Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 19 de Octubre de 2016

(Folio 12-18 del expediente) Marcado en letra “A”, en copia simple DOCUMENTO DE REPARCELAMIENTO, debidamente protocolizado en fecha 16 de octubre de 2012, ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, quedando anotado bajo el No. 21, Tomo 30, Protocolo de Transcripción de ese año, mediante el cual la ciudadana K.C.R.C. –aquí demandada-, declara que es propietaria de un inmueble constituido por una parcela de terreno que forma parte del Parcelamiento Colinas de Carrizal, jurisdicción del Municipio Carrizal del estado Miranda, según documento de fecha 10 de octubre de 2011, inscrito bajo el No. 2011.8990, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 229.13.17.1.1870, del Libro de Folio Real del año 2011; siendo propietaria entre ellas, de la Parcela No. 505-A-2 con una superficie de SETECIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (750,00 Mts2) y la casa sobre ésta construida, de acuerdo al Título Supletorio inscrito bajo el No. 2011.8990, Asiento Registral 2, Matrícula No. 229.13.17.1.1870 de fecha 2 de diciembre de 2012. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de que ciertamente la ciudadana K.C.R.C. –aquí demandada-, ostenta la propiedad del inmueble anteriormente referido objeto de la presente controversia.- Así se establece.

(Folios 19 y 20 del expediente) Marcado en letra “B”, en original CONSULTA DE SOLICITUD DE CRÉDITO HIPOTECARIO del Banco BANCARIBE debidamente firmado y con sello húmedo de dicha entidad financiera, de cuyo contenido se desprende que por ante la oficina No. 167, fue aprobado un crédito al ciudadano F.H. –aquí demandante- bajo el número de trámite 912513, por la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 874.000,00) para el día 24 de enero de 2014. Ahora bien, en vista que el contenido de la documental privada en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe estima que ésta debe ser apreciada como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de la probanza en cuestión -adminiculada con el DOCUMENTO DE COMPRA VENTA y CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA elaborado por el abogado G.B.N. (inserto al folio 38-47 del expediente) contentivo del proyecto definitivo de venta obtenido por el actor- que el demandante en su carácter de futuro comprador, realizó los trámites correspondientes para la obtención de crédito hipotecario para la compra del bien objeto de la controversia, siendo éste aprobado por la entidad bancaria antes mencionada, el día 24 de enero de 2014, es decir, dentro del lapso previsto en el contrato de opción de compra venta y por la cantidad de de OCHOCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 874.000,00).- Así se precisa.

(Folio 21-31 del expediente) Marcado con letra “C” en copia certificada, NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL realizada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de marzo de 2014, previa solicitud presentada por el ciudadano F.J.H. -parte demandante-, dirigida a la ciudadana K.C.R.C. -parte demandada-; de la cual se desprende lo siguiente:“(…) En vista de la solicitud que antecede la notaria se procede a dejar constancia de lo siguiente, Primero: Se deja constancia, de la dirección Avenida Lago Urbanización Monta Alta, encontrándose en el lugar la ciudadana K.C.R.C., se identifico con su cedula (sic) de Identidad (sic) laminada, C.I. Nº V-12.869.825, se le informo (sic) por parte del solicitante F.J.H., sobre la aprobación del crédito y necesita consignar para la firma del documento definitivo de venta por ante La Oficina de Registro Inmobiliario la Solvencia Municipal, Original (sic) de la Cedula Catastral y Original (sic) del Registro de Vivienda Principal o en su efecto la planilla forma-33 emanada del SENIAT(…)”. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, como demostrativo de que en fecha 18 de marzo de 2014, se le notificó a la parte demandada, ciudadana K.C.R.C., de la aprobación del crédito hipotecario a favor del accionante el día 24 de enero de 2014 por la respectiva institución financiera, y así mismo, se le participó de las documentales necesarias para la solicitud de protocolización del documento definitivo de venta.- Así se establece.

(Folio 25-29 del expediente) Marcado en letra “G”, en copia certificada CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de octubre de 2013, el cual quedó anotado bajo el No. 39, Tomo 329 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; celebrado entre la ciudadana K.C.R.C. –en carácter de opcionante, aquí demandada- y el ciudadano F.J.H. -en carácter de opcionario, aquí demandante-, por un inmueble propiedad de la primera constituido por un una Parcela identificada con el Nº 505-A-2, que forma parte del Parcelamiento Colinas de Carrizal, Jurisdicción del Municipio Autónomo Carrizal del estado Miranda, la cual tiene una superficie de setecientos cincuenta metros cuadrados (750,00 Mts2) y la casa sobre el construida, conviniendo a su vez en los siguientes términos y condiciones:

“(…)SEGUNDA: El precio por el cual se promete en venta el inmueble debidamente identificado en la Cláusula (sic) Primera (sic), es la suma de UN MILLON(sic) TRESCIENTOS MIL BOLIVARES(sic)(Bs. 1.300.000,00), los cuales será pagado por EL OPCIONARIO así: La suma de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES(sic)(Bs. 230.000,00) que entrega en este acto en calidad de arras, el cual se imputará al precio de venta, mediante cheque signado con el Nro. 12827627, contra el Banco Banesco, de fecha 04 de octubre de 2013, y el saldo, es decir, la cantidad de UN MILLON(sic) SETENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 1.070.000,00), serán entregados en el momento de la firma del documento definitivo de venta, ante el registro Subalterno correspondiente y para ello EL OPCIONARIO tramitara (sic), ante el Banco Bancaribe, un crédito hipotecario, para el pago del saldo pendiente por pagar, hecho este que conoce plenamente LA OPCIONARIA.

Tanto LA OPCIONANTE como EL OPCIONARIO, han convenido en establecer un término de Ciento (sic) ochenta (180) días continuos, prorrogable por Sesenta (sic)(60) días continuos, contados a partir de la firma de este instrumento por ante la Notaría Pública, para la firma del documento definitivo de venta ante la Oficina Inmobiliaria de Registro respectivo del documento traslativo de propiedad de “EL INMUEBLE”, señalado en el particular primero de este compromiso (…)”

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento), y como demostrativo de que en fecha 14 de octubre de 2013, las partes intervinientes en el presente juicio celebraron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre el bien inmueble anteriormente mencionado, ello por la cantidad de un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000,00), de los cuales fueron entregados en dicha oportunidad la cantidad de doscientos treinta mil bolívares (Bs. 230.000,00), y el saldo restante sería pagado mediante crédito hipotecario al momento de la protocolización de la venta definitiva del inmueble, fijando para tal efecto un lapso de duración el contrato de ciento ochenta (180) días continuos más sesenta (60) días de prorroga.- Así se establece.

(Folio 32-35 del expediente)Marcado en letra “F” en copia certificada, INSPECCIÓN OCULAR realizada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 10 de abril de 2014, previa solicitud del ciudadano F.J.H. -parte demandante-, de la cual se desprende lo siguiente:

(…) En vista de la solicitud que antecede la notaria se procede a dejar constancia de lo siguiente, Primero: Se deja constancia, que se encuentra la documentación para la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble parcela Nº 505-A-2 que forma parte del Parcelamiento Colinas de Carrizal Jurisdicción Autónomo Carrizal del Estado Miranda el cual tiene un área de SETECIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (750 Mts) y la casa sobre el construida según se evidencia en Titulo Supletorio inscrito bajo el Nº 2011.8990 asiento registral 2 matrícula 229.13.17.1.1870 de fecha: 02 de diciembre de 2012. Segundo Se deja constancia, que se encontraba en el registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, ubicado en el piso 2 Centro Profesional que forma parte del centro Comercial La Cascada, Carretera Panamericana Sector Corralito, los ciudadanos: F.J.H. titular de la cedula de identidad Nº V-9.100.093 y C.M.S.d.H. titular de la cedula de identidad Nº V-6.350.587. (sic) para la firma del documento definitivo de venta del inmueble ubicado en parcela 505-A-2 que forma parte del Parcelamiento Colinas de Carrizal Jurisdicción Autónomo Carrizal del Estado Miranda el cual tiene un área de SETECIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (750 Mts) y la casa sobre el construida según se evidencia en Titulo Supletorio inscrito bajo el Nº 2011.8990 asiento registral 2 matrícula 229.13.17.1.1870 de fecha: 02 de diciembre de 2012. Tercero: Se deja constancia, que la ciudadana K.C.R.C. no se encontraba presente en el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, ubicado en el piso 2 Centro Profesional que forma parte del centro Comercial La Cascada, Carretera Panamericana Sector Corralito, para el momento que fue llamada por la funcionaria del Registro Inmobiliario, antes citado, para la firma del documento definitivo de venta de la parcela Nº 505-A-2 que forma parte del Parcelamiento Colinas de Carrizal Jurisdicción Autónomo Carrizal del estado Miranda el cual tiene un área de SETECIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (750 Mts) y la casa sobre el construida según se evidencia en Titulo Supletorio inscrito bajo el Nº 2011.8990 asiento registral 2 matrícula 229.13.17.1.1870 de fecha: 02 de diciembre de 2012 Cuarto: Se deja constancia, que se encontraba presente la apoderada del BANCARIBE, C.A., en el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, ubicado en el piso 2 Centro Profesional que forma parte del centro Comercial La Cascada, Carretera Panamericana Sector Corralito. Se anexa COPIA DEL CHEQUE Nº 31140903 emitido por la entidad bancaria BANCARIBE por Bs. 874.000,00 y C.D.R. expedida por el registro Público del Municipio Guaicaipuro Estado Miranda (…)

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, como demostrativa que en fecha 10 de abril de 2014, oportunidad fijada para la protocolización de la venta definitiva del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue, estuvieron presente en el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, los ciudadanos F.J.H. –parte actora-, C.M.S.d.H. y la apoderada del Banco del Caribe, Banco Universal (BANCARIBE), no haciendo acta de presencia así la ciudadana K.C.R.C. –parte demandada-; así mismo, se dejó constancia que para ese entonces la parte actora ostentaba la documentación completa para proceder a celebrar la venta definitiva del inmueble incluyendo el cheque girado contra la referida entidad bancaria a favor de la hoy demandada por la suma de OCHOCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 874.000,00).- Así se establece.

(Folio 36 y 37 del expediente) Marcado en letra “D”, en copia certificada y simple C.D.R. emanada del Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, en fecha 2 de abril de 2014, contentivo de la recepción de los documentos presentados por el ciudadano F.J.H., a los fines de efectuar la protocolización de una venta con valor estimado e hipoteca de primer grado, siéndole fijada la fecha de otorgamiento para el día 7 de abril de 2014. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de que el demandante acudió ante el registro correspondiente a los fines de entregar la documentación respectiva para llevar a cabo la firma del documento de venta definitivo, para lo cual le fue fijada dicha oportunidad para el 7 de abril de 2014.- Así se establece.

(Folio 38-47 del expediente) en copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRA VENTA y CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA elaborado por el abogado G.B.N. través del cual se desprende que la ciudadana K.C.R.C., daba en venta a los ciudadanos F.J.H. y C.M.S.D.H., el inmueble objeto de la presente controversia, constituyéndose a su vez, hipoteca de primer grado sobre el mismo a favor del operador financiera, Banco del Caribe, C.A., Banco Universal; el presente documento se encuentra autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de marzo de 2014, inserto bajo el No. 36, Tomo 38 de los Libros de Autenticaciones respectivos, sólo en lo que respecta a la firma de la ciudadana Y.J.Q.R., en su carácter de apoderada del Banco del Caribe, C.A., Banco Universal (BANCARIBE). Ahora bien, siendo que el contenido del presente instrumento no fue impugnado por la contraparte, quien suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia le otorga valor probatorio como demostrativo de que la parte actora (en su condición de futuro comprador) a los fines de finiquitar la venta definitiva del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente proceso, obtuvo el proyecto definitivo de venta.- Así se precisa.

(Folio 48-49 del expediente) Marcado en letra “E”, en original ACUSE DE RECIBO de telegrama remitido por el instituto postal telegráfico (IPOSTEL) en fecha 23 de abril de 2014, dirigido al ciudadano F.H. –aquí demandante-, contentivo de la entrega efectiva del telegrama que fuere enviado a la ciudadana K.C.R.C., recibido en fecha 8 de abril de 2014. Ahora bien, respecto a las instrumentales en cuestión quien aquí suscribe considera prudente pasar a transcribir lo preceptuado en el artículo 1.375 del Código Civil, siendo que dicha norma textualmente establece lo siguiente: “El telegrama hace fe como instrumento privado, cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente, o cuando se prueba que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa. (…) Si la identidad de la persona que lo ha firmado o que ha entregado el original se ha comprobado por otros medios establecidos en los reglamentos telegráficos, se admitirá la prueba contraria. La fecha del telegrama establece, hasta prueba de lo contrario, el día y la hora en que fue efectivamente expedido o recibido por las Oficinas Telegráficas”; en este sentido, siendo que la instrumental bajo análisis no fue desconocido por la parte contra la cual se opuso, consecuentemente este tribunal le confiere pleno valor probatorio como demostrativa que en fecha 4 de abril de 2014, la parte actora acudió a la sede del INSTITUTO POSTAL TELEGRÁFICO (IPOSTEL) a los fines de participarle a la demandada sobre la oportunidad en la cual se llevaría a cabo la firma del documento definitivo de compraventa, esto es, antes del vencimiento del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue a través del presente juicio (pues vencía el día 11 de junio de 2014); siendo recibido dicho telegrama en el domicilio de la parte a notificar el 8 de abril de 2014.-Así se precisa.

(folio 50 y 51 del expediente) en copia simple, dos (2) CHEQUES Nos. 07663985 y 63663986, emitidos por la cuenta cliente No. 0105-0037-18-1037315847 perteneciente a Inversiones Betheline 21, C.A., y girado contra el Banco Mercantil de fechas 10 de abril del 2014, con la mención de pagarse a la orden de la ciudadana K.R.C. –aquí demandada-, por la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) y CIENTO VEINTISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 126.000,00), respectivamente. Ahora bien, en vista que el contenido de las probanzas en cuestión no fue desvirtuado en el curso del juicio, quien aquí suscribe estima que éstos deben ser apreciados como indicios de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de las probanzas en cuestión que la parte demandante, ciudadano F.J.H. -en su carácter de futuro comprador-pretendía pagar a favor de la demandada, ciudadana K.C.R.C., las referidas cantidades de dinero, las cuales sumadas con el crédito hipotecario aprobado por el Banco del Caribe, resultaba un total de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,00), saldo este restante por la totalidad del precio de la venta en cuestión.- Así se precisa.

Abierta la causa a pruebas, se evidencia que la parte demandante ratificó los instrumentos probatorios que fueron consignados junto al libelo de la demanda; al respecto, es de advertir que la promoción de las documentales en cuestión operaba sin necesidad, pues las mismas fueron consignadas junto al libelo y valoradas oportunamente por este tribunal, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a las valoraciones precedentemente emitidas y por lo tanto no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:

Mediante escrito consignado en 5 de febrero de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó las siguientes documentales:

(Folio 69-72 del expediente) marcado en letra “A”, en original INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el No. 36, Tomo 0026 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en fecha 3 de febrero de 2015, otorgado por la ciudadana K.C.R.C., a los abogados en ejercicio J.Á.A.A. e I.S.D.V.R.M.. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue impugnado por la parte demandante en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, como demostrativo de las circunstancias supra señaladas.- Así se establece.

(Folio 73-77 del expediente) marcado en letra “B” en copia simple, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de octubre de 2013, el cual quedó anotado bajo el No. 39, Tomo 329 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; celebrado entre la ciudadana K.C.R.C. –en carácter de opcionante, aquí demandada- y el ciudadano F.J.H. -en carácter de opcionario, aquí demandante-. Ahora bien, en vista que la promoción en cuestión operaba sin necesidad, pues la parte actora la promovió junto al libelo y su contenido fue oportunamente apreciado por este tribunal, consecuentemente quien aquí suscribe se atiene a la valoración emitida y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

(Folio 78 del expediente) marcado en letra “C” en copia simple, CHEQUE No. 12827627 emitido por la cuenta cliente No. 0134-0066-11-0663071184 y girado contra el Banco Banesco, Banco Universal en fecha 4 de octubre del 2013, con la mención de pagarse a la orden de la ciudadana K.C.R.C. –aquí demandada-, por la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00). Ahora bien, en vista que el contenido de la probanza en cuestión no fue desvirtuada en el curso del juicio, quien aquí suscribe estima que éste debe ser apreciado como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de la probanza en cuestión que fue girado a favor de la parte demandada, ciudadana K.C.R.C., un cheque bancario por la referida cantidad de dinero en fecha 4 de octubre de 2013, instrumento éste identificado en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se persigue; sin embargo, no se desprende del instrumento en cuestión que el mismo hay sido cobrado, anulado o devuelto por defecto de firma o falta de fondos.- Así se precisa.

(Folio 69 del expediente) marcado en letra “D” en copia simple, DOCUMENTO PRIVADO celebrado en fecha 4 de octubre de 2013, por los ciudadanos F.J.H. –aquí demandante- y K.C.R.C. –aquí demandada-, mediante el cual los prenombrados dejan constancia que aun cuando se estableció en el contrato de opción de compra venta de fecha 14 de octubre de 2013, que el precio del inmueble objeto de la acción era de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), ambas partes, de mutuo acuerdo, reconocen y aceptan que el precio real de la venta sería por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), de los cuales, la vendedora recibió la suma de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), y una vez ésta última recibiera el saldo restante por la entidad bancaria para el pago de la venta definitiva, debía devolver el saldo restante, mediante cheque, al comprador. Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión no fue desvirtuada por la parte actora en el transcurso del juicio, es de advertir que las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; siendo pues que, si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos– ésta carecerá de valor según lo expresado por el referido artículo que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado. Por consiguiente, esta juzgadora desecha del proceso la presente documental y no le otorga valor probatorio alguno.- Así se precisa.

Así mismo, mediante escrito de fecha 26 de febrero de 2015, la representación judicial de la parte demandada ratificó los instrumentos probatorios que fueron consignados junto al escrito de contestación a la demanda, lo cual en modo constituye un medio probatorio admisible, puesto que la promoción de las documentales en cuestión opera sin necesidad, pues las mismas fueron consignadas en su oportunidad y valoradas oportunamente por este tribunal, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a las valoraciones precedentemente emitidas y por lo tanto no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

Aunado a ello, la parte demandada promovió la PRUEBA DE EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS de conformidad con lo establecido en los artículos 436 y 437 del Código de Procedimiento Civil, referente a los movimientos bancarios de la cuenta No. 0134-0066-11-0663071184 de fecha 4 de octubre de 2013; al respecto se observa que el tribunal de la causa por auto de fecha 10 de marzo de 2015, negó la admisión de la misma por cuanto existen otros medios probatorios para verificar y constar lo perseguido por el promovente. En tal sentido, visto que no medio recurso alguno contra dicha negativa es por lo que esta juzgadora estima que en esta oportunidad no tiene materia sobre la cual pronunciarse.- Así se precisa.

IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida en fecha 18 de diciembre de 2015, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, dispuso lo siguiente:

(…) Una vez analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido, en los siguientes términos:

En el presente proceso el ciudadano F.J.H., debidamente asistido por la abogada M.E.R.O., procedió a demandar a la ciudadana K.C.R.C. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA; sosteniendo para ello, que en fecha 14 de octubre de 2013, suscribió en carácter de opcionante, un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un bien inmueble, constituido por una parcela No. 505-A-2, que forma parte del Parcelamiento Colinas de Carrizal, jurisdicción del Municipio Autónomo Carrizal del Estado Miranda, la cual tiene una superficie de SETECIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (750 m2) y la casa sobre él construida, todo ello por la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), los cuales pagaría el ciudadano F.J.H. –en carácter de opcionario- de la siguiente manera: a) la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), en calidad de arras; b) el saldo restante del monto total de la futura operación de compraventa, es decir la cantidad de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,00), monto este que sería entregado al momento de protocolización del documento definitivo de compra venta, cuya materialización debía realizarse en el término de ciento ochenta (180) días continuos, más sesenta (60) días continuos de prórroga, que comenzarían a correr a partir de la autenticación del contrato sobre el cual se pretende el cumplimiento. Adujo igualmente, que la demandada se negó a comunicarse con él, a entregarle los recaudos necesarios para realizar el trámite del documento definitivo de venta, así como a firmar el mismo; razón por la cual, el opcionario se vio en la necesidad de realizar las diligencias pertinentes para el perfeccionamiento de la venta, no acudiendo la opcionante a la oficina de registro correspondiente, el día fijado para la firma del contrato.

A los fines de desvirtuar tales afirmaciones, se evidencia que la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar alegó que, en principio, quien incumplió con el contrato suscrito entre las partes fue el actor, toda vez que no le entregó el cheque correspondiente al pago de la cantidad fijada en la cláusula segunda del contrato como arras; mientras que su representada, sí entregó al opcionario las llaves del inmueble en cuestión, representando esto notoria buena fe de su parte. Igualmente, adujo que fue firmado por las partes que integran el presente proceso, un documento privado con posterioridad a la autenticación del contrato de opción de compra venta suscrito, mediante el cual se fijaba un precio distinto al acordado en dicho contrato, lo que demuestra la mala fe con la que actuó el hoy demandante, aprovechándose de la confianza de la ciudadana K.C.R.C., toda vez que le aseguró a esta que necesitaba su firma sólo para efectos del trámite del crédito hipotecario.

Así las cosas, en vista que el presente juicio es seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, en consecuencia quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente señalarse lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión; lo cual se hace a continuación:

(…Omissis…)

En relación al primer requisito, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del Contrato de Opción de Compra Venta suscrito en fecha 14 de octubre de 2013 e inserto bajo el No. 39, Tomo 329 de los Libros de Autenticaciones llevados la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda (cursante a los folios 25 al 29 del expediente), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que a través del mismo, la ciudadana K.C.R.C. –en carácter de opcionante- se comprometió a venderle al ciudadano F.J.H. –en carácter de opcionario- el inmueble identificado supra, y a su vez éste último se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), de los cuales el demandante pagó DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00) en calidad de arras (tal como se dejó sentado en la cláusula segunda del contrato en cuestión), siendo la cantidad restante exigible al momento de la protocolización de la venta definitiva, cuya materialización debía realizarse en el término de ciento ochenta (180) días, más sesenta (60) días continuos de prórroga.

De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compra venta propiamente; en consecuencia, quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa.

Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que en éste tipo de contratos ambas partes se obligan recíprocamente, una a vender y la otra a comprar; en este sentido, siendo que las partes al celebrar un compromiso de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.

En otras palabras, le correspondía demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, el vencimiento del contrato sin haber alcanzado su fin original por motivos imputables a la demandada, por cuanto -según su decir- ésta no acudió a la oficina de registro correspondiente, donde se llevaría a cabo la firma del documento definitivo de venta; en este sentido, siendo que el Juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, y en vista que la parte demandante consignó e hizo valer en el decurso del proceso las siguientes probanzas:

1º Documento de Propiedad (inserto a los folios 12-18) del cual se desprende la propiedad que tiene la demandada sobre el inmueble objeto de la controversia; 2º Consulta de Solicitud de Crédito Hipotecario emitido por el BANCO BANCARIBE en fecha 24 de enero de 2014, a nombre del ciudadano F.H. –aquí demandante-, a través de la cual se dejó constancia que dicha solicitud fue aprobada por un monto de OCHOCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 874.000,00) (cursante a los folios 19 y 20) desprendiéndose de esto que fue solicitado por el demandante crédito hipotecario para adquisición de vivienda ante la referida institución, esto es, mientras se encontraba vigente el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso; 3º Notificación, realizada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de marzo de 2014, previa solicitud presentada por el ciudadano F.J.H. -parte demandante-, dirigida a la ciudadana K.C.R.C. -parte demandada- (inserta a los folios 21-23) del cual se evidencia que se notificó a la demandada de la aprobación del crédito hipotecario que el demandante había solicitado con ocasión del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes; 4º Contrato de Opción de Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de octubre de 2013, el cual quedó anotado bajo el No. 39, Tomo 329 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (cursante a los folios 25-31), celebrado entre las partes, que constituye el documento fundamental de la presente acción pues a través de ella se persigue su cumplimiento; 5º Constancia, realizada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 10 de abril de 2014, previa solicitud presentada por el ciudadano F.J.H. -parte demandante- (inserta a los folios 32-36), del cual se desprende que en fecha 10 de abril de 2014, fecha fijada para la firma del contrato de la entidad financiera que otorgara el crédito hipotecario, para realizar la entrega del cheque contentivo del pago del precio de la venta, no encontrándose en el lugar la demandada; 6º C.d.R. (Art. 49), emanada del Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 02 de abril de 2014 (inserta al folio 37), del que se desprende que el demandante acudió ante el registro correspondiente a los fines de entregar la documentación respectiva para llevar a cabo la firma del documento de venta definitivo; 7º Documento de Compra Venta y Contrato de Préstamo a Largo Plazo con Garantía Hipotecaria Convencional de Primer Grado, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 10 de marzo de 2014, quedando anotado bajo el No. 35, Folio 180, Tomo 14, Protocolo de Transcripción del año 2011 (cursante a los folios 38-47), evidenciándose del mismo que fue redactado por la entidad financiera Bancaribe, como otorgante del crédito hipotecario solicitado por la parte actora, y Cheque No. 07663985 emitido por la cuenta cliente No. 0105-0037-18-1037315847 y girado contra el Banco Mercantil en fecha 10 de abril del 2014, con la mención de pagarse a la orden de la ciudadana K.R.C. –aquí demandada-, por la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), y Cheque No. 63663986 emitido por la cuenta cliente No. 0105-0037-18-1037315847 y girado contra el Banco Mercantil en fecha 10 de abril del 2014, con la mención de pagarse a la orden de la ciudadana K.R.C. –aquí demandada-, por la cantidad de CIENTO VEINTISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 126.000,00) (insertos a los folios 50 y 51) infiriéndose de éstos que la parte actora pretendía pagar a favor de la demandada, la referida cantidad de dinero (la cual sumada con el crédito hipotecario aprobado por el Banco Bancaribe, reflejaba la cantidad de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,00), lo cual cubriría la totalidad del precio restante de la venta); consecuentemente, quien aquí suscribe puede concluir que los hechos arriba referidos quedaron suficientemente probados en autos, pues aun cuando las actitudes desplegadas por la actora demostraban su plena intención de finiquitar la venta del inmueble en cuestión (pagó las arras convenidas, solicitó el crédito para el pago de la cantidad restante de manera tempestiva, notificó a la demandada sobre la aprobación del crédito hipotecario, entre otros aspectos), la demandada no compareció a la firma del documento definitivo de venta, siendo su conducta desplegada evidentemente la causante de que el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso no haya alcanzado su fin.- Así se precisa.

Así las cosas, este Tribunal partiendo de las circunstancias propias del presente expediente puede afirmar que en el caso de marras se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la demandada en su condición de propietaria y vendedora, incumplió con sus obligaciones contractuales al no asistir el día fijado para la firma del contrato de compra venta. En efecto, siendo que resulta atribuible a la ciudadana K.C.R.C. –aquí demandada- que el contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 14 de octubre de 2013, haya fenecido sin haber alcanzado su objetivo, pues la prenombrada evidentemente incumplió con sus obligaciones contractuales, mientras que el actor ejecutó todas sus obligaciones tal como fueron convenidas (incluyendo la solicitud tempestiva y trámite del crédito hipotecario necesario para garantizar el pago del precio restante del inmueble objeto del contrato, así como todo lo referente al pago de trámites y consignación de documentos); es por lo que puede afirmarse que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato, resultando en consecuencia PROCEDENTE en derecho la pretensión del ciudadano F.J.H. respecto a que se ordene el cumplimiento del contrato tantas veces señalado.- Así se establece.

Con respecto a la solicitud realizada por la parte actora, referente a los daños y perjuicios corresponde a este Tribunal pasar a decidir sobre la procedencia o no de los mismos; teniendo en cuenta que nuestra norma sustantiva consagra tal resarcimiento en su artículo 1.167 del Código Civil, disposición legal de la cual se desprende que frente a contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación –tal como ocurre en el caso de marras-, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.

En este sentido, siendo que el daño puede entenderse como aquél perjuicio de cualquier índole (material o moral) que tiene una traducción económica en definitiva en el mundo jurídico; y en virtud que, al surgir un daño nace con él la obligación de reparación como consecuencia de una conducta antijurídica sea voluntaria o involuntaria, puede afirmarse que para fundamentar una pretensión de ésta índole debe ser probada por una parte, el incumplimiento culposo de una obligación derivada de un contrato, y por otra, el daño causado.

De esta manera, en vista que la parte demandante señaló en su libelo de demanda que “(…) El incumplimiento de la vendedora (…) me ha imposibilitado en adquirir para mi familia una vivienda en las condiciones y precio acorde con mis posibilidades económicas, pues la vendedora no cumplió en la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, teniendo que suplir sus obligaciones, tramitar y cancelar todas las solvencias y servicios del inmueble, objeto de la venta, tampoco se presento el día y la hora fijada para la protocolización del documento definitivo de venta, causando graves daños y perjuicios por su inejecución de la obligación contraída y para la fecha continua negándose a cumplir en otorgarme el documento de venta. (…) La negativa de la vendedora en otorgar el documento traslativo de propiedad, trae como consecuencia graves daños, entre ellos el riesgo de la pérdida del crédito concedido para la adquisición de la vivienda, descrita anteriormente, por la Entidad bancaria Bancaribe y la inseguridad que representa no tener la documentación del inmueble sobre el cual he pagado parte del precio, (…) he invertido sumas de dinero para su acondicionamiento (…) en consecuencia solicito (…) El pago de Un Millón Setenta Mil Bolívares (Bs. 1.070.000,00), por concepto de daños y perjuicios (…)”; y en virtud que, de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que el prenombrado no aportó probanza alguna al proceso relacionada con los daños que –a su decir- le fueren causados, en consecuencia, quien aquí suscribe considera que aun cuando quedó demostrado el primer presupuesto exigido para la procedencia de la presente acción, a saber, el incumplimiento por parte de la demandada, no obstante, no hay en autos elementos probatorios suficientes que lleven a la convicción de que el referido incumplimiento haya generado los daños demandados, o bien, que conlleven de alguna manera a la petición y condenatoria de los daños reclamados y estimados en la cantidad de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,00).- Así se precisa.

En efecto, siendo que no quedó probado en el curso del proceso que el incumplimiento del contrato referido en el párrafo precedente haya generado los daños que el demandante aspiraba fueran resarcidos; puesto que el mismo no trajo a los autos elementos de convicción para demostrar en qué consistían los mismos, aun cuando le concernía evidentemente la carga de la prueba, ello a los fines de formar en el Juez la convicción de sus dichos lo que posteriormente se traduciría en un pronunciamiento favorable, es por lo que esta Sentenciadora concluye que la pretensión en cuestión no puede prosperar en derecho conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.- Así se establece.

Así las cosas, partiendo de los razonamientos realizados en los párrafos precedentes, este Tribunal debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano F.J.H. contra la ciudadana K.C.R.C. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, y por ende se ordena a la parte demandada proceda a realizar la venta definitiva del inmueble tantas veces descrito de conformidad con lo previsto en el contrato de opción de compra venta y así mismo, haga entrega al actor de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para su protocolización; cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte de la actora en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la demandada, caso que aquélla no cumpla, deberá el demandante pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,00), y una vez acreditado dicho monto en el Tribunal, de no otorgar la demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.- Así se decide.

VI

DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano F.J.H. contra la ciudadana K.C.R.C., ambos ampliamente identificados en autos; y por ende se ordena a la parte demandada proceda a realizar la venta definitiva del inmueble tantas veces descrito de conformidad con lo previsto en el contrato de opción de compra venta y así mismo, haga entrega al actor de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para su protocolización; cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte del actor en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la demandada, caso que aquélla no cumpla, deberá el demandante pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,00), y una vez acreditado dicho monto en el Tribunal, de no otorgar la demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.

SEGUNDO: IMPROCEDENTE la solicitud de daños y perjuicios efectuado por la parte actora en su libelo de demanda.

Dada la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas (…)

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V

ALEGATOS EN ALZADA

Mediante ESCRITO DE INFORMES consignado en fecha 6 de junio de 2016, la representación judicial de la PARTE ACTORA, procedió a realizar un recuento de los alegatos expuestos en el curso del presente juicio, aduciendo que la parte demandada no dio contestación la demanda en el plazo fijado para ello, por lo que solicita sea declarada con lugar la demanda interpuesta.

Así mismo, mediante ESCRITO DE INFORMES consignado en fecha 6 de junio de 2016, la representación judicial de la PARTE DEMANDADA, procedió a aducir que la recurrida no se pronunció sobre varias acciones y defensas esgrimidas por su representada, señalando que no razonó por qué no prosperaba la defensa de non adimpleti contractus opuesta por ella, ni emite pronunciamiento sobre la resolución del contrato presentado como reconvención o mutua petición; así mismo, expuso que se cometió incongruencia negativa al dar como cierto un contrato que no se llegó a perfeccionar dado que no hubo –a su decir- cumplimiento del anticipo del precio pactado, lo que hace que se vicien los elementos esenciales del documento de opción de compra venta. En tal sentido, solicitó fuere revocada la decisión recurrida y en consecuencia fuere declarado sin lugar el procedimiento por cumplimiento de contrato de opción de compra venta.

VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el presente proceso el ciudadano F.J.H., debidamente asistido por la abogada M.E.R.O., procedió a demandar a la ciudadana K.C.R.C. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA; sosteniendo para ello, que en fecha 14 de octubre de 2013, suscribió en carácter de opcionante, un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un bien inmueble, constituido por una parcela No. 505-A-2, que forma parte del Parcelamiento Colinas de Carrizal, jurisdicción del Municipio Autónomo Carrizal del estado Miranda, la cual tiene una superficie de SETECIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (750,00 Mts2) y la casa sobre él construida, todo ello por la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), de los cuales pagó la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), en calidad de arras y, el saldo restante, es decir la cantidad de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,00)serían cancelados al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, cuya materialización debía realizarse en el término de ciento ochenta (180) días continuos, más sesenta (60) días continuos de prórroga, que comenzarían a correr a partir de la autenticación del contrato sobre el cual se pretende el cumplimiento. Adujo igualmente, que la demandada se negó a comunicarse con él, a entregarle los recaudos necesarios para realizar el trámite del documento definitivo de venta, así como a firmar el mismo; razón por la cual, el opcionario se vio en la necesidad de realizar las diligencias pertinentes para el perfeccionamiento de la venta, no acudiendo la opcionante a la oficina de registro correspondiente, el día fijado para la firma del contrato, por lo que solicita sea condenada la demandada al cumplimiento del contrato de opción de compra venta en cuestión.

En la oportunidad para desvirtuar tales afirmaciones, se evidencia que la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda de manera extemporánea por tardía (tal y como se desprende del cómputo de los días de despacho que riela al folio 81 del expediente), por lo que en modo alguno puede tenerse la misma como debidamente opuesta; ante ello, fijado el lapso para consignar informes ante esta alzada, se desprende que la representación judicial de la parte demandada adujo que la recurrida omitió pronunciamiento respecto a la defensa opuesta de non adimpleti contractus, así como sobre la resolución del contrato presentado como reconvención o mutua petición; al respecto es de puntualizar que, una vez fijado por el tribunal el lapso de contestación a la demanda, es esta oportunidad donde el demandado debe expresar con claridad si contradice en todo o en parte la misma, o si conviene en ella, así como las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar, y en caso de querer reconvenir a la parte actora, deberá hacerlo en la misma contestación de la demanda (artículo 361 del Código de Procedimiento Civil).

De este modo, cuando el demandado no diere contestación a la demanda o compareciere a ello de manera tardía –como en el caso de marras- trae como consecuencia una presunción iuris tantum de aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda, siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuados las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso; es decir, una vez precluido el lapso de contestación a la demanda, el contumaz no podrá defenderse con alegaciones nuevas, ni hacer contra prueba a los dichos del accionante, que han debido ser esgrimidos en la contestación, sino que sólo podrá realizar la contraprueba de las pretensiones del demandante. Entonces se tiene que, todo acto que se produzca fuera del lapso o término consagrado por la ley no puede tener valor en el proceso, por haber precluído la oportunidad que la norma establecía para el cumplimiento de la carga procesal, siendo ello así que, al tenerse en el presente juicio el acto de contestación a la demanda presentado extemporáneo por tardío, el mismo no revierte eficacia jurídica alguno y por lo tanto, la reconvención o mutua petición explanada en ella –si así fuere hecho- resulta a todas luces inadmisible; por lo que mal podría el tribunal cognoscitivo así como esta alzada emitir pronunciamiento alguno respecto a la procedencia o no de ésta, o sobre las defensas alegadas en dicho escrito, cuando el mismo –se repite- se tiene como no presentado ya que la falta de alegación o de expresión de agravios en el tiempo fijado impide hacerlo más tarde. Por consiguiente, bajo las consideraciones expuestas, es por lo que este juzgado DESECHA los alegatos expuestos por la apoderada judicial de la parte demandada en la oportunidad de presentar informes ante esta superioridad.- Así se establece.

Ahora bien, es de puntualizar que este tribunal superior al momento de pasar a revisar la acción propuesta, se circunscribirá a examinar y emitir pronunciamiento únicamente sobre lo que le fue concedido al demandante, ello en virtud del principio reformatio in peius o reforma en perjuicio, el cual prohíbe al Juez Superior empeorar la situación del apelante -aquí demandada- en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte, tal y como ocurre en el caso de marras; en efecto, por las razones antes expuestas quien aquí suscribe pasa a realizar las siguientes consideraciones:

Sentado lo que precede, y una vez analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso, este tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido, observando que el caso de marras es seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en consecuencia quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente señalarse lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión; lo cual se hace a continuación:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

Ahora bien, de las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167 se desprenden dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar la concurrencia de los referidos elementos.

En relación al primer requisito, este Tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA suscrito en fecha 14 de octubre de 2013 e inserto bajo el No. 39, Tomo 329 de los Libros de Autenticaciones llevados la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda (cursante a los folios 25 al 29 del expediente), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; puede constatar que a través del mismo, la ciudadana K.C.R.C. –en carácter de opcionante- se comprometió a venderle al ciudadano F.J.H. –en carácter de opcionario- el inmueble identificado anteriormente, y a su vez éste último se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), de los cuales canceló la suma de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00) en calidad de arras (tal como se dejó sentado en la cláusula segunda del contrato en cuestión), siendo la cantidad restante exigible al momento de la protocolización de la venta definitiva, cuya materialización debía realizarse en el término de ciento ochenta (180) días, más sesenta (60) días continuos de prórroga.

De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compra venta propiamente; en consecuencia, quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa.

Ahora bien, siendo que las partes al celebrar un compromiso de opción de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía al demandante por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el SEGUNDO REQUISITO exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.

En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, el supuesto incumplimiento de la demandada en su carácter de propietaria y vendedora, de cumplir con las obligaciones pactadas en el contrato de opción de compra venta suscrito el 14 de octubre de 2013; ahora bien, siendo que el Juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, se observa que la parte demandante consignó e hizo valer las siguientes instrumentales: DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de octubre de 2013, el cual quedó anotado bajo el No. 39, Tomo 329 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (inserto al folio 25-29 del expediente) de cuyo contenido se desprende la voluntad de la ciudadana K.C.R.C. –aquí demandada- de dar en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano F.J.H. –aquí demandante- un bien inmueble constituido por una Parcela identificada con el Nº 505-A-2, que forma parte del Parcelamiento Colinas de Carrizal, Jurisdicción del Municipio Autónomo Carrizal del estado Miranda, la cual tiene una superficie de setecientos cincuenta metros cuadrados (750,00 Mts2) y la casa sobre el construida, por la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), de los cuales canceló en ese acto la suma de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), y el saldo restante sería cancelado al momento de la protocolización de la venta definitiva del inmueble referido mediante crédito hipotecario, ello en un lapso de cinco ochenta (180) días continuos más una prórroga de sesenta (60) días continuos; circunstancias éstas que se excluyen de los hechos controvertidos en el presente juicio, por cuanto en la oportunidad para contestar la demanda, se evidencia que la parte demandada compareció para tal fin de manera extemporánea por tardía; así mismo, riela a los autos CONSULTA DE SOLICITUD DE CRÉDITO HIPOTECARIO del Banco del Caribe, Banco Universal (BANCARIBE) debidamente firmado y con sello húmedo de dicha entidad financiera, de cuyo contenido se desprende que por ante la oficina No. 167, fue aprobado un crédito al ciudadano F.H. –aquí demandante- bajo el número de trámite 912513, por la cantidad de OCHOCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 874.000,00) para el día 24 de enero de 2014 (inserto al folio 19 y 20 del expediente); NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL realizada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de marzo de 2014, previa solicitud presentada por el ciudadano F.J.H. -parte demandante-, dirigida a la ciudadana K.C.R.C. -parte demandada- (inserta al folio 21-31 del expediente), a los fines de hacer de su conocimiento de la aprobación del crédito hipotecario a favor del hoy demandante y el requerimiento de los documentos exigidos por la oficina de registro para la protocolización de la venta definitiva del inmueble; ACUSE DE RECIBO de telegrama remitido por el instituto postal telegráfico (IPOSTEL) en fecha 23 de abril de 2014(inserta al folio 48-49 del expediente), dirigido al ciudadano F.H. –aquí demandante-, contentivo de la entrega efectiva del telegrama que fuere enviado a la ciudadana K.C.R.C. en fecha 8 de abril de 2014, contentiva de la notificación del acto de celebración de la venta definitiva del inmueble; INSPECCIÓN OCULAR realizada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 10 de abril de 2014, previa solicitud del ciudadano F.J.H. -parte demandante- (inserta al folio 32-35 del expediente), de la cual se desprende que en dicha fecha se encontraban presentes ante la Oficina del Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, el prenombrado ciudadano conjuntamente con la ciudadana C.M.S.d.H. y la apoderada del Banco BANCARIBE, C.A., más no así la ciudadana K.C.R.C., ostentando en ese momento la documentación necesaria para la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble objeto de la presente acción; y DOCUMENTO DE COMPRA VENTA y CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA elaborado por el abogado G.B.N. través del cual se desprende que la ciudadana K.C.R.C., daba en venta a los ciudadanos F.J.H. y C.M.S.D.H., el inmueble objeto de la presente controversia (inserta al folio 38-47 del expediente), constituyéndose a su vez, hipoteca de primer grado sobre el mismo a favor del operador financiera, Banco del Caribe, C.A., Banco Universal, ello como demostrativo de que la parte actora (en su condición de futuro comprador) a los fines de finiquitar la venta definitiva del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente proceso, obtuvo el proyecto definitivo de venta.

Ahora bien, de las pruebas anteriormente consignadas y debidamente valoradas por esta superioridad puede sintetizarse primeramente que, ciertamente el contrato de opción de compra venta objeto del presente juicio fue celebrado en fecha 14 de octubre de 2013, estableciéndose en su cláusula tercera la duración del mismo por ciento ochenta (180) días continuos, prorrogable por sesenta (60) días continuos contados a partir de la firma del referido documento, venciéndose los mismos el día 11 de junio de 2014 (inclusive); aunado a ello, se desprende que el Banco del Caribe, C.A., Banco Universal aprobó un crédito hipotecario a favor de la parte actora en fecha 24 de enero de 2014, es decir antes del vencimiento del contrato, y a su vez procedió a consignar ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda los documentos necesarios para la protocolización del contrato definitivo de venta, siendo fijado dicha oportunidad para el día 10 de abril de 2014 (igualmente antes del vencimiento del contrato), dejándose constancia mediante inspección realizada por la Notaría Público del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda, que la ciudadana K.C.R.C.–aquí demandada- no compareció, aun cuando había sido notificada de tal acto previamente mediante telegrama enviado por la oficina de IPOSTEL debidamente recibido el 8 de abril de 2014. Así mismo, se logra evidenciar que el monto convenido como precio del inmueble fue la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), de los cuales se evidencia que la parte demandante canceló a favor del demandado la suma de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00) en calidad de arras, quedando un saldo pendiente por la cantidad de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,00), que serían cancelados en la oportunidad de firmar el documento definitivo de venta, evidenciándose –como ya se dijo- que le fue aprobado a la demandante un crédito hipotecario por Bancaribe por la suma de OCHOCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 874.000,00), y que al momento de la protocolización del documento definitivo de venta la parte demandante consignó dos (2) CHEQUES Nos. 07663985 y 63663986, giradoS contra el Banco Mercantil de fechas 10 de abril del 2014, con la mención de pagarse a la orden de la ciudadana K.R.C. –aquí demandada-, por la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) y CIENTO VEINTISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 126.000,00), respectivamente (inserta al folio 50 y 51 del expediente), lo cual resulta una suma total del saldo restante debido por concepto del precio pacto en el contrato cuyo cumplimiento se persigue.

Siguiendo este orden de ideas, se evidencia con todo lo anteriormente expuesto que la demora en finiquitar la venta no le es imputable a la parte actora, pues ésta efectuó todas las gestiones pertinentes (pagó la cantidad establecida como inicial, solcito tempestivamente el crédito hipotecario y notificó al demandado tanto de la aprobación del crédito como de la oportunidad fijada para la protocolización de la venta definitiva, todo ello antes de vencerse el contrato) e incluso cumplieron con todas sus obligaciones contractuales, puede quien aquí suscribe concluir que fue por la conducta desplegada por la demandada al no comparecer ante la Oficina Registral para la protocolización de la venta definitiva, en fecha 10 de abril de 2014, que el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso no alcanzó su fin.- Así se precisa.

Consecuentemente este juzgado superior con apego a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que le atribuye a los jueces de instancia la interpretación de los contratos y partiendo de las circunstancias propias del presente expediente puede afirmar que en el caso de marras se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte demandada en su condición de propietaria y opcionante incumplió con sus obligaciones contractuales, específicamente, con su obligación de acudir ante la Oficina de Registro Respectiva para la firma definitiva del documento de venta, e incluso, con su obligación de vender, desplegando así una conducta contraria a lo contractualmente acordado.

En efecto, siendo que resulta atribuible a la ciudadana K.C.R.C. -en su carácter de opcionante-, que el contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 14 de octubre de 2014, haya fenecido sin haber alcanzado su objetivo, pues la prenombrada evidentemente incumplió con sus obligaciones contractuales, mientras que el demandante ejecutó todas sus obligaciones tal como fueron convenidas; por tanto, en vista de que las afirmaciones hechas por el actor no fueron desvirtuadas de ninguna manera por la demandada conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que puede afirmarse que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, resultando en consecuencia PROCEDENTE en derecho la presente acción incoada por el ciudadano F.J.H., plenamente identificado en autos.- Así se establece.

Así las cosas, partiendo de los razonamientos realizados en los párrafos precedentes, este tribunal debe declarar SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio, M.Á.M.S., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana K.C.R.C., contra la decisión proferida en fecha 18 de diciembre de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda; y en virtud de ello, se CONFIRMA con distinta motiva la referida decisión, a través de la cual se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano F.J.H. contra la prenombrada ciudadana e IMPROCEDENTE la solicitud de daños y perjuicios efectuada por la parte actora, todos ampliamente identificados en autos, y por consiguiente, se ORDENA a la parte demandada a vender a la actora el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta, constituido por una parcela de terreno y la casa sobre él construida, signada con el No. 505-A-2, la cual forma parte del Parcelamiento Colinas de Carrizal, jurisdicción del Municipio Autónomo Carrizal del estado Miranda, el cual tiene una superficie de setecientos cincuenta metros cuadrados (750 Mts2), ello de conformidad con lo previsto en el referido contrato; cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los trámites correspondiente conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez vencido el lapso de ejecución voluntaria sin quela parte demandada haya procedido a realizar la venta definitiva del inmueble en cuestión, la parte actora deberá pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,00), a favor de la demandada, y una vez acreditado dicho monto y de no otorgar la ciudadana K.C.R.C., el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro; tal y como se dejará sentando en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.

VII

DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio, M.Á.M.S., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana K.C.R.C., contra la decisión proferida en fecha 18 de diciembre de 2015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda; y en virtud de ello, se CONFIRMA con distinta motiva la referida decisión, a través de la cual se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano F.J.H. contra la prenombrada ciudadana e IMPROCEDENTE la solicitud de daños y perjuicios efectuada por la parte actora, todos ampliamente identificados en autos, y por consiguiente, se ORDENA a la parte demandada a vender a la actora el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta, constituido por una parcela de terreno y la casa sobre él construida, signada con el No. 505-A-2, la cual forma parte del Parcelamiento Colinas de Carrizal, jurisdicción del Municipio Autónomo Carrizal del estado Miranda, el cual tiene una superficie de setecientos cincuenta metros cuadrados (750 Mts2), ello de conformidad con lo previsto en el referido contrato; cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los trámites correspondiente conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez vencido el lapso de ejecución voluntaria sin quela parte demandada haya procedido a realizar la venta definitiva del inmueble en cuestión, la parte actora deberá pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de UN MILLÓN SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.070.000,00), a favor de la demandada, y una vez acreditado dicho monto y de no otorgar la ciudadana K.C.R.C., el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.

Se condena en costas a la parte demandada-recurrente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en la oportunidad legal correspondiente, esto es, al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los diecinueve (19) días del mes de octubre del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR,

Z.B.D..

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (09:30 a.m.).

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/lag.-

Exp. No. 16-8941.