Decisión de Juzgado de Municipio Septimo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 30 de Abril de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA

INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

AÑOS 204º y 155º

ASUNTO NUEVO: 00652-12

ASUNTO ANTIGUO: AH1B-R-2007-000038

DE LA IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano F.G.C.D., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.017.931.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano J.H.D.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro.18.301.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana, Á.A.N., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-11.874.597.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano L.M., abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 12.654.

MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN).

- I -

SÍNTESIS DEL PROCESO.-

Mediante Oficio N° 22081-12 de fecha 14 de febrero de 2012, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió el presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de dichos Juzgados, a los fines que procediera a su distribución, en virtud de lo establecido en la Resolución N° 2011-0062 dictada el 30 de noviembre de 2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual se resolvió en el Artículo 1 atribuir competencia como Itinerante a este Juzgado, correspondiéndole previo sorteo de Ley conocer del presente asunto.(f.118 al 120).

En fecha 09 de abril de 2012, este Tribunal dio entrada a esta causa y, ordenó hacer las anotaciones en los libros respectivos. (f.121).

Por auto dictado en fecha 03 de diciembre de 2012, la Juez Titular de este despacho Dra. M.M.C., se abocó de oficio al conocimiento de esta causa. (f.122).

Por auto de fecha 09 de diciembre de 2013, y a los fines de dar cumplimiento a la Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, se ordenó agregar al expediente, una copia del Cartel de Notificación librado en fecha 10 de diciembre de 2012, una copia del Cartel publicado en el Diario Últimas Noticias el día 10 de enero de 2013, igualmente, se realizó su publicación en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, y se ordenó que el Secretario de este Tribunal dejara constancia de haberse cumplido con las formalidades señaladas, a los fines de proceder a dictar sentencia en esta causa. (f.123 al 141).

Ahora bien examinadas como fueron las actas de este expediente, se observa lo siguiente:

Se dio inicio al presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 30 de junio de 2006, por el ciudadano F.G.D., asistido por el profesional de derecho J.H.D.F., acción instaurada contra la ciudadana Á.A.N., partes ampliamente identificadas en el encabezado de esta decisión. Por medio de diligencia de fecha 04 de julio de 2006, consignaron recaudo fundamental al escrito libelar. (f.04 al 06). En fecha 06 de julio de 2006, fue admitida la demanda por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. En consecuencia, emplazó a la parte demandada a los fines que diera contestación a la demanda. (f.07). En fecha 17 de julio de 2006, fue librada la compulsa de citación. (f.09).

Diligencia de fecha 27 de julio de 2006, mediante la cual la parte actora confirió poder apud-acta al ciudadano J.H.D.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.301. (f.10).

En fecha 03 de agosto de 2006, el ciudadano A.R., en su condición de Alguacil, expuso la imposibilidad de practicar la citación de la parte demandada por lo que procedió a consignar la respectiva compulsa. (f.11 al 17).

A través de auto dictado en fecha 04 de agosto de 2006, la Juez, Dra. X.R., se abocó al conocimiento de la causa. (f.18).

Por medio de diligencia de fecha 07 de agosto de 2006, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la citación de la parte demandada mediante cartel. (f.19). Por auto dictado en fecha 08 de agosto de 2006, el Tribunal acordó lo solicitado. En esa misma fecha fue librado el cartel de citación. (f.20 al 21). Diligencia de fecha 19 de septiembre de 2006, mediante la cual la parte actora consignó dos ejemplares del cartel de citación publicados en los Diarios “El Nacional” y el “Universal”. (f.23 al 26). En fecha 21 de septiembre de 2006, la ciudadana DIOCELIS P.B., en su condición de Secretaria del Tribunal, dejó constancia del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (f.29).

Por medio de diligencia de fecha 27 de octubre 2006, el apoderado judicial de la parte demandante solicitó se designara Defensor Ad-Litem a la demandada. (f.30). Por auto dictado en fecha 31 de octubre de 2006, el Juez, J.C.V.R., se abocó al conocimiento de la causa. (f.31). Por auto dictado el 31 de octubre de 2006, el Tribunal acordó lo solicitado, designando Defensor Judicial en la persona del ciudadano J.A.S.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 118.056, a quien ordenó notificar mediante boleta, a los fines que compareciera a manifestar su aceptación o excusarse del cargo, y quien luego de ser debidamente notificado, compareció a manifestar su aceptación y prestar el debido juramento de ley. (f.33 al 38).

Diligencia de fecha 22 de noviembre de 2006, mediante la cual el apoderado judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal ordenara la citación del Defensor Ad-Litem. Por auto de fecha 24 de noviembre de 2006, el Tribunal acordó lo solicitado. En esa misma fecha fue librada la boleta de citación. (f.39 al 41). En fecha 08 de diciembre de 2006, el ciudadano A.R., en su condición de Alguacil, consignó al respectiva boleta de citación firmada por el ciudadano J.A.S.G.. (f.42 al 43).

Por medio de escrito de fecha 13 de diciembre de 2006, la ciudadana Á.A.N., asistida por el profesional de derecho, ciudadano I.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 64.319, procedió a contestar la demanda. (f.44 al 45).

En fecha 19 de diciembre de 2006, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, en el mismo negó la existencia de un contrato verbal, alegado por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda. Por auto de fecha 20 de diciembre de 2006, el Tribunal admitió dicho escrito. (f.46 al 47). En fecha 10 de enero de 2007, la parte demandada asistida por el profesional de derecho, ciudadano I.M., presentó escrito de promoción de pruebas. (f.48 al 54). Por auto dictado en fecha 11 de enero de 2007, El Tribunal negó la solicitud de inspección judicial, promovida por la parte demandada. (f.55 al 57). Diligencia de fecha 15 de enero de 2007, por medio de la cual la parte demandada asistida por el profesional de derecho, ciudadano I.M., apeló de dicho auto. (f.60). En fecha 17 de enero de 2007, el Tribunal oyó en un solo efecto dicha apelación. (f.62).

En fecha 26 de enero de 2007, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial declaró Parcialmente Con lugar la presente demandada. (f. 64 al 72).

Diligencia de fecha 31 de enero de 2007, mediante la cual la parte demandada señaló los folios necesarios a los fines que previos su certificación fuesen remitidos al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación oída en un solo efecto por auto de 17 de enero de 2007. (f.73). Diligencia de esa misma fecha por medio de la cual dicha parte apeló de la sentencia dictada en fecha 26 de enero de 2007. Consignó un anexo. (f. 74 al 89).

Diligencia de fecha 01 de febrero de 2007, mediante la cual el apoderado judicial de la parte actora solicitó se le entregara el inmueble objeto del presente juicio. (f.90).

Por auto dictado en fecha 01 de febrero de 2007, el Tribunal libró oficio Nº 07-0056, al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada en fecha 15 de enero de 2007. (93).

A través de auto dictado en fecha 01 de febrero de 2007, el Tribunal fijó como caución para responder por los daños y perjuicios que pudiese ocasionar en caso de no prosperar la apelación en la cantidad de CINCO MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 5.265.000,00), actualmente la cantidad de CINCO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 5.265,00). (f.94 al 95).

Mediante diligencia de fecha 08 de febrero de 2007, la demandada asistida por el profesional de derecho, ciudadano I.M., exigió al Tribunal el cumplimiento del artículo 293 del Código de Procedimiento Civil, de igual objetó la fianza por considerarla excesiva. (f.96 al 97). Por auto dictado en fecha 13 de febrero de 2007, el Tribunal abrió una articulación probatoria de cuatro (04) días de conformidad con lo dispuesto en el artículo 589 del Código de Procedimiento Civil. (f.98 al 99). Diligencia de fecha 29 de marzo de 2007, por medio de la cual el apoderado judicial de la parte actora solicitó sentencia en la incidencia y, que se decretara medida preventiva de secuestro. (f.100).

En fecha 21 de marzo de 2007, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia interlocutoria mediante la cual declaró Improcedente la objeción de la fianza, interpuesta por la parte demandada, de igual manera, confirmó la caución real y suficiente fijada por auto de fecha 01 de febrero de 2007. (f.102 al 109). Diligencia de fecha 26 de marzo de 2007, mediante la cual la parte demandada asistida por el abogado L.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 12.654, apeló de dicha sentencia interlocutoria. (f.110). Por auto dictado en fecha 27 de marzo de 2007, el Tribunal oyó en ambos efectos dicha apelación, ordenando dejar el cuaderno de medidas en la sede de dicho Juzgado. A tales efectos libró oficio Nº 07-0167, al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. (f.114 al 116).

En fecha 12 de abril de 2007, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, recibió el expediente y fijó oportunidad para dictar sentencia. (f.117).

A través de auto dictado en fecha 14 de febrero de 2012, el Dr. A.E. VARGAS RODRÍGUEZ, se abocó al conocimiento de la causa y remitió el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de dichos Juzgados, a los fines que procediera a su distribución, en virtud de lo establecido en la Resolución N° 2011-0062 dictada el 30 de noviembre de 2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual se resolvió en el Artículo 1 atribuir competencia como Itinerante a este Juzgado, correspondiéndole previo sorteo de Ley conocer del presente asunto. A tales efectos libró oficio Nº 22081-12. (f. 118 al 120).

En fecha 09 de abril de 2012, este Tribunal dio entrada a esta causa y, ordenó hacer las anotaciones en los libros respectivos. (f.121).

Por auto dictado en fecha 03 de diciembre de 2012, la Juez Titular de este despacho Dra. M.M.C., se abocó de oficio al conocimiento (f.122).

Por auto de fecha 09 de diciembre de 2013, y a los fines de dar cumplimiento a la Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, se ordenó agregar al expediente, una copia del Cartel de Notificación librado en fecha 10 de diciembre de 2012, una copia del Cartel publicado en el Diario Últimas Noticias el día 10 de enero de 2013, igualmente, se realizó su publicación en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, y se ordenó que el Secretario de este Tribunal dejara constancia de haberse cumplido con las formalidades señaladas, a los fines de proceder a dictar sentencia en esta causa. (f.123 al 141).

Habida cuenta de las anteriores actuaciones, pasa esta Alzada a pronunciarse previas las siguientes consideraciones:

-II-

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

1. Que conforme consta del documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera de Caracas, de fecha 16 de julio de 2004, anotado bajo el Nº 05 del Tomo 24 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en su carácter de “El Arrendador ”, suscribió contrato de arrendamiento con duración de un (01) año fijo, con la ciudadana Á.A.N., antes identificada, por el inmueble ubicado entre las esquinas de Piedras y Palmitas y en parte con la calle Sur o, Residencias Piedraven, apartamento 116, piso 11, Municipio Libertador del Distrito Capital, terminando el 22 de julio de 2005.

2. Que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se indeterminó debiéndose tener como a tiempo indeterminado.

3. Que la parte demandada debe los meses de octubre del año 2005, hasta junio del año 2006, inclusive, es decir nueve (9) meses y que han hecho varias gestiones amistosas con la finalidad que pague los cánones de arrendamientos atrasados, siendo infructuosas todas las gestiones al efecto por lo que demanda el desalojo y en forma subsidiaria los daños y perjuicios.

4. Que en virtud que la demandada ha incumplido con las cláusulas del contrato y la Ley en forma culposa, se encuentra insolvente en los pagos de los cánones de arrendamiento, solicitó la entrega del inmueble y en forma subsidiaria la indemnización de los cánones de arrendamiento a partir del mes de octubre de 2005, es decir, a la fecha de interposición del libelo aduce la parte actora que la parte demandada debía nueve (9) meses y los que se siguieran venciendo como compensación de los daños y perjuicios hasta la entrega del inmueble en forma real y efectiva, libre de personas y bienes.

5. Que demanda a la ciudadana Á.A.N., por acción de desalojo del inmueble arrendado.

6. Solicitó se decretara medida preventiva de secuestro del inmueble objeto del contrato.

7. Fundamentó la demanda en los artículos 1159, 1160,1264, 1592 y 1600 del Código Civil, 34 literal a) y 35de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

   Por su parte, en el escrito de contestación de la demanda, la parte demandada asistida por el profesional de derecho, ciudadano I.M., manifestó lo siguiente:

1. Rechazó, negó y contradijo la demanda, tantos en los hechos como en el derecho.

2. Que es cierto que ocupa el inmueble en su carácter de arrendataria desde hace muchos años, pero es falso que se le haya arrendado la totalidad del inmueble puesto que solamente ocupa una habitación y, comparte con el actor el resto del inmueble, toda vez que el arrendador no le alquiló la totalidad del inmueble a partir del vencimiento del contrato, es decir, desde el 23 de julio de 2005, y es cuando a pedimento de él y porque su progenitor no tenia donde vivir y cuyo canon de arrendamiento estaba supeditado con el pago de condominio.

3. Que para estar solvente del canon de la habitación alquilada debía cancelar el condominio que era lo que cancelaría por canon de arrendamiento.

4. Que al finalizar el contrato de arrendamiento el 22 de julio de 2005, nació un nuevo contrato de una habitación en forma verbal, donde se estableció que el canon de arrendamiento de la habitación seria equivalente al pago de condominio, asimismo, correría con el pago de luz y teléfono, lo cual formaría parte integrante del arrendamiento.

5. Que en razón de lo antes expuesto la presente acción es contra la ocupación de todo el inmueble y el canon de arrendamiento establecido en un contrato de arrendamiento inexistente resulta improcedente y así solicita sea declarado.

   - III-

   DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

   Así las cosas, esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

   PRUEBA PROMOVIDA POR LA PARTE ACTORA:

   ANEXO AL ESCRITO LIBELAR:

   1) Original de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre las partes en el juicio, el 16 de julio de 2004, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inserto bajo el Nº 05, Tomo 24 de los Libros de Autenticaciones llevados ante dicha Notaría. Respecto a esta Prueba este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, por cuanto dicho instrumento contractual guarda pertinencia con los hechos alegados y lo valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 y 1360 del Código Civil. Así se declara.

   ANEXO AL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS

   1) Ratificó e hizo valer el MÉRITO PROBATORIO del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes en el juicio, el 16 de julio de 2004, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inserto bajo el Nº 05, Tomo24 de los Libros de Autenticaciones llevados ante dicha Notaría. Al respecto, observa esta Juzgadora que el mismo ya fue valorado en el Capitulo denominado “Anexos al Escrito Libelar”, por lo que resulta inoficioso un nuevo pronunciamiento. Así se decide.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   EN EL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS:

1. Original de RECIBOS DE CONDOMINIO, Números de Control Fiscal: 187357,189672, 212511, 224670, 184730, 18691, 193521 y 192319, emanados de ADMINISTRADORA ROSFER LF, C.A, Así como FACTURA de servicio público, emanada de SERDECO. Al respecto, quien suscribe desecha del proceso dicha prueba por cuanto lo demandado aquí son los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre de 2005, hasta junio de 2006, y no el pago de servicios públicos. Así se decide.

   - IV -

   MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   Valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes, esta Alzada pasa a decidir esta controversia, haciendo las siguientes consideraciones:

   Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

   El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

   A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

   Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

   .

   Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

   .

   Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

   .

   Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

   .

   Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

   .

   Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

   .

   Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: …2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

   .

   Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente

   .

   Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

   Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

   .

   Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

   .

   Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

   .

   En el caso de marras, siendo que la fecha de interposición de esta demanda, estaba vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de fecha 16 de mayo de 2006, en consecuencia esta Sentenciadora se acoge a lo establecido en dicha norma, a tal efecto es oportuno a.l.e.e. sus siguientes artículos:

   Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes

   .

   Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

   .

   Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

   .

   Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

   Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento y, analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional, explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa, conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera:

   Corresponde establecer el tipo de relación arrendaticia existente entre las partes, para determinar sí es o no, procedente la pretensión de Desalojo interpuesta por la parte actora. Y para ello, se tomará en consideración lo dicho por la parte actora, en su escrito de demanda, en torno al tipo de relación arrendaticia y lo manifestado por la parte demandada en su contestación a la demanda, referente al contrato de arrendamiento verbal, que aduce haber celebrado con la parte actora. Así se establece.

   En este orden de ideas, la Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso ciudadano L.P.L.G. contra el ciudadano M.U.; señaló lo siguiente:

   ...No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado...

   (HARTING, H.D.E.A., Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.)

   Así las cosas, respecto al tipo de relación arrendaticia, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, reza lo siguiente: “…el termino de duración del presente es de un (1) año contados a partir del 23 de julio de 2004, feneciendo el 22 de julio del 2005, dicho periodo se considera como termino fijo no prorrogable…”.

   De la trascripción anterior, se desprende que el propósito e intención común de las partes con miras a las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe, ha sido que la relación de arrendamiento se mantenga bajo el esquema de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO, sin la posibilidad de PRORROGARSE.

   Efectivamente, este Tribunal al analizar el Contrato, que se celebró entre los ciudadanos F.G.C.D. y Á.A.N., antes identificados, en fecha 16 de julio de 2004, el cual fue agregado en original por la parte actora y, que por no ser tachado por la parte demandada, se valoró conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil. Así se establece.

   Igualmente, tenemos que la Doctrina ha señalado que un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, resulta: “...Cuando el arrendador entrega a el arrendatario, un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio...”. (GUERRERO QUINTERO, GILBERTO. La Duración del Contrato de Arrendamiento y la Consignación Inquilinaria. Editorial Fitell. Cagua, 1.982. Pág. 38. PP. 120).

   Ahora bien, si el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado; por lo tanto, la pretensión a interponer es la de “Desalojo” como lo ordena el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.

   De conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y al analizar el contenido normativo del contrato de arrendamiento, para esta Alzada, no cabe duda, como bien lo establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, que contemplado desde el punto de vista funcional, sirve para realizar una finalidad de la vida económica, siendo su utilidad, como fuente de obligaciones, que radica precisamente en ello, vale decir, en la variedad de intereses económicos que éstos pueden tutelar, garantizando así su realización, donde las partes tienen la voluntad de darse su propia Ley, poder éste que surge del principio de la autonomía de la voluntad, que conforme al artículo 1.159 del Código Civil, tiene fuerza de ley entre las partes.

   En el caso sub iúdice, la parte actora, pretende que la ciudadana Á.A.N.-demandada, desaloje el inmueble con base en la causal “A” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Para ésta Alzada no cabe duda del contenido normativo del artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil, que expresa:

   …En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, la verdad y la buena fe...

   Para esa interpretación, el artículo en el cual nos ocupamos establece, que el intérprete debe buscar la intención y el propósito de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe: las de la ley, porque el contrato tiene su primer arraigo en las normas que ella establece para su celebración; las de la verdad, en razón de que los jueces tienen por eminente oficio la inquisición de ella, y únicamente sobre la verdad deben reposar los fundamentos de sus decisiones y, las de la buena fe, en el sentido que las partes se han confiado implícitamente a ella en la regulación de los derechos que se han conferido y de las obligaciones que se han impuesto al contratar.

   Las partes se presentan ante el juez, en desacuerdo respecto de la índole y del alcance de los derechos y de las obligaciones que a una de ellas, o ambas, corresponde en el contrato; cada quien alega un propósito y una intención opuestos o discordantes, o lo que es lo mismo, difieren en la manera de interpretar la convención. Al Juez le toca entonces dirimir la controversia, determinando esa intención y ese propósito. La alegación que la parte actora haga en pro de su respectiva interpretación, puede considerarse como la premisa mayor de un silogismo y, asume, para la parte que la ofrece, el carácter de una proposición incontestable. Esta premisa debe engendrar otra que demuestre que la pretensión que se sostiene en el juicio surge o se deduce lógicamente de la primera. De las dos proposiciones hechas, a su vez por cada parte, al Juez le corresponde deducir la verdadera conclusión interpretativa, y es ésta la que debe ser conforme con la ley con la verdad y con la buena fe.

   De la circunstancia que del artículo que apuntamos, ordene al Juez atenerse a la intención y al propósito de las partes en el contrato o acto, se deduce, que lo inviste de la facultad soberana de escudriñar y fijar esa intención y ese propósito, cuando no aparezcan claramente manifestados; pero este poder de interpretación, está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto, están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, que las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras. Fuera de esos casos, toda conclusión judicial derivada de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos, es ilegal, puesto que, estando expresa e indubitablemente manifestados la intención y el propósito de los contratantes, el juez lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en lo cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad, y esto constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad.

   Por otra parte, la facultad del juez no llega hasta poder desnaturalizar los contratos o actos so pretexto de interpretarlo. El juez no puede moverse para fijar el sentido de las cláusulas de una convención, sino dentro del círculo propio al carácter jurídico ilegal de ella: él interpreta el contrato que se somete a discusión pero no lo cambia de distinta naturaleza. Sintetizando: interpreta, pero no desnaturaliza.

   Luego, afirma BORJAS (Comentarios al Código de Procedimiento Civil, Pág. 47, Tomo I, Caracas 1.985), en materia de reglas de interpretación, expresa nuestro texto en un solo precepto: “...Descubrir a todo trance, con buena fe, sin otra mira que la verdad y dentro de las exigencias de la Ley, pues la voluntad de las partes es Ley entre éstos...”.

   Entonces tenemos que del contrato de arrendamiento surgen varias circunstancias:

   Que efectivamente el contrato empezó a regir el 23 de julio de 2004, y, venció el 22 de julio de 2005, no constando en autos, que la parte demandante como arrendadora haya manifestado por escrito a la parte demandada como arrendataria su deseo de prorrogar el contrato. Así se establece.

   Ahora bien, es de destacar, que las partes quisieron desde un primer momento que el contrato fuese a tiempo determinado. Luego entonces, la determinación del tiempo del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, se dio por el término empleado inicialmente.

   En consecuencia, se generó una sola prórroga de seis (06) meses, la cual culminó el 23 de enero de 2006. Téngase en cuenta que de ninguna manera, las partes pactaron prórrogas automáticas y sucesivas. Las partes, al poner condiciones subjetivas en las personas del arrendador y de la arrendataria, lo que quisieron es no dar prórroga al contrato. Por lo que no hay duda que la intención primaria de las partes contratantes, fue la de otorgar a dicha convención la naturaleza del contrato A TIEMPO DETERMINADO.

   Ahora bien, aduce la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, folio 45, que, vencido el contrato de arrendamiento (22 de julio de 2005), nació un nuevo contrato de arrendamiento de una habitación en forma verbal, donde se estableció que el canon de arrendamiento de la habitación sería el equivalente al pago de condominio.

   Al respecto, quien aquí sentencia observa que la existencia del mencionado contrato verbal fue negada por la parte actora mediante escrito de fecha 19 de diciembre de 2006, lo que hace suponer que las obligaciones asumidas por la arrendataria, se efectuó en la misma forma como fueron estipuladas en el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 16 de julio de 2004. Por cuanto, no consta en autos la manifestación de las partes sobre la renovación del contrato, así como el tiempo de renovación, en virtud que nada establece el instrumento contractual sobre el tiempo a prorrogarse la convención.

   Ahora bien, los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, señalan:

   “Artículo 1600: “…si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.

   “Artículo 1614: “…en los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…”.

   En el caso que nos ocupa, no se evidencia, que el arrendador, haya participado a la ciudadana Á.A.N., su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento ya vencido; al contrario, lo que se logra apreciar de autos, es que una vez vencido la prórroga legal, la arrendataria, se mantuvo en el goce pacífico de la cosa arrendada y sin oposición del arrendador y de acuerdo a lo establecido en los artículos antes transcritos, dicho contrato pasó a ser una convención sin determinación en el tiempo. Así se establece.

   De lo expuesto, queda plenamente demostrado que la relación que vincula a las partes en la controversia, es a través de un contrato de arrendamiento a “TIEMPO INDETERMINADO”, que la misma se inició a través de un contrato de arrendamiento autenticado. Así se establece.

   Del anterior análisis, concluye ésta Alzada que la acción (DESALOJO) intentada por la parte demandante, es la idónea para obtener lo pretendido; pues, lo calificado por nuestra legislación, es la acción de Desalojo, contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que regula las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado.

   De lo cual, se desprende que en el caso sub iudice, sólo se permite a la parte actora proceder de conformidad a lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé lo siguiente:

   “…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutiva. (Negrillas y cursivas de este Tribunal).

   Lo que significa, que sólo por las causales establecidas en dicho artículo puede la arrendadora solicitar el desalojo, puesto que ésta sólo es aplicable a los contratos por tiempo indeterminado, y en el caso que nos ocupa, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Así se decide.

   Del estudio del escrito libelar, se evidencia que esta causa, se circunscribe, a la solicitud que la ciudadana Á.A.N.- parte demandada, desaloje el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, el cual ha venido ocupando en su carácter de arrendataria, debido a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre de 2005 hasta junio del año 2006, y, en forma subsidiaria la indemnización de los cánones de arrendamiento a partir del mes de octubre de 2005, que hasta la fecha de la interposición de la demandada adeudaba nueve (09) meses, así como los que se siguieran venciendo como compensación de los daños y perjuicios por vía de cláusula penal la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.450.000,00), diarios, actualmente la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00), y, los que siguen hasta la entrega del inmueble arrendado.

   Habida cuenta de lo antes expuesto, ha quedado demostrado, que entre las partes, existe una relación arrendaticia la cual pasó a ser a tiempo indeterminado, cumpliéndose de esta manera el primero de los requisitos establecidos en el artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la procedencia de la acción de Desalojo.

   Ahora bien, luego de haber sido probada la existencia del contrato entre las partes, corresponde a la arrendataria demostrar el pago o algún otro hecho extintivo de la obligación locativa.

   En ese sentido, la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda aduce que a partir del vencimiento del contrato, 23 de julio de 2005, celebró una relación arrendaticia de forma Verbal con la parte actora sobre una habitación del inmueble arrendado y, que cuyo canon de arrendamiento estaba supeditado con el pago de condominio.

   En la oportunidad correspondiente la parte demandada trajo a los autos original de RECIBOS DE CONDOMINIO, Números de Control Fiscal: 187357,189672, 212511, 224670, 184730, 18691, 193521 y 192319, emanados de ADMINISTRADORA ROSFER LF, C.A., Así como FACTURA de servicio público, emanada de SERDECO, las cuales corres insertas a los folios 50 al 54, del expediente, y, que fueron desechadas por esta Alzada en virtud que lo demandado son los cánones insolutos y no el pago de los servicios públicos que pretende la parte demandada hacer valer como supeditado con el pago de condominio, pues como ya se estableció anteriormente, se tiene que, el supuesto contrato verbal celebrado entre las partes fue negado por la parte actora lo que hace suponer que las obligaciones asumidas por la arrendataria, se efectuó en la misma forma como fueron estipuladas en el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 16 de julio de 2004, no existiendo para esta Juzgadora ningún contrato verbal entre las partes. Así se establece.

   Así las cosas, resulta importante traer a colación lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual estable lo que textualmente se transcribe a continuación:

   Artículo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…

   .

   En virtud de lo antes transcrito quedó demostrado el incumplimiento de la parte demandada ciudadana Á.A.N., a su obligación, por cuanto no se evidencia de autos, el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre de 2005 hasta junio de 2006, siendo dichos meses alegados por la parte actora como retrazados. Así se decide.

   En este orden de ideas, conviene citar al procesalista venezolano RENGEL-ROMBERG, ARÍSTIDES, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, afirma lo siguiente:

   ...La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados...

   .

   Lo anterior, en virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente:

   ...Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

   .

   En lo que respecta al Particular Tercero del petitorio formulado en el escrito libelar, esta Alzada observa que la representación judicial de la parte actora persigue “…como compensación por la ocupación del inmueble, por valor equivalente, como indemnización de los daños y perjuicios por vía de cláusula penal, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.450.000.00), actualmente la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00), mensuales, a partir del mes de octubre de 2005, y los que se siguen hasta la entrega del inmueble.

   A tales efectos la Cláusula Décima del contrato de arrendamiento celebrado por las partes establece lo siguiente:

   Cláusula Décima: “El Arrendatario” conviene expresamente en este acto con “El Arrendador” que, en caso de no entregar el inmueble desocupado en forma material y efectiva, libre de personas y bienes al finalizar el presente contrato, pagarán por resarcimiento de daños y perjuicios la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), diarios, por mora, por Vía de Cláusula Penal, por cada día de atraso en la entrega del inmueble arrendado, sin necesidad de prueba…”

   De la cláusula contractual antes transcrita se tiene que la misma se refiere a la falta de entrega del inmueble arrendado en la oportunidad correspondiente y no a la falta de pago de cánones de arrendamiento por lo que el resarcimiento por vía de cláusula penal no es procedente en el presentado caso, debiendo ser considerado el mismo como compensación por la ocupación del inmueble objeto del litigio y no como cláusula penal.

   Así las cosas, en virtud que la parte demandada, no produjo para el proceso, prueba alguna tendente a demostrar el hecho extintivo, impeditivo o modificativo de la pretensión de la parte actora, constituyéndose todo esto, en que parte la demandada, no cumplió con la carga procesal de probar a que se refiere el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud que no consta en autos, que la representación judicial de la parte actora, haya cumplido con la carga procesal de demostrar la indemnización de los daños y perjuicios por vía de cláusula penal esta Alzada debe en conclusión, declarar Sin Con Lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada, en consecuencia se CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, con los pronunciamientos que serán determinados en el dispositivo de éste fallo. Así se decide.

   -V-

   DISPOSITIVA

   Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 31 de enero de 2007, por la ciudadana Á.A.N., asistida por el abogado I.M., plenamente identificada en el encabezado de este fallo.

SEGUNDO

Se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la Sentencia dictada el veintiséis (26) de enero de 2007, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y, en consecuencia, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR, la pretensión contenida en la demanda de DESALOJO, incoada por el ciudadano F.G.C.D., en contra de la ciudadana Á.A.N., ambas partes identificadas al comienzo de la decisión. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada, Á.A.N., al Desalojo del inmueble constituido por un apartamento residencial, ubicado en las esquinas de Piedras y Palmitas y en parte con la calle Sur 0, Residencias Piedraven, apartamento 116, piso 11, Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de personas y bienes.

CUARTO

Se CONDENA a la parte demandada al pago de CUATRO MILLONES CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 4050.000,00), actualmente la cantidad de CUATRO MIL CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 4.050,00), como Compensación por la ocupación del inmueble antes identificado, por concepto de los cánones insolutos correspondiente a los meses de Octubre de 2005 hasta junio de 2006, ambos inclusive, a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), actualmente la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00), mensuales.

QUINTO

Se CONDENA a la parte demandada al pago de los cánones de arrendamiento que se siguieron venciendo a partir del mes de julio de 2006, inclusive, hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo.

SEXTO

Se CONDENA a la parte demandada al pago de las costas del presente recurso de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

SÉPTIMO

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, NOTIFÍQUESE a las partes de la presente decisión.

OCTAVO

Remítase mediante oficio el expediente al Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, una vez que conste en autos la última notificación de las partes.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO SÉPTIMO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en la ciudad de Caracas, el 30 de abril de 2014. Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

M.M.C.

EL SECRETARIO TITULAR.

Y.J.P.M.

En la misma fecha, siendo las 10:00 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la decisión anterior, dejándose copia certificada de la misma en el copiador respectivo, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

EL SECRETARIO TITULAR

Y.J.P.M.-

MMC/YJPM/08.-

ASUNTO: 00652-12

EXP. ANTIGUO: AH1B-R-2007-000038.-