Decisión nº 1808 de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores de Merida, de 13 de Diciembre de 2010

Fecha de Resolución13 de Diciembre de 2010
EmisorJuzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores
PonenteHomero Sanchez
ProcedimientoApelacion

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

"VISTOS" LOS ANTECEDENTES.

I

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

El presente expediente se encuentra en esta Alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 16 de septiembre de 2010 (folio 813), por el abogado en ejercicio A.D.J.M.V., venezolano, mayor de edad, abogado, titular de la cédula de identidad número 5.447.968, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 18.951, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana B.C., parte co-demandada, contra la sentencia de fecha 06 de julio de 2010, dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, que declaró sin lugar la defensa de fondo alegada por la ciudadana B.C., con respecto a la falta de cualidad e interés para sostener el juicio, sin lugar la impugnación a la estimación de la demanda, opuesta por los abogados A.D.J.M.V. y J.F.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana B.C., con lugar la demanda interpuesta por el abogado J.C.T.M., en su condición de apoderado judicial de la ciudadana M.O.M.O., contra los ciudadanos A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., en su condición de únicos y universales herederos de la ciudadana M.P.C.H. y B.C., en su condición de compradora del inmueble objeto de controversia, anuló la venta realizada por las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., a la ciudadana B.C., que se refiere al inmueble de autos, en consecuencia, se dispuso de la subrogación de la ciudadana M.O.M.O., en lugar de la ciudadana B.C., quien adquirió el inmueble arrendado, por lo cual debe vendérselo a la arrendataria y consecuencialmente aceptar el pago de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), en dinero efectivo o en cheque de gerencia, a favor de la ciudadana M.O.M.O., con relación al inmueble objeto del juicio, cuya obligación debía hacerse efectiva una vez que quedara firme la sentencia y en el supuesto caso, que la parte demandada no efectuara la venta a la parte actora y por tal razón no se materializara la tradición legal del inmueble por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, la sentencia definitiva una vez que adquiriese fuerza de cosa juzgada, serviría como título suficiente de propiedad, previa su protocolización y surtiría los mismos efectos que la escritura no otorgada, previo el pago de la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), por la parte actora ciudadana M.O.M.O., en los mismos términos y condiciones en que se realizó la venta anulada, monto por el cual se efectuó la misma, se dejaron a salvo las acciones judiciales que pudieran corresponderle a la ciudadana B.C., contra las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., condenó en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la decisión se publicó fuera del lapso legal se acordó la notificación de las partes.

Luego de notificadas las partes, mediante diligencia de fecha 16 de septiembre de 2010 (folio 813), el abogado en ejercicio A.D.J.M.V., en su condición de apoderado judicial de la parte co-demandada, interpusieron recurso de apelación contra la sentencia de fecha 06 de julio de 2010, dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.

Por auto de fecha 20 de septiembre de 2010 (folio 815), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, previo cómputo, admitió en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto por la parte co-demandada, contra la sentencia de fecha 06 de julio de 2010, dictada por ese Juzgado y ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Superior Distribuidor para su conocimiento.

Por auto de fecha 27 de septiembre de 2010 (folio 819), este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, le dio entrada al presente expediente y advirtió a las partes, que de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, las partes podían promover las pruebas admisibles dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a esa fecha y de conformidad con lo previsto en el artículo 893 eiusdem, fijó el décimo día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia.

Mediante diligencia de fecha 13 de octubre de 2010 (folio 820), el abogado A.D.J.M.V., en su condición de apoderado judicial de la parte co-demandada, presentó escrito de conclusiones.

Mediante diligencia de fecha 21 de octubre de 2010 (folio 828), el abogado J.C.T., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de conclusiones.

Encontrándose este Tribunal en términos para decidir, realiza las siguientes consideraciones:

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente causa se inició mediante libelo presentado en fecha 20 de febrero de 2008 (folios 01 al 07), cuyo conocimiento correspondió por distribución al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por el abogado J.C.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 13.577.932, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 96.501, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana M.O.M.O., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 15.296.507, según instrumento poder general autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, en fecha 29 de enero de 2008, anotado bajo el número 98, Tomo 06 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina notarial, a los fines de exponer en síntesis lo siguiente:

Que la ciudadana M.O.M.O., es arrendataria de un inmueble ubicado en la avenida 2 O.R.d.L., con calle 19, casa Nº 18-80, de la Parroquia El S.d.M.L.d.E.M., cuya arrendadora es la ciudadana OLINTA M.C., venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 666.353, domiciliada en la avenida Las Américas, Residencias Río Arriba, edificio 11, apartamento Nº 11-51 del Municipio Libertador del Estado Mérida, todo lo cual se evidencia de los recibos de pago de canon de arrendamiento, suscritos por la ciudadana OLINTA M.C., en su condición de arrendadora, correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006; enero, febrero y marzo de 2007.

Que en virtud del carácter de arrendataria de su representada sobre el bien inmueble en cuestión y el tiempo durante el cual ha ostentado tal condición, fue por lo que la arrendadora, ciudadana OLINTA M.C., en fecha 09 de agosto de 2004, le ofreció en venta el inmueble ubicado en la avenida 2 O.R.d.L., con calle 19, casa Nº 18-80, de la Parroquia El S.d.M.L.d.E.M., mediante documento por el cual se hizo la oferta a su representada, señalando que el monto de la venta correspondía a la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.210.000.000,oo), equivalentes a DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 210.000,oo) requiriendo respuesta en el lapso de quince (15) días.

Que su representada, verbalmente hizo saber a la ciudadana OLINTA M.C., que ciertamente se encontraba interesada en la adquisición del inmueble, pero no contaba con la disponibilidad económica para el mencionado monto.

Que posterior a tal ofrecimiento de venta, la relación arrendaticia existente desde hacia ya varios años entre su representada, la ciudadana M.O.M.O. y la arrendadora, ciudadana OLINTA M.C., continuó desarrollándose bajo un ambiente de armonía y cordialidad, pero fue el caso, que llegada la oportunidad de pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2007, la arrendadora, ciudadana OLINTA M.C., se rehusó a recibir dicho pago, por lo que ante tal situación de incertidumbre y vista la actitud asumida por la arrendadora, su poderdante tomó la decisión de efectuar los debidos pagos de arrendamiento por ante el Juzgado correspondiente, mediante el procedimiento de consignación arrendaticia.

Que en el expediente de las referidas consignaciones, la parte beneficiaria arrendadora fue debidamente notificada, dando así cumplimiento a lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la arrendadora beneficiaria, ciudadana OLINTA M.C., otorgó poder apud-acta a la abogada L.R..

Que en fecha 22 de noviembre de 2007, la abogada L.R., solicitó la entrega de la cantidad de dinero depositada por concepto de consignaciones arrendaticias, solicitud ésta que fue acordada por el Tribunal mediante auto de fecha 21 de enero de 2008.

Que la ciudadana M.O.M.O., se encuentra completamente solvente con el pago de los correspondiente cánones de arrendamiento, que al momento de iniciar el procedimiento de consignación arrendaticia, señaló que ha sido fiel pagadora de sus obligaciones y que no permitiría que se le colocara en un estado de insolvencia, en aras de oscuras intenciones o intereses por parte de la arrendadora, pretensiones malsanas éstas que se materializaron al enterarse en fecha 18 de febrero de 2008, que el inmueble que ha ocupado en su carácter de arrendataria durante tantos años, en fecha 16 de octubre de 2007, le había sido vendido a un tercero, menoscabando así flagrantemente el DERECHO PREFERENTE, que tiene su representada de adquirir el inmueble en cuestión, de conformidad con lo previsto en el artículo 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que la oferta de venta efectuada en fecha 09 de agosto de 2004, por la ciudadana OLINTA M.C., a su representada, a tenor del artículo 45 de la Ley de Arrendamientos, tiene vigencia por ciento ochenta (180) días calendarios, por lo cual, pasados éstos sin que se hubiese efectuado la venta a un tercero, tal ofrecimiento quedaba sin efecto, debiendo en consecuencia la parte arrendadora, realizar una nueva oferta a su patrocinada para cualquier otra negociación que pretendiera realizar.

Que muy a pesar de lo establecido en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos, en fecha 16 de octubre de 2007, las propietarias concretaron la venta con una tercera persona, por un monto de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,oo), equivalentes a NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs F.90.000,oo), de lo cual se infiere fehacientemente, que las propietarias dieron en venta el inmueble que ocupa su representada en su carácter de arrendataria, sin haber efectuado una nueva oferta de venta, puesto que ya habían transcurrido más de ciento ochenta (180) días desde que se realizó el ofrecimiento, es más, habían transcurrido más de 03 años, por lo que no conforme con esto y a sabiendas que estaban violando el derecho de preferencia que tiene su patrocinada, realizaron la venta por un monto inferior al que le fuera ofertado a su representada, que en dicha oportunidad fue por la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.210.000.000,oo) equivalentes a DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 210.000,oo).

Que con las acciones y omisiones cometidas por las propietarias del bien inmueble, así como por la tercera compradora, se violaron derechos inherentes a su representada la ciudadana M.O.M.O., que de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son DERECHOS IRRENUNCIABLES, puesto que, teniendo su patrocinada más de dos (02) años como arrendataria del bien inmueble en cuestión, encontrándose solvente con el pago de los cánones de arrendamiento y pudiendo satisfacer las aspiraciones del propietario, le correspondía por derecho y con preferencia a un tercero, el ofrecimiento en venta del inmueble arrendado, conforme lo establece el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en virtud que las propietarias no efectuaron la debida notificación prevista en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, no manifestaron a su representada mediante documentos auténtico, su voluntad de vender el bien inmueble objeto de la demanda y omitiendo tal notificación procedieron a vender el inmueble a un tercero, a un precio mucho menor que el ofertado, se verifican dos (02) supuestos establecidos en el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual surge a su representada el legítimo derecho de ejercer el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, de conformidad con lo previsto en los artículo 7 y 43 eiusdem.

Que la acción se encuentra fundamentada en los artículos 33, 42, 43, 44, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que el doctrinario G.G.Q., en su obra titulada “TRATADO DE DERECHO ARRENDARTICIO INMOBILIARIO”, volumen I, Universidad Católica A.B., año 2002, Caracas-Venezuela, págs. 377 y 378, con respecto al retracto legal arrendaticio realiza el siguiente comentario:

(Omissis):… El derecho de Subrogación (…) Se trata de un derecho que al estar concebido en la Ley para beneficiar y proteger al arrendatario, es irrenunciable (art. 7º) y consiste en que el arrendatario a quien no se ha ofrecido el inmueble que ocupa como tal, en primer lugar y con preferencia al tercero adquirente del mismo (conforme al arto 44 de LAI), o de habérsele hecho tal oferta, pero con omisión de alguno de los requisitos exigidos en el art. 44 eiusdem, o dentro de cualesquiera de los supuestos del artículo 48 ibídem; tiene el derecho de subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria.

(…) El arrendatario se subroga en las mismas condiciones estipuladas

(…) Carecería de sentido alguno el derecho de subrogación del arrendatario, si no se diera en las mismas condiciones contempladas en el instrumento que sirvió de medio para la traslación de la propiedad en beneficio del tercero adquirente. Y esas condiciones guardan relación no sólo con el mismo precio pagado por el tercero adquiriente en caso de compraventa, sino también la forma como lo pagó, si fue de contado o a crédito y de ser este último, durante el tiempo previsto, los intereses estipulados y las garantías dadas, a cuánto ascendió el pago inicial. La subrogación, en las mismas condiciones estipuladas guarda relación especial con las contenidas en la oferta que ha podido tener lugar y, en su defecto, a las contenidas en el instrumento de enajenación en beneficio del tercero…

(sic).

Asimismo, el abogado J.L.V.P., en su obra titulada “ANÁLISIS A LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, segunda edición actualizada, editorial Sophytex, S.A., año 2004, Caracas-Venezuela, pág. 171, al hacer referencia a los supuestos de procedencia del ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio, expone:

“(Omissis):…El primer supuesto previsto, en la letra a), se refiere a la falta de notificación o a su deficiencia en los términos previstos en el artículo 44 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De manera que la ausencia de notificación por parte del propietario o aún habiéndose efectuado esta fuere insuficiente por no indicar, por ejemplo, el precio, condiciones y modalidades de la negociación, dará lugar a que el arrendatario pueda ejercer el retracto legal arrendaticio si el inmueble se le hubiese adjudicado a un tercero. El segundo supuesto, previsto en la letra b), se refiere al hecho de que el arrendatario no hubiese aceptado el ofrecimiento, y el propietario quedado en libertad de dar en venta el inmueble a tercero (Art. 44 D.L.A.I) por un precio que resultare inferior al ofertado, o en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario. Ya hicimos referencia, al comentar el artículo 44, que la expresión “bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta” debe interpretarse en el sentido de que el propietario, habiendo rechazado el arrendatario la oferta, no puede vender por un precio inferior o en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario…”. (sic).

Que de todo lo anteriormente expuesto se debe concluir, que su representada, la ciudadana M.O.M.O., es arrendataria del bien inmueble ubicado en la avenida 2 O.R.L., con calle 19, casa Nº 18-80, de la Parroquia El S.d.M.L.d.E.M., desde hace más de dos (02) años, que la ciudadana M.O.M.O., se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, que la ciudadana OLINTA M.C., reconoce el carácter de arrendataria de su representada, al ofrecerle en venta el inmueble en cuestión, en fecha 09 de agosto de 2004, por la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 210.000.000,00) equivalentes a DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 210.000,00), que su representada al tener más de dos (02) años como arrendataria del bien inmueble objeto de la demanda y estar solvente con su obligación arrendaticia relacionada al pago de los cánones de arrendamiento, le corresponde EL DERECHO PREFERENTE, para que se le ofrezca en venta el bien locatado y con preferencia a cualquier tercero, conforme lo establece el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que el ofrecimiento de venta realizado en fecha 09 de agosto de 2004, por la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 210.000.000,00) equivalentes a DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 210.000,00), tenía una vigencia de ciento ochenta (180) días calendarios y, pasado ese tiempo sin que se hubiese efectuado la venta a un tercero, tal ofrecimiento quedaba sin efecto, debiendo en consecuencia la parte arrendadora, realizar una nueve oferta a su patrocinada para cualquier otra negociación que pretendiera realizar, de conformidad con el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en fecha 16 de octubre de 2007, las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 662.992, 662.004 y 666.353, respectivamente, propietarias del bien inmueble que ocupa su poderdante en calidad de arrendataria, vendieron a la ciudadana B.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.473.105, por la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,00) equivalentes a NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 90.000,00), que al momento de efectuar la venta señalada, ya habían transcurrido más de ciento ochenta días (180) calendarios, desde el momento en que se le ofertó dicho bien a su representada, específicamente habían transcurrido más de tres (03) años, debiendo las propietarias previo a la venta señalada, haber ofrecido nuevamente y por documento auténtico la venta del bien inmueble a su poderdante, razón por la cual violaron flagrantemente el contenido de los artículos 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que la venta señalada, fue realizada por la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,00) equivalentes a NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 90.000,00), el cual es inferior a lo ofertado en fecha 09 de agosto de 2004, que ascendía a la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 210.000.000,00) equivalentes a DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 210.000,00), que hasta esa fecha su patrocinada, la ciudadana M.O.M.O., no había sido debidamente notificada de la negociación celebrada, a los efectos del ejercicio del DERECHO DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, que le ampara el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que por cuanto no se efectuó a su representada, la ciudadana M.O.M.O., la debida notificación prevista en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, por cuanto la venta que se le efectuó al tercero adquiriente fue realizada por un monto inferior al que se le ofertó inicialmente a su patrocinada, en fecha en fecha 09 de agosto de 2004, con lo cual se encuentran llenos los dos (02) supuestos establecidos en los literales “a” y “b” del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunado al hecho que su representada cumple con las condiciones requeridas en el artículo 42 ejusdem, a saber, el hecho de tener más de 02 años como arrendataria del inmueble, encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y poder satisfacer las aspiraciones de las propietarias, es por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 43 ibidem, surge para su poderdante el ejercicio del DERECHO DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el documento de venta in comento en lugar del tercero comprador del bien inmueble, del cual es arrendataria la ciudadana M.O.M.O..

Que en atención y consideración a todas las razones de hecho y derecho expuestas, es por lo que acudió en nombre y representación de la ciudadana M.O.M.O., domiciliada en la avenida 2 O.R.d.L., con calle 19, casa Nº 18-80, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida y civilmente hábil, para DEMANDAR por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, de conformidad con lo establecido en el artículo 43 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 33 eiusdem y 881 del Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente, a las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 662.992, 662.004 y 666.353, en su carácter de vendedoras del bien inmueble y a la ciudadana B.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.473.105, en su carácter de tercera compradora del inmueble, para que convengan o a ello sean condenadas por este Tribunal en los siguientes particulares:

PRIMERO

En la SUBROGACIÓN de su representada, la ciudadana M.O.M.O., arrendataria del bien inmueble en cuestión, en lugar de la ciudadana B.C., quien funge como compradora en el contrato de compra-venta celebrado por ella con las vendedoras ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., en relación al inmueble ubicado en la avenida 2 O.R.d.L., con calle 19, casa Nº 18-80, de la Parroquia El S.d.M.L.d.E.M., cuyos linderos específicos son: FRENTE: Con calle 19 Cerrada; COSTADO DERECHO: Con avenida 2 Lora; COSTADO IZQUIERDO Y FONDO: Con casa y garaje que son o fueron del ciudadano E.M.S.; venta ésta que consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha dieciséis (16) de octubre de dos mil siete (2007), registrado bajo el número 48, Folios 326 al 330, Protocolo Primero, Tomo Séptimo Cuarto, Trimestre del citado año, por el precio de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,00) equivalentes a NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 90.000,00), los cuales fueron cancelados por la compradora-demandada.

SEGUNDO

Que en virtud de la declaratoria Con Lugar de la demanda, se le acredite a su representada, la ciudadana M.O.M.O., como la propietaria del inmueble objeto de dicha negociación, una vez que cancele su precio que asciende a la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,00) equivalentes a NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00), en los mismos términos y condiciones en que se realizó la misma.

TERCERO

Para el caso de que el demandado no cumpla con su obligación según los términos de la sentencia que hubiese de dictar el Tribunal, solicitó que la sentencia sea declarada título eficaz para transmitirle la propiedad del inmueble a su representada y ordene el registro respectivo, previo el pago de la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 90.000,00), en los mismos términos y condiciones en que se realizó la referida venta.

CUARTO

Que las partes demandadas sean condenadas al pago de las costas y costos procesales que se causen en el juicio.

Que de conformidad con lo establecido en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil y con el objeto que el fallo que tuviese a bien dictar el Juzgado no quedara ilusorio, solicitó el decreto de la MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR, sobre le bien inmueble ubicado en la avenida 2 O.R.d.L., con calle 19, casa Nº 18-80, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha dieciséis (16) de octubre de dos mil siete (2007), registrado bajo el Nº 48, Folios 326 al 330, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre del citado año.

Que a los efectos de la citación de la parte co-demandada, ciudadana B.C., solicitó que la misma se practicara en la avenida 2 O.R.d.L., entre calles 18 y 19, inmueble de color verde, frente al CAFÉ LA SIERRA Y RESTAURANT LOS NEVADOS, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida y a los efectos de la citación de las co-demandadas, las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., solicitó que se practique en la avenida Las Américas, residencias Río Arriba, edificio 11, apartamento Nº 11-51 del Municipio Libertador del Estado Mérida.

De conformidad con lo establecido en el artículo 174 de la N.C.A., señaló como domicilio procesal, la avenida 5 Zerpa, entre calles 23 y 24, edificio Imperio, primer piso, oficina “A”, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida.

De conformidad con la vigente reconversión monetaria, estimó la demanda en la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000,00).

Mediante auto de fecha 03 de marzo de 2008 (folios 126 y 127), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, de conformidad con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, admitió la acción por el procedimiento breve, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley y de conformidad con lo establecido en el artículo 883 eiusdem, ordenó el emplazamiento de las ciudadanas A.T.C., D.J.C., OLINTA M.C. y B.C., para que comparecieran por ante ese Tribunal en el segundo día de despacho siguiente a aquel en que constara en autos la última de las citaciones, a cualquiera de las horas señaladas en la tablilla del Tribunal a fin de que dieran contestación a la demanda.

Mediante diligencia de fecha 18 de marzo de 2008 (folio 137), el ciudadano Alguacil del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, devolvió boleta de citación debidamente firmada por la ciudadana B.C., en su condición de parte co-demandada.

Mediante diligencia de fecha 13 de mayo de 2008 (folio 142), el ciudadano Alguacil del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, devolvió boleta de citación sin firmar, librada a nombre de las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., en virtud de haber sido imposible localizarlas en el domicilio señalado por la parte actora.

Mediante diligencia de fecha 14 de mayo de 2008 (folio 170), el abogado J.C.T.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, solicitó se librara los carteles de citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 15 de mayo de 2008 (folio 171), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, acordó la citación de las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que concurrieran a darse por citadas en el término de quince (15) días calendarios a la publicación de los carteles.

Mediante diligencia de fecha 19 de mayo de 2008 (folio 175), el abogado J.C.T.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó la publicación de cartel de citación librado a nombre de las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C..

Mediante diligencia de fecha 20 de mayo de 2008 (folio 178), el abogado J.C.T.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó la publicación de cartel de citación librado a nombre de las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C..

Mediante constancia de fecha 26 de mayo de 2008 (folio 181), suscrita por la ciudadana secretaria del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRICIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, manifestó, que en esa misma fecha, se trasladó al domicilio de la parte demandada señalado por la parte actora en el escrito libelar y procedió a fijar el cartel de citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

A través de la diligencia de fecha 10 de junio de 2008 (folio182), la ciudadana B.C., debidamente asistida por la abogada BEYSY MÁRQUEZ, en su condición de parte co-demandada, solicitó copia certificada del expediente.

Mediante diligencia de fecha 11 de junio de 2008 (folio 183), el abogado J.C.T.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, solicitó el nombramiento de defensor judicial de la parte demandada.

Por auto de fecha 13 de junio de 2008 (folio 185), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRICIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, designó a la abogada M.C.D.M., al cargo de defensora judicial de la parte demandada.

Mediante diligencia de fecha 17 de junio de 2008 (folio 187), el ciudadano Alguacil del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, devolvió boleta de notificación debidamente firmada por la abogada M.C.D.M., en su condición de defensora judicial de la parte demandada.

Mediante acta de fecha 19 de junio de 2008 (folio 189), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, dejó constancia escrita de la aceptación al cargo de defensora judicial de la parte demandada, recaído sobre la abogada M.C.D.M., por lo cual se le tomó el juramento de ley.

Mediante diligencia de fecha 02 de julio de 2008 (folio 194), el ciudadano Alguacil del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, devolvió boleta de citación debidamente firmada por la abogada M.C.D.M., en su condición de defensora judicial de la parte demandada.

A través de la diligencia de fecha 07 de julio de 2008 (folio 196), la ciudadana B.C., debidamente asistida por la abogada BEYSY MÁRQUEZ, en su condición de parte co-demandada, solicitó la reposición de la causa al estado de librar nuevamente los carteles, por cuanto la ciudadana A.T.C., tiene su domicilio en el Distrito Capital.

Por escrito presentado en fecha 07 de julio de 2008 (folios 198 y 199), la abogada M.C.D.M., en su condición de defensora judicial de la parte demandada, procedió a dar contestación a la demanda.

Mediante diligencia de fecha 15 de julio de 2008 (folio 200), el abogado J.C.T.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de alegatos para rebatir la solicitud de reposición formulada por la ciudadana B.C., debidamente asistida por la abogada BEYSY MÁRQUEZ, en su condición de parte co-demandada.

Por sentencia de fecha 16 de julio de 2008 (folios 206 al 216), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, acordó la nulidad del auto de fecha 15 de mayo de 2008, mediante el cual se acordó citar por medio de carteles conforme lo señala el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, así como la nulidad de las actuaciones posteriores a dicha providencia, en consecuencia, decretó la reposición de la causa al estado en que se encontraba para el día 13 de mayo de 2008, fecha en la cual el ciudadano Alguacil devolvió las compulsas de citación y exhortó a la parte demandante, indicar el domicilio de las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., a los fines de agotar la citación personal de cada una de ellas.

Mediante diligencias de fecha 30 de julio de 2008 (folios 218 y 219), el abogado J.C.T.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, solicitó la entrega de los recaudos de citación librados a la parte demandada y señaló el domicilio de la ciudadana A.T.C., parte co-demandada.

Por auto de fecha 23 de septiembre de 2008 (folios 222 y 223), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, acordó la entrega de los recaudos de citación librados a la parte co-demandada de conformidad con el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil y comisionó al Juzgado Distribuidor de los Municipios del Área Metropolitana, a los fines de la práctica de la citación de la ciudadana A.T.C., concediéndole siete (07) días como término de la distancia.

Mediante diligencia de fecha 29 de octubre de 2008 (folio 227), el abogado J.C.T.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó las resultas de la citación de las ciudadanas D.J.C. y OLINTA M.C., a quines no fue posible practicar su citación.

Mediante diligencia de fecha 20 de enero de 2009 (folio 254), el abogado J.C.T.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, solicitó la citación por carteles de las ciudadanas D.J.C. y OLINTA M.C., de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 10 de febrero de 2009 (folios 255 y 256), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, acordó librar los carteles de citación a nombre de las ciudadanas D.J.C. y OLINTA M.C., de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, concediéndoles un (01) día como término de la distancia para darse por citadas, para lo cual comisionó al Juzgado del Municipio Sucre de esta Circunscripción Judicial.

Mediante diligencia de fecha 06 de abril de 2009 (folio 260), el abogado J.C.T.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó la publicación de cartel de citación librado a nombre de las ciudadanas D.J.C. y OLINTA M.C..

Obra al folio 269 del presente expediente, constancia suscrita por el ciudadano secretario del Juzgado del Municipio Sucre de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante la cual manifestó, que había procedido a fijar en la puerta del domicilio de las codemandadas D.J.C. y OLINTA M.C., el cartel de citación.

Obra al folio 282 de las presentes actuaciones, diligencia de fecha 19 de marzo de 2009, mediante la cual, el ciudadano Alguacil de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, manifestó haber entregado la compulsa con la orden de comparecencia librada a nombre de la ciudadana A.T.C..

Mediante diligencia de fecha 20 de abril de 2009 (folio 286), el abogado J.C.T.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, solicitó se libraran los recaudos de citación a nombre de la co-demandada B.C..

Por auto de fecha 23 de abril de 2009 (folio 287), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, estimó que habían transcurrido más de sesenta días entre la primera y la última citación, por lo cual, de conformidad con el artículo 228 del Código de Procedimiento Civil, dejó sin efecto las citaciones practicadas y suspendió el proceso hasta que la demandante solicitara nuevamente la citación.

Mediante diligencia de fecha 28 de abril de 2009 (folio 288), el abogado J.C.T.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, solicitó la citación de la parte demandada y le fuesen entregados los recaudos de citación conforme al artículo 345 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 13 de mayo de 2009 (folios 289 y 290), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, libró los recaudos de citación de las ciudadanas D.J.C. y OLINTA M.C. y comisionó al Juzgado del Municipio Sucre de esta Circunscripción Judicial para la práctica de la misma, en cuanto a la citación de la ciudadana A.T.C., libró los recaudos y comisionó al Juzgado Distribuidor de los Municipios del Área Metropolitana de Caracas, concediéndole siete (07) días de término de la distancia y acordó hacer la entrega de los recaudos a la parte actora de conformidad con el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil.

Obra al folio 305 del presente expediente, constancia suscrita por el ciudadano Alguacil del Juzgado del Municipio Sucre de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante la cual manifestó, que devolvía boleta de citación sin firmar librada a nombre de la ciudadana OLINTA M.C..

Obra al folio 316 del presente expediente, constancia suscrita por el ciudadano Alguacil del Juzgado del Municipio Sucre de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante la cual manifestó, que devolvía boleta de citación sin firmar librada a nombre de la ciudadana D.J.C..

Obra al folio 334 de las presentes actuaciones, diligencia de fecha 30 de junio de 2009, mediante la cual, el ciudadano Alguacil de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, manifestó haber entregado la compulsa con la orden de comparecencia librada a nombre de la ciudadana A.T.C..

Mediante diligencia de fecha 03 de agosto de 2009 (folio 338), el ciudadano Alguacil del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, devolvió los recaudos de citación librados a la ciudadanas B.C., en virtud que no fue posible localizarla.

Por auto de fecha 05 de agosto de 2009 (folio 348), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, acordó la apertura de la segunda pieza del expediente.

Mediante diligencia de fecha 05 de agosto de 2009 (folio 350), el abogado J.C.T.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, solicitó la citación por carteles de las ciudadanas D.J.C., OLINTA M.C. y B.C..

Por auto de fecha 10 de agosto de 2009 (folio 351), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, acordó la citación de las ciudadanas D.J.C., OLINTA M.C. y B.C., por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante diligencia de fecha 12 de agosto de 2009 (folio 355), el abogado J.C.T.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó la publicación de cartel de citación librado a nombre de las ciudadanas D.J.C., OLINTA M.C. y B.C..

Mediante diligencia de fecha 24 de septiembre de 2009 (folio 358), el abogado J.C.T.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó la publicación de cartel de citación librado a nombre de las ciudadanas D.J.C., OLINTA M.C. y B.C..

Obra al folio 368 del presente expediente, constancia suscrita por el ciudadano Secretario del Juzgado del Municipio Sucre de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante la cual manifestó, que había procedido a fijar el cartel de citación el la puerta del domicilio de las ciudadanas D.J.C. y OLINTA M.C..

Mediante constancia de fecha 07 de octubre de 2009 (folio 371), la ciudadana secretaria del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, dejó constancia de haber fijado el cartel de citación librado a nombre de la ciudadana B.C..

Mediante diligencia de fecha 27 de octubre de 2009 (folio 372), el abogado J.C.T.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, solicitó el nombramiento de defensor judicial de las ciudadanas D.J.C., OLINTA M.C. y B.C..

Por auto de fecha 29 de octubre de 2009 (folio 374), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRICIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, designó al abogado G.J.P.V., al cargo de defensora judicial de las ciudadanas D.J.C., OLINTA M.C. y B.C..

Mediante diligencia de fecha 03 de noviembre de 2009 (folio 376), el ciudadano Alguacil del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, devolvió boleta de notificación debidamente firmada por el abogado G.J.P.V., en su condición de defensora judicial de la parte co-demandada.

Mediante acta de fecha 05 de noviembre de 2009 (folio 378, el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, dejó constancia escrita de la aceptación al cargo de defensora judicial de la parte demandada, recaído sobre el abogado G.J.P.V., por lo cual se le tomó el juramento de ley.

Mediante diligencia de fecha 17 de diciembre de 2009 (folio 383), el ciudadano Alguacil del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, devolvió boleta de citación debidamente firmada por el abogado G.J.P.V., en su condición de defensora judicial de la parte co-demandada.

Mediante diligencia de fecha 07 de enero de 2010 (folio 385), la abogada L.R., consignó poder que le fuera conferido por la ciudadana OLINTA M.C., parte co-demandada.

Mediante diligencia de fecha 07 de enero de 2010 (folio 388), la abogada L.R., en su condición de co-apoderada judicial de la ciudadana OLINTA M.C., solicitó el cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 17 de diciembre de 2009, exclusive, hasta esa fecha, inclusive.

Mediante diligencia de fecha 07 de enero de 2010 (folio 389), el abogado G.J.P.V., en su condición de defensora judicial de la parte co-demandada, consignó escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:

Que en nombre y representación de las co-demandadas en la causa negó, rechazó y contradijo, tanto los hechos como el derecho, todas y cada una de las afirmaciones y pretensiones que la parte actora efectuó en contra de sus patrocinadas.

Que la parte actora indicó, que realizó la consignación del canon de arrendamiento, en del mes de abril 2007, por ante un Tribunal de Municipio, en virtud de la supuesta negativa de la ciudadana OLINTA M.C., de recibir el mismo.

Que dicha actitud por parte de su patrocinada, es totalmente ajustada a la ley en virtud que la misma, ya no era la propietaria del bien inmueble y seguramente se le hizo saber de tal situación a la arrendataria, con lo cual tuvo pleno conocimiento que el bien había sido vendido.

Que de ser esto así, estando la parte actora en pleno conocimiento de la enajenación, esta contaba con cuarenta (40) días calendario para la interposición de la acción, tal y como lo establece el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y dicho lapso transcurrió íntegramente sin que ésta incoara demanda alguna.

Que es en el mes de febrero de 2008, cuando plantean judicialmente el litigio, lo cual hace improcedente la acción propuesta ante el Tribunal y formalmente solicitó que sea así declarado en la decisión correspondiente.

Que alega la parte actora, que se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, condición sine canon para que se pudiese invocar el retracto legal arrendaticio, lo cual negó, rechazó y contradijo.

Que como se puede apreciar de manera inequívoca de los recibos que rielan insertos en los folios 24, 25, 26 y 27, se realizaron supuestos pagos de los meses de mayo, junio julio y agosto de 2007, a una persona ajena totalmente a la relación locativa, pues no se evidencia que la misma estuviere facultada expresamente para ello, por tanto, se puede inferir fácilmente el incumplimiento en el pago oportuno de los cánones de arrendamiento por parte de la arrendataria y parte actora en la presente causa.

Que al no darse o cumplirse con este requisito esencial de procedibilidad, la presente acción es a todas luces improcedente, por lo cual solicitó sea declarado en la definitiva.

Que la ciudadana OLINTA M.C., dio fiel y cabal cumplimiento a lo estipulado en la ley, atinente a la realización de la oferta de venta, respetando el derecho de preferencia que la legislación otorga a la arrendataria ciudadana M.O.M.O., donde su representada mediante escrito dirigido a la mencionada arrendataria, por conducto de la Empresa SOLMAR BIENES Y RAICES C.A., le hace formal ofrecimiento del inmueble objeto del arrendamiento, en fecha 09 de agosto de 2004, honrando así la obligación legal que le impone el contenido de los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que entre tanto, la arrendataria viola el dispositivo contenido en el parágrafo primero del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como se evidencia de las propias afirmaciones efectuadas en el escritorio libelar, pues señala en el folio 01 del expediente lo siguiente:

…mi representada a su vez, verbalmente (negritas y subrayado mío), le hace saber a la ciudadana: OLINTA M.C., que ciertamente se encuentra interesada en la adquisición del inmueble, pero no cuenta con la disponibilidad económica para el mencionado monto…

.

Que como puede apreciarse, se produjo la violación de una norma de orden público, como lo es la obligación del arrendatario, una vez recibe la oferta de venta preferente, de responder de manera indubitada, es decir del mismo modo, por escrito, bien sea su aceptación o rechazo.

Que no puede dejar pasa lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Sustantivo Civil, que señala: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.

Que por las razones antes expresadas, es que cabe destacar que la causa se encuentra fundamentada en hechos maliciosos y temerarios y carente del cumplimiento y los extremos legales para su procedencia, razón por la cual, solicitó sea declarada sin lugar las pretensiones de la parte actora.

Por auto de fecha 12 de enero de 2010 (folio 392), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, negó el cómputo solicitado, por cuanto no se indicó si se refería a días de despacho, calendarios o consecutivos.

Mediante diligencia de fecha 12 de enero de 2010 (folio 343), el abogado A.D.J.M.V., consignó poder que lo acredita como apoderado judicial de la ciudadana B.C., asimismo se dio por citado.

Por auto de fecha 12 de enero de 2010 (folio 396), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, acordó que el abogado G.J.P.V., ejercería la representación de la ciudadana D.J.C..

Mediante diligencia de fecha 13 de enero de 2010 (folio 397), el abogado G.J.P.V., en su condición de defensora judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda, en el cual ratificó los argumentos señalados en el escrito que obra a los folios 390 y 391.

Mediante diligencia de fecha 13 de enero de 2010 (folio 401), los abogados A.D.J.M.V. y F.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana B.C., consignaron escrito de contestación, en los siguientes términos:

Que a su representada se demandó por Retracto legal Arrendaticio y antes de oponer las defensas perentorias y dar contestación a la demanda, procedieron a dar la información siguiente:

Que el inmueble fue vendido a su mandante la ciudadana B.C., el cual perteneció en vida a la causante M.P.C.H., según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Libertador, anotado bajo el Nº 102, Protocolo Primero, en fecha 16 de mayo de 1949, quién falleció ab intestato, en fecha el 24 de marzo de 1972 y que al morir fue traspasado en propiedad por herencia a sus hijas, las ciudadanas D.J.C., A.T.C. y OLINTA M.C., como se evidencia de la planilla sucursal N° 368, de fecha 29 de agosto de 1972.

Que las co-herederas y co-propietarias del inmueble objeto de la demanda, son las vendedoras por haber estado el inmueble en COMUNIDAD, sobre el cual, cada una de estas co-herederas tenían su derecho y acción y cualquier acto de simple administración (dar en arrendamiento), tenía que estar conformado y autorizado por las otras dos co-propietarias y coherederas, las ciudadanas D.J.C. y A.T.C. y no solo por la copropietaria, la ciudadana OLINTA M.C., o por lo menos, que las co-propietarias D.J.C. y A.T.C., le hubieran otorgado a la co-propietaria OLINTA M.C., un poder para arrendar la parte del inmueble que ocupa la demandante, poder que no se otorgó, ni existe.

Que de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, procedieron a oponer a la demandante, la ciudadana M.O.M.O., la excepción o defensa perentoria referida a la falta de interés para sostener el juicio por parte de su representada la ciudadana B.C., debido a que la mencionada demandada no realizó ningún contrato de arrendamiento sobre la parte que ocupa la ciudadana M.O.M.O., en virtud que la única persona que le arrendó su derecho fue la co-heredera y copropietaria OLINTA M.C. y fue a quién dicha demandante procedió a consignarle los cánones de arrendamiento a su nombre, tal como aparece demostrado en el expediente de consignaciones de los cánones de arrendamientos, signado con el N° 6.709, de la nomenclatura propia del Juzgado Tercero de Municipios Libertador y S.M.d.E.M..

Que en dicho expediente no aparecen como beneficiarias de dichas consignaciones de cánones de arrendamiento, las co-propietarias y co-herederas ciudadanas D.J.C. y A.T.C., ni tampoco como co-arrendadoras del inmueble, pues no le otorgaron poder ni autorización para arrendar sus derechos y acciones que tenían en el inmueble a la ciudadana OLINTA M.C., por lo cual, estas co-propietarias y co-vendedoras no tienen ninguna clase de CUALIDAD para ser demandadas, ni tienen ningún interés para sostener el proceso, por no ser co-arrendadoras de la parte del inmueble arrendado a la demandante, ni tampoco le otorgaron ninguna autorización o poder a la co-heredera OLINTA M.C., para arrendar la parte del inmueble que ocupa la mencionada demandante, lo que viene a evidenciar, que aquel contrato de arrendamiento no tienen ningún valor legal para las co-vendedoras D.J.C. y A.T.C., quienes vendieron sus derechos y acciones que tenían sobre el inmueble, de donde se desprende, que el littis consorcio pasivo demandado es imperfecto, por lo cual, estas dos co-herederas y co-propietarias, no tienen cualidad ni interés para sostener el proceso judicial de Retracto Legal Arrendaticio, por no haber realizado ninguna clase de contrato de arrendamiento con la ciudadana demandante sobre la parte del inmueble que ocupa, de donde se puede evidenciar que si estas co-herederas y co-vendedoras no tienen ningún interés para sostener el proceso, tampoco su mandante tiene interés para sostener el juicio, por lo cual solicitaron que dicha defensa perentoria sea declarada con lugar, por ser procedente conforme a la Ley, de conformidad con el artículo 147 y 361 del Código de Procedimiento Civil.

Que rechaza y contradice la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, en virtud que las co-demandas, ciudadanas A.T.C. y D.J.C., no realizaron ningún contrato de arrendamiento con la demandante, quién dice que celebró un contrato de arrendamiento con la co-heredera y co-propietaria del inmueble ciudadana OLINTA M.C., a quién las dos co-herederas antes mencionadas, no le dieron ningún poder, ni autorización para arrendar la parte que ocupa la demandante, sin embargo la ciudadana OLINTA M.C., le ofreció en venta el inmueble en fecha 09 de agosto de 2004, como consta de la fotocopia del escrito debidamente firmado por ella, cuyo escrito oponemos y a la vez también le otorgó la prórroga de los tres (03) años, que indica el artículo 38 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a solicitud de la misma demandante como lo indica el mencionado escrito.

Que a dicho ofrecimiento la demandante manifestó, que no podía comprarlo por no tener el dinero, que iba a solicitar préstamo a los bancos, todo lo cual consta en documento que en fotocopia acompañaron de fecha 23 de agosto de 2004, debidamente firmado por dicha demandante.

Que en el inmueble sobre el cual se ejerce la acción de retracto arrendaticio, existen dos locales comerciales, los cuales son ocupados por el ciudadano F.A.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.033.332 y hábil, en condición de arrendatario, a quién la mencionada coheredera y co-propietaria, OLINTA M.C., lo ofreció en venta tal como consta en documento que en copia fotostática acompañaron de fecha 09 de agosto de 2004, quién manifestó que no podía comprarlo.

Que ante la negativa del ofrecimiento en venta del inmueble que le hizo la co-heredera OLINTA M.C. a la demandante ciudadana M.O.M.O., conforme a la Ley, las co-propietarias y co-herederas del inmueble, procedieron a ofrecerlo en venta a su representada, ciudadana B.C., quién viendo los escritos de los arrendatarios antes mencionados, que no estaban en condiciones económicas de comprar el inmueble, realizó previamente una opción de compra-venta del inmueble, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 44, tomo 48, de fecha 26 de marzo de 2007 y posteriormente también notariado, por ante la Notaria Pública Tercera de la ciudad de Mérida, anotado bajo el N° 78, tomo 45, de fecha 07 de mayo de 2007, por la cantidad de doscientos veinticinco millones de bolívares (Bs. 225.000.000,oo), y posteriormente dicha venta se realizó por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el Nº 48 del Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Trimestre 4º, en fecha 16 de octubre de 2007.

Que el precio de la venta, jamás puede conllevar a la demandante la violación de la Ley, cuando la compradora B.C., efectivamente hizo entrega formal de la cantidad de doscientos veinticinco millones de bolívares (225.000.000,oo) a las co-propietarias y covendedoras antes mencionadas, tal como consta del documento debidamente notariado ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, anotado bajo el Nº 34, Tomo 104, de fecha 30 de diciembre de 2008.

Que en lo que respecta a las firmas de las ciudadanas D.J.C. y B.C., fue notariado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 19, Tomo 13, de fecha 04 de febrero de 2009, en lo que respecta a la firma de la ciudadana A.T.C., fue notariado por ante la Notaría Pública de Barquisimeto del Estado Lara, anotado bajo el N° 74, Tomo 44, de fecha 24 de marzo de 2009 y en lo que respecta a la firma de la ciudadana OLINTA MARGARITA, a las co-vendedoras que alcanzan la cantidad de doscientos millones de bolívares, cuyos copias anexamos, emitidas por Banfoandes, cheque de gerencia N° 3419, de fecha 04 de mayo de 2007, por la cantidad de 50.000.000 Bs, otro cheque de gerencia N° 4.500 del Banco Banfoandes, por la cantidad de 74.000.000 Bs, otro cheque de gerencia N° 4501 del mismo Banco, por la cantidad de 18.000.000 Bs, cheque personal del Banco del Sur N° 84000199, de fecha 16 de octubre de 2007, por la cantidad de Bs. 74.000.000 y otro cheque personal del Banco del Sur, N° 72000200, de fecha 16 de octubre de 2007, por la cantidad de Bs. 9.000.000; sumadas estas cantidades, da un total de 225.000.000 millones de bolívares.

Que rechazaron en todas sus partes el petitorio que contiene el libelo de la demanda, por no estar llenos los extremos del artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud que a la presunta subrogante demandante, ciudadana M.O.M.O., la co-heredera y co-propietaria OLINTA M.C., le ofreció en venta el inmueble (casa) en fecha 09 de agosto 2004, otorgándole el tiempo necesario que dice la Ley para que diese su respuesta positiva en adquirir mediante compra el inmueble, sin embargo, en fecha 23 de agosto de 2004, la presunta subrogante y demandante le dirigió un escrito debidamente firmado en el que expresó “…que no tiene disponibilidad económica para realizar la negociación por usted planteada…” y que no había tenido tiempo para iniciar las gestiones correspondientes ante las Instituciones Bancarias.

Que en dicha contestación por la presunta subrogante y demandante, solicitó que se le otorgara la prórroga legal de tres años, para desocupar y realizar la entrega material del inmueble y ante este pedimento, se le otorgó la prórroga legal de tres (03) años conforme al artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, cuya prórroga empezó el día 25 de agosto de 2004 y terminó el día 25 de agosto de 2007 y durante todo este tiempo la presunta subrogante y demandante, no tuvo tiempo de realizar ninguna gestión bancaria, ni tampoco de realizar una oferta sobre la adquisición del inmueble mediante la compra del mismo, de donde se desprende y se evidencia que la demanda no tiene ningún asidero legal.

Que dicho inmueble, está ocupado por la ciudadana M.O.O., quién de acuerdo, con la prórroga legal que se le concedió, todavía no ha cumplido con la obligación de entregar el inmueble, conforme el documento debidamente firmado, además dicho inmueble está ocupado por el ciudadano F.A.P., en su condición de arrendatario de dos locales existentes en el inmueble, a quién también la co-propietaria OLINTA M.C., le ofreció en venta el inmueble, pero no estuvo de acuerdo en adquirirlo por falta de disponibilidad económica y quién reconoció como propietaria a la ciudadana B.C., con quien en fecha 30 de octubre de 2007 y 30 de octubre de 2008, realizó unos contratos de arrendamiento sobre los dos locales comerciales.

Que el ciudadano F.A.P., está dispuesto a entregar los dos locales comerciales a la compradora y propietaria B.C., cuando ella los requiera.

Que el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que para adquirir dicho inmueble en compra, era necesario que el arrendatario hubiese satisfecho las aspiraciones del propietario y en el caso bajo estudio, su representada como compradora del inmueble, realizó un contrato de opción de compra con las co-propietarias, por la cantidad de 50.000.000,00 millones de bolívares, el cual esta notariado por ante la Notaria Pública del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 44, Tomo 46, de fecha 26 de marzo de 2007 y por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, anotado bajo el N° 78, Tomo 45, de fecha 07 de mayo de 2007, en el cual se evidencia, que la venta es por la cantidad de doscientos veinticinco millones de bolívares, de acuerdo a la moneda antigua, dinero que las copropietarias del inmueble recibieron en moneda de curso legal y posteriormente recibieron el restante del precio de la venta acordado.

Que cuando se redactó el contrato de compra, se señaló un precio menor al acordado, pero tal circunstancia jamás viene a ilegitimar la venta realizada a su representada, quién compró de buena fe y entregó el dinero a las co-propietarias, correspondiente a los doscientos veinticinco millones de bolívares (Bs. 225.000.000,00), recibiendo las co-propietarias más dinero del precio que le ofrecieron en venta a la ciudadana M.O.M.O., el cual fue por la cantidad de doscientos diez millones de bolívares antiguos.

Que la presunta subrogante demandante, pretende que el inmueble le sea adjudicado en la cantidad de noventa millones, cuando la compradora entregó a las co-vendedoras la cantidad de doscientos veinticinco millones de bolívares como está probado con las pruebas que se presentaron.

Que la presunta subrogante, jamás satisfizo las aspiraciones de las co-propietarias demandadas y según el libelo de demanda, indicó que el tribunal le adjudique el inmueble en la cantidad de noventa mil bolívares (Bs 90.000,oo), cuando los comprobantes de los bancos demuestran que las co-vendedoras recibieron efectivamente la cantidad de 225.000,000,oo millones de bolívares de los antiguos, tal como está demostrado en el documentos anexados en la contestación de demanda.

Que el artículo 49 de la Ley de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece: “…El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado…”, cuya norma legal, viene a determinar que de acuerdo al documento de venta del inmueble efectuada por las copropietarias y co-herederas OLINTA M.C., A.T.C. y D.J.C., por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el N° 48, del Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Trimestre 4º, de fecha 16 de octubre 2007, ubicado en la avenida 2 (Obispo R.d.L.), con calle 19, N° 18-80 de la Parroquia El S.d.M.L.d.E.M., fue vendido en forma global o total a su representada la ciudadana B.C., sin ninguna reserva, de donde se desprende que esta venta pura y simple del inmueble es completamente válida y no es objeto de retracto legal arrendaticio, por haberse vendido el inmueble en forma global, tanto los dos locales comerciales, como la parte que ocupa la demandante, por lo que dicha norma especial excluye totalmente la acción de retracto legal arrendaticio intentada en contra de la compradora B.C., así como también contra las co-vendedoras mencionadas.

Que existe jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia y de la extinguida Corte Suprema de Justicia, que establece, que al venderse el inmueble en forma global sin ninguna reserva no procede el retracto legal arrendaticio.

Que en la relación a lo establecido en el artículo 49 de la Ley especial, existe jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, de fecha 03 de agosto de 2000, Exp. N° 95-16865, N° 2000-1074 y del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del T.Á.M.d.C., exp. N° 11.422, de fecha 06 de marzo 2001, que favorecen a su representada.

Que rechazaron la estimación de la demanda, de acuerdo a los fundamentos y alegatos que realizó y por considerar que la misma es exagerada y no se adapta a los requerimientos de la acción propuesta.

Que igualmente, se oponen a la medida de prohibición que no tiene ningún asidero legal conforme a las defensas perentorias, a la contestación al fondo, ni están llenos los extremos de Ley para haberse decretado la misma.

Que de conformidad con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, establecieron como domicilio procesal la calle 23, Edificio Costalmar, piso 2, apartamento B-1, de la ciudad de M.E.M..

Mediante diligencia de fecha 13 de enero de 2010 (folio 527), la abogada L.R., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana OLINTA M.C., consignó escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:

Que rechazó, negó y contradigo en todas y cada una de sus partes, la demanda que por retracto legal intentara la ciudadana M.O.M.O., por ser falsos los hechos narrados por la parte actora en su libelo, así como falso el fundamento legal en el cual sustenta la demanda.

Que la ciudadana M.O.M.O., es arrendataria del inmueble descrito en el libelo, por lo cual, respetando su derecho y dando cumplimiento a la normativa legal su representada le comunicó por escrito el ofrecimiento de venta del inmueble en referencia, no obstante, no es cierto que la respuesta dada por ella fuese verbal, en virtud que en fecha 23 de agosto de 2004, la actora mediante comunicación escrita rechazó el ofrecimiento y manifestó que se acogía a la prórroga legal que la ley le concedía como arrendataria.

Que el referido ofrecimiento y por la misma cantidad, también se le realizó al ciudadano F.A.P., por cuanto también es arrendatario de la parte de la casa que da a la calle 19 cerrada, con avenida 2 Lora.

Que la actora por escrito manifestó a su mandante, su decisión de acogerse a la prórroga legal, rechazando la oferta de venta del inmueble, por lo cual, dado que tanto su representada como sus hermanas las ciudadanas A.T.C. y D.J.C., habían decidido vender el inmueble ocupado por la actora y por el ciudadano F.A.P., que rechazaron el ofrecimiento de venta, esperaron a que se cumpliera como en efecto se venció el lapso de prórroga legal que la ley concede a los arrendatarios, tiempo ese utilizado por su representada para buscar un nuevo comprador y siendo que la ciudadana B.C., es vecina y manifestó su disposición de adquirir en compra el inmueble, en consecuencia decidieron firmar la opción a compra autenticándola por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserta bajo el N° 44, Tomo 48, en fecha 26 de marzo de 2007 y posteriormente, por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, inserta bajo el N° 78, Tomo 45, en fecha 07 de mayo de 2007, mediante los cuales se ofreció en venta el inmueble ocupado por la actora y por el ciudadano F.A.P., en su condición de arrendatarios, por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 225.000.000,00) equivalentes hoy a DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00).

Que después de vencido dicho lapso, se procedió a realizar la venta definitiva del inmueble a la ciudadana B.C., dado que como propietarias su representada y sus hermanas, habían cumplido con las obligaciones frente a los arrendatarios y la compradora había cumplido a cabalidad con sus obligaciones en la compra del inmueble, por cuanto, al momento de firmar el documento autenticado de opción a compra, pagó mediante cheque de gerencia N° 3419 del Banco BANFOANDES, la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000.00), equivalentes hoy en día a CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000.00), a favor de la ciudadana OLINTA M.C. y el resto del precio lo entregó en el momento de materializar la venta, es decir, cuando se protocolizó el documento de venta definitivo, vale decir, la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 175.000.000,00), hoy equivalente a CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 175.000,00), cancelados de la siguiente forma: a.-cheque de gerencia Nº 4500, del Banco BANFOANDES, por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,00), equivalente hoy en día a SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 74.000,00), a favor de la ciudadana A.T.C., b.-cheque de gerencia Nº 4501, del Banco BANFOANDES por la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,00), equivalentes hoy en día a DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,00), un segundo cheque de la cuenta corriente N° 0157-0075-14-3775022407, N° 72000200, del banco DEL SUR, por la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,00), equivalentes hoy en día a NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00), ambos a nombre de su representada la ciudadana OLINTA M.C., y c.-cheque de la cuenta corriente N° 0157-0075-143775022407, N° 84000199, del banco DEL SUR, por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,00), equivalente hoy en día a SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 74.000,00), a favor de la ciudadana D.J.C., todo lo cual totaliza la cantidad de DISCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES, hoy en día equivalentes a DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00).

Que el documento de venta definitivo tenía que expresar otra cosa, no siendo responsabilidad de su mandante y sus hermanas, pues es la parte compradora quien se encarga de la redacción del documento y realiza todos los trámites para la protocolización de la venta y los vendedores solo están pendientes que se les pague el precio establecido y en el caso particular, la compradora había satisfecho el precio, por lo cual tanto su representada y sus hermanas, no les preocupo la cantidad expresada en el documento, amen de que no tenía problemas con los arrendatarios a quienes se les estaba venciendo la prórroga legal y debían entregar el inmueble.

Que al vencimiento de la prórroga legal, fue que su representada conjuntamente con sus hermanas realizaron la venta y por un precio superior al que se les ofreció a los arrendatarios, que el valor por el cual su poderdante y hermanas vendieron el inmueble, fue por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 225.000.000), lo que actualmente representa la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000), que la demandante pretende anular una negociación nacida de buena fe y que cumple con los trámites de ley, falsear la verdad e inventar argumentos que causan zozobra y estupor en el ánimo de su mandante, sus hermanas y la nueva propietaria, quien de manera sana, con buena fe y pagando el precio convenido, con el único propósito de adquirir el inmueble donde pretendía instalar su negocio y domicilio, ve sus sueños frustrados al enfrentar la demanda.

Solicitó la condenatoria en costas a la actora, la desocupación y entrega del inmueble a la nueva propietaria.

Señaló como domicilio procesal, la avenida Las Américas, Residencias Río Arriba, edificio 02 de la ciudad de M.E.M..

Mediante diligencia de fecha 19 de enero de 2010 (folio 539), los abogados A.D.J.M.V. y F.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana B.C., consignaron escrito de promoción de pruebas.

Mediante diligencia de fecha 20 de enero de 2010 (folio 543), el abogado J.C.T.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, impugnó las documentales promovidas por los abogados A.D.J.M.V. y F.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana B.C..

Mediante diligencia de fecha 20 de enero de 2010 (folio 547), el abogado J.C.T.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, sustituyó el poder, reservándose su ejercicio, en el abogado F.J.Q.H..

Por auto de fecha 21 de enero de 2010 (folio 548), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, admitió las documentales promovidas por los abogados A.D.J.M.V. y F.M.C., asimismo, negó la admisión de la prueba de inspección judicial.

Mediante diligencia de fecha 21 de enero de 2010 (folio 549), la abogada L.R., en su condición de apoderada judicial de la ciudadana OLINTA M.C., consignó escrito de promoción de pruebas.

Mediante diligencia de fecha 22 de enero de 2010 (folio 555), el abogado F.M.C., en su condición de apoderado judicial de la ciudadana B.C., consignó escrito de promoción de pruebas.

Por auto de fecha 25 de enero de 2010 (folio 558), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, admitió las documentales promovidas por la abogada L.R., asimismo, negó la admisión de la prueba de inspección judicial.

Por auto de fecha 25 de enero de 2010 (folio 561), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, admitió las documentales promovidas por el abogado F.M.C., asimismo, negó la admisión de la prueba de inspección judicial.

Mediante diligencia de fecha 25 de enero de 2010 (folio 562), los abogados A.D.J.M.V. y F.M.C., apelaron del auto de esa misma fecha que negó la admisión de la inspección judicial.

Mediante diligencia de fecha 25 de enero de 2010 (folio 563), los abogados A.D.J.M.V. y F.M.C., consignaron escrito de descargos a la impugnación a las pruebas promovidas.

Por auto de fecha 27 de enero de 2010 (folios 569 y 570), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, declaró inadmisible el recurso de apelación interpuesto contra el auto de fecha 25 de enero de 2010.

Mediante diligencia de fecha 27 de enero de 2010 (folio 571), los abogados A.D.J.M.V. y F.M.C., consignaron escrito de promoción de pruebas.

Mediante diligencia de fecha 27 de enero de 2010 (folio 614), el abogado J.C.T., consignó escrito de promoción de pruebas.

Por auto de fecha 27 de enero de 2010 (folio 661), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, admitió las documentales promovidas por los abogados A.D.J.M.V. y F.M.C. y por el abogado J.C.T..

Obra al folio 662 del presente expediente, comunicación de fecha 26 de enero de 2010, dirigida por la entidad bancaria DEL SUR, mediante la cual informó sobre los cheques girados.

Mediante diligencia de fecha 28 de enero de 2010 (folio 664), la abogada L.R., consignó escrito de descargos a la impugnación a las pruebas promovidas.

A través de la diligencia de fecha 1° de febrero de 2010 (folio 667), el abogado F.J.Q.H., consignó escrito de impugnación a las pruebas promovidas.

Mediante diligencia de fecha 1° de febrero de 2010 (folio 672), los abogados A.D.J.M.V. y F.M.C., consignaron escrito de oposición a la impugnación.

Mediante diligencia de fecha 03 de febrero de 2010 (folio 682), la abogada L.R., solicitó se oficiara a la entidad bancaria DEL SUR, a los fines de que remitiese información detallada de los cheques.

Mediante diligencias de fecha 03 de febrero de 2010 (folios 683 y 689), los abogados A.D.J.M.V. y F.M.C., consignaron escrito de descargos a la impugnación de las pruebas y recuento de las actuaciones.

Obra al folio 696 del presente expediente, comunicación de fecha 02 de febrero de 2010, dirigida por la entidad bancaria DEL SUR, mediante la cual señaló el error involuntario en la información de los cheques girados.

Mediante diligencia de fecha 23 de febrero de 2010 (folio 699), la abogada L.R., consignó escrito contentivo del resumen de la presente causa.

Obra al folio 704 del presente expediente, comunicación de fecha 07 de abril de 2010, dirigida por la entidad bancaria BANFOANDES, mediante la cual informó sobre los cheques girados.

Por auto de fecha 06 de julio de 2010 (folio 705), el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, acordó la apertura de la tercera pieza del expediente.

Mediante auto de fecha 13 de marzo de 2008 (folio 135 del cuaderno separado de medida), el Tribunal de la causa, decretó la medida de prohibición de enajenar y grabar sobre el inmueble objeto de la controversia

III

DE LA SENTENCIA APELADA

En fecha 06 de julio de 2010 (folios 707 al 798), el JUZGADO SEGUNDODE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, declaró lo que a continuación se trascriben in verbis:

“(Omissis):

…PARTE MOTIVA

PRIMERA

THEMA DECIDENDUM: El juicio por retracto legal arrendaticio fue interpuesta [sic] por la ciudadana M.O.M.O., en contra de las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., en su carácter de vendedoras del inmueble objeto del juicio, y a la ciudadana B.C., en su condición de compradora del inmueble.

Ahora bien, tanto los hechos narrados por la parte actora en el libelo de la demanda, como los señalados por la parte demandada en la contestación de la demanda, fueron debidamente especificados en la parte narrativa de este fallo.

Corresponde al Tribunal determinar; la procedencia o no, en primer lugar, sobre la defensa de fondo opuesta de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, referida a la falta de cualidad e interés para sostener el juicio por parte de la ciudadana B.C.; en segundo lugar, con relación a la impugnación de la estimación de la demanda; y en tercer lugar, con respecto a la acción incoada por retracto legal arrendaticio. Así quedó trabajada la litis.

SEGUNDA

CON RELACIÓN AL PRIMER PUNTO PREVIO.

Mediante escrito de contestación a la demanda suscrito por los abogados en ejercicio A.D.J.M.V. y JOSSÉ [sic] F.A.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la co-demandada ciudadana B.C., de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opusieron a la parte actora ciudadana M.O.M.O., la excepción o defensa perentoria, referida a la falta de cualidad e interés para sostener el juicio por parte de la ciudadana B.C., con base a los siguientes hecho:

  1. Que la co-demandada ciudadana B.C., no realizó ningún contrato de arrendamiento sobre la parte que ocupa la demandante M.O.M.O..

  2. Que la persona que celebró el contrato de arrendamiento fue la co-heredera y co-propietaria OLINTA M.C., y fue a quién dicha demandante le procedió a consignar los cánones de arrendamiento, tal como se demuestra del expediente de consignaciones número 6.709, llevado por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

  3. Que en dicho expediente consignatario no aparecen como beneficiarias de los cánones de arrendamiento las co-propietarias y co-herederas ciudadanas D.J.C. y A.T.C., ni tampoco como co-arrendadoras del inmueble, pues no le otorgaron poder o autorización para arrendar sus derechos y acciones que tenían en el inmueble a la ciudadana OLINTA M.C., razón por la cual las mencionadas co-propietarias no tiene cualidad para ser demandadas ni tienen ningún interés para sostener este proceso, por no ser co-arrendadoras de la parte del inmueble que tiene la demandante.

  4. Que en vista de tal señalamiento, el contrato de arrendamiento no tiene ningún valor legal para las co-vendedoras ciudadanas D.J.C. y A.T.C., quienes procedieron a vender sus derechos y acciones que tenían sobre el inmueble objeto del litigio.

  5. Que el litis consorcio pasivo demandado es imperfecto en esta causa, por cuanto las co-demandadas ciudadanas D.J.C. y A.T.C., no tiene cualidad ni interés para sostener el juicio, por no haber realizado éstas ninguna clase de contrato de arrendamiento sobre la parte del inmueble que ocupa la demandante ciudadana M.O.M.O., y menos aún la compradora ciudadana B.C., en consecuencia solicitamos que dicha defensa perentoria sea declarada con lugar, por ser procedente conforme a la Ley, todo de conformidad con los artículos 147 y 361 del Código de Procedimiento Civil.

La falta de cualidad e interés opera como defensa que puede invocar el demandado en la contestación de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 361, primer aparte del Código de Procedimiento Civil, y según lo tienen establecido la Doctrina y Jurisprudencia, para que proceda tal defensa, es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, de modo que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa.

Desde el punto de vista doctrinario la falta de cualidad e interés es una institución jurídica que ha sido estudiada por valiosos juristas. En efecto, el ilustre tratadista patrio L.L., sostiene en sus ensayos jurídicos:

“La cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación.

En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; y en el segundo caso, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esa manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando correctamente un derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera".

Conforme a la casi unánime Doctrina Procesal Civil, por cualidad acción o sostenerla entre tanto, el concepto de interés es el de la garantía, provecho o utilidad que puede proporcionar la acción intentada.

Al decir de otro procesalista A.B., no se tiene acción sino cuando se tiene derecho a reclamar algo, y no hay acción si no hay interés.

En el caso bajo examen, la parte co-demandada alegó la falta de cualidad e interés para sostener el juicio por parte de la ciudadana B.C., por cuanto no realizó ningún contrato de arrendamiento sobre la parte que ocupa la demandante M.O.M.O., y a su vez las ciudadanas D.J.C. y A.T.C., no les otorgaron poder o autorización para arrendar sus derechos y acciones que tenían sobre el inmueble objeto del juicio, a la ciudadana OLINTA M.C., razón por la cual fue a quién dicha demandante le procedió a consignar los cánones de arrendamiento, tal como se demuestra del expediente de consignaciones número 6.709, llevado por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

A este respecto el autor P.C., en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil, Volumen I, señala que la acción se puede concebir como un derecho subjetivo autónomo y concreto. Este derecho, que trata de obtener una determinada providencia favorable, encuentra su satisfacción en el pronunciamiento de esta providencia, y en ella se agota y se extingue.

Pero ¿Cuáles son las circunstancias prácticas que deben verificarse a fin de que el Juez pronuncie una providencia jurisdiccional favorable a la petición del reclamante?. Para responder a esta pregunta la doctrina ha clasificado tales circunstancias bajo la denominación de condiciones de la acción o de requisitos de la acción, que con mayor exactitud todavía, pueden denominarse requisitos constitutivos, para hacer comprender que sin ellos el derecho de acción (entendido como derecho a la providencia favorable) no nace, y que los mismos deben, por consiguiente, ser considerados como los extremos necesarios y suficientes para determinar, en concreto, el nacimiento del derecho de acción. A fin de que el órgano judicial pueda acoger la demanda del reclamante, y con ello satisfacer el derecho de acción que éste ejercita, es preciso que ese órgano se convenza de que tal derecho existe concretamente; y para convencerse de ello es necesario que verifique la existencia en concreto de estos requisitos constitutivos de la acción; existencia que constituye lo que nuestra ley llama el mérito de la demanda, que el Juez debe examinar para valorar su fundamento y para establecer, por consiguiente, si la misma merece ser acogida.

Acota Calamandrei que los requisitos de la acción son tres:

  1. un cierto hecho específico jurídico, o sea una cierta relación entre un hecho y una norma;

  2. la legitimación; y

  3. el interés procesal.

Respecto a la legitimación para obrar o contradecir, el autor Calamandrei expresa que a fin de que el Juez pueda tomar las providencias correspondientes a aquella relación entre un hecho específico concreto y la norma jurídica, no basta que tal relación exista objetivamente, sino que es necesario además que la demanda le sea presentada por quien se encuentre frente a aquel hecho específico en la posición subjetiva que se llama precisamente legitimación para obrar; y que, de otra parte, la demanda sea propuesta por el actor contra un adversario que se encuentre, en cuanto a aquel mismo hecho específico, en la posición subjetiva recíproca que se llama legitimación para contradecir.

En torno a este aspecto el autor citado expresa igualmente lo siguiente:

Se ha dicho, en general, que los órganos jurisdiccionales no proveen si no son estimulados por un sujeto agente (nemo iudex sine actore), pero aquí al hablar de los requisitos de la acción entendida como derecho a obtener una providencia jurisdiccional favorable, se dice algo más: esto es, que a fin de que el juez provea en sentido favorable al solicitante, no basta que la demanda le sea propuesta por una persona cualquiera, sino que es necesario que le sea presentada precisamente por aquella persona que la ley considera como particularmente idónea para estimular en aquel caso concreto la función jurisdiccional

….“Se podría abstractamente imaginar una sociedad ideal en la que el sentido de la legalidad estuviera de tal manera desarrollado en todos los ciudadanos, que hiciera que cada uno de ellos, independientemente de su beneficio individual, sintiese como un interés propio, el general mantenimiento del orden jurídico; de suerte que estuviera consentido a cada uno de los ciudadanos, apenas tuviese conocimiento de una infracción cualquiera del orden jurídico, aun cuando ésta no le afectase personalmente, llevarla, sin más, a conocimiento del juez y obtener las providencias idóneas para restaurar, en el caso concreto el derecho violado”.

En un ordenamiento semejante en el que el poder de estimular el ejercicio de la jurisdicción estuviera consentido a todos los ciudadanos en la misma medida, el concepto de legitimación no tendría ya ningún significado práctico, por estar todos los ciudadanos igualmente calificados para pedir las providencias jurisdiccionales relativas a cualquier hecho específico concreto (aun cuando no estuviesen en modo alguno personalmente interesados en el mismo). La legitimación para obrar cesaría de estar considerada como un requisito particular de la acción y se confundiría con la capacidad procesal

.

Pero éste no es el sistema actual en el que el juez, para aceptar la demanda, no puede contentarse con adquirir la certeza de la existencia objetiva real de una relación concreta entre el hecho específico afirmado y la norma jurídica invocada, sino que debe, además, exigir que la persona que pide la providencia y aquella respecto de la cual se pide, se encuentren respecto de aquel hecho específico, en una tal situación individual que les haga aparecer como especialmente calificados para afirmar y para contradecir respecto de la materia

.

Finalmente, el citado autor concluye en que los tres requisitos constitutivos de la acción que se mencionaron supra, “….deben concurrir a fin de que pueda considerarse nacida la acción entendida en sentido concreto, como derecho a la providencia favorable: la falta de uno solo de ellos determinaría igualmente el rechazo del mérito de la demanda…”.

Por su parte el autor LIEBMAN, considera que el interés para accionar es el elemento material del derecho de acción y consiste en el interés para obtener la providencia solicitada.

El interés para accionar es por eso un interés procesal, secundario e instrumental, respecto del interés sustancial primario, y tiene por objeto la providencia que se pide al magistrado, como medio para obtener la satisfacción del interés primario, que ha quedado lesionado por el comportamiento de la contraparte, o más genéricamente por la situación de hecho objetivamente existente

…”El interés para accionar surge de la necesidad de obtener del proceso la protección del interés sustancial; presupone por eso la lesión de este interés y la idoneidad de la providencia demandada para protegerlo y satisfacerlo”.

Por otra parte, la legitimación para accionar o legitimatio ad causam es la titularidad activa o pasiva de la acción. El problema, según el autor Liebman, de la legitimación consiste en individualizar la persona a la cual corresponde el interés para accionar y la persona frente a la cual el mismo corresponde.

Asimismo, el autor L.L., al cual hemos hecho referencia anteriormente, también en su obra Estudios de Derecho Procesal Civil, al tratar acerca de la falta de cualidad establece lo siguiente:

Si, como se ha visto, la cualidad consiste en una relación de identidad lógica entre el actor concreto y la persona a quién la ley concede la acción (actor genérico), lógico es aceptar que es preciso que exista abstractamente un interés jurídico, a cuya defensa sirve la acción. Pueden encontrarse casos, como el de las obligaciones naturales, en los cuales exista un derecho subjetivo sin acción, pero son casos excepcionales y aislados.

El fenómeno se resuelve, pues, en la falta absoluta o limitada de la acción por la falta absoluta o limitada de un interés jurídico. Puede decirse, que donde no hay interés jurídico, no hay acción, y donde no hay acción, no hay cualidad. Tal es el orden lógico de nuestra vida jurídica. La noción de cualidad viene en el orden lógico de las representaciones mentales, después de la del interés. Este es un prius con respecto a la cualidad, que es un posterius

.

Con base a todos los hechos narrados y los criterios doctrinarios y jurisprudenciales antes señalados, es por lo que el Tribunal debe concluir necesariamente, en lo siguiente:

A.- De la simple lectura del expediente en el cual se produce el presente fallo, la ciudadana B.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.473.105, si tiene cualidad e interés para sostener el presente juicio, ya que la misma fue demandada en su condición de compradora del inmueble, por lo que mal pueden sus apoderados alegar tal defensa de fondo a favor de su poderista y menos alegar a favor de su poderdante que las ciudadanas D.J.C. y A.T.C., no les otorgaron poder o autorización para arrendar sus derechos y acciones que tenían sobre el inmueble objeto del juicio, a la ciudadana OLINTA M.C., toda vez que tal alegato como defensa de fondo le correspondía hacerlo a los apoderados de las mencionadas ciudadanas D.J.C. y A.T.C., no obstante, este Tribunal, de seguidas, formula los criterios que existen sobre el arrendamiento de la cosa ajena.

B.- DEL ARRENDAMIENTO DE LA COSA AJENA: Para proceder a decidir este juzgador primeramente desea realizar algunas consideraciones sobre lo planteado en este juicio. El contrato de arrendamiento conocido también como contrato de locación, a este respecto el doctor G.C., en su diccionario jurídico Universitario, específicamente en la página 240 señala lo siguiente:

Cuando una parte se obliga a conceder el uso o goce de una cosa… omissis… y la otra a pagar por este uso o goce… un precio determinado en dinero. El que paga el precio se llama en el Código Civil “locatio”, “arrendatario” o “inquilino” y el que lo recibe “locador” o “arrendador”.

El Código Civil venezolano en su artículo 1.579, define la figura del arrendamiento como, un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que está se obliga a pagar

. La doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral oneroso y de administración, puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no pueden llevarse a cabo, no se debe el alquiler (Jesús Mogollón Castillo:“ Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inquilina ríos” Editorial Jurídicas Rincón Barquisimeto- Venezuela. Año 2.001.pp. 5).

Sobre la falta de cualidad alegada por la parte demandada basada en que la arrendadora no es propietario del inmueble, el Tribunal estima importante citar textualmente el comentario efectuado por el Dr. J.L.A.G., en su libro “CONTRATOS Y GARANTÍAS Derecho Civil IV”, en el cual expresa:

…I.- La legitimación no se requiere al mismo título cuando se trata de vender y arrendar, ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato (…) III.- Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario o arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de LAURENT, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento solo crea obligaciones entre las partes. (…) 1º.)Los efectos del arrendamiento de la cosa ajena entre las partes son los siguientes: A.- Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios correspondientes. B.- Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arrendatario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación. C.- Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Sin embargo hubiera sido preferible dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de la cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mientras no ocurre la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento. 2º.- El arrendamiento de la cosa ajena es “res inter alios acta” para el titular verdadero del derecho real correspondiente, de modo que nada la impide desposeer al arrendatario.

Observa este sentenciador, que el actor fundamenta su acción en el contenido del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conjuntamente con el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Sustantivo Civil, es decir, la falta de pago de los cánones de arrendamiento; como consecuencia de ello demanda la resolución del contrato, para incoar dicha acción, no es necesario que el actor impretermitiblemente sea el propietario del bien inmueble objeto del litigio; ya que doctrina nacional generalmente admite válidamente el arrendamiento de la cosa ajena ya que el contrato de esta especie no produce efectos reales sino personales. Por lo tanto puede arrendar, tanto el propietario como el enfiteuta, el usufructuario, el propio arrendatario y hasta el no propietario, pues, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena, porque mientras que la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes contratantes. De manera que la facultad de arrendar puede ser ejercida por un tercero e incluso por autorización verbal lo que implica que para ejercer la presente demanda el actor no necesitaba autorización expresa del propietario del inmueble en virtud que no se discute la propiedad, pues la ley que rige la materia establece como legitimado para ejercer la acción al arrendador. Por lo tanto quien sentencia, considerando que en el caso sub judice el contrato de arrendamiento que une a las partes no es nulo ni anulable, porque como se expresó se estaría, eventualmente, ante un caso de arrendamiento de cosa ajena que es válido y surte sus efectos entre las partes de conformidad con el artículo 1.166 del Código Civil y la titularidad del inmueble no es materia que corresponda establecerse en un juicio de esta naturaleza, y tomando en cuenta que la cualidad de propietario no es indispensable para celebrar un contrato de arrendamiento, porque no lo exige así la ley y el principio general de que lo que no está prohibido está permitido, da cabida incluso al arrendamiento de la cosa ajena. La alegada falta de cualidad resulta infundada.

En ese mismo orden de ideas, la parte co-demandada B.C., señaló que las ciudadanas D.J.C. y A.T.C., no les otorgaron poder o autorización para arrendar sus derechos y acciones que tenían sobre el inmueble objeto del juicio, a la ciudadana OLINTA M.C.. Ante la primera cuestión, debemos asentar que en el caso especial de los contratos de arrendamiento, no es necesario para su validez, que el arrendador ostente la condición de propietario del inmueble; así las cosas, el contrato de arrendamiento, como todos los demás contratos, está sujeto a las reglas generales para contratar, las cuales se encuentran establecidas en los artículos 1.143, al 1.145, del Código Civil, que a la letra establecen:

Artículo 1.143. “Pueden contratar todas las personas que no estuvieren declaradas incapaces por la Ley”

Artículo 1.144. “Son incapaces para contratar en los casos expresados por la Ley, los menores, los entredichos, los inhabilitados y cualquiera otra persona a quien la ley le niega la facultad de celebrar determinados contratos…” (Omissis)

Artículo 1.145, “La persona capaz de obligarse no puede oponer la incapacidad del menor, del entredicho ni del inhabilitado con quien ha contratado”.

Se infiere del contenido de las normas transcritas que, toda persona que no esté declarada incapaz por la Ley puede contratar, esto es, cualquier persona que no sea menor de edad, o este declarada legalmente entredicha o inhabilitada. A este respecto, los autores G.G.Q. y Gilberto y A.G.R., en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, págs. 503 y 504, apuntan que, nuestra legislación no autoriza ni prohíbe el arrendamiento de la cosa ajena, en este mismo orden, señalan que, “se comprende prima facies que la relación jurídica está constituida por el arrendador y el arrendatario, sin importar –aparentemente- que aquél tenga o no la cualidad de dueño del inmueble arrendado, puesto que la norma inquilinaría no hace distinción al respecto…omissis… En la doctrina nacional encontramos que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato y si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario, ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. De tal manera, que es el argumento utilizado como defensa de fondo por la compradora ciudadana B.C., al alegar que las co-propietarias vendedoras ciudadanas D.J.C. y A.T.C., no habían autorizado ni otorgado poder para que la ciudadana OLINTA M.C., para celebrar el contrato de arrendamiento con la arrendataria demandante, carece de fundamento legal ya que la ley no prohíbe el arrendamiento de la cosa ajena como antes se señaló, menos aún procede dicho alegato toda vez que dicho contrato fue otorgado por una de las propietarias del inmueble vendido.

Se concluye entonces, que si bien resulta factible que una persona de en arrendamiento un inmueble ajeno, con mayor razón puede dar en arrendamiento un inmueble por un arrendador co-propietario por vía hereditaria, existiendo otros propietarios co-herederos, por esa misma vía junto con la arrendadora.

Por todas las razones anteriormente expresadas, este Tribunal declara sin lugar la defensa de fondo alegada en este punto previo sobre la falta de cualidad e interés de la parte co-demandada ciudadana B.C., para sostener el presente juicio, toda vez que fue demandada como compradora del inmueble objeto del litigio, y por carecer de validez jurídica el hecho de que las ciudadanas D.J.C. y A.T.C., no les otorgaron poder o autorización a la ciudadana OLINTA M.C., para arrendar sus derechos y acciones que tenían sobre el inmueble objeto de la venta, toda vez que como antes se explicó, resulta factible que una persona de en arrendamiento un inmueble ajeno, con mayor razón puede dar en arrendamiento un inmueble un arrendador co-propietario por vía hereditaria, existiendo otros propietarios co-herederos, por esa misma vía junto con el arrendador. Y así debe decidirse.

TERCERA: CON RELACIÓN AL SEGUNDO PUNTO PREVIO:

Los abogados en ejercicio A.D.J.M.V. y J.F.A.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la co-demandada ciudadana B.C., en el escrito de contestación a la demanda rechazaron la estimación de la demanda, de acuerdo a los fundamentos y alegatos legales que se han realizado y por considerar que la misma es exagerada y no se adapta a los requerimientos de la acción propuesta. Sobre este punto previo el Tribunal hace las siguientes consideraciones:

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia reciente de fecha 10 de marzo de 2.008, contenida en el expediente número 2007-000708, con ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., al referirse a la impugnación de la cuantía, expresó lo siguiente:

En este sentido establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente

.

Así las cosas en relación a la estimación de la demanda se plantean varios supuestos a saber: a) si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta quedando por consiguiente sin estimación la demanda; b) si el demandado no rechaza la estimación del actor será definitiva en el juicio; c) Si el demandado la contradice pura y simplemente la estimación, sin especificar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía, alegato que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor.” (Lo destacado y subrayado fue efectuado por el Tribunal).

A los fines de determinar la impugnación de la cuantía realizada por la parte demandada, el Tribunal transcribe el contenido del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que es del tenor siguiente:

Artículo 38. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…

Sobre este particular ya se había referido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia publicada en fecha 08 de agosto de 2.006, en la cual señaló:

…Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, ya sea por considerarla exigua o exagerad [sic], esta Sala en decisión de fecha 15 de noviembre de 2.004, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, estableció lo siguiente:

…se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…

Se desprende entonces, del criterio jurisprudencial transcrito, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, sin lo cual, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar.

En razón a lo antes expuesto, considera este juzgador, que la co-demandada B.C., impugnó en forma pura y simple la estimación de la cuantía realizada por la parte actora, toda vez, que el mismo se limitó a contradecir la cuantía de la demanda pero no alegó un hecho nuevo, es decir, no señaló cuál a su juicio era la cuantía o estimación definitiva, en tal sentido, tal impugnación se tiene como no propuesta, en consecuencia, la estimación hecha por la parte actora en su escrito libelar se declara firme por la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo).

Por las razones antes indicadas, el mencionado punto previo, no debe prosperar. Así debe decidirse.

CUARTA

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

La parte accionante promovió las siguientes pruebas:

  1. Valor y mérito jurídico de la confesión ficta en que incurrió la ciudadana A.T.C., al no dar contestación a la demanda ni promover prueba que le favoreciera, esto de conformidad con lo dispuesto en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 362 eiusdem.

    Este Tribunal observa en el caso de marras, que la co-demandada ciudadana A.T.C., en su condición de co-vendedora del inmueble objeto del juicio, no contestó la demanda.

    Para proveer sobre dicha prueba de confesión, el juzgador indica que considera necesario hacer un análisis de la figura del litisconsorcio necesario, de acuerdo con lo previsto en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto juzga que es de esa especie el litisconsorcio pasivo que actuó en este juicio.

    A tal efecto este Tribunal observa:

    “Artículo 146. Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes:

  2. Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa;

  3. Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título;

  4. En los casos 1º, 2º y 3º del artículo 52.

    Asimismo, el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

    Artículo 148. Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo.

    Al encontrarse en esta situación de un estado de comunidad jurídica por ser heredero del causante están unidos por una relación sustancial o estado jurídico único, de tal forma que las modificaciones que se causen en esa relación o estado jurídico, para que tenga eficacia deben operar frente a todo sus integrantes, es decir, que si la pretensión es declarada sin lugar, en virtud a una de las defensas alegadas y expuesta por uno de los codemandados litisconsortes, ésta es eficaz para todos sus integrantes de esa relación jurídica procesal.

    La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 21 de julio de 2.009, contenida en el expediente número AA20-C-2009-000087, con ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., expresó lo siguiente:

    “De igual forma en conformidad con lo estatuido en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil que dispone:

    Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo.

    Se observa, que los efectos de los actos procesales realizados en el caso del litisconsorcio necesario, y el beneficio que reciben los litisconsortes forzosos en caso de contumacia, aprovecha la diligencia de los otros co-litigantes, y por ende al haberse citado a los co-demandados, dicho acto aprovecha a todos los co-demandantes, abriéndose un solo lapso procesal para todos los sujetos procesales, ya sean demandantes o demandados.

    Dado que conforme al principio de legalidad de las formas procesales, así como la norma programática destinado a conocer la conducta del Juez, entendiéndose que la estructura del proceso así como su secuencia y desarrollo están preestablecidas en la ley, por lo que no es valedero por las partes o por el propio Juez subvertir, alterar o cambiar, las condiciones en relación a su trámite, modo, tiempo y lugar en el cual deben practicarse los mismos, a sabiendas de que las formas procesales no han sido establecidas en forma caprichosa por el Legislador, sino que una de sus finalidades primordiales es la de garantizar el derecho a la defensa.

    En este orden de ideas, la Sala reitera que uno de los principios rectores en materia adjetiva es el de la preclusividad de los lapsos procesales, según el cual, el proceso está dividido por distintas etapas que se desarrollan en forma sucesiva, las cuales se cierran para continuar fatalmente hasta la actuación final, sin posibilidad de reabrir alguna de ellas ni realizar actos que correspondan a fases procesales ya extinguidas y consumadas.

    Al efecto esta Sala en sentencia Nº RC-109 de fecha 25 de febrero de 2004, expediente Nº 2002-600, en el juicio incoado por G.M.E. y otro contra E.T.d.P. y otro, dispuso lo siguiente:

    ...Retomando el asunto a decidir, aprecia la Sala que el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil denunciado, obliga a los jueces a garantizar el derecho a la defensa, manteniendo a las partes en igualdad de condiciones sin preferencias ni desigualdades.

    Por otra parte es importante destacar que el proceso deviene en una sucesión de actos, los cuales deben cumplirse de conformidad y en las oportunidades en que están señalados en las disposiciones adjetivas que regulan los diferentes procedimientos en el ordenamiento legal vigente y cuyo garante es el juez en su condición de director del proceso. Existen actos dentro del proceso destinados a brindar la posibilidad a los litigantes de esgrimir sus defensas, pero ello no puede interpretarse de manera amplia, en el sentido de que en cualquier momento del iter procesal puedan formularse a voluntad alegaciones y defensas, pues precisamente en protección de la seguridad jurídica que garantiza la tutela judicial efectiva, y del mantenimiento de la igualdad de condición a las partes. Cada actuación procesal debe ser destinada a lo que para ella prescribe el orden procesal, pues de permitir la subversión de esos lapsos y oportunidades daría lugar a tal confusión que perjudicaría tanto a los interesados en la resolución del conflicto, como a la administración de justicia la cual se retrasaría quizás de manera indefinida, infringiendo de esta manera, los principios de orden constitucional contenidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que ordenan al Estado, como administrador de la función jurisdiccional, a dispensarla de forma expedita…

    De tal manera que llegada la oportunidad para contestar la demanda la co-demandada A.T.C., no la efectuó ni por si ni por intermedio de abogado, por lo cual, se aplica el artículo 148 del Código Adjetivo Civil, relativo al régimen procesal del litis consorcio uniforme a través del cual, se extienden los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los Litisconsortes Contumaces; en dicha oportunidad el co-accionado rechazó y negó en todos y en cada uno de sus puntos las afirmaciones fácticas contenidas en el escrito libelar y vertidas por la parte actora. Siendo ello así, el Tribunal niega la presunta confesión ficta.

  5. Valor y mérito jurídico de las siguientes pruebas:

    1. Confesión de las ciudadanas D.J.C. y OLINTA M.C., vendedoras del inmueble en cuestión, quienes en sus respectivos escritos de contestación a la demanda, reconocieron el carácter de arrendataria de la demandante, al no haberla desconocido como tal, confesión ésta en la que igualmente incurrió la co-demandada A.T.C., al no haber dado contestación a la demanda, en tal sentido quedó desechada la excepción o defensa perentoria alegada por la parte co-demandada B.C..

    2. Confesión de las partes demandadas, al admitir el estado de solvencia en que se encuentra la parte accionante en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento, al no haber contradicho en sus escritos de contestación tal hecho.

    Los abogados en ejercicio A.D.J.M.V. y J.F.A.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana B.C., mediante escrito que consta del folio 673 al 681, en cuanto a la supuesta confesión ficta de las co-demandadas OLINTA M.C. y D.J.C., afirmaron que la co-demandada OLINTA M.C., dio contestación a la demanda y promovió y evacuó pruebas por medio de su apoderada judicial Dra. L.R., y en relación a la co-demandada D.J.C., el defensor judicial ad lítem dio también contestación a la demanda en su oportunidad legal, por lo cual lo establecido por la demandante no se ajusta a la verdad ni a los hechos. El Tribunal, en cuanto a esta última afirmación, señala que una vez incorporadas las partes al proceso y contestar la demanda, la contestación del defensor ad litem carece de asidero jurídico.

    En cuanto a la presunta confesión ficta alegada por la parte actora y que se desprende del contenido de las contestaciones de la demanda, antes indicadas, el Tribunal observa lo siguiente:

    En decisión de fecha 2 de octubre de 2.003, de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, contenida en el expediente número AA60-S-2003-000166, con ponencia del Magistrado Dr. J.R.P., se estableció:

    “Tiene establecido esta Sala que las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de la demanda y contestación, no tienen carácter o naturaleza de “pruebas”, aún cuando, ciertamente, precisan los términos en que las partes han dejado planteada la litis, y en ese sentido, delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente a aquellos cuya demostración no será necesario aportar”.

    De igual manera, con relación al libelo de la demanda, que puede igualmente aplicarse a la contestación a la demanda, este Tribunal comparte el criterio sostenido por la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia en reiterados fallos, que establece que el mismo no constituye un medio probatorio. En efecto en sentencia de fecha 16 de noviembre de 2.000, número 474, la dicha Sala dejó sentado lo siguiente:

    (omissis)...el libelo de demanda no es una prueba, sino la actuación de la parte que contiene la pretensión. En dicho escrito no puede haber confesión, pues no existe el animo [sic] de aceptar un hecho dañoso sino de exponer la pretensión; en consecuencia, si el Juez se aparta de los términos de dicha pretensión, omitiendo una alegación que la otra parte considera favorable a sus intereses, cometería vicio de incongruencia, no silencio de prueba. Omissis

    (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2702, página 589).

    Asimismo, en decisión dictada en fecha 28 de noviembre de 2.000, que si bien se refiere al libelo de la demanda, también le es aplicable a la contestación de la demanda, en la que la Sala ratifica el criterio in comento al establecer:

    (omissis)...en cuanto a la alegación del formalizante, de que se ha debido hacer un estudio comparativo entre el libelo de demanda y su reforma, y que al no haberse realizado se incurrió en silencio de prueba, sino que cualquier omisión de examen constituye vicio de incongruencia.

    Sin embargo, en el caso bajo decisión no existe tal error, pues el libelo reformado es sustituido por el nuevo libelo, en virtud de la reforma y no puede constituir fundamento para ningún pronunciamiento, favorable o desfavorable al demandante...

    (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2718, página 628).

    Por lo tanto, los escritos de contestación de la demanda, no constituye prueba alguna ni tampoco de la contestación se puede alegar una confesión ficta, ya que tal escrito contiene pretensiones procesales y lo único que puede derivarse de la contestación de la demanda son las defensas de fondo, los argumentos defensorios, los hechos alegados y los hechos admitidos.

    c) Valor y mérito jurídico de la confesión en que incurrió la parte demandada B.C., al promover el documento de venta protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de octubre de 2.007, anotado bajo el número 48, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre del referido año, por cuanto el mismo es un documento público que hace plena fe, así entre las partes como con respecto de terceros, es decir, surte del debido efecto erga omnes, y del mismo se demuestra como real y ciertamente se materializó la venta.

    Se infiere del folio 408 al 409, original de documento público protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de octubre de 2.007, anotado bajo el número 48, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre del referido año, mediante el cual las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana B.C., un inmueble de su propiedad consistente en una casa de vivienda unifamiliar ubicada en la Avenida 2 O.L., con calle 19, jurisdicción de la Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, construida con piso de cemento pulido, paredes de bloque frisadas y platabanda, cuyas dependencias son las siguientes: ocho (8) dormitorios, tres (3) baños, una (1) sala, una (1) cocina y dos (2) patios internos, y sus linderos específicos son: FRENTE: La Calle 19 Cerrada; COSTADO DERECHO: Con Avenida 2 Lora; COSTADO IZQUIERDO Y FONDO: Con casa y garaje que son o fueron de E.M.S. [sic], de nomenclatura municipal número 18-80. Dicho inmueble les pertenecía a las vendedoras por herencia dejada por la causante M.P.C.H.. El precio de a [sic] venta fue por la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo).

    Se desprende del contenido del referido documento público que se vendió un inmueble consistente en una casa de vivienda unifamiliar. Del contenido del documento público se puede constatar que no se desprende confesión alguna a que se contrae el artículo 1.401 del Código Civil.

    Al mencionado documento público, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

    d) Valor y mérito jurídico de los recibos de pago de canon de arrendamiento del bien inmueble objeto de litigio, y del cual es arrendataria la demandante, correspondiente a los meses transcurridos desde marzo 2.003 a marzo 2.007, ambos inclusive, los cuales rielan del folio 11 al 58, y los mismos no fueron impugnados ni desconocidos por la parte demandada, y el objeto de esta prueba es demostrar el carácter de arrendataria de la accionante sobre el inmueble objeto del juicio, así como su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, cumpliendo así cabalmente con los requisitos exigidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para ser acreedor del derecho de preferencia ofertiva y, consecuentemente, para exigir el retracto legal arrendaticio.

    Consta del folio 11 al 58, recibos mediante los cuales la ciudadana OLINTA M. CASTILLO, titular de la cédula de identidad número 666.353, recibió de la ciudadana M.O.M.O., correspondiente a los meses transcurridos desde marzo 2.003 a marzo 2.007, ambos inclusive, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 300,oo), por concepto de alquiler de la casa situada en la Avenida 2 Lora con Calle 19 del Estado Mérida.

    Este operador de justicia a los mencionados documentos privados por cuanto no fueron impugnados por la parte demandada, en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil, en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, es por lo que se dan por reconocidos dichos documentos privados, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

    e) Valor y mérito jurídico de las constancias de consignaciones arrendaticias, que ha efectuado la parte demandante en su carácter de arrendataria del bien inmueble del litigio, correspondientes a los meses transcurridos desde abril 2.007 a enero 2.010, los cuales consignó en 33 folios, y el objeto de esta prueba es demostrar el carácter de arrendataria de la accionante sobre el inmueble objeto del juicio, así como su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, cumpliendo así cabalmente con los requisitos exigidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para ser acreedor del derecho de preferencia ofertiva y, consecuentemente, para exigir el retracto legal arrendaticio.

    Este Tribunal observa que riela del folio 628 al 660, constancias de consignaciones de canon de arrendamientos expedidas en el expediente número 6709, efectuadas por la ciudadana M.O.M.O., a favor de la ciudadana OLINTA M.C., por ante los Juzgados Segundo y Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por concepto del canon de arrendamiento del inmueble ubicado en la Avenida 2 Arzo.L., esquina de la Calle 19, casa número 18-80, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, correspondientes del mes de abril 2.007 al mes de enero de 2.010; a los cuales este Tribunal les asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

    f) Valor y mérito jurídico del improcedente documento privado a través del cual se le pretendió dar en ofrecimiento en venta el inmueble objeto del juicio a la parte accionante, de fecha 9 de agosto de 2.004, documento éste consignado por la parte actora junto con el libelo de demanda y que obra al folio 59 de las actas procesales, que no fuera impugnado ni desconocido por la parte demandada, e igualmente promovido por ésta última.

    El artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que consagra que a los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender, y en dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Siendo ello así, el objeto de esta prueba es demostrar que dicho documento no llena los requisitos exigidos en el artículo antes indicado, por cuanto es un documento privado y la norma in comento exige que tal ofrecimiento sea autenticado, es decir, notariado.

    El documento privado de fecha 9 de agosto de 2.004, mediante el cual se le ofreció en venta el inmueble a la arrendataria demandante M.O.M.O., por parte de la ciudadana OLINTA M.C., en su condición de co-heredera y co-propietaria del inmueble, carece de validez, ya que la notificación de la venta para adquirirlo preferencialmente la arrendadora, no se puede efectuar mediante documento privado sino a través de un documento auténtico, ya que en todo caso debió el vendedor hacer nuevo ofrecimiento a la parte demandante, todo esto en firme acatamiento de lo establecido en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual es evidente la violación del derecho que le asiste a la accionante, por lo que la acción incoada es totalmente procedente en derecho. Por la razón antes indicada, tal documento privado a los fines señalados en el referido dispositivo legal, no le asigna ningún tipo de valor probatorio al señalado documento privado, por ser contrario a la Ley.

    g) Valor y mérito jurídico de la copia certificada del documento de compra venta del inmueble objeto del juicio, y del cual es arrendataria la demandante, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de octubre de 2.007, anotado bajo el número 48, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre del referido año, el cual se encuentra agregados del folio 122 al 125, ambos inclusive.

    Al mencionado documento público, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

    QUINTA: PRUEBAS DE LA PARTE CO-DEMANDADA CIUDADANA B.C.:

    La señalada co-demandada promovió las siguientes pruebas mediante escrito de fecha 19 de enero de 2.010:

    1) Valor y mérito jurídico del documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el número 102, Protocolo Primero, de fecha 16 de mayo de 1.949, a los fines de demostrar que las co-demandadas ciudadanas D.J.C., A.T.C. y OLINTA M.C., eran co-herederas de la ciudadana M.P.C.H., quien falleció ab-intestato el 24 de marzo de 1.972, y al morir ésta fue traspasada la propiedad del inmueble a sus hijas, según planilla sucesoral número 368, de fecha 29 de agosto de 1.972, el cual consta al folio 407.

    Al mencionado documento público, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

    2) Valor y mérito jurídico del documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, inserto bajo el número 48 del Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 16 de octubre de 2.007, referido a la compra del inmueble en forma global, realizada por la ciudadana B.C., a las co-herederas y co-propietarias D.J.C., A.T.C. y OLINTA M.C., el cual consta agregado a los folios 408 al 409.

    Riela del folio 408 al 409, original documento público protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de octubre de 2.007, anotado bajo el número 48, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre del referido año, mediante el cual las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana B.C., un inmueble de su propiedad consistente en una casa de vivienda unifamiliar ubicada en la Avenida 2 O.L., con calle 19, jurisdicción de la Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, construida con piso de cemento pulido, paredes de bloque frisadas y platabanda, cuyas dependencias son las siguientes: ocho (8) dormitorios, tres (3) baños, una (1) sala, una (1) cocina y dos (2) patios internos, y sus linderos específicos son: FRENTE: La Calle 19 Cerrada; COSTADO DERECHO: Con Avenida 2 Lora; COSTADO IZQUIERDO Y FONDO: Con casa y garaje que son o fueron de E.M.S. [sic], de nomenclatura municipal número 18-80. Dicho inmueble les pertenecía a las vendedoras por herencia dejada por la causante M.P.C.H.. El precio de a venta fue por la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo).

    Al mencionado documento público, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, pero el Tribunal aclara que en cuanto al aditamento de la prueba de que es una venta global, la venta global como tal fue negada, más adelante, en la parte signada como “NOVENA” en la motiva de este fallo.

    3) Valor y mérito jurídico del documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 44, Tomo 46, de fecha 26 de marzo de 2.007 y posteriormente notariado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, bajo el número 78, Tomo 45, de fecha 7 de mayo de 2.007, demostrándose con el mismo que existió previamente una opción de compra venta del inmueble firmado por las co-herederas y co-propietarias D.J.C., A.T.C. y OLINTA M.C., por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 225.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,oo). Dicho documento se encuentra inserto del folio 410 al 413.

    Este Tribunal observa del folio 410 al 414, documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 26 de marzo de 2.007, bajo el número 44, Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina notarial, y posteriormente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, en fecha 7 de mayo de 2.007, bajo el número 78, Tomo 45 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaría, en virtud del cual las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., en su condición de vendedoras celebraron contrato de opción de compra con la ciudadana B.C., en su carácter de compradora, estableciéndose en dicho documento, en primer lugar, que las vendedoras, otorgaron libremente a favor de la compradora una opción de compra venta sobre un inmueble ubicado en jurisdicción de la Parroquia El S.M.L.d.E.M., consistente en una casa, signada con el número 18-80, ubicada en la Avenida 2 O.L. con Calle 19 de la ciudad de Mérida; y comprendida dentro de los siguientes linderos: POR EL FRENTE: Con Avenida 2 Lora; COSTADO IZQUIERDO: La Calle 19 Cerrada; COSTADO DERECHO Y FONDO: Con casa y garaje que son o fueron de E.M.S.. Dicho inmueble les pertenecía a las vendedoras por haberlo adquirido por herencia de su legítima madre la causante M.P.C.H.; en segundo lugar, que el precio convenido entre las partes era la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 225.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,oo), los cuales cancelaría la compradora, en dicho acto, es decir, en la protocolización de dicho documento en la ciudad de Mérida, la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,oo), y el resto, es decir, la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 175.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 175.000,oo), los cancelaría la compradora a las vendedoras al protocolizar el documento ante el Registro Subalterno; en tercer lugar, el plazo convenido para dicha opción de compra era por el término de cinco (5) meses, a partir de la protocolización de éste documento por ante una Notaría de la ciudad de Mérida; en cuarto lugar, las vendedoras se comprometieron a mantener vigente el precio convenido hasta la fecha convenida y no realizarían ningún acto de disposición sobre el inmueble dado en opción de compra venta; y, en quinto lugar, ambas partes convinieron que si por cualquier causa se rescindía de la referida opción de compra venta, la parte que diera lugar a ello pagaría a la otra parte la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,oo), por daños y perjuicios causados.

    Al mencionado documento autenticado, de opción de compra venta, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, sobre esta prueba, el Tribunal aclara que se trata de un documento autenticado y que como tal, sólo tiene valor entre las partes contratantes, vale decir, entre las opcionantes y la opcionada, por lo tanto no tiene ningún efecto sobre la arrendataria ni sobre ningún otro tercero. De igual manera observa el Tribunal, que tal documento está en abierta contradicción con el documento público que tiene efectos sobre terceros, entre ellos la arrendataria, sobre la venta del referido inmueble a que se refiere el documento autenticado, ya que presentan precios distintos con relación a la venta del inmueble.

    4) Valor y mérito jurídico del documento autenticado en diferentes Oficinas Notariales: 1) Notaría Pública Tercera de Mérida, de fecha 30 de diciembre de 2.008, inserto bajo el número 34, Tomo 104 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; 2) Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 4 de febrero de 2.009, anotado bajo el número 19, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina; y, 3) Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, de fecha 24 de marzo de 2.009, inserto bajo el número 64, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; en virtud del cual se demuestra que la ciudadana B.C., canceló el precio de venta del inmueble a las co-herederas y co-propietarias D.J.C., A.T.C. y OLINTA M.C., el cual riela del folio 415 al 419.

    Al mencionado documento autenticado por ante diferentes Notarías, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, sobre esta prueba, el Tribunal aclara que se trata de un documento autenticado en fechas 30 de diciembre de 2.008, 4 de febrero de 2.009 y 24 de marzo de 2.009, y que como tal sólo tiene valor entre las partes contratantes, vale decir, entre las opcionantes y la opcionada, por lo tanto no tiene ningún efecto sobre la arrendataria ni sobre ningún otro tercero. De igual manera observa el Tribunal, que tal documento está en abierta contradicción con el documento público que tiene efectos sobre terceros, entre ellos la arrendataria, sobre la venta del referido inmueble a que se refiere el documento autenticado y que el mismo, fue redactado y autenticado con posterioridad a la admisión de la demanda, e igualmente con fecha posterior a la primera citación personal practicada a la ciudadana B.C., la cual fue llevada a cabo en fecha 18 de marzo de 2.008 (ver folio 137 y 138) con lo que quedó en evidencia que el mencionado documento fue elaborado por las co-demandadas no sólo ya teniendo conocimiento de la acción incoada, y por supuesto con fecha posterior a la compra por ella realizada en fecha 16 de octubre de 2.007.

    5) Valor y mérito jurídico de cheques de gerencia, cheques personales y constancias emitidas por diferentes bancos, mediante las cuales se evidencia la forma como fue pagado el precio del inmueble objeto de la demanda, por la ciudadana B.C., a favor de las co-herederas y co-propietarias D.J.C., A.T.C. y OLINTA M.C., todo lo cual consta del folio 422 al 428.

    Obran a los folios 422 y 423, constancias de emisión de dos (2) cheques de gerencia emitidos por el Banco Banfoandes, de la cuenta cliente número 0007-0040-11-000045031, signados con los números 00004500 y 00004501, el primero, a favor de la ciudadana A.T.C., por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 74.000,oo), y, el segundo, a favor de la ciudadana OLINTA M.C., por la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 18.000,oo), ambos cheques cobrados por la ciudadana B.C..

    Del folio 424 al 425, rielan constancias emitidas por el Gerente de la Sucursal M.C.d.B.B., de fechas 9 y 15 de septiembre de 2.008, mediante las cuales se hizo constar, en primer lugar, que en fecha 4 de mayo de 2.007, la señora CONTRERAS BLANCA, titular de la cédula de identidad número 9.473.105, solicitó por dicha sucursal una cheque de gerencia número 3419, por un monto de Bs. 50.000.000,oo, actualmente según la reconversión monetaria Bs. F. 50.000,oo, con la finalidad de comprar una casa según la información suministrada por la cliente para el monto de la elaboración del cheque, y, en segundo lugar, que en fecha 15 de octubre de 2.007, la señora CONTRERAS BLANCA, titular de la cédula de identidad número 9.473.105, se presentó por dicha sucursal donde solicitó la realización de dos (2) cheques se gerencia signados con los números 4500, por un monto de Bs. 74.000.000,oo, actualmente según la reconversión monetaria Bs. F. 74.000,oo, y 4501, por Bs. 18.000.000,oo, actualmente según la reconversión monetaria Bs. F. 18.000,oo, el destino de los mismos era para la cancelación de vivienda.

    Se infiere al folio 426, copia simple de cheque número 72000200, de la cuenta cliente número 0157-0075-14-3775022407 del Banco Del Sur, a nombre de la ciudadana B.C., por la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 9.000,oo), a favor de la ciudadana OLINTA M.C., de fecha 16 de octubre de 2.007, y al reverso del mismo se lee únicamente para ser depositado en la cuenta corriente número 01050298511298029511 del Banco Mercantil, de OLINTA M.C..

    Asimismo, al folio 427, consta copia simple de cheque número 84000199, de la cuenta cliente número 0157-0075-14-3775022407 del Banco Del Sur, a nombre de la ciudadana B.C., por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 74.000,oo), a favor de la ciudadana D.J.C., de fecha 16 de octubre de 2.007, y al reverso del mismo se lee únicamente para ser depositado en la cuenta corriente número 01050092370092190502 del Banco Mercantil, a nombre del ciudadano ARNOBIO BETANCOURT.

    Este Tribunal observa a los folios 428 al 429, memorando emitido por el Banco Del Sur, para el Archivo Central Puerto Ordaz, atentamente al señor L.E.B., de la Agencia Mérida, de fecha 15 de agosto de 2.008, a los fines de solicitarle fotocopias de los siguientes documentos: 1) Cheque número 200 por 9.000, cuenta 3775022407 de B.C., fecha de la transacción 18-10-2008, y, 2) Cheque número 199, por 74.000, cuenta 3775022407 de B.C., fecha de la transacción 18-10-2008. Dichos cheques se pagaron por compensación, recibido según sello húmedo en el Archivo Región Guayana del Banco Del Sur, en fecha 9 de septiembre de 2.008. Igualmente consta en copia simple consulta de los estados de la cuenta número 75-101-0157-0075-14-3775022407, a nombre de la ciudadana B.C., desde el día 01-10-2007 al 31-10-2007, consulta movimientos mensuales, en el cual se refleja que en fecha 18 de octubre de 2.007, se debitó de dicha cuenta las cantidades indicadas en los referidos cheques, es decir, la cantidad de Bs. 9.000,00 y Bs. 74.000,oo.

    Con relación a los cheques de gerencia, se debe expresar: El cheque de gerencia, es considerado por la doctrina como un título valor, emitido por un banco contra sí mismo. El banco, que ha recibido un depósito por cierta suma, garantiza de este modo el pago de dicha cantidad al tenedor del mismo.

    Según la Superintendencia de Bancos de Colombia, el cheque de gerencia “es un título valor de contenido crediticio que, como el cheque corriente, contiene una orden incondicional de pagar una suma determinada de dinero con la característica especial de que el importe de ese valor se provisiona previamente según pacto realizado con el cliente y con cargo a las dependencias del establecimiento bancario que ha librado el título valor”.

    Según la página Web del BANCO PROVIVIENDA C.A. BANCO UNIVERSAL (BANPRO), Cheque de Gerencia, es:

    Documento que emite Banpro a favor de terceros, el cual será cobrado en cualquier sucursal del Banco y cuyo pago está garantizado por ésta.

    Beneficios:

    • Comodidad y seguridad en el traslado de fondos.

    • Disponibilidad en el menor tiempo posible.

    • Permite al cliente adquirir un instrumento de pago.

    • El cliente puede efectuar sus pagos con entera confianza, ya que estos cheques están garantizados como efectivo.

    Características:

    • Los Cheques de Gerencia están a disposición de personas naturales y jurídicas.

    • Es un servicio prestado para clientes y no clientes (restringido).

    • Por toda venta de Cheques de Gerencia se cobrará una comisión de acuerdo a lo indicado en la Tabla de Tarifas y Comisiones.

    Por otra parte la página Web http://www.gerencie.com/cheque-de-gerencia.html, con relación al cheque de gerencia, considera que:

    El cheque de caja o cheque de gerencia es un cheque especial expedido por los bancos con cargo a sus propias dependencias, cuya principal característica es que el librador y el librado son la misma persona, esto es, el establecimiento bancario, dado que no existe orden de pago alguna por parte del cliente sino una promesa de pago proveniente de la entidad librada a través de una orden a su propio cargo o a cargo de una de sus sucursales.

    Este tipo de cheques es utilizado comúnmente en los negocios en la medida en que el banco al figurar como deudor garantiza el pago de la obligación originada en el contrato causal, en la medida en que el cliente interesado previamente lo ha adquirido y el banco cuenta con la respectiva provisión de fondos para su pago. Luego la certeza de su pago es mayor frente a un cheque que no sea catalogado como especial

    .

    Ahora bien, este Tribunal a los mencionados documentos les otorga valor probatorio.

    6) Valor y mérito jurídico del documento privado de fecha 9 de agosto de 2.004, mediante el cual se le ofreció en venta el inmueble a la arrendataria demandante M.O.M.O., por parte de la ciudadana OLINTA M.C., en su condición de co-heredera y co-propietaria del inmueble, constando el mismo al folio 59.

    El documento privado de fecha 9 de agosto de 2.004, mediante el cual se le ofreció en venta el inmueble a la arrendataria demandante M.O.M.O., por parte de la ciudadana OLINTA M.C., en su condición de co-heredera y co-propietaria del inmueble, carece de validez, ya que la notificación de la venta para adquirirlo preferencialmente la arrendadora, no se puede efectuar mediante documento privado sino a través de un documento auténtico, ya que en todo caso debió el vendedor hacer nuevo ofrecimiento a la parte demandante, todo esto en firme acatamiento de lo establecido en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual es evidente la violación del derecho que le asiste a la accionante, por lo que la acción incoada es totalmente procedente en derecho. Por la razón antes indicada tal documento privado a los fines señalados en el referido dispositivo legal, no le asigna ningún tipo de valor probatorio al señalado documento privado, por ser contrario a la Ley.

    7) Valor y mérito jurídico del documento privado de fecha 23 de agosto de 2.004, firmado por la ciudadana M.O.M.O., mediante el cual dio contestación a la co-heredera y co-propietaria ciudadana OLINTA M.C., que no podía comprar el inmueble objeto de este proceso y solicitó su prórroga legal, para posteriormente desocupar y entregar la parte de la vivienda que ocupa, el cual obra al folio 420 y 532 del expediente.

    El artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra que a los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender, y en dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Siendo ello así, el objeto de esta prueba es demostrar que dicho documento no llena los requisitos exigidos en el artículo antes indicado, por cuanto es un documento privado y la norma in comento exige que tal ofrecimiento sea autenticado, es decir, notariado.

    Ahora bien, como antes se indicó, el documento privado de fecha 9 de agosto de 2.004, mediante el cual se le ofreció en venta el inmueble a la arrendataria demandante M.O.M.O., por parte de la ciudadana OLINTA M.C., en su condición de co-heredera y co-propietaria del inmueble, carece de validez, ya que la notificación de la venta para adquirirlo preferencialmente la arrendadora, no se puede efectuar mediante documento privado sino a través de un documento auténtico, ya que en todo caso debió el vendedor hacer nuevo ofrecimiento a la parte demandante, todo esto en firme acatamiento de lo establecido en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual es evidente la violación del derecho que le asiste a la accionante, por lo que la acción incoada es totalmente procedente en derecho. Por la razón antes indicada tal documento privado a los fines señalados en el referido dispositivo legal, no se le asigna ningún tipo de valor probatorio al señalado documento privado, por ser contrario a la Ley.

    8) Valor y mérito jurídico del documento privado de fecha 9 de agosto de 2.004, mediante el cual se le ofreció en venta el inmueble al arrendatario F.A.P., por parte de la ciudadana OLINTA M.C., en su condición de co-heredera y co-propietaria del inmueble, obrando a los folios 421 y 533 del expediente.

    El documento privado promovido como prueba, en primer lugar, es absolutamente contrario a la previsión legal contenida en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en segundo lugar, fue enviado a una persona que no es ni demandante ni demandado, es decir, una persona ajena a las partes en litigio, y en tercer lugar, se trata de una prueba que según la constante jurisprudencial las decisiones emanadas de la extinta Corte Suprema de Justicia y del actual Tribunal Supremo de Justicia, en las cuales se considera que ninguna de las partes puede unilateralmente crear una prueba a su favor, excepto en el caso de la figura jurídica del juramento decisorio; así lo decidió la Sala Constitucional en sentencia de fecha 2 de abril de 2.002, en el expediente número 00-1493, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., todo ello en obsequio del ejercicio del derecho en el caso del sistema de apreciación de las pruebas, precisamente con la finalidad de proteger las disposiciones constitucionales a la defensa y al debido proceso. Por lo tanto valorar esta prueba unilateralmente creada por la parte co-demandada, implicaría soslayar ilegalmente la tarifa legal prevista en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, para los documentos privados que le son opuestos a la parte contraria y mal puede oponérsele a la parte contraria un documento privado que no ha sido firmado por la misma. Por las razones anteriormente expuestas, es por lo que al citado documento privado no se les otorga eficacia jurídica probatoria

    9) Valor y mérito jurídico de los siguientes documentos:

    • Contrato de arrendamiento privado suscrito por la ciudadana B.C., en su condición de actual propietaria y el ciudadano F.A.P., correspondientes al año 2.007 al 2.008, el cual obra al folio 430.

    • Contrato de arrendamiento privado con relación a los dos (2) locales comerciales, suscrito por la ciudadana B.C., en su condición de actual propietaria y el ciudadano F.A.P., correspondientes al año 2.008 al 2.009, el cual obra al folio 431.

    Los documentos privados antes indicados, promovidos por la co-demandada ciudadana B.C., no le pueden ser opuestos a la demandante, ya que no están firmados por ella, en primer lugar, y en segundo lugar, se trata de una prueba que según la constante jurisprudencial las decisiones emanadas de la extinta Corte Suprema de Justicia y del actual Tribunal Supremo de Justicia, en las cuales se considera que ninguna de las partes puede unilateralmente crear una prueba a su favor, excepto en el caso de la figura jurídica del juramento decisorio; así lo decidió la Sala Constitucional en sentencia de fecha 2 de abril de 2.002, en el expediente número 00-1493, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., todo ello en obsequio del ejercicio del derecho en el caso del sistema de apreciación de las pruebas, precisamente con la finalidad de proteger las disposiciones constitucionales a la defensa y al debido proceso. Por lo tanto valorar esta prueba unilateralmente creada por la parte actora, implicaría soslayar ilegalmente la tarifa legal prevista en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, para los documentos privados que le son opuestos a la parte contraria y mal puede oponérsele a la parte contraria un documento privado que no ha sido firmado por la misma. Por las razones anteriormente expuestas, es por lo que los citados documentos privados no se les otorgan eficacia jurídica probatoria.

    10) Valor y mérito jurídico de inspección judicial.

    Este Tribunal observa que mediante auto de fecha 21 de enero de 2.010, se negó la admisión de dicha prueba.

    11) Valor y mérito jurídico de todas las actuaciones y pruebas presentadas por las partes, referente a la comunidad de la prueba.

    Ahora bien, con relación al principio de la comunidad de la prueba, el procesalista H.D.E., en su obra Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo I, V.P. DE ZABALÍA – Editor. BUENOS AIRES, págs. 118; 139 y 140, ha establecido lo siguiente:

    …49) Principio de la comunidad de la prueba, también llamado de la adquisición. Consecuencia de la unidad de la prueba en su comunidad, esto es, que ella no pertenece a quien la aporta y que es improcedente pretender que sólo a éste beneficie, puesto que, una vez introducida legalmente al proceso, debe tenérsela en cuenta para determinar la existencia o inexistencia del hecho a que se refiere, sea que resulte en beneficio de quien la adujo o de la parte contraria, que bien puede invocarla. Como el fin del proceso es la realización del derecho mediante la aplicación de la ley al caso concreto y como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el juez para llegar a ese resultado, nada importa quién las haya pedido o aportado; desde el momento que ellas producen la convicción o certeza necesaria, la función del juez se limita a aplicar la norma reguladora de esa situación de hecho...

    Por su parte, el autor H.E.T. BELLO TABARES, en su obra “Tratado de Derecho Probatorio Tomo I”, Ediciones Paredes, pag. 131, señaló:

    …las pruebas legalmente incorporadas al proceso, no pertenecen a la parte que la aportó, es decir, no son patrimonio exclusivo de éstas, sino que pertenecen al proceso mismo, de donde se deduce, que la parte que aporte al proceso las pruebas de los hechos, no necesariamente se verá beneficiado con las mismas, ya que es perfectamente viable que dichas pruebas favorezcan a la parte que no las aportó al proceso o dicho de otra manera que perjudiquen a su aportante o proponente...

    De igual manera, el autor R.R.M., en su obra “Las Pruebas en el Derecho Venezolano”, 1ª Edición, pag. 92, señaló que:

    El principio de la comunidad de la prueba, también llamado de la adquisición, se refiere a que la prueba pertenece al proceso; en este sentido, ya no es la prueba de quien la aportó, sino que pertenece a la comunidad procesal concreta. (…) La prueba una vez que ha sido aportada al proceso tiene que ser tomada en cuenta en la valoración, sin importar que beneficie a quien la aportó o a la parte contraria (…).

    Igualmente, se hace necesario compartir con motivo del principio de la comunidad de la prueba, el criterio jurisprudencial establecido por la Sala Civil como por la Sala Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 28 de febrero de 2.002, en la cual se destacó que:

    Según el principio de la adquisición procesal, la actividad de las partes no determina la conducta del juez en la formación de su convicción acerca del mérito de las pruebas, las cuales se consideran adquiridas para el proceso y no para cada una de las partes individualmente consideradas. Según este principio, una vez incorporada la prueba al proceso, deja de pertenecer al litigante que la ha producido, para transformarse en común, que es la denominada comunidad de la prueba; cada parte puede aprovecharse, indistintamente de su prueba como de la producida por la contraparte, y a su vez, el juez puede utilizar las resultas probatorias aún para fines diferentes de aquellos que contemplan las partes que las producen, de modo que el juez puede valorarlas libremente, conforme a las reglas de la sana crítica, aún en beneficio del adversario de aquella parte que ha producido la prueba. Pues bien, los jueces sentenciadores en sus fallos deben ser estrictamente cumplidores al señalar y analizar en forma íntegra y darle pleno valor probatorio a todas y cada una de las pruebas promovidas por las partes, siempre teniendo como norte el principio de la comunidad de la prueba a los fines de obtener un sentido claro y categórico del efecto jurídico que emana de cada una de las pruebas aportadas al proceso, y de esta manera el sentenciador concluya de su apreciación, la procedencia o no de la acción, en función del análisis del tejido probatorio que surge de la investigación, agrupando las que resulten favorables a una hipótesis y las que por el contrario les desfavorezcan, para luego analizarlas comparativamente, pesando su valor intrínseco y su valor formal para que la conclusión sea una verdadera síntesis de la totalidad de los medios probatorios de los hechos que en ellos se contienen…

    (La negrilla fue efectuada por el Tribunal).

    Ahora bien, con base a los criterios doctrinarios y jurisprudenciales antes transcritos, este Tribunal le señala a la parte promovente, ciudadana B.C., que la aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, rige en todo el sistema probatorio venezolano, ya que el mismo no es un medio de prueba, sino un principio procesal, por lo que el Juez al momento de decidir debe hacerlo conforme a los principios de la comunidad y exhaustividad de las pruebas que rige a todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicarlo de oficio sin la necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, como es el principio de la comunidad de la prueba, el mismo no constituye promoción alguna de prueba que deba ser valorada. Y así se decide.

    Por escrito complementario de pruebas de fecha 22 de enero de 2.010, promovió la siguiente:

    12) Valor y mérito jurídico de inspección judicial solicitada de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.

    Este Tribunal observa que mediante auto de fecha 25 de enero de 2.010, se negó la admisión de dicha prueba.

    Por escrito complementario de pruebas de fecha 27 de enero de 2.010, promovió los siguientes:

    13) Valor y mérito jurídico del documento contentivo de contrato de arrendamiento de dos (2) locales comerciales celebrado entre los ciudadanos OLINTA M.C. y F.A.P., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, de fecha 15 de febrero de 1.993, inserto bajo el número 78, Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina notarial, a los fines de demostrar que efectivamente existen dos (2) locales totalmente independientes, destinados para comercio en el inmueble objeto de este litigio. Folio 576 al 577.

    Se infiere a los folios 576 y 577, contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos OLINTA M.C. y F.A.P., con relación a un inmueble compuesto de dos (2) locales comerciales, uno situado en el cruce de la Avenida 2 Lora y Calle 19 Cerrada, y el otro local en la Calle 19 Cerrada, que forman parte integrante del inmueble ubicado en la Avenida 2 Lora, número 18-80, Parroquia Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Mérida, en fecha 15 de febrero de 1.993, inserto bajo el número 78, Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría.

    Al mencionado documento autenticado contentivo de contrato de arrendamiento de dos (2) locales comerciales celebrado entre los ciudadanos OLINTA M.C. y F.A.P., notariado por ante la Notaría Pública Segunda de Mérida, de fecha 15 de febrero de 1.993, inserto bajo el número 78, Tomo 14 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina notarial este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, sobre esta prueba, el Tribunal aclara que se trata de un documento autenticado y que como tal sólo tiene valor entre las partes contratantes, vale decir, entre los ciudadanos OLINTA M.C. y F.A.P., por lo tanto no tiene ningún efecto sobre la demandante ni sobre ningún otro tercero. De igual manera observa el Tribunal, que tal documento está en abierta contradicción con el documento público que tiene efectos sobre terceros, entre ellos la demandante, sobre la venta del referido inmueble a que se refiere el documento autenticado.

    14) Valor y mérito jurídico del documento de registro del Fondo de Comercio, inserto bajo el número 157, Tomo B-3, de fecha 14 de agosto de 1.985; inserto en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, denominado "BAZAR PEÑA" de F.P.S., ubicado en la Avenida 2 (Lora), con Calle 19, Municipio Libertador del Estado Mérida, mediante el cual se demuestra la existencia de actividad comercial en el local arrendado al señor F.P. por la señora OLINTA CASTILLO, según contrato de arrendamiento. Folio 578 al 579.

    El mencionado documento relacionado con el registro del Fondo de Comercio, inserto bajo el número 157, Tomo B-3, de fecha 14 de agosto de 1.985; en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, denominado "BAZAR PEÑA" de F.P.S., es lo que en materia mercantil se denomina FIRMA PERSONAL, que carece de personería jurídica y que en este caso dicho documento no es oponible a la parta actora, ya que no está suscrito por ella, por lo que carece de eficacia jurídica frente a ella y así se decide.

    15) Valor y mérito jurídico de los siguientes documentos:

    • “PATENTE DE INDUSTRIA Y COMERCIO", número 01030059, de la denominación comercial: "BAZAR PEÑA", a nombre del propietario: F.P.S.; dirección: Avenida 2 Lora número 18-80, entre Calles 18 y 19, emitido dicho documento en el año 2.001, por la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida. Folio 580.

    • Documento contentivo de la declaración completa de las ventas brutas del periodo económico correspondiente del mes de enero de 2.007 a diciembre de 2.007, por el fondo de comercio “Bazar Peña”, ubicado en la Avenida 2 Lora número 18-80, Municipio Libertador del Estado Mérida, propiedad del ciudadano F.P., emitido por la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida. Dichos documentos demuestran que el inmueble objeto del presente litigio está compuesto también por locales comerciales, además de ser una vivienda para familia. Folio 581 y 582.

    Los documentos contentivos de la “PATENTE DE INDUSTRIA Y COMERCIO", de la denominación comercial: "BAZAR PEÑA", a nombre del propietario: F.P.S.; y del documento contentivo de la declaración completa de las ventas brutas del periodo económico correspondiente del mes de enero de 2.007 a diciembre de 2.007, por el ya mencionado fondo de comercio “Bazar Peña”, en este caso dichos documentos no son oponibles a la parte actora, ya que no está suscrito por ella, por lo que carece de eficacia jurídica frente a ella y se trata de una firma personal que carece de personería jurídica, además tales contratos no fueron alegados en la contestación de la demanda de la ciudadana B.C., y así se decide.

    Asimismo, dichos documentos que obran a los folios 580 y 581, constan en copias simples razón por la cual no se les asigna ningún tipo de valor probatorio, ya que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil señala que las copias fotostáticas producidas en juicio se reputaran fidedignas cuando se traten de documentos públicos o privados reconocidos expresa o tácitamente por la parte a la cual se oponen y no fueren impugnadas por el adversario, de ello se infiere que las copias fotostáticas de los documentos simplemente privados carecen de todo valor probatorio y sólo sirven a su promovente como un principio de prueba a los fines de adminicularla con respecto a otro medio probatorio legal, pues tal como lo señala el DR. R.E.L.R., en su obra titulada “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, Tomo III, Página 444 y siguientes: “...el artículo 429 se refiere a la impugnación y cotejo de las reproducciones de documentos públicos y privados reconocidos expresa o tácitamente, restando valor probatorio a los instrumentos privados producidos en copia fotostática simple...”. De igual manera ha sido doctrina sostenida por la extinta Corte Suprema de Justicia que las copias simples carecen de valor probatorio y así lo dejó establecido en la sentencia de fecha 11 de noviembre de 1999, cuando expresó: “...los documentos privados deben ser presentados en originales, no en copias fotostáticas. Debe recordarse que sólo pueden ser traídos a juicio documentos en copias fotostáticas, cuando se trate de instrumentos públicos, privados reconocidos o legalmente tenidos por reconocidos conforme a la permisión establecida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (...) es forzoso concluir para esta Sala que tales fotostáticos no pueden tener valor probatorio en este juicio...” Por lo tanto, a dichas pruebas no se les otorga ningún valor jurídico.

    16) Valor y mérito jurídico del documento contentivo de informe técnico realizado por el Asistente de Topografía R.V., funcionario adscrito al Departamento de Catastro, sobre el inmueble propiedad de la ciudadana B.C., ubicado en la Avenida 2 Lora, entre Calles 18 y 19, casa número 18-80, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, documento emitido por el Jefe Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, Ingeniero J.B.F.V., en fecha 26 de noviembre de 2.009, a los fines de demostrar que el inmueble está compuesto también por locales destinados al comercio, además de una vivienda para familia. Folio 583 al 586.

    Este Tribunal observa del folio 583 al 586, carta de fecha 26 de noviembre de 2.009, mediante la cual el Ingeniero J.B.F.V., Jefe del Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, le manifestó a la ciudadana B.C., que a los fines de darle respuesta a su comunicación s/n, de fecha 18 de noviembre, en virtud de la cual solicitó inspección, acordó remitirle informe técnico realizado por el Asistente de Topografía R.V., funcionario adscrito al Departamento de Catastro, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida 2 Lora entre Calles 18 y 19, casa número 18-80-1-57, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida. En dicho informe se realizó avaluó y levantamiento topográfico del mencionado inmueble.

    El Tribunal observa que es un documento público administrativo, pero que por haber sido emitido con fecha posterior a la demanda debió el Asistente de Topografía R.V., haber sido promovido como testigo, a los fines del principio que rige el sistema probatorio venezolano denominado “El control de la prueba”, y que según el documento público de compra venta el inmueble consta de ocho (8) dormitorios, tres (3) baños, una (1) sala, una (1) cocina y dos (2) patios internos, razón por la cual no se le asigna valor jurídico probatorio, además se refiere a hechos no alegados en la contestación de la demanda efectuada por la co-demandada B.C. y así se decide.

    17) Valor y mérito jurídico de los documentos contentivos de recibos de pago de canon de arrendamiento efectuados mes a mes, desde octubre 2.007 a diciembre 2.009, por el arrendatario F.A.P. a la arrendadora, ciudadana B.C., con relación al inmueble consistente en dos (2) locales destinados al comercio, ubicados, uno en el cruce de la Avenida 2 (Lora) y el otro, Calle 19 (Cerrada), signado con la nomenclatura Municipal número 1-57; ambos locales forman parte integrante del inmueble situado en la Avenida 2 Lora, número 18-80, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida. Estos documentos demuestran que efectivamente existen dos locales destinados a comercio en el inmueble objeto del litigio y también una relación contractual entre el ciudadano F.A.P. y la ciudadana B.C., parte co-demandada y propietaria del mencionado inmueble. Folio 587 al 613.

    Se observa del folio 587 al 613, recibos privados de consignaciones de canon de arrendamiento efectuados por el ciudadano F.A.P., a favor de la ciudadana B.C., con respecto al inmueble consistente en dos (2) locales comerciales situados, uno en el cruce de la Avenida 2 Lora y el otro en la Calle 19 Cerrada, signado con la nomenclatura municipal número 157, que forma parte integrada del inmueble ubicado en la Avenida 2 Lora, número 18-80 de esta ciudad de Mérida, correspondientes desde el mes de octubre 2.007 a diciembre 2.009, en consecuencia este Tribunal observa que al presentarse un tercero en un proceso judicial, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte co-demandada debió promover como testigo a la persona que firmó los mencionados recibos, toda vez que es un documento privado emanado de tercero, que no es parte en el juicio, ni causante de las mismas, y el cual debió ser promovido mediante la prueba testifical, y como quiera que fue promovida solo como prueba documental, a dichos recibos este Tribunal no le asigna ningún valor probatorio.

SEXTA

PRUEBAS DE LA PARTE CO-DEMANDADA CIUDADANA OLINTA M.C.:

La señalada co-demandada promovió las siguientes pruebas:

  1. Valor y mérito jurídico del documento privado original mediante el cual la ciudadana OLINTA M.C., ciertamente en fecha 9 de agosto de 2.004, le ofreció a la demandante en venta el inmueble el cual se encuentra ubicado en la Avenida 2 O.d.L. con Calle 19, número 18-80, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, a los fines de demostrar que efectivamente se cumplió con lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dicho documento consta al folio 59.

    Consta al folio 59, original carta fechada el 9 de agosto de 2.004, mediante la cual la ciudadana OLINTA M.C., titular de la cédula de identidad número 66.353 y la empresa SOLMAR BIENES RAÍCES C.A., a través del ciudadano O.A. MONSALVE, titular de la cédula de identidad número 3.809.380, la manifestaron a la ciudadana M.O.M. y su familia lo siguiente: “Apreciada señora, es para mi un placer poderles saludar a través de esta carta, como ya le había comunicado verbalmente mi interés de vender la casa, cumpliendo con lo establecido en la Ley de propiedad, mi primera oferta es para usted que con mucho cariño se que ustedes están interesados en la misma. Sería para mi un placer poder recibir por este mismo medio la oferta de parte de ustedes, si están interesados en la casa en un plazo no mayor de quince días, me urge poder negociar lo antes posible la propiedad de la casa. El precio de la venta de la casa es de 210.000.000 millones de bolívares. De igual manera les comunico que de no estar de acuerdo con la negociación, Autorizo (sic) a la Empresa SOLMAR BIENES RAICES c.a. (sic) para la promoción del mencionado inmueble, les agradezco su colaboración para mostrar la propiedad.”

    El documento privado de fecha 9 de agosto de 2.004, mediante el cual se le ofreció en venta el inmueble a la arrendataria demandante M.O.M.O., por parte de la ciudadana OLINTA M.C., en su condición de co-heredera y co-propietaria del inmueble, carece de validez, ya que la notificación de la venta para adquirirlo preferencialmente la arrendadora, no se puede efectuar mediante documento privado sino a través de un documento auténtico, ya que en todo caso debió el vendedor hacer nuevo ofrecimiento a la parte demandante, todo esto en firme acatamiento de lo establecido en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual es evidente la violación del derecho que le asiste a la accionante, por lo que la acción incoada es totalmente procedente en derecho. Por la razón antes indicada tal documento privado a los fines señalados en el referido dispositivo legal, no le asigna ningún tipo de valor probatorio al señalado documento privado, por ser contrario a la Ley.

  2. Valor y mérito jurídico del documento privado original emanado y suscrito por la ciudadana M.O.M.O., en virtud del cual el día 23 de agosto de 2.004, la mencionada ciudadana dirigió comunicación por escrito a la ciudadana OLINTA M.C., rechazando el ofrecimiento de venta del inmueble; igualmente participándole en el mismo documento que ella se acogía a la prórroga legal que la Ley le concede como arrendataria, el cual riela al folio 532.

    El documento privado original emanado y suscrito por la ciudadana M.O.M.O., en virtud del cual el día 23 de agosto de 2.004, la mencionada ciudadana dirigió comunicación por escrito a la ciudadana OLINTA M.C., rechazando el ofrecimiento de venta del inmueble; a pesar de que al folio 532, el Tribunal observa original de carta fechada el día 23 de agosto de 2.004, en virtud de la cual la ciudadana M.O.M.O., le manifestó a los ciudadanos OLINTA M.C. y O.A. MONSALVE por SOLMAR BIENES RAÍCES C.A., que a los fines de dar respuesta a su comunicación de fecha 9 de agosto de 2.004, donde se le indica su interés de vender el inmueble de su propiedad y del cual ha sido arrendataria por más de trece (13) años, señalando la preferencia ofertiva a su persona según lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual la ciudadana M.O.M.O. le señaló que : “ciertamente y tal como Usted lo señala, tengo un gran interés en este inmueble, aunque el monto de venta deberíamos considerarlo de mutuo acuerdo. A pesar de esto, en los actuales momentos no tengo la disponibilidad económica para realizar la negociación por usted planteada, puesto que por la premura de la presente respuesta no he tenido tiempo para iniciar las gestiones correspondientes por ante las instituciones bancarias, pero no es menos cierto el interés y la necesidad que tengo del presente inmueble” y en donde de igual manera le participaba que ella se acogía a la prórroga legal que la Ley le concede como arrendataria. Este documento al igual que el documento privado de fecha 9 de agosto de 2.004, mediante el cual se le ofreció en venta el inmueble a la arrendataria demandante M.O.M.O., por parte de la ciudadana OLINTA M.C., en su condición de co-heredera y co-propietaria del inmueble, carece de validez, ya que la notificación de la venta para adquirirlo preferencialmente la arrendadora, no se puede efectuar mediante documento privado sino a través de un documento auténtico, ya que en todo caso debió el vendedor hacer nuevo ofrecimiento a la parte demandante, todo esto en firme acatamiento de lo establecido en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual es evidente la violación del derecho que le asiste a la accionante, por lo que la acción incoada es totalmente procedente en derecho. Por la razón antes indicada tal documento privado a los fines señalados en el referido dispositivo legal, no le asigna ningún tipo de valor probatorio al señalado documento privado, por ser contrario a la Ley.

  3. Valor y mérito jurídico del documento público de opción de compra autenticada por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserta bajo el número 44, Tomo 48, de fecha 26 de marzo de 2.007, y posteriormente por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, anotada bajo el número 78, Tomo 45, de fecha 7 de mayo de 2.007, constando el mismo del folio 411 al 413. Se demuestra en dicho documento como se establecieron las condiciones para efectuar la negociación y se acordó el monto total de la venta, así como también se iba a cancelar el restante del dinero.

    Este Tribunal constata que del folio 410 al 414, obra documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 26 de marzo de 2.007, bajo el número 44, Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina notarial, y posteriormente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, en fecha 7 de mayo de 2.007, bajo el número 78, Tomo 45 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaría, en virtud del cual las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., en su condición de vendedoras celebraron contrato de opción de compra con la ciudadana B.C., en su carácter de compradora, estableciéndose en dicho documento, en primer lugar, que las vendedoras, otorgaron libremente a favor de la compradora una opción de compra venta sobre un inmueble ubicado en jurisdicción de la Parroquia El S.M.L.d.E.M., consistente en una casa, signada con el número 18-80, ubicada en la Avenida 2 O.L. con Calle 19 de la ciudad de Mérida; y comprendida dentro de los siguientes linderos: POR EL FRENTE: Con Avenida 2 Lora; COSTADO IZQUIERDO: La Calle 19 Cerrada; COSTADO DERECHO Y FONDO: Con casa y garaje que son o fueron de E.M.S.. Dicho inmueble les pertenecía a las vendedoras por haberlo adquirido por herencia de su legítima madre la causante M.P.C.H.; en segundo lugar, que el precio convenido entre las partes era la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 225.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,oo), los cuales cancelaría la compradora, en dicho acto, es decir, en la protocolización de dicho documento en la ciudad de Mérida, la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,oo), y el resto, es decir, la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 175.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 175.000,oo), los cancelaría la compradora a las vendedoras al protocolizar el documento ante el Registro Subalterno; en tercer lugar, el plazo convenido para dicha opción de compra era por el término de cinco (5) meses, a partir de la protocolización de éste documento por ante una Notaría de la ciudad de Mérida; en cuarto lugar, las vendedoras se comprometieron a mantener vigente el precio convenido hasta la fecha convenida y no realizarían ningún acto de disposición sobre el inmueble dado en opción de compra venta; y, en quinto lugar, ambas partes convinieron que si por cualquier causa se rescindía de la referida opción de compra venta, la parte que diera lugar a ello pagaría a la otra parte la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,oo), por daños y perjuicios causados.

    Al mencionado documento autenticado, de opción de compra venta este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, sobre esta prueba, el Tribunal aclara que se trata de un documento autenticado y que como tal sólo tiene valor entre las partes contratantes, vale decir, entre las opcionantes y la opcionada, por lo tanto no tiene ningún efecto sobre la arrendataria ni sobre ningún otro tercero. De igual manera observa el Tribunal, que tal documento está en abierta contradicción con el documento público que tiene efectos sobre terceros, entre ellos la arrendataria, sobre la venta del referido inmueble a que se refiere el documento autenticado.

  4. Valor y mérito jurídico del documento público de aclaratoria de cómo se realizó el pago de la venta del inmueble objeto de este juicio, firmado por la ciudadana OLINTA M.C., sus hermanas D.J.C. y A.T.C. y la compradora B.C., por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, de fecha 30 de diciembre de 2.008, inserto bajo el número 34, Tomo 104 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; posteriormente por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 4 de febrero de 2.009, anotado bajo el número 19, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina; y por último por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, de fecha 24 de marzo de 2.009, inserto bajo el número 64, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual riela del folio 415 al 419. Dicha prueba es pertinente en este juicio, pues se demuestra que efectivamente las vendedoras cumplieron con la negociación planteada con la compradora tal como se desprende del artículo 1.360 del Código Civil.

    Riela del folio 415 al 419, original de documento autenticado en diferentes Oficinas Notariales: 1) Notaría Pública Tercera de Mérida, de fecha 30 de diciembre de 2.008, inserto bajo el número 34, Tomo 104 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; 2) Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 4 de febrero de 2.009, anotado bajo el número 19, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina; y, 3) Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, de fecha 24 de marzo de 2.009, inserto bajo el número 64, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; mediante el cual las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., declararon lo siguiente:

    • Que el día 7 de mayo del año 2.007, celebraron un contrato de opción de compra venta con la ciudadana B.C., sobre la venta de un inmueble ubicado en jurisdicción de la Parroquia El S.M.L.d.E.M., consistente en una casa, signada con el número 18-80, ubicada en la Avenida 2 O.L. con Calle 19 de la ciudad de Mérida; que el precio real convenido en la opción compra venta fue por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 225.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,oo), siendo cancelados a las optantes vendedoras la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,oo), por medio de un cheque de gerencia número 3419, comprado a la entidad bancaria “Banfoandes”, domiciliada en la ciudad de Mérida, con fecha 4 de mayo de 2.007, a nombre de OLINTA M.C.; cheque que fue recibido el día 7 de mayo del año 2.007, fecha en que se firmó por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, el documento contentivo de opción de compra venta, quedando inserto bajo el número 78, Tomo 45. Igualmente manifestaron que la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 175.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 175.000,oo), los cancelaría la optante compradora B.C., para el momento en que se hiciera efectivo el documento de venta.

    • Que en fecha 16 de octubre de 2.007, dando cumplimiento a la opción de compra venta pactada el día 7 de mayo del año 2.007, entre las optantes vendedoras A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., y la compradora B.C., se realizó efectiva la venta del inmueble o casa plenamente identificada, mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de octubre de 2.007, inserto bajo el número 48, folios 326 al 330, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre del referido año, en virtud del cual las optantes vendedoras recibieron la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 175.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 175.000,oo), cantidad que les quedaba restando la optante compradora producto de la negociación de opción compra venta celebrada en fecha 7 de mayo de 2.007, y por estas circunstancias se dio por concluida la mencionada negociación.

    • Que las optantes vendedoras indicaron que la cantidad restante, es decir, CIENTO SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 175.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 175.000,oo), la recibieron a su completa satisfacción de manos de la compradora B.C., en la forma siguiente: 1) A.T.C., recibió el día 16 de octubre de 2.007, la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 74.000,oo), mediante un cheque de gerencia número 4500, para que fuera pagado a la orden de la indicada ciudadana, fechado 15 de octubre de 2.007, correspondiente a la entidad bancaria “Banfoandes”, entidad Mérida. 2) D.J.C., recibió el día 16 de octubre de 2.007, la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 74.000,oo), mediante un cheque número 84000199, correspondiente al Banco Del Sur, entidad Mérida; y en fecha 17 de octubre de 2.007, esa misma entidad bancaria fue depositada por la mencionada ciudadana a la cuenta de ahorro número 01050092370092190502, del Banco Mercantil, entidad Mérida, perteneciente al ciudadano ARNOBIO BETANCOURT. 3) OLINTA M.C., recibió el día 16 de octubre de 2.007, las siguientes cantidades: a) La cantidad de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 18.000,oo), mediante cheque de gerencia número 4501, para ser pagado a la orden de la citada ciudadana, fechado 15 de octubre de 2.007, correspondiente a la entidad bancaria Banfoandes, entidad Mérida; b) La cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 9.000,oo), según cheque número 72000200, de la cuenta corriente de la compradora número 0157-0075-14-3775022407, fechado 16 de octubre de 2.007, correspondiente al Banco Del Sur, entidad Mérida, y la referida cantidad en fecha 18 de octubre de 2.007, fue depositada a la cuenta aperturada a nombre de la ciudadana OLINTA M.C., signada con el número 01050298511298029511, del Banco Mercantil; y, c) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 50.000,oo), que había recibido de la compradora B.C., mediante cheque de gerencia para el momento de la celebración de la opción de compra venta. Sumadas dichas cantidades de dinero totalizan SETENTA Y CIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 77.000,oo).

    • Asimismo, señalaron las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., que en el documento definitivo de venta se cometió en el error de colocar que la venta sea realizaba por la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 90.000,oo), lo cual es totalmente falso, por cuanto lo verdadero es que por la venta del inmueble las optantes vendedoras recibieron de la optante compradora ciudadana B.C., la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,oo).

    • Igualmente, la ciudadana B.C., indicó que es totalmente cierto lo declarado en éste escrito, por las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., por cuanto pagó la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 225.000,oo), por la compra del inmueble.

    Al mencionado documento autenticado, por ante diferentes Notarías este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, sobre esta prueba, el Tribunal aclara que se trata de un documento autenticado en fechas 30 de diciembre de 2.008, 4 de febrero de 2.009 y 24 de marzo de 2.009, y que como tal sólo tiene valor entre las partes contratantes, vale decir, entre las opcionantes y la opcionada, por lo tanto no tiene ningún efecto sobre la arrendataria ni sobre ningún otro tercero. De igual manera observa el Tribunal, que tal documento está en abierta contradicción con el documento público que tiene efectos sobre terceros, entre ellos la arrendataria, sobre la venta del referido inmueble a que se refiere el documento autenticado y que el mismo fue redactado y autenticado con posterioridad a la admisión de la demanda, e igualmente con fecha posterior a la primera citación personal practicada a la ciudadana B.C., la cual fue llevada a cabo en fecha 18 de marzo de 2.008 (ver folio 137 y 138) y citación que ya se le había practicado a la ciudadana OLINTA M.C., con lo que quedó en evidencia que el mencionado documento fue elaborado por las co-demandadas no sólo ya teniendo conocimiento de la acción incoada, y por supuesto con fecha posterior a la compra por ella realizada en fecha 16 de octubre de 2.007.

  5. Valor y mérito jurídico de los vouchers y constancias descritos de la forma siguiente:

    • Cheque de gerencia número 3419 del Banco Banfoandes, por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,oo).

    • Cheque de gerencia número 4501 del Banco Banfoandes, por la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 18.000,oo).

    • Cheque de la cuenta corriente número 0157-0075-14-37750222407, número 72000200 del Banco Del Sur, de la ciudadana B.C., por la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 9.000,oo), todos esos depósitos se efectuaron a favor de la ciudadana OLINTA M.C..

    • Cheque de gerencia número 4500 del Banco Banfoandes, por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 74.000,oo), a favor de la ciudadana A.T.C..

    • Cheque de la cuenta corriente número 0157-0075-14-37750222407, número 84000199 del Banco Del Sur, de la ciudadana B.C., por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 74.000,oo), a favor de la ciudadana D.J.C..

    • Constancias emitidas por la entidad bancaria Banfoandes, donde se evidencia que fueron emitidos cheques de gerencia a favor de las ciudadanas A.T.C. y OLINTA M.C..

    Dicho vouchers obran a los folios 422, 423, 424, 425, 426 y 427 del expediente.

    Obran a los folios 422 y 423, constancias de emisión de dos (2) cheques de gerencia emitidos por el Banco Banfoandes, de la cuenta cliente número 0007-0040-11-000045031, signados con los números 00004500 y 00004501, el primero, a favor de la ciudadana A.T.C., por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 74.000,oo), y, el segundo, a favor de la ciudadana OLINTA M.C., por la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 18.000,oo), ambos cheques cobrados por la ciudadana B.C..

    Del folio 424 al 425, rielan constancias emitidas por el Gerente de la Sucursal M.C.d.B.B., de fechas 9 y 15 de septiembre de 2.008, mediante las cuales se hizo constar, en primer lugar, que en fecha 4 de mayo de 2.007, la señora CONTRERAS BLANCA, titular de la cédula de identidad número 9.473.105, solicitó por dicha sucursal una cheque de gerencia número 3419, por un monto de Bs. 50.000.000,oo, actualmente según la reconversión monetaria Bs. F. 50.000,oo, con la finalidad de comprar una casa según la información suministrada por la cliente para el monto de la elaboración del cheque, y, en segundo lugar, que en fecha 15 de octubre de 2.007, la señora CONTRERAS BLANCA, titular de la cédula de identidad número 9.473.105, se presentó por dicha sucursal donde solicitó la realización de dos (2) cheques se gerencia signados con los números 4500, por un monto de Bs. 74.000.000,oo, actualmente según la reconversión monetaria Bs. F. 74.000,oo, y 4501, por Bs. 18.000.000,oo, actualmente según la reconversión monetaria Bs. F. 18.000,oo, el destino de los mismos era para la cancelación de vivienda.

    Se infiere al folio 426, copia simple de cheque número 72000200, de la cuenta cliente número 0157-0075-14-3775022407 del Banco Del Sur, a nombre de la ciudadana B.C., por la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 9.000,oo), a favor de la ciudadana OLINTA M.C., de fecha 16 de octubre de 2.007, y al reverso del mismo se lee únicamente para ser depositado en la cuenta corriente número 01050298511298029511 del Banco Mercantil, de OLINTA M.C..

    Asimismo, al folio 427, consta copia simple de cheque número 72000200, de la cuenta cliente número 0157-0075-14-3775022407 del Banco Del Sur, a nombre de la ciudadana B.C., por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 74.000,oo), a favor de la ciudadana D.J.C., de fecha 16 de octubre de 2.007, y al reverso del mismo se lee únicamente para ser depositado en la cuenta corriente número 01050092370092190502 del Banco Mercantil, a nombre del ciudadano ARNOBIO BETANCOURT.

    Con relación a los cheques de gerencia, se debe expresar: El cheque de gerencia, es considerado por la doctrina como un título valor, emitido por un banco contra sí mismo. El banco, que ha recibido un depósito por cierta suma, garantiza de este modo el pago de dicha cantidad al tenedor del mismo.

    Según la Superintendencia de Bancos de Colombia, el cheque de gerencia “es un título valor de contenido crediticio que, como el cheque corriente, contiene una orden incondicional de pagar una suma determinada de dinero con la característica especial de que el importe de ese valor se provisiona previamente según pacto realizado con el cliente y con cargo a las dependencias del establecimiento bancario que ha librado el título valor”.

    Según la página Web del BANCO PROVIVIENDA C.A. BANCO UNIVERSAL (BANPRO), Cheque de Gerencia, es:

    Documento que emite Banpro a favor de terceros, el cual será cobrado en cualquier sucursal del Banco y cuyo pago está garantizado por ésta.

    Beneficios:

    • Comodidad y seguridad en el traslado de fondos.

    • Disponibilidad en el menor tiempo posible.

    • Permite al cliente adquirir un instrumento de pago.

    • El cliente puede efectuar sus pagos con entera confianza, ya que estos cheques están garantizados como efectivo.

    Características:

    • Los Cheques de Gerencia están a disposición de personas naturales y jurídicas.

    • Es un servicio prestado para clientes y no clientes (restringido).

    • Por toda venta de Cheques de Gerencia se cobrará una comisión de acuerdo a lo indicado en la Tabla de Tarifas y Comisiones.

    Por otra parte la página Web http://www.gerencie.com/cheque-de-gerencia.html, con relación al cheque de gerencia, considera que:

    El cheque de caja o cheque de gerencia es un cheque especial expedido por los bancos con cargo a sus propias dependencias, cuya principal característica es que el librador y el librado son la misma persona, esto es, el establecimiento bancario, dado que no existe orden de pago alguna por parte del cliente sino una promesa de pago proveniente de la entidad librada a través de una orden a su propio cargo o a cargo de una de sus sucursales.

    Este tipo de cheques es utilizado comúnmente en los negocios en la medida en que el banco al figurar como deudor garantiza el pago de la obligación originada en el contrato causal, en la medida en que el cliente interesado previamente lo ha adquirido y el banco cuenta con la respectiva provisión de fondos para su pago. Luego la certeza de su pago es mayor frente a un cheque que no sea catalogado como especial

    .

    Ahora bien, este Tribunal a los mencionados documentos les otorga valor probatorio.

  6. Valor y mérito jurídico del memorando emitido por el Banco del Sur, del Archivo Central de Puerto Ordaz, donde se dejó constancia que fueron cancelados por compensación dos cheques a nombre de las ciudadanas OLINTA M.C. y D.J.C., la cual corre inserta al folio 428.

    Este Tribunal observa a los folios 428 al 429, memorando emitido por el Banco Del Sur, para el Archivo Central Puerto Ordaz, atentamente al señor L.E.B., de la Agencia Mérida, de fecha 15 de agosto de 2.008, a los fines de solicitarle fotocopias de los siguientes documentos: 1) Cheque número 200 por 9.000, cuenta 3775022407 de B.C., fecha de la transacción 18-10-2008, y, 2) Cheque número 199, por 74.000, cuenta 3775022407 de B.C., fecha de la transacción 18-10-2008. Dichos cheques se pagaron por compensación, recibido según sello húmedo en el Archivo Región Guayana del Banco Del Sur, en fecha 9 de septiembre de 2.008. Igualmente consta en copia simple consulta de los estados de la cuenta número 75-101-0157-0075-14-3775022407, a nombre de la ciudadana B.C., desde el día 01-10-2007 al 31-10-2007, consulta movimientos mensuales, en el cual se refleja que en fecha 18 de octubre de 2.007, se debitó de dicha cuenta las cantidades indicadas en los referidos cheques, es decir, la cantidad de Bs. 9.000,00 y Bs. 74.000,oo. Este Tribunal observa que dicho documento emana de un tercero y al presentarse el mismo en un proceso judicial, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada debió promover como testigo a la persona que firmó el indicado documento, toda vez que es un documento privado emanado de tercero, que no es parte en el juicio, ni causante del mismo, y el cual debió ser promovido mediante la prueba testifical, y como quiera que fue promovida solo como prueba documental, a dicho documento este Tribunal no le asigna ningún valor probatorio.

  7. Valor y mérito jurídico del documento que riela al folio 533, en virtud del cual la ciudadana OLINTA M.C., le hizo la oferta de venta al ciudadano F.A.P., con relación a la casa ubicada en la Avenidas 2 O.d.L. con Calle 19, número 18-80, Parroquia Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, por cuanto también le asistía el derecho por ser arrendatario.

    El documento privado promovido como prueba, en primer lugar, es absolutamente contrario a la previsión legal contenida en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en segundo lugar, fue enviado a una persona que no es ni demandante ni demandado, es decir, una persona ajena a las partes en litigio, y en tercer lugar, se trata de una prueba que según la constante jurisprudencial las decisiones emanadas de la extinta Corte Suprema de Justicia y del actual Tribunal Supremo de Justicia, en las cuales se considera que ninguna de las partes puede unilateralmente crear una prueba a su favor, excepto en el caso de la figura jurídica del juramento decisorio; así lo decidió la Sala Constitucional en sentencia de fecha 2 de abril de 2.002, en el expediente número 00-1493, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., todo ello en obsequio del ejercicio del derecho en el caso del sistema de apreciación de las pruebas, precisamente con la finalidad de proteger las disposiciones constitucionales a la defensa y al debido proceso. Por lo tanto valorar esta prueba unilateralmente creada por la parte co-demandada, implicaría soslayar ilegalmente la tarifa legal prevista en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, para los documentos privados que le son opuestos a la parte contraria y mal puede oponérsele a la parte contraria un documento privado que no ha sido firmado por la misma. Por las razones anteriormente expuestas, es por lo que al citado documento privado no se le otorga eficacia jurídica probatoria.

  8. Valor y mérito jurídico de la confesión que hizo la parte actora en el libelo de la demanda en el reverso del folio 1 en los renglones 43 al 53 que textualmente dice: “Ciudadano Juez, dado el carácter de arrendataria de mi representada del bien inmueble en cuestión y el tiempo durante el cual ha ostentado tal condición, fue por lo que su arrendadora, ciudadana OLINTA M.C., en fecha nueve (9) de Agosto de dos mil cuatro (2004), le ofrece en venta dicho inmueble, a saber, el ubicado en la Avenida 2 O.d.L. con Calle 19, Nº 18-80, Parroquia Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida; en el documento por el cual le hace la oferta mi representada, se señala que el monto de venta es por la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 210.000.000,oo), equivalentes hoy a DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 210.000,oo) y que requería la respuesta en el lapso de quince días”.

    A los fines de valorar esta prueba, el Tribunal observa que, en decisión de fecha 2 de octubre de 2.003, de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, contenida en el expediente número AA60-S-2003-000166, con ponencia del Magistrado Dr. J.R.P., se estableció:

    “Tiene establecido esta Sala que las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de la demanda y contestación, no tienen carácter o naturaleza de “pruebas”, aún cuando, ciertamente, precisan los términos en que las partes han dejado planteada la litis, y en ese sentido, delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente a aquellos cuya demostración no será necesario aportar”.

    De igual manera, con relación al libelo de la demanda, que puede igualmente aplicarse a la contestación a la demanda, este Tribunal comparte el criterio sostenido por la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia en reiterados fallos, que establece que el mismo no constituye un medio probatorio. En efecto en sentencia de fecha 16 de noviembre de 2.000, número 474, la dicha Sala dejó sentado lo siguiente:

    (omissis)...el libelo de demanda no es una prueba, sino la actuación de la parte que contiene la pretensión. En dicho escrito no puede haber confesión, pues no existe el animo de aceptar un hecho dañoso sino de exponer la pretensión; en consecuencia , si el Juez se aparta de los términos de dicha pretensión, omitiendo una alegación que la otra parte considera favorable a sus intereses, cometería vicio de incongruencia, no silencio de prueba. Omissis

    (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2702, página 589).

    Asimismo, en decisión dictada en fecha 28 de noviembre de 2.000, que si bien se refiere al libelo de la demanda, también le es aplicable a la contestación de la demanda, en la que la Sala ratifica el criterio in comento al establecer:

    (omissis)...en cuanto a la alegación del formalizante, de que se ha debido hacer un estudio comparativo entre el libelo de demanda y su reforma, y que al no haberse realizado se incurrió en silencio de prueba, sino que cualquier omisión de examen constituye vicio de incongruencia.

    Sin embargo, en el caso bajo decisión no existe tal error, pues el libelo reformado es sustituido por el nuevo libelo, en virtud de la reforma y no puede constituir fundamento para ningún pronunciamiento, favorable o desfavorable al demandante...

    (Tomado de Ramírez & Garay, Tomo 170, Noviembre 2.000, número 2718, página 628).

    Por lo tanto, los escritos contentivos de la demanda como los de contestación de la demanda, no constituye prueba alguna y no se puede alegar una confesión ficta, ya que todo escrito contiene pretensiones procesales y lo único que puede derivarse de la contestación de la demanda son las defensas de fondo, los argumentos defensorios, los hechos alegados y los hechos admitidos.

    I) Valor y mérito jurídico de la confesión que realizó la ciudadana M.O.M.O., en el párrafo tercero del documento original privado suscrito por la actora, de fecha 23 de agosto de 2.004, manifestando que se acoge a la prórroga legal que la Ley de Arrendamientos en su artículo 38, le otorga un máximo de tres años para desocupar y realizar la entrega material del inmueble. Con dicha prueba se demuestra la mala fe con que actuó la parte actora cuando en su libelo manifestó que lo hacía en forma verbal para que a su sana y real crítica sea objetada tal manifestación.

    Consta al folio 532 original de carta fechada el día 23 de agosto de 2.004, en virtud de la cual la ciudadana M.O.M.O., le manifestó a los ciudadanos OLINTA M.C. y O.A. MONSALVE por SOLMAR BIENES RAÍCES C.A., a los fines de dar respuesta a su comunicación de fecha 9 de agosto de 2.004, donde se le indica su interés de vender el inmueble de su propiedad y del cual ha sido arrendataria por más de trece (13) años, señalando la preferencia ofertiva a su persona según lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual “ciertamente y tal como Usted lo señala, tengo un gran interés en este inmueble, aunque el monto de venta deberíamos considerarlo de mutuo acuerdo. A pesar de esto, en los actuales momentos no tengo la disponibilidad económica para realizar la negociación por usted planteada, puesto que por la premura de la presente respuesta no he tenido tiempo para iniciar las gestiones correspondientes por ante las instituciones bancarias, pero no es menos cierto el interés y la necesidad que tengo del presente inmueble. Considerando finalmente, como ya lo manifesté, que he sido arrendataria del inmueble en cuestión de manera ininterrumpida durante más de trece (13) años, es por lo que en atención a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hago uso de mi Derecho a la Prórroga Legal Arrendaticia, la cual me otorga un máximo de tres (3) años para desocupar y realizar la entrega material del inmueble. Con lo explanado anteriormente, no quiero expresar mi rechazo a poder convenir una negociación planteada en otros términos, por el contrario mi mayor deseo es que se mantenga la posibilidad de llegar a un acuerdo y poder yo tener un mayor lapso de tiempo (sic) para realizar las gestiones necesarias.”

    El artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra que a los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender, y en dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Siendo ello así, el objeto de esta prueba es demostrar que dicho documento no llena los requisitos exigidos en el artículo antes indicado, por cuanto es un documento privado y la norma in comento exige que tal ofrecimiento sea autenticado, es decir, notariado.

    Ahora bien, como antes se indicó, el documento privado de fecha 9 de agosto de 2.004, mediante el cual se le ofreció en venta el inmueble a la arrendataria demandante M.O.M.O., por parte de la ciudadana OLINTA M.C., en su condición de co-heredera y co-propietaria del inmueble, carece de validez, ya que la notificación de la venta para adquirirlo preferencialmente la arrendadora, no se puede efectuar mediante documento privado sino a través de un documento auténtico, ya que en todo caso debió el vendedor hacer nuevo ofrecimiento a la parte demandante, todo esto en firme acatamiento de lo establecido en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual es evidente la violación del derecho que le asiste a la accionante, por lo que la acción incoada es totalmente procedente en derecho. Por la razón antes indicada tal documento privado a los fines señalados en el referido dispositivo legal, no se le asigna ningún tipo de valor probatorio al señalado documento privado, por ser contrario a la Ley.

  9. Valor y mérito jurídico de la prueba de informes: La parte co-demandada solicitó de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficiará a Oficiar a las Entidades Bancarias BANFOANDES y DEL SUR, a los fines de que informe a este Tribunal sobre los siguientes particulares:

    1. Cheque de Gerencia número 3419 del Banco Banfoandes, por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo), equivalentes hoy en día a CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo).

    2. Cheque de Gerencia número 4501 del Banco Banfoandes por la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000,oo), equivalentes hoy en día a DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,oo).

    3. Cheque de la cuenta corriente número 0157-0075-14-3775022407, número 72000200 del Banco del Sur, de B.C. por la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,oo), equivalentes hoy en día a NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,oo), todos a favor a nombre de la ciudadana OLINTA M.C..

    4. Cheque de Gerencia número 4500 del Banco Banfoandes, por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,oo), equivalente hoy en día a SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 74.000,oo), a favor de la ciudadana A.T.C..

    5. Cheque de la Cuenta Corriente número 0157-0075-14-3775022407 Nº 84000199, del Banco del Sur, de B.C. por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,oo), equivalentes a SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 74.000,oo) a favor de la ciudadana D.J.C..

    Consta al folio 696, oficio de fecha 2 de febrero de 2.010, mediante el cual la Sub-Gerente del Banco Del Sur, Agencia Mérida, señaló que los cheques antes indicados fueron presentados por cámara de compensación el día 18 de octubre del año 2.007, y a su vez anexó estados de cuenta para su verificación.

    Riela al folio 704, oficio de fecha 7 de abril de 2.010, mediante el cual el Supervisor de Operaciones de Servicios del banco Banfoandes, señaló que el cheque de gerencia número 3419 por Bs. F. 50.000,oo pagado por cámara de compensación en fecha 4 de mayo del 2.007 a favor de OLINTA M.C. para opción compra de casa número 18-80 ubicada en la Avenida 2 Lora entre Calles 18 y 19; cheque de gerencia 4500 por Bs. F. 74.000,oo a favor de A.T.C., pagado por cámara de compensación en fecha 18 de octubre del 2.007 para la cancelación total de la deuda compra de casa descrita anteriormente, y cheque de gerencia 4501 por Bs. F. 18.000,oo pagado por cámara de compensación en fecha 18 de octubre del 2.007 para la cancelación total de la deuda compra de casa descrita anteriormente.

    Este Juzgado comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, y relacionado con la valoración de la prueba de informes, la cual expresó lo siguiente:

    “...Ahora bien, la prueba de informes es una prueba legal incorporada en nuestro vigente Código de las formas con más singular provecho, precisamente por la versatilidad y alcance de la misma, ya que por su intermedio se logra incorporar a los autos elementos de hecho cuyo establecimiento por los medios tradicionales se mostraba de difícil factura. Por ello precisamente el legislador no estableció norma alguna expresa que sujetara la valoración de esta prueba, dejándola librada a la sana crítica que ha de aplicar el juzgador en los términos del artículo 507 del mismo cuerpo de normas (...) Lo anterior significa, siguiendo con ello la enseñanza del insigne procesalista E.C. (Couture-Eduardo; Las Reglas de la Sana Crítica en la apreciación de la prueba testimonial. Revista de Derecho Jurisprudencial y Administración. Tomo XXXVII, Montevideo 1939, p.272), que la censura en casación de la apreciación de la prueba de informes ex artículo 433 del vigente Código de Procedimiento Civil, exige enmarcarse como la violación de una máxima de experiencia según lo previsto en la parte in fine del primer aparte del ordinal 2º del artículo 313 ejusdem, en concordancia con el artículo 320 ibidem.

    En este sentido la doctrina patria expresa:

    La prueba de informes (...) En cuanto a su valor probatorio, el Juez, ante la ausencia de una regla expresa de valoración, se atendrá a la sana crítica, es decir, a su propio juicio de valor, derivado de la lógica, la ciencia y la experiencia. La no apreciación de esta prueba por la regla de la sana crítica, puede dar lugar a una de los casos de Casación sobre los hechos, según lo determina el aparte primero del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, de acuerdo una opinión doctrinaria, la que comparto, la Casación no sólo podría constatar si fueron o no aplicadas las reglas de la sana crítica , sino . (Duque Corredor; R.J.; Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S. R. L., Caracas, 1.990, p. 219)

    La prueba de informes que como tal no se tratan de una confesión ni de una testimonial, ni su finalidad es para ratificar los documentos de terceros, no obstante si es útil jurídicamente para obtener la información de un tercero ajeno al proceso, sobre documentos indicados dentro del juicio y en el caso de autos.

    La prueba se corresponde con lo alegado por la parte demandada y con lo señalado en la contestación de la demanda. A esta prueba de informes, por estar interrelacionada con los otros elementos procesales antes precitados, el Tribunal le asigna el valor jurídico probatorio y la correspondiente eficacia.

SÉPTIMA

DEL DERECHO DE PREFERENCIA: El derecho de preferencia es un derecho irrenunciable del arrendatario, significa el derecho de este a que se le oferte con privilegio de ser el primero en recibir la oferta de la venta del inmueble que ocupa es decir no hay distinción del legislador y, para el caso de que se pretenda vender toda la unidad de la cual forma parte el inmueble arrendado como lo contempla el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliaria, debe tener interpretación armónica de la normativa, ya que siendo el derecho de tanteo un derecho irrenunciable y el derecho al ejercicio de retracto legal arrendaticio un derecho del arrendatario por mandato legal, el tanteo también debe ser para el caso de la venta en alzada o en globo, porque de lo contrario sería interpretar o aplicar la norma de modo restrictivo desmejorando los derechos que la ley le confiere al arrendatario.

La referida venta sin la correspondiente notificación al arrendatario, implicó sacrificar el derecho de tanteo que tiene el arrendatario establecido en el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual debe ser interpretado de modo amplio para el caso de la venta del inmueble del cual forma parte el que ocupa, más aún cuando es un derecho irrenunciable al que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le da carácter de orden público a favor del arrendatario, que consagra una preferencia ofertiva para que el arrendatario pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia ofertiva un derecho del arrendatario para que el arrendador le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento.

Por otra parte debe destacarse que esta figura, de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición del la ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado.

Como aditamento a lo anterior, el Tribunal debe señalar que desde el punto de vista legal, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, para lo cual, como antes se indicó, para ser acreedor de esa preferencia ofertiva, el arrendatario que tiene que tener más de dos años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que de igual manera satisfaga las aspiraciones del propietario, siendo ello así, el arrendatario con base al expresado retracto legal puede subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien hubiese adquirido el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

OCTAVA

DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO: A los fines de realizar un análisis de la institución jurídica del retracto legal arrendaticio objeto de la demanda en el presente juicio, se hace ineluctable por decir lo menos indefectible por decir lo más, transcribir al articulado de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que guardan estrecha relación con la referida institución.

En efectos los artículos 7, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49 y 40 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresan lo siguiente:

Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

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Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

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Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior

Artículo 44.- A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta

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“Artículo 45.- Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.

Artículo 46.- Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación

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Artículo 47.- El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado

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Artículo 48.- El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto al que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes: a) No se le hubiere hecho la manifestación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario

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“Artículo 49.- El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

Artículo 50.- Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil

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Con respecto a la institución del retracto legal, el Dr. Gert Kummerow en su obra “El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, página 147 expresa:

…El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”, derecho éste que se materializa toda vez que la situación normativa en que se halla un sujeto puede subsumirse en un tipo legal que lo autoriza para reclamar si prefiere su oferta a la de un tercero, en la adquisición de un cosa, cuando el dueño directo quiera enajenarla, siempre que su propuesta coincida con sus líneas esenciales con la del pretenso adquiriente…”

En ese mismo orden de ideas, los profesores R.E.L.R. y J.C.K.L., en su obra “El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, que para que pueda surgir el Retracto Legal Arrendaticio deben cumplirse dos requisitos de ley para que el arrendatario goce del derecho de preferencia, entre los cuales está el de ser arrendatario por más de dos (02) años; el estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por último debe satisfacer las aspiraciones del propietario.

Que el retracto legal arrendaticio es definido por el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrito.

Que al comentar este artículo el doctor J.L.V., en su obra Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (2ª Edición, año 2004 Pág. 160) ha dicho:

(…) Este artículo mantiene la preferencia del arrendamiento para adquirir el inmueble sobre otras personas que quieren comprarlo, la cual estaba regulada en el artículo 6º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda derogado; el cual otorgaba este derecho a aquellos arrendatarios, cuya relación arrendaticia hubiere durado mas de dos años y aun menos de dos años cuando hubiere ejecutado mejoras que excedieren del cinco (5%) del valor del inmueble, supuesto que quedara eliminado.

(…)El derecho de preferencia (Jus Preferendi) en términos genéricos es sinónimo de derecho de prelación entendiéndose por este “el que asiste a una persona para ser preferida en sus derechos en concurrencia con otras, y a veces con total exclusión de ellas”.

(…)Acogiéndose a este concepto de derecho de preferencia o de derecho de prelación se puede definir, a la l.d.D.L.d.A.I., como el derecho que posee el arrendatario con total exclusión de otras personas, a comprar el inmueble en caso del inmueble en caso del propietario querer vender (derecho de preferencia ofertiva). Derecho de prelación del cual surge el derecho de tanteo y retracto legal

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De igual manera, el autor Feliu Rey, M.I.: El Tanteo Convencional, Editorial Civitas, Madrid, 1997, Pág. 19, expresa:

Este dispositivo legal establece la otra manifestación del derecho de adquisición preferente inquilinario, el cual "consiste en el establecimiento de una preferencia a favor de determinado sujeto, ejercitable en el caso de que un tercero adquiera del concedente el bien sobre el que recae la misma"

Significa lo expresado en último lugar, que el retracto legal inquilinario, por contraste con el tanteo legal, representa el derecho de adquisición preferente ejercitable por el arrendatario con respecto a una venta perfeccionada o consumada en un tercero del inmueble arrendado, lo que le da el derecho “de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad”.

Esta segunda modalidad o manifestación que asume el derecho de adquisición preferente inquilinario, esto es, faculta para adquirir la cosa después de enajenada de manos del tercero adquirente (…), es decir, una vez celebrado el contrato traslativo (…)".

Que el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que se sustanciará y sentenciará conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil las demandas en donde se discuta la preferencia ofertiva, el retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia, entre otros señalados expresamente.

Que la presente acción es por Retracto Legal Arrendaticio, la cual debe tomarse como un medio sancionador, consecuencia legal, para el supuesto que la arrendataria ciudadana M.O.M.O., le fue lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario cuando el propietario pretenda enajenar el inmueble arrendado.

Que en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha de 20 de mayo de 2.005, estableció:

“…se afirma que el retracto legal debe ser considerado como una limitación al derecho de propiedad, se repite, éste último de carácter constitucional; restricción está sujeta a la obligación de notificar al arrendatario que el bien que ocupa ha sido ya transferido…omissis…En el mismo sentido y manteniendo siempre la relevancia que merece el cumplimiento de la obligación, tal como ya se dijo, de “dar aviso”, la Sala considera oportuno, sin embargo, en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación) reconocer las múltiples maneras en que en pacifico criterio de esta sede casacional podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga del conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus propio o a través de una actuación judicial…omissis…considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia…omissis…La Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina la incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quién tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente”.

Que de todo lo reseñado se colige que, son cuatro (4) los requisitos establecidos por la Doctrina y la Jurisprudencia para la procedencia de la acción de Retracto Legal Arrendaticio, vale decir:

1) Que el arrendatario tenga más de 2 años como tal.

2) Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

3) Que satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario.

4) Que el arrendatario ejerza el derecho de Retracto dentro del plazo de 40 días calendario, contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación. En ese orden de ideas se puede señalar que en el presente caso resulta procedente el retracto legal arrendaticio accionado y así debe decidirse.

Que para determinar la existencia del retracto legal arrendaticio se deben tomar en especial, además los artículos 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49 y 40 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las siguientes disposiciones legales del Código Civil:

Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

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Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente

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Que por su parte el artículo 506 Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Que en orden a lo antes señalado, se colige, que le fue violado a la arrendataria ciudadana M.O.M.O. el derecho a continuar disfrutando del uso del apartamento que venía ocupando por más de trece años y el derecho a convertirse en propietaria del inmueble de acuerdo con el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos.

Que la arrendadora-vendedora, al no hacer la oferta, cercenó este derecho consagrado en el citado artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que, el referido texto legal impone una obligación al propietario, al ordenarle, imperativamente, que notifique a su inquilino, en forma indubitable su decisión de vender, indicándole precio, condiciones y modalidades de la venta.

Que la arrendataria ciudadana M.O.M.O. al no hacérsele la notificación para cumplir con la preferencia ofertiva, que es un derecho inalienable le quedó flagrantemente conculcado tal derecho, al efectuar la venta del inmueble sin siquiera avisarle, a la arrendataria solvente y con trece largos años de arrendamiento.

Que este incumplimiento de la obligación impuesta por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al propietario arrendador, como en el caso que nos ocupa, confiere la arrendataria ciudadana M.O.M.O., el ejercicio del derecho de retracto legal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 43, en concordancia con el artículo 48 eiusdem.

Que para ejercer este derecho, la arrendataria ciudadana M.O.M.O., cumplió con las condiciones establecidas en el artículo anteriormente mencionado.

Que este derecho de retracto legal en beneficio de la arrendataria ciudadana M.O.M.O., persiste y se consolida, aún después de efectuada la venta del inmueble arrendado a un tercero, ya que el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le impone al adquiriente la obligación de hacer al inquilino la notificación cierta de la negociación celebrada, anexándole necesariamente, copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de la arrendataria una vez hecha tal notificación.

Que la arrendataria ciudadana M.O.M.O., solicitó el derecho de preferencia dentro de los 40 días a que se refiere la Ley.

Que el actor es acreedor de la preferencia ofertiva pues se encontraba solvente en el pago de los arrendamientos.

Que el retracto legal arrendaticio, es una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene la arrendataria ciudadana M.O.M.O., que no ha sido efectuada conforme a derecho o han sido menoscabados de alguna manera los derechos de la arrendataria ciudadana M.O.M.O., la cual ante esta falta o menoscabo intentó la presente acción judicial en contra de su arrendador y el nuevo adquirente, con el propósito de subrogarse en la relación en la persona del comprador.

Que el requisito que exige la legislación para el retracto legal arrendaticio, es que la arrendataria ciudadana M.O.M.O., sea titular del derecho de preferencia ofertiva, que no es otra cosa que poseer la cualidad de arrendataria durante una relación de arrendaticia superior a dos años.

Que el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que se sustanciará y sentenciará conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil las demandas en donde se discuta la preferencia ofertiva, el retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia, entre otros señalados expresamente.

Que en este orden de ideas, hay que destacar que el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra una preferencia ofertiva para que la arrendataria ciudadana M.O.M.O., pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia ofertiva un derecho de la arrendataria para que el arrendador le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento.

Que esta figura de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición de la Ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde a la arrendataria ciudadana M.O.M.O. con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado.

Que al momento de iniciar la parte actora el procedimiento de consignación arrendaticia, señaló que ha sido fiel pagadora de sus obligaciones y que no permitiría que se le colocara en un estado de insolvencia, en aras de oscuras intenciones o intereses por parte de la arrendadora, pretensiones malsanas éstas que se materializaron al interarse la demandada en fecha 18 de febrero de 2.008, que el inmueble que ha ocupado en su carácter de arrendataria ciudadana M.O.M.O. durante tantos años le había sido vendido a un tercero en fecha 16 de octubre de 2.007, menoscabando así flagrantemente el derecho preferente que tenía la demandante para adquirir el inmueble en cuestión, de conformidad con lo previsto en el artículo 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en consecuencia la presente acción por retracto legal arrendaticio, debe prosperar, la cual debe tomarse como un medio sancionador, como consecuencia legal, por cuanto a la arrendataria ciudadana M.O.M.O., le fue lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario cuando el propietario enajenó el inmueble arrendado, con flagrante violación de los artículos 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49 y 40 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 14, 1.133, 1.159, 1.160, 1.354, 1.579 y 1,611 del Código Civil.

De la normativa legal, aplicada al presente caso, se puede constatar lo siguiente:

  1. Que la arrendataria ciudadana M.O.M.O., tiene más de dos (2) años como tal, que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento lo que satisface las aspiraciones del propietario. La inquilina ha ocupado por más de trece (13) años el inmueble como arrendataria.

  2. - Que la arrendataria ciudadana M.O.M.O. tiene el derecho de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

  3. - Que el propietario no notificó a la arrendataria ciudadana M.O.M.O., mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación mediante DOCUMENTO AUTÉNTICO, se debía indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación, sino que se limitó a ofrecerle por documento privado de fecha 9 de agosto de 2.004, indicándole a la arrendadora que el monto de venta correspondió a la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 210.000.000,oo), (actualmente equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 210.000,oo) y le establecía que requería la respuesta en el lapso de quince (15) días y que las propietarias concretaron la venta con la tercera persona en fecha 16 de octubre de 2.007, por un monto de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,oo), (equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), suma ésta indicada en el documento de venta y que es inferior a la ofertada mediante el señalado documento privado, sin habérsele ofertado la venta por esa cantidad a la arrendataria ciudadana M.O.M.O., mediante documento auténtico.

  4. - Que habiendo transcurridos ciento ochenta (180) días calendario, después del ofrecimiento de la venta, por DOCUMENTO SIMPLE NO AUTÉNTICO, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, además de inválido por ser en copia simple quedó sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta a la arrendataria ciudadana M.O.M.O., LA CUAL NO SE EFECTUÓ para la negociación que realizó.

  5. - Que la arrendataria ciudadana M.O.M.O., pudo ejercer el derecho de retracto al que se contrae el artículo 43, por cumplir con los supuestos siguientes: a) Por no habérsele hecho la manifestación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley. b) Efectuada como fue la venta a un tercero, su precio resultó inferior al ofertado.

  6. - No hubo trasferencia global como se demostrará en el texto del presente fallo, además por cuanto en el documento de compra-venta efectuada por las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., a la ciudadana B.C., no se indica en ninguna de sus partes del documento una venta en globo sino que se trata de venta de un inmueble.

  7. - Que resulta procedente el retracto legal arrendaticio por cuanto a) A la arrendataria ciudadana M.O.M.O., no se le hizo la manifestación mediante documento auténtico según lo previsto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios b) Por cuanto efectuada la venta a un tercero, su precio fue inferior al ofertado por documento privado.

  8. - Que los derechos que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables y que será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

  9. - Que como bien puede apreciarse, la comunicación que fue enviada por la parte arrendadora ciudadana OLINTA M.C., no cumple los requisitos que para las notificaciones del ofrecimiento del inmueble arrendado exige la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 42, 43, 44, 45 y 46 que establece que la notificación debe efectuarse mediante “DOCUMENTO AUTENTICO” y de las características que este debe poseer, lo anteriormente indicado nos permiten deducir el total conocimiento, de la parte demandada, cuando pretende darle valor a una comunicación que no fue hecha por documento auténtico y que además fue INVÁLIDA por haber transcurrido más ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento mediante DOCUMENTO PRIVADO de la venta a que se refiere el artículo anterior 44 eiusdem, sin que se hubiese efectuado la venta durante ese lapso.

  10. - Que en orden a lo antes señalado, se colige, que le fue violado a la arrendataria ciudadana M.O.M.O. el derecho a continuar disfrutando del uso del apartamento que venía ocupando por más de trece años y el derecho a convertirse en propietaria del inmueble de acuerdo con el artículo 42 de de la Ley de Arrendamientos.

  11. - Que la arrendadora-vendedora, al no hacer la oferta, cercenó este derecho consagrado en el citado artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que, el referido texto legal impone una obligación al propietario, al ordenarle, imperativamente, que notifique a su inquilino, en forma indubitable su decisión de vender, indicándole precio, condiciones y modalidades de la venta.

  12. - Que la arrendataria ciudadana M.O.M.O. al no hacérsele la notificación para cumplir con la preferencia ofertiva, que es un derecho inalienable de la arrendataria, quedó flagrantemente conculcado tal derecho, al efectuar la venta del inmueble sin siquiera avisarle, a la arrendataria ciudadana M.O.M.O., solvente y con trece largos años de arrendamiento.

  13. - Que este incumplimiento de la obligación impuesta por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al propietario arrendador, como en el caso que nos ocupa, confiere a la arrendataria ciudadana M.O.M.O., el ejercicio del derecho de retracto legal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 43, en concordancia con el artículo 48 eiusdem.

  14. - Que para ejercer este derecho, la arrendataria ciudadana M.O.M.O., cumplió con las condiciones establecidas en el artículo anteriormente mencionado.

  15. - Que este derecho de retracto legal en beneficio de la arrendataria ciudadana M.O.M.O., persiste y se consolida, aún después de efectuada la venta del inmueble arrendado a un tercero, ya que el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le impone al adquiriente la obligación de hacer al inquilino la notificación cierta de la negociación celebrada, anexándole necesariamente, copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de la arrendataria una vez hecha tal notificación.

  16. - Que la arrendataria ciudadana M.O.M.O., solicitó el derecho de preferencia dentro de los 40 días a que se refiere la Ley

  17. - Que el actor es acreedor de la preferencia ofertiva pues se encontraba solvente en el pago de los arrendamientos.

  18. - Que el retracto legal arrendaticio, es una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene la arrendataria ciudadana M.O.M.O., que no ha sido efectuada conforme a derecho o han sido menoscabados de alguna manera los derechos de la arrendataria ciudadana M.O.M.O., la cual ante esta falta o menoscabo intentó la presente acción judicial en contra de su arrendadora y el nuevo adquirente, con el propósito de subrogarse en la relación en la persona de la compradora.

  19. - Que el requisito que exige la legislación para el retracto legal arrendaticio, es que la arrendataria ciudadana M.O.M.O., sea titular del derecho de preferencia ofertiva, que no es otra cosa que poseer la cualidad de arrendataria durante una relación de arrendaticia superior a dos años.

  20. - Que el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que se sustanciará y sentenciará conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil las demandas en donde se discuta la preferencia ofertiva, el retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia, entre otros señalados expresamente.

  21. - Que en este orden de ideas, hay que destacar que el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra una preferencia ofertiva para que la arrendataria ciudadana M.O.M.O., pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia ofertiva un derecho de la arrendataria para que el arrendador le ofrezca en venta y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento.

  22. - Que esta figura de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición de la Ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde a la arrendataria ciudadana M.O.M.O. con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado.

NOVENA

DE LA VENTA EN GLOBO: En el presente juicio se demanda por motivo del retracto legal arrendaticio y, su procedimiento está regulado en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone:

…Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o a las disposiciones contenidas en e presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…

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En este orden de ideas, el artículo 1.546 del Código Civil Venezolano establece:

El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de qué la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común...

El retracto legal arrendaticio es definido por el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente:

...El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…

El artículo 549 del Código Civil establece:

La propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo lo que encuentre encima o dejado de ella, salvo lo dispuesto en leyes especiales.

El retracto legal arrendaticio es definido por el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente:

...El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…

El tanteo convencional consiste en la preferencia que por disposición de la ley se tiene para la adquisición de un bien, cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina "Tanteo Legal Inquilinario"; derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario, con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado. En este sentido, el Diccionario Jurídico "Venelex 2003", Tomo II, a la página 524, define el tanteo legal como ‘…El derecho que goza una persona para adquirir o apropiarse de un bien con preferencia a otras y por el mismo valor en el caso de que haya enajenación de bienes inmuebles...’.

El problema medular de la presente controversia consiste en la naturaleza del inmueble objeto de venta, toda vez que el demandado se ha excepcionado con fundamento al contenido del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario, que establece la improcedencia del retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado

Ante tal situación, el Tribunal hace las siguientes consideraciones:

A.- El derecho de preferencia es un derecho irrenunciable del arrendatario, significa el derecho de este a que se le oferte con privilegio de ser el primero en recibir la oferta de la venta del inmueble que ocupa es decir no hay distinción del legislador y, para el caso de que se pretenda vender toda la unidad de la cual forma parte el inmueble arrendado como lo contempla el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliaria, debe tener interpretación armónica de la normativa, ya que siendo el derecho de tanteo un derecho irrenunciable y el derecho al ejercicio de retracto legal arrendaticio un derecho del arrendatario por mandato legal, el tanteo también debe ser para el caso de la venta en alzada o en globo, porque de lo contrario sería interpretar o aplicar la norma de modo restrictivo desmejorando los derechos que la ley le confiere al arrendatario.

B.- La referida venta implicó sacrificar el derecho de tanteo que tiene el arrendatario establecido en el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamiento, disposición legal que debe ser interpretado de modo amplio para el caso de la venta del inmueble ocupado por la arrendataria.

El inmueble vendido en detrimento de los derechos de la arrendataria, se efectuó mediante documento público protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de octubre de 2.007, anotado bajo el número 48, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre del referido año, mediante el cual las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., dieron en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana B.C., un inmueble de su propiedad consistente en una casa de vivienda unifamiliar ubicada en la Avenida 2 O.L., con calle 19, jurisdicción de la Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, construida con piso de cemento pulido, paredes de bloque frisadas y platabanda, cuyas dependencias son las siguientes: ocho (8) dormitorios, tres (3) baños, una (1) sala, una (1) cocina y dos (2) patios internos.

C.- Del contenido textual del documento de venta, se desprende que no se trata de una venta en globo sino de una casa para habitación familiar formado por las señaladas habitaciones, sin otras dependencias, instalaciones o accesorios, tampoco se trata de una venta de un edificio ya que en nuestro país el régimen de propiedad horizontal se constituye por la Ley, pero nace por la decisión del propietario de un inmueble que pretenda destinarlo a la enajenación de apartamentos, con su documento de condominio y su respectivo reglamento, lo cual no es su caso.

D.- Lo cierto es que las vendedoras A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., omitieron la obligación de notificarle mediante documento auténtico si tenía o no interés la arrendataria ciudadana M.O.M.O., mediante la cual la citada arrendataria manifieste la voluntad de querer venderlo conforme lo prevé el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la arrendataria es acreedora del derecho a la preferencia ofertiva o tanteo legal, por lo tanto no debe producirse la consecuencia jurídica que establece el artículo 49 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por tal motivo resulta procedente la acción de retracto legal.

E.- En ese orden de ideas, el Dr. Gert Kummerow en su obra El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano, página 147, expresa:

“…El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”, derecho éste que se materializa toda vez que la situación normativa en que se halla un sujeto puede subsumirse en un tipo legal que lo autoriza para reclamar se prefiere su oferta a la de un tercero, en la adquisición de un cosa, cuando el dueño directo quiera enajenarla, siempre que su propuesta coincida con sus líneas esenciales con la del pretenso adquiriente…”.

F.- Exponen los Doctores R.E.L.R. y J.C.K.L., en su obra El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios, que para que pueda surgir el Retracto Legal Arrendaticio deben cumplirse dos requisitos de ley para que el arrendatario goce del derecho de preferencia, entre lo cuales está el de ser arrendatario por más de dos (02) años; el estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por último debe satisfacer las aspiraciones del propietario.

El retracto legal arrendaticio es definido por el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente:

…El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…

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G.- El artículo 549 del Código Civil, dispone que la propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo lo que encuentre encima o dejado de ella, salvo lo dispuesto en leyes especiales, concluyendo que al vender el inmueble, también fue objeto de venta la totalidad de la construcción que se encuentra encima de ella, independientemente de cuál es la superficie de área construida.

La fuente probable de la norma antes mencionada es el Proyecto del Código Civil para E.d.F.G.G. de 1852, en su artículo 394 y del Código Civil Italiano de 1.865, en su artículo 440 y aparece por primera vez en la legislación venezolana a raíz de la promulgación del Código Civil de 1.867 y ha permanecido así casi inalterada salvo por ligeras modificaciones de forma que no afectan su esencia en los Códigos de 1.904, 1.916 y 1.922.

DÉCIMA

DEL DOCUMENTO AUTÉNTICO REQUERIDO PARA LA NOTIFICACIÓN: La notificación de la venta fue efectuada mediante documento privado a la arrendataria, y no por documento auténtico tal como lo exige la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 42, 43, 44, 45 y 46 que establece que la notificación debe efectuarse mediante “DOCUMENTO AUTENTICO” y de las características que este debe poseer, lo anteriormente indicado nos permiten deducir el total conocimiento, de la parte demandada, cuando pretende darle valor a una comunicación que no fue hecha por documento auténtico y que además fue INVÁLIDA, vale decir, sin ninguna eficacia jurídica probatoria, por haber transcurrido más ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento mediante DOCUMENTO PRIVADO de la venta a que se refiere el artículo 44 eiusdem, sin que se hubiese efectuado la venta durante ese lapso.

Debe el Tribunal señalar en qué consiste el documento auténtico. El documento autenticado, tal como el utilizado en la opción de compra venta, entra dentro de la categoría de instrumentos que se reputan auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.

En el caso de autos, la notificación a los fines del retracto legal, implica que la notificación debe hacerse por documento auténtico en el que el arrendador en primer lugar, mediante el traslado de un Notario hasta el domicilio del arrendatario para notificarlo que por vía preferencial puede adquirir mediante compra del inmueble que ocupa como inquilino, indicándose el precio por el cual le oferta dicho inmueble, con la indicación de que si no tiene interés en comprarlo, queda en libertad el arrendador de venderlo a cualquier otra persona; y en segundo lugar, unilateralmente autentica por ante la notaría tal documento indicando lo anteriormente expresado y se lo remite con al arrendatario a los fines antes señalados, de tal manera que las vendedoras debieron hacer nuevo ofrecimiento a la parte demandante, todo esto en firme acatamiento de lo establecido en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual es evidente la violación del derecho que le asiste a la accionante, por lo que la acción incoada es totalmente procedente en derecho. Y así debe decidirse.

DÉCIMA PRIMERA

DE LA DIFERENCIA ENTRE EL DOCUMENTO AUTENTICADO CONTENTIVO DE LA OPCIÓN DE COMPRA Y DEL DOCUMENTO PÚBLICO QUE SE REFIERE A LA VENTA DEL INMUEBLE ARRENDADO:

El documento autenticado solo conserva valor entre las partes contratantes, es decir, entre las vendedoras y la compradora, no oponible a la arrendataria por ser un tercero. Para mayor abundamiento y comprensión entre el valor jurídico de tales documentos mencionados, el Tribunal realiza una distinción jurídica entre ambos documentos y sus efectos jurídicos. A tales fines se expresa lo siguiente:

El DOCUMENTO AUTENTICADO, es aquel otorgado por un funcionario competente (notario) el cual acredita como verdadero y por tanto creídos, los hechos jurídicos que el funcionario declara haber efectuado en presencia de los otorgantes, solo dejando constancia que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, teniéndose la palabra del funcionario como cierta.

Según la doctrina nacional, el documento notariado no puede equipararse a un documento que ha sido registrado, fuerza que no tiene el documento notariado solamente, ya que como antes se señaló, este documento autenticado sólo surte efecto entre partes y no frente a terceros

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, puntualizó en la sentencia N° 65, de fecha 27 de abril de 2000, lo que significa un documento auténtico, a saber:

…existe otra categoría de instrumentos que se reputan auténticos, son aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, este solo dejara constancia de que los interesados se identificaron ante el y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido mismo.

El documento autenticado entra dentro de la categoría de instrumentos que se reputan auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.

Aun cuando pudiera pensarse, que conforme al artículo 1.357 del Código Civil, el documento público y el auténtico, son análogos, esto no es así y debe entenderse que el documento público por estar revestido de todas las formalidades para su perfeccionamiento, es también un documento auténtico. Sin embargo el documento autenticado es aquél, que se presenta ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (Notario), a fin de que éste deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento, ya redactado previamente.

En el caso de autos, la notificación a los fines del retracto legal, implica que la notificación debe hacerse por documento auténtico en el que el arrendador en primer lugar, mediante el traslado de un Notario hasta el domicilio del arrendatario para notificarlo que por vía preferencial puede adquirir mediante compra del inmueble que ocupa como inquilino, indicándose el precio por el cual le oferta dicho inmueble, con la indicación de que si no tiene interés en comprarlo, queda en libertad el arrendador de venderlo a cualquier otra persona; y en segundo lugar, unilateralmente autentica por ante la notaría tal documento indicando lo anteriormente expresado y se lo remite con una comunicación al arrendatario a los fines antes señalados. Sin embargo, es de advertir que la primera modalidad es la más recomendable, por razones de seguridad jurídica tanto del arrendador como del arrendatario.

Sobre el punto, en decisión del 27 de abril de 2000, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha emitido la opinión, que de seguidas se transcribe:

...El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, Juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado

.

Con relación al documento auténtico sostiene el autor J.E.C.R., lo siguiente:

Auténtico significa en sentido filológico acto cuya certeza legal se conoce y se sabe que emana de la persona a quien se atribuye, y en sentido general: acto que debido a la intervención de un funcionario público competente para ello, o de particulares legalmente autorizados, y previo cumplimiento de las formalidades legales, se acredita como cierto y positivo, de forma que en lo sucesivo haga fe (sea fehaciente en juicio)

.

El DOCUMENTO PÚBLICO (negocial) que nace ab initio ante el registrador, el cual está dotado con la potestad legal de dar fe pública en el ejercicio de su cargo, conteniendo sus declaraciones valor erga omnes, lo que declara el funcionario público se tiene como cierto, así como el contenido de las declaraciones.

La Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia de fecha 24 de febrero de 1.988, sostuvo lo siguiente:

(…) El documento público a que se refiere el artículo 376 del Código de Procedimiento Civil vigente, es el documento que conlleva cuatro fases a saber: Evidencia-solemnidad-objetivación y coetaneidad; estas cuatro fases las cumple el Registrador, no el Notario, el Registrador da fe de que conoce a los otorgantes, averigua la capacidad jurídica de los otorgantes, califica el acto, lee el documento y lo confronta con los otorgantes y testigos, ordena su inserción en los protocolos respectivos y si todo coincide, los otorgantes emiten su consentimiento. Por ello la función del Registrador es superior a la del Notario: estas cuatro fases que cumple el documento ante el Registro es lo que le da el carácter de público y la fuerza erga omnes, fuerza que no tiene el documento notariado solamente ya que este documento sólo surte efectos entre las partes y no frente a terceros…

.

Es conocido que el documento público da fe de los hechos jurídicos que el funcionario declara haber efectuado, hechos jurídicos que el funcionario declara haber visto u oído y de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del negocio jurídico al que el instrumento se contrae, teniendo plena fe, así entre las partes como respecto de terceros.

La Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 26 de mayo de 2004, contenida en el expediente número 03-084, con ponencia del Magistrado Dr. A.R.J., expresó lo siguiente:

La sentencia impugnada determinó, al igual que el Juez de primera instancia, que por tratarse de un bien inmueble, el negocio jurídico relativo a la compra venta surte efectos frente a terceros, incluyendo la actora, una vez registrado el documento definitivo de venta, en fecha 11 de noviembre de 1993, por aplicación de los artículos 1.920 ordinal 1° y 1.924, ambos del Código Civil. El formalizante no impugna en su denuncia la aplicación de los referidos artículos, lo cual es suficiente para desestimarla, pues éste fue el verdadero razonamiento del Juez de Alzada para no tomar en cuenta el documento de opción de compra venta autenticado, y sí el documento definitivo registrado.

Por otra parte, la Sala coincide con el Juez Superior al determinar que tratándose de un inmueble, la transmisión de la propiedad surtió efectos frente a terceros, a partir de la venta definitiva registrada, pues si bien la opción de compra venta, dadas la condiciones particulares de precio, objeto y consentimiento, tiene todas las características de una venta, sólo surte efectos frente a las partes contratantes al momento de su autenticación en la Notaría, pero no ante la actora ajena a la operación. Disponen así los artículos 1.920, 1.924 y 1.919 del Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.920: “Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:

1º.- Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.

Artículo 1.924: “Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.”

Artículo 1.919: “El registro del título aprovecha a todos los interesados.”

La compraventa del inmueble, surtió efectos frente a terceros, incluyendo la parte actora, a partir de la fecha de su registro. Si bien el documento de opción de compra venta puede ser calificado perfectamente como una venta, por tratarse de una promesa bilateral y recíproca, es decir, que reúne todos los requisitos del contrato de venta, como no llegó a registrarse sino hasta el 11 de noviembre de 1993, antes de esa fecha tan sólo surtió efectos frente a las partes contratantes, y luego de su registro, frente a terceros.

Sobre este particular, la Sala de Casación Civil ha expresado, en diversos fallos, lo siguiente:

El ordinal 1º del artículo 1.920 del Código Civil, establece:

Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:

1º Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca...

El artículo antes transcrito, ordena registrar todo acto entre vivos, sea a título gratuito, oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca. El artículo 546 del Código de Procedimiento Civil, exige que la cosa se encuentre verdaderamente en poder del tenedor y, que presente prueba fehaciente de propiedad por acto jurídico válido.

En tal sentido, la Sala en sentencia Nº 144, de fecha 12 de junio de 1997, expediente Nº 95-754, (caso: J.H.P. contra R.O.R. y otra), se estableció:

‘...Por sentencia de 16 de junio de 1993, la Sala expresó:

En sentido general, prueba fehaciente es aquella capaz de llevar a conocimiento del sentenciador la existencia de un determinado hecho. Ahora bien, dispone el artículo 546 del Código de Procedimiento Civil que si al practicar el embargo, o después de practicado, se presentare algún tercero alegando ser el tenedor de la cosa, el juez suspenderá el embargo si aquélla se encontrare verdaderamente en su poder y presentare el poseedor prueba fehaciente de la propiedad de la cosa por un acto jurídico válido.

El carácter emergente de la actuación, indica que debe tratarse de una prueba capaz de llevar al ánimo del sentenciador, en forma inmediata, que el opositor es propietario de la cosa, lo cual se logra a través de la prueba documental. En tal sentido un documento autenticado, de fecha anterior al embargo, podría llenar los extremos señalados.

Sin embargo, tal evidencia no puede ser opuesta al ejecutante, quien mediante el embargo adquiere el derecho a cobrar su acreencia con el precio del remate del inmueble, por tratarse de un documento no registrado, conforme al artículo 1.924 del Código Civil, por el cual los documentos, actos y sentencias que la ley sujeta a registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble; y de acuerdo al artículo 1.920 del mismo código, que ordena en su ordinal 1º registrar todo acto entre vivos, sea a título gratuito, se a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.” (Negrillas de la Sala).

Ahora bien, de la jurisprudencia antes transcrita, se puede constatar que cuando se trata de bienes embargados sobre los cuales la ley exige la solemnidad del Registro Público, como es el caso de bienes inmuebles, es indispensable esta formalidad a los fines de oposición de tercero.

Con el contenido de la primera parte del artículo 1.924 del Código Civil, quiso el legislador garantizar el tráfico jurídico de determinados bienes, entre ellos los inmuebles, debido a su importancia económica y social, permitiendo que el adquiriente constate en el Registro Público la totalidad y ausencia de gravamen de la cosa objeto del contrato.

Observa este Sentenciador que las pruebas documentales deben ser analizadas bajo los parámetros de la decisión tomada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, en fecha 8 de marzo de 2.005, Nro. 24, expediente 2003-0980, en donde se expuso:

En ese sentido, ha puesto de manifiesto las diferencias entre el documento público, el documento auténtico y el documento administrativo , en cumplimiento de lo cual ha establecido que el primero se caracteriza por ser autorizado y presenciado con las solemnidades legales, por un registrador, juez u otro funcionario o empleado público, que tenga facultades para dar fe pública; el segundo, es redactado por las partes interesadas y posteriormente es firmado ante un funcionario público, o reconocido ante aquél y, por ende, existe certeza legal de su autoría; y los documentos administrativos emanan de funcionarios que , en el ejercicio de sus funciones, con el propósito de documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano administrativo que la emite, los cuales gozan de la presunción de veracidad y certeza, que admite prueba en contrario

.

Por lo que, conforme a la jurisprudencia y doctrina ut supra expuesta, se concluye que si bien el documento público y el documento administrativo gozan de autenticidad, desde el mismo momento en que se forman, la cual emana del funcionario público que interviene en el acto; los documentos administrativos no se asimilan completamente a los públicos, por cuanto gozan de la presunción de certeza y veracidad, que puede ser desvirtuada, por las partes, mediante prueba o pruebas en contrario; que deben incorporar en el proceso, en cumplimiento de las formas procesales establecidas en la ley, con el propósito de que los no promoventes puedan ejercer sobre éstas un efectivo control y contradicción.

En conclusión, el documento autenticado ante Notario, es un documento privado, no necesariamente público, a pesar de que sea auténtico y de fe pública en un cierto sentido. El jurista colombiano Devis Echandía con relación a este particular, enseña con tino que: “Todo documento público es auténtico pero no todo documento auténtico es público”.

SOBRE LA SOLEMNIDAD DEL DOCUMENTO PÚBLICO: La Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 26 de mayo de 2004, contenida en el expediente número 03-084, con ponencia del Magistrado Dr. A.R.J., expresó lo siguiente:

La sentencia impugnada determinó, al igual que el Juez de primera instancia, que por tratarse de un bien inmueble, el negocio jurídico relativo a la compra venta surte efectos frente a terceros, incluyendo la actora, una vez registrado el documento definitivo de venta, en fecha 11 de noviembre de 1993, por aplicación de los artículos 1.920 ordinal 1° y 1.924, ambos del Código Civil. El formalizante no impugna en su denuncia la aplicación de los referidos artículos, lo cual es suficiente para desestimarla, pues éste fue el verdadero razonamiento del Juez de Alzada para no tomar en cuenta el documento de opción de compra venta autenticado, y sí el documento definitivo registrado.

Por otra parte, la Sala coincide con el Juez Superior al determinar que tratándose de un inmueble, la transmisión de la propiedad surtió efectos frente a terceros, a partir de la venta definitiva registrada, pues si bien la opción de compra venta, dadas la condiciones particulares de precio, objeto y consentimiento, tiene todas las características de una venta, sólo surte efectos frente a las partes contratantes al momento de su autenticación en la Notaría, pero no ante la actora ajena a la operación. Disponen así los artículos 1.920, 1.924 y 1.919 del Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.920: “Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:

1º.- Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.

Artículo 1.924: “Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.”

Artículo 1.919: “El registro del título aprovecha a todos los interesados.”

La compraventa del inmueble, surtió efectos frente a terceros, incluyendo la parte actora, a partir de la fecha de su registro. Si bien el documento de opción de compra venta puede ser calificado perfectamente como una venta, por tratarse de una promesa bilateral y recíproca, es decir, que reúne todos los requisitos del contrato de venta, como no llegó a registrarse sino hasta el 11 de noviembre de 1993, antes de esa fecha tan sólo surtió efectos frente a las partes contratantes, y luego de su registro, frente a terceros.

Sobre este particular, la Sala de Casación Civil ha expresado, en diversos fallos, lo siguiente:

El ordinal 1º del artículo 1.920 del Código Civil, establece:

Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:

1º Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca...

El artículo antes transcrito, ordena registrar todo acto entre vivos, sea a título gratuito, oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca. El artículo 546 del Código de Procedimiento Civil, exige que la cosa se encuentre verdaderamente en poder del tenedor y, que presente prueba fehaciente de propiedad por acto jurídico válido.

En tal sentido, la Sala en sentencia Nº 144, de fecha 12 de junio de 1997, expediente Nº 95-754, (caso: J.H.P. contra R.O.R. y otra), se estableció:

‘...Por sentencia de 16 de junio de 1993, la Sala expresó:

En sentido general, prueba fehaciente es aquella capaz de llevar a conocimiento del sentenciador la existencia de un determinado hecho. Ahora bien, dispone el artículo 546 del Código de Procedimiento Civil que si al practicar el embargo, o después de practicado, se presentare algún tercero alegando ser el tenedor de la cosa, el juez suspenderá el embargo si aquélla se encontrare verdaderamente en su poder y presentare el poseedor prueba fehaciente de la propiedad de la cosa por un acto jurídico válido.

El carácter emergente de la actuación, indica que debe tratarse de una prueba capaz de llevar al ánimo del sentenciador, en forma inmediata, que el opositor es propietario de la cosa, lo cual se logra a través de la prueba documental. En tal sentido un documento autenticado, de fecha anterior al embargo, podría llenar los extremos señalados.

Sin embargo, tal evidencia no puede ser opuesta al ejecutante, quien mediante el embargo adquiere el derecho a cobrar su acreencia con el precio del remate del inmueble, por tratarse de un documento no registrado, conforme al artículo 1.924 del Código Civil, por el cual los documentos, actos y sentencias que la ley sujeta a registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble; y de acuerdo al artículo 1.920 del mismo código, que ordena en su ordinal 1º registrar todo acto entre vivos, sea a título gratuito, se a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.” (Negrillas de la Sala).

Ahora bien, de la jurisprudencia antes transcrita, se puede constatar que cuando se trata de bienes embargados sobre los cuales la ley exige la solemnidad del Registro Público, como es el caso de bienes inmuebles, es indispensable esta formalidad a los fines de oposición de tercero.

Se concluye entonces que, tiene mayor trascendencia jurídica el documento registrado contentivo de la venta del inmueble arrendado y que el documento autenticado tiene menor trascendencia jurídica; y que mientras el documento autenticado de opción de compra firmado por las vendedoras y la compradora no es oponible a la arrendataria, en cambio el documento registrado de la venta del inmueble arrendado, tiene efectos erga omnes y por lo tanto es oponible a terceros.

DÉCIMA SEGUNDA

En cuanto al petitorio tercero del escrito libelar donde expresa que: “Para el caso en que la parte demandada no cumpla su obligación según los términos de la sentencia que haya de dictar este Tribunal, solicitó que dicha sentencia sea declarada título eficaz para transmitirle la propiedad del inmueble a mi representado y se ordene el registro respectivo, previo el pago de la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), en los mismos términos y condiciones en que se realizó la referida venta.”

El Tribunal al analizar dicho petitorio ha podido constatar que en orden a lo pautado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, para el supuesto caso en que la parte demandada no cumpla su obligación según los términos de esta sentencia, la misma se declara título eficaz para transmitir la propiedad del inmueble a favor de la arrendataria ciudadana M.O.M.O., y se ordena el registro respectivo previo el pago de la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), en los mismos términos y condiciones en que se realizó la venta, por lo cual queda nula la venta realizada por las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., a la ciudadana B.C., mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de octubre de 2.007, registrado bajo el número 48, folios 326 al 330, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre del citado año, que se refiere al inmueble objeto del juicio.

DÉCIMA TERCERA

CONCLUSIONES: Del análisis de lo anteriormente expresado, se arriba a las siguientes conclusiones:

  1. - Que la arrendadora-vendedora, al no hacer la oferta, cercenó este derecho consagrado en el citado artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

  2. - Que el referido texto legal impone una obligación a las propietarias, al ordenarles, imperativamente, que notifique a su inquilino, en forma indubitable, su decisión de vender, indicándole precio, condiciones y modalidades de la venta.

  3. - Que al arrendatario no se le hizo notificación alguna por ningún medio la preferencia ofertiva, que es un derecho inalienable del arrendatario, por lo que quedó flagrantemente conculcó al efectuar la venta del inmueble sin siquiera avisarle, a un arrendatario solvente y con más de trece (13) años de arrendamiento.

  4. - Que este incumplimiento de la obligación impuesta por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al arrendador, como en el caso que nos ocupa, confiere al arrendatario, el ejercicio del derecho de retracto legal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 43, en concordancia con el artículo 48 eiusdem.

  5. - Que para ejercer este derecho, el arrendatario cumplió con las condiciones establecidas en los artículos anteriormente mencionados.

  6. - Que se está en presencia de la llamada subrogación legal, figura jurídica que por disposición imperativa de la Ley debe dársele estricto cumplimiento.

  7. - Que este derecho de retracto legal en beneficio del arrendatario, persiste y se consolida, aún después de efectuada la venta del inmueble arrendado a un tercero, ya que el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le impone al adquiriente la obligación de hacer al inquilino notificación cierta de la negociación celebrada, anexándole necesariamente, copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado una vez hecha tal notificación. Situación ésta que no consta en los autos que se le hubiese dado fiel cumplimiento a la indicada obligación.

  8. - Que el arrendatario tiene 40 días calendarios que preceptúa el artículo 48 y que la acción de retracto legal arrendaticio a que se contrae el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios la da derecho a la arrendataria, al producirse como en efecto se produjeron cualesquiera de los supuestos siguientes: a) Que no se le hubiere hecho la notificación prevista en el Artículo 44 eiusdem, o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. b) Que efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables, que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, situaciones éstas que efectivamente ocurrieron y que favorecen a la arrendataria.

  9. - Que en el presente caso se han dado estos hechos: A) Violación del derecho de preferencia ofertiva del arrendatario, consagrado en el artículo 42, mediante la inobservancia de lo preceptuado en el artículo 44, al no notificar la arrendadora al arrendatario su voluntad de vender. B) Consagración del ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio, conferido al arrendatario en el artículo 43. C) Violación del artículo 47 por parte del adquiriente, al no hacer al arrendatario notificación cierta de la negociación, ni anexarle, necesariamente, copia certificada del documento contentivo de la misma. D) Se produjo el supuesto a que se contrae el Literal “A” del artículo 48.

  10. - Que el arrendatario solicitó el derecho de preferencia dentro de los 40 días a que se refiere la Ley.

  11. - Que el actor es acreedor de la preferencia ofertiva pues se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamientos.

  12. - Que el retracto legal arrendaticio, es una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario que no ha sido efectuada conforme a derecho o han sido menoscabados de alguna manera los derechos de la arrendataria.

  13. - Que el requisito que exige la legislación para el retracto legal arrendaticio, es que el arrendatario sea titular del derecho de preferencia ofertiva, que no es otra cosa que poseer la cualidad de arrendatario durante una relación de arrendaticia superior a dos años y en el presente caso tenía más de trece (13) años como arrendataria.

  14. - Que el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que se sustanciará y sentenciará conforme al procedimiento breve.

  15. - Que en este orden de ideas, hay que destacar que el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra una preferencia ofertiva para que el arrendatario pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia ofertiva un derecho del arrendatario para que el arrendador le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento.

  16. - Que esta figura de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición de la Ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado.

  17. - Que el Dr. Gert Kummerow en su obra “El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, página 147 expresa: “…El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”

  18. - Que asimismo los profesores R.E.L.R. y J.C.K.L., en su obra “El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, que para que pueda surgir el Retracto Legal Arrendaticio deben cumplirse dos requisitos de ley para que el arrendatario goce del derecho de preferencia, entre los cuales está el de ser arrendatario por más de dos (02) años; el estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por último debe satisfacer las aspiraciones del propietario.

  19. - Que el retracto legal arrendaticio es definido por el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

  20. - Que el artículo 1.546 del Código Civil venezolano también se refiere al retracto legal.

  21. - Que el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conceptualiza a la preferencia ofertiva, denominada doctrinalmente como tanteo inquilinario.

  22. - Que al comentar este artículo el doctor J.L.V., en su obra Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (2ª Edición, año 2004. Pág. 160) ha dicho: “(…) Este artículo mantiene la preferencia del arrendamiento para adquirir el inmueble sobre otras personas que quieren comprarlo”.

  23. - Que el autor Feliu Rey, M.I.: El Tanteo Convencional, Editorial Civitas, Madrid, 1997, Pág. 19, expresa: “Este dispositivo legal establece la otra manifestación del derecho de adquisición preferente inquilinario”.

  24. - Que el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conceptualiza el retracto legal arrendaticio, como: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado…”

  25. - Que en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha de 20 de mayo de 2005 estableció:

    …se afirma que el retracto legal debe ser considerado como una limitación al derecho de propiedad, se repite, éste último de carácter constitucional; restricción sujeta a la obligación de notificar al arrendatario que el bien que ocupa…

  26. - Que de lo reseñado se colige que son cuatro (4) los requisitos establecidos por la Doctrina y la Jurisprudencia para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, vale decir: 1) Que el arrendatario tenga más de 2 años como tal; 2) Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; 3) Que satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae: 4) Que el arrendatario ejerza el derecho de retracto dentro del plazo de 40 días calendario, contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.

  27. - Que el documento administrativo, emanado de la Alcandía [sic] del Municipio Libertador del Estado Mérida, por haber sido emitido con fecha posterior a la demanda, debió el Asistente de Topografía R.V., haber sido promovido por la parte demandada como testigo, a los fines del principio que rige el sistema probatorio venezolano denominado “El control de la prueba”, razón por la cual no se le asigna valor jurídico probatorio.

  28. - Que tiene mayor trascendencia jurídica el documento registrado contentivo de la venta del inmueble arrendado y que el documento autenticado tiene menor trascendencia jurídica; y que mientras el documento autenticado de opción de compra firmado por las vendedoras y la compradora no es oponible a la arrendataria, en cambio el documento registrado de la venta del inmueble arrendado, tiene efectos erga omnes y por lo tanto es oponible a terceros.

  29. - Que la defensa de fondo alegada en este punto previo sobre la falta de cualidad e interés de la parte co-demandada ciudadana B.C., consistente en la falta de interés para sostener el presente juicio, fue declarada sin lugar.

  30. - Que la segunda defensa de fondo alegada por la co-demandada B.C., por vía de impugnación en forma pura y simple la estimación de la cuantía realizada, opuesta por la mencionada compradora se declara sin lugar, ya que se limitó a contradecir la cuantía de la demanda pero no alegó un hecho nuevo, es decir, no señaló cuál a su juicio era la cuantía o estimación definitiva, en tal sentido, tal impugnación se tiene como no propuesta, en consecuencia, la estimación hecha por la parte actora en su escrito libelar se declara firme por la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), por los argumentos señalados en el segundo punto previo.

  31. - Que las propietarias concretaron la venta con la tercera persona en fecha 16 de octubre de 2.007, por un monto de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), suma ésta indicada en el documento de venta que tiene fe pública ante terceros y que es inferior a la ofertada mediante el señalado documento privado, sin habérsele ofertado la venta por esa cantidad a la arrendataria ciudadana M.O.M.O., mediante documento auténtico. Destacando el hecho de que esa es la cuantía definitiva por haber sido declarara sin lugar la impugnación de la misma, según la argumentación contenida en el segundo punto previo a la sentencia del mérito.

  32. - Que se concluye que al ser vendida la totalidad del área de terrero establecida en el documento, también fue objeto de venta la totalidad de la construcción que se encuentra encima de ella, independientemente de cuál sea la superficie de área construida.

  33. - Que el artículo 549 del Código Civil establece que “La propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo lo que encuentre encima o dejado de ella, salvo lo dispuesto en leyes especiales.” De lo que se concluye que al ser vendida la totalidad del área de terrero establecida en el documento, también fue objeto de venta la totalidad de la construcción que se encuentra encima de ella, independientemente de cuál sea la superficie de área construida.

  34. - Que el tanteo convencional consiste en la preferencia que por disposición de la ley se tiene para la adquisición de un bien, el arrendatario cuando su propietario pretende venderlo a un tercero y que en materia inquilinaria se denomina "Tanteo Legal Inquilinario.

  35. - Del contenido textual del documento de venta, se desprende que no se trata de una venta en globo sino de una casa para habitación familiar formado por las señaladas habitaciones, sin otras dependencias, instalaciones o accesorios, tampoco se trata venta de un edificio ya que en nuestro país el régimen de propiedad horizontal se constituye por la Ley, pero nace por la decisión del propietario de un inmueble que pretenda destinarlo a la enajenación de apartamentos, con su documento de condominio y su respectivo reglamento, lo cual no es su caso.

  36. - Que el DOCUMENTO AUTENTICADO tal como el que fue utilizado en la opción de compra venta, entra dentro de la categoría de instrumentos que se reputan auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.

  37. - Que el DOCUMENTO PÚBLICO (negocial) que nace ab initio ante el registrador, el cual está dotado con la potestad legal de dar fe pública en el ejercicio de su cargo, conteniendo sus declaraciones valor erga omnes, lo que declara el funcionario público se tiene como cierto, así como el contenido de las declaraciones, en este campo encuadra el documento de venta efectuado por las propietarias a la tercera adquirente.

  38. - Que se concluye entonces que, tiene mayor trascendencia jurídica el documento registrado contentivo de la venta del inmueble arrendado y que el documento autenticado tiene menor trascendencia jurídica; y que mientras el documento autenticado de opción de compra firmado por las vendedoras y la compradora no es oponible a la arrendataria, en cambio el documento registrado de la venta del inmueble arrendado, tiene efectos erga omnes y por lo tanto es oponible a terceros.

  39. - Que para determinar la existencia del retracto legal arrendaticio se deben tomar en especial consideración las siguientes disposiciones legales del Código Civil: 14, 1.113, 1.159, 1.160, 1.154, 1.579, y 1.611. Así como también el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y artículos 7, 33, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, y 50 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.

    Con base a todos los señalamientos anteriormente mencionados, este operador de justicia debe declarar con lugar la demanda. Y así debe decidirse.

    PARTE DISPOSITIVA

    En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

Sin lugar la defensa de fondo alegada por la co-demandada ciudadana B.C., con respecto a la falta de cualidad e interés para sostener el juicio.

SEGUNDO

Sin lugar la impugnación de la estimación de la demanda, opuesta por los abogados en ejercicio A.D.J.M.V. y J.F.A.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la co-demandada ciudadana B.C..

TERCERO

Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se declara con lugar la demanda interpuesta por el abogado en ejercicio J.C.T.M., procediendo en su condición de apoderado judicial de la ciudadana M.O.M.O. en contra de los ciudadanos A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., en su condición de continuadores de la personalidad jurídica de su causante, como únicos y universales herederos de la mencionada de cujus ciudadana M.P.C.H., según la planilla sucesoral número 368, de fecha 29 de agosto de 1.972 y a la ciudadana B.C., en su condición de compradora del inmueble, ubicado en la Avenida 2 O.L. con Calle 19, casa número 18-80, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, construida con piso de cemento pulido, paredes de bloque frisadas y platabanda, cuyas dependencias son las siguientes: ocho (8) dormitorios, tres (3) baños, una (1) sala, una (1) cocina y dos (2) patios internos, y sus linderos específicos son: FRENTE: La Calle 19 Cerrada; COSTADO DERECHO: Con Avenida 2 Lora; COSTADO IZQUIERDO Y FONDO: Con casa y garaje que son o fueron de E.M.S., de nomenclatura municipal número 18-80 y adquirido según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de octubre de 2.007, registrado bajo el número 48, folios 326 al 330, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre del citado año. Dicho inmueble les pertenecía a las vendedoras A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., por herencia dejada por la causante M.P.C.H., según planilla sucesoral número 368, de fecha 29 de agosto de 1.972. El precio de la venta a favor de la ciudadana B.C., según el referido documento público fue por la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), según el citado documento público. Esta cantidad de dinero fue impugnada por la ciudadana B.C. y quedó firme la misma según se desprende de la defensa de fondo planteada por la mencionada ciudadana y que fue declarada sin lugar por los argumentos planteados en el segundo punto previo de la sentencia del mérito.

CUARTO

Se anula la venta realizada por las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., a la ciudadana B.C., mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de octubre de 2.007, registrado bajo el número 48, folios 326 al 330, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre del citado año, que se refiere al inmueble antes indicado.

QUINTO

En consecuencia, se dispone la subrogación de la ciudadana M.O.M.O., plenamente identificada, en el lugar de la ciudadana B.C., quien adquirió el inmueble arrendado, condición que se desprende del contenido del artículo 1.163 del Código Civil, deben vendérselo a la arrendataria y consecuencialmente aceptar el pago de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), en dinero efectivo o en cheque de gerencia, tal venta debe efectuarse a favor de la mencionada ciudadana M.O.M.O., con relación al inmueble ubicado en la Avenida 2 O.L. con Calle 19, casa número 18-80, Parroquia El Sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, construida con piso de cemento pulido, paredes de bloque frisadas y platabanda, cuyas dependencias son las siguientes: ocho (8) dormitorios, tres (3) baños, una (1) sala, una (1) cocina y dos (2) patios internos, y sus linderos específicos son: FRENTE: La Calle 19 Cerrada; COSTADO DERECHO: Con Avenida 2 Lora; COSTADO IZQUIERDO Y FONDO: Con casa y garaje que son o fueron de E.M.S., de nomenclatura municipal número 18-80.

Tal obligación debe hacerse efectiva una vez que quede firme la presente sentencia, obligación de venta a que se refiere el artículo 43 de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

SEXTO

En el supuesto caso que la parte demandada no efectúe la venta del referido inmueble a la parte actora, y por tal razón no se materialice la tradición legal del inmueble ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, la presente sentencia definitiva una vez que adquiera fuerza de cosa juzgada, servirá como título suficiente de propiedad, previa su protocolización, y surtirá los mismos efectos que la escritura no otorgada, previo el pago de la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), por la parte actora ciudadana M.O.M.O., en los mismos términos y condiciones en que se realizó la venta anulada, monto por el cual se efectuó la misma.

SÉPTIMO

Se dejan a salvo las acciones judiciales que pudieran corresponderle a la ciudadana B.C., en contra de las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C..

OCTAVO

Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

NOVENO: Por cuanto la presente decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en los autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual debe seguirse la forma prevista en los artículos 187, 292, 294, 297 y 298 eiusdem. Líbrense las correspondientes boletas de notificación…”. (Los corchetes son de este Juzgado).

IV

MOTIVACIÓN DEL

FALLO

Planteada la presente controversia, cuyo reexamen ex novo fue sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a dilucidar en esta Alzada consiste en determinar como punto previo, vale decir, antes de pasar a pronunciarse sobre el mérito del asunto, si la falta de cualidad e interés de la ciudadana B.C., en su condición de co-demandada para sostener el juicio, conforme lo establece el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y el rechazo a la estimación del valor de la demanda, formuladas por los abogados A.D.J.M.V. y J.F.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana B.C., son procedentes en derecho, y en tal sentido, deberá confirmar, revocar, anular o modificar la sentencia definitiva de fecha 06 de julio de 2010, dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, a cuyo efecto este Tribunal observa:

Ahora bien, en virtud del recurso de apelación de que conoce esta Superioridad, interpuesto por el abogado A.D.J.M.V., en su condición de co-apoderado judicial de la ciudadana B.C., contra la sentencia de fecha 06 de julio de 2010, proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, que declaró sin lugar la defensa de fondo alegada por la ciudadana B.C., con respecto a la falta de cualidad e interés para sostener el juicio, sin lugar la impugnación a la estimación de la demanda, opuesta por los abogados A.D.J.M.V. y J.F.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana B.C., con lugar la demanda interpuesta por el abogado J.C.T.M., en su condición de apoderado judicial de la ciudadana M.O.M.O., contra los ciudadanos A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., en su condición de únicos y universales herederos de la ciudadana M.P.C.H. y B.C., en su condición de compradora del inmueble objeto de controversia, anuló la venta realizada por las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., a la ciudadana B.C., que se refiere al inmueble de autos, en consecuencia, se dispuso de la subrogación de la ciudadana M.O.M.O., en lugar de la ciudadana B.C., quien adquirió el inmueble arrendado, por lo cual debe vendérselo a la arrendataria y consecuencialmente aceptar el pago de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), en dinero efectivo o en cheque de gerencia, a favor de la ciudadana M.O.M.O., con relación al inmueble objeto del juicio, cuya obligación debía hacerse efectiva una vez que quedara firme la sentencia y en el supuesto caso, que la parte demandada no efectuara la venta a la parte actora y por tal razón no se materializara la tradición legal del inmueble por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, la sentencia definitiva una vez que adquiriese fuerza de cosa juzgada, serviría como título suficiente de propiedad, previa su protocolización y surtiría los mismos efectos que la escritura no otorgada, previo el pago de la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,oo), por la parte actora ciudadana M.O.M.O., en los mismos términos y condiciones en que se realizó la venta anulada, monto por el cual se efectuó la misma, se dejaron a salvo las acciones judiciales que pudieran corresponderle a la ciudadana B.C., contra las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., condenó en costas a la parte demandada, finalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil acordó la notificación de las partes, su conocimiento por distribución correspondió a esta Alzada y, dada la facultad de examinar el caso planteado, realiza las siguientes consideraciones:

El Código de Procedimiento Civil, establece:

Artículo 361: En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación

. (Negritas de este Tribunal).

En este orden de ideas, establece el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la defensa de fondo referida a la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio.

En tal sentido, considera quien decide, que la falta de cualidad y la falta de interés, se explica con la legitimación que tienen las partes para obrar en juicio, por su parte, la legitimación es la cualidad de las partes, en virtud de que un juicio no puede ser interpuesto indistintamente por cualquier sujeto, sino que, debe interponerse entre aquellos sujetos que se encuentran frente a la relación material, con un interés jurídico actual controvertido, figurándose como titulares activos y pasivos de dicha relación.

Así, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés en nombre propio, tiene legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).

Entonces analizamos, que la legitimación funciona como un requisito de legitimidad del contradictorio entre las partes, cuya falta provoca la desestimación de la demanda por falta de cualidad o legitimación, entendiéndose la cualidad, como requisito de la acción cuya determinación es de vital importancia, en virtud que, por consecuencia lógica si no hay cualidad (sea activa o pasiva) mal puede tenerse legitimación para reclamar algún derecho subjetivo.

Ahora bien, la legitimación de las partes se da cuando una persona que se afirma titular de un interés jurídico propio para hacerlo valer en juicio y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio tiene a su vez legitimación para sostener el juicio, en tal razón, es un requisito la cualidad de las partes, ya que éstas son el sujeto activo y pasivo de la pretensión que se hace valer en la demanda, lo que significa, que se afirmen titulares activos y pasivos de la relación controvertida, independientemente de que esta sea o no fundada.

Según la doctrina, la cualidad reside en el fundamento personal del derecho de pedir, que es distinto al derecho mismo que se reclama.

Por su parte, la doctrina y la pacífica y reiterada jurisprudencia emanada de nuestro m.T. de la República, señala, que la cualidad equivale a la legitimación (legitimatio ad causam), que apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material y el interés jurídico controvertido, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley, para que en su condición de demandantes se resuelvan sus pretensiones, en consecuencia, es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos, como los requisitos que el sentenciador debe determinar, para resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar.

Así, cuando la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, se hace valer al contestar de fondo de la demanda, dicha cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se analiza como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos de valoración del juez y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto jurídico inmediato, desechar la demanda, por lo que no le es dable, entrar a conocer el mérito de la causa, en virtud, que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.

En este sentido, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante sentencia de fecha 18 de marzo de 2009, declaró:

(Omissis):

… SEGUNDO PUNTO PREVIO: Despejado lo anterior, pasa quien aquí decide a pronunciarse con respecto a la defensa de fondo de falta de cualidad pasiva, opuesta conforme a lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por la representación judicial de la parte co-demandada ciudadanos IVAN [sic] VALDEZ MARTÍNEZ y M.E.M.D.C., para lo cual se observa que dicha defensa se fundamentó indicando que la legitimación a la causa no solo correspondía a sus representados, (compradores), sino a todos los sujetos legitimados para contradecir la pretensión, siendo que en el caso de autos la actora debió demandar en su condición de vendedora a la ciudadana A.C.M. [sic] OTTAVIANO, ya que a ella le correspondía garantizar a la arrendataria el derecho de preferencia para adquirir el inmueble, estando en presencia de un litis consorcio necesario conforme lo establece el artículo 6º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda Urbana, legislación especial vigente para la fecha en que ocurrió la venta del referido inmueble, y por lo tanto ley aplicable a la presente causa, y en razón de ello, solicitaron se declare con lugar la defensa de falta de cualidad de la parte demandada, en consecuencia, improcedente la acción ejercida ya que la misma fue propuesta sólo contra los litisconsortes compradores, impidiendo que una de las partes de la relación sustancial pudiera ejercer su derecho a contradecir los alegatos formulados por la parte demandante, siendo clara la doctrina que ubica el retracto legal como una causa de resolución de contrato de compra-venta, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.533 del Código Civil.

En contraposición al anterior alegato, la actora presentó escrito el día 07 de diciembre de 2005, mediante el cual rechazó la defensa de fondo opuesta esgrimiendo que los co-demandados no invocaron un fundamento idóneo para denunciar la falta de cualidad, pues, para sostener la tesis de la necesidad de demandar igualmente a la vendedora en los juicios de retracto legal, se limitan tan solo a citar criterios de autores, resultando que en el caso bajo examen no se hace necesaria la citación de la vendedora del inmueble, ya que lo demandado es el retracto, el cual nace cuando se efectúa la compra-venta en este caso del inmueble arrendado, contrato este que en lugar de cuestionarlo o tratar de resolverlo –a decir de la actora-, se apoya en él por cuanto es el negocio jurídico que legitima la acción de retracto planteada, cuya naturaleza tiene por objeto perseguir el bien en manos de quien lo haya adquirido, por lo que hay que llamar a juicio a la persona que aparezca como titular del inmueble, por ser quien lo adquirió en perjuicio del arrendatario que por ley tiene un derecho preferente, no teniendo porque demandarse a la vendedora al no estarse demandado la resolución del contrato de compra-venta, sino el retracto legal arrendaticio. Así, señala la parte actora, que si los co-demandados consideraron que A.C.M. [sic] OTTAVIANO debía formar parte en el presente juicio, podían hacerlo invocando el artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, siendo en todo caso una carga que es particular a ellos.

Para decidir se observa:

En el sub lite, se desprende luego del estudio pormenorizado de las actas procesales, que la ciudadana H.R.G. [sic] en su condición de arrendataria del inmueble constituido por un apartamento ubicado No 4, ubicado en el Edificio La Colina, piso 2, situado en la Avenida Sanz de la Urbanización El Marqués del Municipio Sucre del Estado Miranda, procedió a demandar por retracto legal arrendaticio a los ciudadanos IVAN [sic] VALDEZ MARTINEZ [sic] y MARIA [sic] E.M. [sic] DE CARRERA, así como a sus cónyuges ciudadanos N.D.V. y V.R.C.B., quienes adquirieron el inmueble objeto de arrendamiento de la arrendadora y vendedora ciudadana A.C.M. [sic] OTTAVIANO, conforme a documento protocolizado en fecha 18 de noviembre de 1998, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 40, tomo 15, Protocolo Primero.

Ahora bien, en razón de la defensa perentoria opuesta, se debe precisar que la demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes), con ellas el órgano judicial constituye los sujetos de la relación procesal, siendo necesario determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal.

Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de “legitimidad”; desde el punto de vista del tribunal, es la noción de “competencia”.

Cuando se plantea quien tiene la legitimidad para intentar y sostener un juicio determinado, se propone la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como parte actora y demandada. La teoría procesal sobre la legitimidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son en un proceso, las partes idóneas de la relación controvertida. Así pues, para que exista proceso deben concurrir, al menos, dos partes: la actora o demandante y la demandada, esta es la regla general.

Puede ocurrir también que en el proceso haya pluralidad de personas integrando una o ambas partes, lo que origina la figura procesal denominada litisconsorcio, o sea, cuando hay un interés común entre varios sujetos "determinado por la comunidad de derechos respecto del objeto de la relación substancial controvertida, o por la identidad de fundamento jurídico o de hecho de dicha relación". En sentido técnico según la definición por el autor patrio A.R.R., el litisconsorcio es "la situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados o como actores de un lado y como demandados de otro".

Así, el litisconsorcio activo resulta de la pluralidad de sujetos vinculados por un interés común respecto a la parte actora; el litisconsorcio pasivo, existe cuando la pluralidad ocurre en relación con la parte demandada. También puede ocurrir que la pluralidad de sujetos frente a intereses comunes surja en ambas partes, entonces el litisconsorcio es mixto. Además de la clasificación a que se ha hecho referencia, la doctrina nos refiere al litisconsorcio voluntario, facultativo o útil y al litisconsorcio necesario, forzoso u obligado. El primero surge por la espontánea y libre voluntad de las personas que lo integran. En esta clase de litisconsorcio existe una pluralidad de relaciones jurídicas sustanciales que se hacen valer en el mismo proceso por cada litisconsorte, ejerciendo cada uno de ellos una pretensión propia, lo cual acarrea, como consecuencia, una acumulación subjetiva de pretensiones, determinada por la voluntad de los interesados, por la relación de conexión existente entre las diversas relaciones y por la conveniencia de evitar sentencias contrarias o contradictorias si las diversas relaciones materiales son decididas en diferentes procesos. En cambio, en el litisconsorcio necesario, forzoso u obligado, su integración no deriva de la espontánea voluntad de los interesados, sino que existe una carga (onus) para que se integre, la cual puede derivar de la voluntad expresa o implícita de la ley o de la naturaleza misma de la relación sustancial, por no ser posible escindirla en cuanto a su resolución por el número de personas. El maestro P.C., en su obra “Instituciones de Derecho Procesal Civil”, Volumen II, página 310, sobre el particular expresa:

"…En el litis consorcio necesario, a la pluralidad de partes no corresponde una pluralidad de causas: la relación sustancial controvertida es una sola, y una sola la acción; pero como la relación sustancial es única para varios sujetos, en forma que las modificaciones de ellas, para ser eficaces tienen que operar conjuntamente en relación a todos ellos, la ley exige que al proceso en que hay que decidir de esa única relación, sean llamados necesariamente todos los sujetos de ellas, a fin de que la decisión forme estado en orden a todos ellos…".

Por su parte, el procesalista patrio H.C., en su obra "Derecho Procesal Civil", Tomo I, páginas 331 y 332, luego de afirmar que el litisconsorcio necesario se caracteriza por pluralidad de partes, sobre una misma relación sustancial, en ejercicio de una sola pretensión, señala:

"…Esta unicidad impone un agrupamiento de partes en torno a la misma cuestión principal planteada y por ello se llama litis consorcio necesario. El litis consorcio necesario evidencia un estado de sujeción jurídica en forma inquebrantable que vincula entre sí a diversas personas por unos mismos intereses jurídicos. Esa unidad inquebrantable puede ser implícita en la ley o puede ser impuesta en forma expresa…

.

De lo anterior se colige que nuestro legislador procesal acogió la moderna doctrina sobre la regulación de los litisconsorcios necesarios, y en especial, admitió que el mismo no sólo puede derivar de su reconocimiento expreso hecho a veces por la ley sustantiva, sino en todo otro supuesto de los que ampliamente quedaron establecidos en forma de principios en la citada norma, esto es, cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes; o, cuando un litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa. El fundamento del litisconsorcio necesario, como se desprende de su concepto, hay que buscarlo fuera del derecho procesal, en el derecho material. Trae su causa de la naturaleza de la relación jurídica sustantiva, que se exige que sea declarada respecto a un determinado número de personas. El derecho material al regular determinadas situaciones jurídicas, es el que obliga para la producción de los efectos de éstas en el proceso, la concurrencia de un determinado número de personas, toda ellas interesadas en una única relación, determinando la necesidad de que estas personas acudan al mismo para que éste se pueda desarrollar validamente. El hecho de que sea necesaria la concurrencia en el proceso de todas esas personas interesadas en una determinada relación jurídica, se debe a que tales personas pueden resultar perjudicadas, porque a todas ellas va a alcanzar la cosa juzgada, y de no estar todas presentes se infringiría el principio jurídico natural del proceso de que "nadie puede ser condenado y vencido en juicio sin ser oído”. La extinta Corte Suprema de Justicia concluyó en que los fundamentos esenciales del litis-consorcio necesario deben buscarse en uno cualquiera de los siguientes supuestos, no necesariamente concurrentes: i) En la naturaleza de la relación jurídico-material. ii) En evitar sentencias contradictorias. iii) En la imposibilidad jurídica de pronunciarse el juez. iv) En la imposibilidad física del cumplimiento de la resolución.

Estos principios, rigen la materia sobre la determinación de la existencia o no de los litis-consorcio cuando se trata de dilucidar su exigibilidad en atención a la naturaleza del tipo de providencia jurisdiccional solicitada por las partes, o sea, la clase de acción ejercitada, cuando el derecho que se invoque en tal acción pertenezca a varios.

Respecto al litisconsorcio necesario, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 0071 de fecha 05 de febrero de 2002, caso: M.M.B.A. y Otra contra P.D.D.C., expediente Nº 00793, señaló lo siguiente:

…En sentido técnico, el litisconsorcio puede definirse como la situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados. El litisconsorcio necesario o forzoso, se tiene cuando existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, en tal forma que las modificaciones de dicha relación o estado jurídico, para ser eficaces, deben operar frente a todos sus integrantes, y por tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás. En estos casos, la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y resolverse de modo uniforme para todos.

(…Omissis…)

Para que exista litis consorcio en sentido técnico, es necesario que haya un interés común de varios sujetos, determinado por la comunidad de derechos respecto del objeto de la relación sustancial controvertida, o por la identidad de fundamento jurídico o de echo [sic] de dicha relación.

Si varios sujetos han sido demandados por ejecución de hipoteca, fundando esta acción en el correspondiente documento público registrado, ellos integran una comunidad de derechos respecto al objeto principal de la relación sustancial controvertida, porque garantizaron el cumplimiento de una obligación con la hipoteca. Por consiguiente, si posteriormente se intenta un juicio destinado a invalidar aquel proceso, como en el caso de autos, la acción debe ser intentada por todos los integrantes de esa comunidad de derechos y no por algunos de ellos singularmente considerados…

. (Énfasis de la Sala).

Acogiendo este sentenciador la doctrina expuesta, se infiere que cuando existe un litisconsorcio necesario la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y resolverse de un modo uniforme para todos, por lo cual, la legitimación para contradecir en juicio, corresponde a todos contra quienes puede obrar la reclamación y no separadamente contra uno solo o varios de ellos con exclusión de otro u otros. En consecuencia, cuando el actor obra contra uno solo de los sujetos legitimados para contradecir a criterio de este sentenciador supone una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal.

Con fundamento a lo anterior y específicamente en lo que respecta a sub iudice, evidencia este sentenciador con base a la normativa jurídica que regula el retracto legal arrendaticio, que efectivamente en el caso de marras existe una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal; ya que el demandante que pretenda subrogarse en el retracto legal arrendaticio debe interponer la demanda contra el propietario del inmueble que es su arrendador y funge como vendedor, así como también contra el comprador del mismo, por constituir un típico litisconsorcio pasivo necesario e impropio, ya que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden afectar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente. Aunado a que si el accionante en retracto interpone su pretensión contra uno solo de los legitimados pasivos se expone a que se desestime la demanda, por una defectuosa constitución de la relación jurídica procesal, por cuanto no se interpuso contra todas las personas legitimadas para sostenerla por la relación material existente y los efectos que involucraría la sentencia de fondo. Del libelo de la demanda se evidencia que la pretensión de retracto legal arrendaticia no fue dirigida contra la arrendadora-vendedora del inmueble que se pretende subrogar o sus herederos; lo que conlleva a una defectuosa composición de la litis, pudiendo afectar por igual a los sujetos del negocio jurídico sustancial, lo que lesionaría su derecho a la defensa y extendería la intangibilidad de la cosa juzgada a personas que no intervinieron en la contienda judicial, afectando así el principio de la relatividad de la cosa juzgada. Esto determina la imposibilidad de estimar la demanda en su totalidad por la no intervención de todos los llamados por la ley en la relación jurídica material que se pretende modificar.

De manera tal, resulta evidente que la actora en su escrito libelar solo accionó contra los actuales propietarios del inmueble y los cónyuges de estos, al estimar que dada la naturaleza de la pretensión no era necesario demandar a quien figuraba como vendedora en la negociación cuyo retracto legal se invoca, arguyendo adicionalmente, como se expresa en el libelo de demanda que la misma había fallecido luego de celebrada la venta siendo este un hecho no controvertido en juicio, indicando que solo conocían como herederos de la de cujus A.C.M. [sic] OTTAVIANO, a sus sobrinos, no estando al tanto de saber si existían otros herederos, aportando la misma parte actora en alzada el acta de defunción que corre inserta al folio 204 de la segunda pieza del expediente, lo que implica que ha debido demandarse a la parte vendedora en la persona de los herederos conocidos y desconocidos en la forma prevista en el artículo 231 del Código Adjetivo Civil, que establece:

…Cuando se comprueben que son desconocidos los sucesores de una persona determinada que ha fallecido, y esté comprobado o reconocido un derecho de ésta referente a una herencia u otra cosa común, la citación que debe hacerse a tales sucesores desconocidos, en relación con las acciones que afecten dicho derecho, se verificará por un edicto en que se llame a quienes se crean asistidos de aquel derecho para que comparezcan a darse por citados en un término no menor de sesenta días continuos, ni mayor de ciento veinte, a juicio del Tribunal, según las circunstancias.

El edicto deberá contener el nombre y apellido del demandante y los del causante, de los sucesores desconocidos, el último domicilio del causante, el objeto de la demanda y el día y la hora de la comparecencia.

El edicto se fijará en la puerta del Tribunal y se publicará en dos periódicos de los de mayor circulación en la localidad o en la más inmediata, que indicará el Juez, por lo menos durante sesenta días, dos veces por semana….

.

De acuerdo con la norma ut supra transcrita, es necesaria la citación por edictos de los herederos desconocidos más en el caso de sucesiones ab intestato, con el fin de evitar la nulidad de las resoluciones judiciales que dicten en caso de aparecer herederos inéditos, impidiendo de esta forma futuras reposiciones y el menoscabo del derecho a la defensa de los herederos desconocidos y de los herederos conocidos no traídos a juicio, que es de naturaleza patrimonial, es por ello, que debe aplicarse la disposición contenida en el artículo 231 eiusdem en supuestos como el de autos, ya que el operador de justicia que conozca del asunto, no puede tener la plena certeza de que lo expuesto por las partes en cuanto a quienes son los herederos conocidos sea completamente real, tampoco se puede tener la seguridad de que con posterioridad a la continuación del proceso puedan presentarse futuros causahabientes reclamando su derecho de actuar en el juicio. Este es el criterio dominante estableciendo nuestra jurisprudencia que la obligación de citar a los hederos desconocidos mediante edictos, es aplicable incluso no estando demostrada la existencia de éstos y así lo dejó asentado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia 07 de noviembre de 2005, exp. No. AA20-C-2005-000036, sentencia de 12 de diciembre de 2006, caso: Najwa Ballout Atrache contra Romanos Chedraqui Diab (fallecido), Wadih Chedraqui Diab, Montaha Chedraqui Diab, A.C.D., M.Y.C.D. y E.C., expediente Nº AA20-C-2006-000321, ratificado por la Sala Constitucional de nuestro M.T. en fecha 27 de julio de 2004, caso: E.U.M.. Todo lo antes explanado conlleva a que se declare ha lugar la defensa de fondo opuesta, siendo innecesario que se analice el resto del material probatico aportado a los autos y emitir pronunciamiento con respecto a otras defensas y al mérito de la causa al haber resultado procedente el punto previo analizado, y así se declara…”. (Corchetes de este Juzgado).

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente se evidencia, con base a la normativa jurídica que regula el retracto legal arrendaticio, que efectivamente en el caso de marras existe una correcta constitución de la relación jurídico procesal, por cuanto la ciudadana M.O.M.O., a través de su representante judicial, interpuso su pretensión de retracto legal arrendaticio, contra las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., en su condición de propietarias del inmueble, entre las cuales se encuentra la arrendadora, así como también, contra la ciudadana B.C., en su condición de compradora, lo que constituye un litisconsorcio pasivo necesario, ya que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden afectar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente.

Igualmente considera quien decide, que si la accionante en retracto legal arrendaticio interpone su pretensión contra uno solo de los legitimados pasivos se expone a que se desestime la demanda, por una defectuosa constitución de la relación jurídica procesal, por cuanto no se interpuso contra todas las personas legitimadas para sostenerla por la relación material existente y los efectos que involucraría la sentencia de fondo.

Así, del escrito libelar se evidencia, que la pretensión de retracto legal arrendaticio fue dirigida contra las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., en su condición de propietarias del inmueble, entre las cuales se encuentra la arrendadora, así como también, contra la ciudadana B.C., en su condición de compradora, a la que pretende subrogar, lo que conlleva a considerar que existe una completa composición de la litis, lo cual afectaría a los sujetos que intervinieron en el negocio jurídico sustancial, razón por la cual se garantiza de esta forma el derecho a la defensa, la intangibilidad de la cosa juzgada y el principio de la relatividad de la cosa juzgada, motivo por el cual esta Alzada arguye, que la defensa de fondo referida a la falta de cualidad e interés de la ciudadana B.C., en su condición de compradora-demandada para sostener el juicio, interpuesta conforme lo señal el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por los abogados A.D.J.M.V. y J.F.M.C., no puede prosperar y por tal sentido se desecha. Así será declarado en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide.

Ahora bien, resuelta como ha sido la defensa de fondo referida a la falta de cualidad e interés de la ciudadana B.C., en su condición de co-demandada para sostener el juicio, pasa esta Superioridad a analizar, el rechazo a la estimación del valor de la demanda, formulado por los abogados A.D.J.M.V. y J.F.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana B.C., y en tal sentido considera:

El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, señala:

Artículo 38: Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente

.

En cuanto al rechazo de la cuantía formulado por el demandado en la contestación a la demanda, ha señalado la doctrina y la pacífica y reiterada jurisprudencia patria, que si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar, si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía.

Así pues, el Legislador consagró como un derecho del demandado la posibilidad de impugnar la estimación de la demanda por insuficiente o por exagerada imponiéndole a su vez cargas y límites que debe respetar al momento de formular su contradicción, de manera que sólo compete al Juez estimar la cuantía o valor de la demanda cuando el demandado haya ejercido oportunamente su derecho a impugnarla y en capítulo previo a la sentencia definitiva, tomando en cuenta sólo los factores de cálculo aportados en el libelo de la demanda y no los documentos anexos a ésta.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor.

Encontramos, que mediante sentencia de fecha 17 de febrero de 2000, proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, bajo la Ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, en el expediente signado con el número 99-417, declaró:

(Omissis):

…-II-

Con apoyo en el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, delatan los formalizantes la infracción por la recurrida de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil por falsa aplicación.

Por vía de fundamentación señalan los formalizantes:

En el escrito de contestación de la demanda, que ocupa los folios 352 y 355 del expediente, al finalizar del Capítulo I se dijo textualmente:

‘RECHAZO DE CONFORMIDAD CON EL ARTICULO 38 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, POR EXAGERADA, LA ESTIMACION QUE SE HACE A LA PRESENTE DEMANDA DE CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 120.000.000,oo)’

(…) Ahora bien, se trató de un mero rechazo y no de una afirmación acerca del valor de la demanda, por lo que cuando la recurrida dice que se alegó un hecho nuevo, viola e infringe, por mala, incorrecta, falsa e indebida aplicación, el Artículo Nº 38 del Código de Procedimiento Civil; y además viola por falsa aplicación, el Artículo 506 del mismo Código, violaciones que explano así:

Cuando el Artículo Nº 38 señala que el demandado podrá rechazar por exagerada la estimación, se limita a eso: al mero rechazo, pero sin hacerse una contraafirmación al respecto, por lo que cuando la recurrida impone a los demandados la carga de la prueba aplica mal, indebida, incorrecta y falsamente el Artículo Nº 38 del Código de Procedimiento Civil; y

Cuando la recurrida asienta que los demandados tiene la carga de probar, hace una falsa aplicación del Artículo 506 del mismo Código de Procedimiento Civil pues en el caso nada se afirmó en cuanto al valor de la demanda, sino que hubo un rechazo escueto, simple y sin aditamentos ni adiciones, en virtud del cual la recurrida aplicó falsamente este precepto

.

Se acusa la infracción en que incurre el fallo recurrido en la aplicación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que exige una carga probatoria no requerida por las normas cuya falsa aplicación se denuncia.

Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (Caso Zadur E.B.A. contra I.G.R.), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejo sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:

Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:

c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.

En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho , y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.

En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.

Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’

Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor

.

En atención a la doctrina expuesta que se reitera en esta oportunidad, aprecia la Sala que la sentencia recurrida aplica adecuadamente los artículos acusados de infracción, en vista de que la impugnación formulada por los hoy recurrentes a la estimación de la demanda, se hizo con base en la afirmación de que la misma era exagerada, conforme lo exige el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y por tanto se asumió la carga de probar tal aserto, en aplicación del artículo 506 eiusdem.

Es por las razones anteriores que esta Sala de Casación Civil, desecha la presente delación por resultar improcedente. Así se establece…”.

Al respecto, observa este Juzgador de la revisión que hace al escrito que obra a los folios 402 al 406 de las actas que conforman el expediente, que los abogados A.D.J.M.V. y J.F.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana B.C., impugnaron la estimación de la cuantía pretendida por la parte actora en noventa millones de bolívares (Bs. 90.000.000), equivalentes hoy a noventa mil bolívares fuertes (Bs. 90.000.000), señalando que la misma “…es exagerada y no se adapta a los requerimientos de la acción propuesta..”, sin fundamentación alguna y sin medios probatorios tendentes a la demostración del referido rechazo, por lo cual se considera, que se trata de una simple impugnación que no aportó nuevos hechos, ni medios probatorios en relación a éstos, no quedando más alternativa a quien decide, que declarar sin lugar la impugnación realizada por la parte demandada a la estimación de la demanda, lo cual será declarado en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS

Se observa, que mediante diligencia de fecha 19 de enero de 2010 (folio 539), los abogados A.D.J.M.V. y F.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana B.C., consignaron escrito de promoción de pruebas, en el cual promovieron lo siguiente:

En el capítulo denominado DOCUMENTALES, promovió el valor jurídico de la planilla sucesoral N° 368, de fecha 29 de agosto de 1972, emanada de la Inspectoría Fiscal de Sucesiones, con el objeto de probar que el inmueble objeto de la demanda fue traspasado en propiedad por herencia.

En este sentido, observa esta Alzada que obra al folio 407 del presente expediente, la planilla sucesoral N° 368, de fecha 29 de agosto de 1972, emanada de la Inspectoría Fiscal de Sucesiones, que en virtud de ser un documento público administrativo, se le otorga el valor y mérito jurídico probatorio de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en virtud de no haber sido impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara. |

Promovió el valor jurídico del documento registrado por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, inserto bajo el Nº 48, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Trimestre 4º, de fecha 16 de octubre de 2007, mediante el cual, las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., vendieron la totalidad del inmueble objeto de controversia a la ciudadana B.C., por la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 90.000,00).

Al respecto se observa, que obra a los folios 408 y 409 del presente expediente, documento registrado por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, inserto bajo el Nº 48, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Trimestre 4º, de fecha 16 de octubre de 2007, al cual esta Superioridad le otorga pleno valor jurídico probatorio de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en virtud de no haber sido tachado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, conforme lo establece el artículo 1380 eiusdem, en concordancia con los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil . Y así se declara.

Promovió el valor jurídico del documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de marzo de 2007, anotado bajo el N° 44, Tomo 46, de los libros de autenticación llevados por esa oficina, mediante el cual, las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., dieron en opción a compra venta el inmueble objeto de controversia a la ciudadana B.C., por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 225.000,00).

Se observa, que obra a los folios 410 al 413 del presente expediente, documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de marzo de 2007, anotado bajo el N° 44, Tomo 46, de los libros de autenticación llevados por esa oficina, al cual esta Superioridad le otorga pleno valor jurídico probatorio de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Y así se declara.

Promovió el valor jurídico del documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, en fecha 30 de diciembre de 2008, anotado bajo el N° 34, Tomo 104, de los libros llevados por esa Oficina, y, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de febrero de 2009, anotado bajo el N° 19, Tomo 13 de los libros llevados por esa Oficina, mediante el cual se declaró expresamente la forma de pago de la compra realizada al inmueble objeto de controversia.

Se evidencia, que obra a los folios 415 al 419 del presente expediente, documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, en fecha 30 de diciembre de 2008, anotado bajo el N° 34, Tomo 104, de los libros llevados por esa Oficina, y, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de febrero de 2009, anotado bajo el N° 19, Tomo 13 de los libros llevados por esa Oficina, al cual esta Superioridad le otorga pleno valor jurídico probatorio de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Y así se declara.

Promovió el valor jurídico de los Cheques de Gerencia, Cheques personales y constancias emitidas por los diferentes Bancos, que obran a los folios 422 al 429 del presente expediente, a los cuales este Juzgador le asigna valor y mérito jurídico probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

Promovió el valor jurídico del documento privado de fecha 09 de agosto de 2004, mediante la cual, la ciudadana OLINTA M.C., por intermedio de la Empresa Solmar Bienes Raices C.A., comunicó a la ciudadana M.O.M., su intensión de vender el inmueble y la preferencia ofertiva, así como el precio de la oferta por la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00).

Obra al folio 59 del presente expediente, comunicación privada mediante la cual, la ciudadana OLINTA M.C., por intermedio de la Empresa Solmar Bienes Raices C.A., comunicó a la ciudadana M.O.M., su intensión de vender el inmueble y la preferencia ofertiva, así como el precio de la oferta, al cual no se le puede otorgar valor ni mérito jurídico probatorio, por cuanto dicha notificación de venta no se realizó mediante documento auténtico, conforme lo prevé el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se declara.

Promovió el valor jurídico del documento privado de fecha 23 de agosto de 2004, que obra al folio 532 del presente expediente, mediante el cual, la ciudadana M.O.M., comunicó a la ciudadana OLINTA M.C., su rechazo a la negociación de la venta del inmueble objeto de controversia, al cual no se le puede otorgar valor ni mérito jurídico probatorio, por cuanto dicha respuesta a la notificación no se realizó mediante documento auténtico, conforme lo prevé el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se declara.

Promovió el valor jurídico del documento privado de fecha 09 de agosto de 2004, que obra al folio 533 del presente expediente, mediante el cual, la ciudadana OLINTA M.C., por intermedio de la Empresa Solmar Bienes Raices C.A., comunicó al ciudadano F.A.P., su intensión de vender el inmueble y la preferencia ofertiva, así como el precio de la oferta, por la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00), al cual no se le puede otorgar valor ni mérito jurídico probatorio, por cuanto dicha notificación de venta no se realizó mediante documento auténtico, conforme lo prevé el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se declara.

Promovió el valor jurídico de los documentos de arrendamientos celebrados entre los ciudadanos B.C. y F.A.P., sobre dos locales comerciales que forman parte integrante del inmueble objeto de controversia, que obran a los folios 430 y 431 del presente expediente, a los cuales este Juzgador no les asigna valor ni mérito jurídico probatorio, por cuanto no guardan relación con los hechos controvertidos en la presente causa, referidos al derecho de preferencia pretendido por la ciudadana M.O.M.O.. Y así se declara.

Con el objeto de probar la composición y el estado material del inmueble objeto de la acción judicial propuesta, situado en la avenida 2 (Lora) entre calles 18 y 19 de la ciudad de Mérida, con la nomenclatura municipal Nº 18-80, del Municipio Libertador del Estado Mérida, solicitaron que el Tribunal se trasladara y se constituyera en el inmueble para efectuar la INSPECCIÓN JUDICIAL, con la finalidad de dejar constancia de lo siguiente: 1) Dejar constancia sobre la existencia del inmueble donde está constituido el Tribunal, 2) Dejar constancia de la composición del inmueble, esto es, si dicho inmueble está compuesto de dos locales destinados al comercio y por una vivienda unifamiliar, 3) Dejar constancia si dichos locales comerciales son independiente de la vivienda familiar, los cuales estaban funcionando y que persona los representan, y 4) Dejar constancia de cualquier circunstancia que el Tribunal ordene conforme a su competencia.

Observa esta Superioridad, que mediante auto de fecha 21 de enero de 2010 (folio 548), el Juzgado de la causa, negó la admisión de la prueba de Inspección Judicial, en virtud de la impertinencia de la prueba, razón por la cual, se abstiene de valorarla. Y así se declara.

Finalmente, en virtud de que todas las actuaciones y pruebas presentadas por las partes corresponden al proceso judicial, promovieron el principio de la comunidad de la prueba, por lo que al respecto considera quien sentencia, que el referido principio no constituya un medio probatorio como tal, razón por la cual se abstiene de valorar tal promoción, no obstante, a los fines de formar criterio de valoración se apega al mismo. Y así se declara.

Igualmente se observa, que mediante diligencia de fecha 27 de enero de 2010 (folio 571), los abogados A.D.J.M.V. y F.M.C., consignaron escrito complementario de promoción de pruebas, promoviendo al efecto lo siguiente:

Promovieron el valor y mérito jurídico del documento contentivo del contrato de arrendamiento de dos (2) locales comerciales, celebrado entre la ciudadana OLINTA M.C. y F.A.P., notariado por ante la Oficina Pública Segunda de Mérida, de fecha 15 de febrero de 1993, bajo el Nº 78, Tomo 14, que obran a los folios 576 y 577 del presente expediente, al cual este Juzgador no le otorga valor ni mérito jurídico probatorio, en virtud de no guardar relación con la controversia planteada, referida al derecho de preferencia que pretende la ciudadana M.O.M.O.. Y así se declara.

Promovieron el valor y mérito jurídico del documento contentivo del fondo de comercio, inserto bajo el Nº 157, Tomo B-3, de fecha 14 de agosto de 1985, por ante la Oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, denominado “BAZAR PEÑA” de F.P.S., ubicado en la Avenida 2 (Lora), con calle 19, Municipio Libertador del estado Mérida, que obra en copia simple a los folios 578 y 579 de las presentes actuaciones, al cual este Juzgador no le otorga valor ni mérito jurídico probatorio, en virtud de no guardar relación con la controversia planteada, referida al derecho de preferencia que pretende la ciudadana M.O.M.O.. Y así se declara.

Promovieron el valor y mérito jurídico del documento contentivo de la “PATENTE DE INDUSTRIA Y COMERCIO”, Nº 01030059, de la denominación comercial “BAZAR PEÑA”, a nombre del propietario F.P.S., ubicado en la avenida 2 Lora, Nº 18-80, entre calles 18 y 19, emitido en el año 2.001, por la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Mérida y el documento contentivo de la declaración completa de las ventas brutas del periodo económico correspondiente al mes de enero 2.007, por la denominación comercial “BAZAR PEÑA”, que obra a los folios 580 y 581, al cual este Juzgador no le otorga valor ni mérito jurídico probatorio, en virtud de no guardar relación con la controversia planteada, referida al derecho de preferencia que pretende la ciudadana M.O.M.O.. Y así se declara.

Promovieron el valor y mérito jurídico del documento contentivo del Informe Técnico realizado por el Asistente de Topografía R.V., funcionario adscrito al Departamento de Catastro, sobre el inmueble propiedad de la ciudadana B.C., ubicado en la Avenida 2 Lora entre Calles 18 y 19, casa Nº 18-80, Parroquia El sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, emitido por el Jefe Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 26 de noviembre de 2009, que obra a los folios 583 al 586 de las presentes actuaciones, al cual este Juzgador no le otorga valor ni mérito jurídico probatorio, en virtud de no guardar relación con la controversia planteada, referida al derecho de preferencia que pretende la ciudadana M.O.M.O.. Y así se declara.

Promovieron el valor y mérito jurídico de los recibos de pago de canon de arrendamientos efectuados mes a mes, desde octubre de 2007 a diciembre 2009, por el arrendatario F.A.P., a la arrendadora ciudadana B.C., referidos a 02 locales destinados al comercio, ubicados, uno en el cruce de la avenida 2 Lora y el otro, en la calle 19, Nº 1-57, los cuales forman parte integrante del inmueble situado en la Avenida 2 Lora Nº 18-80, Parroquia El sagrario, Municipio Libertador del Estado Mérida, que obran a los folios 587 al 613, a los cuales este Juzgador no les otorga valor ni mérito jurídico probatorio, en virtud de no guardar relación con la controversia planteada, referida al derecho de preferencia que pretende la ciudadana M.O.M.O.. Y así se declara.

Mediante diligencia de fecha 21 de enero de 2010 (folio 549), la abogada L.R., en su condición de apoderada judicial de la ciudadana OLINTA M.C., consignó escrito de promoción de pruebas, en el cual promovió lo siguiente:

En el particular “PRIMERO” promovió, el valor y mérito probatorio del documento privado mediante el cual, la ciudadana OLINTA M.C., en fecha 09 de agosto de 2004, realizó el ofrecimiento de venta del inmueble objeto de la demanda, que obra al folio 59 del presente expediente, a la cual este Juzgador no le otorgó valor ni mérito jurídico probatorio, por cuanto dicha notificación de venta no se realizó mediante documento auténtico, conforme lo prevé el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se declara.

En el particular “SEGUNDO”, promovió el valor y mérito jurídico del documento privado suscrito por la ciudadana M.O.M.O., de fecha 23 de agosto de 2004, que obra al folio 532, mediante la cual comunicó por escrito el rechazo al ofrecimiento y que se acogía a la prórroga legal, al cual este sentenciador no le otorgó valor ni mérito jurídico probatorio, por cuanto dicha respuesta a la notificación no se realizó mediante documento auténtico, conforme lo prevé el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se declara.

En el particular “TERCERO”, promovió el valor y mérito jurídico del documento público de opción a compra, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el N° 44, Tomo 48, en fecha 26 de marzo de 2007, y posteriormente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, inserto bajo el N° 78, Tomo 45, en fecha 07 de mayo de 2007, que obra a los folios 410 al 413 del presente expediente, al cual esta Superioridad le otorgó pleno valor jurídico probatorio de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Y así se declara.

En el particular “CUARTO”, promovió el valor y mérito jurídico del documento público de aclaratoria, referido a cómo se realizó el pago por la venta del inmueble, por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Mérida, en fecha 30 de diciembre de 2008, inserto bajo el N° 34, Tomo 104, posteriormente autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de febrero de 2009, inserto bajo el N° 19, Tomo 13, y finalmente por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, en fecha 24 de marzo de 2009, inserto bajo el N° 64, Tomo 44, que obra a los folios 415 al 419 del presente expediente, documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, en fecha 30 de diciembre de 2008, anotado bajo el N° 34, Tomo 104, de los libros llevados por esa Oficina, y, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de febrero de 2009, anotado bajo el N° 19, Tomo 13 de los libros llevados por esa Oficina, al cual esta Superioridad le otorgó pleno valor jurídico probatorio de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Y así se declara.

En el particular “QUINTO”, promovió el valor y mérito jurídico de los siguientes vouchers: a) Cheque de Gerencia N° 3419, del Banco BANFOANDES, por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), equivalentes a CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), b) Cheque de Gerencia Nº 4501, del Banco BANFOANDES, por la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,00), equivalentes a DIECIOCHO MIL BOLÍVARES Bs. 18.000,00), c) Cheque N° 72000200, del BANCO DEL SUR, de la Cuenta Corriente N° 0157-0075-14-3775022407, a nombre de la ciudadana B.C., por la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,00), equivalentes a NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00), a favor a nombre de la ciudadana OLINTA M.C., d) Cheque de Gerencia Nº 4500, del Banco BANFOANDES, por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,00), equivalente a SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 74.000,00) a favor de la ciudadana A.T.C., e) Cheque N° 84000199, de la Cuenta Corriente N° 0157-0075-14-377522407, del BANCO DEL SUR, por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,00), equivalentes a SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 74.000,00), a favor de la ciudadana D.J.C., que obran a los folios 422 y 423, 429 y 427 del presente expediente, a los cuales este Juzgador les asignó valor y mérito jurídico probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

En el particular “SEXTO”, promovió el valor y mérito jurídico de las constancias emitidas por la Entidad Bancaria BANFOANDES, donde se evidencia que fueron emitidos los cheques de gerencia a favor de las ciudadanas A.T.C. y OLINTA M.C., que obran a los folios 424 y 425 del presente expediente, a los cuales este Juzgador les asignó valor y mérito jurídico probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

En el particular “SÉPTIMO”, promovió el valor y mérito jurídico del memorando emitido por el BANCO DEL SUR, emanado del Archivo Central de Puerto Ordaz, donde se deja constancia que fueron cancelados por compensación dos cheques a nombre de las ciudadanas OLINTA M.C. y D.J.C., que obra al folio 428 del presente expediente, que obran al folio 428 del presente expediente, al cual este Juzgador le asignó valor y mérito jurídico probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

En el particular “OCTAVO”, promovió el valor y mérito jurídico del documento, que riela al folio 533 del presente expediente, mediante el cual la ciudadana OLINTA M.C., hizo la oferta de venta de la casa ubicada en la avenida 2 O.d.L., con calle 19, Nº 18-80 de la Parroquia El S.d.M.L.d.E.M., al ciudadano F.A.P., al cual no se le otorgó valor ni mérito jurídico probatorio, por cuanto dicha notificación de venta no se realizó mediante documento auténtico, conforme lo prevé el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se declara.

En el particular “NOVENO”, promovió el valor y mérito jurídico de la confesión que hace la parte actora al señalar: “…dado el carácter de arrendataria de mi representada del bien inmueble en cuestión y el tiempo durante el cual ha ostentado tal condición, fue por lo que su arrendadora, ciudadana OLINTA NARGARITA CASTILLO, en fecha nueve (9) de Agosto de dos mil cuatro (2004), le ofrece en venta dicho inmueble a, saber, el ubicado en la Avenida 2 O.d.L. con Calle 19, Nº 18-80 Parroquia S.M.L.d.E.M.; en el documento por el cual le hace la oferta mi representada, se señala que el monto de venta es por la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (sic) (Bs. 210.000.000,00) (equivalentes hoy día a DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (sic) FUERTES (Bs F. 210.000,00) y que requería la respuesta en el lapso de quince días…”. (sic).

En el particular “DÉCIMO”, promovió el valor y mérito jurídico de la confesión que hace la parte actora, en el párrafo tercero del documento original privado suscrito en fecha 23 de agosto de 2004, mediante el cual manifestó, que se acogía a la prórroga legal que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 38, le otorgaba, por un máximo de tres años para desocupar y realizar la entrega material del inmueble.

En relación a las probanzas señaladas en los particulares “NOVENO” y “DÉCIMO”, considera esta Alzada, que así como ha señalado la doctrina y la pacífica y reiterada jurisprudencia patria, las afirmaciones de hecho contenidas en el libelo y en la contestación no tienen carácter pruebas, en virtud que establecen los términos en que ha quedado planteada la litis, a los fines de determinar las pruebas que será necesario aportar, por tal razón, no les asigna valor probatorio. Y así se declara.

En el particular “UNDÉCIMO”, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se requiriera de las Entidades Bancarias BANFOANDES y DEL SUR, información referente a los documentos que rielan en los folios 422, 423, 426 y 427 del presente expediente.

Se observa, que obra al folio 696 del presente expediente, comunicación de fecha 02 de febrero de 2010, dirigida por la entidad bancaria DEL SUR, mediante la cual señaló, que los cheques girados fueron presentados por la cámara de compensación en fecha 18 de octubre de 2007 y al folio 704 del presente expediente, comunicación de fecha 07 de abril de 2010, dirigida por la entidad bancaria BANFOANDES, mediante la cual informó sobre los cheques girados, señalando al respecto, que el cheque de gerencia N° 3419, fue pagado por la cámara de compensación en fecha 04 de mayo de 2007, el cheque de gerencia N° 4500, fue pagado por la cámara de compensación en fecha 18 de octubre de 2007 y el cheque de gerencia N° 4501, fue pagado por la cámara de compensación en fecha 18 de octubre de 2007, a las cuales este Juzgador les asigna valor y mérito jurídico probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

Mediante diligencia de fecha 27 de enero de 2010 (folio 614), el abogado J.C.T., consignó escrito de promoción de pruebas, en el cual promovió lo siguiente:

En el particular “PRIMERO”, promovió la confesión ficta en que incurrió la ciudadana A.T.C., al no dar contestación a la demanda, ni promover pruebas que le favorecieran, considerando quien sentencia, que tal como ha sido señalado por la doctrina y la pacífica y reiterada jurisprudencia patria, la confesión ficta contemplada en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, no constituye un medio de prueba de los contemplados en la ley, por tal razón se abstiene de valorar la referida probanza. Y así se declara.

En el particular “SEGUNDO”, promovió la confesión de las ciudadanas D.J.C. y OLINTA M.C., en su condición de vendedoras del inmueble, donde reconocieron el carácter de arrendataria de la parte actora.

En el particular “TERCERO”, promovió la confesión de la parte demandada, al admitir el estado de solvencia en que se encuentra la parte actora, en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento.

En el particular “CUARTO”, promovió la confesión en que incurrió la parte demandada, al promover el documento de venta protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de octubre de 2007, anotado bajo el número 48, protocolo primero, tomo séptimo, cuarto trimestre del referido año.

En relación a las probanzas señaladas en los particulares “SEGUNDO”, “TERCERO” y “CUARTO”, considera esta Alzada, que así como ha sido señalado por la doctrina y la pacífica jurisprudencia, las afirmaciones de hecho contenidas en el libelo y en la contestación no tienen carácter pruebas, en virtud que establecen los términos en que ha quedado planteada la litis, a los fines de determinar las pruebas que sería necesario aportar, por tal razón, no le asigna valor probatorio. Y así se declara.

Promovió el valor y mérito jurídico probatorio de los recibos de pago de canon de arrendamiento del bien inmueble objeto del litigio, correspondiente a los meses que van desde MARZO 2003 a MARZO 2007, ambos inclusive, que obran a los folios 11 al 58 de las actuaciones que conforman el presente expediente, a las cuales este Juzgador, en virtud que no fueron impugnadas por la parte contraria les asigna valor y mérito jurídico de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

Promovió el valor y mérito jurídico probatorio de las constancias de consignaciones arrendaticias, que ha efectuado la parte actora en su carácter de arrendataria, correspondientes a los meses transcurridos desde ABRIL 2007 a ENERO 2010, que obran a los folios 628 al 660 de las presentes actuaciones, a las cuales este Juzgador les asigna valor y mérito probatorio de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código civil. Y así se declara.

Promovió el valor y mérito jurídico probatorio del documento privado mediante el cual, la ciudadana OLINTA M.C., por intermedio de la Empresa Solmar Bienes Raices C.A., comunicó a la ciudadana M.O.M., su intensión de vender el inmueble y la preferencia ofertiva, así como el precio de la oferta por la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00), que obra al folio 59 del presente expediente, al cual no se le otorgó valor ni mérito jurídico probatorio, por cuanto dicha notificación de venta no se realizó mediante documento auténtico, conforme lo prevé el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se declara.

Promovió copia certificada del documento de compra venta del inmueble objeto del litigio, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de octubre de 2007, anotado bajo el número 48, protocolo primero, tomo séptimo, cuarto trimestre del referido año, que obra a los folios 122 al 125 del presente expediente, al cual esta Superioridad le otorgó pleno valor jurídico probatorio de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Y así se declara.

Así las cosas, de la revisión exhaustiva del presente expediente observa esta Alzada, que mediante escrito presentado en fecha 20 de febrero de 2008 (folios 01 al 07), por el abogado J.C.T., en su condición de apoderado judicial de la ciudadana M.O.M.O., se desprende, que interpuso formal demanda de retracto legal arrendaticio, contra las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., en su condición de vendedoras y la ciudadana B.C., en su condición de compradora del inmueble objeto de controversia, por cuanto no cumplieron con lo establecido en el artículo 43 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud, que dieron en venta a un tercero el inmueble que ella posee con el carácter de arrendataria desde hace mas de dos (02) años, sin hacerle la notificación legal, no obstante, reunir los requisitos exigidos para ser sujeto titular del derecho de preferencia ofertiva.

Por su parte la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla:

Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

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Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior

Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta

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Artículo 45: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar

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Artículo 46: Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación

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Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado

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Artículo 48: El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto-Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario

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Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivivenda, oficina o local arrendado

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Artículo 50: Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil

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La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

El artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece la circunstancia que el arrendador venda el inmueble sobre cual el arrendatario tiene el derecho preferencial respecto de cualquier tercero, donde podrá ser acreedor al referido derecho de preferencia, cuando el inquilino posea más de dos (02) años ocupando el inmueble, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las pretensiones del arrendador en cuanto al precio del inmueble.

Sobre el artículo 43 de la misma ley especial, encontramos, que si el propietario del inmueble arrendado vende a un tercero, violando el derecho del arrendatario a adquirir el inmueble, surgirá para el arrendatario el derecho de retracto legal arrendaticio, el cual consiste en la facultad del arrendatario de subrogarse en el lugar del tercero que haya adquirido el inmueble vendido y sobre el cual tenía el derecho de preferencia ofertiva.

Así las cosas, conforme al artículo 44 del mismo texto, el propietario deberá notificar al arrendatario mediante documento autentico, su rmanifestación de voluntad de vender y dicha notificación debe indicar el precio, las condiciones y modalidades de la negociación.

Ahora bien, resolviendo un caso análogo al que nos ocupa, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 26 de abril de 2010, con ponencia del Magistrado L.A.O.H., declaró lo que de seguidas este Tribunal in verbis transcribe:

(Omissis):

….En el juicio de retracto legal, incoado ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano F.O.C.P., representado por los profesionales del derecho M.S.M., I.S.G., R.O.P., R.O.M., R.O.M., Mildred D´Windt y M.E.R., contra los ciudadanos C.V.A.L., NAIL CORIA MONTES DE ALVARADO y E.R.D.L., representados judicialmente por los abogados Y.P.M., A.M.Y. y F.R.; el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de mayo de 2009, dictó sentencia declarando sin lugar los recursos de apelación interpuestos por la parte actora, improcedente la demanda, confirmando la decisión apelada y condenando en costas a la parte actora.

Contra la preindicada sentencia la actora anunció recurso de casación, el cual fue admitido y oportunamente formalizado. Hubo impugnación.

Concluida la sustanciación del recurso y cumplidas las demás formalidades de ley, pasa la Sala a dictar sentencia bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, en los siguientes términos:

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

I

Señala el formalizante:

…Al amparo del ordinal 3° del artículo 317 del Código de Procedimiento Civil y conforme al artículo 320 eiusdem, denunciamos que la sentencia recurrida esta incursa en vicio al que se contrae el ordinal 2° del artículo 313 eiusdem en concordancia con el artículo 4° del Código Civil, pues incurre en un error de interpretación acerca del contenido y alcance del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…).

En su parte motiva, analizando los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio, específicamente el segundo normado en el artículo 42 eiusdem relativo a la solvencia inquilinaria del demandante sostiene la recurrida (…)

(…) se evidencia el vicio de errónea interpretación del artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en que incurre el sentenciador de la recurrida cuando – sin que nada le autorice- asume y establece como carga probatoria al demandante acreditar su solvencia inquilinaria por, al menos DOS (2) AÑOS, puesto que –según abusivamente interpreta- dicho lapso es el que la norma le fija como tal al inquilino. Como es sabido, no le está dado al intérprete, sin incurrir en el vicio in iudicando, normado en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, excederse y atribuirle a la norma una interpretación más allá del contenido y alcance de una disposición expresa de la Ley. Menos si tal exceso despoja de un derecho fundamental, consagrado en texto legal de orden público, al demandante. No habiendo sido condicionado en el tiempo tal requisito, debe entenderse que la solvencia es requerida para el momento de ejercerse el derecho en comento. En nuestro caso, dicho derecho protegido especialmente de conformidad con el artículo 7 de la misma Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios, fue ejercido oportunamente en los primeros días del mes de agosto de 2007 y, para entonces, y a confesión de parte, ya por certificación de las consignaciones por el Juez de Municipio, se habían efectuado los pagos correspondientes a los meses de Junio, Julio y Agosto de 2007. Estando nuestro representado solvente en el pago de los cánones de arrendamiento para cuando ejerció su derecho, es claro que la insolvencia con que se le castiga obedece solo (sic) al exceso interpretativo del sentenciador de la recurrida, que onerosamente extendió dicho plazo a dos años, incurriendo así en el error o vicio reglado en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil; vale entonces concluir en que si el sentenciador de la recurrida no se hubiese excedido en la interpretación del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios extendiendo la obligación de probar la solvencia inquilinaria a un período de dos años y con vista a la confesión de la parte accionada que volitivamente afirma que los últimos pagos recibidos corresponden a los meses de Junio y Julio de 2007, además de la prueba de la consignación en el tribunal de Municipio, del canon correspondiente al mes de Agosto de 2007, hubiese tenido que declarar la solvencia de nuestro representado que la legitimaba para ejercer la acción de retracto legal arrendaticia y, en consecuencia, declarar CON LUGAR la demanda...

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La Sala para decidir, observa:

El formalizante delata la errónea interpretación por parte de la recurrida del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haberle exigido al arrendatario -para la procedencia del derecho de retracto- la comprobación de la solvencia en el pago de los canones de arrendamiento durante un período de dos (2) años anterior a la venta, siendo que, a juicio del formalizante, la prueba de la solvencia debe estar circunscrita al momento en que se ejerce la acción.

Respecto de lo denunciado por el formalizante, la recurrida en casación hizo el siguiente pronunciamiento:

…Del artículo y la doctrina antes transcritos se desprende que, para darse y reclamarse judicialmente la subrogación, debe cumplirse ciertos presupuestos procesales.

…Omissis…

Un tercer presupuesto procesal lo constituye la exigencia del artículo 42, esto es, a) tener más de dos (2) años como arrendatario del inmueble; b) estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos; y c) satisfacer las aspiraciones del propietario.

Con respecto al primer requisito, “tener más de dos (2) años como arrendatario del inmueble”, este Tribunal de Alzada considera que el actor cumple con el mismo, por cuanto consta del contrato de arrendamiento que ocupa el inmueble en su calidad de inquilino desde 21.05.1992. Lo que significa que al 19.06.2007, cuando se genera la venta, transcurrieron en exceso los dos años. ASI SE DECLARA.

Con respecto al segundo requisito “estar solvente en el pago de los cánones de arrendamientos”, se evidencia de las actas que la parte actora no se ocupó de acreditar su condición de solvencia en los pagos. Le correspondía acreditar, bajo los mismos criterios judiciales que se manejan en materia de desalojo, que en un lapso prudencial, diría de dos años se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento. Y se diría de dos años, por constituir el mismo lapso que le da su derecho a la adquisición preferente. No lo hizo, lo que constituía su carga probatoria, en vista de que la parte demandada había negado su solvencia inquilinaria. En consecuencia, ante la ausencia probatoria de una solvencia inquilinaria cuestionada, hay que afirmar que la parte actora-arrendatario no estaba solvente y por lo tanto, está negado su derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio. ASI SE DECLARA.

El hecho de que la parte demandada, ejecutando una estrategia procesal inentendible, haya consignado copia del expediente de consignaciones inquilinarias, acreditando el pago de los arrendamientos correspondiente de agosto de 2007 a julio de 2008, no acredita la solvencia inquilinaria, ya que dichos pagos se refiere a cánones posteriores a la fecha de la venta y la solvencia a que se refiere nuestro legislador, tiene que ver con la conducta de buen pagador del arrendatario en el período anterior a la venta, para así hacerse acreedor al derecho de preferencia retractual arrendaticia.

Luego, al no estar acreditada la solvencia inquilinaria del arrendatario en el período anterior a la fecha de la venta del inmueble, y cuestionada su solvencia por la parte demandada, se genera una duda razonable a favor de los demandados, y por aplicación del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, se reputa no cumplido este extremo o requisito de procedencia de la acción retractual. ASI SE DECLARA.

En atención a lo expuesto este Tribunal considera improcedente la acción de Retracto Legal Arrendaticio interpuesta por el ciudadano F.O.C., en vista de de no cumplir con el presupuesto procesal de procedencia de la acción: solvencia inquilinaria, y por lo tanto se tiene como válida la venta realizada sobre el inmueble por parte de la ciudadana E.R.d.L. a los ciudadanos C.V.A.L. y NAIL C.M.d.A.. ASI SE DECIDE…

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En relación con la errónea interpretación es criterio de esta Sala, que tal vicio se produce cuando el juez incluye casos abstractos no comprendidos en la norma que se analiza, de manera que el error de interpretación se produce no porque se hayan establecido mal los hechos o porque exista error al calificarlos, sino porque el supuesto de hecho considerado abstractamente se interpretó de manera errada, subsumiendo casos no comprendidos en la norma. Asimismo, el error de interpretación puede producirse, específicamente en la consecuencia jurídica, en cuyo caso resultaría, que si bien la norma aplicada es la destinada a regir la cuestión resuelta, la misma ha sido mal interpretada. (Sentencia de fecha 7 de octubre de 2008, caso: Banco de Venezuela S.A., contra Consorcio Barr, S.A., expediente N° 2007-000860).

Señala el formalizante que estando su representado solvente en el pago de los cánones de arrendamiento para cuando ejerció su derecho, es claro que la insolvencia con que se le castiga obedece solo al exceso interpretativo del sentenciador de la recurrida, que onerosamente extendió dicho plazo a dos años.

Señala el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Por su parte el artículo 42 ejusdem reza:

La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

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En consideración a la normativa que antecede, se desprende que para ejercer el derecho de preferencia y/o la acción de retracto legal arrendaticio, se requiere: 1) que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, 2) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario.

Toca analizar para la resolución de la presente denuncia, la interpretación que le dio el juez de la recurrida al segundo requisito, el cual se refiere al estado de solvencia que debe tener el arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, sobre este punto, considera la Sala que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente no indica los extremos que debe llenar el arrendatario para considerarse en estado de solvencia, por lo que haciendo una interpretación literal de la norma entiende que la intención del legislador fue solicitar la solvencia al arrendatario con el pago de los cánones al momento del ejercicio de su derecho de retracto, por lo que el juez de alzada en la aplicación del artículo 42 ejusdem, hizo una interpretación excesiva y sin basamento alguno al afirmar que al actor “…le correspondía acreditar, bajo los mismos criterios judiciales que se manejan en materia de desalojo, que en un lapso prudencial, diría de dos años se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento…”, siendo lo correcto que se demostrara la solvencia al momento de ejercer el derecho.

Ahora bien, en virtud de las anteriores consideraciones, esta Sala concluye que efectivamente el juez de la recurrida erró en la interpretación del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo que trae como consecuencia la procedencia de la presente denuncia. Así se establece.

II

Señala el formalizante:

…Conforme a los artículos 317 ordinal 2° y 320 del Código de Procedimiento Civil, denunciamos que la recurrida, (…), está incursa en vicios a que se contrae el ordinal 2° del artículo 313 eiusdem, pues incurre en la falta de aplicación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, violentando así mismo el postulado contenido en el artículo 12 eiusdem, por falta de aplicación del derecho a que está obligado el Juzgador conforme a ésta disposición legal. Yerra el juez de la recurrida cuando establece, por supuesto defecto de prueba, la insolvencia inquilinaria que priva a nuestro representado de ejercer: el derecho de retracto contenido en el artículo 43 eiusdem, obviando la confesión de la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda donde, no obstante pretender excepcionarse alegando la insolvencia de nuestro representado, señala como correspondientes a los meses de junio y julio 2007 las últimas cantidades recibidas en concepto de cánones de arrendamiento, lo que aunado a la certificación de la consignación correspondiente al mes de agosto de 2007, además de los subsiguientes, expedida por el Juez 25° de Municipio, configuran y definen su estado de solvencia que le exigía el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para el momento de interponer la demanda. Es claro, pues, que pecó el Juzgador de la recurrida, por omisión del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al decretar la insolvencia de nuestro representado obviando la confesión de la parte accionada y la documental admitida como válida, prueba de todo lo contrario, vale decir, la solvencia de nuestro poderdante. Recuérdese que las pruebas son del proceso, no de la parte que las promueve. Con la infracción denunciada, correlativamente también se infringe, como lo afirmamos antes, el artículo 12 del mismo Código procedimental que obliga al Juez a sentenciar atendiéndose a las normas de derecho.

De la delación transcrita resulta meridianamente que de haberse atenido el sentenciador al deber de apreciar las pruebas evidentes de autos que le imponía el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, hubiese establecido la solvencia inquilinaria de nuestro representado que, conforme al artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le legitimaba para interponer la acción de retracto legal arrendaticio, la cual finalmente hubiese tenido que declarar CON LUGAR, habida cuenta de que en un discernimiento previo, ajustado a derecho por lo demás, el juez de alzada había decretado la ineficacia de la notificación de oferta de venta que intentara practicarle la antigua propietaria del inmueble arrendado…

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Respecto de dicha denuncia el impugnante adujo:

…De la misma manera es bueno señalar, para afirmar lo antes expuesto, lo establecido en el artículo 506 del código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil…

…Omissis…

Por otro lado, alega también el recurrente que, el Juzgado de la Alzada, pecó por omisión del Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al decretar la insolvencia de su representado obviando la confesión de la parte accionada y la documental admitida como válida, lo que es falso de toda falsedad, pues toda esa documental admitida y que corre inserta a los autos, fueron los que llevaron al juez de alzada a apreciar el estado de insolvencia por parte del arrendatario, ya que es de ellos que se desprende que los pagos que él realizaba no eran en tiempo oportuno, ni por mensualidades vencidas…

…Omissis…

Por otro lado, alega el recurrente, que la sentencia recurrida adolece de la aplicación del dispositivo del artículo 56 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, toda vez que cursa en autos legajo certificado por el Juzgado 25° de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, del canon correspondiente al mes de Agosto de 2007, si bien es cierto, que cursa en autos dicha consignación , no es menos cierto que, las mismas, no ha sido debidamente notificada a mis mandantes señores C.V.A.L. , NAIL C.M.D.A. y E.M.D.R., conforme lo establece el artículo 53 ejusdem…

Siendo que, la propia Ley otorga al consignatario un plazo de treinta (30) días calendarios consecutivos a la primera consignación para notificar al arrendador de la consignación efectuada, todo ello, a los fines de considerar solvente al arrendatario.

En el caso recurrido, cursa en autos, consignaciones recibidas por el mencionado Juzgado 25° de Municipio de ésta Circunscripción Judicial de fecha 3 de Agosto de 2007, correspondientes a los meses de Agosto y Septiembre del mismo año, pero igualmente se desprende de allí que efectuadas tales consignaciones el 03 de agosto de 2007, a la fecha del 03 de septiembre del mismo año, el consignatario no gestionó la notificación respectiva, tal cual lo establece el Parágrafo único del artículo 53 ibidem, como lo es, la sola publicación del Cartel de Notificación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentre ubicado el inmueble, y posteriormente consignarlo para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones, pero todo ello, siempre, dentro de un plazo no mayor a treinta (30) días contínuos, siguientes a la primera consignación, constatándose de las actas, que si bien, la primera consignación fue realizada el 03 de agosto de 2.007, hasta el 05 de septiembre del mismo año, no aparece, en el expediente de consignaciones, publicado y consignado dicho cartel, por lo cual, tales consignaciones arrendaticias no cumplieron con lo pautado en la citada norma, y por lo tanto, al no haberse publicado y consignad, el mismo dentro del lapso, por negligencia imputable al consignante, no se consideran como legítimamente efectuada y por ende, el arrendatario carece de toda solvencia…

Por último denuncia, el recurrente que la sentencia recurrida incurre en la falta de aplicación del literal “a” del artículo 48 de la Ley en comento por haberlo omitido indebidamente en su decisión…

…Omissis…

Ahora bien, en el presente iter procesal, está plenamente demostrado, en las actas, que la parte accionada, cumplió a cabalidad, no solo con un supuesto, sino con ambos, es decir, en primer lugar, la antigua propietaria le notificó al arrendatario, aún cuando éste no cumplía oportunamente con los pagos de los cánones de arrendamiento, a través de u Tribunal de Municipio, su voluntad de venderle el inmueble e cuestión, con indicación del precio, condiciones y modalidades de la negociación, notificación ésta que fue practicada dentro del propio inmueble ocupado por el arrendatario, como dejó constancia el tribunal en su acta (…) Es indudable quien quiera (…) que haya recibido dicha notificación, goza totalmente de la confianza del señor F.C., puesto que es un extraño, quien no se conozca, ni merezca su confianza, se le va a dar la llave de la puerta de su casa y mucho menos permanecer en ella, por lo que esa persona, al llegar al señor Calatayud, inmediatamente debió haberle manifestado todo lo ocurrido y entregado los documentos que le dejó el Tribunal, y en segundo lugar, los nuevos adquirientes, esposos Alvarado, le notificaron, al señor Calatayud, también, a través de un Tribunal de Municipio, la venta que les fue hecha por la antigua propietaria, señora Lomeña, por el mismo monto y bajo las mismas condiciones, entregándosele al arrendatario copias certificadas de la misma…

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La Sala para decidir, observa:

El formalizante delata la falta de aplicación del artículo 509 de nuestra ley adjetiva, pues según sus dichos, el juez de la recurrida yerra cuando establece, por supuesto defecto de prueba, la insolvencia inquilinaria que priva a su representado de ejercer: el derecho de retracto contenido en el artículo 43 eiusdem, obviando la confesión de la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda aunado a la certificación de la consignación correspondiente al mes de agosto de 2007, además de los subsiguientes, expedida por el Juez 25° de Municipio.

Con relación al vicio de silencio de pruebas, esta Sala, ha establecido, mediante sentencia Nº 235 de fecha 4 de mayo de 2009, caso: J.G.B., contra V.P. y otra, lo siguiente:

…Es criterio reiterado de esta Sala que el vicio de silencio de pruebas se produce cuando el sentenciador ignora por completo el medio probatorio, o hace mención de él pero no expresa su mérito probatorio, pues el representante del órgano jurisdiccional esta en la obligación de valorar todas y cada una de las pruebas presentadas por las partes con independencia de quien la promovió…

. (Negritas de la Sala).

En atención al precedente jurisprudencial antes transcrito, el vicio de silencio de pruebas, se configura cuando el juzgador no toma en cuenta, en absoluto, el medio probatorio sometido a su consideración, o cuando aún haciendo mención sobre el mismo, no expresa su mérito probatorio, no obstante que la ley adjetiva que rige la materia, lo constriñe a ofrecer un análisis y pronunciamiento respecto al valor probatorio que corresponda.

En el caso de marras, la Sala observa que en el presente caso la formalizante denunció que el juez de la recurrida infringió los artículos 12 del mencionado Código, en concordancia con el artículo 509 eiusdem, por falta de aplicación, por cuanto no apreció las pruebas evidentes de autos, referidas a la confesión hecha por el demandado en su contestación y las certificaciones de las consignaciones expedidas por el Juzgado 25° de Municipio, lo que hubiese en consecuencia establecido la solvencia inquilinaria de su representado.

Para mayor comprensión de la denuncia bajo estudio pasa la Sala a señalar extractos de la sentencia recurrida:

“3.- Aportaciones Probatorias.

A.- De la Parte Actora:

*Recaudos acompañados al escrito libelar:

Marcado con la letra “B” original de contrato de arrendamiento del apartamento No. 25B ubicado en el piso 2 del Edificio PASAQUIRE, 4ª Transversal con 2ª Avenida, Los Palos Grandes, suscrito s/f entre el ciudadano F.O.C.P. y la ciudadana E.R.d.L..

En cuanto a este medio probatorio, opuesto a la parte demandada y no negado por ella, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar que el ciudadano F.O.C.P. y la ciudadana E.R.d.L., suscribieron un contrato de arrendamiento del apartamento No. 25B ubicado en el piso 2 del Edificio PASAQUIRE, 4ª Transversal con 2ª Avenida, Los Palos Grandes –objeto de la litis-, en el cual se convino un canon de Bs. 23.000,oo pagaderos por mensualidades anticipadas (cl. 2ª); que la duración del contrato sería de seis meses fijos a iniciarse el 21.05.1992 y concluiría el 21.11.1992 (cl. 6ª). ASÍ SE DECLARA.-

Marcado con la letra “C” copia certificada del expediente No. AP31-S-2007-001009, nomenclatura del Juzgado Decimocuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil, para acreditar (i) que los ciudadanos C.A.L. y NAIL MONTES de ALVARADO solicitaron la constitución del mencionado Juzgado Municipal en el domicilio de la parte actora, para notificarle que el 19.06.2007, fue protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Municipio Chacao, bajo el No. 47, tomo 19, Protocolo Primero, la venta del inmueble objeto de la litis; (ii) que se acompañó copia del documento de venta en el que se acredita que el inmueble objeto de la litis fue enajenado el 19.06.2007 por la ciudadana E.R.d.L. a los ciudadanos C.A.L. y NAIL MONTES de ALVARADO, con un precio de Bs. 170.000.000,oo. ASÍ SE DECLARA.-

B.- De la parte demandada:

*Recaudos acompañados al escrito de contestación de la demanda.

Marcado con la letra “A” copia de documento público de venta del inmueble objeto de la litis, que efectuara la señora E.R.D.L. a los ciudadanos C.V.A.L. y NAIL C.M.d.A., protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Chacao, el 19.06.2007, bajo el No. 47, tomo 19, Protocolo Primero (f. 84).

En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, para acreditar que el inmueble objeto de la litis fue enajenado el 19.06.2007 por la ciudadana E.R.d.L. a los ciudadanos C.A.L. y NAIL MONTES de ALVARADO, con un precio de Bs. 170.000.000,oo. ASÍ SE DECLARA.-

Marcada con le letra “C” copia certificada del expediente No. S061903, nomenclatura del Juzgado Decimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la notificación judicial de oferta de la venta hecha por la señora E.R.D.L. al ciudadano F.C..

En cuanto a este medio probatorio, se acredita (i) que el día 19.12.2006 el mencionado Juzgado Municipal se constituyó en el inmueble objeto de la litis a los fines de practicar la notificación judicial, siendo atendido por la ciudadana Jocely Atencio, quien fue impuesta de la misión del tribunal, en vista de no encontrarse presente el ciudadano F.C.; que la notificación era para ofrecer en venta el inmueble objeto de la litis, en un valor de Bs. 170.000.000,oo en operación de contado y que tenía un lapso de quince días calendarios para manifestar su aceptación. Sin embargo, observa este Tribunal que la notificación no fue hecha en la persona del ciudadano F.C.P., si no en un tercero del cual el juzgado notificante no estableció su relación con el arrendatario. Por lo tanto, esta notificación no se puede dar como válida. ASÍ SE DECLARA.-

Marcada con la letra “D” copia certificada del expediente No. AP31-S-2007-001009, nomenclatura del Juzgado Decimocuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la notificación judicial de la compra del inmueble realizada por los ciudadanos C.V.A.L. y NAIL C.M.d.A. a la ciudadana E.R.d.L., del inmueble objeto de la litis (f. 95).

En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, para acreditar (i) que los ciudadanos C.A.L. y NAIL MONTES de ALVARADO solicitaron la constitución del mencionado Juzgado Municipal en el domicilio de la parte actora, para notificarle que el 19.06.2007, fue protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Municipio Chacao, bajo el No. 47, tomo 19, Protocolo Primero, la venta del inmueble objeto de la litis; (ii) que se acompañó copia del documento de venta en el que se acredita que el inmueble objeto de la litis fue enajenado el 19.06.2007 por la ciudadana E.R.d.L. a los ciudadanos C.A.L. y NAIL MONTES de ALVARADO, con un precio de Bs. 170.000.000,oo; (iii) que dicha notificación se realizó el 10.07.2007. ASÍ SE DECLARA.- 

Del folio 104 al116 reprográficas simples de la cuenta de ahorros No. 007701361081 en el Banco Mercantil y cuyo titular es el ciudadano G.L.R..

Al tratarse de copias simples de documentos privados, su promoción no es admisible, conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Por lo tanto, se desestima este medio probatorio. ASI SE DECLARA.

Recaudos acompañados al escrito de promoción de pruebas:

Reproduce el mérito de los autos y el valor de los recaudos acompañados a su escrito libelar.

La reproducción del mérito de los autos, no constituye ningún medio probatorio, y sólo ha quedado como un resabio de cuando había que hacer valer la comunidad probatoria. Hoy por hoy, por imperio del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el juez está obligado a analizar y valorar todos los medios probatorios. Luego, no ha lugar a valoración del mérito probatorio de los autos. ASI SE DECLARA.

Marcada con la letra “D” copia certificada del expediente No. 2007-1319, nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contentivo de las consignaciones inquilinarias realizadas por el ciudadano F.C., correspondiente al mes de agosto 2007 en adelante, de los cánones del inmueble objeto de la litis (f. 125). Se le otorga valor probatorio (art. 1359 Cciv) para acreditar que el ciudadano F.C. consignó por ante el mencionado Juzgado Municipal los cánones correspondientes a los meses que van de agosto de 2007 a julio de 2008 de manera regular, esto es en los quince días y por un monto de Bs. 300.000,oo mensual. ASI SE DECLARA.

Marcado con la letra “B” copia del pago de las mensualidades de condominio del apartamento en cuestión propiedad de los esposos A.M. a la ADMINISTRADORA FEDA C.A. (f. 173 a 182).

Al tratarse de documentos privados emanados de un tercero, su promoción no es admisible, sin la correspondiente testimonial, conforme a las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Por lo tanto, se desestima este medio probatorio. ASI SE DECLARA

Ahora bien, como se demuestra de la transcripción parcial del fallo impugnado, el sentenciador de alzada no sólo mencionó las pruebas delatadas por el formalizante como silenciadas, sino que también, pronunció criterios de mérito sobre ellas, de manera que queda evidenciado que el juez de la recurrida realizó un análisis, errado o no, que le llevó a la conclusión jurídica a la que arribó con respecto a cada una de ellas, lo que conduce a esta Sala a declarar improcedente la denuncia bajo estudio. Así se establece.

III

Señala el formalizante:

“De similar manera, conforme a los artículos 317 ordinal 2° y 320 del Código Procedimiento Civil, denunciamos que la sentencia recurrida, (…) está incursa en vicios a que se contrae el ordinal 2° del artículo 313 eiusdem, pues incurre en la falta de aplicación del dispositivo del artículo 56 del decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, infringiendo además el dispositivo del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cuando establece la insolvencia inquilinaria que despoja a nuestro representado del derecho a ejercer el derecho de retracto contenido en el artículo 43 eiusdem, no obstante que cursa en autos legajo certificado expedido por el Juzgado 25° de Municipio de esta Circunscripción Judicial –al cual oportunamente el Sentenciador de alzada le atribuyó suficiente valor probatorio-, donde consta que fue consignado legítimamente por nuestro poderdante, conforme a lo dispuesto en el título correspondiente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el canon correspondiente al mes de Agosto de 2007, siendo que la demanda de Retracto legal arrendaticio fue introducida los primeros días del mes de agosto de 2007 y admitida en fecha diez (10) de agosto de 2007 (…) y, prescribe el artículo 56 ibidem infringido por defecto de aplicación (…); es decir, que el Juzgador hace caso omiso de la presunción de solvencia contenida en dicho artículo de la Ley especial, sujeta a prueba, ciertamente, pero válida en tanto no se pruebe lo contrario, infringe consecuencialmente, así mismo, el sentenciador de la recurrida, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que como dijéramos antes obliga a los jueces a sentenciar conforme a derecho, cuando dejó de aplicar norma expresa como lo es el mencionado artículo 56 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que, en tanto contener disposiciones de orden público resulta de impretermitible cumplimiento.

Debe concluirse, entonces, que de haberse aplicado el dispositivo legal en comento denunciado como infringido por falta de aplicación, contrario a lo decidido, el Juez del fallo recurrido debió declarar la solvencia inquilinaria de nuestro representado, legitimándosele activamente para incoar el retracto legal arrendaticio que le permitiera subrogarse en el lugar del nuevo adquirente, con la misma cualidad y condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad y, en consecuencia, haberse declarado CON LUGAR la demanda que dio pie a este proceso, por defecto de la notificación de oferta de venta prevista en el artículo 44 de la Ley especial que rige la materia inquilinaria, requisito de procedencia de la acción normado en el literal “a” del artículo 48 eiusdem…”.

La Sala para decidir, observa:

El formalizante delata la falta de aplicación del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la recurrida juzgó que no estaba probada la solvencia inquilinaria, siendo que consta en autos legajo certificado expedido por el Juzgado 25° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al que se le atribuyó valor probatorio, con el que se comprueba la consignación del canon de arrendamiento del mes de agosto de 2007, y por ende, la solvencia de su representado para el momento en que se interpuso la demanda.

Señala el artículo en cuestión:

En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda

.

Ahora bien, el supuesto de falta de aplicación de norma vigente, se da cuando el juez deja, efectivamente de aplicar una norma que puede resolver el asunto planteado.

La sentencia recurrida con respecto a la solvencia del arrendatario señaló:

…El hecho de que la parte demandada, ejecutando una estrategia procesal inentendible, haya consignado copia del expediente de consignaciones inquilinarias, acreditando el pago de los arrendamientos correspondientes de agosto de 2007 a julio 2008, no acredita la solvencia inquilinaria, ya que dichos pagos se refiere a cánones posteriores a la fecha de la venta y la solvencia a que refiere nuestro legislador, tiene que ver con la conducta de buen pagador del arrendatario en el período anterior a la venta, para así hacerse acreedor al derecho de preferencia retractual arrendaticia.

Luego, al no estar acreditada la solvencia inquilinaria del arrendatario en el período anterior a la fecha de la venta del inmueble, y cuestionada su solvencia por la parte demandada, se genera una duda razonable a favor de los demandados, y por aplicación del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, se reputa no cumplido este extremo o requisito de procedencia de la acción retractual. ASI SE DECLARA.

En atención a lo expuesto este Tribunal considera improcedente la acción de Retracto Legal Arrendaticio interpuesta por el ciudadano F.O.C., en vista de no cumplir con el presupuesto procesal de procedencia de la acción: solvencia inquilinaria, y por lo tanto se tiene como válida la venta realizada sobre el inmueble por parte de la ciudadana E.R.d.L. a los ciudadanos C.V.A.L. y NAIL C.M.d.A.. ASI SE DECIDE…

.

En el caso en estudio, el formalizante alega la infracción en la recurrida del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falta de aplicación, no obstante que es necesario para que se verifique esta infracción, que el juez no haya aplicado la referida norma al caso concreto, lo cual considera la Sala que del extracto de la sentencia recurrida supra citada se desprende que no ocurrió la infracción delatada, pues el juez superior tomando en cuenta el supuesto de hecho contenido en la norma, arriba a la conclusión de declarar el estado de insolvencia del arrendatario. Si el formalizante no compartía esta conclusión a la que arribó el juez, otra ha debido de ser su denuncia.

Por las razones antes expuestas se declara improcedente la denuncia bajo estudio. Así se declara.

IV

Señala el formalizante:

“…también conforme a los artículos 317, ordinal 2° y 320 del Código de Procedimiento Civil, denunciamos que la sentencia recurrida, (…), está incursa en vicios a que se contrae el ordinal 2° del artículo 313 eiusdem, pues incurre en la falta de aplicación del liberal “a” del artículo 48 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, infringiendo además el dispositivo del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

En efecto, vicia la sentencia recurrida el juzgador cuando CONFIRMA POR OTRA MOTIVACION la sentencia de primera instancia, negándosele procedencia a nuestra demanda de retracto legal arrendaticio, omitiendo indebidamente la aplicación necesaria del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “a”, no obstante constar suficientemente en autos la solvencia inquilinaria de nuestro representado, como hemos dejado establecido en las delaciones anteriores, y habiéndose establecido por el sentenciador, la ineficacia de la notificación de oferta de venta que le concede el artículo 43 de la misma ley, cuando el propietario enajenante no le hubiese hecho la notificación prevista en el artículo 44 eiusdem, y, en consecuencia, a subrogarse en el lugar del nuevo adquirente, con la misma cualidad y condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad, conforme al análisis doctrinario y jurisprudencial que informa la parte motiva del fallo. En fin, cursando en autos prueba suficiente de la solvencia inquilinaria de nuestro representado para el momento de ejercer la acción de retracto, que no en los dos años anteriores pues no es requisito legal como también lo apuntamos en delación anterior, y declarada la ineficacia de la notificación practicada por la antigua propietaria del inmueble, el Juez del fallo objetado, debió, por imperativo del infringido artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que le obliga a atenerse a la aplicación del derecho en sus decisiones, por haber cumplido nuestro representado con todos los requisitos de Ley para ello…”.

Respecto de dicha denuncia el impugnante adujo:

…Por último, denuncia el recurrente, que la sentencia recurrida incurre en la falta de aplicación del literal “a” del artículo 48 de la ley en comento por haberlo omitido indebidamente en su decisión, pues según él, el juzgador vicia la sentencia en su parte dispositiva confirma por otra motivación, la sentencia de Primera Instancia, negándole procedencia a su demanda de retracto Legal Arrendaticio.

…Omissis…

Ahora bien, en el presente iter procesal, está plenamente demostrado, en las actas, que la parte accionada, cumplió a cabalidad, no solo con un supuesto, sino con ambos, es decir, en primer lugar, la antigua propietaria le notificó al arrendatario, aún cuando éste no cumplía oportunamente con los pagos de los cánones de arrendamiento, a través de un Tribunal de Municipio, su voluntad de venderle el inmueble en cuestión, con indicación del precio, condiciones y modalidades de la negociación, notificación, ésta que fue practicada dentro del propio inmueble ocupado por el arrendatario, como dejó constancia el Tribunal en su acta(…). Es indudable, quien quiera (…) que haya recibido dicha notificación, goza totalmente de la confianza del señor F.C., puesto que un extraño, quien no se conozca, ni merezca su confianza, se le va a dar la llave de la puerta de su casa y mucho menos permanecer en ella, por lo que esa persona, al llegar el señor Calatayud, inmediatamente debió haberle manifestado todo lo ocurrido y entregado los documentos que le dejó el Tribunal, y, en segundo lugar, los nuevos adquirentes, esposos Alvarado, le notificaron, al señor Calatayud, también a través de un tribunal de Municipio, la venta que les fue hecha por la antigua propietaria, señora Lomeña, por el mismo monto y bajo las mismas condiciones, entregándosele al arrendatario copias certificadas de la misma…

.

La Sala para decidir, observa:

Delata el formalizante como vicio por falta de aplicación el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando “…no obstante constar suficientemente en autos la solvencia inquilinaria de nuestro representado, como hemos dejado establecido en las delaciones anteriores, y habiéndose establecido por el sentenciador, la ineficacia de la notificación de oferta de venta que le concede el artículo 43 de la misma ley, cuando el propietario enajenante no le hubiese hecho la notificación prevista en el artículo 44 eiusdem, y, en consecuencia, a subrogarse en el lugar del nuevo adquirente, con la misma cualidad y condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad, conforme al análisis doctrinario y jurisprudencial que informa la parte motiva del fallo…”.

La norma denunciada reza:

…El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario

.

Según lo ha establecido tanto la doctrina autoral como la jurisprudencial, el supuesto de falta de aplicación de norma vigente, se patentiza cuando el juez deja, efectivamente de aplicar una norma que puede resolver el asunto planteado.

Con la finalidad de clarificar la procedencia o no de la presente denuncia, ésta Sala se permite transcribir extractos de la recurrida, a los fines de verificar lo delatado por el formalizante:

…4.- Del mérito.-

La parte actora alega que desde hace más de dieciocho (18) años es arrendatario de un apartamento identificado con el numero 25-B, situado en el piso 2 del edificio RESIDENCIAS PANAQUIRE, ubicado en la cuarta avenida con segunda transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Caracas, propiedad de la ciudadana E.R.d.L. quien es dueña y arrendadora del inmueble objeto de la litis.

…Omissis…

Que es incierto que se le haya notificado de la oferta de venta el 19.12.2006. Y para el negado supuesto de que se le hubiese hecho formal oferta de venta, sostiene que desde el 19.12.2006 –fecha de la notificación de la oferta de venta- al 19.06.2007 –fecha de la protocolización de la venta-, transcurrieron en exceso los 180 días a que refiere el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo tanto, la oferta quedó sin efecto y se debió realizar una nueva.

…Omissis…

En cuanto a la notificación ofertiva, habría que analizar si ésta está sometida a la severidad de que se haga en la persona del arrendatario, o si basta que se haga en el domicilio o en el inmueble arrendado. En verdad el legislador no es categórico, sin embargo carga de mucha solemnidad esta notificación, exigiendo que se haga de manera auténtica, es decir, que se deje constancia de que la oferta se hizo del conocimiento del beneficiario del derecho, conocimiento que se cumpliría con la presencia del juez en el inmueble, notificando a quien esté presente y manifestando la relación que éste tenga con el arrendatario. En este caso, la notificación judicial si bien se realizó en el inmueble arrendado y se notificó a la persona presente, ciudadana Jocely Atencio; no es menos cierto, que se omitió establecer la relación de ésta con el arrendador. Lo que consecuentemente, invalida la notificación realizada el 19.12.2006 por el mencionado Juzgado Decimo Tercero de Municipio, ya que no se puede establecer la certeza, de que esa persona iba a comunicar los hechos de la notificación. ASI SE ESTABLECE.

Luego, hay que afirmar que no se hizo la esencial notificación previa al arrendatario a los fines de que pudiera ejercer su derecho preferente de adquisición, y consecuentemente no se cumplió con el tanteo inquilinario. ASI SE DECLARA.

Invalidada la notificación y afirmado que no hubo tanteo inquilinario, se hace inoficioso analizar lo relativo a si la operación de venta con terceros se realizó dentro de los ciento ochenta días a que alude el artículo 45, ya que si no hubo notificación y tanteo mal puede hablarse de un lapso que depende de ella. ASI SE DECLARA…

.

Ahora bien, cabe señalar que la norma delatada consagra los supuestos para que el arrendatario pueda ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio.

De la transcripción de la recurrida se desprende que el juez superior si aplicó el contenido del artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, ello se desprende del análisis hecho por el juez de alzada con respecto al punto de la notificación ofertiva a la que hizo alusión la actora para interponer su demanda, llegando a la conclusión de declarar la notificación ofertiva invalidada. Si por el contrario, lo pretendido por el formalizante era atacar un posible error de interpretación o delatar la falsa aplicación del artículo en referencia por parte de la Alzada, debió basar su fundamentación en ese sentido, y no pretender demostrar la falta de aplicación de una norma.

En consecuencia, la denuncia bajo estudio es improcedente. Así se decide.

DECISIÓN

Por las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por la parte demandante, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de mayo de 2009. En consecuencia, ANULA la sentencia recurrida y ORDENA al juez superior que corresponda, dicte nueva decisión sin incurrir en el error de juicio que originó la nulidad del fallo. Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.

No hay condenatoria en costas, dada la índole del presente recurso…”.

A los fines de determinar la procedencia del retracto legal arrendaticio, este Juzgador debe analizar si se encuentran cumplidos los requisitos legales de procedencia contemplados en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la pretensión del retracto legal arrendaticio, a saber: 1) Que el arrendatario tenga más de dos (2) años en tal condición, 2) Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y 3) Que satisfaga las aspiraciones del propietario.

De la revisión de las actas procesales, específicamente de los recibos de pago de arrendamiento que obran a los folios 11 al 58 y de las consignaciones realizadas por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, que obran a los folios 628 al 660 de las presentes actuaciones se evidencia, que las ciudadanas OLINTA M.C. y M.O.M.O., mantienen una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de controversia, desde el mes de mayo de 2003 hasta el mes de enero de 2010, de lo cual se desprende, que la relación arrendaticia se ha mantenido por más de dos (02) años, con lo cual se verifica la presencia del primero de los requisitos establecidos por la doctrina. Y así se declara.

En cuanto al segundo de los requisitos señalados, esto es, que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento se observa, que en virtud de los recibos de pago de cánones de arrendamientos que obra a los folios 11 al 58, las cuales están suscritas por la ciudadana OLINTA M.C., en su condición de arrendadora y de las consignaciones realizadas por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, que obra a los folios 628 al 660 de las presentes actuaciones, se tiene como cierto el estado de solvencia de la ciudadana M.O.M.O., en su condición de arrendataria del inmueble objeto de la demanda, quedando demostrado el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento derivados de la relación locativa, lo cual conlleva al cumplimiento del segundo de los requisitos necesarios para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio. Y así se declara.

En tal sentido, esta Alzada evidencia la solvencia de la arrendataria, tanto para el momento en que las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., dieron en opción a compra venta a la ciudadana B.C., el inmueble plenamente descrito, en fecha 26 de marzo de 2007, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital y en fecha 07 de mayo de 2007, por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, igualmente, para el momento de la protocolización de la venta definitiva en fecha 16 de octubre de 2007, por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, así como para el momento de la interposición de la demanda de retracto legal, en fecha 20 de febrero de 2008. Y así se declara.

En relación a que la acción haya sido ejercida dentro de los 40 días siguientes al conocimiento de la negociación, debe esta Alzada señalar, que el lapso de cuarenta (40) días se cuenta a partir de la fecha en que se demuestre el conocimiento de la predicha enajenación, tal como ha sido señalado por nuestro m.T. de la República.

Así, de la revisión de las actas que conforman la presente causa se constata, que la fecha en que la parte demandante, ciudadana M.O.M.O., tuvo conocimiento de la venta fue en fecha 18 de febrero de 2008, lo cual no fue desvirtuado por la parte demandada en la oportunidad legal para promover pruebas, en consecuencia, tomando como fecha de inicio del cálculo el 18 de febrero de 2008 y como culminación, la fecha de la consignación de la demanda de retracto legal, para el día 20 de febrero de 2008, se constata fácilmente que se interpuso la demanda dentro de los 40 días establecidos en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se declara.

Ahora bien, a los fines de determinar si la arrendadora ciudadana OLINTA M.C., junto a sus hermanas las ciudadanas A.T.C. y D.J.C., todas en su condición de propietarias por haber adquirido la propiedad del inmueble producto de la herencia dejada por la difunta madre, vendieron el inmueble dentro de los ciento ochenta (180) días establecidos en el artículo 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, evidencia esta Superioridad, que según comunicación de fecha 09 de agosto de 2004 (folio 59), dirigida por la ciudadana OLINTA M.C., por intermedio de la empresa “Solmar Bienes Raíces C.A.” a la demandante de autos ciudadana M.O.M.O., se realizó la notificación de preferencia ofertiva y según comunicación de fecha 23 de agosto de 2004 (folio 420), dirigida por la ciudadana M.O.M.O., a la demandada ciudadana M.O.M.O., la arrendataria manifestó su rechazo a la oferta, fecha ésta última a partir de la cual se cuenta el lapso de los ciento ochenta (180) días contemplados en la ley para ser acreedor del retracto legal, encontrando quien decide como resultado, que la arrendadora podía vender libremente el inmueble hasta el 23 de febrero de 2006, evidenciándose que por vencerse la oferta sin haber logrado la venta del inmueble a un tercero, debió cursar nueva oferta a la arrendataria para cualquier otra negociación que se pretendiese celebrar.

En consecuencia, tomando en cuenta el 23 de agosto de 2004, fecha en que la parte demandante notificó a la ciudadana OLINTA M.C., la no aceptación de la oferta como fecha de inicio de los ciento ochenta (180) días, es a partir del 23 de febrero de 2006, que la arrendataria debió realizar una nueva oferta preferencial antes de proceder a vender el inmueble a un tercero, como efectivamente lo hizo en fecha 26 de marzo de 2007, mediante la firma del contrato de opción a compra venta, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador y en fecha 07 de mayo de 2007, por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, finalmente protocolizada la venta, en fecha 16 de octubre de 2007, por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida. Y así se declara.

Por los razonamientos expuestos concluye esta Alzada, que ante la presencia de los requisitos de procedencia de la acción por retracto legal arrendaticio, previamente comprobados, la acción intentada por la ciudadana M.O.M.O., en su condición de arrendataria del inmueble ubicado en la avenida 2 O.R.d.L., con calle 19, casa Nº 18-80, de la Parroquia El S.d.M.L.d.E.M., debe prosperar. Y así se declara.

DISPOSITIVO

En mérito de las consideraciones expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Menores de la Circuns¬cripción Judicial del Estado Mérida, actuando en sede civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autori¬dad de la Ley, dicta sen¬tencia en los términos siguientes:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 16 de septiembre de 2010 (folio 813), por el abogado en ejercicio A.D.J.M.V., en su condición de apoderado judicial de la ciudadana B.C., parte co-demandada, contra la sentencia de fecha 06 de julio de 2010, dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA.

SEGUNDO

Se declara SIN LUGAR la defensa de fondo alegada por los abogados A.D.J.M.V. y J.F.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana B.C., parte co-demandada, referida a la falta de cualidad e interés de la parte demandada para sostener el juicio, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

Se declara SIN LUGAR la impugnación a la estimación de la demanda, opuesta por los abogados A.D.J.M.V. y J.F.M.C., en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana B.C., parte co-demandada, en la oportunidad legal de dar contestación a la demanda.

CUARTO

Se declara CON LUGAR la demanda interpuesta por el apoderado judicial de la ciudadana M.O.M.O., abogado J.C.T.M., contra las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., en su condición de propietarias del inmueble y la ciudadana B.C., en su condición de compradora del inmueble ubicado en la avenida 2 O.R.d.L., con calle 19, casa Nº 18-80, de la Parroquia El S.d.M.L.d.E.M., construida con piso de cemento pulido, paredes de bloque frisadas y platabanda, cuyas dependencias son las siguientes: ocho (8) dormitorios, tres (3) baños, una (1) sala, una (1) cocina y dos (2) patios internos, y sus linderos específicos son: FRENTE: con calle 19 cerrada; COSTADO DERECHO: con la avenida 2 Lora; COSTADO IZQUIERDO Y FONDO: con casa y garaje que son o fueron del ciudadano E.M.S., de nomenclatura municipal número 18-80.

QUINTO

Se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia de fecha 06 de julio de 2010, dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en el juicio que por retracto legal arrendaticio interpuso el apoderado judicial de la ciudadana M.O.M.O., abogado J.C.T.M., contra las ciudadanas A.T.C., D.J.C. y OLINTA M.C., en su condición de propietarias del inmueble y la ciudadana B.C., en su carácter de compradora del inmueble objeto de la demanda.

SEXTO

Por cuanto la sentencia apelada fue confirmada en todas y cada una de sus partes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en las costas del recurso a la parte codemandada- apelante.

Queda CONFIRMADA la sentencia apelada.

Por cuanto esta sentencia se publica fuera del lapso legal, debido al exceso de trabajo originado por las diversas materias que conoce este Tribunal y los numerosos recursos de amparo constitucional que han cursado en el mismo, así como por la intensa actividad desplegada por la Rectoría Civil a cargo del Juez que suscribe, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes y/o sus apoderados judiciales, haciéndoles saber de la publicación de esta sentencia. Provéase lo conducente.

Publíquese, regístrese y cópiese. Bájese el presente expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despa¬cho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Méri¬da, en Mérida, a los trece (13) días del mes de diciembre del año dos mil diez (2010). Años: 200º de la Inde¬pendencia y 151º de la Federación.

El Juez,

La Secretaria, H.S.F..

M.A.S.G.

En la misma fecha, siendo las doce y veinte minutos de la tarde, se publicó la anterior decisión, lo que certifico.

La Secretaria,

M.A.S.G..

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, trece (13) de diciembre de dos mil diez (2010).-

200º y 151º

Certifíquese por Secretaría, para su archivo, copia de la decisión anterior, de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 112 eiusdem, debiendo insertarse al pie de la misma el contenido del presente decreto.

El Juez,

La Secretaria, H.S.F..

M.A.S.G.

En la misma fecha se expidió la copia acordada en el decreto anterior.

La Secretaria,

M.A.S.G.

Exp. 5286

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