Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Yaracuy, de 21 de Marzo de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

EXPEDIENTE 5975

PARTE ACTORA F.M.N., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N.. 3.038.602, domiciliado en la calle 16 entre avenidas 2 y 3, casa Nro. 2-19, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy.

APODERADOS JUDICIALES

DE LA PARTE ACTORA P.J. TORRES y A.M.V., Inpreabogado Nros. 52.279, 48.663, respectivamente (folios del 12 al 14 II pieza y folio 129 de la III pieza).

PARTE DEMANDADA

FLOR DE M.P. de GUTIÉRREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N.. 811.522, domiciliada la avenida 11 entre calles 11 y 12, casa Nro. 11-14, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy.

APODERADAS JUDICIALES

DE LA PARTE D.S.R., Inpreabogado Nro. 95.851 (folio 80 segunda pieza).

MOTIVO RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

I PIEZA

Se inicia el presente juicio de Retracto Legal Arrendaticio, mediante escrito incoado por el ciudadano F.M.N., asistido por el abogado en ejercicio P.J.T., Inpreabogado Nro. 52.579, contra la ciudadana Flor de M.P. de G., todos plenamente identificados. Distribuida como fuera la presente demanda en fecha 11 de junio de 2010, la misma fue recibida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, constante de catorce (14) folios útiles y ciento setenta y cuatro (174) anexos.

En fecha 15 de junio de 2010 fue admitida la demanda por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, se ordenó la citación de la parte demandada de autos, ciudadanos Flor de M.P. de G., para que comparezca por ante ese Tribunal al segundo (2do) día de despacho siguientes a que conste en autos su citación, a fin de que tenga lugar el acto de contestación a la demanda, en cuanto a la medida solicitada el Tribunal se pronunciará por auto separado, ordenándose formar cuaderno de medidas con copia certificada del auto de admisión.

En fecha 15 de junio de 2010, se ordenó abrir una segunda pieza (folio 315).

II PIEZA

En fecha 17 de Junio de 2010, la parte Actora, mediante diligencia cursante al folio 2, consigna copia certificada de documento de propiedad del inmueble arrendado (folios del 3 al 7), documento de venta (folios del 8 al 11) entre la demandada y la ciudadana G.C.G.D.P.; y a efectos vivendi consigna copia de Poder General (folios 12 al 14) conferido por la parte Actora a los abogadas P.J.T. y R.D.S.S., Inpreabogado Nros. 52.579 y 100.976, respectivamente.

En fecha 22 de Junio de 2010, la parte Actora, mediante diligencia cursante al folio15, consigna los emolumentos para la práctica de la citación y consigna igualmente copias certificadas de las consignaciones arrendaticias realizadas por ante el Juzgado Primero de los Municipios S.F., Independencia, C. y V. de esta Circunscripción Judicial (folios 16 al 28).

En fecha 29 de junio de 2010, el Alguacil del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, consigna, debidamente firmado por la parte Demandada, el recibo de constancia de citación. (Folio 31 y vto).-

En fecha 01 de julio de 2010, la parte Demandada, mediante escrito cursante a los folios 32 al 35, dio contestación a la demanda, ciudadana Flor de M.P. de G., asistida por la abogada en ejercicio S.R., Inpreabogado Nro. 95.851.-

En fecha 02 de Julio de 2010, la parte Actora, mediante escrito cursante a los folios 40 al 43, promovió pruebas.

En fecha 07 de Julio de 2010, mediante auto cursante al folio 79, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, admite las pruebas promovidas por la parte Actora.-

En fecha 12 de julio de 2010, la parte Demandada, mediante diligencia cursante al folio 80, confirió poder A.A. a la abogada en ejercicio S.R., Inpreabogado Nro. 95.851.

En fecha 14 de Julio de 2010, al folio 81, consta acta de exhibición de documento promovido por la parte demandante en el presente juicio.

En fecha 15 de Julio de 2010, la parte Demandada, mediante escrito cursante a los folios 82 y 83, promovió pruebas.

En fecha 16 de Julio de 2010, mediante auto cursante al folio 88, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, admite las pruebas promovidas por la parte Actora.-

En fecha 16 de septiembre de 2010, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia mediante la cual declara sin lugar el presente juicio y condena a la parte perdidosa al pago de las costas procesales a la parte perdidosa. (Folios del 101 al 116).

En fecha 16 de septiembre de 2010, la parte Actora, mediante diligencia cursante al folio 125, apela de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial; oyéndose la apelación del mismo por auto de fecha 29 de septiembre de 2010, cursante al folio 125.

III PIEZA

En fecha 18 de Noviembre de 2010, el Juzgado Superior en lo Civil, M. y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia declarando sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, condenado en costas a la parte perdidosa, declarando inadmisible la pretensión por retracto legal arrendaticio por falta de legitimación ad-causam pasiva por no haber conformado un litis consorcio pasivo necesario. (Folios 14 al 41).-

En fecha 29 de Noviembre de 2010, la parte Actora, mediante diligencia cursante al folio 50, anuncia Recurso de Casación contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, M. y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 18 de noviembre de 2010.

En fecha 25 de julio de 2011, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictó sentencia mediante la cual casa de oficio la sentencia dictada por el Juzgado de a que, anula la sentencia recurrida por el Juzgado a quo en fecha 16 de septiembre de 2010; y repone la causa al estado que el Juez de Primera Instancia que resultare competente examine nuevamente las cuestiones previas planteadas por la parte demandada.

En fecha 26 de Septiembre de 2011, mediante auto cursante al folio 114, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, da entrada al Expediente.-

En fecha 29 de Septiembre de 2011, el Dr. L.H.M.G., en su condición de Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de conformidad a lo establecido en el artículo 82 ordinal 15 del Código de Procedimiento Civil, se inhibe de conocer de la Causa (Folios 121 y 122).-

En fecha 14 de Octubre de 2011, mediante auto cursante al folio 128, este Juzgado da entrada al presente expediente.

En fecha 21 de Octubre de 2011, el Juzgado Superior en lo Civil, M. y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia declarando con lugar la Inhibición Dr. L.H.M.G., en su condición de Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. (Folios 164 al 191).-

V PIEZA

En fecha 24 de Enero de 2013, la parte Actora, mediante diligencia cursante al folio 66, solicitó el Abocamiento de esta Sentenciadora.-

En fecha 29 de Enero de 2013, mediante auto cursante al folio 67, esta J. se Aboca a la presente Causa, ordenando librar Boletas de Notificación de conformidad con lo pautado en los artículo 14, 90 y 233 del Código de Procedimiento Civil.-

En fecha 01 de febrero de 2013, el Alguacil de este Despacho, hace constar al vto del folio 69, que hizo entrega de la Boleta de Notificación en el domicilio de la parte Demandada.-

SIENDO LA OPORTUNIDAD PARA QUE ESTE ORGANO JURISDICCIONAL RESUELVA LA PRESENTE CAUSA LO HACE CON BASE A LAS SIGUIENTES MOTIVACIONES:

-II-

Alega la parte Actora:

Que desde el primero de julio de 1984 hasta la presente fecha mantiene una relación arrendaticia con la ciudadana Flor de M.P. de G., sobre un inmueble propiedad de la antes mencionada ciudadana, ubicado en la calle 16, entre avenidas 2 y 3, casa Nro. 2-19 del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy; cuyos linderos se encuentran descritos en el libelo. Que en dicha relación arrendaticia tiene más de veinticinco (25) años y que la misma se inicio por medio de un contrato de arrendamiento privado suscrito por ambas partes en fecha 1 de julio de 1984. Que durante más de estos 25 años de relación arrendaticia ha cumplido fielmente, cabalmente y oportunamente sus obligaciones de arrendatario como son: a) pago de canon de arrendamiento. b) El pago del Servicio de Agua. c) El pago de energía eléctrica y el pago de Aseo Urbano y Domiciliario. d) El pago de servicio telefónico. Igualmente señala el actor que ha cuidado y conservado como un buen padre de familia la casa arrendada, y en diferentes oportunidades le he manifestado a la propietaria del inmueble su gratitud, por cuanto en la casa arrendada ha podido criar a sus hijos y desarrollarse junto a su familia. Que consigna recibos de pagos originales elaborados y suscritos por la demandada, verificándose los pagos de cánones de arrendamiento que ha hecho él. Que en fecha 26 de abril de 2008, recibió una carta privada firmada por la Demandada y entregada por ella misma, donde le indica que el inmueble que arrienda está disponible para la venta por un monto de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,00); y en fecha 10 de mayo de 2008, la demandada, recibió una carta privada suscrita por el actor el cual se encuentra inserta a los folios 40 y 41 mediante la cual indica entre otras cosas que debe ofertársela mediante documento auténtico, para poder darle en forma indubitable la respuesta, que está interesado en adquirir el inmueble y que debe tener consideración con el precio de la venta y que se realice un avaluó del inmueble con un perito evaluador certificado para tramitar un crédito por ante un banco financiero. Igualmente señala el demandante que desde el mes de mayo 2008 hasta la presente fecha junio 2010, no ha sido notificado válidamente por documento autenticado de la preferencia ofertiva con las formalidades, requisitos y elementos que exige la ley. Que transcurre el año 2009 y es normal la relación arrendaticia hasta la presente fecha. Que en el mes de enero de 2010, le pagó y recibió su correspondiente recibo de pago de arrendaticio referido a dicho mes. Que cuando llegó el tiempo oportuno de pagar los meses de febrero y marzo de 2010, la demandada, se negó a recibirlo como normalmente lo hacía igual. Es efectivamente, cuando pago el mes de abril, 2010 justamente con los meses de febrero y marzo, 2010, es cuando le hizo entrega conjunta de los recibos de la pensión arrendaticia por parte de un familiar de la arrendadora de los meses de febrero, marzo y abril, 2010 específicamente, fue el 30 de abril, 2010. Pasan unos días y cuando va a organizar la carpeta donde tiene guardado todos los recibos de pago de arrendamiento que le han entregado a través de su hijo J.F. revisó y se dio cuenta que el recibo correspondiente al mes de febrero, 2010 es elaborado por la Arrendadora más no firmado por ella cosa que le llamó la atención del mismo modo, ocurrió con los recibos de pagos de los meses de marzo y abril 2010 que los firma otra persona y no la arrendadora (Flor de M.P. de G., como había venido siendo todos esos años de relación. Esta situación le generó inquietud, pidiendo una explicación y no recibió respuesta. Que en vista de estas circunstancias ocurridas se vio en la imperiosa necesidad de contratar a un abogado para que le oriente y estudie su situación, que es el profesional del derecho que le asiste en este acto. Que una vez estudiado y analizado el caso, el profesional del derecho lo orientó y aconsejó que depositara por consignación arrendaticia los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio, 2010 no vaya a ser que haya pagado mal y efectivamente, así lo hizo con su asistencia por ante el Juzgado Primero de los Municipios S.F., Independencia, C. y V. de esta Circunscripción Judicial el 24 de mayo de 2010, por otra parte el abogado contratado se dirigió al Registro Subalterno de los Municipios S.F., Independencia, Cocorotes y V. del Estado Yaracuy, específicamente, el día miércoles 26 de mayo, 2010, revisa los libros del correspondiente de 14 de enero, 1971 del documento registrado bajo el Nº 10, Folio 16, Protocolo Primero, Tomo Segundo y Primer Trimestre de dicho año y su sorpresa es que dicho documento contiene una Nota de V. en su margen izquierdo a favor de la ciudadana G.C.G.P., con fecha 24-2-2010, lo cual le fue informado el mismo día. Que con la venta realizada por la Demandada a una tercera persona ajena a la relación arrendaticia se le violó y lesionó su derecho de preferencia de adquirir el inmueble; que la Demandada incumplió con lo establecido en los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que dicha acción fue un golpe a su lealtad arrendaticia; que considera que se le violaron sus derechos como arrendatario y se le quebrantó el debido proceso produciéndose con ello una evidente inseguridad jurídica e incertidumbre de mis derechos e intereses como Arrendatario. Que ahora comprende el por qué de la situación esquiva, para recibir los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero y marzo 2010. Que fue sorprendido en su buena fe, lo que lo ha obligado forzosamente a realizar gastos económicos para trámites legales y judicial, que ha sido perturbado en su paz y tranquilidad familiar y laboral; que considera que a pesar que la Demandada vendió la casa el 24 de febrero de 2010, a su familiar, ciudadana G.C.G.P., titular de la cédula de identidad Nº V-4.479.305, hasta dicha fecha no se lo han notificado conforme a la Ley especial. Que en fecha 8 de junio de 2010, en horas de la tarde se presenta en la casa donde vive junto con su familia, propiedad de la Demandada, los ciudadanos J.C.G.P. y G.C.G.P., para cobrar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2010, les indicó que había depositado por ante el Tribunal porque consideró que se le habían violado sus derechos. Que el Abogado que él contrato comparó las firmas del documento de venta con los recibos de febrero, marzo y abril y verificó que se trata de la misma firma. Que por los argumentos y razones antes expuestos demanda por Retracto Legal Arrendaticio a la ciudadana Flor de M.P. de G., antes identificada, solicita medida de embargo preventivo sobre el inmueble, que estima la demanda en la cantidad Quinientos Mil Bolívares (Bs.500.000,00), equivalente a 7.692,30 de Unidades Tributarias; y fundamenta la presente acción de conformidad a lo previsto en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en los artículos 43 y 48 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 6, 4 y 14 del Código Civil.-

Alega la parte Demandada:

Que estando dentro del lapso legar correspondiente para que tenga lugar el acto de contestación de la demanda de conformidad con lo previsto en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en vez de contestar al fondo de la misma, promueve CUESTIONES PREVIAS contenidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinales 10°, relativa a la Caducidad de la Acción, 6°, relativa al defecto de forma, en concordancia 4º del artículo 340 ejusdem. A cuyos efectos aduce:

Con relación a la cuestión previa del ordinal 10° del artículo 346 de la norma adjetiva, que aduce la caducidad de la Acción establecida en el artículo 47 de la derogada ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de la interposición de la demanda, aduciendo que el Actor tenía conocimiento de la venta del referido inmueble, toda vez que la compradora se apersonó en el inmueble para cobrar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Febrero de 2010 y recibió de manos de ella el recibo de pago firmado por la misma, que le manifestó que era la nueva propietaria, ya que su tía se lo había vendido el 24 de febrero de 2010 y le hizo entrega de copia del documento de venta del inmueble y que a partir de ahí corre el lapso de caducidad de cuarenta (40) días para intentar el Retracto legal arrendaticio, y el Actor introduce demanda de retracto legal arrendaticio, la cual fue admitida en fecha 15 de junio del 2010, y que conforme a sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 21 de Marzo de 2000, el lapso de caducidad comienza a correr desde la protocolización del documento de compraventa, lo que ocurrió el veinticuatro (24) de febrero de 2010 y la fecha en que se introdujo la demanda, habían transcurrido cuatro (4) meses, es decir, había transcurrido como es evidente el lapso en exceso.

Y con relación a la cuestión previa del defecto de forma contenido en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 346, ordinal 6º, por cuanto la parte Actora sólo demando a la ciudadana FLOR DE M.P.D.G., sabiendo que el inmueble pertenece a la ciudadana G.C.G.P.; igualmente el defecto de forma del 4º del artículo 340, por existir ilegitimidad de la persona citada como demandada porque existen dos demandadas según la demanda y su reforma, existiendo un litisconsorcio pasivo necesario. Al efecto, la figura del litisconsorcio se configura cuando existe una pluralidad de sujetos en la parte activa o pasiva de la relación procesal, unidos por un interés común, bien sea porque existe una comunidad de derechos entre ellos o bien porque existe una identidad de fundamento jurídico o de hecho respecto a la relación sustancial controvertida.

Ahora bien, enunciadas las cuestiones previas, este Tribunal pasa a decidirlas como punto previo al fondo.

III

PUNTO PREVIO

CUESTIONES PREVIAS

Enunciadas las cuestiones previas pronunciarse como punto previo, sobre las cuestiones previas propuestas, en el siguiente orden:

Respecto a la del ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la caducidad de la acción establecida en la Ley, este Tribunal observa que el artículo 47 de la parcialmente derogada ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para el momento de la interposición de la demanda, establece:

El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

Es decir, que el lapso de caducidad comenzaría a correr a partir de la notificación de fecha cierta que el Adquirente del inmueble hiciera a la parte Actora de la negociación de compraventa celebrada entre ella y la parte Demandada, notificación a la cual, además, debía anexarle copia certificada del documento contentivo de la negociación, a este respecto la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 26 de noviembre de 2007, en el expediente 2007-165, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, en el juicio de C.J.F.P. y otros Vs. Keten Corporación, C.A., e Inversiones Intrinad, C.A., que ratifica el abandono del criterio de jurisprudencial de que el lapso de caducidad para la acción de retracto legal, comenzaba a correr desde el momento de la inscripción en el Registro competente:

Sin embargo, mediante decisión número RC-00260 de fecha 20 de mayo de 2005, se amplió el criterio a regir para el cálculo del término de la caducidad para intentar la acción de retracto legal, modificando el criterio jurisprudencial, que hasta esa fecha se encontraba vigente, bajo los siguientes términos:

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso Amable Dugarte contra C.M. o M. de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, M. y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso C.B.H. contra M.I.G. de A. y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso R.E.H.E.H. contra I.T.F.E. y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso J.N.G.C. y otros contra L.G.D. y otros. Así se decide….´

Bajo el amparo del nuevo y vigente criterio jurisprudencial, para lo cual se ratifica mediante la presente decisión, la Sala destaca una vez mas que, en el caso de autos, para que le nazca el derecho de ejercer la acción de retracto legal, incluso arrendaticio, debe el sujeto activo de la acción, ejercerla dentro de los cuarenta (40) días siguientes, computados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la enajenación respectiva, es a partir de ese momento, cuando el término de caducidad debe comenzar a regir para ejercer dicha acción de retracto legal.

Por lo que a los fines de determinar si en el presente caso efectivamente ocurrió la caducidad de la acción, se pasa a valorar las instrumentales cursantes en autos, lo cual pasa a hacer a continuación:

VALORACION DE LAS PRUEBAS CONFORME AL PRINCIPIO DE LA COMUNIDAD DE LAS PRUEBAS

3. al folio 15 de la PRIMERA PIEZA, contrato de arrendamiento privado celebrado por las partes intervinientes en el presente juicio, que al no haber sido desconocido por la parte a quien se le opuso, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene por reconocido. De cuyo contenido se desprende que las partes se desprende que las partes en la presente Causa celebraron contrato de arrendamiento privado, cuyo objeto es un inmueble, constituido por una vivienda, ubicada en la Calle 16, N° 2-19, de esta ciudad de San Felipe, Estado Yaracuy, para uso de residencia familiar y a la vez su trabajo como Quiropedista; que la duración era por un (1) año prorrogable de mutuo acuerdo; que entró en vigencia a partir del 01 de Julio de 1984, que el canon de arrendamiento desde el mes de Julio hasta mes de Diciembre de 1984, por la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.1.500,00), desde el Enero hasta Diciembre de 1985, la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs.1.600,00) y desde el Enero de 1986 en adelante, la cantidad de UN MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs.1.700,00); que el inmueble se encontraba en buenas condiciones, que la parte Actora debe pagar el Servicio de Aseo Urbano, Agua, L.E. y Teléfono, y que corren por su cuenta las reparaciones de sanitarios cuando sea necesario. Y así se valora.-

Cursa a los folios 16 al 17, 45 al 46, de la PRIMERA PIEZA, copias simples de documento de compraventa, inscrito en fecha 14 de enero de 1971, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Felipe del Estado Yaracuy, bajo el Nº 10, Folio 16, Protocolo 1º, Tomo 2º, 1º Trimestre, que al no haber sido impugnadas las dos primeras por las parte a quien se les opuso, de conformidad con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignas del documento privado cuya copia certificada es la cursante a los folios 08 al 12 de la SEGUNDA PIEZA, que al encontrarse inscrito por ante la Oficina de Registro competente se dio publicidad suficiente por más de 20 años, para acreditar los derechos de propiedad a favor de la compradora. De cuyo contenido se desprende que el ciudadano G.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-810.297, dio en venta a la ciudadana FLOR PARRA DE G., titular de la cédula de identidad N° 811.522, una casa ubicada en la calle 16, entre avenidas 2 y 3, S.F., Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, cuyos linderos son: NORTE: Casa que es o fue de C.P.M., SUR: Casa que es o fue de G.P.; ESTE: Cancha Popular Deportiva y Calle 16 en medio, y OESTE: Casa de F.G.; que es el mismo inmueble objeto de la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio en la presente Causa. Y así se valora.-

Cursa al folio 18 de la PRIMERA PIEZA, copia simple de la cédula de identidad de la parte Demandada, que se valora como fidedigna de documento público administrativo. De cuyo contenido se desprende se trata del instrumento de identificación de la parte Demandada. Y así se valora.-

Cursa al folio 19 al 38, ambos inclusive, de la PRIMERA PIEZA, Solvencia expedida en fecha 02 de Junio de 2010, por la empresa AGUAS DE YARACUY, C.A., Recibo de Pago, signado con el N° 0040948, expedido en fecha 02 de Junio de 2010, por la empresa AGUAS DE YARACUY, C.A., Estado de cuenta expedido por Administradora Serdeco C.A, quien suministra electricidad para la Compañía Anónima Luz Eléctrica del Yaracuy y facturaciones y recibos de pago expedidos por la Compañía Anónima Nacional Teléfonos de Venezuela (CANTV), que de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil, se valora como tarja, surtiendo todo su valor probatorio, para demostrar que para el momento que fueron expedidos, estaban cancelados los servicios allí descritos. Y así se valora.-

Cursa al folio 39 de la PRIMERA PIEZA, documento privado de fecha 15 de abril de 2008, consistente en Comunicación de la parte Demandada, dirigida a la parte Actora, suscrita al pie de la misma por las partes en la presente Causa. Que al no haber sido ni desconocido por la parte a quien se le opuso, de conformidad a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como reconocido. De cuyo contenido se desprende que la parte Demandada le manifiesta a la parte Actora que el inmueble arrendado se encuentra disponible para la venta por un monto de Trescientos cincuenta Bolívares (Bs.350.000,00), oferta que hace de conformidad con lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, otorgándole un plazo de quince (15) días para aceptar o rechazar la oferta efectuada. Y así se valora.-

Cursa a los folios 40 y 41 de la PRIMERA PIEZA, documento privado de fecha 09 de mayo de 2008, consistente en Comunicación de la parte Demandada, dirigida a la parte Actora, suscrita al pie de la misma por las partes en la presente Causa. Que al no haber sido desconocido por la parte a quien se le opuso, de conformidad a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como reconocido. De cuyo contenido se desprende que la parte A. le manifiesta a la parte Demandada que la oferta de venta del inmueble, conforme a lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se la realice mediante documento autentico para el dar respuesta de la misma manera, que la compra la piensa realizar a través de crédito bancario e hipotecario y para poder tener acceso a ello la documentación debe estar conforme a la ley, que en cuanto al precio el banco le exige que el avalúo del inmueble lo haga un perito Avaluador Certificado-Colegiado y que recuerde que debe respetar la Prorroga Legal. Y así se Valora.-

Cursa a los folios 42 y 43 de la PRIMERA PIEZA, documentos privados, recibos de pago de canon de arrendamiento, efectuados por la parte Actora y suscritos por firma ilegible, consignados por la parte Actora, los cuales fueron aceptados por la parte Demandada como cancelación de los cánones de arrendamientos de los meses Febrero, Marzo y Abril de 2010. Y así se aprecian.-

Cursa a los folios 44 y 52 de la PRIMERA PIEZA, comprobantes de ingreso de consignaciones, expedido por el Juzgado Primero de los Municipios S.F., Cocorote, Independencia y V. de esta Circunscripción Judicial, que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, se valoran como documentos públicos, de cuyos contenidos se desprende que la parte Actora, actuando en su carácter de arrendatario, consignó los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010, y Julio, Agosto y Septiembre de 2010, respectivamente, del inmueble arrendado y propiedad de la ciudadana Flor de M.P. de G.. Y así se Valora.-

Cursa a los folios 47 al 49 de la PRIMERA PIEZA, 03 al 07, 36 al 38, de la SEGUNDA PIEZA, copia simple de documento de compraventa, inscrito por ante el Registro Público de los Municipios S.F., Independencia, Cocorote y V. del Estado Yaracuy, bajo el Nº 2010.147, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 462.20.4.1.775, correspondiente al Libro de Folio Real de fecha 24 de febrero de 2010, cuyo original cursa a los folios 84 al 86, de la SEGUNDA PIEZA, que se valora como documento Privado protocolizado por ante el Registro Público competente. De cuyo contenido se desprende que la parte Demandada, dio en venta a la ciudadana G.C.G.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.479.305, por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000,00) una casa ubicada en la calle 16, entre avenidas 2 y 3, San Felipe del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy. Y así se Valora.-

Cursa a los folios 50 y 51, constancias de recepción, expedidas por la Oficina de Registro Público de los Municipios S.F., Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, de fecha 02 de junio de 2010. Que se valora como documento público administrativo, de cuyo contenido se desprende que la parte Actora, solicitó copias certificadas fotostática de dos documentos; ahora bien, señala esta J. que por tratarse de un documento público le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.

A los folios del 53 al 57 constan documentos privados, que al no haber sido desconocidos en la oportunidad procesal correspondiente, por la parte a quien se le opuso, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen por reconocidos. De cuyo contenido se desprende que la parte Demandada notificó a la parte Actora de los incrementos del canon de arrendamiento del inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento cuyo Retracto Legal arrendaticio se pretende en la presente Causa. Y así se Valora.-

Cursa a los folios 59 al 312 de la PRIMERA PIEZA, recibos de pagos efectuados por la parte Actora, suscritos por la parte Demandada, que al no haber sido desconocidos por la parte a quien se le opuso, de conformidad a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como reconocidos. De cuyos contenidos se desprende que la parte Demandada recibió de parte del Actor, el pago el canon de arrendamiento de los meses especificados en los mismos, del inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento cuyo Retracto Legal se pretende. Y así se Valora.-

Cursa a los folios 16 al 28 de la SEGUNDA PIEZA, copia certificada de expediente de Consignación de Cánones de arrendamientos, signado con el Nº 211/10 de la nomenclatura interna del Juzgado Primero de los Municipios S.F., Cocorote, Independencia y V. de esta Circunscripción Judicial, que de conformidad con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnadas, se tienen como copia certificada de documentos públicos, de cuyo contenido se desprende que el ciudadano F.M.N., en su carácter de arrendatario, consignó los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010, del inmueble arrendado y propiedad de la ciudadana Flor de M.P. de G.. Y así se valora.-

Analizadas exhaustivamente todas y cada una de las instrumentales cursantes en autos, no habiéndose demostrado con ninguna de ellas, la notificación cierta a la parte Actora, realizada por la parte Demandada, ni por la adquirente del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, forzoso resulta declarar sin lugar la Cuestión previa del ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la caducidad de la acción establecida en la Ley promovida por la parte Demandada en la presente Causa. Y así se Declara.-

Respecto a la cuestión previa del defecto de forma contenido en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 346, ordinal 6º, por cuanto la parte Actora sólo demandó a la ciudadana FLOR DE M.P.D.G., sabiendo que el inmueble pertenece a la ciudadana G.C.G.P..

El ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento establece: “(…omissis…) 6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en libelo los requisitos que índica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.”

Asimismo, el artículo 340 ejusdem, establece:

El libelo de la demanda deberá expresar:

1º La indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda.

2º El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene.

3º Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro.

4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.

5º La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.

6º Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.

7º Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas.

8º El nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder.

9º La sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174.

Por lo que esta J. observa que la Demandada no la fundamentó en hechos concretos, que se pudieran subsumir, en el supuesto de hecho contenido en dicha norma para que se verificase una consecuencia jurídica, esto es así por cuanto conforme con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos, es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, pues, de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la Causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Por lo que siendo coherente con lo expresado anteriormente, las alegaciones deben preceder a las probanzas, de lo contrario se estaría violando el derecho a la defensa y de la igualdad de las partes en el proceso, en virtud de lo cual no puede probarse lo que no se alegó en su debida oportunidad procesal, por la razón antes dicha, es por lo que procedente resulta declara sin lugar la cuestión previa invocada conforme a lo pautado en el artículo 346 ordinal 6° en concordancia con el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, promovida por la parte Demandada, basada en el hecho de que la parte Actora sólo demando a la ciudadana FLOR DE M.P.D.G., sabiendo que el inmueble pertenece a la ciudadana G.C.G.P.. Y así se Declara.-

Respecto a la cuestión previa contenida el artículo 340, ordinal 4° ejusdem, relativa a la ilegitimidad de la persona citada como demandada porque existen dos demandadas según la demanda y su reforma, existiendo un litisconsorcio pasivo necesario. Esta J. observa, en primer lugar las cuestiones previas no se encuentran contenidas en el artículo 340 antes mencionado, sino en el artículo 346 idem; en segundo lugar, que el artículo 340 se refiere a los requisitos de forma del escrito de demanda; en tercer lugar, el ordinal 4° del artículo 340 ibidem, se refiere a la determinación del objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse como se indica en el mismo, a saber:

4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.

Sin embargo, esta J. observa que la cuestión previa estaba referida a la ilegitimidad de la persona citada como demandada contenida en el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, procede a realizar las siguientes consideraciones:

Artículo 346. Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

Omissis…

4º La ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye. La ilegitimidad podrá proponerla tanto la persona citada como el demandado mismo, o su apoderado

.

El autor patrio Dr. R.H. La Roche en su obra Código de Procedimiento Civil, al referirse a las Cuestiones Previas contenidas en los ordinales 2º, 3º 4º, 5º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las define como Cuestiones Subsanables (Tomo III, pp.57, 59-60; 2004), y al referirse específicamente al ordinal 4º del artículo 346 eiusdem, precisa que este pertenece a lo que se denomina “representación o personería”, que no es más que el fundamento de la pretensión, es este caso:

c) Falta de representación en el citado. Procede esta cuestión previa cuando la persona señalada como representante de otro o personero de un ente moral, no tiene el carácter que se le atribuye. La depuración de este vicio es esencial a la debida integración del contradictorio, pues si no existe tal cualidad, no se estará llamando a juicio al verdadero demandado con la legitimación a la causa.

Omissis…

La prueba sobre el carácter de personero o representante de otro corresponde al actor y no al excepcionante. En este caso no se aplica el principio reus in excipiendo fit actor, pues el actor debe probar el hecho que invoca como presupuesto de la citación; esto es, que la representación o personería reside en el sujeto que él ha indicado; cuestión que parece más acorde con el artículo 506, porque quien debe probar el supuesto de hecho de la norma, en este caso el del artículo 138, es quien pretende traer a juicio a la persona jurídica. La situación es similar al traslado de la carga de la prueba que ocurre en el desconocimiento de firma de instrumentos: el promovente debe probar la autenticidad de la rúbrica por virtud del solo rechazo que ha hecho su contraparte (cfr CSJ, Sent. 22-11-72, ob. cit., Nº 0998)

.

Por su parte, el autor Dr. A.S.N. en su obra De la Introducción de la Causa (1995), refiere sobre este supuesto de Ilegitimidad del citado que:

Se trata en el caso de la posibilidad de que la citación sea pedida y practicada en persona que no ejerce la representación del demandado y que se le haya atribuido en la demanda, como sería el caso de que se señale como representante de un menor a un presunto padre que no ha reconocido a su hijo, o de un empleado de una sociedad que no ejerce representación en la misma. Es conveniente recordar que en el pasado existió una confusión de oponer la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad o interés en el demandado cuando se planteaba una situación similar; confusión que no puede darse con la nueva normativa procesal, toda vez que no existe una cuestión previa equiparable a la falta de cualidad o interés del demandado y, por tanto, de existir efectivamente la falta de cualidad o interés, no será procedente oponer la cuestión previa por ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, sino la correspondiente defensa de fondo. La norma incorporó la facultad expresa de alegar esta cuestión previa a favor de la persona citada, del demandado mismo y de su apoderado, lo que subsana la omisión legislativa del Código derogado, que motivó discusiones e innumerables fallos que desechaban la excepción correspondiente que se opusiera, por no existir claridad en la norma sobre quién podía proponer la excepción

. (pp.76-77)

El Código de Procedimiento Civil de E.C.B., señala que:

La capacidad para comparecer al proceso o capacidad procesal, es la necesaria para poder intervenir por sí mismo en un proceso. La diferencia entre la capacidad para ser parte y la capacidad procesal es la misma que existe en derecho civil para los incapaces (entredichos, inhabilitados, menores), quienes aunque son sujetos de derechos y obligaciones no pueden adquirir aquellos y contraer éstas por actos propios.

Comparecer en un proceso es un acto de suma importancia que requiere capacidad especial, tanto para el demandante como para el demandado, o para los intervinientes, en consecuencia, existen incapacidades que pueden ser absolutas o generales, es decir, que a las personas a quienes alcanzan no pueden comparecer debiendo hacerlo siempre por medio de sus representantes legítimos (menores, entredichos inhabilitados), y otras relativas o parciales como son las que se refieren a personas que tienen una capacidad limitada o condicionada y necesitan asistencia o autorización para poder comparecer en todo proceso.

La capacidad procesal (legitimatio ad processum), es la aptitud para realizar actos procesales con eficacia jurídica en nombre propio o ajeno. Así como en derecho material existe diferencia entre capacidad jurídica y capacidad de obra (Agere), en derecho procesal existe diferencia entre capacidad para ser parte y capacidad para actuar en el proceso. El artículo 136 Código de Procedimiento Civil establece que son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley.

Explanados los anteriores fundamentos, y siendo que del libelo se desprende que el actor expresó: “Yo, F.M.N., (… omissis…) asistido en este acto por el profesional del derecho (…omisssis…) ante su competente autoridad acudo para exponer y demandar por Rectracto Legal Arrendaticio, a la Ciudadana: F.M.P. de Gutiérrez (…omissis…)” es decir, que la ciudadana F.M.P.D.G., fue demandada en nombre propio, y en tal condición fue citada, procedente resulta declara sin lugar la cuestión previa promovida por la precitada ciudadana, relativa a la ilegitimidad ad processum o ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, contenida en el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se Declara.-

Decididas las cuestiones previas promovidas por la parte Actora, este Tribunal observa que si bien es cierto que la parte Demandada no opuso expresamente la defensa perentoria de fondo consistente en su falta de cualidad o falta de interés para sostener el juicio, no menos cierto es que en el escrito presentado en la oportunidad para dar contestación y promover cuestiones previas, la misma adujo: “existir ilegitimidad de la persona citada como demandada, cuando existen dos demandadas (…omissis…) litisconsorcio pasivo necesario (… omissis …)”, en consecuencia esta J. considera necesario antes de pronunciarse al fondo verificar la cualidad de la parte Demandada en la presente Causa.

El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece:

En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en el fallo de fecha 18 de Mayo de 2001 (Caso: Montserrat Prato),

(…) la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente

. (N. y subrayado de este Tribunal).

Nuestra jurisprudencia ha sido conteste en afirmar que la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona natural o jurídica que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona natural o jurídica contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). Incluso, la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. Es por ello que comúnmente se afirma que El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque este es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertirse si el demandante se afirma como titular del derecho –legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra el cual es concebida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

Es necesario una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual, según la ley, se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa, tal como lo dispuso la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr. J.E.C.R., sentencia número 3592, expediente 04-2584, de fecha 06/12/2005 (Caso: Z.G.C., la cual estableció lo siguiente:

Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne M.L.L., en materia de cualidad, la regla es que “...allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio...” (Loreto, L.. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg. 189).

Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.

Por lo que de carecer la parte Demandada de la cualidad necesaria e interés para sostener y defender el juicio sería inadmisible la demanda, pues la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

En el caso que nos ocupa la parte A. en su escrito libelar, antes transcrito se deprende que el Actor aduce que pretende el retracto legal ofertivo, con fundamento a la relación arrendaticia que mantiene con la parte Demandada desde el 1 de julio de 1984, que no fue ofertado conforme a lo establecido en la ley, es decir, mediante documento autenticado y que el inmueble fue vendido en fecha 24 de febrero de 2010, a la ciudadana G.C.G.P.; demandando sólo a la ciudadana, F.M.P.D.G..

Al respecto, observa el Tribunal que la pluralidad de partes en el proceso, engloba dos supuestos: El litisconsorcio, que supone la concurrencia de una pluralidad de partes en una posición procesal, ya sean como actores (litisconsorcio activo) o como demanda (litisconsorcio pasivo), o como demandantes y demandados (litisconsorcio mixto); y la intervención o la entrada en el proceso ya constituido de un tercero.

Las razones de esta situación procesal del litisconsorcio pueden ser variadas, según dependan de la voluntad de las partes o bien se deba a razones de estricto carácter procesal, como es el caso del litisconsorcio necesario, en cuanto exige la concurrencia al proceso de todos los litisconsortes, esto es, de todas aquellas personas que en su día puedan resultar afectadas por la resolución judicial, el cual puede deberse a dos situaciones, por imposición legal o por exigencia de la propia naturaleza de la relación jurídica material que se debate en juicio.

En este sentido, Cuenca expone: “… Cuando la relación jurídica se integra por varios demandantes o varios demandados, surge un fenómeno conocido con el nombre de litisconsorcio…". Derecho Procesal Tomo I. Pág. 397.

R.-R., sostiene que existen diversas clases de litisconsorcio:

A.-Litisconsorcio activo, cuando la pluralidad de partes se tiene solamente del lado de los demandantes. Hay varios demandantes y un solo demandado.

B.- El litisconsorcio pasivo, cuando la pluralidad de partes se tiene solamente del lado de los demandados. Hay un solo demandante y varios demandados.

C.-El litisconsorcio mixto, cuando la pluralidad de partes se tiene simultáneamente de ambos lados. Hay varios demandantes y varios demandados.

D.- El litisconsorcio necesario o forzoso, se tiene cuando existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, en tal forma, que las modificaciones de dicha relación o estado jurídico, para ser eficaces, debe operar frente a todos sus integrantes, y, por tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer, por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás.

E.- El litisconsorcio voluntario o facultativo, se distingue del anterior, porque a la pluralidad de partes, corresponde también, una pluralidad de relaciones sustanciales que se hacen valer en el mismo proceso por cada interesado.

F.- El litisconsorcio impropio.

G.- Atendiendo al momento en que se origina el litisconsorcio, éste puede distinguirse en inicial y sucesivo.

Litisconsorcio: situación jurídica en la cual se encuentran varias personas actuando en juicio como partes, bien sean actores o demandados. Al respecto, el Dr. A.R.R., en su obra Tratado Derecho Procesal Civil Venezolano, en la página 42, señala lo siguiente:

En sentido técnico, el litisconsorcio puede definirse como la situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en proceso, voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados o como actores de un lado y demandado de otro

.

Una vez definida la figura procesal del litisconsorcio, resulta de suma importancia ahondar en relación a sus clases, que la doctrina ha resumido en (5) cinco, a saber:

Litisconsorcio Activo: Existe, cuando la pluralidad de partes se tiene solamente del lado de los demandantes, es decir, cuando hay varios demandantes y un solo demandado.

Litisconsorcio Pasivo: Se da, cuando la pluralidad de partes se tiene solamente del lado de los demandados, es decir, cuando hay varios demandados y un solo demandante.

Litisconsorcio Mixto: Estamos en presencia de un litisconsorcio mixto, cuando en un proceso la pluralidad de partes existe de ambos lados, en otras palabras, hay varios demandados y varios demandantes.

Por su parte V. señala, “(…) La clasificación que interesa es la referente al litisconsorcio voluntario y necesario. El segundo se da no cuando la partes pueden (o no) comparecer conjuntamente, sino cuándo deben hacerlo, porque la relación jurídica debatida (relación sustancial, pretensión deducida), es de tal naturaleza que no puede decidirse válidamente si no están presentes todos los litisconsortes (…)”.

En tal sentido, el Dr. R.E.L.R., en su obra Comentarios al Nuevo Código de Procedimiento Civil, artículo 416 (página 160 y 161), señala lo siguiente:

L. litis consorcio necesario cuando existe una sola causa o relación con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio pues la cualidad activa o pasiva reside plenamente en cada una de ellas. (…). El litis consorcio voluntario o facultativo se caracteriza por contener varias causas o relaciones sustanciales discutidas en el juicio, conexas entre sí por el objeto y la causa y pedir o solo por la causa de pedir, cuya acumulación bajo la unidad de una sola relación procesal permite la Ley en razón de dicha conexidad (…)

.

De lo antes expuesto, se evidencia la importancia que tiene la determinación de los tipos litisconsorciales, todas vez que si se trata de un litisconsorcio voluntario, cada litisconsorte goza de una legitimación, y son, en cierto modo independientes, entonces la sentencia, aunque es una sola, puede afectar en forma distinta a cada litisconsorte, uno puede apelar sin obligar al otro, así como cada uno puede oponer diversas defensas y excepciones; en cambio, cuando se trata de un litisconsorcio necesario, la dependencia es total, puesto que estamos en el caso de una legitimación compleja o común, las excepciones, se entienden deben ser únicas, la sentencia afectan a todos por iguales, los recursos los colocan a todos en una situación de igualdad, los actos de impulso procesal y disposición requerirían la voluntad de todos los litisconsortes necesarios, por tanto al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por los integrantes de la relación frente a todos los demás (artículos 146 y 148 del Código de Procedimiento Civil), por lo cual la legitimación para contradecir en juicio corresponde en conjunto a todos y no separadamente a cada uno de ellos.

Con fundamento a las razones antes expuestas, tenemos que en la presente Causa, se discute sobre un derecho motivado a una relación arrendaticia cuyo inmueble objeto del contrato de arrendamiento fue enajenado, por lo que si bien es cierto, que el retracto legal arrendaticio debe accionarse contra quien enajenó el inmueble, que en el caso que nos ocupa, fue la misma arrendadora quien en su cualidad de propietaria, dio en venta el inmueble, no menos cierto es que la decisión recaída en una causa de este tipo, afecta los intereses de la compradora, quien también debió ser demandada, en consecuencia queda evidenciada la falta de cualidad e interés para sostener la presente acción por parte de la única demandada, al no encontrase investida de legitimación ad causam para sostener el presente juicio, ya que existe un litisconsorcio pasivo necesario, forzoso resulta declarar la falta de cualidad e interés y consecuentemente inadmisible la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio. Y así se decide.

Declarada en consecuencia, la falta de cualidad e interés de la parte demandada de autos para sostener el presente juicio, no entra esta sentenciadora a analizar el fondo de la Causa. Y así se decide.

III

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas este TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy. Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en los ordinales 10°, 6° y 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovidas por la parte Demandada ciudadana FLOR DE M.P. de GUTIÉRREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N.. 811.522,

SEGUNDO

CON LUGAR la Defensa Perentoria de Fondo contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, consistente en la falta de cualidad e interés de la ciudadana FLOR DE MARÍA PARRA de GUTIÉRREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N.. 811.522, para sostener la presente acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada en su contra por el ciudadano, F.M.N., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N.. 3.038.602.

TERCERO

Consecuentemente INADMISIBLE la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada por el ciudadano, F.M.N., contra la ciudadana FLOR DE M.P. de GUTIÉRREZ, todos antes suficientemente identificados.

CUARTO

NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS dada la naturaleza del fallo.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA CERTIFICADA Y NOTIFIQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy. En San Felipe a los 21 días del mes de Marzo de 2013. Años: 202° y 153°.

La Jueza Temporal,

Abg. I.O. AÑEZ

La Secretaria,

Abg. I.M.

En esta misma fecha y siendo las 03:00 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.

La Secretaria,

Abg. I.M.