REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
EXPEDIENTE Nº AP71-R-2016-001088/7095.
PARTE DEMANDANTE:
DAVID ANTONIO DELGADO BAUTE, JOSE LUIS DELGADO BAUTE, JORGE VALENTIN DELGADO BAUTE, y COROMOTO MERCEDES DELGADO BAUTE, titulares de las cédulas de Identidad números V-3.886.878, V-4.885.906, V-5.579.958 y V-6.903.220, respectivamente, representados judicialmente por los profesionales del derecho; Luis Alfredo Diaz Marval, y José del Valle García López, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números; 185.453 y 216.902, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
RIGOBERTO QUINTERO AZUAJE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad V-2.626.678, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el No.32.434, quien actúa en su propio nombre y representación.
MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EN FECHA 07 DE OCTUBRE DEL 2016, POR EL JUZGADO VIGÉSIMO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE DESALOJO.
Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 20 de octubre del 2016, por el abogado Rigoberto Quintero Azuaje, actuando en su propio nombre y representación como parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 07 de octubre del 2016, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos que parcialmente se copiarán más adelante.
El recurso en mención fue oído en ambos efectos mediante auto del 21 de octubre del 2016, acordándose remitir a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, el expediente a los fines de la tramitación y resolución de dicho recurso.
El 14 de noviembre del 2016, se dejó constancia por Secretaría de haberse recibido el expediente en fecha 11 del mismo mes y año; y por providencia del 18 de noviembre del 2016, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio, y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa fecha para que las partes presentaran sus escritos de informes, conforme al artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de diciembre de 2016, la parte demandada presentó escrito de informes en 14 folios útiles, lo propio hizo la parte actora en esa misma fecha, en 4 folios útiles.
En fecha 21 de diciembre de 2016, el Tribunal dictó auto fijando ocho (08) días de despacho contados a partir de dicha data para la presentación de las observaciones a los informes, las cuales fueron presentadas por la parte actora en fecha 18 de enero de 2017 y por la parte demandada en fecha 19 del mismo mes y año.
En fecha 20 de enero de 2017, el Tribunal dijo vistos y se reservó 60 días calendarios para decidir.
Estando dentro del lapso procesal para decidir, se procede a ello de seguidas, lo cual se hace con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expuestos a continuación:
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició esta causa en virtud de la demanda de desalojo introducida el 16 de octubre del 2015, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados LUIS ALFREDO DIAZ MARVAL y JOSÉ DEL VALLE GARCÍA LÓPEZ, en su condición de co-apoderados judiciales de los ciudadanos; DAVID ANTONIO DELGADO BAUTE, JOSE LUIS DELGADO BAUTE, JORGE VALENTIN DELGADO BAUTE, y COROMOTO MERCEDES DELGADO BAUTE, contra el ciudadano RIGOBERTO QUINTERO AZUAJE.
Los hechos relevantes expresados por la parte actora como fundamento de la demanda, son los siguientes:
Que en fecha 26 de marzo de 1991, la ciudadana DIONISIA BAUTE DE DELGADO, de nacionalidad española, quien en vida fuera titular de la cédula de Identidad No. E-552.436, actuando de buena fe le entregó al ciudadano RIGOBERTO QUINTERO AZUAJE, un local comercial identificado con el No. 5, el cual lleva por nombre Los Tres Robles; dicho inmueble se encuentra ubicado dentro de un terreno propiedad de la sucesión Delgado/Baute, ubicado en la Parroquia La Pastora, prolongación de la calle Minerva, o calle Nueva de Agua Salud, y comprendida dentro de los siguientes linderos. NORTE, terrenos que fueron de la sucesión Alegría, luego del señor Andrés Alegría; SUR, al cual da uno de sus frentes calle Minverva o calle Nueva de Agua Salud, ESTE, terreno que fue de la sucesión Alegría, luego del señor Andrés Alegría, y OESTE, calles Los Robles, el cual tiene una medida de 20 metros de frente, por 20 metros de fondo, para un área de 400 metros cuadrados, sin embargo, observa esta alzada que según la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, el local objeto de esta controversia, tiene unas medidas de 6 metros de frente, por 5 metros de fondo, con una superficie de 30 metros cuadrados.
Que dicho local comenzó sus operaciones comerciales a partir del 7 de Marzo de 1991, estableciéndose una duración arrendaticia por un año prorrogable de manera auténtica por un año más, tal como lo establece la cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, autenticado por ante la Notaría Pública Decima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el No. 132, Tomo 13, de los libros de autenticaciones, en fecha 26 de Marzo de 1991. Que al pasar de dos años íntegros del Contrato a Tiempo Determinado suscrito entre la De Cujus y el Demandado, se realizaron infinidad de acuerdos verbales para la desocupación, siendo infructuosas cada una de ellas de las actuaciones, no pudiendo establecer consenso con el demandado, quebrantando toda manifestación verbal celebrada. Así que, sus representados en fecha 24 de enero del 2005, decidieron impulsar de manera legal y actuando conforme a Derecho una Notificación Judicial expresando de manera fáctica la intención de no prorrogar el Contrato.
Que desde el año 2000, no se realizaron más retiros del canon de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signado con el Expediente No. 98002690, pudiendo demostrar de manera fáctica la negativa absoluta de seguir manteniendo el vínculo contractual arrendaticio con el ciudadano Rigoberto Quintero Azuaje.
Que durante el año 2005 hasta los corrientes, sus representados han tenido la paciencia de absolver (sic), toda clase de insultos, amenazas, calumnias y una serie de chismes, tratando de perjudicar su reputación intachable ante la comunidad.
Que en el año 2015, sus representados observan que el demandado inicia la ejecución de obras estructurales, es decir reconstrucción del inmueble con base para segunda planta, sin poseer autorización de los entes gubernamentales respectivos, y peor aún, la autorización expresa por escrito emanada por el Arrendador la Sucesión Delgado Baute
Que la Sucesión Delgado Baute actuó de manera inmediata y solicitó, conforme a las ordenanzas municipales, el inicio de una inspección ante la Oficina de Control Urbano de la Alcaldía de Caracas.
Que debido a la conducta contumaz del demandado, se practicó en fecha 01 de Junio de 2015 una inspección extrajudicial por ante el Juzgado 27 de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de dejar constancia de las condiciones externas y de la construcción ilegal por falta de permisología, ejecutada por el ciudadano Rigoberto Quintero Azuaje.
Que el demandado detenta un (01) local comercial propiedad de la sucesión Delgado Baute, y que está siendo modificado de manera ilegal, sin permisología y sin autorización de los propietarios.
Solicitó dar por resuelto y terminado el contrato de arrendamiento y en consecuencia en hacer entrega y devolución del inmueble arrendado, anteriormente identificado.
En su petitorio, la parte actora solicitó respecto a la acción de desalojo lo siguiente:
“…PRIMERO: Declare CON LUGAR la presente acción de desalojo intentada contra EL DEMANDADO; acordando su desalojo del local comercial Nro. 5, antes identificado, para que se lo entreguen a nuestros representados libre de bienes y personas.
SEGUNDO: Condene en costas a la parte DEMANDAD por haber obligado a nuestros representados a litigar y a defender sus derechos, visto su total divorcio de la ley vigente. Pedimos al Tribunal que calcule las costas de la presente acción, de conformidad con el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil ejusdem recién nombrado y señale su monto en el decreto de intimación de LA DEMANDADA.
TERCERO: Admita la presente demanda y la tramite de conformidad con lo establecido en el Decreto con rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, De conformidad con lo establecido en los artículos 340 y 38 del Código de Procedimiento Civil…”
La demanda fue estimada en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.450.000,00).
Asimismo, consignó junto con el escrito libelar los siguientes anexos:
1.- Solvencia de Sucesiones, declaración de la herencia, título de propiedad del terreno donde se ubica el inmueble objeto de la controversia justipreciado en 12 millones de bolívares, contrato de arrendamiento, notificación al demandado de fecha 24 de enero del 2005, copia certificada del expediente C1-11-1120-DCU-004037/15. (Folios 10 al 29 pieza I).
2.- Al folio 54 de la pieza I, riela demarcación efectuada por la Alcaldía de Caracas Dirección de Control Urbano determinando que el área a sancionar es 30 m2 con multa de 12.084,22 bolívares.
3.- Al Folio 60 de la pieza I, cursan gráficas de la Alcaldía de Caracas, con 0,12 m3 de pared construida, entre las cuales destaca: (Folio 64) Informe de Inspección de Bomberos de fecha 22 de Mayo del año 2015 como una evaluación técnica, carta enviada a los ciudadanos; DAVID ANTONIO DELGADO BAUTE, y COROMOTO DELGADO BAUTE (Folios 64 al 67 pieza I).
4.- Informe de la Alcaldía de Caracas, objetivos de la Inspección, verificar y dar soluciones, conclusiones y recomendaciones de solicitar los permisos en Control Urbano.
5.- A los folios 79 al 87 de la pieza I, rielan 16 gráficas, solicitud de inspección del local 5, poder de los apoderados judiciales (Folio 127) abogados José García López, y Luis Alfredo Díaz, titulares de las Cédulas de Identidad V-5.534.471, V-19.066.056, con Inpreabogados números 216.902, y 185.453, acta de Inspección judicial efectuada por el Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, dejando constancia de los particulares solicitados por la parte actora, de cuya inspección judicial se desprende que el Tribunal dejó constancia en su particular segundo del deterioro que presenta el local 5, techo de Zinc y materiales dentro del local, afirmando lo expuesto mediante 9 gráficas tomadas por el experto del Tribunal que realizó la inspección.
Admitida la demanda por el Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 02 de noviembre del 2015, ordenó el emplazamiento de la parte demandada, a los fines que compareciera por ante ese juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra, todo de conformidad con el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, que ordena que el procedimiento debe seguirse por los trámites del procedimiento oral, contemplado en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Cumplidas las formalidades de la citación, la parte demandada en fecha 05 de febrero del 2016, actuando en su propio nombre y representación, consignó escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:
Negó, rechazo y contradijo la demanda intentada por la parte actora en todas y cada una de sus partes.
Rechazó y contradijo por infundadas, falta de motivación y carente de elementos probatorios que enerven y proporcionen al Tribunal elementos de convicción para justificar el desalojo sin explicar en qué consisten sus fundamentos para sustentar la demanda.
Que argumentan el literal c del artículo 40 del referido Decreto, pero no señalan que la Cláusula Novena del Contrato de Arrendamiento reviste contra el actor lo alegado porque justifica y afirma lo que alegó esa representación.
Que las reparaciones y mejoras que no han querido efectuar los arrendadores las ha iniciado el demandado, incluyendo el boquete que el señor David Antonio Delgado Baute le infirió con un vehículo a la pared posterior del local.
Que ha quedado demostrado con las pruebas aportadas que los demandantes tienen más de diez años ocupando el rústico estacionamiento, en vez de cumplir con sus obligaciones de mantener el inmueble en buen estado se han dedicado a entorpecer las mejoras que ha pretendido hacer el inquilino desde hace seis años para evitar que el inmueble se siga deteriorando, que dichas artimañas las utilizaron también con el ciudadano Pascual Torres.
Que tiene diez (10) años diciéndoles a los arrendadores que el local presenta deterioro por lo vetusto del mismo en toda su pequeña estructura.
Que nunca fue notificado que no podía hacer mejoras ni reparaciones sino que por maldad esperaron que se hicieran los gastos por Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) para pedir el desalojo, que con toda seguridad el Tribunal declarará sin lugar y hará justicia.
Asimismo en fecha 16 de febrero 2016, la parte demandada consignó comprobante de consignación de canon de arrendamiento efectuado ante la Oficina de Control de Consignaciones Arrendaticias Inmobiliarios (OCAI) de los Tribunales de Municipio en los Cortijos.
El 16 de Marzo del 2016, el Juzgado a-quo repuso la causa para que tuviera lugar la audiencia preliminar conforme al artículo 868 del Código de procedimiento Civil y que constara en autos la notificación de las partes, por lo que el 16 de junio del año 2016, se realizó la Audiencia Preliminar, asistiendo los abogados representantes de la parte actora, JOSÉ DEL VALLE GARCIA LOPEZ, y LUIS ALFREDO MARVAL, donde ratificaron que: “el 28 de Marzo de 1991, la arrendadora Dionisia Baute viuda de Delgado, celebró un Contrato de Arrendamiento con el demandado, del local 5 ubicado en la parroquia La Pastora, Agua Salud a tiempo determinado, según la Cláusula Tercera del Contrato Arrendaticio, autenticado en la Notaría Décima Cuarta del Municipio Libertador. Arguyendo la parte actora que el arrendatario ejecutará una obra estructural en el local comercial sin poseer autorización de la Alcaldía de Caracas y sin la autorización expresa del arrendador, que se instauró una denuncia en la Oficina de Control Urbano, que esa oficina ordenó la paralización de la obra, con sanción pecuniaria y por ello solicitan que la acción por desalojo sea declarada con lugar.
El Tribunal de la causa, el 16 de diciembre del 2015 dictó auto mediante el cual fijo los hechos controvertidos en los términos siguientes:
Hechos Admitidos; la existencia del contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del hoy Distrito Capital, inserto bajo el No.132, Tomo 13de los libros de autenticaciones del 26 de Marzo del año 1991.
Hechos Controvertidos; establecer el tiempo que posee el demandado ocupando el inmueble objeto de la presente causa, establecer si la parte demandada incurrió en la causal de desalojo prevista en el ordinal “C” del artículo 40 de la Ley Para la Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para elUso comercial.
El Tribunal de la causa, una vez fijados los hechos y los límites de la controversia, abrió el lapso probatorio de cinco (5) días de despacho siguientes para promover pruebas sobre el mérito de la causa. La parte demandada consignó escrito de pruebas el 22 de junio del 2016, y el 27 del mismo mes y año el a-quo admitió las pruebas promovidas.
Agotadas las fases alegatoria y probatoria en la causa, el tribunal a-quo pasó a dictar sentencia en fecha7 de octubre de 2016, en los términos que se resumen;
“…En consideración a los motivos señalados y de las probanzas aportadas, se evidencia claramente, que el inmueble objeto de la acción de desalojo incoada, en efecto, se le realizaron reformas, por lo que la parte demandada se encuentra incursa en el supuesto de hecho previstos en el literal c del artículo de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial esto es, que el arrendatario haya realizado remodelaciones sin la autorización del arrendador. Así se declara.
En virtud de lo anteriormente expuesto, considera este Sentenciador que la parte actora demostró suficientemente en autos, y conforme a las previsiones contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de la obligación demandada, a través de los medios probatorios aportados al proceso, hechos que resultan suficientes para que esta Juzgadora considere que ha quedado demostrada, de manera auténtica la relación contractual que vincula a las partes en litigio. Así se declara.
En virtud de los razonamientos anteriormente efectuados, para esta juzgadora resulta forzoso declarar en el dispositivo de este fallo, con lugar la demanda de desalojo incoada con fundamento en la causal c) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que la parte demandada deberá entregar a la parte actora completamente desocupado el local distinguido con el N° 5, con techo de zinc, ubicado en la Calle Nueva de Agua Salud y la Calle Los Robles, Caracas, con la condena en costas del juicio a la parte demandada por haber resultado vencida. Así se declara.
- III -
- DISPOSITIVA –
…omissis…
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por acción de DESALOJO intentada por ciudadanos DAVID ANTONIO DELGADO BAUTE, JOSE LUIS DELGADO BAUTE, JORGE VALENTIN DELGADO BAUTE y COROMOTO MERCEDES DELGADO BAUTE contra el ciudadano RIGOBERTO QUINTERO AZUAJE, en consecuencia se declara:
El desalojo del inmueble constituido por un local Nro. 5, ubicado en la parroquia la Pastora, agua salud calle minerva y calle nueva de agua salud, Municipio Libertador Distrito Capital.
SEGUNDO: Por cuanto la parte demandada ciudadano RIGOBERTO QUINTERO AZUAJE, ha resultado totalmente vencido en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le condena al pago de las costas procesales…”(Copia textual).
En virtud de la apelación ejercida el 20 de octubre del 2016, por la parte demandada, corresponde a esta juzgadora analizar la justeza de dicha decisión.
MOTIVOS PARA DECIDIR
De la competencia.
Previo al análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
El artículo 3 de la mencionada Resolución establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida” subrayado nuestro.”. (Resaltado de este Tribunal).
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente el máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283,caso María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, ésta última dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal, considera quien suscribe, que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.
En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Por lo antes expuesto, y en virtud que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida el 02 de noviembre del 2015, es decir; posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Punto previo. Del agotamiento de la vía administrativa.
La parte demandada en su escrito de informes rendido ante esta alzada, alegó que la demanda que nos ocupa deviene en inadmisible debido a que la parte actora no agotó la vía administrativa.
Para decidir se observa;
El Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no prevé expresamente el agotamiento de la vía administrativa previa a las demandas de desalojos, en efecto, el artículo 43 de en su primer aparte establece; “El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la jurisdicción civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.”, de tal manera que encuentra ajustada a derecho la admisión de la acción por parte del a-quo, ya que el procedimiento administrativo previa a las demandas que comporten la desocupación de inmuebles, se refiere a los juicios que tengan que ver con los inmuebles destinados a vivienda. Y así se decide.-
DEL FONDO.
La presente demanda versa sobre la acción de desalojo de un local comercial, propuesta por los ciudadanos DAVID ANTONIO DELGADO BAUTE, JOSÉ LUIS DELGADO BAUTE, JORGE VALENTIN DELGADO BAUTE, y COROMOTO MERCEDES DELGADO BAUTE, contra el ciudadano; RIGOBERTO QUINTERO AZUAJE,ampliamente identificados en el encabezado del presente fallo, ambas partes admiten la existencia del contrato de arrendamiento suscrito el 26 de marzo del año 1991, autenticado en la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del hoy Distrito Capital, inserto bajo el No.132, Tomo 13 de los libros de autenticaciones de dicha oficina notarial, en este sentido, tal como se señaló en la parte narrativa de este fallo, la parte actora adujo en su escrito libelar, que en fecha 26 de Marzo de 1991, la ciudadana DIONISIA BAUTE DELGADO, actuando de buena fe, le entregó al ciudadano RIGOBERTO QUINTERO AZUAJE, un local Comercial identificado con el número 5, el cual lleva por nombre LOS TRES ROBLES, ubicado dentro de un terreno propiedad de la Sucesión Delgado Baute, ubicado en la Parroquia La Pastora, prolongación de la calle Minerva o calle nueva de Agua Salud.
Que dicho local comenzó sus operaciones el 07 de Marzo del año 1991, estableciéndose una duración arrendaticia de un (1) año fijo, prorrogable de manera auténtica por un año más según la Cláusula Tercera del Contrato, que al pasar de dos años se realizaron acuerdos verbales para la desocupación, no logrando consenso entre las partes. Que el 24 de enero del 2005, impulsan notificación judicial de la no prórroga del contrato.
Que desde el año 2000, no realizaron más retiros del canon de arrendamiento del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.
Que en el año 2015, sus representados observaron que el demandado inició la ejecución de obras estructurales, es decir; reconstrucción del inmueble y una segunda planta sin permiso de la Alcaldía de Caracas ni del arrendador; Sucesión Delgado Baute, que ante esta situación la sucesión Delgado Baute, solicitó una inspección ante la Oficina de Control Urbano de la Alcaldía de Caracas, que se practicó una inspección extrajudicial por el Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicialdejándose constancia de las condiciones externas y de la construcción ilegal por falta de permisología del demandado, que ante esta situación, solicitó dar por resuelto y terminado el contrato de arrendamiento, y hacer entrega del inmueble arrendado.
Por su parte, el demandado, al momento de dar contestación a la demanda, negó, rechazo y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, rechazó y contradijo por infundada, falta de motivación, y carencia de pruebas que enervaren y proporcionaren elementos de convicción para justificar el desalojo, en qué consisten sus fundamentos para sustentar la demanda, que argumentan el literal “C” del artículo 40 del Decreto Ley del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, que las reparaciones, restauraciones y mejoras que no han querido efectuar los arrendadores las ha iniciado el demandado, incluyendo el boquete que el ciudadano; David Delgado le infirió a la pared posterior del local.
Que ha quedado demostrado que los demandantes tienen más de diez años ocupado el rústico estacionamiento, sin cumplir con sus obligaciones de mantener el inmueble arrendado en buen estado y entorpecen las mejoras que ha pretendido hacer desde hace 6 años, con la finalidad de que el local se deteriore aún más.
Que tiene 10 años diciéndoles a los arrendadores demandantes que el local presenta deterioro por lo vetusto del mismo en toda su estructura, que no fue notificado que no podía hacer mejoras ni reparaciones, sino que esperaron que invirtiera 600 mil bolívares para pedir el desalojo.
Ante esta actitud encontrada de las partes, debe esta Superioridad efectuar las siguientes consideraciones; la materia inquilinaria ha sido considerada como de orden público, habida cuenta que tanto para los inmuebles destinados a la vivienda, los rigen el Código Civil Venezolano, y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para uso de vivienda, y por ello, se aprobó la Ley Contra el Desalojo Arbitrario de Viviendas. Y para tales fines, fue creada la Superintendencia Nacional de Viviendas, SUNAVI, adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, con su reglamentación procesal interna, que todo arrendador o arrendatario debe acatar antes de impulsar cualesquiera procedimiento arrendaticio.
Así, en lo tocante al Arrendamiento de Inmuebles, destinados al uso comercial, también se rigen por las Disposiciones previstas en el Código Civil, y en el Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, promulgado el 23 de Mayo del año 2014, y para ello fue creada la Unidad de Arrendamientos Inmobiliarios para uso Comercial dependiente del Ministerio del Poder Popular para el Comercio (Mincomercio).
Ahora bien, mediante decisión del 07 de octubre del año 2016, el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la referida acción. En tal sentido, en la parte motiva del fallo, la juzgadora de la causa señaló entre otras cosas lo siguiente:
“…En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, son fijados por la demanda y su Contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia persigue es el Desalojo del inmueble local 5, el cual lleva por nombre Los Tres Robles”, ubicado dentro del terreno propiedad de la Sucesión Delgado Baute, calle Nueva de Agua Salud, parroquia La Pastora del hoy Municipio Libertador. Que comenzó sus operaciones el 07 de Marzo del año 1991, al suscribir un Contrato de Arrendamiento que se hizo indeterminado por el transcurso de más de 25 años, tal como se plasmó en el exégesis de la narrativa de la sentencia…”
Para decidir se observa;
El contrato de arrendamiento objeto del presente juicio fue celebrado In Tuito Personae, el cual riela a los folios 27 al 29 de la pieza I, y tal como lo establecieron las partes en la cláusula CUARTA de dicho contrato, el arrendatario respondería por todas las obligaciones del convenio in comento, y todas las demás derivadas del mismo. Como prueba comunitaria, se hace necesario analizar pormenorizadamente, si el demandado ha cumplido con sus obligaciones como arrendatario y poseedor del inmueble objeto de la demanda. En tal sentido, esta Superioridad aprecia que, efectivamente, el contenido de la cláusula sexta establece; “El Arrendatario declara expresamente recibir el inmueble objeto de este contrato en perfecto estado de aseo y limpieza, y en el mismo buen estado se obliga a mantenerlo.”
Dicha cláusula obliga al arrendatario a mantener el local en buen estado. Ilógico sería, sancionar a una persona natural o jurídica, si cumple con una obligación que le ha sido impuesta, como es la de hacer. En este sentido, la conducta del arrendatario, se subsume en dar cumplimiento a una obligación contractual arrendaticia, acordada entre las partes, mal puede prosperar una petición nugatoria de una obligación derivada de la voluntad de las partes expresada en contrato bilateral signalagmático tal como lo admiten los demandantes cuando promueven como prueba principal el contrato de arrendamiento.
Ahora bien, es menester traer a colación el contenido del artículo 1.167, del Código Civil, el cual preceptúa que:“En los Contratos bilaterales, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato, o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
De esta norma sustantiva se colige que el demandado como arrendatario está en la obligación de mantener el inmueble en buenas condiciones, y cuidarlo como buen padre de familia, tal como lo establece la doctrina arrendaticia nacional. En consecuencia, yerra el Juzgado a-quo, por indebida aplicación del artículo 1.354 del Código Civil, y 506 del Código de Procedimiento Civil, habida cuenta que el arrendatario, estaba cumpliendo con una obligación consagrada en el contrato de arrendamiento, que valora la recurrida conforme al artículo 1.357 del Código Civil, cual es el mantenimiento del buen estado del local que ocupa. Y ASÍ SE DECIDE.-
En este orden de ideas, a los folios 48 al 107 de la pieza I, riela copia certificada del expediente administrativo de la Dirección de Control Urbano, de la Alcaldía de Caracas, que por ser un proceso extrajudicial, esta superioridad no lo valora, por cuanto el promovente no advirtió si el proceso administrativo había culminado, tampoco probó la ejecución de la sanción, menos aún se demostró la instalación de una “Escalera MECÁNICA”, que por máximas de experiencia, y apreciándose de las gráficas de la inspección, según consta del expediente de la inspección judicial que riela a los folios 108 al 141 de la pieza I, efectuada por el Juzgado Vigésimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en la que se dejó constancia de los particulares solicitados por la parte actora, de cuya inspección judicial se desprende en su particular segundo, el deterioro que presenta el local 5, con techo de Zinc y materiales dentro del local, afirmando lo expuesto mediante 9 gráficas tomadas por el experto del Tribunal que realizó la inspección, sumado al marcado deterioro del local in comento, se concluye que esa pequeña y deteriorada estructura, no soportaría el peso de una escalera Mecánica, razón por la cual la copia certificada del expediente administrativo de la Dirección de Control Urbano, de la Alcaldía de Caracas, nada aporta para la resolución del presente juicio. Y ASÍ SE ESTABLECE.
La recurrida invoca el documento de propiedad de la compra que realizara el demandado arrendatario del fondo de comercio, distinguida con la letra “A” (folio 179 y su vuelto) de cuyo texto se extrae que el ciudadano Williams José Gómez Pérez, titular de la cédula de identidad V-4.584.423 le vendió al demandado el Fondo de Comercio denominado “CAUCHOS GORA”, siendo este documento público y que no fue impugnado por los demandantes, esta Superioridad le otorga valor probatorio, haciéndole la salvedad a la recurrida, que esa venta se realizó el 08 de octubre del año 1986, y no como aparece en la recurrida el 08 de octubre de 1996, por lo cual surge una duda razonable a favor del demandado, toda vez que, en su contestación de la demanda, hizo énfasis en esa prueba, alegando que la posesión y la relación arrendaticia se inició en el mes de agosto del año 1986, hechos y prueba que no impugnaron los accionantes, y que este Juzgado Superior, le otorga valor probatorio, surgiendo entonces una imprecisión del tiempo que ostenta como arrendatario el demandado, y tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional, desechan demandas de desalojo cuando surgen imprecisiones temporales que la parte interesada no subsana, sin embargo, la recurrida excluyó dicho documento de compra del fondo del debate probatorio, por cuanto a su criterio no guardaba relación con los hechos controvertidos, por lo que es deber de esta Superioridad precisar que es deber del juzgador, mantener y propiciar un Estado de justicia social, tal como lo prevé el artículo 26 de nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que a los efectos de preservar el debido proceso, el derecho a la defensa y la tutela judicial efectiva, toda sentencia, que no motive ni fundamente a través del análisis de todo el acervo probatorio promovido por las partes, es nula de nulidad absoluta. Y así se decide.-
En este sentido, tal como se señaló en la parte narrativa de este fallo, el presente juicio se inició por el procedimiento oral, previsto en los artículos 864 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, observándose de las actas procesales que riela al Folio 106 de la pieza II, escrito de apelación de la parte demandada, a la admisión de las pruebas promovidas por el actor, y aunque el juzgado de la causa oyó a un solo efecto dicha apelación, debió remitir las copias certificadas respectivas a la Unidad de Recepción y Distribución de documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines que decidiera lo conducente a la apelación propuesta por el accionado, requisito éste previo a la convocatoria a la audiencia oral, sin embargo, no se observa de las actas procesales que el a-quo hubiere tramitado tal recurso, menoscabando con ello el derecho a la defensa y el debido proceso, consagrado en el artículo 49 de nuestra Constitución. Y así se establece.-
Igualmente debe señalarse que la recurrida valoró la prueba promovida por la parte actora, relativa a las notificaciones de no prorrogar el contrato, pero al examinar el contenido clausular de éste, se determina que no existe esa condición entre los contratantes, mal puede entonces invocarse términos y cláusulas que no están estipuladas en el contrato, el cual no refiere notificación a ninguna de las partes excepto cuando establecieron la duración del contrato, hasta tanto ambas partes no acordaran otro por escrito, en consecuencia la recurrida, yerró al valorar tales notificaciones de no prórrogas, por cuanto ello no fue pactado en el contrato de arrendamiento que nos ocupa, en consecuencia esta alzada desecha tales notificaciones.ASÍ SE DECIDE.-
La recurrida hizo referencia a la inspección técnica realizada por el departamento de Siniestros del Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, que riela al folio 64 de la pieza I, y que en sus conclusiones y recomendaciones, sugieren la inmediata reparación del local para prevenir daños mayores. Este informe ha debido valorarlo la recurrida en todo su contenido, y que fue argumentado en la fundamentación del recurso de apelación promovido por el recurrente. Siendo esta prueba favorable al demandado, estima quien decide, que el deterioro profundo del local, obligó al demandado, por suma necesidad, iniciar las mejoras del local, en apego estricto a lo establecido en la cláusula sexta del contrato, supra transcrita, la cual obliga al demandado a mantener el local en buen estado, aunado a que tales obligaciones han debido ser ejecutadas por los demandantes, ya que invocan el Decreto Ley de Regulación de Alquileres para el uso comercial, y así se decide.-
Corolario de lo que antecede, no puede dejar pasar esta alzada, que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento objeto de este juicio se estableció que la vigencia del contrato se estableció por un año fijo, prorrogable automáticamente por un periodo igual, convenido desde la celebración del contrato, hasta tanto ambas partes no acuerden otra por escrito, en consecuencia; la única causa para resolver el contrato es la suscripción de un nuevo contrato o en su defecto que el arrendatario incumpla con alguna de las estipulaciones acordadas, cuestión que no fue probado en autos, toda vez que, al hacer referencia a la cláusula octava del contrato, nos damos cuenta que también se estableció que cualquier mejora o bienhechuría realizada al inmueble (local) sin el consentimiento de la arrendadora, quedarían en beneficio del inmueble, es decir, no es causa de resolución del contrato en cuestión, sino más bien toda mejora queda a favor del local arrendado, y para mayor abundamiento, dichas mejoras no requieren del consentimiento expreso por parte del arrendador. Y así queda establecido.-
Observa igualmente esta alzada que el contenido libelar de desalojo, se fundamenta en dos hechos, el primero en el supuesto incumplimiento de las cláusulas del contrato de arrendamiento que ya fue analizado detalladamente, y en segundo lugar, que el demandado incurrió en el literal “C” del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Leyde Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que es menester transcribir dicha disposición legal;
“Artículo 40: Son causales de desalojo:
Omissis…
c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”
Ahora bien, el Juzgado de la causa, una vez revisadas las cláusulas contractuales, sin que evidenciara esta alzada de las pruebas aportadas por ambas partes, el incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario, cuyas cláusulas son derivadas de las disposiciones del Código Civil, habida cuenta que para el año 1991, cuando se celebró el contrato de arrendamiento que nos ocupa, no estaba vigente el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, subsume los hechos alegados por el actor en su libelo en el referido literal “C” del artículo 40 ejusdem, para declarar con lugar la demanda.
Sin embargo, al no haberse probado que el arrendatario hubiere efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, sino que por el contrario realizó mejoras a los fines de mantener en buen estado y funcionamiento el local arrendado objeto del presente juicio, es forzoso para esta Superioridad declarar, como así se hará en el dispositivo del presente fallo, con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, abogado Rigoberto Quintero Azuaje, actuando en su propio nombre y representación, contra la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 7 de octubre de 2016, en consecuencia; se declara la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito entre DIONISIA BAUTE DE DELGADO (+), quien en vida era titular de la Cédula de Identidad E-552.436, como parte arrendadora,decujus de la sucesión Delgado Baute y el ciudadano RIGOBERTO QUINTERO AZUAJE, como arrendatario, titular de la cédula de Identidad V-2.626.678, cuyo contrato fue autenticado por ante la Notaría Décima Cuarta (14°) del Municipio Libertador del hoy Distrito Capital, en fecha 26 de marzo del año 1991. Así se declara.-
Finalmente a los fines de cumplir con el principio de exhaustividad, contemplado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que obliga al juez a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido en el juicio , las siguientes pruebas se desechan debido a que nada aportan la resolución del presente juicio; comprobantes de ingreso de consignaciones emanados de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, relativos a los depósitos efectuados por el demandado, copia simple del expediente N° 032623, contentivo del juicio de Desalojo incoado por la Sucesión Dionisia Emilia Batute Delgado, contra el ciudadano; Pascual Torres, copia simple de la denuncia formulada ante la oficina de Hidrocapital con sede en Pérez Bonalde, a los fines de notificar de los actos violentos del inquilino ciudadano Rigoberto Quintero Azuaje, estado de cuenta emitido por la Administradora Serdeco, C.A., desde el año 2004 hasta el año 2015, inclusive, a nombre del ciudadano; Rigoberto Quintero Azuaje, testimoniales de las ciudadanas Zulay Martínez Alegría y Yaris Elena Vargas, titulares de las cedulas de identidad números; V-3.752.735 y V-10.377.720; respectivamente, debido a que las mismas no fueron evacuadas.
DECISIÓN
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR, el recurso de apelación ejercido el 20 de octubre de 2016, por el abogado RIGOBERTO QUINTERO AZUAJE, actuando en su propio nombre y representación como parte demandada, contra la decisión de fecha 07 de octubre de 2016 dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio de desalojo incoado por los ciudadanos; DAVID ANTONIO DELGADO BAUTE, JOSE LUIS DELGADO BAUTE, JORGE VALENTIN DELGADO BAUTE, y COROMOTO MERCEDES DELGADO BAUTE, contra el ciudadano; RIGOBERTO QUINTERO AZUAJE, ambas partes identificadas plenamente en el encabezado del presente fallo SEGUNDO: SIN LUGAR la acción de desalojo fundamentada en el artículo 40 literal “c” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en consecuencia; i) se declara la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito entre DIONISIA BAUTE DE DELGADO (+), quien en vida era titular de la Cédula de Identidad E-552.436, como parte arrendadora, de cujus de la sucesión Delgado Baute, y el ciudadano RIGOBERTO QUINTERO AZUAJE, como arrendatario, titular de la cédula de Identidad V-2.626.678, autenticado por ante la Notaría Décima Cuarta (14°) del Municipio Libertador del hoy Distrito Capital, en fecha 26 de marzo del año 1991.TERCERO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con los artículos 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil.
Queda REVOCADO el fallo apelado.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada del presente fallo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los quince (15) días del mes de marzo del año dos mil diecisiete (2017). Años 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES.
En la misma fecha 15/03/2017, se publicó y registró la anterior decisión, constante de diecinueve (19) páginas, siendo las 2:33 p.m.
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES.
Exp. Nº AP71-R-2016-001088/7.095
MFTT/EMLR
Sentencia Definitiva/Civil
