Decisión de Juzgado Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil de Aragua, de 5 de Junio de 2008
| Fecha de Resolución | 5 de Junio de 2008 |
| Emisor | Juzgado Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil |
| Ponente | Luz Garcia |
| Procedimiento | Resolución De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
Maracay, 05 de junio de 2008
EXPEDIENTE Nº 46923-08
DEMANDANTE: E.E.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.671.823, de este domicilio.
APODERADOS DE LA Abogado E.S.D.C. y GEBERT E.C.
DEMANDANTE: SANABRIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 1.712 y 101.249.
DEMANDADA: M.S.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.667.421.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DECISION: SIN LUGAR APELACIÓN y CONFIRMADA SENTENCIA
En fecha “15 de mayo de 2008”, esta Alzada le dio entrada al presente expediente contentivo del recurso de apelación interpuesto por la ciudadana M.S.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.667.421, debidamente asistida por el abogado en ejercicio W.T., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 55.002, parte demandada en el presente juicio, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha “23 de abril de 2008”, que declaró CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana E.E.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.671.823, de este domicilio, contra la ciudadana M.S.M., antes identificada. En esta misma fecha se fijó la oportunidad para dictar sentencia; por lo que encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, pasa esta Alzada a pronunciarse en los términos siguientes.
- I -
De la revisión de las actas procesales, se desprende que la parte actora alegó que celebró contrato de arrendamiento escrito y a tiempo determinado con la ciudadana M.S.M., sobre un inmueble de su propiedad, situado en la urbanización El Piñonal Calle A.E.B., N° 72 del Municipio Autónomo Girardot Maracay del Estado Aragua. Que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se estableció que el nombrado contrato tendría una duración de un año fijo a partir del 30 de octubre del año 2005, pudiendo ser prorrogable por un período de cada seis (06) meses, siempre y cuando la arrendataria comunicase por escrito a la arrendadora, la decisión de prorrogarlo con anticipación de sesenta (60) días de anticipación. Que sin embargo, en ningún momento la arrendataria ha solicitado la prórroga del contrato; por el contrario, ha sido la arrendadora quién le notificó a la otra, la decisión de no prorrogar el contrato en cuestión. Que a pesar de todo esto la arrendataria se ha negado a desocupar el inmueble, no obstante habiéndose comprometido por ante el Juzgado de Paz N° 001 situado en la Comisaría de la Urbanización Los Samanes a desocupar el inmueble en fecha 30 de noviembre de 2007 y aún no lo ha hecho, razón por la cual este se ha venido prorrogando automáticamente e indefinidamente por espacio de casi 2 años, ya que fue celebrado el 05 de diciembre de 2005, por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay Estado Aragua, autenticado bajo el N° 16, Tomo 116 de los Libros respectivos, convirtiéndose dicho contrato en un contrato por tiempo indeterminado. Que es el caso que la ciudadana M.S.M. ha dejado de cancelarle el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2007, lo que suma una cantidad de BOLIVARES SETECIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 750.000,00) siendo infructuosas las gestiones de cobro extrajudiciales.
- II -
Al pasar a decidir la causa la Juez de la primera instancia, declaró CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento bajo los argumentos siguientes: “…examinado el material probatorio y constatado que la parte demandada no acreditó debidamente el pago de los cánones de arrendamiento de los meses octubre, noviembre y diciembre de 2007, por cuyo incumplimiento se demanda la resolución, la acción resulta procedente a tenor de lo establecido en los artículos 1.167, 1.264, 1.592 del Código Civil y 257 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.”. (Omissis). La decisión antes transcrita tiene su asidero en el análisis de lo aportado en el proceso por las partes, cuando al efecto el Juez A quo rechazó las probanzas producidas por la parte demandada y le dio todo su valor probatorio a lo demostrado por la parte actora cuando señala lo siguiente:
…la accionada en su escrito de contestación alega que es falso que se encuentre en estado de morosidad en el pago de los cánones de arrendamiento, para lo cual promueve recibos de pago los cuales son apreciados por no haber sido desconocidos, correspondientes a: dos meses de depósito más un mes de adelanto; mes de diciembre de 2005; meses de enero a diciembre de 2006; meses de enero da julio de 2007; mes de septiembre de 2007; dichos recibos de pago al no ser desconocidos por la parte actora deben ser valorados conforme a derecho, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Sin embargo, en cuanto al recibo de pago cursante al folio 26, marcado con la letra “V” corresponde a los meses de diciembre de 2007 y enero de 2008, se observa que no está suscrito por persona alguna, por lo que el mismo es inoponible a la parte actora, siendo forzoso desecharlo, y así se decide.
Asimismo promovió la declaración de los testigos A.J.E.D. y c.D., cuyas deposiciones nada aporta a los hechos controvertidos, como lo es la falta de pago de los meses de Octubre, Noviembre y diciembre de 2007, siendo inadmisible en este sentido por imperio de los señalado en el artículo 1.387 del Código Civil, que establece “No es admisible la prueba de los testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor que se establece en las leyes relativas al comercio”; quien sentencia debe desechar las testimoniales señaladas, y así se decide.
En cuanto a la inspección judicial que realizara este Juzgado en fecha 1° de febrero de 2008, quien sentencia, debe desechar la referida inspección, pues nada aporta al controvertido, y así se decide...
(Omissis).
Por lo antes expuesto, la Juez a quo declaró CON LUGAR la demanda y en virtud de los hechos narrados esta alzada comparte plenamente el criterio de la Primera Instancia ya que la demandada no aportó los medios de pruebas al proceso suficientes, a los fines de desvirtuar los hechos alegados por la parte accionante. Al observar que durante el iter procesal la parte actora promovió pruebas suficientes para demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión, para que proceda la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento instaurada contra la parte accionada, ya que indistintamente de la naturaleza del contrato que rige la relación locativa, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece las causales para proceder al desalojo, y contrario a lo que se pudiera pensar no se creó a través de la norma citada ut supra una nueva acción o forma de proceder independiente de la resolución o el cumplimiento, sino una etapa de la especial consecuencia de la ejecución de lo resuelto, cual es desocupar, desalojar o hacer la entrega material del bien inmueble arrendado; diferenciándose de la normal acción resolutoria en que en los contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado, sólo puede invocarse para la resolución y el eventual desalojo sólo esas causales, es decir las del citado artículo 34, más no quiere decir que la naturaleza del contrato signifique un obstáculo para la procedencia o no de la acción por resolución, como sucede en el caso planteado.
El Doctrinario E.N.A., señaló en su obra (El nuevo derecho inquilinario venezolano: Pág.245 y 246) lo siguiente:
... Es conveniente que el tema del desalojo inquilinario nos permita reflexionar acerca de la distinción que hemos venido haciendo en doctrina y en jurisprudencia sobre los conceptos y términos: Desalojo, Resolución y Cumplimiento de Contrato. En el viejo Régimen Jurídico Inquilinario, la distinción tenía sentido por cuanto el legislador había dejado en manos de un órgano administrativo la generalidad de los casos de desalojo; de las cinco (5) causales que contempla el artículo 1°, del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, cuatro (4) eran eminentemente administrativas y una (1) era jurisdiccional, pero esta última sujeta a una condición especial vinculada con la actividad administrativa como era el hecho de estar regulado el inmueble, es decir, que estuviese fijado el canon máximo de arrendamiento o estuviese exento de este requisito.
Más sin embargo, hoy en día, producto del análisis nos detenemos a pensar si tiene alguna importancia distinguir unas ideas de las otras...
Solamente quedaría un elemento que distinguía al desalojo de la resolución y del cumplimiento, como sería que el desalojo sólo es, aplicable a los contratos a tiempo indeterminado. Esto es, que a los contratos a tiempo determinado siempre se les aplicará el artículo 1.167 del Código Civil, para plantear el cumplimiento (ejecución) o resolución del contrato. Por el contrario, a los contratos a tiempo indeterminado se les aplica un régimen doble; cuando las causales son las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se tramita como desalojo. En cualquier otro supuesto, distinto a los contemplados en este artículo, se aplicará el artículo 1.167 del Código Civil.
En otras palabras, creemos que es tiempo de reflexionar sobre esta diferencia. A.e.p.s. tiene sentido la distinción si tiene sentido la distinción. Nos atrevemos a plantear que desde el punto de vista procesal no hay ninguna diferencia entre una acción de desalojo y una acción de resolución o de cumplimiento, toda vez que el legislador ha encuadrado todas esas acciones en un solo procedimiento, el breve, con las características y especificidad que se le ha dado en la materia inquilinaria...
Quiere decir entonces, que en los contratos a tiempo indeterminado, como en el presente caso, lo importante es que surja un evidente incumplimiento en las obligaciones contractuales y legales entre los contratantes para que proceda la resolución, lo cual hace que analizadas como han sido las pruebas en la presente litis, indefectiblemente llevan a esta Alzada a concluir que los argumentos en que se fundamento la juez de la primera instancia para declarar CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento están ajustados a derecho, al evidenciarse en autos que la parte demandada no fue capaz de demostrar lo dicho en la contestación de la demanda, cuando alega haber cancelado los cánones de arrendamiento que originaron la presente litis, por lo que la carga probatoria se le revierte a la demandada, tal y como se encuentra establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y el 1.354 del Código Civil; y aunado a ello fue la parte demandante la que logro demostrar en el juicio los hechos en que se fundamento su pretensión, por tal razón este Tribunal, llega a la convicción que la apelación interpuestas no puede prosperar por los razonamiento antes dichos y así se decide.
DECISION
Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO. SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada. SEGUNDO. Se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha “23 de abril de 2008”, que declaró CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana E.E.L., contra la ciudadana M.S.M., antes identificadas, sobre el inmueble ubicado en la urbanización El Piñonal Calle A.E.B., N° 72 del Municipio Autónomo Girardot Maracay del Estado Aragua.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte recurrente. Remítase con oficio el expediente al Tribunal de origen.
PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los 05 de junio de 2008.
LA JUEZ PROVISORIA,
Dra. L.M.G.M.
EL SECRETARIO,
ABOG. H.B.
En la misma fecha anterior se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).
El Secretario,
LMGM/joel
