Decisión de Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Septiembre de 2014

Conoce esta Alzada del recurso de apelación interpuesto en fecha 08 de abril de 2014, por el abogado L.A.M.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 19 de marzo de 2014.

Se inicio la presente demanda mediante escrito libelar presentado en fecha 07 de octubre de 2013, por los abogados A.S.M., J.M.A.R. y M.S.P., mediante el cual procedieron a demandar al ciudadano R.J.S.C., por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, sobre un bien inmueble constituido por un Local de oficina, distinguido con el N° 410, ubicado en el segundo piso del Centro Comercial Concresa de Prados del Este, Municipio Baruta del estado Miranda, con un área de Ciento Cuarenta y Siete Metros Cuadrados con Cincuenta y Cuatro decímetros cuadrados (147,54 M2).

Alega la representación de la parte actora que sus representados son los legítimos propietarios del inmueble arriba señalado, carácter éste que les sobreviene por ser

causahabientes del ciudadano G.G.A.; que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 09 de julio de 2004, anotado bajo el N° 26, Tomo 57 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que el de cuius G.G.A., suscribió un contrato de arrendamiento con el demandado R.J.S.C., sobre el bien inmueble descrito; que en la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento se estableció que la duración era de tres (3) años fijos contados a partir del primero (1ro.) de julio de 2004, hasta el 30 de junio de 2007, que dicho contrato se consideraría prorrogado por lapsos de un año, a menos de que una de las partes, con al menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del lapso original del contrato o de cualesquiera de sus prorrogas, notifique por escrito a la otra su decisión de no prorrogarlo, y que, al cumplirse el término del contrato, el arrendatario entregaría el inmueble desocupado de personas y bienes y en perfecto estado de conservación, uso y aseo en cuanto a los servicios, pisos, paredes, techos; que el contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado o fijo, fue prorrogándose anualmente conforme a la cláusula citada; que vencido el tiempo inicial del contrato, esto es, tres (3) años, el mismo se renovó por lapsos de un (1) año, hasta la fecha de la notificación, por vía auténtica, el día 12 de mayo de 2011, por lo que a partir del día 28 de junio de 2011, comenzó el demandado a disfrutar de pleno derecho de la prórroga legal; indican los apoderados actores, que la prórroga legal se inicio el 1° de julio de 2011, terminando la misma en fecha 30 de junio de 2013.

Arguyen que sus representados, siendo previsibles, y en atención al sentido común así como al principio de buena fe que rige en los contratos, y de acuerdo al Código Civil, procedieron a practicar una notificación auténtica, a través de la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao del estado Miranda el 26 de julio de 2013; señalan que el demandado, desde el mes de mayo de 2010, comenzó a realizar consignaciones arrendaticias por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con competencia especial en materia de consignación de alquileres, y que, en razón de la notoriedad pública judicial, el mencionado Juzgado de Municipio cesó en sus funciones de receptor de los cánones de arrendamiento, por lo cual sus representados se vieron impedidos de recibir el pago de los cánones de arrendamiento procediendo a otorgar los correspondientes recibos, con la especial nota de que la vigencia del contrato se encontraba en prórroga legal, que lo anteriormente dicho, tiene relevancia jurídica y cobra mayor fuerza a los efectos de establecer con precisión y exactitud jurídica, que se encuentran en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, presupuesto necesario en la presente acción; que el demandado hizo uso de la prórroga legal y no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble libre de personas y bienes para la fecha de vencimiento de la prórroga que fue el 30 de junio de 2013.

Mediante auto de fecha 11 de octubre de 2013, el A quo admitió la demanda y ordenó el emplazamiento del demandado R.J.S.C., una vez cumplida tal formalidad, en fecha 14 de noviembre de 2013, compareció a contestar la demanda incoada en su contra, procediendo a negar, rechazar y a contradecir en toda y cada una de sus partes la acción intentada en su contra; indicó que la parte actora no había traído a los autos declaración sucesoral y solvencia del Impuesto Sucesoral que han debido tramitar por el SENIAT, a los fines de demostrar que son causahabientes del de cujus G.G.A.; que el día 13 de noviembre de 2013, al momento de hacer oposición a la medida de secuestro consignó el contrato de arrendamiento suscrito entre el de cujus y su representado de donde se evidencia que comenzaba a regir a partir del 1° de julio de 2007 hasta el 30 de junio de 2010, por lo cual la relación arrendaticia se encuentra vigente, por lo que las notificaciones que realizaron los demandantes a su representado no tienen validez, procediendo a impugnar las documentales traídas a los autos.

Negó la representación judicial de la parte demandada, que a partir del 28 de junio de 2011 hubiere comenzado a disfrutar de prórroga legal alguna por cuanto para esa fecha se encontraba vigente el contrato de arrendamiento que por documento privado suscribió con el de cujus y que comenzó a regir el 1° de julio de 2007 y del cual no ha sido notificado para no prorrogarlo; opuso finalmente la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, ya que los ciudadanos F.G.V. y A.G.V. no tienen la representación que se atribuyen de la ciudadana C.A.V.D.G..

En fechas 18 y 27 de noviembre de 2013, ambas partes consignaron escrito de pruebas, los cuales fueron admitidos por el Tribunal de instancia en auto del 03 de diciembre de ese mismo año (folios 93 al 187).

Se desprende que a los folios 189 al 260, cursan diversas diligencias y escritos presentados por las partes referidas a: la impugnación realizada por la actora a las pruebas promovidas por la parte demandada, solicitud del demandado para que se fije nueva oportunidad para la presentación del experto para la prueba de cotejo; evacuación de la testigo R.M.B.S.; diligencia de la actora haciendo oposición a la extensión del lapso para el nombramiento del experto; consignación de copias certificadas por parte de la representación de la actora; auto de fecha 17 de diciembre de 2013, en el cual fijó el tercer (3er) día de despacho a fin de juramentar a los auxiliares de justicia que practicaran el cotejo; cómputo efectuado por el Tribunal en fecha 18 de diciembre de 2013; auto de esa misma fecha en la cual el A quo extendió por dos (2) días el lapso probatorio; acta de juramentación de los expertos designados; diligencia de la parte demandada solicitando prórroga para la prueba grafotécnica; diligencias de fechas 09 y 10 de enero de 2014, en las cuales los expertos designados aceptaron el cargo; diligencia del 15 de enero del presente año, mediante la cual la parte actora se opone a la solicitud de nueva prórroga para la evacuación de la prueba de cotejo; acta de esa misma fecha en la cual el tribunal juramenta a los expertos designados; diligencia de los expertos consignando el dictamen grafotécnico; escrito de la parte demandada solicitando la nulidad de las actuaciones en éste párrafo señaladas, y finalmente, escrito solicitando se declare el desistimiento de la prueba de cotejo.

En fecha 19 de marzo de 2014, el A quo dictó sentencia de fondo declarando sin lugar la cuestión previa, con lugar la demanda, ordenando al demandado la entrega real y efectiva del inmueble objeto de litis; de la anterior decisión apeló el demandado en diligencia del 08 de abril del presente año, y oída en ambos efectos, previa notificación de la contraparte en fecha 05 de junio de 2014, auto éste que a su vez oyó el recurso de apelación que interpusiera la misma parte contra la sentencia dictada interlocutoria proferida en el cuaderno de medidas en fecha 25 del mismo mes y año.

En fecha 12 de junio de 2014, esta Alzada le dio entrada al presente proceso otorgando los lapsos procesales correspondientes a la consignación de informes, compareciendo en fechas 04 y 07 de julio de 2014, ambas partes y consignaron sus respectivos informes.

Cumplidos los lapsos procesales, y estando dentro de la oportunidad legal correspondiente para emitir sentencia, lo hace en los siguientes términos previo el análisis de los siguientes puntos previos:

II

DE LA CUESTIÓN PREVIA

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial del accionado, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida la ilegitimidad de la persona que se presenta como representante o apoderado judicial de la parte actora, arguyendo que la parte demandante solo presentó con el libelo copia simple de poder otorgado el 20 de agosto de 2010, por la ciudadana C.A.V.D.G. a los ciudadanos F.G.V., A.G.V. y M.C.G.V., no existiendo incorporado así el poder original que señala en el libelo; por lo que procede a impugnarla conformo lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto no tiene valor alguno, los mencionados ciudadanos no ostentan la representación que se atribuyen con respecto a la ciudadana C.A.V.D.G..

Así las cosas, se observa que la parte actora en fecha 19 de noviembre de 2013, consignó el original del instrumento poder que otorgó la ciudadana C.A.V.D.G. a los ciudadanos F.G.V., A.G.V. Y M.C.G.V., por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 20 de agosto de 2010, el cual corre inserto al No. 33, Tomo 68 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, desprendiéndose que el A quo le otorgó valor probatorio y la consideró subsanada, y siendo ésta una cuestión previa no apelable, nada tiene que decidir esta sentenciadora al respecto. ASÍ SE ESTABLECE.

III

DE LA SOLICITUD DEL DESISTIMIENTO DE LA PRUEBA DE COTEJO Y NULIDAD DE LAS ACTUACIONES POSTERIORES

De las actas que conforman el presente expediente, esta Alzada pasa a analizar las actuaciones referidas a este punto, y al efecto observa, que una vez presentadas las pruebas por ambas partes, y admitidas por auto de fecha 03 de diciembre de 2013, el Tribunal de instancia en relación a la prueba de cotejo promovida por la parte demandada señaló en el auto de admisión textualmente:

…y siendo que por la misma naturaleza de la prueba se torna un poco dificultosa por cuanto se debe constituir un experto grafotécnico, se acuerda extender el lapso probatorio por un lapso de ocho (08) días de despacho a partir del vencimiento del lapso probatorio otorgado en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil; asimismo, a los fines de la evacuación de la prueba se fija el cuarto (4°) día de despacho siguiente al de hoy, a las dos de la tarde (2:00 p.m.), a los fines de juramentar al experto grafotécnico que llevará a cabo la misma…

(Subrayados del texto y del Tribunal).

Se desprende al folio 188 de la primera pieza, Acta de fecha 10 de diciembre de 2013, en la cual el Tribunal de instancia declaró desierto el acto de juramentación del experto grafotécnico fijado en el auto de admisión de pruebas.

En fecha 12 de diciembre de 2013, la representación judicial de la parte demandada procedió a través de dos (2) escritos primero a impugnar las pruebas promovidas por la actora, y segundo a solicitar se fijara nueva oportunidad para la presentación del experto; por otra parte, en esa misma fecha se llevó a cabo la deposición de la testigo R.M.B.S., a la cual renunció el promovente solicitando al Tribunal se relevara a la testigo, homologándose en ese mismo acto tal desistimiento. (folios 189 al 193).

En diligencia del 13 de diciembre de 2013, la parte actora se opuso a la extensión del lapso probatorio para la fijación de una nueva oportunidad para el nombramiento del experto, alegando que en la oportunidad legal fijada por el Tribunal la parte demandada promovente no asistió declarándose desierto, denotándose el desinterés en dicha evacuación (folio 197).

Se desprende que al folio 225, cursa auto de fecha 17 de diciembre de 2013, mediante el cual el Tribunal de la causa en relación a la designación de los expertos grafotécnicos, fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente a los fines de juramentar a los auxiliares de justicia.

Posteriormente, en auto de fecha 18 del mismo mes y año, efectuó cómputo en el cual deja constancia que transcurrieron diecinueve (19) días de despacho, procediendo a extender por auto separado el lapso probatorio por dos (2) días de despacho siguientes a esa fecha (folios 226-227); dicho acto se llevó a cabo el 08 de enero de 2014 quedando designados los expertos M.S.M., L.G.C. y R.O.M., notificado y juramentados, éstos procedieron en fecha 23 de enero del presente año a consignar su dictamen.

Planteado así lo anterior, observa esta Alzada que la parte actora en el escrito de informes aquí presentado, y en relación al punto en cuestión arguyó textualmente que:

…En relación a la prueba de cotejo expusimos al tribunal A-quo su nulidad, en razón de la evacuación fuera del lapso probatorio, toda vez que la misma fue practicada sin que el tribunal de la instancia prorrogara el lapso de prueba, o en su defecto lo reaperturara, ya que el mismo se había vencido, sin que la parte demandada así lo pidiera y el tribunal así lo acordara, no obstante lo anterior, los expertos determinaron la autenticidad de la firma del de cujus G.G.A., a pesar de tal circunstancia es menester indicar que dentro de la relación arrendaticia entendida está, de acuerdo al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy derogada, no se le cercenó ni menoscabó el tiempo del uso de la prorroga legal arrendaticia, por cuanto la misma no superó los dos (2) años que establecía la ley…

.

Ahora bien, el Tribunal de la causa para resolver el punto discutido, se acogió al contenido de los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como de criterios de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, contenidos en sentencias de fecha 09 de mayo de 2008 y de 10 de octubre de 2006, las cuales establecen que la tramitación de estos medios de prueba pueden efectuarse en un plazo mayor, siempre que el mismo hubiere sido promovido en el lapso de la incidencia, señalando las jurisprudencia que, los jueces de instancia están obligados a ponderar cada situación para fijar el plazo para la evacuación de la prueba, aún cuando, haya sido promovida en el último día de la articulación probatoria. En virtud de lo expuesto, y visto que la evacuación de la prueba se llevó a cabo, y que la parte actora, si bien en esta Alzada señaló que había solicitado su nulidad, también expresó, que a la parte demandada independientemente del resultado de la prueba, no se le cercenó ni menoscabó el tiempo de prórroga legal establecida en la ley ya que no superó los dos (2) años, en este sentido, considera esta sentenciadora ajustado a derecho lo decidido por el A quo al negar las solicitudes de desistimiento y nulidad realizadas por la parte actora. ASÍ SE ESTABLECE.

IV

DEL MATERIAL PROBATORIO

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

A los folios 48 al 54, cursa copia simple de expediente signado con el N° AP31-S-2010-007125 referido a Declaración de Únicos y Universales Herederos solicitado por los ciudadanos C.A.V.D.G., M.C.G.V., F.G.V. y A.G.V.; el cual impugnó la parte demandada por haber sido presentado en copia simple. Observa esta Alzada que en la oportunidad legal la parte actora consignó el original el cual corre inserto a los folios 124 al 131, desprendiéndose que los ciudadanos supra mencionados son los herederos del de cujus G.G.A., por lo que esta Alzada le otorga valor probatorio que de su contenido se desprende conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

A los folios 26 al 60, cursan en original Notificaciones practicadas por la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, de fechas 12 de mayo de 2011 y 26 de julio de 2013, a través de las cuales la parte actora notifica formalmente al arrendatario hoy demandado R.J.S.C., su decisión irrevocable de no prorrogar más el contrato y de la solicitud de entrega del inmueble, dichos documentos fueron desconocidos de manera pura y simple por la parte demandada, y por cuanto no fueron tachados de falso conforme al procedimiento estatuido en el artículo 439 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, esta sentenciadora observa que fueron otorgados y presenciados por un funcionario público competente para dar fe pública de lo allí acontecido, desprendiéndose la voluntad inequívoca de la parte actora de notificar por la vía legal al arrendatario su voluntad de no prorrogar más el contrato de marra, en consecuencia le otorga valor probatorio que de su contenido se desprende, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

Original del contrato de arrendamiento suscrito entre el de cujus G.G.A., y el ciudadano R.J.S.C., sobre el inmueble constituido por un local oficina, distinguido con el número 410, ubicada en el Segundo piso, del Centro Comercial CONCRESA de Prados del Este, Municipio Baruta del estado Miranda, con un área de CIENTO CUARENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (147,54 M2), el cual celebraron por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 09 de julio de 2004, y que corre inserto bajo el No. 26, Tomo 57. De la presente prueba se desprende el vínculo existente entre las partes contratantes y sobre el inmueble que recayó el mismo, y por cuanto, fue reconocido por la parte demandada en el acto de contestación, esta Alzada le otorga valor probatorio que de su contenido se desprende, conforme al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

En la oportunidad legal para la promoción de pruebas, la parte actora consignó cursante a los folios 146 y 147 copias simples de escrito presentado por el demandado a través de su apoderado judicial, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, esta Alzada observa que si bien fue impugnado de manera simple por la contraparte, el mismo trae como elemento de convicción que el demandado procedió en fecha 07 de junio de 2010, a efectuar ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, consignaciones de cánones de arrendamiento por la cantidad de seis mil ciento sesenta y ocho bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 6.168,50), a favor de la sucesión del de cujus G.G.A., por lo que esta Alzada la aprecia según las reglas de la sana crítica conforme a los artículo 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.

A los folios 148 al 169, cursan copias simples del Recurso Contencioso Administrativo interpuesto por el demando, el cual del mismo modo cursa en copias certificadas que corren insertas a los folios 200 al 224. Se observa que esta probanza fue impugnada por la parte demandada de manera simple, más no tachada de falsa, en consecuencia, de ellas se desprende que la parte hoy demandada introdujo un Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad conjuntamente con medida cautelar de suspensión de los efectos de la Resolución N° 00015077 del 03 de noviembre de 2011, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, la cual contiene la Regulación de Alquiles sobre el inmueble objeto de litis, y del cual se evidencia fehacientemente que el hoy demandado señaló en dicho recurso que el contrato que suscribió con el de cujus G.G.A., fue el de fecha 09 de julio de 2004, por lo que esta Alzada le otorga valor probatorio que de su contenido se desprende, aunado a ello las copias certificadas fueron expedidas por un funcionario público competente para dar fe de lo allí contenido, conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.

Con la letra “C” consignó copia simple de la sentencia dictada por la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, extraída de la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gov.ve), ello a los fines de demostrar y poner en evidencia que la parte demandada hace uso exclusivo y excluyente del contrato de arrendamiento de fecha 09 de julio de 2004, pudiendo desprenderse de dicha copia, que el objeto del Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad interpuesto por la parte demandada, contra la Resolución que dictó la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, es precisamente el contrato que firmó con el de cujus en el año 2004, por lo que esta Alzada le otorga valor probatorio que de su contenido se desprende, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 y 395 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 2 Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, y conforme a jurisprudencia de la Sala Constitucional contenida en sentencia de fecha 03 de agosto de 2001, de la cual se extrae textualmente: “…esta Sala no puede obviar que el sitio web de este M.T. ha sido concebido como “un medio auxiliar de divulgación de su actividad judicial” (s.S.C. nº 982, 06.06.2001), cuya finalidad es permitir el acceso de todos los ciudadanos a la administración de justicia, especialmente a aquellas personas que, como el demandante, viven en el interior de la República; finalidad que expresa este M.T. al transcribir al pie de la presentación en pantalla del sitio web el contenido del artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, todo lo cual permite al público inferir lícitamente que la información que contiene, si bien no merecedora de fe pública, sí es fiel reflejo de las actuaciones del M.T., y no hay en la página alguna advertencia que desvirtúe tal conclusión, por demás lógica por parte del público usuario. De allí que esta Sala considere que, aun cuando las Cuentas publicadas en el sitio web, no cumplen a cabalidad con los requisitos para hacer fe de las menciones que contienen, se presentan ante el público usuario de manera tal que les hacen merecedoras de confianza y no puede este Tribunal ignorar esa situación…” ASÍ SE ESTABLECE.

De conformidad con el artículos 4 del Decreto con Fuerza de Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, reprodujo correo electrónico feliciano.gonzalez@gmail.com de fecha 06 de mayo de 2010, emitido por su representado ciudadano F.G., dirigido al correo reynaldosanchez@cantv.net perteneciente al hoy demandado, esta Alzada observa que las partes presentaron sus respectivas pruebas en fecha 18 de noviembre de 2013 el demandado, y los días 19 y 27 de noviembre del mismo año la parte actora, admitiéndolas el A quo en auto del 03 de diciembre de 2013, sin que hasta ésa fecha ninguna de las partes se hubiere opuesto a la admisión de las pruebas de su contraparte, a excepción de la prueba de cotejo que ya fue analizada en el cuerpo del presente fallo, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 4 del Decreto con Fuerza de Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas, que establece “La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas”, en concordancia con el artículo 429 y 395 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio extrayéndose de la misma la voluntad expresa de la parte actora de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito con el demandado. ASÍ SE ESTABLECE.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

En la oportunidad procesal correspondiente, la parte demandada promovió la prueba de cotejo sobre el contrato de arrendamiento privado suscrito entre su representado y el de cujus G.G.A., el cual comenzó a regir a partir del 1° de julio de 2007 hasta el 30 de junio de 2010 y que cursa en original en el Cuaderno de Medidas (folios 26 al 30). Observa esta Alzada que en el punto previo contenido en el cuerpo del presente fallo, relativo a “LA SOLICITUD DEL DESISTIMIENTO DE LA PRUEBA DE COTEJO Y NULIDAD DE LAS ACTUACIONES POSTERIORES”, se precisó sobre lo acontecido en instancia sobre la prueba en cuestión, por lo que a esta sentenciadora sólo le queda a.e.c.r. del dictamen arrojado por los expertos, quienes establecieron que las firmas de los documentos por ellos analizados son concordes con la del de cujus G.G.A., lo cual trae como elemento de convicción que las partes suscribieron el contrato que comenzaba a regir a partir del 1° de julio de 2007 y que culminaba el 30 de junio de 2010, por lo que se le otorga valor probatorio conforme lo establece el artículo 1.425 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.

Consignó marcado con la letra “B” diferentes recibos de alquiler, transferencias bancarias efectuada en la cuenta personal del de de cujus en el Banco Venezolano de Crédito, de las presente pruebas se desprende que existe entre las partes una relación arrendaticia y que el demandado con los recibos consignados quiere demostrar el pago de los alquileres, y por cuanto, no fueron impugnadas, tachas ni desconocidas, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.

V

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Planteada como quedó la controversia, corresponde a esta Alzada entrar a conocer y decidir la apelación interpuesta en fecha 08 de abril de 2014, por el abogado L.A.M.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 19 de marzo de 2014, que declaró:

“…Ahora bien, el punto controvertido de este juicio radica, en el cumplimiento de la obligación por parte de la parte demandada en hacer entrega del inmueble arrendado luego de la preclusión del lapso de la prorroga legal.

Del contenido de la estipulación “SEGUNDA” del contrato de arrendamiento que entró en vigencia el 01 de julio de 2007, antes trascrita, se evidencia que las partes pactaron de mutuo acuerdo (Art. 1.159 C.C) que el contrato se iniciaría a partir del día 01/07/2007, con un lapso temporal de duración de tres (03) años fijos, considerándose el mismo prorrogado por lapsos de un (01) año a menos que una de las partes con al menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del lapso original del contrato o cualesquiera de sus prórrogas, notificara por escrito a la otra su decisión de no prorrogarlo; hecho que ocurrió al notificar los herederos del de cuius al inquilino en fecha 12/05/2011, de su voluntad de no renovar más el contrato. Ahora bien, según reconocen ambas partes la relación arrendaticia se inició con el contrato celebrado entre los ciudadanos G.G.A. y R.J.S.C., autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 09/07/2004, finalizando la misma en fecha 30/06/2011 en virtud de la notificación realizada según se ha dejado establecido; razón por la cual en fecha 01/07/2011 comenzó a transcurrir el lapso máximo de dos (02) años de la prórroga legal al cual tenía derecho el arrendatario conforme a lo establecido en el literal “c” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable al caso bajo análisis por tratarse de un local comercial, cuya norma establece:

…Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: (…) c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o mas, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años…

(Subrayado y negritas propias del Tribunal).

Conforme a ello, a partir del día 01/07/2013 fecha en la cual venció el lapso de dos (02) años de prórroga legal, nació la obligación en cabeza del inquilino de hacer entrega del inmueble, ya que tanto el lapso convencional del contrato, así como el de la prórroga legal fenecieron.

Ahora bien, esta Juzgadora precisa que la pretensión de la actora consiste en que se condene a la demandada a la ejecución del contrato de arrendamiento atinente a que una vez finalizado el tiempo del mismo y la prorroga legal, le restituya el inmueble, basando su pretensión entre otros dispositivos legales en lo dispuesto en el artículo 1.599 del Código Civil el cual prevé:

Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.

La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, contenida en el artículo 1.269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento, por cuanto el cumplimiento que se exige está determinado por el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, “pacta sunt servanda”, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; por lo tanto en el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar: a) el término convenido o expirado así como la subsiguiente prorroga, si el inquilino tiene derecho a ella, y b) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales suscritas en él, además de los correspondientes daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.

Por lo tanto, esta Juzgadora considera en base a los diversos hechos expuestos por las partes y el material probatorio aportado a los autos que el ciudadano R.J.S.C., en su carácter de arrendatario tenía que cumplir con su obligación contractual de hacer entrega material, real y efectiva del inmueble arrendado, a la parte demandante una vez cumplida la prórroga legal, conforme lo pautado en los artículos 1.265, 1.269, 1.594, 1.599 del Código Civil y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales establecen:

(Omissis)

En aplicación de los diversos dispositivos legales y criterios aquí expuestos, basados en la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela y la Ley, se evidencia de forma clara e ineludible que el arrendatario tenía la obligación a partir del día 01/07/2013 de restituir a los propietarios la cosa arrendada (Local Comercial) en las mismas condiciones que lo recibió, siendo esta la obligación que se reclama en esta pretensión como incumplida por la parte demandada, y así ha quedado establecido y demostrado, en virtud de lo cual este Órgano Jurisdiccional debe necesariamente declarar con lugar la presente demanda ya que el arrendatario no cumplió con su obligación, basando para ello en argumentos excesivamente formalistas y que evidencia una mala fé en su actuar; toda vez que el acto que pretendió anular alcanzó el fin al cual estaba destinado, de conformidad con los artículos 7 y 257 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela (…)”.

De la sentencia parcialmente transcrita, se desprende que el Tribunal de instancia declaró con lugar la acción interpuesta al considerar que una vez finalizado el lapso del contrato firmado entre el de cujus G.G.A. y el ciudadano R.J.S.C., el cual comenzó a regir a partir del 1° de julio de 2007 y que culminó el 30 de junio de 2010, quedaba en cabeza del demandado efectuar la entrega real del inmueble objeto del contrato.

En consecuencia, pasa esta sentenciadora al análisis de los alegatos esgrimidos por la parte actora en el escrito de informes presentado en esta instancia, el cual contiene defensas formulados igualmente en el Tribunal de la causa, donde señaló textualmente:

…Abierto el juicio a prueba, la parte demandada promovió la prueba de cotejo para verificar la autenticidad de la firma del contrato tachado de falso (…). Sobre este particular es menester indicar que acompañamos copia certificada del libelo de demanda presentada por el abogado L.A.M., en fecha 10 de mayo de 2012, por ante el Juzgado Superior Tercero en lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, haciendo uso del contrato cuestionado y tachado, como único y valedero de la relación arrendaticia, asimismo es importante mencionar que la parte demandada ocultó, de manera maliciosa, el contrato supuestamente firmado por el de cujus G.G.A., con fines fraudulentos, en razón que nunca, en las tres (3) oportunidades en que tuvo oportunidad de hacerlo valer, lo oculto, estas son, al momento de la primera y segunda notificación auténtica y la tercera cuando interponen un Recurso Contencioso Administrativo con el contrato de arrendamiento firmado en el año 2004, pudiéndose configurar un fraude procesal y fraude a la ley…(sic)… por cuanto dicha conducta atenta a los principios de lealtad y probidad, así como a los nuevos postulados establecidos en nuestra Carta Magna, relativos al proceso en su artículo 257…

.

Así tenemos que el contenido de los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, invocados por la parte actora establecen:

(…) Artículo 17.- El Juez deberá tomar de oficio o a petición de parte, todas las medidas necesarias establecidas en la ley, tendentes a prevenir o a sancionar las faltas a la lealtad y probidad en el proceso, la contrarias a la ética profesional, la colusión y el fraude procesales, o cualquier acto contrario a la majestad de la justicia y al respeto que se deben los litigantes.

(omissis)

Artículo 170.- Las partes, sus apoderados y abogados asistentes deben actuar en el proceso con lealtad y probidad. En tal virtud, deberán:

1° Exponer los hechos de acuerdo a la verdad;

2° No interponer pretensiones ni alegar defensas, ni promover incidentes, cuando tengan conciencia de su manifiesta falta de fundamentos:

3° No promover pruebas, ni realizar, ni hacer realizar, actos inútiles o innecesarios a la defensa del derecho que sostengan.

Parágrafo Único. Las partes y los terceros que actúen en el proceso con temeridad o mala fe son responsables por los daños y perjuicios que causaren.

Se presume, salvo prueba en contrario, que la parte o el tercero han actuado en el proceso con temeridad o mala fe cuando:

1° Deduzcan en el proceso pretensiones o defensas, principales o incidentales, manifiestamente infundadas;

2° Maliciosamente alteren u omitan hechos esenciales a la causa;

3° Obstaculicen de una manera ostensible y reiterada el desenvolvimiento normal del proceso.

De las normas transcritas, se infiere que el proceso, por su naturaleza y fines, requiere que las partes, apoderados y abogados asistentes observen un adecuado comportamiento, pues es deber insoslayable de los intervinientes en el mismo, colaborar con la recta administración de justicia, de conformidad con lo dispuesto en el numeral 4 del artículo 4 del Código de Ética Profesional del Abogado Venezolano. Además, deben actuar en el proceso con lealtad y probidad, exponiendo los hechos de acuerdo con la verdad, y no interponiendo defensas manifiestamente infundadas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil; y se presume, salvo prueba en contrario, que la parte ha actuado con temeridad o mala fe cuando deduzca en el proceso pretensiones o defensas, principales o incidentales, manifiestamente infundadas y cuando maliciosamente alteren u omitan hechos esenciales a la causa, o cuando obstaculicen el desenvolvimiento normal del proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 170, Parágrafo Único del mismo Código.

Así las cosas, se desprende de las actas del expediente que la parte demandada al momento de hacer oposición a la medida de secuestro consignó el documento original que firmó con el de cujus G.G.A. en el año 2007, ello con la finalidad de demostrar que la acción incoada en su contra estaba fundamentada en un contrato que no se encontraba vigente, por lo que, en el lapso probatorio, la parte actora trajo a los autos diversas documentales entre las cuales se desprende copia certificada del Recurso Contencioso Administrativo que interpuso la parte demandada contra la Resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, y que, de la lectura de dichas copias certificadas se evidencia textualmente que:

“…El Ciudadano R.J.S.C. …(sic)…suscribió Contrato de Arrendamiento en forma Autenticada por ante la Notaría Pública del Municipio Baruta del hoy Estado Bolivariano de Miranda en fecha Nueve (09) de J.d.A.D.M.C. (2004) …(sic)… con el señor: G.G.A., hoy fallecido…(sic)… por el inmueble constituido por un LOCAL de OFICINA, distinguido con el N° 410, ubicado en el Segundo Piso (2°) del CENTRO COMERCIAL CONCRESA de Prados del Este…(sic)… el cual fue objeto de REGULACIÓN…(sic)… y que FIJO el CANON DE ARRENDAMIENTO en la cantidad de: DIEZ MIL CIENTO NOVENTA Y SEIS BOLIVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 10.196,85)…(sic)… A los efectos legales correspondientes, y para que surta todos sus efectos legales, acompaño a este escrito, Marcado con la Letra “B”, en copia certificada el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, señalado en el encabezamiento de este Escrito, y que dio inicio a la Relación Arrendaticia…” (Resaltados del texto y del Tribunal).

Del extracto del escrito, puede evidenciar esta sentenciadora que la parte demandada interpuso dicho Recurso de Nulidad conjuntamente con solicitud de medida de suspensión, en fecha 10 de mayo de 2012, en base al contrato que suscribió con el de cujus G.G.A. en el año 2004, aunado a ello, observa esta sentenciadora que la fecha en que introdujo el mismo fue el 10 de mayo de 2012, es decir que, cuando la Notaria Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, Dra. A.R., se trasladó el 12 de mayo de 2011, a notificar la voluntad expresa de los sucesores del de cujus de no prorrogar el contrato de arrendamiento, el demandado no hizo valer en dicha oportunidad el contrato que de manera personal firmó en el año 2007.

Por otra parte, se evidencia que la parte actora procedió a notificar nuevamente al hoy demandado en fecha 26 de julio de 2013, a través de la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitana de Caracas, solicitándole formalmente la entrega del inmueble, conforme a la notificación que le fuera efectuada en fecha 12 de mayo de 2011, en la cual los sucesores del de cujus suficientemente identificado en autos, expresaron su voluntad de no prorrogar el contrato, oportunidad ésta en la cual la parte demandada tampoco hizo valer el contrato del año 2007; de igual manera, del escrito que cursa en copia simple presentado por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por la parte demandada a los fines de consignar los cánones de arrendamiento, no se desprende expresamente cuál contrato se encontraba vigente, según los dichos del demandado, dejando siempre entrever o hacer valer el contrato del año 2004.

En relación al punto discutido, la parte demandada en su escrito de informes presentado en esta instancia, señaló que su representado no tenía ni tiene razón alguna para haber actuado de mala fe, tal como lo señaló el A quo, ya que al ser demandado de la manera como lo hicieron los herederos del cujus, simple y llanamente tenía que hacer valer el contrato de arrendamiento vigente para el momento en que fue introducida la demanda en su contra.

En virtud de lo aquí expuesto, a juicio de esta sentenciadora existen fundados indicios que el apoderado judicial de la parte demandada obró de mala fe al ocultar maliciosamente el contrato firmado en el año 2007, sin hacerlo valer en las oportunidades en que los causahabientes del de cujus G.G.A., le practicaron las notificaciones de no prorrogar más el contrato que a su juicio se encontraba vigente y que era el del año 2004, aunado a los actos procesales realizados anteriores a la introducción de la presente demanda, por ante instancias judiciales a los fines de obtener a su favor un veredicto apoyándose en el contrato del año 2004 todo lo cual quedó evidenciado en actas, incurriendo en faltas a los deberes procesales de lealtad y probidad.

Por las razones anteriormente señaladas, esta Alzada de conformidad con el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, considera necesario apercibir severamente al abogado L.A.M.R., que debe abstenerse, en lo sucesivo, de incurrir en tal conducta, no sólo en este asunto, sino en cualquier otro que le corresponda asistir o representar intereses ajenos; y para evitar que incurra en tal comportamiento, se ordena oficiar al Tribunal Disciplinario del Colegio de Abogados, para que resuelva, sobre la procedencia o no de medida disciplinaria contra el prenombrado profesional del derecho, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 61 y 63 de la Ley de Abogados. ASÍ SE DECIDE.

La parte demandada en el escrito de informes presentado en esta Alzada realizó un breve recuento de lo acontecido en instancia, señalando a su favor que el contrato suscrito entre su representado y el de cujus es el que comenzó a regir a partir del 1° de julio de 2007, y del cual no ha sido notificado de no prorrogarlo; que la sentencia dictada en instancia incurrió en incongruencia positiva, en virtud que la Juez no cumplió con el procedimiento civil pautado en el Código Adjetivo para dictar sentencia, es decir, el artículo 12, y ordinal 5° del artículo 243, ya que señaló que su representado había solicitado se declarara la tácita reconducción, lo cual es totalmente falso; por lo que al hacer la Juez tal aseveración viola el artículo 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil; por lo que solicita se revoque la sentencia con todos los pronunciamientos de ley.

En relación a lo alegado por la parte demandada se desprende que en el momento en que dio contestación a la demanda y basándose en el contrato del 2007, alegó textualmente:

…Niego y Rechazo, por no ser cierto, ni ajustado a la verdad, lo narrado en el Libelo de Demanda, que a partir del día 28 de junio de 2.011, mi mandante haya comenzado a disfrutar de prorroga legal arrendaticia alguna; por cuanto para esa fecha estaba en completa vigencia, como lo sigue estando, el Contrato de Arrendamiento que por Documento Privado, suscribió El Arrendador G.G.A., con mi mandante, y que comenzó a regir a partir del Primero (1°) de J.d.A. 2.007; y que se ha venido prorrogando año a año, según lo establece la Cláusula Segunda de dicho Contrato de Arrendamiento, prorroga de año a año que ha operado; por cuanto mi poderdante: El Arrendatario, NO HA SIDO NOTIFICADO DE NO PRORROGARLO…

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Por su parte el Tribunal de Instancia en relación al punto, señaló:

…En consecuencia, resulta total y absolutamente absurdo lo que pretende la parte demandada en este caso, que por el simple hecho de no haberse colocado en la notificación de no renovación de la relación arrendaticia, la fecha del último contrato, se declare la tácita reconducción (…).

De manera que, en el presente caso en modo alguno ha operado la tácita reconducción del contrato, ya que el inquilino fue debidamente notificado en la persona de su apoderado (folio 31 del Cuaderno Principal), de la voluntad de los herederos de no continuar con la relación arrendaticia, cuya notificación y declaración del notario no fue tachada de falsedad, y fue realizada con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del año de renovación contractual que va de julio de 2010 a junio de 2011, es decir, cumpliendo con lo establecido en la cláusula “SEGUNDA” del contrato privado que entró en vigencia el 01 de julio de 2007.

Ahora bien, realizada la notificación el día 12 de mayo de 2011, el contrato vencía el día 30 de junio de 2011, y siendo que la relación arrendaticia se inició el 01 de julio de 2004, tenía una duración de siete (7) años para el día 30 de junio de 2011, por lo que de conformidad con el artículo 38 literal c) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, correspondía una prórroga legal de dos (2) años que se inició el 01 de julio de 2011 y venció el 30 de junio de 2013 y habiéndose interpuesto la demanda el 01 de octubre de 2013 y no evidenciándose que los herederos hayan continuado recibiendo el cánon después del 30 de junio de 2013, no se han cumplido los requisitos para que opere la tácita reconducción en el presente caso. Así se declara….

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Transcrito el alegato de la parte demandada, así como parte de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa, evidencia esta sentenciadora que ciertamente la Juzgadora realizó un pronunciamiento no argüido por la parte demandada, es decir, en ninguna parte del escrito de contestación, así como en ningún otro escrito o diligencia realizada se evidencia que la representación de la parte demandada hubiere solicitado la tácita reconducción del contrato. ASÍ SE ESTABLECE.

Ahora bien, tal y como se evidencia del estudio realizado al presente expediente, versa el litigio instaurado sobre el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal suscrito entre las partes contendientes, por lo que de seguidas pasa esta sentenciadora al análisis del fondo de la causa sometida a consideración y al efecto observa:

Es menester establecer que, el contrato, es un negocio jurídico bilateral, es decir, un acuerdo jurídico de voluntad entre dos o más partes amparado por el ordenamiento jurídico venezolano, y que se encuentra dirigido a estatuir relaciones jurídicas a las cuales los contratantes se someten bajo su voluntad.

El derecho civil venezolano, define los contratos de la siguiente manera:

(…) Artículo 1.133.- Una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico (…)

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De la norma se pueden extraer varios elementos, en primer lugar el acuerdo de voluntades, al respecto puede establecerse que dentro de la figura del contrato, el elemento preponderante es el acuerdo de voluntades al cual se someten las partes, siendo así por consiguiente la esencia del vínculo, por tal razón, todo acuerdo relativo a un objeto de interés jurídico se convierte en un contrato y es protegido por la ley, así pues, en un principio sólo la voluntad de las partes es suficiente para crear un vínculo jurídico o hacer nacer obligaciones. Es considerado que los contratantes tienen amplia libertad para realizar acuerdos o convenimientos, para lo cual interviene la ley únicamente como supletoria de su voluntad. La existencia de un segundo elemento circunda en la modificación o extinción de voluntades, y por último, se encuentran las obligaciones que generan las prestaciones que se esgrimen en obligaciones de hacer, de no hacer o de dar.

En este orden de ideas, puede quien aquí suscribe evidenciar que, el contrato suscrito entre las partes generó una obligación de dar o proporcionar, es decir, según lo pactado, el de cujus G.G.A., dio en calidad de arrendamiento el inmueble objeto de litis al ciudadano R.J.S.R., hecho éste no controvertido en virtud del reconocimiento de ambas partes de la suscripción del contrato objeto de marras, por lo que cabe señalar el contenido de los artículos 1.159, 1160 y 1.167 del Código Civil, en lo que respecta a los contratos, a saber:

Artìculo159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas en la Ley.

Artículo.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso de la Ley

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(omissis)

Artìculo167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De los artículos citados, se desprende que el contrato es un acto jurídico en el cual el elemento predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades, en principio, la sola voluntad de las partes es suficiente para crear vínculos jurídicos, hacer nacer obligaciones, transformarlas, modificarlas o extinguirlas, es decir, es un acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, vale decir, a entregarle bienes o a prestarle servicios o a abstenerse de hacer algo.

Siguiendo en este orden de ideas, cabe agregar que en materia de interpretación del contrato se pueden presentar dos situaciones, la primera de ellas, se da cuando las estipulaciones del contrato son claras y explícitas en las cuales no cabe la interpretación, por lo tanto debe cumplirse tal y como fueron previamente acordados por los contratantes, esta regla se encuentra consagrada en el artículo 1.264 del Código Civil, que estatuye: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (…)”, y el segundo caso se da, cuando existen consideraciones que no son expresas, que envuelven generalidades y que pueden presentarse dudas, es decir, que si bien es cierto que no está expresamente establecida, la intención de las partes, tácitamente de los hechos por ella regulados se desprende lo que se quiso establecer.

En relación al contrato de marras, es preciso establecer que las obligaciones se encuentran expresamente estipuladas tanto para la parte actora en el presente caso, así como también para la parte demandada, en ambos aspectos las obligaciones contraídas fueron previamente establecidas dentro del contrato suscrito, concordando así con lo estipulado en el artículo 1.264 el cual fue previamente señalado.

Ahora bien, establecido lo anterior pasa este Juzgado a determinar la intención y propósito de las partes al contratar, y al efecto observa:

La parte actora basó su pretensión en el contrato de arrendamiento de fecha 09 de julio de 2004, el cual se encuentra debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, arguyendo a su favor que había realizado dos (2) notificaciones al demandado manifestando la voluntad de no prorrogar el contrato, con anticipación de treinta (30) días tal y como se desprende de la cláusula segunda, a saber:

…SEGUNDA: Duración: El lapso de duración del presente contrato es de tres (3) años fijo, constados a partir del día primero (1ro.) de julio de 2004, hasta el 30 de junio del 2.007. Queda entendido que este contrato se considerara prorrogado por lapsos de un año, a menos de que una de las partes, con al menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del original del contrato o de una cualesquiera de sus prorrogas, notifique por escrito a la otra su decisión de no prorrogarlo. Al cumplirse el término del contrato EL ARRENDATARIO entregará el inmueble desocupado de personas y bienes de su propiedad y en perfecto estado de conservación, uso y aseo en cuanto a los servicios, pisos, paredes, techos…

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Por otra parte, tenemos que en el momento en que la parte demandada realizó oposición a la medida decretada por el A quo, consignó original de contrato de arrendamiento suscrito entre el de cujus G.G.A., el cual comenzaba a regir a partir del primero (1ro) de julio de 2007.

Así pues, tenemos que la actora desconoció el documento traído a los autos por el demandado, y del cual, como se reitera, la parte actuando de mala fe y con falta de probidad lo ocultó a la sucesión del de cujus, haciéndolo valer en este juicio, más sin embargo, una vez concluida la experticia practicada a los documentos supra mencionados, y constatada la firma del de cujus G.G.A., el Tribunal de instancia tomó como un hecho cierto que entre las partes se había renovado el contrato, considerando entonces que el mismo venció el 30 de junio de 2010.

Observa esta sentenciadora, que cuando practicaron la primera notificación al demandado por medio de la Notaría Pública en fecha 12 mayo de 2011, se encontraba prorrogado el contrato por el lapso de un (1) año, conforme lo prevé la cláusula segunda, es decir, desde el primero (1ro) de julio de 2010 hasta el 30 de junio de 2011, procediendo la parte actora, nuevamente en fecha 26 de julio de 2013, a practicar notificación a través de Notaría Pública su voluntad de no renovar el contrato, infiriéndose de esta manera que ambas notificaciones se efectuaron con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato, cumpliendo de esta manera la actora con la formalidad establecida en la cláusula segunda. ASÍ SE DECIDE.

Así tenemos que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 28-06-2005 dictaminó lo siguiente:

…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…

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Del criterio transcrito, se deduce que el cumplimiento de un contrato se reclama sólo en los casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración, en el caso de autos, la parte actora solicita que el demandado cumpla con lo que fue pactado, no sólo en el contrato del 2004 sino también del suscrito en el 2007, el cual, tal y como lo afirmó la sentenciadora de instancia, no modificó las cláusulas a excepción de la segunda relativa a su duración, no siendo una voluntad unilateral de la parte actora, sino a lo pactado entre los contratantes, por lo que a juicio de quien sentencia, las notificaciones efectuadas cumplieron con lo establecido en la cláusula segunda, que no es más sino la intención de la parte actora de hacer del conocimiento del demandado su voluntad de no renovar. ASÍ SE DECIDE.

Del mismo modo, se desprende que habiendo aceptado la parte actora el contrato del año 2007, el cual también establecía una duración de tres (3) años el cual se prorrogó por un año, en este caso, desde el primero (1ro) de julio de 2010 hasta el 30 de junio de 2011, y habiendo manifestado la sucesión del de cujus G.G.A. su voluntad de no prorrogar el contrato en fecha 15 de mayo de 2011, antes del vencimiento y con treinta (30) días de anticipación, comenzó a transcurrir para el demandado la prórroga legal que establece el artículo 38, literal c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que estatuye:

…Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas

(omissis)

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años…

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De la norma se desprende que la relación arrendaticia que hubiere durado cinco (5) años o más, y menor de diez (10), se prorrogan por dos (2) años. En el caso de estudio, y como quedó supra señalado, la notificación de no prorrogar fue realizada treinta (30) días antes del vencimiento del contrato, esto es, 30 de junio de 2011, por lo que al día siguiente de la señalada fecha comenzó para el demandado a transcurrir su prórroga legal de dos (2) años, la cual expiró el 01 de julio de 2013, quedando la obligación del demandado de hacer entrega del inmueble, tal y como fue pactado por las partes contratantes . ASÍ SE DECIDE.

En virtud de lo expuesto y de los argumentos y valoraciones anteriormente esgrimidos inexorablemente debe quien sentencia declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 08 de abril de 2014, por el abogado L.A.M.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada contra el fallo proferido por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 19 de marzo de 2014, confirmándose así el fallo apelado en los términos aquí expuestos. ASÍ SE DECIDE.

Como consecuencia de la anterior declaratoria se ordena a la parte demandada, ciudadano R.J.S.C., a cumplir con lo pactado en el contrato de arrendamiento, específicamente en la contenida en la cláusula segunda, y realizar la ENTREGA MATERIAL REAL Y EFECTIVA del inmueble constituido por un Local de oficina, distinguido con el N° 410, ubicado en el segundo piso del Centro Comercial Concresa de Prados del Este, Municipio Baruta del Estado Miranda, con un área de CIENTO CUARENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (147,54 M2). ASÍ SE DECIDE.

VI

DISPOSITIVO

En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: