Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente de Yaracuy, de 18 de Noviembre de 2010

promueve documento público constancia de residencia emanada de la alcaldía del municipio San Felipe, Registro Civil, constancia de residencia de la asociación de vecinos del Barrio panteón donde se demuestra que la dirección del demandante ha sido siempre la misma hasta la presente fecha.

promueve documento publico comprobante de ingreso de consignaciones arrendaticias emanadas del juzgado primero de los municipios , en el que se demuestra la solvencia en los cánones de arrendamiento, así como original de comprobante de ingreso de consignaciones arrendaticias emanado del Juzgado Primero de los Municipios San Felipe de esta Circunscripción Judicial con el cual se prueba que esta solvente de cánones de arrendamientos de los meses de octubre noviembre y diciembre 2010.

Que promueve las copias certificadas de las consignaciones de los meses febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre 2010 emanado del juzgado antes mencionado, igualmente para probar que se encuentra solvente el demandante.

promueve en originales instrumentos públicos administrativos (servicios públicos) correspondientes a la casa arrendada por el demandante a la ciudadana F.d.M.P.d.G., igualmente promueve recibos de dichos servicios cursantes a los folios del 119 al 124, a los fines de demostrar que el arrendatario cumple con sus obligaciones durante 26 años.

Que señala que algunas facturas no están a nombre de la propietaria de la casa F.d.M.P.d.G.. Pero si corresponden a la misma.

Promueve posiciones juradas y solicita al tribunal superior se cite a la arrendadora propietaria demandada para que comparezca al tribunal y absuelva las mismas.

El día 8 de noviembre de 2010, siendo las 10:00 de la mañana oportunidad acordada por el tribunal mediante auto de fecha 27 de octubre de 2010 para que comparezca la parte demandada absolvente ciudadana F.d.M.P.G., presente la misma y su apoderada judicial de igual manera el apoderado promovente y el demandante de autos, que impuesta del motivo de su comparecencia contesta de la siguiente manera

PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga la absolvente como es cierto que en el mes de enero del año 1971 le compró una casa al señor G.P. con cédula de identidad personal N° 810.297 ubicada en la calle 16 entre 2 y 3 avenida casa N° 2-19 del municipio San Felipe del estado Yaracuy como consta en el documento de compra venta suscrito entre F.d.M.P.d.G. y G.P. el cual esta registrado y protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Felipe del estado Yaracuy el mismo reposa en este expediente N° 5787? Respondió: Si ese era mi padre G.P.; SEGUNDA PREGUNTA: Diga la absolvente como es cierto que desde el 1° de julio de 1984 celebro contrato de arrendamiento privado con el señor F.M.N., cédula de identidad N° 3.038.602, sobre la casa de su exclusiva propiedad ubicada en la calle 16 entre 2 y 3 avenida casa N° 2-19 del municipio San Felipe del estado Yaracuy como se evidencia en contrato de arrendamiento suscrito entre ambos y reposa en este expediente? Respondió: Si señor si lo suscribí en esa época TERCERA PREGUNTA: ¿Diga la absolvente como es verdad que el arrendatario F.M.N., cédula de identidad 3.038.602 se encuentra solvente de los cánones de arrendamiento desde el mes de julio del año 1984 hasta febrero de 2011 como se desprende de todos los recibos de pago elaborados y firmados por su persona de su puño y letra como consta en este expediente 5787? Respondió: esta solvente una parte pero el 2011 no pues la casa no le pertenece a ella sino a la señora G.C.G.P. no ha debido haberle pagado esa miseria que paga 500 Bs., En una casa de la ciudad donde viva trabaja y esta con su familia, ella no es la dueña sino la señora antes mencionada por lo que no debió cancelar enero y febrero de 2011; CUARTA PREGUNTA: ¿Diga la absolvente como es cierto que los ciudadanos J.C.G.P. titular de la cédula de identidad personal N° 2.574.946 y G.C.G.P. titular de la cédula de identidad N° 4.479.305 son sus sobrinos por parte de su hermano G.P. cédula Nro.810.297 a quien usted le compró la casa ubicada en la calle 16 entre 2 y 3 avenida casa N° 2-19 del municipio san Felipe del estado Yaracuy como consta en el documento de compra venta suscrito y registrado en el Registro subalterno por ambos? Respondió: yo tengo 15 años de ser viuda del ciudadano C.M.G. ellos son legítimamente sus sobrinos como si fueran sus hijos y así lo reconoce ocupando el lugar de sus hijos que no tuvo, siendo que a su edad 85 años la ayudan, su esposos le abrió de buena voluntad su casa al señor Fernando para que viviera junto con su familia, y hoy día gracias a ellos dos le debe a su enfermedad resquebrajando su salud pues es hipertensa; QUINTA PREGUNTA:¿Diga la absolvente como es cierto que fue citada legalmente por el Alguacil de este Tribunal para este acto como consta de la boleta de citación firmada por su puño y letra que corre inserta al folio 548 de este expediente? Respondió: es cierto el señor fue y me convocó para asistir a este tribunal. SEXTA PREGUNTA: Diga la absolvente como es cierto que la ciudadana G.C.G.P. titular de la cédula de identidad 4.479.305, es su apoderada judicial como consta de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública de San Felipe del estado Yaracuy en fecha agosto de 2008? Respondió: si es cierto que tiene un poder que le di a ella certificado para que ella la supliera como apoderada por motivos de su enfermedad para que ella sirva en su nombre. SEPTIMA PREGUNTA: ¿Diga la absolvente como es cierto que conoce desde hace bastante tiempo de vista trato y comunicación a su arrendatario F.M.N., cédula de identidad 3.038.602 como se desprende de todas las actas procesales que consta en este expediente de retracto legal arrendaticio? Respondió: lo conoce desde hace muchos años cuando estaba soltero que vivía en una piecita de la casa que no recuerda el nombre desde esa vez su esposo de muy buena voluntad le dio la casa donde vive para que trabaje y viva con su familia. OCTAVA PREGUNTA: ¿Diga la absolvente como es cierto que nunca le ofreció en venta a su arrendatario F.M.N., cedula 3.038.602 por documento autentico o indubitable por juez o Notario Público la casa de su propiedad y que el le arrienda desde hace mas de 26 años y siempre ha estado solvente con la misma como lo exige la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios? Respondió: 24 años, le ofrecí la casa en venta antes de vendérsela a su sobrina y el contesto no podía comprarla por ser muy cara no tener dinero y si quitaba un préstamo el banco no se lo daba por su edad; NOVENA PREGUNTA: ¿Diga la absolvente como es cierto que siempre es cumplidora y respetuosa de la Ley en sus actuaciones? Respondió: en cuales actuaciones, siempre he sido respetuosa de la ley siempre he sido respetuosa y nunca ha ido a la casa a revisarla y lo que le paga son 500 bolívares por de 24 años con ese pago no compra ni una medicina; DECIMA PREGUNTA: ¿Diga la absolvente como es cierto que fue juramentada por el Juez de este Tribunal para este acto? Respondió: no lo recuerda al momento, pero al ser seguida por su apoderada dijo ser juramentada.

En la misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), oportunidad acordada por el Tribunal para para que comparezca por ante este Juzgado la parte demandante promoverte ciudadano F.M.N., cédula de identidad Nº V- 3.038.602, quien se encuentra presente junto a su apoderado judicial abogado P.T., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 52.579, se encuentra de igual manera la parte demandada junto a su apoderada judicial abogada S.R., Inpreabogado N° 95.851., quien impuesto del motivo de su comparecencia procede a contestar de la siguiente manera PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el absolvente como es cierto que mi representada le notificó por escrito la preferencia ofertiva para ofrecerle en venta en primer lugar y con preferencia a terceros el inmueble que ocupa en condición de arrendatario? Respondió: no es cierto, ahora lo que si es cierto es que ella le envío una correspondencia privada el 26 de abril de 2008 donde le informaba que la casa que ocupa que es de su propiedad estaba a la venta por un monto de 350 millones de bolívares pero fue una carta privada no hecho dentro de los parámetros establecidos; SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el absolvente como es cierto que en fecha 26 de abril de 2008 recibe de manos de mi representada una notificación por escrito comunicándole que el inmueble que usted ocupa en condición de arrendatario estaba a la venta por la suma de 350 millones para la fecha la cual riela al folio 39, la cual usted firmo y recibió? Respondió: como manifesté anteriormente si recibió una correspondencia privada de la señora Flor mas no lo que se entiende dentro de la Ley; TERCERA PREGUNTA: ¿Diga como es cierto que en fecha 28 de octubre de 2008 mi representada le notificó por escrito que había culminado el contrato de arrendamiento y procediese a hacer uso de la prorroga legal de tres años el cual usted recibió y firmó tal y como riela en las actas procesales? Respondió: dentro de lo que esta establecido dentro de los cánones no ha recibido notificación de la señora Flor lo que si recibió cartas privadas que ella le ha enviado y yo le he respondido a ella con cartas privadas también, es cierto que en respuesta a su carta del 26 de abril de 2008 donde le notificaba la venta del inmueble y le daba un plazo de 15 días para dar respuesta le di una correspondencia privada la cual recibió y firmo donde le manifesté que los derechos del arrendatario eran de orden publico y manifesté si estar interesado en la venta de la casa pero que le hiciera el ofrecimiento por documento autentico para el darle respuesta de igual manera por documento autentico cosa que hasta la fecha no ha sucedido y le envió también un documento privado donde le manifestada del plazo de termino de prorroga pero no se lo hizo por documentos auténticos; CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el absolvente como es cierto que si usted se encuentra en el lapso de la prorroga legal del lapso arrendaticio se le violó el derecho de preferencia ofertiva sobre el inmueble que ocupa en condición de arrendatario, tal y como riela en las actas procesales? Respondió: no es cierto que legalmente se encuentre en el proceso que se manifiesta mantiene sus derechos fueron violados pues hasta la fecha no se la hizo una oferta por documento autentico como lo establece la ley y así dar respuesta de igual manera por documento autentico como lo establece la Ley.

El apoderado actor consigna escrito de informes constante de 87 folios y cuatro (4) anexos. ( f. 154 al 287)

En fecha 9 de noviembre de 2010 mediante auto y visto el volumen alcanzado por el presente expediente, se acordó abrir una nueva pieza.

El 9 de noviembre de 2010 comparece el apoderado de la parte demandante mediante diligencia consigna copia certificada y copia simple de poder general que le confiriera la arrendadora propietaria – demandada a su sobrina G.C.G.P. , lo cual tiene que ver con la pregunta numero 4 y 6 y sus respectivas respuestas en la posiciones juradas , copia simple del cheque que como pago le hizo la sobrina compradora, ajena a la relación arrendaticia a la arrendadora – propietaria – demandada, en el que se puede constatar que la firma del otorgante del cheque no corresponde con la de la compradora ( G.C.G.P.) de la casa arrendada por el ciudadano F.M.N..

La apoderada judicial de la parte demandada consigno escrito cursante a los folios 11 y 12.

En fecha 8 de noviembre de 2010 comparece el abogado P.T. apoderado del demandado de auto y consigno escrito contentivo de 87 folios.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este tribunal procede a hacerlo, previa las consideraciones siguientes:

Asistido de abogado, señala la parte actora en su libelo:

1. Que desde el primero de julio de 1984 hasta la presente fecha mantiene una relación arrendaticia con la demandada sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la calle 16 entre avenidas 2 y 3 casa Nº 2-19 municipio San Felipe.

2. Que sus linderos son Norte: casa que es o fue de Calogero Puma Morreales; Sur; casa que es o fue de Guiseppe Puma; Este: Canca popular deportiva y cale 16 en medio; Oeste: casa de F.G. y pertenece a la arrendadora Sra. F.M.P.d.G., según documento Nº 10, folio 16. P.P., Tomo 2º:, T el 14 de enero de 1971, por ante la oficina Subalterna de registro del Distrito San Felipe, estado Yaracuy..

3. Que dicha relación arrendaticia tiene más de 25 años vigentes.

4. Que se inicio por medio de un contrato de arrendamiento privado suscrito por ambas partes en fecha 1 de julio de 1984.

5. Que durante 25 años ha cumplido bien y oportunamente sus obligaciones de arrendatario como son: a) el pago del canon arrendaticio b) el servicio del agua; c) servicio de energía y aseo urbano domiciliario; d) servicio de teléfono; e) el cuidado del inmueble arrendado.

6. Consigna recibo de pagos originales elaborados y suscritos por la demandada enumerados desde el 1 hasta el 268 donde se verifican los pagos, mediante cuadro demostrativo.

7. Que los meses de febrero hasta septiembre de 2010 fueron pagados por consignación ante el Juzgado Primero de Municipios de esta Circunscripción Judicial, expediente nº 211-10.

8. Que en fecha 26 de abril de 2008 recibe una carta privada firmada por la demandada, de sus propias manos en la que le indica que el inmueble que arrienda esta disponible para la venta por un monto de (Bs. F. 350.000,00).

9. Que en fecha 10 de mayo de 2008 se le entrega a la demandada personalmente una carta privada suscrita por su persona donde indica entre otras cosas a) que los derechos del arrendador y arrendatarios son de orden publico e irrenunciables de conformidad con el articulo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; la incita a que se le haga la oferta de venta del inmueble arrendado mediante documento autentico, para así darle respuesta en la forma indubitable como lo exige la ley.

10. Hace referencia al significado de Documento Autentico y su doctrina en concordancia con el artículo 1357 del CC y artículo 927 del CPC documento autenticado y documento indubitable.

11. Que en dicha carta le indica que esta interesado en comprar la casa arrendada señalándole que en cuanto al precio tenga consideración con su persona y que el avaluó de dicho inmueble debería hacerlo un perito Evaluador Certificado Colegiado por cuanto pretende el trasmite de un crédito por ante un Banco Financiero.

12. Que con los anteriores señalamientos le indica a la demandada que se cumplan con los procedimientos conforme a la ley a los fines de no ser sancionado conforme al artículo 82 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

13. Que desde mayo de 2008 hasta junio 2010 no ha sido notificado validamente por Documento Autentico por parte de la demandada en relación a la preferencia ofertiva sobre el inmueble arrendado hace más de 25 años.

14. Que en el 2009 transcurre con toda normalidad la relación arrendaticia con la demandada hasta la presente fecha. En el mes de enero 2010 como ha sido durante los 25 años de vida inquilinaria que mantiene con la demandada, le paga y ésta le entrega el correspondiente recibo de pago de canon de arrendamiento.

15. Que cuando llega el tiempo de pagar el canon del mes de febrero de 2010 la demandada se niega a recibirlo, pero al pagar los meses siguientes marzo y abril es cuando se le hace entrega de los recibos por parte de un familiar de la demandada los cuales no estaban firmados por la arrendadora sino por otra persona, en vista de tal situación acude al Juzgado Primero de Municipios de esta Circunscripción Judicial el 24 de mayo de 2010 a depositar por consignación arrendaticia los cánones de febrero hasta junio 2010.

16. Que posteriormente y en vista de tal actitud, por parte de la arrendadora se dirige al Registro Subalterno de esta municipalidad y al revisar los libros el 14 de enero de 1971 en el documento de propiedad aparece una nota marginal en su lado izquierdo a favor de G.C.G.P. de fecha 24 de febrero de 2010.

17. Que tramita copia simple y certificada del mismo, más la copia certificada del documento de venta a favor de G.G.P..

18. Que con esta venta realizada por parte de la demandada a una tercera persona viola y lesiona su derecho de preferencia para adquirir el inmueble., incumpliendo la arrendadora con lo dispuesto en el artículo 42 y 44 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

19. Que ha sido sorprendido de su buena fe violando sus derechos como arrendatario obligándolo a realizar gastos económicos para trámites legales y judiciales, perturbándole así la paz y tranquilidad familiar y laboral en que vivía.

20. Que hasta la presente fecha no se le ha notificado de dicha operación de compra venta .

21. Que el 8 de junio de 2010 se presentan los ciudadanos J.G.P. y G.G.P. familiares de la arrendadora para cobrar el canon de arrendamiento del mes de mayo de 2010 indicándoseles que se habían depositado por ante un tribunal.

22. Que por todos los hechos narrados anteriormente concatenados y comprobados con los anexos, de conformidad con el articulo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios procede a demandar formalmente a la ciudadana F.M.P.d.G. por retracto Legal Arrendaticio en concordancia con el articulo 48 eiusdem por estar incurso en la causal “a” de la mencionada norma .

23. Que estima la presente demanda en la cantidad de 500.000,00 bolivares.

Petitorio: Por todo lo antes expuesto pide que: 1) que la presente demanda sea admitida tramitada sustanciada y procesada, declarándola con lugar en la definitiva; 2) que la demandada convenga o se condenada por el tribunal; 3) que la demandada sea citada en la avenida 11 entre calles 11 y 12 , casa Nº 11-14 de San Felipe; 4) que su domicilio procesal es calle 16, entre venidas 2 y 3 Nº 2-19, San Felipe. 5) que de conformidad con los artículos 585 y 58 a los fines de salvaguardar sus derechos e intereses y garantizar las resultas del juicio pide se decrete medida preventiva de embrago sobre el inmueble arrendado y se oficie al ciudadano registrador a los fines de la ejecución de tal medida.; 6) que la presente demanda se ha estimado en Bs. 500.000,00); 7) que la demandada sea condenada a pagar los costos y costas del presente juicio.

Fundamentos de la acción.

En los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución, artículos 43 y 48 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículos 6,4 y 14 del Código Civil

Acompañó con su libelo:

• Original contrato de arrendamiento privado entre F.M.P.d.G. y F.M.N. (marcado “A”)

• Copia simple documento publico de propiedad debidamente registrado bajo el Nº 10, folio 16, P.P. Tomo 2º 1º,T 1971. marcado “B”.

• Copia cedula de identidad de la demandada marcada “C”.

• Original solvencia del pago de servicio de agua a nombre de R.C. con domicilio en calle 16 Nº 2-19-Av 2 y 3, San Felipe de fecha 2 de junio de 2010 expedida por aguas de Yaracuy C.A. marcado “D”.

• Original recibo de pago aguas de Yaracuy Nº 0040948.

• Comprobante de pago de luz, marcado “E”.

• Factura original de luz expedida por CALEY a nombre de F.M.N. de fecha 22 de mayo de 2010 (f. del 24 al 38) marcado “F”.

• Original comunicación por parte de la demandante ofreciendo el inmueble para la venta al arrendatario de fecha 26 de abril de 2008. marcado “E”.

• Original comunicación enviada por parte del arrendatario a la arrendadora en respuesta a la preferencia ofertiva realizada. Marcado “H”.

• recibos originales de pago de alquiler de fechas 28 de febrero , 30 de marzo y 30 de abril de 2010 por concepto de alquiler, marcado “I”.

• comprobante de ingreso de consignaciones original emanado del Juzgado primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes del estado Yaracuy, marcado “•J”.

• copia simple documento publico de venta entre G.P. y F.P. de Gutiérrez expedido por la oficina subalterna de registro del distrito San Felipe estado Yaracuy de fecha 14 de enero de 1971,. Marcado “K”.

• copia simple documento público de venta de f.M.p.d.G. a G.G.P. marcado “L”.

• constancia de recepción de copias certificadas del documento Nº 10, , P.P., Tomo 2º .marcados “LL” y “”M”.

• Original comprobante de ingreso de consignaciones ante el juzgado Primero de Municipios, de los meses julio, agosto y septiembre de 2010., marcado “•N.

• Notificación aumento a partir de noviembre de alquiler de fecha 30 de octubre de 1998. marcado “•Ñ”.

• Notificación aumento de alquiler a partir del mes de enero de 2001. marcado “O” .

• Notificación aumento de alquiler a partir de enero de 2002. marcado “P”•.

• Notificación aumento de alquiler a partir del 30 de marzo de 2004. marcado “Q”.

• Notificación aumento de alquiler a partir de enero de 2009. marcado “R”.

• Recibos originales de pago de alquiler ( f. 59 al 312)

De la contestación de la demanda / f. 32 al 35).

La demandada debidamente asistida por la abogada S.R., Inpreabogado Nº 95.851 en vez de contestar al fondo de la demanda procede a promover cuestiones previas en los términos siguientes:

1) opone la cuestión previa contenida en el artículo 346, numeral 10 del Código de Procedimiento Civil.

2) Que el demandante en su libelo de demanda tuvo la notificación y conocimiento de la venta del referido inmueble cuando la ciudadana G.G.P. se apersono al inmueble para cobrar el arrendamiento del mes de febrero de 2010 y el demandante cancelo sin ninguna objeción, recibiendo de manos de la ciudadana G.C.G. su recibo de pago firmado por la nueva propietaria exclusiva del inmueble.

3) Que de igual forma esta le manifiesta que era la nueva propietaria del inmueble dado que su tía se lo había dado en venta el 24 de febrero de 2010 y haciendo entrega al arrendatario copia del documento de compra venta del mismo - que a su juicio – a partir de ese día se encontraba notificado de la venta del inmueble y seria a partir del día siguiente cuando comenzaría a correr el lapso de caducidad de cuarenta (40) días para el retracto legal arrendaticio, por lo que en vista de esto el arrendatario introduce demanda , la cual fue admitida en fecha 15 de junio de 2010.

4) Que el tribunal de la causa alega entre otras cosas que: que para la fecha en que se interpuso la demanda, cualesquiera ( sic) de los lapsos fijados por el articulo 1.547 del Código Civil Venezolano se habían consumado, pues, entre la fecha de protocolización de la venta del inmueble arrendado y la fecha en que se introdujo la demanda, habían transcurrido cuatro (4) meses, es decir, había transcurrido como es evidente el lapso en exceso, Y haciendo referencia a la doctrina del Tribunal Supremo de Justicia ( sentencia de la sala de Casación Civil de 21 de marzo de2000) y es acogida por el tribunal, la demanda es contraria a derecho por haber consumado la caducidad de la acción.

5) Que por lo manifestado anteriormente es procedente el lapso de caducidad de cuarenta (40) días contados a partir de la fecha de registro de las escrituras, por el simple hecho de que dicho instrumento había sido registrado, sin tomar en cuenta que paralelamente debía constar la imposibilidad de notificar al interesado, en virtud de estar ausente y carecer de representante.

6) Que esas dos fechas la de: protocolización de la venta del inmueble y la de proposición de la demanda de Retracto legal son los dos puntos de comparación suficientes y necesarios para determinar si la parte accionante hizo uso oportuno del derecho que le ofrece el articulo 1.547 del Código Civil.

7) Que el plazo para ejercer el derecho de retracto legal, so pena de caducidad, es dentro de los nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al comunero. Si este no estuviere presente o no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta (40) días contados a partir de la fecha de registro de la escritura de conformidad con el artículo antes mencionado.

8) Que en caso de que la persona que tiene derecho a retraer no haya sido notificada a pesar de estar presente o de tener quien la represente ha prevalecido el criterio de que debe ejercer su derecho dentro del término de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura.

9) Que por cuanto la ley establece un periodo de caducidad de cuarentas días calendario, surge la posibilidad de que el arrendador transfiera el inmueble sin notificar al arrendatario.

10) Que por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negociad, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerara un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.

11) Hace referencia a lo contemplado en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la Republica.

12) Que de acuerdo con el contenido de la ley especial arrendaticia existirían tres razones para que se intentare la acción de retracto legal arrendaticio: a) cuando se notifica de la operación realizada con el tercero, por parte de este al arrendatario con la singularidad de que deberá notificar acompañado de copia certificada de la operación realizada.; b) cuando no se haga la notificación prevista en el literal anterior o no se haya acompañado copia certificada de la operación ; c) cuando se hayan modificado las condiciones de la venta, en cuanto al precio o modo de la misma, en perjuicio del arrendatario notificado y favoreciendo al nuevo comprador.

13) En cuanto a lo referido en el articulo 49 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en caso de que se haga una venta en forma global de una propiedad o de un inmueble conformado a su vez por varios bienes inmobiliarios no sufrirá efecto de retracto legal arrendaticio; es decir que si alguien vende un edificio en su totalidad o una oficina o un apartamento no podrán los arrendatarios exigir derecho de preferencia ni el derecho de retracto legal arrendaticio.

Del escrito de pruebas ( f. 40 al 43).

El apoderado judicial de la parte demandante promueve prueba de la siguiente manera:

I.

Reproduce el merito favorable que se desprende de los autos y los documentos que conforman el presente expediente a favor del demandante.

II.

La confesión ficta de la demandada por no haber contestado en el lapso procesal la demanda de retracto legal como consta en autos.

III

Reproduce el valor probatorio de todos los documentos anexos con el libelo marcados A,B,C,D,ER,F.

IV

Reproduce el valor probatorio de los (268) recibos originales de los cánones de arrendamiento elaborados y suscritos por la demandada, para demostrar la solvencia arrendaticia del demandante durante 25 años.

VI

Reproduce el valor fehaciente que se desprende de las cartas agregadas a al expediente marcadas G y H., igualmente de los agregados marcados de la letra I a la M.

VII

Reproduce el valor probatorio de los documentos públicos en copias certificadas agregados marcados con las letras T y U.

Que en cuanto a las cuestiones previas del articulo 346 ordinales 10, 6 y 4 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la parte demandada pide al tribunal se les declare sin lugar por no ser procedentes.

Que en cuanto a la cuestión previa ordinal 10 presenta al tribunal copias simples de sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del TSJ de fecha 20 de mayo de 2005.

Que en cuanto a la cuestión previa Ord. 6, relacionado al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado los requisitos indicado en el artículo 340 y 78 eiusdem.

Que en cuanto a la cuestión previa del ordinal 4 en cuanto a la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado por no tener el carácter que se le atribuye., ya que esta la podrá proponer tanto la persona citada como el demandado mismo o su apoderado, por lo que la demandada es legítimamente la responsable de que el demandante se le haya vulnerado su derecho y protegido por el estado.

Anexos presentados con el escrito:

• Copias simples de sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de mayo de 2005.

Presentadas por la parte demandada.

La apoderada judicial de la parte demandada en su oportunidad promueve en los términos siguientes: (f. 82 y 83)

1) ratifica especialmente el escrito de promoción de cuestiones previas donde se opone la caducidad de la acción, la cual es evidente.

2) Invoca y reproduce el valor probatorio del documento de compra venta del inmueble marcado “A”.

3) Que demuestra lo improcedente de la acción por no haber cumplido con los requisitos de Ley principalmente por el tiempo preclusivo para ejercerla.

Que da por ratificada la confesión del demandante por cuanto fue notificado y tuvo conocimiento de la venta del referido inmueble cuando la ciudadana G.G.P. se presente al inmueble a hacerse el cobro de canon del mes de febrero de 2010, cancelando el demandante en fecha 28 de febrero del mismo año , entregándole copia del documento de compra venta del inmueble, por que si no cancelaba el arrendamiento., recibiendo de manos de la propietaria el recibo de pago debidamente suscrito por ella.

4) que para demostrar la veracidad en cuanto a que el demandante el 26 de mayo de 2010 se dirigió al registro Subalterno de esta ciudad de San Felipe a verificar que dicho inmueble es propiedad de G.C.G.P., para lo cual tramita copia certificada del documento de venta que anexa y le opone al demandante de autos marcadas “LL” y “M”.

5) que al demandante no se le ha violentado y lesionado ningún derecho de preferencia para adquirir dicho inmueble ya que este no hizo uso oportuno del derecho que le consagra el artículo 1547 del Código Civil.

6) que para demostrar que no es cierto que el demandante haya tenido dificultad para cancelar los meses de febrero hasta abril de 2010 este recibió de manos de la nueva propietaria del inmueble los recibos oportunamente, sin dar señales el demandante de inconformidad sobre la nueva propietaria, según consta en recibos cursantes a los folios 42 y 43.

7) Que para demostrar que el demandante esta violando y lesionando el debido proceso ya que tenia conocimiento de dicha negociación al verificar por ante el registro Subalterno de San Felipe que existía una nueva propietaria, y acude a un tribunal y decide abrir sin fundamento el procedimiento consignatario por ante el Juzgado Primero de Municipios de esta Circunscripción Judicial a nombre de la accionada.

8) Que para demostrar que el demandante se encuentra en el lapso de la prorroga legal por la relación arrendaticia de veinticinco (25) años, por un lapso máximo de tres (3) meses y de conformidad con el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios presentó para su comprobación notificación efectuada en fecha 28/10/ 2008 al demandante y suscrita por la misma, la cual opera de pleno derecho .

Que vencida la misma el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, ya que por existir un nuevo propietario no quiere decir que la prorroga legal se haya interrumpido o no tenga ninguna validez, permanecen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original.

Hace referencia de los artículos 1.604 y 1.605 del Código Civil.

Que el nuevo propietario del inmueble esta respetando la expiración de la prorroga legal a la cual esta sujeto el demandante.

9)Invoca el valor probatorio de la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia Nº 237 de la Sala de Casación Civil, expediente Nº 99-1004 de fecha 19/7/2000.

Anexos:

• copia certificada documento publico de compra venta del inmueble en cuestión debidamente protocolizado por ante la oficina subalterna de registro de los municipios San Felipe, Independencia Cocorote y Veroes del estado Yaracuy.

• Original comunicación enviada al demandante por parte de la demandada en la que le pide el inmueble y en vista de la relación arrendaticia durante los últimos veinte años (20) y de conformidad con el articulo 38 y siguientes de la ley de arrendamientos le concede la prorroga legal por un lapso máximo de tres (3) años y la misma fue recibida por el demandante.

De la sentencia apelada ( 101 al 116)

En fecha 16 de septiembre de 2010 el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil de esta Circunscripción Judicial para declarar sin lugar la acción de cumplimiento de contrato, consideró el cual se transcribe textualmente:

Este Juzgado considera que debe decidir, en primer orden, la excepción de falta de legitimación ad-causam, esto es, la excepción de legitimación pasiva, por cuanto de prosperar ésta, enerva preliminarmente la pretensión, y hace innecesario pronunciarse sobre cualquier otra defensa de fondo, por ello se decide en forma previa a cualquier otra defensa de fondo.

En segundo lugar, si se desecha la cuestión anteriormente señalada, se dilucidará el alegato de confesión ficta, promovida por la parte actora contra la parte demandada.. En tercer orden, si se comprueba y determina que los sujetos que conforman las partes procesales, son los legítimos contradictores, es decir, tienen legitimación, se entrará a conocer sobre la excepción de caducidad legal de la acción de retracto legal arrendaticia, propuesta por la parte demandada. La razón por la cual este juzgador le da prevalencia a la excepción de falta de legitimación ad-causam, sobre la excepción de caducidad legal, es porque considera, que la caducidad legal, no obstante poderse alegar como cuestión previa y resolverse así in limini litis, sin embargo, cuando se resuelve en el fondo, entre contradictores legítimos, se decide de manera definitiva el conflicto, mientras que si es decidido sin que hayan sido establecidos judicialmente los contradictores legítimos, es posible, que otros sujetos distintos se presenten y hagan valer el mismo derecho con fundamento en los mismos hechos, y sea necesario un nuevo pronunciamiento sobre la caducidad legal. Por último, si no lo impide la declaratoria con lugar de alguna de las peticiones y excepciones opuestas, se entrará a conocer el núcleo de la pretensión de retracto legal arrendaticio, esto es, los fundamentos de hecho, a la luz de los medios de prueba y del derecho. 3.1) SOBRE LA FALTA DE LEGITIMACIÓN AD-CAUSAM DE LA DEMANDADA F.D.M.P.D.G.:

La demandada, ciudadana F.d.M.P.d.G. argumentó que, la pretensión de retracto legal arrendaticio que se planteo en el presente caso, produce un litisconsorcio pasivo necesario, por cuanto, deben ser llamados al proceso tanto la vendedora como la compradora, según la venta de que se trate. Sin embargo, -considera- este litisconsorcio no se integró, ya que ha debió llamarse al proceso a la comparadora, ciudadana G.C.G.P.. A juicio de quien Juzga, la figura procesal del litis consorcio necesario aparece prevista en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil: “Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes de los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo.”

La jurisprudencia de nuestro M.T. ha tenido oportunidad de emitir su criterio sobre el tema, en distintos momentos, el más reciente, fue en su sentencia de la Sala de Casación Civil Nº 223 de fecha 30 de abril de 2.002, donde sostuvo lo siguiente: “…Del estudio detenido que se ha efectuado de la denuncia planteada la Sala, estima pertinente citar su propia doctrina sobre la materia de litis consorcio. En este sentido, en la decisión N°.132 de fecha 26 de abril de 2000 en el expediente N° 99-418, bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe ésta, en el juicio de G.L. contra L.P.M. y Otros, se expresó:

...Se acusa la infracción de los artículos 146, 147 y 148 del Código de Procedimiento Civil, por errónea interpretación. La delación de los citados artículos, contiene la figura procesal de litisconsorcio, sobre esta materia la Sala ha dejado establecido: ‘Llamase al litisconsorcio necesario cuando una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, pues las cualidades activas o pasiva, no reside plenamente en cada una de ellas. Así la demanda de nulidad de matrimonio que propone el progenitor de uno de los contrayentes, conforme al art. 117 Código Civil, debe dirigirse contra ambos supuestos cónyuges y no contra uno solo de ellos, ya que la ley concede la acción contra ambos, pues siendo única la causa ventilada (el vínculo matrimonial) no podría el juez declarar la nulidad respecto a uno de los interesados y omitirla respecto al otro. Igual sucede cuando se demanda la nulidad, resolución o cumplimiento de un contrato o negocio jurídico de los previstos en el art. 168 del Código Civil reformado, según el cual está repartida entre ambos cónyuges la cualidad pasiva. De la misma manera, si varios comuneros demandan el dominio sobre la cosa común o la garantía de la cosa vendida: (sic) uno de ellos no puede ejercer singularmente la acción porque carece de la plena legitimación a la causa’. Al respecto, esta Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 27 de junio de 1996, expresó: ‘La doctrina patria es unánime en afirmar que en los casos de litisconsorcio pasivo necesario la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos, frente a todos los demás, y resolverse de modo uniforme para todos, por lo cual la legitimación para contradecir en juicio corresponde en conjunto a todos, aun a los que no han asumido la condición de actores y no separadamente a cada uno de ellos’(Sentencia de la Sala de Casación Civil, Tribunal Constitucional, del 1º de julio de 1999,en el juicio de A.D. contra A.D.D. (o Khadau), en el expediente 99-1900 sentencia N0 317)...’…

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En cuanto a la doctrina, Rengel Romberg, señala que, “…El litisconsorcio necesario o forzoso, se tiene cuando existe una relación sustancial o un estado jurídico único para varios sujetos, de tal forma que las modificaciones de dicha relación o estado jurídico, para ser eficaces, deben operar frente a todos sus integrantes y, por tanto, al momento de plantearse la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás…” En “Manual de derecho procesal civil venezolano”, vol. II, Editorial Arte, Caracas, 1.983, pág. 157. De acuerdo con la legislación, la doctrina y la jurisprudencia, cuando existe una relación jurídica sustancial única e indivisible y sea necesario modificarla, deben participar todos los sujetos que la integran. Por lo tanto, si la relación jurídica sustancial indivisible va a ser objeto de una decisión judicial constitutiva, modificativa o extintiva, e incluso declarativa, requiere la actuación de todos los que forman parte de la misma porque la decisión tiene que ser única y uniforme para todos. Los efectos procesales de este litisconsorcio necesario, se pueden resumir así: 1) Es única y de idéntico contenido para la pluralidad de sujetos, la sentencia que se profiera. 2) En cuanto a los actos que impliquen disposición del derecho en litigio, deben provenir de todos los litisconsortes para que el acto sea eficaz. 3) Respecto a las excepciones, las propuestas por uno alguno de los litisconsortes, favorecen a los demás. 4) En cuanto a los recursos, los que sean interpuestos por cualesquiera de los litisconsortes favorecen o perjudican a los demás. En el caso sub examine, el demandante accionó contra la ciudadana F.d.M.P.d.G. por retracto legal arrendaticio. En este sentido, el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.

La subrogación a que se refiere el artículo anterior, es la que la doctrina ha denominado como subrogación personal, la que según Maduro Luyando, la misma “…Supone la sustitución jurídica de una persona por otra que se beneficia de todos los derechos de la primera…”. En “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuarta edición, Editorial Sucre, Caracas, 1.983, pág. 314.

Del artículo anterior se desprende que el arrendatario y aquí demandante, ciudadano F.M.N., pretende subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de la ciudadana G.C.G.P., quien adquirió el inmueble arrendado por la venta efectuada por la ciudadana F.d.M.P.d.G., según consta de documento inscrito por ante el Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, bajo el Nº 2010.147, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 462.20.4.1.775, correspondiente al Libro de Folio Real de fecha 24 de febrero de 2010. Ahora bien, este negocio jurídico, constituye una relación jurídica sustancial indivisible; de modo que si se pide la modificación, la extinción, de esta relación, deben ser llamados todo los sujetos que la integran, así: en el caso de la presente venta, si quiere el demandante arrendatario, ciudadano F.M.N., sea subrogado en la persona de la compradora, ciudadana G.C.G.P., debió demandar, tanto a la vendedora, ciudadana F.d.M.P.d.G. como a la compradora antes señalada, y mantenerlos hasta la sentencia, para que una sola decisión los vincule a todos, ya que no puede declararse tan sólo frente a la vendedora la subrogación, mientras que para la compradora, la venta continua vigente. Eso va contra el principio lógico de identidad, el cual predica, que una cosa no puede ser y no ser al mismo tiempo. Por lo tanto, era necesario llamar a la vendedora y compradora y mantenerlas vinculadas al proceso hasta que se profiriese sentencia definitiva y firme. Sin embargo, esto no ocurrió, dado que la parte actora no accionó contra la compradora, ciudadana G.C.G.P., lo que constituye razón suficiente, para concluir, que no se encuentra integrado el litisconsorcio necesario al momento de proferir esta sentencia definitiva. Como es el criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil, expuesto en la sentencia transcrita y en la Nº 132 del 26 de abril de 2.000, en Venezuela, la no integración del litisconsorcio necesario, cuando es alegada oportunamente, salvo en el procedimiento de partición y en el de ejecución de hipoteca que es de conocimiento oficioso, trae como consecuencia, la desestimación de la pretensión por falta de legitimación ad-causam. Y es que, la falta de cualidad o legitimación ad-causam, es un presupuesto de la pretensión, no de existencia de la sentencia de fondo. Hay que recordar los tres elementos estructurales de la pretensión: 1) Los sujetos procesales: juez, parte demandante y parte demandada; 2) La causa petendi, es decir los hechos que configuran la situación lesiva del derecho del demandante o que amenazan lesionarla, y; 3) El petitum, lo que pide el demandante para restablecer su derecho o para evitar que su derecho se vea afectado. De modo que, si ese demandante o ese demandado no es la persona a quien o contra quien, de acuerdo con la ley, le corresponde pedir o que sea pedida esa tutela, la pretensión fracasa.

En consecuencia, al no haberse constituido el litisconsorcio en la presente causa, debe prosperar la excepción de falta de legitimación ad-causam por pasiva, alegada oportunamente por la demandada F.d.M.P.d.G., y por consiguiente la declaratoria sin lugar de la demanda, lo cual se hará en forma expresa positiva y precisa, en el dispositivo de la sentencia, y así se establece. Finalmente, por cuanto prosperó la excepción de falta de legitimación ad-causam por pasiva, el tribunal se abstiene de pronunciarse sobre cualquier otra excepción opuesta por cualquiera de las partes, y así se declara.. III .De acuerdo a las consideraciones expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, basado en los artículos 42, 43, 44. 45 y 48 a) de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incoada por el ciudadano FERNANDO MÀRQUEZ NAVA, representado por el abogado en ejercicio de su profesión P.J.T., contra la ciudadana F.D.M.P.d.G., representada por la abogada en ejercicio de su profesión S.R..Se condena al pago de las costas procésales a la parte demandante, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

Consideraciones finales

Punto previo.

La parte demandada alego en la oportunidad correspondiente las cuestiones previas siguientes: La del ordinal 10 del artículo 346 del código de procedimiento civil referente a la caducidad de la acción, las de los ordinales 4 referente a la ilegitimidad del citado y la del 6 del artículo 346 del código de procedimiento civil referente al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del código de procedimiento civil. Igualmente alego el litis consorcio pasivo en los términos siguientes:…”Ante estos alegatos, se hace necesario hacer un estudio sobre la situación de litisconsorcio pasivo necesario en que se encuentra el demandante en el caso bajo estudio…”. Visto esto considera esta superioridad y comparte lo establecido por el a-quo, que necesariamente hay que a.y.d.p. la defensa del litisconsorcio pasivo necesario que sería la legitimación ad-causam y siguiendo con la doctrina de la Sala constitucional en la decisión de fecha 14 de abril de 2003 expediente 02-1597 estableció lo siguiente:

……….El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.-….

.omissis…….”La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial…..”

Ahora bien veamos si estamos en presencia de un litisconsorcio pasivo necesario como lo afirma la parte demandada. Este concepto se alude a la existencia de una pluralidad de partes en el proceso, bien en la posición de demandante, bien en la de demandado, pero existiendo una única pretensión lo que diferencia a este concepto de los supuestos de acumulación de procesos.

Conforme a reiterados criterios jurisprudenciales el litisconsorcio se da cuando la sentencia que recaiga en el pleito afectará inexcusablemente a personas no llamadas al mismo, de tal suerte que cuando, dada la naturaleza de la relación jurídico material controvertida, la resolución pueda afectar a aquéllos, su presencia en la litis será necesaria.

En la práctica la mayoría de supuestos atañen al litisconsorcio pasivo, pero puede ser también activo, que se producirá cuando la legitimación para el ejercicio de la pretensión corresponda, conjuntamente, a varias personas. Vamos un ejemplo; Cuando se reclama por un tercero la nulidad de una compraventa, sin demandarse a la persona que aparece como vendedor, o como comprador no obstante darse la figura jurídica del litisconsorcio pasivo necesario, no puede dictarse sentencia que declarare la nulidad, porque no han sido llamados a juicio todos los que tienen interés en el mismo, ya que las partes vendedora y compradora, se encuentran vinculadas en la relación jurídica que generó el contrato y su protocolización, por lo que no sería posible decretar la nulidad únicamente respecto de la compradora, única llamada a juicio, debiéndose, por ende, dar oportunidad de intervenir a todos en juicio, para que así puedan hacer valer las defensas pertinentes y puedan quedar obligadas legalmente por la sentencia que sobre el particular llegara a dictarse, porque si se pronunciara sentencia con relación a una sola persona, no tendría por sí misma ningún valor, ni podría resolver legalmente la litis. Estas circunstancias llevan a considerar que el tribunal de alzada puede de oficio analizar si se llamó a juicio a los integrantes del litisconsorcio pasivo necesario, a fin de resolver lo conducente, aun cuando nada se alegue sobre el particular.

Como acabamos de indicar normalmente la necesidad del litisconsorcio viene dada por la indivisibilidad de la relación jurídico material debatida en el proceso, pero en ocasiones viene exigida por una norma positiva, como ocurre en los supuestos de obligaciones indivisibles o en las tercerías. La falta de litisconsorcio pasivo necesario puede ser excepcionada por los demandados, pero puede ser también apreciada de oficio por el Tribunal. En nuestro ordenamiento jurídico específicamente en las normas adjetivas en los artículos 146….” Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes: a. Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa; b. Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetos a una obligación que derive del mismo título; c: 1°2°3° del artículo 52….” (Negritas del Tribunal)

Articulo 148 se establece lo siguiente: “Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún termino o que hayan dejado transcurrir algún plazo” (Negritas del Tribunal).

Con relación al tema debemos citar la jurisprudencia producida por la Sala de Casación Civil de fecha 30 de abril de 2002 en el expediente 01-145 sentencia 223.

La Sala para resolver, observa:

Del estudio detenido que se ha efectuado de la denuncia planteada la Sala, estima pertinente citar su propia doctrina sobre la materia de litis consorcio. En este sentido, en la decisión N°.132 de fecha 26 de abril de 2000 en el expediente N°99-418, bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe ésta, en el juicio de G.L. contra L.P.M. y Otros, se expresó:

...Se acusa la infracción de los artículos 146, 147 y 148 del Código de Procedimiento Civil, por errónea interpretación.

La delación de los citados artículos, contiene la figura procesal de litisconsorcio, sobre esta materia la Sala ha dejado establecido:

‘Llámese al litisconsorcio necesario cuando una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, pues las cualidades activas o pasiva, no reside plenamente en cada una de ellas…..

En caso bajo estudio debemos de mencionar primero que la demanda introducida y admitida en fecha 15 de junio de 2010 por ante el tribunal Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy se evidencia y se puede constatar que se trata de una demanda por derecho de retracto legal arrendaticio con fundamento en el artículo 43 y 48 literal a de la ley de arrendamientos inmobiliarios , así como también se evidencia que fue demandada la ciudadana F.M.P.D.G., tal como lo manifestó el actor en el folio 10 en el cuarto aparte se copia textualmente…..” Por todos los hechos narrados anteriormente concatenados y comprobados con los anexos que acompañan el presente escrito es por lo que forzosamente de conformidad del artículo 43 de la ley de arrendamiento inmobiliario procedo a demandar a la ciudadana: F.d.M.P.d.G., V- 811.522, por concepto de de Retracto Legal Arrendaticio concatenado con el artículo 48 del mismo texto legal por estar incurso en la causal a) del mencionado instrumento normativo. Pido que la presente demanda sea admitida, tramitada, sustanciada y procesada conforme a derecho con todos sus pronunciamientos de ley declarándola con lugar a mi favor…..”

Ahora bien alega el actor que con la venta que realizara por parte de la señora F.d.M.P.d.G., a una tercera persona ósea a la ciudadana G.C.G.P., venezolana, titular de la cedula de identidad numero 4.479.305, ajena a la relación arrendaticia que mantiene con ella durante más de 25 años se le violo y lesiono su derecho de preferencia a adquirir dicho inmueble, considera dice el actor que dicha acción es un zarpazo a su lealtad e irrespetó hacia su persona y derechos que tiene y que protege la ley y que le violaron sus derechos como arrendatario se le quebranto el debido proceso produciéndose dice el actor una evidente inseguridad jurídica e incertidumbre de sus derechos e intereses de arrendatario.

Considera quien decide que antes de pronunciarse de si prospera o no el litis consorcio pasivo necesario es prudente hacer un comentario sobre lo antes señalado así tenemos que: en cuanto a que la venta le produjo un lesión y violación de su derecho de preferencia de adquirir el inmueble debo señalar que para que pueda prosperar esta violación o lesión se hace necesario que no se haya cumplido con lo establecido en los artículos del 42 al 50 ambos inclusive de la ley de arrendamientos inmobiliarios ya que en estos artículos establece un procedimiento en estos casos de retracto legal arrendaticios por lo que no puede este tribunal de alzada constatar si hubo o no tal violación o lesión ya que en caso de no prosperar la defensa perentoria si podrá ser objeto el fondo del caso en estudio. En cuanto a que dicha venta le quebrantó el debido proceso y inseguridad jurídica debo mencionar que no puede el actor pretender manifestar que un acto personal o la venta le sea conculcado su debido proceso ya que de las actas que conforman este expediente se evidencia que fueron cumplidos todos los trámites procesales e incluso cumplido por parte del actor todas sus defensa en juicios pero en caso de no prosperar la defensa perentoria este juez superior verificara lo alegado para así no incurrir en una inseguridad jurídica ya que todos los jueces de este hermoso país somos y seremos entusiastas de la transformación de un estado de derecho y de justicia social de derecho.

Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, 01 de diciembre de dos mil ocho (2008) Exp. 07-0738 señalo lo siguiente.

……”Como consecuencia, la Sala concluye que la demanda de retracto legal arrendaticio afecta directamente la constitución de la hipoteca, lo que coloca esa situación en el supuesto del artículo 148 del Código de Procedimiento Civil que considera los litisconsorcios como necesarios “cuando la relación jurídico litigiosa haya de ser resulta de modo uniforme para todos los litisconsortes o cuando sea necesario por cualquier otra causa”.

En este caso, por disposición de la ley, la declaratoria con lugar del retracto, necesariamente, dejaría sin efecto la hipoteca que hubiere constituido el comprador, de manera que la relación jurídica debe resolverse de modo uniforme para comprador, vendedor, arrendatario y acreedor hipotecario del comprador.

En conclusión, esta Sala considera que la ausencia de pronunciamiento en relación con la defensa de falta de cualidad infringió el derecho de la parte actora a una tutela judicial eficaz, ya que el análisis del argumento que fue omitido pudiera conducir a la modificación de la relación procesal. En ese sentido, la Sala estima oportuna la cita del criterio propio que fue expresado en el fallo n.º 1193 del 22 de julio de 2008 donde se estableció:

La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista L.L. “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.

Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social.

Los hechos que se anotaron supra eran suficientes para que, con fundamento en el principio iuria novit curia, el Juzgado de la causa determinase la necesidad de que se conformase la relación procesal con la participación de Banesco Banco Universal C.A., el Banco Nacional de la Vivienda y el Hábitat, Instituto Autónomo según el artículo 49 de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat y, en consecuencia, la notificación a la Procuraduría General de la República, de acuerdo con el artículo 62 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.

Por las razones que se expusieron esta Sala declara con lugar la denuncia de violación al derecho a una tutela judicial eficaz, por cuanto el Juzgado agraviante incurrió en incongruencia por omisión respecto de la defensa de falta de cualidad pasiva. Así se declara…..”

Igualmente en sentencia de la Sala Constitucional de fecha 15 de octubre de 2010 expediente 1451 se ratifica la anterior decisión y señalo lo siguiente:

…….En criterio de esta Sala, la falta de citación y consecuente falta de participación de uno de los litis consortes pasivos necesarios vulnera los derechos del que no haya sido convocado a la tutela judicial eficaz, al debido proceso, a la defensa y a la propiedad, toda vez que, pese a ser legitimado pasivo necesario, conforme lo preceptúan los artículos 146, letra a, y 148 del Código de Procedimiento Civil, no habría conocido del juicio que lo afectó y, por tanto, que no pudo ejercer la efectiva defensa de sus derechos en dicha causa ni la protección judicial de su derecho a la propiedad (Cfr. s. S.C. n.º 04 del 26.02.10, caso: M.M.O.d.M.), razón por la que, la actuación de los jueces con apego a los principios constitucionales que antes fueron mencionados, requiere que los jueces aseguren la participación de todos aquellos que soportarían los resultados del juicio. Dicho criterio no es sino una reiteración, en un caso concreto, del razonamiento general que esta Sala expresó en relación con el carácter de orden público de la falta de cualidad en la decisión n.º 1193 del 22 de julio de 2008 donde se estableció:…..

La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista L.L. “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.

Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia Constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social……”

Entonces tenemos que el inmueble objeto de la venta fue vendido por la ciudadana F.d.M.P.d.G., a una tercera persona ósea a la ciudadana G.C.G.P., venezolana, titular de la cedula de identidad número 4.479.305, tal como lo manifestó el actor, y consta en documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy de fecha 24 de febrero de 2010 quedando inscrito bajo el numero 2010.147, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el numero 462.20.4.1.775 y corresponde al libro de folio real del año 2010, documento este que no fue tachado en su oportunidad por lo tanto se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento civil en concordancia con el artículo 1359 del cogido civil, en donde la ciudadana F.d.M.P.d.G., le vende a la ciudadana G.C.G.P., una casa de su exclusiva propiedad ubicada en la calle 16 entre 2 y 3 avenida casa N° 2-19 del municipio San Felipe del estado Yaracuy, ahora bien es evidente que ambas partes de la venta están unidas por un litis consorcio pasivo necesario de conformidad con los artículos 146 y 148 del código de procedimiento civil ya que como se dijo anteriormente la sentencia va a recaer sobre todos los litisconsortes y se hace indispensable que cualquier acción que haya en contra o a favor tiene que ser por las dos personas.

Ahora el actor ciudadano F.M.N., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, de estado civil soltero, titular de la cédula de identidad número 3.038.602, por medio de su apoderado judicial el abogado P.T., con I.P.S.A N°52.579 demandó por retracto legal arrendaticio a la ciudadana F.d.M.P.d.G.

Y no demando como consta en auto a la ciudadana G.C.G.P., venezolana, titular de la cedula de identidad numero 4.479.305, produciéndose una ilegitimacion ad causam del demandado por cuanto ambas conforman un litisconsorcio pasivo necesario ya que la pretensión del actor es subrogarse en el derecho de preferencia que le correspondía según su demanda y por lógica razón la sentencia que pudiera recaer en este caso sin ser llamada la compradora pudiera constituir una violación flagrantemente del derecho a la defensa y a la tutela judicial pero de ella y no del actor como lo afirmó por lo que forzosamente debe ser sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora e inadmisible la pretensión por retracto legal arrendaticio como será decidido en la parte dispositiva de esta sentencia y así se decide.

Así mismo: La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en su fallo del veintinueve (29) de junio de 2.006, Sentencia N° 01691, con ponencia de la Magistrada Doctora Y.J.G., ratifica el contenido de la Sentencia N° 00365, de fecha veintiuno (21) de abril de 2.004, dictada por esa misma Sala, en la que sostiene la tesis, de que la cualidad de las partes reviste un carácter de eminente orden público, cuyo examen deben realizarlo de oficio los Jueces, y en tal sentido reitera que:

… Visto lo anterior, es importante clarificar que a pesar que lo concerniente a la falta de cualidad es una defensa de fondo a ser esgrimida por el demandado (supuesto que no ocurrió en el asunto tratado), no es menos cierto, que ha sido criterio de esta Sala (entre otras la sentencia N° 336 de fecha seis (06) de marzo de 2.003, caso: E.L.), que la materia de la cualidad reviste un carácter de eminente orden público, lo que evidentemente hace indispensable su examen por parte de los jueces en aras de garantizar una sana y correcta administración de justicia. Sumado a esto se deben recordar las amplias facultadas inquisitivas del Juez Contencioso Administrativo, quien sustituir los alegatos de las partes, debe velar por la legalidad de las actuaciones de las distintas autoridades públicas, de allí que resulta ineludible para esta Sala observar la omisión en que incurrió el accionante al no demandar conjuntamente con la Universidad Central de Venezuela, a la empresa Group Img Lider, 3801 C.A Administradora De Sistema De Salud, lo que es causa suficiente, para que dada las apreciaciones realizadas precedentemente, sin conocer el mérito de la causa, se declare improcedente la demanda interpuesta. Así se decide. (…)

Jurisprudencia Ramírez & Garay, pagina 555 y 556”

Finalmente como ha prosperado la defensa opuesta por la parte demandada y la misma lleva como consecuencia la inadmisibilidad de la pretensión del actor considera y así se decide que es innecesario el estudio del fondo de la causa.

Decisión.

En mérito de las razones expuestas este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 27 de septiembre de 2010 por el apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada el 16 de septiembre de 2010 por el Juzgado del Segundo de Primera Instancia Civil de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy que declaro sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio condenando en costas procesales a la parte perdidosa. Como consecuencia se declara inadmisible la pretensión por retracto legal arrendaticio por falta legitimación ad-causam pasiva por no haberse conformado un litis consorcio pasivo necesario.

Se condena en costas procesales de acuerdo al artículo 281 del código de procedimiento civil.

Se acuerda notificar a las partes de conformidad con lo establecido en el Articulo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy. En San Felipe, a los dieciocho (18) días del mes de noviembre del año dos mil diez. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

El Juez Superior,

Abg. E.J.C.C..

La Secretaria,

Abg. L.V.M.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las dos y quince de la tarde (2:15 pm).

La Secretaria,

Abg. L.V.M.