Sentencia nº RC.000351 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 25 de Junio de 2013

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. Nro. AA20-C-2012-000722

Ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

En el juicio por retracto legal arrendaticio seguido por la sociedad mercantil EXECOM COMUNICACIONES, C.A., representada judicialmente por los abogados L.B.L. y F.G.H., contra las sociedades mercantiles RINSAL, C.A. e inversiones RINPECK C.A., representadas judicialmente por los abogados J.A.B. y M.A.; el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en fecha 6 de agosto de 2012, mediante la cual declaró sin lugar la demanda, sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte actora, y confirmó el fallo de fecha 16 de noviembre de 2010, dictado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial.

Contra la referida sentencia de la alzada, la parte demandante anunció recurso de casación, el cual fue admitido mediante auto del 31 de octubre de 2012, y oportunamente formalizado. Hubo impugnación, réplica y contrarréplica.

En fecha 15 de enero de 2013, según Acta de Recomposición de la Sala y según Gaceta Oficial Extraordinaria Nro. 6 de fecha 17 de enero de 2013, se reconstituyó la Sala de Casación Civil, dada la incorporación de las Magistradas Suplentes Aurides M.M. e Yraima Zapata Lara.

Concluida la sustanciación del recurso, la Sala procede a dictar sentencia bajo la ponencia de la Magistrada que con tal carácter la suscribe, en los términos siguientes:

PUNTO PREVIO

En el presente caso se observa, que mediante escrito de réplica presentado por la parte demandante, ésta señala que aun cuando no fue denunciado en el escrito de formalización, existe confesión ficta de la parte demandada, porque ésta se encontraba presente en el acto celebrado el 4 de agosto de 2010, donde se practicó inspección judicial al presente expediente, lo que dio lugar a que quedara tácitamente citada y, sin embargo, contestó la demanda el 9 del mismo mes y año, cuyo efecto, en criterio del replicante, sería la referida confesión ficta de las sociedades mercantiles RINSAL, C.A. e INVERSIONES RINPECK, C.A.

Ahora bien, con respecto al señalamiento que hace la parte demandante en el referido escrito de réplica, la Sala considera necesario aclarar que tal solicitud ha debido plantearla a través de una denuncia en su escrito de formalización, de conformidad con lo establecido en los artículos 313 y 317 del Código de Procedimiento Civil, cumpliendo así con la oportunidad y las formas legales correspondientes, a los fines de que esta Sala pueda proceder a examinar su pedimento.

Asimismo advierte la Sala, que en caso de existir un defecto de actividad que no haya sido denunciado por el formalizante de acuerdo con los preceptos jurídicos establecidos, la infracción sería declarada de oficio por esta Sala, en ejercicio de la atribución que le confiere la ley, prevista en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

En ese sentido, habida cuenta de que el formalizante no formuló su solicitud como corresponde legalmente, esta Sala desecha su pedimento y pasa a examinar el recurso formalizado por la parte actora. Así se establece.

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

-I-

En el marco de lo establecido en ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia que la sentencia recurrida se encuentra incursa en el vicio de silencio de pruebas, con infracción del artículo 509 eiusdem, bajo la siguiente argumentación:

…denuncio error de juzgamiento por falta de aplicación del artículo 509 eiusdem, por haberse incurrido en el vicio de silencio de pruebas… al declarar que el último supuesto para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, es decir, la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento al momento de la interposición de la demanda, no se encontraba cumplido…

…Omissis…

…la recurrida no valora ni hace mención alguna a los instrumentos probatorios acompañados junto al libelo de demanda primigenio… toda vez que las FACTURAS LEGALES emanadas de la arrendadora RINSAL C.A. y pagadas por mi mandante, que rielan como instrumentos fundamentales al libelo de demanda en los folios treinta (30) marcado con la letra “G”, treinta y uno (31) marcado con la letra “H” y treinta y dos (32) marcado con la letra “I”, correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre del año dos mil ocho (2008), son fundamentales y demuestran la solvencia de mi representada con el pago de los cánones de arrendamiento que se cancelaban a la arrendadora antes mencionada, toda vez que la acción fue interpuesta en fecha veintitrés (23) de octubre del año dos mil ocho (2008), por lo tanto mi representada se encontraba en estado de solvencia, así que, al no haber sido valoradas las facturas consignadas, ni señaladas las mismas por la recurrida en su sentencia, se generó una decisión no ajustada a derecho ni a la verdad.

…Omissis…

…la juzgadora… dicta una decisión no ajustada a derecho, utilizando para el caso de autos, una prueba que no es determinante de la solvencia o no de la parte accionante al momento de la interposición de la acción de retracto legal arrendaticio, como lo son las consignaciones realizadas con posterioridad a la fecha de introducción de la acción.

…el juez “ad-quem” deja de analizar y valorar los instrumentos fundamentales acompañados al libelo de la demanda, como lo son las facturas Nro. 0232… 0233… e igualmente la Nro. 0234 emitidas por RINSAL C.A.,… que son elementos fehacientemente demostrativos de la solvencia de mi representada para poder ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, se configura la violación de silencio de pruebas, y sin embargo hace un análisis y valoración de recibos que se acompañaron, correspondientes a pagos que mi representada siguió realizando aun cuando ya se había interpuesto la demanda de retracto legal, los cuales rielan en los folios trescientos once (311) al trescientos catorce (314), que representan pago de los años dos mil nueve (2009) y dos mil diez (2010), y los utiliza para crear la supuesta insolvencia y el incumplimiento de lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, valorando en consecuencia únicamente estos últimos, llegando a la convicción errada de estar presente la falta de solvencia por parte de la accionante.

Las FACTURAS LEGALES consignadas con el libelo de la demanda no fueron objetadas ni atacadas por la parte demandada, siendo estas ratificadas por esta representación en su oportunidad legal y las mismas debieron ser a.y.v.p. la hoy recurrida, conforme al precepto legal antes mencionado…

...la arrendataria siempre se encontró solvente, hasta el momento en que fue practicada la medida de secuestro decretada… en fecha veintiséis (26) de mayo del año dos mil diez (2010), por lo que a fines de demostrar dichos pagos posteriores a la demanda, en la oportunidad legal se promovió prueba de informes al Juzgado Vigésimoquinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a fin de que remitiera copias certificadas de todos los pagos que la arrendadora no quiso recibir, prueba que además no fue evacuada por el juzgado de primera instancia, quien sentenció intempestivamente la demanda, sin evacuar las demás probanzas promovidas por esta representación en la citada etapa probatoria, así como las pruebas fundamentales presentadas conjuntamente con el libelo de la demanda.

…Omissis…

…Si la juez de la recurrida hubiese valorado las FACTURAS LEGALES emanadas de la arrendadora RINSAL C.A.… correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre y octubre del año dos mil ocho (2008)… estaría esa sentenciadora en la obligación de declarar CON LUGAR la demanda incoada por estar cumplidos todos los extremos de ley antes referidos…

…Omissis…

…como se evidencia en autos mi representada cumple con todos los requisitos establecidos en los artículos 42 y 43 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues tenía más de dos (2) años siendo arrendataria del local hoy objeto de retracto legal, se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento… y el tercer requisito que es el satisfacer las aspiraciones del propietario, de vender el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, este último, donde el propietario, debió notificar a mi representada como lo establece la ley que rige la materia, sin embargo, en el caso de marras, la arrendadora propietaria procedió a vender el inmueble a una persona distinta a la arrendataria, hoy parte actora en la presente causa, sin notificar de la oferta de venta y esta representación interpuso la demanda dentro del tiempo hábil fijado por la ley para su ejercicio, quedando así cumplidos todos los requisitos establecidos por las normas “in comento”.

…Omissis…

…pido que sea declarado CON LUGAR el presente recurso… y en virtud que no se hace necesario un nuevo pronunciamiento sobre el fondo de lo debatido, por estar suficientemente establecidos los hechos en las instancias, pido a este M.T. que CASE SIN REENVÍO con base en la facultad establecida en el artículo 322 (sic) del Código de Procedimiento Civil…

. (Mayúsculas y negrillas del formalizante).

De la denuncia precedentemente transcrita, la Sala observa que el formalizante delata que la sentencia de alzada silenció las facturas Nros. 0232, 0233 y 0234, emanadas de la arrendadora RINSAL C.A., que cursan junto al libelo como instrumentos fundamentales de la demanda y que fueron ratificadas en su oportunidad legal, las cuales en su criterio demuestran el pago de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2008 y, con ello, la solvencia de la arrendataria para el momento de interponer la demanda, es decir, para el 23 de octubre de 2008. No obstante, el juzgador superior sustentó su decisión sobre la base del análisis y valoración que hace de unos recibos de pago que la arrendataria siguió realizando posterior a la interposición de la demanda, cursantes a los folios 311 al 314, de los años 2009 y 2010, y los utiliza para crear la supuesta insolvencia y el incumplimiento de lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, con lo cual generó una decisión no ajustada a derecho ni a la verdad, “…al declarar que el último supuesto para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, es decir, la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento al momento de la interposición de la demanda, no se encontraba cumplido…”, sin haber valorado ni haber hecho mención alguna respecto de los aludidos instrumentos probatorios.

Para decidir, la Sala observa:

La Sala ha sido constante en señalar que existe silencio de pruebas “…cuando el sentenciador ignora por completo el medio probatorio, o hace mención de él pero no expresa su mérito probatorio, pues el representante del órgano jurisdiccional está en la obligación de valorar todas y cada una de las pruebas presentadas por las partes con independencia de quien la promovió…”. (Vid. sentencia Nº 235 de fecha 4 de mayo de 2009, caso: J.G.B., contra V.P. y otra).

Vinculado al caso que se analiza, conviene mencionar el contenido del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone:

Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del juez respecto de ella.

.

En cuanto a la citada norma jurídica, la Sala en decisión Nº 007, de fecha 16 de enero de 2009, en el juicio incoado por C.P.B. contra M.A.P.O., reiterando la decisión N° 62 de fecha 5 de abril de 2001, caso: E.R. contra Pacca Cumanacoa, estableció lo siguiente:

...el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, constituye una obligación para el jurisdicente necesaria para establecer su criterio valorativo de las pruebas incorporadas en el expediente con relación a los hechos. Esta es una de las modalidades previstas en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, que permite a la Sala examinar las actas procesales y extenderse al establecimiento y apreciación de los hechos y de las pruebas…

. (Negritas de la Sala).

De acuerdo con la normativa legal citada y el criterio jurisprudencial previamente transcritos, se observa que tales razonamientos se vinculan estrechamente al principio de exhaustividad, según el cual, el juez tiene la obligación de examinar todas las pruebas incorporadas a los autos y expresar su criterio y valoración al respecto.

Asimismo, ha expresado la Sala que para que prospere cualquier denuncia por error de juzgamiento, entre las que se cuentan aquellas dirigidas a delatar el silencio de pruebas, es estrictamente necesario que se demuestre que la infracción cometida por el juez ha tenido efecto determinante en el dispositivo del fallo, lo cual encuentra justificación en la razón de evitar que se produzca una casación inútil, contraria a los postulados previstos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. De manera que al existir una razón de derecho que determine la ineficacia de la prueba, hace inoficioso su examen y valoración, pues un nuevo análisis de la misma no variaría su calidad de ineficaz, por tanto ella no podría producir influencia alguna en la suerte de la controversia. (Ver sentencia Nº 266, del 7 de julio de 2010, caso: R.A.U.P. contra Andina, C.A. y otras).

Ahora bien, de una revisión efectuada por la Sala sobre la decisión recurrida, dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 6 de agosto de 2012, este Alto Tribunal pudo constatar que, efectivamente, tal como lo afirmó el recurrente, el sentenciador de alzada ignoró por completo las citadas pruebas, constituidas por las facturas Nros. 0232, 0233 y 0234, guardando silencio absoluto en torno a ellas, pues no se pronunció ni para apreciarlas ni para desecharlas.

No obstante lo precisado anteriormente, la Sala considera necesario realizar los siguientes razonamientos:

De acuerdo a lo señalado en la sentencia recurrida, las mensualidades a pagar por cada canon de arrendamiento, debían estar ceñidas a lo previsto en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 1º de febrero de 2001.

En ese sentido, citando la referida cláusula cuarta del contrato, la recurrida indicó que en la misma se acordó que para “…el primer año el canon de arrendamiento seria la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00), y que a partir del segundo año de la relación arrendaticia el canon de arrendamiento se incrementaría en un porcentaje el cual vendría dado por el índice de inflación acumulado señalado por el Banco Central de Venezuela, más un tres (3%) y para el tercer año se tomaría en cuenta el índice de inflación acumulado señalado por el Banco Central de Venezuela, pero esta vez sin el tres (3%) anterior…”.

De donde se deduce, que si se efectúan los cálculos conforme con los parámetros establecidos en el referido contrato, citado en la sentencia recurrida, la última de las cuotas exigible el 1º de febrero de 2006, fecha en la que finalizó el segundo contrato de arrendamiento, ha debido ser por la cantidad de tres millones ciento veinticinco mil noventa y siete bolívares con ocho céntimos (Bs. 3.125.097,08), sin embargo, cada una de las tres (3) facturas promovidas por la parte demandante, las cuales alega fueron silenciadas por el juzgador ad-quem, y con las que pretende el formalizante probar su solvencia, demuestran que sólo pagó la cantidad de dos millones setecientos cuarenta mil bolívares (Bs. 2.740.000), incluido el Impuesto al Valor Agregado (IVA), lo que determina que el monto pagado con dichas facturas, es inferior a la cantidad establecida por las partes en la cláusula cuarta del referido contrato de arrendamiento.

De este modo se pone de manifiesto para la Sala que tal como lo mencionó la sentencia recurrida, el demandante no estaba solvente para el momento de introducir la demanda (23 de octubre de 2008), inclusive de acuerdo con las referidas pruebas (facturas Nro. 0232, 0233 y 0234) de fechas 29 de agosto, 29 de septiembre y 10 de octubre de 2008, respectivamente, tampoco lo estuvo antes de demandar ni después de hacerlo, tomando en cuenta que cuando ejerció la acción el arrendatario se encontraba en el período de prórroga legal (2 de febrero de 2006 al 1º de febrero de 2009), cuyo canon a pagar, según lo dispuesto en el último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha debido ser igual al fijado para el último mes del contrato (enero de 2006), es decir, por Bs. 3.125.097,08.

Además, tampoco se aprecia de las actas del expediente, que la demandante haya presentado o promovido algún recibo de pago de los cánones correspondientes al tiempo de vigencia del contrato (1-2-2001 al 1-2-2006), de modo que resulta evidente que las facturas Nros. 0232, 0233 y 0234, no son determinantes en la suerte de la controversia, como lo pretende el formalizante.

De manera que en aplicación del criterio jurisprudencial y las normas jurídicas ut supra citadas, mediante las cuales se dejó asentado que para que prospere una denuncia por infracción de ley, es necesario demostrar que la infracción delatada tenga influencia determinante en el dispositivo del fallo. Así las cosas, esta Sala considera improcedente la delación, dada la circunstancia de que las pruebas denunciadas como no valoradas no afectan de manera alguna la referida decisión.

Por cuanto en modo alguno se encuentra satisfecho el requisito previsto en la parte in fine del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, esta Sala desestima la presente denuncia. Así se establece.

-II-

Con fundamento en lo establecido en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia error de interpretación acerca del contenido y alcance de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 4º del Código Civil, lo cual expuso de la siguiente manera:

…denuncio error de interpretación acerca del contenido y alcance de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 4 del Código Civil, toda vez que la recurrida señala que no se demostró la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento durante el período posterior al ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, siendo que la prueba de la solvencia debe estar circunscrita al momento en que se ejerce la acción, la cual data del veintitrés (23) de octubre del año dos mil ocho (2008), y no como errada, equivocada y confusamente señala la recurrida…

…Omissis…

…la recurrida realiza una errónea interpretación sobre el alcance del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala que la demandante debe estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento para la interposición de la acción… …quedando establecido que a la fecha en que mi representada interpuso la demanda en fecha veintitrés (23) de octubre del año dos mil ocho (2008), estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, evidenciándose en autos mediante las FACTURAS LEGALES emanadas de la arrendadora RINSAL C.A. y pagadas por mi mandante, que rielan como instrumentos fundamentales al libelo de demanda en los folios treinta (30) marcado con la letra “G”, treinta y uno (31) marcado con la letra “H” y treinta y dos (32) marcado con la letra “I”, correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre del año dos mil ocho (2008), que son plena prueba de la solvencia para interponer la acción.

CITA LOS ARTÍCULOS INFRINGIDOS

Vista la presente delación, señalo como erróneamente interpretado los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 4 del Código Civil:..

…Omissis…

De dichas normas se puede evidenciar que la interpretación que le dio la juez al segundo requisito, el cual se refiere al estado de solvencia que debe tener el arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, fue excesiva y sin basamento alguno, pues esta norma no indica expresamente los extremos que debe llenar el arrendatario para considerarse en estado de solvencia, por lo que debía remitirse al criterio jurisprudencial emanado de esta Sala en fecha veintiséis (26) de abril del año dos mil cuatro (2004), sentencia Nro. 121, la cual estableció que la intención del legislador es solicitar la solvencia al arrendatario mediante la demostración del pago de los cánones al momento del ejercicio de su derecho de retracto, siendo este un requisito “sine qua non”.

…Omissis…

Ahora bien, con respecto al segundo requisito para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio correspondiente a la solvencia en los cánones de arrendamiento, es importante señalar que la recurrida erró en la interpretación acerca del contenido y alcance del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que señala:

el arrendatario no estaba solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento para el ejercicio de la presente acción

Tomando el “Ad-quem” en forma equivocada únicamente unos recibos de pago que fueron realizados por mi representada, posteriores a la introducción de la demanda de retracto legal, recibos estos correspondientes al año dos mil nueve (2009) y dos mil diez (2010), por lo que la recurrida utiliza dichos elementos probatorios para interpretar y deducir una insolvencia con consignaciones con temporalidad posterior a la introducción de la demanda, la cual fue interpuesta en fecha veintitrés (23) de octubre del año dos mil ocho (2008), acompañada con los elementos fundamentales, entre ellos (sic) que demuestran dicha solvencia, como lo son las FACTURAS LEGALES del pago de cánones de arrendamiento de esa fecha, evidenciándose de autos que para el momento de la interposición de la demanda sí se encontraba solvente, pruebas éstas que no fueron valoradas y que fueron objeto en la denuncia anterior.

…Omissis…

…y en virtud que no se hace necesario un nuevo pronunciamiento sobre el fondo de lo debatido, por estar suficientemente establecidos los hechos en las instancias, pido a este M.T. que CASE SIN REENVIO con base en la facultad establecida en el artículo 322 (sic) del Código de Procedimiento Civil…”.(Mayúsculas y negrillas del formalizante).

Como puede observarse de los argumentos que sustentan la denuncia precedentemente transcrita, el recurrente alega que el juzgador de alzada incurrió en el vicio de error de interpretación de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al señalar que no se demostró la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento durante el período posterior al ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, siendo que la prueba de la solvencia debe estar circunscrita al momento en que se ejerce la acción, es decir, el 23 de octubre de 2008.

En ese sentido agrega, que la interpretación que le dio la juez al segundo requisito, referido al estado de solvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fue excesiva y sin basamento alguno, “…pues esta norma no indica expresamente los extremos que debe llenar el arrendatario para considerarse en estado de solvencia, por lo que debía remitirse al criterio jurisprudencial emanado de esta Sala en fecha veintiséis (26) de abril del año dos mil cuatro (2004), sentencia Nro. 121…”.

Asimismo señala el formalizante, que el juez de alzada, para interpretar y deducir la insolvencia de la parte demandante, se apoyó únicamente en unos recibos de pago correspondientes a los años 2009 y 2010, que fueron realizados y consignados con posterioridad a la introducción de la demanda, la cual fue interpuesta en fecha veintitrés 23 de octubre de 2008, cuando en concepto del recurrente quedó demostrado que sí estaba solvente para el momento de la interposición de la demanda.

Para decidir, la Sala observa:

Este Alto Tribunal ha sostenido reiteradamente, que el error de interpretación de una disposición legal se produce cuando el juez, en su labor sentenciadora, yerra al determinar el contenido y alcance de la norma jurídica que ha elegido acertadamente para solucionar el conflicto surgido entre las partes, bien sea en la hipótesis abstractamente prevista en la norma, o en la determinación de sus consecuencias jurídicas, es decir, "…cuando no le da a la norma su verdadero sentido, haciendo derivar de ella consecuencias que no concuerdan con su contenido…". (Ver entre otras, sentencia Nº 736, de fecha 23 de noviembre de 2012, caso: A.A.R. contra Warren A.F., que ratifica la de fecha 28 de octubre de 2005, caso: M.L.D.G.F. contra Constructora Hermanos Ruggiero C.A.).

Por otra parte, considerando que el vicio denunciado versa sobre los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), señalados por el formalizante como infringidos por error de interpretación, esta Sala estima oportuno hacer, al respecto, los siguientes razonamientos:

Establecen los referidos artículos, lo siguiente:

Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

.

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

.

De las normas jurídicas anteriormente citadas se desprenden dos aspectos fundamentales para este análisis: el primero, presupone tres requisitos para ser acreedor de la preferencia ofertiva: a) tener más de dos años como arrendatario del inmueble; b) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos; y, c) que satisfaga las aspiraciones del propietario. El segundo aspecto: prevé el derecho que tiene el arrendatario al retracto legal arrendaticio y lo condiciona a que se hayan cumplido los requisitos establecidos en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin embargo, el cuerpo normativo que rige la materia no dispone el momento en el cual debe encontrarse solvente el arrendatario para acceder a este derecho.

Sobre el particular, la Sala mediante decisión Nº 084, del 14 de marzo de 2011, caso: F.G.B., contra Alhedaliperi, c.a., criterio que ratifica el fallo N° 121, de fecha 26 de abril de 2010, caso: F.O.C.P., contra C.V.A.L. y otros, ha establecido lo siguiente:

..Señala el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

(Omissis)

Por su parte el artículo 42 ejusdem reza:

(Omissis)

Toca analizar para la resolución de la presente denuncia, la interpretación que le dio el juez de la recurrida al segundo requisito, el cual se refiere al estado de solvencia que debe tener el arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, sobre este punto, considera la Sala que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente no indica los extremos que debe llenar el arrendatario para considerarse en estado de solvencia, por lo que haciendo una interpretación literal de la norma entiende que la intención del legislador fue solicitar la solvencia al arrendatario con el pago de los cánones al momento del ejercicio de su derecho de retracto, por lo que el juez de alzada en la aplicación del artículo 42 ejusdem, hizo una interpretación excesiva y sin basamento alguno al afirmar que al actor “…le correspondía acreditar, bajo los mismos criterios judiciales que se manejan en materia de desalojo, que en un lapso prudencial, diría de dos años se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento…”, siendo lo correcto que se demostrara la solvencia al momento de ejercer el derecho…”. (Negrillas y subrayado de la decisión de la Sala).

El criterio de la Sala precedentemente citado pone de manifiesto, que el momento en el cual debe quedar demostrada la solvencia del arrendatario para exigir a su favor el retracto legal arrendaticio, es al ejercer ese derecho, es decir, cuando se interpone la demanda.

Ahora bien, con el propósito de verificar las afirmaciones sostenidas por el formalizante en cuanto al error que denuncia, esta Sala a continuación transcribe parte de la decisión recurrida, mediante la cual estableció los motivos que le condujeron a su decisión:

…Ahora bien, por cuanto la presente causa se rige por ley especial, y por tratarse el inmueble de autos de un local comercial, debe ser resuelta bajo el análisis de las normas contenidas en los artículos 42 al 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En este sentido, es menester traer a colación lo establecido en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Artículo 42:…

Artículo 43:…

De las normas supra citadas se colige que existen ciertos requisitos concurrentes que se deben cumplir para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio a saber:… 3º Que el demandante sea acreedor de la preferencia ofertiva, para lo cual debe tener más de dos (02) años como arrendatario, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

De seguidas pasa esta superioridad a analizar y establecer si en el caso sub examine se encuentran cumplidos los tres requisitos de procedencia arriba indicados, y a tal efecto para decidir se observa:

…Omissis…

En cuanto al tercer y último requisito, relativo a que el demandante sea acreedor de la preferencia ofertiva, para lo cual debe tener más de dos (02) años como arrendatario, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…

…pasa ahora esta sentenciadora a revisar si el demandante se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Así, la parte demandada alegó que el arrendatario había incumplido la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento celebrado el primero (1°) de febrero del año 2001, el cual riela en original a los folios 18 al 21 de la pieza número 1, del cual se puede constatar que dicha cláusula establece; que el primer año el canon de arrendamiento sería la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00), y que a partir del segundo año de la relación arrendaticia el canon de arrendamiento se incrementaría en un porcentaje el cual vendría dado por el índice de inflación acumulada señalada por el Banco Central de Venezuela, más un tres por ciento (3%) y para el tercer año se tomaría en cuanta el índice de inflación acumulada señalada por el Banco Central de Venezuela, pero esta vez sin el tres por ciento (3%) anterior.

En este orden de ideas, en virtud del principio de la comunidad de la prueba, de seguidas se analizarán los depósitos bancarios del Banco Industrial de Venezuela, los cuales rielan a los folios trescientos once (311) al trescientos catorce (314), ambos inclusive de la pieza número 1 del presente expediente, y a los cuales se les atribuye el valor que tienen las tarjas, establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, solo para dejar constancia de la verosimilitud de esas operaciones bancarias.

En este sentido, de dichos depósitos se constata que fueron efectuados a favor de la cuenta cliente Nro. 0003-0012-87-0001037592, del Banco Industrial de Venezuela, nombre del consignatario; sociedad mercantil Execom, C.A., nombre del beneficiario; sociedad mercantil Rinsal, C.A., todos por la suma de BOLÍVARES DOS MIL SETECIENTOS CUARENTA SIN CÉNTIMOS (Bs. 2.740,00) identificados con los números de depósitos; 1278667, 1278668, 1263095, numero ilegible, 1288105, 1279519, 1330492, de fechas 13-03-2009, 14-08-2009, 14-09-2009, 13-11-2009, 15-01-2010, 12-02-2010, 15-03-2010; respectivamente.

Así las cosas, los depósitos bancarios traídos a los autos por la parte actora, tal como lo estableció el tribunal a-quo, van en contravención con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que se analiza, celebrado el primero (1°) de febrero del año 2001, por lo que es forzoso para esta superioridad declarar, que el último supuesto para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio no se encuentra cumplido, pues el arrendatario no estaba solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento para el ejercicio de la presente acción, en consecuencia, debe quien aquí decide declarar sin lugar la demanda…

. (Mayúsculas de la alzada).

De la transcripción parcial del fallo recurrido, esta Sala observa que el juez de alzada determinó que la parte demandante no cumplió uno de los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio, previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, para ello, analizó y valoró los depósitos bancarios identificados con los números 1278667, 1278668, 1263095, numero ilegible, 1288105, 1279519, 1330492, de fechas 13-3-2009, 14-8-2009, 14-9-2009, 13-11-2009, 15-1-2010, 12-2-2010, 15-3-2010, por la suma de dos mil setecientos cuarenta bolívares (Bs. 2.740) cada uno, llevados a los autos por la parte actora, concluyendo al respecto que los mismos no cumplen con lo establecido en la cláusula cuarta del segundo contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y que por consiguiente, se encontraba en estado de insolvencia, “…para el ejercicio de la presente acción…”.

En ese sentido esta Sala considera, que lo sostenido por el formalizante no se compadece con el contenido de la sentencia, pues no es verdad que la decisión recurrida haya determinado que el arrendatario se encontraba insolvente “…durante el período posterior al ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio…”, cuando realmente lo establecido fue que se encontraba insolvente “…para el ejercicio de la presente acción…”, es decir, para el momento en que introdujo la demanda y antes de ello, pero no después como lo pretende hacer ver el formalizante.

Asimismo, de acuerdo con lo establecido en la decisión recurrida, la Sala evidenció que, contrario a los argumentos del recurrente, el juzgador de alzada proporcionó la interpretación correcta de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su alcance general y abstracto, toda vez que las referidas normas definen los requisitos esenciales para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, dentro de los cuales se encuentra que el arrendatario se debe encontrar solvente, y según lo asentado por esta Sala en el criterio ut supra expuesto, el momento en que ha de estar solvente es al interponerse la demanda, consideraciones estas similares a las que previó el sentenciador superior.

De esta manera se puede colegir, que si el juzgador superior determinó que el demandante no cumplió con los requisitos de procedencia para ejercer la acción, fue como resultado de haber subsumido acertadamente los hechos en los presupuestos de procedibilidad establecidos en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que implica, que no han derivado de la interpretación de estos dispositivos legales consecuencias extrañas a su contenido y, por tanto, esta Sala considera que no existe el error de interpretación delatado. Así se establece.

Por lo demás, si el formalizante estaba en desacuerdo con la valoración realizada por el juez superior acerca del material probatorio aportado, ha debido formular la denuncia pertinente, lo cual no hizo.

En virtud de los razonamientos antes expuestos, se declara improcedente la denuncia. Así se establece.

D E C I S I Ó N

En mérito de las precedentes consideraciones, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de casación formalizado contra la sentencia de fecha 6 de agosto de 2012, dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Por haber resultado infructuoso el recurso formalizado, se condena a la parte demandante al pago de las costas derivadas de su interposición.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Tribunal de la causa, Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Particípese esta remisión al Juzgado Superior de origen ya mencionado, todo de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de junio de dos mil trece. Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

Presidenta de la Sala,

__________________________

Y.P.E.

Vicepresidenta-ponente,

_____________________________

ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrado,

____________________________________

L.A.O.H.

Magistrada,

______________________________

AURIDES M.M.

Magistrada,

_______________________

YRAIMA ZAPATA LARA

Secretario,

______________________________

C.W.F.

Exp. Nro. AA20-C-2012-000722 Nota: Publicado en su fecha a las

Secretario,

El Magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández, disiente de la mayoría de los integrantes de esta Sala de Casación Civil que aprobaron el fallo que antecede, de conformidad a lo establecido en los artículos 104 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y 63 de su Reglamento Interno, en consecuencia salva su voto en la presente decisión, con base en las siguientes consideraciones:

En el presente caso, se declaró sin lugar el recurso extraordinario de casación, y se desechó una denuncia por silencio de prueba, bajo la perspectiva de que no era suficiente para modificar lo dispositivo del fallo, y en esa labor intelectual, la Sala, sin que mediara la fundamentación adecuada por parte del formalizante, descendió al estudio de las actas del expediente para sacar conclusiones como un tribunal de instancia en el análisis de los hechos.

Al respecto debo señalar, que al ser esta Sala de Casación Civil un Tribunal de Derecho, que tiene el encargo por ley de vigilar y corregir la recta aplicación del derecho y mantener la uniformidad de la jurisprudencia, está obligada en el examen que haga de la sentencia, en aplicación del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, a no extenderse al fondo de la controversia, ni al establecimiento ni apreciación de los hechos que hayan efectuado los tribunales de instancia, a menos que medie una denuncia en el sub-tipo de casación sobre los hechos por infracción de ley en base a los artículos 313 ordinal 2° y 320 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió en el presente caso, y en consecuencia, esto dejó inhabilitada a la Sala para conocer de forma excepcional sobre los hechos y elementos cursantes en autos.

Por lo antes expuesto, es que considero que la Sala con esta forma de decidir, se alejo de los parámetros doctrinarios que de manera reiterada y pacifica se han establecido sobre el análisis y resolución de las denuncias relativas a errores en el establecimiento y valoración tanto de los hechos como de las pruebas.

Queda así expresado el voto salvado del Magistrado que suscribe.

En Caracas, fecha ut-supra.

Presidenta de la Sala,

_________________________

Y.P.E.

Vicepresidenta,

_____________________________

ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrado disidente,

___________________________________

L.A.O.H.

Magistrada,

_____________________________

AURIDES M.M.

Magistrada,

______________________

YRAIMA ZAPATA LARA

Secretario,

______________________________

C.W.F.