REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
EXPEDIENTE Nº AP71-R-2016-000027/6.957
PARTE DEMANDANTE:
TERESA HERMINIA REYES GARCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-6.343.647; representada judicialmente por los profesionales del derecho LUCIA BEATRIZ CASAÑAS e ISMAEL FERNANDEZ DE ABREU, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 31.630 y 35.714, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN y LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-10.833.115 y V-10.515.621, respectivamente; representados judicialmente la primera por los profesionales del derecho OMAR GREGORIO TOVAR RENGIFO y MARCO ANTONIO MARTÍNEZ, y el segundo por el abogado en ejercicio RODRIGO A. QUIJADA V., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 134.573, 223.915 y 31.440, respectivamente.
MOTIVO:
APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EN FECHA 14 DE DICIEMBRE DEL 2015 POR EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 17 de diciembre del 2015, por el abogado ISMAEL FERNÁNDEZ DE ABREU, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, ciudadana TERESA HERMINIA REYES GARCÍA, contra la sentencia dictada el 14 de diciembre del 2015 por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos, mediante auto del 08 de enero del 2016, razón por la cual se remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución.
En fecha 15 de enero del 2016, se recibieron las actuaciones procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo cual se dejó constancia por secretaría el 18 del mismo mes y año.
Por auto del 21 de enero del 2016, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio y en virtud del error de foliatura se remitió al a quo para que subsanaran el mismo; una vez corregido dicho error esta alzada en fecha 12 de febrero del 2016, le dio entrada al expediente y se ordenó la notificación de las partes a los fines de fijar la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Consta en autos que en fecha 15 de febrero de 2016, el alguacil de este Juzgado dejó constancia de haber notificado al abogado Ismael Fernández De Abreu en representación de la parte actora; y la notificación de los demandados se hizo constar mediante cartel publicado en prensa en fecha 25 de septiembre de 2017, consignado en el expediente en fecha 26 de septiembre de 2017, dejándose constancia por secretaría del cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil en esa misma fecha.
Así las cosas, transcurridos los días de despacho pertinentes para la reanudación de la causa conforme al artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, así como los tres (3) días de despacho previstos en el artículo 90 ejusdem, este Tribunal por auto de fecha 24 de octubre de 2017 fijó el tercer día de despacho siguiente a esa fecha para que tuviera lugar la audiencia oral prevista en la ley especial de arrendamiento de vivienda.
En fecha 27 de octubre de 2017, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de fundamentos de apelación en seis (6) folios útiles. Y en esa misma fecha siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), día y hora fijado por esta alzada para la celebración de la audiencia, se levantó acta en la cual se hizo constar la comparecencia de los abogados representantes judiciales de la parte actora, se hizo constar que ninguno de los codemandados comparecieron al acto ni por sí ni por medio de apoderado judicial alguno, oyéndose los alegatos de la representación judicial de la parte actora apelante; los asistentes firmaron el acta levantada, y este tribunal difirió el pronunciamiento de la decisión para el tercer (3er) día de despacho siguiente a esa fecha a las diez de la mañana (10:00 a.m.) en aplicación analógica del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo la oportunidad para decidir, se procede a ello, con arreglo a la exposición y razonamientos siguientes:
ANTECEDENTES
Se inició esta causa en virtud de la demanda de retracto legal arrendaticio presentada el 09 de agosto del 2.010 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por la ciudadana TERESA HERMINIA REYES GARCÍA, identificada en el encabezado del presente fallo, asistida judicialmente por los profesionales del derecho LUCIA BEATRIZ CASAÑAS e ISMAEL FERNANDEZ DE ABREU, contra los ciudadanos LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN y LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA, a los fines de su distribución y cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Los hechos relevantes expuestos por la parte actora como fundamento de la acción incoada, son los siguientes:
Que el 04 de noviembre del 2004, suscribió ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 22, tomo 94, contrato de arrendamiento con la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, sobre el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda signado con el Nº 1103, ubicado en la planta décimo primera (11) del Edificio denominado Nº 01, bloque 32, Conjunto Residencial Arauca, terraza L, en la Urbanización José Antonio Páez (UD-4), Caricuao, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que dio fiel cumplimiento al contrato de arrendamiento que mantenía suscrito y que ocupó de manera pacífica, pública e ininterrumpida en compañía de su esposo y sus dos (2) hijos, hasta el 01 de diciembre de 2009, fecha en la cual fue desalojada forzosamente a consecuencia de la ejecución forzosa de una transacción judicial celebrada entre la arrendadora LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN y el abogado RODRIGO QUIJADA, en su carácter de endosatario en procuración del ciudadano LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA, quienes pusieron fin amistosamente a un juicio que por cobro de bolívares se tramitó ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas.
Que en el mencionado proceso, la arrendadora además de convenir sin contención alguna en la demanda, dio en pago el inmueble que ocupó hasta la mencionada fecha como arrendataria; que la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN y el abogado RODRIGO QUIJADA, actuando como endosatario en procuración del ciudadano LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA, el 29 de julio de 2008 celebraron una transacción judicial, en virtud de la cual, la demandada convino en la demanda y además dio en pago por la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00), el inmueble objeto del arrendamiento ubicado en la planta décima primera (11) del Edificio denominado Nº 01, bloque 32, Conjunto Residencial Arauca, terraza L, en la Urbanización José Antonio Páez (UD-4), Caricuao, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual fue homologada en fecha 24 de octubre de 2008.
Que las partes actora y demandada del mencionado juicio de cobro de bolívares, aduce la actora en este juicio de retracto legal arrendaticio, se confabularon para ejecutar forzosamente la transacción judicial celebrada en la cual la arrendadora convino en dar en pago a Leonardo Alfredo Bello Ortega el inmueble dado en arrendamiento, sin previamente habérselo ofrecido en venta a su arrendataria, circunstancia que constituye el desconocimiento del derecho de preferencia ofertiva que le asistía para adquirir el inmueble con preferencia a esa parte actora, por el mismo precio por el que fue dado en pago), y expresa, que adicionalmente fue simulada entre las partes la ejecución forzosa de la transacción, con el objeto de practicar la entrega material del inmueble y despojarla violentamente de sus derechos como legítima arrendataria, y que por ello comparece a solicitar que le sean reconocidos y declarados sus derechos como arrendataria del inmueble, y en consecuencia, declarado su derecho a adquirir con preferencia el inmueble dado en pago en el mencionado proceso y que se declare en sede cautelar su derecho a ser restituida de inmediato y mantenerse en los derechos relativos al uso, goce y disfrute del mencionado inmueble mientras se tramita el proceso.
Seguidamente la demandante, pasó a describir los hechos en que se fundamenta la demanda, alegando que, el 31 de octubre de 2007 el ciudadano Rodrigo Quijada, actuando como endosatario en procuración de Leonardo Alfredo Bello Ortega, demandó por cobro de bolívares a la arrendadora Liliana López, admitida la demanda el 12 de noviembre de 2007 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil; que la citación de la demandada tuvo lugar en el pasillo del piso 15 del edificio José María Vargas –para ese entonces sede del Tribunal- según resultas de citación hechas constar por el alguacil en fecha 07 de abril de 2008; que el 29 de julio de 2008 ambas partes de ese juicio celebraron de mutuo acuerdo transacción judicial, en la cual la demandada convino en la demanda y dio en pago por la suma de ciento diez mil bolívares (Bs.110.000,00) el inmueble de marras, siendo este mismo inmueble que ella tenía en arrendamiento, y que ocupó hasta el 01 de diciembre de 2009 fecha en la que fue ilícitamente despojada.
Que dicho inmueble fue adquirido por la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, según consta en documento protocolizado ante la Oficina Pública del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de noviembre de 1996, registrado bajo el Nº 11, tomo 22, protocolo primero; pero que en virtud de la transacción judicial, el inmueble fue vendido sin antes haberle sido ofrecido a la arrendataria conforme a la legislación especial que rige la materia y que quedó consolidada la propiedad en manos de la parte actora en aquel juicio conforme a lo que expresamente acordaron las partes en la mencionada transacción, homologada el 24 de octubre de 2008.
Indicó que constaba en la transacción celebrada, “que la demandada LILIANA DEL VALLE LOPEZ, de manera por demás colusiva y fraudulenta, pactó con la parte actora en “…hacer entrega del inmueble material libre de bienes y personas en un plazo no mayor de quince (15) días continuos contados a partir de la firma de esta transacción” y que convino además en que, en caso de incumplimiento en la entrega, procedería “…la ejecución de la presente transacción” (cita textual de la Cláusula TERCERA), de modo que, como era previsible (pues el inmueble se encontraba ocupado por mi familia y por mi, en calidad de arrendataria), quedó vencido el plazo para dar cumplimiento voluntario a la transacción en virtud de lo cual, a solicitud del abogado actor, el Tribunal de la Causa decretó por auto de fecha 05 de junio de 2009 la ejecución forzosa de la transacción, acordando la entrega material del inmueble, que tuvo lugar el 1º de diciembre de 2009, fecha en la que fui injusta e ilícitamente despojada del inmueble, según consta de las resultas incorporadas en el acta de entrega material levantada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ejecutor de medidas de esta Circunscripción Judicial…”.
Que estas fueron las circunstancias de modo, tiempo y lugar en las que fueron defraudados sus derechos como arrendataria del inmueble; que el 15 de enero de 2010 el tribunal de la causa suspendió la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada sobre el inmueble el 30 de enero de 2008, lo cual participó a la oficina de registro correspondiente, y que para la fecha de interposición del libelo, el documento relativo a la dación en pago no había sido protocolizado, pero que supone que habrá un acto de disposición por cuanto consta en los protocolos del Registro haberse solicitado certificado de gravamen vigente, documento que en la práctica forense acredita que el inmueble será enajenado en breve.
Que para la fecha en que el inmueble arrendado fue vendido, la actora se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, que acreditaba regularmente en la cuenta corriente Nº 0108-0030-77-0100161374, del Banco Provincial perteneciente a la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN; que en la oportunidad de la entrega material del inmueble se encontraba en legítima posesión del mismo, hecha constar en el acta de entrega material el ciudadano Luís José Carballo Hidalgo, quien es su cónyuge y padre de sus dos menores hijos, y que actualmente el inmueble se encuentra desocupado.
En cuanto a las razones de derecho, la parte actora hizo valer el contenido de los artículos 42, 43 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 1.546 y 1.547 del Código Civil; y 531, 585, 588 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, la actora solicitó la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble descrito anteriormente.
Estimó la demanda en la cantidad de UN MIL SEISCIENTAS NOVENTA Y DOS CON TREINTA Y ÚN UNIDADES TRIBUTARIAS (1.692,31 UT).
El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:
“PRIMERO: Que tenía para el día 23 de julio de 2008, derecho de preferencia ofertiva para adquirir, en calidad de arrendataria, un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. 1103, situado en la Planta Décimo Primera del Edificio denominado Número 01, Bloque 32 del Conjunto Residencial Arauca (Terraza “L”), el cual se encuentra ubicado en la Urbanización José Antonio Páez (UD-4) Caricuao, Parroquia Caricuao, Departamento (hoy Municipio) Libertador del Distrito Capital. El referido inmueble, tiene una superficie de cincuenta metros cuadrados con ochenta y dos decímetros cuadrados (50,82 m2); consta de dos (2) habitaciones, una (1) sala de baño, sala comedor, cocina, lavandero y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con apartamento número 1104 y pasillo; SUR: Con pared Sur del Edificio; ESTE: Con apartamento 1102 y OESTE: Con el apartamento No. 1104. Al inmueble le corresponde un porcentaje inseparable de la propiedad de cero con setecientas veinticuatro milésimas por ciento (0.724%) del valor atribuido en relación con el fijado a la totalidad del inmueble, todo de conformidad con el documento de condominio respectivo, el cual se encuentra protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital el 17 de febrero de 1975, registrado bajo el No. 2, Tomo 41, Protocolo Primero.
SEGUNDO: Que en mi carácter de retrayente, me encuentro legítimamente subrogada en el derecho de LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA y en consecuencia, con efecto retroactivo, tengo derecho a adquirir el inmueble por el precio de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00).
TERCERO: Que como consecuencia del ejercicio de la presente acción, soy legítima propietaria del inmueble identificado en el petitorio PRIMERO de este escrito y en consecuencia, debe entenderse que lo adquirí como consecuencia de la subrogación en los derechos del codemandado comprador, LEONARDO BELLO ORTEGA a que da lugar esta demanda.
CUARTO: ENTREGAR el inmueble, libre de todo pasivo o gravamen, de bienes y personas, en las perfectas condiciones en que se encontraba al momento en que fui despojada fraudulentamente del inmueble.
Demando además a LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA para que convenga, o en su defecto, a ello sea condenado por este Tribunal, en que la obligación de pago del precio, esto es, la suma de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 110.000,00)…”
La actora consignó junto con el escrito libelar los siguientes anexos:
1.- Marcado con la letra “A”, copia certificada del contrato de arrendamiento, celebrado entre las ciudadanas LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN y TERESA HERMINIA REYES GARCÍA, notariado en fecha 04 de noviembre de 2004, ante la Notaria Publica Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 22, tomo 94 (folios 14 al 16 de la pieza I).
2.- Marcado con la letra “B”, copia simple del expediente Nº AH13-M-2007-000048, del juicio seguido por RODRIGO QUIJADA, quien actuó como endosatario en procuración de LEONARDO ALFEREDO BELLO ORTEGA contra la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas (folios 17 al 107 de la pieza I).
3.- Marcado con la letra “C”, copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de esta demanda, registrado en la Oficina Pública del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de abril de 2004, bajo el Nº 07, tomo 10, protocolo primero (folios 107 al 111 de la pieza I).
4.- Marcado con la letra “D”, copias simples de planillas de depósitos bancarios, provenientes de la entidad bancaria BANCO PROVINCIAL, de fechas 02/06/08; 01/07/08, y 31/07/08, a nombre de la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN (folio 112 de la pieza I).
Por auto de fecha 21 de septiembre del 2010, el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 28 de septiembre del 2010, el co-apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó a los entes SAIME y CNE, información acerca del domicilio de los demandados para los fines legales concernientes a la citación.
El 16 de noviembre del 2010, el a quo agregó a los autos oficio N° ONRE/M 7822-2010, del 09 de ese mismo mes y año, constante de 03 anexos procedentes del CONSEJO NACIONAL ELECTORAL, DIRECCIÓN GENERAL OFICINA NACIONAL DE REGISTRO ELECTORAL.
El 25 de noviembre del 2010, el tribunal de cognición agregó a los autos oficio N° 51672010, del 26 de octubre del 2010, constante de 05 anexos, provenientes del SERVICIO ADMINISTRATIVO DE IDENTIFICACIÓN, MIGRACIÓN Y EXTRANJERIA (SAIME).
Cumplidos los trámites de la citación, y en virtud que la misma no fue practicada, la representación judicial de la actora solicitó la designación del defensor judicial para la parte demandada.
El 29 de noviembre del 2011, la parte actora consignó escrito de alegatos, constante de seis (06) folios y los siguientes anexos:
1.- Marcado con la letra “A”, Copia certificada de la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 26 de abril de 2011, expediente Nº 11-0310 (folios 219 al 245, de la pieza I).
2.- Marcado con la letra “B”, Copia simple del de la comisión Nº 11-2892, del Juzgado Cuarto de Municipio Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas (folios 246 al 281, de la pieza I).
3.- Marcado con la letra “C”, Copia simple del oficio Nº 097-11 de fecha 25/04/2011 emanada del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas (folio 282, de la primera pieza I).
En fecha 28 de marzo del 2014, el profesional del derecho OSCAR DAMASO CONNELLA, en su carácter de Defensor Público Segundo con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, fue designado como defensor judicial de los ciudadanos LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA y LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN.
El 23 de abril de 2013, tuvo lugar la audiencia de mediación, a la cual compareció la actora, ciudadana TERESA HERMINIA REYES GARCIA, representada judicialmente por la abogada en ejercicio LUCIA BEATRIZ CASAÑAS e ISMAEL FERNANDEZ DE ABREU, y en representación de la parte demandada compareció el profesional del derecho OSCAR DAMASO CONNELLA, en su carácter de Defensor Público, estableciendo que el proceso debe continuar con la contestación de la demanda.
El 06 de mayo del 2014, la representación judicial del co-demandado, ciudadano LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA, dio contestación a la demanda, en los siguientes términos:
Primeramente explicó que, en fecha 31 de octubre de 2007 demandó a la ciudadana Liliana del Valle López Urpin mediante el endoso en procuración de una letra de cambio dada al ciudadano Rodrigo Quijada, por la suma de ciento cuarenta millones de bolívares (Bs.140.000.000,00) de la época, así como por los intereses fijados a una rata del 5%, el derecho de comisión establecido en el ordinal 4º del artículo 456 del Código de Comercio, los gastos de cobranzas fijados en cuatro millones de bolívares (Bs.4.000.000,00), honorarios profesionales calculados en un 25% del monto de la letra y las costas y costos del proceso.
Que el tribunal al admitir la demanda, ordenó la intimación de la demandada por la suma de ciento cuarenta millones de bolívares (Bs.140.000.000,00) de la época como capital de la letra de cambio, más Bs.35.000.000,00 por concepto de costos y costas del proceso (bolívares de la época).
Admitió que en fecha 23 de julio de 2008, se firmó una transacción judicial entre el Dr. Rodrigo A. Quijada V. y la intimada asistida por el abogado Israel Payares, por ante la sede del tribunal donde cursaba la causa, donde convino en la demanda y se transó en cancelar la suma demandada, ofreciendo como parte de pago un inmueble de su propiedad y cancelar la diferencia, o sea Bs.30.000,00 (en bolívares fuertes) en un plazo de veinte días continuos. Y que el tribunal homologó esta transacción en fecha 24 de octubre de 2008, y que al no cumplir la intimada con lo pactado, se solicitó la ejecución forzosa de la transacción y en fecha 1º de diciembre de 2009 se verificó la medida.
Negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora en el libelo de la demanda respecto a la afirmación que en fecha 1º de diciembre de 2009 fecha en que fueron “expulsados, humillados y desalojados del inmueble con auxilio de la fuerza pública injusta, ilícita y violentamente a consecuencia de la ejecución forzosa de una transacción judicial, ya que en la entrega material, participó el Juez Cuarto ejecutor de medidas, y en ningún momento hubo hecho violento, humillación u otro acto capaz de causar malestar, salvo el propio que tal medida conlleva.”.
Negó, rechazó y contradijo que él como parte actora en aquel caso, a través de su endosatario en procuración, se haya confabulado con la ciudadana demandada para ejecutar la transacción “ni mucho menos simulamos esa ejecución forzosa, por cuanto hubiere sido mucho mas económico, rápido y efectivo, hacerle la oferta de venta, a sabiendas que no podía comprar. Lo que ocurrió, fue simple y llanamente, un hecho mercantil, legal, perfectamente válido, y por ello se intimó para el pago, se llegó a una transacción, y luego al no cumplir se ejecutó la misma.”.
Negó, rechazó y contradijo que la demanda intentada en aquella oportunidad haya tenido por objeto despojarle violentamente de sus derechos que como legítima arrendataria ella pudiera tener “ya que para el momento de la introducción de la demanda o intimación, y para el momento de la transacción, carecía del conocimiento, que se inmueble se hallare arrendado a un tercero”.
Negó, rechazó y contradijo que la entrega material del inmueble, practicada por un tribunal, haya sido el resultado de una simulación procesal, concertada entre las partes para burlar derecho alguno.
Negó, rechazó y contradijo lo afirmado por la demandante en el capítulo II referido a los hechos, en cuanto que “fue ilícitamente despojada” por cuanto en esa oportunidad –a decir del codemandado- fue producto de una transacción válidamente homologada por el juez de la causa y ordenada la ejecución de la misma por no haberse cumplido con los términos de esa transacción.
Negó, rechazó y contradijo el alegato de la parte actora referido a que con el otorgamiento de la mencionada transacción judicial el inmueble fue vendido sin habérselo ofrecido antes y quedó consolidado la propiedad en manos de la entonces parte actora, por cuanto a decir del codemandado, no es cierto que el inmueble haya sido vendido, que fue entregado como parte de pago de una deuda mayor, mediante una transacción debidamente homologada por el tribunal de la causa.
Negó, rechazó y contradijo que la ciudadana Liliana del Valle López haya pactado con él o su endosatario en procuración para hacerle entrega del inmueble en un lapso de 15 días continuos “de manera colusiva y fraudulenta”, negando rotundamente el codemandado que como el inmueble se encontraba ocupado por la arrendataria y su familia era previsible que se diera el incumplimiento de la transacción y se solicitara la ejecución forzosa de la misma para lograr el desalojo de los inquilinos del inmueble objeto de esta controversia.
Negó, rechazó y contradijo que actualmente el inmueble se encuentre desocupado, por cuanto se encuentra ocupado por la misma parte actora en su calidad de arrendataria con su familia.
Aduce el codemandado, que en fecha 26 de abril de 2011, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado JUAN JOSE MENDOZA, expediente Nº 11-0310, anuló el proceso seguido por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, que su persona había intentado contra la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, y en el cual se ordenó a restituir en la posesión del inmueble a la arrendataria; alegando que al ser anulado el proceso que había culminado con una transacción debidamente homologada “lo justo y lógico, es que todo se retrotraiga al momento antes de la interposición de la demanda que por cobro de bolívares intenté para hacer efectivo el pago de la acreencia que tenía a mi favor.”.
Que “al ser anulado el proceso, la transacción en el contenida, queda sin efecto, y como consecuencia queda sin efecto la dación en pago, y como consecuencia de todo ello queda sin efecto la transmisión de la propiedad, y por ende el derecho a retracto legal, que acá se pretende sea reconocido por este Tribunal, no nace.”.
Que la intimación para el cobro, como acción principal sufrió la anulación decretada por la Sala Constitucional, y por ello, todo lo ocurrido dentro de esa acción y proceso, corre la misma suerte; que el motivo para demandar a la ciudadana Liliana del Valle López Urpin jamás fue impedirle a la hoy demandante el disfrute, uso y goce del inmueble que venía ocupando como arrendataria, sino el pago de la letra de cambio emitida a su favor en fecha 12 de julio de 2006; que al hacer la transacción él no tenía conocimiento que el inmueble estuviere ocupado por un arrendatario, que su intención era ocupar el inmueble que le fue dado en dación de pago, pero al percatarse de ello, optó por no ocuparlo para evitarle a su familia un desalojo, para que la familia que lo estaba ocupando volviera a ocuparlo, tal como ocurrió, y que lo mismo ocurrió con el registro de la transacción, la cual jamás se verificó por concejo de su abogado, y por cuanto un familiar de la ciudadana Liliana López se hizo responsable de la cancelación de la deuda y fue quien le canceló, por lo tanto afirmó que la deuda se encontraba saldada.
Que la demandante utiliza constantemente en su libelo la palabra venta, pero que ello no ocurrió, que el inmueble jamás fue vendido, al menos en lo que a él respecta, que fue dado en dación de pago en un proceso que fue anulado mediante sentencia de la Sala Constitucional.
Que en cuanto al petitorio de la demanda, hecho para subrogarse en su persona y al hacerlo, entregarle un cheque por la cantidad de ciento diez mil bolívares fuertes (Bs.110.000,00) aclara el codemandado, que la cantidad de dinero motivo de intimación, ya le fue cancelada en su totalidad, por lo que el objetivo principal de su demanda en aquella oportunidad ya fue satisfecho y que por lo tanto no tiene nada que reclamar al respecto y que cualquier pago que se le hiciere no sería aceptado porque incurriría en un enriquecimiento sin causa.
Por último, el codemandado Leonardo Alfredo Bello Ortega, solicitó que sea declarada sin lugar la demanda interpuesta, “por cuanto los motivos aducidos por la parte actora, sobre una supuesta venta, o lo que verdaderamente ocurrió, una dación de pago, que a la final, fue anulada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 26 de abril de dos mil once (2011), la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (sic), con ponencia del Magistrado Dr. Juan José Mendoza Jover, en sentencia contenida en el expediente 11-0310, le quita el motivo principal a esta demanda, y así solicito sea declarada.”.
Por su parte, la representación judicial de la codemandada LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, en fecha 12 de mayo del 2014, dio contestación a la demanda de la siguiente manera:
Que la presente demanda de retracto legal arrendaticio fundamentada en la transacción judicial que realizara el 23 de julio del 2008, con el ciudadano RODRIGO QUIJADA, quien actuó como endosatario en procuración de LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA, relativo al juicio seguido por cobro de bolívares en su contra, ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, que en dicha transacción judicial trasmitió la propiedad del inmueble de su propiedad ubicado en la planta décima primera (11) del Edificio denominado Nº 01, bloque 32, Conjunto Residencial Arauca, terraza L, en la Urbanización José Antonio Páez (UD-4), Caricuao, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Adujo que la deuda fue adquirida por su persona en fecha 11 de junio de 2005, con el ciudadano LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA, a los fines de hacer una negociación en la ciudad de Maturín, para comprar una casa, pero que el día 01 de julio de 2006 mediante carta dirigida a la ciudadana TERESA HERMINIA REYES GARCIA y recibida por su cónyuge LUIS JOSE CARBALLO HIDALGO, propuso venderle el inmueble arrendado, para utilizar el dinero para pagar la deuda, que al no poder cumplir con lo pactado en la letra de cambio, fue demandada; posteriormente, admitida la demanda y firmada la transacción supra mencionada, el día 26 de abril de 2011, por decisión de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente Nº 11-0310, anuló el proceso seguido ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, motivo por el cual quedó sin efecto la transacción judicial y se restituyó su condición como propietaria del inmueble, quedando la parte demandante con sus derechos como arrendataria.
Asimismo, consignó el siguiente anexo: 1.- Marcado con la letra “A”, Original de la comunicación enviada por la Dra. VIVIAN RAVELO, a la ciudadana TERESA HERMINIA REYES GARCIA, de fecha 01 de julio de 2006 (folio 150).
Abierto el juicio a pruebas, el 27 de mayo del 2014 el co-apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de pruebas, mediante el cual promovió los siguientes anexos:
1.- Marcado con la letra “A”, planillas de depósitos bancarios, provenientes de la entidad bancaria BANCO PROVINCIAL, a nombre de la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN (folios 168 al 195 de la pieza II).
2.- Marcado con la letra “B”, Copia certificada del acta de matrimonio de los ciudadanos LUIS JOSÉ CARBALLO HIDALGO y TERESA HERMINIA REYES GARCÍA, acta N° 416, del 12 de diciembre de 1990, de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador, Distrito Capital (folios 196 y 197 de la pieza II).
3.- Marcado con la letra “C”, Certificación de gravámenes de fecha 29 de abril del 2014, expediente 11-10529, del Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del distrito Capital (folios 198 y 199 de la pieza II).
El 11 de junio del 2014, el tribunal de la causa mediante auto admitió las pruebas promovidas por la parte actora.
El 25 de julio del 2014, el a quo agregó a los autos oficio N° SIB-DSB-CJ-PA-24863, proveniente de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), constante de dos (02) anexos.
En fecha 31 de julio del 2014, el juzgado de cognición agregó a los autos oficio N°SG-201405455, proveniente de la entidad bancaria BBVA BANCO PROVINCIAL, constante de treinta y cinco (35) anexos.
El 08 de agosto del 2014, el tribunal de la causa fijó el QUINTO (5to) día de despacho siguiente a dicha data para la celebración de la audiencia de juicio.
El 29 de septiembre del 2014, el a quo difirió la audiencia de juicio, para el QUINTO (5to) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la ultima de las notificaciones ordenadas.
En fecha 09 de diciembre del 2015, tuvo lugar la audiencia de juicio en el tribunal de la causa.
El 14 de diciembre del 2015, el a quo profirió el extenso de la sentencia, en los siguientes términos:
“…Por lo que, este Tribunal considera, que al haberse presentado esta situación sobrevenida en el proceso, que fue la nulidad del juicio seguido por RODRIGO QUIJADA, quien actuó como endosatario en procuración de LEONARDO ALFEREDO BELLO ORTEGA contra la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, mediante la sentencia antes citada, trajo como consecuencia, la nulidad de todo lo actuado en el proceso, incluyendo la transacción mediante la cual la co-demandada LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, dio en dacion de pago el inmueble arrendado a la parte actora en este juicio, en tal sentido, se hace imposible que la presente demanda prospere en derecho, toda vez, que no existe tercero, en el cual, este Tribunal pueda decidir, que la actora se sub-roge en sus derechos por haber el tercero adquirido el inmueble, y así se decide.
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por TERESA HERMINIA REYES GARCIA contra LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN y LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA.” (Copia textual).
Visto el recurso de apelación interpuesto en fecha 17 de diciembre del 2015, por la representación judicial de la parte actora, correspondió a este ad quem conocer de la cuestión de fondo controvertida.
Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto a resolver.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
De la competencia.
En primer lugar, debe este Tribunal Superior determinar su competencia para conocer del asunto objeto de juzgamiento. A tales fines, observa:
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida” subrayado nuestro.
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el articulo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente el máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, esta última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.
En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Por lo antes expuesto, y en virtud de que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida el 21 de septiembre del 2010, por el Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y ASÍ SE ESTABLECE.
De los fundamentos del recurso de apelación.-
En el presente caso, el abogado ISMAEL FERNÁNDEZ DE ABREU, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, TERESA HERMINIA REYES GARCÍA, interpuso recurso de apelación contra la sentencia dictada el 14 de diciembre del 2015 por el Juzgado Decimoctavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio, por considerar que al existir una situación sobrevenida en el proceso, que fue la nulidad del juicio seguido por Rodrigo Quijada, quien actuó como endosatario en procuración de Leonardo Alfredo Bello Ortega contra la ciudadana Liliana del Valle López Urpin, ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, mediante la sentencia antes citada, que trajo como consecuencia, la nulidad de todo lo actuado en el proceso, incluyendo la transacción mediante la cual la codemandada Liliana del Valle López Urpin, dio en dación de pago el inmueble arrendado a la parte actora en ese juicio, y que en tal sentido, se hacía imposible que la demanda de retracto legal arrendaticio prosperara en derecho, toda vez que no existe un tercero, en el cual se pueda decidir que la actora se subrogue en sus derechos, por haber el tercero adquirido el inmueble.
Respecto a esta decisión, se aprecia, que la parte actora apelante, en la audiencia celebrada por ante esta alzada en fecha 27 de octubre de 2017, como fundamentos de su apelación expresó entre otras cosas, que conforme a la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 26 de abril de 2011, es necesario referirse a los antecedentes que dieron lugar a dicho fallo, alegando que consta de los recaudos anexos al libelo que la ciudadana Liliana del Valle López fue demandada el 31 de octubre de 2007 por Leonardo Bello y el 23 de julio de 2008, sin contención alguna suscribieron transacción judicial en virtud de la cual la parte demandada convino en la demanda y como parte de pago de las sumas de dinero para cuyo cobro fue demandada, dio en pago a la parte actora el inmueble de su propiedad ocupado por la arrendataria –hoy demandante- por la suma de Bs. 110.000,00; que es un hecho no controvertido y además confesado por los codemandados en esta causa que concertaron una transacción judicial que, por definición en un contrato conforme a lo estipulado en el artículo 1.713 del Código Civil, y que esa transacción fue concertada de tal modo que la transferencia de la propiedad, por expresa previsión contractual, quedó incumplida con la sola celebración de la transacción que puso fin al juicio y que versó sobre derechos patrimoniales disponibles y resultó tener entre las partes, fuerza de la cosa juzgada.
Que como consecuencia de la manifestación de voluntad de la codemandada Liliana del Valle López, es claro que el dominio del inmueble fue transferido por el solo consentimiento de las partes al expresar su voluntad de poner fin al juicio y que Leonardo Bello recibió en pago el inmueble, lo que supuso el pago del precio estipulado en Bs.110.000,00 mediante compensación hasta recíproca concurrencia con las sumas de dinero que Liliana del Valle López convino adeudarle, motivo por el cual, en la forma y condiciones que estipularon en la transacción que dejaron celebrada pusieron fin al mencionado juicio.
Que esta transacción judicial tuvo consecuencias en la esfera jurídica de las partes, toda vez que la propietaria del inmueble Liliana del Valle López manifestó su consentimiento para dar en pago el inmueble de su propiedad, lo que implicó la transferencia del dominio por expreso convenio entre las partes, y que ambas partes alegaron en el escrito de contestación de la demanda de autos, que fue efectivamente manifestada, que fue concertada y que, como consecuencia de ello, celebraron la mencionada transacción judicial; y que el codemandado Leonardo Bello, aseguró en su escrito de contestación a la demanda, que no tenía conocimiento de que el inmueble se encontraba arrendado y en la posesión legítima de un tercero y que por si fuera poco adujo también, que una declarada la nulidad por la Sala Constitucional, perdió interés en la dación en pago que había sido concertada porque su objetivo había sido tomar posesión del inmueble y que por ello, convino con Liliana del Valle López con posterioridad a la sentencia de la Sala Constitucional en dejar sin efecto la dación en pago y recibir el pago de las sumas de dinero que aquella le adeudaba, mediante la intervención de un tercero, vale decir, que no conformes con haber simulado un proceso judicial para despojar a la demandante, pretendieron revertir los efectos de los actos de manifestación legítima de voluntad entre ambos para otra vez defraudar los derechos de la arrendataria, y a decir de la demandante, pretenden que el acto de justicia dictado por el Tribunal Supremo de Justicia obró también en su beneficio confiriéndoles el derecho de revertir los efectos de la dación en pago cumplida.
Aducen también, que obra en autos plena prueba de que Teresa Herminia Reyes, tenía por Ley derecho a que el inmueble le fuera ofrecido en venta con preferencia, pues para el momento de la dación en pago: a) había ocupado el inmueble durante 3 años, 8 meses y 25 días; b) se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; c) ninguno de los codemandados en esta causa negó el derecho de Teresa Herminia Reyes a comprar el inmueble con preferencia; c) el adquirente del inmueble no alegó en estos autos haber realizado la notificación que debió hacer conforme a lo previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y además confesó haber tomado conocimiento en el acto de la ejecución forzosa de la transacción que el inmueble era ocupado por una arrendataria; e) que la propietaria no probó haber realizado la notificación debida por documento auténtico.
Que los demandados en autos reconocen haber convenido en la dación en pago y que por ello celebraron la transacción; que la transacción judicial celebrada el 23 de julio de 2008 que es un contrato, no sujeto a resolución y además dotado de la misma fuerza de la cosa juzgada, no fue atacada de nulidad por ninguna de las partes, pese a que pretenden que con posterioridad podían revertir sus efectos como un acto de libertad contractual para nuevamente defraudar los derechos de la arrendataria, y que además, la codemandada Liliana López en la oportunidad de dar contestación a la demanda confiesa haber transferido la propiedad del inmueble con la voluntad de dar por terminado aquel proceso, el codemandado Leonardo Bello confiesa que la dación en pago fue cumplida y que su intención no era desalojar a quien venía siendo arrendataria del inmueble, y que además confiesa que recibió el inmueble en pago por la letra cuyo cobro demandó, de manera que reconoce los efectos del contrato de transacción en virtud del cual fue transferido el dominio de la cosa.
Para la representación judicial de la parte actora, no cabe duda que Teresa Herminia Reyes a consecuencia de la transacción celebrada, tenía y tiene el derecho a subrogarse en las mismas condiciones del documento traslativo de propiedad en el lugar de quien lo adquirió; que consta en autos que habiendo sido supuestamente incumplida la transacción que puso fin al mencionado juicio, Leonardo Bello solicitó la ejecución forzosa, a fin de que fuera puesto en posesión del inmueble dado en pago; que en efecto, conforme a la transacción judicial celebrada y homologada, las partes habían convenido en que la tradición del inmueble se entendería cumplida por el solo otorgamiento de la transacción, no obstante ello, como consecuencia de la ejecución forzosa decretada por el tribunal que conocía la causa, es concluyente y no ha sido controvertido en esta causa que la ciudadana Teresa Herminia Reyes, fue desalojada del inmueble que ocupaba en calidad de arrendataria y que esa entrega material cumplida con ocasión de la ejecución forzosa de una transacción celebrada en un proceso judicial supuso el empleo del proceso entre Liliana López y Leonardo Bello para un fin fraudulento y ajeno al proceso, cual resultó ser el desconocimiento ilícito del derecho de Teresa Herminia Reyes a continuar ocupando el inmueble en calidad de arrendataria, de modo pues que la actora ejerció las acciones concernientes a la tutela de su derecho a ser restituida en la posesión legítima del inmueble, para continuar ocupándolo en calidad de arrendataria, y que como consecuencia del ejercicio de esas acciones la Sala Constitucional en expediente Nº 11-0310 conociendo en alzada expresó: “…Se utilizó el proceso con otros fines los cuales no eran… sino desalojar a la inquilina mediante el artificio de la dación en pago y de la consecuente entrega material, ya que la dación en pago no comporta la entrega material del inmueble irrespetando los derechos que tienen los terceros poseedores legítimos…”.
Aducen que la sentencia de la Sala no se pronuncia ni declara la nulidad de la transacción concertada entre las partes; que jamás anuló ni desconoció los efectos de cosa juzgada que comportaba la celebración entre las partes de la transacción judicial que puso fin al juicio, antes por el contrario, estableció el carácter fraudulento del proceso al haberse utilizado la dación en pago del inmueble como artificio o excusa para irrespetar los derechos de la inquilina, al punto en el que no anuló la transacción sino anuló el proceso y que además nunca declaró la renovación de actos procesales o de contratos al tiempo en el que se entendiera que no habían sido celebrados, ni retrotrajo los efectos del proceso al punto en el que se diera inicio nuevamente a la demanda, ni hizo pronunciamiento alguno que permita ni siquiera suponer que revirtió los efectos de la dación en pago, no se pronunció acerca de la titularidad de derechos de propiedad, ni dijo que en razón de la nulidad del proceso tendría que entenderse anulada la transacción o que Liliana López conservara la propiedad del inmueble, ordenó exclusivamente poner en posesión del inmueble a la arrendataria.
A decir de la apoderada judicial de la parte demandante, la sentencia declaró el proceso nulo en tanto y en cuanto era evidente que la celebración de la dación en pago verificada entre las partes (en justicia y en derecho) no comportaba la entrega material del inmueble, al punto en el que así lo reconoció expresamente, cobrando relevancia el dispositivo 2 del fallo en el que efectivamente anula el proceso seguido entre ambos con ocasión de la demanda por cobro de bolívares y ordena al tribunal ejecutor de medidas poner en posesión del inmueble a la demandante, sin mencionar que tal pronunciamiento tuviera la virtud por ejemplo, de restituir la propiedad a quien dio en pago el inmueble o despojar del derecho de la parte actora a dar inicio a otra acción de cobro de bolívares para el pago de la letra de cambio instrumento fundamental de la acción deducida en autos; y hace notar la demandante que en el propio cuerpo de la transacción, las partes habían celebrado acuerdo expreso acerca de la ejecución, y que establecieron que en caso de incumplimiento de la obligación, el acuerdo sería objeto de ejecución, no convinieron en que se entendería nula ni pactaron forma alguna de que fuera entendida sin efecto y esta transacción, fue además homologada.
Que consecuencia de esos antecedentes y fundamentos del fallo recurrido, hace valer un axioma jurídico que deja sin fundamento el fallo apelado y comprueban –a su parecer- que la sentencia recurrida deba ser revocada y declarada con lugar la demanda, refiriéndose al axioma “A confesión de parte, relevo de pruebas”, que significa que quien confiesa algo libera a la contraparte de tener que probarlo y al principio de derecho procesal de “Nemo auditur propriam turpitudinem allegans”, el cual puede entenderse como que “nadie puede ser oído a invocar su propia torpeza”, “nadie puede alegar su propia torpeza” o “no podrá ser escuchado, quien invoca su propia culpa”, por lo que en ese sentido, es evidente que los demandados “sembraron ellos mismos una causa de nulidad del proceso con fraudulencia y que fraudulentamente han pretendido hacerla valer para dejar sin efecto la dación en pago convenida y cumplida entre ambos, esta vez ya no para obtener la entrega material fraudulenta del inmueble, sino ahora, para evitar fraudulentamente que el derecho de retracto legal arrendaticio surta efectos en favor de la arrendataria.”.
Que el codemandado Leonardo Bello, en su contestación a la demanda, al referirse a la anulación del proceso decretada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en proceso seguido por su representada con ocasión de los actos de ejecución forzosa de la transacción judicial concertada entre las partes y que devino en el desalojo fraudulento de la arrendataria que “…lo justo y lógico, es que todo se retrotraiga al momento antes de la interposición de la demanda que por cobro de bolívares intenté para hacer efectivo el pago de la acreencia que tenía a mi favor”, cuando la sentencia de la Sala Constitucional –según aduce la apelante- nunca retrotrajo efecto alguno del proceso al tiempo de dar inicio o al tiempo en el que los negocios jurídicos concertados entre las partes tuvieran que entenderse sin efecto alguno entre ellas.
Que la demandada Liliana López Urpin, en su contestación confesó que dio en pago el inmueble y que los efectos de la entrega material, fueron consecuencia de un acto fuera de ley cometido por el nuevo propietario del inmueble.
Que la codemandada pretende ser oída en sede jurisdiccional como si fuera víctima de un error y como si pudieran ser revertidos nuevamente los efectos de los actos cumplidos entre ambos, por un acto consensual y bilateral que en definitiva no tiene otro objetivo que burlar nuevamente el derecho que nació en cabeza de la arrendataria; que la contundencia de estos alegatos, es tal, que resulta evidente de la lectura de ambos escritos de contestación de la demanda, que ambos codemandados se sentaron a concertar cómo resolver el problema de la letra de cambio no pagada, que Leonardo Bello alega que le pagó a un tercero y con absoluto desprecio por el derecho y la justicia, sostienen que la arrendataria no tiene en realidad ningún derecho de retracto porque ellos lo reversaron con posterioridad, cuando habiendo concertado la dación en pago con la intención adicional de que tuviera un efecto ilícito, se encontraron en la situación sobrevenida de que la Sala puso coto en justicia y el derecho al fraude. La sentencia recurrida en realidad es contraria a derecho y a justicia, porque legitima la forma fraudulenta mediante la cual de manera sobrevenida los codemandados compusieron sus respectivos derechos e intereses y los acomodaron a su conveniencia, con la declarada intención de burlar y hacer nugatorios los derechos de la arrendataria, y así piden que sea declarado por esta alzada.
Que “los argumentos de ambos codemandados en este sentido, revelan maldad, deshonestidad, fraude y malicia, porque han pretendido contradecir el derecho de la arrendataria con el argumento de haber revertido entre ellos los efectos del contrato transaccional concertado y ello constituye ciertamente un subterfugio procesal y material que esta Juzgadora, en ejercicio de los poderes oficiosos judiciales que tiene conferidos en los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, debe evitar por tratarse de una pretensión de litigantes ímprobos que ha de permitir desestimar las razones que han aducido en sus escritos de contestación a la demanda, en definitiva, con la única intención de impedir que se aplique el ordenamiento jurídico y burlar incontrovertible derecho de la arrendataria.”.
Asimismo, aduce que los demandados plantearon una defensa en autos que revela un fraude colusivo entre ambos, que en Justicia y en Derecho, confirma y fortalece inexorablemente el derecho de la arrendataria, que hace improcedentes las defensas de los codemandados y determina la nulidad del fallo apelado, y por ello solicitan que sea revocado, que se declare con lugar el recurso de apelación ejercido y se declare con lugar la demanda con los pronunciamientos de ley.
Ahora bien, expuestos los alegatos presentados por la representación judicial de la parte actora como fundamentos de su apelación, este Tribunal a los fines de decidir, observa lo siguiente:
Se evidencia de autos que el presente juicio se inició mediante demanda de retracto legal arrendaticio interpuesta por la ciudadana Teresa Herminia Reyes García contra los ciudadanos Liliana del Valle López Urpin y Leonardo Alfredo Bello Ortega, alegando la parte actora, que siendo arrendataria de un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda identificado con el Nº1103 ubicado en la planta décimo primera (11) del Edificio denominado Nº 01, Bloque 32 del Conjunto Residencial Arauca (Terraza L), en la Urbanización José Antonio Páez (UD-4), Caricuao, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, según consta de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 04 de noviembre de 2004 con la ciudadana Liliana del Valle López Urpin, le fueron violentados sus derechos como arrendataria, toda vez que la arrendadora a través de la figura de una transacción judicial en un juicio de cobro de bolívares dio en pago el inmueble que ocupaba como arrendataria a un tercero (Leonardo Alfredo Bello Ortega) siendo simulada entre las partes la ejecución forzosa de la transacción con el objeto de practicar la entrega material del inmueble despojándola violentamente de sus derechos como arrendataria, desconociéndose su derecho de preferencia ofertiva de adquirir el inmueble dado en pago, por lo que pide que se le reconozca que para el día 23 de julio de 2008 tenía derecho de preferencia ofertiva para adquirir en calidad de arrendataria el inmueble descrito; que en su carácter de retrayente, se encuentra legítimamente subrogada en el derecho de Leonardo Alfredo Bello Ortega y que en consecuencia tiene derecho a adquirir el inmueble por el precio de ciento diez mil bolívares (Bs.110.000,00); que como consecuencia de esta acción es propietaria del inmueble descrito, y que debe entenderse que lo adquirió como consecuencia de la subrogación en los derechos del codemandado comprador Leonardo Alfredo Bello Ortega; que le sea entregado el inmueble libre de personas y de bienes y de todo pasivo o gravamen.
Por su parte, ambos demandados en esta causa en la oportunidad de dar contestación a la demanda, admitieron expresamente los alegatos referidos a la interposición de la demanda de cobro de bolívares por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; que en el curso de esa causa se celebró una transacción judicial en fecha 23 de julio de 2008, en el cual la demandada convino en la demanda interpuesta, y ofreció como parte de pago bajo la figura de la dación en pago el inmueble de su propiedad, que es el inmueble arrendado; y admitieron que el tribunal que conoció del precitado juicio en fecha 24 de octubre de 2008 homologó la transacción celebrada; pero alegaron que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante decisión dictada el 26 de abril del año 2011 en el expediente Nº 11-0310 contentivo de acción de amparo constitucional anuló ese proceso seguido ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, motivo por el cual quedó sin efecto la transacción judicial y se restituyó la condición de propietaria del inmueble a la ciudadana Liliana López, quedando la parte demandante con sus derechos como arrendataria y Liliana López como propietaria arrendadora, cumpliendo la arrendataria con sus pagos mensuales de los cánones de arrendamiento, expresando de manera tácita su voluntad de mantener el contrato celebrado el 04 de noviembre de 2004; rechazaron y negaron expresamente la demanda en cuanto a la presunta falta de contención del proceso de cobro de bolívares, a que no se le respetó el derecho de preferencia a la demandada, a que la ejecución de la transacción fue simulada entre las partes con el objeto de practicar la entrega material del inmueble.
Así, conforme a los términos de la demanda de retracto legal arrendaticio y su contestación, se tiene que la parte demandante al haber alegado una violación a su derecho de preferencia para adquirir la propiedad del inmueble con el cual se encuentra vinculada por contrato de arrendamiento, deberá demostrar los siguientes extremos: (i) que es arrendataria del inmueble por un período mayor a dos años; (ii) que como arrendataria se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; (iii) que la propietaria del inmueble quería vender; (iv) que la oferta de venta fue realizada a otra persona sin respetar su derecho de preferencia o de prelación. Mientras que la parte demandada, al haber alegado que en el caso de marras no hubo venta, sino que se dio como parte de pago el inmueble en el curso de un juicio que posteriormente fue anulado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y que asimismo quedó anulada la transacción judicial celebrada y la transmisión de la propiedad mediante la figura de la dación en pago, todo se retrotrajo a la situación en que la arrendadora sigue siendo propietaria del inmueble, la arrendataria sigue siendo inquilina y no hubo venta, lo que no hace necesario el procedimiento de preferencia ofertiva, deberá demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Para decidir, se observa:
Primeramente, es preciso establecer que por cuanto la presente demanda fue incoada en fecha 09 de agosto de 2010 estando vigente para ese momento en materia arrendaticia el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999, es la norma sustantiva aplicable al caso concreto por ser la que se encontraba vigente para el momento en que se suscitaron los hechos objeto de controversia; observándose que con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas (publicada en Gaceta Extraordinaria Nº 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011), el tribunal a quo aplicó correctamente lo establecido en esa normativa en cuanto a la parte procedimental, según la disposición transitoria primera: “Los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente ley”, y siendo que de conformidad con lo previsto en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 9 del Código de Procedimiento Civil las normas de procedimiento se aplicarán desde el mismo momento de su entrada en vigencia, se deja constancia que todo lo relativo a las etapas del proceso de autos se cumplieron a cabalidad conforme a la nueva legislación en cuanto a la parte procesal. Así se establece.
Ahora bien, el tema controvertido es una acción de retracto legal arrendaticio en la cual la demandante pretende subrogarse en la persona de quien -a su decir- adquirió el inmueble objeto de la litis bajo la figura de dación en pago, que se constituyó en una transacción celebrada en el curso de un juicio de cobro de bolívares, homologada en su oportunidad, que trajo como consecuencia que la hoy demandante, fuera desalojada del inmueble arrendado –que a su vez fue dado en pago- por un tribunal ejecutor de medidas, sin habérsele hecho la preferencia ofertiva en cuanto a la venta del inmueble; alegando los demandados que esa transacción fue anulada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia de fecha 26 de abril de 2011 en el expediente Nº 11-0310 que anuló todo el proceso en el cual se efectuó la transacción, y que todos los derechos fueron llevados a su estado inicial para antes de la interposición de la demanda, por lo que la demanda debería ser declarada sin lugar –a decir de los demandados- ya que al haberse anulado el proceso, se anuló la transacción en él contenida y como consecuencia quedó sin efecto la dación en pago y la transmisión de la propiedad, así como el derecho de retracto legal que se pretende sea reconocido.
En el caso de autos, se aprecia que la demanda de retracto legal arrendaticio fue interpuesta con fundamento en lo dispuesto en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (ley aplicable para el momento de interposición de la demanda), los cuales disponen lo siguiente:
“Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”.
“Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”.
De las normas jurídicas anteriormente citadas se desprenden dos aspectos fundamentales para su análisis: el primero, presupone tres requisitos para ser acreedor de la preferencia ofertiva: a) tener más de dos años como arrendatario del inmueble; b) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos; y, c) que satisfaga las aspiraciones del propietario. El segundo aspecto: prevé el derecho que tiene el arrendatario al retracto legal arrendaticio y lo condiciona a que se hayan cumplido los requisitos establecidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin embargo, el cuerpo normativo que rige la materia no dispone el momento en el cual debe encontrarse solvente el arrendatario para acceder a este derecho.
Respecto a los requisitos de procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 48 lo siguiente:
“Artículo 48.- El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.”.
En el caso de marras, se observa, que la demandante aduce estar vinculada con la ciudadana Liliana López Urpin a través de un contrato de arrendamiento que fue autenticado en fecha 04 de noviembre de 2004, lo cual fue admitido por la codemandada Liliana López en su contestación a la demanda, evidenciándose de los instrumentos traídos por la actora marcado con la letra “A”, copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN y TERESA HERMINIA REYES GARCÍA, notariado en fecha 04 de noviembre de 2004, ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 22, tomo 94 (folios 14 al 16 de la pieza I), así como copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de esta demanda, registrado en la Oficina Pública del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de abril de 2004, bajo el Nº 07, tomo 10, protocolo primero (folios 107 al 111 de la pieza I), a los cuales se les otorga valor probatorio por haber sido reconocida su existencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 y 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del contrato de arrendamiento que para el momento en que se celebró la transacción judicial en la cual se dio en dación de pago el inmueble de marras, a saber, 23 de julio de 2008, la arrendataria tenía 3 años y 8 meses de arrendamiento, por lo que se cumple el requisito referido a tener más de dos años en arrendamiento el inmueble, y que el inmueble era propiedad de la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN.
Respecto a la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, se observa que esta exigencia tiene su razón de ser porque el pago del arrendamiento constituye una de las obligaciones principales del arrendatario, de donde se evidencia que si el mismo ha incumplido con esa obligación no puede pretender que tenga el derecho de preferencia a comprar el inmueble con prelación a cualquier tercero. En este orden de ideas, la parte demandante a los fines de demostrar su solvencia para el momento en que se celebró la transacción judicial en la cual fundamenta sus alegatos, de fecha 23 de julio de 2008, trajo a los autos en fecha 27 de mayo de 2014 en la oportunidad de promoción de pruebas, marcado con la letra “A”, planillas de depósitos bancarios provenientes de la entidad bancaria BANCO PROVINCIAL, a nombre de la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN (folios 168 al 195 de la pieza II), en las cuales se evidencian los pagos realizados mensualmente desde el mes de enero del 2007 hasta el mes de noviembre del 2009, en la cuenta corriente N° 0108-0030-77-0100161374, a nombre de la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, en la entidad bancaria BANCO PROVINCIAL, a los cuales se les otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que esos documentos de carácter privado no fueron desconocidos por la demandada arrendadora, sino que fue expresamente reconocido por ella en la contestación a la demanda, que la arrendataria TERESA HERMINIA REYES GARCÍA, se encontraba solvente en el pago de sus obligaciones arrendaticias.
En cuanto al requisito establecido en el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios literal a) referido a que no se hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de ese decreto ley o se emitiere en ella alguno de los requisitos exigidos, el cual se convierte en un requisito esencial para para que el arrendatario puede ejercer su derecho a la compra del inmueble que ocupa con tal carácter, observa este Tribunal que el artículo 44 ejusdem establece lo siguiente:
“Artículo 44.- A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.”.
Así pues, establecido lo anterior, se aprecia que la parte actora aduce que no fue notificada en ningún momento respecto al ofrecimiento de venta del inmueble arrendado; por su parte, la codemandada LILIANA DEL VALLE LÓPEZ URPIN, en su condición de propietaria arrendadora, aduce que si efectuó la notificación de oferta de venta, consignando a los autos para demostrar su alegato, marcado con la letra “A”, documento privado en original contentivo de comunicación de fecha 01 de julio de 2006, suscrita por la abogada VIVIAN RAVELO, dirigida a la parte actora, ciudadana TERESA HERMINIA REYES GARCIA, que riela al folio 150 de la pieza II/III. Respecto a este instrumento, se evidencia que se trata de una comunicación de carácter privado suscrito por un tercero ajeno a la presente controversia, que de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil ha debido ratificar en juicio a través de la prueba testimonial su firma y el contenido del documento, y por cuanto se constata de autos que no hubo esa declaración testimonial para ratificar la firma asentada en dicho documento, no se le puede otorgar valor probatorio en el presente juicio, aunado a que no se trata de documento auténtico tal como lo dispone el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; por lo cual se cumple con el requisito de la no notificación por parte de la arrendadora del ofrecimiento de venta del inmueble a la arrendataria; lo que acarrea como consecuencia, que la parte demandante en la oportunidad de celebración de la transacción judicial que se llevó a cabo en fecha 23 de julio de 2008 por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tenía el derecho de preferencia ofertiva para que se le ofreciera en venta el inmueble arrendado. Así se establece.
Ahora bien, a los fines de determinar el derecho de subrogación de la arrendataria en las mismas condiciones de adquisición por parte del ciudadano LEONARDO BELLO del inmueble arrendado, como consecuencia de la dación en pago ocurrida en la transacción celebrada en fecha 23 de julio de 2008, este Tribunal pasa a hacer las siguientes consideraciones:
Ambos demandados en esta causa en la oportunidad de dar contestación a la demanda, admitieron expresamente los alegatos referidos a la interposición de la demanda de cobro de bolívares por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; que en el curso de esa causa se celebró una transacción judicial en fecha 23 de julio de 2008, en el cual la demandada convino en la demanda interpuesta, y ofreció como parte de pago bajo la figura de la dación en pago el inmueble de su propiedad, que es el inmueble arrendado; y admitieron que el tribunal que conoció del precitado juicio en fecha 24 de octubre de 2008 homologó la transacción celebrada; y la parte actora trajo junto a su escrito libelar marcado con la letra “B”, copia simple del expediente Nº AH13-M-2007-000048 contentivo del juicio de cobro de bolívares seguido por RODRIGO QUIJADA, quien actuó como endosatario en procuración de LEONARDO ALFEREDO BELLO ORTEGA contra la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas (folios 17 al 107 de la pieza I), las cuales tienen valor probatorio de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por tratarse de copias simples de actuaciones procesales que no fueron impugnadas por la contraparte, por el contrario fue expresamente reconocido por la parte demandada la existencia del precitado juicio de cobro de bolívares derivado de una letra de cambio, así como los actos procesales sucedidos en dicho juicio, a saber transacción judicial y posterior homologación de la misma, con su consecuente ejecución forzosa.
De la revisión de dichas actuaciones procesales, se evidencia que riela a los folios 34 y 35, transacción celebrada el 23 de julio de 2008 entre el abogado RODRIGO A. QUIJADA, en su carácter de endosatario en procuración del ciudadano LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA y la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en los siguientes términos:
“…PRIMERA: “LA PARTE DEMANDADA”, conviene en la demanda en todas y cada una de sus partes. SEGUNDA: “LA PARTE DEMANDADA”, ofrece cancelar el monto total de la deuda, y los intereses devengados hasta ahora, en el lapso y de la forma siguiente: “LA PARTE DEMANDADA” A) Ofrece como parte de pago, un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 1103, situado en la Planta Décimo Primera (11a) del edificio denominado número 01, Bloque 32 del Conjunto Residencial: Arauca (terraza “1”), el cual se encuentra ubicado en la Urbanización José Antonio Páez (UD-4) Caricuao, Parroquia Caricuao, Departamento (hoy Municipio) Libertador del Distrito Federal. El referido inmueble tiene una superficie aproximada de CINCUENTA METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y DOS CENTÍMETROS CUADRADOS (50,82M2), consta de Dos (2) habitaciones; una (1) sala de baño, sala-comedor, cocina, lavandero; y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con Apartamento número 1104 y pasillo; SUR: con Pared Sur del Edificio; ESTE: con Apartamento 1102; y OESTE: con el Apartamento 1104. Al apartamento le corresponde, un porcentaje de condominio inseparable de la propiedad del mismo de: CERO ENTERO CON SETECIENTAS VEINTICUATRO MILÉSIMAS POR CIENTO (0,724%), del valor atribuido en relación con el fijado a la totalidad del inmueble; todo de conformidad con el documento de condominio respectivo, el cual se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del distrito Federal, el 17 de febrero de 1.975, anotado bajo e número 2, Tomo 41, Protocolo Primero y se dan aquí por reproducido en su totalidad a los efectos de ley, y que además consta en el expediente arriba señalado, el cual ambas partes valoran en la suma de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 110.000,oo), por lo tanto conviene en cumplir con transmisión de la propiedad, y para ello declara que la misma pertenece a “LA PARTE DEMANDANTE”, desde el momento de la firma de este documento y lo reafirmará la homologación que imparta el Tribunal. B) Ofrece además cancelar la diferencia es decir la suma de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 30.000,oo) en un plazo no mayor de Veinte (20) Días continuos, contados a partir de la firma de este acuerdo. TERCERA: “LA PARTE DEMANDADA” se compromete a hacer la entrega del inmueble material libre de bienes y personas en un plazo no mayor de Quince (15) Días continuos contados a partir de la fecha de la firma de esta transacción, y en caso de incumplimiento conviene de que el Tribunal ordene la ejecución de la presente transacción. CUARTA: “LA PARTE DEMANDANTE” conviene a exonerar a “LA PARTE DEMANDADA”, del pago de honorarios hasta por el monto equivalente a la mitad de lo establecido en el decreto de intimación. QUINTA: Ambas partes aceptan las anteriores cláusulas y solicitan al Tribunal imparta su homologación.” (Copia textual).
De la transcrita transacción se evidencia, que la entonces demandada por el cumplimiento de la letra de cambio, convino en la demanda en todas sus partes, ofreciendo cancelar el monto total de la deuda y sus intereses de la siguiente manera: a) ofrece como parte de pago “…un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 1103, situado en la Planta Décimo Primera (11a) del edificio denominado número 01, Bloque 32 del Conjunto Residencial: Arauca (terraza “1”), el cual se encuentra ubicado en la Urbanización José Antonio Páez (UD-4) Caricuao, Parroquia Caricuao, Departamento (hoy Municipio) Libertador del Distrito Federal…”, descripción que se corresponde con el inmueble arrendado, “…el cual ambas partes valoran en la suma de CIENTO DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 110.000,oo), por lo tanto conviene en cumplir con transmisión de la propiedad, y para ello declara que la misma pertenece a “LA PARTE DEMANDANTE”, desde el momento de la firma de este documento y lo reafirmará la homologación que imparta el Tribunal...”; ofrece además cancelar la diferencia, vale decir, la suma de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 30.000,oo) en un plazo no mayor de Veinte (20) Días continuos, contados a partir de la firma de este acuerdo…”; estableciéndose en la cláusula tercera de dicha transacción que “…“LA PARTE DEMANDADA” se compromete a hacer la entrega del inmueble material libre de bienes y personas en un plazo no mayor de Quince (15) Días continuos contados a partir de la fecha de la firma de esta transacción, y en caso de incumplimiento conviene de que el Tribunal ordene la ejecución de la presente transacción…”. También se evidencia, que esta transacción fue homologada por el tribunal de la causa en fecha 24 de octubre de 2008, y por auto de fecha 05 de junio de 2009 decretó la ejecución forzosa de la transacción, acordando la entrega material del inmueble, que tuvo lugar el 1º de diciembre de 2009.
Ahora bien, consta en las actas que conforman el presente expediente sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 26 de abril del 2011, expediente N° 11-0310, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Juan José Mendoza Jover, en la cual se estableció lo siguiente:
“Ahora, de lo antes narrado se evidencia que el fundamento de la originaria demanda fue la existencia de una letra de cambio y que el juicio se tramitó y concluyó, sin ningún tipo de contención, ya que ambas partes convinieron en el ofrecimiento que la ciudadana Liliana López hizo, como parte de pago de su obligación, de la entrega material de un inmueble de su propiedad.
En tal sentido, esta Sala considera que esa falta de contención podría significar que el proceso se utilizó como instrumento para otros fines, los cuales objetivamente no eran sino desalojar a la inquilina mediante el artificio de la dación en pago y la consecuente entrega material, ya que la dación en pago no comporta la entrega material del inmueble irrespetando los derechos que tienen los terceros poseedores legítimos.
De esta manera, esta Sala aprecia que, en el referido proceso, pese a la existencia del recurso de apelación y la incidencia del fraude procesal, que harían inadmisible la acción de amparo constitucional de conformidad con lo previsto en el artículo 6, numeral 5, de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales; no obstante, esta Sala evidencia que las partes actuaron con un manifiesto concierto, lo cual conduce a la convicción de la existencia de un vicio que interesa eminentemente al orden público, como lo es el fraude procesal que alegó la quejosa, víctima de la entrega material en un juicio donde no era parte.
En consecuencia, esta Sala por las razones de resguardo del orden público constitucional señaladas en este fallo, con fundamento en los artículos 11 y 17 del Código de Procedimiento Civil, anula el proceso seguido ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con ocasión a la demanda que por cobro de bolívares interpuso el ciudadano Rodrigo Quijada contra la ciudadana Liliana López y, en consecuencia, ordena al Juzgado Cuarto de Municipio Ejecutor de Medidas de la citada Circunscripción Judicial ponga en posesión inmediata del inmueble ubicado en la planta décimo primera del edificio denominado nro: 01, bloque 32 del Conjunto Residencial Arauca (Terraza L), urbanización José Antonio Páez (D4), Caricuao, Parroquia Caricuao, a la ciudadana Teresa Herminia Reyes, quedando la misma eximida de cualquier pago derivado del traslado de los enseres ubicados en el inmueble objeto de la medida de desalojo, los cuales aparecen descritos en el acta de ejecución de la entrega material. Así se declara.
Finalmente, esta Sala visto los motivos que dieron lugar a la nulidad que en este fallo se declara, ordena remitir copia certificada del mismo a la Inspectoría General de Tribunales, a los fines disciplinarios correspondientes, en virtud de que el ciudadano JUAN CARLOS VARELA RAMOS, en su condición de Juez del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al conocer y decidir la demanda referida en la presente decisión, incumplió la obligación que en aras de la majestad de la justicia, le impone el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
VII
DECISIÓN
Con fundamento en las razones antes expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:
1.- SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la ciudadana TERESA HERMINIA REYES GARCÍA contra la sentencia de fecha 04 de febrero de 2011, dictada por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.. En consecuencia, CONFIRMA el referido fallo que declaró inadmisible la acción de amparo constitucional interpuesta por los abogados Lucia Beatriz Casañas e Ismael Fernández de Abreu actuando en representación judicial de la prenombrada ciudadana contra la decisión dictada el 18 de noviembre de 2010, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
2- Por orden público constitucional se ANULA el proceso seguido ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con ocasión a la demanda que por cobro de bolívares interpuso el ciudadano Rodrigo Quijada contra la ciudadana Liliana López y, en consecuencia, ORDENA al Juzgado Cuarto de Municipio Ejecutor de Medidas de la citada Circunscripción Judicial poner en posesión inmediata del inmueble ubicado en la planta décimo primera del edificio denominado nro: 01, bloque 32 del Conjunto Residencial Arauca (Terraza L), urbanización José Antonio Páez (D4), Caricuao, Parroquia Caricuao, a la ciudadana Teresa Herminia Reyes.” (Copia textual. Negrillas de la Sala).
De la jurisprudencia transcrita se colige que la Sala Constitucional anuló el proceso seguido ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con ocasión a la demanda que por cobro de bolívares interpuso el ciudadano RODRIGO A. QUIJADA V. en su carácter de endosatario en procuración del ciudadano LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA, contra la ciudadana LILIANA DEL VALLE LÓPEZ URPIN; sin embargo, aduce la representación judicial de la parte actora apelante en esta alzada, que dicha decisión no anuló expresamente la transacción celebrada y la dación en pago del inmueble arrendado, por lo que tiene el derecho de retracto legal arrendaticio y debe subrogarse a su representada en las mismas condiciones otorgadas en la transacción celebrada.
Así las cosas, es preciso señalar cuáles son los efectos producidos por la sentencia de la Sala Constitucional que declaró la nulidad del proceso de cobro de bolívares como consecuencia de haberse evidenciado “que las partes actuaron con un manifiesto concierto, lo cual conduce a la convicción de la existencia de un vicio que interesa eminentemente al orden público, como lo es el fraude procesal que alegó la quejosa, víctima de la entrega material en un juicio donde no era parte…”, en resguardo del orden público constitucional con fundamento en los artículos 11 y 17 del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido, ha sido criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que en los casos en que se denuncie actuaciones de dudosa probidad producidas en juicio en los cuales no exista decisión con autoridad de cosa juzgada, corresponde al Juez de la causa, en ejercicio de la función jurisdiccional y en resguardo del orden público constitucional, pronunciarse y resolver con respecto a la existencia del fraude procesal denunciado. También ha dicho, que en los casos de fraude procesal se está ante una actividad procesal real, es decir, que los actos pueden ser formalmente válidos, ajustados a las exigencias legales, pero intrínsecamente falsos, cuyos fines no son la resolución leal de una litis, sino perjudicar a uno de los litigantes o a los terceros; por lo que, cuando se juzgan denuncias referidas a fraude procesal no se juzga las actuaciones procesales formales, sino el fraude como tal, dolo en el sentido amplio y por ello corresponde a la Sala adentrarse en lo proveído por otros jueces, que pueden haber sido sorprendidos por el conjunto de desviaciones procesales, siempre que de las actas procesales se evidencien conductas fraudulentas destinadas a servirse del proceso con propósitos distintos a la leal solución de una controversia, tal como ocurrió en el caso de autos, donde la Sala Constitucional si bien declaró inadmisible el amparo constitucional interpuesto, se adentró en lo proveído por el juez constitucional, evidenciando la existencia del fraude constitucional.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia estableció que los artículos 17 y 170, ordinal 1 del Código de Procedimiento Civil, contienen un rechazo general del dolo procesal y ordena la prevención de la colusión y el fraude procesal, por lo que tales conductas deben ser interpretadas como reprimibles en forma general, ya que el legislador estableció una declaración prohibitiva que se conecta con la tuición o defensa del orden público y las buenas costumbres y con los derechos a la tutela judicial efectiva y a obtener de los órganos jurisdiccionales una justicia idónea, transparente y eficaz.
Según doctrina de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, el fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso o, por medio de éste, estimamos, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y puede perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procesal lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente.
En tal sentido, el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, ordena al juez tomar de oficio, las medidas necesarias para evitar el fraude procesal y los actos contrarios a la majestad de la justicia; y así mismo, el artículo 212 de la mencionada ley adjetiva, le faculta para decretar de oficio la nulidad de los actos procesales, si éstos quebrantan leyes de orden público. El fraude se encuentra oculto tras las formas prefabricadas que tendrán que ser desmontadas, determinando si en el juicio se han producido actuaciones dolosas o fraudulentas que atenten contra el orden público y contra el derecho a la tutela judicial efectiva de alguna de las partes.
Así las cosas, en el presente caso se aprecia, que tal como lo alegó la parte actora apelante en la audiencia oral celebrada en esta alzada, la Sala Constitucional no anuló expresamente la transacción celebrada en fecha 23 de julio de 2008 por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil; sin embargo, en aplicación de la doctrina citada anteriormente, puede el juez de oficio, conforme al artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, tomar las medidas necesarias para evitar el fraude procesal y los actos contrarios a la majestad de la justicia, en concordancia con el artículo 212 ejusdem, con la cual se faculta al juez para decretar de oficio la nulidad de los actos procesales, si éstos quebrantan leyes de orden público.
Establecido lo anterior, se aprecia, que la nulidad absoluta de un contrato cuando no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, bien porque carezcan de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto o causa) o porque lesionen el orden público o las buenas costumbres; pero en el presente caso en el que se produjo la nulidad del proceso judicial de cobro de bolívares, esta nulidad debe ser considerada como una verdadera sanción procesal, declarada de oficio por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, la cual va dirigida a privar de efectos jurídicos a todo acto procesal celebrado en el precitado juicio en violación del ordenamiento jurídico, lo cual es de eminente orden público, observando esta juzgadora que dicha sanción comporta la eliminación de los efectos legales de los actos considerados fraudulentos, lo que trae como consecuencia jurídica que la transacción celebrada entre los ciudadanos RODRIGO QUIJADA, en su condición de endosatario en procuración del ciudadano LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA, y la ciudadana LILIANA DEL VALLE LÓPEZ URPIN, el 23 de julio del 2008 ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma circunscripción judicial, así como su homologación efectuada el 24 de octubre de 2008, quedaron sin efecto jurídico alguno, por lo que la situación jurídica existente para la oportunidad en que se interpuso la demanda de cobro de bolívares se retrotrajo a las condiciones en que se encontraban todos los involucrados antes de ese proceso.
En consecuencia, los efectos producidos por la dación en pago que se efectuó dentro de la transacción celebrada el 23 de julio de 2008 quedaron invalidados en razón de la declaratoria de fraude procesal evidenciado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su decisión Nº 598 de fecha 26 de abril de 2011 en el expediente Nº 11-0310, vale decir, que la propiedad del inmueble arrendado, cuya preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio se pretende, vuelve a su estado original, por lo que sigue siendo propiedad de la ciudadana LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN, en carácter de arrendadora y no del ciudadano LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA; por lo que no puede considerarse al ciudadano LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA como un tercero, tal como lo dispone el artículo 42 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez, que el acto de transmisión de la propiedad celebrado en la transacción de fecha 23 de julio de 2008 quedó sin validez por efecto de la nulidad del proceso en la cual se produjo como consecuencia de la detección del fraude procesal declarado por la Sala Constitucional, lo que trae como consecuencia que no pueda subrogarse a la ciudadana TERESA HERMINIA REYES GARCÍA en su condición de arrendataria en los mismos derechos del ciudadano LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA, por cuanto nunca se materializó la traslación de la propiedad del inmueble arrendado. Y así se establece.-
En consideración a los citados motivos, no están dados los supuestos concurrentes de la acción de retracto legal arrendaticio, por lo que resulta forzoso para esta juzgadora declarar sin lugar la acción de retracto legal arrendaticio incoada; y por lo tanto, el recurso de apelación no puede prosperar, tal como se dispondrá en la parte dispositiva de esta decisión. Así se declara.-
DECISIÓN
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 17 de diciembre del 2015 por el profesional del derecho ISMAEL FERNÁNDEZ DE ABREU, en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora, ciudadana TERESA HERMINIA REYES GARCÍA, contra la sentencia dictada el 14 de diciembre del 2015, por el Juzgado Decimoctavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoara la ciudadana TERESA HERMINIA REYES GARCÍA contra los ciudadanos LILIANA DEL VALLE LOPEZ URPIN y LEONARDO ALFREDO BELLO ORTEGA, ambas partes identificadas ampliamente en el encabezado de la presente decisión, por no existir la figura del tercero para subrogarse como efecto de la declaratoria de nulidad del proceso en el cual se efectuó la transacción judicial de fecha 23 de julio de 2008 y en consecuencia, la invalidez de dicho acto procesal.
Queda CONFIRMADA la sentencia apelada con la motivación aquí expresa.
Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, por resultar totalmente vencida en la presente causa.
Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada de la presente sentencia. En su oportunidad procesal, remítase el expediente a su tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los dos (02) días del mes de noviembre del dos mil diecisiete (2017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES
En la misma fecha 02/11/2017, se publicó y registró la anterior decisión constante de treinta y dos (32) páginas, siendo las 10:21 a.m..
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES
Exp. N° AP71-R-2016-000027/6.957.-
MFTT/EMLR/Andrea/Gmsb.-
Sentencia definitiva.
Materia Civil.
