Decisión nº pj0172010000026 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Transito y de Protección del niño y del Adolescente de Ciudad Bolivar de Bolivar, de 4 de Febrero de 2010

1.1.- ACTUACIONES DE LA PARTE ACTORA:

En fecha 29 de Febrero de 2008, el ciudadano R.G.A. presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del Estado Bolívar, escrito de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA, DAÑOS Y PERJUICIOS CONTRACTUALES Y M.P.H.I., contra la Empresa PROMOTORA Y CONSTRUCTORA HAKA S. A.

1.2.- PRETENSIÒN:

Alega la parte actora en su libelo de demanda: Que en fecha 03 de Mayo del 2004 por Documento Autenticado ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, bajo el Nro. 56 Tomo 37, celebró formal contrato de Compra Venta del inmueble identificado como: Nº P-01-01 del Conjunto Residencial Villa E.I. ubicado en las F.d.A.S., Parroquia Agua Salada del Municipio Heres, Ciudad Bolívar e integrado el inmueble por: Una Casa de 120M2 de Construcción y una (01) Parcela de Terreno, donde está construida y propiedad de la Vendedora: PROMOTORA y CONSTRUCTORA HAKA S. A, con un área de 260 M2 de superficie, que según las especificaciones que se determinan en el CONTRATO DE COMPRA VENTA que se anexa en copia certificada marcada “A” en sus cláusulas PRIMERA Y SEGUNDA. Que en el contrato suscrito y anexado “A” asumió la obligación y compromiso de cancelar el valor convenido de COMPRA VENTA que fue pactado en SESENTA MILLONES DE BOLÌVARES (Bs. 60.000.000,oo) actualmente Bs. 60.000, oo como lo determinó la cláusula TERCERA de la siguiente manera: Anticipo – Reserva: Bs. 1.000.000, oo en fecha 09-03-2004. Que para el día 24 de marzo del 2004 pagó la suma de Bs. 8.500.000, oo conforme lo convenido. En fecha 07 de Abril del 2004 canceló la suma de Bs. 8.500.000, oo lo complementaría el valor de la INICIAL del inmueble montante a Bs. 18.000.000, oo. Que asumió asimismo pagar la suma de Bs. 21.000.000, oo durante el lapso de OCHO (08) MESES a partir del día 08 de Abril del 2004, terminó que se supone otorgado en beneficio del deudor; repartidos en OCHO (08) CUOTAS ò Letras de Cambio por un monto de cada una de Bs. 2.265.000, oo con vencimientos: la primero el día 10-05-2004 y sucesivamente el 09-06-2004, 09-07-2004, 09-08-2004, 09-09-2004, 11-10-2004 y 09-12-2004 la última, De los pagos realizados así como la ESCALATORIA que contiene la Cláusula CUARTA y debido al IPC que dictara el Banco Central y referido a la inflación y el consecuencial aumento de los Materiales y Mano de Obra que anexa originales los recibos otorgados conforme la Cláusula TERCERA in fine del contrato. De los recibos que anexan “B” que se deja expresa constancia que su vendedora: PROMOTORA Y CONSTRUCTORA HAKA S.A., recibió efectos de cancelación del inmueble que adquirió por el contrato de COMPRA VENTA marcado “A” la totalidad de SETENTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS CINCO BOLIVARES (Bs. 71.464.505, oo), que comprende el pago del precio convenido de la compra – venta más escalatoria o pago del IPC que por efectos de la inflación se produjera y conforme la Cláusula CUARTA convenido contractualmente. Los recibos anexos marcado “B” los opone en originales a la PROMOTORA Y CONSTRUCTORA HAKA S.A en la persona de CARLOS BERNAVÈ BRACHE titular de la cédula de identidad Nro. 10.041.519 en su carácter de PRESIDENTE de la citada persona jurídica a los efectos de que: Reconozca como emanados de ella y que son ciertos y reales las cantidades de dinero que recibió su representada de su persona a cuenta de la negociación que contiene en el Anexo “A” o así el Tribunal los de por reconocidos. Que conforme El Contrato anexa “A” asumió asimismo conformar la totalidad del Pago del precio y montante a Bs. 21.000.000, oo en el momento del Acto de protocolización del Documento de Compra Venta y como complemento o CUOTA FINAL del precio de venta Convenido. Que por necesidad de que se le entregara la casa en el término convenido en tanto en cuanto vive “arrimado” con su familia (esposa e hijos) con una marcada incomodidad en forma insalubre; y que obligado como esta a suministrar a su familia una vivienda digna y cómoda para el desarrollo físico y psíquico normal de sus hijos, con el producto de su trabajo (madera) pagó adelantado, haciendo uso del derecho del término que le otorga la Ley, la totalidad del inmueble desde el año 21-05-2005, dando facilidades al Promotora Vendedora para que cumpliera igualmente con su obligación. Que CANCELO LA TOTALIDAD DEL PRECIO DE LA OPERACIÒN DE COMPRA VENTA en fecha 24 de Mayo de 2005, como persona necesitada del inmueble por el cual suscribió y celebró el contrato anexo “A”. Que conforme a la Cláusula SEXTA del contrato que se anexó marcado “A” La Promotora – Vendedora: PROMOTORA Y CONSTRUCTORA HAKA S.A se obliga a entregarle totalmente terminado y habitable el inmueble (casa y terreno) Nº P`-01-01 del Conjunto Residencial VILLA EUROPA I para el día: 09 de Enero del 2005, que en tanto se fijo contractualmente un término de DIEZ (10) MESES contados a partir del día 09 de Marzo del 2004. Que por efectos de esta estipulación contractual el cumplimiento de la obligación de hacer la tradición que por el Contrato y por la Ley asume LA PROMOTORA VENDEDORA debió hacerse para ese día 09 de Enero del 2005, lo cual a la presenta fecha no se ha hecho y que para el día 23 de Febrero del 2008 el identificado inmueble objeto del Contrato Compra Venta que se anexó marcado “A”, no ha sido terminada y presenta retardo significativo en su construcción. Que anexa marcada “C” INSPECCIÒN OCULAR extralitem evacuada a los solos efectos de esta acción y que se evacuo a efectos de evitar y prevenir los perjuicios por retardo conforme lo determina el artículo 1.429 del Código Civil; y de cuyo contexto probatorio se evidencia el estado actual que presenta la construcción del INMUEBLE P01-01 del Conjunto Residencial VILLA EUROPA I que se le prometió entregar para el 09 de Enero del 2005. Que ha prestado consideración, apoyo y paciencia a PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA S.A., así como a su personal directivo, especialmente a C.B.B. su Presidente, para que le entreguen totalmente terminada y habitable el inmueble que convino con ella en comprarle y ellos en venderle. Que ha sido tolerante hasta más no poder porque comprende las situaciones en que la dinámica de la construcción venezolana que actualmente se padecen con relación a los materiales y mano de obra. Que desde hace seis (06) meses atrás y a la fecha de introducción de esta acción se nota y es improbable la casi TOTAL PARALIZACIÒN DE LA CONSTRUCCIÒN de la Casa Nº P-01-01 habiendo posibilidades ciertas y reales de terminar el inmueble objeto del contrato celebrado, lo que evidencia el incumplimiento culposo y omisivo de la Promotora – Vendedora y la conducta contractual desplegada en el cumplimiento de su obligación de hacerle la tradición de la Compra Venta celebrada. FUNDAMENTOS DE DERECHO DE LA PRESENTA ACCIÒN DE CUMPLIENTO DE CONTRATO DAÑOS Y PERJUICIOS CONTRACTUALES Y DAÑOS M.P.H.I.: Que nuestro ordenamiento jurídico determina en el Código Civil que: El contrato tiene fuerza de ley entre las partes (Art. 1159). Que deben de ejecutarse de buena fe y obligan a cumplir no solo lo en el estipulado sino a las consecuencias que de él se derivan (Art. 1.160). Que en los contratos bilaterales si una parte no cumple con su obligación la otra puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato y de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos. Que las obligaciones deben cumplirse exactamente como se convienen o contratan (Art. 1264). Que cuando una obligación se ha contraído bajo la condición de que un acontecimiento suceda en un tiempo determinado, esta condición se tiene por no cumplida si el tiempo ha expirado sin que el acontecimiento se haya efectuado (Art. 1206). Que en caso de inejecución de la obligación de hacer el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar el mismo Acosta del deudor (Art. 1266). Que señala asimismo nuestro ordenamiento jurídico positivo que: El que con intención negligencia o por imprudencia causa un daño a otro esta obligado a repararlo y debe igualmente reparación del daño causado quien se excede en el ejercicio de su derecho, en lo limites de la buena fe. (Art. 1185) y que la obligación de reparación se extiende a todo daño material o moral causado por hecho ilícito (Art. 1.196). DEL PETITORIO DE ESTA ACCIÒN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, DAÑOS Y PERJUICIOS CONTRACTUALES Y DAÑOS MORAL POR HECHO ILICITO: Que con legitimación que le asiste como contratante y como COMPRADOR del inmueble P-01-01 del Conjunto Residencial VILLA E.I. aquí especificado en su ubicación y lo cual da por reproducido devenido del anexo “A2 que se acompaña a esta demanda, concurre formalmente a DEMANDAR y en efecto RECLAMA JUDICIALMENTE a PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA S.A., en la persona de su PRESIDENTE, ciudadano: C.B.B., en EJECUCIÒN DEL CONTRATO celebrado que cumpla con el contrato celebrado y que se opone a su representada marcado “A” en: PRIMERO: Hacer la tradición del inmueble P 01-01 del Conjunto Residencial VILLA EUROPA I ubicado en las F.d.A.S., Parroquia Agua Salada del Municipio Heres Ciudad Bolívar que debió entregar el día: 09 de Enero del 2005 que a la presente fecha, a pesar de haber, como COMPRADOR cumplido con las obligaciones que le impone el contrato, no lo ha hecho. Que en este sentido demanda que se le haga entrega de LA CASA totalmente terminada y habitable como se le prometió en el negocio jurídico celebrado, así como saneada la parcela de terreno sobre la cual está enclavada ò en su defecto y con fundamento en el artículo 1266 del Código Civil pide al Tribunal se le autorice a hacerla ejecutar a costa de la PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA, S. A disponiendo y ordenando el Tribunal que la demandada le haga entrega formal del inmueble a los efectos. SEGUNDO: Que por cuanto del NO CUMPLIMIENTO de la Obligación asumida por la demandada: PROMOTORA y CONSTRUCTORA HAKA. S. A en cumplir con la cláusula SEXTA del contrato que celebramos y aquí demando en el sentido de entregar terminada y habitable el inmueble identificado como P -01-01 del Conjunto Residencial VILLA EUROPA I se desprenden DAÑOS Y PERJUICIOS CONTRACTUALES a los efectos de demandar su indemnización procede a especificarlos así: Desde el día 09 de Enero del 2005 ha sufrido los rigores de vivir incomodo y sometido a las limitaciones que significa estar “arrimado” a una casa que no le pertenece y donde su esposa e hijos deben de soportar las vicisitudes de NO TENER a pesar de haber cancelado con bienes de la Comunidad de Gananciales que conforma su matrimonio la CASA P-01-01 del Conjunto Residencial Villa E.I. UNA CASA DIGNA por lo que debió arrendar un (01) inmueble en forma verbal, debido a la premura de la necesidad de tener un “techo” donde vivir con su familia y pagar durante TRES (03) AÑOS y un (01) mes o sea TREINTA Y SIETE (37) meses la suma mensual de Bs. 500.000, oo o Bf. 500, oo desde enero del 2008, para satisfacer esta necesidad de haber tenido en posesión y hecha la tradición de la Casa P -01-01 que adquirió por el contrato cuyo cumplimiento se demanda no hubiera hecho el gasto patrimonial que se ha hecho a la presente fecha y que debe seguir haciendo hasta que se le entregue totalmente habitable el inmueble objeto del contrato. Que esta erogación innecesaria la provoco y causó PROMOTORA Y CONSTRUCTORA HAKA S. A, al no dar cumplimiento a la terminación y entrega del inmueble P-01-01 como lo prometió en el contrato suscrito anexo “A” cuyo cumplimiento se pide en esta acción. Que determinados los daños y el nexo de causalidad, anexa a los efectos de la comprobación del daño patrimonial alegado los Recibos que durante TREINTA Y SIETE (37) MESES a partir de Febrero del 2005 a Febrero de 2008, marcados “X1” y que en sumatoria alcanzan al monto de Bs. 18.000,oo actuales discriminados así: Desde Enero de 2005 hasta el 31 de Diciembre de 2007 para un total de 34 meses a razón de Bs. 500.000, oo cada mensualidad, la suma de Bs. 17.000.000, oo o Bf. 17.000, oo; y en ENERO Y FEBRERO del 2008 para un sub. – total de Bs. 1.000.oo lo que suma en total y Reclamo como indemnización la suma de Bs. 18.000, oo más las mensualidades que se sigan cancelando hasta la conclusión de este proceso e igualmente demanda la corrección monetaria de la suma aquí demandada en su oportunidad de cancelación. TERCERO: Que la PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA S. A después que celebró el Contrato de Compraventa signado con la letra “A” ya aquí demandado en Cumplimiento por el INMUEBLE Nº P-01-01 del Conjunto Residencial Villa E.I. aquí identificado, sin su consentimiento, ni su participación procedió a GRAVAR el identificado inmueble con la entidad financiera MI CASA C.A constituyendo una HIPOTECA COVENCIONAL DE PRIMER GRADO sobre la totalidad de la extensión de terreno que conforman EL PARCELAMIENTO VILLA E.I. el cual fue debidamente Protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Heres del Estado Bolívar, en fecha veinte (20) de Diciembre del 2004, bajo el Nº 4 Folios 18 al 34, Protocolo Primero Tomo Vigésimo Cuarto, Cuarto Trimestre del indicado año 2004, del cual anexa Copia Fotostática marcada “D” y que se reserva conforme el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, presentar en Pruebas su certificación. Que esta negociación se hizo cuando ya se había celebrado el contrato de Opción a Compraventa con su persona en fecha 03 de Mayo del 2004, sin ninguna razón valedera, en tanto canceló a tiempo sus cuotas de pago referidas e imputables al pago del precio de Compraventa como para que se terminara o se concluyera el INMUEBLE que se le daba en venta o dicho en otras palabras se Financio el mismo la adquisición y/o construcción de la Casa que conforma con la parcela el INMUEBLE que se le ofreció y se le dio en venta, Que asimismo la PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA. C.A procedió a Protocolizar el documento de PARCELAMIENTO de Villa Europa I en fecha 10 de Marzo del 2006, según documento Protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Heres del Estado Bolívar, bajo el Nº 50, folios 452 al 474, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Segundo, Primer Trimestre del año 2006, cuando ya le había vendido el inmueble P-01-01 del mismo Parcelamiento, sin haber Protocolizado el Documento constitutivo del mismo lo que prohíbe expresamente la LEY DE VENTA DE PARCELAS en su artículo 2.- Que Cita las oficinas donde se encuentran los originales de estas operaciones a los efectos del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil y se reserva en el período probatorio de este proceso presentar copia certificada de los mismos. Que con este señalamiento quiere indicar que PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA S. A violó flagrantemente lo determinado en la LEY DE VENTA DE PARCELAS en sus artículos: 2º en sus letras d) y g) al igual que el artículo 3º de la indicada ley. Que asimismo causa extrañeza que siendo gravado con HIPOTECA CONVENCIONAL DE PRIMER GRADO el inmueble que conforma el PARCELAMIENTO y CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA EUROPA I el ciudadano REGISTRADOR SUBALTERNO DEL MUNICIPIO HERES DEL ESTADO BOLÌVAR haya procedido a PROTOCOLIZAR el documento de Parcelamiento violando al artículo 6º de la citada LEY DE VENTAS DE PARCELAS cuando no consta en la Protocolización el gravamen existente y el consentimiento del Acreedor Hipotecario para tal protocolización como lo indica la citada disposición de orden público. Que de la copia del Plano del PARCELAMIENTO VILLA EUROPA I que se anexa bajo el Nro. 545 CARPETA ÙNICA del Primer Trimestre del año 2006 y que conforma el CUADERNO DE COMPROBANTES del Registro Subalterno del Municipio Heres del Estado Bolívar, durante el año 2006 y que anexa Copia Marcada “E”, no se evidencia la PARCELA P-01-01 con un área de 260 M2 como se le dio en venta sino con 285, 21M2, mientras que: en el DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO, que anexa en Copia marcada “F” conforme el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, no existe la señalada parcela que se le dio en Opción a Compra Venta por Documento Autenticado como consta por el Anexo “A”. Que estas irregularidades y omisiones, han causado una serie de trastornos Psíquicos a su familia, en cuanto ven amenazados seriamente la posibilidad cierta de tener una casa propia digna y cómoda como lo han procurado al hacer el negocio jurídico con la PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA. S.A que evidencia serios vicios de ilegalidad en cuanto: a) No se identifica en el documento de parcelamiento que rige al Conjunto Residencial Villa E.I. el inmueble que se le dio en venta aun cuando aparece señalado en el plano que se acompaño al cuaderno de comprobantes en el acto de la protocolización. b) Que se procedió a gravar con una Hipoteca Convencional de Primer Grado un Inmueble que Estaba Ofertada y Aceptada su Compra – Venta sin notificar o participar a “El Comprador” cuando se realizó la negociación. c) Que se procedió a dar ventas de parcelas de un parcelamiento no Registrado y Ex Profeso se ha dilatado la Construcción de la Casa que se le dio en venta, que se le obligo a comprar, la cual esta destinada a vivienda familiar causando un trauma en su familia, una dolencia psíquica que constituye un atentado a su estabilidad porque sus hijos y su conyugue le exigen que cumplan con una responsabilidad empeñada, violándose así las elementales normas que rigen el Contrato de Compra – Venta suscrito, en tanto la venta se perfecciona con el simple consentimiento de las partes en cuanto es un contrato bilateral y consensual, lo que indica a todo evento que LA PROMOTORA VENDEDORA violó la obligación contractual asumida, pero también se excedió en el ejercicio de su derecho de los limites fijados por la Buena Fè. Que hay evidentes fallas que rayan en la ilicitud las negociaciones que ha hecho la PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA S. A que ha sido imprudente en su proceder por ello debe REPARARLE el Daño Moral que ha sufrido, cuyo Daño Moral demandado y será estimado por el Tribunal al sentenciar esta Causa. Pide que la presente acción sea admitida conforme a Derecho, se tramita y se decida siendo declarada Con Lugar en la definitiva más las costas y costos del proceso. ESTIMACIÒN PECUNIARIA DE LA PRESENTE ACCIÒN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE DAÑOS Y PERJUICIOS CONTRACTUALES Y DAÑO MORAL POR HECHO ILICITO: Que ha desembolsado de su peculio particular a los efectos de cancelar el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento pide la suma de Bs. 70.464, 55, actuales por cuanto debido al cambio anteriormente e.B.. 70.464.505, oo. Que ha demandado Daños y Perjuicios Contractuales por no cumplimiento montantes a Bs. 18.000, oo. Que el Daño Moral por hecho ilícito demandado no cuantificado pero tiene alta connotación en tanto en cuanto el trauma familiar es severo y debe en aras de equilibrar el ambiente o medio familiar así como la conducta de mi cónyuge e hijos erogar sumas de dinero; y los costos de mantenimiento de este proceso está por el orden de Bs. 20.000, oo en base a lo cual estima la demanda en la suma de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.180.000, oo), para todos los efectos de Ley. MEDIDA CAUTELAR QUE SE SOLICITA CON LA ADMISIÒN DE ESTA ACCIÒN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, DAÑOS CONTRACTUALES Y DAÑOS M.P.H.I.: INNOMINADA: Que de conformidad con el artículo 588 Parágrafo Primero del Código de Procedimiento Civil pide al Tribunal que conforme lo determina el artículo 1266 del Código Civil se DECRETE la entrega formal del inmueble P-01-01 del Conjunto Residencial VILLA EUROPA I o aquel que la Promotora Vendedora diga ser el que vendió a R.G.A. conforme el anexo “A” para que por cuenta de la deudora R.G.A. haga ejecutar la conclusión de la obra y por expertos se deje constancia de los montos pecuniarios necesarios para la culminación total de la obra a los efectos de la indemnización por la demandada en tanto estos se ejecutaran por su cuenta y se notifique de esta entrega formal al Juez Ejecutor para que ejecute dicho decreto y medida. NOMINADA: Que se evidencia la existencia del contrato que se anexó “A” como fundamental de esta acción y el tiene la fecha de inicio y de término de cumplimiento siendo un documento autentico y con fe pública. Que asimismo la cantidad de dinero que PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA S.A, recibió de su persona en cumplimiento de las obligaciones que le imponen las obligaciones del contrato marcado “A” resumidos en los recibos de pago que se anexaron marcados “B” a la demanda. Que el estado de retardo en la ejecución de la obligación que asumió la PROMOTORA VENDEDORA al no concluir y entregar habitable el inmueble P-01-01 del Conjunto Residencial VILLA E.I. así como el estado actual de las obras como lo determina la inspección ocular Extra litem anexada “C”. Que evidenciado el gravamen que pesa sobre el Conjunto Residencial VILLA EUROPA I e impuesto por la PROMOTORA VENDEDORA a favor de la entidad Bancaria MI CASA C.A, sin su consentimiento ni autorización ni menos notificación, lo que hace a todo evento posible que el resultado de esta acción y el cumplimiento del Contrato cuya ejecución se piden queden ilusorias en tanto incluso un PRIVILEGIO A FAVOR DE LA ENTIDAD Acreedora Hipotecaria y es evidente riesgo de ejecución de la GARANTÌA HIPOTECARIA constituida. De conformidad a lo establecido en los artículos: 585, 587, y 588 numeral 3º pide al Tribunal que al admitir esta demanda DECRETE PROHIBICIÒN DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre el Inmueble propiedad de PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA S. A, conformado por un lote de terreno con los siguientes linderos: NORTE: Callejón Los Flores con 98, 20 Mts SUR: callejón sin nombre, actualmente son terrenos de propiedad privada en línea recta con 118, 50 Mts ESTE: Calle Las Flores y Terrenos propiedad privada en Línea quebrada de cinco (05) segmentos de 35, 40, 52, 50, 50, 52, 50 y 48, 60 Mts OESTE: Callejón Las Flores en 129, 00 Mts y que pertenece a la demandada según documento Protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Heres bajo el Nº 2 folios 10 al 16, Protocolo Primero, Tomo Primero, Tercer Trimestre del año 2004 y segmentado en parcelas según documento protocolizado en la misma Oficina Subalterna de Registro bajo el Nº 50, Tomo 22, Folios 452 al 474, Protocolo Primero, Primer Trimestre de fecha 10 de Marzo de 2006 y se oficie al Registrador Inmobiliario del Municipio Heres del Estado Bolívar, para que se abstenga en lo sucesivo de dar entrada y protocolizar cualquier documento traslativo de propiedad referido a dicho inmueble.

1.3.- ADMISIÒN:

En fecha 03 de Marzo del año 2008, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado B.A. la demanda y emplaza a la parte demandada para que dentro de VEINTE (20) días siguientes a que conste en autos su citación comparezca a dar Contestación a la demanda.

1.4.- CONTESTACIÒN DE LA DEMANDA:

La parte demandada dió contestación a la demanda de la siguiente manera: DE LOS HECHOS QUE SE ADMITEN COMO CIERTOS: Que es cierto que su representada PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA S. A celebró un Negocio Jurídico “Contrato de Opción de Compra” con el ciudadano R.J. GARRETA ÀVILA, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad Nº V- 8.890.132. Que es cierto que nuestra representada PROMOTORA & CONSTRUCTOTA HAKA S. A., por ese negocio jurídico, se obligó a vender al demandante R.J.G.A., y éste a comprar, un inmueble identificado como P-01-01 de la Urbanización y Parcelamiento Villa Europa I ubicado en las F.d.A.S., Parroquia Agua Salada del Municipio Heres, Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, integrado por una parcela de terreo constante de 260M2 y la Casa Quinta que sobre ella se construyera constante de 120 M2 de construcción. 3. Que es cierto que el monto acordado para la compra del inmueble es la suma de SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES SIN CÈNTIMOS (Bs. F. 60.000, 00). 4. Que es cierto que por efecto del contrato de opción a compra venta, PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA S. A., reconoce haber recibido la suma de SESENTA MIL BOLÌVARES FUERTES SIN CÈNTIMOS (Bs. F 60.000, 00). CAPITULO II DE LOS HECHOS QUE SE RECHAZAN NIEGAN Y CONTRADICEN. 1. El hecho cierto de que al ciudadano R.J. GARRETA ÀVILA, una vez terminado civil y estructuralmente la vivienda distinguida como P01-01 de la Urbanización y Parcelamiento Villa Europa I Ubicado en las F.d.A.S., Parroquia Agua Salada del Municipio Heres, Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, solicita de común acuerdo con el representante de empresa PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA, S. A, bajo el compromiso de asumir los costos adicionales, ampliaciones y modificaciones del diseño original ofrecido en la cláusula segunda del contrato opción de venta, inclusive el mayor tiempo que dichas modificaciones y ampliaciones implicara para la terminación de la referida vivienda. Que aunado a ello, la aplicación de los elementos y accesorio de acabado y mampostería y consecuencialmente las redes de servicios de aguas blancas, aguas negras y electricidad interna, las cuales hubo que rediseñar por parte de la constructora a objeto de satisfacer la modificación convenida por ambas partes de manera verbal. 2. Que niegan, rechazan y contradicen, en toda forma de hecho y de derecho, que el inmueble no esta totalmente terminado, toda vez que el inmueble estructuralmente esta terminado y cuenta con todos los servicios necesarios para ser habitado (aguas blancas, aguas negras y electricidad). Que lo cierto es que los accesorios que aun no se han instalado, tales como puertas y de servicio sanitario, indistintamente de la política de la empresa PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA S. A, convenida con todos y cada uno de los optantes a compra de inmuebles en el prenombrado desarrollo habitacional, instalarlos al momento o en la fecha que manifiesten tomaran posesión u ocuparan el inmueble, en este caso en particular en este inmueble no se han instalado los accesorios básicamente por la ejecución de los trabajos de ampliaciones y modificaciones solicitadas por el actual propietario del inmueble, razón por la cual no es imputable a PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA S. A., la demora de la aplicación de los acabados y colocación de los accesorios sanitarios y eléctricos, ni el retardo en la terminación de la vivienda ya identificada. 3. Que niegan, rechazan y contradicen, en toda forma de hecho y de derecho, que PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA S.A., deba hacer entrega material del inmueble, puesto que el demandante se encuentra en posesión del mismo, desde el mismo momento en que dispuso realizar las modificaciones y ampliaciones a la vivienda descrita, aun impidiendo que le diera la terminación y acabado de la vivienda. 4.- Que niegan, rechazan y contradicen, en toda forma de hecho y de derecho, que PROMOTORA & CONSTRUCTOTA HAKA S.A., no haya realizado la tradición del inmueble mediante documento protocolizado del inmueble objeto del litigio, por haberle requerido el propietario poseedor que señalara el mayor valor y las ampliaciones y modificaciones en instrumento de propiedad, lo cual no podría hacerse en ningún caso hasta tener concluida las anexidades y ampliaciones solicitadas por el propietario. 5. Que niegan, rechazan y contradicen, en toda forma de hecho y de derecho, que la PROMOTORA & CONSTRUICTOTA HAKA S. A., haya gravado la totalidad del terreno sobre la cual se edifico la Urbanización y Parcelamiento Villa Europa I ubicado en las F.d.A.S., Parroquia Agua Salada del Municipio Heres, Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, por ser totalmente falso que la fecha 20 de diciembre de 2004, el ciudadano R.J. GARRETA ÀVILA, hubiese cancelado en su totalidad el inmueble signado con el número P-01-01 del conjunto residencial Villa E.I. por lo que no existe agravio ni daño moral causado algunos como lo que pretende reclamar el accionante, además de no haber la PROMOTOTA & CONSTRUCTURA HAKA S. A., haberse excedido en el ejercicio de sus derechos y de los límites fijados por la buena fe. 6. Que niegan, rechazan y contradicen, en toda forma de hecho y de derecho, por exagerado, el monto por el cual se estima esta demanda de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES SIN CÈNTIMOS (Bs. F 180.000, 00), por superar considerablemente el precio de inmueble objeto de litigio que es SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES SIN CÈNTIMOS (Bs. F 60.000, 00), por lo que los accesorios sanitarios y acabados y la mampostería que faltan por ejecutar no pueden superar el precio del inmueble considerando la calidad de los mismos ofrecida en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, rechazo que fundamenta de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. CAPITULO III DEL PETITUM solicitan al Tribunal que el escrito de contestación a la pretensión del demandante, ciudadano R.J. GARRETA ÀVILA, sea admitido, sustanciado conforme a derecho para que apreciado en todo su valor probatorio tanto el escrito como el anexo que lo acompaña, se declara SIN LUGAR la “Acción de ejecución de cumplimiento de contrato, daños y perjuicios contractuales” y por vía de consecuencia se condene al demandante al pago de las costas y costos derivados del presente proceso. Que de igual forma SOLICITA SE DEJEN SIN EFECTO LAS MEDIDAS CAUTELARES INNOMINADA DE ENTREGA MATERIAL Y NOMINADA DE PROHIBICIÒN DE ENEJENAR Y GRAVAR acordados por el despacho a su digno cargo, porque de mantenerse las mismas generarían a nuestra representada daños y perjuicios, cuyas acciones legales, se reservan desde ya expresamente ejercer.

1.5.- DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS:

Parte demandante:

- Invoca en comunidad de Pruebas el mérito de los autos.

- Reproduce el valor probatorio de los anexos marcados: “A”, “B”, “C”, “X1”, “D” y “E” que se acompañaron como fundamental de la demanda.

- Presenta al Tribunal Documentos en Fotocopia marcados L y L1 citados en la demanda referidos al GRAVAMEN interpuesto al Parcelamiento que conforma VILLA EUROPA I así el Documento de Notificación o Parcelas por parte de la PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA S.A.

- Invoca el Contrato suscrito anexo “A” y la Inspección Ocular promovida.

- Ratifica los recibos marcados “X1” que se acompañaron con la demanda.

Parte demandada:

- Reproducen el mérito favorable de autos en todo lo que favorece a la PROMOTORA & CONSTRUCTOTA HAKA S.A.

- Inspección ocular: Solicitan al despacho se sirva trasladarse y constituirse en el inmueble distinguido con el Nº P-01-01 del Conjunto Residencial Villa E.I.

- Experticia: De conformidad con lo preceptuado en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil solicita al despacho se sirva ordenar Experticia de valoración y acabado del inmueble distinguido con el Nº P01-01, ubicado en el Conjunto Residencial Villa E.I.

- Promueve las pruebas documentales: En legajo de quince folios que en original y copia acompañan marcado como “X1” recibos de cancelación y planillas de depósito realizadas por el demandante a la cuenta de PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA S. A.

1.6.- DE LA SENTENCIA:

En fecha 28 de Mayo del 2009, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA, DAÑOS Y PERJUICIOS CONTRACTUALES Y M.P.H.I., Intentada por el ciudadano R.G. ÀVILA contra la Sociedad Mercantil PROMOTORA & CONSTRUCTOTA HAKA S. A.

1.7.- DE LA APELACIÒN:

En fecha 05 de Junio de 2009, la Abogada MARÌA C.A. apoderado judicial de la parte demandada APELA de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 28 de Mayo de 2009.

En fecha 16 de Junio de 2009, el Juzgado A quo, oye la Apelación interpuesta en AMBOS EFECTOS, y ordena remitir el expediente a esta Alzada para que conozca de la Apelación interpuesta.

En fecha 19 de Junio de 2009, se da por recibido en esta Alzada el presente expediente, previniéndose a las partes que sus informes se presentarán al VIGESIMO día hábil siguiente, de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil y en caso de presentación de informes de las partes se dejarán transcurrir ocho (08) días hábiles de conformidad con el artículo 519 eiusdem.

Luego de cumplidos los trámites procedimentales este Tribunal pasa a delimitar el eje del presente asunto de la siguiente manera:

La presente acción versa sobre la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA, DAÑOS Y PERJUICIOS CONTRACTUALES Y M.P.H.I. tiene incoada el ciudadano R.J. GARRETA ÀVILA contra la Sociedad Mercantil PROMOTORA & CONSTRUTORA HAKA S. A. Llegada la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal de la causa declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda. Contra dicha demanda la parte demanda ejerció recurso de apelación, señalando en escrito de informes lo siguiente:

…Que como lo señala la sentencia recurrida, el día 03 de marzo de 2008 fue admitida la demanda interpuesta por el ciudadano R.G.A., en contra de mi representada, se emplazó a la demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, para que contestara la demanda. En fecha 17 de Octubre de 2008, llegando el momento para contestar la demanda mi representada contesta estando dentro del lapso legal. Llegado el lapso para la promoción de pruebas, ambas partes en fecha 28 de octubre y 12 de Noviembre de 2008 promovieron las que consideraron pertinentes. La demandada promovió las siguientes: Una inspección judicial que realizó el 11 de marzo del año 2009 en la cual dejó constancia de que la vivienda se encontraba aparentemente terminada en sus elementos estructurales externos paredes, techo, vigas y columnas, en obra limpia, sin ventanas, puertas de acceso y salida al patio, piso rustico y paredes sin frisar. También se dejo constancia de que en los baños no se observaron equipos sanitarios instalados, la tubería estaba al descubierto y el patio cubierto de maleza. Promovió una experticia que no llego a evacuarse por falta de impulso de la parte promovente. En capitulo previo de este fallo se expusieron las razones por las que a pesar de que este medio probatorio no fue evacuado no procedía la reposición de la causa por su manifiesta inutilidad. Promovió unos recibos de cancelación y planillas de depósito realizadas por el demandante a una cuenta bancaria de la Promotora & Constructora Haka, SA. afirma que esta prueba ésta encaminada a demostrar el incumplimiento por parte del demandante del pago, tal como fue convenido en el contrato, (cita textual). Una copia fotostática del documento de parcelamiento protocolizado en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria el 10/3/2006. En ese documento aparecen unas anotaciones marginales que d.f.d. las cancelaciones de unas hipotecas que gravaban las parcelas P1-13, P1-12 y P2-04. Es cierto que en los folios 133 al 139 corre inserto un documento de constitución de hipoteca sobre un terreno de 11.195 metros cuadrados en el cual se construiría el parcelamiento Villa Europa. Sin embargo, ese documento fue registrado el 20 de Diciembre de 2004, por lo que no puede servir de prueba de que a la fecha de protocolización del documento de parcelamiento subsistía la hipoteca. Para demostrar los daños materiales que dice haber sufrido la parte demandante, consigna un legajo de 32 recibos de pago por concepto de alquiler de una vivienda, cada uno por quinientos bolívares. Esos recibos son documentos privados emanados de un tercero carecen de valor probatorio ya que no fueron ratificados por la vía testimonial como lo ordena el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. La demandada promovió las siguientes pruebas: Una inspección que se realizó el 11/3/2009 en la cual se dejó una constancia de que la vivienda se encontraba aparentemente terminada en sus elementos estructurales externos, paredes, techo, vigas y columnas, en obra limpia, sin ventanas, puertas de acceso y salida al patio, piso rústico y paredes sin frisar. También se dejo constancia de que en los baños no se observaron equipos sanitarios instalados, la tubería estaba al descubierto y el patio cubierto de maleza. El Juzgador le confiere pleno valor probatorio a esta inspección y establece que ella comprueba que el inmueble litigioso no se encuentra en condiciones mínimas de habitabilidad habida cuenta de que al momento de la inspección se verificó que no estaban instalados los equipos sanitarios (lavamanos, etc.,) no contaba con las puertas y ventanas, y las tuberías estaban al descubierto. La sentencia recurrida condena, previo al análisis de la demanda, la contestación de las pruebas promovidas, citamos: En consecuencia, se condena a la demandada a concluir el contrato de venta en los términos pactados en el documento autenticado en la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar el 3 de marzo de 2004 por cuya virtud deberá proceder al otorgamiento del contrato definitivo de venta en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria y a la entrega de la vivienda y parcela P-01-01 del Conjunto Residencial Villa E.I. en el sector Las F.d.A.S., de esta Ciudad. En ejecución de este fallo, la parte demandada deberá entregar al demandante la vivienda ubicada en la parcela P-01-01 en las siguientes condiciones: dos (2) plantas; la planta alta se distribuye así: un dormitorio principal con baño integrado y vestier, dos dormitorios secundarios, un baño. La planta baja se distribuye así: sala, comedor, cocina, lavandero, un medio baño; construcción de concreto armado, sistema de entrepiso de losa nevada, cubierta de techo con estructura metálica y madera machihembrado, paredes de bloque de concreto con recubrimiento en acabado liso, recubrimiento de pisos interiores en cerámica nacional, paredes de baño con recubrimiento en cerámica hasta media altura, baños con piezas sanitarias y grifería, marcos metálicos en puertas, de madera entamborada, en cuartos y baños; se dejarán los espacios previstos para los clóset y muebles de cocina. Se ordena una experticia complementaria del fallo conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil para que unos expertos previo examen del documento de parcelamiento, sus reformas o aclaratorias, si las hubiere, los planos de urbanismo o parcelamiento archivados en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria y con vista a lo que resulte de una inspección in situ del inmueble para lo cual servirán de orientación, de ser útiles, las indicaciones que aparecen en el acta de inspección ocular efectuada por el Juzgado 1º del Municipio Heres y las fotografías que cursan en los folios 50 al 56, determinen los linderos y ubicación precisa de la parcela P-01-01 del Conjunto Residencial Villa E.I.S. condena a la demandada a pagar por concepto de indemnización por daño moral la cantidad equivalente a 273 Unidades Tributarias. De donde es claro señalar que, incurriendo en el vicio de contrariedad e ilogicidad previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, la recurrida partiendo de un contrato de OPCIÒN DE COMPRA VENTA, que es el instrumento fundamental de la pretensión, que se promovió como prueba fundamental de lo requerido, condena a concluir un contrato de venta inexistente. Al respecto es pacifica la doctrina y la jurisprudencia en señalar que solo se puede pedir la ejecución de los contratos en los términos y condiciones que fueron pautados, valdría la pena preguntarse cual contrato de venta debe concluirse?. Si, Ciudadano Juez Superior que conoce el presente recurso, es fácilmente verificable que tal contrato no existe, revisemos con detenimiento las pruebas promovidas por la parte actora y nos encontramos con la existencia de un contrato de OPCIÒN DE COMPRA VENTA y no de un contrato preliminar de venta como lo señala el Juez de la recurrida para justificar su decisión, por lo que tal vicio hace nula la sentencia ante la imposibilidad material de ejecutar un contrato de venta inexistente. Hace igualmente nulo el fallo proferido por el a quo la condena a la entrega material en los términos señalados en el dispositivo, dado que quedo claramente demostrado, y para el caso que hubiese existido duda debía haberse ordenado la evacuación de la experticia por auto para mejor proveer, que el inmueble objeto del negocio jurídico de OPCIÒN DE COMPRA VENTA, a solicitud del oferido, presenta modificaciones que hacen imposible cumplir con la entrega ordenada por el Tribunal, incurriendo nuevamente en contradicción el fallo que hace imposible su ejecución. Finalmente y a pesar del profundo análisis que hace el Juzgador cuya decisión se recurre, no se puede determinar con claridad cuales son los parámetros que utiliza para determinar el quantum del daño moral condenado, incurriendo en un vicio que hace nula la sentencia,, de conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 243 ejusdem, ya que la decisión debe de estar soportada en lo alegado y probado en autos y de los autos que conforman el expediente, ni se demostró la existencia de daño moral ni podía determinarse el quantum del daño no demostrado e inexistente…

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T E R C E R O:

Luego de resumirse los términos de la presente controversia este Tribunal pasa a resolver previamente sobre la impugnación de la cuantía de la demanda

DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA

En el libelo de la demanda, la representación del accionante la estimó en la suma de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs. F. 180.000.00) que comprenden los montos reclamados por concepto de daño moral y Daños y Perjuicios.

En la oportunidad de dar contestación de la demanda, la parte demandada impugnó la estimación de la demanda señalando lo siguiente:

Negamos, rechazamos y contradecimos, en toda forma de hecho y de derecho, por exagerado, el monto por el cual se estima esta demanda CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs. F. 180.000.00) por superar considerablemente el precio del inmueble objeto de litigio, SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs. F. 60.000.00) por lo que los accesorios sanitarios y acabados y la mampostería que faltan por ejecutar no pueden superar el precio del inmueble considerando la calidad de los mismos ofrecida en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, rechazo que fundamento de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

Con respecto a este particular, resulta necesario destacar el criterio establecido por esta Sala en la Sentencia Nº 05375, de fecha 4 de agosto de 2005, caso: T.C.V. contra el Instituto Nacional de Obras Sanitarias (INOS), en la cual se expresó:

(…) en circunstancias similares, esta Sala Político-Administrativa había venido acogiendo el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil, la cual estableció, con base en lo preceptuado en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que en el supuesto en que sea estimada la demanda por el accionante, debe quedar firme tal estimación si nada hubiese probado la parte demandada, aun cuando mediara su rechazo por considerarla exagerada o insuficiente.

Sin embargo, esta Sala estima necesario revisar esta interpretación, a los fines de determinar si el análisis de los casos subsiguientes, en los que se verifique el rechazo puro y simple de una parte a la estimación de la demanda propuesta por la otra, debe efectuarse a la luz del citado artículo 38 eiusdem.

El referido dispositivo establece que:

‘Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.’

Así, de la transcripción del artículo in commento, se colige que el legislador ha previsto la posibilidad de que la parte actora estime la demanda “(omissis) ... cuando el valor de la misma no conste, pero sea apreciable en dinero”. De manera que su aplicación queda circunscrita a los supuestos en que no sea posible deducir el valor de la demanda del título en el que se fundamenta la pretensión, siempre que el mismo sea cuantificable en dinero.

Por tanto, la consecuencia jurídica que dispone el artículo 38, no es aplicable a casos como el de autos, en los cuales conste el valor de la cosa discutida, pues el accionante basó su demanda en cantidades dinerarias que a su juicio, aun le adeuda el INOS.

Expuesto lo anterior, no obstante que la parte accionada formuló su rechazo en forma pura y simple a la estimación planteada por el actor, este proceder en nada afecta la actuación del último. Por consiguiente, la Sala declara firme la estimación de la demanda efectuada por el demandante. Así se decide (…)

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En el caso bajo estudio, previa revisión de las actas procesales no se evidencia de las mismas que la parte demandada haya demostrado lo exagerado de la estimación de la demanda, adicionalmente, cabe destacar, que en lo que atañe a la indemnización por daño moral, tal estimación, conforme a lo precisado en anteriores oportunidades, no son vinculantes para los jueces, quienes se encuentran autorizados, atendiendo a determinados elementos, para modificar la suma demandada por ese concepto, si el mismo es procedente.

De manera que, con base en lo antes expuesto, resulta improcedente la impugnación de la estimación de la cuantía realizada por la representación judicial de la parte demandada, lo cual n se traduce en la firmeza de la estimación de la actora, por las razones arriba indicadas. Así se decide.

Resuelto el punto anterior se pasa al análisis de las pruebas promovidas por ambas partes:

La parte actora acompañó al libelo de la demanda, Inserto del folio 7 al 11 marcado “A”, Copia Certificada de documento Notariado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, en fecha 27 de febrero de 2008, contentivo del Contrato de Opción de Compra Venta celebrado entre la PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA S.A. representada en ese acto por el Presidente C.B.B., titular de la cédula de identidad Nº 10.041.519, y el ciudadano R.J.G.A. titular de la cédula de identidad Nº 8.890.132. Dicho instrumento por ser un documento público, no impugnado, conserva el valor probatorio que emana de su contenido. Quedando comprobado el negocio jurídico celebrado entre las partes, relativo a la Promesa Bilateral de opción de compra venta de un bien inmueble constituida por una parcela de terreno de Doscientos Sesenta Metros Cuadrados (260 Mts) de Superficie aproximadamente y una casa en ella enclavada con un área de construcción de Ciento Veinte Metros Cuadrados (120 M2) de construcción aproximadamente distinguida con el Nº P-01-01 del Conjunto Residencial “Villa E.I. Desarrollado sobre una parcela de terreno ubicada en la Zona de ensanche de esta Ciudad, Sector Las F.d.A.S., Ciudad Bolívar. Asimismo se desprende de la Cláusula Tercera de dicho contrato que el precio de la venta de dicho inmueble es la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000.00) en moneda actual la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000.00).

Asimismo acompañó al libelo marcado “B” recibo en original emitido por la Promotora & Constructora HAKA S.A., que todas suman el monto de Bs. 71.464.505 en moneda actual Bs. F. 71.464.51 los cuales no fueron impugnados por la contraparte, por lo tanto, deben tenerse como documento reconocidos, demostrativos del pago del precio del bien inmueble, lo cual no es un hecho controvertido por cuanto la parte demandada admitió en su escrito de contestación de la demanda, haber recibido el precio de la venta; y así se declara.

Anexo a la demanda acompañó marcado “C”, Inspección Ocular, inserta del folio 46 al 47, practicado por el Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, fundamentada en el artículo 1.428 del Código Civil, en concordancia con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue evacuada en el sitio donde se encuentra ubicado el inmueble identificado P-01-01 de la Urbanización Villa Europa I ubicado en Las F.d.A.S., Parroquia Agua Salada de Ciudad Bolívar, dejando constancia el Tribunal de los siguiente:

Seguidamente se procede a evacuar los particulares y por lo que respecta al Primer Particular: el Tribunal procede en este estado a designar y juramentar como práctico fotógrafo a la ciudadana D.R.S.R.., venezolana, titular de la cédula de identidad Nro. 14.145.706 quien impuesta de la misión juro cumplir bien y fielmente su cargo y le indica al tribunal que trabajará con una cámara digital marca: Kodak, serial: KC66H70542260 de 7.1 negro Pixels, una vez impresas las fotografías las consignará por ante la oficina de la URDD a los fines de formar parte de la Inspección. Al Segundo particular: el Tribunal observa y deja constancia que en el encabezado de la presente acta se especifica la ubicación, las fotos serán consignadas por la práctico fotógrafa y en lo que respecta al estado de construcción del inmueble se observa en obra gris. Al Tercer Particular: El Tribunal observa y deja constancia que el inmueble no presenta condiciones de habitabilidad…

En cuanto a la inspección judicial preconstituida, ha señalado la Sala de casación civil, en sentencia N° 360, de fecha 22 de mayo del 2007, caso: Elba Graciela Estévez, contra Julio César Pineda Borges, expediente 06-735, lo siguiente:

…Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata.

Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde.

Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada.

En la denuncia bajo análisis, el formalizante alega la valoración indebida que de la referida inspección judicial preconstituida realizó el Tribunal (sic) de Alzada. (sic). Igualmente, sostiene que en forma errónea dejó establecida la necesidad de dicha prueba.

Contrariamente a lo expresado por la formalizante, la Sala constata que el ad quem interpretó correctamente los citados dispositivos legales.

En efecto, del examen de las actas se desprende que la accionante al solicitar la evacuación de la inspección extra litem, para motivar la solicitud de esa prueba requirió al Tribunal (sic) la evacuación de la misma de conformidad con lo previsto en los artículos 938 del Código de Procedimiento Civil y 1.429 del Código Civil, es decir, se promovió para “...hacer constar el estado circunstancia que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo”.

Por otra parte, evidencia este Alto Tribunal, que esa prueba sirvió de fundamento a la acción incoada, pues la actora señaló que de la inspección practicada se constató que la arrendataria incumplió algunas de las cláusulas del contrato, sin que pueda gozar el arrendatario de la prórroga legal por tres años a partir del vencimiento del contrato el 1 de marzo de 2000, por no haber mantenido en perfecto estado de funcionamiento el inmueble arrendado.

Asimismo se observa, que la parte actora demostró la urgencia de la inspección ocular; pues, precisamente son las circunstancias dadas por el juez que la evacuó las que ponen de manifiesto la urgencia y necesidad de incoar el presente juicio, que cómo bien señaló la recurrida al a.e.r.m. probatorio, le sirvió a la accionante para demandar la resolución de la prórroga legal del contrato de arrendamiento por el deterioro del inmueble arrendado...

De la sentencia ut supra transcrita y de la Inspección Judicial extra lítem, se evidencia que en efecto el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata, de esta forma se estaría justificando el por qué se evacuó dicha prueba sin la participación de la futura contraparte, privando a ésta de un derecho legítimo, como lo es el de participar en su evacuación para así realizar las respectivas observaciones, prueba que no se dio en el caso sub iudice, por lo que si no se demuestra la urgencia afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, por lo que el juez de la recurrida analizó correctamente dicha prueba, al no apreciar la misma…

. (Negrillas del texto).

Del análisis de la doctrina transcrita precedentemente, la cual acoge esta Alzada, se puede concluir que la prueba de inspección judicial preconstituida, consiste en el medio idóneo para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, y cuya urgencia debe ser demostrada por el solicitante para que la misma pueda considerarse válidamente promovida y evacuada, sin necesidad de ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

En el caso de autos se observa que la prueba fue promovida y evacuada de conformidad con lo previsto en el artículo 1.428 del Código Civil en concordancia con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, y la parte actora demostró la urgencia de la inspección ocular; pues, con la misma se quiere demostrar el estado de retardo en la ejecución de la obligación que asumió la empresa demandada al no concluir y entregar habitable el Inmueble P-01-01 del conjunto Residencial VILLA E.I. así como el estado actual de la obra, circunstancias éstas que ponen de manifiesto la urgencia y necesidad de realizar la inspección judicial para demostrar el estado del bien inmueble al momento de incoar el presente juicio, la cual sirve de fundamento a la actora para demandar el cumplimiento de contrato de venta, Daños y perjuicios contractuales y m.p.h.i.; en tal sentido, este Tribunal aprecia y valora la inspección judicial extralitem quedando demostrada que el bien inmueble no tenia las condiciones de habitabilidad para el momento de interponer la demanda, así se desprende de las fotografías anexas a la inspección ocular extralitem, las cuales son valoradas por este Tribunal por haberse cumplido los procedimientos mínimos para su impresión, a saber, la juramentación del practico fotógrafo y la identificación de la máquina fotográfica; conformando suficiente prueba para dar por demostrada las condiciones de inhabitabilidad de la vivienda; y así se declara.

También acompañó al libelo Marcado “D” inserto del folio 59 al 67, copia simple del documento de parcelamiento del conjunto Residencial Villa E.I. II, y Villa E.S., ubicado el Sector las F.d.A.S., Calle Las Flores C/C Callejón Las F.d.C.B., debidamente registrado por ante el Registro Público del Distrito Heres del Estado Bolívar en fecha 10 de marzo de 2006. Este documento por ser copia fotostática de un documento público no impugnada en la contestación se reputa fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En dicho documento se encuentran notas marginales que d.f.d. las cancelaciones de unas hipotecas que gravaban las parcelas P1-13, P1-12 y P2-04.

Finalmente adjunto al libelo acompaño, marcado “E”, en copia simple documento público, debidamente registrado en fecha 20 de diciembre de 2004 por ante el Registro Subalterno del Municipio Heres del Estado Bolívar, contentivo de una Hipoteca de Primer Grado sobre la parcela de terreno donde se encuentran ubicado el bien inmueble en litigio, en virtud del prestamos que le concediera la Entidad de Ahorro y Préstamos C. A. MI CASA a la empresa “PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA S.A.”. Este instrumento al no ser impugnado se reputa fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, el mismo por sí solo no sirve de prueba de que a la fecha de protocolización del documento de parcelamiento subsistía la hipoteca.

Asimismo en la oportunidad del lapso de promoción de pruebas, la parte actora, promovió las siguientes:

Las documentales marcadas “A”, “B”, “C”, “X1”, “D” y “E” que se acompañaron a la demanda, ya previamente a.e.s.m.

Los documentos en fotocopia marcado “L” y “L1” referidos al Gravamen impuesto de parcelamiento que conforman VILLA EUROPA I así como el documento de notificación o parcelas por parte de la promotora y Constructora Haka C.A. anexos a la demanda Marcados “D” y “E”, ya previamente analizados.

Promovió Inspección Judicial para que se dejara constancia de a) Si la casa está terminada como para habitarla. b). Si se está trabajando en su conclusión o presenta signos de abandono de su construcción y c). El porcentaje aproximado que faltaría para la conclusión y habitabilidad de la misma. Dicha prueba fue admitida por auto de fecha 21-11-2009, inserto al folio 173, solo en lo que respecta a la evacuación de las letras a y b, fijándose el decimoquinto día de despacho para su evacuación. Asimismo la parte demandada, promovió inspección judicial para que se dejara constancia de: 1. si el inmueble esta total o parcialmente construido. 2. En caso de estar total o parcialmente construido, deje constancia si el inmueble tiene puertas, ventanas, servicios públicos. 3. deje constancia si el inmueble se encuentra en su estado original de diseño. En la misma fecha (21-11-2008) dicha inspección fue admitida, acordando su evacuación para el mismo día y fecha fijada para la promovida por la parte actora por razones de economía procesal, sólo en lo que respecta en sus particulares 1 y 2.

Y llegada la oportunidad para su evacuación en fecha 15-01-2009, el Tribunal dejó constancia que las partes promovente no asistieron a dicho acto. Así en fecha 19-01-2009, la representación de la parte demandada solicitó se fijara nueva oportunidad para la evacuación de la inspección. Así en fecha 21 de enero de 2009, el Tribunal de la causa fijó el décimo día de despacho para llevar a cabo la inspección judicial. Sin embargo, en la oportunidad para evacuarla, el Tribunal de la causa en fecha 06-02-2009 procedió a diferirla, reservándose por auto separado para mejor proveer fijar un nuevo día y hora para evacuar dicha inspección. Así en fecha 11 de febrero de 2009, el Tribunal de la causa fija nueva oportunidad para evacuar la inspección judicial. No obstante, en la fecha y hora fijada para su evacuación, el Tribunal A-quo nuevamente difiere el acto. Finalmente en fecha 11 de marzo de 2009, el Tribunal de la causa, se trasladó al inmueble distinguido con el nro. P-01-01 del Conjunto Residencial Villa E.I. ubicado en el Sector Las Flores de este Ciudad, en compañía del ciudadano P.R.G.M., apoderado judicial de la parte actora, dejando constancia de los siguiente:

El lugar donde se encuentra construido el tribunal es una vivienda de dos (02) niveles aparentemente terminada en sus elementos estructurales externos: paredes, techo, vigas y columnas. El inmueble se encuentra desocupado, en obra limpia, es decir, sin pintar, sin ventanas, puertas de acceso y de salida al patio. El piso rústico y paredes sin frisar. En los Baños no se observan lavamanos o pocetas instaladas, la tubería está descubierta y el patio enmontado.

Este Tribunal aprecia la anterior inspección judicial, se evidencia que el bien inmueble se encuentra desocupado, sin pintar, sin ventanas, sin puertas de acceso y salida, con piso rústico y paredes sin frisar, lo que indica que el bien inmueble no se encuentra en condiciones de habitarlos, quedando comprobado que la empresa demandada hasta la presente fecha no ha dado cumplimiento con su obligación de condicionar el inmueble cancelado por la parte actora y así se declara.

Asimismo Promovió los Recibos marcados “X1”, para demostrar el pago de alquiler, para demostrar los daños materiales, recibos insertos del folio 69 al 81, recibos de alquiler de vivienda, suscrito por un tercero ajeno del proceso, vale decir, son documentos privados simples emanados de terceros, por lo que era menester su ratificación de acuerdo al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que expresamente establece que los documentos emanados de terceros deben ser ratificados por éste mediante la prueba testimonial, por lo tanto los mismos deben ser desechado; y así se declara.

Asimismo la parte actora promovió las testimoniales de la ciudadana NINOSKA MELENDEZ DONATTI, cuya declaración consta del folio 181 al 183, donde manifiesta:

PRIMERO: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento de que en el lugar de que ella reside, o sea Urbanización Villa E.I. existe la vivienda identificada con el N° P-01-01? Contestó: Si, si existe. SEGUNDO: ¿Diga la testigo si puede informar al Tribunal del estado actual que presenta la casa P-01-01- que ella dice conocer? Contestó: Bueno el estado de esa casa esta sin terminar, está abandonada, ella no tiene los servicios, no tiene puerta, no tiene ventanas, el cableado no lo tiene, no tiene las cloacas. TERCERO: ¿Diga la testigo si puede informar al Tribunal desde cuando ha observado la casa en el estado en que dice haber visto y referida a la pregunta anterior?. Contestó: Eso tiene más de un año que está abandonada y no le han hecho nada. CUARTO: ¿Diga la testigo si conoce a que persona le fue adjudicada o negoció la casa identificada como P-01-01 de la Urbanización Villa E.I. Contestó: Bueno hasta ahora tengo entendido que al señor R.G.. QUINTO: ¿Diga la testigo si le consta que el ciudadano R.G.Á. como propietario de la casa P-01-01 ha debido arrendar una casa para vivir con su familia desde enero del 2005? Contestó: Si, si porque esa era la fecha pautada para entregar todas las casas, inclusive la mía también era para entregar en esa fecha. SEXTO: ¿Diga la testigo si puede informar al Tribunal del trato psíquico y físico que le ha causado a R.G.Á. y a su familia, tanto la entrega de la casa P-01-01 de Villa E.I. así como el pago del arrendamiento antes referido? Contestó: Yo, he tratado con él y tengo conocimiento que ha estado nervioso, enfermo, y su esposa siempre ha estado obstinada, han tenido problemas en la pareja y uno no se puede acercar por allá, en la parte económica también le ha afectado, porque creo que él negocio allí con el ingeniero y nunca le entregaron la casa. Cesaron. En este estado interviene la apoderado de la parte demandada y procede a tachar el testigo de la siguiente manera: Estando dentro de la oportunidad legal para tachar a la testigo de conformidad con el artículo 499 del Código de Procedimiento Civil, por inhabilidad relativa contemplada en el artículo 478 eiudem por tener un interés manifiesto aunque sea indirecto en las resultas de la presente causa, como prueba de ello existe por ante el mismo Tribunal una causa signada como FP02-V-2007-1367 una demanda incoada por parte de nuestra representada en contra de la ciudadana Ninoska Meléndez, solicito al Tribunal muy respetuosamente se deje constancia de este hecho y se desestime al testigo. En este estado interviene el promovente abogado actor y expone: Pido al Tribunal se desestime la impugnación propuesta por cuanto el hecho de que la testigo tenga una acción incoada contra la demandada, no necesariamente significa que tenga interés en las resultas del proceso, cuando se demandó el cumplimiento del contrato de acuerdo con nuestro Código Civil, significa que es una relación de intuito persona entre las partes que conforman el contrato; y sabido es que esto ni beneficia ni perjudican a terceros, la testigo en este proceso es un tercero sin ningún interés en este proceso, pido al Tribunal así lo declare en la apreciación del testigo. En este estado interviene la apoderada de la parte demandada ciudadana L.A.S. y expone: Ratificamos en cada una de sus partes la tacha de la testigo en virtud que el interés manifiesto que persigue la testigo no es otro que el que se declare con lugar la presente demanda en detrimento de nuestra poderdante y que como ya se explicó y se promovió como prueba el expediente que contiene la causa en la cual la testigo está demandada por hechos similares a los que aquí se debaten

Este testigo fue tachado por la representación judicial de la parte demandada, en el acto de declaración, por considerarla con interes por ser parte demandada en otro proceso al momento de su declaración, es decir, dentro del lapso de ley establecido por el contenido del artículo 499 del Código de procedimiento Civil, pero no se evidencia que de conformidad con el contenido del artículo 501 la parte tachante del testigo haya probado el referido interés aunque sea indirecto de la testigo en las resultas del juicio, en el resto del lapso probatorio por lo que se desecha dicha tacha; y así se declara.

Resuelto lo anterior, de la anterior declaración, no se puede constatar que ciertamente el actor, se encontraba cancelando un alquiler, ya que la declaración de la testigo es vaga en relación a este hecho, al contestar en su Quinta Pregunta: ¿Diga la testigo si le consta que el ciudadano R.G.Á. como propietario de la casa P-01-01 ha debido arrendar una casa para vivir con su familia desde enero de 2005? CONTESTO. Si, si porque esa era la fecha pautada para entregar en esa fecha. De tal declaración no se puede dar por demostrado el alegado arrendamiento, por cuanto la misma es inconsistente, ya que la repuesta de la testigo es lacónica, e inconsistente, debido a que no presenta ninguna argumentación, sino una hipótesis de que el actor debió arrendar una vivienda al no entregarle su inmueble en la fecha pautada, por lo tanto esta declaración debe desecharse por insuficiente para demostrar dicho arrendamiento y por vía de consecuencia el daño material pretendido.

Del testimonio de la ciudadana T.D.C.Y.P., se desprende lo siguiente:

¿Diga la testigo si tiene conocimiento de que en el lugar de que ella reside, o sea Urbanización Villa E.I. existe la vivienda identificada con el N° P-01-01? Contestó: Si, existe. SEGUNDO: ¿Diga la testigo si puede informar al Tribunal del estado actual que presenta la casa P-01-01- que ella dice conocer? Contestó: Bueno la casa está todavía por terminar, no tiene cableado, no tiene los servicios básicos, no está conectada a la red de aguas negras, le faltan puertas, ventanas, piso, es decir, está la estructura nada más levantada. TERCERO: ¿Diga la testigo si puede informar al Tribunal desde cuando ha observado la casa en el estado en que dice haber visto y referida a la pregunta anterior?. Contestó: Mira eso está…, la estructura esta más o menos como tres (03) años más o menos sin hacerle nada. CUARTO: ¿Diga la testigo si conoce a que persona le fue adjudicada o negoció la casa identificada como P-01-01 de la Urbanización Villa E.I. Contestó: Mira él se llama R.G.. QUINTO: ¿Diga la testigo si le consta que el ciudadano R.G.A. como propietario de la casa P-01-01 ha debido arrendar una casa para vivir con su familia desde enero del 2005? Contestó: Bueno eso tengo entendido, tengo entendido de que él alquilaba. SEXTO: ¿Diga la testigo si puede informar al Tribunal del trato psiquico y físico que le ha causado a R.G.A. y a su familia, tanto la entrega de la casa P-01-01 de Villa E.I. así como el pago del arrendamiento antes referido? Contestó: Se que el Ingeniero Brache es una persona que no se puede hablar con él, siempre anda de mal humor, se le va a preguntar algo y te contesta mal, molesto, bravo. SEPTIMO: ¿Diga la testigo si le consta que R.G.A. como propietario de la casa P-01-01 ha tenido problemas de tipo familiar y personal porque no se le ha entregado la casa como se le prometió o como se estableció en el contrato de compra-venta. Contestó: Bueno, tengo entendido que ha tenido problemas familiares, por cuanto el ingeniero le ha dado fecha para entregarla, lo cual no ha cumplido, de allí los reclamos de su esposa por la falta de seriedad, mira él se la pasa enfermo de los nervios. Cesaron. En este estado interviene la apoderado de la parte demandada y procede a tachar el testigo de la siguiente manera: Estando dentro de la oportunidad legal para tachar a la testigo de conformidad con el artículo 499 del Código de Procedimiento Civil, por inhabilidad relativa contemplada en el artículo 478 eiudem por tener un interés manifiesto aunque sea indirecto en las resultas de la presente causa, además de una enemistad manifiesta, como prueba de ello cursa por ante la Fiscalía del Ministerio Público una causa signada con el N° 07F1-1327-07, por oficio remitido de la PTJ a la Fiscalía N° BOF1-1994-07, una denuncia por parte del señor C.B. en contra de la ciudadana T.Y., solicito al Tribunal muy respetuosamente se deje constancia de este hecho y se desestime al testigo. En este estado interviene el promovente abogado actor y expone: Ratifico el dicho del testigo y su pertinencia en tanto en cuanto Promotora & Constructora Haka C.A., es una persona distinta a C.B.B. quien funge como Presidente de la misma, el problema suscitado ante la Fiscalía es un problema personal entre T.Y. y C.B.B. como persona natural y no consta en este expediente ni en ninguna parte que ese problema afecte o pueda interesar a las partes en este proceso, por lo que debe dársele valor probatorio al dicho del testigo. En este estado interviene la apoderada de la parte demandada y expone: Ratificó en cada una de sus partes la tacha de la testigo en virtud que el interés manifiesto que persigue la testigo no es otro que el que se declare con lugar la presente demanda en detrimento de nuestra poderdante y que como ya se explicó y se promovió como prueba el expediente que cursa por ante la Fiscalía del Ministerio Público que contiene la causa y los hechos en la cual la testigo está denunciada por hechos similares o conexos a los que aquí se debaten

Este testigo fue tachado por la representación judicial de la parte demandada, en el acto de declaración, por lo tanto debe declararse inadmisible por extemporánea la tacha, por cuanto la misma debió realizarse dentro de los cinco días siguiente a la admisión de la prueba, tal como lo prevé el artículo 499 del Código de Procedimiento Civil; y así se declara.

Este Tribunal desestima la anterior declaración por cuanto la testigo no tenía conocimiento directo de los hechos que declaraba, y así se evidencia de la 5ª pregunta ¿Diga la testigo si le consta que el ciudadano R.G.A. como propietario de la casa P-01-01 ha debido arrendar una casa para vivir con su familia …? Contestó: “Bueno, eso tengo entendido, tengo entendido de que él alquilaba”; lo que denota que el testigo declara en base a mera suposiciones, por lo tanto sus dichos deben desestimarse; y así se declara.

Por otra parte, para desvirtuar el hecho alegado de la parte demandante, en relación a la obligación de entregar el bien inmueble en condiciones de habitabilidad, la demandada señaló que el bien inmueble no se ha culminado debido a modificaciones y ampliaciones acordadas verbalmente con la actora, en tal sentido este Tribunal pasa a revisar las pruebas de la parte demandada a fin de verificar dicho alegato.

En la oportunidad de contestación de la demanda, la parte demandada no acompañó ningún elemento probatorio, no obstante en el lapso probatorio, promovió muy especialmente el hecho cierto que la parte demandante, ciudadano R.J.G.A., reconoce tanto en el libelo de la demanda que: “A pesar de haberse acordado que la forma de pago del inmueble, estipulado en el contrato de opción de compra-venta, era cancelar el monto estipulado de sesenta Millones de Bolívares (Bs. 60.000.000.00) actualmente Sesenta Mil Bolívares fuertes (Bs.F. 60.000.00) el demandante reconoce haber hecho pago parciales, por lo que no puede pretenderse exigir el cumplimiento de un contrato cuya formula fundamental de pago esta estipulada, no como dice el demandante el ciudadano A.R.A.M., que sea a favor del deudor, sino que en el contrato se asumen obligaciones bilaterales que deben ser cumplidas tal cual como han sido contraídas. Por lo que en este caso pudiera aplicarse la formula contractus est ultra citroque obligatio, y que necesariamente conlleva a la excepción nom adimpleti contractus.conforme a la cual en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya en los términos en que fueron contraídas”.

Con respecto a la oportunidad de oponer esta defensa, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia dictada en fecha 23 de noviembre de 1988, señaló que la excepción non adimpleti contractus comprende los efectos del contrato, más no lo extingue; y en materia procesal constituye una defensa de fondo o perentoria que debe oponer la parte demandada en la contestación a la demanda para ser resuelta por el Juez como punto previo en la sentencia definitiva, y en caso de ser procedente, provoca la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada. Siendo así las cosas, observa quien decide que la anterior defensa fue opuesta en el lapso probatorio y no en el escrito de contestación de la demanda, por lo tanto la misma resulta improcedente, y así se declara.

Asimismo promovió Inspección Judicial anteriormente referida en la valoración de la inspección judicial también promovida por la parte actora, donde la parte demandada no compareció a dicho acto.

En cuanto a la Experticia promovida por la parte demandada, la misma fue admitida mediante auto de fecha 21-11-2008. Dicha experticia fue promovida con la finalidad de determinar el costo y porcentaje de construcción del inmueble a la fecha de reafición de la experticia. Sin embargo no se evidencia de autos, que la misma haya sido evacuada. No obstante, su evacuación sería irrelevante a la solución del conflicto, vale decir, no es determinante en la dispositiva del fallo, por cuanto su finalidad era demostrar un hecho no alegado en el escrito de contestación de la demanda, y como bien alega el Tribunal A-quo, el fenómeno inflaccionario que puede catalogarse de hecho notorio, el cual como tal no requiere ser alegado y no es materia de prueba en determinadas materias que atañen al orden público, y otra distinta es que ese hecho notorio que sirve de base a una pretensión o una excepción –la non adimpleti contractus, por ejemplo- en los procesos que versan sobre materias disponibles tengan que ser alegado expresamente en la demanda o la contestación para que pueda entrar al debate probatorio y ser materia de análisis en la sentencia de mérito.

En lo que respecta a la prueba documental promovida por la demandada, en el capitulo V de su escrito de pruebas, relacionadas a un Legajo de quince (15) folios en original y copia Marcado “X1”, inserto del folio 156 al 171 de la primera pieza, relativos a recibos de cancelación y planillas de depósitos realizadas por el demandante a la cuenta de la empresa demandada, promovidos para demostrar el incumplimiento por parte de la parte actora del pago, en la forma que fue convenida en el contrato de opción de compra venta. Este Tribunal observa que la demandada pretende demostrar que en parte su incumplimiento fue debido a que la demandante no pago el precio del bien en la forma estipulada en el contrato, lo cual no fue alegado en la contestación de la demanda, por lo que de conformidad con el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, resulta inadmisible tal hecho, ya que esta disposición establece el principio que, una vez contestada la demanda, no podrán admitirse nuevos hechos. Esto quiere decir que el demandado no puede hacer alegatos o presentar pruebas que constituyan impedimento a la contra parte para hacer la contraprueba de las afirmaciones de su contrario, por ello es que terminada el lapso de emplazamiento de la contestación no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, salvo que existan razones de orden público, lo cual no es el caso que nos ocupa, en todo caso de la contestación de la demandada se evidencia que la misma acepto el pago del preció en la forma en que se le entrego lo que se traduce en el cumplimiento de la actora de su principal obligación en el contrato de autos como lo fue el pago del preció y así se declara.-

Luego del examen exhaustivo de las pruebas aportadas por ambas partes observa quien decide, que la demandada no logró comprobar que la tardanza en entregar el bien inmueble en condiciones habitables, se debió a modificaciones y ampliaciones pactadas verbalmente con la actora, por lo tanto, debe declararse procedente la demanda por cumplimiento de contrato de venta, por lo que la parte demandada debe entregar el inmueble en la forma pactada en la Cláusula Segunda del Contrato que expresa:

Las especificaciones del inmueble descrito en la cláusula primera son las siguientes dos (2) plantas en la Planta alta se distribuye con un dormitorio principal, baño integrado y vestier, dos dormitorios secundarios, un baño. En la planta Baja se distribuye con sala, comedor, cocina lavadero, un medio baño, La Construcción tiene siguiente características: Construcción de concreto armado, sistema de entrepiso de losa nervada, cubierta de techo con estructura metálica y madera machibrando, paredes de bloques de concreto con descubrimiento en acabado liso, recubrimiento de piso interés en cerámica nacional, paredes de baño con recubrimiento en cerámica hasta media altura, baños con piezas sanitarias y grifería, marcos metálicos en puertas, puertas de madera entamborada, en cuartos y baños se dejaran los espacios previstos para los closet, muebles de cocina, cuya instalaciones son por cuenta y costo de “El Comprador sin que tengan obligación alguna la “Promotora & Constructora Haka S.A. en la instalación y suministro de los mismos.”; Vale decir, terminada y habitable. Asimismo la parte demandada debe consecuencialmente hacer la tradición legal del inmueble P-01-01 del conjunto Residencial Villa Europa I Ubicado en las F.d.A.S.P.A.S.d.M.H.d.C.B., que consta de una parcela de terreno constante de Doscientos Sesenta Metros cuadrados (260 Mts) de superficie donde se encuentra enclavada una casa de ciento veinte metros cuadrados (120m2) de construcción aproximadamente, y así se declarará en la parte dispositiva del fallo.

En cuanto al daño material, la parte actora no logró demostrar que se encontraba arrendado durante el tiempo y desde la fecha que ha debido entregarse el inmueble, por cuanto las pruebas presentadas –recibos- fueron desechas al no ser ratificadas en el proceso, al igual que la prueba testimonial fue desestimada, por lo tanto el daño material debe declararse improcedente. Y así se declara.

En relación al daño moral.

El demandante aduce que el incumplimiento de su contraparte ha sido causa de una dolencia física y constituye un atentado a su estabilidad, señalando en el libelo lo siguiente:

Estas irregularidades y omisiones ciudadano Juez han causado una serie de trastornos psíquicos a mi familia, la cual represento, en tanto en cuanto vemos amenazados seriamente la posibilidades cierta de TENER UNA CASA PROPIA DIGNA Y COMODA como lo hemos procurado al hacer el negocio jurídico con PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA S.A. que evidencia serios vicios de ilegalidad en cuanto

a) NO SE IDENTIFICA EN EL DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO QUE RIGE AL CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA E.I. EL INMUEBLE QUE SE ME DIO EN VENTA AUN CUANDO APARECE SEÑALADO EN EL PLANO QUE SE ACOMPAÑO AL CUADERNO DE COMPROBANTES EN EL ACTO D E.P..

b) SE PROCEDIÓ A GRAVAR CON UNA HIPOTECA CONVENCIONAL DE PRIMER GRADO UN INMUEBLE QUE ESTABA OFERTADA Y ACEPTADA SU COMPRA-VENTA SIN NOTIFICAR O PARTICIPAR A EL COMPRADOR CUANDO SE REALIZO LA NEGOCIACIÓN.

c) SE PROCEDIO A DAR VENTAS PARCELAS DE UN PARCELAMIENTO NO REGISTRADO Y EX PROFESO SE HA DILATADO LA COSNTRUCCIÓN DE LA CASA QUE SE ME DIO EN VENTA, QUE SE ME OBLIGO A COMPRAR, LA CUAL ESTA DESTINADA A VIVIENDA FAMILIAR CAUSANDO UN TRAUMA EN MI FAMILIA, UNA DOLENCIA PSIQUICA QUE COSNTITUYE UN ATENTADO A SU ESTABILIDAD PORQUE MIS HIJOS Y MI CONYUGE ME EXIGEN QUE CUMPLA CON UNA RESPONSABILIDAD EMPEÑADA, violándose así las elementales normas que rigen el contrato de Compra venta suscrito, en tanto en cuanto la Venta se Perfecciona con el simple consentimiento de las partes en cuanto es un contrato bilateral y consensual, lo que indica a todo evento que LA PROMOTORA VENDEDORA violó la obligación contractual asumida, pero también se excedió en el ejercicio de su derecho de los límites fijados por la Buena Fé. Hay evidente fallas que rayan en la ilicitud en las negociaciones que ha hecho PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA S.A. por cuanto ha sido imprudente en su proceder y por ello DEBE REPARME el Daño Moral que he sufrido, cuyo DAÑO MORAL demando y será estimado por el Tribunal al sentenciar esta Causa…

A este respecto el Tribunal Supremo de Justicia, Casación Civil, en un fallo del 27-04-2004 Nro. 00324, se refirió a los requisitos que deben concurrir para que al lado de la reparación de los daños de fuente contractual proceda la reparación del daño moral, estableciendo lo siguiente:

“Ahora bien, la Sala ha indicado que no obstante la existencia de una relación contractual entre las partes, puede surgir colateralmente un hecho ilícito, con ocasión o en relación con dicho contrato que origine daños materiales y morales y, ha precisado, que la concurrencia de la responsabilidad contractual con la extracontractual puede darse, entre otros supuestos, cuando el deudor contrae una obligación imposible y ocultó o disimuló esta imposibilidad al acreedor, o el contrato es inútil o invalido debido a otras especies de vicios objetivos o subjetivos que puedan afectarle, siempre que ello sea imputable a la mala fe u ocultación del deudor, o el contrato resulte nulo, o cuando una culpa dañosa distinta se junta a aquella que consiste en la mera violación de la obligación contractual, hipótesis esta última que supone el cumplimiento de dos presupuestos necesarios: 1) el hecho debe implicar la violación de un deber legal independiente del contrato y 2) el daño causado por dicho hecho debe consistir en la privación de un bien patrimonial o moral distinto del beneficio mismo que asegura el contrato.

Del anterior criterio jurisprudencial, se desprende que para que pueda surgir colateralmente un hecho ilícito, con ocasión o en relación a un contrato que origine daños materiales y morales, es menester la concurrencia de la responsabilidad contractual con la extracontractual, lo cual puede ocurrir al darse los siguientes supuestos:

1) Cuando el deudor contrae una obligación imposible y ocultó o disimuló esta imposibilidad al acreedor,

2) Cuando el contrato es inútil o invalido debido a otras especies de vicios objetivos o subjetivos que puedan afectarle, siempre que ello sea imputable a la mala fe u ocultación del deudor,

3) cuando el contrato resulte nulo,

4) Cuando una culpa dañosa distinta se junta a aquella que consiste

en la mera violación de la obligación contractual, hipótesis esta última que supone el cumplimiento de dos presupuestos necesarios:

1. el hecho debe implicar la violación de un deber legal independiente del contrato y

2. el daño causado por dicho hecho debe consistir en la privación de un bien patrimonial o moral distinto del beneficio mismo que asegura el contrato.

   En cuanto al primer supuesto, el presente caso, no trata de una obligación imposible por cuanto la venta del un inmueble, esté o no gravado con una hipoteca, es un negocio jurídico, perfectamente posible y lícito.

   En relación al segundo supuesto, tampoco se trata de un contrato inútil ya que de ser así el actor no estaría pretendido su ejecución lo cual es una demostración palmaria de que persiste el interés del acreedor en la prestación a cargo de su contraparte.

   Con respecto al tercer supuesto, la promesa bilateral de venta, que nos ocupa, no es un contrato nulo o invalido, por aún cuando supuestamente los vicios alegados por el actor estuvieran presente en el contrato, su declaratoria de nulidad sólo sería posible en la medida que así lo solicite el actor, y como quiera que la pretensión del actor es la ejecución del contrato, su cumplimiento, la misma desecha de plano la posibilidad de que se pronuncie su invalidez.

   En lo tocante al cuarto supuesto, que consiste en que una culpa dañosa distinta sea adjunta a aquella que consiste en la mera violación de la obligación contractual, para lo cual es necesario comprobar:

1. el hecho debe implicar la violación de un deber legal independiente del contrato y

2. el daño causado por dicho hecho debe consistir en la privación de un bien patrimonial o moral distinto del beneficio mismo que asegura el contrato.

   En este sentido, alegó la actora que la empresa demandada procedió a gravar con hipoteca el terreno donde se encuentra edificado el conjunto Residencial Villa E.I. del cual forma parte la parcela P-01-01, a favor de la entidad financiera Mi Casa C.A., sin su consentimiento. Y que la empresa protocolizó el documento de parcelamiento cuando ya le había vendido la parcela p-01-01 en clara infracción del artículo 2 de la ley de Venta de parcelas.

   Ahora bien, del análisis exhaustivo del material probatorio este Juzgador puede constatar que el negocio jurídico se celebró mediante la opción de compraventa autenticada el día 03 de mayo de 2004, donde se estipularon el precio de venta, el ajuste por inflación y el método para calcularlo y los plazos que disponía el comprador para pagar el precio. Sin embargo, también se pudo constatar, a través del documento protocolizado en el Registro de Propiedad inmobiliario el 20-12-2004, que la empresa demandada constituyó una hipoteca convencional de primer grado a favor de la entidad bancaria Mi Casa S.A. sobre el mismo lote de terreno del Conjunto Residencial Villa E.I. ubicado en el Sector Agua Salada, Municipio Heres.

   Todo ello antes de realizar debidamente el parcelamiento, y así se desprende del documento de parcelamiento del Conjunto residencial Villa E.I. II y Villa E.S. el cual fue protocolizado después de haber realizado la opción de compara venta, lo que significa que la empresa demandada se obligo a enajenar una parcela del Conjunto Residencial Villa Europa I antes de haber protocolizado el documento de parcelamiento como lo dispone el artículo 2 de la Ley de Venta de Parcelas, que expresa:

   Antes de proceder a la enajenación de un inmueble por parcelas y por oferta pública, el propietario o los co-propietarios protocolizarán en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro de la ubicación del inmueble un documento que se denominará “Documento de urbanización o Parcelamiento”. En el cual harán constar:

   a) la voluntad de destinar al inmueble a la enajenación por parcelas;

   b) la denominación del inmueble, si la tiene, y su ubicación, área, linderos. Medidas y demás características que sirvan para hacerlo conocer distintamente;

   c) la relación cronológica de los títulos, de adquisición en los veinte años anteriores, con indicación de la naturaleza de estos títulos y de la fecha y datos de registros de los documentos correspondientes;

   d) el porcentaje que represente el valor atribuido a cada parcela en relación con el valor fijado para la totalidad del área destinada a la venta, a los efectos del artículo 13 de esta Ley.

   e) El número de parcelas en que se dividirá el inmueble conforme al plano de urbanismos o parcelamiento, con indicación a su vez del número de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual zonificación

   f) Las condiciones generales de urbanización o parcelamiento, y, especialmente la relación de las obras y servicios esenciales con indicación del término dentro del cual estarán terminadas y en capacidad de cumplir cabalmente su finalidad de conformidad con las leyes y ordenanzas municipales, así como la constancia de la aceptación de los respectivos proyectos por los organismos competentes;

   g) Los gravámenes y las limitaciones de la propiedad que existan sobre el inmueble con indicación de la fecha y datos de registros de los documentos respectivos.

   h) Parágrafo único. La protocolización de los documentos exigidos en este artículo podrá ser hecha para sectores parciales de la urbanización o parcelamiento general proyectado en cuyo caso sólo se podrán ofrecer y enajenar las parcelas comprendidas en dichos sectores.

   De la anterior disposición se desprende que los propietarios o copropietarios ante de enajenar o prometer su enajenación de dichas parcelas deben realizarse el documento de parcelamiento, tal requerimiento no fue realizado por la empresa demandada, sino hasta después de haber celebrado la opción de compra venta con el actor.

   Aunado a lo anterior, se observa que la empresa vendedora contravino igualmente el contenido del artículo 9 de la ley de Venta de parcelas, cuando imponer a la compradora el pago de una parte del precio antes de que se le otorgara el documento protocolizado, el cual expresa:

   El contrato por el cual el propietario o los copropietarios enajenan una parcela a título oneroso, es anulable no obstante pacto contrario, a solicitud del adquirente cuando éste se obligue a pagar todo o parte del precio antes de otorgarse el respectivo documento registrado. Esta sanción procederá igualmente cuando el comprador se haya obligado con anterioridad a aquel otorgamiento por letras de cambio u otros documentos negociables. Anulado el contrato, se castigará con pena de prisión de cinco a veinte meses y a instancia del adquiriente, al enajenante que hubiese recibido pagos en razón del contrato o de letras de cambio u otros documentos negociables emitidos en su ejecución o que hubiese trasmitido tales títulos.

   Así, las cosas, la empresa vendedora contravino la anterior disposición cuando impuso a la compradora el pago de cantidades de dinero antes de la celebración del contrato de compraventa, y tal hecho quedó comprado con recibos inserto al folio 14, de fecha 08 de marzo de 2004 por la cantidad de UN MILLON DE BOLVIARES FUERTES en moneda actual Un Mil Bolívares fuertes, asimismo consta al folio 24, recibo de fecha 26 de marzo de 2004 por la cantidad de Dos millones de bolívares en moneda actual la cantidad de Dos mil bolívares fuertes. Y el recibo de caja inserto al folio 25 de fecha 26-03-2004, por la cantidad de Ocho millones, en moneda actual ocho mil bolívares fuertes. Dichos recibos no fueron desconocidos ni impugnados por la empresa demandada, por lo tanto conservan su valor probatorio, quedando comprobada la contraversión por la empresa demandada a las normas establecidas en la Ley de Venta de parcelas, al imponerle la actora el pago de cantidades de dinero antes de la celebración del pacto de opción de compraventa y antes de este mismo, y por consiguiente, demostrado el supuesto del anterior hecho por parte de la empresa que implica la violación de un deber legal independiente del contrato. Y así se declara.

   Con respecto al último supuesto, del cuarto requisito, este es daño, causado consista en la privación de un bien patrimonial o moral distinto del beneficio mismo que asegura el contrato.

   El daño cuya reparación reclama el accionante se fundamenta en la dolencia psíquica debido al trauma familiar severo que le ha ocasionado el incumplimiento de la demandada.

   A este respecto, observa quien decide que en el contrato de opción de compra venta, en la cláusula sexta se estableció lo siguiente:

   “ “PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA S.A. se compromete con EL COMPRADOR a entregarle el inmueble descrito en la Cláusula Primera de este contrato en un plazo de Diez (10) meses continuos contados a partir de la fecha 09 de marzo del 2004, o en su defecto, si por causas ajenas y no imputables a “PROMOTORA & CONSTRUCTORA HAKA S.A. prorroga el plazo anteriormente estipulado este lapso podrá prorrogarse siempre que sea notificado a “EL COMPRADOR” mediante comunicado por escrito donde se justifique las razones de la prórroga y se establezca nuevo plazo para la entrega del inmueble en cuestión.”

   De lo anterior se desprende que la empresa demandada se comprometido a entregar el inmueble dentro de los diez meses continuos contados a partir del 09 de marzo de 2004, esto sería el 08 de enero de 2005, excepto que la demandada haya solicitado una prorroga, lo cual no consta en autos que haya sido así. Y como quiera que, la parte demandada no alegó en su contestación de la demanda que el accionante haya incurrido en mora, sino por el contrario admitió haber recibido el precio de la venta, siendo ello así, queda comprobado que desde esa fecha 09 de enero de 2005 han transcurrido hasta la fecha de la presentación de la demanda 29-02-2008, por demasía el plazo estipulado en el contrato para entregar el inmueble en las condiciones establecidas en el contrato y cumpliera con su obligación de hacer la tradición del inmueble en la forma prevista en los artículo 1.487 y 1488 del Código Civil, tal hecho es sin lugar a dudas generador del sufrimiento emocional alegado por el actor, el cual es susceptible de reparación conforme lo dispone el artículo 1196 del Código Civil, debido a la excesiva demora en cumplir su obligación de entregar el bien inmueble, así como la trasgresión de las exigencias contempladas en los artículos 2 y 9 de la ley de Venta de Parcelas; por consiguiente, al estar dados los presupuestos demostrativos del cúmulo de responsabilidades, este Juzgador considera justo y procedente que la demandada responda por el daño moral causado y generado por la inejecución de su obligación de entregar el bien inmueble pactada en la promesa de venta, lo cual ha causado el sufrimiento emocional en la accionante y su familia; por lo que se estima prudente fijar una indemnización en bolívares fuertes y no en unidades tributarias como lo estableció el Juzgado de Primera Instancia por considerar este Juzgador que la fijación en unidades tributaria equivaldría a una indexación (ya que la unidad tributaria cambia anualmente), lo cual no es procedente en la condena del daño moral, por tales motivos se fija la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES fuertes (BsF 15.000) por concepto de daño Moral; y así se declara.

   Finalmente, observa quien decide que en el texto de la promesa de opción compra venta no se especificaron los linderos de la parcela P-01-01, si bien en la contestación la parte accionada reconoció implícitamente que dicha parcela si forma parte del Conjunto Residencial Villa E.I. la omisión de los linderos configuraría un obstáculo para ejecutar la sentencia en los términos establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, al no quedar establecido en el titulo de propiedad debidamente determinada la parcela, lo cual difícilmente podría servir como titulo de prueba de propiedad, requisito este de necesaria observancia por disposición del artículo 1.914 del Código Civil. En tal sentido, a fin de procurar la salvaguarda de la efectividad de la sentencia ordenará una experticia complementaria del fallo con la finalidad de individualizar por sus linderos la parcela P-01-01.

   D I S P O S I T I V A

   En mérito de lo anteriormente expuesto este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección de niños, niñas y de Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA, DAÑOS Y PERJUICIOS CONTRACTUALES Y M.P.H.I., intentada por el ciudadano R.G. ÀVILA contra la Sociedad Mercantil PROMOTORA & CONSTRUCTOTA HAKA S. A. ambas partes identificadas en autos. En consecuencia, SE CONDENA A LA DEMANDADA A CONCLUIR EL CONTRATO DE VENTA EN LOS TÉRMINOS PACTADOS EN EL DOCUMENTO AUTENTICADO EN LA Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, el 3 de marzo de 2004 por cuya virtud deberá proceder al otorgamiento del contrato definitivo de venta en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria y a la entrega de la vivienda y parcela P-01-01- del Conjunto Residencial Villa E.I. en el Sector Las F.d.A.S., de esta Ciudad, en las siguientes condiciones establecidas en el contrato: Dos (2) plantas en la Planta alta se distribuye con un dormitorio principal, baño integrado y vestier, dos dormitorios secundarios, un baño. En la planta Baja se distribuye con sala, comedor, cocina lavadero, un medio baño, La Construcción tiene siguiente características: Construcción de concreto armado, sistema de entrepiso de losa nervada, cubierta de techo con estructura metálica y madera machibrando, paredes de bloques de concreto con descubrimiento en acabado liso, recubrimiento de piso interés en cerámica nacional, paredes de baño con recubrimiento en cerámica hasta media altura, baños con piezas sanitarias y grifería, marcos metálicos en puertas, puertas de madera entamborada, en cuartos y baños se dejaran los espacios previstos para los closet, muebles de cocina.

   Se ordena una experticia complementaria del fallo conforme al articulo 249 del Código de Procedimiento Civil para que unos expertos previo examen del documento de parcelamiento, sus reformas o aclaratorias, si las hubiere, los planos de urbanismo o parcelamiento archivados en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria y con vista a lo que resulte de una inspección in situ del inmueble para lo cual servirán de orientación, de ser útiles, las indicaciones que aparecen en el acta de inspección ocular efectuada por el Juzgado 1º del Municipio Heres y las fotografías que cursan en los folios 50 al 56, determinen los linderos y ubicación precisa de la parcela P-01-01 del Conjunto Residencial Villa E.I.

   En el caso, que el demandado no cumpla voluntariamente con el dispositivo del presente fallo, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad, por lo que, de procederse a la ejecución forzosa, se expedirá copia certificada de la misma, a los fines de la Protocolización correspondiente ante la Oficina Subalterna de Registro Público Inmobiliario de esta Ciudad. Hecho lo cual el ciudadano Registrador Subalterno estampará la nota marginal correspondiente y que sirva la presente sentencia de título de propiedad al Ciudadano R.G.A., venezolano, mayor de edad, Titular de la cedula de identidad N° V-8.890.132, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y así la presente sentencia de mérito cumpla su fin último y produzca los efectos del contrato no cumplido

   Se condena a la parte demandada a pagar por concepto de Indemnización de Daño Moral la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES.

   Queda así MODIFICADA la sentencia dictada en fecha 28 de Mayo del 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en relación a que el daño moral debe ser expresado en una cantidad de dinero y no en unidades tributarias.

   Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta.

   Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión, notifíquese a las partes y oportunamente devuélvase el expediente al Tribunal de Origen.

   Dada, firmada y sellada en la Sala del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección de niños, niñas y de Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar, a los TRES (03) días del mes de FEBRERO del año dos mil DIEZ. Años. 199º de la independencia y 150 de la Federación.

   EL JUEZ SUPERIOR TITULAR,

   ABOG. J.F.H.O.

   LA SECRETARIA,

   Abog. N.C.D.M.

   La anterior sentencia fue publicada en el día de hoy (03-02-2010) a las doce meridium.

   LA SECRETARIA,

   Abog. N.C.D.M.

   ASUNTO NRO: FP02-R-2009-000160(7642)