Sentencia nº RC.000306 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 30 de Mayo de 2014

Fecha de Resolución30 de Mayo de 2014
EmisorSala de Casación Civil
PonenteYraima de Jesús Zapata Lara

Numero : RC.000306 N° Expediente : 13-730 Fecha: 30/05/2014 Procedimiento:

Recurso de Casación

Partes:

FARMACIA TÁCHIRA, C.A. contra AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ, C.A. Y OTROS, en el que intervino como tercera FERRETERÍA TÁCHIRA, C.A.

Decisión:

SIN LUGAR

Ponente:

Yraima de Jesús Zapata Lara ----VLEX---- 164966-RC.000306-30514-2014-13-730.html

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2013-000730

Magistrada Ponente: YRAIMA ZAPATA LARA

En el juicio por retracto legal arrendaticio, seguido ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, por la sociedad mercantil denominada FARMACIA TÁCHIRA, C.A., representada judicialmente por los abogados Yraima M.P.O., L.E.G.G., C.A.G.C., Z.B.M., Lizceida Osorio Rigual, S.A.A. y M.A.G.A., contra los ciudadanos CEN QIAOMEI, J.M.D.S., I.D.R.S.M., M.S.M., A.M.S.S.M., J.A.S.M., M.C.S.M. y la sociedad de comercio AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A., representados judicialmente, la primera, por los abogados R.A.L.O. y J.M.R.C.; la segunda y la última, por la abogada G.Y.H.G., quien a su vez es la abogada asistente de los restantes codemandados, y como tercero interviniente, la sociedad mercantil FERRETERÍA TÁCHIRA, C.A., representada judicialmente por el abogado Uglis A.S.C.; el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial, conociendo luego de prosperar una denuncia de actividad en sede de casación, el 21 de octubre de 2013 dictó sentencia declarando con lugar el recurso procesal de apelación interpuesto por la co-demandada Cen Qiaomei y declaró inadmisible la demanda; revocó la decisión apelada y condenó a la demandante al pago de las costas procesales.

Contra la preindicada sentencia, la accionante anunció recurso de casación, el cual fue admitido y formalizado. Hubo impugnación y réplica.

Concluida la sustanciación del recurso de casación, se designó ponente a la Magistrada que con tal carácter suscribe el presente fallo. Siendo la oportunidad para dictar sentencia, procede esta Sala a hacerlo en los siguientes términos:

DENUNCIAS POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

I

Al amparo del ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncia el formalizante el quebrantamiento del ordinal 3°, del artículo 243 eiusdem, por no contener una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que fue planteada la controversia, en el particular del escrito de oposición y rechazo a las cuestiones previas opuestas por los codemandados.

Sostiene el formalizante, que la recurrida no hizo una síntesis del escrito de contestación a las cuestiones previas opuestas por los codemandados, incurriendo en la denominada falta de síntesis de la controversia.

En efecto, señala el formalizante lo siguiente:

…Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de procedimiento Civil denuncio la infracción en la recurrida del ordinal 3° del artículo 243 en consecuencia con los artículos 12 y 15 eiusdem, por no contener síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en los cuales fue planteada la controversia al haber excluido total y absolutamente mención y señalamiento de la actuación concerniente a la defensa de una de las partes como es el escrito de oposición rechazo y contestación a las cuestiones previas opuestas por los codemandados, el cual fue presentado por mi representada Farmacia Táchira C.A. en tiempo procesal útil e incorporado a las actas del juicio el día seis (6) de mayo de 2008 en dieciocho folios útiles pero que fue silenciado en forma absoluta por la recurrida cuando formalizó el planteamiento de los términos de la litis, siendo que tal acto comporta la contradicción de las cuestiones previas que fueron propuestas por los codemandados, motivo de la decisión de alzada aquí impugnada, sin que hayan sido objeto de análisis por el sustanciador de la decisión, y por cuanto tal incumplimiento constituye una transgresión en el establecimiento de los hechos y su prueba que se traduce en la indefensión de mi representada en la causa, quebrantamiento de forma y violación de principios de igualdad y defensa que acarrean la nulidad de la sentencia así proferida por disposición del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

(…Omissis…)

En la anterior condensación extraída de la recurrida, se desprende la ausencia de toda alusión síntesis o explanación referida a los argumentos de hecho y de derecho que la parte actora recurrente Farmacia Táchira, C.A. contrapuso como alegato de defensa para rechazar y contradecir todas y cada una de las cuestiones previas formuladas por los codemandados; contraposiciones y alegatos de defensa que complementan el silogismos jurídicos de las pretensiones de las partes pero que al haber sido silenciadas totalmente por la alzada, tal y como se aprecia en los anteriores parágrafos extraídos de la recurrida, no formaron parte de la motiva de la decisión a pesar de haber sido un acto de sustanciación trascendente del juicio que se encuentra obrando en dieciocho páginas del expediente, lo que trae como consecuencia que lo alegado en dicha actuación no fue establecido en los hechos controvertidos de la acción, no fue sintetizado de manera clara, precisa y lacónica en la determinación de la controversia y por tanto tampoco constituyó parte de la motivación de la decisión, provocando de ese modo el decisor la indefensión de mi representada Farmacia Táchira, C.A. toda vez que los alegatos y defensas contenidos en esos 18 folios atañen, complementan y se relacionan como premisas de hecho y de derecho de la acción ejercida.

(…Omissis…)

De conformidad con el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncio la transgresión por la recurrida del artículo 243 en su ordinal 5°, ibídem, en concordancia con los artículos 12 y 15 eiusdem por haber incidido la decisión en incongruencia negativa al omitir todo pronunciamiento sobre el escrito de contestación negación y rechazo de las cuestiones previas que presentó mi mandante en fecha 06 de mayo de 2008, por el cual contrapuso defensas y alegatos en antítesis a los señalamientos de los codemandados incumpliendo la sentencia con el deber formal de emitir decisión expresa respecto a las tales defensas en abierta violación a los principios de igualdad y garantía de defensa de mi representada consagrados en los artículos 12 y 158 señalados, lo que hace procedente su nulidad conforme lo establece el artículo 244 del mismo Código…

.

Para decidir, la Sala observa:

La sentencia impugnada declaró la inadmisibilidad de la demanda, de acuerdo con la aplicación del artículo 49 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, N° 427 del 25 de octubre de 1999, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, N° 36.845, de fecha 7 de diciembre de 1999, el cual dispone:

…El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado…

.

Al haberse declarado la inadmisibilidad de la demanda, a través de una cuestión jurídica previa al análisis de fondo, las denuncias del escrito de formalización deben estar enfocadas a impugnar la referida cuestión jurídica previa.

En el presente caso, por cuanto el formalizante sostiene que la falta de síntesis está referida al escrito de contestación de las cuestiones previas, y siendo que la inadmisibilidad de la demanda fue establecida al prosperar la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la Sala se limitará al examen de la síntesis en la recurrida de los argumentos de contradicción a esa cuestión previa en específico, pues, es el único punto jurídico atinente a la inadmisibilidad declarada.

Sobre el particular de la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, declarada con lugar, la actora expuso los siguientes alegatos en su escrito de contestación a las cuestiones previas:

…Negamos, rechazamos y contradecimos la cuestión opuesta contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.

Ciudadana Jueza, de conformidad con las normas del derecho común vigente en el estado venezolano, y en especial la contenida en el artículo 1.546 del Código Civil, el retracto legal es el derecho que asiste a quien lo ejerce de subrogarse al extraño que adquiera una cosa por compra o dación, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, con la consideración, además, que este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

Siendo así el derecho sustantivo de nuestro Código Civil que da origen a la presente solicitud, la voluntad de disponer de la propiedad sobre el bien inmueble de marras objeto de arrendamiento parcial a nuestra poderdante debió ser ofertada prioritariamente y con carácter preferente a la arrendataria FARMACIA TÁCHIRA, C.A., en las mismas condiciones y precio estipulados para el momento de la negociación a tenor del artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, e igualmente, antes de proceder a llevar a efecto la venta al tercero la parte oferente debió cerciorarse del cumplimiento de lo pautado en el artículo 45 eiusdem, y una vez constatado la negativa de la inquilina en adquirir el bien en cuestión o ante un eventual silencio de su parte, pudo proceder a la negociación por estar encuadrada en la Ley. Lo que no ocurrió en el presente caso pues las negociaciones de disposición del bien objeto de la presente demanda se produjeron en grosero desacato a normas de orden público establecidas por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios no susceptibles de relajamiento por los particulares conforme expresamente lo dispone el artículo 7 de la misma.

(…Omissis…)

Ciudadana Jueza, la génesis de la obligación legal que se reclama estriba en el incumplimiento por los codemandados de autos de las previsiones de orden público contenidas en los artículos 43 y 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por las cuales queda establecida la preferencia ofertiva para FARMACIA TÁCHIRA C.A. antes que cualquier tercero en la adquisición de la propiedad del bien que ésta ocupa con inquilina, siendo suficiente a los efectos de la admisibilidad de la presente acción que el Juzgado de la causa encuentra deducible de los instrumentos que acompañan la acción el carácter de buena inquilina por más de dos años de la accionante y la disposición que se haya efectuado sobre el bien inmueble objeto del conflicto con incumplimiento de lo establecido en la Ley, lo que, en efecto así se desprende de las instrumentales que acompaño nuestra representada junto con el libelo bajo los literales ‘B’, contrato de arrendamiento, y ‘C’ instrumentos de transmisión y venta.

Asimismo, queda expuesto que cuando los codemandados de autos J.M.D.S., I.D.R.S.M., M.S.M., A.M.S.S.M., J.A.S.M. y M.C.S.M., concibieron la primera de las prenombradas transacción a favor de la codemandada AGROPECUARIA CANTARRANA DEL PISCURÍ, C.A., estaban en la obligación ofertar a la inquilina de más de dos años FARMACIA TÁCHIRA C.A. del mencionado acto traslativo de propiedad de las condiciones y característica de la negociación, sean cual fuera estas condiciones y características toda vez que el artículo 49 de la Ley Especial en forma o modo alguno relaja a los propietarios de la obligación ofertativa que asignan los aludidos artículos 43 y 44 eiusdem, y si el artículo 49 citado indica la prohibición de admitir el retracto, para el caso de la venta global del inmueble, no por ello deroga ni relaja la preferencia ofertativa a nuestra representada FARMACIA TÁCHIRA, C.A., a la cual estaban obligados a realizar los propietarios-arrendadores antes de proceder a vrealizar (Sic) cualquier acto de disposición sobre el bien arrendado, so pena de correr las consecuencias y garantías de orden constitucional establecidas en el mismo cuerpo legal en defensa del inquilino solvente y con más de dos año de relación arrendataria sobre el bien, por lo que es claro y así deber ser establecido por la decisión, que tal disposición del artículo 49 no surte efecto en los casos en que los actos de disposición son fraguados con infracción a la ley de arrendamiento in mobiliarios, ya que tal incumplimiento de los extremos legales de los artículos 42, 43, 44 y 45 del Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, es el que da lugar a la presente acción, por disposición del literal a) del artículo 48 de la citada ley especial.

En consecuencia, es procedente la admisibilidad de la presente acción de Retracto legal Arrendaticio por el Tribunal, y así respetuosamente lo solicitamos sea formalmente declarado en la definitiva por este Juzgado…

(Resaltado es del texto transcrito).

Como puede observarse, la posición del actor en el escrito de contestación a la cuestión previa relativa al ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fue la de rebatir la inadmisibilidad de la demanda, ya que, al haber sido inquilino por más de dos años y haber cumplido en los pagos de los alquileres, debió ofertársele la venta del inmueble antes que cualquier tercero, “…toda vez que el artículo 49 de la Ley Especial en forma o modo alguno relaja a los propietarios de la obligación ofertativa que asignan los aludidos artículos 43 y 44 eiusdem, y si el artículo 49 citado indica la prohibición de admitir el retracto, para el caso de la venta global del inmueble, no por ello deroga ni relaja la preferencia ofertativa a nuestra representada FARMACIA TÁCHIRA, C.A., a la cual estaban obligados a realizar los propietarios-arrendadores antes de proceder a realizar cualquier acto de disposición sobre el bien arrendado…”.

La recurrida, sobre el particular de la cuestión previa opuesta por los codemandados, y su contestación por parte de la actora, señaló lo siguiente:

…Quedó establecido que los codemandados A.M.S.S.M., J.A.S.M., M.C.S.M., J.M.d.S., I.d.R.S.M. y M.S.M., así como la sociedad mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A., enajenaron en forma global el inmueble del cual forman parte los locales 6-10- y 6-14 que ocupan como arrendataria la demandante.

No aparece evidenciado en autos, que los locales 6-10 y 6-14, tengan establecidos en el registro inmobiliario linderos y medidas, que permitan individualizarlos.

En razón de lo expuesto, considera quien decide, que la cuestión previa propuesta por los co-demandados como defensa de fondo, para ser decidida en la sentencia de fondo, pero de manera preliminar, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta contemplada en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil debe ser declarada con lugar, por cuanto quedó evidenciado que el inmueble de autos fue vendido en forma global y no individualizada, ya que no estaban identificados los linderos del inmueble sobre los cuales se pretendía el retracto legal arrendaticio, configurándose el supuesto de excepción establecido en el artículo 49 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y prosperando la defensa opuesta por los co-demandados. Así se decide.

En cuanto al alegato formulado por la parte demandante acerca del derecho a la preferencia ofertiva, respecto del cual se pronuncia la sentencia del 4 de abril de 2013 de la Sala de Casación Civil casando la sentencia del Juzgado Superior al considerar que se configuraba un vicio de incongruencia negativa.

El artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario..”

Los requisitos para que opere este derecho de conformidad con el artículo 42 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son los siguientes: 1) que el arrendatario ocupe el inmueble por más de dos (2) años; 2) que se encuentre solvente con el pago de las pensiones arrendaticias; 3) debe satisfacer las aspiraciones del propietario. A lo cual, es necesario agregar un cuarto y obvio requisito que está contenido en la base de la definición: que se trate de la venta del inmueble que ocupa en condición de arrendatario. Y es precisamente, este último requisito, que no cumple el demandante, porque el bien objeto de venta, no son los locales identificados con los números catastrales 6-10 y 6-14, sino un lote de terreno propio con un área de 788,17 mts2 dentro del cual se encuentran esos locales y los locales comerciales continuos sobre él construidos, ubicado en la calle 7, Parroquia San Sebastián, Municipio San C.d.E.T., los cuales en conjunto están delimitados así: NORTE: con la calle 7, mide 33,45 metros; SUR: mide 32,12 metros con propiedad que es o fue de C.M.C. y de M.M., y en parte con propiedades que son o fueron de R.R., en línea quebrada. ESTE: mide 32,10 metros con propiedad que es o fue de E.I. y OESTE: con propiedad que es o fue de R.R. en línea quebrada, mide 32, 84 metros.

O sea, lo que era objeto de venta, era la globalidad de la propiedad del inmueble del cual formaba parte los locales identificados con los números catastrales 6-10 y 6-14 arrendados a la demandante.

No siendo procedente tampoco el derecho de preferencia a que le fuese vendido a la demandante una parte del bien que se vende globalizado, lo cual guarda estrecha relación con el derecho de retracto legal y la consecuente subrogación, porque en la ingeniería del derecho de preferencia, la subrogación es el mecanismo para hacer valer tal derecho en el caso que fuese desconocido y se le vendiera a un tercero, como lo prevé el artículo 43 ejusdem, no pudiéndose ejercer el retracto legal, cuando la venta del bien es globalizada.

Este ha sido el criterio de la Sala de Casación Civil en sentencia N° 340 de fecha 23 de mayo de 2012:

(…Omissis…)

‘En efecto, el derecho de retracto legal arrendaticio se presenta por lo general como una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, por no haber sido efectuada conforme a derecho, lo que hace que ambas figuras se presenten en una relación de sucesividad la una de la otra, aún cuando son autónomas.

Así, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, con lo cual se indica que la prelación o preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter y no a ningún otro, aun cuando aquél forme parte de éste.

Por su parte, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

Ahora bien, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que se delata como falsamente aplicado establece que el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado.

Por lo expuesto, considera este Juzgado Superior, que no es procedente el derecho de preferencia ofertiva en favor del arrendatario previsto en el artículo 42 ejusdem. Y así se decide.

Al verificarse que la pretensión incoada en la demanda no es procedente de conformidad con la ley, es inoficioso, entrar a considerar las demás defensas opuestas por los co-demandados…”.

Como puede observarse, la posición de la actora en su escrito de contestación a la cuestión previa, fue la de asumir la procedencia del derecho de preferencia ofertiva, no obstante las condiciones de venta del inmueble, globales o individuales. La recurrida sintetizó los alegatos y dio respuesta, indicando que no podía considerarse admisible la demanda, por aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues, la demandada dio en venta el inmueble en forma global, incluyendo el local ocupado por la actora, de acuerdo con los linderos del inmueble dado en venta.

De esta forma, la denuncia no desvirtúa la cuestión jurídica previa establecida por la recurrida, ya que, los alegatos se limitaron a insistir en la admisibilidad de la demanda, y la recurrida los desvirtuó al considerar globalizada la venta subsumiendo tal supuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En razón de lo expuesto, no puede considerarse quebrantado el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual debe declararse la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide.

II

Al amparo del ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncia el formalizante el quebrantamiento de los artículos 12 y 243 ordinal 5° eiusdem, al haber incurrido en el vicio de incongruencia negativa.

Sostiene el formalizante que si bien la recurrida, en su parte narrativa, explicó en detalle todas las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, no analizó los alegatos atinentes al escrito de contestación o contradicción de dichas cuestiones previas, en particular los referidos al ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, incurriendo en el vicio de incongruencia negativa.

En efecto, señala el formalizante lo siguiente:

…De conformidad con el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncio la transgresión por la recurrida del artículo 243 en su ordinal 5°, ibídem, en concordancia con los artículos 12 y 15 eiusdem por haber incidido la decisión en incongruencia negativa al omitir todo pronunciamiento sobre el escrito de contestación negación y rechazo de las cuestiones previas que presentó mi mandante en fecha 06 de mayo de 2008, por el cual contrapuso defensas y alegatos en antítesis a los señalamientos de los codemandados incumpliendo la sentencia con el deber formal de emitir decisión expresa respecto a tales defensas en abierta violación a los principios de igualdad y garantía de defensa de mi representada consagrados en los artículos 12 y 158 señalados, lo que hace procedente su nulidad conforme lo establece el artículo 244 del mismo Código.

(…Omissis…)

De la anterior transcripción se aprecia que la recurrida, si bien explanó al detalle todas y cada una de las cuestiones previas que fueron opuestas por los distintos codemandados del juicio, en cambio, le negó toda referencia y determinación a los alegatos y defensas de hecho y de derecho que la parte demandante entrabó como contradictorio de tales cuestiones guardando un total y absoluto silencio de pronunciamiento al respecto.

Es el caso Ciudadanos Magistrados que la codemandada Cen Qiaomei argumentó verbi gracia la inadmisibilidad de la demanda con fundamento en el artículo 49 de la ley de arrendamiento inmobiliario basado en el hecho de que el local ocupado por Farmacia Táchira C.A., ‘es parte de un inmueble indivisible…’ y mi poderdante, al negar categóricamente tal afirmación en el juzgado de instancia originó un debate probatorio respecto a este hecho que constituyó objeto de prueba entre las partes del juicio mediante inspección judicial que promovieron todas las partes y evacuada como fue por el juzgado de primera instancia riela en acto formal de inspección judicial a los folios 189 al 193 del expediente pero respecto de la cual no hay pronunciamiento judicial de la recurrida.

Así también, los codemandados J.M., Agropecuaria Cantarrana de Piscurí C.A., J.A.S.M., I.d.R.S.M., M.C.S.M., A.M.S.S.M. y M.S.M. sostuvieron en referencia a la inadmisibilidad de la acción que ‘…no disponen de documento de condominio , por lo cual (el bien inmueble) no se encuentra bajo el régimen de propiedad horizontal que sería el instrumento legal que permitiría enajenarlos por separado y así si serían divisibles los unos de los otros y como consecuencia de ello daría origen a una preferencia ofertiva…’ Este argumento de las partes con respecto al tema de la inadmisibilidad de la acción tampoco fue objeto de análisis no juzgamiento manos (Sic) de pronunciamiento por la alzada en funciones de reenvío; de modo que el alegato de inadmisibilidad de la acción bajo estudio por la recurrida, cimentado sobre la base de los alegatos y defensas de ambas partes, se fundamentan en el reconocimiento de los codemandados del derecho de la accionante al retracto pero con la limitación fáctica de la individualización del inmueble en cuestión por la presunción de indivisibilidad del bien...

(Resaltado es del texto transcrito).

Para decidir, la Sala observa:

En el análisis de la primera denuncia de actividad, se transcribió el escrito de contestación a la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la inadmisibilidad de la demanda. En el referido escrito de contestación, se observa la posición de la actora, insistiendo en la procedencia del derecho de preferencia a ser ofertado en la venta, independientemente de las condiciones, globales o individuales, en que haya sido vendido el inmueble.

En este mismo orden de ideas, la recurrida, tal y como fue transcrito en el análisis de la primera denuncia de actividad, respondió al alegato, indicando que el inmueble se vendió en forma global de acuerdo con los linderos especificados en el documento de venta, y por aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no podía admitirse la demanda por cuanto “…El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado…”

Como fue expuesto en el análisis de la primera denuncia de forma, la recurrida dio respuesta al alegato de contradicción de la cuestión previa, indicando que al ser global la venta, y no individual, no procedía el derecho de preferencia y la demanda no debió admitirse. La denuncia del formalizante, no logra desvirtuar la cuestión jurídica previa establecida en la sentencia impugnada, pues el alegato fue atendido, aunque con respuesta negativa para la actora, quien se limitó a insistir en el referido derecho de preferencia, sin señalar que la venta fue individual y no global.

Por las razones señaladas, la denuncia por incongruencia negativa debe ser desestimada. Así se decide.

DENUNCIA POR INFRACCIÓN DE LEY

ÚNICA

Al amparo del ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, denuncia el formalizante la violación de los artículos 509 y 12 ibidem, al haber incurrido en silencio de pruebas.

Sostiene el recurrente, que la sentencia impugnada no analizó ninguna de las pruebas promovidas y evacuadas durante el proceso. Entre estas pruebas, producidas por la actora, estarían una serie de documentales e inspecciones judiciales que demostrarían “…el thema decidendum de la inadmisibilidad de la acción de retracto legal arrendaticio pero que el juez de la recurrida en desaplicación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil no valoró y silenció totalmente…”.

En efecto, señala el formalizante lo siguiente:

…Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 en concordancia con el artículo 320 del Código de Procedimiento civil, denuncio la violación en la recurrida de los artículos 509 y 12 eiusdem por haber silenciado pruebas en el juicio evacuadas válidamente con el fin de demostrar hechos relacionados con el tema objeto de la decisión, por tanto no cumplió la recurrida con el deber de analizar y juzgar todas las pruebas producidas máxime cuando las mismas trascienden a la resolución del fallo con lo cual infringió el ordinal 4° del artículo 243 del Código de procedimiento Civil y quebrantó los artículos 509 y 12 del mismo Código por falta de aplicación, acarreando la nulidad que consagra el artículo 244 ibídem.

(…Omissis…)

En la transcripción que antecede la recurrida ni siquiera menciona cuáles son las pruebas producidas por la parte actora y además yerra en la relación puesto que los folios 104 al 121 corresponden al escrito de contestación a las cuestiones previas desplegado por no representada en fecha 06 de mayo de 2008, en donde formalizó los alegatos de defensa en contra de las mencionadas cuestiones y respecto de los cuales no hubo pronunciamiento de la recurrida tal como se denuncia en el capítulo que precede, siendo lo correcto que el escrito de promoción de pruebas se encuentra obrando es a (Sic) los folios 122 y 134, los anexos del 135 al 139 y el acta de inspección judicial evacuada por el juzgado de la causa en los folios 189 al 193 del expediente.

En ese escrito de pruebas en referencia mi promocionada invocó en el numeral 1.1 el mérito y valor probatorio del instrumento reconocido ante el Juzgado de la Parroquia P.M.M.d.D.S.C.d.E.T. relativo a la cesión de arrendamiento en favor de Farmacia Táchira C.A. sobre el inmueble que ocupaba la Botica Nacional exhortando mi mandante el valor económico agregado por ésta al inmueble a lo largo de 58 años que ahora pretende usufructuarlo un extraño a la relación arrendaticia; al numeral 1.2 alegó mi representada el valor y mérito de la notificación efectuada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de pleno valor probatorio por contener ese documento público el reconocimiento expreso y la confesión manifestada por la codemandada Cen Qiaomei del derecho al retracto legal arrendaticio de la demandante Farmacia Táchira, C.A.; también pidió mi mandante al numeral 1.3 valorar el mérito del acta constitutiva y estatutos de la sociedad mercantil Agropecuaria cantarrana del Piscurí C.A., en el sentido de demostrar la identidad entre los cedentes del bien inmueble, los cesionarios y posteriores vendedores del bien objeto de retracto, y con ello, el acto fingido cometido para defraudar los lineamientos de la ley de arrendamientos inmobiliarios por parte de los codemandados en los actos traslativos de propiedad que dan origen a la acción de retracto legal arrendaticio; del mismo modo invocó mi poderdante en el aparte denominado Documentales, el mérito de instrumentos promovidos en el numeral 2.1 emanados todos de la contraparte en fechas 27-03-1998, 17-10-2002, 24-04-2003 y 05-04-2004, no impugnados no tachados de falsedad e incorporados al proceso con el fin de demostrar la violación de la preferencia ofertiva que obra a favor de la accionante, y muy especialmente invocado al numeral 2.2 del mismo apartado, el valor y mérito probatorio de la comunicación suscrita por el codemandado J.A.S.M. dirigida a la accionante Farmacia Táchira, C.A. ofertándole la venta global del inmueble en fecha 29 de noviembre de 1999; probanzas todas relacionadas íntimamente al thema decidendum de la inadmisibilidad de la acción de retrato legal arrendaticio pero que el juez de la recurrida en desaplicación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, no valoró y silenció totalmente…

(Cursivas es del texto transcrito).

Para decidir, la Sala observa:

El formalizante, indica que la sentencia impugnada silenció, entre otras pruebas, “…el mérito y valor probatorio del instrumento reconocido ante el Juzgado de la Parroquia P.M.M.d.D.S.C.d.E.T. relativo a la cesión de arrendamiento a favor de Farmacia Táchira C.A., sobre el inmueble que ocupaba la Botica Nacional exhortando mi mandante el valor económico agregado por ésta al inmueble a lo largo de 58 años que ahora pretende usufructuarlo un extraño a la relación arrendaticia; al numeral 1.2 alegó mi representada el valor y mérito de la notificación efectuada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de pleno valor probatorio por contener ese documento público el reconocimiento expreso y la confesión manifestada por la codemandada Cen Qiaomei del derecho al retracto legal arrendaticio de la demandante Farmacia Táchira C.A., también pidió mi mandante al numeral 1.3 valorar el mérito del acta constitutiva y estatutos de la sociedad mercantil Agropecuaria Cantarrana del Piscurí, C.A., en el sentido de demostrar la identidad entre los cedentes del bien inmueble, los cesionarios y posteriores vendedores del bien objeto de retracto...”.

Al respecto, la Sala debe reiterar que la recurrida declaró la inadmisibilidad de la demanda, sobre la base de la aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto “…El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado…”.

De esta forma, al haberse encontrado procedente la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el Juez de Alzada se pronunció sobre la inadmisibilidad de la demanda, sin a.o.a.d. fondo. La recurrida, determinó del documento de venta del inmueble, que el mismo “…ocupaba un área de 788,17 mts2…” y que fue “…enajenada en forma global el inmueble, del cual forman parte los locales 6-10 y 6-14 que ocupan como arrendataria la demandante…”.

Es importante aclarar, que en ninguna parte del escrito de contestación a la cuestión previa, suficientemente transcrito en el análisis de la primera denuncia de actividad, se alega que la venta del inmueble no fue global sino individualizada. El accionante se limita a defender su derecho de preferencia para comprar, independientemente de las condiciones o características de la venta, es decir, “…sean cual fuera (sic) estas condiciones y características…”.

Ante esta situación, donde se determinó una venta realizada en forma global, con unos linderos y metraje del inmueble que apuntan a la generalidad, por encima de las características individuales de los locales alquilados, y sobre la base de la aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la recurrida se limitó a declarar la inadmisibilidad de la demanda, sin que ameritara tal pronunciamiento, un ulterior análisis del material probatorio que es atinente al fondo de la controversia. Si la sentencia impugnada se detuvo en la cuestión jurídica previa, y la declaró procedente, resultaba innecesario el análisis del resto del material probatorio. Así se decide.

Por otra parte, las pruebas están dirigidas a demostrar los hechos alegados, y tampoco encuentra esta Sala en el análisis del escrito de contestación de la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, una actividad alegatoria destinada a sostener que la venta fue individual y no global. Simplemente el accionante sostiene que operaba el derecho de preferencia “…sean cual fuera (sic) estas condiciones y características…” en cuanto a la venta se refiere.

Por estas razones, no puede considerarse procedente la denuncia de silencio de pruebas, pues la sentencia impugnada efectuó un pronunciamiento de derecho previo al análisis del fondo de la controversia. Así se decide.

Al haber sido desestimadas todas las denuncias del escrito de formalización, el recurso de casación será declarado sin lugar en el dispositivo del fallo. Así se decide.

DECISIÓN

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de casación interpuesto por la representación judicial de la actora sociedad mercantil Farmacia Táchira, C.A., contra la sentencia de fecha 21 de octubre de 2013, emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.

Se condena en costas del recurso de casación a la parte recurrente.

Publíquese, regístrese. Remítase este expediente al tribunal de la causa, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. Particípese al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los treinta (30) días del mes de mayo de dos mil catorce. Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

Presidenta de la Sala,

________________________________

Y.A.P.E.

Vicepresidenta,

_____________________________

ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrado,

___________________________________

L.A.O.H.

Magistrada,

____________________________

AURIDES MERCEDES MORA

Magistrada-Ponente,

_______________________

YRAIMA ZAPATA LARA

Secretario,

______________________________

C.W.F.

Exp. AA20-C-2013-000730

Nota: publicada en su fecha a las

Secretario,

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR