Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito y Menores de Trujillo, de 5 de Agosto de 2009

Fecha de Resolución 5 de Agosto de 2009
EmisorJuzgado Superior Civil, Mercantil, Transito y Menores
PonenteRafael Aguilar Hernandez
ProcedimientoResolución De Contrato De Opción De Compra Por Inc

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, DE TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo definitivo.

Cursan las presentes actuaciones por ante esta alzada en virtud de sendas apelaciones ejercidas: una, por la parte actora contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, de Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el 20 de Febrero de 2008, y otra, por la parte demandada contra el punto tercero del dispositivo de la preindicada sentencia, proferida con motivo del juicio que, por resolución de contrato de opción a compra, propuso el ciudadano R.E.R.S., titular de la cédula de identidad número 5.107.359, representado por las Abogadas OBDIMAR MAZZEY y O.G., inscritas en Inpreabogado bajo los números 56.801 y 62.384, respectivamente, contra la ciudadana D.M.F., venezolana, titular de la cédula de identidad número 10.687.783, representada por el abogado C.H.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 2.341.

Habiéndose recibido los autos en esta alzada, el 07 de Abril de 2008, se le dio el curso de ley a las apelaciones y encontrándose este asunto en estado de sentencia, pasa este Tribunal Superior a emitir su pronunciamiento, en los términos siguientes.

I

NARRATIVA

Mediante libelo presentado a distribución en fecha 15 de Marzo de 2007, que fuera repartido al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial, las apoderadas judiciales del preidentificado ciudadano R.E.R.S., demandaron a la ciudadana D.M.F., igualmente identificada, por resolución del contrato de opción a compra contenido en documento autenticado el 11 de Octubre de 2005 por ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Valera del Estado Trujillo, bajo el N° 53, Tomo 101.

Alegan las apoderadas de la parte actora que el ciudadano R.E.R.S., obrando con el carácter optante vendedor, suscribió un contrato de opción a compra conjuntamente con la ciudadana D.M.F., quien obró como optante compradora. Dicho contrato tenía como objeto, un inmueble de única y exclusiva propiedad del demandante, consistente en un apartamento distinguido con el número 22, ubicado en el 5o piso del Edificio Niágara del Conjunto Residencial “La Cascada”, el cual se encuentra ubicado en la Avenida 6, sector Las Acacias, final de las calles 31 y 32 de la Ciudad y Municipio Valera del Estado Trujillo.

Sigue alegando la parte demandante que el precio exigido para el referido apartamento es la cantidad de Bs. 152.000.000,oo, que pagaría la optante compradora de la siguiente manera: Bs. 50.000.000,oo, en el momento de la firma; Bs. 50.000.000,oo, el día 20 de Diciembre de 2005 y el saldo restante, es decir la cantidad de Bs. 52.000.000,oo, en un lapso de noventa (90) días contados a partir de la firma del contrato, mientras durara el trámite de la solicitud de crédito de ley.

Manifiesta la parte demandante que la ciudadana D.M.F., se obligó a verificar la compra del inmueble en referencia, en un lapso de noventa (90) días contados desde la firma del referido contrato, es decir, a partir del 11 de Octubre de 2005; e igualmente alegó la parte actora que el precio convenido por ambas partes fue de Bs. 152.000.000,oo, de los cuales el ciudadano R.E.R.S., había recibido en calidad de arras la cantidad de Bs. 50.000.000,oo, al momento de la firma del referido contrato.

Aduce la parte actora que el lapso otorgado a la demandada transcurrió sin que la misma cumpliera su obligación de cancelar (sic) el saldo restante, condición sine qua non para que se verificara la venta, incumpliendo de esta forma los términos del referido contrato.

En tal virtud, procedieron a demandar la resolución del contrato de opción a compra y, consecuencialmente, la indemnización de daños y perjuicios, con base en lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil; aclarando que en cuanto a la indemnización, invocan las cláusulas segunda y cuarta del contrato, en cuyos textos se observa la constitución de una cláusula penal, conforme a la cual, la optante compradora le entregó al demandante, en calidad de arras, la cantidad de Bs. 50.000.000,oo, según las previsiones del artículo 1.263 ejusdem.

Por tales consideraciones demandan a la ciudadana D.M.F., para que convenga o a ello sea constreñida por el Tribunal, primero: en la resolución del contrato de opción a compra fundamento de la demanda; segundo: en que el demandante haga suyas las arras, es decir, Bs. 50.000.000,oo y que se indexe ésta suma de dinero; tercero: en entregar el inmueble a su mandante, sin plazo alguno.

La parte actora estimó la demanda en la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo) que corresponden a CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,oo).

Las apoderadas del demandante produjeron con la demanda el instrumento poder que acredita su representación y copia certificada del documento fundamental de la demanda, autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Valera, el 11 de Octubre de 2005, con el número 53 del Tomo 101.

Admitida la demanda por auto de fecha 02 de Abril de 2007, se ordenó la comparecencia de la demandada, cuyo apoderado compareció voluntariamente al proceso y mediante diligencia estampada el 09 de Abril de 2007, consignó el instrumento poder que acredita su representación y se dio por citado en nombre de su representada.

En su escrito de contestación la representación de la demandada, presentado el 12 de Abril de 2007, a los folios 23 al 33, rechazó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho; manifestando que es falso que ella y el demandante hayan suscrito un contrato de opción a compra, que el contrato celebrado fue de compraventa como lo señalan las cláusulas segunda y tercera de dicho contrato, estableciéndose en la cláusula mencionada en primer lugar, la obligación de la demandada de comprar y la del demandante de vender; y en la otra de dichas cláusulas se precisó tanto el precio exigido, Bs. 152.000.000,oo, como su forma de pago.

Señala la demandada que estas expresiones apoyan su afirmación de que el contrato contiene la celebración de una venta y no una opción de compra como señala el demandante.

Rechaza igualmente la pretensión del demandante de hacer suyas unas arras por Bs. 50.000.000,oo, por cuanto del contrato no se evidencia que se hubiera estipulado convenio de arras, sino que las sumas recibidas por el demandante, lo fueron a cuenta del precio de la compraventa.

Aduce el apoderado de la demandada que es falso que ésta se haya comprometido a verificar la compraventa en el plazo de noventa (90) días desde la firma del contrato, pues, lo cierto es que ese plazo se fijó para que la compradora pagara el saldo del precio del inmueble. Admite la demandada que este pago no se ha materializado, por lo que supone, ello ha provocado este procedimiento a nivel judicial (sic).

Insiste la demandada en que se está en presencia de un contrato de compraventa, no de opción y que, cuando menos, se trata de un contrato preliminar de compraventa de carácter preliminar, en refuerzo de los cual cita doctrina.

Aduce la representación de la demandada que la presente acción resolutoria no es procedente porque con ella se pretende resolver un contrato de opción inexistente, en razón de que el contrato fundamento de la demanda contiene una compraventa y no una opción y que, en cualquier caso, si se aceptara la posibilidad de una acción resolutoria de la compraventa, el demandante no acompañó a su libelo la prueba de que cumplió su obligación principal, como vendedor que es la de efectuar la tradición legal de la propiedad, mediante el otorgamiento del documento traslativo de la propiedad.

En todo caso y para el improbable pero no imposible supuesto de que se admitiese la acción resolutoria por incumplimiento del contrato de compraventa, opone la excepción de contrato no cumplido, por las razones aducidas, conforme al artículo 1.168 del Código Civil.

Continúa el apoderado de la demandada impugnando las cláusulas cuarta y quinta del contrato fundamento de esta pretensión, que prevén la rescisión (sic) unilateral del contrato, atribuyéndole a tales estipulaciones un carácter leonino, pues quedaría a la sola voluntad del demandante la posibilidad de restituir a la demandada las sumas de dinero que de ésta recibió.

En su escrito de contestación, la demandada reconviene al demandante para que cumpla la obligación que como vendedor le impone el Capítulo IV, Título V, Libro Tercero del Código Civil, esto es, la de efectuarle la tradición del inmueble vendido mediante el otorgamiento del título traslativo de la propiedad del inmueble.

En apoyo de la reconvención aduce la demandada que el documento que se acompaña a esta reconvención no contiene un contrato de opción a compra, sino uno de compraventa y que la convicción de que se trata de un contrato de compraventa y no de opción a compra, deviene del propio lenguaje y expresión del documento contentivo del contrato de marras, ya que en su cláusula tercera se establece que el contrato de arrendamiento se extinguirá al momento de la firma del documento definitivo de venta; o sea que se está afirmando que la venta está consumada en un documento preliminar.

Alega la parte demandada que ante este escenario, la aludida venta es perfecta desde todo punto de vista, y sólo falta el cumplimiento de una obligación que le corresponde al vendedor, o sea, la tradición de lo vendido.

Estimó la reconvención en la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 300.000.000,oo) que corresponden a TRESCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 300.000,oo), e invocó como documento fundamental de la mutua petición, el contrato producido por la parte actora con el libelo.

Por último, solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble al cual se refiere la presente controversia, para cuyos fines produjo copia certificada del documento de propiedad. Tal pedimento fue concedido por el A quo, tal como consta en el cuaderno de medidas que fuera remitido a este Tribunal Superior, junto con el expediente principal.

Admitida la reconvención, el actor reconvenido dio contestación a la contrademanda, mediante escrito presentado en fecha 24 de Mayo de 2007, a los folios 52 al 55, en el cual niega, rechaza y contradice los siguientes hechos: 1) que en fecha 11 de Octubre de 2005, el ciudadano R.E.R.S., celebró un contrato de compraventa sobre el inmueble de autos; 2) que por medio de dicho contrato que la reconviniente denomina compraventa, ella haya adquirido el inmueble producto del litigio; 3) que el ciudadano R.E.R.S., haya incumplido la obligación derivada de lo que la reconviniente denomina compraventa; 4) que el demandante tenga la obligación de hacerle la tradición legal del inmueble objeto de la presente reconvención, por lo que niegan que haya incumplido una obligación que no tiene.

La parte actora reconvenida, presentó escrito de promoción de pruebas en fecha 21 de Junio de 2007, cursante a los folios 56 al 76, aduciendo las siguientes probanzas: 1) el valor y mérito que de las actas procesales derive a su favor; 2) copia simple de actas procesales del expediente número 10.112, de la nomenclatura llevada por el Tribunal de la causa, contentivo del procedimiento de oferta real de pago, instado por la parte demandada reconviniente en contra del ciudadano R.E.R.S..

La parte demandada no promovió pruebas dentro del lapso probatorio.

El Tribunal de la causa profirió sentencia definitiva, en fecha 20 de Febrero de 2008, a través de la cual: 1) declaró sin lugar la demanda de resolución de contrato; 2) declaró que el documento fundamental de la demanda contiene, no un contrato de opción a compra, sino una promesa bilateral de compraventa que equivale a una venta definitiva; 3) declaró sin lugar la reconvención intentada por la ciudadana D.M.F., en contra del ciudadano R.E.R.S.; 4) fijó plazo para que la demandada pague al demandante el saldo deudor del precio de la compraventa, más los intereses que serán determinados mediante experticia complementaria del fallo; 5) ordenó a la parte actora otorgar el documento definitivo de compraventa luego de que haya prueba en autos del pago que se ordenó a la demandada efectuar al demandante; 6) se condenó a las partes al pago de las costas de la contraria, ex artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

Apelado dicho fallo por ambas partes, fue enviado a esta Superioridad el presente expediente y el cuaderno de medidas, los cuales fueron recibidos en fecha 7 de Abril de 2008, oportunidad cuando se fijó término para la presentación de informes.

La parte actora presentó escrito de informes ante esta alzada, en fecha 7 de Mayo de 2008, en el cual alega la violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pues, sin existir pruebas en los autos, declaró sin lugar la demanda y concedió todos los pedimentos a la demandada.

Aduce igualmente la tergiversación de la voluntad de las partes contratantes, por parte del sentenciador de la primera instancia, pues, consideró el contrato de opción como una compraventa, ordenando a la demandada pagarle el saldo del precio de la venta y condenándolo a otorgarle a ésta el documento definitivo de la venta.

Por su lado la demandada en su escrito de informes ante esta alzada, consignado el 7 de Mayo de 2008, realiza un resumen de las actuaciones cumplidas en el proceso y aduce que el demandante reconvenido, al dar contestación a la mutua petición, admite la existencia del contrato de compraventa al oponer la excepción de contrato no cumplido, pues, razona el apoderado de la demandada, si se le reconvino para el cumplimiento de la obligación de otorgar el título traslativo de propiedad del inmueble, al excepcionarse en la forma como lo hizo, está admitiendo que sí tenía la obligación cuyo cumplimiento se le demandó por vía de la reconvención.

Alega la demandada que la decisión del A quo, que declara sin lugar la reconvención estableció un orden de cumplimiento de las obligaciones recíprocas de las partes en el contrato de compraventa que no se ajusta a la realidad del contrato de compraventa, pues, dispuso que primero debía pagarse el saldo del precio de la venta, por parte de la demandada reconviniente, para que surgiera, a cargo del demandante reconvenido, la obligación de otorgar el título traslativo de la propiedad del inmueble; orden ese que no es el correcto, conforme a criterio jurisprudencial reproducido por E.C.B., en la obra “Código Civil Venezolano”, según el cual, habiendo pagado el comprador parte del precio, correspondía al vendedor cumplir su obligación de hacer la tradición legal del inmueble vendido y que, de haberse seguido el criterio jurisprudencial ya indicado, la reconvención debía ser declarada con lugar.

En nota de Secretaría de fecha 19 de Mayo de 2008, cursante al folio 149, se dejó constancia de que ninguna de las partes presentó escrito de observaciones a los informes de la contraria.

En los términos expuestos queda resumida la presente litis.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Aprecia este sentenciador que la presente controversia ha girado en torno a la verdadera naturaleza del contrato fundamento de la demanda y de sus efectos o consecuencias jurídicas.

En efecto, se observa que la parte actora ha demandado la resolución de un contrato que denomina, en el libelo, como de “opción de compraventa” (sic), mientras la demandada en su escrito de contestación lo califica como un contrato de “compraventa” (sic) o, “cuando menos” (sic), como un “contrato preliminar de compraventa de carácter bilateral” (sic).

En ese mismo orden de ideas, se observa que la demandada al reconvenir al demandante hace referencia a que la parte actora está afirmando que la venta está consumada en un documento “preliminar” (sic) que es el mismo sobre el que fundamenta la reconvención; mientras que el demandante reconvenido, al contestar la contrademanda, admite que se está en presencia de una “promesa bilateral de compraventa” (sic).

Dada la ambigüedad señalada por las partes, resulta obvio que se trata de un documento que contiene un convenio que debe ser interpretado por este Tribunal Superior, haciendo uso de las facultades que para esos fines le otorga el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil para, no sólo determinar la verdadera naturaleza jurídica del contrato allí contenido, sino también fijar los reales alcances o efectos jurídicos del mismo.

Se aprecia que el contrato su examine se encuentra contenido en un documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, el 11 de Octubre de 2005, bajo el número 53, Tomo 101 que, a tenor de lo dispuesto por los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, constituye instrumento público y hace fe de las menciones en él expresadas.

Sentado lo anterior, se observa que la representación judicial de la parte actora afirma en el libelo de la demanda que su mandante “suscribió con el carácter de OPTANTE VENDEDOR o propietario, formal Contrato de Opción a compra conjuntamente con la ciudadana D.M.F., (…) con el carácter de OPTANTE COMPRADORA.” (sic, subrayas de este Tribunal Superior). Sin embargo, del análisis que este sentenciador ha practicado sobre el contrato se puede constatar que en el texto del convenio se expresa, literalmente, que entre ambas partes contratantes “se ha convenido en celebrar la presente Opción de Compra-venta …” (sic, subrayas de este Tribunal), lo cual pone de relieve que la calificación que la parte actora otorga en el libelo de la demanda, al contrato cuya resolución pretende, de “contrato de opción a compra”, no se ajusta a la realidad contenida en el propio documento, pues, ciertamente en éste se califica el convenio como una “opción de compraventa”, lo que constituye una pauta muy importante para la determinación de la naturaleza jurídica del contrato en cuestión, toda vez que la opción de compra y la opción de compraventa son figuras contractuales diferentes, cada una de las cuales han sido definidas tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, señalándoles sus características propias y sus consecuencias jurídicas particulares, conforme se verá más adelante.

Ciertamente, ardua ha sido a la discusión doctrinaria en cuanto a la definición y a la diferenciación de los contratos denominados opción venta, promesa bilateral de venta y la venta propiamente dicha y se hace esta acotación en razón de que el presente litigio se ha centrado, precisamente, en la determinación de si el contrato fundamento de la presente demanda es una opción (como lo afirma la representación judicial del demandante en el libelo), o si es una opción de compraventa (como reza el propio convenio), o si es una promesa bilateral de venta (como lo calificó el demandante reconvenido y el propio A quo al tiempo que, por tal circunstancia, éste lo asimiló a una compraventa), o si es una compraventa (como lo afirma la demandada en su escrito de contestación), o si es un contrato preliminar (como también lo califica la demandada tanto en la contestación de la demanda, como en su reconvención).

Así las cosas, resulta esclarecedor, a los fines de la cabal inteligencia de este fallo, comenzar por examinar la definición del contrato de opción y a estos efectos se valdrá este juzgador de la autorizada opinión del profesor M.R.F., quien en la presentación de su obra “El Contrato de Opción” (Editorial Livrosca, 3ª. Edición, Caracas 2008), asoma las dificultades que la definición de ese contrato acarrea.

En efecto, dicho autor expresa lo siguiente:

El tema de la opción no es fácil. La falta de disposiciones legislativas, la poca atención de los autores, así como la escasa y contradictoria jurisprudencia patria no ayudan a encontrar claridad. Sin embargo es tema llamativo. No hay abogado en ejercicio que no se tropiece con la opción en su labor diaria, aunque muchos tienden a confundir la opción con el contrato preliminar, y otros -a veces a propósito- denominan opción a aquello que no lo es. El desarrollo de los estudios sobre la opción, que ha sido bastante lento, parte ya avanzado el presente siglo. Al principio se le negó validez, luego se le restituyó, al menos en Italia. Abandonar la ida de que la opción es un contrato sometido a condición potestativa llevó largo tiempo.

También ha sido difícil comprender con claridad que la opción es un contrato que siempre genera la posibilidad de concluir un contrato ulterior. Más difícil aún entender que la opción es simplemente un contrato que tiene por objeto una oferta irrevocable. Igual gravedad ha presentado concebir que el punto de arranque de todo estudio sobre la opción debe ser el principio de la revocabilidad de la oferta, y así sucesivamente. La opción ha presentado y sigue presentando, muchos problemas de no fácil solución.

(2008: XXI y XXII).

Por su lado, N.V.R. expresa que

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera determinado bien, sin que este último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo.

La jurisprudencia ha sostenido: que la opción de venta es un contrato consensual y que la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, …

Nigon afirma: que ‘la opción es un contrato por el cual una persona llamada promitente se compromete a ceder a otra persona llamada beneficiario, mediante determinadas condiciones, un bien cualquiera, sin que el beneficiario quede comprometido. Sin embargo, el beneficiario presta su adhesión a esta oferta que se propone utilizar cuando pueda o cuando tenga interés. Sin esta adhesión moral, la oferta no sería más que una simple policitación’

(“Contratos Preparatorios”, Vadell Hermanos Editores, Valencia 1985, pág. 53).

En ese sentido, el citado autor Ferrara precisa la naturaleza jurídica del contrato de opción, al exponer, con meridiana claridad, lo siguiente:

Así vistas las posiciones de las partes, nos encontramos frente a la verdadera naturaleza del contrato de opción. No hay contrato de opción cuando las dos partes se obligan recíprocamente a celebrar otro contrato. No hay contrato de opción cuando simplemente se hace una oferta. No hay contrato de opción cuando una de las partes se compromete simplemente a celebrar otro contrato si la otra parte así lo desea. ( … ) La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión.

De ahí que OSSORIO manifieste que en el caso específico de la opción de compraventa «el vendedor se obliga a vender y el comprador no se obliga a comprar». En este sentido, y muy acertadamente, nuestra jurisprudencia ha establecido que: «La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas».

En conclusión, en el contrato de opción hay obligación para una de las partes, pero la otra mantiene la facultad y goza de la libertad de aceptar o rechazar la oferta (irrevocable) a que se ha obligado la otra parte.

(Op. cit. págs. 3, 4, 5 y 6).

De las citas doctrinarias que se han dejado transcritas se puede derivar la comprensión de lo que es un contrato de opción: aquél por virtud del cual una de las partes, llamada promitente, se obliga frente a otra, llamada beneficiario, a no disponer de un derecho, por un tiempo determinado, durante el cual, el beneficiario puede, según su arbitrio, adquirir o no ese derecho, dado que no está obligado a hacerlo. De esto puede inferirse que si ambas partes se obligan, ya no se estaría en presencia de un contrato de opción pura y simple, en los términos en que éste ha sido definido ut supra.

Al examinar el contrato fundamento de la demanda y al que la parte actora en el libelo ha calificado erróneamente como opción, se aprecia que su contenido no se enmarca dentro de las definiciones y características que para el contrato de opción se han dado por la doctrina y aun por la jurisprudencia, como ha quedado dicho.

Efectivamente, en dicho convenio el demandante, R.E.R.S., como optante vendedor, se obliga a vender a la demandada, D.M.F. y ésta, como optante compradora, se obliga a comprar, el inmueble propiedad del primero, formado por un apartamento distinguido con el número 22, ubicado en el 5to. piso del edificio Niágara del conjunto residencial La Cascada, sito en la avenida 6, sector Las Acacias, final de las calles 31 y 32, Valera, Estado Trujillo, cuyas superficie y demás determinaciones se especifican en el contrato sub examine y se han dejado señaladas en la primera parte de este fallo; por el precio y bajo las modalidades estipuladas en el citado contrato que consta, como se ha dicho, de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Valera, el 11 de Octubre de 2005, bajo el número 53 del Tomo 101.

Así las cosas, aprecia este sentenciador que en el convenio que se examina ambas partes asumen obligaciones mutuas, con lo cual se descarta que ese contrato sea una opción, pues, en ésta sólo uno de los contratantes asume obligaciones en beneficio del otro, quien no queda obligado, sino simplemente facultado para aceptar o no la oferta que le hace su contratante, en virtud de la opción que éste le ha otorgado.

De lo expuesto en los párrafos que anteceden se colige que en el caso de especie no se está en presencia de un contrato de opción, lo que determina, a su vez, que no es correcta la calificación que de tal convenio hizo la parte actora, por lo que debe descartarse cualquier interpretación que, como opción compra u opción venta, pueda dársele a ese contrato.

En este orden de ideas, tendientes a la determinación de la naturaleza jurídica del contrato fundamento de las pretensiones deducidas por ambas partes, aprecia este juzgador que el Tribunal de la causa calificó el convenio celebrado entre las partes como una promesa bilateral de compraventa y, por tal circunstancia, lo asimiló a una compraventa.

Así, al folio 101, el A quo asentó en su fallo lo siguiente:

Observa el Tribunal, que las partes se equivocaron en la calificación del contrato en cuestión como de opción a compra-venta, toda vez que en la CLAUSULA SEGUNDA asumieron una obligación bilateral, es decir, el optante vendedor se obligó a venderle a la optante compradora, y la optante compradora por su parte se obligó a comprarle al optante vendedor el apartamento indicado en la CLAUSULA PRIMERA, es decir que las partes celebraron una verdadera PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA y no una opción unilateral de compra o de venta cuya característica principal es la que una sola parte se obliga en el contrato.

Omissis

Considera este juzgador, después de un minucioso análisis del contrato objeto del litigio que las partes a pesar de que denominaron de opción a compra venta, concluye que las mismas celebraron una promesa bilateral de compra venta que por el consentimiento que existió entre las partes sobre el objeto, sobre el precio a pagar y la entrega de la posesión del inmueble objeto del contrato a la llamada optante compradora, tal operación equivale a una venta definitiva, aunado al hecho de que las partes en el contrato bajo análisis no acordaron para la verificación o perfección de la negociación la realización de un contrato ulterior de compra venta, sino simplemente lo único que quedó pendiente por parte del llamado optante vendedor fue la firma definitiva del documento de venta el cual constituye simplemente la prueba de la negociación y la obligación por parte del vendedor de hacer la tradición del inmueble vendido, de conformidad con lo previsto en el artículo 1488 del Código Civil.

(sic, mayúsculas del A quo).

Vegas Rolando al referirse a la promesa bilateral de venta la caracteriza como un contrato preparatorio y lo define en estos términos: “Existe la promesa bilateral de comprar y vender cuando un propietario promete vender su bien, mediante un precio determinado y aquél a quien se ha dirigido esta promesa se compromete por su parte a comprarlo en el precio establecido.”

También deja indicada la diferencia entre la compraventa definitiva y la promesa bilateral de venta, así: “Ambas figuras se distinguen en que en la venta hay transmisión de dominio y en la promesa bilateral de compraventa es necesaria una sucesiva declaración de voluntad de los contratantes, ya que ellos sólo se obligan a un contrahere futuro.”

Agrega que en sentencia de fecha 15 de Marzo de 1945 el Tribunal Supremo español “afirmó: que ‘si las partes que celebran un contrato, aun estando de acuerdo sobre los elementos esenciales de una compra-venta, sólo se obligan a la futura prestación de un consentimiento encaminado a celebrarlo posteriormente, el contrato que convienen es simplemente el preparatorio de promesa de compra-venta, cuyos efectos no pueden confundirse con esta última’. …” (1985: pág. 57).

Ese criterio es sostenido por aquellos que integran el movimiento negador de la asimilación, equivalencia o confusión entre promesa bilateral de compraventa y compraventa, a contracorriente del, muy citado por los autores, artículo 1.589 del Código Civil francés, que dispone: “La promesa de venta se considerará como venta, cuando existiera consentimiento mutuo de las partes sobre la cosa y el precio.”

La preindicada n.d.C.N. ha dado pie para que, en algunos países de tradición latina, como Italia y el nuestro, se asimilen ambos contratos, el de promesa bilateral de venta y el de venta propiamente dicha.

Sin embargo, en México, por ejemplo, el Código Civil Federal regula el contrato de promesa, en cinco normas: artículos 2.243 al 2.247, bajo el título denominado “De los contratos preparatorios. La promesa”, de cuyo contenido no se puede derivar en modo alguno la interpretación de que promesa bilateral de venta y venta sean asimilables, pues, la característica esencial del contrato de promesa regulado por el Código Civil mexicano, apunta a que su objeto no es otro que la celebración de un contrato futuro, esto es, a un contrahere. En efecto, la norma del artículo 2.243 del referido código mexicano, señala que puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro, mientras que la del artículo 2.245 ibidem, expresa que la promesa de contrato solo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido.

En Chile la promesa bilateral de compraventa de un bien cuya transmisión de propiedad requiera escritura pública, no puede reputarse como una compraventa propiamente dicha, sino como un contrato preparatorio, tal como lo concibe y define Vegas Rolando y aquellos que niegan la equivalencia o asimilación entre promesa bilateral de venta y venta. El artículo 1.801 del Código Civil chileno establece que la venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio; salvo las excepciones siguientes: [ … ] La venta de los bienes raíces, servidumbre y censos, y la de una sucesión hereditaria que no se reputarán perfectas ante la ley, mientras no se haya otorgado escritura pública.

El artículo 1.857 del Código Civil de la República de Colombia trae una disposición similar a la del chileno a que se ha hecho referencia ut supra.

Los señalamientos que se han dejado expuestos permiten afirmar que, dependiendo del punto de vista desde el que se analice el contrato de promesa bilateral de compraventa, el mismo no pasará de ser un mero contrato preliminar o preparatorio de otro que se celebrará ulteriormente y, por tanto, no será equiparable a un contrato de compraventa (Vegas Rolando, Códigos Civiles mexicano, chileno y colombiano, ad essemplum), o bien podrá ser considerado como una compraventa (Código Civil francés).

Entre nosotros no está regulado de forma expresa el contrato de promesa en términos generales, como en México, ni existe norma legal que establezca el requisito del registro de la compraventa como una formalidad esencial, indispensable para la existencia de la negociación, vale decir, que disponga, como en Chile y Colombia, que sin el cumplimiento previo del requisito del registro, no se considerará como tal venta a los fines de ley.

Sólo ad effectum probationem y erga omnes, los artículos 1.920, ordinal 1º y 1.924 de nuestro Código Civil, establecen la formalidad del registro de la compraventa, pero no ad essentiam.

La primera de tales normas, ordinal 1º del artículo 1.924, establece que está sometido a la formalidad del registro “Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca” y la segunda de ellas, artículo 1.924, dispone que “Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. [ … ] Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.”

Sin embargo, ello no ha sido óbice para que la tesis que asimila la promesa bilateral de venta a la compraventa, haya cobrado auge en Venezuela y, a estos efectos han resultado decisivos los artículos 1.161 y 1.474 de nuestro Código Civil, cuya interpretación se inscribe en la misma dirección a que apunta la norma del artículo 1.589 del Código Civil francés.

El artículo 1.161 ejusdem establece: “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.”

El artículo 1.474 ibidem expresa: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”

Ciertamente, la interpretación y aplicación conjunta de las normas citadas en el párrafo que antecede, permite arribar a la conclusión de que existiendo consentimiento, legítimamente manifestado, sobre la cosa objeto de la compraventa y sobre el precio, se está en presencia de un contrato de compraventa, en el cual se opera así la transmisión de la propiedad sobre la cosa objeto de la negociación, del vendedor al comprador, a cambio del precio convenido en el contrato.

Sentadas las premisas que anteceden, este sentenciador pasa al examen del documento fundamental de la presente demanda, cuya valoración fue efectuada ut supra, al dejarse establecido que se trata de un documento público, con la fuerza y la eficacia probatorias que le asignan los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 de nuestro Código Civil.

En ese sentido se aprecia que en la cláusula primera del contrato de autos se deja claramente establecido que el ciudadano R.E.R.S., a quien se le dio la denominación de optante vendedor, declara que es propietario del inmueble formado por un apartamento distinguido con el número 22, ubicado en el piso 5 del edificio Niágara, del conjunto residencial La Cascada, construido sobre la parcela “A”, situado en la avenida 6, final de las calles 31 y 32 de la ciudad de Valera, Estado Trujillo, que le pertenece por documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C.d.E.T., en fecha 21 de Abril de 2005, bajo el número 44, Tomo 7 del Protocolo Primero.

La cláusula segunda del contrato que aquí se analiza contiene la manifestación de voluntad del propietario del inmueble, por virtud de la cual se obliga a vender el apartamento antes señalado, que tiene una superficie aproximada de 105 m2, consta de dos habitaciones, dos baños, cocina con área de servicios, sala, estar comedor, estar t. v. y le corresponde un puesto para estacionamiento de vehículos. En esta misma cláusula la ciudadana D.M.F. manifiesta su voluntad en el sentido de comprometerse a comprar el inmueble antes descrito, al propio tiempo que declara conocer el inmueble.

En la cláusula tercera del contrato fundamento de la presente demanda ambas partes estipulan el precio de la compraventa y su forma de pago. En efecto, las partes contratantes convienen en que el precio de la compraventa es la cantidad de ciento cincuenta y dos millones de bolívares (Bs. 152.000.000,oo) que se corresponden a ciento cincuenta y dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 152.000,oo) y que la adquirente del inmueble se obligó a pagar a su enajenante, en tres partes, a saber: cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo) o cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 50.000,oo), en el acto de la celebración del contrato; cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo) o cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 50.000,oo), el 20 de Diciembre de 2005; y el resto, cincuenta y dos millones de bolívares (Bs. 52.000.000,oo) o cincuenta y dos mil bolívares fuertes (Bs. F. 52.000,oo), dentro de los noventa (90) días siguientes al 11 de Octubre de 2005, que es la fecha de la firma del contrato, hasta el 9 de Enero de 2006.

Esta cláusula tercera contiene otra estipulación conforme a la cual durante el plazo fijado para el pago del saldo que la denominada optante compradora quedó a deberle al optante vendedor por concepto del precio de la venta, dicha optante compradora “usará el inmueble en calidad de arrendamiento cancelando (sic) un canon mensual de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo), asumiendo los gastos de condominio y servicios correspondientes, todo lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se extinguirá al momento de la firma definitiva del documento definitivo de venta.-” (sic), estipulación esta que, interpreta este sentenciador, debe tenerse como una entrega anticipada del inmueble a la optante compradora, por cuyo uso se estipuló una indemnización a favor del optante vendedor, en forma de canon de arrendamiento mensual; entrega anticipada esa que no es extraña en los contratos preparatorios, como el de promesa bilateral de compraventa que se analiza, y así lo señala Vegas Rolando, quien expresa:

En los contratos preparatorios se puede convenir la entrega anticipada de la cosa objeto del contrato.

Los romanos conocían ya la entrega anticipada, en atención a un contrato futuro y en caso de no celebración del contrato, o si la causa de la prestación no llegase a realizarse, concibieron la conditio ob causam datorum o conditio causa data non secuta.

En el derecho moderno cabe dicha figura dentro de la teoría del enriquecimiento sin causa. Sin embargo, para la doctrina alemana los casos de la conditio ob causam datorum de los romanos, no caben dentro de la teoría moderna del enriquecimiento sin causa, sino que el derecho de restitución se funda en una cláusula contractual accesoria, que se basa en el ejercicio de un derecho de resolución el cual origina a su vez la obligación de restituir el bien recibido.

(1985: pág. 45).

Efectivamente, la doctrina sostiene que la condictio causa data causa non secuta contiene en sí misma una condición resolutoria subentendida o tácita, en tanto en cuanto que si el negocio futuro cuya realización se convino en el contrato preparatorio dentro del cual se efectuó la entrega anticipada de la cosa, no llega a realizarse, tal condición resolutoria, tácita o subentendida, se cumple y en esas circunstancias opera la restitución de la cosa recibida.

De lo expuesto se sigue que si en el caso de especie no llegare a materializarse el contrato de compraventa prometido entre las partes, tal cláusula de entrega anticipada, efectuada bajo la figura de un arrendamiento, perderá su eficacia y el arrendamiento así convenido quedará resuelto, a consecuencia de lo cual deberá devolverse el inmueble al promitente vendedor.

Aprecia este juzgador que si bien es cierto que en estas cláusulas segunda y tercera del contrato con base en el cual se dedujo la presente acción, se reúnen los elementos definidores del contrato de compraventa, según las previsiones del artículo 1.474 del Código Civil, que reza: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.” y se conjugan, además, los supuestos de hecho de la norma del artículo 1.161 del Código Civil, conforme al cual “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.”, no es menos cierto que al convenirse en la cláusula tercera que la optante compradora usaría el inmueble en calidad de arrendamiento y que éste, vale decir, la locación se extinguiría en la oportunidad cuando se otorgue el documento definitivo de venta, se está poniendo de relieve que la intención del optante vendedor no es la de transmitir en el acto de la firma del contrato bajo examen, la propiedad que ostenta sobre el inmueble, en lo cual consintió la optante compradora, por un lado y por otro, se deja constancia de que la compraventa se otorgaría ulteriormente en un documento definitivo de venta.

Se observa así mismo que en la cláusula sexta del contrato fundamental de la presente demanda también se pone de manifiesto la intención de no trasladar la propiedad del inmueble, del optante vendedor a la optante compradora, en el acto de la firma de tal promesa bilateral de compraventa, así como también se prevé el otorgamiento, posteriormente, de un documento que contenga la compraventa, puesto que en dicha cláusula sexta se estipula que “todos los gastos relacionados con la adquisición, del mencionado apartamento,” (sic) tales como honorarios de abogado redactor, comisión bancaria, gastos de registro, primas de seguro y “otros gastos que fueren exigidos en el documento de compra-venta” (sic), serán de cuenta de la optante compradora.

Estos dos elementos, la intención de no transferir la propiedad del inmueble en el acto de la firma del contrato fundamental de la demanda y la previsión del otorgamiento de otro documento “definitivo de venta”, excluyen la posibilidad de calificar jurídicamente al contrato sub judice como una compraventa y permiten afirmar que ese contrato es realmente una promesa bilateral de compraventa, de naturaleza preliminar o preparatorio de otro que habrá de otorgarse en forma definitiva y que contendrá la venta definitiva, parafraseando las expresiones utilizadas por los contratantes en el documento que se examina. Así se decide.

Hecha la determinación anterior, corresponde examinar si las pretensiones de ambas partes, expuestas en el libelo de la demanda y en la reconvención ejercida por la demandada, se ajustan a las previsiones del contrato tantas veces señalado y a estos fines se continuará con el análisis del documento fundamento de la demanda y se efectuará la determinación y valoración de las demás pruebas aportadas por las partes a este proceso, todo ello dentro del contexto del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, en ejercicio de la facultad de interpretación del contrato que tal norma atribuye a los jurisdicentes y siguiendo los lineamientos de los artículos 506 y 509 ejusdem y 1.354 del Código Civil.

Aduce la representación del demandante que la demandada “se obligó a verificar la compra del inmueble en referencia en un lapso de Noventa (90) días contados a partir de la firma del referido contrato, es decir, a partir del once (11) de Octubre de 2005.” (sic).

Del examen detenido que este sentenciador ha practicado sobre el contrato fundamento de la presente demanda, se constata que en ninguna de las cláusulas de tal contrato se estipuló que las partes celebrarían dentro de los noventa (90) días siguientes a la firma del mismo, el definitivo de compraventa, así como tampoco consta obligación alguna asumida de forma unilateral por la compradora en el sentido de que dentro de tal lapso procedería a comprar el inmueble en referencia.

Del texto de la cláusula tercera del contrato bajo examen se evidencia que la demandada sólo se obligó a pagar el saldo del precio de la compraventa, cincuenta y dos millones de bolívares (Bs. 52.000.000,oo) dentro de los noventa (90) días siguientes a la firma del contrato y que dentro de ese lapso ocuparía en calidad de arrendamiento el inmueble, arrendamiento ese que se extinguiría en la oportunidad de otorgarse el documento definitivo de venta, pero sin que se indicare plazo alguno para que se llevare a cabo tal otorgamiento de la venta definitiva.

En virtud de lo expuesto en el párrafo que antecede, no puede considerarse que la demandada haya incumplido una obligación que no asumió en el contrato bajo estudio. Así se decide.

Por otro lado, aprecia este sentenciador que la representación de la parte actora solicita la resolución del contrato de opción a compra (sic) por cuanto “El precio que convinieron las partes por el referido inmueble fue de CIENTO CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 152.000.000,oo), de los cuales, nuestro representado recibió en calidad de arras, la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,oo) al momento de la firma del contrato. Ciudadano Juez, es el hecho que el lapso otorgado a la OPTANTE COMPRADORA transcurrió sin que la misma cumpliera su obligación de cancelar el saldo restante, condición sine qua non para que se verificara la venta, incumpliendo de esta forma con los términos del referido contrato.” (sic).

Tales aseveraciones de la parte demandante fueron refutadas por el apoderado de la demandada al dar contestación a la demanda, en los siguientes términos: “Ciudadano Juez, -insisto- esto es una mentira de la demanda, en el contrato no se estableció como condición, que para que se “verificara” la venta, mi poderista tenía que “cancelar” “el saldo restante” del “precio exigido” y convenido en la venta. En el contrato se estableció el lapso de noventa (90) días para que ella cumpliese la obligación de pagar “el saldo restante” del “precio exigido” y convenido de la venta, o sea, la cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 52.000.000,oo). Por consiguiente, es falso que el demandante recibió en calidad de arras la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,oo), …” (sic).

Ante tales planteamientos de las partes debe este sentenciador volcar nuevamente su atención sobre el contrato fundamento de la demanda y del examen de su contenido se puede constatar que tal contrato no contiene cláusula o estipulación alguna, en la que conste que el vendedor recibió de la compradora la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo), por concepto de arras, en el momento de la firma del contrato en cuestión, esto es, el 11 de Octubre de 2005.

Por lo contrario, del texto del contrato bajo análisis, específicamente de su cláusula tercera, se evidencia que en el momento de la firma del contrato la demandada le pagó al demandante la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo) a cuenta del precio del inmueble objeto de la negociación por ellos celebrada, pero no por concepto de arras tal como lo afirma, sin asidero alguno, la parte actora en su libelo. Esta inferencia adquiere vital importancia dada su incidencia sobre el petitum de la presente demanda, como se determinará más adelante, en el cuerpo de este fallo.

En efecto, la parte actora pide que la demandada sea constreñida, si no conviniere voluntariamente, a que el demandante haga suyas las arras y, además, solicita se ordene la indexación de tal cantidad. Empero, este pedimento es a todas luces improcedente tanto porque contiene en sí mismo una contradicción ya que es evidentemente difícil, si no imposible, explicarse cómo puede ordenarse la indexación de una suma de dinero cuyo pago ya fue efectuado por el solvens y recibido por el accipiens, como porque en el contrato fundamental de la demanda no se estipuló convenio alguno sobre arras, ni de su contenido se desprende que en el acto de la firma del contrato el vendedor hubiere recibido de la compradora suma alguna por concepto o a título de arras.

De la cláusula tercera del contrato en cuestión se evidencia que el vendedor ciertamente recibió en el acto de la firma de tal contrato, de manos de la compradora, la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo), mas no a título de arras, sino a cuenta del precio de la venta del inmueble. Así se decide.

Aprecia así mismo este juzgador que la parte actora solicita la resolución del contrato que denomina “de opción a compra”, objeto de este análisis, por cuanto la demandada incumplió su obligación de pagar el saldo del precio del inmueble, montante a cincuenta y dos millones de bolívares (Bs. 52.000.000,oo), dentro del plazo fijado en el contrato, esto es, dentro de los noventa (90) días siguientes a la firma del documento que contiene la negociación, vale decir, entre el 11 de Octubre de 2005, exclusive y el 9 de Enero de 2006, inclusive.

En este orden de ideas se observa que ciertamente es un hecho admitido por ambas partes que la demandada no cumplió su obligación de pagar al actor la expresada suma de dinero, es decir, cincuenta y dos millones de bolívares (Bs. 52.000.000,oo), por concepto de saldo del precio del inmueble, en el plazo fijado en el contrato. Lo aquí expuesto se colige de las correspondientes aseveraciones efectuadas por las partes en el libelo y en el escrito de contestación.

En efecto, la parte demandante afirmó, en ese sentido, lo siguiente: “Ciudadano Juez, es el hecho que el lapso otorgado a la OPTANTE COMPRADORA transcurrió sin que la misma cumpliera su obligación de cancelar el saldo restante, condición sine qua non para que se verificara la venta, incumpliendo de esta forma con los términos del referido contrato.” (sic), mientras la demandada, afirmó lo que sigue: “… y c) la cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 52.000.000,oo), como saldo deudor, se condicionó a un plazo de noventa (90) días calendario contados a partir de la fecha de autenticación del documento contentivo del contrato de compraventa “mientras” durase el trámite de la solicitud de crédito de Ley de Política Habitacional. Este pago no se ha materializado, por lo que suponemos, ha provocado este procedimiento a nivel judicial.” (sic).

Así las cosas, aprecia este Tribunal Superior que conforme a las previsiones del artículo 1.167 del Código Civil, si una de las partes de un contrato bilateral no ejecuta su obligación, puede la otra, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios, en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

La citada n.d.C.C. faculta ciertamente al demandante para solicitar la resolución del contrato sub examine. Sin embargo, su aplicación no opera de forma simplista y automática, sobre todo si se toma en consideración los efectos que produce la sentencia que declara la resolución de un contrato.

En nuestro medio predomina la tendencia jurisprudencial a considerar que la sentencia que declara la resolución de un contrato bilateral produce efectos retroactivos ex tunc, vale decir, que por consecuencia de la resolución de un contrato, las cosas vuelven al estado que tenían antes de la celebración del contrato. Así, en el caso de una compraventa que se declarase resuelta, la cosa vendida reingresará al patrimonio del vendedor y el precio que éste hubiere recibido deberá reintegrárselo al comprador, pues, de no ser así, se estaría en presencia de un enriquecimiento sin causa del vendedor, en perjuicio del comprador, en los términos del artículo 1.184 del Código Civil.

El Dr. G.G.Q. (“La Resolución del Contrato”, 1ª. Edición, impresa por Grafindustrial Aragua S. R. L., Maracay, 1980), anota un ejemplo en que operan de manera sencilla los efectos de la resolución de un contrato. En efecto, dicho autor señala: “Ahora bien, si el comprador no paga el precio en el día y lugar convenidos, no hay duda de que el vendedor puede solicitar la resolución del contrato de compraventa. Producida la resolución del contrato, la cosa vendida volverá al vendedor y éste entregará la parte del precio recibido, por efecto de que las partes quedan como si no hubieran contratado jamás. Pero no debe olvidarse que tal restitución tiene sus excepciones y limitaciones ya anotadas en esta obra.” (pág. 414)

Sin embargo, la doctrina ha formulado serias objeciones a tal criterio, basadas, sobre todo, en la imposibilidad de restitución de ciertas contraprestaciones que, conforme al contrato, se habían ejecutado entre las partes y que por razón de la naturaleza del contrato resuelto, no podrían ser restituidas.

El autor J.M.-Orsini (“La Resolución del Contrato por Incumplimiento”, Editorial Temis, Bogotá-Caracas, 1979), en el sumario del capítulo VIII de dicha obra, reseña lo siguiente: “La acción de la resolución ha sido concebida para eliminar los efectos del contrato (I), no sólo en cuanto se refiere a impedir la posibilidad de una ulterior ejecución forzosa de las obligaciones que él había creado (II), sino también para alcanzar el propósito de colocar a las partes entre las cuales se hubieren verificado ya trasferencias patrimoniales fundadas en el contrato, en la misma situación jurídica en que se hallaban antes de la celebración del contrato resuelto (III). No se duda, pues, de que la sentencia de resolución engendra frecuentemente una serie de deberes de restitución entre las partes (IV, X, XI, XII), razón por la cual puede afirmarse de ella que tiene una eficacia retroactiva obligatoria; retroactiva, en cuanto va dirigida a la radical eliminación de un hecho precedente a la sentencia como lo es el contrato que mediante ella se resuelve. Pero en un sistema como el nuestro, en el que de ciertos contratos como el de venta de una cosa cierta, se predica su eficacia real, que ha planteado además la cuestión de si también habría que atribuir a la sentencia una eficacia retroactiva real (III), en virtud de la cual la recuperación automática por el demandante de la antigua titularidad que ejercía sobre el bien, desmorona simultáneamente cualquier derecho que el demandado hubiera podido trasferir a terceros … [ … ] Sin embargo, tales construcciones doctrinales no han encontrado eco en la jurisprudencia, que continúa partiendo del principio tradicional de la eficacia retroactiva ex tunc de la resolución, y se limita a adquirir apenas algunos correctivos a ese principio a favor de terceros subadquirentes de buena fe, basados en la intervención de otros principios opuestos como el de la “posesión equivale a título” que establece el artículo 794 del C. C. en materia de bienes muebles, o el de la eficacia sanatoria de la publicidad registral en materia de bienes inmuebles o de bienes muebles registrables (VII).” (págs. 303 y 304).

Ya se ha establecido en este fallo que el contrato sobre el cual versa la presente demanda contiene una promesa bilateral de compraventa, de carácter preliminar o preparatorio para la celebración de la compraventa definitiva del inmueble descrito en párrafos anteriores, por un precio, a cuenta del cual el demandante recibió la suma de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,oo) habiendo quedado la demandada a pagar un saldo montante a cincuenta y dos millones de bolívares (Bs. 52.000.000,oo), que debió haberle terminado de pagar entre el 11 de Octubre de 2005 y el 9 de Enero de 2006, pero que no pagó, por lo cual la parte actora demandó la resolución del contrato sub judice.

En este orden de ideas aprecia este Tribunal Superior que la parte actora pretende que, una vez declarado resuelto el contrato en cuestión, se condene a la demandada a hacerle entrega del inmueble objeto de dicho contrato, sin plazo alguno. O lo que es lo mismo, de los términos de la acción resolutoria deducida en este proceso se colige que la parte actora pretende que, como consecuencia de la resolución del contrato, se ordene a la demandada que le devuelva el inmueble, con lo cual dicho bien pasaría a estar bajo su posesión material, tal como era la situación jurídica existente antes de celebrarse la promesa bilateral de compraventa preliminar o preparatoria.

Pero, aprecia este juzgador igualmente, el demandante no consignó junto con su libelo las sumas de dinero que recibió de la demandada por concepto de pagos parciales, a cuenta del precio pactado para la celebración de la compraventa definitiva del inmueble, que totalizan cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,oo), para su restitución a la demandada, caso de que se declarare procedente la resolución del contrato.

Tampoco consignó el demandante junto con su libelo una cantidad de dinero adicional a los cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,oo), resultante del ajuste por inflación a que debe someterse la preindicada suma de dinero, desde la fecha en que le fueron hechos los pagos parciales por la demandada, vale decir, Octubre de 2005, dada la pérdida de valor sufrido por el signo monetario nacional, como consecuencia del proceso inflacionario que afecta la economía nacional, pues, de no ser así, la demandada se vería sujeta a un perjuicio que equivaldría a un beneficio o enriquecimiento sin causa, para el demandante, habida cuenta de que uno de los efectos de la sentencia que declare la resolución del contrato es, precisamente, la restitución a la demandada de las sumas que le haya anticipado al demandante, por concepto de abonos o pagos parciales a cuenta del precio prefijado para la compraventa; pues, ciertamente, la sumatoria de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo) de Octubre de 2005 y cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo) de Diciembre de 2005, no equivalen a cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,oo) de Agosto de 2009, pues, es evidente que para el año 2005 tenían un valor mayor que el que actualmente tienen, dada la incidencia de la inflación en su merma, como ha quedado dicho.

Observa este juzgador que el demandante tampoco hace en el libelo ofrecimiento alguno o manifestación de voluntad de estar dispuesto a restituir a la demandada las sumas de dinero que de ella recibió a cuenta del precio del inmueble, más el correspondiente ajuste por inflación, para el caso de ser resuelto el contrato.

Esa restitución a la demandada de las sumas de dinero recibidas a cuenta del precio prefijado para la compraventa, constituye la consecuencia natural, junto con la correspectiva restitución del inmueble al vendedor, de la sentencia que declare la resolución del contrato de autos.

Así las cosas, saltan a la vista dos hechos incontrastables, debidamente comprobados en autos y que son: 1) que ambas partes celebraron una promesa bilateral de compraventa de carácter preliminar o preparatorio, que tiene por objeto la posterior celebración de un contrato definitivo de compraventa del inmueble descrito en este fallo y 2) que la demandada incumplió su obligación de pagar el saldo del precio convenido para la compraventa dentro del plazo estipulado a esos efectos en la promesa bilateral de compraventa tantas veces aludida, tal como se ha dejado establecido.

Ese incumplimiento de la obligación de la demandada, de pagar al demandante el saldo del precio prefijado para la compraventa, hace procedente la acción resolutoria aquí deducida, por lo que ciertamente la presente demanda debe declararse parcialmente con lugar, habida cuenta de que la reclamación por arras no es procedente, y, por tanto, resuelto el contrato de promesa bilateral de compraventa celebrado entre las partes, lo que determina, a su vez, que la demandada deberá devolver el inmueble al demandante y éste deberá restituir a la demandada las sumas de dinero recibidas de ella, por concepto de pagos o abonos parciales a cuenta del precio de la compraventa, debidamente indexadas, tal como este Tribunal Superior lo establecerá en el dispositivo de esta sentencia. Así se decide.

Sentado lo anterior, pasa este Tribunal Superior a emitir pronunciamiento sobre la reconvención propuesta por la demandada.

A estos fines se aprecia que la demandada reconvino al demandante “para que, en la condición que tiene de vendedor, convenga, o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, a cumplir su obligación de hacer la tradición de lo vendido, mediante el otorgamiento del instrumento definitivo traslativo de la propiedad, a la compradora D.M.F.A., del inmueble consistente en un apartamento distinguido con el N° 22, ubicado en el piso 5° del Edificio “Niágara”, del Conjunto Residencial LA CASCADA, construido sobre la parcela “A”, Avenida 06, entre calles 31 y 32, final sector Las Acacias en la ciudad de Valera, Municipio homónimo del Estado Trujillo, adquirido por la ya identificada compradora mediante el documento preliminar autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera, de fecha 11 de octubre de 2.005, anotado bajo el N° 53, Tomo 101, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.” (sic).

La representación de la parte actora, al dar contestación a la reconvención, negó y rechazó la afirmación de la demandada reconviniente en cuanto a que el contrato contenga una compraventa perfecta, pues, se está en presencia de una promesa bilateral de compraventa, y opuso la excepción non adimpleti contractus en razón de que “el lapso otorgado a la reconviniente para que, insistimos, verificara la compra del inmueble, feneció sin que la misma haya cumplido su obligación de verificar la compra y por ende cancelar el precio del inmueble que se le ofertó, por cuanto es evidente que mi mandante no le podía otorgar la propiedad sin que la reconviniente cumpliera su obligación.” (sic).

Sentadas las premisas que anteceden, observa este juzgador que ambas partes, la demandada reconviniente y el demandante reconvenido, al plantear sus pretensiones por medio de las cuales quedó trabada la reconvención, esto es, al reconvenir y al contestar la reconvención, incurrieron en una contradicción con las pretensiones que fijaron los límites de la relación procesal derivada de la acción resolutoria, vale decir, las contenidas en el libelo y en el escrito de contestación de la demanda.

En efecto, el demandante de la resolución sostiene en el libelo que el contrato fundamento de su pretensión es una opción a compra, pero al excepcionarse frente a la reconvención aduce que se está en presencia de una promesa bilateral de compraventa que no llega a ser una venta; mientras que la demandada en su escrito de contestación de la demanda alega que se está ante un contrato de compraventa que, cuando menos, puede considerarse como un contrato preliminar de compraventa, mas su reconvención tiene como objeto obtener que el actor cumpla la obligación de otorgarle el título definitivo traslativo de la propiedad, como lo prevé el Código Civil en el Capítulo IV, Título V, Libro Tercero, por establecer el contrato, en su cláusula tercera, la estipulación de que la compradora, durante el plazo de noventa (90) días que se le otorgó para que pagara el saldo del precio de la compraventa, “usará el inmueble en calidad de arrendamiento cancelando (sic) un canon mensual de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo), asumiendo los gastos de condominio y servicios correspondientes , todo lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se extinguirá al momento de la firma definitiva del documento definitivo de venta.” (sic).

No obstante, ya se ha dejado establecido en este fallo que la naturaleza jurídica del contrato sobre el cual versa este debate judicial es una promesa bilateral de compraventa celebrada con carácter preparatorio o preliminar y, por tanto, no traslativa del derecho de propiedad que el demandante ostenta sobre el inmueble.

Se ha establecido también que es procedente la resolución del contrato fundamento de la demanda, por incumplimiento de la demandada y que no es procedente el reclamo que a título de resarcimiento de daños planteó el demandante al pedir que se declarara como suyas unas arras que no fueron dadas por la demandada.

Y siendo evidente el incumplimiento en que incurrió la promitente compradora, al no pagar el saldo del precio del inmueble, que se había prefijado en el contrato preparatorio de promesa bilateral de compraventa, ciertamente no puede constreñirse al demandante reconvenido a otorgar el documento definitivo de compraventa - previsto en el contrato preparatorio -, en el que se trasladaría la propiedad sobre el inmueble a la promitente compradora y, por tanto, se le efectuaría a ésta la tradición de dicho bien, lo cual hace procedente la excepción de contrato no cumplido, opuesta por el demandante reconvenido a la pretensión que por vía de mutua petición propuso la demandada, a objeto de que el actor cumpliera la obligación de otorgarle el título traslativo de la propiedad del inmueble en cuestión, lo que apareja la improcedencia de la reconvención, que debe ser declarada sin lugar. Así se decide.

A los fines de satisfacer el principio de la exhaustividad de la sentencia, consagrado por el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa este juzgador a examinar las restantes probanzas adquiridas por este proceso.

En ese sentido se aprecia que la parte demandada no promovió pruebas, empero, en apoyo de sus pretensiones adujo como prueba el propio contrato fundamento de la demanda del cual produjo una copia fotostática simple, cursante a los folios 34 y 35, que también fue aportado por la parte actora con el libelo, en copia certificada, a los folios 11, 12 y 13, y que se ha dejado debidamente determinado y valorado.

Así mismo acompañó la demandada a su escrito de contestación y reconvención y a los fines de obtener el decreto de medida de prohibición de enajenar y gravar, copia certificada del documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C.d.E.T., el 21 de Abril de 2005, bajo el número 44, Tomo 7 del Protocolo Primero, la cual cursa a los folios 36 al 44, que se aprecia y valora como documento público, demostrativo de las menciones en él contenidas, según lo disponen los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.

Tal instrumental comprueba el derecho de propiedad que tiene el demandante sobre el inmueble a que se contrae la promesa bilateral de compraventa que con carácter preliminar o preparatorio suscribieron las partes, y fue traída a los autos por la demandada a los fines de obtener el decreto de medida de prohibición de enajenar y gravar dicho inmueble.

Por su lado, el demandante, para demostrar el incumplimiento de la demandada, promovió copias fotostáticas simples de algunas actas que forman el expediente número 10.112, que reposa en el Tribunal de la causa, contentivo del proceso que por oferta real de pago propuso la demandada reconviniente contra el demandante reconvenido. Este Tribunal Superior no les atribuye valor probatorio alguno a tales copias por ser simples fotostatos. Así se decide.

III

D I S P O S I T I V A

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación ejercida por la parte actora contra la sentencia definitiva dictada por el A quo en fecha 20 de Febrero de 2008.

SEGUNDO

SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada contra el punto tercero del dispositivo de tal sentencia definitiva que declaró sin lugar la reconvención propuesta en autos.

TERCERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato interpuso el ciudadano R.E.R.S. contra la ciudadana D.M.F., ambos identificados en autos.

CUARTO

RESUELTO el contrato de promesa bilateral de compraventa que con carácter preliminar o preparatorio celebraron las partes, conforme a documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Valera, el 11 de Octubre de 2005, bajo el número 53 tomo 101.

QUINTO

Se condena al demandante a REINTEGRAR a la demandada la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,oo) que corresponden a CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 100.000,oo), más la cantidad de dinero que resulte del ajuste por inflación de esa suma de dinero, que el demandante recibió de la demandada en dos partidas de a cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo) cada una, el 11 de Octubre y el 20 de Diciembre de 2005, según los términos del contrato aquí resuelto; ajuste este que se llevará a cabo mediante experticia complementaria del fallo, debiendo el experto que designará el Tribunal de la causa realizar el cálculo correspondiente, con base en los índices de precios al consumidor establecidos por el Banco Central de Venezuela y comprender en dicho cálculo el período que va del 11 de Octubre de 2005 a la fecha de la presente sentencia, cinco (5) de Agosto de 2009.

SEXTO

Se condena a la demandada a DEVOLVER al demandante el inmueble sobre el que versa el contrato de promesa bilateral de compraventa aquí resuelto, formado por un apartamento distinguido con el número 22, ubicado en el piso 5 del edificio Niágara, del conjunto residencial La Cascada, construido sobre la parcela “A”, situado en la avenida 6, final de las calles 31 y 32 de la ciudad de Valera, Estado Trujillo, que tiene una superficie aproximada de 105 m2, consta de dos habitaciones, dos baños, cocina con área de servicios, sala, estar comedor, estar t. v. y le corresponde un puesto para estacionamiento de vehículos.

SEPTIMO

Las correspectivas obligaciones de reintegro de las sumas de dinero por parte del demandante a la demandada y de devolución del inmueble por parte de ésta a aquél, deberán ser cumplidas en el término que para esos efectos fijará el Tribunal de la causa.

OCTAVO,- Para asegurar a la demandada el cumplimiento del deber de restitución de las sumas de dinero que a su favor y a cargo del demandante le impone a éste el presente fallo, se MANTIENE la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por el Tribunal de la causa en auto de fecha 21 de Mayo de 2007, cursante a los folios 17 al 19 del Cuaderno de Medidas abierto con ocasión de este juicio, la cual fuera participada al ciudadano Registrador Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C.d.E.T., con oficio número 696-07 librado por el A quo, en dicha fecha 21 de Mayo de 2007, que afecta el inmueble descrito en el precedente punto de este dispositivo, propiedad del demandante conforme a documento registrado el 21 de Abril de 2005, bajo el número 44, Tomo 7 del Protocolo Primero.

NOVENO

SIN LUGAR la reconvención propuesta por la demandada contra el demandante.

DECIMO

De conformidad con las previsiones del artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, se CONDENA a la parte demandante al pago de las costas de la demandada y a ésta, es decir, a la demandada se la CONDENA al pago de las costas del demandante.

Se MODIFICA la sentencia apelada.

Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes la presente sentencia.

Remítase al Tribunal de la causa este expediente, en su oportunidad legal.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo, el cinco (5) de Agosto de dos mil nueve (2009). 199° y 150°.-

EL JUEZ SUPERIOR,

Abog. R.A.H.

LA SECRETARIA,

Abog. RIMY R.A.

En igual fecha y siendo las 12.45 p. m., se publicó la anterior sentencia y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA,

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