REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
EXPEDIENTE Nº AP71-R-2017-000505/7.192.
PARTE DEMANDANTE:
Sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 19 de agosto del 2004, bajo el N°19, Tomo 65-A Cto., modificados sus estatutos sociales por Acta de Asamblea General inscrita en el mismo Registro de comercio, en fecha 2 de agosto de 2012, bajo el N° 26, Tomo 110-A, representada legalmente por su Director, ciudadano MÁXIMO SACCHINI MAGALDI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad Nº V-3.753.859.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:
RICARDO RAMÓN MARTINEZ HERRERA, WALTHER ELÍAS GARCÍA SUAREZ y VICTORIA PATRICIA AGUILAR ROMERO, Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 72.555, 117.211 y 237.231, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
Sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 25 de julio de 2006, bajo el N° 12, Tomo 145-A-2006-Sgdo., posteriormente reformados sus estatutos mediante Asamblea General de Accionistas celebrada el 06 de agosto de 2006, protocolizada ante el citado Registro en fecha 26 de octubre de 2007, anotada bajo el N° 61, Tomo 218-A-2007-Sgdo., representada legalmente por su Directora, ciudadana YOHANA ELUZ RONDÓN LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-13.113.812.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
OSWALDO EMILIO ABLAN CANDIA, OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK y RAFAEL IGNACIO ZAMORA AGUIRRE, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 36.358, 67.301 y 155.514, respectivamente.
MOTIVO:
Apelación contra la decisión dictada el 21 de abril del 2017 por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en juicio de desalojo de local comercial.
Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior conocer de la presente causa a los fines de decidir los recursos de apelación interpuestos el día 21 de abril del 2017, por el abogado OSWALDO ABLAN CANDIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 36.358, y ratificada el 04 de mayo de 2017, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada, y el 08 de mayo de 2017 por la abogada VICTORIA AGUILAR, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 237.231, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la decisión dictada el 17 de abril de 2017 y publicada en extenso el 21 de abril del 2017 por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos que parcialmente se copiarán más adelante.
Los recursos en mención fueron admitidos en ambos efectos por el tribunal de la causa, mediante auto de fecha 19 de mayo del 2017, acordándose remitir al Juzgado Superior Distribuidor de Turno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, el presente expediente a los fines de la tramitación y resolución de dicho recurso.
Por auto de fecha 26 de mayo de 2017, de acuerdo con la insaculación de ley, el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario se abocó al conocimiento de la causa y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a dicha data, para que las partes consignaran sus respectivos informes.
En acta de inhibición de fecha 01 de junio del 2017, el Juez a cargo del Tribunal Superior Octavo en lo Civil, abogado Richard Rodríguez Blaise, se inhibió de seguir conociendo del presente juicio, alegando que se encontraba incurso en causas distintas a las previstas en el artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo con el criterio sustentado por la Sala Constitucional del Tribunal supremo de Justicia, en sentencia del 7 de agosto de 2003, con ponencia del Magistrado Dr José Manuel Delgado Ocando.
El 08 de junio del 2017, la Secretaria de este Juzgado dejó constancia de haber recibido este expediente en fecha 07 del mismo mes y año; y por providencia del 13 de junio de 2017, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio, y se dejó constancia que habían transcurrido 07 días de los (20) fijados, de acuerdo con el cómputo emanado del Juzgado Superior Octavo, por lo que este Tribunal estableció que dejaría transcurrir los 13 días de despacho restantes, siguientes a dicha data, para la presentación de informes, los cuales fueron presentados oportunamente por ambas partes en fecha 07 de julio de 2017, en los términos que más adelante se señalarán.
En fecha 10 de julio del 2017, se fijó un lapso de ocho (08) días de despacho contados a partir de dicha data inclusive, para la presentación de las observaciones, las cuales fueron presentadas oportunamente por la parte demandada en fecha 19 de julio de 2017.
En fecha 12 de julio de 2017, se dictó auto agregando al expediente oficio Nº 2017-268 de fecha 28/06/2017 procedente del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, mediante el cual informaba que en fecha 15 de junio de 2017 dictó sentencia declarando con lugar la inhibición planteada por el abogado Richard Rodríguez Blaise, Juez Superior Octavo en lo Civil; por lo que quedó habilitado este Tribunal Superior para emitir pronunciamiento en la presente causa.
Por auto del 28 de julio del 2017, este tribunal dejó constancia que el día 20 del mismo mes y año, venció el lapso de ocho (8) días para hacer observaciones, y que el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia comenzó a computarse a partir del día 25 de julio de 2017 inclusive, por lo que la causa se encontraba en el estado de dictar sentencia.
Encontrándonos dentro del plazo para sentenciar, se procede a ello, con arreglo al resumen descriptivo, razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación.
ANTECEDENTES
Se inició esta causa en virtud de la demanda de desalojo presentada el 06 de noviembre del 2015 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados RICARDO RAMÓN MARTINEZ HERRERA y WALTHER ELÍAS GARCÍA SUAREZ, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX, C.A., a los fines de su distribución y cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
La demanda por desalojo versa sobre el bien inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, con sus dos plantas (baja y un nivel superior) denominado con el nombre “FIVE SISTERS”, donde funciona el establecimiento comercial denominado “KAMA SUTRA”, el cual tiene su frente a la calle Paris con Avenida Trinidad de la Urbanización las Mercedes, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda.
Los hechos relevantes expuestos por los apoderados judiciales de la parte actora como fundamento de la acción incoada, son los siguientes:
Narra la parte actora, que constaba de los documentos que acompañaba marcados con las letras “C”, “D” y “E”, que la demandada INVERSIONES TANTRIX C.A., suscribió con el entonces propietario del inmueble objeto de litigio, contratos de arrendamiento, los dos primeros en fecha 17 de noviembre de 2009, autenticados ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda bajo los números 14 y 15, respectivamente, Tomo 138 de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa Notaría; y el tercero en fecha 23 de noviembre de 2009, autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda bajo el número 23 del Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa Notaría.
Que en el contrato acompañado marcado con la letra “C”, se estipuló que el entonces propietario cedía en arrendamiento a la hoy demandada el inmueble constituido por el local comercial que formaba parte integrante de la quinta FIVE SISTERS, también conocida como CENTRO COMERCIAL FIVE SISTERS; que en el contrato anexo marcado “D”, celebrado entre las mismas partes, fue convenido que el objeto del arrendamiento versaría sobre el local distinguido con el N° 3, que formaba parte integrante de la misma quinta denominada FIVE SISTERS, y asimismo, en el contrato marcado “E”, fue establecido por las mismas partes que el objeto del mismo versaba sobre el local comercial identificado con el N° 2, ubicado en la planta baja del mismo inmueble.
Que la realidad material era que siempre se trató de un mismo bien inmueble, a pesar de haber sido discriminado y segmentado en dichos instrumentos como locales comerciales distintos y aunque se documentara la relación locativa a través de tres contratos distintos, todos ellos conformaban entre sí el mismo bien inmueble, que se encontraba constituido por la parcela de terreno distinguida con el número 159, y la casa quinta sobre ella construida, con sus dos plantas (baja y un nivel superior), denominada con el nombre “FIVE SISTERS”, también conocida como “CENTRO COMERCIAL FIVE SISTERS”, cuyo frente da a la Calle París con Avenida Trinidad de la Urbanización Las Mercedes, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, distinguida con el código catastral número 15.3.1.12A.1070.11.17.0.0.1, cuyos linderos, especificaciones y medidas son las siguientes: una superficie aproximada de UN MIL NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SEIS DECÍMETROS CUADRADOS (1.092,56 M2), y comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: En 37, 78 metros con la parcela número 160 de la urbanización. SUR: En 32,78 metros con la calle París. ESTE: En 29,25 metros con la parcela número 158 de la misma urbanización. OESTE: En 24,24 metros con la avenida Trinidad de Las Mercedes; y que según el documento de propiedad que acredita a su representada como única titular, se encuentra anotado en el Registro Público correspondiente bajo el número 2009.2801, Asiento Registral 3, del inmueble matriculado con el número 241.13.16.1.2719, y que no se encuentra dicho inmueble sometido a un régimen de propiedad horizontal, por lo que no dispone de áreas determinadas como locales, ni mucho menos espacios propios delimitados como tales, ni áreas separadas las unas de las otras, como lo señalaron en su momento las partes en los instrumentos contractuales traídos a los autos, todo lo cual, se podría apreciar de manera diáfana en los documentos que posteriormente serían traídos al proceso, y que por aplicación de los artículos 3 y 6 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que se trata de un mismo fin comercial, de acuerdo con los tres instrumentos contractuales, y que la misma arrendataria era la titular del establecimiento comercial denominado “KAMA SUTRA”, que funcionaba amplia e indistintamente en todas las áreas o espacios que conformaban en sí mismos toda la quinta denominada “FIVE SISTERS”, por lo que los citados contratos debían ser interpretados siempre y en todo caso de manera conjunta, no aislada ni independiente, prevaleciendo la realidad sobre las formas.
Que en los instrumentos contractuales marcados “C”, “D” y “E”, las partes dispusieron que los mismos tendrían una duración de cinco (5) años, contados a partir de los meses de enero y septiembre del año dos mil nueve (2009), con los cánones de arrendamiento fijos convenidos en ellos, a saber: En los dos primeros contratos (“C” y “D”), fue convenido por las partes en la cláusula tercera de los mismos que el canon de arrendamiento quedaba establecido en la cantidad de siete mil quinientos bolívares (Bs.7.500,00), mensuales para el primer año de contrato, y que los siguientes se irían incrementado progresivamente en un treinta por ciento (30%) cada año hasta la terminación del contrato, siendo por tanto, el correspondiente al segundo año, la suma de nueve mil setecientos cincuenta bolívares (Bs.9.750,00); el tercer año, la cantidad de doce mil seiscientos setenta y cinco bolívares (Bs.12.675,00); el cuarto año, la suma de dieciséis mil cuatrocientos setenta y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 16.477,50); y el quinto año, la cantidad de veintiún mil cuatrocientos veinte bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 21.420,75); en el entendido que la arrendataria se comprometió a pagar formalmente al arrendador, mediante mensualidades adelantadas y dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
Que en igualdad de circunstancias, en el contrato marcado “E”, las partes dispusieron en la cláusula tercera que el canon de arrendamiento se había estipulado en la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) para el primer año de duración del mismo, y los siguientes se irían incrementando progresivamente en un treinta por ciento (30%) anual hasta su terminación, es decir, que el segundo año el canon sería por la suma de cinco mil doscientos bolívares (Bs. 5.200,00); el tercer año, el canon sería por la cantidad de seis mil setecientos sesenta bolívares (Bs. 6.760,00); y el cuarto año, el canon sería por la suma de ocho mil setecientos ochenta y ocho bolívares (Bs. 8.788,00); y finalmente el quinto año, el canon sería por la cantidad de once mil cuatrocientos veinticuatro bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 11.424,40), también en el entendido que la arrendataria se comprometió a pagar formalmente al arrendador, mediante mensualidades adelantadas y dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
Que en cada uno de los citados instrumentos contractuales, fue convenido también expresamente en la cláusula décima segunda de los mismos que, el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato por parte del arrendatario, daría derecho al arrendador a exigir el cumplimiento o resolución inmediata de ellos, al pago de los daños y perjuicios causados, así como a seguir los procedimientos y acciones judiciales y extrajudiciales a que hubiere lugar.
Que la arrendataria dejó de cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013, ni tampoco aquellos correspondientes al año 2014, en ninguno de los doce meses que lo integran, y menos aún, había cancelado suma dineraria alguna a favor de su mandante durante su permanencia en los diez meses que han transcurrido del año en curso, desde enero hasta octubre de 2015, incurriendo por tanto en una mora de dos años en el cumplimiento de su mas esencial obligación como arrendataria, de forma consecutiva. Que ello trajo como consecuencia el inminente vencimiento de los contratos, en el entendido que al no haber cumplido oportunamente con sus obligaciones contractuales, el derecho a prórroga legal se enervó y se hizo inoperante para la arrendataria, por cuya virtud, otorgaban a su mandante la acción de desalojo prevista en la Ley.
Que su representada fue sancionada con multa por la Dirección de Ingeniería del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, mediante acto administrativo N° 1729, de fecha 27 de Noviembre de 2014, debido a que fue ordenada la demolición de áreas correspondientes al mismo inmueble; por lo que en aras de solventar su situación jurídica por los cambios en las ordenanzas y disposiciones del Municipio Baruta, interpuso una acción en defensa de la zonificación urbanística, con miras a procurar salvar de alguna manera su responsabilidad patrimonial por las construcciones que componen actualmente la quinta “FIVE SISTERS”.
Que el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, falló a favor de su mandante en fecha 29 de enero del 2015, declarando con lugar la acción en defensa de la zonificación urbanística, y condenando a la hoy demandada al cierre o clausura del local comercial denominado “KAMA SUTRA”, instalado y operante en el inmueble arrendado por su patrocinado, entre otras razones, por haber concluido que el local en cuestión (arrendado) tiene un uso ilegal por no poseer la correspondiente licencia de actividades económicas emanada de parte de las autoridades municipales correspondientes, en contravención a lo establecido en el artículo 103 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística. Y que habiendo sido ejercido por la demandada el recurso de apelación contra dicho fallo, éste fue declarado sin lugar el día 5 de agosto de 2015, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, confirmándose el fallo dictado por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción judicial.
Que además de la falta de pago delatada, de mucho más de dos cánones mensuales consecutivos sin pagar, y que existían disposiciones de índole legal y administrativa dictadas por la autoridad municipal y por el Poder Judicial que imponían el cierre y clausura de la actividad comercial desplegada por la demandada, debía recordarse que en aplicación del artículo 6 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, se establecía expresamente la responsabilidad solidaria del propietario del inmueble con todas aquellas obligaciones emanadas de la relación arrendaticia.
El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:
“Por las razones antes expuestas y en nombre de nuestra mandante DESARROLLOS MACAUNO, C.A., demandamos a la sociedad de comercio INVERSIONES TANTRIX, C.A., antes identificada, con fundamentado (sic) en las causales previstas en los literales “A”, “B” y “D” del articulo 40 de la Ley especial que rige la materia, para que convenga, o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal al DESALOJO del bien inmueble constituido por:
(…omissis…)
Y en tal virtud, desocupe dicho inmueble libre de bienes y de personas, y lo entregue a nuestra mandante en las mismas buenas condiciones que lo recibió al contratar, con la correspondiente condenatoria en costas.
Nos reservamos expresamente en nombre de nuestra patrocinada, las acciones de cobro de bolívares por cánones insolutos, daños, perjuicios, reembolsos, reintegros y todas las acciones directas que operan en contra de la hoy demandada por los hechos narrados en este libelo y con ocasión a los contratos locativos que sustentan nuestra pretensión.” (Copia Textual).
Fundamentaron la demanda en los artículos 2, 3, 6 y 40 literales “A”, “B” y “D” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, e igualmente invocaron los artículos 1159, 1160, 1579 y 1592 ordinal 2° del Código Civil.
La presente demanda se estimó en un valor de TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL CIENTO TREINTA Y DOS BOLÍVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 394.132,80) equivalente a DOS MIL SEISCIENTAS VEINTISIETE CON CINCUENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (2.627,55 UT), por cuanto el valor de la unidad tributaria para el momento de la acción era de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150).
Junto al escrito libelar la parte actora consignó los siguientes instrumentos:
1.- Marcado con la letra “A”, instrumento poder que acredita la representación judicial de los ciudadanos RICARDO RAMÓN MARTÍNEZ HERRERA Y WALTHER ELÍAS GARCÍA SUÁREZ.
2.- Marcado con la letra “B”, documento de propiedad del inmueble objeto del litigio.
3.- Marcado con la letra “C”, “D” y “E”, contratos de arrendamiento suscritos con la demandada.
Por auto de fecha 09 de noviembre del 2015, el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por el procedimiento oral y ordenó elaborar la compulsa para emplazar a la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 10 de noviembre del 2015, el abogado Walther Elías García, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 117.211, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa y la apertura del cuaderno de medidas. Asimismo consignó escrito de solicitud de medida cautelar.
Por auto de fecha 11 de noviembre del 2015, el Juzgado a quo ordenó librar la compulsa a la demandada, igualmente ordenó abrir cuaderno de medidas.
Por auto de fecha 27 de enero del 2016, se dejó constancia que la Juez ARELIS FALCÓN LIZARRAGA, tomó posesión del cargo de Juez Provisoria de ese despacho, y se fijó un lapso de tres (3) días de despacho siguientes a dicha data, para que las partes ejercieran o no la recusación.
En fecha 27 de enero del 2016, el abogado Oswaldo Antonio Ablan Hallak, consignó escrito de contestación a la demanda, constante de veintidós (22) folios útiles y anexos de catorce (14) folios útiles.
El escrito de contestación a la demanda está formulado en los términos que se resumen a continuación:
Opusieron las cuestiones previas previstas en los ordinales 1° referida a la incompetencia del juez en razón del valor de la demanda, y 3° referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuye y/o porque el poder sea insuficiente, ambos del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, alegaron que contradecían, negaban y rechazaban expresamente, en todas y cada una de sus partes, la demanda propuesta, tanto en los hechos como en el derecho.
Que contradecían, negaban y rechazaban expresamente, que su representada la sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX, C.A., en su carácter de arrendatario, haya dejado de pagar los veintisiete (27) cánones de arrendamiento mensual, correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014; y, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2015, causados por el arrendamiento de los locales comerciales números 2 y 3, y primer piso, ubicados en la planta baja y en el primer piso, respectivamente, del inmueble denominado QUINTA FIVE SISTERS, también conocido como CENTRO COMERCIAL FIVE SISTERS, situado en la esquina de la Calle París con la Avenida La Trinidad, en la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, Distrito Metropolitano de Caracas.
Que tal como lo alegaron y probaron en el propio acto de la ejecución de la medida de secuestro, con la exhibición de los cincuenta y un (51) originales de los recibos de pago cancelados, que luego acompañaron como anexo marcado “C”, en igual número de folios, al escrito de oposición a la medida preventiva de secuestro del inmueble arrendado, que presentaron en el Tribunal en fecha 03 de diciembre de 2015, su representada pagó en su oportunidad todos y cada uno de los cánones de arrendamiento mensual antes referidos, demandados temerariamente como no pagados en la forma siguiente:
Que el correspondiente al mes de agosto del año 2013 fue pagado al ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA, propietario y arrendador del inmueble de autos para esa fecha.
Que los correspondientes a los veintisiete (27) meses transcurridos entre el mes de septiembre del año 2013 y el mes de noviembre del año 2015 fueron pagados a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., en su carácter de arrendadora, en virtud de la cesión de los contratos de arrendamiento que le efectuó el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA en fecha 1° de agosto de 2013, tal como se probaba con los dos documentos que acompañaban al escrito de contestación de la demanda.
Que la razón por la cual el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los veintisiete (27) meses demandados como insolutos estaba soportado en cincuenta y un (51) recibos, obedecía al hecho que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., siempre emitió dos (2) recibos de pago por cada mes, uno por el local comercial N° 3, donde estaba incluido el local comercial N° 2, y el otro por el local comercial primer piso; a diferencia del ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA, anterior propietario y arrendador del inmueble de autos, quien siempre emitía un (1) solo recibo que incluía todos los locales comerciales mencionados.
Que en virtud de la venta del inmueble de autos, que le hizo el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA, a la sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO C.A., mediante documento inscrito en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 19 de agosto de 2013, bajo el N° 2009.2801, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el N° 241.13.16.1.2719 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009; operó de pleno derecho la figura de la subrogación arrendaticia inmobiliaria, establecida en el para ese entonces vigente Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 20, en razón de lo cual la sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO, C.A., como nuevo propietario se subrogó, por mandato expreso de la ley, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivadas de las relaciones arrendaticias inmobiliarias existentes, celebradas con el anterior propietario, lo que obviamente incluía ya las referidas cesiones de todos los derechos, acciones y obligaciones derivadas de los contratos de arrendamiento, que le efectuó el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., en fecha 1° de agosto de 2013, por lo que mal podía ahora la sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO, C.A., pretender cuestionar y desconocer la eficacia y valor probatorio de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento mensual, emitidos y cancelados por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L. y referidos a las mensualidades demandadas como no pagadas.
Que acompañaban en anexo, la Notificación Notarial practicada a su representada por la Notaría Octava del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, en fecha 17 de julio de 2014, actuando a solicitud de las sociedades mercantiles ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L. y DESARROLLOS MACAUNO C.A., en la cual el abogado CARLOS ALBERTO CALANCHE BOGADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 105.148, actuando como apoderado de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L. y como apoderado judicial de la sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO C.A., especificaba los tres contratos de arrendamiento inmobiliarios celebrados entre el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA, anterior propietario del inmueble, y su representada la sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., que tenían por objeto los locales comerciales números 2, 3 y PRIMER PISO de la Quinta Five Sisters o Centro Comercial Five Sisters, y, al respecto, expresaba textualmente: “Los mencionados contratos fueron cedidos por FRANCISCO DÍAZ BARRERA, antes identificado, a ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., antes identificada, en fecha 01 de agosto de 2013.”
Que con dichos documentos se demostraba que la sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO C.A., sabía perfectamente que los contratos de arrendamiento inmobiliario existentes habían sido cedidos a la sociedad mercantil Administradora MULTICENTRO S.R.L., que ésta venía actuando como arrendadora, y que estaba recibiendo los cánones de arrendamiento causados, ahora demandado como no pagados.
Que en la Notificación Notarial en comento, a su representada se le solicitaba formalmente la entrega de los locales comerciales que ocupaba en arrendamiento en la Quinta Five Sisters, por estar supuestamente incursa en las causales de desalojo establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 40, literales c. y e., es decir, por haber efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, y porque el inmueble iba a ser objeto de demolición, pero no se hacía referencia a que su representada hubiese dejado de pagar doce cánones de arrendamiento mensual causados hasta esa fecha.
Que contradecían, negaban y rechazaban expresamente que su representada en su carácter de arrendataria, destinara el inmueble a usos en contravención con el contrato de arrendamiento o con las normas que regulan la convivencia ciudadana; y que en efecto, en la cláusula quinta de los tres contratos las partes convinieron textualmente: “EL ARRENDATARIO, se obliga expresamente a utilizar el inmueble objeto de arrendamiento únicamente para COMERCIO, no pudiendo cambiar su uso, sin la autorización previa y dada por escrito de parte de EL ARRENDADOR. ”
Que tanto en el libelo de la demanda, en sus páginas 2 y 4, como en el acta de fecha 30 de noviembre de 2015, levantada por el Tribunal con motivo de la ejecución de la medida de secuestro del inmueble arrendado, folio 65 del cuaderno de medidas, constaba amplia y suficientemente que en la totalidad del inmueble arrendado funcionaba el establecimiento comercial denominado “KAMA SUTRA”, por consiguiente era totalmente falso que su representada, haya destinado el inmueble arrendado a usos en contravención con los contratos de arrendamiento.
Que contradecían, negaban y rechazaban que su representada, cambiara el uso del inmueble en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas. Que el instrumento fundamental para soportar esta causal lo constituía la Conformidad de Uso concedida por la autoridad municipal respectiva, y la misma no fue producida acompañando al libelo de la demanda, como lo dispone la ley adjetiva, por ello no podía ser admitida por el Tribunal, ya que éste estaría impedido de poder apreciar la supuesta colisión entre el uso permitido por la Conformidad y el uso real del inmueble.
Que con respecto a los usos permitidos en la parcela de terreno donde estaba construida la Quinta Five Sisters, era importante destacar que, con la constancia de cumplimiento de variables urbanas que acompañaban al escrito de contestación, otorgada a la sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO C.A., por la Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Baruta, en el oficio N° 963 de fecha 21 de mayo de 2015, constaba que los usos permitidos en la parcela de terreno en referencia, eran entre otros, vivienda multifamiliar, comercio y turístico, y que a dicha sociedad mercantil, se le aprobó la construcción de un inmueble destinado a comercio y oficinas, de acuerdo con el proyecto presentado.
Que con los pagos realizados por aforo mensual, propios de las licencias de actividades económicas, se probaba que era un hecho cierto que la Alcaldía de Baruta, por órgano de su Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SEMAT), aceptaba y convalidaba que su representada la sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., realizara actividades económicas o comerciales en la jurisdicción de su Municipio.
Que en el libelo de la demanda se hacía referencia a dos sentencias, una dictada en la primera instancia del proceso por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de enero de 2015, y la otra dictada en la alzada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de agosto de 2015, y que al respecto, era preciso advertir que, contra esta última sentencia se anunció el recurso de casación, el cual fue admitido, y luego formalizado en la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 28 de octubre de 2015, donde cursa en el expediente N° AA20-C-2015-000697.
Que por las razones expuestas pedían que se declarara sin lugar la demanda propuesta y se condenara expresamente a la parte demandante al pago de las costas del proceso.
En fecha 11 de febrero de 2016, el Juzgado de Municipio dictó sentencia mediante la cual declaró “…que la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada representa una impugnación a la estimación de la cuantía efectuada por la parte actora en el libelo de la demanda por considerarla insuficiente, lo cual constituye una defensa de fondo, que a tenor de lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, debe ser decidida como punto previo en la sentencia definitiva, por lo que este Tribunal emitirá pronunciamiento en relación a la impugnación de la cuantía formulada por la representación judicial de la parte demandada, como punto previo en la sentencia de mérito. Así se establece…”.
Mediante sentencia de fecha 10 de marzo del 2016, el Tribunal a quo declaró: “…CON LUGAR la cuestión previa opuesta contemplada en ordinal 3° del artículo 346, opuesta por la representación judicial de la parte demandada, abogados OSWALDO EMILIO ABLAN CANDIA, OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK Y RAFAEL IGNACIO ZAMORA AGUIRRE; en consecuencia se hace saber que el primer día de despacho siguiente al de hoy, conforme a lo previsto en el articulo 354 del Código de Procedimiento Civil, comenzará a transcurrir el lapso de cinco (5) días de despacho, a fin que la parte actora subsane los defectos u omisiones, y vencido dicho lapso, la causa continuará su curso de Ley. No hay condenatoria en costas…”
Mediante diligencia presentada en fecha 15 de marzo del 2016, por el ciudadano Francisco Sacchini Magaldi, titular de la cédula de identidad número 5.312.470, representante legal de la empresa Desarrollos Inversiones Macauno, C.A., asistido por el abogado Ricardo Martínez, inscrito en el Inpreabogado N° 72.555, consignó escrito de subsanación de cuestiones previas. En esta misma fecha se le otorgó poder Apud-Acta al abogado Ricardo Martínez.
Mediante sentencia de fecha 31 de marzo del 2016, el Juzgado Séptimo de Municipio, declaró “…SUBSANADA la cuestión previa opuesta contemplada en el ordinal 3° del artículo 346, opuesta por la representación judicial de la parte demandada, abogados OSWALDO EMILIO ABLAN CANDIA, OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK Y RAFAEL IGNACIO ZAMORA AGUIRRE; en consecuencia, se hace saber que por auto separado se procederá a fijar oportunidad para que tenga lugar al audiencia preliminar conforme a lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. No hay condenatoria en costas…”
Por auto de fecha 31 de marzo del 2016, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente a esa fecha, a las once (11:00 a.m.) de la mañana, a fin que se llevara a cabo la audiencia preliminar.
En fecha 04 de abril del 2016, la representación judicial de la parte demandada, el abogado Oswaldo Ablan, presentó escrito de solicitud de Regulación de Competencia, constante de catorce (14) folios útiles.
Por auto de fecha 12 de abril del 2016, el tribunal de la causa negó la admisión del recurso de Regulación de Competencia planteada por la representación judicial de la parte demandada INVERSIONES TANTRIX, C.A., por ser presentada de manera extemporánea por tardía.
En fecha 12 de abril del 2016, siendo las once de la mañana (11:00 am) tuvo lugar la celebración de la audiencia preliminar, en la cual no compareció la parte actora, luego el Tribunal procedió anunciar el objeto de la audiencia preliminar, y haciendo uso del derecho de palabra, la representación judicial de la parte demandada expuso sus alegatos. Seguidamente se dio por concluido el acto advirtiéndole a las partes, que el Tribunal fijaría los hechos y límites de la controversia mediante auto razonado dentro de los tres (03) días de despacho siguientes a la celebración del referido acto.
Por auto de fecha 25 de abril del 2016, el a quo fijó los hechos y los limites de la controversia, estableciendo como hechos controvertidos que la parte actora debe demostrar que la demandada se encuentra incursa en causal de desalojo y el cumplimiento taxativo de sus obligaciones contractuales, y a la demandada le corresponde demostrar el pago de los cánones de arrendamiento y de su presunta incursión en el cambio en la destinación del inmueble arrendado; asimismo ordenó abrir la causa a pruebas por un lapso de cinco (05) días de despacho siguientes a dicha data.
En fecha 10 de mayo del 2016, la representación judicial de la parte demandada, el abogado Oswaldo Ablan, presentó escrito de pruebas constante de veinticuatro (24) folios útiles y cuatro (04) anexos constante de ciento cincuenta y cinco (155) folios útiles.
Por auto de fecha 16 de mayo del 2016, el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada y fijó un lapso de treinta (30) días de despacho siguientes a dicha data, para la evacuación de las mismas.
Mediante diligencia de fecha 17 de mayo del 2016, el abogado Ricardo Martínez, apoderado judicial de la parte actora, sustituyó poder Apud-Acta que le fuera otorgado, a las abogadas María Terán y Annileth Herrera.
En fecha 07 de julio del 2016, el abogado Daniel Caetano Alemparte, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 224.821, en su carácter de apoderado judicial de la Administradora Multicentro S.R.L, presentó escrito dando respuesta a la prueba de informes solicitada a dicha compañía, constante de dos (02) folios útiles y anexos constantes de dos (02) folios útiles.
Por auto de fecha 25 de julio del 2016, el Tribunal de la causa fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente a dicha data, a las once de la mañana (11:00 am), a fin que se llevara a cabo el Debate Oral.
Mediante decisión de fecha 23 de septiembre del 2016, el Juzgado Séptimo de Municipio declaró suspendida la causa hasta que constara en autos el recibo del cuaderno de medidas en ese Tribunal.
Por auto de fecha 09 de marzo del 2017, el a quo ordenó la prosecución del presente asunto en el estado en que se encontraba, en virtud del recibo del cuaderno de medidas, para lo cual ordenó la notificación de las partes.
Mediante diligencia de fecha 16 de marzo del 2017, el abogado Ricardo Martínez, sustituyó poder reservándose el ejercicio, a la abogada VICTORIA PATRICIA AGUILAR ROMERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 237.231, en los mismos términos en los que le fue otorgado.
Por auto de fecha 04 de abril del 2017, la Secretaria Accidental del Juzgado Séptimo de Municipio, abogada Francys Ponce Graterol, hizo constar que notificadas como se encontraban las partes en la presente causa, la litis seguiría su curso legal correspondiente, a partir de la mencionada fecha exclusive.
En fecha 17 de abril del 2017, siendo las once de la mañana (11:00 am), tuvo lugar la celebración de la audiencia de juicio en la presente causa, acto en el cual se dejó constancia de la asistencia de la abogada Victoria Aguilar, apoderada judicial de la parte actora; del abogado Oswaldo Ablan Candia, apoderado judicial de la demandada, seguidamente se le concedió el derecho de palabra a la representación judicial de la parte actora, quien expuso sus alegatos; igualmente se le concedió el derecho de palabra a la representación judicial de la parte demandada quien expuso sus alegatos, asimismo consignaron anexos; y la juez emitió su pronunciamiento, declarando sin lugar la impugnación de la cuantía, quedando fijada la misma en la cantidad de Bs.394.132,80, que equivale a 2.627,55 unidades tributarias; y respecto al fondo el a quo consideró que se encontraban llenos los requisitos de la causal de desalojo invocada, prevista en el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; que las causales de desalojo invocadas por la actora previstas en los literales b y d del precitado artículo 40 ejusdem, no se encuentran cumplidas; y en consecuencia, declaró con lugar la demanda por desalojo, conforme a lo establecido en el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; improcedente el desalojo conforme a los literales b y d del referido artículo; ordenó el desalojo del inmueble arrendado a la parte demandada, y la eximió del pago de costas por cuanto no hubo vencimiento total.
En fecha 21 de abril del 2017, el Juzgado a quo publicó el extenso del fallo dictado, y en su parte dispositiva dispuso lo siguiente:
“…En consecuencia, este Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrado Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la impugnación de la cuantía formulada por la representación judicial de la parte demandada, quedando fijada la cuantía de la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL CIENTO TREINTA Y DOS BOLIVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs.394.132,80), que equivalen a DOS MIL SEISCIENTAS VEINTISIETE CON CINCUENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 2.627,55).
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por desalojo interpuesta por la Sociedad Mercantil DESARROLLOS MACAUNO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 19 de agosto de dos mil cuatro (2004), bajo el N° 19, Tomo 65-A Cto., modificados sus estatutos sociales por Acta de Asamblea General inscrita en el mismo registro de comercio, en fecha dos (2) de agosto de dos mil doce (2012), bajo el N° 26, Tomo 110-A., quien actúa en el juicio a través de sus apoderados judiciales, Abogados RICARDO RAMÓN MARTÍNEZ HERRERA, WALTHER ELÍAS GARCÍA SUAREZ y VICTORIA PATRICIA AGUILAR ROMERO, Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 72.555, 117.211 y 237.231, respectivamente; contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha veinticinco (25) de julio de dos mil seis (2006), bajo el N° 12, Tomo 145-A Sgdo., posteriormente reformados sus estatutos mediante Asamblea General de Accionistas celebrada el seis (6) de agosto de dos mil seis (2006), protocolizada ante el citado Registro en fecha veintiséis (26) de octubre de dos mil siete (2007), anotada bajo el N° 61, Tomo 218-A-Sgdo., representada en el proceso por sus apoderado judiciales, Abogados OSWALDO EMILIO ABLAN CANDIA, OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLAK y RAFAEL IGNACIO ZAMORA AGUIRRE, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 36.358, 67.301 Y 155.514, de conformidad con lo establecido en el literal a. del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
TERCERO: IMPROCEDENTE la demanda de desalojo pretendida de conformidad con lo establecido en los literales b. y d. del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el literal a. del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Se ordena a la parte demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., entregar a la parte actora Sociedad Mercantil DESARROLLOS MACAUNO C.A., el inmueble constituido por la parcela de terreno distinguida con el N° 159, y la casa quinta con sus dos plantas sobre ella construida distinguida con el nombre de “FIVE SISTERS”, también conocida como “CENTRO COMERCIAL FIVE SISTERS” , ubicada en la Calle París con Avenida Trinidad de la Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, distinguida con el Código Catastral N° 15.3.1.12A.1070.11.17.0.0.1, con una superficie aproximada de un mil noventa y dos metros cuadrados con cincuenta y seis decímetros cuadrados (1.092,56 m2), enclavada dentro de los siguientes linderos particulares: Norte: en 37, 78 metros con la parcela N° 160 de la Urbanización; Sur: en 32,78 metros con la calle París; Este: en 29,25 metros con la parcela número 158 de la misma Urbanización y Oeste: en 24,24 metros con la Avenida Trinidad, totalmente libre de bienes y personas.
QUINTO: Se exime de costas a la parte demandada, por cuanto no hubo vencimiento total, conforme a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil y al criterio reiterado por nuestro Máximo Tribunal, en ese sentido.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE…”. (Copia textual).
Mediante diligencia de fecha 21 de abril del 2017, el abogado Oswaldo Ablan Candia, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la decisión dictada en la audiencia celebrada en fecha 17 de abril del 2017.
Mediante diligencia de fecha 04 de mayo del 2017, el abogado Oswaldo Ablan Candia, apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado a quo en fecha 21 de abril del 2017.
Mediante diligencia de fecha 08 de mayo del 2017, la profesional del derecho Victoria Aguilar, apoderada judicial de la parte actora, apeló de la sentencia definitiva dictada en fecha 21 de abril del 2017.
Por auto de fecha 19 de mayo del 2017, el Tribunal de la causa oyó las apelaciones en ambos efectos.
Vista la apelación interpuesta en fecha 21 de abril de 2017 y ratificada el 04 de mayo del 2017, por el profesional del derecho Oswaldo Ablan, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX, C.A., y vista la apelación de fecha 08 de mayo del 2017, ejercida por la profesional del derecho Victoria Aguilar, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO, C.A., corresponde a este ad quem conocer de la cuestión de fondo controvertida, a los fines de verificar la justeza de dicha decisión.
Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que quedó planteado el asunto a resolver.
MOTIVOS PARA DECIDIR
De la competencia.-
Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida” subrayado nuestro”.
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente, el máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: Nº AA20-C-2008-000283, caso María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, con apego estricto a la Resolución Nº 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, está última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.
En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Por lo antes expuesto, y en virtud que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida en fecha 09 de noviembre del 2016, data posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución, esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Asentado lo anterior este tribunal examinará las actas procesales, y así, pasará a pronunciarse sobre el recurso de apelación.
En primer término, la apelación tiene por objeto provocar un nuevo examen de la relación controvertida por el juez de segundo grado, razón por la cual la doctrina al definir el interés en la apelación, expone que está determinado por el vencimiento, que no es otra cosa sino el agravio, perjuicio o gravamen que la decisión judicial apelada causa a uno de los litigantes o a los dos recíprocamente, por haber acogido o rechazado total o parcialmente la pretensión planteada en el primer grado de la jurisdicción. Por tanto, como bien lo afirma la doctrina, si la apelación en esencia es una instancia sobre los hechos, que debe culminar en una nueva resolución, es obvio que su objeto no es otro que la pretensión reconocida o negada por la sentencia apelada. Por consiguiente, el estudio sobre el objeto de la apelación en el sentido expresado, implica necesariamente el análisis de la extensión y límites que tiene o debe tener el nuevo examen de la controversia en el segundo grado de la jurisdicción.
En el presente caso, ambas partes interpusieron recurso de apelación contra la decisión proferida el 17 de abril de 2017 y publicada en extenso en fecha 21 de abril de 2017, por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de desalojo con fundamento en el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; improcedente el desalojo conforme a los literales b y d del referido artículo; ordenó el desalojo del inmueble arrendado a la parte demandada, y la eximió del pago de costas por cuanto no hubo vencimiento total.
La parte actora apelante adujó en su escrito de informes (folios 112 al 124, pieza II), que el tribunal a quo, si bien satisfizo la pretensión en cuanto a la falta de pago invocada, no así lo hizo respecto a las demás causales de desalojo invocadas, y aduce que es evidente que la demandada, no sólo incumplió con su obligación como arrendataria de pagar los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, sino que además dio al inmueble un uso ilegal contrario al acordado en los respectivos contratos locativos y en contravención a la conformidad de uso concedida por la autoridad municipal, y que por ello se adhiere a la apelación de la parte demandada.
Por su parte, la demandada en su escrito de informes (folios 125 al 152, pz.II), presentado por ante esta alzada, alegó que existe una indeterminación absoluta de las cantidades mensuales y del monto total de los cánones de arrendamiento reclamados como dejados de pagar, siendo el caso que únicamente al estimar el monto de la demanda, es cuando la parte actora expresa que ese es el monto equivalente a las sumas dejadas de pagar por la arrendataria durante el último año de vigencia de los 3 contratos de arrendamiento existentes, y que se deduce que el canon de arrendamiento era de Bs.32.844,40, y que durante los 27 meses comprendidos entre el mes de agosto de 2013 y octubre de 2015, la demandada pagó a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L., en su carácter de arrendadora, la cantidad de Bs. 42.841,50, por el arrendamiento de los tres locales que ocupaba, y que si se ajustaba a la única cantidad indicada expresamente por la parte actora en el libelo, tenían que la demandada “pagó una diferencia mensual “de más” por la cantidad de NUEVE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 9.997,10) por el arrendamiento de los tres (3) locales comerciales que ocupaba.”; y que ello es razón suficiente para que por la causal de desalojo invocada por falta de pago de cánones de arrendamiento), la demanda propuesta fuese declarada inadmisible o sin lugar; que con la exhibición de los cincuenta y un (51) originales de los recibos de pago cancelados, acompañados al escrito de oposición a la medida de secuestro, y que ratificaron en el escrito de pruebas y ahora en esta alzada, la demandada arrendataria pagó en su oportunidad todos y cada uno de los cánones de arrendamiento mensual demandados como no pagados; respecto a los alegatos de la parte actora referido a que la arrendataria ha destinado el inmueble a usos en contravención con el contrato de arrendamiento y que ha cambiado el uso del inmueble en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectiva, rechazó expresamente tales alegatos y ratificó lo expuesto en su contestación; y en su petitorio solicitó que se declare con lugar la apelación ejercida, se declare sin lugar la demanda por desalojo del inmueble arrendado por la supuesta falta de pago de cánones de arrendamiento, porque supuestamente ha destinado el inmueble a usos en contravención con el contrato de arrendamiento y que ha cambiado el uso del inmueble en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectiva; se revoque la sentencia apelada, y se condene en costas a la parte actora.
Ahora bien, corresponde a esta juzgadora revisar los alegatos expuestos por las partes en el presente juicio, y a tal efecto se observa:
La parte actora en su escrito libelar, solicita el desalojo del bien inmueble que es de su propiedad, arrendado a la sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX, C.A., alegando que la arrendataria dejó de cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013, ni tampoco aquellos correspondientes a todo el año 2014 en ninguno de los doce meses que lo integran, y menos aún ha cancelado o erogado suma dineraria alguna durante su permanencia en los diez meses del año 2015, que van desde enero hasta octubre, incurriendo por tanto en una mora de dos (2) años en el cumplimiento de su obligación como arrendataria; alegó también, que además de dejar de percibir los cánones de arrendamiento referidos, la arrendadora fue sancionada con multa por la Dirección de Ingeniería del Municipio Baruta del estado Miranda, debido a que fue ordenada la demolición de áreas correspondientes al mismo inmueble, y que la arrendataria ha destinado el inmueble arrendado a usos que contravienen tanto el fin convenido en el contrato y las normas que regulan la convivencia ciudadana, pues si bien fue pactada la explotación del inmueble para uso comercial, no es menos cierto que la arrendataria no cuenta con la permisología debida para ello, y con el ejercicio de su actividad obra contra todas las normas urbanísticas que vienen orientadas a la correcta convivencia ciudadana, y que ha destinado el inmueble a actividades que contraviene la conformidad de uso concedida por la autoridad municipal, fundamentando la demanda en los artículos 2, 3, 6 y 40 en sus literales a, b y d del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por su parte, la demandada, en su contestación, alegó como punto previo la impugnación del valor estimado de la demanda, por considerar que era insuficiente, negó, rechazó y contradijo en todas sus partes la demanda interpuesta, por cuanto aduce que la arrendataria pagó en su oportunidad todos y cada uno de los cánones de arrendamiento mensual demandados como no pagados, en la forma siguiente: i) que el correspondiente al mes de agosto de 2013 fue pagado al ciudadano Francisco Díaz Barrera, propietario y arrendador del inmueble para esa fecha; ii) que los correspondientes a los 27 meses transcurridos entre el mes de septiembre del año 2013 y el mes de noviembre de 2015, fueron pagados a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO, S.R.L., en su carácter de arrendadora, en virtud de la cesión de los contratos de arrendamiento que le efectuó el ciudadano Francisco Díaz Barrera en fecha 01 de agosto de 2013; que la referida compañía siempre emitió dos recibos de pago por cada mes, uno por el local comercial Nº 3, donde está incluido el local Nº 2, y el otro por el local comercial primer piso, a diferencia del ciudadano Francisco Díaz Barrera (anterior propietario y arrendador) quien emitía un solo recibo que incluía todos los locales comerciales.
Que operó de pleno derecho la figura de la subrogación arrendaticia inmobiliaria, establecida en el para ese entonces vigente, Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 20, en razón de lo cual la sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO, C.A., como nuevo propietario se subrogó, por mandato expreso de la ley, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivadas de las relaciones arrendaticias inmobiliarias existentes, celebradas con el anterior propietario, lo que obviamente incluía ya las referidas cesiones de todos los derechos, acciones y obligaciones derivadas de los contratos de arrendamiento, que le efectuó el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., en fecha 1° de agosto de 2013, por lo que mal podía ahora la sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO, C.A., pretender cuestionar y desconocer la eficacia y valor probatorio de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento mensual, emitidos y cancelados por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L. y referidos a las mensualidades demandadas como no pagadas.
Que contradecían, negaban y rechazaban expresamente que su representada en su carácter de arrendataria, destinara el inmueble a usos en contravención con el contrato de arrendamiento o con las normas que regulan la convivencia ciudadana; y que en efecto, en la cláusula quinta de los tres contratos las partes convinieron textualmente: “EL ARRENDATARIO, se obliga expresamente a utilizar el inmueble objeto de arrendamiento únicamente para COMERCIO, no pudiendo cambiar su uso, sin la autorización previa y dada por escrito de parte de EL ARRENDADOR. ”.
Que tanto en el libelo de la demanda, en sus páginas 2 y 4, como en el acta de fecha 30 de noviembre de 2015, levantada por el Tribunal con motivo de la ejecución de la medida de secuestro del inmueble arrendado, folio 65 del cuaderno de medidas, constaba amplia y suficientemente que en la totalidad del inmueble arrendado funcionaba el establecimiento comercial denominado “KAMA SUTRA”, por consiguiente era totalmente falso que su representada, haya destinado el inmueble arrendado a usos en contravención con los contratos de arrendamiento.
Que contradecían, negaban y rechazaban que su representada, cambiara el uso del inmueble en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas. Que el instrumento fundamental para soportar esta causal lo constituía la Conformidad de Uso concedida por la autoridad municipal respectiva, y la misma no fue producida acompañando al libelo de la demanda, como lo dispone la ley adjetiva, por ello no podía ser admitida por el Tribunal, ya que éste estaría impedido de poder apreciar la supuesta colisión entre el uso permitido por la Conformidad y el uso real del inmueble.
Que con respecto a los usos permitidos en la parcela de terreno donde estaba construida la Quinta Five Sisters, era importante destacar que, con la constancia de cumplimiento de variables urbanas que acompañaban al escrito de contestación, otorgada a la sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO C.A., por la Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Baruta, en el oficio N° 963 de fecha 21 de mayo de 2015, constaba que los usos permitidos en la parcela de terreno en referencia, eran entre otros, vivienda multifamiliar, comercio y turístico, y que a dicha sociedad mercantil, se le aprobó la construcción de un inmueble destinado a comercio y oficinas, de acuerdo con el proyecto presentado.
Que con los pagos realizados por aforo mensual, propios de las licencias de actividades económicas, se probaba que era un hecho cierto que la Alcaldía de Baruta, por órgano de su Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SEMAT), aceptaba y convalidaba que su representada la sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., realizara actividades económicas o comerciales en la jurisdicción de su Municipio.
Que en el libelo de la demanda se hacía referencia a dos sentencias, una dictada en la primera instancia del proceso por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de enero de 2015, y la otra dictada en la alzada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de agosto de 2015, y que al respecto, era preciso advertir que, contra esta última sentencia se anunció el recurso de casación, el cual fue admitido, y luego formalizado en la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 28 de octubre de 2015, donde cursa en el expediente N° AA20-C-2015-000697.
Que por las razones expuestas pedían que se declarara sin lugar la demanda propuesta y se condenara expresamente a la parte demandante al pago de las costas del proceso.
PUNTO PREVIO. DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
Tal como se señaló anteriormente, la parte demandada en la contestación a la demanda, opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando para ello que proponían dicha cuestión previa referida a la incompetencia del Juez por razón del valor de la demanda, en virtud a que el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil establecía para la determinación del valor de la demanda, dos supuestos de hecho, el primero que se trate de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en cuyo valor se determinará acumulando las pensiones o cánones sobre los cuales se litigue y sus accesorios, y el segundo que se tratara de un contrato a tiempo indeterminado, en cuyo caso el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.
También alegó que la relación arrendaticia inmobiliaria existente entre las sociedades mercantiles DESARROLLOS MACAUNO C.A., ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L. e INVERSIONES TANTRIX C.A. (parte demandada), estaba constituida por tres (3) locales comerciales unidos entre sí, que siempre habían conformado uno solo, como lo afirmó la parte actora, que por consiguiente el valor de la demanda tenía que ser determinado acumulando las pensiones o cánones sobre las cuales se litigue, es decir, sumando los cánones de arrendamiento correspondientes a los veintisiete (27) meses comprendidos entre el mes de agosto del año 2013 y el mes de octubre de 2015, ambos meses inclusive, supuestamente dejados de pagar; pero que era el caso que la parte actora demandó a su representada por la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los veintisiete (27) meses comprendidos entre el mes de agosto del año 2013 y el mes de octubre de 2015 ambos meses inclusive, pero que estimaron la demanda en la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL CIENTO TREINTA Y DOS BOLIVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs.394.132,80), que era el equivalente a las sumas dejadas de pagar por la arrendataria durante el último año de la vigencia de los contratos de arrendamiento, y que equivalen a DOS MIL SEISCIENTAS VEINTISIETE CON CINCUENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 2.627,55), como si se tratase de unos contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando por tratarse de unos contratos a tiempo determinado, el valor de la demanda debía determinarse acumulando los veintisiete (27) cánones de arrendamiento, a razón de TREINTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 32.844,40) cada uno, que sumaban la cantidad de OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 886.798,80) que equivalían a CINCO MIL NOVECIENTAS ONCE CON NOVENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (5.911,99 U.T.), a razón de ciento cincuenta bolívares (Bs.150,00) cada una, por lo cual solicitaban que se declarara con lugar la cuestión previa, se declarara la incompetencia del Tribunal y se pasaran los autos al Juez competente.
A tal efecto, esta alzada a los fines de decidir observa lo siguiente:
Se aprecia que el tribunal de la causa en sentencia de fecha 11 de febrero de 2016 (f.116 al 119, pz.I/II), estableció que la cuestión previa opuesta por la parte demandada, representaba una impugnación a la estimación de la cuantía efectuada por la parte actora en el libelo de demanda por considerarla insuficiente, y que ello constituye una defensa de fondo, que a tenor de lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, debía ser decidida como punto previo en la sentencia definitiva; y se aprecia que la parte demandada presentó escrito de solicitud de regulación de competencia en fecha 04 de abril de 2016; sin embargo, se observa que mediante auto de fecha 12 de abril de 2016, el a quo negó la admisión de la solicitud de regulación de competencia por considerar que la misma fue presentada de manera extemporánea por tardía, toda vez que la sentencia había sido dictada en la oportunidad procesal correspondiente. En consecuencia, la sentencia de fecha 11 de febrero de 2016, que estableció que la cuestión previa de incompetencia por la cuantía versaba sobre una impugnación a la estimación de la demanda, que debía ser resuelta al fondo de la controversia como un punto previo, quedó definitivamente firme, y por lo tanto, se pasará a revisar como impugnación a la estimación a la demanda. Así se establece.
Dilucidado lo anterior, se aprecia, que el presente juicio versa sobre una demanda de desalojo de local comercial, fundamentado en los literales a (por falta de pago de dos cánones o mas de arrendamiento), b (que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana) y d (que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:
“…Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente…”.
En este orden de ideas, y en virtud de la facultad otorgada por la norma anteriormente trascrita, considera oportuno esta alzada antes de decidir, hacer mención a los criterios jurisprudenciales que nuestro Tribunal Supremo de Justicia ha establecido, específicamente en sentencia emanada de la Sala de Casación Civil en fecha 5 de agosto de 1997, reiterado en decisión N° RC-22 de fecha 3 de febrero de 2009, expediente N° 2008-377, caso: Helgo Revith Latuff Díaz y otra, contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, a saber:
“…Ahora bien, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente.
Sin embargo, ha sido criterio reiterado de esta Sala que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor.
…Omissis…
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”. (Negrillas y subrayado de este fallo).
Ahora bien, la parte actora estimó la demanda en los siguientes términos: “De conformidad con lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estimamos la presente acción en la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL CIENTO TREINTA Y DOS BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 394.132,80) que es el monto equivalente a las sumas dejadas de pagar por la arrendataria incumpliente durante el último año de vigencia de los contratos de arrendamiento, y que equivalen a DOS MIL SEISCIENTOS VEINTISIETE CON CINCUENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 2.627,55) a razón de Bs. 150,00 por cada Unidad Tributaria (1 U.T. x Bs. 150,00) según la fijación vigente por el Órgano Administrativo Estatal correspondiente, y en acatamiento a lo establecido en el primer aparte del literal “B” del artículo 1 de la Resolución Nº 2009-006 emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009.”.
Por su parte, la demandada al momento de impugnar la cuantía, señaló que la relación arrendaticia inmobiliaria existente entre las partes, está constituida por 3 contratos de arrendamiento todos celebrados por tiempo determinado, y están referidos a tres locales comerciales unidos entre sí, que siempre han conformado uno solo, y que por consiguiente, en este caso, el valor de la demanda tiene que ser determinado acumulando las pensiones o los cánones sobre los cuales se litigue, es decir, sumando las pensiones o cánones de arrendamiento correspondientes a los 27 meses comprendidos entre el mes de agosto del año 2013 y el mes de octubre del año 2015, ambos meses inclusive, supuestamente dejados de pagar; sin embargo, aduce la actora, que determinó el valor de la demanda como si se tratara de unos contratos a tiempo indeterminado, y para ello acumularon las pensiones o cánones de un año, a razón de Bs. 32.844,40 cada canon de arrendamiento mensual, que suman la cantidad de Bs. 394.132,80, cuando por tratarse de unos contratos a tiempo determinado, el valor de la demanda “obligatoriamente se debe determinar acumulando las pensiones o cánones sobre los cuales se litigue, es decir, acumulando los veintisiete (27) cánones de arrendamiento, a razón de TREINTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (BS. 32.844,40) cada canon de arrendamiento mensual, que suman la cantidad de OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 886.798,80) que equivalen a CINCO MIL NOVECIENTAS ONCE CON NOVENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (5.911,99 U.T.), a razón de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.150,00) cada Unidad Tributaria, y así solicitamos sea declarado expresamente por ese Tribunal.”.
En este sentido, se aprecia que, el a quo respecto a la determinación de la cuantía en demandas de arrendamiento citó sentencia N° 77 del 13 de abril del año 2000, en el expediente N° 00-001, dictado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual se dejó sentado lo siguiente:
“…En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra “Derecho Procesal Civil”:
“En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.
Cuando el artículo 72 se refiere a los “accesorios” debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado”.
En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto…”.
Y dicha decisión de la Sala unificó el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demandas de arrendamiento, estableciendo lo siguiente: “…a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil…”.
Dicho criterio, también es acogido por esta alzada, en especial lo establecido en el particular contenido en el literal b) que se asemeja al caso bajo análisis, toda vez que lo demandado en el presente juicio es el desalojo del inmueble arrendado como consecuencia del presunto incumplimiento del arrendatario en su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, así como que el arrendatario destinó el uso del inmueble a usos deshonestos en contravención al contrato de arrendamiento, y que cambió el uso del inmueble en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas.
En este orden de ideas, se aprecia, que en el caso de marras, la parte actora, titular de la acción, eligió demandar sólo el desalojo del inmueble dado en arrendamiento, como en efecto demandó, y que se desocupe dicho inmueble libre de personas y de bienes, y se le entregue en las mismas buenas condiciones en que se arrendó, con la correspondiente condenatoria en costas, excluyendo de manera absoluta los cánones presuntamente adeudados y demás exigencias dinerarias vinculadas a los daños y perjuicios que manifiesta demandaría eventualmente en un juicio distinto al que aquí se ventila, lo que es perfectamente posible, toda vez que todo individuo tiene la potestad de exigir la satisfacción de su derecho, el cual puede hacer valer mediante la acción acudiendo ante el órgano judicial competente y utilizando para ello el mecanismo judicial adecuado y cónsono con su pretensión. Sin embargo, como quiera que se trata de una demanda de derechos disponibles, que no tiene por objeto el estado y la capacidad de las personas, su interés debe ser apreciable en dinero, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 del Código de Procedimiento Civil, y como no se demanda el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, ni accesorios, en consecuencia, no puede ser aplicado lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, tal como lo estableció el juez de la primera instancia. Así se declara.
Partiendo de dichas consideraciones, y por cuanto la parte actora no está reclamando el pago de los cánones de arrendamiento presuntamente insolutos, sino que se reservó expresamente las acciones de cobro de bolívares derivados de dichos cánones insolutos, daños, perjuicios, reembolsos, reintegro y todas las acciones directas que operaran en contra de la demandada por los hechos narrados, y siendo que la parte demandada no logró desvirtuar el valor estimado por la actora, por cuanto no trajo a los autos ningún elemento probatorio que apoyara la estimación que para la demandada era la correcta, quien suscribe considera que se encuentra ajustado a derecho lo establecido por el juez de la causa respecto a la declaratoria sin lugar de la impugnación de la cuantía formulada por la parte demandada, y en consecuencia, queda firme la cuantía de la demanda fijada en la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL CIENTO TREINTA Y DOS BOLIVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs.394.132,80), que equivalen a DOS MIL SEISCIENTAS VEINTISIETE CON CINCUENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 2.627,55). Y así se decide.
De lo Controvertido.
1. De la falta de pago de cánones de arrendamiento vencidos.
Ahora bien, se demanda el desalojo fundamentado en el artículo 40 literal a del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que dispone lo siguiente:
“Artículo 40. Son causales de desalojo:
a) a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…”.
Como ya se dijo, la parte actora reclama el desalojo del inmueble arrendado que aduce es de su propiedad, por cuanto la arrendataria dejó de cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2013, ni tampoco aquellos correspondientes a todo el año 2014 en ninguno de los doce meses que lo integran, y menos aún ha cancelado o erogado suma dineraria alguna durante su permanencia en los diez meses del año 2015, que van desde enero hasta octubre, incurriendo por tanto en una mora de dos (2) años en el cumplimiento de su obligación como arrendataria.
De los elementos probatorios aportados por la parte actora junto a su escrito libelar, esta juzgadora aprecia, que constan en copias fotostáticas simples a los folios 19 al 22 de la primera pieza, documento de propiedad del inmueble arrendado, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda en fecha 09 de julio de 2013, anotado bajo el Nº 25, tomo 77 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, y posteriormente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 19 de agosto de 2013, quedando inscrito bajo el Nº 2009.2801, Asiento Registral 3 del Inmueble matriculado con el No.241.13.16.1.2719 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009; de este documento se desprende que el ciudadano Francisco Díaz Barrera en su propio nombre, y en representación de su cónyuge Josefa Rivera de Díaz, dio en venta pura y simple a la sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO, C.A., un inmueble integrado por una parcela de terreno distinguida con el Nº 159 y la casa quinta sobre ella construida distinguida con el nombre de “FIVE SISTERS”, ubicada en la calle Paris con Avenida Trinidad de la Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda, distinguida con el Código Catastral N° 15.3.1.12A.1070.11.17.0.0.1, con una superficie aproximada de un mil noventa y dos metros cuadrados con cincuenta y seis decímetros cuadrados (1.092,56 m2), enclavada dentro de los siguientes linderos particulares: Norte: en 37, 78 metros con la parcela N° 160 de la Urbanización; Sur: en 32,78 metros con la calle París; Este: en 29,25 metros con la parcela número 158 de la misma Urbanización y Oeste: en 24,24 metros con la Avenida Trinidad; y por cuanto no fue impugnado por la demandada en la oportunidad procesal correspondiente, siendo reconocido en la contestación a la demanda que el inmueble objeto de arrendamiento es propiedad de la demandante Desarrollos Macauno, C.A., se le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
También promovió la actora copia simple de contrato de arrendamiento autenticado en fecha diecisiete (17) de noviembre de 2009, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 14, Tomo 138 de los Libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaría, del cual se evidencia que el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.818.800, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., un inmueble de su exclusiva propiedad, destinado a comercio, constituido por el local comercial que forma parte integrante del inmueble denominado QUINTA FIVE SISTERS, también conocido como CENTRO COMERCIAL FIVE SISTERS, el cual tiene su frente a la Calle Trinidad y París, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del estado Miranda, que ocupa la totalidad del primer piso del edificio, se estableció que el arrendamiento era a tiempo determinado, por un período de cinco (05) años, con fecha de inicio el primero de septiembre de 2009 y vencimiento el primero de septiembre de 2014, y el canon se estipuló en la cantidad de Bs.7.500,00 para el primer año, incrementándose progresivamente en un 30%, vale decir, que para el quinto año el canon sería de Bs. 21.420,75; y se estableció que el canon de arrendamiento sería pagado por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco días de cada mes. Asimismo, se dejó estipulado que el arrendatario se obligaba a usar el inmueble únicamente para comercio.
Asimismo, promovió copia simple del contrato de arrendamiento autenticado en fecha diecisiete (17) de noviembre de 2009, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el N° 15, Tomo 138 de los Libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaría (folios 44 al 48, pz.I/II), del cual se evidencia que el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.818.800, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., un inmueble de su exclusiva propiedad, destinado a comercio, constituido por el local comercial distinguido con el N° 3, que forma parte integrante del inmueble denominado QUINTA FIVE SISTERS, también conocido como CENTRO COMERCIAL FIVE SISTERS, el cual tiene su frente a la Calle Trinidad y París, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda. En dicho contrato se estableció que el arrendamiento era a tiempo determinado, por un período de cinco (05) años, con fecha de inicio el primero de septiembre de 2009 y vencimiento el primero de septiembre de 2014, y el canon se estipuló en la cantidad de Bs.7.500,00 para el primer año, incrementándose progresivamente en un 30%, vale decir, que para el quinto año el canon sería de Bs.21.420,75; y se estableció que el canon de arrendamiento sería pagado por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco días de cada mes. Asimismo, se dejó estipulado que el arrendatario se obligaba a usar el inmueble únicamente para comercio.
De igual manera, promovió copia simple del contrato de arrendamiento autenticado en fecha veintitrés (23) de noviembre de 2009, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 23, Tomo 141 de los Libros de Autenticaciones llevados por la mencionada Notaría, del cual se evidencia que el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.818.800, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., un inmueble de su exclusiva propiedad, destinado a comercio, constituido por el local comercial identificado con el N° 2, ubicado en la planta baja, que forma parte integrante del inmueble denominado QUINTA FIVE SISTERS, también conocido como CENTRO COMERCIAL FIVE SISTERS, el cual tiene su frente a la Calle Trinidad y París, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, que ocupa la totalidad del primer piso del edificio. En dicho contrato se estableció que el arrendamiento era a tiempo determinado, por un período de cinco (05) años, con fecha de inicio el primero de septiembre de 2009 y vencimiento el primero de septiembre de 2014, y el canon se estipuló en la cantidad de Bs.7.500,00 para el primer año, incrementándose progresivamente en un 30%, vale decir, que para el quinto año el canon sería de Bs.21.420,75; y se estableció que el canon de arrendamiento sería pagado por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco días de cada mes. Asimismo, se dejó estipulado que el arrendatario se obligaba a usar el inmueble únicamente para comercio.
Respecto a estos tres contratos de arrendamiento promovidos en copias fotostáticas simples, se aprecia que la parte demandada expresamente reconoció en su contestación la celebración de dichos contratos, motivo por los cuales se tienen como fidedignos, de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 444 ejusdem, y en consecuencia, se tiene como cierto que a las partes las vincula una relación arrendaticia sobre el inmueble descrito ut supra, dividido en tres locales comerciales. Así se establece.
Ahora bien, la parte demandada en su contestación negó, rechazó y contradijo expresamente que se encuentre insolvente respecto a los cánones de arrendamiento demandados, y junto a su contestación opuso legajo de presuntos recibos de pago de los cánones de arrendamiento reclamados, los cuales fueron también promovidos en la etapa probatorio, los cuales se discriminan a continuación:
1) Recibo original de fecha 11 de noviembre de 2009, por la cantidad de Bs. 45.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2009;
2) Recibo original de fecha 13 de enero de 2010, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de enero de 2010;
3) Recibo original de fecha 8 de febrero de 2010, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de febrero de 2010;
4) Recibo original de fecha 8 de marzo de 2010, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de marzo de 2010;
5) Recibo original de fecha 8 de abril de 2010, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de abril de 2010;
6) Recibo original de fecha 12 de mayo de 2010, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de mayo de 2010;
7) Recibo original de fecha 09 de junio de 2010, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de junio de 2010;
8) Recibo original de fecha 12 de julio de 2010, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de julio de 2010;
9) Recibo original de fecha 9 de agosto de 2010, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de agosto de 2010;
10) Recibo original de fecha 30 de noviembre de 2010, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de octubre de 2010;
11) Recibo original de fecha 30 de noviembre de 2010, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de noviembre de 2010; Recibo original de fecha 20 de enero de 2011, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de enero de 2011;
12) Recibo original de fecha 20 de enero de 2011, por la cantidad de Bs. 24.700,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de enero de 2011;
13) Recibo original de fecha 2 de febrero de 2011, por la cantidad de Bs. 24.700,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de febrero de 2011;
14) Recibo original de fecha 22 de marzo de 2011, por la cantidad de Bs. 24.700,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de marzo de 2011;
15) Recibo original de fecha 7 de abril de 2011, por la cantidad de Bs. 24.700,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de abril de 2011;
16) Recibo original de fecha 31 de agosto de 2011, por la cantidad de Bs. 24.700,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de mayo de 2011;
17) Recibo original de fecha 31 de agosto de 2011, por la cantidad de Bs. 24.700,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de junio de 2011;
18) Recibo original de fecha 31 de agosto de 2011, por la cantidad de Bs. 24.700,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de julio de 2011;
19) Recibo original de fecha 2 de noviembre de 2011, por la cantidad de Bs. 24.700,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de agosto de 2011;
20) Recibo original de fecha 2 de noviembre de 2011, por la cantidad de Bs. 24.700,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de septiembre de 2011;
21) Recibo original de fecha 2 de noviembre de 2011, por la cantidad de Bs. 24.700,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de octubre de 2011;
22) Recibo original de fecha 9 de enero de 2012, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de diciembre de 2011;
23) Recibo original de fecha 6 de febrero de 2012, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de enero de 2012;
24) Recibo original de fecha 28 de febrero de 2012, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de febrero de 2012;
25) Recibo original de fecha 12 de marzo de 2012, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de marzo de 2012;
26) Recibo original de fecha 20 de abril de 2012, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de abril de 2012;
27) Recibo original de fecha 8 de mayo de 2012, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de mayo de 2012;
28) Recibo original de fecha 21 de junio de 2012, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de junio de 2012;
29) Recibo original de fecha 25 de julio de 2012, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de julio de 2012;
30) Recibo original de fecha 15 de agosto de 2012, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de agosto de 2012;
31) Recibo original de fecha 6 de septiembre de 2012, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de septiembre de 2012;
32) Recibo original de fecha 15 de octubre de 2012, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de octubre de 2012;
33) Recibo original de fecha 21 de enero de 2013, por la cantidad de Bs. 32.110,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de noviembre de 2012;
34) Recibo original de fecha 13 de febrero de 2013, por la cantidad de Bs. 42.841,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de diciembre de 2012;
35) Recibo original de fecha 4 de marzo de 2013, por la cantidad de Bs. 42.841,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de enero de 2013;
36) Recibo original de fecha 9 de abril de 2013, por la cantidad de Bs. 42.841,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de febrero de 2013;
37) Recibo original de fecha 8 de mayo de 2013, por la cantidad de Bs. 42.841,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de marzo de 2013;
38) Recibo original de fecha 11 de junio de 2013, por la cantidad de Bs. 42.841,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de junio de 2013;
39) Recibo original de fecha 21 de junio de 2013, por la cantidad de Bs. 42.841,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de mayo de 2013;
40) Recibo original de fecha 2 de julio de 2013, por la cantidad de Bs. 42.841,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de junio de 2013;
41) Recibo original de fecha 6 de septiembre de 2013, por la cantidad de Bs. 42.841,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de julio de 2013.
De la revisión de los 41 recibos en original descritos ut supra, evidencia esta juzgadora que todos están suscritos por el ciudadano FRANCISCO DÍAZ B., que como se dijo en acápites anteriores, era el anterior propietario y arrendador del inmueble objeto de la presente litis, sin embargo, se trata de un tercero ajeno a este proceso, por lo que debió ser traído a juicio a los fines de ratificar su firma en los documentos denominados como “Recibos”, por tratarse de documentos privados emanados de tercero, conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y al no constar en autos la declaración testimonial del precitado ciudadano, ratificando la firma contenida en dichos instrumentos, los mismos no tienen valor probatorio, y por lo tanto se desechan. Así se declara.
Igualmente, se aprecia, que la parte demandada consignó en copias fotostáticas simples lo siguiente: i) recibo de pago de fecha 23 de diciembre de 2009, por la cantidad de Bs. 15.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de diciembre de 2013; ii) recibo de pago de fecha 6 de septiembre de 2010, por la cantidad de Bs. 19.000,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de septiembre de 2010; iii) recibo de pago de fecha 9 de septiembre de 2013, por la cantidad de Bs. 42.841,00, por concepto de alquiler del local comercial N° 3 y totalidad del primer piso, correspondiente al mes de agosto de 2013, observando esta juzgadora que dichos instrumentos se encuentran suscritos por el ciudadano FRANCISCO DÍAZ B., y conforme al artículo 1.368 del Código Civil, el instrumento privado debe estar suscrito por el obligado, y siendo que el ciudadano Francisco Díaz es un tercero ajeno a este proceso, ha debido ratificar en juicio su firma conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que al tratarse estos instrumentos de documentos privados simples, han debido ser promovidos en original, y conforme al primer aparte del artículo 429 ejusdem, tampoco tienen valor probatorio y por lo tanto se desechan.
De igual manera, se evidencia, que la parte demandada promovió copias fotostáticas simples de contratos privados de cuyo contenido se observa que el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA, en fecha 1 de agosto de 2013, cedió y traspasó a la sociedad de responsabilidad limitada ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., los derechos, acciones y obligaciones derivados de los contratos de arrendamiento suscritos en fecha 23 de noviembre de 2009, autenticado bajo el N° 23, Tomo 141 y 17 de noviembre de 2009 bajo el N° 15, Tomo 138, de los Libros de Autenticaciones llevados ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Miranda, con la arrendataria INVERSIONES TANTRIX C.A. Ahora bien, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.368 del Código Civil, el instrumento privado debe estar suscrito por el obligado, evidenciándose que dichos instrumentos están suscritos por Francisco Díaz Barrera y Administradora Multicentro S.R.L., no evidenciándose que esté suscrito por Inversiones Tantrix, C.A., en consecuencia, al tratarse de copias simples de documentos privados emanados de terceros, han debido ser presentados en original y ratificados en juicio, y al no constar que hayan sido promovidos de tal manera, los mismos no tienen valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 429 y 431 del Código de Procedimiento Civil; así se establece.
También se aprecia, que la parte demandada en su contestación alegó que con los cincuenta y un (51) recibos, que presentara al tribunal en el cuaderno de medidas en fecha 03 de diciembre de 2015, y revisado dicho cuaderno se constata que existen a los folios 72 al 122 del cuaderno de medidas, quedaba demostrado que la demandada pagó todos los cánones demandados como insolutos.
Ahora bien, se observa que el recibo de fecha 9 de septiembre de 2013, que cursa al folio 144 del cuaderno de medidas, fue consignado en original y está suscrito por el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA, propietario anterior del inmueble arrendado, el cual corresponde al mes de agosto de 2013, y que si bien no fue desconocido por la parte contraria, se aprecia que el ciudadano Francisco Díaz Barrera es un tercero ajeno al presente proceso, y que para el momento en que se efectuó el pago mencionado, la propietaria del inmueble arrendado era la sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO C.A., y la demandada ha debido promover la testimonial del ciudadano Francisco Díaz Barrera para que ratificara su firma en el precitado instrumento, y que el mismo pudiera tener valor probatorio en juicio, y al no constar dicha ratificación, no se le puede otorgar valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho que no se evidencia de autos, que la nueva propietaria haya autorizado al ciudadano Francisco Díaz Barrera para recibir el pago correspondiente al mes de agosto de 2013. Así se establece.
En cuanto a los recibos emitidos por la sociedad de responsabilidad limitada ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., a nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2015, de los inmuebles tipo local comercial, números “piso 01” y “03”, del Centro Comercial Five Sisters, que cursan a los folios ciento cuarenta y seis (146) al ciento noventa y seis (196), ambos inclusive, del cuaderno de medidas, se aprecia, que al haber sido desechado el instrumento que presuntamente demostraba que a dicha administradora se le había cedido los contratos de arrendamientos del inmueble de marras, considera esta juzgadora, que los mismos no pueden ser admitidos en juicio, tal como lo señaló el juez de instancia, toda vez que de dichos instrumentos no se desprende que la compañía Administradora Multicentro S.R.L., estaba autorizada por la propietaria del inmueble, la compañía Desarrollos Macauno, C.A., para recibir dichos cánones de arrendamiento, y más aun, cuando la presunta cesión que hace valer la parte demandada, fue producida en copia simple, el cual quedó desechado conforme a lo previsto en el artículo 429 (primer aparte) y 431 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, todos estos recibos emanados de la sociedad de responsabilidad limitada ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., son desechados del debate probatorio. Así se decide.
Se evidencia también, que la parte demandada con el escrito de contestación presentado en fecha 27 de enero de 2016, acompañó en anexo copia simple (folios 102 al 109, pz.I/II) una notificación practicada por la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda actuando a solicitud de las sociedades mercantiles ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L. y DESARROLLOS MACAUNO, C.A., a los fines de demostrar que la demandante tenía conocimiento que los contratos de arrendamiento habían sido cedidos a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., que ésta venía actuando como arrendadora, y que estaba recibiendo los cánones de arrendamiento causados, demandados como no pagados.
Al respecto, aprecia esta juzgadora, que el tribunal de la causa estableció que el hecho que se haya efectuado una notificación judicial, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao, por la cual señala el demandado, que por ello, la nueva propietaria del inmueble tenía conocimiento que los contratos de arrendamiento habían sido cedidos por el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA a la sociedad de responsabilidad limitada ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., de ello no emana que por tales motivos el pago de los cánones de arrendamiento tendrían que ser hechos a dicha administradora, y más aun, cuando la presunta cesión que hace valer la parte demandada, proviene de una copia simple de un documento privado, el cual quedó desechado por no tener valor probatorio alguno; dicho criterio es compartido por esta juzgadora de alzada, toda vez que no se evidencia de dicha copia simple que la notario haya dejado constancia sobre la presunta cesión efectuada; ya que al haber sido desechado el instrumento mediante el cual se pretendió demostrar la cesión, no se demuestra que la empresa ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., en nombre de la hoy propietaria DESARROLLOS MACAUNO C.A., estaba autorizada por el arrendador a los efectos de recibir dicho pago. Y así se establece.
Asimismo, se observa que en fecha 7 de julio de 2016, el tribunal de la causa recibió informe suscrito por el apoderado judicial de ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., con ocasión a la prueba de informes promovida por la parte demandada mediante el cual señaló:
“…PRIMERO: En cuanto al requerimiento de informar sobre el Capítulo Tercero del escrito de promoción de pruebas, informamos lo siguiente: (…)
A partir del 01 de Agosto del 2013 hasta el mes de noviembre de 2015, nuestra representada estuvo dispuesta a recibir los cánones de arrendamiento de los tres (3) inmuebles cedidos en administración a nuestra representada, a los cuales son el Local No. 2 de Planta Baja, en Local No.3 de Planta Baja u el Local que ocupa la totalidad del Piso 1, de la Quinta Five Sisters o Centro Comercial Five Sisters, Calle La Trinidad y Paris Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, de los cuales INVERSIONES TANTRIX C.A., solo pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a dos (02) de los tres (03) inmuebles cedidos, específicamente en Local No.3 y el Local Piso 1, no habiendo pagado ningún canon de arrendamiento correspondiente al Local No. 2, (…)
Los cincuenta (50) recibos especificados con anterioridad, corresponden a los folios del ciento cuarenta y seis (146) al ciento noventa y seis (196) marcados como “C” en el escrito de promoción de pruebas, los cuales nos fueron remitidos en copias certificada con la solicitud de la prueba de informes.
SEGUNDO: En cuanto al requerimiento de informar sobre el Capítulo Cuarto del escrito de promoción de pruebas, informamos lo siguiente: (…)
En fecha 01 de Agosto de 2013, mi representada suscribió tres (03) cesiones de contratos de arrendamiento con el FRANCISCO DÍAZ BARRERA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No.6.818.800, donde se cedieron a mi representada tres (03) contratos de arrendamientos: 1.- Contrato de arrendamiento celebrado sobre el Local No. 2, Planta Baja. Quinta Five Sisters o Centro Comercial Five Sisters, Calle La Trinidad y Paris Urbanización las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda; 2.- Contrato de arrendamiento celebrado sobre el Local No.3, Planta Baja, Quinta Five Sisters o Centro Comercial Five Sisters, Calle La Trinidad y Paris Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda y 3.- Contrato de arrendamiento celebrado sobre Local que ocupa la totalidad del Piso 1, Piso 1, Quinta Five Sisters Calle La Trinidad y Paris Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda. Si bien existían tres (03) contratos de arrendamiento para los tres (03) inmuebles, estos funcionaban como una sola unidad comercial, producto de una integración y remodelación realizada por INVERSIONES TANTRIX C.A. Dentro de las cesiones firmadas se encuentran las marcadas como anexo “D” en el escrito de promoción de pruebas con los folios cien (100) y ciento uno (101), correspondientes a los Locales No.2 y No.3. Habiendo cumplido por lo solicitado por el tribunal, a la fecha cierta de su presentación… ”
Se aprecia que conforme a lo previsto el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, la prueba de informes no tiene una regla legal expresa para valorar el mérito de la misma, por lo que el juez debe apreciarla según las reglas de la sana crítica, tal como lo prevé el artículo 507 ejusdem. Ahora bien, se aprecia de la prueba informativa que la compañía ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., informó que a partir del 01 de agosto del 2013 hasta el mes de noviembre de 2015, estuvo dispuesta a recibir los cánones de arrendamiento de los tres (3) inmuebles cedidos en administración, los cuales son el Local No. 2 de Planta Baja, en Local No.3 de Planta Baja u el Local que ocupa la totalidad del Piso 1, de la Quinta Five Sisters o Centro Comercial Five Sisters, Calle La Trinidad y Paris Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, y que de los cuales INVERSIONES TANTRIX C.A., solo pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a dos (02) de los tres (03) inmuebles cedidos, específicamente en Local No.3 y el Local Piso 1, no habiendo pagado ningún canon de arrendamiento correspondiente al Local No. 2, no ratificó los instrumentos anexados por estar en copias fotostáticas simples, y alegó que celebró una cesión de los contratos de arrendamientos con el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA, anterior propietario del inmueble de marras; pero no se desprende de esta prueba informativa, que la compañía DESARROLLOS MACAUNO C.A., haya autorizado a la ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., a cobrar los cánones de arrendamiento a la demandada. Así se establece.
Ahora bien, la parte actora alegó la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre de 2015; por lo que le correspondía a la parte demandada demostrar el hecho extintivo de la obligación demandada, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, y se observa de autos, que no quedó demostrado el pago de los cánones de arrendamiento por la parte demandada con los recibos acompañados, toda vez que el hecho que se haya efectuado una notificación judicial, por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao, por la cual señala el demandado, que por ello, la nueva propietaria del inmueble tenía conocimiento que los contratos de arrendamiento habían sido cedidos por el ciudadano FRANCISCO DÍAZ BARRERA a la sociedad de responsabilidad limitada ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., de ello no se evidencia que por tales motivos el pago de los cánones de arrendamiento tendrían que ser hechos a dicha administradora, tal como se señaló ut supra, aunado al hecho que la presunta cesión que hace valer la parte demandada, proviene de una copia simple de un documento privado, el cual quedó desechado por no tener valor probatorio alguno.
Asimismo cabe destacar que los referidos señalamientos hechos por la parte demandada, en relación al pago recibido por la sociedad de responsabilidad limitada ADMINISTRADORA MULTICENTRO S.R.L., en nombre de la hoy propietaria DESARROLLOS MACAUNO C.A., no quedaron demostrados a través de la notificación notarial practicada, por cuanto el instrumento con el cual se pretendió demostrar la cesión quedó desechado del debate probatorio, no quedando evidenciado en autos que la parte actora hubiera autorizado a la compañía administradora a recibir los cánones de arrendamiento por el inmueble arrendado, aunado a que los recibos que fueron promovidos por la parte demandada como prueba de su pago, también fueron desechados por esta juzgadora.
En consecuencia de lo anterior, considera quien suscribe, que resulta procedente la demanda de desalojo con fundamento en el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto la parte demandada no logró desvirtuar la falta de pago alegada. Así se declara.
2. De las causales de desalojo previstas en los literales b y d del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Se aprecia que la parte actora, también solicitó el desalojo del inmueble por considerar que la demandada se encuentra incursa en las causales b y d del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que dispone lo siguiente:
“Son causales de desalojo:
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
(…)
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio (…)”
Alegó la parte actora, que fue sancionada con multa por la Dirección de Ingeniería del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, mediante acto administrativo N° 1729, de fecha 27 de Noviembre de 2014, debido a que fue ordenada la demolición de áreas correspondientes al inmueble arrendado, por lo que en aras de solventar su situación jurídica por los cambios en las ordenanzas y disposiciones del Municipio Baruta, interpuso una acción en defensa de la zonificación urbanística, con miras a procurar salvar de alguna manera su responsabilidad patrimonial por las construcciones que componen actualmente la quinta “FIVE SISTERS”; que el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, falló a favor de su mandante en fecha 29 de enero del 2015, declarando con lugar la acción en defensa de la zonificación urbanística, y condenando a la hoy demandada al cierre o clausura del local comercial denominado “KAMA SUTRA”, instalado y operante en el inmueble arrendado por su patrocinado, entre otras razones, por haber concluido que el local en cuestión (arrendado) tiene un uso ilegal por no poseer la correspondiente licencia de actividades económicas emanada de parte de las autoridades municipales correspondientes, en contravención a lo establecido en el artículo 103 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística. Y que habiendo sido ejercido por la demandada el recurso de apelación contra dicho fallo, éste fue declarado sin lugar el día 5 de agosto de 2015, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, confirmándose el fallo dictado por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción judicial.
Que además de la falta de pago delatada, de mucho más de dos cánones mensuales consecutivos sin pagar, y que existían disposiciones de índole legal y administrativa dictadas por la autoridad municipal y por el Poder Judicial que imponían el cierre y clausura de la actividad comercial desplegada por la demandada, debía recordarse que en aplicación del artículo 6 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, se establecía expresamente la responsabilidad solidaria del propietario del inmueble con todas aquellas obligaciones emanadas de la relación arrendaticia.
Por su parte, la demandada, alegó en su defensa que negaba y rechazaba que cambiara el uso del inmueble en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas; y alegó que el instrumento fundamental para soportar esta causal lo constituía la Conformidad de Uso concedida por la autoridad municipal respectiva, y la misma no fue producida acompañando al libelo de la demanda, como lo dispone la ley adjetiva, y que por ello no podía ser admitida por el Tribunal, ya que éste estaría impedido de poder apreciar la supuesta colisión entre el uso permitido por la Conformidad y el uso real del inmueble.
Que con respecto a los usos permitidos en la parcela de terreno donde estaba construida la Quinta Five Sisters, destacó la demandada que, con la constancia de cumplimiento de variables urbanas que acompañaban al escrito de contestación, otorgada a la sociedad mercantil DESARROLLOS MACAUNO C.A., por la Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Baruta, en el oficio N° 963 de fecha 21 de mayo de 2015, constaba que los usos permitidos en la parcela de terreno en referencia, eran entre otros, vivienda multifamiliar, comercio y turístico, y que a dicha sociedad mercantil, se le aprobó la construcción de un inmueble destinado a comercio y oficinas, de acuerdo con el proyecto presentado; y que con los pagos realizados por aforo mensual, propios de las licencias de actividades económicas, se probaba que era un hecho cierto que la Alcaldía de Baruta, por órgano de su Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SEMAT), aceptaba y convalidaba que su representada la sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., realizara actividades económicas o comerciales en la jurisdicción de su Municipio.
Que en el libelo de la demanda se hacía referencia a dos sentencias, una dictada en la primera instancia del proceso por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de enero de 2015, y la otra dictada en la alzada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de agosto de 2015, y que al respecto, era preciso advertir que, contra esta última sentencia se anunció el recurso de casación, el cual fue admitido, y luego formalizado en la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 28 de octubre de 2015, donde cursa en el expediente N° AA20-C-2015-000697.
Ahora bien, se aprecia de los autos, que la parte actora no promovió ningún elemento probatorio junto a su escrito libelar a los fines de fundamentar sus alegatos; por su lado, la parte demandada a los fines de desvirtuar estas causales invocadas promovió junto con su contestación, copia certificada de un documento titulado “Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas” signada con el N° 963, de fecha 21 de mayo de 2015, expedida por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Baruta, Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, dirigido a la compañía Desarrollos Macauno, C.A., a los fines de probar que en el referido inmueble estaba permitido el uso comercial (f.110 al 111 y sus vueltos, pz.I/II); e igualmente consignó estado de cuenta detallado emanado de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, que se relacionaba con los pagos realizados por Inversiones Tantrix, C.A. como contribuyente al Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SEMAT) de la Alcaldía de Baruta, por el ejercicio de sus actividades comerciales en el local que ocupaba correspondiente al día 06 de octubre de 2015 (f.112, pz.I/II).
Respecto a estos instrumentos, se evidencia, que emanan de la Alcaldía de Baruta, que es un órgano administrativo, por lo que de conformidad con lo previsto en el encabezado del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, se le otorga valor probatorio, por cuanto se configuran como documentos administrativos, cuya autenticidad deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, que puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario, situación que no ocurrió en este caso, por ninguna de las partes. De ellos se desprende que el inmueble arrendado tenía autorización de la Alcaldía del Municipio Baruta para realizar actividades comerciales. Así se declara.
También la parte demandada junto con su contestación, consignó copia fotostática simple de un escrito presuntamente dirigido al Presidente y demás Magistrados de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, efectuado por INVERSIONES TANTRIX, C.A., haciendo referencia al expediente N° AA20-C-2015-000697, no evidenciando que dicho escrito se encuentre firmado por persona alguna (f.113, pz.I/II). En tal sentido, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.368 del Código Civil, el instrumento privado debe estar suscrito por el obligado, y siendo que se trata de una copia simple sin firma, no puede ser valorado por esta juzgadora, y por lo tanto se desecha. Y así se establece.
Asimismo, se observa, que a requerimiento del Tribunal de la causa, formulado en el cuaderno de medidas conforme a lo previsto en el artículo 601 del Código del Procedimiento Civil, la representación judicial de la parte actora a los fines de ampliar las pruebas sobre la sanción de multa impuesta por la Dirección de Ingeniería del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 24 de Noviembre de 2015, consignó impresiones de sentencias publicadas en la Página Web del Tribunal Supremo de Justicia, las cuales se describen a continuación: i) sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de enero de 2015, en el expediente N° AP31-V-2014-001469, contentivo de la acción en defensa de la zonificación urbanística intentada por la Sociedad Mercantil DESARROLLOS MACAUNO C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., en la cual se declaró con lugar la acción y se condenó a la sociedad mercantil demandada al cierre o clausura del local comercial denominado “KAMA SUTRA”, instalado y operante en el inmueble arrendado, por haber concluido que el local tenía un uso ilegal por no poseer la correspondiente licencia de actividades económicas emanada de parte de las autoridades municipales correspondientes, en contravención a lo establecido en el artículo 103 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística; ii) sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictada en fecha 5 de agosto de 2015, en el expediente N° AP71-R-2015-000681, en virtud a la apelación formulada contra la sentencia antes mencionada, en la cual se declaró sin lugar el recurso de apelación planteado contra la sentencia antes mencionada; iii) sentencia dictada en fecha 21 de abril de 2015, por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente N° 2015-0165, en la cual se declaró sin lugar el recurso de regulación de jurisdicción ejercido contra la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de enero de 2015, en el expediente N° AP31-V-2014-001469, y se confirmó la misma.
Respecto a estas copias de las sentencias mencionadas, se aprecia, que la parte actora ha debido consignarlas conjuntamente a su escrito libelar a los fines de fundamentar sus alegatos, por cuanto se tratan de instrumentos que eran fundamentales para que prosperara su acción, conforme a lo previsto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 864 ejusdem, y por cuanto estos instrumentos fueron consignados mediante solicitud del propio tribunal de la causa; en consecuencia, al no haber aportado dichos instrumentos junto a su escrito libelar, la parte actora perdió la oportunidad para producir eficazmente estos instrumentos, por lo que resulta extemporánea su promoción, toda vez que no consta su ratificación en la oportunidad de la promoción de pruebas; y por lo tanto, se desechan del debate probatorio.
Ahora bien, se aprecia en los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes, y que fueron valoraros ut supra, que en las cláusulas quintas de los referidos contratos (que rielan a los folios 39 al 56 de la pieza I/II), se estableció expresamente que el arrendatario utilizaría el inmueble únicamente para comercio; y no se evidencia de los elementos probatorios examinados que la parte demandada haya cambiado el uso del inmueble, o que lo haya destinado a usos deshonestos o indebidos, en contravención al contrato de arrendamiento o a las normas que regulen la convivencia ciudadana, y tampoco se evidencia que la arrendataria haya cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio, toda vez, que la parte actora no trajo a los autos ningún elemento probatorio a los fines de demostrar los hechos alegados, conforme a lo previsto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 864 ejusdem. Así se establece.
No obstante, se aprecia, que la parte demandada acompañó al escrito de contestación a la demanda, presentado en fecha 27 de enero de 2016, Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas N° 963, de fecha 21 de mayo de 2015, emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Baruta, Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, a los fines de probar que en el referido inmueble estaba permitido el uso comercial; e igualmente consignó estado de cuenta detallado emanado de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, que se relacionaba con lo pagos realizados por su representada como contribuyente al Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SEMAT) de la Alcaldía de Baruta, por el ejercicio de sus actividades comerciales en el local que ocupaba, razón por la cual considera esta sentenciadora que las causales de desalojo invocadas, previstas en los literales b y d del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, no fueron demostradas por la parte actora, y por tal motivo, se desestiman esos alegatos. Así se decide.
Así las cosas, cumplida como fue la causal de desalojo invocada por la parte actora, de conformidad con el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial en su literal a, relativa a la falta de pago de cánones de arrendamiento; es forzoso para esta juzgadora declarar sin lugar los recursos de apelación interpuestos tanto por la parte actora como por la parte demandada, y en consecuencia, declarar con lugar la acción de desalojo; por lo que en consecuencia, la sociedad mercantil INVERSIONES TANTRIX C.A., antes identificada, debe desalojar el inmueble arrendado propiedad de la parte demandante; quedando confirmada con la motivación aquí expresada la sentencia apelada. Así se decide.
DECISIÓN
Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, los recursos de apelación interpuestos el día 21 de abril del 2017, por el abogado OSWALDO ABLAN CANDIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 36.358, y ratificada el 04 de mayo de 2017, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada, y el 08 de mayo de 2017 por la abogada VICTORIA AGUILAR, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 237.231, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la decisión dictada el 17 de abril de 2017 y publicada en extenso en fecha 21 de abril del 2017 por el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR la impugnación de la cuantía formulada por la parte demandada, y en consecuencia, queda firme la cuantía de la demanda fijada en la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL CIENTO TREINTA Y DOS BOLIVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs.394.132,80), que equivalen a DOS MIL SEISCIENTAS VEINTISIETE CON CINCUENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 2.627,55). TERCERO: CON LUGAR la demanda de desalojo con fundamento en el literal a del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto la parte demandada no logró desvirtuar la falta de pago alegada; en consecuencia, SE ORDENA EL DESALOJO del inmueble constituido por la parcela de terreno distinguida con el número 159, y la casa quinta sobre ella construida, con sus dos plantas (baja y un nivel superior), denominada con el nombre “FIVE SISTERS”, también conocida como “CENTRO COMERCIAL FIVE SISTERS”, cuyo frente da a la Calle París con Avenida Trinidad de la Urbanización Las Mercedes, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, distinguida con el código catastral número 15.3.1.12A.1070.11.17.0.0.1, cuyos linderos, especificaciones y medidas son las siguientes: una superficie aproximada de UN MIL NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SEIS DECÍMETROS CUADRADOS (1.092,56 M2), y comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: En 37, 78 metros con la parcela número 160 de la urbanización. SUR: En 32,78 metros con la calle París. ESTE: En 29,25 metros con la parcela número 158 de la misma urbanización. OESTE: En 24,24 metros con la avenida Trinidad de Las Mercedes. CUARTO: Se condena en costas del recurso de apelación a ambas partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. QUINTO: Respecto a las costas del juicio, por cuanto prosperó la primera causal invocada por la parte actora, relativa a la falta de pago, establecida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se condena en costas a la parte demandada.
Queda MODIFICADA la sentencia apelada, con la motivación aquí expresada.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los diez (10) días del mes de agosto del dos mil diecisiete (2.017). Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. MARÍA F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES
En esta misma fecha 10 de agosto de 2017, siendo las 3:12 p.m., se publicó y registró la anterior decisión, constante de cincuenta (50) páginas.
LA SECRETARIA,
ABG. ELIANA M. LÓPEZ REYES
EXP. AP71-R-2017-000505/ 7.192
MFTT/EMLR.
Sentencia definitiva.
Materia Civil.
