Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 8 de Mayo de 2015

EN SU NOMBRE:

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO

EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I

INTRODUCCIÓN

Aprehende este Juzgado Superior Primero el conocimiento de la presente causa, producto de la distribución que efectuara la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos en fecha 11 de marzo de 2011, con ocasión a la apelación interpuesta en fecha 23 de febrero de 2011, por la abogada P.A.B., venezolana, mayor de edad, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad número V.- 17.953.742, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 147.372, actuando como apoderada judicial del ciudadano E.J.F.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 5.850.613, contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de febrero de 2011, en el juicio de Nulidad de Contrato de Arrendamiento seguido por los ciudadanos E.J.F.C., antes identificado, y E.E.C.J., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 5.826.551, ambos domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra de la Junta de Condominio de Residencias Ibiray, cuyo documento constitutivo se encuentra inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en fecha 05 de marzo de 1999, bajo el N° 07, protocolo 1°, tomo 22.

II

NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada al presente expediente ante esta Superioridad en fecha 16 de marzo de 2011, estableciéndose el término de diez (10) días para dictar sentencia.

Consta en actas que en fecha 31 de marzo de 2011, la abogada P.A.B., actuando como apoderada judicial del ciudadano E.J.F.C., ambos anteriormente identificados, presentó escrito ante esta Alzada.

Consta en actas que en fecha 02 de marzo de 2009, el Juzgado de la causa admitió la presente demanda y declaró Improcedente la solicitud de acumulación del presente juicio con el juicio de interdicto de obra nueva incoado por los actores en contra de la demandada de autos ante el mismo Tribunal a quo, en virtud de la incompatibilidad de caracteres, tal y como fue planteado en el escrito libelar suscrito por los ciudadanos E.J.F.C. y E.E.C.J., antes identificados, asistidos por los abogados G.E.B.P. y M.V.O.G., titulares de las cédulas de identidad números V.-13.301.061 y V.-15.937.557, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 83.317 y 131.140, a través del cual señalaron:

Somos propietarios de un inmueble en propiedad horizontal constituido por un apartamento distinguido con el N°. 10-D, ubicado en la DECIMA planta del Edificio “RESIDENCIAS IBIRAY”, situado en la Avenida 2 El Milagro, N°. 76-127, en Jurisdicción de la parroquia O.V. de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia; correspondiéndole a dicha propiedad un porcentaje de condominio sobre las cosas y cargas comunes del Edificio de DOS ENTEROS CON CUATRO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO DIEZ MILÉSIMAS (2,4994%), lo cual forma parte integra de una misma edificación: ello según se evidencia ampliamente en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 7, del Protocolo 1°; Tomo 13, de fecha diez (10) de Mayo de mil novecientos noventa y nueve (1.999); (…).

La mencionada parcela de terreno, sobre el cual se erige dicha edificación la adquirió la Sociedad Mercantil IBIRAY, C.A., según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el día seis (6) de Septiembre de mil novecientos noventa y cinco (1995), bajo el N° 45, Tomo 31 del Protocolo 1°, (…). Lo anterior se evidencia ampliamente en documento constitutivo de Condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el día cinco (5) de Marzo de mil novecientos noventa y nueve (1999), anotado bajo el N° 7, Tomo 22, del Protocolo 1°, (…).

Es el caso, ciudadano(a) Juez(a), que en fecha 14 de Marzo de 2007 (en tercera y última convocatoria), se celebró una Asamblea de Propietarios a los fines de tratar los siguientes puntos:

1. Cuota Extra.

2. Mejoramiento de las áreas internas y externas.

3. Propuesta de alquiler espacio CANTV. (destacado nuestro)

4. Proyecto: Techado estacionamiento.

(…)

Habidas cuentas, la Junta de Condominio de manera errada, arbitraria, inconsulta e ilegal, dedujo de dicha Asamblea, que estaban siendo ampliamente autorizados y/o facultados para disponer de las áreas comunes del Edificio IBIRAY, al celebrar un contrato de arrendamiento sobre un área común como lo es la azotea del Edificio, transgrediendo lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal, en especial el artículo 5°, literal c), que establece:

(…)

Es el caso ciudadano(a) Juez(a), que en el mes de Agosto de 2007, mediante documento autenticado se celebró entre el Condominio Residencias IBIRAY y la Sociedad Mercantil TELECOMUNICACIONES MOVILNET, C.A., un contrato de arrendamiento sobre un área de la azotea del Edificio en cuestión, el cual fue otorgado por ante la Notaría Pública Trigésimo Octava del Municipio Libertador, de fecha siete (7) de Agosto de 2007, (…). Lo anterior, según se desprende de copia fotostática simple que acompañamos, oponemos y marcamos con la letra “D” y la cual solicitamos la exhibición del documento conforme al artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, o en su defecto, solicitamos a este Tribunal de conformidad con el artículo 433 ejusdem; requiera de las Oficinas Notariales en cuestión, copia de dichos instrumentos, que constituyen instrumento fundamental de la acción.

Dicho contrato adolece de legalidad y por ende esta viciado de NULIDAD ABSOLUTA, tal y como se detallará en lo sucesivo, así como también representa un perjuicio para quienes albergamos en el aludido Edificio IBIRAY.

TERCERO

PUNTO PREVIO

Es el caso, que a comienzos del mes de Abril de 2008, la Sociedad Mercantil PROYECTOS SIDITEL 21, C.A., comenzó a ejecutar trabajos de envergadura en la azotea del Edificio, siendo sorpresa y desconocimiento por parte nuestra el descalabro que estaba cometiéndose en el Edificio, con el levantamiento de dicha obra tan pesada para nuestra estructura.

(…)

Vista la inobservancia, y la cantidad de correos, y correspondencias que se le envió a la Junta de Condominio, así como también las publicaciones que se hizo de dichas correspondencias en áreas comunes, nos vimos en la necesidad de intentar una QUERELLA INTERDICTAL DE OBRA NUEVA, en fecha 25 de Abril de 2008, conociendo del mismo el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, (…)

Ahora bien, ciudadano(a) Juez(a), la referida querella conjuntamente con la decisión se encuentra en el expediente 46.258, del aludido Juzgado. La cual solicitamos la conexión con la presente conforme a lo establecido en el artículo 52 del Código de Procedimiento Civil.

(…)

Asimismo, con fundamento en los Artículos 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, 1.141 del Código Civil, y 115 de la Constitución Bolivariana de Venezuela, respetuosamente, ocurrimos ante Usted para demandar, como en efecto demandamos a la Junta de Condominio de “RESIDENCIAS IBIRAY”, por la celebración de un contrato de arrendamiento de un área común, en contravención de lo establecido en el artículo 5 y 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuya NULIDAD ABSOLUTA DE CONTRATO se demanda, para que convengan, en que, como consecuencia lógica de la celebración de un contrato de arrendamiento viciado de NULIDAD ABSOLUTA, celebrado entre el Condominio Residencias IBIRAY y la Sociedad Mercantil TELECOMUNICACIONES MOVILNET, C.A., (…), en lo que respecta a la firma de la Sociedad Mercantil TELECOMUNICACIONES MOVILNET, C.A., representada por JACQUELINE FARIA PINEDA, (…), respecto de la firma del Condominio RESIDENCIAS IBIRAY, representada por D.E.P. NUÑEZ, (…)

En consecuencia, cumpliendo con todos los requisitos de procedibilidad de dicha nulidad de contrato, solicito la restitución del área común.

(…)

Conforme al punto CUARTO del presente Libelo de demanda, estimamos la presente acción en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000.000,00) que consideramos sean los daños y perjuicios que se está ocasionando tanto a la estructura general del Edificio IBIRAY, como a quienes habitamos en él y el derecho de propiedad al cual nos vemos afectados.

Consta en actas que en fecha 03 de febrero de 2010, el ciudadano E.E.C.J., asistido por el abogado G.E.B.P., ambos plenamente identificados, señaló:

Actuando en mi carácter de demandante y copropietario del inmueble que forma parte de la presente causa, constituido por un apartamento distinguido con el N° 10-D, del Edificio “RESIDENCIAS IBIRAY”, plenamente identificado en actas, ocurro ante este Juzgado para participar que he vendido al ciudadano E.J.F.C., quien también forma parte del presente proceso, como demandante y copropietario de dicho inmueble, la totalidad de los derechos de propiedad, dominio y posesión que me corresponden sobre el mismo y cuya venta consta de documento debidamente protocolizado ante la Oficina del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, inscrito bajo el N° 2009.4665, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.1399 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, de fecha dieciséis (16) de Diciembre del Año 2009, quedando así el ciudadano E.J.F.C., como único demandante y propietario del inmueble en el presente proceso. (…)

Consta en actas que en fecha 14 de junio de 2010, el Tribunal de la causa, nombró como defensor ad litem de la parte demandada, al abogado Reidelmix Barrios Matheus, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 43.468.

En fecha 22 de julio de 2010, el abogado Reidelmix Barrios Matheus, aceptó el cargo de defensor ad litem.

Consta en actas que en fecha 17 de septiembre de 2010, el abogado Reidelmix Barrios Matheus, en su carácter de defensor ad litem de la parte demandada, contestó la demanda de la siguiente manera:

Es evidente ciudadano Juez que si los demandantes consideraron que el acta de asamblea esta viciada de nulidad se debió entonces incoar la acción de nulidad en contra de dicha acta de asamblea y no solicitar únicamente la Nulidad del Contrato de arrendamiento, ya que para que dicho contrato sea declarado nulo por este Tribunal se debe pronunciar en torno la nulidad del acta de asamblea celebrada en fecha 14 de marzo de 2007, la cual no fue solicitada tal y como se desprende del libelo de la demanda, por lo que debe mantenerse con todo el cuanto a derecho se requiere el contrato de arrendamiento celebrado entre: LA JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS IRABAY (sic) y LA SOCIEDAD MERCANTIL TELECOMUNICACIONES MOVILNET C.A.

(…)

Debo informar a este despacho que en una oportunidad recibí una llamada de un ciudadano quien dijo ser F.T., quien aparece como persona a citar en la demanda a quien le di la información que me solicito (sic) referente a la demanda sin que hasta la presente fecha haya tenido otro contacto con esta persona

.

Consta en actas que en fecha 27 de septiembre de 2010, el defensor ad litem, abogado Reidelmix Barrios Matheus, presentó escrito de promoción de pruebas.

En la misma fecha anterior, el abogado G.E.B.P., actuando como apoderado judicial del ciudadano E.F.C., presentó escrito de promoción de pruebas.

Ahora bien, de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha 21 de febrero de 2011, la cual es objeto del presente recurso de apelación, se lee lo siguiente:

Antes de entrar a valorar los medios de prueba aportados en la presente causa, considera necesario esta jurisdicente analizar la cualidad o legitimación ad causam de la parte demandante para incoar la presente demanda, y en tal sentido:

(…)

En tal sentido, cabe citar el contenido del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual reza textualmente:

(…)

No obstante, es menester determinar si un co-propietario tiene derecho de demandar por la supuesta violación de la Ley de Propiedad Horizontal, o en caso contrario, reencuentra (sic) impedido, para ello, y a fin de esclarecer la situación, se hace necesario transcribir lo expresado por la Sala de Casación Civil del M.T.d.D. en sentencia N° 144, de fecha 08 de marzo de 2006, (…)

Sobre la base expuesta, y por cuanto evidencia esta jurisdicente que la parte demandante actúa en su carácter de copropietario del edificio “Residencias Ibiray”, se verifica la falta de legitimación para proceder en representación del mentado inmueble en propiedad h.A.s. establece.

(…)

Así pues, esta jurisdicente en aplicación del criterio supra referido, y por cuanto observa que el demandante de autos ciudadano E.F.C., recurre particularmente a la vía jurisdiccional actuando en su carácter de co-propietario de un inmueble en propiedad horizontal, y no como lo establece la ley especial, es decir, por órgano de administrador, se hace forzoso para este tribunal declarar inadmisible la presente demanda. Así se establece.

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: INADMISIBLE la demanda que por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO propusieren inicialmente los ciudadanos E.J.F.C. y E.E.C.J., (…), en contra del CONDOMINIO RESIDENCIAS IBIRAY (…)

.

III

PUNTO PREVIO

FALTA DE CUALIDAD

Es menester, para esta Sentenciadora, pronunciarse sobre la falta de cualidad de la parte actora que aún cuando no fue opuesta como defensa de fondo por la representación judicial de la parte demandada, fue analizada de oficio por el Tribunal de la causa y luego de considerarla procedente declaró inadmisible la presente demanda, todo lo cual constituyó el motivo del recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora.

En primer lugar debe señalar este Tribunal Superior, tal y como fue indicado por el Tribunal a quo, que de acuerdo a la diligencia de fecha 03 de febrero de 2010, inserta al folio ochenta y cinco (85) del presente expediente, el ciudadano E.E.C.J., consignó contrato de compra venta protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 16 de diciembre de 2009, por medio del cual le vendió los derechos de propiedad que le correspondían sobre el inmueble objeto del presente juicio, al co-demandante E.J.F.C., a los fines de que no se le tenga como parte demandante dentro del presente proceso, motivo por el cual debe tenerse únicamente como demandante al ciudadano E.J.F.C..

Ahora bien, en lo que atañe a la posibilidad que tiene el juez de declarar de oficio la falta de cualidad la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en un cambio de criterio vinculante, a través de la sentencia dictada en fecha 06 de diciembre de 2005, estableció:

Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro L.L., en materia de cualidad, la regla es que “...allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio...” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg. 189).

Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.

Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: M.P.), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente.

En el caso de autos se observa, que aun cuando la falta de interés, no fue alegada por la parte demandada, en la oportunidad de ley, tanto el juzgado de municipio como el de primera instancia a quien le correspondió conocer en virtud de la apelación propuesta, declararon sin lugar la demanda, por considerar que los demandantes, carecían del interés necesario para sostener el juicio, y aunque señalaron que eso hacía la pretensión contraria a derecho, en realidad lo que verificaron fue la inadmisibilidad de la acción.

Si bien nuestro sistema dispositivo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al juez el deber de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; la falta de interés, aún cuando no haya sido alegada, comporta una inadmisibilidad de la acción, que hace posible y necesario de parte del juzgador, se declare como punto previo, antes de entrar a conocer de la pretensión demandada.

Así pues, si los accionantes, en el juicio de resolución de contrato de arrendamiento, afirmaron que actuaban como únicos y universales herederos de la ciudadana C.A.d.T., y los documentos que demostraran tal condición, eran fundamentales, y por ende, a tenor de lo dispuesto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, el Juez estaba impedido de admitirlos en una oportunidad distinta a la admisión de la demanda.

El artículo en comento dispone lo siguiente:

…

Conforme a lo anterior, el Tribunal que dictó el fallo recurrido en amparo, actuó dentro de los límites de su competencia, cuando declaró que “la pretensión del actor es contraria a derecho, ya que no demostraron ser los titulares del derecho que reclaman”. Con base a lo anterior, considera esta Sala Constitucional, que la declaratoria de improcedencia in limine litis efectuada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 7 de septiembre de 2004, estuvo ajustada a derecho y así se decide.

Por último, observa esta Sala Constitucional, que no obstante el tribunal de la causa y el superior que conoció de la apelación ejercida, consideraron que la parte actora no tenía interés para incoar el juicio, procedieron a declarar sin lugar la demanda ejercida, como si hubiesen entrado a pronunciarse sobre el mérito de la pretensión. Sin embargo, es preciso aclarar que los términos en que fue resuelta la controversia, no impiden que la parte actora, vuelva a interponer la demanda previo el cumplimiento de los extremos de ley, si es que adquiere la cualidad o el interés, pues la cosa juzgada del fallo emitido, fue formal y no material. Así se decide.

De acuerdo a la decisión antes transcrita, la cual fue señalada por el Tribunal a quo dentro de la sentencia objeto del presente recurso, es posible que el juez declare de oficio la falta de cualidad, toda vez que la misma se encuentra directamente relacionada con el interés en acudir al órgano jurisdiccional a ejercer el derecho de acción y poner en funcionamiento la actividad cognoscitiva del juez, que mal puede desarrollarse cuando no existe la titularidad del derecho reclamado.

En virtud de lo expuesto, pasa esta Sentenciadora a verificar la falta de cualidad activa declarada por el Tribunal de la causa.

Del escrito libelar observa esta Sentenciadora, que la pretensión de la parte actora persigue la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito entre la Junta de Condominio de Residencias Ibiray y la Sociedad Mercantil Telecomunicaciones Movilnet, C.A., alegando que el mismo fue celebrado sobre un área común del Edificio Ibiray, como lo es la azotea.

La parte actora actúa dentro del presente juicio, en su condición de propietario de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 10-D, ubicado en la décima planta del Edificio Ibiray, con fundamento a lo establecido en el artículo 5 y 31 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Ahora bien, lejos de a.l.p.d. tales normas dentro del presente juicio, cuestión que atañe al fondo del asunto, es menester dentro del presente punto previo analizar a quien corresponde ejercer las acciones legales en contra de las actividades que realice la junta de condominio, para lo cual resulta necesario transcribir el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual dispone:

Artículo 20. Corresponde al Administrador:

a. Cuidar y vigilar las cosas comunes;

b. Realizar o hacer realizarlos actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;

c. Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;

d. Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;

e. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;

f. Llevarla contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;

g. Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.

h. Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.

(Resaltado del Tribunal).

Parágrafo Único. La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar.

Establecen además los artículos 21, 22, 23, 24 y 25 de la mencionada Ley de Propiedad Horizontal, lo siguiente:

Artículo 21. El administrador, o si éste no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes.

Artículo 22. Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios.

Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes.

Artículo 23. Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos, salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen podo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del articulo 7°, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.

(…)

Artículo 24. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. (…)

Artículo 25. Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. (…)

Las normas antes transcritas resultan pertinentes toda vez que a través de las mismas se establece el funcionamiento de la administración de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, y de las cuales se evidencia que para todas aquellas decisiones relacionadas con el funcionamiento de las áreas comunes establecidas en el artículo 5 de la mencionada Ley, deben ser sometidas a consideración de la mayoría de los propietarios mediante la celebración de las correspondientes asambleas, y muy especialmente del artículo 20, donde se establecen las obligaciones del administrador.

Dentro del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, que fuere señalado por la Juzgadora a quo, se estableció en la letra “e” la atribución para el administrador para representar en juicio a los propietarios, sobre todos los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes.

Para determinar si un propietario tiene el derecho de demandar por sí mismo, cualquier asunto relacionado con la administración de las cosas comunes, el Tribunal a quo citó la decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 08 de marzo de 2006, por medio de la cual la Sala declaró que los copropietarios en todo lo concerniente al condominio, están procesalmente legitimados para actuar en juicio sólo por órgano del administrador designado por ellos, y quien actúa en representación de todos los copropietarios, conformando un litis consorcio necesario.

Ahora bien, en la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 13 de agosto de 2009, fue decidido lo siguiente:

“De la decisión recurrida antes transcrita se desprende, que la Jueza de Alzada, resolvió una cuestión vinculada al fondo, como lo es lo concerniente a la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) del demandante, institución procesal ésta que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional número 1930 de fecha 14 de julio de 2003, expediente 02-1597, caso P.M.J.), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional número 3592 de fecha 6 de diciembre de 2005, expediente 04-2584, caso C.E.T.A. y otros, ratificada en sentencias números 1193 de fecha 22 de julio de 2008, expediente 07-0588, caso R.C.R. y otros y 440 de fecha 28 de abril de 2009, expediente 07-1674, caso A.A.J. y otros).

(…)

De modo que, al declarar la recurrida la falta de cualidad del querellante con fundamento en el artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad H.b.l. premisa de que lo denunciado como fundamento de su pretensión posesoria no era de su exclusivo interés, sino que podía involucrar también el interés del conjunto o consorcio de propietarios de la edificación, incurrió en una falsa aplicación de dicha norma, toda vez que la misma no era la aplicable al caso concreto, dejando de aplicar los artículos 8 y 21 eiusdem, que facultan a cualquiera de los propietarios para ejecutar por sí solo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad, como es, en el presente caso, el ejercicio de una acción interdictal para la defensa de la posesión de un bien que se posee en nombre propio y no en nombre ajeno, infringiendo, por falta de aplicación el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, (…).

La Magistrada Isbelia P.V. disiente del criterio sostenido por la mayoría sentenciadora y, por esa razón, salva su voto de conformidad con lo previsto en el artículo 20 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y en el artículo 63 del Reglamento Interno del Tribunal Supremo de Justicia, en los siguientes términos:

En la sentencia aprobada por la mayoría sentenciadora, de la cual disiento, se declara que el sentenciador infringe el derecho del demandante, cuando afirma que es inadmisible la demanda, por no haberla propuesto el administrador de la comunidad de propietarios, quien es, según afirma la sentencia casada, quien tiene la legitimatio ad causam para proponer el interdicto propuesto por el accionante pues, según se afirma en la sentencia de la cual discrepo, es errónea la conclusión de Juez, pues si tenía el actor legitimatio ad causam para proponer la demanda. Ahora bien, no es cierto que el problema sea de legitimatio ad causam como sostiene la mayoría, sino de legitimatio ad processum por las siguientes razones:

(…) la necesaria identidad lógica entre la persona que se presenta como actor y la persona abstracta a quien la ley le concede el ejercicio de la acción, que en el caso concreto es lo que ocurre con el administrador de la comunidad de propietarios, que es a quien la ley señala como la persona que tiene la legitimidad para proponer, en nombre de la comunidad de propietarios las acciones en defensa de sus derechos o intereses, pero no por tener la cualidad, esto es, la titularidad del derecho, sino por tener la representación de quienes sí tienen el derecho, pero que por imposición de la ley sólo pueden actuar bajo un régimen de representación. Se trata entonces de un problema de legitimatio ad processum, la cual comprende, no sólo los casos de la relación con el derecho que se reclama sino también, aquellos casos en los cuales la ley concede facultad para estar en juicio a una persona diferente de aquella que tiene la titularidad del derecho. Tal es el caso, precisamente, como se indicó, del administrador del condominio quien ejerce, en nombre de éste la representación en juicio de sus derechos e intereses. Es por esta razón que no se trata en este caso de un problema de falta de cualidad, sino de legitimatio ad processum, y la razón por la que considero que es errónea la precisión que hace la sentencia de la mayoría sentenciadora de la cual disiento.

(…). Dicho de otro modo, no existe en el caso sometido a consideración de esta Sala, una discusión acerca de la titularidad del derecho, pues, evidentemente todo copropietario la tiene, sino acerca de la capacidad de estar en juicio, ya que, como se ha señalado, el administrador de la comunidad en propiedad h.l.q. recibe de la ley es la representación de los derechos e intereses de los copropietarios en un proceso, pero no es el titular del derecho que se hace valer en juicio.

(…)

Además, la Sala de Casación Civil (Sentencia de fecha 15 de febrero de 1973 en el juicio seguido por J.G. contra Pedro palacios), afirmó que las disposiciones de la ley de propiedad horizontal por su contenido social interesan al orden público (…)

Ahora bien, si lo que pretendía la sentencia aprobada por la mayoría sentenciadora, de la cual disiento, era ofrecer una nueva perspectiva en la interpretación de la normativa de la Ley de propiedad Horizontal, debió tomar en cuenta que esta Sala, en una sentencia dictada el 8 de marzo de 2006, número 144, en el caso de E.C.T.V., afirmó que los copropietarios no tenían personería jurídica al sostener:

…Ahora bien, aún cuando los copropietarios no tienen personería jurídica, tienen distintas posibilidades para tutelar sus intereses, es así como el artículo 20, letra “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, le atribuye al administrador la representación judicial de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las áreas comunes. En este sentido, la Sala de Casación Civil desde la sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, caso J.F.F. y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos, estableció lo siguiente:

...Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio.

(...OMISSIS...)

El argumento del formalizante podría tener validez en otra clase de procesos, pero no en este juicio cuyo objeto versa sobre una cosa común a todos los apartamentos como es el ascensor, según lo estableció la recurrida, y en que el consorcio de propietarios debe actuar necesariamente en juicio como un todo por órgano de su Administrador.

Se desecha, por lo tanto, la denuncia examinada...

. (Subrayado del transcrito).

De acuerdo con la precedente jurisprudencia, se considera que el verdadero sujeto es todo el conjunto estimado como una sola entidad asociativa, sin personalidad jurídica, que será representada por el órgano administrador, designado por los propietarios, lo cual crea la necesidad de un litisconsorcio necesario…

. (Resaltado nuestro).

La existencia de la sentencia, precedentemente y parcialmente transcrita, hacía necesario que en la sentencia aprobada por la mayoría sentenciadora, de la cual disiento, se dieran razones para justificar el cambio de doctrina de la Sala. No puede modificarse el vigente criterio, sin que se exprese en el fallo que así se hace y las consecuencias del cambio de doctrina en los casos sometidos a nuestra consideración. No se trata de afirmar que no sea posible darle una nueva perspectiva, a la manera en la cual se maneja la legitimatio ad processum, cuando es necesario actuar en defensa de los intereses de la comunidad, pero es necesario, en mi criterio, insisto, que se especifiquen bien las razones que justifican la modificación de un régimen, que tiene su asiento en la existencia de intereses comunes de los propietarios.

(…)

La Magistrada Yris Peña Espinoza, de conformidad a lo establecido en los artículos 20 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, y 63 del Reglamento Interno del Tribunal Supremo de Justicia, salva su voto, por los mismos fundamentos jurídicos explanados en el voto salvado por la Magistrada Isbelia P.V., de modo que se adhiere a este, quedando así expresada mi voluntad disidente.

En la decisión antes transcrita, la Sala consideró que el propietario sí podía instaurar por sí solo el juicio a tenor de lo establecido en los artículos 8 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal y en virtud de considerar que el ejercicio de una acción interdictal para la defensa de su posesión fue realizada en nombre propio y no en nombre ajeno.

Dentro de la misma decisión hubo dos votos salvados, a través de los cuales se analizó que la representación en juicio de los administradores conforme lo estipula la letra e del aludido artículo 20, se trata de legitimación al proceso, más no de legitimación a la causa, toda vez que la diferencia radica entre la persona que se afirma titular de un derecho subjetivo y la persona que por ley esta llamada para actuar en juicio, como en el caso establecido por la ley de Propiedad H.a.q. la Ley atribuye la representación de los copropietarios al administrador dentro de cualquier juicio relacionado con la administración de las cosas comunes.

De igual forma fue señalada la decisión que la Sala dictó en fecha 08 de marzo de 2006, antes referida, cuya decisión obedeció a declarar que la ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio por medio del administrador, en lo que respecta a la administración de las cosas comunes.

Ahora bien, con respecto al caso bajo análisis, la parte actora pretende la nulidad de un contrato de arrendamiento que celebró el condominio con una empresa, señalando que el mismo fue celebrado sobre un área común del edificio como lo es la azotea, por lo que no encuentra esta Sentenciadora que se trate únicamente de un derecho subjetivo, por el contrario el objeto que la parte actora considera afectado, constituye un área común para todos los propietarios de acuerdo a lo estatuido por el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Bajo ese contexto, las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, son claras al establecer que la administración y representación en juicio para las cosas comunes serán realizadas por el administrador quien actúa en nombre de todos los copropietarios y de acuerdo a las decisiones que se tomen en las correspondientes asambleas, es por esta razón que tales estipulaciones son de interés público.

Siendo que la presente demanda debió ser instaurada por el administrador en representación de los propietarios, y bajo la autorización de la junta de condominio, tal y como lo preceptúa la letra e del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, todo lo cual constituye el establecimiento de la legitimación al proceso, mal podía la parte actora actuando en nombre propio, como propietario, someter a consideración de un órgano de administración de justicia la pretensión de nulidad sobre un asunto que concierne a la administración de las cosas comunes; motivo por el cual debe este Tribunal Superior declarar de oficio la Falta de Cualidad de la parte actora, y en consecuencia Sin Lugar el presente recurso de apelación interpuesto por la representación judicial del ciudadano E.J.F.C., y Confirmar la decisión dictada por el Tribunal de la causa en fecha 21 de febrero de 2011, en el sentido de declarar Inadmisible la presente demanda. Así se decide.-

Ahora bien, si bien no fue transcrito en la parte narrativa del presente fallo, el escrito presentado ante esta Alzada por la representación judicial del ciudadano E.J.F.C., en virtud de no constituir un escrito de informes por disposición de lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, donde el legislador no dispuso oportunidad para presentar informes dentro del procedimiento breve, y únicamente es posible la admisión de las pruebas referidas en el artículo 520 ejusdem, dentro del lapso de los diez (10) días establecido en el artículo 893, considera pertinente quien decide, pronunciarse sobre lo siguiente:

Señala la representación judicial del ciudadano E.J.F.C., que siendo que la decisión apelada se trataba de una sentencia definitiva debió el Tribunal a quo emitir un pronunciamiento “con lugar”, “parcialmente con lugar” o “sin lugar”, a los fines de llenar las formas intrínsecas y extrínsecas que señala la ley, y que únicamente declaró inadmisible la demanda, lo cual tuvo que ser realizado al momento de admitir la demanda, por cuanto ello viola el principio de preclusión de los lapsos.

Al respecto debe señalar esta Jurisdicente, que la falta de cualidad constituye una defensa de fondo que puede ser opuesta por el demandado en la contestación de la demanda conforme lo estipula el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, y que también puede ser analizada de oficio por el juez, tal y como fue establecido en la decisión dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 06 de diciembre de 2005, anteriormente transcrita, en ambos casos, la falta de cualidad es inherente al fondo del asunto por lo cual debe ser analizada como punto previo dentro de la sentencia definitiva, más no al momento de admitir la demanda.

Además, la procedencia de la falta de cualidad trae como consecuencia una limitación en el análisis del material probatorio aportado por ambas partes, puesto que aún cuando está relacionada con el fondo del litigio, se trata únicamente de analizar la cualidad del titular del derecho subjetivo, o la capacidad de la persona que es llamada a juicio o la legitimación procesal del actor, más no la procedencia del derecho subjetivo ni las defensas opuestas durante el desarrollo del juicio, resultando de ésta manera que la misma sea inhibitoria del fondo del asunto, y por lo tanto no existe en el presente caso el vicio de incongruencia contenido en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, denunciado por el actor en el escrito presentado ante esta Alzada. Así se establece.-

VI

DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, éste Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 23 de febrero de 2011, por la abogada P.A.B., actuando como apoderada judicial del ciudadano E.J.F.C., contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de febrero de 2011, en el juicio de Nulidad de Contrato de Arrendamiento seguido inicialmente por los ciudadanos E.J.F.C. y E.E.C.J., en contra de la Junta de Condominio de Residencias Ibiray, todos plenamente identificados.

SEGUNDO

SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de febrero de 2011.

TERCERO

Se condena en costas al actor, ciudadano E.J.F.C., quien ejerció el presente recurso de apelación, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los ocho (08) días del mes de mayo del año dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR

(FDO)

Dra. I.R.O.

EL SECRETARIO

(FDO)

Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO

En la misma fecha anterior, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO

(FDO)

Abog. MARCOS FARÍA QUIJANO