Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 30 de Enero de 2012
| Fecha de Resolución | 30 de Enero de 2012 |
| Emisor | Juzgado Septimo de Municipio |
| Ponente | Mauro Guerra |
| Procedimiento | Resolución De Contrato De Opción De Compra-Venta |
ASUNTO Nº: AP31-V-2010-002816
El juicio por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta de Inmueble, intentado por el ciudadano E.I.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad V.-2.973.081, representado judicialmente por J.G.G., A.G.G. y L.D.O., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 29.309, 10.120 y 32.071, respectivamente, contra la ciudadana M.A.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad V.-15.201.044, representada en juicio por los abogados Vickys Rentería Bello y J.L.R.M., venezolanos, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 149.865 y 46.192, respectivamente, se inicio por escrito de demanda incoada el 14 de julio de 2010 y se admitió por auto del 19 de ese mismo mes y año.
Tramitada la citación personal de la demandada, en fecha 13/08/2011, el Alguacil consignó recibo de citación, debidamente firmado por la ciudadana M.A.G..
En fecha 19/10/2010, compareció la demandada y otorgó poder apud acta a la profesional del derecho antes identificada, para que la representase en juicio. En esa misma fecha consignó escrito de contestación a la demanda y reconvino.
Por auto del 22/10/2010, el Tribunal ordenó practicar cómputo por Secretaría, de los días de despacho transcurridos desde el 13/08/2010 hasta esa fecha, cuando el Alguacil dejó constancia en autos de haber citado a la demandada. En esa misma oportunidad, la Secretaria hizo constar que en el plazo señalado transcurrieron cuatro días de despacho, de la siguiente manera 19, 20, 21 y 22 de octubre de 2010.
Seguidamente, por auto de la misma fecha, el Tribunal declaró que la reconvención contenida en el escrito de contestación de la demanda se tenía como no propuesta y aclaró que ese día se correspondía con el segundo del lapso probatorio.
En esa misma oportunidad consignó escrito y promovió prueba de exhibición, de informes y documentales; y, por auto del 28/10/2010, el Tribunal las admitió, fijando la oportunidad para su evacuación. Dichas pruebas serán objeto de análisis posteriormente. Asimismo, libró oficio al Registrador Inmobiliario del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, solicitándole informe sobre los particulares contenidos en el Capítulo II del Escrito de Promoción de Pruebas.
A solicitud formulada por la promovente, se acordó corregir el error observado y ordenó la intimación de la accionada para la evacuación de la prueba de exhibición promovida.
Mediante escrito del 15/11/2010, la representación judicial de la parte actora admitió como válidos los documentos cuya exhibición fue solicitada.
Por auto del 16/11/2010, quien suscribe con el carácter de Juez ordenó y la Secretaria dejó constancia, que desde el 22/10/2010 hasta el 08/11/2010, transcurrieron ocho días de despacho.
Por auto separado de esa misma fecha, el Tribunal declaró que siendo la oportunidad para dictar sentencia, difirió su pronunciamiento por cinco días de despacho, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del código adjetivo.
En fecha 08/12/2010, se recibió oficio fechado 05/11/2010, emanado de la Registradora Pública del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, dando cumplimiento a lo solicitado por el Tribunal mediante oficio Nº 423 del 28/10/2010, al tiempo que anexó documentos que cursan por ante esa dependencia pública, relacionados con el inmueble identificado en la presente causa.
Sostuvo la demandante que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, asentado en fecha 18/01/2006, bajo el Nº 43, Tomo 3, de los libros llevados por esa Notaría, que celebró contrato de promesa bilateral de compra-venta con la demandada, sobre el setenta y dos coma cuarenta y dos por ciento (72,42%) de los derechos de propiedad que posee sobre el inmueble ubicado en la Urbanización “Los Jardines”, Parroquia El Valle, Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual le pertenece según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 37, Tomo 11, Protocolo Primero. Que la promesa de compra-venta tenía una vigencia de noventa (90) días contados a partir de la fecha de aprobación del préstamo hipotecario que la promitente compradora se comprometió a solicitar a una entidad bancaria.
Que ante la inactividad observada en la promitente compradora, le solicitó información sobre la solicitud de crédito, teniendo como respuesta que el vendedor debía hacer un deslinde del inmueble y que visto que el contrato había vencido, lo ofreciera a terceros, pues ella no podía ni quería comprarlo.
Que la demandada, en fecha 23/10/2007, interpuso demanda por cumplimiento de contrato, la cual perimió por falta de impulso procesal.
Que habiendo transcurrido 54 meses desde la firma de la promesa bilateral, resulta claro que la demandada no pudo cumplir con lo pactado en el contrato, por lo que solicitó su resolución, y que los quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) recibidos como garantía de fiel cumplimiento le pertenecen al demandante como justa indemnización conforme a la cláusula Cuarta del Contrato.
En cuanto a la contestación de la demanda, de las actas procesales
consta que la misma se realizó el primer (1º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse citado a la demandada, resultando anticipada, pero eficaz procesalmente, conforme al criterio reiterado del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil y Constitucional.
Instrumento poder que acredita la representación judicial de la actora —folios 5 al 7, ambos inclusive—, el cual no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en el contenida, en particular, la representación judicial y facultades otorgadas.
Documento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, asentado bajo el Nº 43 Tomo 3 de los libros llevados por esa Notaría —folios 8 al 10, ambos inclusive—, en el que consta que los ciudadanos E.C. y M.A.G., suscribieron oferta bilateral de compra-venta, sobre el setenta y dos coma cuarenta y dos por ciento (72,42%) de los derechos de propiedad que posee el demandante sobre el inmueble ubicado en la Urbanización “Los Jardines”, Parroquia El Valle, Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual identificó plenamente. Dicho instrumento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con los Artículos 1357, 1359 y 1363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones en ellos contenidas, en particular a los derechos objeto de la futura compraventa.
Documento inscrito ante la Oficina Subalterna de Registro Público, en fecha 02/03/2001, —folios 11 al 15, ambos inclusive—, mediante el cual el ciudadano E.C., adquirió de A.R. y M.C., el inmueble ubicado en la Urbanización “Los Jardines”, Parroquia El Valle, Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual identificó plenamente. Dicho instrumento no fue impugnado por lo que de acuerdo con lo previsto en el artículo 1359 eiusdem, hace plena fe del negocio jurídico en él contenido. No obstante, nada aporta a los hechos debatidos en la causa.
Copias simples de actuaciones procesales correspondientes al expediente 34.575, nomenclatura del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Dichos fotostatos no fueron impugnados en modo alguno, pero nada aportan a los hechos controvertidos en la presente causa.
También consta de las actas procesales, oficio Nº 10-04-0659, fechado 05/11/2010, emanado de la Registradora Pública del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, dando cumplimiento a lo solicitado por este Tribunal mediante oficio Nº 423 del 28/10/2010, en el cual señaló que de la revisión efectuada en los archivos de esa dependencia pública, se evidenciaba del libro de presentaciones del año 2005, que bajo planilla Nº 549819 del 02/11/2005, la ciudadana A.M., titular de la cédula de identidad V.-6.437.317, presentó un documento de venta cuyo otorgante era E.C.. Que dicho documento fue anulado en fecha 01/12/2005, y estaba inscrito en el Nº 28, Tomo 17, folios 256, 257, 258, 259, 260 y 261 y la última hoja sin número de folio, de cual anexa copia. Que no se encontró información sobre la fecha fijada para el otorgamiento, ni de los motivos o causas que impidieron su protocolización. De lo anterior, la Registradora acompañó los documentos mencionados, los cuales demuestran que efectivamente fue presentado un documento de venta sobre la totalidad del inmueble identificado en autos, el cual quedó sin efecto tácitamente, por haber las partes suscrito una oferta bilateral de compraventa, ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, asentado bajo el Nº 43, Tomo 3, de los libros llevados por esa Notaría, donde el hoy demandante se obligó a vender a la demandada 72,42% de los derechos que posee sobre el inmueble identificado en autos. Adicionalmente, se resalta que el documento en mención quedó anulado sin que conste en autos el porqué se produjo tal nulidad. Por tanto, los instrumentos mencionados, aportados por la registradora, carecen de relevancia para el caso de marras.
Igualmente, señaló la mencionada funcionaria pública que el ciudadano E.C., vendió el 13,79% de los derechos que poseía sobre un terreno y la casa identificada con el Nº 80, a E.O.R.. A tales efectos acompañó documento otorgado ante esa Oficina, anotado bajo el Nº 35, Tomo 6, Protocolo Primero del 24/08/2004. Dicho instrumento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, hace plena fe del negocio jurídico en él contenido. No obstante, nada aporta a los hechos debatidos en la presente causa, por tratarse de un documento protocolizado con anterioridad al negocio jurídico cuya resolución se solicitó y por cuanto contiene derecho distintos a los controvertidos en este proceso.
Que de las notas marginales relacionadas con el inmueble que en parte pertenece a E.C., consta que E.R. vendió el 13,79% de los derechos que poseía sobre el lote de terreno y la casa Nº 80, a R.R., en fecha 07/01/2005, según documento protocolizado bajo el Nº 38, Tomo 1, Protocolo Primero. Para mayor ilustración acompañó el documento de venta protocolizado bajo el Nº 38, Tomo 1, Protocolo Primero, del 07/01/2005. Dicho instrumento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, hace plena fe del negocio jurídico en él contenido. No obstante, nada aporta a los hechos debatidos en la presente causa.
Que J.G. protocolizó título supletorio a favor de E.C., sobre las bienhechurías construidas sobre el lote de terreno en cuestión, bajo el Nº 45, Tomo 8, Protocolo Primero. Dicho instrumento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, hace plena fe de los hechos jurídicos en él contenido, en particular de las construcciones levantadas sobre la parcela de terreno que identifica, situada en la Prolongación de la Calle 16, Urbanización Los Jardines, Parroquia El Valle, Municipio Libertador, Distrito Capital, que documentalmente se corresponde con la parcela de terreno donde se encuentra construida la casa objeto del contrato de promesa bilateral de compraventa a que se contrae esta causa.
Que en fecha 13/01/2007, E.C., E.R. y R.R., protocoliza.A. sobre el inmueble mencionado, la cual quedó inserta bajo el Nº 17, Tomo 1, Protocolo Primero. Dicho instrumento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 1359 del Código Civil, hace plena fe de los hechos jurídicos en él contenido, en particular su aclaratoria, donde se indicó que los derechos vendidos por E.C. a E.R. y de éste a R.R., no es del 13,79%, sino de 22,31%, equivalentes a 51,75 m2 de la cabida de la parcela Nº 80, quedando en consecuencia E.C., con una superficie de 180,25 m2. Adicionalmente, consta que cada lote posee linderos individuales y distintos entre sí, para lo cual se elaboró levantamiento topográfico o planimétrico, el cual fue verificado y certificado por la Dirección de Documentación, Información Catastral y Asentamientos Urbanos, los cuales fueron agregados al cuaderno de comprobantes, quedando establecido que se corresponde con la realidad física del inmueble, y en lo sucesivo consta de dos parcelas, una propiedad de E.C., con una superficie de 180,25 m2 y, la otra, propiedad de R.R., con una superficie de 51,75 m2, ambas plenamente identificadas en sus linderos cardinales.
Finalmente, señaló que en fecha 23/04/2008, ese Despacho recibió Oficio Nº 0463, emitido por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, contentivo de medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de juicio, el cual acompañó en copia certificada. Dicho instrumento no fue impugnado en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, hace plena fe de los hechos jurídicos en él contenido, en particular de la medida de prohibición de enajenar y gravar allí contenida.
Del elenco probatorio, en particular, de la Aclaratoria del 13/01/2007, realizada entre E.C., E.R. y R.R., y protocolizada bajo el Nº 17, Tomo 1, Protocolo Primero, queda demostrado que el bien propiedad de E.C., sobre el cual suscribió contrato de promesa bilateral de compraventa con la ciudadana M.A.G., está determinado con medidas, linderos cardinales y datos registrales, y al no constar en las actas procesales que la demandada haya gestionado la obtención de crédito bancario para la adquisición de los derechos a que se refiere el mencionado contrato de promesa bilateral de compra venta, ni otras actividades tendentes a demostrar su interés en la ejecución del mencionado negocio jurídico, pese a haber transcurrido para el momento de la introducción de la demanda, más de 54 meses desde que suscribieron el contrato en mención, atendiendo a la posibilidad jurídica prevista en el artículo 1167 del Código Civil, se declara ha lugar la pretensión de resolución del contrato, toda vez que en este tipo de contratos bilaterales, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra puede solicitar esta pretensión, con los daños y perjuicios a que hubiere lugar. Estos daños y perjuicios lo pactaron las partes en la cláusula cuarta del mencionado contrato, consistente en que quede a favor del vendedor la suma de quince mil bolívares (Bs. 15.000) recibido de manos de la compradora como depósito de garantía de cumplimiento, a título de indemnización de daños y perjuicios.
Sobre la base de los fundamentos de hecho y de derecho que se dejan expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato incoada por el ciudadano E.I.C. contra la ciudadana M.A.G., plenamente identificados en autos. SEGUNDO: RESUELTO el contrato de promesa bilateral de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, asentado en fecha 18/01/2006, bajo el Nº 43, Tomo 3, de los libros llevados por esa Notaría. TERCERO: En consecuencia, la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000), recibidos por el ciudadano E.C., como garantía de cumplimiento de la obligación de compra de los derechos sobre el mencionado inmueble, le corresponden al demandante, como indemnización de daños y perjuicios, de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de promesa bilateral de compra venta, antes señalado.
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese, notifíquese y déjese copia certificada de la sentencia, atendiendo lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los treinta (30) días del mes de enero de dos mil once (2011). Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,
M.G.
LA SECRETARIA
TÁBATA GUTIÉRREZ
En esta misma fecha, siendo las 12:28 p.m., se publicó el fallo.
LA SECRETARIA
TABATA GUTIERREZ
