Decisión nº 2283 de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario y Menores de Anzoategui, de 21 de Noviembre de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, M. y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.

Barcelona, veintiuno de noviembre de dos mil doce

202º y 153º

ASUNTO: BE01-R-2001-000041

DEMANDANTE: AVILIO JOSE TRUJILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cedula de Identidad Nº 3.171.681.

APODERADO: L.G.H., venezolano, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nº 6.810.361 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 27.757 y de este domicilio.

DEMANDADO: INVERSIONES EL ROLITO, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 06 de septiembre de 1988, bajo el Nº 66, Tomo 88-A, S..

APODERADOS: J.A.V.M. y/oM.M.G.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 1.004 y 41.115, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO CONTRATO DE VENTA (Apelación).

PROCEDENCIA: JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI.

Por auto de 15 de julio de 2011, se admite el presente asunto proveniente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, A. y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, relacionado con la apelación ejercida por la abogada en ejercicio M.M.G.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 41.115, en contra de la sentencia dictada por el referido Tribunal en fecha 13 de noviembre de 2000, con ocasión al juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA, seguido por el ciudadano AVILIO JOSE TRUJILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.171.681, contra la sociedad mercantil INVERSIONES EL ROLITO, C.A., inscrita por ante la Oficina de Registro Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 06 de septiembre de 1988, bajo el Nº 66, Tomo 88-A Sgdo.

En dicho auto se fija el vigésimo día de despacho siguiente para la presentación de Informes en esta causa.

Por auto de 11 de agosto de 2011, el suscrito se aboca al conocimiento de la presente causa y acuerda la notificación de las partes para la continuación del proceso.

Mediante auto de fecha 21 de noviembre de 2011, previa solicitud de la parte actora, este Tribunal Superior acuerda notificar por cartel a la parte demandada.

Por diligencia 02 de diciembre de 2011, la parte demandante, ciudadano AVILIO JOSE TRUJILLO asistido por el abogado P.G.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 65.118, consigna cartel de notificación librado a la parte demandada; y en fecha 22 de febrero de 2012, presentó su escrito de Informes, asistido por el abogado en ejercicio N.A.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 69.315.

El Tribunal para decidir lo hace de la manera siguiente:

I

Alega el demandante en su escrito libelar, a través de su apoderado judicial, abogado L.G.R., que en fecha 21 de abril de 1995, atendiendo a un proyecto preparado por la sociedad mercantil INVERSIONES EL ROLITO, C.A., para el desarrollo y construcción del CONJUNTO RESIDENCIAL BAHIA JARDIN, ubicado en la Avenida Barlovento cruce con Avenida Las Palmas, Parcela VM-2, zona Las Villas Multifamiliares, sector El Morro del Complejo Turístico El Morro, Municipio Licenciado D.B.U. de este Estado, tal como se evidencia del documento marcado “B”, que acompaña y opone a la demandada; que decidió invertir en dicho desarrollo y pagó para ello a la persona encargada la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), cuyo beneficiario fue INVERSIONES EL ROLITO, C.A., que le fue asignado el Town House Nº 6, del CONJUNTO RESIDENCIAL BAHIA JARDIN, cantidad que como reza en el recibo de reservación, “será deducida de la inicial de compra, en el momento de la firma del contrato correspondiente”, tal como se evidencia del documento marcado “C” que produce y opone.

Que, posteriormente, en fecha once (11) de mayo de 1995, le fue emitido a su poderdante un nuevo recibo de reservación, por el ciudadano J.J.A.S., en nombre de Inversiones El Rolito, en donde se establece expresamente: “CUYO PRECIO DE VENTA ES DE VEINTISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 26.000.000,00) Y SE CANCELA…CON UNAS INICIAL DE DIEZ MILLONES EXACTOS Bs. (10.000.000,00) Y UN SALDO DE DIECISEIS MILLONES EXACTOS Bs. (16.000.000,00) A LOS SESENTA (60) DIAS A PARTIR DE ESTA FECHA 11/05/95, tal como consta en el citado recibo que produzco y opongo marcado “D”. Cabe resaltar aquí, que no tomaron en cuenta los primeros QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00)…”.

Que en fecha 14 de julio de 1995, su representada canceló a INVERSIONES EL ROLITO, C.A., la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00), mediante cheque de gerencia “tal como se evidencia del recibo que produzco y opongo, marcado “E”. Posteriormente canceló a la demandada en fecha 17 de agosto de 1995, la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 4.000,00), mediante cheque de la sociedad mercantil 21 PUBLICIDAD C.A., contra el Banco Unión, Agencia Barcelona, signado con el Nº 52792886, según recibo anexo marcado con la letra “F”. Seguidamente le fue exigido por parte del representante de la empresa constructora el cambió del mencionado cheque por un cheque de Gerencia, lo cual se hizo mediante cheque de Gerencia del Banco Unión, Agencia La Campiña, signado con el Nº 2059127027, cuyo recibo anexó marcado con la letra “G”.

Que había cancelado a la demandada la cantidad de VEINTE MIL QUINIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 20.500,00) y no VEINTE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00) como reza el recibo marcado con la letra “G”, ello en virtud que no se incluyó la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 500,00) dados en la reservación. Que en fecha 25 de octubre de 1995, firmó conjuntamente con los representantes de la demandada, un acta de entrega provisional por el Town House Nº 6 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL BAHIA JARDIN, ubicado en Jurisdicción de su domicilio, según documento que anexa marcado con la letra “H”.

Que en fecha 26 de julio de 1996, mediante fax enviado a su representado, le autorizan a pagar por cuenta de la demandada la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 200,00) tal como se evidencia de documento marcado con la letra “I”. Siendo el caso que ha cancelado la cantidad de VEINTE MIL SETECIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 20.700,00) sin que se le haya otorgado documento alguno de propiedad, por lo que en atención a ello no ha terminado de pagar el precio de venta convenido. Siendo el caso, que la demandada pese a haber protocolizado el documento de condominio se ha negado a otorgar el documento definitivo de venta, razón por la cual procedió a demandar como en efecto demandó, fundamentando su pretensión en los artículos 1.133, 1.159, 1.166 y 1.167 del Código Civil, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA.

Igualmente pidió al Tribunal de la causa, se sirva decretar medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble en cuestión; estimando la demanda en la cantidad de VEINTISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 26.000.000,00).

II

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, los abogados J.A.V.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 1.004, y M.M.G.M., ya identificada, actuando como Apoderados Judiciales de la parte demandada, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes la demanda propuesta, tanto en los hechos como en el derecho. Desconocen, por no emanar de sus representantes legales, ciudadanos O.J.A.S. y J.F., titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 2.146.118 y 995.133, respectivamente, las documentales consignadas junto al libelo de demanda marcadas con las letras “B”, “C”, “I”, la copia del cheque 23988014, por un monto de Bs. 500.000,00 por no haber sido cobrado por la demandada INVERSIONES EL ROLITO, C.A.

Señala la parte demandada que los hechos ocurrieron en forma distinta a la que relata el demandante en su libelo, por cuanto en fecha 11 de mayo de 1995, ambas partes “suscribieron un documento mediante el cual convinieron en la compraventa de un inmueble que las partes denominaron Town House Nº 06 del conjunto Residencial Bahía Jardín. Dicha venta se acordó por el precio de VEINTISEIS MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 26.000.000,00), hoy VEINTISEIS MIL BOLIVARES (Bs. 26.000,00) que sería pagado por TRUJILLO así: La suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00) que pagó mediante cheque de gerencia Nº 06007276 girado por Oriente Entidad de Ahorro y Préstamo, en concepto de cuota inicial. Y, según expresa el convenio referido: ‘…un saldo de DIECISEIS MILLONES EXACTOS (Bs. 16.000.000,00), hoy DIECISEIS MIL BOLIVARES (Bs. 16.000,00), a los sesenta (60) días a partir de esa fecha 11 de mayo de 1995’”.

Que reconocen el documento marcado con la letra “D”. Que vencido el plazo de sesenta (60) días, del convenio antes citado, el demandado hizo varios abonos fuera del plazo de los sesenta (60) días previsto en el acuerdo de compra venta y el cual venció el 11 de julio de 1995, por lo que incurrió en mora del cumplimiento de su obligación, ya que los abonos en fechas 14 de julio y 17 de agosto de 1995 y el pago a ALUMCA S.R.L, no representaron un cumplimiento integral tanto por insuficiencia como por retardo, a tal efecto expuso varios conceptos doctrinales, y en tal sentido, en el señalado contrato no se fijó plazo para otorgar el documento definitivo de compra venta ante la autoridad R.. Que tampoco hubo interpelación por parte del actor, quien afirma “que pese a sus gestiones nuestra representada se ha negado a otorgarle el documento de compraventa definitivo…que de acuerdo a la doctrina de interpelación requiere el cumplimiento de formalidades intrínsecas y extrínsecas”.

Que de igual manera alega el actor que habiendo registrado el documento de condominio la misma no cumplió con su obligación, siendo el caso que tal documento no conlleva la obligación de otorgar documento de propiedad, pues lo que si se requiere para proceder a las ventas primarias es consignar ante la Oficina de Registro competente y desde luego con posterioridad a la inscripción del documento de condominio la constancia indicada en el artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística.

Que la acción propuesta tampoco puede prosperar en virtud que el actor no ha ofrecido cumplir con las obligaciones que tiene contraídas y morosas, pues se limita a sostener que no ha cancelado el saldo porque no se le ha otorgado el documento definitivo de compra venta, pero no ofrece cancelarlo, alegando de igual manera la defensa de exceptio non adipletis contractus debido a la mora del actor.

En esa misma oportunidad reconvinieron en los términos siguientes: “…fecha 11 de mayo de 1995, nuestra representada INVERSIONES EL ROLITO, C.A., y el demandante AVILIO JOSE TRUJILLO, suscribieron un documento mediante el cual la primera vendería al segundo un inmueble, que las partes denominaron Town House Nº 06 del Conjunto Residencial Bahía Jardín, por el precio de VEINTISEIS MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 26.000.000,00), hoy VEINTISEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 26.000,00)”, que sería pagado por T. así: la inicial por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 10.000.000,00), hoy DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), y el resto por la suma de DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 16.000.000,00), hoy DIECISEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 16.000,00), a los sesenta (60) días a partir de la fecha 11 de mayo de 1995. Que su defendida solamente reconoce el documento anexado por el actor marcado con la letra “D”.

Que vencido el plazo convenido de los sesenta (60) días, es decir, 12 de julio de 1995, el actor adeudaba a su representada la cantidad de CINCO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 5.800.000,00), hoy, CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 5.800,00), que no han sido cancelados a pesar de exigibilidad, incurriendo en mora así el actor en el cumplimiento de sus obligaciones a tenor de lo establecido en el artículo 1.269 del Código Civil.

Que en virtud de haber aceptado los abonos efectuados por el actor con posterioridad al vencimiento del término establecido para el pago del saldo del precio, no representa un cumplimiento idéntico e integral de sus obligaciones así como tampoco la reestructuración de la misma en el sentido de establecerse nuevos plazos, encontrándose en mora el actor desde el día siguiente a dicho plazo, es decir, 11 de julio de 1995, razón por la cual procedió a reconvenir por resolución de contrato con los daños y perjuicios todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil.

Que desde la concertación de la compraventa el actor no ha cumplido con las obligaciones de cancelar las cuotas ordinarias y extra-ordinarias del condominio del Conjunto Residencial BAHÍA JARDIN, las cuales incumbían a su condición de propietario, en tal sentido ella había cancelado al Condominio del conjunto Residencial Bahía Jardín las cuotas de condominio inclusive desde agosto de 1997, hasta febrero de 1999, también en su nombre de su representada, pero por cuenta y en interés del actor canceló en fecha 03 de diciembre de 1996, los Impuestos Municipales conocidos como derechos de frente del Town House Nº 6, a la Alcaldía del Municipio Autónomo Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, que en total el monto cancelado asciende a la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS EXACTOS (Bs. 2.249.659,50), hoy DOS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SESENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 2.249,65) teniendo su representada el derecho que le sea reintegrada dicha cantidad de dinero, y tanto el Municipio como el Condominio del Conjunto Residencial son acreedores con privilegio y además de naturaleza real, en relación a los impuestos y contribuciones condominiales respectivamente causados por el inmueble objeto del presente litigio.

Que por tales razones, fundadas en la gravedad de la mora por parte del actor y cumpliendo expresas instrucciones de su mandante INVERSIONES EL ROLITO, C.A., es por lo que demandan a AVILIO JOSE TRUJILLO para convenga o en su defecto sea condenado a ello por el A-quo, en lo siguiente:

“Primero: En resolver, por incumplimiento de su parte, el contrato de compraventa suscrito con INVERSIONES EL ROLITO, C.A., el 11 de mayo de 1995, en relación al “Al Town House Nº 06” del Conjunto residencial BAHIA JARDIN, ubicado en la Avenida Barlovento cruce con Avenida Las Palmas…Sector el Morro del Complejo Turístico El Morro, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui…Segundo: En cancelar a nuestra representada los daños y perjuicios que su incumplimiento le ha causado, consistentes en los intereses que la mencionada suma de CINCO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 5.800.000,00), hoy CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.800,00), le habrían producido desde el 12 de julio de 1994 hasta la fecha de esta demanda reconvencional…Dichos daños los estimamos, en la suma de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00), hoy DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00) y pedimos sean establecidos por experticia complementaria al fallo. Tercero: En pagar a nuestra defendida, debidamente indexadas desde la fecha del pago que antes se ha indicado hasta la de su cancelación a nuestra representada, las sumas pagadas por ella al condominio del Conjunto residencial BAHIA JARDIN…cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio del town house Nº 6, las cuales AVILIO JOSE TRUJILLO estaba obligado a cancelar como propietario del referido inmueble las cuales ascienden…a DOS MILLONES CINCUENTA Y UN MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (2.051.666,50), hoy DOS MIL CINCUENTA Y UN BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 2.051,66). Cuarto: En pagar a nuestra defendida, debidamente indexadas desde las fechas de los pagos respectivos…las sumas pagadas por ella a la Alcaldía del Municipio Autónomo Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, por concepto de impuestos municipales del town house Nº 06 del Conjunto residencial BAHIA JARDIN, que el demandante reconvenido J.A.T., adeudaba como propietario de dicho inmueble, que ascienden…a CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs. 197.990,00), hoy CIENTO NOVENTA Y OCHO BOLIVARES EXACTOS (Bs. 198,00). Quinto: En pagar las costas de este proceso. Sexto: Pedimos que en la sentencia definitiva se acuerde realizar experticia complementaria al fallo…”.

La parte demandada reconviniente estima la acción en la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES exactos (Bs. 40.000.000,00), hoy CUARENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 40.000,00).

III

En la oportunidad de promover las pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho y esta Alzada realiza las valoraciones de las mismas de la siguiente manera:

DEMANDANTE RECONVENIDA: En el capítulo I, reprodujo el mérito favorable de los autos en todo y cuanto beneficie a su representado. Dicha prueba fue promovida de manera general sin especificar los hechos concretos que pretende hacer valer, por lo que no se le otorga valor probatorio. Así se declara.

Promovió las siguientes documentales: 1) Proyecto presentado al público interesado donde consta el desarrollo y construcción del Conjunto Residencial Bahía Jardín, consistente en ocho (8) Town House y doce (12) puestos de estacionamiento según anexo marcado con la letra “B”, el cual no se encuentra suscrito por ninguna de las partes y el mismo por si solo no aporta ningún valor probatorio. Así se declara.

2) Documento marcado con la letra “C”, contentivo de recibo de reservación emitido por el Conjunto Residencial Aguamiel, a favor del ciudadano AVILIO TRUJILLO, documental desconocido por la parte contraria, y la promovente no hizo valer la misma a través de la prueba de cotejo, por lo que resulta forzoso para este Juzgado no otorgarle valor probatorio. Así se declara.

3) Recibo de reservación marcado con la letra “D”, emitido por Inversiones El Rolito C.A, por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 10.000.000,00), hoy DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00). Por cuanto tal recibo no fue desconocido, ni impugnado, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo que el ciudadano AVILIO TRUJILLO, abonó la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), hoy DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), mediante cheque Nº 06007276, girado contra el banco Oriente Entidad de Ahorro y Préstamo, por concepto de la reservación del Town House Nº 06, quedando un saldo deudor de DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 16.000.000,00), hoy DIECISEIS MIL BOLIVARES (Bs. 16.000,00). Así se declara.

4) Documento marcado con la letra “E”; contentivo de recibo emitido por Inversiones El Rolito C.A, a favor del ciudadano AVILIO TRUJILLO, por la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 6.000.000,00), hoy SEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 6.000,00), cancelada mediante cheque Nº 2089043382, en fecha 14 de julio de 1995, el cual no fue impugnado, por lo tanto, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.

5) Documentales signadas con las letras “F” y “G”, correspondientes a recibo emitido por Inversiones El Rolito C.A, por la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 4.000.000,00), hoy CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00), a favor del ciudadano AVILIO TRUJILLO, y copia del cheque de gerencia Nº 2059127027, girado contra el Banco Unión, por la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 4.000.000,00), hoy CUATRO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 4.000,00), respectivamente. Estas documentales signadas con las letras “F” y “G”, no fueron desconocidas ni impugnadas, por lo tanto, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se les otorga pleno valor probatorio como demostrativa de que el ciudadano AVILIO TRUJILLO, abonó las cantidades antes señaladas correspondiente al pago de parte del precio del Town House Nº 6, objeto del presente del litigio y a favor de Inversiones El Rolito C.A. Y así se declara.

6) Acta de entrega del Town House Nº 6, marcada con la letra “H”, esta documental no fue desconocida, tachada ni impugnada, por lo tanto, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio como demostrativo del acta de recepción provisional efectuada entre los ciudadanos AVILIO TRUJILLO y los Ingenieros ALEJANDRO MOULEDOUS y J.T., en representación de la empresa demandada Inversiones El Rolito C.A, mediante la cual dejaron constancia que en relación a la villa Nº 6, del Conjunto Residencial Agua Miel, ubicado en la parcela Nº “VM” calle Barlovento, sector la península, Complejo Turístico El Morro, Barcelona, Estado Anzoátegui, la misma se encontraba totalmente terminada, quedando unos detalles por revisar por parte de la empresa. Así se declara.

7) Documento marcado “I” consistente en Fax enviado en fecha 26 de julio de 1996, donde por cuenta de la demandada autorizan al pago de DOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 2.000,00), hoy DOSIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 200,00). Cantidad que fue desconocida por parte contraria, y al no hacerla valer por los medios procesales existentes, se declara no tener valor probatorio. Así se decide.

Promovió las testimoniales de los ciudadanos J.E.B.D. y O.E.V.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros: 6.359.576 y 8.215.735, respectivamente, domiciliados en la Ciudad de Cumaná, Estado Sucre, quienes no asistieron a la evacuación de las mismas, conforme se evidencia de la revisión de las actas procesales que conforman el presente asunto, por lo que considera este Juzgado que no tiene materia sobre la cual pronunciar su valoración. Así se declara.

DEMANDADA RECONVINIENTE: En el capítulo primero, ratificó el mérito favorable de las actas procesales en especial de las siguientes documentales: 1) Documento marcado con la letra “D”, contentivo de recibo de reservación emitido por el Conjunto Residencial Bahía Jardín Inversiones El Rolito C.A, donde se evidencia que el ciudadano AVILIO TRUJILLO, abonó la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 10.000,000,00), hoy DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 10.000,00), mediante cheque Nº 06007276, girado contra el banco Oriente Entidad de Ahorro y préstamo, por concepto de la reservación del Town House Nº 06, cuyo monto total era por la cantidad de VEINTISEIS MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs 26.000.000,00), hoy VEINTISEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 26.000,00), quedando un saldo restante a pagar por la cantidad de DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 16.000.000,00), hoy DIECISEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 16.000,00), en un plazo de sesenta (60) días, a partir del 11 de mayo de 1995. D. documental fue previamente valorada en las pruebas aportadas por la parte actora, por lo que el Tribunal da aquí por reproducido la anterior valoración. Así se declara.

2) Documento marcado con la letra “E”, correspondiente al pago efectuado en fecha 14 de julio de 1995 por el ciudadano AVILIO TRUJILLO, fuera del término convenido en el documento de fecha 11 de mayo, por la suma de SEIS MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 6.000.000,00), hoy SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00), documental previamente valorada en las pruebas aportadas por la parte actora, por lo que el Tribunal da aquí por reproducido la anterior valoración. Y así se declara.

3) Documento marcado con la letra “F”, de fecha 17 de agosto de 1995, correspondiente al último pago, también extemporáneo, efectuado por el ciudadano A.J.T., tal documental también fue previamente valorada en las pruebas aportadas por la parte actora, por lo que el Tribunal da aquí por reproducido la anterior valoración. Así se declara.

En el capítulo segundo, ratificó el desconocimiento referido a las documentales marcadas con las letras “B”, “C”, “I”, respectivamente, así como la copia del supuesto cheque Nº 23988014, por un monto de QUINIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 500,00). Por cuanto el Tribunal se pronunció en las señaladas documentales marcadas con las letras “B”,“C”,“I” da por reproducido lo antes expuesto. Así se declara.

En el capítulo tercero, acompañó los siguientes documentales: 1) Marcado “P1”, copia fotostática del documento de condominio, protocolizado el 24 de abril de 1994, bajo el Nº 04, folios 52 al 61, Protocolo Primero, Tomo Segundo, segundo Trimestre del citado año, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Bolívar del Estado Anzoátegui, tal documental no fue impugnada, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio, como demostrativo de la protocolización del documento de Condominio del Conjunto Residencial Bahía Jardín. Así se declara.

2) Marcado con la letra “P2”, copia fotostática de la constancia expedida por la autoridad Urbanística del Municipio Autónomo Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, de conformidad con lo establecido en el artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística. Esta documental no fue impugnada, por lo tanto se le asigna valor probatorio en su contenido. Así se declara.

En el capítulo cuarto, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se oficiara al Banco Venezuela, SAICA, agencia El Morro, Puerto La Cruz, y a la Consultoría Jurídica de dicho Banco ubicada en el Edificio Banco de Venezuela, esquina de Sociedad, en la ciudad de Caracas, a fin que informara al Tribunal, según apareciera en sus libros o archivos, si el cheque Nº 23988014, emitido contra la cuenta corriente 4027717532, presumiblemente del ciudadano AVILIO JOSE TRUJILLO, a favor de INVERSIONES EL ROLITO C.A., aparece cobrado por el beneficiario. Cursa al folio 106, las resultas de dicha solicitud, mediante las cuales se observa que para los meses de abril y mayo de 1995, el mencionado cheque no aparece presentado para su cobro.

En el capítulo quinto, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó al Tribunal se oficiará a la administración del Condominio del Conjunto Residencial Bahía Jardín, con el fin de que suministrara al Tribunal copia certificada de los estados de cuenta correspondientes al Town House Nº 6, desde agosto de 1997, inclusive hasta la fecha del requerimiento, e informe acerca de la persona natural o jurídica que ha efectuado los pagos que discriminó. Cursa al folio 110, resultas de dicha solicitud en donde se evidencia que los pagos efectuados en las fechas antes indicadas fueron cancelados por Inversiones El Rolito C.A. En este sentido, el Tribunal, valora dichas resultas como demostrativas de que efectivamente Inversiones El Rolito C.A ha cancelado el condominio del Town House Nº 6, desde la fecha antes indicada. Así se declara.

En el capítulo sexto, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se oficiará a la Alcaldía del Municipio Autónomo Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, a los fines de que suministrara copia certificada de los estados de cuenta correspondientes al Town House Nº 6, del edificio Conjunto Residencial Bahía Jardín, catastro Nº 07-09-06-12-01-01-06, cuenta Nº J-0001107360-0, desde agosto de 1997, inclusive hasta la fecha del requerimiento, e informe acerca de la persona natural o jurídica que canceló el 3 de diciembre de 1998, los impuestos generados por dicho Town House y correspondientes al cuarto trimestre de 1995, y todo el año 1996. Al folio 103, cursan resultas de dicho oficio, en las que se observa que dicho organismo remitió el estado de cuenta solicitado, el tribunal lo aprecia como demostrativo de los hechos antes expuestos. Así queda establecido.

En el capítulo séptimo, consignó originales de los siguientes documentos:

1. Recibos expedidos por el Condominio del Conjunto Residencial Bahía Jardín, a nombre de INVERSIONES EL ROLITO C.A, correspondiente a los pagos de Condominio del Town House Nº 6, desde agosto de 1997, hasta febrero de 1999, marcadas P3, P4, P5, P6, P7 y P8, respectivamente, los cuales al no ser impugnados y concatenarlos con las resultas de la prueba de informes del capítulo V, se le otorga valor probatorio. B) Recibo expedido por la Alcaldía del Municipio Autónomo D.B.U., correspondiente al pago del derecho de frente del apartamento o Town House Nº 6, marcado P09, tal documental al concatenarlo con las resultas de la prueba de informes solicitada, se le da pleno valor probatorio.

En el capítulo octavo, a los fines de la corrección monetaria de obligaciones, hizo valer como hecho notorio, que no requiere prueba al proceso inflacionario que vive el país. El tribunal considera como cierta la afirmación de ser la inflación un proceso público y comunicacional que lo hace notorio y no requiere prueba. Así se declara.

IV

Ahora bien, el Tribunal Primero de Primera Instancia, en sentencia de fecha 13 de noviembre de 2000, consideró, una vez analizadas las pruebas correspondientes y con base a razones de hecho y de derecho, que la parte demandada al haber admitido los pagos y emitido los recibos respectivos, los cuales dice ser extemporáneos por parte de Avilio Trujillo; también aceptaría el cheque por la suma de Cinco Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 5.800.000,00), hoy CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.800,00); que es el monto adeudado por el actor y que reposa en la cuenta de ahorro que a tal efecto ordenó aperturar el tribunal en el Banco Industrial de Venezuela, agencia Barcelona, y que podría retirar el demandado, otorgando el finiquito correspondiente. Declarando Con Lugar la demanda y Sin Lugar la Reconvención.

De esa decisión apeló la abogada M.M.G., mediante diligencia de fecha 11 de enero de 2001, recibiéndose dicha apelación por ante este Juzgado Superior, en fecha 06 de febrero de 2001, y en esa misma fecha, se remite el Asunto al Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental, de conformidad con las previsiones del artículo 14 del Decreto 2.057, dictado por el Presidente de la República, donde se recibió y una vez revisadas las actuaciones, en sentencia de fecha 12 de noviembre de 2001, el abogado J.J.N., Juez del referido Tribunal para esa oportunidad, declara Sin Lugar la apelación interpuesta por la parte demandada y en consecuencia Con Lugar la demanda, ordenando al Tribunal de Primera Instancia librar cheque a nombre de la demandada por la cantidad de Bs. 5.800.000.00 (hoy Bs. 5.800,00), conforme a la consignación efectuada por el demandante; y declara Sin Lugar la reconvención propuesta por la demandada INVERSIONES EL ROLITO, C.A.

De la decisión dictada por el Tribunal Superior Civil y Contencioso Administrativo, anuncia recurso de casación la Apoderada Judicial de la parte demandada, abogada M.M.G.M., mediante diligencia de fecha 10 de enero de 2002. Admitido dicho recurso se remiten las actuaciones a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y en sentencia de 26 de mayo de 2004, con ponencia del Magistrado C.O.V., declara Con Lugar el recurso de Casación, decretando la nulidad del fallo recurrido y ordenando al Tribunal Superior que resulte competente, dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio indicado.

Por auto de 18 de febrero de 2008, la Dra. M.M.Y.R.S., en su condición de Juez del Juzgado Superior en lo Contencioso Administrativo, se aboca al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes, y una vez revisadas las actuaciones dicta sentencia en fecha 25 de noviembre de 2009, declarando Sin Lugar la apelación interpuesta por la apoderada judicial de la parte demandada, abogada M.M.G.M., confirmando la decisión dictada por el A-quo en fecha 13 de noviembre de 2000.

Mediante escrito de fecha 05 de mayo de 2010, la apoderada judicial de la demandada, abogada M.M.G.M., anuncia recurso de casación, el cual se oye por auto de 17 de mayo de 2010, ordenando su remisión a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia; y en sentencia de fecha 17 de febrero de 2011, con ponencia del Magistrado A.R.J., se declara Con Lugar el recurso de Casación, decretando la nulidad del fallo recurrido y ordenando al Tribunal Superior que resulte competente, dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio indicado, por cuanto la decisión recurrida, independientemente de su certeza o no en derecho, se encuentra inficionado de incongruencia.

V

Planteada así la controversia, este Tribunal Superior hace las siguientes observaciones:

De la revisión efectuada a las actas procesales se observa que la demandada reconviniente al dar contestación a la demanda, desconoce el documento marcado “B”, contentivo de impreso de un medio de comunicación, el cual no está firmado por persona alguna; el documento marcado “C”, en lo que se refiere al pago de QUINIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 500.000,00), por parte del actor. Igualmente desconoce la copia del cheque presentado también por el actor, como constancia de pago de los referidos Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00); así como también el documento contenido de autorización de pago de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 200.000,00), mediante Fax; estos documentos fueron acompañadas al libelo de la demanda y quedaron desechados en el debate probatorio.

También se observa que la demandada reconviniente no objetó mediante ningún medio los restantes documentos probatorios, presentados como pruebas por el actor; todo lo contrario, en el escrito de contestación a la demanda, en forma expresa, admite la validez de los mismos; queda así reducida la controversia a determinar si el actor, con el pago o la cancelación de los CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 5.800,00), cumple con las exigencias legales para que sea declarada Con Lugar la pretensión solicitada, o en su defecto el demandado reconviniente, tenga razones suficientes para que, a juicio de este jurisdicente, se determine la pertinencia en dar por resuelto por Incumplimiento, el Contrato de Compra Venta, suscrito el 11 de mayo de 1995, relativo al Town House Nº 6, del Conjunto Residencial Bahía Jardín, celebrado entre la empresa EL ROLITO, C.A., y el ciudadano AVILIO JOSE TRUJILLO. Así queda establecido.

La demandada en procura de sus pretensiones afirma, que el actor se encuentra en mora en el pago del monto de los CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.800,00), por considerar que dicho término venció el 11 de julio de 1995, es evidente que al comienzo de las relaciones contractuales, las parte suscribieron un documento que no reúne las condiciones inherentes de un contrato de opción de compraventa, al no establecer las condiciones y obligaciones asumidas por cada uno de los contratantes, ni tampoco fueron delimitadas las medidas y linderos concernientes a dicho inmueble, sino más bien su texto indica que se limitaron a suscribir un recibo de reservación, el cual fue anexado por el demandante al proponer el libelo correspondiente, su fondo no es objeto de discusión, solamente se limitó el demandado en negar haber recibido la cantidad de Quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) como parte de pago del inmueble objeto del negocio jurídico.

Posteriormente, en fecha 11 de mayo de 1995, suscribieron un nuevo documento mediante el cual convienen en la compra venta de un inmueble denominado Town House Nº 06, del Conjunto Residencial Bahía jardín, por la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00), por concepto de cuota inicial, quedando un saldo de dieciséis millones (Bs. 16.000.000,00), pagaderos a los sesenta (60) días, este documento fue acompañado por el actor y reconocido al momento de dar contestación a la demanda por el demandado, en consecuencia es un hecho no debatido en el proceso. Así declara.

Ahora bien, este último documento analizado tampoco reúne las condiciones de un contrato de opción a compraventa propiamente dicho, no trae consigo los límites y linderos del bien inmueble referido y se concreta solamente en determinar como obligación por parte del comprador la carga de cancelar la suma de DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 16.000.000,00), hoy DIECISEIS MIL BOLIVARES (Bs. 16.000,00), en un plazo de sesenta (60) días a partir del 11 de mayo de 1995; no obstante, esta apreciación preliminar de ese documento constituye prueba fundamental de la acción intentada, así como también de la Reconvención propuesta.

VI

Establecido como ha sido que el documento fundamental de la acción y de la Reconvención propuesta lo constituye el último documento de reservación señalado, observa esta Alzada que al momento de suscribirse dicho documento, el demandante abonó la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), quedando un saldo deudor de DIECISEIS MIL BOLIVARES (Bs. 16.000,00), por cancelar en un lapso de sesenta (60) días, cuyo vencimiento ocurrió el 11 de julio de 1995, observándose que una vez vencido ese plazo, la parte actora realizó dos pagos, el primero de ellos por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00), y el segundo por la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00), con la particularidad de ser aceptados por el demandado, lo cual determina una tácita modificación del lapso acordado; lo que implica deducir entonces, que en principio las partes se obligan a cumplir determinadas obligaciones, las cuales sufrieron un relajamiento del término acordado al aceptar el acreedor pagos fuera del tiempo estipulado, convino tácitamente en nuevo plazo, no estipulado de manera expresa sino a la libre discrecionalidad y capacidad de las partes involucradas. Así se declara.

Dicho lo anterior debemos enfatizar lo expresado en el artículo 1.160 del Código Civil, que establece:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley

.

Observando el contenido de la norma antes mencionada, los elementos fácticos del artículo 1.264 del Código Civil, que establece: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, (subrayado del Tribunal Superior); es indudable, a juicio de este J. que éstos dejan de ser imperativos, como en el caso que nos ocupa, porque la voluntad de las parte al relajar lo convenido, se aparta de las obligaciones que en principio fueron asumidas. Así se declara.

Por otra parte, la Doctrina señala que es imperativo de ley la existencia de la interpelación para que el deudor caiga en morosidad, lo cual puede ser consecuencia del plazo vencido, previamente establecido, así lo dispone el artículo 1.269 del Código Civil al determinar que si no se establece ningún plazo en la convención, el deudor no quedará constituido en mora, sino por requerimiento u otro acto equivalente después de relajarse los términos contractuales. No existe en autos actuación alguna que determine la interpelación necesaria para considerar en mora al ciudadano AVILIO JOSE TRUJILLO.

En consecuencia, no puede considerarse al demandante haber incurrido en DAÑOS Y PERJUICIOS, por inejecución, ni por retardo en el cumplimiento de la obligación, tal como pretende el demandado reconviniente, fundamentando su pretensión en el artículo 1.271 del Código Civil, el cual resulta inaplicable por las consideraciones anteriores, como tampoco puede considerarse, por esta causa, resuelto el contrato celebrado. Así queda establecido.

Se observa igualmente que la demandada, en defensa de la demanda opuesta alega la exceptio non adipletis contractus, o de contrato no cumplido, basándose para ello en la presunta mora del actor, lo cual ya ha sido dilucidado en páginas anteriores de esta sentencia, no obstante se considera necesario enfatizar que, al no existir plazo determinado, como lo es el caso que nos ocupa, no puede hablarse de incumplimiento por no existir plazo vencido, así como tampoco puede aceptarse la exigencia del pago de corrección monetaria. Así se decide.

En la reconvención propuesta, la demandada solicita se condene al demandante en resolver el contrato de compraventa suscrito por la empresa INVERSIONES EL ROLITO, C.A., y el ciudadano AVILIO JOSE TRUJILLO, fundamentando su pretensión en la situación de mora en que ha incurrido el demandante. Igualmente y por el mismo concepto en pagar por DAÑOS Y PERJUICIOS los intereses causados por Incumplimiento , los cuales calculan en la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), debidamente indexados, mediante experticia complementaria. Esta Alzada considera haber esclarecido estas pretensiones en argumentos anteriores, al enfatizar que no existe plazo vencido, por lo tanto, es Improcedente la acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, así como también la reclamación de los Daños y Perjuicios causados. Así queda establecido.

Se observa también del escrito de reconvención la solicitud del pago, por parte del demandante, debidamente indexados, la sumas pagadas por la empresa INVERSIONES EL ROLITO, C.A., al condominio del Conjunto residencial Bahía Jardín, por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias el condominio del Town House Nº 06, las cuales ascienden a la cantidad de DOS MILLONES CINCUENTA Y UN MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 2.051.666,50), demanda igualmente el pago de la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs. 197.900,00), con su correspondiente indexación o corrección monetaria, cantidad ésta que corresponde a impuestos pagados a la Alcaldía del Municipio Autónomo D.B.U. del estado Anzoátegui, generados por el Town House Nº 06 del Conjunto Residencial Bahía Jardín, que el demandante adeudaba como propietario de dicho inmueble, y a los efectos de la indexación solicitada se acuerde realizar experticia complementaria del fallo.

Para fundamentar estas dos últimas pretensiones, la demandada reconviniente, en el escrito de promoción de pruebas, acompañó los siguientes recaudos:

1. Consignó recibos de pago den la junta de condominio del Conjunto residencial Bahía Jardín, desde agosto de 1997 hasta febrero de 1999, marcadas “P3”; “P4”, “P5”, “P6”, “P7” y “P8”, y promovió, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; prueba de informes solicitando del Tribunal oficiar a la administración del condominio, prueba esta evacuada a solicitud del Tribunal, mediante Oficio enviado a dicha entidad, con fecha 20 de octubre de 1999, solicitando la información requerida, lo cual fue respondido en fecha 27 de octubre del mismo año. De la revisión de los recibos consignados, los cuales no fueron objetados por la parte demandante, se observa que las cantidades en ellos estampadas coinciden palmariamente con la respuesta dada por la administración del Condominio del Conjunto residencial Bahía Jardín, por lo tanto concatenando ambos elementos probatorios, es claro y preciso que la empresa INVERSIONES EL ROLITO, C.A., canceló el pago de los condominios correspondientes al Town House Nº 06 del Conjunto Residencial Bahía Jardín, desde agosto de 1997 hasta febrero de 1999, ambas fechas inclusive, con una sumatoria de DOS MILLONES CINCUENTA Y UN MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 2.051.666,50), hoy DOS MIL CINCUENTA Y UN BOLIVARES CON SESENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 2.051,67). Así queda establecido.

2. En lo relativo al pago de Impuesto a la Alcaldía del Municipio Autónomo D.B.U., en dicho escrito de pruebas promovió recibo expedido por la Alcaldía señalada, correspondiente al pago de los derechos de frente o impuestos hipotecarios, marcado “P09”, solicitando además, la prueba de informes la cual fue evacuada mediante oficio dirigido por el tribunal de la causa a la Alcaldía en comento, considera probado el pago efectuado por el demandado reconviniente, el cual suma la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA EXACTOS (Bs. 197.990,00), hoy CIENTO NOVENTA Y OCHO BOLIVARES (bs. 198,00).

Así las cosas, considera pertinente este J. hacer un análisis en relación al pago por un tercero y la correspondiente subrogación; al respecto, el artículo 1.283 del Código Civil, establece:

El pago puede ser hecho por toda persona que tenga interés en ello, y aun por un tercero que no sea interesado, con tal que obre en nombre y en descargo del deudor, y de que si obra en su propio nombre no se subrogue en los derechos del acreedor.

.

Del análisis de dicha norma se desprende, que el pago puede ser hecho por toda persona que tenga interés, lo que hace perfectamente legal los pagos efectuados por la empresa INVERSIONES EL ROLITO, C.A. Finalmente, es necesario establecer si los referidos pagos dan derecho a la empresa demandada reconviniente para accionar su cobro al demandado, y para ello se hace necesario señalar la subrogación legal por disposición de la Ley, contemplada en el artículo 1.300, del Código Civil, que establece:

La subrogación se verifica por disposición de la ley;

…3º) En provecho de quien, estando obligado con otros o por otros al pago de una deuda, tenía interés en pagarla…

. (Subrayado del Tribunal)

Ambas normas concuerdan plenamente en autorizar a quien tenga interés, pagar legítimamente por un tercero. En el caso que nos ocupa, es indudable que la empresa INVERSIONES EL ROLITO, C.A., tenía un interés marcado en realizar esos pagos, en el entendido que consideró para hacerlo, creerse propietario del inmueble cuya propiedad es debatida en el presente juicio. Así se decide.

De los argumentos anteriormente explanados, debemos destacar la circunstancia que solamente queda como saldo insoluto la suma de CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.800,00), hecho que ha sido y es interpretado por este J. como una aceptación tácita de distendimiento en cuanto a términos de cumplimiento de la obligación asumida por el comprador, del precepto establecido en el artículo 1.264 del Código Civil, la insuficiencia e irregularidades del pago, claramente fue aceptada por la acreedora INVERSIONES EL ROLITO, C.A.

La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su artículo 257 establece que el proceso tiene como finalidad la realización de la justicia y debe tenerse por encima de cualquier formalidad, en este caso de cualquier actuación defectuosa en la que hubieren incurrido las partes, por supuesto, sin menoscabar los derechos de ambas partes.

El comprador ha pagado casi la totalidad de la obligación asumida, sólo adeuda la suma de CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.800,00), los cuales se encuentran depositados en el Tribunal de la causa, en cuenta aperturaza por dicho Tribunal, según consta a los folios 122, 127 y 226 del expediente, manifestando con ello el comprador su voluntad de cumplir con lo pactado. Ahora bien, dada las características y circunstancias que circundan la relación contractual analizada, donde ambas partes no cumplieron con sus obligaciones primarias establecidas. Lo equitativo y justo, es considerar la mora para ambas partes en cuanto al cumplimiento de las obligaciones mutuas que comenzarán desde el día en que esta sentencia quede definitivamente firme, la cual se fija de manera precisa en el dispositivo correspondiente, como deben cumplirse las obligaciones pendientes.

DISPOSITIVO

Por las consideraciones analizadas, este Tribunal Superior, declara: PRIMERO: parcialmente Con Lugar la apelación interpuesta por la parte demandada, en fecha 11 de enero de 2001, contra decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y A. de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 13 de noviembre de 2000, en lo referente al pago de recibos de condominio e impuestos municipales por parte de la empresa INVERSIONES EL ROLITO, C.A., SEGUNDO: Con Lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA, intentada por el ciudadano AVILIO JOSE TRUJILLO contra la empresa INVERSIONES EL ROLITO, C.A., y por consiguiente, se condena a la empresa demandada a entregar al demandante el documento de compraventa del inmueble, conformado por el Town House Nº 06 y los puestos de estacionamiento Nros. 11 y 12 del Conjunto Residencial Bahía Jardín, ubicado en la Avenida Barlovento, cruce con Avenida Las Palmas, parcela VM-2, zonas las villas multifamiliares, sector El Morro, Municipio Licenciado D.B.U. (anteriormente Distrito Bolívar) del estado Anzoátegui. El referido Town House tiene los siguientes linderos: Norte, con el Town House Nº 07; Sur, con Town House Nº 05; Este, con la fachada del Conjunto Residencial y con el jardín que corresponde al Town House Nº 06; y Oeste, con la fachada principal del Conjunto Residencial y con el estacionamiento de vehículos, según consta en documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Bolívar del estado Anzoátegui, en fecha 24 de abril de 1994, bajo el Nº 04, folios 52 al 61, Protocolo Primero, Tomo, segundo trimestre del citado año. TERCERO: Se ordena al Tribunal de la causa que, una vez verificado en autos el cumplimiento del anterior dispositivo, libre cheque a nombre de la empresa demandada INVERSIONES EL ROLITO, C.A., por el monto de CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.800,00), cantidad depositada por el demandante, con motivo del saldo que éste adeuda a la demandada. CUARTO: En cuanto a la Reconvención propuesta, se declara parcialmente Con lugar en los términos siguientes: El demandante, ciudadano AVILIO JOSE TRUJILLO debe pagar a la empresa demandada, INVERSIONES EL ROLITO, C.A., la suma de DOS MIL CINCUENTA Y UN BOLIVARES CON SESENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 2.051,67), por concepto de cuotas de condominio canceladas del Town House Nº 06 del Conjunto residencial Bahía Jardín, comprendidas desde agosto de 1997 hasta febrero de 1999. Igualmente, se condena al demandante a pagar a la demandada la cantidad de CIENTO NOVENTA Y OCHO BOLIVARES EXACTOS (Bs. 198,00), por concepto de Impuestos municipales pagados a la Alcaldía del Municipio Licenciado D.B.U. de este Estado. Estas cantidades deben ser sometidas a la correspondiente corrección monetaria mediante experticia complementaria al fallo, efectuada por experto contable, con la ayuda de los parámetros aportados por el Banco Central de Venezuela, calculadas desde la fecha que se introdujo la reconvención hasta el día del pago correspondiente.

Es necesario establecer de forma clara y precisa que estas cantidades que se condena al demandante a pagar a la demandada, en nada incide sobre el cumplimiento de la venta en cuestión, ya que estas son deudas quirografarias que se harán efectivas mediante el proceso de ejecución, sin obviar la posibilidad que, ante el no cumplimiento por parte del demandante, la parte demandada pueda solicitar medidas sobre el inmueble en procura de su crédito.

Se exonera de Costas a ambas partes, dada la naturaleza de la presente decisión.

P., regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción judicial del estado Anzoátegui, en Barcelona, a los veintiuno (21) días del mes de noviembre de 2012. Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

El Juez Superior Provisorio

Dr. Omar Antonio Rodríguez Aguero

La Secretaria;

N.G.M..

En la misma fecha, siendo las (11:49 a.m.), previo el anuncio de Ley, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.

La Secretaria;

N.G.M..