PARTE SOLICITANTE: ciudadano FERDINAND ARTHUR SENIOR GUILHEM, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V- 961.366, asistido por la abogada GLADYS CRISTINA SANANES DE SENIOR, quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V- 1.854.548, inscrita en Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 33.488, actuando también en su propio nombre.
MOTIVO: SOLICITUD DE EXHIBICIÓN DE DOCUMENTO PRIVADO
CAUSA: Apelación ejercida por la parte solicitante contra la sentencia dictada en fecha 11 de enero de dos mil diecisiete 2017, por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró inadmisible este proceso.
EXPEDIENTE: AP71-R-2017-000070 (880)
CAPITULO I
NARRATIVA
Se inicia la presente causa mediante escrito libelar presentado en fecha 16 de diciembre del 2017, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sede Los Cortijos, correspondiéndole conocer al Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 11 de enero de 2017, el tribunal de la causa dictó sentencia mediante la cual negó la admisión de este proceso, en virtud de no ser la vía idónea para lo pretendido, decisión que fue apelada por el solicitante en fecha 18 de enero de 2017, y oída en ambos efectos mediante auto dictado en fecha 19 de enero del presente año.
Posteriormente, subieron las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole conocer de dicha apelación a esta alzada previa distribución de ley.
Por auto de fecha 24 de noviembre de 2010 esta alzada le dio cuenta al juez y fijó el décimo (10mo) día de despacho siguiente a esa fecha, a los fines que las partes presentaren los informes respectivos.
En fecha 22 de febrero de 2017, se emitió auto mediante el cual se dictará sentencia para dentro de los treinta (30) días siguientes.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La presente solicitud es intentada en virtud de los siguientes hechos:
1.- Que residen bajo régimen de propiedad en el Apartamento Nº 21, en el piso 10 del Edificio Residencias Primavera ubicado en la Urbanización Deyber, en la Avenida Páez de la Urbanización El Paraíso, en la parroquia del mismo nombre del municipio Libertador del Distrito Capital, el cual es igualmente su domicilio procesal.
2.- La administración del inmueble es compartida entre el administrador (Administradora Ibiza C.A.), designado por la Asamblea de Copropietarios, de conformidad con lo establecido en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal y la Junta de Condominio; fondos destinados a la previsión de algunas eventualidades o a la ejecución de proyectos específicos por lo cual en su opinión, respecto a ellos está obligada como el Administrador entre otros, “Llevar la contabilidad de ingresos y gastos… conservar los comprobantes, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimientos de ellos; y “Presentar informe y cuenta anual de su gestión” (Artículo 20, literales f y h ejusdem)
3.- En diferentes oportunidades en forma verbal, al igual que otros copropietarios, hemos requerido del Presidente de la Junta de Condominio, señor Alejandro Rodríguez quien reside en el apartamento Nº 14, piso 7 del mismo edificio, información acerca de diferentes aspectos relacionados con la Administración, tales como el estado de avance acerca de los trabajos de reparación de uno de los ascensores dañado desde hace más de un año y sobre el cual desde entonces, parte de la comunidad canceló el 50% del costo presupuestado y la otra parte canceló la totalidad.
4.- Igualmente solicitamos información sobre la gestión relativa a la deficiencia en el suministro del agua, generado básicamente por fallas en el funcionamiento de las bombas correspondientes; también sobre los alcances de los servicios del Administrador contratados por la empresa Administradora Ibiza C.A., los motivos por los cuales no se cancelaron oportunamente gastos correspondientes al mes de mayo de 2016; evaluación de la suficiencia del área destinada a estacionamiento de vehículos con miras a la asignación de un puesto fijo a cada apartamento, etc.
5.- No habiendo recibido respuesta a ninguno de sus requerimientos verbales, la tercera parte de los condominios intentamos hacerle llegar una solicitud escrita para que procediera a convocar una asamblea de propietarios a los fines de satisfacer nuestras demandas y habiendo siendo imposible acceder a él, intentamos fijarla en la cartelera lo cual resultó nugaritorio, pues fuimos informados por la persona que guarda la llave de la mencionada cartelera, que había recibido instrucciones de no fijar allí el mencionado documento.
6.- Entonces solicitaron a la Administradora Ibiza C.A., la convocatoria de asamblea anual ordinaria de propietarios, cuya celebración ya observaba una mora de nueve (9) meses. La misma se celebró el día 23 de noviembre de 2016, y tenía por objeto recibir los informes tanto de la administradora como de la junta de condominio y decidir sobre la sustitución o reelección de ellas.
7.- El informe rendido por la Junta de Condominio se limitó a señalar lo que habían realizado durante los casi dos (2) años desde su nombramiento (ya que como se infiere de lo señalado en el punto Nº 6 supra, no convocaron a la Asamblea anual ordinaria en la oportunidad en que correspondía) y o que tienen proyectado realizar a futuro. Pero es el caso que en el informe de gestión de que trata el literal h del artículo 20 de la Ley es esencialmente un informe de rendición de cuentas. No basta por ejemplo, que se señale en él que se hizo tal o cual cosa, sino que es necesario señalar su costo y todavía más, interesa conocer el quantum de los fondos de los cuales se disponía para ello, el saldo de los mismos y también (cuando de conformidad con el literal f del mismo artículo 20 un condominio lo exige, tanto en la oportunidad de la asamblea como antes o después de ella), con quien se contrató la obra de servicio o equipo adquirido, etc. Tiene el condominio el derecho de conocer los términos de los contratos suscritos con terceros, sus alcances, cuáles son las obligaciones de los contratos y cuáles las que comprometen el condominio.
8.- En nuestra opinión, avalada por la condición también de contador público de amplia experiencia laboral y docente a nivel universitario del primero de los solicitantes, que el inadecuado registro contable de las reposiciones del fondo fijo de caja chica impide conocer a través del detalle especificado en los recibos mensuales mediante los cuales cancelamos los gastos comunes y no comunes como tampoco a través del informe anual que rinde la administradora , la naturaleza de los gastos cancelados con el mencionado fondo fijo y además se facilita el doble pago de tales gastos por parte de los condominios.
9.- Desde el mismo día que se celebró la asamblea, al concluir la misma, el Presidente de la Junta de Condominio nos informó que al día siguiente nos reuniríamos para aclarar las observaciones que se le hacían, pero igual que antes hasta hoy no ha cumplido.
Por todo lo antes expuesto solicitó, se ordene a la junta de condominio poner a su disposición para ser examinado los siguientes documentos:
a) El contrato suscrito entre la junta de condominio y la Administradora Ibiza C.A.
b) El contrato suscrito con la empresa Limpieza Caracas, encargada del servicio de mantenimiento (aseo) del edificio.
c) Los comprobantes que amparan las dos (2) reposiciones del fondo fijo de caja chica habidas de la Administradora Ibiza C.A., durante el año 2016, correspondientes a los meses de abril y octubre, por bolívares 26.490,00 y 85.697,82 respectivamente.
d) Los estados de cuenta bancarios correspondientes a las cuentas corrientes que se mantienen o lo fueron durante la gestión de la junta de condominio bajo su administración directa, tanto en el Banco Exterior como en el Bicentenario y se les informe acerca del origen de los fondos allí depositados, la naturaleza y beneficiarios de los retiros.
DE LA SENTENCIA APELADA
Omisis…
“Ahora bien, visto el escrito de solicitud presentado, el tribunal indica, que esta no es la vía idónea para que se obtenga lo pretendido, por lo que se procede a negar la admisión de este proceso y así se decide…”
CAPITULO II
MOTIVA
De acuerdo a los expuesto en libelo de demanda, así como lo expuesto en la sentencia recurrida, se puede apreciar que los solicitantes pretenden la exhibición de unos documentos basándose en lo regido por la Ley de propiedad Horizontal y del cual es copropietarios, para ello invoca el contenido del artículo 20 de la mencionada ley que establece las facultades y deberes que le corresponden un administrador el cual se expresa de la siguiente manera:
Artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal:
Corresponde al Administrador:
a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;
g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio,
c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario
Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.
Parágrafo Único:
La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar.
De la norma antes transcrita se evidencia que la ley no otorga ningún derecho al solicitante para pedir prueba de exhibición de documentos, ya que la misma expresa facultades y deberes del administrador. Siendo lo correcto en todo caso demandar la rendición de cuentas. Como consecuencia de todo lo anterior este tribunal superior considera que la recurrida debe ser confirmada con distinta motivación. Así se decide.
CAPITULO III
DISPOSITIVA
Con fundamento en las razones de hecho y de derecho expresadas a lo largo de este fallo, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Sin lugar la apelación ejercida contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 11 de enero de 2017 que declaró inadmisible la presente solicitud de exhibición de documentos, en consecuencia se confirma dicho fallo con diferente motiva.
SEGUNDO: Inadmisible la solicitud de exhibición de documento interpuesta por los ciudadanos GLADYS CRISTINA SANANES DE SENIOR y FERDINAND ARTHUR SENIOR GUILHEM, por ser contraria a derecho.
TERCERO: Dadas las características del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los siete (7) días del mes de marzo del año dos mil diecisiete (2017). A 206° años de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,
VICTOR JOSE GONZALEZ JAIMES.
LA SECRETARIA,
MARÍA ELVIRA REIS.
En esta misma fecha siendo las 02:30 p.m., se publicó, registró y diarizó la anterior decisión en el expediente AP71-R-2017-000070 (880)
LA SECRETARIA,
MARÍA ELVIRA REIS.
