Decisión nº 041 de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen de Tachira, de 29 de Abril de 2015

El trámite procesal en el juzgado a-quo.

Se dio inició el presente juicio por demanda presentada por la ciudadana M.R.Y., contra los ciudadanos E.O.C. y Z.I.G.D.C., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA. (Folios 1 al 20 de la primera pieza).

La demanda fue admitida a trámite el 30 de abril de 2013, por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial y se le dio curso a través del procedimiento ordinario. (Folio 78 de la primera pieza).

La decisión del juzgado a-quo.

El Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia definitiva el 17 de septiembre de 2014, en la cual declaró CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, disponiendo que una vez quedara firme la decisión, los demandados debían formalizar la venta ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal y quedaban obligados al saneamiento de ley, transmitiendo la plena propiedad, posesión y dominio del apartamento N° 01-04, del piso 1, del bloque 19 de la urbanización La Castra, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, libre de personas y cosas, así como libre de todo gravamen y pasivos. Igualmente estableció que en caso de incumplimiento, se procedería conforme a lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previo cumplimiento por parte de la demandante del pago de la diferencia del precio pactado en el contrato de opción de compra venta del inmueble, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 15 de octubre de 2012, inserto bajo el N° 36, tomo 295, equivalentes a TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00). (Folios 91 al 107 de la segunda pieza).

El recurso de apelación.

En fecha 9 de diciembre de 2014, los ciudadanos E.O.C.G. y Z.I.G.D.C., parte demandada, asistidos por la abogada M.P.M.M., apelaron de la sentencia definitiva de fecha 17 de septiembre 2014, dictada por el a-quo. (Folio 115 de la segunda pieza).

El trámite procesal en este juzgado superior.

Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación de la sentencia definitiva, y mediante auto de fecha 15 de enero de 2015, se le dio entrada y de conformidad con los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil, se tramitó por el procedimiento ordinario de segunda instancia. (Folio 118 de la segunda pieza).

En la oportunidad legal correspondiente la ciudadana M.R.Y., asistida por el abogado J.E.P.S., presentó escrito de informes, en el que hizo un recuento de los hechos que alegó en la presente causa y un análisis sobre las pruebas evacuadas, sosteniendo que había cumplido todas sus obligaciones.

II

DETERMINACIÓN DE LA CONTROVERSIA

Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.

Que según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, de fecha 15 de octubre de 2012, bajo el N° 36, tomo 295 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, celebró CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA con los demandados sobre el apartamento N° 01-04, del Bloque 19, edificio 01, ubicado en la Urbanización La Castra, en la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira, del cual eran propietarios éstos últimos, de acuerdo con documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal del estado Táchira, el 22 de abril de 1994, bajo el N°. 30, Tomo 10, Protocolo 1, y en el que ella se comprometió a comprar y ellos a venderle dicho inmueble.

Que el precio establecido de venta fue la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00), habiendo pagado la optante compradora en esa oportunidad, la suma de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), mediante cheque de gerencia N° 34038810 del Banco Banesco, cuenta N° 01340340612120210001, de fecha 9 de febrero de 2012, a nombre de E.O.C.G., quedando pendiente un saldo restante de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00)

Que le fue concedido a la optante compradora un lapso de noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma del documento de opción de compra para que tramitara un crédito ante una institución bancaria y con el producto del crédito cancelara a los optantes vendedores el saldo del precio convenido. Pero que además, le otorgaron una única excluyente prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir del vencimiento de los primeros noventa días, en caso de que este último lapso no fuere suficiente para obtener el crédito solicitado.

Que también, a cuenta del negocio del apartamento, le entregó al ciudadano E.O.C.G., otro cheque: el N° 34038809, por la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) que los vendedores necesitaban como complemento para comprarse otro inmueble. Que por esta última suma se elaboró un recibo en el que expresamente señalan que es por concepto de inicial de la compra del apartamento para luego ser devuelto el día de la aprobación del crédito.

Dice que el ciudadano E.O.C.G., la orientó para que fuera a la Inmobiliaria llamada Punto de Inversiones y Negocios S.A. “PINSA S.A.”, cuyo número de RIF es J-31264158-4, ubicada en la avenida 19 de abril, edificio Toyotáchira, que ellos eran los encargados de vender el apartamento, que allá estaban todos los documentos y que la dueña de la inmobiliaria era como su hija.

Que fue a la Inmobiliaria con su amiga H.M., donde fue atendida por la propietaria de la misma, ciudadana S.D., quien le realizó una serie de preguntas y le señaló que calificaba para el crédito, indicándole que la banca hipotecaria le prestaba TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) y que podía dar los DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), que abriera una cuenta en el Banco Sofitasa porque ella trabajaba con esa institución financiera y que además allí trabajaba la señora T.C. hija del vendedor, quien los podía ayudar.

Que el día 13 de septiembre de 2012, fue a la Inmobiliaria PINSA S.A., y habló con la propietaria S.D., quien le ordenó a sus empleadas N.D. y A.M.D., que le ayudaran a armar la carpeta del crédito, indicándole que tenía que buscar los documentos señalados en la hoja que le entregaron, tales como la certificación de gravámenes del apartamento para lo cual le entregó una copia simple del documento de propiedad, así como copias de las cédulas de identidad de sus propietarios, que tenía que ir al banco a buscar un perito para que le hiciera un avalúo del inmueble, que cuando volvió con dichos documentos le encomendó otras diligencias tales como tramitar la carta de soltería ante la notaría pública, que fuera a protección civil a los fines de que realizaran inspección al inmueble, y así fueron pasando los días.

Que en fecha 9 de octubre de 2012, fue a la inmobiliaria y la señora S.D., le entregó el documento de opción a compra para que lo llevara a la notaría pública para su revisión, documento que fue elaborado por la abogada de dicha inmobiliaria, que posteriormente fue revisado por la notaría y devuelto en virtud del error de transcripción en la cédula de identidad de la vendedora. En fecha 13 de octubre de 2012 le entregaron el documento enmendado hasta que por fin es autenticado en fecha 15 de octubre de 2012.

Que los días 9 al 15 de octubre de 2012, la hicieron ir a la inmobiliaria las ciudadanas N.D. y A.M.D., para llenar las planillas de solicitud de crédito del banco sofitasa, las cuales llenaron del puño y letra de la actora y de la dueña de la inmobiliaria.

Expresa que en fecha 16 de octubre de 2012, le entregaron el documento en la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, que ese mismo día fue a la inmobiliaria y la señora N.D. le entregó dos (2) carpetas con todos los documentos organizados y se dirigió al banco sofitasa, oficina principal, ubicado en la 7ma. avenida donde entregó las carpetas. Que en fecha 17 de octubre de 2012, regresó a la inmobiliaria para pagar lo que debía por los servicios que le habían prestado, donde fue atendida por la señora N.D., a quien le hizo entrega del cheque N° 75937428, de la cuenta personal que la actora mantiene con el banco sofitasa, a nombre de la referida ciudadana, por la suma de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00) y no le entregó recibo.

Indica que pasaron los meses y constantemente llamaba a la inmobiliaria para preguntar si tenían información de la aprobación del crédito, nunca tuvo respuesta, que llamó a la ciudadana I.G., para preguntarle si su hija, que trabajaba en el banco, sabía algo del crédito y me manifestó que no me habían aprobado nada, posteriormente en fecha 21 de enero de 2013, fue al banco sofitasa y la licenciada Blanca le informó que el crédito había sido aprobado, que faltaba la firma de presidencia, lo que inmediatamente comunicó a la ciudadana N.D. de la inmobiliaria, en razón de que no tenía respuesta, se apersonó en las oficinas de dicha inmobiliaria donde fue atendida por la ciudadana A.M.D., quien le respondió que ella había llamado a la hija del señor E.O.C.G., de nombre T.C., para comunicarle que habían aprobado el crédito y a la hija del vendedor, no le agradó la noticia.

Señala que en fecha 7 de febrero de 2013, fue al banco sofitasa para que le dieran una constancia de la aprobación del crédito, la cual fue suscrita por la licenciada Blanca ese mismo día, que con la constancia en su mano fue a la inmobiliaria y le entregó la misma a la ciudadana N.D., quien le sacó una fotocopia devolviendo la constancia original, en esa misma fecha habló con el señor E.O.C.G., para informarle que le habían aprobado el crédito, quien guardó silencio y no dio respuesta alguna.

Que en fecha 9 de febrero de 2012, aproximadamente a las 8 de la mañana recibió una llamada de la señora I.G., quien le informó que ellos ya no le iban a vender el apartamento porque había subido el dólar y que fuera al apartamento para continuar hablando personalmente, que como a las 6 de la tarde fue al apartamento a hablar con los vendedores quienes se limitaron a decirme que había que esperar para ver que pasaba.

Manifiesta que en fecha 22 de febrero de 2013, recibió llamada de los vendedores, quienes la citaron para las 6 de la tarde, que cuando la actora llegó al apartamento allí estaban el señor E.O.C.G., la señora I.G. y su hija T.C., a quien era la primera vez que veía, quienes le informaron que no le iban a vender el apartamento, que el documento de opción a compra ya estaba vencido. La hija de los vendedores le indicó que le iban a devolver los DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00) sin ningún tipo de interés, a lo que la actora les manifestó su desacuerdo.

Que al día siguiente el 23 de febrero de 2013, fue a la inmobiliaria para comunicarles lo que había sucedido a fin de obtener una respuesta afirmativa de los vendedores, recibiendo por respuesta que no había nada que hacer, que recibiera el dinero que ellas iban a ayudarla a buscar otro apartamento, que tenían otro en el mismo bloque 19, que la señora lo tenía hipotecado, que le diera el dinero a la señora para que liberara la hipoteca y tramitara el crédito.

Expresa que en fecha 27 de febrero de 2013, fue a BANAVIT, donde le explicaron que tenía que entregar una carta de exposición de motivos, igualmente le informaron que el gobierno había publicado la Gaceta Oficial N° 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, que amparaba a personas a las que les ocurría este tipo de inconvenientes; que ese mismo día llevó a BANAVIT los documentos que le solicitaron, allí le recomendaron que fuera a INDEPABIS a formular la denuncia, cuando llegó a esa institución fue atendida por el señor H.V., quien recibió la denuncia junto con la documentación y le informó que había que citar al señor E.O.C.G., a quien le hizo entrega de la boleta en presencia de dos amigas, negándose a firmar la convocatoria, para el día 11 de marzo de 2013.

Que ese día, 11 de marzo de 2013, se presentaron los vendedores E.O.C.G. e I.G.D.C., en lNDEPABIS, y allí fueron atendidos tanto los vendedores como la compradora por el ciudadano H.V., quien le preguntó al vendedor si le quería vender el apartamento, a lo que respondió que no, que me iba a devolver los DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00) sin ningún tipo de interés, en ese momento la actora manifestó que no estaba de acuerdo, que se apegaba a lo previsto en la gaceta oficial, los hicieron firmar, colocar las huellas dactilares y le dijeron que fuera el miércoles, que va todas las semanas y no ha recibido ningún tipo de respuesta.

Que en fecha 12 de marzo de 2013, fue al banco sofitasa donde le entregaron el documento de venta del apartamento para que lo llevara al registro de la urbanización Mérida, pero que no lo llevó porque el señor E.O.C.G., se niega a venderle, que también le dieron otra comunicación en la que le informan que si no se firmaba el documento el día que estaba dispuesto, el banco no se hacía responsable del crédito y que sería diferido hasta una nueva programación.

Que en fecha 20 de marzo de 2013, recibió una llamada telefónica de la señora S.D., quien le manifestó que la iba a ayudar y que no perdiera el tiempo demandando, que ya no había nada que hacer con palabras amenazantes, igualmente le indicó que el dinero lo iban a depositar en un tribunal, y que el señor E.O.C.G., no vendía el apartamento en menos de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), finalmente le manifestó que los abogados que buscara la iban a robar y se iba a quedar sin nada.

Detalla los instrumentos fundamentales de la demanda, que a continuación se enumeran, los cuales serán descritos pormenorizadamente al momento de realizar el análisis probatorio, que se enumeran a continuación: 1) Contrato de opción a compra venta debidamente autenticado en copia simple; 2) copia simple del avalúo realizado al inmueble por la Ing. L.M.S.; 3) copia simple de las comunicaciones dirigidas a BANAVIH e INDEPABIS de fecha 27 de febrero de 2013 con su respectivo acuse de recibo; 4) copia simple de los cheques N° 34038810 y N° 34038809 del banco Banesco, a la orden de E.O.C.G., junto con los respectivos talones en original emitidos por Banesco, banco universal; 5) copia fotostática simple de la boleta de notificación emitida por INDEPABIS dirigida al ciudadano E.O.C.G.; 6) copia simple del oficio sin número, de fecha 7 de febrero de 2013, emitido por el banco Sofitasa, banco universal, dirigido a la actora, en el que le informan que fue aprobado el crédito; 7) copia simple de la comunicación sin número de fecha 12 de marzo de 2013, emitida por el banco Sofitasa, banco universal, en el que autorizan a la apoderada de dicha institución para la firma del documento del crédito hipotecario con recursos FAOV, otorgado a la actora; 8) copia simple del acta de conciliación DEN N° 243 13, en INDEPABIS, de fecha 11 de marzo de 2013, junto con copia simple de la certificación expedida por el coordinador regional de dicho instituto; 9) copia simple del oficio sin número, de fecha 12 de marzo de 2013, emitido por banco Sofitasa, banco universal, en el que le indican a la actora el plazo que tiene para gestionar ante el registro el documento de crédito hipotecario con recursos FAOV; 10) original del documento de crédito hipotecario con recursos FAOV que no está suscrito por persona alguna; 11) una hoja manuscrita donde se indican documentos, números telefónicos y nombres; 12) copia simple del oficio N° INAVI/GE-TA/DVR/N° 025, de fecha 23 de febrero de 2012, emanado de la Dirección del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat en el estado Táchira, dirigido al ciudadano E.O.C.G.; 13) copia fotostática certificada del documento por medio del cual el Instituto Nacional de la Vivienda vende al ciudadano E.O.C.G., el inmueble objeto del presente litigio.

Peticiones de la parte demandante.

Que se ordene a los ciudadanos E.O.C. y Z.I.G.D.C., formalizar la venta por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal y se obliguen al saneamiento de Ley, libre de todo gravamen y pasivos, se traspase la plena propiedad, y ponga en propiedad y dominio a la demandante M.R.Y., del inmueble apartamento N° 01-04, bloque 19, piso 01, ubicado en la urbanización La Castra, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira.

Que en el evento que los demandados E.O.C. y Z.I.G.D.C., no dieren cumplimiento con lo ordenado por la instancia judicial, se declare los efectos del cumplimiento del contrato y se ordene la protocolización del fallo ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, como documento traslativo de la propiedad del inmueble y se condene en costas a la parte demandada.

Alegatos de la parte demandada.

En escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 7 de junio de 2013, los ciudadanos E.O.C.G. y Z.I.G.D.C., niegan, rechazan y contradicen tanto los hechos como el derecho alegados en el libelo de demanda, luego de hacer una serie de consideraciones sobre el contrato, señalan que en el caso de marras se trata de un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, como lo establecieron las partes al momento de su celebración y hace énfasis en que la finalidad que cumple el plazo en el contrato de opción responde a la peculiar naturaleza de éste, por medio del plazo se pretende que la vinculación del concedente no sea temporalmente ilimitada, el plazo de éste es el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.

Que es cierto que en fecha 15 de octubre de 2012, firmaron CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA con la ciudadana M.R.Y., ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, quedando inserto bajo el N° 36, Tomo 295 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, que se estableció el precio del apartamento en la suma de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 530.000,00), y que en calidad de arras del negocio recibieron la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), de la siguiente manera: la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), mediante cheque de gerencia N° 34038810 del banco Banesco de la cuenta N° 01340340612120210001, de fecha 9 de octubre de 2012 y DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), mediante cheque N° 34038809 del banco Banesco. La cantidad restante, es decir la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), sería pagada mediante crédito bancario.

Aduce que conforme a la cláusula segunda del identificado contrato, se otorgó a la actora un lapso de 90 días continuos contados a partir de la firma del contrato para que pagara el saldo restante mediante un crédito, además de una prórroga excluyente de 30 días continuos, contados a partir del cumplimiento de los 90 días iniciales para poder culminar los trámites. Que en total se concedieron 120 días continuos para que la ciudadana M.R.Y., cumpliera con éxito sus trámites y se pudiera verificar la protocolización de la venta. Que los primeros 90 días continuos empezaron a correr el 16 de octubre de 2012 y terminaron el 13 de enero de 2013, y los 30 días continuos de prórroga empezaron el día 14 de enero de 2013 y terminaron el 12 de febrero de 2013.

Indican que tenían ciertas obligaciones que cumplir y que las cumplieron a cabalidad, tales como entregarle los documentos necesarios para que pudiera tramitar el crédito bancario, entregar la cédula catastral, el croquis de ubicación, copias de cédulas de identidad y el documento concerniente a la liberación de cláusula, donde el Instituto Nacional de la Vivienda INAVI, faculta para efectuar la negociación con terceras personas; en fin, entregaron todos los documentos necesarios para que la actora pudiera tramitar el crédito bancario, habiendo quedado a la espera de que les comunicaran la fecha y hora de firmar por ante la oficina de registro del primer circuito del estado Táchira.

Manifiestan que ellos también estaban interesados en culminar la negociación con la actora, en virtud de que estaban negociando un nuevo sitio donde vivir y necesitaban el dinero para terminar de pagar, que la demandante dejó pasar los días y vencer el lapso establecido en el CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, es decir los 120 días continuos que tenía para que cumpliera con su obligación de pagar el dinero restante, que dicha ciudadana jamás les avisó de fecha y hora de la firma o que tuviera el crédito aprobado, que se enteraron que le habían aprobado el crédito mediante la citación ante INDEPABIS y por la demanda.

Que tal como lo afirma la demandante, efectivamente el día 21 de enero de 2013, se dirigió al banco para averiguar si le habían aprobado el crédito y recibió respuesta afirmativa, y después, mediante comunicación dirigida a BANAVIH de fecha 27 de febrero de 2013, en la cual manifiesta que el crédito le había sido aprobado en fecha 18 de febrero de 2013, se desprende que le fue aprobado el crédito dentro del plazo establecido en el contrato de opción, que ¿Por qué motivo la demandante no culminó los trámites necesarios para protocolizar el documento?, es decir, la protocolización dentro del lapso de 120 días continuos establecidos en la opción.

Que de lo anterior se infiere que ellos como vendedores cumplieron con los trámites necesarios tendientes a la obtención del documento para luego protocolizar el mismo en el registro respectivo, pero que en este caso la compradora no cumplió con sus obligaciones, era menester que buscara el documento definitivo de compra venta realizado por el departamento jurídico del banco sofitasa, en virtud de la obtención del crédito de vivienda, y luego de ello debía ser llevado al registro del primer circuito del estado Táchira, para pagar derechos de registro con el fin de que le pudieran dar fecha y hora de firma, así como lo afirma y confiesa la parte demandante en la demanda al señalar textualmente “el día 12 de marzo fui al banco Sofitasa me entregaron el documento de venta del apartamento que lo llevara al Registro de la Urbanización Mérida, no lo llevé…”, con esta afirmación se demuestra que la demandante no fue lo suficientemente diligente para llevar a término e introducir el documento definitivo de compra venta en el registro, que es una de las obligaciones que le impone la jurisprudencia y la costumbre, para así lograr el perfeccionamiento del negocio jurídico.

Aseveran que no se negaron a vender, que nunca tuvieron noticias de fecha y hora de firma, que muy distinto hubiera sido si el día pautado para firmar el documento en el registro respectivo, no se hubiesen presentado a la hora pautada o se hubieran negado a firmar o recibir el cheque por parte del banco, pero jamás recibieron noticias de la actora; que se enteraron de la aprobación del crédito fue cuando los citaron en INDEPABIS y con la demanda. Señalan que lo que se quiere con la temeraria demanda es tratar de subsanar una negligencia de parte de la actora, al no cumplir con una de sus obligaciones como es buscar el documento definitivo de venta y llevarlo al registro respectivo para poder perfeccionar la venta dentro del lapso estipulado en el CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA.

Afirma que la actora al tratar de obtener el crédito habitacional con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para Vivienda (F.A.O.V.), ante la institución bancaria Sofitasa, presuntamente lo hizo de forma fraudulenta, forjando documentos, manifestando que laboraba para un abogado, aunado al hecho de que los balances que demuestran su estado financiero aparentemente no corresponden a hechos ciertos.

Expresa que el artículo 1 de la Resolución dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, identificada como N° 11, de fecha 5 de febrero de 2013, no encuadra en el presente caso, ya que en el CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA no existe cláusula penal alguna, aunado al hecho de que no ha sido su intención retener dinero alguno ni descontar cuotas o alícuotas o porcentajes, en virtud del incumplimiento de la demandante en sus obligaciones como promitente compradora, ni siquiera por el hecho de dejar vencer el lapso de la opción que era de 90 días continuos iniciales, más una prórroga excluyente de 30 días continuos, para un total de 120 días, en el cual no cumplió con sus obligaciones como promitente compradora, pues su intención siempre ha sido la de devolver íntegramente el dinero como así quedó demostrado en el acta del procedimiento conciliatorio llevado por INDEPABIS, N° 24313 que riela en el expediente y como lo demuestra el cheque de gerencia de fecha 27 de febrero de 2013, N° 00328679 de la cuenta N° 0137-0003-61-0005000081 del banco Sofitasa.

Que dicha norma encuadraría en el supuesto negado que en el CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA existiera cláusula penal, en el cual se estuviera reteniendo cantidades de dinero, descontando cuotas o alícuotas o porcentajes, y que el retardo se debiera a la retención del dinero o por concepto de la cláusula penal se estuviera achacando a un tercero en la relación. Pero que en el caso de autos, no existe retardo que de lugar a la retención de dinero alguno, lo que existe es un fenecimiento del plazo hábil para ejercer el derecho a la opción, en virtud de que demandante no cumplió con sus obligaciones como promitente compradora.

Solicitan se declare sin lugar la demanda y rescindido el CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA de fecha 15 de octubre de 2012, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, inserto bajo el N° 36, tomo 295 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, que se conmine a la actora a recibir la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), que fue la cantidad que dio en arras, y si ésta se negare a acatar la sentencia proferida por el tribunal, dicha cantidad sea depositada en una cuenta que se abra al efecto, para que se encuentre a disposición de la ciudadana M.R.Y.. Pidió se condene en costas y costos a la actora por ser su pretensión temeraria y contraria a derecho.

Hechos fundamento de la demanda no controvertidos.

La existencia del CONTRATO OPCIÓN A COMPRA VENTA suscrito por los ciudadanos E.O.C.G. y Z.I.G.D.C., denominados los oferentes y M.R.Y., denominada la optante, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, el día 15 de octubre de 2012, bajo el N° 36, tomo 295 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, sobre el inmueble propiedad de los oferentes, consistente en un apartamento, distinguido con el N° 01-04, Bloque 19, piso 1, ubicado en la Urbanización La Castra, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del estado Táchira.

El adelanto del pago del precio o arras entregadas por la actora a los demandados de la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00).

Síntesis de la controversia.

El presente litigio se circunscribe en determinar si la demandante, promitente compradora, cumplió con todos los requisitos convenidos en el CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA inherentes a la obtención del crédito hipotecario dentro del lapso establecido en el CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, de noventa días más el tiempo de prórroga de los treinta días, para tramitar dicho crédito hipotecario.

O si por el contrario, tal como lo señala la parte demandada, no se perfeccionó el negocio jurídico de compra venta por la conducta poco diligente de la actora al cumplir con su obligación de introducir el documento definitivo de compra venta en la oficina de registro e informar a los demandados la fecha y la hora prevista para la firma y protocolización del documento de compra venta en la oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal.

III

MOTIVA

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR LA CAUSA PRINCIPAL

Calificación jurídica preliminar del asunto a decidir:

La pretensión demandada es la de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA contra los ciudadanos E.O.C.G. y Z.I.G.D.C..

La normativa legal que regula el asunto objeto del presente juicio.

El CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA celebrado por las partes en la presente causa, fue suscrito en fecha 15 de octubre de 2012, motivo por el cual se debe considerar el criterio establecido por la Sala de Casación Civil, establecido en las decisiones N° 358 de fecha 9 de julio de 2009, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C.A.; la N° 460 del 27 de octubre de 2010, caso Tomar contra sucesión Capuzzi, y la N° 198 del 12 de mayo de 2011, caso L.F.R. contra R.P.., que consideran que los contratos de opción de compra-venta, no eran una venta verdadera, sino contratos preparatorios, aun cuando llenaran los requisitos de consentimiento, objeto y precio.

En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 358 de fecha 9 de julio de 2009, ha establecido que los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un banco o institución financiera para la compra del inmueble.

Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato; es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo; es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro, produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato, pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195).

Así pues, en virtud de los criterios jurisprudenciales anteriormente señalados, y visto que la celebración del contrato objeto de la presente causa, fue en fecha 15 de octubre de 2012, encontrándose vigente para esa fecha el criterio que volvió a acoger la Sala de Casación Civil, a partir del 9 de julio de 2009, este juzgador considera que en el contrato celebrado entre los ciudadanos M.R.Y., E.O.C.G. y Z.I.G.D.C., es un CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho.

Análisis probatorio:

A los folios 22 y 23 de la primera pieza del expediente, corre inserta copia fotostática del documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 15 de octubre de 2012, inserto bajo el N° 36, tomo 295 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, en copia simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil, el cuales al no haber sido impugnado dentro de la oportunidad legal, se tiene como fidedigno y en consecuencia, se aprecia confiriéndole a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por tener la nota de autenticación de un funcionario público competente para dar fe del acto de la firma y presencia de los otorgantes y por tanto hace fe que en fecha 15 de octubre de 2012, los ciudadanos E.O.C.G. y Z.I.G.D.C., suscribieron el referido documento contentivo del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA ya descrito.

Al folio 24 de la primera pieza, corre copia fotostática simple del instrumento privado, recibo de fecha 15 de octubre de 2012, expedido por el ciudadano E.O.C.G., en el que declara que recibió de la ciudadana M.R.Y., la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), indicada en el referido recibo, mediante cheque número 34038809 del banco Banesco, los cuales se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues a pesar de que los únicos instrumentos que pueden ser agregados en copia fotostática simple son los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. Sin embargo, en la contestación de la demanda la parte demandada afirma que es cierto que recibió dicha suma de dinero, lo que se equipara a una aceptación expresa de dicho instrumento.

A los folios 25 al 50 de la primera pieza, corre inserto avalúo del inmueble, efectuado en fecha 28 de septiembre de 2012, por la Ing. L.M.S.G., instrumento privado suscrito por la referida ingeniera, la cual no es parte en esta causa y por tanto debe considerarse como tercero en este juicio, observándose además que tal instrumento no fue ratificado mediante prueba testimonial, razón por la cual este Tribunal no lo aprecia ni valora, pues los instrumentos privados emanados de terceros deben ser ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Al folio 51 de la primera pieza, corre inserto instrumento privado, suscrito por la actora M.R.Y., en fecha 27 de de febrero de 2013, comunicación dirigida a BANAVIH, con constancia de recepción, tal como se evidencia de la firma ilegible y sello húmedo de BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HÁBITAT, Unidad Estadal de Información del estado Táchira, en fecha 27-2-2013, instrumento que fue consignado en copia fotostática simple, el cual no aprecia ni valora el Tribunal, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los únicos instrumentos que pueden ser agregados en copia fotostática simple son los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.

Al folio 52 de la primera pieza, corre inserto instrumento privado, suscrito por la actora M.R.Y., en fecha 27 de febrero de 2013, comunicación dirigida a INDEPABIS, de fecha 27 de febrero de 2013, donde consta que dicha comunicación fue recibida en la referida institución en virtud de que se observa el sello húmedo de la oficina de correspondencia de INDEPABIS, Coordinación Regional del estado Táchira, en fecha 27-2-2013, instrumento que fue consignado en copia fotostática simple, el cual no aprecia ni valora el Tribunal, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los únicos instrumentos que pueden ser agregados en copia fotostática simple son los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.

Al folio 58 de la primera pieza, corre inserta boleta de notificación emitida por INDEPABIS, dirigida al ciudadano E.O.C.G., en la cual le indican que debe comparecer en la sede de dicho instituto el día 11 de marzo de 2013, a fin de dar inicio al acto de mecanismo alterno de resolución de conflictos previsto en la Ley, igualmente le indican que su asistencia es obligatoria y que a dicho acto también fue citada la ciudadana M.R.Y.. Al folio 62 corre inserta acta de conciliación N° 243-13, de fecha 11 de marzo de 2013, efectuada por INDEPABIS, en la que consta que el ciudadano E.O.C.G. manifestó ante la denuncia formulada por la actora, que el contrato ya expiró y que está en plena disposición de devolverle el dinero en ese mismo acto, por su parte la demandante M.R.Y. se negó a aceptar la devolución del dinero y se apegó a lo previsto en la Gaceta Oficial N° 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013. Al folio 63, corre inserta certificación expedida por el coordinador regional de INDEPABIS en fecha 12 de abril de 2013, en la que deja constancia que la copia del acta conciliatorio es igual a la que está inserta al expediente N° 234-13, instrumentos que serán valorados por este juzgador conforme al criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, Sala Político Administrativo, de fecha 13 de enero de 2009, como documentos administrativos emanados la Coordinación Regional de INDEPABIS Táchira, es decir, que constituye una categoría intermedia entre los documentos públicos y los privados, por lo que deben ser equiparados al documento auténtico, el cual hace o da fe pública hasta prueba en contrario, los cuales a pesar de que constan en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnados en la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal los aprecia y valora, comprobándose con los mismos que la ciudadana M.R.Y. interpuso denuncia ante INDEPABIS en contra del ciudadano E.O.C.G..

Al folio 59 de la primera pieza, corre inserta comunicación de fecha 7 de febrero de 2013, dirigida a la ciudadana M.R.Y., emanada del Jefe de Tramitación de Créditos, Banca Hipotecaria del Banco Sofitasa, en la que le informa que le fue aprobado un crédito hipotecario con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (F.A.O.V.), administrado por el BANAVIH, para la adquisición de vivienda principal. Al folio 60, corre inserta comunicación de fecha 12 de marzo de 2013, dirigida a la ciudadana G.A.d.P., apoderada del banco Sofitasa, en la que le informan a la referida apoderada que fue autorizada para actuar en la firma del documento de Crédito Hipotecario con recurso FAOV, otorgado a la ciudadana M.R.Y., para la adquisición de su vivienda principal, ubicada en Bloque 19, piso 1, apartamento 01-04, La Castra, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en la fecha que para tal efecto sea indicada por el registro respectivo. A los folios 63 y 64, corre inserta comunicación de fecha 12 de marzo de 2013, dirigida a la demandante, en la que le hacen entrega del documento de crédito hipotecario con recursos FAOV, otorgado por dicha institución, para la adquisición de su vivienda principal, a los fines de que efectuara las gestiones ante el registro público correspondiente para efectuar la inscripción del mismo y le realizan una serie de consideraciones, entre los que destacan que le concedieron un plazo de quince (15) días para que realizara la gestiones ante el registro, que una vez obtenida la fecha para la firma asignada por el registro público, debería informar al banco al número telefónico allí indicado, así como que el día de la firma deberían acudir puntualmente todas las personas que participan en la firma con su documento de identificación y demás requisitos que les hayan exigido en la oficina de registro respectiva, que la no comparecencia de los interesados en el día y la hora asignados daría derecho al operador financiero a reprogramar la firma. Documentos que consigna en copia simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los cuales la referida entidad bancaria banco sofitasa, a través de comunicación de fecha 27 de agosto de 2013, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, informó que efectivamente le fue aprobado el crédito hipotecario a la actora, con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (F.A.O.V.), por OCHENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 84.000,00) y componente de subsidio directo habitacional por la suma de DOSCIENTOS DIECISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 216.000,00), que se encuentra en espera de asignación de recursos por parte del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat para su liquidación, este tribunal los aprecia y valora de conformidad con lo previsto en el artículo 507 ejusdem, en virtud de no tener una regla expresa para su valoración, dado que la información está acorde con otros elementos probatorios insertos en autos, específicamente del documento del crédito hipotecario que tiene sello húmedo del banco y está firmado por la abogado L.R.N., que fue entregado a la actora junto con la comunicación de fecha 12 de marzo de 2013, y que no aparece suscrito por sus otorgantes, inserto a los folios 65 al 70.

Al folio 72 de la primera pieza, corre inserto oficio N° INAVI/GE-TA/DVR/N° 025, de fecha 23 de febrero de 2012, dirigido al ciudadano E.O.C.G., expedido por la Dirección del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat en el estado Táchira, en la que le informan que vista la solicitud de liberación del derecho preferente para readquirir los inmuebles enajenados por dicho instituto y así poder negociar el citado inmueble en el mercado privado, lo facultan para efectuar la negociación con terceras personas, documento que fue consignado en copia simple conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que fue ratificado por dicha institución a través de la prueba de informes prevista en el artículo 433 ejusdem, tal como se evidencia del oficio N° INAVI/GE-TA/D.V.R./N° 201, que corre inserto en original al folio 177 de la primera pieza, en el cual informó que efectivamente fue otorgada la liberación de la cláusula opcional al ciudadano E.O.C.G., sobre el inmueble ubicado en el Bloque 19, edificio 01, apartamento N° 01-04, de la Urbanización La Castra, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, este tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 507 íbidem, en virtud de no tener una regla expresa para su valoración, dado que la información está acorde con otros elementos probatorios insertos en autos, aprecia y valora dichos instrumentos.

A los folios 73 al 77 de la primera pieza, corre inserto corre documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal del estado Táchira, el 22 de abril de 1994, bajo el N°. 30, Tomo 10, Protocolo 1, el cual fue agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que el Instituto Nacional de la Vivienda, INAVI, dio en venta al ciudadano E.O.C.G., el apartamento N° 01-04, del Bloque 19, edificio 01, ubicado en la Urbanización La Castra, en la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira, documento en el cual el INSTUTITO NACIONAL DE LA VIVIENDA, tiene el derecho de preferencia para readquirir el inmueble vendido dentro de los 25 años siguientes a su adquisición, de conformidad con el artículo 16 de la ley que rige sus funciones.

Al folio 106 de la primera pieza, corre inserta planilla de información recaudos a consignar N° 0000016403, de fecha 18 de marzo de 2013, expedida por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, Parroquia P.M.M., La Concordia, F.R.L. y Torbes, a nombre de la ciudadana M.R.Y., el cual no lo aprecia ni valora el Tribunal, pues dicha planilla no fue suscrita por ningún funcionario de la referida oficina de registro y no fue estampado el sello respectivo.

A los folios 150 al 152, corre inserto acta de absolución de posiciones juradas efectuadas al ciudadano E.O.C.G., en fecha 6 de agosto de 2012, parte demandada, donde se ratifica:

“…Primero: “Diga el absolvente si dispuso vender un apartamento ubicado en el bloque 19, sector La Castra. Contestó: si. Segunda: Diga el absolvente cuánto tiempo duró vendiendo el citado apartamento. Contestó: eso fue por una inmobiliaria. Tercero: Diga el absolvente como fue la negociación y con quien la realizó. Contestó: fue por un contrato de venta con cláusulas con la señora Magali. Cuarto: Diga el absolvente si aceptó el crédito de Ley de Política Habitacional con la señora M.R.. Contestó: si lo acepté por medio de contrato de venta la cual no apareció en el lapso de 90 días y 30 de prórroga, el cual venció dicho contrato. Quinto: Diga el absolvente si usted envió a la ciudadana M.R. a la Inmobiliaria Pinsa, quien es propietaria la ciudadana S.D. para que gestionara los documentos de la opción de compra venta del apartamento. Contestó: si. Sexta: Diga el absolvente como la ciudadana M.R. le hizo un primer pago. Contestó: si, de Doscientos Treinta mil bolívares, y luego nos dio los Diez mil bolívares más para un total de Doscientos cuarenta mil bolívares. Séptimo: Diga el absolvente si fue pagado con cheque o en efectivo. Contestó: con cheque. Octava: Diga el absolvente cuál es el fin de esos dos cheques. Contestó: era de parte de pago de la negociación del inmueble. Novena: Diga el absolvente si conoce a la ciudadana T.C.G. y dónde trabaja ella. Contestó: claro que la conozco porque es mi hija y trabaja en el Banco Sofitasa. Décima: Diga el absolvente si suscribió algún tipo de recibo por la cantidad de Diez mil bolívares. Contestó: la señora Magali me entregó a mi el recibo de los diez mil bolívares. Décima Primera: Diga el absolvente si conoce el contenido del recibo que suscribió. Contestó: Si. Décima Segunda: Diga el absolvente si el contenido del recibo que suscribió corresponde al que voy a leer del expediente en el folio 24, letra b, se confrontó y se leyó el recibo. Contestó: si, fue parte de pago del inmueble, para completar los doscientos cuarenta mil bolívares, los cuales por medio de cheques de gerencia se le está regresando por incumplimiento del contrato que fueron noventa días y treinta de prórroga, el mencionado cheque se encuentra depositado en este tribunal. Décima Tercera: Diga el absolvente si recibió la información por parte de la inmobiliaria ya señalada de la aprobación del crédito hipotecario. Contestó: no. Décima Cuarta: Diga el absolvente si en el documento que suscribieron en la notaría había disposición de que era necesario notificarlo o hacer del conocimiento a los vendedores de la aprobación del crédito hipotecario. Contestó: puedo ver el documento, el tribunal le mostró el mismo y el absolvente expuso: no. Décima Quinta: Diga el absolvente si hizo entrega de algún documento referente a la negociación que posteriormente se suscribiría como una opción a compra con la ciudadana M.R.. Contestó: no, el único documento que le he dado a la señora Magali después del vencimiento del contrato ha sido un cheque de gerencia por los doscientos cuarenta mil bolívares, el cual no lo quiso recibir. Décima Sexta: Diga el absolvente dónde, cuándo y en que lugar ofreció el citado cheque. Contestó: en el INDEPABIS el cual fue citado por ella misma donde se lo entregué y no lo recibió y hay un documento firmado por un empleado de INDEPABIS donde hizo constar que la señora no quiso recibir el cheque, igualmente en un bufete de abogado al cual fui citado por ella misma, la cual le hice enfrente de los abogados entrega del mismo cheque la cual tampoco quiso recibirla. Décima Séptima: Diga el absolvente si él reconoce el contenido del acto conciliatorio por el INDEPABIS del cual sólo expresa la disposición de entregar el dinero pero no la presentación del cheque en cuestión, que se encuentra en el folio 61 del expediente marcado L, se le mostró el documento y Contestó: claro que si lo reconozco lo lleve y el cheque está con fecha 27 de febrero y esto fue el 11 de marzo, igualmente donde los abogados también se lo presenté, cheque gerencia con fecha 27 de febrero de 2013. Décima Octava: Diga el absolvente si facilitó a la ciudadana M.R. los siguientes recaudos para llevarlos al registro principal para la protocolización del documento definitivo de compra y venta y que dichos responden a los fijados en el folio 106 que establece información recaudos a consignar de fecha 18 de marzo de 2013 y consistente en: una cédula catastral, un mapa catastral, cuatro copias de cédula de identidad, tres copias del RIF vigente, una notificación al SENIAT, seis timbres fiscales, un impuesto de hacienda pública municipal, un sobre de manila tamaño oficio, un último recibo de agua cancelado, un último recibo de luz cancelada, una solvencia municipal tipo A, una carpeta marrón. Contestó: No recuerdo.”

A los folios 153 y 154, corre inserto acto de absolución de posiciones juradas efectuadas a la ciudadana Z.I.G.D.C., en fecha 6 de agosto de 2012, parte demandada,

“…Primero: “Diga la absolvente si dispuso vender un apartamento ubicado en el bloque 19, sector La Castra. Contestó: si. Segunda: Diga la absolvente cuánto tiempo duró vendiendo el citado apartamento. Contestó: en el transcurso del año 2012. Tercero: Diga la absolvente como fue la negociación y con quien la realizó. Contestó: con la señora M.R. y ella nos dios una parte y finalizaba con un crédito. Cuarto: Diga la absolvente si aceptó el crédito de Ley de Política Habitacional con la señora M.R.. Contestó: si claro. Quinto: Diga la absolvente si usted envió a la ciudadana M.R. a la Inmobiliaria Pinsa, quien es propietaria la ciudadana S.D. para que gestionara los documentos de la opción de compra venta del apartamento. Contestó: si. Sexta: Diga la absolvente como la ciudadana M.R. le hizo el pago. Contestó: de Doscientos Treinta mil bolívares. Séptimo: Diga la absolvente si la señora M.R. le hizo un pago de diez mil bolívares. Contestó: si. Octava: Diga la absolvente si recibió el dinero en cheque o en efectivo. Contestó: con cheque. Novena: Diga la absolvente si conoce a la ciudadana T.C.G. y dónde trabaja ella. Contestó: ella es mi hija en el Banco Sofitasa. Décima: Diga la absolvente cuál es el fin de haber recibido ese dinero. Contestó: como parte de pago del contrato. Décima Primera: Diga la absolvente si su esposo suscribió un recibo de diez mil bolívares. Contestó: no se. Décima Segunda: Diga la absolvente si recibió la información de parte de la inmobiliaria ya señalada de la aprobación del crédito hipotecario. Contestó: no. Décima Tercera: diga la absolvente, si en el documento que suscribieron en la notaría había disposición de que era necesario notificarlo o hacer del conocimiento a los vendedores de la aprobación del crédito hipotecario. Contestó: no. Décima Cuarta: Diga la absolvente si hizo entrega de algún documento referente a la negociación que posteriormente se suscribiría como una opción a compra a la ciudadana M.R.. Contestó: no. Décima Quinta: diga la absolvente dónde, cuándo y en qué lugar le ofreció el citado cheque. Contestó: en el INDEPABIS. Décima Sexta: Diga la absolvente si reconoce haber suscrito el acta de conciliación en el INDEPABIS del cual está marcado L, folio 61 del expediente, del cual se le presentó para revisar tanto su contenido y suscripción, se le mostró el documento y contestó: no, ni lo firmé ni sabía del contenido. Décima Séptima: Diga la absolvente si facilitó a la ciudadana M.R. los siguientes recaudos para llevarlos al registro principal para la protocolización del documento definitivo de compra y venta y que dichos responde a los fijados en el folio 106 que establece información recaudos a consignar de fecha 18 de marzo de 2013 y consisten en: una cédula catastral, un mapa catastral, cuatro copias de cédula de identidad, tres copias del RIF vigente, una notificación al SENIAT, seis timbres fiscales, un impuesto de hacienda pública municipal, un sobre de manila tamaño oficio, un último recibo de agua cancelado, un último recibo de luz cancelada, una solvencia municipal tipo A, una carpeta marrón. Contestó: si estoy conciente que ella llevó todo eso, yo en mano de ella no entregué nada de eso.”

De conformidad con lo establecido en el artículo 403 y 409 del Código de Procedimiento Civil, no se aprecian las posiciones formuladas en virtud de que no fueron formuladas en forma asertiva.

A los folios 171 y 172, corre inserta acta de fecha 23 de septiembre de 2013, que contiene el testimonio rendido por el ciudadano C.J.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.157.246, de estado civil soltero, de 42 años de edad, de profesión comerciante, domiciliado en la carrera 3, N° 1-65, 23 de enero, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, cuya declaración, en criterio de este juzgador no aporta ninguna utilidad probatoria.

A los folios 173 y 174, corre inserta acta de fecha 23 de septiembre de 2013, que contiene el testimonio rendido por la ciudadana HEIDDY MONCADA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.892.423, soltera, de 35 años de edad, de profesión docente, domiciliada en la urbanización La Castra, apartamento 02-07, bloque 14, piso 2, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, cuya declaración, en criterio de este juzgador no aporta ninguna utilidad probatoria.

A los folios 175 y 176, corre inserta acta de fecha 23 de septiembre de 2013, que contiene el testimonio rendido por la ciudadana I.J.G.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-17.644.556, soltera, de 30 años de edad, de profesión comerciante, domiciliada en el Barrio Central, La Castra, vereda 3, casa N° 8, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, quien manifestó que fue a mirar el apartamento con Heidy y Magali; que las instrucciones que le dieron cuando fueron al apartamento era que tenían que ir a la inmobiliaria, que allí estaban los papeles para hacer el trámite de la compra del apartamento, allí se encontraban Heidy, Magali y su persona; “que ella estuvo presente ese día que la ciudadana M.R. le informó al ciudadano E.O.C. cuando éste llegó al negocio de la señora Magali y ella le dijo que le habían aprobado el crédito del apartamento”; que fue en otra oportunidad al apartamento a acompañar a la señora Magali a entregar la boleta de INDEPABIS y él no quiso firmar, no la recibió. La declaración de este testigo se aprecia y valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues sus deposiciones concuerdan con las deposiciones de otros testigos y demás elementos probatorios aportados al proceso, además que se observa que la misma tiene conocimiento directo de los hechos declarados, razón por la cual con esta prueba se demuestra que la ciudadana M.R.Y., fue a ver el apartamento y allí le informaron que fuera a una inmobiliaria donde se encontraban los documentos para hacer el trámite de la compra venta, que la ciudadana Magali le informó al señor Edgar en su negocio que le había sido aprobado el crédito del apartamento y que posteriormente fue al apartamento a entregar una boleta de notificación de INDEPABIS.

Al folio 109 de la primera pieza del expediente, corre inserta copia fotostática simple del cheque N° 00328679, girado contra la cuenta corriente N° 0137 0003 61 000500081 del banco Sofitasa, a la orden de M.R.Y., por la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), de fecha 27 de febrero de 2013, este documento fue tachado de falso por la parte demandante y el a-quo desechó la tacha propuesta en decisión de fecha 17 de septiembre de 2014, que corre inserta a los folios 8 al 12 del cuaderno de tacha, la cual se encuentra definitivamente firme, en virtud de que la parte demandante desistió de la apelación que había ejercido contra dicha decisión. Sin embargo, en la etapa probatoria fue promovida prueba de informes, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que la entidad bancaria le indicó al a-quo que era necesario señalar la fecha de emisión del cheque y el número de la cuenta de la cual fue debitado, así como que para cualquier otra información que requiriera debería ser tramitado a través de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, conforme a la normativa indicada en el oficio N° REF: CJU-0424-2013, de fecha 12 de agosto de 2013, razón por la cual este Tribunal no lo aprecia ni valora pues los instrumentos privados emanados de terceros deben ser ratificados mediante la prueba testimonial o mediante la prueba de informes, de conformidad con lo establecido en los artículos 431 y 433 ejusdem.

A los folios 162 al 164, corre inserto oficio N° SNAT/INTI/GRTI/RLA-DR-2013-E 495, de fecha 27 de agosto de 2013, remitida por el SENIAT, en virtud de la prueba de informes promovida, la cual no la aprecia ni valora este tribunal, por cuanto no contribuye en forma inmediata y directa a dilucidar un hecho controvertido en este proceso, como lo es que la actora esté inscrita en el registro de información fiscal y que haya realizado declaraciones de impuesto sobre la renta, resultando la misma impertinente.

A los folios 167 y 168 corre comunicación remita por banco sofitasa, banco universal, en virtud de la prueba de informe promovida, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee el remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información es cónsona con otros elementos probatorios que corren en autos, el Tribunal la aprecia y la valora, con la misma se demuestra que el crédito hipotecario aprobado por dicha institución a la ciudadana M.R.Y., con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), por ochenta y cuatro mil bolívares sin céntimos (Bs. 84.000,00) y componente de subsidio directo habitacional de doscientos dieciséis mil bolívares (Bs. 216.000,00), se encuentra en espera de la asignación de recursos por parte del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat para su liquidación.

Conclusión del análisis probatorio.

Quedó comprobado que en fecha 15 de octubre 2012, fue suscrito CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA sobre el bien inmueble objeto del presente litigio, entre los ciudadanos E.O.C.G. y Z.I.G.D.C. y M.R.Y., donde consta el precio, la forma de pago y el plazo establecido para pagar el saldo pendiente.

La entrega de los DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00) por parte de la optante compradora a los oferentes, como pago inicial del precio.

Que la optante compradora tramitó crédito hipotecario para pagar el saldo restante del precio total del inmueble, por la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) y que dicho crédito hipotecario fue aprobado por el banco sofitasa el día 13 de enero de 2013, es decir, dentro del lapso previsto en el contrato de opción de compraventa.

Quedó demostrado del testimonio rendido por la testigo J.G.M., que la ciudadana M.R.Y., le informó al ciudadano E.O.C.G., que le habían aprobado el crédito para la compra del apartamento, específicamente de la respuesta a la tercera pregunta del interrogatorio realizado a la referida testigo.

Quedó demostrado que a los pocos días de la demandante enterarse de que le habían aprobado el crédito hipotecario y en vista de la negativa de los demandados de venderle el inmueble, la ciudadana M.R.Y., en fecha 27 de febrero de 2013, formuló denuncia ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), específicamente a los quince (15) días continuos después del vencimiento de la prórroga otorgada en el contrato de opción de compra venta para que la optante compradora pagara el saldo del precio convenido.

Resulta importante determinar cuándo venció el lapso establecido en el contrato, tomando en consideración que en el contrato de opción de compra venta, las partes acordaron que la optante compradora tenía un plazo de noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma del documento, lapso durante el cual la optante tramitaría el crédito ante una institución bancaria para pagar a los oferentes el saldo del precio convenido. Igualmente convinieron expresamente otorgar a la optante compradora una única y excluyente prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir del vencimiento de los primeros noventa (90) días en caso de que este último lapso no fuere suficiente para obtener el crédito solicitado, por lo que tomando en consideración que el documento fue autenticado en fecha 15 de octubre de 2012 el lapso inicial de 90 días venció en fecha 13 de enero de 2013, y los 30 días continuos establecidos como prórroga vencieron en fecha 12 de febrero de 2013, evidenciándose que la parte demandante si hizo todas las gestiones necesarias para obtener el crédito hipotecario y logró que fuese aprobado por el banco Sofitasa banco universal, el día 13 de enero de 2013, es decir, dentro del plazo previsto en el contrato. También de las pruebas aportadas por la actora, consta que la institución bancaria le hizo entrega del documento de crédito hipotecario en fecha 12 de marzo de 2013.

Ahora bien, para desentrañar el propósito de los contratantes, debe tomarse en cuenta las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. En este sentido observa este juzgador, que en el referido CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA no se fijó plazo para el otorgamiento del documento de venta por ante la oficina de registro inmobiliario y entendiendo que la intención de las partes era que la compradora pudiera pagar el saldo pendiente del precio con los recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) que administra el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, el cual requería de un tiempo prudencial para liquidarse, pues aunque el operador financiero aprobó el crédito, sin embargo se estaba a la espera de la asignación de los recursos por parte del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat para su liquidación. De modo que, resulta evidente que no hubo incumplimiento por parte de la demandante, sino que el incumplimiento se produce por parte de los oferentes, cuando se niegan a celebrar el contrato de compraventa, con la excusa de que el tiempo para otorgar el documento de venta, se encontraba vencido desde el 12 de febrero de 2012, lo cual, como ya estableció no es cierto, por cuanto no se fijó tiempo para llevar a cabo la celebración del contrato definitivo de venta.

El segundo momento del iter de esta contratación, comprende la celebración del contrato definitivo con arreglo a los elementos que se previeron en el contrato de promesa bilateral de compraventa. Las partes tenían definido el objeto, el precio, pero no fijaron con claridad un plazo, sin embargo estaba sujeto a lo que demorara la asignación de los recursos por parte del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat para su liquidación al agente financiero, en este caso al banco sofitasa y el cumplimiento de los requisitos que exige la oficina de registro inmobiliario, como es la solvencia municipal, el pago del arancel, la revisión del documento y la oportunidad que fije la oficina según los demás actos de otorgamiento que deba realizar.

Siendo la venta un contrato bilateral que establece obligaciones para ambas partes, tal como se desprende del artículo 1.474 del Código Civil: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.” Y a su vez, los artículos 1.486 y 1.527 ejusdem, establecen las obligaciones generales de las partes: “Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento la cosa vendida y “la obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinado en el contrato.”

En virtud de las consideraciones precedentes, demostrado como quedó que la actora cumplió con las obligaciones previstas en el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA cuyo cumplimiento se demanda, y que la parte demandada es la que se ha negado a cumplir con su obligación, resulta forzoso para este juzgador declarar con lugar la pretensión de la actora de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA. En consecuencia, se ordena a los demandados E.O.C.G. y Z.I.G.D.C., otorgar el documento definitivo de compra venta ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, una vez se encuentren disponibles los recursos por parte del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, dado que el crédito hipotecario fue aprobado por el Banco Sofitasa Banco Universal C.A., con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (F.A.O.V.) y se haga efectivo el pago del saldo restante del precio del inmueble. Igualmente se ordena a los demandados cumplan con la obligación de hacer la tradición legal de la plena propiedad del apartamento N° 01-04, del piso 1, del bloque 19, de la urbanización La Castra, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, una vez se haga efectivo el pago de la diferencia del precio previsto en el contrato de opción de compra venta. Así se decide.

IV

DISPOSITIVA

Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide: