Sentencia nº RC.000471 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 18 de Octubre de 2011

Fecha de Resolución18 de Octubre de 2011
EmisorSala de Casación Civil
PonenteCarlos Oberto Vélez
ProcedimientoRecurso de Casación

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2011-000259

Magistrado Ponente: C.O. VÉLEZ

En el juicio por retracto legal arrendaticio intentado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira con sede en la ciudad de San Cristóbal, por el ciudadano J.G.B., representado judicialmente por los profesionales del derecho F.O.C. y G.A.M.G., contra V.P., C.C.C. y M.C.C., patrocinadas por los abogados en ejercicio de su profesión J.E.B.N. y O.O.R.; el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Agrario, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la misma Circunscripción Judicial, conociendo en competencia funcional jerárquica vertical, en fecha 22 de febrero de 2011, dictó sentencia declarando sin lugar el recurso procesal de apelación propuesto por el demandante e inadmisible la demanda. No hubo condenatoria al pago de las costas procesales.

Contra la preindicada sentencia, el demandante anunció recurso de casación, el cual fue admitido y formalizado. Hubo impugnación.

Concluida la sustanciación del recurso de casación, la Sala pasa a dictar su máxima decisión procesal bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, lo cual hace previas las siguientes consideraciones:

DENUNCIAS POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

I Con fundamento en el ordinal 1º) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12, 243 ordinal 5°) y 244 eiusdem, por incongruencia negativa.

Para apoyar su delación el formalizante alega:

…Ahora bien, honorable magistrados, en el libelo de demanda presentado, el 8 de junio del 2009, mi representado realiza varios petitorios, como lo asienta la recurrida al folio 650 del expediente; pero solamente resuelve la caducidad de la preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticia y si observamos, los petitorios enumerados, son distintos, unos dirigidos a M.C.C. y Carmen Cecilia Cote(petitorio Primero, por ejemplo se les demanda, para que convengan o sea declarado por el Tribunal en reconocer que a través de transacción judicial del 06 de febrero de 2001, reconocieron que mi mandante tenía derecho de preferencia y retracto legal); otros a V.p. (Sic) (petitorio segundo y Tercero) y Cuarto y Quinto dirigidos a todos los demandados y cada petitorio tiene que tener una solución y respuesta jurídica distinta por la recurrida y cuando se excusa en la caducidad, esta lesionando el artículo 12 y 243 numeral 5to. del Código de Procedimiento Civil, ya que la recurrida y el Tribunal de la causa no se abstuvo ó se percató de todo lo alegado y peticionado por el actor en su pretensión. Así mismo el error, se encuentra al folio 654, primer aparte de la sentencia, cuando la recurrida se inhibe de resolver el fondo de todo lo peticionado en el libelo de demanda y a los informes presentados a la recurrida el 21/01/2011 (folios 642, 643 y 644 del Código de Procedimiento Civil) cuando se denuncian los vicios de absolución de la instancia, ultrapetita, nulidad absoluta de la sentencia apelada del 07 de Diciembre 2010, dictada por el Juez Segundo de primera (Sic) Instancia Civil y Mercantil del estado Táchira; es decir, la recurrida no expresó ninguna (Sic) procedimiento sobre las distintas peticiones realizadas en la demanda (que son diferentes) y lo peticionado en el escrito de informes presentado en la superioridad el 20-01-2011, estableciendo el vicio denunciado…

(Lo resaltado es del texto transcrito).

Acusa el formalizante que la recurrida dejó de decidir sobre lo denunciado por él referente a que el a quo no resolvió sobre algunos de los pedimentos plasmados en la demanda y en los informes y que por ello incurrió en incongruencia negativa con violación de los artículos 12, 243 ordinal 5°) y 244 del Código de Procedimiento Civil.

La recurrida, por su parte expresó:

…En tal sentido, se advierte que en el presente asunto ha sido demandada la preferencia ofertiva de un inmueble con fundamento en los artículos 33, 42, 43, 44, 48 y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

(…Omissis…)

Ahora bien, este Tribunal Superior en el ejercicio de la jurisdicción plena sobre el asunto debatido y a los fines de no infringir los artículos 15, 208, 211 y 212 del Código de Procedimiento Civil, no puede dejar pasar sin advertir que en el caso bajo estudio el a-quo determinó que operó la caducidad de la acción por el transcurso del tiempo para intentarla; y siendo que por su naturaleza es de orden público y no puede ser ignorada ni evitada después de consumada, pasa esta sentenciadora a revisar en primer término si en el caso de marras operó tal caducidad.

(…Omissis…)

Así las cosas, de la revisión y análisis efectuado a los títulos de compra venta señalados por la parte actora (documento registrado el veintiocho (28) de noviembre de 1.984, veintiocho (28) de marzo de 1.988, y doce (12) de noviembre de 1991, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Junín y R.U. del estado Táchira, así como la partición amistosa del 30 de junio de 1.999), entre tales documentos y la fecha de la interposición de la presente demanda, esto es, el ocho (8) de junio del año 2009, se evidencia que transcurrieron más de diez (10) años, y que efectivamente operó la caducidad.

En consecuencia, la acción por preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio propuesta se encuentra evidentemente caduca, lo cual acarrea la desestimación de la demanda en su mérito mismo, con la declaratoria de su inadmisibilidad, e inhibe a quien sentencia de entrar a resolver el fondo y hace innecesario resolver los vicios de la sentencia denunciados, Y ASÍ SE RESUELVE…

(…Omissis…)

Así las cosas, de la revisión y análisis efectuado a los títulos de compra venta señalados por la parte actora (documento registrado el veintiocho (28) de noviembre de 1.984, veintiocho (28) de marzo de 1.988, y doce (12) de noviembre de 1991, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Junín y R.U. del estado Táchira, así como la partición amistosa del 30 de junio de 1.999), entre tales documentos y la fecha de la interposición de la presente demanda, esto es, el ocho (8) de junio del año 2009, se evidencia que transcurrieron más de diez (10) años, y que efectivamente operó la caducidad.

En consecuencia, la acción por preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio propuesta se encuentra evidentemente caduca, lo cual acarrea la desestimación de la demanda en su mérito mismo, con la declaratoria de su inadmisibilidad, e inhibe a quien sentencia de entrar a resolver el fondo y hace innecesario resolver los vicios de la sentencia denunciados, Y ASÍ SE RESUELVE…” (Resaltado es del texto transcrito).

Para decidir, la Sala observa:

En aquellos casos en los que el jurisdicente resuelve el conflicto judicial emitiendo pronunciamiento sobre aquellos asuntos que constituyen una cuestión jurídica previa, que son aquellas cuya resolución fulmina todos los demás alegatos expuestos en el juicio, para cumplir con la técnica establecida para tales casos, el formalizante deberá combatir, en primer término, la juridicidad de ese pronunciamiento previo y demostrar que con el mismo se ha infringido alguna norma legal.

Así se ha reiterado en sentencia Nº 656, de fecha 17/10/09, expediente Nº 2008-226 en el juicio de E.R.L., contra Celium, C.A y otro con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe esta, se ratificó:

…En el presente caso, el juez se pronunció declarando con lugar la defensa de prescripción opuesta por el demandado, lo cual constituye una cuestión de previo pronunciamiento que exime al jurisdicente de entrar a conocer otros alegatos esgrimidos, vale decir, fulmina cualquier otra defensa opuesta y, entonces, cuando la decisión del ad quem encaja en las de esta especie, el formalizante tiene el deber de dirigir sus alegaciones a tratar de destruir, en primer término, dicha cuestión de derecho.

En este sentido se ha pronunciado, pacífica y reiteradamente, la doctrina de esta Sala tal como se evidencia de la sentencia N° 273 de fecha 31/5/05, en el juicio de L.D.A.F. contra A.D.S.F., expediente N° 05-012, con ponencia del Magistrado que suscribe esta, donde se ratificó el criterio señalando:

…La doctrina pacifica y reiterada sostenida por esta M.J., ha establecido el criterio según el cual en los supuestos en los que el juez decide con base a un argumento de derecho (cuestión de previo pronunciamiento), resulta una carga impuesta a los formalizantes el que sus denuncias vayan encaminadas a combatir dicho pronunciamiento; criterio mantenido en innumerables sentencias tal y como se evidencia de la decisión N° 66, del 5 de abril de 2001, juicio H.C.M.B. contra E.C.d.S. y otros, expediente N° 00-018, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe la presente, donde se ratificó:

‘Ahora bien, el fallo recurrido es fundamento de una cuestión jurídica previa, que conforme a la naturaleza de lo resuelto, hace innecesario examinar el fondo del asunto principal debatido. Efectivamente, la providencia recurrida declaró, a solicitud de parte, la extinción del proceso, conforme lo prevé el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, con la consecuencia legal prevista en el artículo 271 eiusdem, es decir, la prohibición de volver a proponer la demanda antes de que transcurran noventa días continuos, después de verificada la extinción’.

En cuanto a las impugnaciones de estas decisiones por vía del recurso de casación, la Sala, recientemente, en sentencia de fecha 25 de mayo de 2000 en el caso R.M.C.d.B. y otros contra Inversiones Valle Grato, C.A., reiteró:

‘cuando el Juez resuelve una cuestión de derecho con influencia decisiva sobre el mérito del proceso, debe el recurrente, en primer término, atacarla en sus fundamentos esenciales, pues si los hechos invocados y la norma jurídica que le sirve de sustento legal no existen o ésta fue mal aplicada, o por el contrario, tienen otros efectos procesales distintos a los establecidos en la Alzada, o en el caso, por el Tribunal de reenvío, el recurrente está obligado a combatirlos previamente; y si tiene éxito en esta parte del recurso, podrá, en consecuencia, combatir el mérito mismo de la cuestión principal debatida en el proceso.

En el pasado se sostuvo que la resolución de la controversia por una cuestión de derecho que impide la procedencia de la demanda, excedía los límites del recurso de forma, criterio abandonado, pues en la resolución de tal cuestión puede incurrirse en defectos de forma del fallo, o puede no estar precedida la decisión por un debido proceso legal.

Ahora bien, las denuncias, tanto las referidas a la forma de la sentencia, como las imputaciones de fondo deben estar dirigidas a combatir esa cuestión de derecho con influencia decisiva en el mérito de la controversia.’

La transcrita doctrina casacionista, que se ratifica en esta oportunidad, establece sin lugar a dudas una carga en el impugnante de atacar a priori los fundamentos de esa cuestión jurídica previa, en la cual se basó el juez para dejar de conocer el fondo de la causa...’.

En el sub iudice, la recurrida declaró la prescripción de la acción, lo cual lo exoneró de emitir pronunciamiento sobre cualquier otra alegación formulada en autos, así como al fondo del asunto, es decir, la recurrida resolvió con base a una cuestión jurídica previa que, conforme a la doctrina ut supra señalada, obligaba al recurrente a exponer sus alegaciones para tratar de desvirtuar la misma, cuestión que si bien en una delación se refiere a la existencia de un vicio de orden público relativo a la inmotivación del fallo respecto a la declaratoria de a prescripción, lo hace de manera tan confusa que deja a la fundamentación vestida de imprecisiones que la anulan y no permitirían a la Sala su conocimiento…

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En el presente caso, el juez superior se pronunció confirmando la sentencia del a quo que determinó que en el caso había operado la caducidad de la acción, lo cual constituye una cuestión de previo pronunciamiento que exime al jurisdicente de entrar a conocer otros alegatos esgrimidos, vale decir, fulmina cualquier otra defensa opuesta y, entonces, cuando la decisión del ad quem encaja en las de esta especie, el formalizante tiene el deber de dirigir sus alegaciones a tratar de destruir, en primer término, dicha cuestión de derecho.

En el sub judice advierte la Sala, que el recurrente inobservó la técnica requerida, vale decir, no atacó la cuestión jurídica previa resuelta por el ad quem que le permitió no entrar al examen de las demás defensas y alegatos expuestos, tanto por el demandante como por el demandado, y que el formalizante sostiene dejaron de ser resueltas; ya que, constituye una carga para el recurrente atacar a priori los fundamentos de esa cuestión jurídica previa, en la cual se basó el juez para dejar de conocer el fondo de la causa.

Ahora bien y aun estimando esta Sala que está facultada, dada la omisión señalada en la que incurrió el formalizante, para no extenderse en la resolución de esta denuncia más asimismo entendiendo que el asunto interesa al orden público, procedió a a.d.l. actas procesales y evidenció que al folio 443 de la primera pieza del expediente, cursa copia certificada de escrito de fecha 6 de junio de 2000, mediante el cual el hoy recurrente ante el Juzgado de los Municipios Junín y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, expresa consignar el canon de arrendamiento en razón de que:”… En vista de que la ciudadana V.P., no me ha querido recibir el canon de arrendamiento correspondiente al mes de MAYO DEL AÑO 2000, a pesar de mis requerimientos. Le informo al Tribunal que mi condición de inquilino consta en documento registrado por ante la OFICINA SUBALTERNA DE REGISTRO DEL DISTRITO JUNIN DEL ESTADO TÁCHIRA de fecha 27 de septiembre de 1995, bajo el No. 66, Tomo 23, a través del arrendamiento que me hiciera V.T. CHACON SIERRA…”.

Ahora bien, de la lectura de la declaración señalada, concluye la Sala que de ella se evidencia el conocimiento por parte del accionante de la realización de la venta efectuada a la hoy demandada. Lo que, por vía de consecuencia, permite establecer que entre la fecha de la mencionada solicitud ( 6/6/00) y la data en la que interpuso la demanda por retracto legal arrendaticio (8/76/09) transcurrió en exceso el lapso de los cuarenta (40) días para ejercer dicho derecho. Ni siquiera el lapso que estableció esta Sala en sentencia Nº 260, de fecha20/5/05, expediente. Nº 2004-000807, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C,A., y otra, bajo la ponencia del Magistrado quien con tal carácter suscribe el presente fallo estableció un nuevo precedente jurisprudencial, a saber:

“...Para decidir, la Sala observa:

En la denuncia supra transcrita, el recurrente plantea que el Juez Superior erró en la interpretación del artículo 1.547 del Código Civil, toda vez que la notificación de enajenación del inmueble objeto de la negociación ha de entenderse consumada a partir del momento en que se ejecuta la medida de secuestro, motivo por el cual considera que para el ejercicio de su derecho de retracto legal arrendaticio el lapso de caducidad de nueve días establecido en la precitada norma, comienza a contarse desde esa oportunidad. El otro lapso, el de los cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, no es pertinente como término indubitable para generar caducidad debido a su carácter eminentemente presuntivo que no cumple con el efecto real de la puesta en conocimiento del derechante de la transferencia de propiedad y posesión del bien que éste ocupa.

En ese sentido agrega, que la enajenación del inmueble ocurrió el 30 de agosto de 1991, pero el conocimiento de dicha negociación ha de presumirse ocurrido el 20 de abril de 1998, con ocasión de una medida de secuestro practicada sobre el inmueble arrendado.

Por su parte, la recurrida estableció:

...Omissis...

Del texto trasladado, esta sede casacional constata que la recurrida declaró con lugar la caducidad de la acción, según estableció, con base en lo dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, toda vez que, la enajenación del inmueble arrendado se verificó el 20 de agosto de 1991 y la demanda fue presentada el 29 de abril de 1998.

Respecto al vicio denunciado, la Sala en innumerables fallos ha señalado que la errónea interpretación de norma jurídica se configura cuando el sentenciador aún reconociendo la existencia y la validez de una norma apropiada al caso, eligiéndola acertadamente, equivoca la interpretación en su alcance general y abstracto; es decir, cuando no le da el verdadero sentido, haciendo derivar de ella consecuencias, que no concuerdan con su contenido.

El artículo 1.547 del Código Civil, establece:

Artículo 1.547. No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.

(Subrayado de la Sala).

En este sentido, es conveniente destacar que antes de la publicación de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en Gaceta Oficial Nº 36.845 del 7 de diciembre de 1999 y, que entró en vigencia a partir del 1 de enero de 2000, regía el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, del 27 de septiembre de 1947, vigente para el momento en que se instauró el presente juicio, el cual quedó derogado por aquella, siendo que el derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario cuando el propietario pretenda enajenarla, contenido en el artículo 6 del predicho Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, ahora artículo 42 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El referido artículo 6 eiusdem, prevé el derecho de preferencia que tiene el arrendatario para adquirir el inmueble arrendado; sin embargo, no regula las condiciones de modo, tiempo y lugar para su ejercicio, razón por la cual son aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal (artículos 1.546 al 1.548 eiusdem).

Así, el mencionado artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (derogado) disponía que:

Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.

Aun cuando el arrendamiento hubiere durado, menos de dos años, el arrendatario tiene el derecho que acuerda esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del 5% (cinco por ciento) del valor del inmueble.

En uno y en otro caso, no gozarán de este derecho los arrendatarios que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente Decreto...

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En la actualidad, la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto que resulte aplicable, prevé lo relativo a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio (artículos 42 al 50 eiusdem), señalando, en ese sentido, que el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio dentro del plazo de cuarenta días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente y, para las situaciones no previstas, igualmente dispone que serán tomadas en consideración las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Sustantivo.

Resalta de ambos textos legales, tanto bajo la vigencia del mencionado decreto derogado como en el texto legal vigente, el espíritu del legislador en permitir a quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el de retracto legal, su ejercicio, empero, ello está previsto a partir del aviso que deben hacerle el comprador o el vendedor al arrendatario (o a su representante) de la enajenación del bien; todo ello a fin de armonizar el eventual interés del arrendatario con otro de carácter superior y de eminente orden público cual es, el de consolidar el derecho de propiedad, previsto, a su vez, en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Ahora bien, el artículo 1.547 precedentemente trasladado contempla, se repite, el ejercicio de la “acción de retracto legal”, aplicable por remisión expresa de la norma transcrita contenida en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, para el ejercicio de la “acción de retracto legal arrendaticio” –so pena de caducidad-, en tal sentido, éste se encuentra condicionado a los siguientes hechos:

1) Una vez efectuada la compra, dación en pago o la venta del inmueble arrendado, el comunero o el inquilino solamente podrán disponer del derecho de retracto, dentro del lapso de nueve días, contados a partir del aviso que en forma obligatoria impone el legislador al vendedor o al comprador a quien tenga el derecho (de accionar el retracto legal inclusive el arrendaticio) o a quien lo represente.

2) Practicada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado, y en el caso específico que quien tenga el derecho de accionar el retracto (comunero o inquilino) no se encontrare presente y no hubiere quien lo represente, dada esa única circunstancia para el ejercicio de tal acción tendrá un lapso legal de cuarenta días contados desde la fecha de registro de la escritura.

En el mismo orden de ideas, ocurre con frecuencia, una tercera situación que la doctrina ha calificado como un “vacío de la ley”, cual es la de realizada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado y quien teniendo el derecho a retraer habiéndose encontrado presente para tal oportunidad (personalmente o mediante representante), resulte sacrificado por el “comprador” o “el vendedor”, por cuanto ellos incumpliendo con su obligación, se abstuvieron de darle aviso, surgiendo entonces la interrogante ¿Cuándo principia para quien tiene el referido derecho y no fue notificado el lapso para ejercer el retracto legal?.

Con relación a esta laguna legal, la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, buscó apoyo hermenéutico en el artículo 4 del Código Civil y resolvió mediante decisión de fecha 19 de octubre de 1954 aplicar a esa circunstancia no regulada, la solución aportada por la norma contenida en el segundo párrafo del artículo 1.547 ibídem, para los casos en los cuales el titular del derecho a retraer no se encuentre presente y no tenga quien lo represente. En tal sentido, desde aquella oportunidad, por interpretación analógica, la falta de aviso de ley se equipara a la situación del no presente en el país y por consiguiente, el lapso para ejercer el derecho de retracto es de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura.

Así quedó señalado en la precitada sentencia del 19 de octubre de 1954, en el caso de A.D. contra C.M. o Meza de Mora y J.P.M., Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, en la cual se dijo:

...Dos lapsos diferentes de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto consagra el artículo 1.547 del Código Civil: de nueve días el uno, que se contarán a partir del aviso que debe dar el comprador o el vendedor al que tiene el derecho de retraer o a quien lo representa; y de cuarenta días el otro, que se contarán a partir de la fecha de registro de la escritura, cuando no haya podido darse el aviso por no estar presente en el lugar el retrayente, o no tenga quien lo represente.- La recurrida admite que no se le dio al inquilino el aviso que establece la primera parte del artículo 1.547del Código Civil y, por considerar que el caso no puede ser resuelto mediante disposición precisa de la ley, aplica por analogía lo dispuesto en la segunda parte de dicho artículo, o sea, que el registro de la escritura sustituye la notificación omitida.- Ahora bien, al aplicar la recurrida al caso de autos lo previsto en la segunda parte de la citada disposición legal, lo hace parcialmente, puesto que fija como punto de partida del lapso de caducidad, la fecha de protocolización de la escritura, y acoge, en cambio, como tal lapso, el de nueve días que señala la misma disposición en su primera parte, para el caso de haberse dado el correspondiente aviso al retrayente.- Si la sentencia accionada admite como supletoria del aviso el registro de la escritura, debió admitir también que el lapso de caducidad era de cuarenta días y no de nueve, como lo hizo, porque este último es sólo para el caso de haberse dado aquél bien al propio interesado o a su representante, tal como lo prescribe en su primera parte el precitado artículo 1.547 del Código Civil.- Al declarar, pues, la recurrida, la caducidad de la acción, por haber sido propuesta después de transcurridos nueve días contados a partir de la fecha de registro de la escritura de venta, infringió, por errada aplicación, los artículos y 1.547 del Código Civil, así como el artículo 6° del decreto sobre Desalojo de Viviendas...

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El anterior criterio ha sido confirmado en el tiempo, entre otros, en el fallo proferido por la Sala de Casación, Civil, Mercantil y del Trabajo de la extinta Corte Suprema de Justicia, el 19 de octubre de 1961 en el caso de C.B.H. contra M.I.G.d.A. y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, página 39 y siguientes, que señaló:

...En otras palabras, debe entenderse que el inquilino, colocado en la situación expresada, puede intentar la acción de retracto en el plazo de cuarenta días, plazo cuyo punto de partida debe considerarse en la fecha de registro de la escritura donde conste la venta...

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Igualmente quedó expuesto en decisión de la misma Sala, sentencia N° 219, del 5 de mayo de 1999, Exp. N° 97-366, en el caso de I.T.F.E. y otro, que dijo:

“...El conjunto de conceptos que hasta aquí han sido delineados, permite extractar el siguiente elenco de conclusiones:

(...Omissis...)

10) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el arrendatario no haya sido notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada” por la circunstancia que dicho inquilino “no estuviere presente y no hubiere quien lo represente”, de conformidad con lo expressis verbis dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, es de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva...”.

En el mismo sentido, esta sede casacional reiteró, entre otras, el anterior criterio, en decisión N° 55, del 21 de marzo de 2000, Exp. N° 99-761, caso N.J.G.C. y otros contra L.G.D. y otros, estableciendo que:

...El derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio surge cuando el propietario del bien arrendado, lesiona el “derecho de tanteo legal” del inquilino previsto en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. En este supuesto, el ejercicio de la acción –so pena de caducidad- está condicionada a los lapsos previstos en el artículo 1.547 del Código Civil, los cuales son:

"1) Si el inquilino es notificado por el "vendedor o comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta perfeccionada", le será aplicable a dicho inquilino -retrayente- para el ejercicio de la "acción" de retracto, el lapso de caducidad legal de nueve (9) días computados a partir de dicha notificación".

"2) Si el inquilino no ha sido notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta) perfeccionada", por la específica circunstancia de que "no estuviere presente y no hubiere quien lo represente", le será aplicable a dicho inquilino -retrayente- el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva".

"3) Si el inquilino está presente o si tiene quien lo represente, y, sin embargo, no fue notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta) perfeccionada", por estarse ante un supuesto de hecho no previsto por el legislador que hace procedente el empleo del mecanismo de integración analógico previsto en el único aparte del artículo 4 del vigente Código Civil, y atendiendo con ello a la pacífica y consolidada jurisprudencia de esta misma Sala de Casación Civil transcrita infra, procederá a aplicar la solución enunciada en el numeral 2 que antecede: el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva"...

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Como corolario de lo expuesto anteriormente, se afirma que el retracto legal debe ser considerado como una limitación al derecho de propiedad, se repite, éste último de carácter constitucional; restricción ésta sujeta a la obligación de notificar al arrendatario que el bien que ocupa, ha sido ya transferido.

En este orden de ideas, bien se ha dicho además en forma reiterada que la notificación persigue poner en conocimiento, en este caso al arrendatario, del hecho cierto de la enajenación efectuada.

En el mismo sentido y manteniendo siempre la relevancia que merece el cumplimiento de la obligación, tal como ya se dijo, de “dar aviso”, la Sala considera oportuno, sin embargo, en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación) reconocer las múltiples maneras en que en pacífico criterio de esta sede casacional podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus propio o a través de una actuación judicial.

Aquí es conveniente destacar, según se reflejó anteriormente en el contenido de la denuncia bajo estudio, que los recurrentes aducen la presencia de la accionante para el momento en que se practicó la medida de secuestro.

En orden al término para recurrir por vía de retracto legal, la norma sustantiva establece el lapso de cuarenta días, contado a partir de la fecha de registro de la escritura de venta o, de nueve días desde el momento en que el vendedor o el comprador de la cosa objeto de la negociación impongan mediante aviso del hecho de la transferencia a quien tiene el derecho de retraer o a quien lo represente.

Siendo los términos para recurrir por vía de retracto legal de naturaleza fatal, por tratarse de lapsos de caducidad, los mismos no son susceptibles de suspensión, pero su inicio no es unívoco, pues el término de cuarenta días es presuntivo de información al derechante solamente devenida por no encontrarse presente y dada la publicidad que confiere el registro, en tanto que el de nueve días, entraña el cumplimiento de una obligación vigente.

Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala, obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas.

Así, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dispone:

Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

El artículo 257 eiusdem preceptúa:

El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.

(Resaltado de la Sala).

Por su parte, el artículo 334 ibídem consagra lo siguiente:

...Artículo 334. Todos los jueces o juezas de la República, en el ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en esta Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la integridad de esta Constitución.

En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aún de oficio, decidir lo conducente...

.

Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la Sala observa con preocupación que mantener la solución dada al predicho vacío legal, anteriormente transcrita, precisamente para casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.

Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de la ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene.

Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus proprio que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?.

En la práctica con base a la interpretación dada al artículo 1.547 eiusdem, no obstante la buena fe del arrendatario es él quien resulta realmente obligado, pues siendo que el lapso de caducidad legal de la acción es de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse constituido la falta de aviso, la interpretación dada implica para el inquilino que es quien debería acudir cada treinta días aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para verificar si ha habido o no enajenación del bien arrendado y, en caso afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trámites pertinentes para incoar oportunamente su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando así respondida la interrogante supra planteada.

Frente a ese despropósito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, mal podría quedar impasible observando como precisamente siendo llamada a ofrecer una solución ante un vacío de ley, la manera brindada pueda avalar cualquier práctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la conducta de los arrendadores, toda vez que ésta última atenta directamente contra quienes tienen menos recursos económicos, pues es sabido que en la mayoría de los casos los inquilinos carentes de recursos económicos suficientes, se encuentran impedidos para sufragar los gastos que ocasione la vigilancia constante en la Oficina de Registro Subalterno respecto a la enajenación o no del inmueble.

De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los mas débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.

La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.

Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.

Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso A.D. contra C.M. o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso C.B.H. contra M.I.G.d.A. y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra I.T.F.E. y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso J.N.G.C. y otros contra L.G.D. y otros. Así se decide.

Ahora bien, en aplicación del criterio supra establecido al sub iudice, toda vez que lo contrario implicaría contravenir el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, según quedó expresado precedentemente, la Sala concluye en que en el presente caso existe el vicio delatado por el formalizante, por cuanto la recurrida incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil, al considerar que al no haberse dado tal aviso, debió tomarse como lapso de caducidad el de cuarenta días contados desde la protocolización en la Oficina de Registro de la negociación, siendo, por tanto, procedente la denuncia formulada por el recurrente. En consecuencia deberá declararse con lugar el recurso de casación, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide...”. (Subrayado y negrillas del texto, doble subrayado de la Sala).

Criterio, que no fue observado por los jueces de las instancias y establece que los cuarenta (40) días para que se produzca la caducidad en los casos de retracto legal arrendaticio, deben contarse a partir de que se demuestre que el arrendatario tuvo conocimiento de la venta del inmueble que ocupa; pero que aun aplicándolo si se concatena con del documento supra citado, debe esta M.J.C., concluir que el demandante tuvo conocimiento de las ventas realizadas por su arrendador, por lo menos desde el 6 de junio de 2000 y habiendo sido incoada la demanda el 8 de junio de 2009, resulta palmario que entre estas dos datas, transcurrieron, sobradamente, los cuarenta (40) días desde que el hoy accionante tuviera conocimiento del hecho de la realización de la venta, razón por la que, en el sub judice, se consumó el lapso fatal de caducidad y al resolver en ese sentido el ad quem no incurrió en incongruencia, sino que, se repite, resolvió una cuestión jurídica previa y ese fue el motivo por el que no se aboco a resolver los petitorios de la demanda.

Con base a las consideraciones expuestas y a la luz de la jurisprudencia invocada, esta Sala concluye que no incurrió la alzada en la incongruencia delatada y, por vía de consecuencia, tampoco en la infracción de los artículos 12, 243 ordinal 5°) y 244 del Código de Procedimiento Civil, razones por las que se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide.

II

Con fundamento en el ordinal 1°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12, 243 ordinal 5°) y 244 eiusdem, lo que hace el formalizante con las siguientes alegaciones:

…Ahora bien, honorable magistrados, en el libelo de demanda presentado, el 8 de junio del 2009, mi representado realiza varios petitorios, como lo asienta la recurrida al folio 650 del expediente; pero solamente resuelve la caducidad de la preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticia y si observamos, los petitorios enumerados, son distintos, unos dirigidos a M.C.C. Carmen Cecilia Cote(petitorio Primero); otros a V.p. (petitorio segundo y Tercero) y Cuarto y Quinto dirigidos a todos los demandados y que cada petitorio tiene que tener una solución y respuesta jurídica distinta por la recurrida y cuando se excusa en la caducidad, esta lesionando el articulo 12 y 243 numeral 5to del Código de Procedimiento Civil, ya que la recurrida y el Tribunal de la causa no se abstuvo ó se percató de todo lo alegado y peticionado por el actor en su pretensión. Así, mismo el error, se encuentra al folio 654, primer aparte de la sentencia, cuando la recurrida se inhibe de resolver el fondo de todo lo peticionado en el libelo de demanda y a los informes presentados a la recurrida el 21/01/2011 (folios 642, 643 y 644 del Código de Procedimiento Civil) cuando se denuncian los vicios de absolución de la instancia, ultrapetita, nulidad absoluta de la sentencia apelada del 07 de Diciembre 2010, dictada por el Juez Segundo de primera Instancia Civil y Mercantil del Estado Táchira; es decir, la recurrida no expresó ninguna procedimiento sobre las distintas peticiones realizadas en la demanda (que son diferentes) y lo peticionado en el escrito de informes presentado en la superioridad el 20-01-2011, estableciendo el vicio denunciado…

.

Acusa el formalizante, con fundamentos análogos a los expuestos para apoyar la denuncia precedentemente resuelta, que la recurrida incurrió en absolución de la instancia.

Para decidir, la Sala observa:

La denuncia bajo análisis contiene un pretendido apoyo en argumentos similares a los que fueron desechados en la resolución de la anterior, por tal motivo y vista la estrecha relación existente entre la presente denuncia y la desestimada anteriormente, la Sala, a fin de evitar tediosas repeticiones inútiles considera innecesario explanar nuevamente los razonamientos ya expuestos, los cuales da por aplicados y reproducirlos aquí íntegramente para establecer la improcedencia de la denuncia de los artículos 12, 243 ordinal 5°) y 244 del Código de Procedimiento Civil, en razón de haber resuelto el ad quem un asunto determinante en la suerte del proceso con carácter previo a la resolución del fondo el cual no fue atacado por el formalizante. Así se decide.

III

Con apoyo en el ordinal 1°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil se denuncia la infracción de los artículos 12, 243 ordinal 5°) y 244 eiusdem por ultrapetita.

Para apoyar su delación el formalizante alega:

…Tenemos entonces que la recurrida, al igual que el Tribunal de la causa, infringieron los artículos 12, 243 N° 5 y 244 del Código de Procedimiento civil, en vista, de que le estaba negado y prohibido suplir defensas y alegaciones, no alegados, ni probados por la parte demandada en la contestación de demanda y no podía sacar elementos de convicción fuera de lo alegado; ni suplir argumentos o excepciones no alegados en el proceso de sustanciación civil y al hacerlo, como lo hizo, esta incurriendo en el vicio de forma de ultrapetita, al concederles al demandado dispositivos y motivación, que nunca alegó y probó.

Esta situación denunciada, deja, en desventaja al actor, quien tiene derecho y justicia en lo pretendido y cuando el Juez de Instancia y la recurrida, toan para sí, la defensa del demandado, crear un desequilibrio procesal al demandante y, al debido proceso de sustanciación del procedimiento Breve, tal y como lo prevee (Sic) el articulo 881, 884 del (Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 35 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios; normas que la recurrida, tenía tomarlos en cuenta y no los aplicó; ya que de haberlos realizado, no declararía la caducidad; sino por el contrario decide los 5 petitorios del actor en el libelo demanda y las alegaciones ó defensas de absolución de la instancia; ultrapetita; nulidad de la sentencia deI 7 de diciembre de 2010 y con lugar la demanda propuesta por el actor; de allí, la necesidad de resolver el pedimento de ultrapetita y todos los demás, realizados por el actor, ya que los mismos influyen sobre el cambio del dispositivo de caducidad e inadmisibilidad decretada por el Juez de la causa y la recurrida…

.

Acusa el recurrente que, por cuanto el ad quem declaró la caducidad de la acción sin que hubiese sido alegada la misma, este incurrió en el vicio de ultrapetita, con infracción de los artículos 1, 243 ordinal 5°) y 244.

Para decidir, la Sala observa:

El formalizante, nuevamente, inobserva la necesaria técnica requerida para los casos en los que como el de autos, el juez al decidir una cuestión de previo pronunciamiento, queda eximido de entrar a conocer el fondo de la controversia, en consecuencia, se reiteran los argumentos expresados en las denuncias resueltas precedentemente, para desechar la presente.

A mayor abundamiento, estima la Sala oportuno dejar consignado en la presente decisión que, la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido entre otras, en sentencia Nº. 208 de fecha 28/2/08, expediente Nº 07-1649 en el amparo ejercido por la sociedad mercantil A.M.E. C.A., que:

…La doctrina define la caducidad como “la cesación del derecho a entablar una acción en virtud de no haberlos ejercitado dentro de los lapsos que la Ley prevé para ello”.

En opinión del autor H.C., ‘...Caducidad en el derecho sustancial, es la pérdida irreparable de un derecho por el solo transcurso del plazo otorgado por la ley para hacerlo valer. La caducidad sustancial funciona en nuestro derecho como una presunción legal iuris et de iure…

. (“Derecho Procesal Civil”, tomo I, UCV, Ediciones de la Biblioteca, Caracas, 2000).

Sobre este particular, la Sala en sentencia núm. 364 dictada el 31 de marzo de 2005, (caso: Hotel, Bar, Restaurant, La Toja, C.A.), enseña: “(…) Este lapso de caducidad creado por el legislador tiene como función primordial el mantenimiento de la paz social, y resulta ser un presupuesto de validez para el ejercicio de la acción. En este sentido, señala el procesalista E.V.:

‘(…) si se ha producido la caducidad de la acción, no podrá constituirse la relación válida. Luego, si estamos ante un plazo de caducidad y éste ha vencido, irremisiblemente faltará el presupuesto procesal y el juez podrá decidirlo, aunque la otra parte no lo oponga’. (Ver. E.V.: Teoría General del Proceso. Editorial T.L.. Bogotá-Colombia 1984, Pág. 95).(…)….” (Destacado de la Sala).

Igualmente en decisión Nº 366, del 7/3/08, en el expediente Nº 07-1689, en la revisión de la sentencia dictada, el 23 de mayo de 2007, por el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa solicitada por C.A.A.T., la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, se estableció:

“…En efecto, el abogado solicitante señala que el mencionado Tribunal Superior estimó que existía caducidad de la acción derivada de un cobro del cheque, sin que se constatara, a su juicio, que en la legislación correspondiente a la materia mercantil existiese alguna norma jurídica que permitiera esa declaratoria. Además, adujo que el Tribunal el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa declaró la caducidad de la acción mercantil y, en consecuencia, la inadmisibilidad de la demanda que propuso, invocando un orden público que, doctrinalmente, no se ajustaba a derecho, toda vez que la caducidad de la acción sólo perseguía un interés particular.

Ahora bien, del estudio pormenorizado de los autos que conforman el expediente, se observa que el solicitante de este medio judicial extraordinario pretende que esta Sala revise nuevamente el fondo del asunto debatido como si se tratara de una tercera instancia, en razón de que el solicitante a pesar de haber agotado la doble instancia a que tenía derecho constitucionalmente, pretende utilizar esta vía judicial como un mecanismo para obtener una decisión favorable a su pretensión.

Así pues, reitera esta Sala su criterio en cuanto a que “la revisión no constituye una tercera instancia, ni un recurso ordinario que opere como un medio de defensa ante la configuración de pretendidas violaciones por supuestos errores de juzgamiento del juez de mérito, sino una potestad extraordinaria y excepcional de esta Sala Constitucional, cuya finalidad es el mantenimiento de la homogeneidad de los criterios constitucionales, en resguardo de la garantía de la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales, lo cual reafirma la seguridad jurídica”. (Vid. sentencia N° 430 del 1 de marzo de 2006, caso: Fiscal Quincuagésimo del Ministerio Público).

Además, es de destacar que la doctrina de la Sala de Casación Civil establece que la figura de la caducidad en los procedimientos contemplados en el Código de Procedimiento Civil es de orden público. En efecto, en sentencia N° 138/2000, de la Sala de Casación Civil de este alto Tribunal se asentó la siguiente jurisprudencia, que esta Sala comparte:

A este respecto, la Sala observa que el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil dispone tres supuestos genéricos de inadmisibilidad, aplicables a todo tipo de demanda pero que, además de ellos y, según sea el proceso incoado, existen otros de tipo específico que también deben ser verificados por el juez, por ejemplo, en el caso de vía ejecutiva que también se ventila por los trámites del proceso ordinario, la existencia del documento que pruebe clara y ciertamente la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida con plazo vencido.

Esta circunstancia cobra particular interés en los casos de invalidación, toda vez que, por cuanto las pretensiones de la actora son las de enervar la autoridad de la cosa juzgada, la ley persigue limitar al máximo las posibilidades de que ello suceda.

Por otra parte, sostener que la caducidad es solamente un supuesto de improcedencia, en caso de ser alegada y probada, significa desconocer su naturaleza de orden público que no puede ser ignorada ni evitada por las partes después de consumada, y conduce, además, a admitir la posibilidad de un juicio inútil, toda vez que si el juez observa prima facie que se ha producido una caducidad y, sin embargo, ello no lo autoriza para negar la admisibilidad de la demanda sino que debe esperar el decurso del juicio para declarar sin lugar la demanda, es tanto como admitir la posibilidad de la existencia de un juicio estéril, totalmente contrario a las buenas costumbres e incluso a la ley, desde luego que la caducidad es una cuestión previa que impide dar entrada al juicio a tenor de lo dispuesto en los artículos 346, ordinal 10° y 356 del Código de Procedimiento Civil

(Subrayado de esta Sala).

Así pues, al ser de orden público la caducidad según la doctrina asentada por la Sala de Casación Civil de este Alto Tribunal, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa debía declarar inadmisible la demanda por cobro de bolívares que incoó el solicitante contra el ciudadano D.R.M., al constatar la caducidad para su interposición, pues tenía la obligación de evitar que transcurriera un proceso en el cual el resultado era, irremediablemente, la declaratoria sin lugar de la demanda.

Con base a la jurisprudencia invocada y a las consideraciones expuestas, resulta palmario establecer que en el sub judice el juez de alzada, al declarar de oficio la caducidad legal de la acción, no incurrió en ultrapetita, pues, bien estaba facultado para resolverlo de oficio por cuanto se trata de un asunto que interesa al orden público, lo que conlleva a declarar improcedente la denuncia. Así se decide.

DENUNCIA POR INFRACCIÓN DE LEY

ÚNICA

De conformidad con el ordinal 2°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil se denuncia la infracción de los artículos 42, 43, 44, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente al “1ero de enero de 2000” por falta de aplicación.

Para fundamentar su delación el formalizante alega:

…Ahora bien, Honorables Magistrados la recurrida, si bien es cierto, que al folio 647 de la sentencia, menciona los artículos 33, 42, 44, 48, 50, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente del 1 de enero de 2000, no los aplica, al caso planteado a la demanda interpuesta el 08 de junio de 2009, a pesar de estar vigentes para el momento de dictar la sentencia recurrida de fecha 22 de febrero de 2011; igualmente ocurre con el Juez de la causa, cuando dicta la sentencia el 07 de diciembre de 2010.

Los artículos 42, 43, 44, 47, 48 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios vigente desde el 1 de enero de 2000, infringidos y no aplicados por la recurrida y el Juez de la causa, son normas jurídicas donde está interesado el orden público, ya, que todas las normas de arrendamientos y materiales similares y afines (derecho de preferencia y retracto legal) son normas de estricto orden público; que no pueden ser relajadas por las partes y dejadas de aplicar los jueces venezolanos y en el caso de autos, reitero, la recurrida dejó de aplicarlos al caso de estudio expediente 2427-2011.

Las normas señaladas e infringidas por el Juez de la Causa y la recurrida, son las normas aplicables al caso y que los jueces le negaron aplicación, en vista de que la pretensión se introdujo y sustanció a partir del 08 de junio de 2009 y se sentenció, bajo la vigencia de las normas indicadas, el 07 de diciembre de 2010 y 22 de febrero de 2011, es decir, bajo el amparo, esfera, alcance y vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente del 1 de enero de 2000.

Si detallamos Honorables Magistrados, el contenido de la sentencia recurrida y la del Tribunal de la causa, observamos que ninguno de los jueces se pronunció, si el propietario del inmueble había notificado de manera autentica, al inquilino J.G.B., de las ventas a V.P. y Mayerla C.C. otras; la recurrida se limitó a aplicar el articulo 1547 del Código Civil venezolano de 1942; anterior al texto constitucional de 1999 y de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente del 01 de enero de 2000 y sin analizar la ausencia de notificación, ordenada en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que le permitiría a J.G.B., ejercer el derecho de preferencia y retracto legal una vez notificado; pero como nunca fue notificado; hubo ausencia de notificación y la demanda del 08 de junio de 2009 y la anterior son y fueron tempestivas y ejercidas de manera legal.

Honorables magistrados; en aplicación del articulo 2 del texto Constitucional de 1999 la recurrida y el Juez de la causa, tenían que preferir y aplicar los artículos 42, 43, 44, 47, 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al caso sometido a estudio y no el articulo 1.547 del Código Civil; ya que las referidas normas están acordes con la Constitución de 1999, son ley especial que rigen la materia y que privan sobre lo establecido en el Código Civil, el cual data del año 1942. Es decir, el Código Civil de 1942, no esta adaptado al texto constitucional de 1999; sus normas son preconstitucionales, incluyendo el articulo 1.547, y tampoco está adaptado a la Ley especial de arrendamientos Inmobiliarios del 1 de enero de 2000. El referido Código Civil esta adaptado a una realidad de hace 70 años aproximadamente donde los pueblos y ciudades se estaban formando; al igual que las instituciones, era la época rural venezolana, donde los pobladores se conocían y no existía la automatización, la cibernética, ya que para la época no hacía falta y no existía.

Para el momento de las ventas de 1984, 1988 y 1991, la ciudad de rubio, Municipio Junin del estado Táchira, era - ya una ciudad de progreso; pujante; con amplia actividad comercial; con abundantes instituciones públicas y privas, con una población de 60 mil habitantes, más la población flotante, derivados del hecho fronterizo con el Departamento Norte de Santander (República de Colombia), cuya capital es Cúcuta y para que mi representado se enterara de la ventas, de las cuales no fue notificado, tenía que ser adivino o mago, ya que ante la ausencia de la notificación es imposible saber el ocultamiento de las operaciones y realización de los actos registrales y por ello no tiene cabida en el presente caso la aplicación del articulo 1.547 del Código Civil, el cual no debió ser aplicado al presente caso y debió aplicar la sentencia de Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia del año 1999, con ponencia del Magistrado Dr. A.M.C., en lo atinente a que por primera vez, se establece como requisito en los casos de retracto legal y derecho de preferencia la notificación de la futura venta al inquilino para que pueda ejercer sus derechos; so pena de nulidad de operación de venta.(anexo fotocopia simple de la sentencia, la cual se encuentra recopilada en la jurisprudencia de Ramírez y Garay, para que sea aplicada por esta sala)

Honorables Magistrados, las normas que tenia que aplicar y no aplicó la recurrida eran los artículos 42, 43, 44, 47, 48 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, en concordancia con el articulo 12 y 20 del Código de Procedimiento Civil y ni aplicó para resolver el caso; ya que de haberlos aplicado, en concordancia también con el articulo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la sentencia fuera otra, tanto en motivación y dispositivos y tendría que haber declarado en derecho y en justicia, con lugar la demanda interpuesta por mi mandante…

(Resaltado es del texto transcrito).

Acusa el recurrente la falta de aplicación de los artículos señalados de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que pretende delatar sin realizar una debida fundamentación al respecto.

La recurrida, por su parte estableció:

…Así las cosas, de la revisión y análisis efectuado a los títulos de compra venta señalados por la parte actora (documento registrado el veintiocho (28) de noviembre de 1.984, veintiocho (28) de marzo de 1.988, y doce (12) de noviembre de 1991, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Junín y R.U. del estado Táchira, así como la partición amistosa del 30 de junio de 1.999), entre tales documentos y la fecha de la interposición de la presente demanda, esto es, el ocho (8) de junio del año 2009, se evidencia que transcurrieron más de diez (10) años, y que efectivamente operó la caducidad.

En consecuencia, la acción por preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio propuesta se encuentra evidentemente caduca, lo cual acarrea la desestimación de la demanda en su mérito mismo, con la declaratoria de su inadmisibilidad, e inhibe a quien sentencia de entrar a resolver el fondo y hace innecesario resolver los vicios de la sentencia denunciados, Y ASÍ SE RESUELVE…

(Resaltado es del texto transcrito)

Para decidir, la Sala observa:

El recurrente para atacar la cuestión de previo pronunciamiento en la que la alzada basó su decisión, expresa una exigua fundamentación en su delación, lo que relevaría a la Sala del análisis de la misma y cuestión jurídica previa por la que no estaba, como tampoco lo estuvo el a quo, compelido a entrar al conocimiento y decisión del fondo del asunto, cual es la de haber declarado la caducidad de la acción al verificar que había transcurrido, sobradamente, el lapso concedido al arrendatario hoy demandante, para ejercer el retracto legal arrendaticio; pero que, como se estableció supra, por tratarse de un asunto en el que esta interesado el orden público, esta M.J.C. se aboca a la decisión de la presente denuncia, para lo que asume como apoyo lo decidido en la resolución de la primera delación por defecto de actividad y, de esta manera, evidenciado como ha quedado que se consumó en el sub judice el lapso fatal para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, debe declararse improcedente la delación bajo análisis. Así se decide

CASACIÓN SOBRE LOS HECHOS

ÚNICO

Con fundamento en el ordinal 2°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 12 y 320 eiusdem se denuncia la infracción de los artículos 42, 43, 44, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el 1° de enero de 2000.

Para apoyar su delación el formalizante alega:

…Ahora bien, Honorables Magistrados, la recurrida, si bien es cierto, que al folio 647 de (a sentencia, menciona (os artículos 33, 42, 44, 48, 50, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente del 1 de enero de 2000, no los aplica, al caso planteado a la demanda interpuesta el 08 de junio de 2009, a pesar de estar vigentes para el momento de dictar la sentencia recurrida de fecha 22 de febrero de 2011; igualmente ocurre con el Juez de la causa, cuando dicta la sentencia el 07 de diciembre de 2010.

Los artículos 42, 43, 44, 47, 48 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios vigente desde el 1 de enero de 2000, infringidos y no aplicados por la recurrida y el Juez de la causa, son normas jurídicas donde está interesado el orden público, ya, que todas las normas de arrendamientos y materiales similares y afines (derecho de preferencia y retracto legal) son normas de estricto orden público; que no pueden ser relajadas por las partes y dejadas de aplicar los jueces venezolanos y en el caso de autos, reitero, la recurrida dejó de aplicarlos al caso de estudio expediente 2427-2011.

Las normas señaladas e infringidas por el Juez de la Causa y la recurrida, son las normas aplicables al caso y que los jueces le negaron aplicación, en vista de que la pretensión se introdujo y sustanció a partir del 08 de junio de 2009 y se sentenció, bajo la vigencia de tas normas indicadas, el 07 de diciembre de 2010 y 22 de febrero de 2011, es decir, bajo el amparo, esfera, alcance y vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente deI 1 de enero de 2000.

Si detallamos Honorables Magistrados, el contenido de la sentencia recurrida y la del Tribunal de la causa, observamos que ninguno de los jueces se pronunció, si el propietario del inmueble había notificado de manera autentica, al inquilino J.G.B., de las ventas a V.P. y M.C.C. otras; la recurrida se limitó a aplicar el articulo 1547 del Código Civil venezolano de 1942; anterior al texto constitucional de 1999 y de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente del 01 de enero de 2000 y sin analizar la ausencia de notificación, ordenada en el articulo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que le permitiría a J.G.B., ejercer el derecho de preferencia y retracto legal una vez notificado; pero como nunca fue notificado; hubo ausencia de notificación y la demanda deI 08 de junio de 2009 y la anterior son y fueron tempestivas y ejercidas de manera legal.

Honorables magistrados; en aplicación del articulo 2 deI texto Constitucional de 1999 la recurrida y el Juez de la causa, tenían que preferir y aplicar los artículos 42, 43, 44, 47, 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al caso sometido a estudio y no el articulo 1.547 del Código Civil; ya que las referidas normas están acordes con la Constitución de 1999, son ley especial que rigen la materia y que privan sobre lo establecido en el Código Civil, el cual data del año 1942. Es decir, el Código Civil de 1942, no esta adaptado al texto constitucional de 1999; sus normas son preconstitucionales, incluyendo el articulo 1547, y tampoco está adaptado a la Ley especial de arrendamientos Inmobiliarios del 1 de enero de 2000. El referido Código Civil esta adaptado a una realidad de hace 70 años aproximadamente donde los pueblos y ciudades se estaban formando al igual que las instituciones, era la época rural venezolana, donde los pobladores se conocían y no existía la automatización, la cibernética, ya que para la época no hacia falta y no existían.

Para el momento de las ventas de 1984, 1988 y 1991, la ciudad de rubio, Municipio Junin del estado Táchira, era ya una ciudad de progreso; pujante; con amplia actividad comercial; con abundantes instituciones públicas y privas, con una población de 60 mil habitantes, más la población flotante, derivados del hecho fronterizo con el Departamento Norte de Santander (República de Colombia), cuya capital es Cúcuta y para que mi representado se enterara de la ventas, de las cuales no fue notificado, tenía que ser adivino o mago, ya que ante la ausencia de la notificación es imposible saber el ocultamiento de las operaciones y realización de los actos registrales y por ello no tiene cabida en el presente caso la aplicación del articulo 1.547 del Código Civil, el cual no debió se aplicado al presente caso y debió aplicar la sentencia de sala de Casación Civil de la Corte Suprema de justicia del año 1999, con ponencia del Magistrado Dr. A.M.C., en lo atinente a que por primera vez, se establece como requisito en los casos de retracto legal y derecho de preferencia la notificación de la futura venta al inquilino para que pueda ejercer sus derechos; so pena de nulidad de operación de venta.(anexo fotocopia simple de la sentencia, la cual se encuentra recopilada en la jurisprudencia de Ramírez y Garay, para que sea aplicada por esta sala).

Honorables Magistrados, las normas que tenia que aplicar y no aplicó la recurrida eran los artículos 42, 43, 44, 47, 48 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, en concordancia con el articulo 12 y 20 deI Código de Procedimiento Civil y ni aplicó para resolver el caso; ya que de haberlos aplicado, en concordancia también con el articulo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la sentencia fuera otra, tanto en motivación y dispositivos y tendría que haber declarado en derecho y en justicia, con lugar la demanda interpuesta por mi mandante…

(Resaltado es del texto transcrito).

Para decidir, la Sala observa:

De la trascripción realizada sobre los textos de las denuncias señaladas por el recurrente como de “INFRACCIÓN DE FONDO Y CASACIÓN SOBRE LOS HECHOS “ se evidencia que su contenido es exactamente del mismo tenor, no existe entre ellos diferencia alguna que pudiera conllevar a esta M.J.C. a adentrarse en el análisis de la presente razón por la que vista la estrecha relación existente entre la presente denuncia y la desestimada en el capítulo precedente, la Sala, a fin de evitar tediosas repeticiones inútiles considera innecesario realizar nuevamente los razonamientos expuestos, los cuales da por aplicados y reproducidos aquí íntegramente para establecer la improcedencia de la denuncia de falta de aplicación de los artículos 42, 43, 44, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

DECISIÓN Por los razonamientos expuestos, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: Por las razones expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación anunciado contra la sentencia dictada en fecha 22 de febrero de 2011, por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Agrario, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, con sede en San Cristóbal.

Se condena al recurrente al pago de las costas procesales del recurso, de conformidad con lo previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al tribunal de la cognición, Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. Particípese de esta remisión al Juzgado Superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de octubre de dos mil once. Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

Presidenta de la Sala,

____________________________

Y.A.P.E.

Vicepresidenta,

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ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrado-Ponente,

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C.O. VÉLEZ

Magistrado,

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A.R.J.

Magistrado,

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L.A.O.H.

Secretario,

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C.W. FUENTES

Exp. AA20-C-2011-000259

Nota: Publicada en su fecha a las

El Secretario,

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