Decisión nº 03-D de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 14 de Mayo de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

205° y 156°

PARTE ACTORA: Ciudadano FAJAD J.B.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 4.855.622, de este domicilio y hábil, actuando a través de sus apoderados judiciales Abogados H.M.M.R. y Wolfred Montilla Bastidas, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.- 10.152.734 y V.- 5.637.562, e inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 50.775 y 28.357 en su orden, de este domicilio.

PARTES DEMANDADAS: Sociedad Mercantil U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, anotado bajo el N° 5, Tomo 6-A, de fecha 22-04-2002, representada por su presidente J.Á.F.G.; y a los ciudadanos J.A.F.G., J.F.R. y J.G.G.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V- 11.491.222, V.- 9.222.666 y V.- 11.105.292 respectivamente, en su condición de fiadores y hábiles.

DEFENSORA AD LITEM DE: La Sociedad Mercantil U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A., representada por su presidente J.Á.F.G.; y de los ciudadanos J.A.F.G. y J.F.R., la Abogada F.K.C.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 116.496.

APODERADAS JUDICIALES DEL CO DEMANDADO J.G.G.R.: Abogadas F.D.L.G. y J.M.A.J., inscritas en el Inpreabogado bajo el N° 73.645 y 111.008 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Exp. N°: 18.737- 2011

PARTE NARRATIVA

Se inicia la presente causa mediante demanda por Resolución de Contrato de arrendamiento con anexos, interpuesta por el ciudadano FAJAD J.B.G. a través de sus apoderados judiciales Abg. H.M.M.R. y Wolfred Montilla Bastidas, en contra de la Sociedad Mercantil U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A., en la persona de su Presidente J.Á.F.G., y en contra de los ciudadanos J.A.F.G., J.F.R. y J.G.G.R., y en cuyo escrito libelar expresaron:

Que el objeto de su pretensión es la resolución contractual para compeler al demandado en su carácter de arrendatario y los fiadores en cumplir con la obligación de entrega del inmueble ubicado en la planta baja y mezzanina del Edificio comercial denominado Edificio Cristal, ubicado en Barrio Obrero, esquina del Pasaje Acueducto con carrera 21, signado con los números 20-95, 10-127 y 10-133, Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.e.T.. Para ello refirió que anexaba el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, de fecha 08-05-2002, bajo el N° 46, Tomo 54.

De igual forma señaló sus razones por las cuales considera que tiene cualidad para interponer la presente acción.

Sobre el incumplimiento manifestó que a la fecha de hoy, el arrendatario ha desarrollado una serie de actos volitivos de reincidencia de incumplimiento en los términos previstos en el contrato de arrendamiento, indicando: .- Que infringió la cláusula segunda del contrato y el artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido señaló que el arrendatario no paga los cánones de arrendamiento dentro de los términos previstos contractualmente, esto es, cinco días antes del vencimiento de la mensualidad, sino que se atrasa reiteradamente; y que si bien, el pago lo realiza a través del procedimiento de consignaciones, éstas se efectúan en contravención a las normas ut supra referidas, ya que las mismas se realizan fuera de del lapso de los 15 días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, sino de la forma que a continuación graficó en un cuadro. A tal respecto aclara, que si bien su representado procedió a recibir las consignaciones en forma pura y simple en el expediente signado N° 689, no por ello, se debe estatuir que ha renunciado a sus derechos para que el contrato deba ser cumplido en la forma pactada, ya que el efecto normal del retiro de las referidas consignaciones, incidiría si previamente se hubiera demandado la resolución del contrato por morosidad en el cobro de cánones, lo cual no constituye la naturaleza de la presente causa, ya que esta acción se centra en que se juzgue sobre si las consignaciones realizadas se reputan como válidamente efectuadas, y en consecuencia de ello se declare el estado de incumplimiento contractual por no ajustarse al pago de los cánones de arrendamiento en los términos convenidos, conforme lo dispone el artículo 55 eiusdem, destacando un criterio jurisprudencial como apoyo a su alegato.

Que de igual manera se ha transgredido la cláusula décima séptima en concordancia con la séptima del contrato por ejecución de actos de obstrucción. Ello en virtud de que en fecha 15-11-2010, el Notario Público Quinto de San Cristóbal se trasladó a la sede del inmueble para realizar una inspección extrajudicial en el inmueble arrendado a solicitud del actor la cual no fue permitida por el arrendatario, aún y cuando la cláusula contractual lo contempla. Que tal negativa por parte del arrendatario a permitir la inspección a los efectos de dejar constancia general de la conservación y mantenimiento del inmueble tiene sus alcances jurídicos, toda vez que implica el no sometimiento a una cláusula contractual y a la trasgresión de un derecho de la contraparte. Por tal virtud solicita que en caso de constatarse la existencia de alteraciones a la estructura del inmueble tanto en el aspecto arquitectónico, físico, de distribución o de cualquier otra naturaleza, o trabajos que impliquen que su costo de reparación al momento de terminar el inmueble tengan un valor superior al monto del canon de arrendamiento mensual, así como cualquier otro daño al inmueble arrendado por motivo o consecuencia de modificaciones o alteraciones a la estructura del inmueble , se tenga ello como causal de incumplimiento contractual, por lo que pide que ello forme parte del contradictorio.

De igual manera, que ha habido inobservancia del cumplimiento en el pago de los servicios públicos y demás gastos locativos, de conformidad a lo dispuesto en la cláusula décima del contrato suscrito. Que ello se evidencia del análisis del expediente N° 689 en el cual se hacen las consignaciones arrendaticias, pagos éstos que a su decir, se han efectuado indebidamente, por cuanto a dichos pagos sin causa legal alguna se le han hecho descuentos del monto de los cánones de arrendamiento correspondiente a servicios públicos como agua, electricidad y los costos de gastos que son inherentes al mantenimiento del inmueble que le fue dado en arrendamiento, para lo cual mostró un cuadro comparativo de dichos descuentos.

Manifestó al respecto que el mantenimiento de la cosa arrendada y pago de servicios públicos constituyó una carga que asumió el arrendatario, por lo que al realizar las deducciones del canon mensual, transgredió el postulado contractual y normas legales que le imponen adjudicárselos en forma directa. En tal sentido manifiesta que si el arrendatario consideraba que las reparaciones o servicios les correspondía en totalidad o en parte al arrendador, porque eran inherentes al inmueble en general, no podía actuar a su libre arbitrio y proceder a efectuarlos con cargo a la cuenta del pago del canon de arrendamiento mensual, ya que en tales supuestos, su obligación contractual, conforme a la cláusula Novena, era notificar por escrito en cada oportunidad, para que el arrendador constatara la existencia, naturaleza y alcance del daño o del costo del servicio; para que también el arrendador pudiera o asumiera la reparación directa; y que sólo en caso de negativa de acometerlos era que podía mediante previa comunicación expresa y por escrito para tal fin, proceder en abrogarse tal actividad. Así las cosas, no consta en el expediente de consignaciones arrendaticias ningún tipo de comunicación dirigida del arrendatario para el arrendador para imponerlo de los gastos por reparaciones o pago de servicios públicos; por otra parte, de los soportes que sí están consignados, es irrefutable que la mayoría se refieren a gastos por reparaciones de la bomba de agua con facturas emitidas a nombre de la empresa arrendataria U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO, C.A.; por tanto, tales gastos no pueden ser vinculantes, y atañe al arrendador son los que la doctrina llama locativos, que como norma general no está obligado a asumir, porque tales deterioros son resultado del disfrute material del inmueble; visto que la conservación del mismo es una obligación que atañe al arrendatario cuando se trate del uso normal y deterioro normal; ya las reparaciones locativas, cuando provengan de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada serán por la cuenta del arrendador, salvo que las partes estipulen otro régimen.. Y que en cuanto al pago de los servicios públicos en evidente que el arrendatario asumió sus costos, aunado a la naturaleza del servicio que presta, que evidencia un mayor consumo por la misma. De allí, es que debe resultar claro que el arrendatario se encuentra insolvente en el pago parcial de los servicios públicos y pago de costos de reparación, debiéndose declarar que las deducciones practicadas no se fundamentan en justa causa, sino en una transgresión contractual, implicando que el pago del cánon de arrendamiento se hizo por un monto inferior al pautado.

De igual modo, alega la infracción de la cláusula tercera del contrato, en virtud de la negativa por parte del arrendatario de pagar el aumento del cánon de arrendamiento. Que al respecto, mediante notificación judicial N° 6559 practicada por el antes Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, se impuso al arrendatario con suficiente antelación su voluntad de no prorrogar más el contrato de arrendamiento, y que a partir de la prórroga legal el nuevo canon sería por la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000,oo), pero que el arrendatario ha continuado pagando la cantidad de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,oo).

Por otra parte hizo referencia a la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento que los rige. Que como ya fue expresado, conforme a las consignaciones que se realizan, el pago del canon de arrendamiento se hace de forma irregular, con lo cual se viola la principal obligación prevista en el contrato, liquidando el arrendatario la cantidad que desea y cuando a bien quiere; pagando en diversas oportunidades varios meses juntos, lo que implica que ha venido contraviniendo continuamente con el contrato y lo dispuesto en la Ley de Arrendamiento, por lo que ha de establecerse que con el modo, tiempo y cantidad de los pagos efectuados, se ha incumplido reiteradamente la cláusula segunda y tercera del contrato de arrendamiento suscrito,

Que de manera subsidiaria al establecimiento del incumplimiento del contrato, solicita el pago de los cánones de arrendamiento en el tiempo previsto y por el monto convenido, todo lo cual faculta para solicitar como en efecto hace, la resolución del contrato de arrendamiento y la consecuente entrega del inmueble arrendado.

Fundamentó su acción en los artículos 1159, 1160, 1592 y 1167 del Código Civil. Y procedió a estimar su demanda en la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo)

Mediante auto de fecha 24 de octubre de 2011, se admitió la presente demanda por no ser contraria a la ley, al orden público y a las buenas costumbres, por la vía del procedimiento breve, con sus recaudos. (F. 212)

Mediante diligencia de fecha 14-11-2011, el Alguacil dejó constancia de la práctica de la citación personal del codemandado J.G.G.R.. (F. Vto. F. 216)

Por diligencia de fecha 09-01-2012 la parte actora solicitó la citación por carteles del resto de los codemandados, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado mediante auto de fecha 10-01-2012. (F.220-221)

Por diligencia de fecha 29-03-2012 la parte demandante solicitó la designación de Defensor Ad Lítem para los demandados de autos, lo cual fue acordado mediante auto de fecha 12-04-2012, designándose en ese mismo auto a la Abg. G.E.V.S. como Defensora Ad Lítem. (F: 229-231)

Mediante auto de fecha 07-06-2012 este Tribunal repuso la causa al estado de nombramiento de nuevo Defensor Ad Lítem, siendo designada la Abg. F.K.C.C.. (F. 236)

En fecha 31-07-2012, la defensora ad lítem designada presentó escrito de cuestiones previas y de contestación a la demanda. (F. 240-243)

Por escrito de fecha 31-07-2012, el co demandado J.G.G.R., asistido por la Abg. J.A.J. presentó su escrito de contestación a la demanda. (F. 246-253)

Mediante diligencia de fecha 07-08-2012, el co demandado J.G.G.R. le otorgó poder Apud Acta a las abogadas F.D.L.G. y J.A.J.. (F. 255)

Por escrito de fecha 13-08-2012 la co apoderada judicial del co demandado J.G.G.R. procedió a promover pruebas en la presente causa con sus anexos., admitidas mediante auto de la misma fecha. (F. 256-315)

Mediante escrito de fecha 14-08-2012 la defensora ad lítem promovió pruebas en la presente causa, siendo admitidas mediante auto de la misma fecha. (F. 318-320)

Por escrito de fecha 26-09-2012 la representación judicial de la parte actora procedió a promover pruebas en este proceso, siendo admitidas mediante auto de la misma fecha. (F. 321-331)

Por diligencia de fecha 20-05-2014, la co apoderada judicial de la parte actora solicitó con carácter de urgencia la realización de una inspección judicial, con vista a que se le estaban realizando mejoras al inmueble arrendado, lo cual fue acordado mediante auto de fecha 21-05-2014. (F. 345-346)

Por auto de fecha 27-05-2014 este Tribunal con vista a la inspección realizada al inmueble, acordó ordenar la suspensión de la obra hasta tanto se dicte sentencia en la presente causa y ésta quede definitivamente firme. (F. 352)

Por diligencia de fecha 28-05-2014 la co apoderada judicial del co demandado J.G.G.R., procedió a impugnar la inspección judicial practicada. (F. 356)

PARTE MOTIVA

Ateniéndose el Juzgador a lo alegado y probado en autos, esto es, ajustado al principio procesal que obliga a decidir conforme a la situación fáctica y el acervo probatorio, debe tomar en consideración que cuando las partes acuden a los órganos de justicia, es porque tienen interés procesal, de que su pretensión sea resuelta; por ello, el juez como garante del fiel cumplimiento del ordenamiento jurídico debe resolver sobre el destino de los derechos que le puedan corresponder a cada una de las partes, pues de lo contrario, si decidiera sin resolver un factor determinante, incurriría en la trasgresión del ordenamiento jurídico, porque siendo conocedor del derecho debe hacer uso de las instrumentos jurídicos necesarios, para la tutela judicial y efectiva de lo que se le ha planteado.

De allí, que atendiendo al interés que tienen las partes al requerir del órgano jurisdiccional el reconocimiento o satisfacción de un derecho y al derecho de una tutela judicial y efectiva como lo contempla el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este juzgador, está en la obligación de brindar seguridad jurídica, en función de los principios constitucionales y legales, como buen administrador de justicia.

El artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil, señala lo siguiente:

… En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Del mismo se infiere que su contenido constituye una regla que dirige a todo Juez en el ejercicio de su ministerio, por lo que no puede faltarse a la verdad ni desnaturalizarse el sentido de ninguna disposición sustantiva o dejarse de observar en estrictu sensu solemnidades que sean fundamentos especiales para la defensa de las partes y la validez de los juicios.

Partiendo de esta regla procesal fueron analizadas las actas que conforman el presente expediente, por lo cual este Juzgador pasa a decidir y para tal fin, OBSERVA:

En Primer lugar se observa que la pretensión de la parte actora es la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 08-05-2002 y autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio San Cristóbal, anotado bajo el N° 46, tomo 54 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y la consecuente entrega del inmueble arrendado.

Por su parte, y en Segundo Lugar, la Abg. F.K.C.C. en su condición de Defensora Ad Lítem de la Sociedad Mercantil U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A., representada por su presidente J.Á.F.G.; así como de los ciudadanos J.A.F.G. y J.F.R., partes codemandadas en esta causa, en la oportunidad de la contestación de la demanda, plasmó su defensa en los siguientes términos:

De conformidad a lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedió a oponer cuestiones previas conjuntamente con las defensas de fondo; y en tal sentido, opuso la contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma, por no llenar los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem, con relación a sus ordinales 2° y 5°. Así, en cuanto al primero de los ordinales referidos, indicó que del escrito libelar se observa que la parte actora demandó a la sociedad mercantil U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A., representada por su presidente J.Á.F.G.; así como a los ciudadanos J.A.F.G., J.F.R. y J.G.G.R., como fiadores; pero sólo se señala el domicilio de la empresa mercantil demandada, y nada respecto a las direcciones de los co demandados como fiadores, razón por la que se incurre en un defecto de forma. En cuanto al segundo de los ordinales señalados, manifestó que se incumple plenamente la exigencia de dicha norma, al observarse que la parte actora pretende disolver los alcances del contrato de arrendamiento celebrado entre la accionada y una empresa inmobiliaria llamada Administradora Inbanker desconociendo el alcance se los contratos y por ende las subrogaciones de los mismos. Que igualmente habla de infracciones a cláusulas contractuales y pagos de cánones fuera de los términos indicados en el contrato; y que posteriormente manifiesta haber recibido consignaciones en forma pura y simple pero no haber renunciado a su derecho para que el contrato deba ser cumplido en la forma pactada; así como actos de obstrucción en prevaricación y descuentos en los montos de los cánones de arrendamiento; que ante ello, se ve claramente que no existe concordancia en relación a los hechos y fundamentos de derecho en los cuales se basa la pretensión, faltando igualmente pertinencia en las conclusiones.

Con relación a la Contestación sobre el fondo de la demanda, se opuso y contradijo los hechos planteados en la demanda, específicamente en cuanto a que la parte pretende disolver los alcances del contrato celebrado entre la accionada y la empresa inmobiliaria Administradora Inbanker; de igual manera con relación al hecho de haber recibido consignaciones en forma pura y simple pero sin renunciar a su derecho de que el contrato sea cumplido en la forma pactada. Niega y rechaza que el ciudadano J.G.G. se niegue a permitir la inspección como representante de la empresa; por lo que solicita el respectivo pronunciamiento.

En tercer lugar, y con relación a las defensas del co demandado J.G.G.R., éste, asistido por la Abg. J.A.J., señaló en su escrito como sigue:

Punto Previo: Destacó que en su boleta de citación se le emplazó para contestar dentro del lapso de 20 días, pero el auto de admisión se estableció el trámite por el procedimiento breve, razón por la cual la contestación debe ocurrir dentro del segundo día de despacho siguiente; que ante tal incertidumbre pide se sirva aclarar de manera contundente el procedimiento a seguirse en la presente causas, visto que tal confusión pudiera perjudicar sus intereses.

Por otra parte, procedió de igual manera a oponer Cuestiones Previas, para lo cual refirió lo siguiente: Que opone la contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo preceptuado en el artículo 340 eiusdem, y que se refiere al defecto de forma de la demanda, respecto a que en el libelo se deberá expresar el domicilio tanto del demandante y del demandado; y que en esta causa se ven varios demandados con distinto carácter y sólo está el domicilio de la sociedad mercantil U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A., pero no están los demás domicilios. Y que igualmente oponía la establecida en el ordinal 5° de la misma norma adjetiva civil, pues a su decir en el libelo existe un total desapego en lo señalado en las normas antes descritas, lo cual no permite conocer con claridad la relación de los hechos y el derecho, y sin conclusiones pertinentes.

Sobre el fondo de la controversia, manifestó: Que niega, rechaza y contradice lo que señala la parte actora con relación al mandato y a los actos de dominio del nuevo propietario, ya que fueron los legítimos propietarios quienes le otorgaron las facultades de representación contractual a la sociedad mercantil Administradora Inbanker, la cual celebró un contrato de arrendamiento aun vigente, incluyéndose, y con lo cual se pretende violar los derechos y garantías constitucionales, así como la teoría general de los contratos, la cual va más allá de la existencia de la venta ilegítima del inmueble, visto que es conocido que los contratos deben cumplirse como fueron pactados, y así, de ser el caso, el nuevo propietario está obligado a subrogarse en todos y cada uno de los términos que fueron establecidos.

Que también niega y rechaza lo señalado en el capítulo tercero respecto del incumplimiento, visto que todos los cánones de arrendamiento han sido cancelados, y para ello la propia parte actora trae al juicio el expediente de las consignaciones arrendaticias, siendo ahora cuando se pretende señalar unas presuntas moras de los meses de febrero 2010 a mayo 2011; y que se falsea la realidad cuando se pretende que no se tengan como válidas las consignaciones realizadas, pero admiten haberlas retirado, lo cual convalida todos y cada uno de los cánones consignados válidamente.

Que niega y rechaza lo alegado respecto a los presuntos actos de obstrucción en detrimento o prevaricación de cláusula alguna del válido y vigente contrato de arrendamiento entre la sociedad mercantil demandada y la Administradora Inbanker representante de los propietarios para el momento de la suscripción del contrato; así como el que existan daños de ninguna naturaleza sobre el inmueble arrendado.

De igual modo niega y rechaza lo referido al incumplimiento alegado respecto a la cláusula décima, referida a que el arrendatario debe cancelar los servicios públicos del inmueble, pero no de todo el edificio, como lo quiere hacer ver de manera oportunista y ventajista el actor; con lo cual además se pretende a su decir, violar la Ley de Indepabis que le asiste a la demandada, violando su derecho de acceso a bienes y servicios, como el agua y la electricidad los cuales son de importancia primaria. Que además el inmueble fur objeto de una regulación arrendaticia, mediante la cual la autoridad administrativa correspondiente reguló el canon de arrendamiento del local, en la cantidad de SEIS MIL NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 6.097,oo), por lo que la parte actora pretendió caer en prácticas de usura al querer aumentar el canon a quince mil bolívares (Bs. 15.000,oo), lo cual es arbitrario e ilegal, desconociendo la competencia de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal.

De igual manera niega que esté transcurriendo algún lapso de prórroga legal, así como manifiesta su rechazo por lo planteado en el capítulo Quinto relacionado con la pretensión complementaria, en virtud de que no existe ninguna transgresión normativa, y por tales razones es por las que solicita la declaratoria sin lugar de la demanda interpuesta.

MOTIVACIÓN

En los anteriores términos se resumieron los alegatos planteados por la parte actora y las defensas de las partes demandadas, por lo que el material probatorio debe circunscribirse a la demostración de lo alegado por el actor y a lo afirmado por la empresa mercantil como excepciones, así como la defensora ad lítem, ello en cuanto al fondo de la controversia. No obstante, por encontrarnos en un procedimiento breve regido por lo pautado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que en principio se pretende el cumplimiento de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y visto que en el escrito de contestación fue opuesta una cuestión previa, es por lo que necesariamente debe referirse lo establecido en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente:

En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía…

Deriva de tal norma que junto al escrito de contestación, el demandado debe proponer todas las cuestiones previas que tenga a bien considerar, las cuales serán resueltas como punto previo de la sentencia de fondo.

Ahora bien, las partes demandadas en sus escritos manifiestan al respecto lo siguiente:

1. - Por su parte la Abg. F.K.C.C. en su condición de Defensora Ad Lítem de la Sociedad Mercantil U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A., representada por su presidente J.Á.F.G.; así como de los ciudadanos J.A.F.G. y J.F.R. señaló que oponía la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma, por no llenar los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem, con relación a sus ordinales 2° y 5°, manifestando en cuanto al primero de los ordinales referidos que del escrito libelar se observa que fue demandada la sociedad mercantil U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A., representada por su presidente J.Á.F.G., así como a los ciudadanos J.A.F.G., J.F.R. y J.G.G.R., como fiadores; pero sólo se señala el domicilio de la empresa mercantil referida, y nada respecto a las direcciones de los co demandados como fiadores, razón por la que se incurre en un defecto de forma. Y en cuanto al segundo de los ordinales señalados, manifestó que se incumple plenamente la exigencia de dicha norma, al observarse que la parte actora pretende disolver los alcances del contrato de arrendamiento celebrado entre la accionada y una empresa inmobiliaria llamada Administradora Inbanker desconociendo el alcance se los contratos y por ende las subrogaciones de los mismos.

2. - Por su parte, el co demandado J.G.G.R. indicó que oponía las cuestiones previas contenidas, una en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo preceptuado en el artículo 340 eiusdem, y que se refiere al defecto de forma de la demanda, respecto a que en el libelo se deberá expresar el domicilio tanto del demandante y del demandado, y que en esta causa se ven varios demandados con distinto carácter y sólo está el domicilio de la sociedad mercantil U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A., pero no están los demás domicilios. Y la otra, la establecida en el ordinal 5° de la misma norma adjetiva civil, pues a su decir en el libelo existe un total desapego en lo señalado en las normas antes descritas, lo cual no permite conocer con claridad la relación de los hechos y el derecho, y sin conclusiones pertinentes.

   De manera pues, que conforme a lo referido, fue opuesta la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los ordinales 2° y 5° del artículo 340 eiusdem. Y en tal sentido para motivar la incidencia surgida por la interposición que se hiciere de la cuestión de previo pronunciamiento contemplada en el artículo 346 de nuestra Adjetiva Civil, como es la contenida en el ordinal 6° referida al defecto de la demanda por no estar llenos los extremos del artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida, se tiene que la misma está referida por una parte, al cumplimiento por parte del demandante de los requisitos formales que exige el 340, no obstante, debe tenerse en cuenta que conforme a los efectos de algunos de ellos, no en todos los casos, su omisión hace oponible esta cuestión previa; y por otra parte, está referida a la acumulación prohibida contemplada en el artículo 78 eiusdem, esto es, que se haga una integración indebida del proceso, bien sea, porque exista una inepta acumulación inicial de pretensiones, o porque se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, o por que deban dilucidarse por ante jueces con diferente competencia, o bien porque deban discurrir por procedimientos distintos.

   Ahora bien, tratándose la presente causa de una acción derivada de una relación arrendaticia, lo cual es materia especial, el tratamiento de las cuestiones previas cuando son opuestas, es igualmente especial. Y así, por aplicación del contenido del encabezamiento del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuestiones previas que se opongan conjuntamente con la contestación, deberán ser resueltas en la sentencia definitiva. Sin embargo, es muy escueta esta norma con relación al procedimiento específico a seguir para cada uno de los grupos de cuestiones previas, dado los efectos que pueden producirse, y visto que existen cuestiones previas que son subsanables, pues en este último supuesto, no establece nada la ley, con relación al procedimiento a seguir cuando son declaradas con lugar las cuestiones previas de los ordinales 2° al 6°.

   Este vacío ha sido resuelto vía jurisprudencial, toda vez que al ser la materia arrendaticia de orden público, el proceso debido y el derecho a la defensa, deben estar garantizados como principios constitucionales que sustenten precisamente este orden público. En este sentido, el Tribunal Supremo de Justicia, ha venido indicando el procedimiento a seguir cuando sean opuestas cuestiones de previo pronunciamiento, especialmente cuando se trata de las subsanables, y así, la Sala Constitucional reiterando su criterio, (expuesto en sentencia N° 615 de fecha 22-04-2005), nuevamente en sentencia N° 3664, de fecha 06-12-2005, con Ponencia del Magistrado DR. J.E.C.R., estableció lo siguiente:

   …En el presente caso, el Juez que conoció en primera instancia, declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, sin otorgar a la parte actora la oportunidad para la subsanación del defecto u omisión que a criterio de dicho Juzgado adolecía la representación judicial de la parte actora y consideró, seguidamente, que en virtud de tal decisión no entraba a conocer sobre el fondo de la controversia. Por lo que el referido juzgado, no le otorgó a la parte actora la oportunidad de ejercer el derecho a la defensa ante el alegato esgrimido por la parte demandada, por lo que, el Juez de Municipio para salvaguardar el derecho a la defensa de las partes y como director del proceso, ha debido otorgar a la parte actora cinco (5) días de despacho para subsanar la cuestión previa opuesta, y vencido dicho lapso proceder dentro de los tres (3) días de despacho siguientes, por aplicación de la norma contenida en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, a decidir sobre la correcta o no subsanación de la cuestión previa; pudiéndose, haber dado dos situaciones: la primera de ellas que el Juez resolviera que la cuestión previa no fue correctamente subsanada lo que traería como consecuencia, según lo establecido en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil la extinción del proceso, declaratoria que por mandato de ley tiene apelación en ambos efectos; y, un segundo caso, que se hubiese debidamente subsanado la cuestión previa, y al no haber contra esta decisión recurso alguno, debía el tribunal decidir dentro de los tres (3) días de despacho siguientes antes señalados el mérito de la controversia.

   Por tal virtud, ateniéndonos y adhiriéndonos totalmente al anterior criterio jurisprudencial, en función de salvaguardar el proceso debido y el derecho a la defensa, este sentenciador procede a realizar el respectivo pronunciamiento sobre las cuestiones previas opuestas las cuales pertenecen al grupo de las subsanables, mediante el cual, de ser declaradas con lugar las mismas, suspenderá el proceso, y se le concederá a la parte accionante, un lapso de cinco (5) días de despacho para que las subsane, y vencido el mismo, dentro de los tres (3) días de despacho siguientes, dictará el correspondiente fallo sobre la correcta o incorrecta subsanación; de igual forma, en caso de que se subsane debidamente la cuestión previa, y al no haber contra esta decisión recurso alguno, el tribunal decidirá dentro de los tres (3) días de despacho siguientes antes señalados el mérito de la controversia, y así se establece.

   Establecido lo anterior, pasa este Juzgador a resolver, y para ello Observa:

   El ordinal 6° del artículo 346 eiusdem, está referido en su primer supuesto, al defecto de forma de la demanda, lo que indica que para que tal defecto no se origine, el actor debe cumplir con los requisitos formales exigidos por el artículo 340, el cual obliga a hacer mención expresa de varios elementos que son relevantes para el proceso y su desarrollo. De modo que, la norma contenida en el transcrito artículo 350 exige corregir los defectos que existan y hayan sido señalados por la parte demandada, aclarando cualquier punto dudoso del libelo, o proporcionando la información que se alegue haya sido omitida.

   Dicho lo anterior, se observa que las partes accionadas fundamentaron la cuestión de previo pronunciamiento que opusiera, en la omisión contenida en los ordinales 2° y 5° del artículo 340, por lo que de seguidas se analizará cada uno:

1. - Así, el ordinal 2° está referido a los sujetos de la relación y su domicilio, y en tal sentido cabe destacar el criterio sostenido por nuestro tratadista patrio Ricardo Henríquez La Roche, en sus Comentarios al Código de Procedimiento Civil, Tomo III, Año 2009, Pág. 13 y 15, respecto a estos requisitos:

   Respecto a los sujetos y su domicilio: (Ordinales 2° y 5°)

   … debe indicarse también el domicilio procesal que prevé el artículo 174, a los fines de facilitar las notificaciones del demandante en la dirección suministrada. En caso contrario será notificado mediante fijación del cartel en la sede del tribunal. Pero como expresábamos al comentar dicho artículo 174, no hay momento preclusivo para señalar el domicilio procesal, y por ello su omisión en el libelo no da lugar a la 6,2 cuestión previa ni al rigor de la reformulación de la demanda que su procedencia acarrea.

   Respecto al ordinal 5°:

   El ordinal 5° manda hacer una relación de los hechos y del derecho aplicable, con las pertinentes conclusiones. Tal narración concierne a la determinación del derecho sustancial cuyo reconocimiento y satisfacción se pretende, su cuantía y exigibilidad actual, explicando el origen de ese derecho, sea contractual, delictual (responsabilidad civil), etc.

   A tal criterio se adhiere este sentenciador, toda vez que se desprende del mismo, el modo explicativo de la implicación de cada defecto u omisión en que pudiera incurrir quien acciona, y los cuales se subsumirán al caso concreto, y así se establece.

   Referido lo anterior se observa que los demandados de autos señalaron que oponían tal cuestión previa por cuanto en el libelo sólo se encuentra el domicilio de la empresa mercantil U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A., pero no están los demás domicilios del resto de demandados; y por otra parte, la del ordinal 5° del 340 referida a la relación de los hechos y fundamentos de derecho, pero sin indicar cuáles son las deficiencias de las que adolece el escrito libelar sobre ese punto.

   Visto ello se hace pertinente destacar la referencia contenida en el artículo 27 del Código Civil sobre domicilio, el cual señala:

   El domicilio de una persona se halla en el lugar donde tiene el asiento principal de sus negocios e intereses

   De igual manera se hace pertinente referir el encabezamiento del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece.

   La citación personal se hará mediante compulsa con la orden de comparecencia expedida por el Tribunal, entregada por el Alguacil a la persona o personas demandadas en su morada o habitación, o en su oficina, o en el lugar donde ejerce la industria o el comercio, o en el lugar donde se la encuentre, dentro de los límites territoriales de la jurisdicción del Tribunal, a menos que se encuentre en ejercicio de algún acto público o en el templo, y se le exigirá recibo, firmado por el citado, el cual se agregará al expediente de la causa..

   Se tiene entonces que la palabra domicilio en su acepción corriente es la casa donde vive habitualmente una persona, pero en su sentido más propio indica el lugar donde esa persona ejerce sus derechos y cumple sus obligaciones o deberes en forma más o menos permanente; de modo que la intención del legislador en dicha norma fue de hacer depender la determinación del domicilio de factores objetivos, más que de manifestaciones de voluntad no siempre conformes a la realidad. En razón de ello debe quedar claro de manera meridiana que, el demandado puede ser citado en cualquiera de los lugares que indica este artículo 218, por cuanto el mismo no sólo se refiere a la morada o habitación del demandado, sino a su domicilio, el cual puede ser la oficina, el lugar donde ejerce la industria o el comercio, o el lugar donde se le encuentre, y así se declara.

   Así, conjugado lo anterior con el requisito del ordinal 2° del artículo 340 referido, ciertamente la indicación que se haga en el libelo del domicilio del demandado, es importante para su citación, de modo tal, que constituye una obligación para el actor este señalamiento ante el Juez, toda vez que el mismo es el que permitirá poder practicar la citación para el inicio del contradictorio. Sin embargo, tal y como ya fue dicho con anterioridad, dicha dirección no se refiere sólo al lugar donde vive la parte que es demandad, sino también al lugar donde tiene el asiento principal de sus negocios e intereses, lo cual puede ser, su oficina o empresa donde labora, o incluso, puede ser el lugar donde se le encuentre. Siendo ello así, se tiene que el accionante de autos señaló como también fue referido ut supra, lo siguiente: “Solicito que la citación de la codemandada U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO, C.A. se realice en la persona de su Presidente ciudadano J.A.F.G., y señalo como dirección a los efectos de la citación de los demandados en el inmueble arrendado, Edificio Cristal, ubicado en Barrio Obrero, esquina del Pasaje Acueducto con carrera 21, Parroquia P.M.M., Municipio San Cristóbal del Estado Táchira”. De dicha referencia se infiere que en efecto la parte actora sí señaló una dirección para la citación de todos los demandados; Y aún y cuando señaló la misma dirección para todos, se observa lo siguiente: consta en las presentes actuaciones que el ciudadano J.G.G.R. fue citado de manera personal en la dirección indicada, aún y cuando éste no es, según el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, el representante legal de la co demandada U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO, C.A; así mismo, se observa que este mismo ciudadano es el que ha estado presente en las inspecciones judiciales que se han realizado en el lugar donde se encuentra funcionando la empresa demandada, indicando que es el administrador del lugar; circunstancias éstas que sugieren que dicho lugar es donde tal ciudadano ejerce la industria y el comercio, razón por la que el acto procesal de su citación cumplió su finalidad respecto al mismo.

   De igual forma se observa sendas diligencias suscritas por el alguacil de este Tribunal, en las que informa lo que sigue: En la primera, cursante al folio 217, dice: “Que no me fue posible lograr la citación personal de los ciudadanos J.F.R. y J.A.F.G., ya que me trasladé el días 11 de noviembre del año en curso a las 05 y 00 de la tarde, hasta la dirección indicada por la parte actora (…) y donde fui informado por J.G., que los ciudadanos nombrados anteriormente no trabajan en dicha dirección ya que viven fuera de la ciudad”

   En la segunda: cursante al folio 219 señala: “Que no me fue posible lograr la citación personal de los ciudadanos J.F.R. y J.A.F.G., ya que me trasladé con la parte actora, el día 21 de diciembre del año en curso, a las 10 y 00 de la mañana, hasta la esquina del Pasaje Acueducto esquina de la carrera 21 “U2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO, C.A.” del Municipio san Cristóbal-Estado Táchira y donde fui informado por Hender Mora, quien dijo ser empleado de dicho local, que los ciudadanos nombrados anteriormente no se encontraban.”

   Ante ambas diligencias estampadas por el alguacil mediante la cual en una se dice que los ciudadanos J.F.R. y J.A.F.G. no trabajan allí, señalado esto por J.G.; y en la otra dice Hender Mora, quien dijo ser empleado del local, que tales ciudadanos no se encontraba, se observa que el alguacil señaló de una manera precisa las actuaciones que realizó para tratar de citar en forma personal a los referidos ciudadanos en la dirección señalada por la parte actora. Y llama la atención que siendo el ciudadano J.A.F.G. el presidente de la sociedad mercantil co demandada, se dijera de él que no trabajaba en el lugar donde funciona la misma, y dicho esto por el propio J.G. quien es el quien es uno de los que interpuso la cuestión previa que se analiza. Y más, si no consta ni fue desvirtuado que este ciudadano ya no es el presidente de la empresa co demandada.

   Así las cosas, concluye este juzgador que la parte actora sí señaló una dirección clara dónde ubicar a los co demandados de autos, cual fue la dirección donde funciona la empresa mercantil U2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO, C.A., vista la relación de todos con la misma, y que aún y cuando no se logró la citación personal de todos, no obstante, su defensa ha estado garantizada con la defensora Ad Lítem nombrada para tales efectos.

2. - Con relación al ordinal 5°, se tiene que respecto a la forma de subsanar esta cuestión previa opuesta, es a través de la presentación de diligencia o escrito corrigiendo los defectos u omisiones. Sin embargo en el presente caso, es inoficioso su análisis, visto que los oponentes de dicha cuestión previa, no señalaron en modo alguno, cuáles eran las deficiencias respectos a los fundamentos de hecho y de derecho de la presente demanda, sólo se limitaron a invocar el ordinal que contiene dicha cuestión previa, y luego decir que la parte actora pretende disolver el alcance del contrato de arrendamiento entre la empresa co demandada y Administradora Inbanker, desconociendo el alcance de otros contratos, y que posteriormente refiere el hecho de las consignaciones recibidas y su no renuncia por el actor a su derecho a que el contrato sea cumplido, pero en modo alguno que no se haya establecido la relación de los hechos y el derecho en que se funda la pretensión, situación que no es lo procedente, en virtud de lo cual, debe concluirse que no ha lugar a dicha cuestión previa, y así se decide.

   Finalmente, en el presente caso se hace necesario, tal y como lo ha venido considerando nuestro M.T., hacer un llamado a las partes y a sus apoderados, para evitar el uso indebido de los medios de defensas, que por su exagerado formalismo pudieran retardar el curso normal del juicio, ello en atención a la aplicación concreta de los principios contenidos en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a los cuales: (...) “El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”; principios que obligan a realizar una nueva y progresiva interpretación de nuestro ordenamiento jurídico.

   En consecuencia, las consideraciones precedentemente expuestas obligan a este Tribunal a tener que declarar Sin Lugar la cuestión previa opuesta de defecto de forma, contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los ordinales 2° y 5° del artículo 340 eiusdem, como de manera clara y precisa se hará en el dispositivo de este fallo, y así se decide.

   Resuelta como fue la cuestión previa que fuere opuesta como punto previo en la presente sentencia, y trabado como quedó el presente litigio, este sentenciador pasa al análisis de las pruebas que las partes promovieron más convenientes a la mejor defensa de sus derechos, las cuales se valorarán conforme a los principios de la adquisición, unidad y comunidad de la prueba, adminiculándolas entre si, independientemente de la parte que las haya aportado.

   DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

   De la Parte Demandante:

1. - Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, de fecha 08-05-2002, bajo el N° 46, Tomo 54. Tal instrumento fue presentado en copia certificada, y lo valora el Tribunal, de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por tratarse de un instrumento público expedido y certificado por funcionario competente, Se desprende de tal instrumento que en fecha 08 de mayo de 2002 entre la empresa ADMINISTRADORA INBANKER, C.A., representada por su presidente ciudadano R.E.M.M. y la sociedad mercantil U2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO, C.A. celebraron contrato de arrendamiento constante de Veintiún (21) cláusulas por las cuales se regiría dicha relación contractual; el objeto de dicha probanza fue demostrar la relación contractual, normativas aplicables y el carácter del objeto mercantil, razón por la que el objeto de dicha probanza se cumplió, y así se declara.

2. - Documento protocolizado por ante la oficina subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio San C.d.e.T. en fecha 18-02-2009, bajo el N° 2009-452, asiento registral 1, Libro del folio real del año 2009. De igual forma ese instrumento fue presentado en copia certificada, y se valora plenamente de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por tratarse de un instrumento público expedido y certificado por funcionario competente. El objeto de dicha prueba es demostrar la propiedad, características y ubicación del inmueble, por lo que se desprende de ese instrumento que en fecha 18-02-2009 los ciudadanos J.A.S. de Andrade y L.E.C.d.Q., le dieron en venta pura y simple al ciudadano Fajad J.B.G. el inmueble constituido por un lote de terreno y las mejoras existentes, consistentes en un edificio comercial denominado “Edificio Cristal”, ubicado en Barrio Obrero, esquina del Pasaje Acueducto con la carrera 21, N° 20-95, 10-127 y 10-133, parroquia P.M.M., Municipio San Cristóbal, estado Táchira; de modo tal que quedó demostrado que el ciudadano Fajad J.B.G., parte actora, es el propietario del inmueble objeto de la presente acción, y así se establece.

3. - Documentos autenticados por ante las Notarías Públicas Segunda de San Cristóbal, estado Táchira el día 19-10-2010 bajo el N° 04, Tomo 141; y Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador el día 08-11-2010 bajo el N° 39, Tomo 152. Tales documentos constan en copia certificada, y en virtud de tratarse de instrumentos públicos, es por lo que se les otorga pleno valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, certificado por funcionario competente. El objeto de los mismos es demostrar la cesión de los derechos que poseía la ADMINISTRADORA INBANKER C.A. al ciudadano Fajad J.B.G.. En tal sentido consta en dichos instrumentos que en efecto, en fechas 19-10-2010 y 08-11-2010 le fueron cedidos al ciudadano Fajad J.B.G., quien es la parte actora, todos los derechos, acciones y obligaciones de los contratos de arrendamiento que la ADMINISTRADORA INBANKER C.A. poseía sobre el inmueble objeto de la presente acción, y así se establece.

4. - Expediente de consignaciones N° 689 llevado por ante el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. Esta prueba la valora el Tribunal, de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un instrumento con fuerza de fe pública, y que fue certificado por funcionario competente. Con dicha prueba queda demostrado el proceso de consignación de cánones de arrendamiento aperturado por ante el que fuera Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, y mediante el cual el ciudadano O.F.L.C. actuando como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil U2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A., procedió a consignar los cánones de arrendamiento a partir del mes de febrero de 2009 a la ADMINISTRADORA INBANKER C.A., con fundamento en la manifestación de dicha empresa de ya no tener ningún vínculo ni administrativo ni de ninguna otra índole con el local comercial, y así se declara.

5. - Notificación Judicial llevada bajo el N° 6559 por el Juzgado tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. A esta prueba se le aprecia y se le concede pleno valor probatorio por ser un instrumento público que emana de funcionario competente, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se evidencia con esta probanza que en fecha 11-04-2008 se acordó notificar constituido el Tribunal en la dirección señalada o por medio del Alguacil del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, al ciudadano J.Á.F.G., en su carácter de representante legal de la empresa U2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A, del contenido de la solicitud, y en la cual se informó sobre: el inicio de la prórroga legal de dos (2) años y de la no prórroga del contrato de arrendamiento suscrito, conforme al artículo 38 literal “c”; y sobre que el monto del canon de arrendamiento durante la vigencia de esta prórroga legal, y así se establece.

6. - Legajo de instrumentales expedidas por la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal para efectuar Inspección Judicial. Tal legajo está comprendido por solicitud original con resultas de Inspección extrajudicial, requerida a la Notaría Pública Quinta de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, la cual no se realizó por cuanto el ciudadano J.G.G.R. señaló que no podían hacerlo. Su objeto es demostrar la obstrucción por parte del ciudadano J.G.G.R., no obstante, es de la consideración de este sentenciador que dicha inspección, con vista a que no pudo ejecutarse el fin para el cual fue solicitada, tales resultas por sí mismas no aportan a este Juzgador ningún elemento de convicción; ni aún, sobre la obstrucción señalada por el promoverte, toda vez que no es el medio conducente para tales efectos; en consecuencia no se le otorga valor probatorio alguno, quedando desechada de este proceso, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

7. - Acta de fecha 08-05-2012 en Expediente administrativo N° 00596-12 llevado por ante el do Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) Coordinación Estatal Táchira. Se observa que este medio de prueba trata sobre un documento de los llamados públicos administrativos, los cuales según el criterio reiterado de nuestra jurisprudencia, “son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario”.(Sentencia N° 0209 de la Sala de Casación Civil, de fecha 16-05-2003), de modo que con base a tal criterio, este Juzgador le concede valor probatorio, toda vez que al mismo no le fue desvirtuada su presunción de veracidad. El objeto de su promoción es demostrar actos de violación de deberes contractuales y normativas legales, ya que el referido ciudadano reconoce en forma expresa que está realizando una toma ilegal del sistema de suministro de Agua por Hidrosuroeste con el fin de eludir el pago de tal servicio. Sin embargo, la denuncia que hiciera el ciudadano J.G.G.R. en contra del actor, ciudadano Fajad J.B.G., bajo la consideración de este juzgador, la misma no aporta nada a la pretensión, razón por la cual se desecha del presente proceso por resultar manifiestamente impertinente, ello de conformidad a lo dispuesto en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

8. - Copia de oficio N° N/R/CU/017 de fecha 22-07-2002, expedido por la Oficina Municipal de Planificación Urbana de la Alcaldía de San C.d.e.T.. Tal probanza también se toma como un documento administrativo, el cual conforme al criterio jurisprudencial imperante en la materia, y como ya fue referido ut supra, son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, cuyo contenido se tiene como fidedigno salvo prueba en contrario, resultando aplicable para la valoración de una copia fotostática de los mismos, las reglas que al respecto contiene el artículo 429 del mencionado Código. El objeto de dicha prueba es demostrar que el inquilino le está dando un uso no acorde al inmueble arrendado, conforme con los permisos municipales. No obstante, se observa de dicha prueba que la Oficina Municipal de Planificación Urbana, adscrita a la Alcaldía del Municipio San C.d.e.T., mediante Resolución N° R/CU/017 declaró con lugar el Recurso de Reconsideración interpuesto por el ciudadano J.F.G. y dejó sin efecto el acto administrativo N° CU/N/419 de fecha 03-07-2002 emanado de ese despacho, y generó lineamientos de cumplimiento, pero ello no indica expresamente que no se esté haciendo un uso acorde con los permisos municipales, de modo que no quedó demostrado el fin perseguido con dicha instrumental, razón por la que la misma se desecha por impertinente, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

9. - Recibo de pago de los servicios públicos de aseo urbano. Dichos recibos de igual manera se toman como documentos administrativos, los cuales conforme al criterio jurisprudencial imperante en la materia, y como ya fue referido ut supra, son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, cuyo contenido se tiene como fidedigno salvo prueba en contrario, resultando aplicable para la valoración de una copia fotostática de los mismos, las reglas que al respecto contiene el artículo 429 del mencionado Código. El objeto de su promoción fue demostrar el incumplimiento de las obligaciones contractuales del pago de servicios. Se observa que en fecha 24 de enero de 2012 fue cancelado por ante la Alcaldía del Municipio San Cristóbal el servicio de aseo urbano, correspondiente a los meses septiembre de 2011 a diciembre del año 2011; así como los meses enero de 2012 a diciembre del año 2012, recibos que aparecen a nombre del ciudadano Fajad J.B.G.. Sin embargo, la presente demanda fue presentada para su distribución en fecha 13-07-2011 y admitida en fecha 24-10-2011, de modo pues, que para ese momento el pretendido incumplimiento con relación a este servicio público aún no se había generado, por cuanto aún no habían transcurrido los meses que se refutan como insolutos; esto es, no puede pretenderse establecer a priori una insolvencia a futuro, si no está cumplido el transcurso del tiempo para tales efectos. Ante ello, es de esta consideración que dicha prueba fue promovida con temeridad, razón por la que se desecha del proceso, y así se decide.

10. - Prueba de Exhibición a la co demandada U2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO, C.A. sobre los siguientes documentos: - Patente de industria y comercio de la actividad de dicha empresa; - solvencia del pago de impuesto municipal; - permiso municipal para el desarrollo de su actividad comercial; - constancias de los soportes de pagos de los servicios públicos (Hidrosuroeste y aseo urbano a Corpoelec). Dicha prueba fue inadmitida por impertinente, en virtud de la misma no ajustarse a lo preceptuado en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, de modo que no hay prueba qué valorar, y así se declara.

11. - Inspección Judicial en el local arrendado. La referida prueba fue promovida en esta causa conforme a lo dispuesto en la norma contenida en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y evacuada en fecha 27-09-2012, razón por la que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil. En dicha inspección este Sentenciador dejó constancia de la ubicación del inmueble, el cual es el mismo objeto de la presente controversia; de las condiciones físicas de construcción del mismo; igualmente de que en el lindero oeste, segundo nivel o mezanina, existe una abertura pequeña tipo ventana que da a la oficina donde se observan los monitores, y en el espacio contiguo se observó un ducto proveniente de la planta baja del área de la cocina o área de parrillera, y adyacente al ducto referido se observó una escalera con muy poca inclinación que da acceso a una mezanina construida con estructura metálica y piso en machihembre que funge como depósito y apoyada sobre las vigas originales de la edificación; y dentro de dicho depósito una macro repisa apoyada con pie de amigo metálico, no observándose desde el punto de vista subterráneo ninguna modificación. Tal inspección en el momento de su evacuación fue objeto de impugnación por la parte contraria al promovente, y lo cual a su vez fue rebatida dicha impugnación. En tal sentido, y conforme a lo manifestado por el experto en el momento de la inspección, y sus anexos, observa este sentenciador que la abertura observada de restructuración, es un trabajo propio para el desenvolvimiento de la actividad que se desarrolla en dicha empresa, razón por la que ateniéndonos a las máximas de experiencia, es de meridiana claridad que se hicieron modificaciones a la estructura del local, tal y como se dejó constancia, y así se establece.

12. - Prueba de Informes a la Dirección Estatal del INDEPABIS TÁCHIRA, ubicada en la calle 11 entre carreras 22 y 23, Edificio Nicrotaca, Barrio Obrero, San Cristóbal, estado Táchira. Dicha prueba fue requerida conforme lo establece el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido, es criterio pacífico de nuestro M.T., que la valoración de este medio probatorio debe hacerse sobre la base de la sana crítica, tal y como se encuentra determinado el artículo 507 eiusdem, en virtud de lo cual este juzgador procede al análisis de la misma. La información requerida fue remitida constando a los folios 351 al 370, y se desprende de la misma que en efecto cursa ante esa institución expediente administrativo bajo el N° 0596-12 cuyo denunciante es J.G.G.R. en contra del ciudadano Fajad J.B.G., en virtud del corte del servicio de agua, y del cual se anexó copia certificada; no obstante, por cuanto no existe un pronunciamiento definitivo en el mismo, se desestima su valor probatorio, y así se decide.

    De las Partes Demandadas:

    .- De los co demandados: Sociedad Mercantil U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A., representada por su presidente J.Á.F.G.; y los ciudadanos J.A.F.G. y J.F.R., a través de la Abg. F.K.C.C. en su condición de Defensora Ad Lítem.

1. - Valor y mérito de los autos. A esta prueba genérica no se le da ningún valor legal, en virtud de que no prueba ningún hecho controvertido y no representa un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente.

2. - Principio de Comunidad de las Pruebas. Este principio es una norma de aplicación para la valoración de los medios de prueba que se traigan al proceso, por lo que considerado en sí mismo no constituye un medio probatorio.

3. - Reserva del derecho a repreguntas a testigos. Dicha alegación no constituye ningún medio de prueba, en virtud de lo cual es imposible hacer una valoración.

   .- Del co demandado ciudadano J.G.G.R.:

1. - Expediente N° 689-2009 sobre consignación arrendaticia, específicamente los folios 15, 16 y 17 del mismo.

2. - Expediente N° 689-2009 sobre consignación arrendaticia, específicamente los folios79 y 80.

   Los referidos folios de los numerales 1 y 2 promovidos, constan en Expediente N° 689-2009 de Consignación de alquileres, prueba ésta que ya fue valorada ut supra, y la cual por aplicación del principio de comunidad de la prueba, surte efectos probatorios para el proceso, y no específicamente para la parte que la haya promovido, conforme a que las pruebas pertenecen al proceso; de manera que la derivación probatoria del contenido de dicho expediente, quedarán expuestas en las conclusiones del presente fallo.

3. - Contrato de alquiler celebrado entre Administradora Inbanker y U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A. Esta probanza ya fue ampliamente valorada ut supra, por lo que por el principio de la comunidad de la prueba, el valor jurídico que se desprendió de su valoración es aplicable al proceso.

4. - Solicitudes de autorización de retiro de cánones de arrendamiento, con sus autos de admisión de liberación de autorización de retiro y efectivas autorizaciones de retiro realizadas por el ciudadano Fajad Barh George. Igual comentario que para los numerales 1 y 2 de las pruebas promovidas se hace pertinente aquí. Ya el referido expediente de consignación arrendaticia fu valorado, por lo que los efectos probatorios que de él deriven, pertenecen al proceso. Sin embargo, el objeto con esta probanza es demostrar la aceptación de los cánones de arrendamiento por la parte actora, sin que realizara oposición tempestiva en momento alguno, por lo que hubo convalidación tácita de los cánones cancelados desde febrero de 2009. En tal sentido, en efecto cursa dentro de dicho expediente consignatario, solicitud de autorización de retiro de los cánones de arrendamientos consignados (folios 141 y 142), y por auto de fecha 18-11-2010, fue autorizado dichos retiros, razón por la que el objeto de dicha probanza fue demostrado.

5. - Diligencia de fecha 11-06-2012 cursante en expediente N° 689-2009 sobre consignación arrendaticia. La referida diligencia va acompañada de copia simple de la Resolución N° 723 emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, la cual corresponde a un documento administrativo, el cual conforme al criterio jurisprudencial imperante en la materia, y como ya fue referido ut supra, son considerados como una tercera categoría documental, intermedia entre los instrumentos públicos y los privados, cuyo contenido se tiene como fidedigno salvo prueba en contrario, resultando aplicable para la valoración de una copia fotostática de los mismos, las reglas que al respecto contiene el artículo 429 del mencionado Código; y siendo que tal copia de ese documento administrativo no fue impugnada dentro de la oportunidad correspondiente, es por lo que se le otorga valor probatorio. Su objeto es demostrar que la parte actora miente al decir que la parte accionada incumple con la cláusula Tercera del contrato, sino que por el contrario, existe fiel cumplimiento de la referida resolución, la cual a su decir se encuentra definitivamente forme por no haberse interpuesto los recursos correspondientes. En tal sentido se observa que la referida Resolución emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal siendo el ente al cual corresponde, procedió en fecha 18-10-2011 a regular mediante el procedimiento respectivo, el canon de arrendamiento del inmueble objeto de esta controversia quedando establecido el mismo en la cantidad de SEIS MIL NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 6097,94), y no constando en las actas del presente expediente ningún medio probatorio que refleje la modificación de tal decisión administrativa, debe concluirse que tal monto es la cantidad que la arrendataria debía cancelar por concepto de canon de arrendamiento a partir de su regulación, y así se establece.

6. - Prueba de Informes a las siguientes oficinas: Alcaldía del Municipio San Cristóbal; al Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial; Banco Bicentenario, Oficina principal. Dicha prueba fue requerida conforme lo establece el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido, es criterio pacífico de nuestro M.T., que la valoración de este medio probatorio debe hacerse sobre la base de la sana crítica, tal y como se encuentra determinado el artículo 507 eiusdem, en virtud de lo cual este juzgador procede al análisis de la misma. Así, de los informes requeridos sólo consta al folio 343 de las presentes actuaciones, el solicitado al Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, el cual fue remitido a este despacho mediante oficio N° 3180-761 de fecha 26-09-2012 señalándose que sí consta por ante ese Tribunal expediente de consignación signado con el N° 689/2009, siendo las partes: Consignatario: U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A; Beneficiario: ADMINISTRADORA INBANKER C.A., su último recibo de depósito del mes de julio consignado mediante diligencia de fecha 09-08-2012; y su última autorización para retirar cantidades de dinero, fue expedida en fecha 06-08-2012; no constando en el mismo oposición a los pagos. Así, tal prueba refuerza la promovida y valorada respecto a la existencia del referido expediente de consignación arrendaticia por parte de la co demandada sociedad mercantil U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A; Beneficiario: ADMINISTRADORA INBANKER C.A., y así se declara.

7. - Inspección Judicial al inmueble donde funciona la empresa mercantil co demandada U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A.. La referida prueba fue promovida en esta causa conforme a lo dispuesto en la norma contenida en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y evacuada en fecha 27-09-2012, razón por la que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil. El objeto de su promoción fue demostrar que la planta física del inmueble se encuentra en perfecto estado; que el local no corre peligro alguno y que por el contrario sus instalaciones están en mejor estado que cuando fueron dadas en arrendamiento. En la evacuación de la misma se dejó constancia de que el local inspeccionado presenta en sus dos niveles condiciones normales en sus techos, paredes, pisos con deterioro producto del uso; con respecto a factores ambientales se observó que no existen condiciones que pudieran poner en riesgo la estructura del inmueble; absteniéndose el Tribunal de pronunciarse respecto a un de los puntos referidos en la solicitud, por cuanto no posee información fidedigna que permitiera hacer una comparación entre lo que fue visible antes y después de arrendarse el inmueble, razón por la que todo el objeto de dicha probanza no se cumplió, y así se declara.

   Ahora bien, a.c.f.l. actas que conforman el presente expediente, y valoradas las pruebas aportadas al mismo para su resolución, pasa este Juzgador a hacer las siguientes consideraciones para decidir:

   En primer lugar, se observa la existencia de un contrato de Arrendamiento suscrito entre la co demandada sociedad mercantil U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A. representada por el ciudadano J.Á.F.G. con la empresa mercantil ADMINISTRADORA INBANKER C.A., y el cual se autenticó por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal estado Táchira, en fecha 08-05-2002, anotado bajo el N° 46, Tomo 54 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, prueba ésta valorada ut supra. A través del mismo, las partes convinieron fundamentalmente en el monto del canon mensual, el lapso de duración del contrato, el monto dado en depósito, y convinieron también una fianza, siendo los fiadores los ciudadanos J.A.F.G., J.F.R. y J.G.G.R.. También se observa que mediante documentos autenticados por ante las Notarías Públicas Segunda de San Cristóbal, estado Táchira el día 19-10-2010 bajo el N° 04, Tomo 141; y Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador el día 08-11-2010 bajo el N° 39, Tomo 152, la empresa mercantil ADMINISTRADORA INBANKER C.A. cedió al ciudadano Fajad J.B.G., todos los derechos, acciones y obligaciones de los contratos de arrendamiento que la ADMINISTRADORA INBANKER C.A. poseía sobre el inmueble objeto de la presente acción, lo cual le da cualidad al ciudadano FAJAD J.B.G. para intentar la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento. Por tal razón es que éste ciudadano pretende sea resuelto dicho contrato por considerar que los co demandados de autos incurrieron en una serie de incumplimiento de las cláusulas contractuales. Por su parte, tanto la defensora ad lítem nombrada para defender los intereses de la empresa mercantil U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A, de J.A.F.G. y J.F.R.; así como las apoderadas judiciales del co demandado J.G.G.R., manifestaron las defensas pertinentes a los efectos de enervar la pretensión del actor.

   En tal sentido, la legislación venezolana establece el marco normativo que regula todo lo atinente a las obligaciones y los contratos en materia civil. Tomando en consideración dichas normas, se puede decir que las partes contratantes deben cumplir a cabalidad con sus obligaciones en los plazos y formas que hayan pactado en el contrato, y en caso de que una de ellas no cumpla con su obligación puede la otra parte optar por pedir bien su cumplimiento o su resolución con las consecuencias del caso, tal y como lo establecen los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil Venezolano. Aunado a lo que establece la norma sustantiva sobre que el deudor cuando no ejecute su obligación o se retarde en la misma, será condenado al pago de los daños y perjuicios, conforme al artículo 1271, ejusdem.

   También es importante destacar, lo que respecto a los efectos de las obligaciones ha señalado el tratadista E.M.L.:

   El efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída

   (Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Pág. 64)

   En este sentido el cumplimiento de la obligación está regido por los artículos 1167 y 1.264 del Código Civil que enuncian los principios generales en esta materia, y expresan:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

   Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención

   .

   Pero para entender las referencias conceptuales citadas, forzosamente se debe escudriñar lo atinente a diferentes nociones y/o figuras. En primer lugar, tenemos que tener claridad respecto a la definición de obligación, la cual según el reconocido doctrinario CALVO BACA, Emilio, en su obra, Comentarios al Código Civil Venezolano, Edición 2004, Pág. 677, significa lo siguiente: “La relación jurídica entre dos personas concretamente determinadas, en virtud de la cual una de ellas (deudor) debe una prestación determinada de dar, hacer o no hacer, a la otra (acreedor) en provecho de éste o de terceros, concediéndose a dicho acreedor la facultad de constreñir al deudor el cumplimiento de las prestación”. De dicha definición, se desprenden los elementos que integran a la obligación, como son: los sujetos, los cuales necesariamente deben ser dos (Acreedor y deudor); la prestación, la cual constituye su contenido o el objeto de la misma; y el vínculo jurídico, que es la relación jurídica existente entre los sujetos y la prestación garantizada por la ley. Aunado a ello, encontramos la figura del contrato, el cual de conformidad a lo dispuesto en nuestra N.S.C., específicamente en su artículo 1.133, es definido como: “Una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”; de todo esto se deduce, que el contrato es una de las fuentes de las obligaciones dentro de nuestro Ordenamiento Jurídico.

   Todo lo anterior es interesante mostrarlo para entender, cómo es que entre dos o más sujetos a través de la manifestación de sus voluntades (consentimiento) se puede establecer un vínculo jurídico que permita la exigencia de la o las obligaciones que se hayan dado en las formas o circunstancias que se planteen, generando con ello la figura contractual propiamente dicha.

   Ahora bien, como ya fue expresado, el artículo 1167 de nuestra n.s.c., es la reguladora de la acción que por resolución pudiera intentar cualquiera de las partes de un contrato bilateral, cuando alguna no ejecuta la obligación por ella asumida, pero de igual manera exige como presupuesto, el que la parte que la solicite haya a su vez cumplido con su obligación. Y en este sentido, el tratadista E.C.B., en sus comentarios al Código Civil Venezolano, define la Acción resolutoria en los siguientes términos:

   La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.

   Siguiendo con el tema, la doctrina ha distinguido cuatro presupuestos concurrentes para determinar la procedencia de la acción de Resolución, siendo las que siguen:

   1. El contrato debe ser bilateral: En tal sentido, la posición tanto de la jurisprudencia como de la doctrina venezolana, exige la bilateralidad del contrato como requisito necesario de la acción de resolución. En el caso en estudio se observa que se trata de un contrato de arrendamiento con pluralidad de obligaciones, tal y como consta del contrato suscrito entre las partes, encontrándose fundamentalmente por parte del arrendador ciudadano FAJAD J.B.G. subrogado en dicho contrato en los derechos y obligaciones de la ADMINISTRADORA INBANKER C.A., de dar en arrendamiento el local comercial donde funciona la empresa mercantil U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A., y ésta a su vez tiene la obligación fundamentalmente de pagar un precio por concepto de canon de arrendamiento; además del cumplimiento del resto de obligaciones recíprocas establecidas en todas las cláusulas contenidas en el contrato. Por tanto, queda meridianamente claro, que estamos en presencia de un contrato de carácter bilateral, cumpliéndose con este primer requisito de procedencia para intentar la presente acción, y así se establece.

   2. Que haya incumplimiento culposo de obligación u obligaciones asumidas en el contrato, por una de las partes:

      A tal respecto es preciso examinar si hubo incumplimiento culposo, y si el mismo fue total o parcial, para lo cual este sentenciador debe analizar y valorar los alegatos de las partes y lo probado por las mismas, partiendo para ello que el demandante en su libelo afirma que la demandada empresa mercantil U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A., a través de su presidente J.A.F.G. incumplió el contrato suscrito de diversa maneras, para ello señaló entre otras cosas: .- Que infringió la cláusula segunda del contrato y el artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el sentido de que no paga los cánones de arrendamiento dentro de los términos previstos contractualmente, esto es, cinco días antes del vencimiento de la mensualidad, sino que se atrasa reiteradamente; y que si bien, el pago lo realiza a través del procedimiento de consignaciones, éstas se efectúan en contravención a lo que establece la ley especial, toda vez que las mismas se realizan fuera de del lapso de los 15 días siguientes al vencimiento de cada mensualidad; de igual modo aclaró que si bien su representado procedió a recibir las consignaciones en forma pura y simple, no por ello, renunciaba a sus derechos para que el contrato deba ser cumplido en la forma pactada, ya que el efecto normal del retiro de las referidas consignaciones, incidiría si previamente se hubiera demandado la resolución del contrato por morosidad en el cobro de cánones, lo cual no constituye la naturaleza de la presente causa, ya que esta acción se centra en que se juzgue sobre si las consignaciones realizadas se reputan como válidamente efectuadas, y en consecuencia de ello se declare el estado de incumplimiento contractual por no ajustarse al pago de los cánones de arrendamiento en los términos convenidos, conforme lo dispone el artículo 55 eiusdem. .- Que se inobservó el cumplimiento del pago de los servicios públicos y demás gastos locativos, de conformidad a lo dispuesto en la cláusula Décima en concordancia con la Novena del contrato suscrito, lo cual se evidencia del análisis del expediente N° 689 en el cual se hacen las consignaciones arrendaticias, pagos éstos que a su decir, se han efectuado indebidamente, por cuanto a dichos pagos sin causa legal alguna se le han hecho descuentos del monto de los cánones de arrendamiento correspondiente a servicios públicos como agua, electricidad y los costos de gastos que son inherentes al mantenimiento del inmueble que le fue dado en arrendamiento; siendo ello una carga que asumió el arrendatario, por lo que al realizar las deducciones del canon mensual, transgredió el postulado contractual y normas legales que le imponen adjudicárselos en forma directa. De allí, es que debe resultar claro que el arrendatario se encuentra insolvente en el pago parcial de los servicios públicos y pago de costos de reparación; De igual modo, alega la infracción de la cláusula tercera del contrato, en virtud de la negativa por parte del arrendatario de pagar el aumento del canon de arrendamiento. Por su parte, los demandados de autos, negaron y rechazaron lo señalado en el capítulo tercero respecto del incumplimiento, visto que todos los cánones de arrendamiento a su decir, fueron cancelados, extrayéndose ello del propio expediente de consignaciones arrendaticias con lo cual el actor convalidó todos y cada uno de los cánones consignados; así como el que existan daños de ninguna naturaleza sobre el inmueble arrendado. De igual modo negaron lo referido al incumplimiento a la cláusula décima, sobre la cancelación de los servicios públicos del inmueble, pero no de todo el edificio, como lo quiere hacer ver de manera oportunista y ventajista el actor.

      Hecho el análisis probatorio, en el caso de marras, quedó demostrado que:

      A.- Con relación a la transgresión de la cláusula segunda. En efecto, dicha cláusula respecto a la fecha para el pago del canon se estableció que se haría los cinco (5) primeros días de cada mes por mensualidades vencidas. Quedó demostrado con el Expediente N° 689 de consignaciones arrendaticias, que el canon correspondiente al mes de febrero de 2009 se consignó el 25-03-2009 por un monto de 6.000,oo Bs.; el del mes de marzo de 2009 se consignó el 15-04-2009 por un monto de 5.508 Bs., al cual se le dedujo el monto por pago del servicio de luz por 492 B.; el del mes de abril de 2009 se consignó en fecha 08-05-2009 por un monto de 6.166 Bs.; el correspondiente al mes de mayo de 2009 se consignó el 18-06-2009 por un monto de 615 Bs., al cual se le dedujo un pago por servicio de agua por un monto de 5.484,59 Bs.; y otro servicio por 80 Bs.; el correspondiente al mes de junio de 2009 se consignó en fecha 15-07-2009 por un monto de 1.109 Bs., cuya diferencia se dedujo por concepto de servicio de agua en diferentes facturas; el correspondiente al mes de julio de 2009 se consignó en fecha 14-08-2009 por un monto de 5.973 Bs., cuya diferencia se dedujo por concepto de servicio de agua; el correspondiente al mes de agosto de 2009 se consignó en fecha 25-09-2009 por un monto de 5.840 Bs., cuya diferencia se dedujo por concepto de servicio de luz; el correspondiente al mes de septiembre de 2009 se consignó en fecha 30-10-2009 por un monto de 6.165 Bs.; el correspondiente al mes de octubre de 2009 se consignó en fecha 23-11-2009 por un monto de 1.126 Bs., cuya diferencia se dedujo por pago de diferentes conceptos como servicio de agua y de Hidrobombas y otros; el correspondiente al mes de noviembre de 2009 se consignó en fecha 17-12-d009 por un monto de 4.950 Bs., cuya diferencia se dedujo por pago de servicio de agua; el correspondiente al mes de diciembre de 2009 se consignó en fecha 11-01-2010 por un monto de 6.165 Bs.; y así sucesivamente el resto de meses correspondientes al año 2010 y parte del año 2011.

      De esta referencia de pago se observa que en efecto la arrendataria incumplió con la forma de pago del canon de arrendamiento, en el sentido de efectuar la mayoría de los pagos de manera extemporánea, conforme a lo dispone el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable al caso concreto, esto es, fuera de los 15 días expresamente establecidos. Cabe destacar que una de las defensas de la parte demandada es que el actor retiró las consignaciones realizadas y con ello convalidó las mismas; de lo cual debe indicarse que si bien es cierto que al realizarse los retiros de tales consignaciones opera una convalidación; sin embargo tal convalidación va dirigida cuando es alegada la insolvencia del arrendatario y en virtud de ello se pide su desalojo, lo cual no es el caso de autos. Así, debe indicarse también que el hecho de consignar no protege al arrendatario para ser demandado por otras razones; lo que lleva a concluir que la arrendataria ha incumplido de manera reiterada, hasta donde quedó demostrado, con la forma de pago pactada en el contrato suscrito, y así se declara.

      B.- Con relación a la transgresión de las cláusulas Novena y Décima del contrato se tiene que en las mismas se estableció por una parte, que el arrendatario se obligaba a comunicar al arrendador por escrito y con la debida prontitud cualquier daño que pudiera afectar el inmueble, y sería responsable por su negligencia en el cumplimiento de esta obligación; y por la otra, la arrendataria se obligaba a cancelar por su cuenta los gastos de servicios públicos de electricidad, aseo urbano, y cualquier otro servicio, así como los gastos menores del inmueble para su conservación, como pintura, cerraduras, llaves, tuberías, vidrios, reparación de lavamanos, instalaciones sanitarias, baños y otros.

      De lo probado en autos, específicamente de lo que se desprende del propio expediente de consignaciones arrendaticias, se observa que la arrendataria el mes de marzo de 2009 consignó el canon de arrendamiento por un monto de 5.508 Bs., al cual se le dedujo el monto por pago del servicio de luz por 492 B.; el del mes de abril de 2009 un monto de 6.166 Bs.; el correspondiente al mes de mayo de 2009 consignó un monto de 615 Bs., al cual se le dedujo un pago por servicio de agua por un monto de 5.484,59 Bs.; y otro servicio por 80 Bs.; el correspondiente al mes de junio de 2009 consignó un monto de 1.109 Bs., cuya diferencia se dedujo por concepto de servicio de agua en diferentes facturas; el correspondiente al mes de julio de 2009 consignó un monto de 5.973 Bs., cuya diferencia se dedujo por concepto de servicio de agua; el correspondiente al mes de agosto de 2009 consignó un monto de 5.840 Bs., cuya diferencia se dedujo por concepto de servicio de luz; el correspondiente al mes de septiembre de 2009 consignó un monto de 6.165 Bs.; el correspondiente al mes de octubre de 2009 consignó un monto de 1.126 Bs., cuya diferencia se dedujo por pago de diferentes conceptos como servicio de agua y de Hidrobombas y otros; el correspondiente al mes de noviembre de 2009 consignó un monto de 4.950 Bs., cuya diferencia se dedujo por pago de servicio de agua; el correspondiente al mes de diciembre de 2009 consignó un monto de 6.165 Bs.; y así sucesivamente el resto de meses correspondientes al año 2010 y parte del año 2011. Observándose de ello una conducta resistente por parte de la co demandada Sociedad Mercantil U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A., representada por su presidente J.Á.F.G., a cumplir con el pagos de servicios públicos de manera independiente al canon de arrendamiento mensual pactado, con lo cual, ciertamente tal comportamiento ha transgredido de manera reiterada la cláusula Décima del contrato suscrito; así como también incumplió la cláusula Novena del mismo, toda vez, que no consta en el presente expediente, comunicación alguna, en la que se haya informado al arrendador sobre la necesidad de realizar reparaciones al inmueble, a los efectos de que se determinara si las mismas constituían una reparación locativa y/o una reparación mayor, sino que su conducta se constituyó en arbitraria con clara violación de las cláusulas referidas, inclusive, con violación al principio de la autonomía de la voluntad de las partes al contratar, lo cual no puede justificarse, ni siquiera con la excusa de la regulación administrativa del canon de arrendamiento de la cual fue objeto el inmueble arrendado, toda vez, que ello en nada obstaba para cumplir con los pagos que por concepto de servicios públicos fue pactado. Ante ello, es forzoso concluir, que se transgredieron flagrantemente las cláusulas Novena y Décima del contrato de arrendamiento objeto de resolución, y así se establece.

      En este sentido, y con vista a la solicitud que hiciera el actor, sobre el reintegro de la diferencia de los montos por concepto de canon de arrendamiento, que no fueron pagados, por habérsele imputado a los mismos, los montos por conceptos de servicios públicos y otros gastos locativos del inmueble objeto de arrendamiento, deducciones indebidas que quedaron totalmente demostradas, es por lo que tal solicitud debe prosperar en justicia, razón por la cual, las partes demandadas deberán reintegrar al accionante, todas las cantidades que por concepto de pago de servicios públicos y otros gastos, indebidamente fueron deducidas al monto del canon de arrendamiento, de los meses en que efectivamente se dedujeron los montos señalados, contado ello, a partir de la interposición de la presente demanda, hasta que esta sentencia quede definitivamente firme; y cuyo cálculo deberá realizarse a través de una experticia complementaria del fallo, verificándose la información del Expediente N° 689 cursante por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, sobre consignación arrendaticia, que se presente en copia certificada para el momento del cálculo de la cantidad a reintegrar, y así se establece.

      Así las cosas, este juzgador considera que hay suficientes motivos para establecer la existencia de un incumplimiento, conforme a lo expuesto ut supra, por parte de la demandada para que el actor ejerza la acción de Resolución, llenándose por tanto este extremo de procedencia, y así se decide.

   3. Que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación:

      El ejercicio de la acción de resolución no supone necesariamente en quien la intenta, demostrar que él ha cumplido a su vez su obligación recíproca u ofrecido formalmente cumplirla; ello en virtud de que el ejercicio de esta acción, por aplicación de la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, no está subordinado allí a ninguna otra limitación que a la del incumplimiento de quien es demandado. Esto también deriva del hecho de que el cumplimiento simultáneo o no de las obligaciones contrapuestas que se originan de un contrato sinalagmático, como es el presente caso, dependerá del orden cronológico que se establezca al respecto concretamente en el contrato.

      Subsumiendo tal presupuesto de procedibilidad de la acción de resolución, en las actuaciones que se examinan se observa que la parte actora se obligó a dar en arrendamiento, - subrogado en el contrato de arrendamiento por virtud de la compra del inmueble objeto de arrendamiento, y por la cesión que le hiciera en su oportunidad la empresa mercantil ADMINISTRADORA INBANKER C.A., quien fuera la empresa con la que en principio se suscribió el referido contrato, que se pretende resolver-, y la parte accionada a pagar un canon de arrendamiento como obligación fundamental, entre otras, por lo que como consecuencia del mismo, asumieron diversas obligaciones, propias de un contrato bilateral.

      De tal suerte que ante lo expuesto, debe concluirse que este extremo de procedencia fue satisfecho, y por ende, por lo que puede accionar por resolución de contrato, y así se decide.

   4. Es necesaria la Intervención Judicial:

      Esto por aplicación de la misma norma que se comenta contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, y dado que la resolución ha sido considerada como una sanción, es comprensible que en esta norma se haya considerado indispensable la mediación del Juez para decidir acerca de la aplicabilidad de tal sanción. En consecuencia al estarse examinando las presentes actuaciones se colige que el accionante cumplió con su deber de instar al órgano jurisdiccional competente. Así se decide.

      Visto que el inmueble objeto de la presente acción, fue sometido a una regulación administrativa por cánones de arrendamiento por parte del ente competente, como es la Alcaldía del Municipio San C.d.e.T., el cual quedó en la cantidad de SEIS MIL NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 6097,94), monto que no fue impugnado administrativamente, aunado al hecho de que no se trajo a los autos prueba alguna o algún principio de prueba por escrito, sobre que ese incremento ya efectivamente se había materializado, es por lo la solicitud de reintegro por concepto de incremento de alquiler mensual contado a partir del 01-05-2011, no tiene asidero jurídico, en virtud de lo cual es negada la misma, y así se decide.

      Con base a todo lo expuesto, y determinada como quedó, la concurrencia de los requisitos de procedencia para intentar la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento, debe inexorablemente prosperar en justicia, razón por lo que deberá declararse con lugar, como de manera clara y precisa se hará en la parte dispositiva del presente fallo, y así se decide.

      DISPOSITIVA

      Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:

PRIMERO

DECLARA CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano FAJAD J.B.G., a través de sus apoderados judiciales abogados H.M.M.R. y Wolfred Montilla Bastidas, en contra de la Sociedad Mercantil U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A., representada por su presidente J.Á.F.G.; y a los ciudadanos J.A.F.G., J.F.R. y J.G.G.R.. En consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito, y autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, de fecha 08-05-2002, bajo el N° 46, Tomo 54.

SEGUNDO

Se ORDENA a la co demandada empresa mercantil U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A., representada por su presidente J.Á.F.G., a hacer entrega al ciudadano FAJAD J.B.G., del inmueble constituido por un local comercial (Mezzanina y Planta Baja), ubicado en el Edificio Cristal, carrera 21 con Pasaje Acueducto, San Cristóbal, estado Táchira, objeto de la presente acción, libre de personas y/o cosas.

TERCERO

Se condena a la empresa mercantil U 2 ROCK CAFÉ BARRIO OBRERO C.A., representada por su presidente J.Á.F.G., y a los ciudadanos J.A.F.G., J.F.R. y J.G.G.R., a pagar por concepto de reintegro, al ciudadano FAJAD J.B.G., las cantidades correspondientes al monto de gastos locativos y pagos de servicios públicos deducidos indebidamente del monto del canon de arrendamiento mensual, según los recibos que fueron valorados y que constan en autos, correspondientes a los meses en los que efectivamente fueron deducidos, lo cual se hará mediante experticia complementaria del fallo, desde la interposición de la presente demanda, hasta que quede definitivamente firme esta decisión, con verificación de los montos deducidos indebidamente, en el Expediente N° 689 sobre Consignaciones Arrendaticias cursante por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que se presente en copia certificada para el momento del cálculo de la cantidad a reintegrar.

CUARTO

Se condena en costas a la parte que resultó vencida, conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del tribunal.

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación. En San Cristóbal, a los catorce (14) días del mes de mayo del año dos mil quince (2015). (fdo). EL JUEZ. ABG. P.A.S.R.. (fdo) LA SECRETARIA ABG. M.A.M..