Decisión nº 4511 de Juzgado Superior Civil de Vargas, de 1 de Julio de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL SUPERIOR DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

Año 205º y 156º

Maiquetía, 1° de Julio de 2015

ASUNTO N°: WP12-R-2015-0000O9.

ACTUANDO EN SEDE CIVIL.

DEMANDANTE: E.R.L.D., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-5.095.302.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado en ejercicio I.I.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.840.

DEMANDADA: ACADEMIA DE AVIACIÓN WORLD FLIGHT TRAINING, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día 27 de junio de 2002, anotada bajo el Nº 59, Tomo 94-A Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados A.V.N. y F.J. MACHADO D´WUENTT, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 4.190 y 131.236, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (Apelación del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas).

-I-

LOS HECHOS Y ACTUACIONES EN EL A QUO

Se dió inicio al presente procedimiento de Desalojo, a través de escrito libelar y anexos presentados por la parte actora, por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en el cual expuso: 1) Que consta de documento otorgado en la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, el día 20 de agosto de 2008, bajo el Nº 26, Tomo 68 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, que celebró un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil “Academia de Aviación World Flight Training, C.A.”, identificada en ese documento como “EL ARRENDATARIO”, sobre un inmueble de su propiedad constituido por el local comercial identificado con el Nº PH del Centro Comercial M.C., ubicado en la avenida La Costanera, Urbanización Los Corales, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas; 2) Que la demandada conforme a la cláusula segunda del contrato se obligó a destinar el inmueble arrendado únicamente para uso comercial; 3) Que la cláusula tercera del contrato estableció que la duración del mismo sería de un (1) año fijo, contado a partir del día 1º de junio de 2008, concluyendo el día 30 de mayo de 2009, pudiendo ser prorrogado por períodos iguales mediante acuerdo expreso de las partes dado por escrito, participado a la otra parte con una anticipación no menor de Treinta (30) días al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas; 4) Que en esa misma cláusula se previó que el canon de arrendamiento se ajustaría automáticamente de acuerdo al índice inflacionario decretado por el Banco Central de Venezuela para los períodos anteriores y que bajo ninguna circunstancia el ajuste anual podría ser inferior al veinte por ciento (20%) anual; 5) Que como consecuencia de dichas previsiones, los cánones de arrendamiento del referido inmueble fluctuaron de la siguiente manera:

Período 2008-2009 Bs. 9.000,00

Período 2009-2010 Bs. 11.000,00

Período 2010-2011 Bs. 13.970,00

Período 2011-2012 Bs. 17.800,00

Período 2012-2013 Bs. 22.766,20

Período 2013-2014 Bs. 29.596,06

Período 2014-2015 Bs. 46.169,85

6) Que la referida sociedad mercantil se obligó a pagar el canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes; 7) Que en la misma cláusula CUARTA se previó que “EL ARRENDATARIO” se obligó a pagar mensualmente los gastos comunes generados por el local objeto del arrendamiento, tales como: limpieza y mantenimiento de áreas comunes, electricidad de áreas comunes y del local, aseo domiciliario, agua, mantenimiento de equipos, vigilancia privada, aseo urbano, sueldos de personal, contabilidad, así como cualquier otro necesario para el correcto funcionamiento del centro comercial; 8) Que el arrendatario se obligó a conservar y devolver el inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió, y serían de su cuenta la contratación de los respectivos servicios de electricidad, aseo, teléfono, etc.; 9) Que el pago de los cánones arrendaticios los ha venido realizando la demandada mediante depósitos bancarios en la cuenta corriente que posee en Banesco Banco Universal, Nº 0134-0497-6049-7300-2274; 10) Que de conformidad con el artículo 51 de la recientemente derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que el arrendatario procediese a consignar el canon de arrendamiento ante el Tribunal, se requería que el arrendador se hubiese rehusado expresa o tácitamente a realizar el pago de la pensión de arrendamiento, de manera que habiéndose implementado la modalidad de depósito bancario como antes se describió, no existe posibilidad alguna de alegar que el arrendador se rehusó a recibir la mensualidad. Esta modalidad utilizada por las partes, fue prevista en el novísimo Decreto-Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.148, de fecha 23 de mayo de 2014. 11) Que desde el mes de octubre de 2013, EL ARRENDATARIO ha venido cometiendo irregularidades en el pago de los cánones de arrendamiento, por cuanto en el contrato se previó que el pago impuntual de los cánones de arrendamiento generarían su obligación de pagar una cláusula penal y de las obligaciones correspondientes a ese mes, que sumaban la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL QUINIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON DOS CÉNTIMOS (Bs. 52.577,02) incluyendo el pago de la porción de Impuesto al Valor Agregado, sólo pagó en fecha 30 de enero de 2014 (3 meses después), la cantidad de CUARENTA MIL NOVECIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs.40.970,70); de las obligaciones correspondientes al mes de noviembre de 2013, que sumaban la cantidad de CINCUENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS (Bs.53.893,28), sólo pagó en la misma fecha la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs.39.351,14); de las obligaciones correspondientes al mes de diciembre de 2013, que sumaban la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs.59.474,33), sólo pagó en fecha 20 de marzo de 2014 la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 39.287,46); de tal manera que desde el mes de octubre de 2013 ha venido arrastrando una deuda que mes a mes se incrementa y que sólo es producto de su insistencia en pagar con retardo el canon de arrendamiento. 12) Que para mayor facilidad y comprensión de las cuentas mencionadas en el párrafo anterior, se anexa al presente libelo, como una parte integrante del mismo, un cuadro demostrativo de las deudas generadas a cargo del local comercial ocupado por EL ARRENDATARIO, del cual se evidencia que esto se puede quitar para la fecha de la redacción del presente libelo (6 de junio de 2014), adeuda la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs.237.320,98). 13) Que por todos estos hechos se puede probar que el arrendatario no cumplió las obligaciones que le imponen su condición de tal por cuanto se encuentra insolvente en el pago de diferencias de cánones de arrendamiento y gastos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio del año en curso, para un total de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs.237.320,98), lo que es razón suficiente para que se declare con lugar la demanda de resolución de contrato. 14) Que fundamenta la presente demanda en los siguientes artículos: 1.159 y 1.160 del Código Civil, y 40 literal “a” del Decreto Ley. 15) Que por todas las razones antes expuestas, es por lo que acude ante esta competente autoridad a los fines de demandar a la sociedad mercantil “Academia de Aviación World Flight Training, C.A.”, para que convenga, o en su defecto a ello sea declarado por este Tribunal, en desalojar el inmueble arrendado como consecuencia de la falta de pago de las obligaciones que asumió en su condición de arrendataria del local comercial identificado con el Nº PH del Centro Comercial M.C., ubicado en la Avenida La Costanera, Urbanización Los Corales, parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, y, como consecuencia se le condene a la entrega del local anteriormente identificado. 16) Que igualmente demanda para que a título de indemnización, debido a la naturaleza de tracto sucesivo del contrato de arrendamiento, y en la medida en que el Arrendatario continúe el goce de la cosa arrendada, pedimos que en la sentencia se condene al demandado a indemnizarle con una cantidad igual al canon mensual de arrendamiento pactado para el uso que ha hecho y continúe haciendo del inmueble hasta la fecha de la sentencia y, que como quedó dicho anteriormente, alcanza la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs.237.320,98).

En fecha veintisiete (27) de junio de 2014, el Tribunal de Municipio admite la demanda y por expresa remisión del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su Capitulo IX del Procedimiento Judicial, artículo 43, establece que el presente procedimiento debe ser tramitado mediante el Juicio Oral, en tal sentido se acuerda el emplazamiento de la demandada para que comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación, a fin de que presente escrito de contestación a la demanda.

Cumplidas las formalidades inherentes a la citación, la demandada, procedió a oponer cuestiones previas, las cuales fueron resueltas por el A Quo mediante sentencia Interlocutoria de fecha 13 de noviembre de 2014, declarando sin lugar la cuestión previa contenida en el articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 6º, el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el articulo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.

Respecto a la contestación al fondo alega la demandada: 1) Que rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda planteada en contra de su representada. 2) Que la parte actora en ningún momento acompaña el índice inflacionario decretado por el BANCO CENTRAL DE VENEZUELA. 3) Que la parte actora afirma que los cánones de arrendamiento fluctuaron de la siguiente manera: (Período 2008-2009-Bs.9.000,00), (Período 2009-2010-Bs.11.000,00), (Período 2010-2011-Bs.13.970,00), es evidente que dichos cálculos tienen más de tres (3) años, por lo que a todo evento alega la prescripción de dichas cantidades de conformidad con lo establecido en el artículo 1.980 del Código Civil, y las otras cantidades también las rechazó por no haber sido acompañado por el índice de inflación. 4) Que rechaza que dichas sumas tengan que ser pagadas los primeros cinco (5) días de cada mes, puesto que la Ley vigente para la fecha otorgaba un plazo de quince (15) días para hacerlo. 5) Que El Arrendador en ninguna oportunidad presentó estado de los gastos comunes y hasta la presente fecha no los ha presentado, por lo que rechaza y contradice lo antes señalado. 6) Que el local arrendado se encuentra en perfecto estado y asimismo ha cumplido con los gastos de servicio de electricidad, aseo, teléfono entre otros y siempre ha consignado los cánones de arrendamiento en la cuenta corriente de BANESCO BANCO UNIVERSAL, del actor accionante con el numero: 0134-0497-6049-7300-2274. 7) Que rechaza y contradice que desde el mes de Octubre de 2013 su representado haya cometido irregularidad que genere cláusula penal y que dichas obligaciones sumen la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL QUINIENTOS SETENTA Y SIETE CON DOS CÉNTIMOS (Bs.52.577,02), incluyendo el impuesto al valor agregado (IVA), Así mismo, niega que tenga que pagar todas las cantidades señaladas y solicitadas por la parte actora, ya que su representado siempre canceló religiosamente todos los cánones de arrendamientos. 8) Que rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes el cuadro demostrativo que acompaña el actor por cuanto el mismo fue elaborado por él mismo y a su plena conveniencia y no tiene valor alguno puesto que no fue suscrito por su representado. 9) Que rechaza y contradice que su representado adeude la suma de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs.237.320,98), y que se encuentre insolvente en el pago de diferencias de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del 2013 Y ENERO Y FEBRERO DE 2014 y la totalidad de los cánones de arrendamiento y gastos correspondientes a los mese de MARZO, ABRIL, MAYO Y JUNIO de 2014, para un total de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs.237.320,98). 10) Que rechaza y contradice que su representada tenga que desalojar el local, ya que siempre ha cumplido con el mismo; 11) Que rechaza y contradice que tenga que pagar el IMPUESTO AL VALOR AGREGADO (IVA).

En fecha 25 de noviembre de 2014, tiene lugar la audiencia preliminar, y en fecha 28 de noviembre de 2014, se procede a la fijación de los hechos controvertidos en los siguientes términos:

…1) Que el Canon de Arrendamiento fijado entre las partes en el contrato de arrendamiento se ajustaría automáticamente de acuerdo al índice inflacionario decretado por el Banco Central de Venezuela para los períodos anteriores y que bajo ninguna circunstancia el ajuste anual podría ser inferior al veinte por ciento (20%) anual; 2) Que de acuerdo a lo pactado en el contrato de arrendamiento la arrendataria se obligó a pagar el canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes; 3) Que desde el mes de octubre del año 2013 (sic) El Arrendatario ha venido cometiendo presuntamente (sic) irregularidades en el pago de los cánones de arrendamiento; 4) Que el arrendatario no cumplió presuntamente las obligaciones que le imponen su condición de tal por cuanto se encuentra insolvente en el pago de las diferencias de cánones de arrendamiento y gastos correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2013, así como de los meses que han transcurrido en el año 2014; 5) Que el demandado en la presente causa niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la presente demanda por cuanto la parte actora no acompaña el índice inflacionario dictado por el Banco Central de Venezuela (sic). 6) Que las sumas a pagar por concepto de los cánones de arrendamiento no tienen que ser pagadas los primeros cinco (05) días de cada mes, puesto que la Ley vigente para la fecha otorgaba un plazo de quince (15) días para hacerlo. 7) Que el demandado (sic) Rechaza que desde el mes de octubre de 2013 se haya cometido irregularidad en el pago que generen clausula penal y que dichas obligaciones sumen la cantidad expresada en el libelo del actor, así mismo que rechaza que se tenga que pagar el impuesto al valor agregado (IVA), y que el demandado tenga que desalojar el inmueble otorgado en calidad de arrendamiento…

En el mismo auto de fijación de los hechos abre el lapso de cinco (5) días para la promoción de pruebas sobre el mérito de la causa.

En fecha 2 de diciembre de 2014, promueve pruebas la parte actora: 1) Ratifica el mérito que se desprende del canon de arrendamiento acompañado al libelo; 2) Ratifica el mérito que se desprende de los comprobantes consignados por la parte demandada; 3) Que consigna en un folio útil las variaciones acumuladas del índice de precios al consumidor.

En fecha cinco de diciembre de 2014, el Tribunal vencido como se encuentra el lapso probatorio, fija el día martes 13 de enero de 2015, a las 10:00AM, para que tenga lugar la audiencia oral.

En fecha 13 de enero de 2015, tuvo lugar la audiencia de juicio, en la cual comparecieron ambas representaciones judiciales, y el apoderado de la parte actora expuso: 1) Que de acuerdo con las pruebas que cursan en autos consignadas por la parte demandada y que hace suyas por aplicación de la comunidad de la prueba, de los propios comprobantes de pago de Octubre 2013 en adelante y fundamentalmente los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2014, se desprende que la parte demandada, los pagó después de haberse introducido la demanda, lo que es una evidencia de la procedencia de la demanda; 2) Que los incrementos de acuerdo con el IPC, estaban previstos en el contrato y el IPC es una publicación oficial del Banco Central de Venezuela, por lo que no se requiere actividad de parte para su demostración; 3) Que la posibilidad de pago dentro de los primeros quince (15) días al vencimiento del arrendamiento, es cuando el arrendador se rehúsa a recibir el canon y el arrendatario dispone de ese lapso para consignarlo en el Tribunal, pero en el caso que nos ocupa el pago se hacía mediante depósitos bancarios, y por tanto la Inquilina no puede sostener que el arrendador se rehúsa a recibir el pago. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada expone: 1) Que ratifica todo elemento probatorio aportado a los autos con la finalidad de probar a este honorable Tribunal, que el demandado canceló los cánones de arrendamiento correspondientes al año 2008 hasta la presente fecha.

Por sentencia publicada en fecha 28 de enero de 2015, el Tribunal de la Causa declaró lo siguiente:

(…)

Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue E.R.L.D., venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nro. 5.095.302, contra la ACADEMIA DE AVIACION WORLD FLIGHT TRAINING C.A., (…) en consecuencia se condena a la ya identificada parte demandada a: PRIMERO: Entregar a la parte actora libre de bienes y personas el inmueble constituido por un local Comercial identificado con el Nº PH del Centro Comercial M.C., ubicado en la avenida Costanera, Urbanizacion Los Corales, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas. SEGUNDO: A pagar el monto de la diferencia de cánones de arrendamiento demandados y la “Indexación monetaria calculada para el pago de diferencia del monto de los cánones de arrendamiento desde el 1 de octubre del año 2013 hasta la fecha que quede definitivamente firme la sentencia, estos montos serán determinados por una experticia complementaria del fallo. El experto deberá deducir del canon mensual de arrendamiento establecido la cantidad pagada por el arrendatario y calcular la indexación monetaria de acuerdo a los porcentajes fijados por el Banco Central de Venezuela. TERCERO: No hay condenatoria a indemnizar una cantidad igual al canon mensual de arrendamiento pactado, solicitado en el libelo de la demanda.

CUARTO: No se condena en costas a la parte demandada por no haber resultado totalmente perdidosa en el presente litigio…

Dictado y publicado el respectivo fallo, ambas partes ejercieron recurso de apelación, el cual fue oído libremente y se ordenó la remisión del expediente a ésta Alzada, quien le dió entrada en fecha 12 de febrero de 2015, y de conformidad con lo previsto en el artículo 516 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente al de hoy, la oportunidad para que las partes presenten sus Informes.

En fecha 19 de marzo de 2015, la parte actora consignó escrito de Informes, en el cual expone, que la recurrida incurre en una contradiccion, al condenar el pago, sobre las diferencias entre los pagos realizados y el valor real del canon de arrendamiento, pero debió incluir los meses que se sigan venciendo, en razon de que por el hecho de la ocupacion del inmueble, debe el arrendatario cancelar su canon a objeto de impedir un enriquecimiento sin causa, pero el A Quo declara sin lugar esta última pretensión bajo el argumento de que acordar la misma sería una especie de doble indemnización.

Manifiesta la representación judicial del actor que no se entendió bien su petición, pues, lo realmente pedido fue que mientras dure la ocupación del arrendatario, tomando en cuenta la naturaleza del tracto sucesivo del contrato de arrendamiento, el inquilino perdidoso debe pagar por el uso del inmueble.

Estando en la oportunidad para que éste Tribunal Superior emita el fallo correspondiente, pasa a hacerlo y al respecto hace las siguientes consideraciones:

-II-

PUNTO PREVIO

SOBRE LA COMPETENCIA

Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa m.S., fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.

Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” (Subrayado nuestro).

En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.

Igualmente Nuestro Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; M.C.S.M., contra Edinver J.B.S., en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.

Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009 y a la decisión de fecha 10/12/2009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro m.T., considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y así se establece.

De la Resolución antes transcrita, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, abogado F.J. MACHADO D`WENTT, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 131.236, contra la sentencia dictada por el referido Tribunal en fecha 28 de enero de 2015, mediante la cual se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la parte actora, ciudadano E.R.L.D., contra la sociedad mercantil ACADEMIA DE AVIACIÓN WORLD FLIGHT TRAINING C.A., arriba identificados.

-III-

MOTIVA

PUNTO PREVIO

SOBRE LA ACCIÓN EJERCIDA

En efecto señala el actor en su escrito libelar: “Aunque el incumplimiento de EL ARRENDATARIO ocurrió durante la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como consecuencia de la entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial antes de la presentación del presente libelo, tomando en consideración que dicho Decreto Ley contiene tanto normas sustantivas como abjetivas, también fundamentamos la presente demanda en los siguientes artículos del novísimo Decreto Ley: El literal “a” del articulo 40, que establece: “Articulo 40. Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”.

Luego en el capítulo de las conclusiones, agrega: “Por todas las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas (sic) es por lo que acudo ante esta competente autoridad a los fines de demandar como en efecto formalmente demando a la sociedad mercantil “Academia de Aviacion World Flight Training, C.A.”,…en desalojar el inmueble arrendado como consecuencia de la falta de pago de las obligaciones que asumió en su condición de arrendataria del local comercial…”

Como se puede apreciar, pese a que el actor menciona en su escrito los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, relativos a la resolución de contrato, reconoce que el incumplimiento alegado ocurrió durante la vigencia de la ya derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero ante la entrada en vigencia de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, fundamenta su demanda en el artículo 40 literal “a” de este instrumento legislativo.

Ahora bien, observa este Juzgador que la pretensión contenida en el libelo, no deja lugar a dudas, pues, el actor expresamente pide el desalojo del inmueble, con fundamento en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y solo a titulo referencial menciona los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, referidos a la Resolución de Contrato.

Es claro que la única pretensión ejercida es el desalojo por falta de pago y no la resolución de contrato, más aun, cuando el nuevo instrumento legislativo, solo establece la acción de dasalojo sin hacer distinción respecto a la temporalidad arrendaticia, razón por la cual, no es correcta la calificación dada por el A Quo a la acción ejercida, pues se trata, de una acción de desalojo de local comercial. Así se establece.

SOBRE LA PRESCRIPCIÓN

La parte demandada manifiesta que los cánones de arrendamiento relativos al período 2008-2011, ambos inclusive, están prescritos, pues, dichos cálculos tienen más de tres años, ello a tenor de lo previsto en el artículo 1.980 del Código Civil.

El Tribunal al respecto observa:

Dispone el artículo 1.980 del Código Civil, que:

Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto puede pagarse por años o por plazos periódicos mas cortos.

Si bien es cierto, que conforme a la norma anterior, la obligación de pagar los cánones de arrendamiento se prescribe por tres años; no es menos cierto que las sumas o cantidades correspondientes al período comprendido entre el 2008 y el 2011, ambos inclusive, no han sido demandados, pues el actor limita su pretensión a la diferencia y cánones insolutos de los meses: Octubre, Noviembre y Diciembre de 2013, y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2014, en consecuencia, habiendo aceptado el actor la solvencia del inquilino durante los años: 2008, 2009, 2010 y 2011, por tanto excluidos de la pretensión formulada por el actor, y siendo que las cantidades reclamadas corresponden a los años 2013 y 2014, resulta evidentemente improcedente invocar que hay prescripción de los cánones de arrendamiento, en tal sentido resulta forzoso declarar improcedente la Defensa Perentoria de fondo propuesta por la parte demandada. ASÍ SE DECIDE.

SOBRE EL MÉRITO

Planteado como ha quedado en los términos anteriores los límites de la controversia, esta Alzada pasa a dictaminar y al efecto observa:

En efecto, el busilis del asunto se contrae, por una parte a las pretensiones del actor, vinculadas a un contrato de arrendamiento de un local comercial suscrito con la accionada, identificado con el Nº PH del Centro Comercial M.C., ubicado en la avenida Costanera, Urbanizacion Los Corales, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, cuya relación arrendaticia se estableció en principio con una duración de un (1) año fijo, contado a partir del día 1º de junio de 2.008, concluyendo el día 30 de mayo de 2009, con un canon de arrendamiento de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00) mensuales, y que en caso de prórroga, el canon de arrendamiento se ajustaría automáticamente de acuerdo al índice de inflación decretado por el Banco Central de Venezuela. Indica el actor, además, que desde el mes de octubre de 2013 el arrendatario ha venido cometiendo irregularidades en el pago de los canones de arrendamiento, efectuando pagos parciales y en forma extemporánea, específicamente durante los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2013, asi como, enero y febrero de 2014, y la totalidad de los canones correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2014, en consecuencia demanda el desalojo por falta de pago, a tenor de lo previsto en el artículo 40, Literal “a” del Decreto Ley de Arrendamientos de Locales Comerciales. Adicionalmente pide que a título de indemnización, debido a la naturaleza de tracto sucesivo del contrato de arrendamiento, y en la medida en que el arrendatario continúe el goce de la cosa arrendada y hasta tanto el arrendatario no les devuelva el inmueble, solicita se condene al arrendatario a indemnizarle con una cantidad igual al canon mensual de arrendamiento pactado por el uso que ha hecho y continúe haciendo del inmueble hasta la fecha de la sentencia y, que como quedó dicho anteriormente, sólo hasta la fecha de redacción del presente libelo, alcanza la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs.237.320,98); así como los gastos que se continúen causando durante el transcurso del proceso, a tono con lo previsto en el novísimo Decreto Ley de Regulacion del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.

En la oportunidad de la contestación el demandado señala que no resulta veraz la imputación del actor, de conformidad con el artículo 1.980 del Código Civil, alega la prescripción de las cantidades señaladas por el actor relativas a los períodos 2008-2009, 2009-2010 y 2010-2011, por cuanto tales cálculos tienen mas de tres (3) años, y rechaza las otras cantidades por no estar acompañadas por el índice de inflación. Rechaza que tenga que pagar dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, porque la ley vigente para la fecha otorgaba un lapso de quince (15) días. Que siempre ha pagado los cánones de arrendamiento en la cuenta corriente de BANESCO BANCO UNIVERSAL, del actor accionante con el número 0134-0497-6049-7300-2274 y que rechaza que haya incurrido en irregularidades en el pago e impugna el estado de cuenta presentado por el actor, pues fue realizado unilateralmente a su voluntad.

Entonces definida o delimitada la litis en los términos expuestos, y resuelto el tema de la prescripción, precisa este juzgador, traer a los autos el contenido de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que expresan:

Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

.

Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

Al respecto, el autor patrio A.R.R., en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, (Editorial Arte, Caracas 1992), expresa:

De todo lo expuesto hasta ahora, se ve que, ya se parta de un punto de vista abstracto (Rosemberg) o bien se considere el problema desde el punto de vista concreto (Chiovenda), lo importante es atender- por la naturaleza dialéctica que tiene el proceso y por el principio del contradictorio que lo informa- a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el thema decidendum, y a las afirmaciones de hecho que formula el demandado en su defensa o excepción, con lo cual queda, a su vez, determinado el thema probandum; por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia, y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta fórmula general y simple, que comprende todas las posibilidades: 'Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho'.

'Del mismo modo, considerando la posición del demandado en particular, la jurisprudencia de la casación, interpretando la máxima según la cual: reus in exceptione fit actor, distingue las diversas actitudes que puede adoptar el demandado frente a las pretensiones del actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada, según la cual, la contradicción pura y simple de la pretensión (contradicción genérica de la demanda) no la discute, sino que en el fondo pide la prueba de las razones sobre que se funda aquella, y el reo no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas.

En cambio, el que no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el pretensor no tiene que probar nada, pues no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquélla.

De lo expuesto se puede concluir que en nuestro derecho y en la jurisprudencia de la casación, pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales:

a) Que la carga de la prueba no solo corresponde al actor, sino también al demandado según sus respectivas afirmaciones de hecho…

Previo a cualquier otra consideración hay un hecho que está ajeno a toda controversia en esta litis y es el vínculo contractual existente entre las partes, pues, no obstante que el actor acompaña a su libelo de demanda, documento contentivo del contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del estado Vargas, en fecha 20 de agosto de 2008, bajo el N° 26, Tomo 68 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, dicha relación es reconocida y aceptada por la parte demandada, cuando en su contestación no se opone a la relación arredaticia, limitándose a rechazar el cálculo efectuado por el actor, el monto del canon, las cantidades demandadas y la insolvencia, afirmando el pago de la obligación. Asi se decide.

Establecido el vínculo contractual arrendaticio, se impone analizar la forma y cálculo del canon arrendaticio, a fin de establecer el monto de la obligación del inquilino, para luego entrar a resolver el tema de la insolvencia, pues, para ello debemos tener claro la cuantía del canon arrendaticio, ya que el demandado se opone al monto del canon calculado por el actor para los períodos posteriores al primer año de vigencia, y afirma el pago de la obligación.

En efecto, establece la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, lo siguiente:

El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento es de UN (1) año fijo, contado a partir del día PRIMERO (1) DE JUNIO de 2008 y concluirá el día 30 de MAYO de 2009, pero podrá ser prorrogado por periodos iguales mediante acuerdo expreso de las partes dado por escrito. Este acuerdo deberá darse con un mínimo de TREINTA (30) días continuos de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas. En caso de prorrogarse el presente contrato, el canon de arrendamiento se ajustara (sic) automáticamente de acuerdo al índice de inflación decretado por el Banco Central de Venezuela para los periodos anteriores. En caso de que el Banco Central de Venezuela dejare de estimar la inflación (sic) el porcentaje se obtendrá a través del organismo oficial que 'EL ARRENDADOR' designe o de mutuo y común acuerdo entre las partes. Queda plenamente establecido entre las partes contratantes, que bajo ninguna circunstancia el ajuste anual podrá ser inferior a un VEINTE POR CIENTO (20%) anual.

Por su parte la cláusula cuarta del contrato establece lo siguiente:

El canon de arrendamiento mensual ha sido fijado en la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES CON 00 CÉNTIMOS (Bs.9.000,00) mensuales. 'EL ARRENDATARIO' se obliga a pagar puntualmente los cánones de arrendamiento por MENSUALIDADES ADELANTADAS dentro de los CINCO (5) primeros días de cada mes a partir de la presente fecha a 'EL ARRENDADOR', o a su orden, en las oficinas de ésta, dirección que 'EL ARRENDATARIO' declara expresamente conocer, o a la persona que 'EL ARRENDADOR' designe.

Igualmente, 'EL ARRENDATARIO' deberá cancelar mensualmente los GASTOS COMUNES generados por el local objeto del presente contrato de arrendamiento, tales como: limpieza y mantenimiento de áreas comunes, electricidad de áreas comunes y del local, aseo domiciliario, agua, mantenimiento de equipos, vigilancia privada, aseo urbano, sueldos de personal, contabilidad, así como, cualquier otro necesario para el correcto funcionamiento del Centro Comercial…

Como consecuencia de las previsiones contractuales antes transcritas, el actor afirma que los cánones de arrendamiento fluctuaron de la siguiente manera:

Período 2008-2009 Bs. 9.000,00

Período 2009-2010 Bs. 11.000,00

Período 2010-2011 Bs. 13.970,00

Período 2011-2012 Bs. 17.800,00

Período 2012-2013 Bs. 22.766,20

Período 2013-2014 Bs. 29.596,06

Período 2014-2015 Bs. 46.169,85

Anexa marcado “B”, estado de cuenta al 1º de junio de 2014, constante del calculo para establecer el canon de arrendamiento mensual en el período comprendido entre el 01/06/2013 al 01/06/2014, y en fecha 2 de diciembre de 2014, consigna en un (1) folio útil, hoja con membrete del Banco Central de Venezuela e Instituto Nacional de Estadísticas, sin señales de autoría, pues, no aparece suscrito por persona alguna, Índice Nacional de Precios Al Consumidor, con la variación anual acumulada del año 2008 al 2013.

Entonces, asumió la arrendataria en la clausula tercera que a partir del vencimiento del primer año de vigencia, es decir, en caso de que el contrato fuese prorrogado, el canon sería determinado conforme al porcentaje estimado de la tasa inflacionaria del índice de precios al consumidor (I.P.C.) que publica el Banco Central de Venezuela, para el año inmediatamente anterior, es decir, el año 2009.

Se aprecia de la redacción de la clausula tercera que la arrendadora no se obligó en ninguna forma de derecho a notificar en forma expresa la eventualidad de tal incremento en forma unilateral conforme el carácter consensual y recíproco que de la contratación se desprende.

Así las cosas, el incremento del canon en la forma establecida en el contrato, es un hecho aceptado y reconocido por el arrendatario, tomando en consideración los pagos efectuados durante los períodos 2009-2010, 2010-2011, 2011-2012 y de enero a septiembre de 2013, pues, durante todos estos períodos el arrendatario cancelaba puntualmente el canon de arrendamiento calculado por el actor y facturado conjuntamente con los gastos pactados convencionalmente.

Se reitera, que reconoce la misma representación de la empresa accionada que la cláusula en cuestión prevé tal determinación del canon de arrendamiento que regirá en caso de prórroga del contrato, sea contractual o legal, por consiguiente el alegato de que el actor no acompañó con el libelo el índice de precios al consumidor, resulta inoficioso, pues siempre pagó oportunamente el monto facturado por el actor durante los años 2008, 2009, 2010, 2011 y 2012, así se aprecia del legajo de facturas y depósitos consignados por el demandado, que aun cuando nada reclama el actor respecto a estos períodos, establecen para este sentenciador la convicción de que el accionado siempre reconoció la forma, el cálculo y el monto determinado por el actor, incluso, tal reconocimiento se evidencia de los pagos realizados con posterioridad a la interposición de la presente demanda, y nuca se opuso ni alegó el exceso en el canon arrendaticio, caso en el cual estaría legitimado para pedir el reintegro de sobrealquileres, evento no ocurrido tampoco en el caso de autos. Así se establece.

En este sentido, el artículo 14 de la recién derogada Ley de Arrendamiento Inmobiliario permite un ajuste del canon de los inmuebles no sujetos a regulación oficial tal como lo determina el artículo 4° del Decreto Ley, y en aquellos donde no se haya pactado cláusula de valor, a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, este se ajustará cada año de la relación arrendaticia una vez trascurrida esta, tomando en consideración el Índice General de Precios al Consumidor determinado por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo período. Tal metodología tiene carácter supletorio, debido a que las partes pueden efectuar dicho ajuste.

Siendo ello así, se impone analizar a la luz de la doctrina la figura del pago como medio de extinción de la obligación, a fin de establecer su efectividad.

En efecto, el autor R.B.M., en su texto de Derecho Civil Patrimonial, Obligaciones, pág. 250, nos indica que existen tres diversas acepciones de la voz pago: una muy general, sinónima de cumplimiento de la obligación por cualquier medio que produzca la liberación del deudor, ya consagrada en el Derecho Romano bajo la expresión solutio (procedente del verbo solvere, desatar); otra, estricta y más técnica, como cumplimiento efectivo de la prestación convenida en la obligación; y, por fin, en un sentido coloquial y carente de rigor jurídico, la forma de cumplimiento realizado mediante la entrega de una suma de dinero.

Se trata de un medio de extinción de las obligaciones por excelencia, voluntario, pues, depende de la voluntad del deudor, esencial, porque por su propia esencia genera la extinción automática de la obligación, y ordinario, por ser el medio habitual y normal de extinción de la obligación.

Afirmar que una obligación está pagada, es decir a su vez, que la obligación está cumplida. El pago, quiere decir liberamiento, reembolso, retribución, remuneración, satisfacción. Así, nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, en Sentencia del 21 de Abril de 1.966, (G.F.N° 52, 2 E, Pág. 339,340), expresó: “El concepto de pago como medio de extinción de las obligaciones tiene indudablemente en la doctrina y también en nuestro ordenamiento jurídico, la aceptación amplia de cumplimiento de la prestación prometida, por lo que el deudor de la obligación paga no solo cuando entrega al acreedor sumas de dinero debidas sino cuando también entrega cuerpos ciertos o realiza el hecho al que se encuentra obligado por la ley o por el contrato…”. En Sentencia de fecha posterior (Sentencia de fecha 02 de Julio de 1.968, G.F.N° 61 2E), la Sala Civil de la extinta Corte expresó: “el pago es la entrega de dinero que se hace con la intención de extinguir una obligación”.

Ahora bien, bajo la vigencia de la ley de arrendamientos inmobiliarios de 1999, desaplicada parcialmente con la entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, el pago en materia Inquilinaria o arrendaticia, cuando el acreedor (arrendador – Accipiens) se rehúsa a recibir el canon de arrendamiento, el mismo debe efectuarse a través de la institución de la consignación arrendaticia, consagrada en los artículos 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin embargo en el caso de marras, ambas partes aceptaron un mecanismo de pago mediante depósito bancario en la cuenta corriente que posee el arrendador en Banesco Banco Universal, Nº 0134-0497-6049-7300-2274, por lo que, tal previsión contractual en ejercicio de la autonomía de la voluntad, propia del derecho privado, hace inaplicable al caso de autos el mecanismo de consignaciones arrendaticias establecido en la referida norma. Así se establece.

A fin de acreditar el pago, consigna legajo de facturas y depósitos bancarios efectuados en la cuenta corriente cuyo titular es el ciudadano E.L., según el siguiente detalle: 1) Constante de veintidós (22) folios utiles signados con los números 2.1 al 2.22, recibos de pago de cancelación de canon de arrendamiento del año 2008; 2) Constante de veintidós (22) folios útiles signados con los Nº 3.1 al 3.21, recibos de pago de cancelación de canon de arrendamiento del año 2009; 3) Constante de veinte (20) folios utiles, signados con los Nº 4.1 al 4.20, recibos de pago de pago de cancelación de canon de arrendamiento del año 2010; 4) Constante de cuarenta (40) folios utiles signados con los Nº 5.1 al 5.42, recibos de pago de cancelación de canon de arrendamiento del año 2011; 5) Constante de dieciséis (16) folios útiles signados con los números 5.1 al 5.14, recibos de pago de cancelación de canon de arrendamiento del año 2012 ; 6) Constante de diez (10) folios útiles signados con los números 7.1 al 7.10, recibos de pago de cancelación de canon de arrendamiento del año 2013; y, 7) Constante de seis (6) folios útiles signados con los números 8.1 al 8.6, recibos de pago de cancelación de canon de arrendamiento del año 2014.

Ahora bien, respecto a las citadas instrumentales, no existe impugnación de la parte actora, quien invoca el principio de la comunidad de la prueba y se acoge al mérito probatorio de dichas instrumentales, razón por la cual, tratándose de documentos privados emanados de la parte y que han sido reconocidos por el actor, prestan para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, esto es, que el arrendatario cancelaba los cánones de arrendamiento mediante depósito bancario en la cuenta corriente cuyo titular es el arrendador, ciudadano E.R.L.D., signada con el Nº 0134-0497-6049-7300-2274.

En relación a los depósitos bancarios como mecanismo para el pago de obligaciones dinerarias y el tipo de prueba que constituye, vale la pena aportar a los autos, lo que al respecto estableció la honorable Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de diciembre de 2.005, en los siguientes términos:

…resulta necesario en primer termino conocer cual es la naturaleza de los depósitos bancarios y que tipo de prueba constituyen, pues dependiendo de esta calificación que se efectúe, sabremos que tratamiento deberá dar el jurisdicente a este tipo de pruebas y particularmente, que reglas deberán cumplirse en el establecimiento o incorporación de este tipo de pruebas al proceso (…).

La doctrina indica que se entiende por depósito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido. (Valmore A.A., Los Depósitos Bancarios, Universidad Central de Venezuela, Sección de Publicaciones, Caracas 1955).

El mismo autor nos enseña que los actos bancarios por su naturaleza especial no presentan la configuración típica de los contratos tradicionales, se los asimilaba a ellos y se aplicaban a estas operaciones bancarias las disposiciones sobre el mutuo, sobre el depósito o sobre el mandato, lo que explica que a una operación de banco sea necesario aplicar disposiciones referentes a diversos tipos de contrato. No se trata de dos operaciones distintas reguladas por sus respectivos modos contractuales, sino de una única operación que por su complejidad participa de las características de diversas categorías contractuales.

Tal es el caso de la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósito y prestación de servicio.

En efecto, no cabe duda que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo, un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuentacorrentista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc.

Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.

En efecto, como consecuencia de esta relación de mandato e intermediación por la prestación de un servicio, el dinero al ingresar en la cuenta es recibido por el propio titular de la cuenta, no por el banco.

Esto permite concluir, considerando que el actor es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero.

Por el contrario, los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.

Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente:

Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal

.

El Dr. J.E.C.R., expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:

…las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohíbe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…

. (Jesús E.C.R., Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pág. 92).

Por otro lado, en trabajo contenido en la revista de derecho probatorio dirigida por el Dr. J.E.C., elaborado por la Dra. M.L.T.R., se sostiene igualmente que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido se puntualiza lo siguiente:

…Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1383 del CC,. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares…

En orden a lo antes expuesto, este Tribunal le asigna a los depósitos bancarios consignados por el demandado, el valor probatorio que se desprende del artículo 1.383 del Código Civil, y tal como quedó expuesto con anterioridad, tratándose de un medio a cuyo mérito se acogen ambas partes, no puede este juzgador hacer otra cosa que establecer a partir de las precitadas instrumentales, no solo la forma establecida para el pago del canon arrendaticio, sino, adicionalmente, los siguientes hechos: 1) Con respecto a los pagos que por concepto de cánones de arrendamiento fueron efectuados en los períodos comprendidos entre el 2008 hasta el mes de Septiembre de 2013, no forma parte de los hechos controvertidos, pues el actor acepta la solvencia del arrendatario en ese período, y permite concluir que la forma de cálculo del canon arrendaticio y su incremento anual era aceptada y reconocida por la accionada, pues, nunca se opuso a los montos calculados por el actor durante esos años. Así se establece.

2. - En relación a los depósitos o pagos correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2013, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2014, cuya irregularidad o insolvencia es denunciada como causal de desalojo, aprecia este juzgador, que del legajo de facturas y depósitos bancarios correspondientes al año 2013, no se aprecia que se le haya dado cumplimiento a lo convenido contractualmente, pues en el caso de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2013, no hay recibo de cancelación, ni depósito bancario, sin embargo, no forma parte del contradictorio el pago efectuado por el accionado en ese período, y que comprende: a) La suma de Bs. 40.990,70, correspondiente al mes de octubre; b) La suma de Bs.39.351,14, correspondiente al mes de noviembre, estos dos meses fueron cancelados en fecha 30 de enero de 2014; y, c) La suma de Bs.39.287,46, correspondiente al mes de diciembre 2013, cancelado en fecha 20 de marzo de 2014. A juicio del actor estos pagos fueron parciales, pues los montos establecidos o calculados por el accionante, son por la cantidad de: Bs. 52.577,02, correspondiente al mes de octubre 2013, Bs. 53.893,28, correspondiente al mes de noviembre 2013, Bs.59.474,33 correspondiente mes de diciembre 2013.

Asimismo, con respecto a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2014, los montos calculados por el actor, fueron los siguientes: 1) Bs. 39.664,43, correspondiente al mes de enero 2014, pagado en fecha 20 de marzo 2014, Bs.45.392,56, correspondiente al mes de febrero 2014, pagado en fecha 9 de abril de 2014, Bs.44.499,39, correspondiente al mes de marzo de 2014, pagado en fecha 01 de julio de 2014, Bs. 43.899,58, correspondiente al mes de abril 2014, pagado en fecha 3 de julio de 2014, Bs.41.305,60, correspondiente al mes de mayo 2014, pagado en fecha 3 de julio de 2014. Consta que los pagos efectuados y que corresponden a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2014, se hicieron por la totalidad del monto facturado y calculado por el actor, pero con posterioridad al vencimiento contractual e incluso luego de los quince (15) días que preveía la norma derogada, pues, consta que el pago realizado a los meses de octubre y noviembre del año 2013 se verificó en fecha 30 de enero 2014, el pago efectuado a los meses diciembre 2013 y enero 2014, se realizaron en fecha 20 de marzo de 2014, el pago del mes de febrero 2014, se realizó en fecha 9 de abril de 2014, el pago del mes de marzo 2014, se realizó en fecha 01 de julio 2014, el pago del mes de abril y mayo 2014, se verificó en fecha 3 de julio 2014, incluso estando en curso el presente proceso. Se aprecia entonces que pagó correctamente desde el año 2008 hasta septiembre de 2013, e incluso, el pago efectuado durante los meses de enero a mayo de 2014, algunos de los cuales se hicieron con posterioridad a la presente demanda, fueron por la totalidad del monto facturado por el arrendador, lo que nos lleva a concluir en una aceptación y reconocimiento del monto del canon arrendaticio. Así se establece.

Analizadas como han sido las pruebas presentadas por las partes, se procede a fallar sobre la cuestión de mérito en los siguientes términos:

Se ejerce la presente acción con fundamento en el artículo 40 literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según el cual, son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) canones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

Entonces bastan dos meses de atraso para justificar el desalojo e incluso basta también el mismo atraso en los pagos del condominio o de los gastos comunes, cuando tal pago le corresponde al arrendatario por acuerdo con el arrendador.

En este orden de ideas acotamos que la ley sanciona al arrendatario negligente en el cumplimiento de sus obligaciones que contrae contractualmente, ya se trate de un contrato verbal ya se trate de un contrato escrito. En el ámbito arrendaticio, tratándose del pago del alquiler, constituye el pago el único medio de liberación.

De conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes están en la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

Así se tiene, que quedó demostrado en autos el carácter de la demandante como arrendadora del inmueble, lo que le acredita cualidad para sostener una acción por desalojo como la presentó, en consecuencia, obligada como se encontraba la accionada de probar el pago como máximo exponente de la satisfacción de las obligaciones, trajo a los autos, comprobantes que evidencian que efectivamente la misma canceló los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2.013, por un monto inferior al facturado por el arrendador, y casi tres meses luego del vencimiento pactado en el contrato, vale decir, los cinco (5) primeros días de cada mes, por lo que, tales pagos no fueron realizados en forma tempestiva, y tampoco en forma total, pues, se aprecia que se trata de un monto distinto al establecido previamente por el arrendador y que venía reconociendo el arrendatario hasta septiembre de 2013. Igualmente se evidencia el pago de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.014, en fecha 20 de marzo, 9 de abril, 01 de julio y 3 de julio de 2014, esto es, tres (3) meses después del vencimiento establecido en el contrato, incluso, en el caso de los meses de marzo, abril y mayo, estando en curso el presente juicio de desalojo.

Entonces siendo que los cánones arrendaticios debían ser cancelados los cinco (5) primeros días de cada mes, se tiene que los cánones de octubre, noviembre y diciembre de 2013, resultan cancelados de manera tardía y en forma parcial; y los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2014, resultan cancelados por el monto total del canon calculado y establecido para esos meses, pero en forma extemporánea de acuerdo con lo pactado.

En efecto, según lo pactado y conforme lo establece el artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene como obligación principal, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Respecto a los pagos efectuados mediante depósito en la cuenta de la arrendadora, y solo a fines referenciales, establecía el artículo 56 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que, “…en virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda”. De tal manera que la validez de la consignación o pago de los cánones arrendaticios está sujeta a condiciones y requisitos, indicándose dentro de ellos, que la consignación se haga por el monto íntegro, que se haga a la persona debida y que se haga tempestivamente, esto es, dentro del lapso legal y contractualmente establecido. Aplicando ello al presente caso se tiene que, no obstante la demandada demostrar que canceló los meses que se le imputan como insolutos, el pago de los cánones de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2013, en comparación con los pagos efectuados hasta el mes de septiembre de 2013 y que respondían al monto calculado y determinado previamente por el arrendador de acuerdo a la estipulación contractual, refleja un monto inferior al canon establecido, lo que configura un pago parcial y adicionalmente, dichos pagos fueron realizados en forma tardía.

En este orden, los pagos efectuados por los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2014, corresponden al monto previamente calculado y determinado conforme a la estipulación contractual, pero en cuanto a su oportunidad, los mismos se realizaron en forma extemporánea por tardía, entonces tales pagos no pueden tenerse como válidos para acreditar la solvencia inquilinaria, pues, en el caso de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2013 no se hicieron en su totalidad ni en la oportunidad correspondiente; y en el caso de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2014, se hicieron en forma extemporánea por tardía, razón por la cual, siendo que no se trata de un incumplimiento aislado, sino de un atraso reiterado, la demandada incurre en un incumplimiento que debe sancionarse con el desalojo, y así lo debe dictaminar éste Juzgador. Así se establece.

En cuanto a la indemnización peticionada, expone el actor:

De igual manera le demando para que, a título de indemnización, debido a la naturaleza de tracto sucesivo del contrato de arrendamiento, esto es, que se perfeccionan de tiempo en tiempo y en la medida que EL ARRENDATARIO continúe el goce de la cosa arrendada, el arrendador tiene derecho a recibir una contraprestación que compense dicho uso, en nombre de mis representados y hasta tanto EL ARRENDATARIO no les devuelva el inmueble en los mismos términos pactados en el contrato suscrito, pedimos que en la sentencia que declare con lugar la pretensión, también se condene a EL ARRENDATARIO a indemnizarme con una cantidad igual al canon mensual de arrendamiento pactado por el uso que ha hecho y continúe haciendo del inmueble hasta la fecha de la sentencia y, que como quedó dicho anteriormente, sólo hasta la fecha de redacción del presente libelo, alcanza la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs.237.320,98). Igualmente le demando para que pague los gastos que se continúen causando durante el transcurso del proceso, a tono con lo previsto en el novísimo Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.

Esta peticion es negada por el A Quo en los siguientes términos:

…Cabe considerar por otra parte, con respecto a la pretensión del actor de que se le condene al arrendatario a una indemnización por una cantidad igual al canon mensual de arrendamiento pactado por el uso que ha hecho y continúe haciendo del inmueble hasta la fecha de la sentencia, y de los gastos que se continúen causando durante el transcurso del proceso, que los mismos no pueden acordarse y por ende debe ser declarado sin lugar dichas pretensiones, toda vez que el pago de esa indemnización y de los gastos comunes que indica el actor, vendrían a ser considerados por el Tribunal especie de una doble indemnización…

En la oportunidad de los informes, el actor refuta esta negativa, en los siguientes términos:

…En realidad no se entendió bien nuestra petición. Lo que impetramos fue que mientras dure la ocupación del arrendatario, tomando en consideración la naturaleza de tracto sucesivo del contrato de arrendanmiento, el inquilino perdidoso debe pagar por el uso del inmueble, de tal manera que no fue que solicitamos por una parte el arrendamiento y por la otra la indemnización, lo que pedimos fue que para calcular la indemnización se tomase en consideración el monto del canon mensual de arrendamiento…

En efecto, pide el actor en su libelo, el desalojo del local comercial arrendado y a titulo de indemnización una cantidad igual al canon mensual de arrendamiento pactado por el uso que ha hecho y continúe haciendo del inmueble hasta la fecha de la sentencia y, que hasta la fecha de la demanda alcanza la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs.237.320,98), en consecuencia, entiende este sentenciador, que el actor establece el monto de la indemnización sobre la base de la deuda que estima existe a la fecha de la demanda, pero solicita el pago de los canones y gastos que se continúen venciendo hasta la fecha de la sentencia.

Al respecto, observa este juzgador, que ha quedado establecido en el cuerpo del presente fallo que la insolvencia declarada es producto del pago parcial y tardío de los canones arrendaticios, no de una falta absoluta de pago, pues, ha quedado establecido que la demandada canceló los mismos -con la indicación señalada del pago parcial y extemporáneo (octubre, noviembre y diciembre de 2013) y extemporáneo (enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2014)-, razón por la cual, se desestima el pago peticionado por tal concepto y calculado por el actor a la fecha de la presentación de la demanda en la suma de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs.237.320,98), y como corolario, se acuerda el pago de las diferencias de canones de arrendamiento demandados, concepto éste que se calculará mediante la realización de una experticia complementaria del fallo, en los términos pactados en el contrato de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 556 ejusdem, tomando como base para el cálculo, los Índices de Precios al Consumidor (I.P.C), establecidos por el Banco Central de Venezuela, para el período anterior (año 2012) del que se trate, tal como lo prevé el contrato, para calcular el ajuste de los cánones causados, correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2013, y establecer la diferencia, previa deducción de las cantidades pagadas por el arrendatario, quedando sin efecto la indexación en los términos acordados por el A Quo. Así se establece.

Finalmente, cierto como es, que se trata de un contrato de arrendamiento, y por ende de tracto sucesivo, no hay duda que el arrendador tiene derecho a una compensación por el uso del inmueble mientras esté ocupado por el arrendatario, razón por la cual, resulta procedente en derecho el pago de los canones de arrendamiento y los gastos pactados en el contrato, que continúen venciendo hasta la sentencia definitiva que recaiga en el presente juicio, cuyo establecimiento será fijado tambien por una experticia complementaria, en la forma antes indicada. Así se establece.

Constituye la presente acción un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales de arrendamiento, de modo tal que para ejercitarla es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy vincula a las partes; que exista un incumplimiento, tal como en el que evidentemente incurrió la parte demandada, al no pagar en forma íntegra el canon arrendaticio y fuera de la oportunidad pactada en el contrato, por tanto, en froma tardía, supuestos estos que al ser concurrentes entre sí conllevan a este Sentenciador a determinar y concluir en apego a lo preceptuado en los Artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que están dados los elementos de ley para la procedencia parcial de la acción de desalojo incoada, por encontrarse la misma tutelada por la Ley, y en consecuencia, se modifica el fallo apelado. Así finalmente se decide.

-IV-

DISPOSITIVA

En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior del Circuito Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación incoada por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 28 de Enero de 2015, dictada por el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Así se establece.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora, contra la decisión de fecha 28 de Enero de 2015, dictada por el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Así se establece.

TERCERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, incoara el ciudadano E.R.L.D., contra la Sociedad Mercantil “ACADEMIA DE AVIACION WORLD FLIGHT TRAINING, C.A.”, ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo; por cuanto quedó demostrado en las actas procesales que la empresa demandada no dio cumplimiento al pago integro del canon arrendaticio y tales pagos fueron realizados en forma tardia o extemporánea, de acuerdo a la previsión contractual. Así se establece.

CUARTO

Se condena a la empresa demandada a entregar a la parte actora el inmueble de autos, constituido por un local comercial identificado con el Nº PH del Centro Comercial M.C., ubicado en la avenida La Costanera, urbanización Los Corales, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas. Así se decide.

QUINTO

Se se desestima el pago peticionado por tal concepto y calculado por el actor a la fecha de la presentación de la demanda en la suma de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs.237.320,98), y como corolario, se acuerda el pago de las diferencias de canones de arrendamiento demandados, concepto éste que se calculará mediante la realización de una experticia complementaria del fallo, en los términos pactados en el contrato de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 556 ejusdem, tomando como base para el cálculo, los Índices de Precios al Consumidor (I.P.C), establecidos por el Banco Central de Venezuela, para el período anterior (año 2012) del que se trate, tal como lo prevé el contrato, para calcular el ajuste de los cánones causados, correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2013, y establecer la diferencia, previa deducción de las cantidades pagadas por el arrendatario, quedando sin efecto la indexación en los términos acordados por el A Quo. Así se establece.

SEXTO

Se condena a la demandada al pago de los cánones de arrendamiento y los gastos pactados en el contrato, que continúen venciendo hasta la sentencia definitiva que recaiga en el presente juicio, cuyo establecimiento será fijado tomando en cuenta las previsiones contractuales, también por una experticia complementaria en la forma antes indicada.- Así se establece.

SÉPTIMO

Se MODIFICA la decisión apelada en los términos antes expuestos.

OCTAVO

Dada la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas.

Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, déjese la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, y, en su oportunidad, devuélvase el Expediente al Tribunal A Quo.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, al Primer (1er.) día del mes de Julio del año Dos Mil Quince (2015). Años 205° y 156°.

EL JUEZ SUPERIOR,

C.E.O.F.

LA SECRETARIA,

Abg. CARLIS PINTO

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (11:30 a.m.).

LA SECRETARIA,

Abg. CARLIS PINTO

Asunto: WP12-R-2015-000009

CEOF/MB.-