Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 3 de Febrero de 2012

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 3 de Febrero de 2012

201º y 152º

ASUNTO: AH12-V-2008-000029

PARTE ACTORA: Ciudadana H.D.C.C.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.959.515.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado H.L.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 13.761.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos C.M.M., E.M.M. y J.M.A., de nacionalidad española la primera y de nacionalidad venezolana los últimos de los prenombrados, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédula de identidad Nº E-960.519, V-6.510.953 y V-15.395.062.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada R.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 33.401.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA.

- I –

SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente juicio mediante libelo que presentara el apoderado judicial de la ciudadana H.D.C.C., por el cual demanda por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa a los ciudadanos C.M.M., E.M.M. y J.M.A.. Dicha demanda correspondió a este Juzgado, luego de haber sido efectuado el sorteo respectivo por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual procedió a su admisión en fecha 16 de junio de 2008.

Admitida como fue la demanda, se ordenó la citación de todos los demandados, a fin de que comparecieran y dieran contestación a la demanda.

Mediante diligencia de fecha 14 de julio de 2008, la parte actora solicitó se practicara la citación de los demandados en la persona de la abogada A.R., y tal fin consignó copia simple de poder especial otorgado por los demandados a dicha profesional del derecho.

Posteriormente, por auto de fecha 01 de agosto de 2008, el Tribunal negó la solicitud de la representación judicial de la parte actora, referente a que se practicara la citación de los demandados en la persona de la abogada A.R., por ser ésta apoderada especial de los demandados para actuar en otro juicio distinto a la presente causa, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 217 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 22 de septiembre de 2008, el Tribunal acordó comisionar al Juzgado de Municipio S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Turmero, a fin de que gestione la citación personal de los demandados.

En fecha 18 de mayo de 2009, se consignaron las resultas de la citación de los demandados.

En fecha 04 de junio de 2009, compareció la abogada A.R., y manifestó no tener facultad expresa para actuar en el presente juicio en representación de los demandados, razón por la cual no puede darse por citada en nombre de los referidos ciudadanos.

Por auto de fecha 18 de junio de 2009, este Tribunal dictó auto mediante el cual ordenó practicar nuevamente la citación de los ciudadanos E.M.M. y J.G.M.A..

Así las cosas, mediante escrito presentado en fecha 16 de diciembre de 2010, la codemandada E.M.M., asistida por la abogada R.A., y actuando en nombre y representación de los ciudadanos C.M.M. y J.G.M.A., procedió a darle contestación a la demanda.

En fechas 10, 11 y 12 de enero de 2011, se celebraron los actos de posiciones juradas promovidas por el demandante.

En fecha 21 de enero de 2011, este Tribunal declaró la nulidad de todas las actuaciones procesales habidas siguientes al 26 de octubre de 2010 (fecha en la cual se agregaron las resultas de la citación comisionada), hasta dicha fecha, ordenándose la notificación de las partes.

En fecha 02 de mayo de 2011, compareció la abogada R.A. y se dio por citada en nombre de los codemandados, a tal efecto consignó poder que acredita su representación.

En fecha 01 de junio de 2011, la parte demandada dio contestación a la demanda y presentó junto con la misma varios documentos que fueron desconocidos por la parte actora en fecha 09 de los referidos mes y año.

En fecha 08 de junio de 2011, la ciudadana E.M.M., en su carácter de codemandada en la presente causa, absolvió posiciones juradas, acto que fue declarado inválido por este Juzgado mediante auto de fecha 17 de enero de 2012.

En fecha 09 y 22 de junio de 2011, las partes hicieron uso de su derecho a promover pruebas, las cuales fueron admitidas en fecha 12 de julio de ese mismo año.

- II -

ALEGATOS DE LOS PARTES

Alegó la parte demandante en el libelo de demanda lo siguiente:

1. Que es arrendataria desde el año 1998, de un inmueble propiedad de los codemandados constituido por un apartamento destinado a vivienda ubicado en la Avenida S.P., del edificio residencias Roosevelt, piso 6, apartamento Nº 27, situado en la Urbanización S.M., Parroquia San Pedro (antigüa Parroquia El Valle), Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene una superficie aproximada de setenta metros cuadrados con cuarenta y ocho decímetros cuadrados (70,48 Mts2).

2. Que en fecha 07 de noviembre de 2006, celebró un contrato de opción de compraventa sobre el referido inmueble con los ciudadanos los ciudadanos C.M.M., E.M.M. y J.M.A., el cual fuera autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 24, Tomo 85, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

3. Que el precio de venta del inmueble fue pactado en la cantidad de ciento ochenta millones de bolívares (Bs. 180.000.000,00), es decir, hoy día la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00).

4. Que pagó a los codemandados la cantidad de cincuenta y cuatro millones de bolívares (Bs. 54.000.000,00), es decir, hoy día la cantidad de cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs. 54.000,00), por concepto de arras y como parte del precio de la venta del referido inmueble.

5. Que la cantidad restante del precio de la venta del inmueble sería pagada al momento de la protocolización del documento definitivo.

6. Que el referido contrato tendría una duración de ciento veinte (120) días consecutivos, contados a partir de la fecha en que el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), le otorgase a los codemandados la solvencia sucesoral o la planilla de autoliquidación de impuesto sucesoral correspondiente al inmueble.

7. Que los codemandados no cumplieron con su obligación de entregarle a la brevedad posible los documentos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario, y con ello posteriormente proceder a la protocolización del documento de compraventa definitivo, a pesar de las gestiones realizadas para obtenerlos.

8. Que en mayo de 2008, los codemandados le informaron que el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), había otorgado las solvencias sucesorales.

9. Que en fecha 08 de mayo de 2008, por medio de la Notaría Pública de Turmero del Estado Aragua, le requirió a los codemandados que le entregaran los documentos correspondientes para la realización de la venta definitiva y les comunicó que poseía el dinero para pagar la totalidad del precio del convenido.

10. Que los codemandados se han negado a entregar los documentos necesarios para la protocolización del documento de venta definitivo, incumplimiento con sus obligaciones contractuales.

11. Que los codemandados obraron de mala fe, a saber, cuando han procurado cambios en las condiciones contractuales.

12. Se obliga a entregarle a la parte demandada y/o consignar en autos la cantidad de ciento veintiséis mil bolívares (Bs. 126.000,00), por concepto del saldo restante del precio del contrato, a los fines de dar cumplimiento a la cláusula segunda del mismo.

13. Que por lo antes expuesto acude por ante este órgano jurisdiccional para demandar el cumplimiento del referido contrato de opción de compraventa y pide que se condenen a los codemandados a lo siguiente: i) a que hagan la entrega de las solvencias necesarias para la protocolización del documento de compraventa del inmueble descrito en este capítulo; ii) que en caso que los codemandados se nieguen a dar cumplimiento al fallo, se expidan copias certificadas del mismo para que éste sirva como documento público y tiítulo de propiedad del inmueble; y, iii) en pagar las costas del presente juicio, que a tal efecto se estiman en la cantidad de ciento veintiséis mil bolívares (Bs. 126.000,00).

    Por otra parte, el demandado se excepcionó alegando lo siguiente:

1. Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la pretensión contenida en la demanda.

2. Convino en que desde el 29 de octubre de 1998, la actora ocupa el referido inmueble en calidad de arrendataria.

3. Convino en que celebraron con la actora el referido contrato de opción de compraventa en fecha 07 de noviembre de 2006.

4. Que desde la firma del contrato de opción de compraventa la actora dejó de cumplir con sus obligaciones de arrendataria, dejando de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes.

5. Que la actora ha pretendido que con el otorgamiento del contrato de opción de compraventa, se tenga resuelto el contrato de arrendamiento.

6. Que ciertamente realizaron los trámites correspondientes para obtener la declaración sucesoral de los causahabientes J.M.M. y J.M.M., las cuales se iniciaron en fechas 08 de mayo de 2006 y 10 de julio de 2006, respectivamente, y que duraron aproximadamente dieciocho (18) meses.

7. Que en fecha 08 de marzo de 2007 y 15 de noviembre de 2007, el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), expidió los certificados de solvencia sucesoral de los causahabientes J.M.M. y J.M.M..

8. Negó, rechazó y contradijo que en el mes de enero de 2008, le hayan manifestado a la actora que tenían las declaraciones sucesorales.

9. Que la actora por medio de su apoderado judicial procuró en diversas oportunidades cambiar la fecha de la duración del contrato de opción de compraventa, el cual expiró en fecha 15 de marzo de 2008, sin que la demandante declinara su pretensión de modificar dicho término.

10. Negó, rechazó y contradijo que le hayan negado a la actora los documentos necesarios para la protocolización del documento de venta definitivo.

11. Que se comunicaron con el abogado actor requiriéndole sus datos, a lo fines de elaborar la nota de recibo mediante la cual le harían entrega de dichos documentos, por lo que dicho profesional del derecho en fecha 19 de febrero y 08 de marzo de 2008, le envió un fax donde señalaba la información requerida y un borrador del recibo donde se dejaría constancia de la entrega de los documentos.

12. Que la parte actora fue quien incumplió con el contrato de compraventa, cuyo término expiró sin que ésta realizara la compra del inmueble.

13. Que por lo anterior solicita que la presente demanda sea declara sin lugar.

    - III –

    DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

    Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. La exhibición de los originales de las declaraciones sucesorales de los causantes J.M.M. y J.M.M., las cuales fueron consignados en autos por los codemandados marcados con las letras “L” y “M”, respectivamente. Al respecto, le Tribunal observa que dicha probanza fue admitida y se ordenó la notificación de los codemandados a los fines de que comparecieran por ante este Despacho a exhibir el referido documento, sin embargo dichas notificaciones no fueron practicas, por consiguiente, la referida probanza no fue evacuada. En consecuencia, este sentenciador hace constar que no existe medio probatorio susceptible de valoración. Así se declara.-

2. Prueba de informes dirigida al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), a los fines de que dicho organismo enviara a este Juzgado copia certificada de las declaraciones sucesorales de los causantes J.M.M. y J.M.M.. Al respecto, el Tribunal observa que consta de autos las resultas de dicha probanza, por consiguiente, las valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y con la sana crítica. Asimismo, hace constar que de las referidas probanzas se evidencia que los codemandados pagaron el tributo correspondiente a las declaraciones sucesorales de sus causantes y que las mismas se emitieron en fechas 08 de marzo y 15 de noviembre de 2007. Así se declara.-

3. Copia fotostática del contrato de arrendamiento de fecha 20 de octubre de 1998, celebrado entre la parte actora y E.M.M., actuando en su propio nombre y como mandante de los ciudadanos J.G.M.A. y C.M.M., codemandados en la presente causa, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 95, Tomo 79, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Al respecto, este Tribunal observa que dicha probanza es una reproducción fotostática de un documento autentico la cual no fue impugnada por la contraparte, por consiguiente, la considera fidedigna de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, y le otorga valor probatorio a las referidas actas procesales en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.-

4. Copia fotostática del contrato de opción de compraventa autenticado en fecha 07 de noviembre de 2006, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 24, tomo 85, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Al respecto, este Tribunal observa que dicha probanza es una reproducción fotostática de un documento autentico la cual no fue impugnada por la contraparte, por consiguiente, la considera fidedigna de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, y le otorga valor probatorio a las referidas actas procesales en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.-

5. Copia fotostática del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de opción de compraventa que dio origen a la presente causa, de fecha 08 de marzo de 1976, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 11, folio 51 vto., Protocolo Primero, Tomo 4. Al respecto, este Tribunal observa que dicha probanza es una reproducción fotostática de un documento público el cual no fue impugnada por la contraparte, por consiguiente, la considera fidedigna de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, y le otorga valor probatorio a las referidas actas procesales en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.-

6. Notificación judicial realizada por la parte actora a los codemandados en fecha 08 de mayo de 2008 y tramitada por ante la Notaría Pública de Turmero del Estado Aragua. Al respecto, este Tribunal observa que dicha probanza es un documento que reviste de carácter público el cual no fue impugnado por la contraparte, por consiguiente, le otorga valor probatorio a las referidas actas procesales en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.-

7. Posiciones juradas de las partes de conformidad con el artículo 403 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, el Tribunal de una revisión de los autos observa que no se realizó la citación personal de las partes, ello con el objeto de que las mismas absolvieran posiciones juradas, por consiguiente, no existe medio probatorio que valorar. Así se decide.-

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Promovió el mérito favorable que se desprende de autos, siendo un deber de este juzgador proceder al análisis de todas las probanzas producidas en el expediente, quien aquí decide, colige que analizado como se encuentra el mérito invocado por la parte actora, es de observar que el mismo no constituye medio de prueba alguno, y en todo caso deja constancia que quien aquí decide, tiene el deber de analizar las actas que conforman la presente causa, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y 509 ejusdem. Así se declara.-

2. Reprodujo los siguientes documentos presentados por la parte actora: i) contrato de arrendamiento de fecha 20 de octubre de 1998, celebrado entre la parte actora y E.M.M., actuando en su propio nombre y como mandante de los ciudadanos J.G.M.A. y C.M.M., codemandados en la presente causa, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 95, Tomo 79, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; y, ii) contrato de opción de compraventa autenticado en fecha 07 de noviembre de 2006, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 24, tomo 85, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Al respecto, el Tribunal observa que dichas probanzas fueron debidamente valoradas en este capítulo en la sección “PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA”. Así se declara.-

3. Copia fotostática de las declaraciones sucesorales de los causantes J.M.M. y J.M.M., cuyos certificados se expidieron en fechas 08 de marzo de 2007 y 15 de noviembre de 2007, respectivamente, por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). Al respecto, el Tribunal observa que dichas probanzas fueron debidamente valoradas en este capítulo en la sección “PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA”. Así se declara.-

4. Copia fotostática del certificado de solvencia del inmueble objeto del contrato de opción compraventa, signado con el Nº 303780, emitido en fecha 07 de diciembre de 2006, por la Superintendencia Municipal de Administración. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorgar valor probatorio a dichas copias y en aplicación progresiva de los principios de ejecutividad y ejecutoridad del acto administrativo, consagrados en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en virtud de que el mismo constituye un documento administrativo, se declara que el mismo goza de una presunción iuris tantum de autenticidad y legalidad. Así se declara.

5. Copia fotostática de la Cédula Catastral Nº 01-01-18-U01-010-003-001-000-006-027, del inmueble objeto del contrato de opción de compraventa que dio origen a la presente causa, emitida en fecha 08 de diciembre de 2006, por la Dirección de documentación e Información Catastral, adscrita a la dirección de Gestión Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorgar valor probatorio a dichas copias y en aplicación progresiva de los principios de ejecutividad y ejecutoridad del acto administrativo, consagrados en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en virtud de que el mismo constituye un documento administrativo, se declara que el mismo goza de una presunción iuris tantum de autenticidad y legalidad. Así se declara.

6. Copia fotostática de tres (3) faxes aparentemente enviados por la representación judicial de la parte actora a los codemandados en fechas 19 y 28 de febrero de 2008 y 08 de marzo de 2008. A respecto, el Tribunal observa que dichas probanzas son reproducciones fotostáticas de documentos privados y que los mismos no parecen suscritos por persona alguna, pues carecen de la firma de su autor, por consiguiente, las desecha por no constituir medio de prueba a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

7. Copia fotostática de ciertos documentos e informes médicos emitidos por varios órganos asistenciales de salud, relacionados con la condición física de la ciudadana E.M.M., codemandada en la presente causa. Al respecto, el Tribunal observa que los hechos que pretende probar la parte demandada con dichas probanzas no guardan relación con el controvertido de la presente causa, por consiguiente, los desecha por impertinentes. Así se declara.-

   En síntesis, es de precisar por este sentenciador que una vez analizadas todas las probanzas aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, quedó demostrado lo siguiente: i) que los codemandados son propietarios del inmueble objeto del contrato de opción de compraventa que dio origen a la presente causa; ii) la existencia del contrato de opción de compraventa; iii) que la actora le entregó a la demanda la cantidad de cincuenta y cuatro millones bolívares (Bs. 54.000.000,00), es decir, hoy la cantidad de cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs. 54.000,00), por concepto de arras las cuales serían imputadas al precio de venta; iv) que la demandada tenía en su poder varias solvencias relativas al inmueble objeto del contrato de opción de compraventa, entre ellas las declaraciones sucesorales cuya expedición por el servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributario daría inicio al término de ciento veinte (120) días establecido en el contrato de opción de compraventa; y, v) que la actora tramitó en fecha 08 de mayo de 2008 por la Notaría Pública de Turmero del Estado Aragua, una notificación judicial mediante la cual requería a los codemandados que le hicieran entrega de los recaudos necesarios para la protocolización de documento de venta definitivo y le informaba que contaba con los recursos económicos para cancelar el precio del referido contrato. Así se declara.-

   - IV -

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR EL MÉRITO DE LA CAUSA

   Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa:

   Primeramente, considera de vital importancia para este Tribunal, analizar el contrato suscrito por las partes, en virtud del cual intentan la presente acción. Así tenemos, que las partes al momento de suscribir dicho contrato lo denominaron “promesa bilateral de compraventa”, tal como lo han sostenido en sus respectivos escritos.

   Sostiene la parte actora que los codemandados no cumplieron con su obligación de entregarle los documentos necesarios para la protocolización del documento de compraventa definitivo.

   Por otro lado, la parte demandada se excepcionó diciendo que es falso que se haya negado a entregarle a la actora los documentos necesarios para la protocolización del contrato de venta, por el contrario, fue la actora quien por medio de su apoderado judicial procuró en diversas oportunidades cambiar la fecha de la duración del referido contrato, el cual expiró en fecha 15 de marzo de 2008, es decir, ciento veinte (120) días después que el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributario (SENIAT), le expidió la última de las solvencias a que hace referencia las cláusulas tercera y quinta del mismo, y que se comunicaron con el abogado actor requiriéndole sus datos, a lo fines de elaborar la nota de recibo mediante la cual le harían entrega de dichos documentos, pero que éste insistía en que se concediera un nuevo término del contrato.

   Así las cosas, el Tribunal tiene a bien citar las cláusulas tercera y quinta del contrato objeto de la presente causa, las cuales son del tenor siguiente:

   ...TERCERA: La duración del presente Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta será dentro de ciento veinte (120) días continuos, es decir, cuatro (04) meses, contados a partir de la fecha en que el Servicio Nacional Integral de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), otorgue a LOS VENDEDORES la solvencia sucesoral correspondiente o la planilla de autoliquidación de impuesto sucesoral. Al finalizar el término de 120 días continuos o cuatro (04) meses, LA COMPRADORA se obliga a protocolizar de inmediato ante la Oficina de Registro Subalterno respectivo, el documento definitivo COMPRA-VENTA...

   QUINTA: LOS VENDEDORES entregaran a la brevedad posible los documentos respectivos como: solvencias municipales, catastrales, copias simples de documentos de propiedad, declaraciones del SENIAT fotocopias simples, copias simples de fotocopias de condominio, copias de pagos de luz, agua, aseo y los originales se entregaran a la fecha de protocolización del documento compra-venta...

   De lo anterior, se evidencia la obligación de los codemandados de entregar a la actora los documentos necesarios para la protocolización del documento de venta definitivo. Asimismo, este Tribunal observa que el término del contrato debe computarse desde el momento en que el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), otorgó a los codemandados las solvencias sucesorales tal como expresa la cláusula tercera antes transcritas. No obstante, las disposiciones contenidas en la cláusula quinta del contrato son expresas en imponen a los demandados la obligación de entregar las respectivas solvencias a la brevedad posible.

   Existe un principio que establece "in claris non fit interpretatio", es decir, que el contrato por el cual las partes se han obligado voluntariamente no es susceptible de interpretación cuando sus términos son claros y precisos. La doctrina de casación, ha sostenido que ante las declaraciones explícitas y precisas de los contratantes no le es permitido a los Tribunales darles un alcance distinto del que aparece evidente del significado propio de las palabras, ya que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes.

   Sin embargo, en caso de que las partes o una de ellas difieran en la interpretación del contenido del contrato, éste debe ser a.p.e.T. a los fines de determinar la naturaleza del mismo y su alcance. En esta oportunidad cabe observar la disposición establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece textualmente lo siguiente:

   Artículo 12: Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

   (Negrillas de este Tribunal)

   El artículo transcrito anteriormente, le da la potestad al Juez de interpretar y calificar los contratos que presenten ambigüedades, independientemente de la calificación dada por las partes a los mismos, en atención a las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe.

   A los fines de interpretar el contrato en cuestión, considera este Tribunal imprescindible dar a conocer la acepción dada por la doctrina respecto a los contratos de opción de compraventa y a los contratos de compraventa.

   Así tenemos, que la opción de compraventa puede ser unilateral o bilateral, según consienta una o ambas partes, respectivamente. En el presente caso, se observa claramente que la manifestación de voluntad fue de las dos partes, tanto del vendedor como del comprador, en razón de lo cual nos encontramos frente a la llamada “promesa bilateral de venta”.

   Respecto a la promesa bilateral, el Dr. J.L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías”, ha sostenido: “(…) Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta”.

   En la misma obra, el Dr. J.L.A.G., ha sostenido que el contrato de compraventa es aquel por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio.

   Asimismo, el artículo 1.474 del Código Civil, define el contrato de compraventa de la siguiente manera: “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”

   Cabe citar el criterio manejado por la doctrina mayoritaria en Venezuela respecto a las llamadas “promesa bilaterales”, siendo éste el caso frente al cual nos encontramos. El Dr. A.G., en su obra titulada “Contratos y Garantías”, Derecho Civil IV, sostiene lo siguiente: “(…) en el caso de promesa bilateral donde hay mas que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo (…).”

   Del estudio de lo anterior, y en concordancia con la posición sostenida por la doctrina mayoritaria venezolana, considera este Tribunal, que pese a que a las partes al momento de suscribir el contrato lo consideraron una promesa bilateral de compraventa, al a.l.c.d. mismo, se observa clara e indudablemente que han sido establecidas obligaciones recíprocas para ambas partes, debiendo ser consideradas principalmente dos (2) obligaciones características del contrato de compraventa, a saber: la obligación del vendedor de trasladar la propiedad definitiva de la cosa, y la obligación del comprador de pagar un precio, el cual ya había sido determinado. Observa este Tribunal, que ambas partes habían manifestado su consentimiento, tanto en la transmisión de la propiedad del inmueble, como en la adquisición del mismo, y el pago de la cosa.

   Del contrato suscrito por las partes, se observa la voluntad de los contratantes de vender y comprar, respectivamente, al punto tal de que la cláusula tercera del contrato el comprador, es decir, la actora le hizo entrega a los vendedores, es decir, los codemandados, de cincuenta y cuatro millones de bolívares (Bs. 54.000.000,00), hoy la cantidad de cincuenta y cuatro mil bolívares (Bs. 54.000,00) en calidad de arras y como parte del precio convenido difiriéndose el pago restante para el momento de la protocolización del documento definitivo. Asimismo, es de hacer notar por este sentenciador que la actora se encuentra en posesión del inmueble en cuestión, por cuanto desde el año 1998 une a las partes una relación arrendaticia.

   Asimismo, el Tribunal tiene a bien hacer constar que el término de duración del referido contrato, a saber, de ciento veinte (120) días debe computarse desde el momento en que los vendedores obtuvieron por parte del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), las solvencias sucesorales correspondientes, y éstos se obligaron a entregar las mismas a la parte actora inmediatamente después de haberlas obtenido. Una interpretación distinta de dichos normas contractuales estaría colocando a la actora en desventaja, ya que un retardo por parte de los codemandados en la entrega de las referidas solvencias no podría considerarse en un incumplimiento de la demandante, por cuanto la obligación de hacer la entrega de las mismas recae exclusivamente en cabeza de la parte demandada, quien es la que ostenta la cualidad para obtener de parte de los diferentes órganos administrativos las solvencias relativas al inmueble de su propiedad.

   Ahora bien, la parte actora alega que la parte demandada ha incumplido con su obligación de realizar la entrega del inmueble de marras, según lo establece el contrato suscrito por las partes, toda vez que no fue otorgado el documento definitivo de compraventa del inmueble.

   Se ventila aquí una acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa motivada en un supuesto incumplimiento de la obligación de hacer que tiene la demandada, consistente en entregar los recaudos necesarios para la elaboración del documento de venta definitivo y por consiguiente efectuar la tradición del bien inmueble vendido con su respectivo de título.

   Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y a.p.l.d. para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral;

2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con sus propias obligaciones.

3. El incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal.

   De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de opción de compraventa, el cual cursa a los autos de este expediente, aunado al hecho de que la parte demandada admitió la existencia de la relación contractual, por lo tanto resulta tal hecho fuera del controvertido.

   Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso la procedencia del primero de los requisitos antes discriminados. Así se decide.-

   En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con sus obligaciones adquiridas en el contrato, observa este sentenciador que la parte actora probó que le hizo entrega a la demandada de la cantidad de cincuenta y cuatro millones bolívares (Bs. 54.000.000,00), por concepto de arras y como anticipo del precio de la venta del inmueble, aunado al hecho de que la parte demandada no desvirtuó lo anterior, por lo tanto resulta tal hecho fuera del controvertido.

   Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso la procedencia del segundo de los requisitos antes discriminados. Así se decide.-

   En cuanto al tercero de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, el incumplimiento de la demandada en cuanto a la entrega a la parte actora de los documentos necesarios para la protocolización del documento compraventa definitivo dentro del plazo fijado en el contrato de opción de compraventa, a saber, de ciento veinte (120) días los cuales han de computarse desde el momento en que los vendedores obtuvieron por parte del Servicio nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) las solvencias sucesorales correspondientes y consecuentemente, hayan entregado las mismas a la parte actora.

   En ese sentido, es menester resaltar lo dispuesto en los artículos 1.486, 1.487, 1.488 y 1.491 del Código Civil, el cual literalmente dispone:

   “Artículo 1.486: Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.

   Artículo 1.487: La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador.

   Artículo 1.488: El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad

   Artículo 1.491: Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.

   Vistas las anteriores normas, debe concluirse que el vendedor tiene la obligación del saneamiento de la cosa vendida y la tradición de la misma, la cual se verificaría en este caso con la entrega al comprador del instrumento de propiedad del inmueble, ello contempla también, las solvencias requeridas por la oficina de Registro correspondiente a los fines de que pueda otorgarse dicho documento. A su vez, el comprador tiene la obligación de pagar los gastos de escritura y registro. En ese sentido, corresponde precisar a quien corresponde la carga de probar tales hechos.

   En vista a lo anterior, resulta oportuno resaltar la gran importancia que en la actividad jurisdiccional tiene la correcta aplicación de las reglas que regulan la carga de la prueba, respecto de la cual, el autor H.D.E. ha considerado lo siguiente:

   REGULA LA PREMISA MAYOR DEL LLAMADO SILOGISMO JUDICIAL. Esto es, se refiere a los hechos del proceso que deben corresponder los contemplados en la norma sustancial como presupuestos para su aplicación.

   (Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo 1, p. 447. Primera Edición Colombiana).

   Establecida, en general, la trascendencia del principio de la carga de la prueba, tenemos que nuestra jurisprudencia ha interpretado en innumerables fallos su contenido y aplicación, a la luz de nuestras normas de derecho. Un viejo precedente dictado por nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, estableció lo siguiente:

   ... la casación ha señalado que contradicha totalmente la demanda, el actor asume plenamente la carga de la prueba, tocándole al demandado sólo probar los hechos concretos que alegue como impeditivos, extintivos o modificativos de la acción, vale decir, cuando se excepciona sustancialmente.

   (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 03 de junio de 1987 con ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, citado por O.P.T., 1987, N° 6, pág. 156).

   Al respecto, el Tribunal observa que siendo obligación de los codemandados, quien son los vendedores del inmueble, hacer la entrega de los documentos de propiedad del mismo con sus respectivas solvencias, ésta en cabeza de los mismos la carga probatoria de haber dado cumplimiento a dicha obligación y que se encuentra exento de la misma.

   Ahora bien, del material probatorio aportado en autos no se evidencia que la demandada haya demostrado que cumplió con la obligación de haber entregado de las solvencias requeridas para la protocolización del documento de compraventa definitivo. Asimismo, del material probatorio aportado por la parte actora se evidencia que ésta mediante una notificación judicial le requirió a la parte demandada los documentos necesarios para la protocolización del documento de venta definitivo y le informó que contaba con los recursos económicos para pagar en dicho acto la diferencia del precio convenido, por lo que este sentenciador deberá declarar con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato que incoara la ciudadana H.D.C.C., por el cual demanda por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa a los ciudadanos C.M.M., E.M.M. y J.M.A., y ordenar a los codemandados a que entreguen a la parte actora los documentos necesarios para la protocolización del documento de compraventa. En un supuesto negado de la parte demandada en hacer entrega de los referidos documentos, se facultará a la actora para que realice ante los órganos administrativos los trámites correspondientes a la obtención de los mismos, previa consignación en autos de la diferencia en el precio del contrato, a saber, la cantidad de ciento veintiséis millones de bolívares (Bs. 126.000,00) y proceda a la inscripción por ante la oficina de registro respectiva del presente fallo. Y así se decide.-

   - V –

   DISPOSITIVA

   Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara lo siguiente:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoada por la ciudadana H.D.C.C., por el cual demanda por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa a los ciudadanos C.M.M., E.M.M. y J.M.A..

SEGUNDO

Se ordena a los codemandados a que realicen la tradición del inmueble objeto del contrato y otorguen el título de propiedad correspondiente. De conformidad con lo establecido en el artículo 1266 del Código Civil; y en defecto del cumplimiento voluntario de la parte demandada de la presente sentencia, servirá esta decisión como título traslativo de propiedad, una vez que se haga constar que la misma se encuentra definitivamente firme y ejecutoriada. A los fines indicados, se ordena a los codemandados a tramitar y hacer entrega a la parte actora de las solvencias correspondientes, en defecto del cumplimiento voluntario de los codemandados se facultará a la actora para que tramite ante los organismos correspondientes las solvencias necesarios a los fines de la respectiva protocolización.

TERCERO

Se ordena a la parte actora a pagarle a los codemandados la diferencia en el precio del contrato, a saber, la cantidad de ciento veintiséis mil bolívares (Bs. 126.000,00).

CUARTO

Se condena en costas a la parte demandada por resultar vencida en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese y notifíquese de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los tres (3) días del mes de febrero de dos mil doce (2012).

EL JUEZ,

L.R.H.G.

LA SECRETARIA

OSMARY MORILLO

En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 2:53 p.m.-

LA SECRETARIA

LRHG/OM/Pablo.-