Decisión nº 090-M-10-5-12 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 10 de Mayo de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y T.D.L.C.J.

DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 5159

DEMANDANTES: HELVIS J.G.P. y M.A.A. de GUTIÉRREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.612.145 y V-1.766.114, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL: M.N.L.J., F.G.M. y F.S.P., abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 146.275, 50.520 y 12.472, respectivamente; según poder apud acta que riela al folio 13 del expediente.

DEMANDADOS: F.C.G.C. y DECCY J.G.d.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.679.851 y 3.677.521, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES: M.U.V., C.D.G., M.C.G. y E.G.S., abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 60.195, 11.741, 113.397, respectivamente, según poder apud acta que riela al folio 68 del expediente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO VERBAL DE COMPRA - VENTA

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud de la apelación ejercida por el abogado M.N.L.J., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos HELVIS J.G.P. y M.A.A. de GUTIÉRREZ, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo en fecha 1° de diciembre de 2011, mediante la cual declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil con base al artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, con motivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO VERBAL DE COMPRA – VENTA, seguido por el apelante, contra los ciudadanos F.C.G.C. y DECCY J.G.d.G..

Cursa a los folios 1 al 11, escrito contentivo de demanda incoada por el abogado M.N.L.J., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos HELVIS J.G.P. y M.A.A. de GUTIÉRREZ. En el mencionado escrito libelar, el accionante alega lo siguiente: a) que en fecha 21 de diciembre de 2007, sus mandantes celebraron un contrato verbal de compra-venta con los ciudadanos F.C.G.C. y DECCY J.G.d.G., cuyo objeto es un inmueble destinado a vivienda, constituido por la parcela de terreno y la casa quinta en ella construida, distinguida con el N° 6 del lote N° 1 de la urbanización o parcelamiento San Rafael, ubicado en el sector Creolandia detrás de el Vesubio que formó parte de la antigua comunidad conocida como Cerro Atravesado y El Taparo, Municipio Carirubana hoy jurisdicción del Municipio Los Taques del estado Falcón, que tiene un área total aproximada de cuatrocientos veinte metros cuadrados (420 M2), comprendida dentro de las medidas y linderos siguientes: Norte: en trece metros con veintisiete centímetros (13,27 Mts), vía interna que conduce a la zona verde central del lote N° 1 de por medio con la parcela N° 5; Sur: en trece metros con veintisiete centímetros (13,27 Mts), su frente con vía pública; Este: en treinta y un metros con sesenta y cinco centímetros (31,65 Mts) con la parcela N° 7; y Oeste: en treinta y un metros con sesenta y cinco centímetros (31,65 Mts), con vía pública, adquirido el descrito inmueble por los vendedores mediante documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Falcón del estado Falcón, en fecha 30 de junio de 1983, bajo el N° 50, folios 123 vto al 133 vto del Protocolo Primero; b) que el precio de compra-venta convenido fue la cantidad de doscientos treinta mil bolívares (230.000,00 Bs.), de los cuales sus mandantes les hicieron un pago parcial inicial a los vendedores por la cantidad de noventa y ocho mil bolívares (98.000,00 Bs.) mediante cheque de gerencia signado con el N° 86057597, emitido el 21 de diciembre de 2007, por el Banco Mercantil C.A., Banco Universal a nombre y a favor del covendedor F.C.G.C., quien lo recibió en la misma fecha y firmó con su puño y letra el comprobante de compra de dicho cheque; c) que entregaron los vendedores a sus representados como prueba de la extinción de la hipoteca de segundo grado que pesaba sobre el inmueble a favor del Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat, copia del documento de cancelación del préstamo hipotecario a favor de dicho ente, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas en fecha 5 de septiembre de 2007, bajo el N° 34, tomo 97 de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría; y que igualmente sus mandantes recibieron de los vendedores la copia del documento redactado y visado por el abogado Raúl Eduardo Dávila Reinoza, adscrito a la Vicepresidencia de documentación de Banesco, Banco Universal C.A., con anexo de correspondencia al Colegio de Abogados del estado Falcón exonerando el pago de honorarios profesionales, esto como prueba de que estaba en etapa documental el trámite para la liberación de la hipoteca convencional y de primer grado, que pesaba sobre el inmueble objeto de la compra-venta pactada con sus representados, con objeto de efectuar la tradición legal libre de gravamen alguno, entregando asimismo, los mentados vendedores copias de sus cédulas de identidad para los ulteriores trámites de protocolización del respectivo documento de compra-venta ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Falcón y los Taques del estado Falcón, con sede en P.N., quedando pendiente por cumplir como trámites finales por parte de los vendedores el registro del documento de liberación de la hipoteca convencional y de primer grado que pesaba sobre el inmueble a favor de Banesco, Banco Universal C.A., la obtención de la solvencia municipal mediante el pago del impuesto a la propiedad inmobiliaria que grava el inmueble objeto de la compra-venta pactada conforme a la respectiva Ordenanza Municipal del Municipio Los Taques del estado Falcón y la autoliquidación y pago del anticipo de impuesto sobre la renta, como requisito previo al otorgamiento del documento de compra-venta en la Oficina de Registro Público Inmobiliario respectiva; d) que desde el 21 de diciembre de 2007, fecha en la cual sus mandantes entregaron al receptor F.C.G.C., el precio inicial de la compra-venta del inmueble, ha sido imposible lograr que los vendedores cumplan con sus obligaciones principales de otorgar el instrumento de propiedad junto con la recepción del saldo deudor del precio de la compra-venta y la entrega del inmueble; a pesar de los reiterados requerimientos que les han efectuado, negándose siempre a cumplir con lo acordado, argumentando que les devolverán el dinero recibido como pago parcial del precio del contrato pactado; razón por la cual acude a demandar en nombre de sus representados y de conformidad con los artículos 1.474 y 1.167 a los ciudadanos F.C.G.C. y DECCY J.G.d.G., para que en su cualidad de vendedores del inmueble convengan o de lo contrario sean condenados por el Tribunal en darle cumplimiento a dicho contrato de compra-venta, poniendo a sus mandantes en posesión legal del inmueble junto con el otorgamiento del instrumento de propiedad debidamente registrado; e) que estima la presente demanda en la cantidad de cuatrocientos veinte mil doscientos diez bolívares (420.210,00 Bs.), equivalentes a cinco mil quinientas veintinueve unidades tributarias (5.529 U.T.) y solicita que se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la demanda.

En fecha 6 de junio de 2011, el Tribunal de la causa admite la demanda y ordena la citación de los demandados (f. 48).

Mediante diligencia de fecha 7 de junio de 2011, el abogado F.S.P., en su condición de apoderado de la parte demandada, consigna emolumentos para el libramiento de las compulsas de citación y ratifica su pedimento en cuanto al decreto de la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la demanda (f. 49), y por auto de fecha 22 de junio de 2011, el Tribunal provee lo solicitado.

En fecha 7 de julio de 2011, el Alguacil del Tribunal consigna boleta de citación debidamente firmada por la ciudadana DECCY J.G.d.G. (f. 53).

Al folio 58, riela diligencia de fecha 14 de julio de 2011, mediante la cual el abogado M.N.L.J., consigna copia del oficio librado por el Tribunal a la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de los Municipios Falcón y Los Taques con sede en P.N.d.P., estado Falcón, con motivo del decreto de la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la demanda.

Riela al folio 66, diligencia suscrita por el Alguacil del Tribunal en fecha 27 de julio de 2011, mediante la cual consigna recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano F.C.G.C..

Cursa al folio 68, poder apud acta otorgado por los ciudadanos F.C.G.C. y DECCY J.G.d.G. a los abogados M.U.V., C.D.G., M.C.G. y E.G.S., respectivamente.

Del folio 70 al 73, riela escrito de fecha 22 de septiembre de 2011, presentado por los abogados C.D.G. y M.C.G., en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, en donde promueven la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda; fundamentando dicha promoción en la prohibición establecida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, dado que los demandantes debieron agotar el proceso establecido en los artículos 6, 7, 8 y 9 del referido Decreto, antes de acceder a la vía judicial, lo que no hicieron, y en consecuencia de conformidad con el artículo 10 eiusdem la acción se hace inadmisible, motivo por el cual, acompañan junto al escrito, inspección judicial a los fines de probar que el inmueble objeto de la demanda está ocupada por sus representados y es su vivienda principal.

Por auto de fecha 28 de septiembre de 2011, el Tribunal de la causa ordena agregar al expediente escrito de cuestiones previas presentado por los abogados C.D.G. y M.C.G.. (f. 86).

Mediante escrito presentado en fecha 3 de octubre de 2011, los abogados F.S.P. y M.N.L.J., en su carácter de apoderados actores, rechazan y contradicen la cuestión previa opuesta a la demanda, alegando que los demandados no tienen la cualidad o condición jurídica prevista en el artículo 1, relativa al objeto del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; por cuanto la pretensión de cumplimiento de contrato verbal de compraventa incoada no comporta una medida de desalojo o desocupación arbitraria de la vivienda vendida, sino que persigue el otorgamiento de la escritura de compra-venta del inmueble y la entrega del mismo a sus mandantes; impugnando formal y expresamente la prueba de inspección judicial aportada, solicitando al Tribunal mediante diligencia complementaria de esa misma fecha 3 de octubre de 2011, que la cuestión previa sea declarada sin lugar (Véanse folios 87 al 101).

Riela del folio 102 al 104, escrito de pruebas de fecha 5 de octubre de 2011, presentado por los abogados C.D.G. y M.U.V., en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada; el cual es agregado al expediente mediante auto de esa misma fecha 5 de octubre de 2011, (f. 105).

Al folio 106, riela auto de fecha 11 de octubre de 2011, mediante el cual el Tribunal admite las pruebas promovidas por la parte demandada, salvo su apreciación en la definitiva, y fija el día de Despacho a los fines de evacuar la Inspección Judicial promovida.

En fecha 17 de octubre de 2011, fue evacuada la prueba de Inspección Judicial promovida por la parte accionada (f. 107).

Cursa al folio 130, diligencia de fecha 26 de octubre de 2011, mediante la cual los abogados M.N.L.J. y F.S.P. en su condición de apoderados judiciales de la parte actora, solicitan al Tribunal de conformidad con el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, que fije una audiencia de conciliación a los fines de llegar a una solución de la controversia.

Del folio 131 al 157, riela escrito de conclusiones a las cuestiones previas (con anexos) presentado por la parte actora en fecha 26 de octubre de 2011.

Por auto de fecha 1 de noviembre de 2011, el Tribunal de la causa fija el día para que tenga lugar el acto conciliatorio solicitado por la parte actora (f. 158).

En fecha 10 de noviembre de 2011, los abogados C.D.G. y M.U.V., en su carácter de apoderados judiciales de la demandada, presentan escrito de conclusiones a la cuestión previa promovida (f. 170).

Al folio 172, riela acta de fecha 11 de noviembre de 2011, levantada por el Tribunal de la causa, mediante la cual deja constancia de la no comparecencia de la parte actora al acto conciliatorio.

Riela del folio 174 al 177, escrito de fecha 21 de noviembre de 2011, presentado por la parte demandante, mediante el cual solicita al Tribunal que declare sin lugar la cuestión previa opuesta y se le dé continuidad al proceso.

En fecha 1 de diciembre de 2011, el Tribunal de la causa dicta sentencia interlocutoria con carácter de definitiva, en la cual declara con lugar la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con base al artículo 10 de Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y en consecuencia, desechada la demanda y extinguido el proceso (Véanse folios 179 y 180).

Mediante diligencia de fecha 2 de diciembre de 2011, el abogado M.N.L.J., apoderado judicial de la parte actora interpone recurso de apelación en contra de la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha 1 de diciembre de 2011 (f. 181).

En fecha 21 de diciembre de 2011, el Juzgado a quo oye en ambos efectos la apelación ejercida por la parte accionante, y ordena remitir el expediente a esta Alzada mediante oficio N° 883-557, de esa misma fecha (Véanse folios 187 y 188).

Este Tribunal Superior da por recibido el expediente en fecha 24 de enero de 2012, y fija el procedimiento de conformidad con los artículos 516 y 517 del Código de Procedimiento Civil para que las partes presenten sus informes (f. 189); escritos que fueron consignados en fecha 2 de marzo de 2012 (Véanse folios 191 al 205).

Corren insertos del folio 210 al 219, escritos de observaciones presentados por las partes en fecha 14 de marzo de 2012.

Siendo la oportunidad para decidir la presente causa, se observan las siguientes consideraciones:

II

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

Llegada la oportunidad para decidir el presente recurso, se observa que el tribunal a quo mediante sentencia de fecha 1° de diciembre de 2011, se pronunció de la siguiente manera:

En lo que respecta a la cuestión previa opuesta, se debe determinar que tal como está formulado en el libelo de la demanda el apoderado actor dentro de su petitorio establece que se perfeccione el contrato de compra venta verbal, es decir, que se haga la tradición legal del inmueble objeto de la negociación, lo que se traduce en la entrega material del referido inmueble, pero es el caso que la parte demandada demostró con una Inspección judicial que dicho inmueble es la vivienda principal y que ésta es la que sirve de asiento permanente de la familia.

Ahora bien, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas creada por Decreto Presidencial Nº 8.190 de fecha 05/05/2011 y publicado en Gaceta Oficial Nº 39.668 de fecha 06/05/2011, en su artículo 10, único aparte, establece:

”No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.

Siendo esto así es innegable que efectivamente se debe cumplir con el procedimiento administrativo previo sin lo cual no se puede activar la vía jurisdiccional. Siendo ello así la cuestión previa alegada debe prosperar y debe ser declarada CON LUGAR. Y ASI SE DECIDE.

En lo que respecta a la contradicción de la cuestión previa, hecha por el apoderado actor, bajo el argumento de que a los demandados no sujetos protegidos por el decreto mencionado, ya que ellos son ex propietarios, en su artículo 1 implanta lo siguiente:

”…la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y OCUPANTES o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legitima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”. (Mayúscula y subrayado del Tribunal).

Como puede evidenciarse el decreto esta destinado a la protección de quienes habiten un inmueble que sirva de vivienda principal, aun cuando hace una enumeración, el decreto, no es menos cierto que también hace referencia a LOS OCUPANTES, por lo que dicha contradicción no tiene asidero debiéndose desecharse. Y ASÍ SE ESTABLECE.-

Pruebas acompañadas por la parte actora junto con el libelo de demanda:

1. - Copia fotostática simple de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Falcón del estado Falcón, en fecha 30 de junio de 1983, bajo el N° 50, folios 123 vto al 133 vto del Protocolo Primero (f. 16 al 38), mediante el cual los ciudadanos F.C.G.C. y DECCI J.G.D.G. compran un inmueble destinado a vivienda, constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, distinguida con el N° 6 del lote N° 1 de la urbanización o parcelamiento San Rafael, ubicado en el sector Creolandia detrás del Vesubio, que forma parte de la antigua comunidad conocida como “Cerro Atravesado” y “El Taparo”, jurisdicción del Municipio Los Taques, Distrito Falcón del estado Falcón, y alineada así: Norte: en trece metros con veintisiete centímetros (13,27 Mts), vía interna que conduce a la zona verde central del lote N° 1 de por medio con la parcela Nº 5; Sur: en trece metros con veintisiete centímetros (13,27 Mts), su frente con vía pública; Este: en treinta y un metros con sesenta y cinco centímetros (31,65 Mts) con la parcela Nº 7; y Oeste: en treinta y un metros con sesenta y cinco centímetros (31,65 Mts), con vía pública, la cual consta de cuatrocientos veinte metros cuadrados (420 M2); la cual constituye el objeto del litigio.

2. - Talón de cheque de gerencia signado con el N° 86057597 del Banco Mercantil C.A., Banco Universal, emitido en fecha 21 de diciembre de 2007, por el ciudadano HELVIS J.G.P. a nombre y a favor del ciudadano F.C.G.C., por la cantidad de noventa y ocho mil bolívares (98.000,00 Bs.) (f. 39), aduciendo que el mismo fue emitido con motivo del pago parcial de la inicial del inmueble objeto de la demanda; el cual fue recibido en esa misma fecha por el mencionado co-vendedor mediante firma autógrafa.

3. - Copia de documento de cancelación de préstamo hipotecario, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas en fecha 5 de septiembre de 2007, bajo el N° 34, tomo 97 de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría (f. 40 al 42).

4. - Copia de documento redactado y visado por el abogado Raúl Eduardo Dávila Reinoza, adscrito a la Vicepresidencia de documentación de Banesco, Banco Universal C.A., con anexo de correspondencia al Colegio de Abogados del estado Falcón exonerando el pago de honorarios profesionales (f. 43 al 45).

5. - Copias de las cédulas de identidad de los ciudadanos F.C.G.C. y DECCY J.G.d.G. (f. 46).

   Los anteriores documentos, en virtud de haber sido acompañados junto al libelo de demanda, a los fines de demostrar los alegatos relacionados con la pretensión, es decir, están vinculados a la decisión de mérito que pudiera dictarse en la presente causa; no serán objeto de valoración en esta incidencia, so pena de incurrir en adelanto de opinión sobre el fondo del asunto; a excepción de la copia fotostática del documento que acredita la propiedad del inmueble en litigio, el cual indica que el mismo está constituido por una vivienda de habitación familiar.

   Pruebas promovidas por la parte demandada en esta incidencia:

1. - Inspección judicial practicada por el Juzgado de los Municipios Falcón y Los Taques de esta Circunscripción Judicial, en fecha 11 de agosto de 2011, en donde se dejó constancia que la vivienda objeto del litigio está ocupada por los ciudadanos F.C.G.C. y DECCY J.G.d.G., en condición de propietarios, exhibiendo documento de venta que hiciera el ciudadano C.J.M. a los mencionados ciudadanos, identificado con el Nº 50, folios 123 al 133 del Protocolo I, Tomo II del segundo trimestre del año 1983, protocolizado ante el Registro Subalterno de los Municipios Falcón y Los Taques, con sede en P.N., así como documento de liberación de hipoteca autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas de fecha 05-09-2003, anotado bajo el Nº 34, Tomo 97. El Tribunal dejó constancia de su distribución y condiciones: una habitación principal con baño interno, dos habitaciones con ventanas de aluminio, un baño con las paredes cubierta por cerámicas, un cuarto de servicio con baño interno, una cocina con mesas de concreto con tope de cerámica y madera, una sala comedor, una sala de baño para visitantes, se dejo constancia de la condición del inmueble. Toda la vivienda esta construida con paredes de bloques de concreto completamente frisadas y pintadas, piso de granito y techo de machambrado, todas las ventanas poseen protector de hierro, en el lado lateral de la casa derecho de la casa se encuentra un pasillo de acceso al cuarto de lavado, construido con paredes de cemento, piso de cerámica y techo de platabanda, con ventanas de aluminio y puerta de madera, con un área de depósito anexo construido con piso de concreto. Adicionalmente existe un porche y un jardín en el cual se visualiza el cajetin con los medidores de electricidad. La casa se encuentra construida con paredes de bloque de concreto y rejas de hierro. Toda la construcción se encuentra en buenas condiciones de conservación óptimas para la habitabilidad. Con respecto a la solicitud de designación de práctico forense, se dejó constancia que el solicitante renunció de la misma. (f. 74 al 85). En relación a esta prueba, se observa que si bien la misma fue evacuada extra litem, por el Tribunal Segundo de los Municipios Falcón y Los Taques de esta circunscripción Judicial, durante el lapso probatorio de esta incidencia, la parte demandada promovió inspección judicial, sobre el mismo inmueble, de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de demostrar que habitan el inmueble objeto de la presente causa y que dicho inmueble constituye su asiento permanente; prueba que fue evacuada por el Tribunal de la causa en fecha 17 de octubre de 2011, y mediante la cual dejó constancia que el inmueble objeto de inspección es habitado por los ciudadanos F.C.G. y Decci J. Goitia de Garvett, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.679.851 y V-3.677.521, respectivamente; así mismo los notificados manifestaron que también reside el ciudadano X.A.G., quien no se encontraba en el inmueble al momento de la inspección, se dejó constancia que las personas que habitan el inmueble lo hacen en calidad de propietarios y expusieron a la vista del Tribunal documento de propiedad del inmueble, registrado bajo el Nº 50, folios 130 vto al 133 vto del protocolo primero, tomo 2do, 2do trimestre del año 1983, el Tribunal dejo constancia que el inmueble presentó condiciones físicas aceptables de habitabilidad. (f. 107); por lo que siendo así, habiendo tenido la parte actora el derecho al contradictorio en relación a los hechos verificados por ambos jueces, esta juzgadora les concede pleno valor probatorio a estas inspecciones, para demostrar que el inmueble en litigio lo constituye una vivienda destinada a la habitación de los demandados y su grupo familiar.

2. - Invoca el mérito de los autos, en especial, el que se desprende de: a ) Que la presente acción judicial tiene por objeto el cumplimiento de un supuesto contrato verbal de compra-venta que celebraron con los demandantes, no obstante, de llegar a prosperar las pretensiones de los accionantes, esto se traduciría en una desposesión del inmueble que ocupan, dado que se haría obligatoria la tradición de la cosa que consiste en poner al comprador en posesión del inmueble el cual ocupan como habitación permanente, lo que los coloca al amparo de las previsiones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. b) Que los demandantes les reconocen en la demanda como los propietarios del inmueble sobre el cual alegan se celebró un contrato verbal de compraventa, manifestando además que no han pagado el precio. c) Que la no consignación en el expediente por parte de los demandantes de la prueba de haber agotado el procedimiento previo establecido en el artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, hace inadmisible la demanda. d) Que ratifican inspección pre-constituida practicada en el inmueble objeto del presente juicio, en donde se deja constancia que habitan el referido inmueble.

   Establecido lo anterior, se observa que por cuanto la parte demandada alegó la inadmisibilidad de la presente acción, conformidad con el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, esto es la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda; con fundamento en la prohibición establecida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, indicando que los demandantes debieron agotar el proceso establecido en los artículos 6, 7, 8 y 9 del referido Decreto, antes de acceder a la vía judicial, lo que no hicieron, por lo que la acción se hace inadmisible.

   La excepción opuesta, establecida en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, establece:

   Ordinal 11º: “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”.

   Esta norma se refiere a que existen casos en los que, por razones de orden público, la ley prohíbe el ejercicio de la acción, ó sólo la autoriza en determinados casos; así tenemos en el Código Civil se niega la acción para reclamar el producto de algún juego de envite o azar; y cuando se autoriza la acción de divorcio en determinados casos, por determinadas causas. Nuestra jurisprudencia ha sido pacífica en el pronunciamiento de que sólo procede esta excepción cuando existe prohibición expresa, en alguna norma legal, de admitir la acción o de admitirla por causas distintas a las señaladas en su texto, puesto que tal prohibición equivale a declarar la inexistencia de la acción, a negar formalmente su procedencia.

   Al respecto, la Sala de Casación Civil de nuestro más Alto Tribunal, en sentencia dictada en el expediente N° 2001-498 de fecha 4 de abril de 2003, estableció lo siguiente:

   “…De la precedente transcripción se evidencia que el Juez de la recurrida consideró que el supuesto de hecho contenido en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, es uno de los casos a los que se refiere el ordinal 11 del artículo 346 eiusdem. En otras palabras, consideró que la prohibición de admitir la acción propuesta a que se contrae la citada regla, es aplicable a aquellos casos en los cuales se ejerza en nombre propio, un derecho ajeno (artículo 140 del mismo Código).

   Se equivoca el Juez de alzada al realizar tal consideración, puesto que para no admitir la acción propuesta se requiere que tal prohibición sea expresa y clara, y que en términos objetivos no exista la menor duda de que la ley niega la tutela jurídica a ciertos intereses hechos valer en juicio.

   En cambio, el artículo 140 del citado Código de Procedimiento, situado en el Título III “De las partes y de los apoderados”, Capítulo I “De las partes”, se refiere a la cualidad o interés de las personas para intentar la acción, lo que supone el examen y pronunciamiento sobre el fondo que debe declararse en la sentencia definitiva y no incidentalmente en una decisión interlocutoria. Por tanto, dicha norma prevé un motivo de improcedencia de la demanda más no de inadmisibilidad de la misma.

   …(omissis)…

   En el caso bajo estudio, se trata de determinar quien tiene el interés o cualidad para ejercer la acción: si la Asociación o los Asociados; no de una prohibición expresa de la ley de admitir la acción propuesta.

   Por tanto, que la Asociación ejerza como propios derechos que le son ajenos al pretender subrogarse en la posición del comprador, no corresponde al supuesto de hecho contenido en el artículo 346 ordinal 11 eiusdem, como lo consideró la recurrida. (Subrayado del Tribunal).

   En atención a la referida norma y a la citada jurisprudencia, se observa que en el caso de autos, debe verificarse la procedencia o no de la excepción propuesta; en este sentido, se observa que la acción intentada por los accionantes es el cumplimiento de un contrato verbal de compra venta de un inmueble destinado a habitación familiar, solicitando el apoderado judicial actor en su petitorio, que condenen a los demandados para que en su cualidad de vendedores del inmueble convengan o de lo contrario sean condenados por el Tribunal en darle cumplimiento a dicho contrato de compra-venta, poniendo a sus mandantes en posesión legal del inmueble junto con el otorgamiento del instrumento de propiedad debidamente registrado. Por su parte, los apoderados actores, rechazan y contradicen la cuestión previa opuesta a la demanda, alegando que los demandados no tienen la cualidad o condición jurídica prevista en el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por cuanto la pretensión de cumplimiento de contrato verbal de compraventa incoada no comporta una medida de desalojo o desocupación arbitraria de la vivienda vendida, sino que persigue el otorgamiento de la escritura de compra-venta del inmueble y la entrega del mismo a sus mandantes.

   Ahora bien, establece el artículo 1° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, el objeto del mismo:

   El presente decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como los y las adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda. (subrayado del tribunal).

   La anterior norma establece la protección a los mencionados grupos vulnerables, contra las medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica implique la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble; por lo que el mencionado Decreto-ley se aplica respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.

   En este orden, se hace preciso citar sentencia vinculante emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Nº 1317 de fecha 3/8/2011, la cual estableció:

   En tal razón, esta Sala ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. Así se decide.

   Por otra parte, tenemos que en reciente sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dictada en el expediente N° 2011-000146 de fecha 1/11/2011, se estableció lo siguiente:

   Nuevamente se reitera que la protección tiene lugar frente a una medida cuya práctica material implique desposesión o desalojo del inmueble que sirve de lugar de vivienda familiar.

   Seguidamente, el artículo 4 dispone:

   Restricción de los desalojos y desocupación forzosa de viviendas.

   Artículo 4.- A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley.

   Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozco de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso.

   (Resaltado de la Sala).

   Esta norma es clara al establecer que la prohibición está referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal y reitera que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el Decreto Ley.

   Seguidamente, el decreto regula las dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica:

   1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11;

   2) El juicio está en curso, en cuyo caso el procedimiento está fijado en el artículo 12.

   Así tenemos igualmente que el artículo 5° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas establece lo siguiente:

   Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

   Y el artículo 10° ejusdem:

   Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.

   No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes. (subrayado del Tribunal).

   En atención a los razonamientos antes expuestos, así como en aplicación a la jurisprudencia supra transcrita, se observa que en el presente caso, por estar en presencia de una acción de cumplimiento de contrato de compra venta de un inmueble destinado a habitación familiar, cuya decisión definitiva pudiera llevar a la desposesión del mismo por parte de los demandados, en el entendido que de en caso de que llegase a prosperar la demanda intentada, tal pronunciamiento debería contener la orden del otorgamiento de la escritura de compra-venta del inmueble y la entrega del mismo a los demandantes, tal como su apoderado judicial lo sostiene en su escrito de oposición a la cuestión previa; y siendo que el inmueble en cuestión está destinado a la habitación familiar de los demandados de autos ciudadanos F.C.G.C. y DECCY J.G.d.G. y su grupo familiar, es por lo que resulta aplicable el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; concluyéndose que la presente acción, por disposición expresa de la ley, específicamente de los artículos 5° y 10° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, debe ser considerada inadmisible, hasta tanto se verifique el procedimiento previo a que se contrae el mencionado Decreto-Ley; por lo que la sentencia apelada debe ser confirmada, y así se decide.

   III

   DISPOSITIVA

   En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación ejercida por el abogado M.N.L.J., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos HELVIS J.G.P. y M.A.A. de GUTIÉRREZ, mediante diligencia de fecha 2 diciembre de 2011.

SEGUNDO

Se CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo en fecha 1° de diciembre de 2011, mediante la cual declaró con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil con base al artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, con motivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO VERBAL DE COMPRA – VENTA, seguido por el apelante, contra los ciudadanos F.C.G.C. y DECCY J.G.d.G..

TERCERO

Se condena en costas a la parte recurrente, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de S.A.d.C., a los diez (10) días del mes de mayo de dos mil doce (2012). Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL

(FDO)

Abg. A.H.Z..

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 10/5/12, a la hora de las una y cuarenta y cinco de la tarde (1:45 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Sentencia N° 090-M-10-5-12.-

AHZ/YTB/patricia.-

Exp. Nº 5159.-

ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.