Decisión de Juzgado Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil de Aragua, de 12 de Febrero de 2010

Fecha de Resolución12 de Febrero de 2010
EmisorJuzgado Segundo De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil
PonenteLuz Garcia
ProcedimientoResolución De Contrato

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.

Maracay, 12 de febrero de 2010

199º y 150º

EXPEDIENTE Nº 47549-09

DEMANDANTES: FELICE DE L.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.211.327.-

APODERADOS: Abogados M.A. BIEL MORALES, MARGHORY J.M.C. y VINEYMA J.C.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 36.075, 78.802 y 109.743, respectivamente.

DEMANDADO: H.R., extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-83.274.164 y de este domicilio, debidamente asistido por el abogado en ejercicio C.E.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.180.

MOTIVO: RESOLUCION DE DE CONTRATO.

DECISIÓN: CON LUGAR LA DEMANDA.

Se inició el presente juicio en fecha “18 DE DICIEMBRE DE 2008”, cuando el ciudadano FELICE DE L.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.211.327, debidamente asistido por la abogada en ejercicio MARGHORY J.M.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 78.802, interpuso demanda de RESOLUCION DE CONTRATO contra el ciudadano H.R., extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-83.274.164 y de este domicilio, fundamentando su acción en los artículos 1.579, 1.592 y 1.167 del Código Civil. Admitida la demanda en fecha “30 de enero de 2009”, se ordenó emplazar a la parte demandada. En fecha “25 de febrero de 2009”, el ciudadano FELICE DE L.B., antes identificado, le otorgó poder apud acta a los abogados M.A. BIEL MORALES, MARGHORY J.M.C. y VINEYMA J.C.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 36.075, 78.802 y 109.743, respectivamente. Mediante diligencia de fecha “06 de abril de 2008”, el ciudadano H.R., titular de la cédula de identidad E-83.274.164, debidamente asistido por el abogado C.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.180, se dio por citado en la presente demanda. Asimismo en esa misma fecha la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda. En fecha 21 de abril de 2009, las partes consignaron escritos de pruebas, las cuales fueron admitidas mediante auto de esa misma fecha. En escrito de fecha 30 de abril de 2009, la parte demandada consigna otro escrito de pruebas, el cual fue admitido por auto de esa misma fecha. Por lo que transcurridos íntegramente los lapsos procesales y visto sin informes, este Tribunal pasa a decidir haciendo las siguientes consideraciones:

- I -

La parte accionante alega en el libelo: Que es propietario y arrendador del inmueble constituido por Un (1) Local Comercial con una medida aproximada de CIENTO TREINTA METROS CUADRADOS (130 M2), distinguido con el N° 15, situado en la Calle Vargas Norte de la ciudad de Maracay Estado Aragua. Que dicho local comercial esta comprendido por Dos (2) S.M., Seis (6) Estantes de hierro, Un (1) Mueble de oficina, Nueve (9) Lámparas con cuatro Bombillos Pequeños Fluorescentes, Diez (10) Bombillos Grandes Fluorescentes, con sus respectivos transformadores, Cinco (5) Bombillos pequeños Fluorescentes, con sus transformadores, y Dos (2) Extintores de incendio grande, Un (1) o Baño con sus accesorios respectivos, el cual fue dado en arrendamiento al ciudadano H.R., antes identificado. Que convinieron que el canon de arrendamiento que debía cancelar el arrendatario era la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00) mensuales y pagaderos puntualmente a su vencimiento. Que el término de duración del contrato sería de dos años fijo, contados a partir del día 15 de mayo de 2008, así como la obligación de cancelar el correspondiente depósito, conforme fue previsto en la Cláusula Segunda y Décima Séptima del mencionado Contrato de Arrendamiento, el cual fue otorgado por ante la Notaría Tercera de Maracay, en fecha 15 de mayo de 2008, quedando anotado bajo el N° 67, Tomo 83 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Que el caso es, que el arrendatario, es decir, el ciudadano H.R., durante la vigencia de la relación contractual, se obligó a cancelar el canon de arrendamiento por mensualidades puntuales a su vencimiento; así como a cancelar por concepto de depósito, la cantidad de Dieciocho Mil Bolívares (Bs. 18.000.000,00); y no ha cumplido con el pago hasta la fecha, estando insolvente en lo relacionado con los pagos de los cánones correspondientes a los períodos comprendidos entre el mes de septiembre, octubre y noviembre de 2008; así como insolvente en cuanto al saldo de la obligación de cancelar el depósito acordado por el contrato, conforme a la cláusula Décima Séptima del contrato, lo cual constituye un evidente y notorio incumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario, la principal de las cuales es precisamente la de pagar puntualmente los cánones de arrendamiento y el saldo del depósito. Que su deuda o atraso por tal concepto de cánones de arrendamiento, hoy día es por la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs.18.000,00) y como saldo del depósito la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00) la cual debía ser cancelada el día 30 de mayo de 2008, lo que no ha ocurrido hasta la presente fecha. Que estas cantidades no han sido canceladas por el arrendatario, a pesar de que en reiteradas ocasiones le ha requerido el pago, resultando infructuosa tal gestión hasta la presente fecha. Por lo que en atención a lo anteriormente expuesto pasa a demandar la resolución de contrato de arrendamiento y a su vez para que convenga o en su defecto sea condenado, a la entrega del depósito pactado en las cláusulas Segunda y Décima Sétima del contrato, además de cancelar la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 18.000,00) por concepto de arrendamientos insolutos antes expresados.

La parte demandada en su escrito de contestación alegó lo siguiente: De forma generalizada negó, rechazó y contradijo, tanto los hechos narrados como los fundamentos de derecho alegados, en todas y cada una de sus partes. Que la presente demanda es engañosa, temeraria e ilegal y no se ajusta a la realidad ni fáctica ni jurídica. Que niega, rechaza y contradice que debe la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 18.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos por los mese de septiembre, octubre y diciembre del año 2008. Así como la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00), por concepto de depósito en garantía luego de haber firmado la obligación de cancelar dicho monto en el contrato de arrendamiento en fecha 15 de mayo de 2008, quedando así trabada la litis.

- II -

Este Tribunal para pronunciarse sobre el fondo la pretensión observa: Que el ciudadano FELICE DE L.B., antes identificado, demandó al ciudadano H.E., antes también identificado, por resolución de contrato de arrendamiento, por el incumplimiento de este por no haber hecho los pagos necesarios en el tiempo estipulado, tal y como fue pactado en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha “15 de mayo de 2008”, al alegar la falta pago de los cánones vencidos, para cuyo efecto consignó como instrumento fundamental de la demanda copia certificada del mencionado contrato. Ante la pretensión de la parte accionante, se hace necesario precisar lo siguiente: El contrato, es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico, tal como lo define el artículo 1.131 del Código Civil. En cuanto a los efectos que el mismo produce, la norma contenida en el artículo 1159, ibidem establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley”. Aunado a ello, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan del mismo, tal como lo consagró el legislador en el artículo 1.160 del mencionado Código. Pues bien, partiendo del contenido de las normas citadas ut supra, se observa que la presente acción surge por el incumplimiento de una obligación de naturaleza contractual, que emerge según lo señalado por la parte accionante, de haber incumplido la parte demandada con lo pactado en el contrato celebrado en fecha “15 de mayo de 2008”, cuando no realizó los pagos estipulados en el tiempo fijado.

Para demostrar los hechos en que basa su pretensión junto con el escrito libelar, consignó el contrato de arrendamiento en copia certificada, el cual corre inserto a los folios 3 al 6 del expediente, contrato este que no fue impugnado, ni desconocido, ni tachado por el demandado, y de allí se desprende que el contrato produce todo su efecto jurídico y sea debidamente apreciado, en efecto, del contenido del mismo se desprende, que las partes al celebrar el contrato estipularon lo siguiente:

...PRIMERA: “EL ARRENDADOR” da en calidad de arrendamiento a “EL ARRENDATARIO”, Un local comercial con una medida aproximada de CIENTO TREINTA METROS CUADRADOS (130 M2) distinguido con el número quince, situado en la Calle Vargas Norte de la Ciudad de Maracay Estado Aragua…

…SEGUNDA: El plazo de duración de este contrato es de DOS (2) AÑOS FIJOS contados a partir del 15 de mayo de 2008 hasta el 15 de mayo de 2010, ambos inclusive…

…TERCERA: El Canon de Arrendamiento será de SEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 6.000,00) mensuales durante los primeros DOCE (12) MESES de este contrato, que el ARRENDATARIO pagará por adelantado a el ARRENDADOR el día quince (15) de cada mes, y los últimos DOCE (12) MESES restantes el canon de arrendamiento tendrá un incremento del VEINTICINCO POR CIENTO (25%), es condición expresa que si “EL ARRENDATARIO”, dejara de pagar dos mensualidades aquí referidas será causa para que “EL ARRENDADOR”, solicite la resolución del contrato y la entrega material del inmueble arrendado…

…DECIMA SEPTIMA: DEPOSITO EN GARANTIA: EL ARRENDATARIO, entregará a el “EL ARRENDADOR”, la suma de DIECIOCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 18.000,00) en calidad de depósito y mientras duren las condiciones del Arrendamiento, de la siguiente manera: En este acto la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 9.000,00) en dinero en efectivo y de curso legal en el país y el resto, es decir, la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 9.000,00) serán cancelada el 30 de mayo del año 2008 mediante la emisión de una letra de cambio con fecha de vencimiento el 30 de mayo del año 2008, en caso de que no se haga efectivo este pago en la fecha antes indicada se extinguirá el presente contrato, y el ARRENDATARIO se obliga a entregar el inmueble desocupado de personas y cosas de forma inmediata…” (OMISSIS).

En el caso de marras, luego de hacer una revisión exhaustiva del contenido del escrito de promoción de pruebas, encontramos que la parte actora, en el capítulo I del mismo invocó el mérito favorable de los autos que se desprende del expediente, siendo que esta no constituye, medio de prueba alguno, de los señalados y aceptados por nuestro ordenamiento jurídico. Por el contrario, éste constituye un deber per se, del Juez, que emana de la aplicación del Principio de Comunidad de la Prueba, que rige en todo nuestro sistema probatorio y que el Juez tiene el deber de aplicar de oficio siempre. Asimismo tampoco constituyen medios de pruebas, los fundamentos de derecho y de hecho, al mencionar que el demandado incurrió en confesión ficta por haber contestado en forma extemporánea por adelantada, ya que en principio esto no es un medio de prueba y por otro lado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia luego de haber sostenido que las contestaciones anticipadas no debían tomarse en consideración en el juicio breve, en donde se le da al demandado un término para contestar la demanda, en cuya oportunidad también puede promover cuestiones previas; posteriormente cambió dicho criterio, condicionándolo que cuando se interpone cuestiones previas es una actuación que podría causarles algún perjuicio al demandante sino estaba presente en ese momento del primer día para contradecirlas, se debe tomar en cuenta la contestación anticipada. Así, en decisión de fecha 05-10-2007, expediente N° 06-1774 sentó lo siguiente: “de allí que, en el caso del procedimiento breve la contestación de la demanda y la oposición de cuestiones previas debe realizarse en el término especifico de los dos (2) días luego de haber sido citada la parte demandada. Ahora bien, esta sala ha ido reiterando la interposición adelantada de la contestación de la demanda en el juicio breve pero sólo sino se oponen cuestiones previas, pues en este último caso, si se lesionarían los derechos de la parte actora que no podría ejercer el contradictorio sobre ellas (ver entre otras, decisión N° 981/2006, ratificada en la Sentencia N° 12-03/2007)”. La regla general en el caso del juicio breve es que la parte demandada debe dar contestación a la demanda y oponer cuestiones previas al segundo (2°) día de efectuarse la citación, ni antes ni después de ese término. Sin embargo, excepcionalmente podría aceptarse la contestación adelantada de la demanda siempre y cuando no se opongan cuestiones previas. (5-10-2007, Exp. 06-1774). Por lo que este Tribunal, ajustándose al criterio jurisprudencial antes mencionado desecha la confesión ficta invocada por la accionante y así se decide.

De la misma forma promueve copia certificada del contrato de arrendamiento, el cual no fue tachado, ni impugnado, ni desconocido, por lo que se le da pleno valor probatorio, pues quedó plenamente demostrada la relación arrendaticia entre las partes, y así se decide.

Asimismo promueve en original Letra de Cambio, de donde se refleja que el ciudadano H.R., la libro por un monto de bolívares NUEVE MIL (Bs. 9.000,00), a favor del ciudadano FELICE DE LUCIA, la cual tampoco fue impugnada, ni tachada, ni desconocida, y aunado a que el demandado de autos no fue capaz de demostrar la solvencia con respecto a este pago en su oportunidad, hace que se le de todo el valor probatorio en relación a lo debatido en esta litis y así se decide.

En lo que respecta a los recibos de los meses, septiembre, octubre y noviembre, los mismos aunque son instrumentos privados, se le da pleno valor por cuanto en principio lo invocado por la accionante fue que estos no fueron cancelados por la accionada por lo que, antes de valorar este tipo de prueba hay que hacer el siguiente análisis; en el proceso civil las partes persiguen un fin determinado, que la sentencia les sea favorable. Pero por el sistema dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino ateniéndose a lo alegado y probado en autos. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que fundan sus pretensiones, sino también probarlos para no correr el riesgo de que por no haber convencido al juez de la verdad por ellas sostenidas sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores. Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama carga de la prueba.

La Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de pruebas, la doctrina moderna atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho enunciado, y no la cualidad del hecho que se ha de probar…”. En nuestro país, esa doctrina tiene su fundamento legal en el artículo 1354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que, aún cuando sólo se refieren expresamente a la prueba de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias del derecho. La Sala de Casación Civil, ha decidido que: “…La carga de la prueba depende de la afirmación de un hecho, está obligada a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada…”. Cuando las partes apuntan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción que se ha de traducir en la sentencia sin que le queden dudas, no tiene ningún interés determinar a quien corresponde la carga de la prueba. En el presente caso le correspondía a la parte demandada demostrar la cancelación de los cánones de arrendamiento de los cuales fundamenta su acción la parte actora, por lo que la carga de la prueba recae en el demandado de autos y al no haber este realizado ningún tipo de diligencia encaminado a desvirtuar la falta de pago de los cánones de arrendamiento se le da pleno valor probatorio a lo invocado por la parte actora y así se decide.

Por su parte el demandado promovió la prueba testimonial, declaraciones estas rendidas por los ciudadanos FAZA MOHAMED WASFI IBRAHIM ISMAIL, M.A. AL HUSSEIN, este tipo de prueba no puede demostrar el pago, ni lo convenido en el contrato, ya que las declaraciones cursantes en este expediente se tratan de pagos por encima de los Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000, oo) y mucho menos dar fe sobre la convención que tienen las partes, lo cual hace que no se puede probar o extinguir por prueba de testigos según lo contemplado en el Artículo 1.387 del Código Civil, en su primer aparte y así se decide.

En lo referente a las pruebas documentales en lo que respecta a la copia certificada de la certificación arrendaticia expedida por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. delE.A. el cual corre inserto a los folios 51 al 71 del expediente, correspondientes a los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de la presente acción de desalojo, esta Juzgadora, antes de analizar la respectiva prueba documental, considera oportuno hacer las siguientes consideraciones: La consignación inquilinaria, es una forma excepcional del pago judicial, en virtud que es establecida por el legislador en beneficio exclusivo del arrendatario y mediante un tramite especial solo realizable mediante la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual trae como consecuencia, que si la consignación esta legítimamente efectuada se considerara al arrendatario, en estado de solvencia. Dicha Ley, establece obligaciones en el procedimiento consignatario únicamente a cargo del consignante, llegando a sancionarlo procesalmente al considerar la consignación como ilegítimamente efectuada si falta el cumplimiento de cualesquiera de los requisitos esenciales, los cuales están consagrados en los artículos 51 y 53 respectivamente, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme con el segundo aparte del articulo 53 del texto legal mencionado, donde se establecen uno de los requisitos esenciales que debe cumplir el consignante del canon de arrendamiento, cuando el arrendador rehusare expresamente o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, el Tribunal de la consignación no tiene obligación alguna de efectuar la notificación al arrendador o beneficiario, puesto que la omisión de la misma no invalidara la consignación, pero a los fines de dar cumplimiento al articulo in comento, “el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario dentro de un plazo no mayor de treinta días continuos siguientes a la primera consignación”. El incumplimiento por parte del consignante, es decir la negligencia o el hecho imputable al consignante, por no haber practicado la notificación del beneficiario de la consignación, trae como consecuencia que dicha consignación no se considerara como validamente efectuada, dicho pronunciamiento debe ser realizado por el Tribunal de Causa cuando sea impugnada la consignación, por cuanto la misma goza de la presunción Iuris Tamtum de solvencia debitoris arrendaticia, bajo el animus solvendi, pero como dije anteriormente, obliga al Tribunal de Causa, al pronunciamiento sobre la validez o no de la consignación efectuada. Ante la incertidumbre del arrendatario consignante del canon de arrendamiento, que pretende salir victorioso, debe probar en el lapso probatorio su estado de solvencia si alego haber consignado los cánones de arrendamiento cumpliendo cabalmente con los requisitos exigidos en los artículos 51, 53 y 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y una vez que el Tribunal de Causa constate su cumplimiento podrá emitir la declaratoria de validez o no de la consignación arrendaticia, todo de conformidad con el articulo 56 ejusdem.

Vista las anteriores consideraciones, entra esta Juzgadora al análisis de esta prueba documental, consistente en las copias certificadas del expediente de consignación Nº 4433, las mismas son apreciadas, como documentos públicos teniendo el valor probatorio, de conformidad con el articulo 1.357 del Código Civil, por ser autorizados por funcionario publico, con facultades para darle fe publica, pero en el caso en estudio, es decir las consignaciones arrendaticias deben cumplir requisitos esenciales para su validez, entre ellos el establecido en el articulo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; de la disposición legal anteriormente señalada, se observa la sanción que se impone al consignante negligente al no notificar al beneficiario arrendador. Al revisar cuidadosamente las actas del expediente de consignación, se aprecia la negligencia en que incurrió el consignante en su carácter de arrendatario del inmueble objeto del contrato al observarse que no se notificó al beneficiario, no solo dentro de un plazo no mayor de treinta días continuos siguientes a la primera consignación, sino la falta total de notificación, como se observa de las boletas libradas por el Tribunal de la consignación, aunado a que no consta ninguna diligencia encaminada para ello, quedando así probada la ausencia del requisito esencial de la notificación del beneficiario de la consignación arrendaticia, lo que trae como consecuencia, que la consignación que corre al expediente Nº 4433, llevadas por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. delE.A., de conformidad con el articulo 53 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios es considerada por esta Juzgadora como ilegítimamente efectuada y en consecuencia en estado de insolvencia al arrendatario, ciudadano H.R., en el pago de los cánones de arrendamiento, y así se decide.

En relación con las copias certificadas inserta de los folios 72 al 88, correspondientes a una Oferta Real de pago solicitada ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, este Tribunal observa que en las actas procesales fue admitida y fijada la oportunidad para la practica de la misma, pero que nunca fue realizada por la incomparecencia del solicitante lo que indefectiblemente hace que la prueba se deseche por no aportar nada a los autos que pudiese desvirtuar lo alegado por la accionante y así se decide.

Ahora bien, por lo antes expuesto, y en virtud de los hechos narrados, esta Juzgadora observa que la demandada no aportó los medios de pruebas al proceso suficientes, a los fines de desvirtuar los hechos alegados por la parte accionante. Al observar que durante el iter procesal la parte actora si promovió pruebas suficientes para demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión, para que proceda la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento instaurada en su contra, ya que indistintamente de la naturaleza del contrato que rige la relación locativa, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece las causales para proceder al desalojo, y contrario a lo que se pudiera pensar no se creó a través de la norma citada ut supra una nueva acción o forma de proceder independiente de la resolución o el cumplimiento, sino una etapa de la especial consecuencia de la ejecución de lo resuelto, cual es desocupar, desalojar o hacer la entrega material del bien inmueble arrendado; diferenciándose de la normal acción resolutoria en que en los contratos de arrendamiento por tiempo determinado, sólo puede invocarse para la resolución y el eventual desalojo sólo esas causales, es decir las del citado artículo 34, más no quiere decir que la naturaleza del contrato signifique un obstáculo para la procedencia o no de la acción por resolución, como sucede en el caso planteado.

El Doctrinario E.N.A., señaló en su obra (El nuevo derecho inquilinario venezolano: Pág.245 y 246) lo siguiente:

... Es conveniente que el tema del desalojo inquilinario nos permita reflexionar acerca de la distinción que hemos venido haciendo en doctrina y en jurisprudencia sobre los conceptos y términos: Desalojo, Resolución y Cumplimiento de Contrato. En el viejo Régimen Jurídico Inquilinario, la distinción tenía sentido por cuanto el legislador había dejado en manos de un órgano administrativo la generalidad de los casos de desalojo; de las cinco (5) causales que contempla el artículo 1°, del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, cuatro (4) eran eminentemente administrativas y una (1) era jurisdiccional, pero esta última sujeta a una condición especial vinculada con la actividad administrativa como era el hecho de estar regulado el inmueble, es decir, que estuviese fijado el canon máximo de arrendamiento o estuviese exento de este requisito.

Más sin embargo, hoy en día, producto del análisis nos detenemos a pensar si tiene alguna importancia distinguir unas ideas de las otras...

Solamente quedaría un elemento que distinguía al desalojo de la resolución y del cumplimiento, como sería que el desalojo sólo es, aplicable a los contratos a tiempo indeterminado. Esto es, que a los contratos a tiempo determinado siempre se les aplicará el artículo 1.167 del Código Civil, para plantear el cumplimiento (ejecución) o resolución del contrato. Por el contrario, a los contratos a tiempo indeterminado se les aplica un régimen doble; cuando las causales son las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se tramita como desalojo. En cualquier otro supuesto, distinto a los contemplados en este artículo, se aplicará el artículo 1.167 del Código Civil.

En otras palabras, creemos que es tiempo de reflexionar sobre esta diferencia. A. en profundidad si tiene sentido la distinción si tiene sentido la distinción. Nos atrevemos a plantear que desde el punto de vista procesal no hay ninguna diferencia entre una acción de desalojo y una acción de resolución o de cumplimiento, toda vez que el legislador ha encuadrado todas esas acciones en un solo procedimiento, el breve, con las características y especificidad que se le ha dado en la materia inquilinaria...

Quiere decir entonces, que en los contratos a tiempo determinado, como en el presente caso, lo importante es que surja un evidente incumplimiento en las obligaciones contractuales y legales entre los contratantes para que proceda la resolución, lo cual hace que analizadas como han sido las pruebas en la presente litis, indefectiblemente llevan a esta Juzgadora a concluir que los argumentos en que fundamento su demanda el actor llevan a la convicción de quien decide que lo procedente es que la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento está ajustada a derecho, y como consecuencia de ello debe prosperar por los razonamientos antes dichos y así se decide.

DECISIÓN

Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentó el ciudadano FELICE DE L.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.211.327, contra el ciudadano H.R., extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-83.274.164 y de este domicilio. SEGUNDO: Se condena al pago de NUEVE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 9.000,00) por concepto del depósito del referido contrato. TERCERO: Por ser obligaciones de tracto sucesivo, se condena al pago de los cánones de arrendamiento, de los meses septiembre, octubre y noviembre de 2008, los cuales suman la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 18.000,00). CUARTO: A la entrega material del inmueble constituido por Un (1) Local Comercial con una medida aproximada de CIENTO TREINTA METROS CUADRADOS (130 M2), distinguido con el N° 15, situado en la Calle Vargas Norte de la ciudad de Maracay Estado Aragua. Que dicho local comercial esta comprendido por Dos (2) S.M., Seis (6) Estantes de hierro, Un (1) Mueble de oficina, Nueve (9) Lámparas con cuatro Bombillos Pequeños Fluorescentes, Diez (10) Bombillos Grandes Fluorescentes, con sus respectivos transformadores, Cinco (5) Bombillos pequeños Fluorescentes, con sus transformadores, y Dos (2) Extintores de incendio grande, Un (1) o Baño con sus accesorios respectivos, tal y como fue estipulado en el contrato suscrito por las partes. QUINTO: Se condena en costas procesales a la parte demandada.

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

REGISTRESE, PUBLIQUESE Y DEJESDE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho de este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Maracay, 12 de febrero de 2010.

LA JUEZA PROVISORIA

DRA L.M.G.M.

EL SECRETARIO,

ABOG. P.C.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, previo anuncio de Ley, siendo las 10:00 a.m., y se libraron boletas.

El secretario,

LMGM/Joel

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