Sentencia nº RC.000716 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 7 de Diciembre de 2011

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2011-000267

Ponencia de la Magistrada: Y.A.P.E.

En el juicio por retracto legal arrendaticio seguido ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, por la sociedad mercantil denominada FARMACIA TÁCHIRA, C.A., representada judicialmente por los abogados Yraima M.P.O., L.E.G.G., C.A.G.C., Luía E.C., Z.B.M., Lizceida Osorio Rigual, S.A.A. y M.A.G.A., contra los ciudadanos CEN QIAOMEI, J.M.D.S., I.D.R.S.M., M.S.M., A.M.S.S.M., J.A.S.M., M.C.S.M. y la sociedad de comercio AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ C.A., representados judicialmente la primera por los abogados R.A.L.O. y J.M.R.C.; la segunda y la última por la abogada G.Y.H.G., quien a su vez es la abogada asistente de los restantes codemandados y, como tercero interviniente la sociedad mercantil FERRETERÍA TÁCHIRA, C.A., representada judicialmente por el abogado Uglis A.S.C.; el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del T.B. y de Protección del Niño y del Adolescente de la misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia en fecha 18 de marzo de 2011, mediante la cual declaró:

…PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado J.M.R.C., actuando con el carácter de apoderado Judicial de la ciudadana Cen Qiaomel (sic), en fecha 05 (sic) de agosto de 2010, contra la decisión dictada en fecha 16 de marzo de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Táchira.

SEGUNDO: SE REVOCA la decisión de fecha 16 de marzo de 2010, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Táchira.

TERCERO: PARCIALMENTE con lugar la demanda que por retracto legal arrendaticio y consecuente subrogación legal interpusiera la sociedad mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A., representada por su Presidente, ciudadana O.M.R.d.R. contra la ciudadana Cen Qiaomei, sobre el local comercial que ha venido ocupando la demandante, consistente en un local comercial individualizado, ubicado (…) Sus linderos y medidas particulares son: (…) CUARTO: La demandante Farmacia Táchira pagará a la ciudadana Cen Qiaomei la cuota parte correspondiente del precio del inmueble sobre el que se subroga como compradora, resultante de la experticia complementaria al fallo, para lo cual se tomará como punto base el precio de la venta del 13 de diciembre de 2005, esto es, Bs.F. 1.550.000,00, y a la que se le practicará, a su vez, indexación o corrección monetaria con los mismos parámetros de temporalidad.

QUINTO: Una vez firme la presente decisión y practicada la experticia referida en el numeral anterior, la sociedad mercantil Farmacia Táchira C.A., consignará dentro del lapso de diez (10) días, cheque de gerencia contentivo de la suma relativa al numeral cuarto por ante el Tribunal (sic) que conoció en primera instancia para serle entregado a la ciudadana Cen Qiaomei de modo que opere la subrogación legal sustituyéndola en la propiedad, derechos y acciones producto de la negociación.

SEXTO: Cumplido el pago por Farmacia Táchira C.A., se le tendrá como subrogada adquiriente en el documento protocolizado bajo el N° 15, Tomo (sic) 081, Protocolo (sic) Primero (sic) del 13 de diciembre de 2005, que fuese suscrito entre Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C.A. y la ciudadana Cen Qiaomei.

SÉPTIMO: En caso de que Farmacia Táchira C.A. no consigne el cheque de gerencia correspondiente al pago ordenado en el punto quinto del presente dispositivo dentro del lapso estipulado, se entenderá que renuncia al derecho de retracto legal (…).

OCTAVO: Deberá practicarse experticia complementaria al presente fallo sobre el local comercial objeto del retracto legal así como la subrogación ambos aquí declarados a fin de determinar los correspondientes linderos y medidas.

NOVENO: Cumplida la prestación, deberá oficiarse a la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E. (sic) Táchira, participándole la subrogación que operó a favor de la sociedad mercantil Farmacia Táchira C. A., (…).

DÉCIMO: NO HAY CONDENATORIA en costas…

. (Resaltado del transcrito).

Contra la indicada sentencia, la codemandada CEN QIAOMEI anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue admitido y oportunamente formalizado. Hubo impugnación, réplica y contrarréplica.

Concluida la sustanciación del presente recurso y cumplidas las demás formalidades legales, esta Sala de Casación Civil pasa a dictar sentencia, bajo la ponencia de la Magistrada que con tal carácter suscribe el fallo en los términos siguientes:

DENUNCIAS POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

Por razones metodológicas, esta Sala altera el orden de conocimiento de las denuncias realizadas por el formalizante.

Por tal razón, pasa a resolver la tercera denuncia planteada en el escrito de formalización y en la cual se expresa lo siguiente:

De conformidad con lo dispuesto en el ordinal 1º del artículo 313 del Código de procedimiento Civil, se delata la infracción de los artículo 12 y 243 ordinal 6º eiusdem, por considerar el formalizante que la recurrida incurrió en el vicio “…por indeterminación del objeto sobre el cual recae la decisión…”.

Por vía de fundamentación, alega el recurrente lo siguiente:

“…La recurrida en el capítulo de su sentencia denominado “PUNTOS PREVIOS” (Folio 133, de la 3ª pieza), en cuanto a la indeterminación del objeto propuesta como cuestión previa, la recurrida expreso (sic):

INDETERMINACIÓN DEL OBJETO: (artículo 346, ordinal 6° del C.P.C.): Respecto a esta defensa, ciertamente no se especificaron los linderos del local, no obstante, ni en el contrato de arrendamiento original, ni en los contratos donde se aportó el capital, ni en la posterior venta a la codemandada están definidos; más sin embargo, la identificación que otorga la nomenclatura de Catastro Municipal “6-10 y 6-14”, aunado a la ubicación a la altura de la calle séptima (7ª) entre carrera (6ª) y Avenida (sic) Gral. I.M.A., permite deducir, ubicar, amén de precisar, la plena dirección y ubicación del local del que se plantea la acción que aquí se resuelve, cumpliéndose así con la identificación y determinación. Por otra parte, por conocimiento obtenido de la cotidianidad y de las máximas de experiencia, se sabe sin temor a equivocaciones que la ubicación dada en el libelo se corresponde con la realidad; con lo cual se desecha la cuestión previa planteada”. (Subrayado y negrillas mío).

Dice la recurrida expresamente que no se especificaron los linderos del local comercial, como tampoco aparece en el documento público de compra venta mediante el cual, mi poderdante adquirió la totalidad del inmueble, de manera global, donde se encuentran los cuatros (sic) (4) locales comerciales que lo constituyen, donde es evidente y palmario que ese local distinguido con los Nos. 6-14 y6-10 no podía ser determinado de manera individual; no solo (sic) en su ubicación, sino en lo más determinante como lo es SUS MEDIDAS Y LINDEROS, en virtud que por el documento protocolizado que riela en copia fotostática certificada, a los folios 21 al 25, de la primera (1ª) pieza, el inmueble que adquirió mi poderdante fue el siguiente: …Damos en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a CEN QIAOMEI de nacionalidad china, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nro. E-82.256.255. de este domicilio y civilmente hábil, un inmueble propiedad de la empresa mercantil AGROPECUARIA CANTARRANA DE PISCURÍ, C.A., constituido POR UN LOTE DE TERRENO PROPIO, identificado con el número catastral 03-02-014001-0000000, con un área de SETECIENTOS OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON DIECISIETE CENTIMETROS (sic) (788,17 M2) Y LOS CUATRO (4) LOCALES COMERCIALES CONTÍNUOS SOBRE EL (sic) CONSTRUIDOS, ubicado en la calle 7, entre séptima avenida y la carrera 6, No. 6-8, 6-10, 6-14, 6-18, 6-22, 6-28. (sic) 6-30 y 6-34, Centro Parroquia San S.d.M.S.C.d.E. (sic) Táchira, linderos y demás determinaciones son: NORTE: LA CALLE 7 MIDE TREINTA Y TRES METROS CON CUARENTA Y CINCO CENTÍMETROS (33,45M), SUR: Mide treinta y dos metros con doce centímetros (32,12M) con propiedad que son o fueron de C.M. (sic) CASANOVA y de M.M., y en parte con propiedad que son o fueron de R.R., en línea quebrada; ESTE: MIDE TREINTA Y DOS METROS CON DIEZ CENTÍMETROS (32,10M) con propiedad que fue de E.I. y; OESTE: Propiedad que es o fue de R.R., en la línea quebrada, mide TREINTA Y DOS METROS CON OCHENTA Y CUATRO CENTÍMETROS (32,84)…

(Subrayado y resaltado míos).

Conforme al párrafo trascrito del documento de adquisición, no existe divisibilidad de ninguno de los cuatro locales comerciales, incluído (sic) el identificado con los Nos. 6-8 y 6-14, es decir, no puede ninguno de ellos determinarse individualmente, ni por linderos, ni por medidas, sino que estos (sic) corresponden es a la totalidad del lote de terreno propio, el cual si está determinado por su ubicación, linderos y medidas.

En el acápite IV, denominado “DE LA INDIVIDUALIDAD LOCAL”, la recurrida expresa:

Tomando como punto de partida la inspección judicial promovida por la parte demandante, admitida, evacuada y de la que se levantó acta, quedó patentizado que el local donde funciona la demandante es un local individualizado, significando esto último que se trata de un local que no obstante forma parte de un inmueble, se diferencia de los restantes por cuanto desde tiempo remoto su uso ha sido dado a la venta de productos farmacéuticos,…

. (F. 137 vto. 3ª pieza). (Resaltado y subrayado míos).

A los folios 138 vto y 139 de la tercera pieza, la recurrida expresó:

…Debe tenerse en cuenta que las condiciones en que procede el retracto legal arrendaticio deben ser similares a las pautadas para la venta entre los co-demandados para el 13 de diciembre de 2005, con lo que debe declararse con lugar la demanda ante la procedencia del retracto legal impetrado con la consecuente subrogación de Farmacia Táchira C.A., en los derechos adquiridos por la ciudadana Cen Qiaomei respecto al local tantas veces mencionado que ocupa como arrendataria. ASÍ SE ESTABLECE.

. (Resaltado, mayúsculas y subrayado míos)

En los numerales tercero y octavo de la sentencia en su parte dispositiva, estableció:

TERCERO: PARCIALMENTE con lugar la demanda que por retracto legal arrendaticio y consecuente subrogación legal interpusiera la sociedad mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A., representada por su Presidente, ciudadana O.M.R.d.R. contra la ciudadana Cen Qiaomei, sobre el local comercial que ha venido ocupando la demandante, consistente en un local comercial individualizado, ubicado en la calle séptima (7ª) entre carreras 6ª y Avenida (sic) “Gral. I.M.A.” (Séptima avenida), de la ciudad de San Cristóbal, Estado (sic) Táchira, con dos (02) (sic) puertas de entrada marcadas con nomenclatura municipal N° 6-8 y 6-14; cuenta con paredes de bloque, techo en parte de placa de tabelón, con estructura metálica y en parte con acerolit también con estructura metálica. Dividido internamente en una (01) (sic) oficina, dos (02) (sic) baños y un depósito. Sus linderos y medidas particulares son: FRENTE: Calle 7 entre carreras 6ª y 7ª avenida, mide 10,02 mts. FONDO: Mide 8,80 mts. COSTADO O LADO DERECHO: Con dos locales comerciales Ferretería Táchira y la Cesta de Oro, N° 6-28, midiendo en línea quebrada 16,06 mts., la parte más ancha. COSTADO O LADO IZQUIERDO: Con local comercial ubicado en la esquina carrera 6ª denominado Botica Central, midiendo en línea quebrada 16,06 mts, por la parte más ancha, todo con un área aproximada de 184,87 mts2. Protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio (sic) San Cristóbal, Estado (sic) Táchira, bajo el N° 15, Tomo (sic) 081, Protocolo (sic) Primero (sic), del 13 de diciembre de 2005.

OCTAVO: Deberá practicarse experticia complementaria al presente fallo sobre el local comercial objeto del retracto legal así como la subrogación ambos aquí declarados A FIN DE DETERMINAR LOS CORRESPONDIENTES LINDEROS Y MEDIDAS.

. (Resaltado, mayúsculas y subrayado míos).

En este numeral tercero, la recurrida estableció que los linderos y medidas correspondientes a ese local comercial, fueron las indicadas en la inspección judicial, y además, en el numeral octavo ordenó la práctica de una experticia complementaria para determinar los linderos y medidas del local comercial, cuando ya en su numeral tercero los había establecido, lo cual constituye una absoluta indeterminación del objeto sobre el cual recae la decisión, en virtud que la sentencia cual no puede ejecutarse, quedando inficcionada (sic) de nulidad por mandato del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

En sentencia de fecha 23 de febrero del año 2001, proferida por esta Honorable (sic) Sala, en el expediente RC No. 00-117, con ponencia del Magistrado Dr. A.R., expresó:

El criterio general que se sigue en esta materia es que la determinación aparezca directamente del fallo y no por referencia a otro documento o recaudo fuera del fallo, porque la sentencia debe bastarse a sí misma, y contener en sí todos los requisitos, menciones y circunstancias que la ley exige, sin que sea preciso acudir a otros elementos extraños para completarla o hacerla inteligible.

Así se ha decidido que no llena la sentencia esta exigencia de la ley, cuando, v. gr., en materia interdictal, no se determina en el fallo la cosa cuya restitución se ordena, sino que la sentencia se remite a la querella; o cuando en materia de reivindicación, no se determina la extensión de terreno que se ordene entregar, por sus medidas y linderos…

(Negrillas y subrayado míos)

En sentencia de esta Sala de fecha 28 de septiembre del 2006, expediente N° AA20-C2006-000478, con ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia P.V., estableció:

En relación con el requisito de forma de la sentencia previsto en el ordinal 6° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, referido a la determinación de la cosa sobre la que recae la decisión, el criterio general que se sigue al respecto, conforme a reiterada jurisprudencia de la Sala, “es que la determinación aparezca directamente del fallo y no por referencia de otro documento o recaudo fuera del mismo, porque la sentencia debe bastarse a sí misma, y contener en sí todos los requisitos, menciones y circunstancias que la ley exige, sin que sea necesario acudir a otros elementos extraños para completarla o hacerla inteligible”. (Sentencia No. 15 de noviembre de 2002, caso: G.C.M., contra Corporación Lormax, C.A.).

Conforme a la jurisprudencia y doctrina reiterada, inveterada y de esta Honorable (sic) Sala, y según a los citados fallos, la sentencia debe por sí misma, sin que sea necesario acudir a otros elementos y/o documentos fuera de la misma, más aún, como en el caso en comento, que el retracto legal arrendaticio, tiene como esencia y naturaleza la subrogación del accionante victorioso en lo adquirido por el adquiriente según los mismos términos y condiciones a que se contrae el documento de adquisición.

En el presente caso, la sentencia es indeterminada en cuanto a su objeto por no bastarse a si (sic) misma, sino que hizo referencia a otro elemento por cuanto la recurrida en el numeral OCTAVO del dispositivo de su sentencia como lo fue al establecer que mediante EXPERTICIA COMPLEMENTARIA DEL FALLO SE DETERMINARAN (sic) LOS CORRESPONDIENTES LINDEROS Y MEDIDAS DEL LOCAL COMERCIAL, conllevando a que mediante esa experticia la sentencia se complete o se haga inteligible, no determinando ésta la especificidad de la ubicación medidas y linderos del referido local comercial, como tampoco el documento traslativo de propiedad en el cual se verificaría la subrogación, de ser procedente, que no lo es, razón por la cual, la sentencia esta (sic) inficcionada (sic) de nulidad a tenor del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

Por lo anteriormente expuesto, por haber incurrido la recurrida en el vicio de la indeterminación de la cosa u objeto sobre la cual recayó la decisión, solicito respetuosamente Ciudadanos (sic) Magistrados, declaren con lugar la presente denuncia, anulando el fallo recurrido…

. (Resaltado del transcrito).

Para decidir, la Sala observa:

Alega el recurrente que el juez de alzada incurrió en el vicio de indeterminación objetiva, pues, sostiene que en el numeral tercero del dispositivo del fallo, la recurrida estableció que los linderos y medidas correspondientes al local comercial objeto del retracto legal, fueron las indicadas en la inspección judicial, y que además, en el numeral octavo ordenó la práctica de una experticia complementaria para determinar los linderos y medidas del local comercial, cuando –según sus dichos- ya en su numeral tercero los había establecido, lo cual –agrega- constituye una absoluta indeterminación del objeto sobre el cual recae la decisión y por tanto, la sentencia no puede ejecutarse.

Asimismo, argumenta el recurrente que el local distinguido con los Nos. 6-14 y 6-10, no podía ser determinado de manera individual, no sólo en su ubicación, sino en sus medidas y linderos, pues, sostiene que en el documento de adquisición, no existe divisibilidad de ninguno de los cuatro locales comerciales, incluido el identificado con los Nos. 6-8 y 6-14, ya que, no puede ninguno de ellos determinarse individualmente, ni por linderos, ni por medidas, sino que éstos –según su decir- corresponden a la totalidad del lote de terreno propio, el cual –agrega- sí está determinado por su ubicación, linderos y medidas.

Por último, señala que la sentencia es indeterminada en cuanto a su objeto, por no bastarse a sí misma, sino que la misma hace referencia a otro elemento, ya que en el numeral octavo del dispositivo ordenó que mediante experticia complementaria del fallo se determinaran los correspondientes linderos y medidas del local comercial, conllevando –según sus dichos- a que mediante esa experticia “…la sentencia se complete o se haga inteligible, no determinando ésta la especificidad de la ubicación medidas y linderos del referido local comercial, como tampoco el documento traslativo de propiedad en el cual se verificaría la subrogación, de ser procedente, que no lo es…”.

Respecto a lo delatado por el recurrente, la recurrida en casación señaló lo siguiente:

…Valorado el acervo probatorio promovido, se entra a emitir la correspondiente decisión sobre lo debatido en la presente causa:

…DE LA INDIVIDUALIDAD DEL LOCAL: Tomando como punto de partida la inspección judicial promovida por la parte demandante, admitida, evacuada y de la que se levantó acta, quedó patentizado que el local en el que funciona la demandante es un local individualizado, significando esto último que se trata de un local que no obstante formar parte de un inmueble, se diferencia de los restantes por cuanto desde tiempo remoto su uso ha sido dado a la venta de productos farmacéuticos, carece de áreas comunes con los locales que conforman el aludido inmueble; cuenta con acceso o entrada independiente, servicios públicos contratados para su funcionamiento, de igual forma cuenta con nomenclatura de identificación municipal; de otra parte está el hecho innegable, por lo demás, que al estar destinado al funcionamiento de una farmacia, a nivel tributario del Municipio (sic) San Cristóbal, cancela impuestos como el correspondiente a patente de industria y comercio así como el denominado impuesto inmobiliario (derecho de frente), amén que la fijación del canon de arrendamiento difiere de los restantes locales, aspectos todos estos (sic) que al ser analizados en conjunto y desde una perspectiva amplia, arrojan como conclusión ineludible que el local ciertamente se encuentra individualizado de los restantes.

A la par de los anteriores aspectos considerados, debe tenerse presente que la demandante ha estado y funcionado en el local desde hace mucho tiempo lo que podría ser entendido como si fuese propietaria del local, - que no lo es - sin embargo, la concepción o idea generalizada de la colectividad tiende a la creencia que el local es individual o independiente del resto, tomando como referencia el hecho de estar allí desde hace tanto tiempo y que no cuenta con áreas comunes internas y que de llegarse a separar de los otros locales, ello no generaría ni menoscaba la función ni el objeto de la propiedad. Así se establece.

Por otra parte, al quedar evidenciado que la demandante es una sociedad mercantil arrendataria de un local comercial; que está al día con el pago del canon de arrendamiento, que ha funcionado allí mucho más del tiempo mínimo requerido por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (artículo 42) y que está dispuesta a satisfacer la exigencia del propietario para hacerse acreedora o merecedora del derecho de preferencia para serle ofrecido a su favor, nace para este último la obligación de notificar la venta del inmueble a través de documento en el que se especifiquen las condiciones de la venta y es entonces cuando el arrendatario se encuentra obligado a contestar aceptando o rechazando la propuesta de venta siempre dentro del lapso de quince (15) días luego de notificado.

(…Omissis…)

Debe tenerse en cuenta que las condiciones en que procede el retracto legal arrendaticio deben ser similares a las pautadas para la venta entre los co-demandados para el 13 de diciembre de 2005, con lo que debe declararse con lugar la demanda ante la procedencia del retracto legal impetrado con la consecuente subrogación de Farmacia Táchira C.A., en los derechos adquiridos por la ciudadana Cen Qiaomei respecto al local tantas veces mencionado que ocupa como arrendataria. Así se establece.

Para fines de protocolización ante el registro inmobiliario correspondiente, producto del retracto legal arrendaticio y la subrogación declarada en el presente fallo, deberá llevarse a cabo experticia complementaria sobre el local a fin de precisar las medidas y linderos. Así se establece…

(…Omissis…)

Declarado como fue el retracto legal arrendaticio y consecuentemente la subrogación de la sociedad mercantil Farmacia Táchira C.A., en los derechos de la ciudadana Cen Qiaomei respecto al local mencionado y descrito precedentemente, a objeto de precisar el monto a pagar por parte de la demandante a la co-demandada, deberá practicarse experticia complementaria del fallo para con ello establecer la cuota parte correspondiente, para lo cual deberá tomarse como base para la experticia el precio pactado en la venta del 13 de diciembre de 2005, esto es, la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 1.550.000,00). Posteriormente, una vez precisado el monto a pagar, habida cuenta de la pérdida del poder adquisitivo padecido por la moneda, deberá practicarse corrección monetaria o indexación judicial a esa suma tomando como punto de partida la fecha del auto de admisión de la demanda, dieciséis (16) de marzo de 2006 (folio 59, primera pieza) y como parámetro final se tomará por la oportunidad en que quede firme la presente decisión. Así se establece.

Resultado de todo lo antes expuesto, la demanda encuentra viabilidad en cuanto al retracto legal arrendaticio demandado por la parte actora con la consecuente subrogación de esta última en los derechos de la co-demandada, ciudadana Cen Qiaomei. En lo atinente a la solicitud de nulidad de la cesión de derechos de propiedad y acciones sobre el inmueble para el aporte al capital social de Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C.A., y de la ulterior venta a la ciudadana Cen Qiaomei, al haberse establecido su improcedencia, lo conducente es declarar parcialmente con lugar la demanda. Así se decide.

Siendo que la demanda en la presente causa prosperó solo (sic) en lo que respecta al retracto legal arrendaticio y subsecuente subrogación legal sin que prosperasen las peticiones relativas a la nulidad de la cesión para el aporte al capital social y la posterior venta, la declaratoria con lugar en cuanto a la pretensión demandada deviene en parcial tal como se indicará en el dispositivo. Así se decide.

Por todas las razones expuestas a lo largo del presente fallo, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Táchira, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado J.M.R.C., actuando con el carácter de apoderado Judicial de la ciudadana Cen Qiaomel (sic), en fecha 05 (sic) de agosto de 2010, contra la decisión dictada en fecha 16 de marzo de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Táchira.

SEGUNDO

SE REVOCA la decisión de fecha 16 de marzo de 2010, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Táchira.

TERCERO

PARCIALMENTE con lugar la demanda que por retracto legal arrendaticio y consecuente subrogación legal interpusiera la sociedad mercantil FARMACIA TÁCHIRA C.A., representada por su Presidente, ciudadana O.M.R.d.R. contra la ciudadana Cen Qiaomei, sobre el local comercial que ha venido ocupando la demandante, consistente en un local comercial individualizado, ubicado en la calle séptima (7ª) entre carreras 6ª y Avenida (sic) “Gral. I.M.A.” (Séptima avenida), de la ciudad de San Cristóbal, Estado (sic) Táchira, con dos (02) (sic) puertas de entrada marcadas con nomenclatura municipal N° 6-8 y 6-14; cuenta con paredes de bloque, techo en parte de placa de tabelón, con estructura metálica y en parte con acerolit también con estructura metálica. Dividido internamente en una (01) (sic) oficina, dos (02) (sic) baños y un depósito. Sus linderos y medidas particulares son: FRENTE: Calle 7 entre carreras 6ª y 7ª avenida, mide 10,02 mts. FONDO: Mide 8,80 mts. COSTADO O LADO DERECHO: Con dos locales comerciales Ferretería Táchira y la Cesta de Oro, N° 6-28, midiendo en línea quebrada 16,06 mts., la parte más ancha. COSTADO O LADO IZQUIERDO: Con local comercial ubicado en la esquina carrera 6ª denominado Botica Central, midiendo en línea quebrada 16,06 mts, por la parte más ancha, todo con un área aproximada de 184,87 mts2. Protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado (sic) Táchira, bajo el N° 15, Tomo (sic) 081, Protocolo (sic) Primero (sic), del 13 de diciembre de 2005.

CUARTO

La demandante Farmacia Táchira pagará a la ciudadana Cen Qiaomei la cuota parte correspondiente del precio del inmueble sobre el que se subroga como compradora, resultante de la experticia complementaria al fallo, para lo cual se tomará como punto base el precio de la venta del 13 de diciembre de 2005, esto es, Bs.F. 1.550.000,00, y a la que se le practicará, a su vez, indexación o corrección monetaria con los mismos parámetros de temporalidad.

QUINTO

Una vez firme la presente decisión y practicada la experticia referida en el numeral anterior, la sociedad mercantil Farmacia Táchira C.A., consignará dentro del lapso de diez (10) días, cheque de gerencia contentivo de la suma relativa al numeral cuarto por ante el Tribunal (sic) que conoció en primera instancia para serle entregado a la ciudadana Cen Qiaomei de modo que opere la subrogación legal sustituyéndola en la propiedad, derechos y acciones producto de la negociación.

SEXTO

Cumplido el pago por Farmacia Táchira C.A., se le tendrá como subrogada adquiriente en el documento protocolizado bajo el N° 15, Tomo (sic) 081, Protocolo (sic) Primero (sic) del 13 de diciembre de 2005, que fuese suscrito entre Agropecuaria Cantarrana del Piscurí C.A. y la ciudadana Cen Qiaomei.

SÉPTIMO

En caso de que Farmacia Táchira C.A. no consigne el cheque de gerencia correspondiente al pago ordenado en el punto quinto del presente dispositivo dentro del lapso estipulado, se entenderá que renuncia al derecho de retracto legal razón por la que se mantendrá – solo en ese caso – indemne el documento protocolizado bajo el N° 15, Tomo (sic) 081, Protocolo (sic) Primero (sic), del 13 de diciembre de 2005 en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E. (sic) Táchira.

OCTAVO

Deberá practicarse experticia complementaria al presente fallo sobre el local comercial objeto del retracto legal así como la subrogación ambos aquí declarados a fin de determinar los correspondientes linderos y medidas.

NOVENO

Cumplida la prestación, deberá oficiarse a la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E. (sic) Táchira, participándole la subrogación que operó a favor de la sociedad mercantil Farmacia Táchira C.A., respecto a la ciudadana Cen Qiaomei en la venta contenida en el documento protocolizado bajo el N° 15, Tomo (sic) 081, Protocolo (sic) Primero (sic) en fecha 13 de diciembre de 2005 a objeto de que ese despacho proceda a estampar la nota correspondiente para que en lo sucesivo se tenga como propietaria a la sociedad mercantil Farmacia Táchira C.A. y no a la ciudadana Cen Qiaomei.

DÉCIMO

NO HAY CONDENATORIA en costas.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal (sic)…”. (Resaltado del transcrito).

De la lectura del fallo recurrido ut supra transcrito, se evidencia que el juez de alzada luego de valorar la inspección judicial concluyó en que “…quedó patentizado que el local en el que funciona la demandante es un local individualizado…”.

Asímismo, estableció que el local no cuenta con áreas comunes internas y que de llegarse a separar de los otros locales, ello no generaría ni menoscaba la función ni el objeto de la propiedad.

Luego de indicar la ubicación, medidas y linderos del local con base en la inspección judicial y de verificar los requisitos que exige la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declaró procedente la demanda de retracto legal arrendaticio

Igualmente, declaró que para fines de protocolización ante el registro inmobiliario como consecuencia del retracto legal arrendaticio y la subrogación declarada en el fallo, se llevara a cabo una experticia complementaria sobre el local a fin de determinar las medidas y linderos.

Ahora bien, el caso de autos lo constituye una acción de retracto legal arrendaticio la cual tiene por finalidad que el arrendatario se subrogue en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad, por ende, es necesario que se trate de un bien inmueble, de allí que el objeto de este tipo de acciones lo constituye un bien inmueble el cual requiere que se determine por su ubicación, linderos y medidas.

En otros términos, en los juicios de retracto legal arrendaticio el objeto de la pretensión lo constituye un inmueble, pues, se está reclamando un derecho real sobre el mismo, por tanto, es necesario la clara identificación que se pretende retraer por su ubicación, medidas y linderos para que la decisión resulte ejecutable.

Ahora bien, de la sentencia recurrida parcialmente transcrita, se evidencia que el juez de alzada intentó individualizar el bien inmueble objeto del retracto legal arrendaticio con base en la inspección judicial a los fines de declarar con lugar la acción de retracto legal, y la consecuente subrogación.

Sin embargo, el juez de alzada ordenó en el numeral octavo del dispositivo de la sentencia, la realización de una experticia complementaria del fallo “…a fin de determinar los correspondientes linderos y medidas…”, sobre el local comercial objeto del retracto legal, así como la subrogación, ambas declaradas en el fallo, lo cual, significa que los linderos y medidas establecidos por el ad quem mediante la inspección judicial, quedarían sin efecto y serían sustituidos por los linderos y medidas que en definitiva determinarían los expertos en la experticia complementaria del fallo ordenada en el numeral octavo del dispositivo de la sentencia recurrida.

Es decir, que ello corrobora el que efectivamente el ad quem no determinó los linderos y medidas, como lo delata el formalizante, pues, dejó en manos de los expertos la determinación de los mismos, lo que implica que el inmueble que se pretende retraer no fue determinado por sus linderos y medidas en la sentencia que declaró con lugar la acción de retracto legal arrendaticio, en consecuencia la misma no es ejecutable, pues, conforme al ordinal 6° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, toda sentencia debe contener “…La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión…”.

Pues, como ya se ha dicho en los juicios de retracto legal arrendaticio el objeto de la pretensión lo constituye un bien inmueble, por cuanto lo que se está reclamando es un derecho real sobre el mismo, por tanto, es necesario la clara identificación del inmueble que se pretende retraer por su ubicación, medidas y linderos para que no exista duda e incertidumbre y la decisión resulte ejecutable.

Pues, la acción de retracto legal arrendaticio tiene por finalidad que el arrendatario se subrogue en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

Por ende, es necesario que el bien inmueble se determine por su ubicación, linderos y medidas, cuyos datos constan en el documento a través del cual se hace la transmisión del derecho de propiedad del inmueble objeto del retracto legal arrendaticio, pues, precisamente lo que persigue el demandante con la acción de retracto es subrogarse en las mismas condiciones del que adquirió el inmueble lo cual no ocurriría si se determinan los linderos y medidas con base en un instrumento distinto al documento a través del cual se hizo la transferencia de la propiedad.

Por ende, los linderos y medidas deben ser los que constan en el documento de transmisión de la propiedad, pues, de lo contrario se corre el riesgo que al declararse con lugar la acción de retracto legal arrendaticio, el demandante no se subrogue en las mismas condiciones de quien adquirió el inmueble, si los linderos y medidas no se corresponden con los que constan en el documento a través del cual se hizo la transmisión del derecho de propiedad del inmueble objeto del retracto legal arrendaticio, cuyo linderos y medidas evidentemente deben ser los mismos que constan en los libros de registro inmobiliario en el cual está registrado el inmueble objeto del retracto legal arrendaticio, y es allí en donde debe estamparse la nota correspondiente a la subrogación declarada en el fallo.

Por lo tanto, en los juicios de retracto legal arrendaticio los jueces están en la obligación de determinar en la sentencia la ubicación, linderos y medidas del bien inmueble objeto del retracto legal para que se pueda ejecutar la sentencia y el arrendatario pueda subrogarse en las mismas condiciones de quien adquirió el inmueble objeto del retracto legal arrendaticio y no dejar dicha determinación en manos de los expertos a quienes le corresponde practicar la experticia.

Estima la Sala que, la experticia complementaria del fallo que realizan los expertos a los fines de ejecutar la sentencia que ordene la entrega de un bien inmueble, no puede sustituir el fallo que ordena la realización de la misma, pues, la experticia en este caso está llamada a complementar el fallo en algún punto ordenado por el juez de conocimiento, pero nunca sustituirlo en su totalidad, y determinar los linderos y medidas del bien inmueble, cuando esa es una obligación del juez de conocimiento, ya que el objeto de la acción que se ha declarado con lugar requiere que su determinación conste en la sentencia, por tratarse de algo sumamente puntual e insustituible, como ocurre en el presente caso, pues, por tratarse de un juicio de retracto legal arrendaticio, el objeto de la pretensión lo constituye un bien inmueble, pues, se reclama un derecho real sobre el mismo.

Por tanto, es necesario que la ubicación, medidas y linderos se determinen en la sentencia para que no exista duda e incertidumbre y la decisión resulte ejecutable, pues, si se deja en manos de los expertos la determinación de los linderos y medidas, éstos sustituirían al tribunal de conocimiento, lo cual vulneraría el debido proceso y el derecho a la defensa de los justiciables, pues, podrían generarse nuevos derechos o declararse derechos no hechos en la fase de conocimiento.

En consecuencia, considera la Sala que en el presente caso, los linderos y medidas no fueron determinados en le sentencia, pues, pese al intento del ad quem en tratar de individualizar el inmueble al señalar unos linderos y medidas mediante una inspección judicial y no con base en los datos que constan en los documentos, sin embargo, esos supuestos linderos y medidas, quedaron sin efecto, al ordenarse en la experticia complementaria del fallo “…determinar los correspondientes linderos y medidas…”, dejando en manos de los expertos, una obligación que en este caso en particular es del tribunal de conocimiento y no de los expertos encargados de realizar la experticia complementaria del fallo.

Pues, por tratarse de una acción de retracto legal arrendaticio, su determinación debe constar en la sentencia por tratarse de algo sumamente puntual e insustituible, ya que es necesario que su ubicación, medidas y linderos consten en la sentencia para que la misma pueda ejecutarse. Así se establece.

Por lo antes expuesto, esta Sala declara procedente la presente denuncia por infracción del ordinal 6° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

D E C I S I Ó N Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de casación formalizado contra la sentencia de fecha 18 de marzo de 2011, dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del T.B. y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.

En consecuencia, ANULA la sentencia recurrida y ORDENA al juez superior que corresponda, dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio referido. Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.

No ha lugar la condenatoria al pago de las costas, por haber prosperado el recurso.

Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al juzgado superior antes mencionado, de conformidad con lo previsto en el artículo 322 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los siete (7) días del mes de diciembre de dos mil once. Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

Presidenta de la Sala-Ponente,

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Y.A.P.E.

Vicepresidenta,

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ISBELIA P.V.

Magistrado,

_________________________

A.R.J.

Magistrado,

______________________

C.O.V.

Magistrado,

_______________________________

L.A.O.H.

Secretario,

___________________________

C.W.F.

Exp: Nº. AA20-C-2011-000267

Nota: Publicada en su fecha a las

Secretario,

El Magistrado Luís Antonio Ortíz Hernández disiente de la mayoría de los integrantes de esta Sala de Casación Civil que aprobaron el fallo que antecede, de conformidad a lo establecido en los artículos 104 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y 63 del Reglamento Interno del Tribunal Supremo de Justicia, en consecuencia Salva su voto en la presente decisión, con base en las siguientes consideraciones:

La decisión suscrita por la mayoría sentenciadora, en su dispositivo sostuvo:

“…Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de casación formalizado contra la sentencia de fecha 18 de marzo de 2011, dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del T.B. y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. En consecuencia, ANULA la sentencia recurrida ORDENA al juez superior que corresponda, dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio referido. Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada. No ha lugar la condenatoria al pago de las costas, por haber prosperado el recurso.

Transcrito lo anterior, observo que la disentida ordena nuevamente a un juzgado superior que resulte competente dictar sentencia.

Ahora bien, de una revisión que hiciera a los autos que conforman el presente expediente, se evidencia que el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha dieciséis (16) días del mes de marzo del dos mil diez (2010), en su parte dispositiva, sostuvo:

SEXTO: A los fines de registro inmobiliario, se ordena la práctica de experticia complementaria del fallo para determinar las medidas y linderos del local comercial sobre el que procede la subrogación legal arrendaticia.

En igual sentido, el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, actuando en alzada, decidió:

…OCTAVO: Deberá practicarse experticia complementaria al presente fallo sobre el local comercial objeto del retracto legal así como la subrogación ambos aquí declarados a fin de determinar los correspondientes linderos y medidas...

De la transcripción parcial que hiciera de la parte dispositiva de las sentencias proferidas por ambas instancias se desprende que las mismas acordaron experticias complementarias del fallo sobre el local comercial objeto del retracto legal a fin de determinar sus linderos y medidas, siendo que forma parte de un inmueble de mayor extensión.

Quien disiente observa que no se aplicó al caso de autos la consecuencia jurídica contentiva en la norma que rige la materia, contenida en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado” ya que si no estaban identificados los linderos del inmueble sometido a retracto legal arrendaticio, el mismo no se podía proponer y esa era la conclusión a la que debieron llegar.

Así lo sostuvo el voto salvado a la sentencia de primera instancia cuando señaló:

…debe declararse con lugar la excepción propuesta como defensa de fondo de previo pronunciamiento por los codemandados, relativa a la Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta, contemplada en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, resultando forzoso declarar inadmisible la demanda por Retracto Legal Arrendaticio, ya que de lo contrario éste Juzgador incurriría en error de juzgamiento, viciando de Nulidad Absoluta la sentencia proferida y haciendo inejecutable una sentencia, por cuanto el bien inmueble que fue traslativo de su propiedad de manera global, a pesar de ser divisible, no lo está a tenor de lo establecido en la Ley de Propiedad H.s. por tanto, dable a sus propietarios enajenarlo de manera global y no individualizada, y digo que por su no divisibilidad, al pretenderse mediante una experticia complementaria del fallo proceder a su divisibilidad constituye un criterio anómalo al subsumir ese supuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, que da lugar a la Nulidad Absoluta de la sentencia por su inejecutabilidad. En estos términos doy por expuesto mí voto salvado que se aparta del criterio de los demás Jueces Asociados.

En base a lo anteriormente expuesto por mi, que refleja lo que a mi entender era la correcta solución al caso planteado y por no compartir la argumentación acogida por la mayoría de los integrantes de la Sala, en defensa de la correcta aplicación de las leyes, salvo mi voto en la presente sentencia porque considero que en el caso de marras, la Sala debió casar de oficio y sin reenvío la recurrida y declarar la improcedencia de la demanda, ya que tal y como se está resolviendo, se incurre en un desgaste innecesario de la jurisdicción.

Queda así expresado el voto salvado del Magistrado que suscribe.

En Caracas, fecha ut-supra.

Presidenta de la Sala,

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Y.A.P.E.

Vicepresidenta,

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ISBELIA P.V.

Magistrado,

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L.A.O.H.

Magistrado,

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C.O.V.

Magistrado,

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A.R.J.

Secretario,

_________________________

C.W.F. Exp. N° AA20-C-2011-000267

Secretario,