Sentencia nº RC.000040 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 21 de Febrero de 2013

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2012-000307

Magistrado Ponente: L.A.O.H.

En el juicio por retracto legal arrendaticio, seguido por la sociedad mercantil ESTACIÓN LGH SERVICE, C.A., representada judicialmente por ante la Sala por el abogado L.J.V.G., contra los ciudadanos GINO BATTELLINO VARUTI; G.G.B.V., los herederos conocidos y desconocidos de la ciudadana E.V.V.; y el ciudadano P.A.V.V., representados judicialmente ante la Sala por el abogado G.B.C., el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia interlocutoria en fecha 2 de marzo de 2012, declarando con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la decisión de fecha 3 de agosto de 2011, dictada por el A-Quo; y en ese sentido declaró con lugar la cuestión previa de caducidad de la acción, contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada; declarando con consecuencia de lo anterior, la caducidad de la acción de retracto legal, quedando revocada la decisión apelada.

Contra la citada decisión la parte demandante perdidosa anunció y formalizó recurso de casación. Hubo impugnación, réplica y contrarréplica.

Cumplidas las formalidades legales, pasa la Sala a dictar su máxima decisión procesal, bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, y lo hace previa las siguientes consideraciones:

CAPÍTULO ÚNICO

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

ÚNICA

De conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia el vicio de errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil, y la falta aplicación de los artículos 42, 43, 44 y 47, todos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En ese sentido, el recurrente apoyó su denuncia bajo los siguientes parámetros:

“…De conformidad con lo previsto en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncio infracción por parte de la recurrida del artículo 1547 del Código de Procedimiento Civil (Sic), por error de interpretación y los artículos 42, 43, 44 y 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por falta de aplicación determinantes en el dispositivo de este fallo.

En efecto, mi mandante ejerció el derecho de retracto, cuya demanda fue desechada y extinguido el proceso al considera (Sic) la recurrida que había caducado el derecho de la arrendataria, ya que había quedado probado que mediante contrato de arrendamiento con vigencia a partir del primero de julio de 2006, se estableció que el objeto de arrendamiento pertenecía al ciudadano G.G.B.V., según documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N°9, Tomo 07, Protocolo Primero, quedando evidenciada la enajenación del mismo y por tanto el demandante conocía quien era su arrendador y el carácter con que actuaba al momento de la celebración del contrato de arrendamiento con respecto al bien arrendado por lo que el lapso de los cuarenta días para que se verifique la caducidad debe contarse a partir de la suscripción del contrato con vigencia a partir del 1° de julio de 2006, la arrendataria tenía conocimiento de la enajenación del inmueble arrendado, concluyendo que a partir de la suscripción del contrato con el demandado, la arrendataria debió ejercer la pretensión de retracto legal so pena de caducidad.

De la sentencia del 20 de mayo de 2005, se colige el abandono del criterio, establecido desde 1954, por la extinta Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil con respecto al lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste; estableciendo que seria (Sic) de cuarenta días contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.

Asimismo, que debe encontrarse garantizado, el aviso o notificación de quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal (incluso arrendaticio), y que en modo alguno dependa de éste; sino que es una carga que debe demostrar el comprador, vendedor (arrendador), y mas recientemente, de acuerdo con la ley vigente –Ley de Arrrendamientos Inmobiliarios artículos 47- para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente el adquiriente.

El artículo 1547 del Código Civil, regula el lapso de caducidad para ejercer el derecho de retracto, incluso el arrendaticio, y en la sentencia se establece categóricamente cuando comienza, es decir con el aviso o notificación, así como que quien tiene la carga de cumplir con este y en el artículo 44 de la ley especial de arrendamientos inmobiliarios se establece la modalidad de la notificación mediante documento autenticado y debe ser expresa su manifestación de vender, además se deberá indicar en dicha notificación el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

La recurrida acogió los argumentos de los demandados, quienes se limitaron a indicar que la parte demandada conocía la cesión que le había hecho al codemandado G.B.V., del bien inmueble objeto de este juicio en virtud de haber suscrito un nuevo contrato de arrendamiento el 1 de julio de 2006, sin manifestar oposición, argumento que fue rebatido por mi representada la señalar que G.B.V., sobrevenido en la relación contractual conlleva a la notificación de una eventual preferencia ofertiva, la cual jamás puede interpretarse tácitamente, estableciendo en su fallo que mi representada tenía conocimiento de la compra venta realizada por G.B.V. y E.V.V., a partir del 1 de julio de 2006, en (Sic) que se llevó a cabo y suscribió el contrato de arrendamiento, concluyendo en que era procedente la caducidad alegada, violando de esta manera por errónea interpretación el artículo 1547 del Código Civil, ya que los demandados en su condición de vendedor y adquirente o comprador arrendador no demostraron a partir de que fecha la demandante tuvo conocimiento de la enajenación o adquisición mediante la notificación o aviso autenticado, como prueba fehaciente, expresa y categórica, para que el arrendador ejerciera su derecho de preferencia y que la parte actora conocía de esta (enajenación o venta), lo cual a la luz de las normas citadas, artículos 1547 del Código Civil y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no constituye prueba suficiente e indubitable para que comience a computarse el lapso de caducidad, razón por la cual al declarar procedente la caducidad alegada, violó el artículo 1547 del Código Civil, por errónea interpretación y se apartó de la doctrina sentada por esta Honorable Sala en la ya citada sentencia del 20 de mayo de 2005, en la cual estableció que el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, puede ejercer éste, será de cuarenta (40) días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y mas recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio el adquiriente.

La errónea interpretación del artículo 1547 del Código Civil, dad (Sic) por la recurrida se patentiza cuando estableció en su fallo que la caducidad se inicia desde el 1° de julio de 2006, o sea la fecha en que mi representada celebró contrato de arrendamiento con el codemandado G.G.B.V., adquirente del inmueble mediante documento protocolizado en fecha 12 de junio de 2006 en la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro bajo el N°9, Tomo 7, Protocolo Primero, afirmando que desde esa fecha mi representada tenía conocimiento de la operación de compra-venta, sin establecer ni señalar de manera expresa, en el caso que nos ocupa, que los vendedores-arrendadores ni el comprador o adquirente-arrendador del bien inmueble, efectuaran notificación alguna a mi representada mediante documento autentico, donde constara su voluntad expresa de vender, precio, condiciones y modalidades y que en dicha notificación el adquirente anexa necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedaría en poder del notificado.

Por lo tanto era insoslayable como ya se expresó, notificación a mi representada y no podía ser aplicado el termino de caducidad, ya que aplica en la hipótesis del artículo 1547 del Código Civil, si el titular del derecho de retracto cuando no está presente y no tiene quien lo represente, siendo que mi representada por expresa admisión de los hechos por los demandados, ocupa el inmueble objeto de este juicio en calidad de arrendataria por más de dos años y se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y presente en el inmueble arrendado, a lo que se agrega, y en conjunción a la tantas veces citada jurisprudencia de esta Honorable Sala, que la falta de dar aviso o notificación en casos como el planteado, es la que origina la incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quién tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para los casos de retracto legal arrendaticio, que el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento autentico su voluntad de vender e indicar en la notificación el precio, condiciones y modalidades de la negociación; además el adquirente deberá notificar al arrendatario de la negociación celebrada y a dicha notificación, deberá anexar copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado, de todo lo cual es lógico y jurídico concluir que el conocimiento no puede ser tácito como lo pretende la recurrida al señalar que fue a partir de la celebración del contrato de arrendamiento el 1° de julio de 2006, que mi representada tuvo conocimiento de la venta, por lo que al proceder de la manera antes señalada efectuó una interpretación errónea del artículo 1547 del Código Civil, al declarar Con Lugar la cuestión previa de caducidad de la acción promovida por la parte demandada ya que el lapso de caducidad de cuarenta (40) días calendario ni siquiera había comenzado a transcurrir, conforme al merito y razones de hecho y de derecho expuestas.

De otra parte, resultan violadas por falta de aplicación las normas contenidas en los artículos 42, 43, 44 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, habida cuenta que la recurrida al declarar Con Lugar la caducidad fulminó la demanda, sin considerar el derecho de preferencia ofertiva que tiene mi representada a adquirir el inmueble probada su condición de arrendataria por más de dos (2) años y solvencia en cuanto a pago de los cánones de arrendamiento; que el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el cual quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad, que a los fines del ejercicio del derecho preferente deberá notificar al arrendatario, mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha manifestación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación y que el derecho de retracto a que se refiere el artículo 43 deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedara (Sic) en poder del notificado.

Los codemandados en su condición de vendedor y adquiriente o comprador arrendador no demostraron a partir de qué fecha el demandante tuvo conocimiento de la enajenación, mediante la notificación o aviso auténtico como prueba fehaciente de manifestación de voluntad de vender, ni que en esa inexistente notificación se indicara precio, condiciones o modalidades ni menos aun que el adquirente en la notificación cierta que imperativamente le ordena la norma del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “…A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”, de lo cual se concluye que no se aportó al proceso probanza que llevara a la convicción del juzgador que se hubiera cumplido con las exigencias legales señaladas, las que ciertamente fueron infringidas por falta de aplicación, puesto que de haberlas aplicado habría declarado Sin Lugar la cuestión previa de caducidad opuesta con fundamento a lo previsto en el artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil, confirmado allí el fallo apelado y por el contrario declaro (Sic) Con Lugar la apelación y Con Lugar la cuestión previa de caducidad ordenando desechar la demanda y extinguir el proceso y revoco (Sic) la sentencia apelada.

Las normas jurídicas que el tribunal de última instancia debió aplicar fueron las ya delatadas, contenidas en los artículos 1547 del Código Civil, que el tribunal aplicó erróneamente y los artículos 42, 43, 44 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falta de aplicación, determinantes en el dispositivo del fallo, y de las cuales se ha señalado en extenso las razones que demuestran la aplicabilidad de dichas normas y que la recurrida no efectuó…”

Para decidir, la Sala observa:

El formalizante denuncia en primer orden el vicio de errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil, al sostener que el mismo se “patentiza cuando la recurrida estableció en su fallo que la caducidad se inicia desde el 1° de julio de 2006, o sea la fecha en la que se celebró el contrato de arrendamiento, mediante documento protocolizado en fecha 12 de junio de 2006 en la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro bajo el N°9, Tomo 7, Protocolo Primero, afirmando que desde esa fecha la actual parte actora, tenía conocimiento de la operación de compra-venta, sin establecer ni señalar de manera expresa, en el caso que nos ocupa, que los vendedores-arrendadores ni el comprador o adquiriente-arrendador del bien inmueble, efectuaran notificación alguna a la actual demandante documento auténtico, donde constara su voluntad expresa de vender, precio, condiciones y modalidades y que en dicha notificación el adquirente anexara necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedaría en poder del notificado”. Así mismo, considera el recurrente que la falta de aplicación de los artículos 42, 43, 44 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la recurrida a su entender, al declarar con lugar la caducidad fulminó la demanda, sin considerar el derecho de preferencia ofertiva que tiene la demandante para adquirir el inmueble probada su condición de arrendataria por más de dos años y solvencia en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento; que el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el cual quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad, que a los fines del ejercicio del derecho preferente deberá notificar al arrendatario, mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender”.

Ante el alegato del formalizante, es importante en primer orden, traer a colación lo establecido por el juez de la recurrida al respecto:

…Ahora bien, conforme al criterio transcrito, que establece el lapso de cuarenta (40) días para ejercer el derecho de retracto, en caso de estar presente él quien tenga derecho de ejercer el retracto legal, comenzará a correr, a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento. En el caso de marras, tenemos que la parte demandada, opuso la cuestión previa de caducidad, argumentando que era preciso destacar que la cesión del inmueble se había efectuado a favor de su mandante, G.B.V. en fecha 12.06.2006, suscribiendo posteriormente contrato con la sociedad mercantil Estación LGH Service, C.A., contrato CON LA SOCIEDAD NMERCANTIL lGH Service, C.A., contrato de arrendamiento de fecha 01 de julio de 2006, lo cual debía tomarse en cuenta como una confesión tácita del demandante sobre el conocimiento de los hechos referidos, lo cual produjo la caducidad, toda vez, que entre la fecha 12.06.2006 hasta la fecha de la interposición de la demanda 04.08.2009, había transcurrido fatalmente el lapso de tres (3) años para que dicha sanción se consumara. Que fundamentaba la cuestión previa de caducidad de la acción del retracto legal, en razón a que había pasado más de cuatro (4) años desde el momento en que fue protocolizada la cesión del bien inmueble objeto de la demanda de conformidad con el artículo 1.547 del Código Civil, que establece el lapso de cuarenta (40) días para accionar. Para enervar la caducidad opuesta, la parte actora denunció que la representación judicial del litis consorcio pasivo, insiste en decir que al ciudadano G.G.B.V., se le dio la condición de propietario lo cual era total y evidentemente incierto y no tiene otra intención que inducir al juzgador en un error, toda vez que tal y como fue planteado en el libelo de la demanda, la subrogación asumida en ningún momento iba mas allá de la condición de arrendador, circunstancia que como bien se sabe no obliga a interpretar que él mismo sea el propietario, mas aun cuando el hecho quien recibe los cánones de arrendamiento y funge como arrendador de hecho es el ciudadano G.B.V.. Que al margen de la sentencia recurrida existe un hecho cierto y es que los demandados en su condición de vendedores y adquiriente o comprador-arrendador, jamás demostraron a partir de que fecha el demandante tuvo conocimiento de la enajenación o adquisición, mediante notificación o aviso autenticado, como prueba fehaciente, expresa y categórica, para que el arrendatario ejerciera su derecho de preferencia, limitándose a indicar que la parte actora conocía de esa enajenación o venta, lo cual a la luz de las normas citadas y de la sentencia, y a criterio de la juzgadora a-quo no constituye prueba suficiente e indubitable, para que comience a computarse el lapso de la caducidad alegada. Con respecto al alegato de caducidad se concluye conforme a la doctrina establecida, que el lapso para que opere la caducidad de la acción, comienza a partir del primero (1°) de julio de 2006, se estableció que el objeto del arrendamiento pertenecía al ciudadano G.G.B.V., según documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Tercer circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de junio de 2006, bajo el N° 09, Tomo 07, Protocolo Primero. Es decir, se estableció expresamente en la cláusula Primera del contrato, el propietario del objeto arrendado, quedando evidenciada la enajenación del mismo y por tanto, el demandante conocía quien era su arrendador y el carácter con que actuaba al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, con respecto al bien arrendado; lo que se conjuga, que desde la suscripción del contrato de arrendamiento que entró en vigencia a partir del primero (1°) de julio de 2006, la arrendataria tenía conocimiento de la enajenación del inmueble arrendado; por lo que el lapso de los cuarenta (40) días para que se verifique la caducidad, debe contarse a partir de la suscripción del contrato con vigencia a partir del primero (1°) de julio de 2006; lo que fue ratificado en forma auténtica, con la suscripción de la convención suscrita el 18 de julio de 2008; siendo desde la fecha indicada, 01.07.2006 que se perfeccionó el conocimiento de la arrendataria de su arrendador y el carácter con el cual actuaba, puesto que es de meridiana calidad, que los contratantes actúan con pleno conocimiento de los sujetos que intervienen en las convenciones, perfeccionando así el consentimiento como requisito del contrato. De lo anterior se concluye que a partir de la suscripción del contrato con el demandado, la arrendataria debió ejercer la pretensión de retracto legal, so pena de caducidad. Dicho lo anterior, habiéndose ejercido la acción el 04 de agosto de 2009, es evidente que la misma se encontraba caduca, conforme las previsiones del artículo 1547 del Código Civil, concatenado con la doctrina impuesta por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr. C.O.V., de fecha 20 de mayo de 2005; pues había transcurrido con creces el lapso útil para ejercerla, de cuarenta (40) días, contado desde el 1°.07.2006 al 04.08.2009. Así formalmente se establece.

Ahora bien, conforme lo dispone el artículo 1547 del Código Civil, en el caso de autos, se evidenció la caducidad de la acción, por el transcurso de más de cuarenta (40) días del conocimiento que de la enajenación tenía la actora del acto traslativo de propiedad, lo cual se verificó mediante el contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano G.G.B.V. y la sociedad mercantil Estación LGH Service, C.A., en el año 2006 y ratificado en fecha 18 de julio de 2008; por lo que debe declararse con lugar la apelación interpuesta en fecha 11 de agosto de 2011, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, decisión que se revoca de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo…

(Negrillas de la recurrida).

De acuerdo a lo establecido por el juez de la recurrida, el lapso de caducidad de la acción, transcurrió insoslayablemente en el presente caso, al quedar demostrado que la misma parte actora hoy en día constituida por la sociedad mercantil Estación LGH Service, C.A., y arrendataria en su momento, suscribió un contrato de arrendamiento con vigencia a partir del 1° de julio de 2006, con el ciudadano G.G.B.V. en calidad este último como propietario del inmueble arrendado, tal y como se estableció en la cláusula Primera de dicho contrato, compuesto por un lote de terreno ubicado en la Unidad Vecinal número 2, Sector C, marcada con el número 26010-26011, frente a la Calle 60 de la Urbanización Montalbán, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de junio de 2006, bajo el N° 09, Tomo 07, Protocolo Primero, quedando claramente establecido que en dicha fecha, es decir, el 12 de junio de 2006, el demandate-arrendatario, se dio legalmente por notificado de la enajenación del inmueble objeto del referido contrato de arrendamiento, al quedar suscrito y conteste por el mismo. Razón por la cual, consideró el Ad Quem, que a partir del 12 de junio de 2006 hasta el 4 de agosto del 2009, fecha en la que se interpuso el libelo de la demanda, transcurrió un lapso de tiempo de Tres (3) años, para que dicha acción de caducidad de la acción propuesta se consumara con creces.

Ante el análisis efectuado por el juez de la recurrida, tomando en cuenta en primer orden, el vicio denunciado de errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil, es importante citarlo a continuación:

Artículo 1547. No puede usarse el derecho de retracto sino dentro de los nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviere presente y no estuviere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura

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El legislador establece previamente un término de caducidad para ejercer la acción de retracto legal; basado en la segunda hipótesis, de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura en cuestión. Sin embargo, cabe destacar, que sobre el presente punto, la Sala ha sentado jurisprudencia, enmarcada en el momento a partir del cual se debe computar dicho término de caducidad, y para ello, se debe desglosar el criterio jurisprudencial al respecto a través de la historia casacional. Así bien, es importante en primer orden citar la decisión de fecha 19 de octubre de 1954 de la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, en el caso de Amable Dugarte contra C.M. o M. de Mora y J.P.M., Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, en la cual, resolvió aplicar a esa circunstancia no regulada, la solución aportada por la norma contenida en el segundo párrafo del artículo 1.547 ibídem, para los casos en los cuales el titular del derecho a retraer no se encuentre presente y no tenga quien lo represente. En tal sentido, desde aquella oportunidad, por interpretación analógica, la falta de aviso de ley se equipara a la situación del no presente en el país y por consiguiente, el lapso para ejercer el derecho de retracto es de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura, bajo el siguiente fundamento:

“...Dos lapsos diferentes de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto consagra el artículo 1.547 del Código Civil: de nueve días el uno, que se contarán a partir del aviso que debe dar el comprador o el vendedor al que tiene el derecho de retraer o a quien lo representa; y de cuarenta días el otro, que se contarán a partir de la fecha de registro de la escritura, cuando no haya podido darse el aviso por no estar presente en el lugar el retrayente, o no tenga quien lo represente.- La recurrida admite que no se le dio al inquilino el aviso que establece la primera parte del artículo 1.547 del Código Civil y, por considerar que el caso no puede ser resuelto mediante disposición precisa de la ley, aplica por analogía lo dispuesto en la segunda parte de dicho artículo, o sea, que el registro de la escritura sustituye la notificación omitida.- Ahora bien, al aplicar la recurrida al caso de autos lo previsto en la segunda parte de la citada disposición legal, lo hace parcialmente, puesto que fija como punto de partida del lapso de caducidad, la fecha de protocolización de la escritura, y acoge, en cambio, como tal lapso, el de nueve días que señala la misma disposición en su primera parte, para el caso de haberse dado el correspondiente aviso al retrayente.- Si la sentencia accionada admite como supletoria del aviso el registro de la escritura, debió admitir también que el lapso de caducidad era de cuarenta días y no de nueve, como lo hizo, porque este último es sólo para el caso de haberse dado aquél bien al propio interesado o a su representante, tal como lo prescribe en su primera parte el precitado artículo 1.547 del Código Civil.- Al declarar, pues, la recurrida, la caducidad de la acción, por haber sido propuesta después de transcurridos nueve días contados a partir de la fecha de registro de la escritura de venta, infringió, por errada aplicación, los artículos 4° y 1.547 del Código Civil, así como el artículo 6° del decreto sobre Desalojo de Viviendas...”.

El criterio antes citado fue confirmado sin embargo, entre otros, mediante decisión de la Sala de Casación, Civil, Mercantil y del Trabajo de la extinta Corte Suprema de Justicia, el 19 de octubre de 1961 en el caso de C.B.H. contra M.I.G. de A. y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, página 39 y siguientes, que señaló:

...En otras palabras, debe entenderse que el inquilino, colocado en la situación expresada, puede intentar la acción de retracto en el plazo de cuarenta días, plazo cuyo punto de partida debe considerarse en la fecha de registro de la escritura donde conste la venta...

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Así mismo, se estableció en decisión de la misma Sala, sentencia N° 219, del 5 de mayo de 1999, Expediente N° 97-366, en el caso de I.T.F.E. y otro, en los siguientes términos:

...El conjunto de conceptos que hasta aquí han sido delineados, permite extractar el siguiente elenco de conclusiones:

(...OMISSIS...)

10) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el arrendatario no haya sido notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada” por la circunstancia que dicho inquilino “no estuviere presente y no hubiere quien lo represente”, de conformidad con lo expressis verbis dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, es de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva...”.

Sin embargo, mediante decisión número RC-00260 de fecha 20 de mayo de 2005, se amplió el criterio a regir para el cálculo del término de la caducidad para intentar la acción de retracto legal, modificando el criterio jurisprudencial, que hasta esa fecha se encontraba vigente, bajo los siguientes términos:

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso Amable Dugarte contra C.M. o M. de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso C.B.H. contra M.I.G. de A. y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso R.E.H.E.H. contra I.T.F.E. y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso J.N.G.C. y otros contra L.G.D. y otros. Así se decide….

Bajo el amparo del nuevo y vigente criterio jurisprudencial, para lo cual se ratifica mediante la presente decisión, la Sala destaca una vez mas que, en el caso de autos, para que le nazca el derecho de ejercer la acción de retracto legal, incluso arrendaticio, debe el sujeto activo de la acción, ejercerla dentro de los cuarenta (40) días siguientes, computados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la enajenación respectiva, es a partir de ese momento, cuando el término de caducidad debe comenzar a regir para ejercer dicha acción de retracto legal.

Así bien, cuando se verifica lo decidido por el juez de la recurrida, la Sala observa, tal y como antes se estableció, que el juez Ad Quem, en aplicación del artículo 1.547 del Código Civil, en concordancia con la doctrina casacional vigente y vinculante en el presente punto, considera efectivamente, que el término de caducidad para ejercer la acción de retracto legal en la presente causa, empezó a regir a partir del 12 de junio de 2006, fecha en la que se protocolizó el contrato de arrendamiento entre la demandante-arrendataria y el co-demandado-arrendador G.G.B.V., en donde se estableció en la Cláusula Primera del contrato en cuestión, que dicho co-demandado-arrendador, actuaba en calidad de propietario del inmueble, acto mediante el cual, el demandante-arrendatario conformado por la sociedad mercantil Estación LGH Service C.A., se dio por notificado de dicha condición al evidentemente suscribir dicho contrato, y por ende de la enajenación del bien inmueble arrendado, por cuanto evidenció el cambio de la titularidad en la propiedad del bien inmueble objeto de dicho contrato, ya especificado en su totalidad. Con dicho análisis efectuado por el juez de la recurrida, no solamente se aplicó correctamente el dispositivo legal contenido en el artículo 1.547 del Código Civil, sino que además, también se ajustó a la doctrina casacional vigente al respecto, de manera que considera la Sala que, contrario a lo alegado por el formalizante, el juez de la recurrida interpretó correctamente el contenido de dicha disposición legal sustantiva. Así se establece.

En relación a la alegada falta de aplicación de los artículos 42, 43, 44 y 47, todos de la Ley de Arrendamiento, por parte del formalizante, basado en la falta de consideración por parte de la recurrida del derecho de preferencia ofertiva que posee la arrendataria-demandante para adquirir el inmueble objeto de la enajenación que se discute en el presente juicio, la Sala debe destacar que, el recurrente no se encuentra atacando la cuestión jurídica previa objeto del presente recurso de casación, basado en la caducidad de la acción, sino que trata de basar su fundamentación en un aspecto de fondo, y en ese sentido, es importante señalar que, el recurrente para atacar la cuestión de previo pronunciamiento en la que la alzada basó su decisión bajo la articulación que enmarca como falta de aplicación, lo convierte de manera exigua, lo cual, impulsa a la Sala a analizar una cuestión jurídica previa que no estaba discutida, queriéndola compeler a entrar al conocimiento del fondo del asunto, y en el presente caso debe tenerse presente que el recurso de casación se ejerció en base a esa cuestión jurídica previa que comprende la caducidad de la acción de retracto legal, por lo que, tal y como anteriormente se estableció, al haber quedado demostrado que el juez de la recurrida, interpretó correctamente el contenido del artículo 1.547 del Código Civil, ocurrió el término fatal de la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio en la presente causa. Así se establece.

Bajo los fundamentos antes señalados, debe declararse improcedente la actual denuncia por infracción de ley. Así se decide.

D E C I S I Ó N En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación formalizado por el profesional del derecho L.J.V.G., en calidad de apoderado judicial de la demandante conformada por la sociedad mercantil ESTACIÓN DE SERVICIO LGH SERVICE, C.A., contra la sentencia proferida en fecha 2 de marzo de 2012, por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Se condena en costas del recurso a la parte demandante recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

P. y regístrese. Remítase el expediente al Tribunal de la causa, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo previsto en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veintiún (21) días del mes de febrero de dos mil trece. Años: 202° de la Independencia y 154° de la Federación.

Presidenta de la Sala,

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YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA

Vicepresidenta,

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ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrado-Ponente,

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L.A.O.H.

Magistrada,

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AURIDES MERCEDES MORA

Magistrada,

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YRAIMA ZAPATA LARA

Secretario,

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CARLOS WILFREDO FUENTES

Exp. AA20-C-2012-0000307.-

Nota: Publicada en su fecha a las ( )

Secretario,