Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito y Menores de Trujillo, de 8 de Febrero de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, DE TRÁNSITO Y DE MENORES, DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo definitivo.

Las presentes actuaciones subieron a esta Alzada por virtud de apelación ejercida por la abogada OBDIMAR M. MAZZEY, inscrita en Inpreabogado bajo el número 56.801, en su carácter de apoderada judicial de la demandante, ciudadana NEVIC M.B.R., identificada con cédula número 10.399.942, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, de Tránsito y Agrario de esta misma Circunscripción Judicial, el 22 de Septiembre de 2004, en el presente juicio que por resolución de contrato, propuso aquella contra el ciudadano N.D.J.V.A., titular de la cédula de identidad número 4.662.343, quien estuvo representado por las abogadas A.R.R. y A.R.R., inscritas en Inpreabogado bajo los números 26.364 y 35.401, respectivamente.

Recibido en esta Alzada el presente expediente se fijó oportunidad para informes, habiendo informado la parte actora apelante y sin que su contraparte hubiere presentado observaciones.

Estando en consecuencia este proceso para su decisión en esta Alzada, se pasa a proferir el fallo correspondiente, con base en las siguientes consideraciones.

I

NARRATIVA

De las presentes actas procesales se desprende que la demandante deduce acción contra el preidentificado demandado para que éste convenga o, en su defecto, sea condenado por el Tribunal, en la resolución de un contrato de opción a compra, que celebraron por medio de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Valera, el 6 de Abril de 1999, bajo el número 11 del Tomo 34, en virtud del cual el demandado prometió venderle a la demandante el inmueble constituido por un apartamento en propiedad horizontal, distinguido con los números 02-03, ubicado en el bloque 01, edificio 01, de la urbanización La Beatriz, Parroquia La Beatriz, Municipio Valera del Estado Trujillo; con una superficie de 60,72 m2, alinderado así: Norte, pared del apartamento 02-04; Sur, pared del apartamento 02-02; Este, pasillo común de circulación; Oeste, fachada oeste del edificio; piso, con techo del apartamento 03-03, que le pertenecía conforme a documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C.d.E.T., el 30 de Diciembre de 1988, bajo el número 12, Tomo 6 del Protocolo Primero.

También demanda la actora el pago de las cantidades de dinero señaladas en el libelo de la demanda, por concepto de reintegro de las sumas entregadas al promitente vendedor a cuenta del precio de la compraventa; cláusula penal; daños y perjuicios, intereses e inflación; y honorarios de abogado.

Admitida la demanda, comparecieron ante el Tribunal de la causa en fecha 08 de Agosto de 2000, tanto el demandado como su cónyuge, ciudadana M.T.S.d.V., identificada con cédula número 5.348.201, y otorgaron apud acta a las abogadas arriba mencionadas, con lo cual se produjo la citación tácita del demandado cuyos efectos se extendieron a su cónyuge, tal como aparece al folio 22.

Llegada la oportunidad de la contestación de la demanda, la misma fue presentada por las apoderadas del demandado y de su cónyuge, mediante escrito recibido el 17 de Octubre de 2000, cursante a los folios 24 al 33.

En la contestación el demandado opone su falta de cualidad, por no haber sido deducida la acción contra el litis consorcio pasivo necesario, formado por él y su cónyuge; además alegó como defensa perentoria contra la demanda, la existencia de una causa extraña no imputable que le impidió dar cumplimiento a las obligaciones que para con la demandante había asumido, en razón del contrato de opción, por lo que, a su juicio, tal incumplimiento es involuntario y tiene su origen en la circunstancia de que la demandante dejó transcurrir el lapso previsto en el contrato, de seis (6) meses, para, en el último día de dicho período, presentar ante el Registro Subalterno el documento definitivo de la compraventa, con lo cual le impidió el cumplimiento de su obligación, ya que debía realizar trámites de naturaleza administrativa ante la Alcaldía de Valera, como la obtención de la solvencia municipal, para que se pudiera registrar la negociación.

Igualmente, en dicho escrito de contestación, interviene la cónyuge del demandado por medio de sus referidas apoderadas y junto con el codemandado N.V.A., proponen reconvención contra la actora, atribuyéndole a ésta un incumplimiento voluntario, consistente en que dejó transcurrir íntegramente el lapso de seis meses sin que durante el mismo cumpliera su obligación de pagar el saldo del precio de la compraventa que, según manifiestan los reconvinientes, debía verificarse dentro de tal lapso; incumplimiento ese de la demandante que hizo surgir para los reconvinientes, la potestad de exigir varios derechos que reclaman y que forman el objeto de la pretensión de la reconvención, consistentes en su legitimidad para solicitar la resolución del contrato; retener la cantidad de Bs. 3.000.000,oo, que habían recibido a título de arras; obtener el pago de Bs. 320.000,oo, por concepto de indemnización prevista en la cláusula tercera del contrato; y el pago de las costas procesales calculadas en Bs. 996.000,oo.

Admitida la reconvención se fijó oportunidad para su contestación, la cual fue dada por las apoderadas de la demandante, mediante escrito presentado el 06 de Noviembre de 2000, a los folios 35 al 37, y en el que rechazan, niegan y contradicen la reconvención propuesta por los ciudadanos N.D.J.V. y M.T.S.d.V..

Las apoderadas actoras rechazan que su representada, ciudadana NEVIC M.B.R., haya incumplido su obligación de pagar el saldo del precio de la compraventa en el lapso fijado por el contrato, en razón de que ella gestionó, por ante la Oficina de Registro Subalterna respectiva, la protocolización del documento definitivo de la venta, en donde constató que el inmueble prometido se encontraba gravado por medida de prohibición de enajenar y gravar, desde el 16 de Septiembre de 1999, y por tal motivo invocan la causal exonerativa de responsabilidad, llamada doctrinalmente causa extraña no imputable, generada por el hecho del acreedor, puesto que sobre el demandado reconviniente pesan acciones de carácter mercantil por su notoria y consecutiva irresponsabilidad en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por él.

Continúan señalando las mencionadas apoderadas actoras que su representada se vio en la necesidad de retener el saldo restante del precio de la venta convenido, hasta que el demandado liberara al inmueble de la medida que lo gravaba, pero que, en lugar de solventarse tal situación, empeoró, en virtud de una nueva medida de embargo ejecutivo, practicada sobre el inmueble en fecha 11 de Abril de 2000.

Señalan las representantes judiciales de la demandante reconvenida que posteriormente, en fecha 23 de Mayo de 2000, el inmueble de autos fue dado en venta a la menor A.D.G.R., según se evidencia del documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Valera, el 23 de Mayo de 2000, bajo el número 79, Tomo 35.

Encontrándose el juicio en su fase probatoria, la parte actora adujo las siguientes probanzas: a) el mérito favorable de las actas procesales; b) documentales consistentes en: documento de venta del inmueble objeto de la pretensión y planilla de revisión expedida por la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Valera; documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, el 23 de Mayo de 2000, bajo el número 79, Tomo 35, que contiene la venta del inmueble objeto de esta pretensión efectuada por el demandado reconviniente a la menor A.D.G.R.; c) testimonial a ser rendida por la ciudadana B.C.V., identificada con cédula número 5.502.230.

Por su parte, los demandados promovieron las siguientes probanzas: a) el mérito de favorable de los autos del contrato de opción de compra suscrito entre las partes; b) prueba de informes solicitada al ciudadano Registrador Subalterno de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C.d.E.T., sobre la protocolización del contrato de opción de compra de fecha 6 de Abril de 1999, en el lapso comprendido desde el 6 de Abril al 6 de Octubre de 1999; c) copia certificada del acta de matrimonio celebrado entre los ciudadanos N.V. y M.S.d.V..

En fecha 13 de Diciembre de 2000, la apoderada de la parte demandada, impugnó el documento privado promovido como prueba por la parte actora, contentivo de la venta definitiva del inmueble junto con planilla, cursante a los folios 47 y 48.

La parte actora reconvenida presentó escrito de informes.

Llegada la oportunidad de pronunciar su fallo definitivo, así lo hizo el Tribunal de la causa, mediante sentencia del 11 de Febrero de 2003, por medio de la cual declara con lugar la falta de cualidad del demandado para sostener por sí mismo este pleito, ya que se ha debido ejercitar la acción contra el litis consorcio necesario establecido por el artículo 168 del Código Civil; y declaró inadmisible la reconvención propuesta por la cónyuge del demandado.

Apelada tal decisión por la parte actora, este Tribunal Superior mediante sentencia proferida el 31 de Julio de 2003, revocó el fallo apelado, declaró sin lugar la falta de cualidad y la inadmisibilidad de la reconvención y repuso el juicio al estado de que el Tribunal de la causa emitiera sentencia que decidiera la demanda y la reconvención.

Habiéndose inhibido el Juez que conoció inicialmente este proceso, los autos pasaron al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, el cual decidió la acción y la reconvención propuestas, en sentencia del 22 de Septiembre de 2004, objeto de la presente apelación, por medio de la cual declaró sin lugar la demanda; con lugar la reconvención; dispuso que los demandados hicieran suyas las arras recibidas con ocasión del contrato de promesa bilateral de compraventa y condenó a la demandante a pagar a los demandados Bs. 320.000,oo, por daños y perjuicios, según cláusula penal prevista en la estipulación tercera del referido contrato; y al pago de las costas.

Encontrándose en trámite la presente apelación ante esta Alzada, la apoderada actora presentó informes en los cuales, luego de hacer un recuento de lo acaecido en la primera instancia del proceso, refuta la sentencia apelada por considerar que su representada no incurrió en el incumplimiento que le asignó el Juez de la primera instancia y que por efecto de tal decisión, se produciría un enriquecimiento ilícito por parte de los demandados reconvinientes.

En los términos antes expuestos queda sintetizada la presente controversia, que esta Alzada pasa a dilucidar con base en las siguientes apreciaciones.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su único aparte, que en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.

En tal virtud, este sentenciador considera necesario dejar establecido, previamente a su pronunciamiento sobre el fondo de la demanda y de la reconvención, la naturaleza jurídica del contrato suscrito entre las partes y cuyas estipulaciones han servido como título para el ejercicio tanto de la acción, como de la contrademanda, aquí deducidas.

En efecto, se aprecia que bajo la denominación, mal empleada, de “contrato de opción a compra”, el demandado y la demandante celebraron lo que la doctrina denomina una promesa bilateral de compraventa, por medio de la cual el propietario del inmueble descrito en la primera parte de este fallo se comprometió a venderle a la demandante dicho bien, por el precio establecido o fijado en el documento que contiene tal negociación; y la demandante se comprometió a comprar el inmueble.

Tal como lo señala el doctor G.G.Q., en su obra “La Resolución del Contrato”, Primera Edición, “… No existe duda alguna que, en este caso estamos en presencia de un contrato sinalagmático, por el cual las partes se obligan en forma recíproca y simultánea y de consiguiente, la parte que incumpla su obligación sufrirá las consecuencias del proceso resolutorio, por iniciativa procesal de la otra parte.” (Op. cit., pág. 397).

En el caso sub examine tal promesa bilateral de compraventa ciertamente constituye, además, un contrato preliminar o preparatorio del contrato definitivo de la negociación que se perfeccionaría mediante su inscripción en el Registro Inmobiliario, según lo prevé el artículo 1.920, ordinal 1°, del Código Civil.

Establecido lo anterior y habida cuenta de que la parte actora argumenta como fundamento de su acción resolutoria y de resarcimiento de daños y perjuicios, el incumplimiento que le atribuye al demandado promitente vendedor, de su obligación de transferirle la propiedad sobre el inmueble, por un lado, y, por el otro, tomando en cuenta que el demandado reconvino a la demandante alegando para ello que ésta como promitente compradora no verificó la compra en un lapso de seis (6) meses, contado a partir de la fecha de autenticación del documento que contiene la promesa bilateral de compraventa y, además, no pagó durante tal lapso el saldo del precio que quedó a deber, resulta entonces necesario e indispensable que este sentenciador se adentre en el examen del contrato fundamental de la demanda y de la reconvención, con el objeto de determinar cuál fue el propósito y la intención de las partes al celebrar tal negociación y de allí derivar la correspondiente conclusión que en definitiva constituirá el motivo del dispositivo del presente fallo.

Establecido lo anterior, considera este juzgador necesario resolver en primer lugar la controversia surgida por efecto de la reconvención propuesta y a esto fines efectúa las siguientes apreciaciones.

Del referido contrato se evidencia que, ciertamente, el propietario prometió vender a la promitente compradora el inmueble en cuestión, por el precio de trece millones de bolívares (Bs. 13.000.000,oo); y que, según lo estipulado en dicho convenio, sería pagado de la siguiente forma: 1) mediante un anticipo, montante a tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,oo), recibido por el vendedor a cuenta del precio, en el acto del otorgamiento del documento que contiene la promesa de compraventa, anticipo ese que presenta la dualidad definida por la circunstancia de que, pese a que inicialmente las partes le otorgaron el calificativo de abono a cuenta del precio, sin embargo, el vendedor lo recibió a título de arras; 2) doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), en el lapso de un mes a partir de la fecha del documento; y 3) nueve millones ochocientos mil bolívares (Bs. 9.800.000,oo), que la demandante, promitente compradora, se obligó a pagar dentro del lapso de seis (6) meses a partir del 6 de Abril de 1999, fecha esa cuando quedó autenticado el documento que contiene el contrato que se analiza.

Observa este sentenciador que la suma del anticipo, más el abono, más el resto del precio, totaliza el monto de éste, es decir, alcanza a trece millones de bolívares (Bs. 13.000.000,oo), de donde se desprende que, de cierto, los tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,oo), que el promitente vendedor recibió a título de arras, no deben reputarse como tal garantía de los daños y perjuicios que un eventual incumplimiento por parte de la compradora, pudiere ocasionarle, sino que debe considerarse, pura y simplemente, como un abono parcial a cuenta del precio de la compraventa.

Se aprecia así mismo que las partes no estipularon plazo o término alguno para otorgar el documento definitivo de la compraventa por ante el Registro Inmobiliario, lo cual significa que, pagado el precio dentro del lapso fijado para ello, las partes podían otorgar el documento que perfeccionara la negociación, por ante el registro, hasta en el último día del plazo, o bien con posterioridad a tal vencimiento, dependiendo de si el precio fue pagado dentro del lapso pero antes de que el mismo se extinguiera o de si el precio hubiere sido pagado el último día del plazo de los seis meses ya indicado.

Hechas las consideraciones que anteceden, se observa que en el sub judice está claro que el plazo estipulado para el pago del precio de la compraventa fue establecido en beneficio de la promitente compradora, esto es, de la hoy demandante reconvenida, a juzgar por el contenido del contrato y según lo dispuesto por el artículo 1.214 del Código Civil, según el cual siempre que en los contratos se estipula un término o plazo, se presume establecido en beneficio del deudor, a no ser que del contrato mismo o de otra circunstancia resultare haberse puesto en favor del acreedor o de las dos partes.

Se observa igualmente que el legislador, en el artículo 1.215 del mencionado código sustantivo civil, dispone que si el deudor se ha hecho insolvente, o por actos propios hubiere disminuido las seguridades otorgadas al acreedor para el cumplimiento de la obligación, o no le hubiere dado las garantías prometidas, no puede reclamar el beneficio del término o plazo.

Sentado lo anterior, aprecia este juzgador que el argumento esgrimido por los demandados para reconvenir a la demandante, viene dado por la afirmación efectuada por ellos en el sentido de que “… Conforme a los términos del contrato, la optante compradora se obligaba a verificar la compra en un lapso de seis meses contado a partir de la fecha de autenticación del documento de opción a compra [ … ] Sin embargo, el lapso de seis meses transcurrió sin que la optante compradora cumpliera con su obligación de cancelar el saldo restante, condición sine qua nom (sic) para que se materializara la venta, incumpliendo de esta manera con los términos del contrato de opción a compra. [ … ] El incumplimiento voluntario en que incurrió la optante compradora hizo surgir en la esfera jurídica de nuestros representados la potestad de exigir la satisfacción de varios derechos. De ahí que, en primera dimensión en sus nombres demandamos la resolución del contrato de opción a compra y, consecuencialmente, la indemnización de daños y perjuicios, todo con base en lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil. ” (sic).

Los demandados reconvinientes alegan, además, que la suma de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,oo) recibida a título, simultáneamente, de abono a cuenta del precio y de arras, constituye el monto de la indemnización de los daños que pudieren sufrir por el incumplimiento que le atribuyen a la demandante reconvenida, según la estipulación de la cláusula segunda del contrato en cuestión.

También consideran los demandados reconvinientes que, adicionalmente a las arras, los contratantes pactaron otra compensación por daños y perjuicios, conforme a la cual el promitente vendedor haría suyo el diez por ciento (10%) de la cantidad recibida, caso de incumplimiento de la promitente compradora.

Con base en tal interpretación que los demandados efectúan de las cláusulas segunda y tercera del contrato, reconvienen a la demandante para que convenga: 1) en la resolución del contrato; 2) en que hagan suyas las arras, esto es, Bs. 3.000.000,oo; 3) en pagarles Bs. 320.000,oo por concepto de indemnización de daños y perjuicios; 4) en pagarles las costas procesales que calcularon en Bs. 996.000,oo; y 5) en pagarles la indexación de las cantidades reclamadas.

Ahora bien, tal y como se ha establecido ut supra, en el contrato no se fijó plazo alguno para la verificación de la compraventa, mediante el otorgamiento definitivo del contrato que perfeccionaría la negociación, por ante el Registro Inmobiliario, de lo que se sigue que no estaba la demandante reconvenida obligada a verificar la compra dentro del plazo estipulado para el pago del precio y, por lo mismo, no incumplió obligación alguna en perjuicio de los demandados reconvinientes, pues, se reitera nada se estipuló al efecto en el contrato.

En este orden de ideas, cabe destacar que los demandados reconvinientes, con el fin de demostrar que la demandante reconvenida no cumplió la obligación que se le atribuye de verificar la compraventa antes del vencimiento de los seis meses, promovieron la prueba de informes prevista por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, que no por el 424 eiusdem señalado por los promoventes, a objeto de que el Tribunal requiriera del ciudadano Registrador Inmobiliario del Municipio Valera, informara si la demandante presentó para su registro el documento que ellos denominan de “opción a compra”, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, el 6 de Abril de 1999, bajo el número 11, Tomo 34.

En relación con esta probanza, que fue debidamente providenciada por el Tribunal de la causa mediante oficio 2001-0010 de fecha 8 de Enero de 2001, dirigido al Registrador Subalterno del Municipio Valera, como consta al folio 58, esta Superioridad observa que no aparece en los autos el original del oficio por medio del cual el funcionario registral mencionado le hubiere suministrado tal información al A quo.

Sin embargo de lo anterior, aprecia este sentenciador que al folio 67 cursa una copia fotostática del oficio número 07690-004, de fecha 16 de Enero de 2001, dirigido por el Registrador al Tribunal de la causa, por medio del cual le da respuesta a su requerimiento.

Ahora bien, este sentenciador no le atribuye valor probatorio alguno a tal copia por ser un simple fotostato y, además, porque de los términos del contrato de promesa bilateral de compraventa no se desprende obligación alguna, a cargo de la promitente compradora, de presentar para su registro el documento contentivo de tal negociación preliminar.

En tal virtud se desecha esta prueba.

Por otro lado observa este sentenciador que a los folios 9 al 14 corre inserto, en copia certificada, el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C.d.E.T., el 30 de Diciembre de 1998, bajo el número 12, Tomo 6 del Protocolo Primero, que es el título por medio del cual el demandado N.D.J.V.A. adquirió el inmueble que prometió venderle a la demandante.

Analizado este documento público se evidencia que al mismo le fueron estampadas sendas notas marginales, una de las cuales hace constar que sobre el inmueble de autos fue decretada medida de prohibición de enajenar y gravar sobre tal inmueble, por el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de esta Circunscripción Judicial, participada al Registro con oficio número 702, recibido por el ciudadano Registrador el 16 de Septiembre de 1999, esto es, antes de que venciera el plazo estipulado a favor de la demandante reconvenida para el pago del precio de la negociación pactada preliminarmente con el demandado reconviniente, vencimiento ese que ocurrió el 6 de Octubre de 1999; mientras que la otra nota marginal da fe de que el Juzgado Ejecutor de Medidas del Municipio Valera, de esta Circunscripción Judicial, participó al Registro, en fecha 11 de Abril de 2000, la práctica de embargo ejecutivo sobre el inmueble en mención.

Considera este juzgador que estos hechos, que constan de instrumento público que merece fe, según lo previsto por los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, ponen en evidencia que el promitente vendedor -hoy demandado reconviniente-, por acto propio disminuyó las seguridades otorgadas a su acreedora, la promitente compradora, -hoy demandante reconvenida-, para el cumplimiento de su obligación de transferirle la propiedad del inmueble al que se contrae el contrato preliminar de promesa bilateral de compraventa, pues, ciertamente tales medidas de prohibición de enajenar y gravar y de embargo ejecutivo, que, obviamente impedían la transmisión de la propiedad del inmueble por parte del promitente vendedor, sólo pudieron haber sido decretadas en juicios seguidos contra éste, motivado por sus propios actos, lo que determina igualmente que, en tales circunstancias y en el supuesto de que se hubiere estipulado plazo para la firma del contrato definitivo de compraventa ante el Registro Inmobiliario, no tienen derecho los demandados reconvinientes a reclamar el beneficio de un término o plazo que, como ya se ha dicho, ni siquiera fue estipulado.

Ciertamente, el promitente vendedor, demandado reconviniente en este proceso, no cumplió la obligación a su cargo, subyacente o ínsita en el contrato, de obrar como un bonus pater familiae, cuidando de no disminuir las seguridades otorgadas a la promitente compradora y que la motivaron a celebrar el contrato con su demandado reconviniente.

En consecuencia, la reconvención propuesta por los demandados contra la demandante, carece de fundamentación contractual y legal, por lo que no ha lugar en derecho. Así se decide.

Sentando lo anterior pasa entonces este sentenciador a pronunciarse sobre el mérito de la demanda que encabeza estas actuaciones.

Frente a la pretensión de la demandante consistente en que se declare resuelto el contrato de “opción a compra” fundamento de la demanda y se condene a los demandados a pagarle las sumas de dinero que por los conceptos señalados en la primera parte de este fallo totalizan nueve millones ciento cincuenta y dos mil bolívares (Bs. 9.152.000,oo), el demandado alegó su falta de cualidad por cuanto debió haberse propuesto la demanda contra él y su cónyuge, por integrar un litisconsorcio pasivo necesario.

Este punto fue resuelto por el Tribunal de la causa en sentencia del 11 de Febrero de 2003, que declaró con lugar tal falta de cualidad y que fue revocada por esta Superioridad en sentencia del 31 de Julio de 2003, por medio de la cual se dejó establecido que en autos se constituyó de forma voluntaria ese litisconsorcio pasivo necesario, con la intervención directa de la cónyuge del demandado en este proceso. Tal fallo de esta Superioridad quedó definitivamente firme y obra a los folios 120 al 126.

De consiguiente huelga cualquier pronunciamiento sobre la defensa de falta de cualidad antes señalada.

Establecido lo anterior, observa este sentenciador que los demandados, por medio de su apoderada, se excepcionaron frente a la demanda alegando la causa extraña no imputable y el hecho del acreedor, como excluyentes del incumplimiento que les atribuye la demandante y como eximentes de su responsabilidad derivada de tal incumplimiento.

También refutaron los demandados la petición de indemnización de daños y perjuicios planteada por la demandante, alegando para ello que al encontrarse eximidos de responsabilidad debido a la causa extraña no imputable y al hecho de la acreedora demandante, no es procedente la reclamación de los daños que ésta plantea y que ha estimado en la cantidad de Bs. 3.520.000,oo, toda vez que, según lo dispuesto en la cláusula cuatro del contrato, el monto de la indemnización se reduce al 10% de las cantidades que la promitente compradora la hubiere entregado al promitente vendedor.

Así las cosas, observa este sentenciador que bajo la figura de la causa extraña no imputable, los demandados pretenden ser eximidos de responsabilidad, por el incumplimiento de sus obligaciones y que pretenden delinear, definir, enmarcar la causa extraña no imputable por ellos aducida, en la circunstancia de que la disminución de las seguridades dadas a la demandante para el cumplimiento de sus obligaciones para con ésta, por efecto de las medidas practicadas sobre el inmueble de autos, se debió al hecho de un tercero, fuera del control de los demandados.

Ahora bien, resulta aplicable a este razonamiento de los demandados las consideraciones que ya este sentenciador dejó establecidas en relación con el alegato de pérdida del derecho de reclamar el beneficio del plazo, sufrida por los demandados, porque, se reitera, es por su propio hecho que fueron llamados a juicio por terceras personas, en los cuales se solicitó y obtuvo el decreto y ejecución de las medidas en referencia, lo cual, lejos de constituir una causa extraña no imputable a los demandados, configura el incumplimiento, por parte de éstos, de la obligación de mantener las seguridades dadas a la demandante con miras a la celebración de la negociación con ella convenida.

El profesor J.M.O., en su obra “La responsabilidad civil por hechos ilícitos”, Biblioteca de la Academia de Ciencias Políticas y Sociales, serie estudios, Caracas 1995, define lo que debe entenderse por causa extraña no imputable, en los siguientes términos: “Entendemos por causa extraña (caso fortuito o de fuerza mayor) un acontecimiento impredecible e irresistible que impide a una persona ejecutar su obligación. Supone pues, que el deudor se encuentre en la situación de serle imposible ejecutar su obligación y, además, que se halle en tal situación por causa de un acontecimiento que no pudo prever y, por tanto, que no estuvo en posibilidad de tomar precauciones para evitar verse colocado ahora en tal imposibilidad de cumplir con su obligación.” Op. Cit. Tomo 1, pág. 161).

De la definición que el ilustre tratadista venezolano trae sobre la causa extraña no imputable se desprende que para que se dé en la práctica tal exención de responsabilidad por incumplimiento, es necesario que el deudor no pueda cumplir su obligación por razón de la superveniencia de un acontecimiento que para el momento de asumir su compromiso no podía predecir, ni prever y que, además, sea de tal magnitud que le impida cumplir.

Es perfectamente predecible, previsible y posible que todo aquel que tenga asumidas obligaciones y no las cumpla, o bien con su conducta pueda dar lugar al ejercicio de acciones en su contra, llegue a ser pasible de la práctica de medidas precautelativas o ejecutivas sobre sus bienes.

En consecuencia, la defensa alegada por los demandados frente a la pretensión de la actora, que califica como causa extraña no imputable, ciertamente, no encaja dentro de la definición doctrinaria de tal figura, ni se subsume en los supuestos regulados por los artículos 1.271 y 1.272 del Código Civil, conforme a los cuales el deudor no está obligado a pagar daños y perjuicios cuando el incumplimiento de su obligación obedece a una causa extraña que no le es imputable u obedece a caso fortuito o fuerza mayor.

De consiguiente, no es procedente el alegato de causa extraña no imputable aducido por los demandados para excepcionarse frente a la demandante por la obligación de resarcirle daños y perjuicios, reclamados por ésta y que su incumplimiento le ha causado. Así se decide.

Se aprecia igualmente que la parte demandada también alegó como defensa frente a la pretensión de la actora, el hecho propio de ésta, consistente en que la demandante

… no cumplió con las obligaciones que legal y contractualmente tenía a su cargo para hacer posible que nuestro representado cumpliera con su obligación de otorgar el documento de venta. En efecto, observamos lo siguiente:

1.- Que ella escogió el último día del lapso de 6 meses para dirigirse al Registro Subalterno, no para proceder al registro del documento de venta, sino para que el Registrador lo revisara, es decir, que aún no existiendo la prohibición de enajenar y gravar, resultaba imposible el otorgamiento del documento para ese último día del lapso.

2.- Que la actora (optante compradora) al escoger el último día del lapso para realizar las gestiones pertinentes al registro del documento, propiciaba el incumplimiento de nuestro representado en virtud de que él debía ejecutar trámites administrativos que dependían de tal revisión, como era solicitar la solvencia municipal ante la Alcaldía de Valera, sin la cual el Registrador no podía protocolizar ningún documento.

3.- Que la actora, al enterarse de la prohibición de enajenar y gravar dio por consumado un incumplimiento por parte del optante vendedor, …

4.- Que la actora no le participó a nuestro representado y, por tanto, no acordó con él el día concreto en que iba a presentar el documento al registro, …

(sic).

Así las cosas debe este sentenciador poner de relieve que ya se ha dejado establecido que el lapso de 6 meses fijado en el contrato preliminar de promesa bilateral de compraventa, fue estipulado solamente para que la promitente compradora pagara el precio del inmueble, pero no para que dentro de tal período procediera a presentar, para su registro, el documento definitivo por medio del cual se perfeccionaría la negociación, pues, como se ha dicho así mismo, no existe en el convenio preliminar cláusula o estipulación alguna que obligara a la promitente compradora, en este caso la demandante, a registrar el contrato definitivo en un plazo o término determinado, tal como se evidencia del documento que contiene la promesa bilateral de compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Valera, el 6 de Abril de 1999, bajo el número 11, Tomo 34, cursante a los folios al 6 y que este Tribunal Superior valora y le atribuye la eficacia probatoria del documento público, al tenor de los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.

Corolario necesario de lo precedentemente determinado es que no incurrió la demandante en la comisión de hecho o actividad alguna que le impidiese a los demandados cumplir su obligación de transferir a la actora la propiedad del inmueble, libre de gravámenes y de medidas de prohibición de enajenar y gravar.

Por lo contrario, tal como se ha dejado sentado ut supra, el promitente vendedor disminuyó las garantías de cumplimiento de sus obligaciones para con la actora, debido a que fue pasivo de sendas medidas, preventiva y ejecutiva, decretadas y practicadas en juicio o juicios seguidos en su contra por tercera o terceras personas, que, de haber obrado con la diligencia de un buen padre de familia, seguramente no habrían sido incoados en su contra o, al menos, hubiera solventado tales situaciones. Así se decide.

Aparece en los autos que la parte demandante promovió las probanzas que se determinan y valoran a continuación, en un todo conforme con las previsiones del artículo 509 del Código de procedimiento Civil.

Al folio 45 cursa copia certificada del acta de matrimonio celebrado entre los litisconsortes pasivos, por ante la Prefectura de la Parroquia J.I.M., Municipio Valera del Estado Trujillo, el 14 de Julio de 1977, traída a los autos por la parte demandada.

Este documento público hace plena prueba de las menciones en él contenidas, ex artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, demuestra el estado civil de casados de los codemandados, y refuerza la necesidad del litis consorcio pasivo y la legitimatio ad causam de ambos cónyuges para sostener este pleito, reconocidos por esta Superioridad en sentencia interlocutoria de fecha 31 de Julio de 2003, a los folios 120 al 126.

La demandante produjo dos recaudos consistentes en un documento cuyo texto hace referencia a una compraventa a ser suscrita u otorgada por las partes, sin las firmas de quienes allí aparecen como otorgantes y un esqueleto o formulario, sin firma alguna y que la representación de la actora denomina “planilla de revisión”.

Ahora bien, este sentenciador no le atribuye ningún valor probatorio a tales recaudos, por cuanto, el primero de ellos no cumple uno de los requisitos exigidos por el artículo 1.913 del Código Civil, para ser presentado al registro, pues, no se expresa en él la fecha en letras; mientras que el segundo no es más que un formulario que no aparece suscrito por nadie y, por lo mismo, no es oponible a la demandada y tampoco es susceptible de ser ratificado por vía testimonial, según las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

De allí que el testimonio único, promovido por la actora y rendido por la ciudadana B.C.V., identificada con cédula número 5.502.230, por ante el comisionado, en fecha 21 de Marzo de 2001, como aparece al folio 64, carece de valor probatorio alguno, por cuanto, pese a que dicha testigo afirma que siendo funcionaria supernumeraria del Registro Inmobiliario del Municipio Valera, presenció que la demandante, ciudadana Nevic Briceño Rivero, compareció a la sede del Registro a presentar un documento para su protocolización, contentivo de la negociación de compraventa del inmueble de autos, a ser otorgada por las partes de este proceso, el cual ella misma, la testigo, revisó y que, como resultado de la existencia de la medida de prohibición de enajenar y gravar, fue denegada su protocolización por el ciudadano registrador; sin embargo, ese testimonio no puede ser vinculado o adminiculado a los recaudos ya indicados: documento de compraventa sin fecha y planilla de revisión, toda vez que la testigo no suscribió la planilla en mención, ni en ésta se hace referencia alguna al documento presentado para su revisión y registro, ni por los datos identificatorios de quienes habrían de suscribirlo, ni por las características de la negociación allí expresada.

En consecuencia, se desecha así mismo este testimonio, cuya apreciación y valoración se ha efectuado en conformidad con lo dispuesto por el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

También promovió la demandante copia certificada del documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, el 23 de Mayo de 2000, bajo el número 79 del Tomo 35, por medio del cual el promitente vendedor demandado, conjuntamente con su cónyuge litisconsorte pasiva en este proceso, ciudadana M.T.S.d.V., dieron en venta a la menor A.D.G.R., el mismo inmueble que el primero había prometido vender a la hoy demandante ciudadana NEVIC BRICEÑO RIVERO.

Este documento obra a los folios 50 al 52 y es de naturaleza pública, hace plena prueba de las menciones en él contenidas, según lo previsto por los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, siendo que del mismo surge la evidencia de que, ciertamente, los demandados de autos no tuvieron intención o voluntad de dar cumplimiento a la promesa bilateral de compraventa que se había celebrado con la demandante. Así se decide.

Con el elenco probatorio que se ha dejado examinado, la parte actora demostró el incumplimiento, por parte de los demandados, de sus obligaciones de transferirle la propiedad del inmueble de autos, a lo cual se habían comprometido según los términos del contrato de promesa bilateral de compraventa tantas veces mencionado. Así se decide.

Por otro lado, observa este Tribunal que la demandante reclama el pago de la cantidad de Bs. 320.000,oo, por aplicación de la cláusula penal establecida en la estipulación cuarta del contrato de promesa bilateral de compraventa.

En la referida cláusula penal se estableció que para el caso de que el promitente vendedor no se presentare para la firma del documento definitivo, debe devolver a la promitente compradora las sumas de dinero recibidas, más un 10% de tales cantidades.

Interpreta este sentenciador que, dadas las circunstancias atinentes a que no se podrá producir en la práctica la situación prevista en tal cláusula, en lo que se refiere a la firma del documento definitivo de la compraventa, debido al incumplimiento por parte de los demandados, como ya se ha establecido, la aplicación de esa cláusula penal resulta procedente en el caso de especie y, por consecuencia, ha lugar en derecho el reclamo que por tal concepto planteó la demandante. Así se decide.

Por otro lado se observa que la parte actora demandó el pago de la suma de Bs. 3.520.000,oo, por concepto de daños y perjuicios, gastos extrajudiciales, intereses e inflación derivados del incumplimiento del promitente vendedor.

A este respecto considera este sentenciador que en los autos no existe evidencia alguna que hubiere sido aportada por la parte actora y que demuestre haberse producido otros daños y perjuicios adicionales a los que puedan ser resarcidos mediante la cláusula penal ut supra indicada; así como tampoco se comprobó la existencia de los gastos extrajudiciales, ni se especificó el monto de los intereses ni la forma, tasa y tiempo que pudieran haber sido tomados en cuenta para su cálculo; razones estas por las cuales tales pedimentos deben desecharse. Así se decide.

No obstante lo anterior, la actora reclama también la compensación de la pérdida del valor adquisitivo de las sumas que entregó al promitente vendedor incumpliente, por efecto de la inflación y, considerando que es un hecho público, cierto y notorio, que la economía de Venezuela sufre los embates de la inflación, tal pedimento resulta procedente, como se establecerá en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

Demanda la actora el pago de la cantidad que por concepto de honorarios profesionales estimaron las abogadas que le asisten en el presente juicio.

En relación con este pedimento aprecia este sentenciador que fue planteado en forma extemporánea, anticipadamente, pues la reclamación del pago de los honorarios profesionales de abogado, causados en un determinado proceso, sólo se podrá incoar una vez que el juicio haya terminado mediante sentencia definitivamente firme y haya en ella un pronunciamiento expreso de condena en costas.

En tal virtud, se desecha este pedimento. Así se decide.

En resumen y sobre la base de las motivaciones que anteceden debe declararse con lugar la presente demanda y sin lugar la reconvención. Así se decide.

III

D I S P O S I T I V A

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación ejercida por la apoderada de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada por el A quo el 22 de Septiembre de 2004.

Se declara CON LUGAR la presente demanda y por tal virtud, RESUELTO el contrato de promesa bilateral de compraventa celebrado entre la demandante, ciudadana NEVIC M.B.R., como promitente compradora y el ciudadano N.D.J.V.A., como promitente vendedor y que versa sobre el inmueble constituido por un apartamento en propiedad horizontal, distinguido con los números 02-03, ubicado en el bloque 01, edificio 01, de la urbanización La Beatriz, Parroquia La Beatriz, Municipio Valera del Estado Trujillo; con una superficie de 60,72 m2, alinderado así: Norte, pared del apartamento 02-04; Sur, pared del apartamento 02-02; Este, pasillo común de circulación; Oeste, fachada oeste del edificio; piso, con techo del apartamento 03-03; que las partes habían celebrado mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Valera, el 6 de Abril de 1999, bajo el número 11 del Tomo 34.

Se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por los demandados, ciudadanos N.D.J.V.A. y M.T.S.d.V., contra la demandante reconvenida, ciudadana NEVIC M.B.R..

SE CONDENA a los demandados, ciudadanos N.D.J.V.A. y M.T.S.d.V., a reintegrar a la ciudadana NEVIC M.B.R., la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.200.000,oo), que ésta le había entregado al promitente vendedor, ciudadano N.D.J.V.A., a cuenta del precio de la compraventa a cuya realización se habían comprometido por medio del contrato que aquí se resuelve.

SE CONDENA a los demandados, ciudadanos N.D.J.V.A. y M.T.S.d.V., a pagarle a la demandante, ciudadana NEVIC M.B.R., la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 320.000,oo), en ejecución de la cláusula penal prevista en la estipulación número cuatro del contrato que se resuelve por medio de este fallo y a título de indemnización de daños y perjuicios, previstos y convenidos por ambas partes en el tantas veces mencionado contrato.

SE CONDENA a los demandados, ciudadanos N.D.J.V.A. y M.T.S.d.V., a pagar a la demandante, ciudadana NEVIC M.B.R., la cantidad de dinero que resulte del ajuste por inflación que se ordena practicar mediante experticia complementaria de este fallo, por medio de un experto que será designado por el Tribunal de la causa, el cual experto, para el cálculo de la correspondiente indexación, deberá tomar en consideración los índices de precios al consumidor establecidos por el Banco Central de Venezuela, debiendo comprender tal cálculo el período que va desde el 18 de Mayo de 2000, fecha de presentación de la demanda, al 29 de Octubre de 2005, fecha cuando venció el lapso para que este Tribunal profiriera su sentencia.

SE CONDENA EN LAS COSTAS DE LA DEMANDA Y DE LA RECONVENCIÓN a los demandados perdidosos, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SE REVOCA el fallo apelado.

Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes la presente sentencia.

Remítase este expediente al Tribunal de la causa, en la oportunidad de Ley.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo, el ocho (8) de Febrero de dos mil siete (2007). 197º y 148º.-

EL JUEZ,

Abog. R.A.H.

LA SECRETARIA,

Abog. RIMY E. R.A.

En igual fecha y siendo las 11.30 a. m., se publicó la anterior decisión, dejándose copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA,