Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente. Guanare. de Portuguesa, de 25 de Julio de 2012

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

EXPEDIENTE:. Nº 5.745.

JURISDICCION: CIVIL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

PARTE ACTORA: JHAVE CRISCHE M.C., venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 13.072.507, de este domicilio, en su carácter de presidente de la sociedad de comercio denominada PLANTA DE HIELO, LICORERÍA y AGENCIA DE FESTEJO GUANARE S.A., inscrita originalmente por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 19-03-1990.

APODERADO JUDICIAL: R.G.S., venezolano, Abogado, titular de la cédula de identidad Nº 13.738.176inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Nº 91.010, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: F.A.S.R. y D.R.V.D.S., venezolanos, mayores de edad, comerciantes, cónyuges entre sí, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.239.274 y V-5.128.323, respectivamente, de este domicilio.

PODERADOS JUDICIALES: E.A.R.N., J.A.A., J.J.H.G. y L.D.C.Y.P., venezolanos, abogados, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nros. 31.786, 93.218, 154.149 y 144.850 respectivamente, titulares respectivamente de las cédulas de identidad Nros. V-8.052.037, V-13.738.642, V-19.528.016 y V-17.261.664, de este domicilio.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE Y RECLAMACION DE DAÑOS MATERIALES.

VISTOS: CON ALEGATOS.

Recibida en fecha 04-07-2012, las presentes actuaciones con ocasión de la apelación formulada por el apoderado actor, Abogado R.G.S., contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito del Estado Portuguesa de 26-06-2012, mediante la cual declara sin lugar la acción que por Desalojo del Inmueble Arrendado, ha intentado la empresa Planta de Hielo, Licorería y Agencia de Festejo Guanare S.A., contra los ciudadanos F.A.S.R. y D.R.V.d.S.. Hubo condenatoria en costas.

En fecha 10-07-2012, se le da entrada a la causa bajo el Nº 5745, y se fije el décimo día de despacho siguiente para decidir.

En fecha 13-07-2012, el apoderado actor, solicita la constitución del Tribunal con Asociados, petición esta que le fue negada en fecha 18-07-2012.

En fecha 16-07-2012, el apoderado actor, Abogado R.R.G.S., presenta alegatos.

El Tribunal estando en la oportunidad legal, dicta sentencia previo a las siguientes consideraciones.

I

LA PRETENSION

Manifiesta la actora en su demanda, que en fecha 18-09-2007, en la condición de arrendadora celebró un contrato de arrendamiento con el co-demandado, ciudadano F.A.S.R., en donde principalmente en las cláusulas Primera, Segunda, Cuarta, Quinta, Sexta, Séptima, Novena y Décima, se establecieron tajantes regulaciones que conjuntamente con los artículos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Código Civil, abonan esta pretensión principal.

Que el inmueble arrendado, esta ubicado en la avenida J.M.V., a 300 metros después del terminal de pasajeros, de esta ciudad de Guanare, Municipio Guanare, Estado Portuguesa, lo constituye, un terreno de treinta y cinco metros de ancho por treinta y cinco metros de fondo (35,oo mts x 35,oo mts), cercado a un lado de paredes de bloques y al frente con media pared de bloques y rejas de hierro con alfajol, el cual forma parte del lote de terreno en donde se encuentra la referida empresa, en el Municipio Guanare del estado Portuguesa, el cual será destinado única y exclusivamente para la construcción de un caney de madera con techo de mil tejas y una cocina de bloques con un depósito y dos baños, por un canon mensual de arrendamiento de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800,oo), equivalente a Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. 800,oo), con una fecha de vigencia desde el 01-09-2007 y por un lapso de dos (2) años prorrogable a voluntad de las partes.

Que en fecha 13-12-2007, el demandado, constituye la firma personal denominada “La Vaquera Grill” por el capital de Bs.F 100.000,00, domiciliada en la Avenida J.M.V., a 300 metros después del Terminal de pasajeros de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, cuyo objeto es “La venta de todo tipo de comidas tanto nacionales como internacionales, comercialización, compra, venta al detal y mayor de mercancías de lícito comercio relacionada con el ramo de los restaurantes, compra y venta de todo tipo de ganado en pie o en canal, compra y venta al mayor y detal de hielos en bloques y en cubitos, en fin podrá dedicarse a cualquier actividad conexa o no con el objeto principal que sea de lícito comercio...” Dicha firma funciona en el inmueble descrito en la cláusula Primera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Es por lo anterior, que de conformidad con el artículo 34, literales a), b) y e) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios pasa a fundamentar las causales de desalojo invocadas en la demanda en contra de los demandados.

Que respecto a la temporalidad de la relación arrendaticia: Si bien desde la fecha del 01-09-2.007, se fijó a tiempo determinado la relación arrendaticia por un tiempo de duración de dos (02) años prorrogables a voluntad de las partes, ello nunca fue así pues la relación arrendaticia en modo alguno fue prorrogada a voluntad de las partes, ya que no existe ninguna manifestación que así lo demuestre porque sencillamente nunca ocurrió. De manera que desde el 01-09-2007 al 01-09-2008 se cumplió el primer año, y al 01-09-2009, se cumplen los dos (02) años fijos que se establecieron contractualmente, sin que la parte demandada hiciera entrega material del inmueble que se le dio en arrendamiento, es decir el contrato de arrendamiento entre ambas partes venció en fecha 01-09-2009. Posterior al 01-09-2.009, no pudo operar ope legis entre ambas partes la prórroga legal prevista en el artículo 38 ejusdem, la cual requiere para su aplicación a la relación arrendaticia y el goce por parte del arrendatario de dicho beneficio, que al vencimiento del término del contrato de arrendamiento, el arrendatario se encuentre solvente con sus obligaciones contractuales ex artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (habida cuenta que se encontraban y aún se encuentran incursos en el Incumplimiento de las obligaciones contractuales previstas en las cláusulas Primera, Segunda, Sexta, Séptima, Novena y Décima del contrato de arrendamiento y las legales previstas en el artículo 1.592 y 1.593 del Código Civil), sin que la empresa haya realizado con los demandados desahucio alguno, lo que significa que operó ipso facto, en consecuencia ope legis entre ambas partes la tácita reconducción. Vale decir que es a partir del 02-09-2.009 que entre ambas partes se ha celebrado un nuevo contrato “renovado” sin determinación de tiempo, o lo que es lo mismo habiendo operado la tácita reconducción la relación arrendaticia entre ambas partes pasa a ser a tiempo indeterminado. Y así pide se declare.

Aduce la parte actora que partiendo del hecho de que estamos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o indefinido, entonces de conformidad con el artículo 77 del Código de Procedimiento Civil, interpone las siguientes pretensiones acumulativas, formando parte de esta demanda de desalojo:

1. ) El desalojo de los demandados por haber dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a más de dos (02) mensualidades consecutivas, con fundamento en el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que desde el inicio de la relación arrendaticia hasta la presente fecha de interposición de reforma nunca pagaron mensualidad alguna, es decir, jamás pagaron el canon de arrendamiento que se fijó contractualmente en la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, adeudando así, hasta ahora mas de dos (02) mensualidades consecutivas, cada una por la cantidad de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00) mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas.

2. ) El desalojo de los demandados por el hecho de haber cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, con fundamento en el artículo 34, literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que desde el inicio de la relación arrendaticia entre ambas partes hasta la presente fecha de interposición de la demanda los demandados cambiaron el uso o destino que se pactó en la cláusula Primera del contrato de arrendamiento, en concordancia con el artículo 1.592, ordinal 1º del Código Civil. De la cláusula contractual citada se desprende que entre ambas partes quedó establecido un uso o destino del inmueble arrendado, lo cual es “… será única y exclusivamente destinado construcción de un caney de madera con techo de mil tejas y una cocina de bloques, con un depósito y dos baños para la venta de carne en vara. El uso y destino anterior al cual se comprometió expresamente el demandado/arrendatario, fue cambiado por éste, ad inicio de la relación arrendaticia, tal y como se evidencia del documento constitutivo de la firma personal marcado “B”, ya no se está dedicando única y exclusivamente a lo pactado, sino que ha estado materializando el objeto de la firma personal que constituyó, es decir a “La venta de todo tipo de comidas tanto nacionales como internacionales, comercialización, compra, venta al detal y mayor de mercancías de lícito comercio relacionada con el ramo de los restaurantes, compra y venta de todo tipo de ganado en pie o en canal, compra y venta al mayor y detal de hielos en bloques y en cubitos, en fin podrá dedicarse a cualquier actividad conexa o no con el objeto principal que sea de lícito comercio…” Uso y destino éste disímil al que contractualmente no le está permitido, y que en modo alguno fue autorizado y/o consentido previamente y por escrito de su representada al que nunca han atendido los demandados. Aunado a ello, el demandado/arrendatario también desde ya hace dos (02) años, ha empezado en la parte trasera del terreno (la cual no se le arrendó, que forma parte de la totalidad del mismo) a extender forzosamente, sin autorización previa alguna y por escrito de su representada, los límites del terreno y construcción que le fueron arrendados, ocupando de esta manera más terreno del que en un principio se le dio en arrendamiento, e inclusive actualmente se encuentra realizando bloques, los cuales vende a terceros, introduce constantemente gandolas descargadas y cargadas de cabillas, vigas de hierro y cemento, camiones cargados y descargados de arena, granzón y techos, maquinas de soldar y de hacer bloques, ha permitido la entrada a terceros que mantiene trabajando en la realización de bloques, soldando vigas, caleteando todo tipo de material que entra y sale, estro es que los demandados se encuentran vendiendo y construyendo grandes cantidades de bloques, cabilla, vigas, y cemento. Uso y destino este, disímil al que contractualmente le está permitido, y que en modo alguno fue autorizado y/o consentido previamente y por escrito de su representada.

3. ) El desalojo de los demandados por haber efectuado en el inmueble reformas no autorizadas por su representada, con fundamento en el artículo 34, literal “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que desde ya hace dos (02) años, ha empezado a efectuar reformas y modificaciones sustanciales en la estructura del inmueble que se le arrendó, las cuales no le fueron autorizadas en modo alguno. En efecto el demandado en fecha 07-09-2.011 realizo las siguientes reformas: 1.- Colocó un portón de color blanco al lado derecho del inmueble arrendado. 2.-Colocó un techado e instaló vigas en la parte trasera del inmueble arrendado. 3.- Colocó una pared en la parte trasera del inmueble (desde ya hace dos (02) años), tal como se evidencia de las fotografías que acompañan al escrito libelar.

4. ) Una indemnización por daños materiales (daños y perjuicios), independientemente que prosperen todas y cada una de las causales de desalojo, en contra de los demandados, solicitan al Tribunal ordene a los demandados conforme al artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al parágrafo segundo del artículo 34 eiusdem en concordancia con el artículo 1.196, 1.273 y 1.592, ordinal 2º del Código Civil, el pago por indemnización de los daños y perjuicios (materiales por falta de pago por el uso), lo cual consiste en el pago directo e inmediato de los cánones de arrendamiento dejados de pagar por estos a su representada y que le adeudan, que desde el principio de la relación arrendaticia en fecha 01-09-2.007, se comprometieron a pagar los treinta (30) de cada mes, esto es, que adeudan desde el 02-09-2007 hasta la fecha de 30-08-2011 en que se cumplen 47 meses completos adeudados, lo que da como resultado la cantidad de Treinta y Siete Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 37.600,00), a razón de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00) mensuales que se establecieron en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, más los cánones de arrendamiento que se sigan generando desde la fecha de 30-09-2011 hasta la fecha de la sentencia definitivamente firme en esta causa, los cuales solicito a este Tribunal se sirva ordenar el cálculo mediante experticia complementaria del fallo conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Solicita además conforme al artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al parágrafo Segundo del artículo 34 eiusdem, en concordancia con el artículo 1.196, 1.273, 1.277 y 1.592, ordinal 2º del Código Civil y de conformidad con el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los intereses moratorios legales, que se han originado ope legis, de manera directa e inmediata por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento dejados de pagar por estos a su representada y que le adeudan. Desde el 30-09-2077 hasta la fecha 30-08-2011 en que se cumplen cuarenta y siete (47) meses completos adeudados lo que da como resultado la cantidad Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,oo).

   Adicionalmente, la parte actora acciona en forma subsidiaria las siguientes pretensiones:

   1. Como primera pretensión subsidiaria, demanda la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones previstas contractualmente con fundamento en lo previsto en los artículos 1.167, 1.592, 1.593 y 1.594 del Código Civil, por incumplimiento de las cláusulas Primera, Segunda, Sexta, Séptima y Décima. De la pretensión de pago del canon, más los intereses moratorios, más la cláusula penal: Solicita al Tribunal se sirva ordenar a los demandados el pago de los siguientes conceptos que le han ocasionado a su representada: 1.- De conformidad con la Cláusula Segunda, el pago directo e inmediato de los cánones de arrendamiento dejados de pagar por estos a su representada y que le adeudan desde el inicio de la relación arrendaticia y que se comprometieron a pagar los días 30 de cada mes adeudando como resultado la cantidad de Treinta y Siete Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 37.600,00), a razón de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,oo) mensuales, más los cánones que se sigan generando hasta la fecha de la sentencia. 2.- Los intereses moratorios legales que se han generado por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento calculados en la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00). 3.- de conformidad con la cláusula Sexta, el pago directo e inmediato del monto fijado por concepto de cláusula penal, por incumplimiento de la obligación, estimado en la cantidad de Catorce Mil Setecientos Veinte Bolívares (Bs. 14.720,00).

      Solicita como segunda pretensión subsidiaria, el cumplimiento del contrato de arrendamiento (entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal con fundamento en lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, y las cláusulas Quinta, Sexta y Novena, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   2. Para el caso que los demandados demuestren que se encontraban al día con todas las previsiones contractuales establecidas en el contrato de arrendamiento y visto que el plazo de dos (02) años para la entrega del inmueble, pactados en la cláusula quinta venció en fecha 01-09-2010, es por lo que solicita la entrega del inmueble arrendado habida cuenta del vencimiento del plazo de la prórroga legal.

   3. Como tercera pretensión subsidiaria reclama la indemnización por daños materiales y morales, que le han ocasionado a su representada, por la conducta de abuso de derecho, pues dolosamente al valerse del ejercicio de la posesión precaria que tienen atribuida contractualmente, de una porción del inmueble, entonces se dieron a la tarea de realizar otra actividad distinta para las que les fue arrendado, específicamente los hechos de terceros ajenos a la relación arrendaticia, la elaboración y venta de bloques, entrada y salida de gandolas cargadas y descargadas, excediendo con ello el ejercicio de su derecho a poseer precariamente el inmueble que se les arrendó. Causando daño ante la imposibilidad de supervisión del inmueble arrendado, la imposibilidad de uso, goce y disfrute de la porción trasera del inmueble, bien sea arrendándolo o disponiendo del mismo, pues los arrendatarios no pagan canon alguno por el uso de la otra parte del inmueble, ocasionando una merma en los ingresos de su representada, por lo que reclama por ello, la cantidad de Setenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 72.000,00). Asimismo estima el daño moral en la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00).

      Por las razones expuestas, solicita: Primero: Se declare con lugar la demanda de desalojo, condenando a los demandados al pago de los conceptos adeudados, ordenando la entrega inmediata del inmueble arrendado en su totalidad, incluyendo la parte que no le fue arrendada, y en el supuesto negado de lo anterior, declares Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato, interpuesta subsidiariamente, condenando a los demandados al pago de los conceptos adeudados a su representada, y en el supuesto negado de lo anterior declare Con Lugar la demanda de cumplimiento de la obligación de la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal interpuesta subsidiariamente ordenando a los demandados la entrega inmediata del inmueble arrendado. Segundo: En el supuesto negado de lo anterior, declare Con Lugar la demanda de indemnización por daño material y daño moral interpuesta subsidiariamente, condenando a los demandados al pago de los conceptos adeudados a su representada, ordenando la entrega inmediata de la parte que no les fue arrendada. Tercero: Se declare la procedencia de todas las medidas cautelares peticionadas. Cuarto: admita, tramite y sustancie estas pretensiones conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil…”

      En la oportunidad legal, los Abogados E.A.R.N., y J.J.H.G., apoderados de la parte demandada, consignan escrito donde alegan la falta de cualidad de la demandada para sostener el presente juicio, por cuanto se demanda a la ciudadana D.R.V.d.S., esposa de F.S., a sabiendas que la ciudadana D.d.S. nunca suscribió el contrato de arrendamiento, por lo cual no se entiende cómo es llamada en calidad de demandada con esta pretensión totalmente fuera de lugar y que evidencia sin lugar a dudas lo referido a la figura de los contratantes activo y pasivo que operan en una relación arrendaticia. Asimismo reconoce como cierto que su arrendatario contrajo el 18 de septiembre del 2007, un contrato de arrendamiento con la parte accionante en esta causa, debidamente notariado en las condiciones expresadas en el libelo de la demanda, también es cierto que se fijó como canon de arrendamiento la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800,00). Que también aceptó en dicho contrato de arrendamiento que el mismo se refería única y exclusivamente a un terreno de Treinta y Cinco Metros (35,oo mts) de ancho por Treinta y Cinco Metros (35,oo mts) de fondo, equivalentes a Mil Doscientos Veinticinco Metros Cuadrados (1.225 mts2), es decir, sencillamente no era mas que un terreno municipal sobre la cual la arrendataria ha venido teniendo una posesión y sobre el cual recayó este contrato de arrendamiento. Por otro lado y así consta en el contrato de arrendamiento, se permitió la construcción que fue realizada por el ciudadano F.A.S.R., con dinero de su propio peculio, un caney con sus respectivos techos de tejas, cocina de bloques, depósito y dos baños para la venta de carne en vara, que una ves constituida la misma se le dio por nombre “Vaquera Grill”, debidamente constituida y que hasta la presente fecha funciona como restaurant de comida criolla. Alega que el actor fundamenta la demanda en que el arrendador ha violado el pago de las pensiones de arrendamientos, ha incumplido dicha normativa y lo pactado en el contrato, violando de esta forma las cláusulas sexta y octava de dicho contrato de arrendamiento. De igual forma manifiesta en su libelo que su representada cambio el uso para lo cual fue arrendado el inmueble, dejando de vender carne en vara, que es a lo que se dedica en la actualidad, y colocando allí un taller de fabricación de bloques de cemento, puertas y marcos de hierro, destinados a la construcción de viviendas. En cuanto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento se evidencia la falta de ética de la empresa demandante, la cual pretende engañar no solo al Tribunal, sino también a sus abogados, al no decirles que los demandados tienen cancelado hasta el mes de octubre del año 2.014 todas las mensualidades correspondientes, por lo cual no solamente es perverso tal proceder, sino que viola el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, el 15 de julio del 2.009, su representado F.S., canceló por concepto de adelanto de cánones de arrendamiento del terreno donde se encuentra ubicada “Vaquera Grill”, que es el terreno arrendado, la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), mediante cheque Nº S-92-16004497, perteneciente a la cuenta corriente número 0102-0346-58-0000045803, llevada por ante la entidad bancaria Banco de Venezuela, cuya titular es la ciudadana L.d.C.K.A., a la orden de Planta de hielo y Agencia de Festejos Guanare S.A., y por dicho pago le fue entregado al ciudadano F.A.S. un recibo marcado con el Nº 1874, que contiene el monto cancelado y que esta firmado y sellado por el presidente de la empresa demandante ciudadano Crische M.C.. Del recibo mencionado y del cheque cobrado por la demandada, se tiene cancelado por adelanto de cánones de arrendamiento Sesenta y Tres (63) meses, los cuales vencen en el mes de octubre del año 2.014. En cuanto al segundo punto, es totalmente falso que se esté violando la cláusula primera del contrato de arrendamiento, por cuanto jamás en estos años se le ha cambiado el uso al terreno arrendado, ya que se ha venido construyendo paulatinamente en aras de mejorar el punto de venta conocido como “Vaquera Grill”, sin embargo por ser tan grande el terreno les permite desarrollar allí la elaboración de bloques, hierro, entre otros, y por tal almacenamiento, jamás se podría pensar que se está dejando de vender carne en vara o cualquier tipo de comida típica de la región, por lo cual es absurdo e inoficioso lo esgrimido por la arrendataria, en virtud de que se dejó que sus representados tomaran posesión con ánimus de dueños, sin que el demandante se opusiera, tanto es así que jamás intentó ningún tipo de interdicto de los previstos en el Código Civil, permitiendo en un lote de terreno la posesión pacifica e ininterrumpida, con lo cual en los actuales momentos se cumple con los lineamientos legales para que su representado en caso de que se llegare a interponer cualquier interdicto posesorio demuestre su posesión durante estos últimos años y sobre la cual se ha desarrollado.

      En cuanto a la pretensión subsidiaria, es evidente lo confusa de la reforma de la demanda por parte de la accionante, por lo cual, esos incumplimientos de las obligaciones que se alegan en modo alguno son veraces y rayan en lo irracional solicitando medidas cautelares sin precisar cuales serían las causas jurídicas por las cuales se están solicitando, demandando indemnizaciones por daños materiales y morales difícil de creer. En conclusión, no existiendo mora en el pago, sino por el contrario, estando su representado totalmente solvente durante los años de venir hasta octubre del año 2.014, solicita se declare sin lugar la presente demanda.

      II

      CUESTIONES DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO

      Esta superioridad, ante de pasar al estudio del material probatorio y resolver el fondo del asunto, considera necesario pronunciarse sobre los alegatos y delaciones formulados por la parte demandante que guardan relación con los supuestos establecidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil:

1. ) Que la Jueza recurrida incurre en el vicio de ‘ultra petita’, toda vez que los demandados opusieron como cuestión previa la falta de cualidad de la cónyuge del codemandado, siendo ello una impropiedad, pues la falta de cualidad no es una cuestión previa y de allí que “suplió” defensa de la demandada violando el articulo 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil.

   Con relación al vicio de ultrapetita ha sostenido la doctrina casacional, “Ultrapetita es el vicio de la sentencia que consiste en haber declarado el derecho de las partes mas allá de lo que ha sido objeto de la pretensión o litigio” (Couture. Vocabulario Jurídico). La Expresión viene del latin “ultrapetita”, que significa “mas allá de lo pedido”.En nuestro derecho no se define la ultrapetita, pero la pacifica y constante doctrina de la Sala han precisado el concepto, que consiste en que el juez en el dispositivo de la sentencia o en el considerando de una decisión de fondo se pronuncie sobre cosa no demandada o concede mas de lo pedido, ya que el órgano jurisdiccional tiene que limitarse a decidir el problema judicial sometido a su conocimiento conforme a la demanda y la defensa, no pudiendo excederse o modificar los términos en que los propios litigantes la han planteado. (Vid. Sentencia de Sala de Casación Civil de 26-04-2000, V.J.C.A. vs. R.A.S.R.), con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VELEZ.

   El Tribunal observa, que la sentenciadora de la primera instancia, se pronuncia sobre la defensa de falta de cualidad e interés opuesta por la co-demandada, ciudadana D.R.V.d.S. en los términos siguientes: (Folios 201 y vuelto 3ª. Pieza:

   “Considera quien decide de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se evidencia de la primera pieza, el cual expresa textualmente. “Entre JHAVE CHISCHE M.C. (Sic) en su carácter de presidente de la empresa mercantil PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJO GUANARE S.A…., quien en lo sucesivo de denominará EL ARRENDADOR”, por una parte, y por la otra el ciudadano F.A.S.R. (Sic), quien en lo sucesivo se le denominará “EL ARRENDATARIO” se ha convenido celebrar el presente contrato de arrendamiento…” En consecuencia se considera Procedente lo solicitado por el co apoderado judicial de las partes co-demandadas referente a la falta de cualidad de la demandada D.R.V. para sostener el presente juicio, en virtud de que dicho contrato de arrendamiento aparece suscrito únicamente por los ciudadanos Jhave Crische M.C., en su carácter de presidente de la empresa mercantil Planta de Hielo, Licorería y Agencia de Festejo Guanare S.A., ya identificada y el ciudadano F.A.S.R., ya identificado. Y así se decide”.

   Puede evidenciarse, que el fallo impugnado es totalmente congruente y no se pudo incurrir en ultrapetita, pues conforme a la defensa de la mencionada co-demandada en cuanto no tenía cualidad para sostener el presente juicio por no haber suscrito el referido contrato de arrendamiento con base en el artículo 361 del Código de Procedimiento, el Tribunal lo consideró procedente por las razones señaladas, y este pronunciamiento, como es normal se hizo, previo a la decisión de fondo.

   En tales razones, se declara sin lugar la denuncia estudiada formulada por la parte actora. Así se acuerda.

2. ) Incurre la jueza de la recurrida en el inicio de falta de aplicación del articulo 168 del Código Civil que establece el litis consorcio pasivo necesario cuando se esta en presencia de fondos de comercio, como es el caso del codemandado, que es el propietario, del fondo de comercio instalado en el inmueble es por lo que, mal podía declarase la falta de cualidad.

   Con relación a este reclamo, necesario es apuntar, que el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil señala que ‘podrán presentarse en juicio como actores sin poder: El heredero por su coheredero, en las causas originadas por la herencia, y el comunero por su condueño, en lo relativo a la comunidad. Por la parte demandada podrá presentarse además sin poder, cualquiera que reúna las cualidades necesarias para ser apoderado judicial; pero quedará sometido a observas las disposiciones pertinentes establecidas en la Ley de Abogados’.

   A la letra esta norma legal y en relación con el alegato planteado por la parte demandante, se aprecia que en el presente juicio no se ha presentado ninguna de las personas legitimadas como actores sin poder, esto es, la ciudadana D.R.V.d.S., no se ha hecho presente en los autos haciendo uso de las prerrogativas establecidas en dicha norma legal que solo es aplicable cuando se actúa como parte actora, sino que compareció por haber sido demandada en la presente causa y en calidad de tal, opuso a la empresa demandante, la defensa de falta de cualidad e interés, cuestión esta que no guarda relación con la propiedad del fondo de comercio denominado La Vaquera Grill.

   Por tanto siendo inaplicable en este caso el artículo 168 ejusdem, por las razones esgrimidas, no ha lugar la presente delación de la actora. Así se decide.

3. ) Incurre la jueza de la recurrida en el vicio de silencio de prueba ya que menciona la inspección extrajudicial evacuada por los demandados ante la Notaria de esta ciudad de Guanare de fecha 07-10-2008, sin emitir ninguna valoración con respecto a la misma, la cual es determinante en este asunto para establecer las reformas no autorizadas realizadas por las demandadas, que nada tiene que ver con la venta de carne ni relación directa o indirecta con la actividad de venta de carne.

   En tal sentido, se observa que la sentenciadora, al referirse a esta inspección, menciona los hechos y circunstancias sobre los que deja constancia a saber: Que en el lote de terreno existe un local que sirve como restauran denominado Vaquera Grill; que en la parte trasera del restaurante se encuentra construido un galpón con piso de cemento, estructura de concreto y techo de zinc; que en restauran se encuentra una producción de bloques que sirven para construcción de vivienda y se observa un taller de herrería en funcionamiento, así con marcos de hierros para puertas y ventanas de viviendas y que por el lado norte del terreno anteriormente mencionado que colinda con la parte trasera y terrenos de la Planta de Hielo Guanare se encuentra una pared de bloque de 17 metros de largo y 02 de alto aproximadamente demolida, el cual se le confiere valor probatorio por ser practicada por funcionario autorizado por la Ley.

   Como se puede constatar, el Tribunal si valoró dicha inspección, en cuanto a los hechos y circunstancias narrados y que avistó durante la práctica de esta diligencia, lo que quiere decir que si expresó su mérito probatorio a los fines de la presente controversia.

   En tales motivos se declara sin lugar esta delación. Así se decide.

4. ) Incurre la jueza de la recurrida, en el vicio de inmotivacion, pues en cuanto a la causal de desalojo referida al cambio de uso o destino declara su improcedencia, a pesar de que valora documentales de actividad realizadas por los demandados sobre la herrería, la producción de bloques y la construcción de vivienda y nada de ello fue autorizado por su representado ni tiene relación alguna con la venta de carne asada que fue para lo que se le arrendó inmueble objeto de desalojo, evidenciándose pues la falta de subsunción de los hechos en el derecho.

   Sobre el particular el Tribunal de cognición resuelve:

   Con respecto a que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin consentimiento previo por escrito del arrendador con fundamento en el artículo 34 literal d) de la Le de arrendamientos Inmobiliarios, observa quien decide que según se evidencia de la Cláusula Primera del Contrato, el arrendador cede en arrendamiento a el arrendatario un terreno de 35 metros de ancho por 35 metros de fondo, cercado a un lado con paredes de bloques y al frente con media pared de bloques y rejas de hierro con alfajol, perteneciente a la empresa Planta de Hielo, Licorería hoy Agencia de Festejo Guanare S.A., dicho terreno forma parte del lote donde se encuentra la referida empresa en el Municipio Guanare estado Portuguesa el cual será única y exclusivamente destinado a la construcción de un caney de madera con techo de mil tejas y una cocina de bloques con un depósito para la venta de carne en vara…Ahora bien, del análisis de todo el material probatorio aportado al proceso por las partes y por aplicación del principio de la unidad y comunidad de la prueba se observa que el inmueble fue dado en arrendamiento para la construcción de un caney de madera con techo de mil tejas, una cocina de bloques, con un depósito dos baños para la venta de carne en vara, de lo que se infiere que el propietario-arrendador estaba en conocimiento desde el inicio de la relación arrendaticia que el inmueble objeto del presente juicio fue destinado para la actividad comercial, uso este que se considera permitido y autorizado por el arrendador como se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 18 de Noviembre de 2007, en virtud de lo cual dicha causal en el caso de marras no debe prosperar

   .

   Emerge del fallo, que la sentenciadora consideró que la parte demandada no le había cambiado el uso o destino al inmueble arrendado al encontrarse en el inmueble materiales de construcción por estar autorizada para construir un caney de madera con techo de mil tejas, una cocina de bloques, un depósito y dos baños para la venta de carne en vara, lo cual fue permitido por la arrendadora.

   En criterio de esta alzada, las razones esgrimidas por el Tribunal sirven de fundamento a esta alzada para arribar a la conclusión que en el punto estudiado, la sentencia impugnada está debidamente motivada, por lo que en consecuencia, no ha lugar a la denuncia planteada al respecto, por la parte demandante. Así se juzga.

5. ) Incurre la jueza de la recurrida en el vicio de incongruencia cuando deja establecido en el folio 219 de la pieza 03 de este expediente, que las reformas son mejoras necesarias y pertinentes para el uso comercial del inmueble, siendo que eso no fue alegado por los demandados. Ergo en donde la ley no distingue no debe de hacerlo el intérprete, en este sentido si el legislador establece la procedencia del desalojo con la realización de reformas no autorizadas hasta las mismas se hayan realizado sin autorización del arrendador para que proceda el desalojo.

   En cuanto al vicio de incongruencia, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 2001/1996 de fecha 25-09- 2001, expediente N° 13.822, estableció lo siguiente:

   …cuando no existe la debida correspondencia formal entre lo decidido y las pretensiones y defensas de las partes, se produce el vicio de incongruencia, el cual se manifiesta cuando el juez con su decisión, modifica la controversia judicial debatida, bien porque no se limitó a resolver sólo lo pretendido por las partes, o bien porque no resolvió sobre algunas de las pretensiones o defensas expresadas por los sujetos en el litigio. Precisamente ante el segundo supuesto citado, se estará en presencia de una incongruencia negativa, visto que el fallo omite el debido pronunciamiento sobre alguna de las pretensiones procesales de las partes en la controversia judicial…

   .

   En el caso sub-examine, la parte actora demanda el desalojo de los demandados por haber efectuado en el inmueble reformas no autorizadas por su representada, con fundamento en el artículo 34, literal “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que desde ya hace dos (02) años, ha empezado a efectuar reformas y modificaciones sustanciales en la estructura del inmueble que se le arrendó, las cuales no le fueron autorizadas en modo alguno. En efecto el demandado en fecha 07-09-2.011 realizó las siguientes reformas: 1.- Colocó un portón de color blanco al lado derecho del inmueble arrendado. 2.-Colocó un techado e instaló vigas en la parte trasera del inmueble arrendado. 3.- Colocó una pared en la parte trasera del inmueble (desde ya hace dos (02) años), tal como se evidencia de las fotografías que acompañan al escrito libelar.

   El Tribunal al referirse a estos alegatos, asentó:

   Con relación a que el arrendatario haya efectuado reformas no autorizadas por el arrendador con fundamento en el artículo 34 literal e) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, observa quien decide que se entiende por reformas al inmueble aquellas modificaciones o reformas inconsentidas por el arrendador que realizadas por el arrendatario al inmueble, por ser tales podrían significar el propio deterioro y en todo caso una alteración que impide la devolución del inmueble en el mismo estado en que lo recibió….

   Así las cosas, observa quien decide que según se evidencia de la Cláusula Primera del Contrato de Arrendamiento, el arrendador cede en arrendamiento a el arrendatario un terreno de Treinta y Cinco Metros de Ancho por Treinta y Cinco Metros de Fondo, cercado a un lado con paredes de bloques y al frente con media pared de bloques y rejas de hierro con alfajol, y expresa entre otros, que será única y exclusivamente destinado a la construcción de un caney de madera con techo de mil tejas y una cocina de bloques, con un depósito y dos baños para la venta de carne en vara.

   A este tenor es necesario indagar dentro de los hechos y pruebas, lo que se tiene entendido por concepto de reformas: mejoras, necesarias y suntuarias; remodelación, mantenimiento y acondicionamiento.

   En la Doctrina E.D.N.A. expresa: Debe entenderse que la palabra reforma va más allá de mejoras. Es decir las mejoras necesarias para el uso, por ejemplo, no daría lugar a un desalojo, pero si una reforma importante en cuanto a la totalidad del inmueble, o sea una actividad que tiene una mayor entidad. Desde el momento que se reforma algo es porque se cambia su estructura de manera definitiva. Es esto lo que daría derecho a este tipo de acción Judicial. Agrega, “reformas significa construcciones que cambien la estructura del inmueble o produzcan un cambio importante en su uso. Se reforma lo que existe y se le cambia la conformación que tenga en un momento determinado”. (Pp. 127 y 128).

   En el caso de marras, no hay elementos sustánciales que acrediten una reforma de la estructura original, ni la existencia de una experticia que deduzca con certeza cuando hay una remodelación mejora o mantenimiento y cuando una reforma. En su caso, el accionante debió solicitar la practica de una experticia que determinara con profundidad si la reforma o remodelación a que se refieren los extremos procesales coinciden en determinar la existencia de una reforma que afecta la estructura original del inmueble arrendado, pero debido a la vetustez, y al destino del inmueble arrendado como lo es para la venta de carne en vara, imperaba por ende las obras pertinentes, aunado a que según el contrato de arrendamiento tenía por objeto un inmueble arrendado constituido por un (01) lote de terreno sin bienhechurías ni construcción alguna, en virtud del cual de las pruebas aportadas al proceso se evidencia que tales reformas alegadas no significan el propio deterioro del inmueble ni una alteración sustancial que impide la devolución del inmueble en el mismo estado en que lo recibió, quedando desvirtuado por el demandado lo alegado por la parte actora, y siendo que no fue debidamente demostrado por existir las pruebas que así lo demuestran la misma no debe prosperar y así se decide…

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   Como se puede observar, el Tribunal a quo, luego de analizar las pruebas y hacer uso de los conceptos doctrinarios acerca de establecer en que consiste las mejoras o cambio de estructura de un inmueble que produzcan un cambio importante en su uso, llegó a la convicción de que al haber realizado el arrendatario las construcciones que le fueron autorizadas por la arrendadora de acuerdo al referido contrato de arrendamiento, en forma alguna se acometieron reformas y modificaciones sustanciales en la estructura del inmueble, que encaje en los presupuestos de hecho señalado en el 34, literal “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al punto de hacer procedente el desalojo inmobiliario.

   Ello así, no encuentra esta superioridad que el a quo, haya incurrido en el vicio de incongruencia, sino por el contrario se atuvo a lo alegado y probado; por estas razones se desecha la delación estudiada formulada por la pare actora. Así se resuelve.

   En cuanto a las denuncias atinentes a:

   1. Que la jueza de la recurrida incurre en el vicio de errada valoración de la factura N° 23.162 de fecha 14-01-2011, inserta en este asunto la cual se promovió para la ratificación ex articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, empero fue declarada inadmisible la ratificación lo que trajo la valoración disparatada de la referida de la referida factura esta que es determinante en esta causa, pues con ella se demuestra que el recibo de pago opuesto por los demandados sobre la solvencia de los cánones de arrendamiento ni siquiera existía en fecha 15-07-2009, entonces, si dicho documento que fue desconocido ¿como es que fue firmado en esa fecha? Ratifica asimismo, la apelación diferida, por cuanto el mecanismo idóneo para mostrar la autenticidad de las facturas a través de la ratificación del tercero o la prueba de informes, siendo así las cosas, ha debido admitirse la prueba promovida objeto de apelación diferida.

   2. Que confirió ilegalmente valor probatorio al titulo supletorio de fecha 07-10-2008, promovido por los demandados sin que fuera ratificado el mismo por los testigos, pues este instrumento si tenia que desecharlo como lo ha dejado establecido la doctrina vinculante de la sala constitucional conocida por notoriedad judicial de es el Tribunal.

   3. Que Admitió en contravención del articulo 1.307 del Código Civil la testimonial de la ciudadana Khaylani Achi, pues las demandadas la promovieron para probar la extinción de una obligación convencional como lo dan los cálculos de los cánones de arrendamiento demandados, mejor dicho, la falta de pago de los mismos, que excede en demasía de Bs. 2,00. Ergo dicho testimonial fue erradamente valorado pues en ninguna el parte la testigo señalo el nombre y en el apellido del presidente de su representada, asimismo, la testigo señalo que rompió el cheque que había alegado como instrumento autentico de pago” en la contestación de la demanda, y que ella entregó otro a nombre de otra persona natural que no dijo ¿a quien ¿ lo cual nunca dijeron ni nada señalaron los demandados en la contestación a la demanda. En igual sentido, en modo alguna se evidencia que esta haya actuado como tercera pagadora, ex articulo 1203 del Código Civil esto es, en nombre y de cargo del deudor, que es la única manera valida de librarse mediante el pago de la obligación, lo cual tampoco nunca lo alegaron en la oportunidad de la contestación de la demanda, habida cuenta de que la testigo expresamente en repregunta manifiesto Bs. 50.000, por la compra de un vehiculo y no el pago de cánones de arrendamiento, a todo evento todo lo señalado por la testigo nunca lo expusieron los demandados en la contestación a la demanda, es por lo que estamos en presencia de “ hechos nuevos traídos legalmente y prescritos por el articulo 364 del Código de Procedimiento Civil, es decir en ninguna parte del expediente existe la prueba directa de materialización del pago de los cánones, ya que si lo demandados, estaban tan seguro de haber dado cumplimiento mediante el pago de los cánones de arrendamiento, ¿ como es que obviaron, todo el cúmulo de nuevos señalados por la testigo y queda nada señalan en la contestación de la demandada?.

   4. Incurre la en errada interpretación del articulo 34 literal “d” de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que exige el consentimiento previo y por escrito para el cambio de uso o destino y nada de ello existe en la presente causa, pues para el camino es de uso o destino a que se refiere el legislador es a posteriori y disímil con lo establecido en el contrato, como en efecto ocurrió en la presente causa, es por lo que la jueza de la recurrida debió declarar procedente la presente causa y, en consecuencia, ordenar el desalojo del inmueble pues esta plena probado, el hecho de que los establecidas para el inmueble arrendado en el contrato de arrendamiento, esto es, que ese no es el destino y uso pactado en el contrato de arrendamiento (uso para herrería, fabricación de bloques y casas).

   5. Incurre la jueza de la recurrida en el vicio de inmotivacion contradictoria en el pronunciamiento que se demandó de las reformas no autorizadas y realizadas por los demandados, pues descarta la causal y deja establecido;…. Y siendo que no fue debidamente demostrado por existir las pruebas que así lo demuestran…, entonces, ¿Cómo es que no fue debidamente demostrado pero existen las pruebas? Vicio este que impide controlar la legalidad del fallo, en torno a esta causal.

   Tales alegaciones en su conjunto, serán resueltas al analizar las pruebas relacionadas con dichos planteamientos.

   III

   MOTIVACIONES PARA DECIDIR

   El asunto sometido a examen de esta alzada, consiste en la impugnación por la parte demandante de la sentencia proferida por el Tribunal de cognición, mediante la cual declara sin lugar la pretensión de desalojo deducida por la parte actora con fundamento en la siguiente argumentación:

   En consecuencia, del análisis de las pruebas y normas legales aplicables que conforman el presente expediente, se desprende que en fecha 18 de noviembre de 2.007, el ciudadano JHAVE CRISCHE M.C., en su carácter de presidente de la sociedad de comercio denominada PLANTA DE HIELO, LICORERÍA Y AGENCIA DE FESTEJO GUANARE S.A., debidamente legalizada mediante formal inscripción que de su documento estatuario se hiciere originalmente por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 19 de marzo de 1.990, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano F.A.S.R., sobre un inmueble constituido por un terreno de Treinta y Cinco Metros de Ancho por Treinta y Cinco Metros de Fondo, cercado a un lado con paredes de bloques y al frente con media pared de bloques y rejas de hierro con alfajol, perteneciente a la empresa Planta de Hielo, Licorería y Agencia de Festejo Guanare S.A., dicho terreno forma parte de el lote de terreno donde se encuentra la referida empresa, en el Municipio Guanare estado Portuguesa, el cual será única y exclusivamente destinado a la construcción de un caney de madera con techo de mil tejas y una cocina de bloques, con un depósito y dos baños para la venta de carne en vara.

   Quedó demostrado que la parte demandada actualmente se encuentra en posesión del inmueble local comercial donde funciona un fondo de comercio denominado LA VAQUERA GRILL. RIF V-04239274-6, ubicado en la avenida J.M.V., a 300 metros después del terminal de pasajeros, de esta ciudad de Guanare, Municipio Guanare, Estado Portuguesa, con un área aproximadamente de Treinta y Cinco Metros de Ancho por Treinta y Cinco Metros de Fondo, tal como fue convenido en la Cláusula Primera del Contrato de Arrendamiento.

   Quedo demostrado que actualmente ocupa un terreno en la parte trasera del restaurant el cual se encuentra construido un galpón con piso de cemento, estructura de concreto y techo de zinc. Que allí se encuentra una producción de bloques que sirven para construcción de vivienda y se observa un taller de herrería en funcionamiento, así como marcos de hierros para puertas y ventanas de viviendas. Que por el lado norte del terreno, que colinda con la parte trasera y terrenos de la Planta de Hielo Guanare, se encuentra una pared de bloque de 17 metros de largo y 02 de alto aproximadamente demolida, no obstante a ello, dicho terreno y las referidas bienhechurías, no forman parte del inmueble dado en arrendamiento objeto del presente juicio.

   Que el pago de los cánones de arrendamientos demandados han sido debidamente cancelados, tal como lo establece la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento a razón de Ochocientos Mil Bolívares Mensuales (Bs. 800.000,00) que al arrendatario se obligaba a pagar por mensualidades vencidas los días 30 de cada mes de vigencia del referido contrato, cumpliendo con una de sus obligaciones principales, establecida en el Código Civil, como es la de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato.

   Que las reformas a que hace referencia la parte actora, tales reformas no significan el propio deterioro del inmueble ni una alteración sustancial de la estructura del mismo, ya que son mejoras necesarias y pertinentes para el uso comercial del inmueble.

   En cuanto a las pretensiones subsidiarias de Resolución de Contrato de Arrendamiento, Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal, Indemnización por Daños Materiales y Morales, alegadas por el apoderado judicial de la parte actora, las mismas no son procedentes al haberse admitido la presente demanda por Desalojo de Inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Así las cosas, considera esta Juzgadora que en el presente caso al tratarse de una demanda de desalojo con fundamento en el literal “a” “d” y “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es considerado a tiempo indeterminado, en virtud de las documentales antes valoradas y apreciadas, de las cuales se evidencia sin fundamento la pretensión procesal esgrimida por la parte actora, se hace necesario declarar improcedente la acción de Desalojo del Inmueble arrendado intentada por la parte actora, por las razones anteriormente señaladas, en consecuencia es forzoso par esta juzgadora declarar Sin Lugar la demanda interpuesta. Y así se decide…”

   Ahora bien, el contrato de arrendamiento, se define como aquél por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, quedando así, precisadas las obligaciones del arrendador a saber: entregar al arrendatario la cosa arrendada, a conservarla en estado de servir para la que se ha arrendado y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, haciendo las reparaciones mayores, ya que las pequeñas corresponden al arrendatario.

   Por su parte, el arrendatario, tiene las siguientes obligaciones principales: Servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquel que pueda presumirse según las circunstancias; y debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Además, el arrendatario, debe emplear la cosa arrendada para el uso convenido; devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por la vetustez o por fuerza mayor; está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho, a poner en conocimiento del dueño con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador, siendo responsable en ambos casos de los daños y perjuicios que por su negligencia ocasionaren al propietario, como también es responsable del deterioro o pérdida que sufriere la cosa arrendada a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

   El contrato de arrendamiento, como los demás convenios bilaterales, una vez celebrado, no puede ser modificado o revocado unilateralmente sino por mutua voluntad, ya que los mismos tienen entre los contratantes, fuerza de ley y deben ejecutarse de buena fe y obligan no sólo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

   En tal sentido, acorde con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la procedencia del desalojo inmobiliario se necesita estar en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, en tal sentido, se hace necesario, precisar lo establecido en el contrato de arrendamiento otorgado por las partes en fecha 18-09-2007, bajo el Nº 55, Tomo 131 de los libros de Autenticaciones, a la letra de su Cláusula Cuarta que reza: “De manera expresa se establece y así lo acepta EL ARRENDATARIO, que el plazo de duración de este contrato será de DOS (2) AÑOS prorrogable a voluntad de las partes”.

   Por su parte en su Cláusula Cuarta, se estableció que el contrato de arrendamiento empezará a regir a partir del día 01 de septiembre de 2007.

   De acuerdo a estas Cláusulas y conforme al sentido en que debe interpretarse el contrato de arrendamiento de acuerdo al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, siendo que el convenio comienza su vigencia desde el 01-09-2007 y habiendo estipulado las partes que, el mismo, tendría un plazo de dos (2) años y prorrogable a voluntad de las partes, al vencerse dicho lapso el día 01-09-2009, y no habiendo ellos expresado su voluntad de no continuar con el contrato, y el arrendatario queda y se le deja en posesión del bien arrendado como ocurre en el caso sub-examine, por consiguiente, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo de conformidad con el artículo 1.601 del Código Civil, razones estas, que sirven de fundamento al Tribunal a quo, para declarar admisible en derecho la pretensión de desalojo inmobiliario. Así se decide.

   Precisado lo anterior, el Tribunal pasa al estudio del material probatorio.

   PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

   A) Documental.

   1) Contrato de arrendamiento, suscrito entre el ciudadano Jhave Chische M.C. en su carácter de Presidente de la empresa mercantil Planta de Hielo, Licorería y Agencia de Festejo Guanare S.A. y el ciudadano F.A.S.R., debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare, Estado Portuguesa, en fecha 10-09-2007, inserto bajo el Nº 55, Tomo 131, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, el cual, ya le fue conferido mérito probatorio.

   2.-Copia fotostática del Registro mercantil del fondo de comercio, denominado Vaquera Grill, inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, bajo el Nº 57, Tomo 15-B, en fecha 13-12-2007, que al no ser impugnada, acorde con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le da mérito probatorio, debiéndose agregar al respecto, que dicho fondo de comercio constituye a lo sumo una firma personal de conformidad con el artículo 25 del Código de Comercio del co-demandado, ciudadano F.A.S.R. y cuyo objeto comercial principal es ‘la venta de todo tipo de comidas tanto nacionales como internacionales, comercialización, compra-venta al detal y mayor de mercancías de lícito comercio relacionados con el ramo de los restaurantes, compra y vena de todo tipo de ganado en pie o en canal, compra y venta al mayor y detal hielos en bloques y en cubitos, en fin podrá dedicarse a cualquier actividad conexa o no con el objeto principal que sea de lícito comercio’.

   Y en tales términos se aprecia esa prueba.

   3) Legajo de documentos emitidos por el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, cursante a los folios 47 al 69, de la primera Pieza, donde consta el documento constitutivo de la empresa Planta de Hielo, Licorería y Agencia de Festejo Guanare S.A., y demás asambleas de accionistas, realizadas los días 01-06-1992, 05-03-1996, 15-11-1993, 19-05-1997 y 21-12-2006, las cuales solo demuestran la existencia jurídica de la demandante y la representación conferida a su presidente, ciudadano Jhave Crische M.C., pero que no aportan elemento probatorio útil a la controversia por desalojo de inmueble. Así se acuerda.

   3) Veintidós (22) exposiciones fotográficas referidas al inmueble objeto de la presente acción de desalojo, las cuales no se les confiere mérito probatorio, a pesar de no haber sido impugnadas por la contraparte, en primer lugar, por no haber sido autorizadas legalmente en los términos exigidos por el artículo 429 primer aparte del Código de Procedimiento Civil, esto es tales fotografías, solo deben tenerse como fidedignas, siempre y cuando fueren autorizadas previamente por el funcionario publico competente, o hayan sido reconocidas o tenidas legalmente por reconocidos y siempre que no fueren impugnadas.

   En segundo lugar, siendo tales exposiciones documentos privados, debieron ser reconocidos o ratificados por su emitente o experto, lo cual tampoco consta en autos, siendo aí imposible el respectivo control de la prueba por la parte demandada.

   En tales razones se desechan las referidas exposiciones fotográficas.

   4) Copia fotostática certificada del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, de fecha 12-11-2.012, inserto bajo el Nº 2011.11977, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.1.5349 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.011., folios 121 al 123, Protocolo 1º, Tomo 3, 4to trimestre del 2002, el cual se aprecia, para demostrar que la parte demandante, es propietaria del lote de terreno que le fuere arrendado a la parte demandada y donde funciona el negocio conocido como Vaquera Grill, propiedad del co-demandado, ciudadano F.A.S.R..

   En tales términos se le confiere valor probatorio a este instrumento. Así se establece.

   5) Factura original signada con el Nº 23.162, emitida de fecha 14-01-2011, supuestamente por Litografía y Tipografía Moncada C.A., “MONCA”, a nombre de Planta de Hielo, Licorería y Agencia de Festejos Guanare, destinada a probar por la actora que para el día 15-07-2009, ni siquiera tenía en su poder la factura que fue desconocida por esa representación y que riela en el folio 8 de la 2ª pieza del expediente, porque no había sido diseñada y que es falso de toda falsedad el pago alegado por los demandados.

   Al respecto el Tribunal observa, que la referida factura no tiene la respectiva firma que la autoriza o acepta por la empresa Litografía y Tipografía Moncada C.A., lo que imposibilita desde luego su ratificación por el mecanismo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

   Además, esta factura no guarda correspondencia por no ser la misma que aparece al folio 8 de la 2ª pieza del expediente, cual esta se trata de una fotocopia de dos instrumentos; el primero signado con el Nº 1874 de fecha 15-07-2009, que se refiere a un recibo de pago por la suma de Bs. 50.000,oo, dado por concepto de adelanto de cañones de arrendamiento del terreno de la Vaquera Grillo, marcado efectivo por cheque Nº S-92-16004497.,

   El segundo instrumento es copia del cheque Nº S-92-16004497 por la suma indicada y de la misma fecha, librado por la ciudadana L.d.C.K.A., a favor de la empresa Planta de Hielo Licorería y Agencia de Festejo Guanare S.A., cuyo instrumento en su integridad fue impugnado por la parte demandante, y en el curso del proceso la parte demandada los produjo en originales que serán a.p.

   Ahora bien, la parte actora de conformidad con el artículo 433 ejusdem, solicitó la prueba de informes para demostrar la autenticidad de la referida factura original signada con el Nº 23.162, supuestamente emitida el 14-01-2011, por Litografía y Tipografía Moncada C.A., “MONCA”, para que esta empresa se sirviera remitir copia certificada de de dicha factura Nº 23162 del 14-01-2011, para probar con ello que la para la fecha del 15-07-2009, ni siquiera tenía en su poder la factura que fue desconocida por ella misma, prueba esta, que le fue negada su admisión por el a quo el 26-04-2012, en razón de ser innecesaria tal copia certificada por cuanto consta en las actas procesales la consignación de la original de la mencionada factura efectuada por la actora.

   Contra este auto denegatorio, formuló apelación el apoderado de la actora, Abogado R.R.G.S. en fecha 27-04-2012, para que sea resuelta por el Tribunal Superior en razón de que en este procedimiento no hay incidencias.

   En relación a esta apelación no hubo pronunciamiento del a quo, por lo que esta alzada pasa a resolverla en los términos siguientes:

   Respecto a la prueba de informes, establece el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, que ‘cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallaren en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, aunque ésta no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte requerirá de ellas informes sobre hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos o copia de los mismos….’

   Ahora bien el recibo Nº 23162 de fecha 14-01-2011, no riela al folio 8 de la 2ª pieza, sino al 121 de esa misma, en la que se puede leer: “Litografía y Tipografía Moncada. C.A. (MOCA). Nombre y apellido o razón social: Planta de Hielo, Licorería y Agencia de Festejo Guanare S.A.: Domicilio Fiscal Av. J.M.V.. Descripción: 10. Ojl tzz1 los Cesul. 9401-9900 clo. 1.501-2001, Pagado. Precio Unitario 19.7, Monto 197, total a pagar Bs. 220,67”

   A su pie reza: RECIBI CONFORME (Sin firma que la otorgue).

   Como se puede constatar, la descripción de los productos vendidos a la empresa fue escrito con signos o palabras ilegibles, pero en su escrito promotorio, la parte actora manifiesta que, esta factura es para probar que para la fecha del 17-07-2009, ni siquiera tenía en su poder la factura que fue desconocida por ella y que riela en el folio 8 de la Pieza 2 de este Asunto, esto es, que ni siguiera existía, porque sencillamente no había sido diseñada, y que es falso de toda falsedad el pago alegado por los demandados.

   Entonces, si lo que trata de probar la parte actora es la compra de unos talonarios mediante esa factura, esta prueba que fue traída en original, por lo que desde luego, resulta inoficioso, solicitar por medio de informes una copia certificada de ella que no sea en el mismo expediente; y adicionalmente, esta prueba no guarda relación con la presente controversia, es decir es impertinente acorde con el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, porque no guarda conexión alguna ni siguiera por analogía, con el instrumento en fotocopia que corre al folio 8 de la pieza 2 del expediente, donde dos instrumentos: uno el recibo Nº 1.874 de fecha 15-07-2009, por el cual la demandante empresa Planta de Hielo Guanare S.A., recibió del ciudadano F.S. la cantidad de Bs. 50.000,oo; y otro, la copia del cheque Nº S-9216004497, librado por la ciudadana L.D.C.K.A. contra la cuenta corriente Nº del Banco de Venezuela del 15-07-2009.

   En tales razones resulta inadmisible en derecho la prueba de informes estudiada, promocionada por la parte demandante. Así se juzga.

   B) Inspección Judicial, realizada por el Tribunal de la causa en fecha 25-04-2012, en el inmueble arrendado a la demandada en el cual funciona el fondo de comercio denominado “La Vaquera Grill. RIF V-04239274-6.” ubicado en la avenida J.M.V., a 300 metros después del terminal de pasajeros, de esta ciudad de Guanare, Municipio Guanare, Estado Portuguesa, mediante la cual se deja constancia de los siguientes hechos y circunstancias con el asesoramiento de un práctico designado: que el local comercial donde funciona el fondo de comercio denominado La Vaquera Grill ocupa un área de treinta y cinco metros de frente por treinta y cinco metros de fondo (35 X 35 mts) aproximadamente, los cuales fueron medidos partiendo desde la entrada al terreno comenzando en la cerca que se encuentra junto a la acera de la avenida J.M.V.. SEGUNDO: El Tribunal deja constancia con la ayuda del práctico designado que al momento de la práctica de la presente inspección se observaron dos (02) áreas en un mismo lote de terreno, la primera área señalada en el particular anterior, la cual mide treinta y cinco metros de frente por treinta y cinco metros de fondo (35 X 35 mts) aproximadamente, ocupada por el fondo de comercio denominado La Vaquera Grill, y la segunda área ubicada en la parte trasera del fondo de comercio, la cual presenta las siguientes medidas: Por el lindero Norte: con 22,30+6,60+26,00+15,60 metros aproximadamente en línea irregular; Por el lindero Sur: con 46,35+28,65 metros aproximadamente en línea irregular; Por el lindero Este: con 38,40 metros aproximadamente en línea recta; Por el lindero Oeste: con 57,50+14,70 metros aproximadamente en línea irregular. TERCERO: El Tribunal deja constancia con la ayuda del práctico designado que para el momento de la práctica de la presente inspección se observa en el área de terreno trasera del fondo de comercio la construcción de un galpón, el cual mide veinte metros de frente por diez metros de fondo (20x10 metros) aproximadamente, construido con estructura metálica, piso de cemento rústico, estructura del techo metálica y cubierta de zinc. Se deja constancia igualmente de la existencia de diversos materiales de construcción tales como cabillas estriadas de varios diámetros y medidas, puertas y ventanas elaboradas en hierro, tubos cuadrados metálicos de varias medidas, material granular (tipo granzón), igualmente se observa maquinaria para la elaboración de bloques, una (01) zorra para carga de dos ejes, una (01) jaula metálica tipo ganadera de color azul y blanco, tres (03) bidones plásticos, un (01) bidón metálico, un (01) tanque plástico para almacenamiento de agua con capacidad para 1.000 litros aproximadamente, y un (01) vehículo tipo montacargas; y que al momento de la práctica no había personas en el área trasera del fondo de comercio.

   El Tribunal le acuerda mérito probatorio a esa inspección por haber sido realizada de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto se establece que en el terreno donde funciona el referido fondo de comercio es el arrendado a la parte demandada; pero el lote o terreno adyacente, donde se encuentran las referidas construcciones y materiales de construcción, está ocupado también por el co-demandado, ciudadano F.A.S.R., y no le fue arrendado, siendo propiedad de la empresa Planta de Hielo, Licorería y Agencia de Festejos Guanare C.A.

   A esta prueba se adminiculan con igual mérito probatorio, las siguientes:

   (b-1) El Acta suscrita en fecha 01-02-2012 ((folio 92 2ª. Pieza), por los ciudadanos Jhave Crische M.C., en su carácter de representante legal de la empresa mercantil Planta de Hielo, Licorería y Agencia de Festejo Guanare S.A., F.A.S.R., actuando en nombre propio y como representante legal del restaurant La Vaquera Grill, en el local comercial donde funciona dicho restaurant, mediante el cual dejan constancia entre otros particulares que el lote de terreno que se encuentra en la parte trasera del restaurant La Vaquera Grill, no fue cedido en arrendamiento y es propiedad de la empresa Planta de Hielo, Licorería y Agencia de Festejo Guanare S.A., que la ocupación no es con ocasión de la relación arrendaticia, porque está incluso dedicada para actividades no conexas con las actividades del Restaurant y que se encuentra ocupada la parte trasera de la Vaquera Grill por más de dos (2) años, por el ciudadano F.A.S.R., donde se encuentran maquinarias y materiales para construcción de casas de la misión vivienda, documento privado que al ser suscrito por ambas las partes, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

   (b-2) La experticia, realizada por los expertos Ingenieros C.V.C. y C.M. y Tipógrafo J.S.C., de fecha 09 de mayo de 2012, con relación al lote de terreno ubicado en la Avenida J.M.V. a trescientos metros después del terminal de pasajeros de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, donde funciona La Vaquera Grill, quienes establecieron las siguientes conclusiones: a) “5.1.- En visita hecha se constató una parcela de terreno, al cual se le realizó medidas a todos y cada uno de los linderos particulares, separados por cercas de bloques de concreto y rejas de hierro con mallas de alfajol y se verificó todos y cada uno de los vértices del área para verificar la ubicación exacta tomando en consideración el área a medir. De las medidas realizadas a la parcela, se puede decir que la misma es una parcela ocupada por la firma comercial “Vaquera Grill” ubicada desde el punto de vista político en la Avenida J.M.V., a trescientos metros después del Terminal de Pasajeros de la ciudad de Guanare, estado Portuguesa. B) 5.2.- Se constató con las medidas realizadas por los linderos recorridos, que el área ocupada por los demandados es de cuatro mil quinientos cincuenta metros cuadrados con setenta y nueve centímetros cuadrados (4.550,79 m2) y el área restante de las medidas de Treinta y cinco metros por treinta y cinco metros (35 m x 35m), partiendo de las cercas perimetrales del lindero con la Avenida J.M.V. fue de Mil doscientos veinticinco metros cuadrados (1.225 m2); y al cual anexan croquis de las medidas perimetrales e informe fotográfico; y cuya experticia es valorada por estar ajustada los parámetros exigidos por el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil en conexión con el artículo 1.425 del Código Civil,

   C) Prueba de informe.

   (c-1) Informe remitido por la Gerencia de Registro de Clientes, Suministro de Información del Banco de Venezuela, y ratificado (extra fallo) el 15-05-2012, el cual es apreciado en cuanto informa dicha institución, que en revisión efectuada en los movimientos de los últimos meses (octubre-mayo 2012), de la cuenta corriente Nº 0102-0346-58-0000045803, de Khaylani A. L.d.C., titular de la C.I. V-14.333.723, el cheque Nº 16004497, no fue ubicado.

   Y en estos términos se valora esta prueba.

   (c-2) Informe emitido por la Sindica Procuradora Municipal de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guanare, dando cuenta que en ese Despacho cursan tres (03) expedientes administrativos de un lote de terreno el cual guarda alguna relación con el solicitante 1.- Paralización de redacción de documento de compra venta correspondiente a la Planta de Hielo y Agencia de Festejos Guanare S.A., constante de cuarenta y cuatro folios (44) útiles solicitado por el ciudadano F.A.S.R. por cuanto realizó ante este ente municipal el trámite, asimismo cursa expediente, 2.- Autorización Municipal para registrar Titulo Supletorio constante de Veinticinco (25) folios útiles, solicitado por el ciudadano Jhave Marín y finalmente cursa expediente de Compra de terreno solicitado por Planta de Hielo, Licorería y Agencia de Festejos Guanare C.A. constante de ochenta y nueve (89) folios útiles solicitado por el ciudadano Jhave M.C., en representación de Planta de Hielo, Licorería y Agencia de Festejo Guanare S.A.

   Esta prueba no aporta elemento útil a la presente controversia, ya que se trata de solicitudes formuladas ante el propietario del terreno, en este caso el Municipio Guanare del Estado Portuguesa, a los fines de que expida la respectiva autorización para legalizar la propiedad de las bienhechurías fundadas en el referido inmueble. Así se establece.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

   A) Documental.

   1) Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre la actora y el co-demandado, ciudadano F.A.S.R. en fecha 18-09-2007, el cual fue a.y.v.e.e. cuerpo de este fallo.

   Cabe apuntar que la copia simple de una exposición fotográfica, anexada al contrato de arrendamiento, carece de valor probatorio por no ser de los documentos que cumplen los requisitos establecidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   2) Original de Recibo signado con el Nº 1.874 de fecha 15-07-2009, emitido por la empresa Planta de Hielo Guanare S.A., de fecha 15 de julio de 2.009, a favor del ciudadano F.S., en la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) por concepto de adelanto de cánones de Arrendamiento del Terreno de la Vaquera Grill, el cual fue impugnado por la parte demandante, y promocionada la prueba de cotejo por la parte demandada para demostrar su autenticidad, fue realizada una experticia por los ciudadanos por los expertos designados ciudadanos R.d.V.A., L.J.C. y A.d.J.C.V., quienes consignaron su respectivo dictamen donde exponen que ‘en base a las observaciones y análisis realizados por cada uno de los expertos a las muestras indubitadas seleccionadas y a la firma debitada: I.- Que la firma dubitada objeto del presente estudio y las firmas indubitadas, corresponden a la misma fuente común de origen. II.- Que la firma dubitada objeto del presente cotejo fue realizada por el ciudadano Jhave Crische M.C.s…’.

   Queda así reconocido el instrumento en cuestión de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, y mediante el cual queda plenamente demostrado que el ciudadano Jhave Crische M.C., en su condición de representante legal de la empresa Planta de Hielo y Agencia de Festejo Guanare S.A., recibió del co-demandado, ciudadano F.A.S.R., la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 50.000,oo) por concepto de pago de cánones arrendaticios. Así se resuelve.

   Se observa del referido recibo original Nº 1.874 de fecha 15-07-2009, emitido por la empresa Planta de Hielo Guanare S.A., de fecha 15-07-2009, a favor del ciudadano F.S., por la suma de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), aparece: Efectivo (x) Cheque Nº S-9216004497 contra el Banco de Venezuela, Y al folio 27 de la misma 2ª pieza, riela la copia del cheque perteneciente a la cuenta corriente Nº 0102-0346-58-0000045803, que lleva la ciudadana Khaylani Achi L.d.C. en el Banco de Venezuela Sucursal Guanare, es quien lo libra.

   Debe conectarse a esta prueba la de informe requerido al Banco de Venezuela, sobre los siguientes puntos:

   a) Si de la cuenta corriente señalada, perteneciente a la ciudadana L.D.C.K., ella emitió un cheque por la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,oo) a la orden del ciudadano Jhave Crische M.C.. b)) Si el número de cheque emitido por la cantidad de Bs. 50.000,oo fue cobrado por el ciudadano Jhave Crische M.C. o fue endosado a otra persona., c) Si ese cheque fue cobrado por taquilla por el ciudadano Jhave Crische M.C. o en su defecto por otra persona. d) Si el cheque emitido a nombre del ciudadano Jhave Crische M.C., fue depositado en alguna otra cuenta de ahorro o corriente.

   Al respecto, en comunicación del 17-05-2012, dicha entidad bancaria informa que de la revisión efectuada en los movimientos del mes de julio de 2009, el cheque número S-92-16004497, de la cuenta corriente Nº 0102-0346-58-00-00045803, cuyo titular es la ciudadana Khaylani Achi L.D.C., titular de la cédula de identidad número 14.333.723, no fue ubicado, dicha prueba ya fue valorada anteriormente; y posteriormente, en comunicación del 29-05-2012, da cuenta, que de la revisión efectuada en los movimientos del mes de Julio de 2009, efectivamente se evidencia el cheque en fecha 17-07-2009, por la cantidad de 50.000,00 cargado a la cuenta corriente Nº 0102-0346-58-00-00045803, a nombre de la ciudadana L.D.C.K.A., titular de la cédula de identidad número 14.333.723. Asimismo informa que de acuerdo a la información suministrada por el área de archivos inactivos el cheque signado bajo el número 23004499, de fecha 17-07-2009, por la cantidad de Bs. 50.000,00 no fue ubicado, por cuanto fue requerido por este Tribunal se le confiere valor probatorio.

   Estas pruebas, se armonizan con la declaración rendida por la ciudadana La ciudadana Khaylani Achi L.D.C., de acuerdo a los particulares siguientes formulados por su promovente:

   PRIMERA: ¿Diga la testigo si usted es dueña o titular de una cuenta corriente en el Banco de Venezuela de la ciudad de Guanare? Contestó: Si. SEGUNDA: ¿Diga la testigo si la cuenta corriente es la número 0102-0346-580000045803? Contestó: Si. TERCERA: ¿Diga la testigo si de esa cuenta corriente usted emitió el 15 de Julio del 2009, un cheque por la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00, a la orden de PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A.? Contestó: Si. CUARTA: ¿Diga la testigo si en esa oportunidad, a que persona le entregó usted el cheque que fue emitido a la orden de PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A.? Contestó: Al señor SULBARAN. QUINTA ¿Diga la testigo si usted después cambio ese cheque de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) que dice usted le entrego al señor SULBARAN? Contestó: Si. SEXTA: ¿Diga la testigo, porque lo cambió? Contestó: El señor vino con el dueño de la PLANTA DE HIELO, para que se lo cambiara a nombre personal. SEPTIMA: ¿Diga la testigo a nombre de quien hizo usted, el nuevo cheque, por CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00)? Contestó: El nombre es complicado SAABE, no se como se pronuncia, yo creo que es HAVE, creo que si OCTAVA: ¿Diga la testigo, si ese HAVE, que usted dice, es el dueño de la PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A..? Contestó: En realidad, no se si es el dueño o el hijo de la dueña, porque yo no lo conozco. NOVENA: ¿Diga la testigo, que hizo usted con el cheque que estaba a nombre de la PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A. y que fue cambiado a nombre de una persona natural, que dice usted es de la PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A.? Contestó: Lo rompí

   .

   La testigo fue repreguntada por el Abogado R.R.G.S., así:

PRIMERA

¿Diga la testigo bajo que concepto le entrega usted cheque por bolívares Cincuenta Mil, al ciudadano F.A.S., a nombre de PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A.? Contestó: Nosotros le compramos una camioneta y el me dijo que lo colocara a ese nombre. SEGUNDA: ¿Indique la testigo conforme a la respuesta de la pregunta anterior, a quien usted le compró la camioneta, que hizo mención anteriormente? Contestó: Al señor SULBARAN. TERCERA: ¿Diga la testigo quien le solicitó, el cambio del cheque de PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., para una persona natural? Contestó: El señor SULBARAN y el que mencione antes, el dueño o el hijo del dueño de la PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., fueron los dos.

Como se puede constatar, de las preguntas y las respuestas dadas por esta testigo al interrogatorio formulado por la parte promovente, manifiesta que es titular de una cuenta corriente en el Banco de Venezuela de la ciudad de Guanare, numerada 0102-0346-580000045803, de la cual emitió el 15-07-2009, un cheque por la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00, para cancelar un vehículo Sr. Sulbarán, a la orden de PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A.. y se lo entregó al señor SULBARAN; pero después cambió ese cheque por la suma de Bs. 50.000,00 y lo cambió porque dicho ciudadano vino con el dueño de la PLANTA DE HIELO, para que se lo cambiara a nombre personal; que hizo un nuevo cheque por Bs. 50.000,00 a nombre de SAABE, no sabe como se pronuncia, yo creo que es HAVE, creo que si, pero que no sabe si en realidad es el dueño de la PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., y que fue cambiado a nombre de una persona natural, que dice usted es de la PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A.? Contestó: Lo rompí”.

La testigo al ser repreguntada, dice que le entregó el cheque por Bs. 50.000,oo al ciudadano F.A.S., a nombre de PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., porque le compraron una camioneta y el le dijo que le colocara ese nombre, y le fue solicitado el cambio del cheque que estaba a nombre de esa empresa a nombre de una persona natural a solicitud del Sr. Sulbarán y del señor que mencionado Have o el hijo del dueño de PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJOS GUANARE S.A., , fueron los dos.

Considera este Tribunal, que la mencionada testigo no incurrió en confusiones o contradicciones que hagan desmerecer la fe de su declaración, con lo cual queda demostrado que el ciudadano Jhave Crische M.C., recibió el pago de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,oo), de manos de dicha testigo para cancelar los cánones de arrendamiento adeudados por el arrendamiento del identificado inmueble, prueba esta que se afirma con el instrumento original de Recibo signado con el Nº 1.874 de fecha 15-07-2009, emitido por la empresa Planta de Hielo Guanare S.A., de fecha 15 de julio de 2.009, a favor del ciudadano F.S., en la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), el cual fue desconocido en su contenido y firma por la parte demandante, pero al realizarle la respectiva prueba de cotejo, por los ciudadanos por los expertos designados ciudadanos R.d.V.A., L.J.C. y A.d.J.C.V., determinaron científicamente que la firma dubitada objeto del presente estudio y las firmas indubitadas, corresponden a la misma fuente común de origen, que no es otra sino la del ciudadano Jhave Crische M.C., presidente de la empresa Planta de Hielo, Licorería y Agencia de Festejo Guanare S.A., y cuya suma, se corresponde con el cheque número S-92-16004497, de la cuenta corriente Nº 0102-0346-58-00-00045803, cuyo titular es la ciudadana L.D.C.K.A..

De lo que se puede inferir, que este cheque no es al cual se refiere la testigo que rompió, y por otra parte, aunque ella en su declaración no precisa la identificación del ciudadano Jhave Crische M.C., ello no mediatiza la prueba, pues con el recibo original de pago de la suma de Bs. 50.000,oo, la parte demandada prueba fehacientemente que dicho ciudadano recibió esta suma como pago de cánones arrendaticios.

Todo ello significa que contrariamente a lo afirmado por la parte demandada, el a quo, si valoró con justeza y no erradamente esta prueba testimonial. Así se resuelve.

Señala la parte actora en sus alegatos que el a quo, admitió la testimonial de la ciudadana L.D.C.K.A., en contravención al artículo 1.307 del Código Civil, destinada a probar la extinción de una obligación convencional, cual es la falta de pago de los cánones arrendaticios, cuando la suma excede en demasía de la suma de Dos Bolívares (Bs. 2,oo). Que tampoco se evidencia que esta haya actuado como tercera pagadora (artículo 1.203 del Código Civil, esto es en nombre y cargo del deudor que es la única manera válida de librarse mediante el pago de la obligación, que tampoco se alegó, habida cuenta que la testigo expresamente en la repregunta manifestó Bs. 50.000,oo por compra de un vehículo y no el pago de cánones de arrendamiento.

Con relación a estos planteamientos, cabe destacar que la parte demandante no impugnó la promoción de la testigo, ciudadana L.D.C.K.A. de conformidad con el primer aparte del artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, sino que más bien en la oportunidad de su deposición, procedió a ejercer el derecho de repreguntas con lo cual convalidó esta prueba acorde con el artículo 213 eiusdem.

De otra parte, la prueba testimonial, era perfectamente admisible, en razón de que el recibo original Nº original Nº 1.874 de fecha 15-07-2009, emitido por la empresa Planta de Hielo Guanare S.A., de fecha 15-07-2.009 por la suma de Bs. 50.000,oo, demuestra la existencia de prueba por escrito, acorde con el artículo 1.392 del Código Civil, al disponer en su encabezamiento que también es admisible la prueba de testigos cuando hay un principio de prueba por escrito. Este principio de prueba resulta de todo escrito emanado de aquél a quien se le opone, o de aquél a quien él representa, que haga verosímil lo alegado…’

En tales motivos se declara sin lugar las delaciones estudiadas, formuladas por la parte actora. Así se acuerda.

2) Con relación a los siguientes instrumentos:

1. Copia fotostática simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Jhave Chische M.C. en su carácter de Presidente de la empresa mercantil Planta de Hielo, Licorería y Agencia de Festejo Guanare S.A., y el ciudadano F.A.S.R..

2. Copia fotostática simple del documento constitutivo del fondo de comercio denominado La Vaquera Grill.

Tales instrumentos ya fueron analizados y valorados en el fallo.

3).-Copia fotostática simple del documento constitutivo de la Firma Personal denominada Inversiones F.S., debidamente inscrito por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, bajo el Nº 14, Tomo -1-B RM410, en fecha 18-01-2.012, cuya prueba se desecha por no guardar relación con la presente controversia.

4) Titulo Supletorio, proveído por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, a favor del ciudadano Sulbarán R.F.A., de fecha 07-10-2008, de un conjunto de mejoras o bienhechurías construida sobre una parcela de terreno municipal con un área de Dos Mil Setecientos Metros Cuadrados ( 2.700 Mts2) ubicada en la final de la avenida “J.M.V.” del Municipio Guanare estado Portuguesa, el cual no se le confiere valor probatorio, en primer orden, por cuanto el propietario de dicho terreno es el Municipio Guanare del Estado Portuguesa, el cual no otorgó permiso para tales bienhechurías; y en segundo orden, los testigos promovidos para el justificativo, ciudadanos O.T.T.P. y J.J.B.A., no fueron llamados a declarar a los fines de garantizarle a la contraparte el control de esta prueba.

En tales motivos se desecha este título supletorio, al cual se refiere la parte actora en su escrito de informes. Así se acuerda.

2. Inspección extrajudicial, practicada por la Notaría Pública de Guanare en fecha 07-10-2008, en el lote de terreno del local comercial objeto del presente juicio, a solicitud de la parte demandada, mediante la cual se deja constancia de los siguientes hechos y circunstancias: 1º) Que en el lote de terreno existe un local que sirve como restaurant denominado Vaquera Grill. 2º) Que en la parte trasera del restaurant se encuentra construido un galpón con piso de cemento, estructura de concreto y techo de zinc. 3º) Que se encuentra una producción de bloques que sirven para construcción de vivienda y se observa un taller de herrería en funcionamiento, así como marcos de hierros para puertas y ventanas de viviendas. 4º) Que por el lado norte del terreno anteriormente mencionado, que colinda con la parte trasera y terrenos de la Planta de Hielo Guanare se encuentra una pared de bloque de 17 metros de largo y 02 de alto aproximadamente demolida.

   El Tribunal no le concede mérito probatorio a esta inspección por ser realizada extrajuicio, estando impedida la parte demandante de hacer el respectivo control de esta prueba; además, no se precisó mediante experto los respectivos linderos y superficie de cada uno de los terrenos a que se refiere la inspección, resultando así realizada en forma genérica y siendo así, no puede demostrar que los hechos sobre los cuales se deja constancia, pueden desaparecer con el transcurso del tiempo como lo exige para su valoración el artículo 1.428 del Código Civil. Así se declara.

3. Inspección judicial.

   Practicada por el a quo en la sede del Banco de Venezuela de esta ciudad de Guanare, en la cual se dejó constancia que en dicha entidad se encuentra aperturada una cuenta corriente signada bajo el número 0102-0346-58-0000045803, en fecha 03-04-2009, perteneciente a la ciudadana Khaylani Anchi L.d.C. y el gerente de la entidad bancaria manifestó la imposibilidad de suministrar la información solicitada en los demás particulares por cuanto en el sistema bancario solo se observan los movimientos de fechas anteriores con una data inferior a un año, que sólo se observan hasta abril de 2011.

   El Tribunal desecha esta prueba por no aportar elemento útil a la controversia.

   Expuesto lo anterior, el Tribunal pasa a resolver la defensa de falta de cualidad e intereses opuesta por la codemandada, ciudadana D.R.V.S. con base en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegando que por cuanto se demanda a la ciudadana D.R.V.d.S., esposa de F.S., a sabiendas que la ciudadana D.d.S. nunca suscribió el contrato de arrendamiento, por lo cual no se entiende cómo es llamada en calidad de demandada con esta pretensión totalmente fuera de lugar y que evidencia sin lugar a dudas lo referido a la figura de los contratantes activo y pasivo que operan en una relación arrendaticia.

   Para decidir el Tribunal observa:

   Una de las características principales del contrato de arrendamiento es su condición de intuito personae que se refleja en las siguientes normas legales del Código Civil:

   Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

   Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…

   .

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

   .

   Artículo 1.166: “Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes: no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley

   Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

   .

   Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

   .

   Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

   .

   En esta misma dirección, se concreta la cláusula DECIMA del mencionado contrato de arrendamiento al disponer que ‘la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas de este contrato será causa suficiente para que EL ARRENDADOR considere rescindido y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado, en dicho caso EL ARRENDATARIO, se compromete a paga a EL ARRENDADOR los daños y perjuicios, gastos extrajudiciales, incluyendo honorarios profesionales de abogados a los cuales hayan lugar con su incumplimiento a desocupar el inmueble sin más demora’.

   Precisado lo anterior, se puede colegir que no formando parte de dicho contrato la co-demandada, ciudadana D.R.V.d.S., no tiene efecto jurídico en su contra, por lo que no puede objeto de ninguna acción derivada de esta convención, y en forma recíproca, tampoco dicha co-demandada tiene legitimación ad causan para accionar en contra de la empresa Plana de Hielo, Licorería y Agencia de festejo Guanare S.A., por la inexistencia en ambos casos señalados, de una relación de identidad lógica entre la persona contra quien la ley abstractamente concede la acción y el actor o demandado concreto, precisamente por no estar unidos o vinculados por una relación jurídica que les confiera algún derecho ni se encuentran sujetas a una obligación que deriva del mismo título acorde con el artículo 146 literal c) del Código de Procedimiento Civil; todo ello mientras exista el cónyuge de dicha co-demandada ciudadana D.R.V.d.S., como ocurre en la realidad.

   Ahora bien, si alguno de los contratantes falleciera en este caso, dispone el artículo 1.603 del Código Civil que el se mantiene en vigencia, esto es no se resuelve por tal acontecimiento; continuado en este caso en los sucesores legítimos del contratante fallecido, por estar integrados como arrendador y arrendatario las partes, en cuya hipótesis, si pueden exigirse o reclamarte todos los efectos de la contratación, si desde luego se dan los presupuestos de ley y las condiciones pactadas originalmente.

   Con fundamento en lo expuesto, ha lugar a la defensa de falta de cualidad e interés formulada por la co-demandada, ciudadana D.R.V.d.S., con fundamento en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   Ahora bien, con relación al fondo de la controversia analizadas las probanzas en autos atinentes al Contrato de arrendamiento, otorgado por el ciudadano Jhave Chische M.C. en su carácter de Presidente de la empresa mercantil Planta de Hielo, Licorería y Agencia de Festejo Guanare S.A. y el ciudadano F.A.S.R. ante la Notaría Pública de Guanare, Estado Portuguesa, en fecha 10-09-2007; el registro comercial de la firma denominada Vaquera Grill; el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, de fecha 12-11-2.012, inserto bajo el Nº 2011.11977, la copia fotostática certificada del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, de fecha 12-11-2012, inserto bajo el Nº 2011.11977; la inspección judicial practicada en fecha 25-04-2012, por el Tribunal de la causa en el inmueble arrendado; el Acta suscrita en fecha 01-02-2012, por los ciudadanos Jhave Crische M.C., representante de la sociedad de comercio Licorería y Agencia de Festejo Guanare S.A., y F.A.S.R.; el dictamen de experticia realizado por los Ingenieros C.V.C. y C.M. y el Tipógrafo J.S.C., de fecha 09-05-2012; los informes, elaborados por la Gerencia de Registro de Clientes, Suministro de Información del Banco de Venezuela; ambas promocionadas por la parte actora y apreciadas por el Tribunal; el dictamen consignado por los expertos, ciudadanos R.d.V.A., L.J.C. y A.d.J.C.V. con relación al original de Recibo signado con el Nº 1.874 de fecha 15-07-2009; los informes emitidos por el Banco de Venzuela y de las declaraciones rendidas por la testigo, ciudadana Khaylani Achi L.D.C., ambas probanzas producidas por la parte demandada y debidamente apreciadas por el Tribunal, sirven de fundamentación al Tribunal para evidenciar que los ciudadanos Jhave Crische M.C., presidente de la empresa Planta de Hielo, Licorería y Agencia de Festejo Guanare S.A., y F.A.S.R., celebraron un contrato de arrendamiento sobre el identificado terreno propiedad de la actora en fecha 19-09-2007, vigente a partir del día 01-09-2007, por un lapso de dos (2) años, el cual venció el 01-09-2009, y ocurrido ello, y habiendo permanecido el arrendatario en posesión y disfrute del bien arrendado sin oposición de la parte actora, dicho contrato sufrió una tácita reconducción, convirtiéndose en uno a tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil.

   En tal sentido, queda demostrado en autos, que según la cláusula Primera del contrato, el ciudadano F.A.S.R., fue autorizado para destinar el inmueble arrendado a la construcción de un caney con techo de mil tejas y una cocina de bloques, con un depósito y dos baños para la venta de carne en vara, y que durante el arrendamiento, constituyó un fondo de comercio 13-12-2007, y cuyo objeto comercial principal es ‘la venta de todo tipo de comidas tanto nacionales como internacionales, comercialización, compra-venta al detal y mayor de mercancías de lícito comercio relacionados con el ramo de los restaurantes, compra y venta de todo tipo de ganado en pie o en canal, compra y venta al mayor y detal hielos en bloques y en cubitos, en fin podrá dedicarse a cualquier actividad conexa o no con el objeto principal que sea de lícito comercio’.

   Actividades esas, desde luego, que en criterio de esa alzada no desnaturalizan el objeto del contrato de arrendamiento en cuanto a las actividades autorizadas por la arrendadora ya que si el destino concedido al negocio que funciona en el terreno arrendado es el de restaurant, resultan conexas por la propia naturaleza del negocio establecido, las actividades relativas a la venta de comidas tanto nacionales como internacionales, la compra y venta al detal de mercancías de lícito comercio relacionado con el ramo de restaurantes, la compra hay venta de ganado en pie o en canal, compra y venta de hielos en bloques y en cubitos y pudiendo dedicarse a cualquier actividad conexa, más aún cuando una de la actividad del negocio es la venta de carne en vara y no está demostrado en autos que en local arrendado se deposite animales vacunos, exista una pesa de los mismos o este dedicado a la explotación del ramo de carnicería. Por tanto no es cierto que el demandado le haya cambiado el uso o destino al inmueble arrendado acorde con el artículo 33 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

   Por otra parte, se aprecia que el arrendatario ha realizado construcciones en el terreno arrendado, conforme fue estipulado y en el cual funciona el fondo de comercio denominado “La Vaquera Grill. RIF V-04239274-6.” ubicado en la avenida J.M.V., a 300 metros después del terminal de pasajeros, de esta ciudad de Guanare, Municipio Guanare, Estado Portuguesa, pero que también según las inspecciones y experticias analizadas, se observaron dos (02) áreas en un mismo lote de terreno, la primera área señalada en el particular anterior, la cual mide treinta y cinco metros de frente por treinta y cinco metros de fondo (35 X 35 mts) aproximadamente, ocupada por el fondo de comercio denominado La Vaquera Grill, y la segunda área, ubicada en la parte trasera del fondo de comercio, la cual presenta las siguientes medidas: Por el lindero Norte: con 22,30+6,60+26,00+15,60 metros aproximadamente en línea irregular; Por el lindero Sur: con 46,35+28,65 metros aproximadamente en línea irregular; Por el lindero Este: con 38,40 metros aproximadamente en línea recta; Por el lindero Oeste: con 57,50+14,70 metros aproximadamente en línea irregular.

   Y, precisamente, con relación a esta área de terreno, las partes suscribieron el acta de fecha 01-02-2012, donde reconocen que su ocupación por el arrendatario no es con ocasión de la relación arrendaticia, y donde se encuentra fundadas bienhechurías constituida por un galpón, el cual mide veinte metros de frente por diez metros de fondo (20 x 10 metros) aproximadamente, construido con estructura metálica, piso de cemento rústico, estructura del techo metálica y cubierta de zinc, existiendo también en este terreno, diversos materiales de construcción tales como cabillas estriadas de varios diámetros y medidas, puertas y ventanas elaboradas en hierro, tubos cuadrados metálicos de varias medidas, material granular (tipo granzón), igualmente se observa maquinaria para la elaboración de bloques, una (01) zorra para carga de dos ejes, una (01) jaula metálica tipo ganadera de color azul y blanco, tres (03) bidones plásticos, un (01) bidón metálico, un (01) tanque plástico para almacenamiento de agua con capacidad para 1.000 litros aproximadamente, y un (01) vehículo tipo montacargas; y que al momento de la práctica no había personas en el área trasera del fondo de comercio.

   De lo que se infiere, que sobre este terreno no arrendado y que ocupa de facto el co-demandado, ciudadano F.A.V.S. con las referidas bienhechurías y donde están depositados los mencionados materiales y elementos de construcción, no guardan relación con las obligaciones fundamentales asumidas por el arrendatario en el convenio de arrendamiento, y siendo ello así, a la actora, no le asiste el derecho de hacer derivar ninguna acción del contrato de arrendamiento para reestablecer la presunta situación infringida, devenida de la ocupación del arrendatario del referido terreno adyacente al inmueble arrendado, y sobre el cual ha realizado las referidas construcciones y mantiene elementos dedicados a la industria de la construcción. Así se decide.

   En cuanto la petición de desalojo de la actora en razón del impago por la parte demandada de los cánones arrendamiento a razón de Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. 800,oo) mensuales, conforme consta en original de Recibo signado con el Nº 1.874 de fecha 15-07-2009, quedó probado en autos que el ciudadano Jhave Crische M.C., recibió para su representada la sociedad de comercio Plante de Hielo, Licorería y Agencia de Festejos Guanare S.A., la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), suma esta que satisface los arrendamientos exigibles a partir del día 01-09-2007, hasta por sesenta y dos y medio meses (62,50), cubriendo el pago de las mensualidades arrendaticias hasta el 01-11-2013, y sin que desde luego, la parte actora le pueda asistir el derecho de obtener un pago de lo indebido o enriquecimiento ilícito prohibido por la ley.

   En tales razones, este Tribunal encuentra que la parte demandada se encuentra totalmente solvente con el pago de los alquileres acorde con el referido contrato de arrendamiento y por tanto, no ha lugar a la petición de desalojo del inmueble con fundamento en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni desde luego, el reclamo de los intereses moratorios sobre cánones de arrendamiento en los términos exigidos en su escrito libelar. Así se juzga.

   La parte actora peticiona el desalojo del inmueble con base en el artículo 34 literal e) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón que el demandado ha efectuado reformas en el inmueble arrendado, toda vez que desde hace dos (2) años, ha empezado a efectuar reformas y modificaciones sustanciales en la estructura del inmueble que se le arrendó las cuales no fueron autorizadas en modo alguno; específicamente en fecha 07-09-2011, realizó las siguientes reformas: Colocó un portón de color blanco al lado derecho del inmueble arrendado; colocó un techado e instaló vigas en la parte trasera del inmueble arrendado y colocó una pared en la parte trasera del inmueble (desde hace dos años) tal como se evidencia de las fotografías que se acompañan al escrito libelar todo lo cual hace procedente el desalojo de conformidad con el artículo 34 literal e) eiusdem.

   Al respecto, cabe señalar que este Tribunal no le concedió mérito probatorio a las referidas por las razones ya indicadas fotografías, y por consiguiente, al no estar demostrado tales alegatos, no ha lugar a la petición de desalojo de la actora con fundamento en el artículo 34 literal e) eiusdem. Así se acuerda.

   Reclama la parte actora una indemnización por daños materiales (daños y perjuicios, independientemente que prospere todas y cada una de las causales de desalojo por falta de pago por el uso, el cual consiste en el pago directo e inmediato de los cánones de arrendamiento dejados de pagar por estos y que le adeudan desde el principio de la relación arrendaticia en fecha 01-09-2007 hasta el 30-08-2011 y hasta la fecha de la sentencia definitivamente firme en esta causa y para lo cual solicita una experticia complementaria del fallo y de conformidad con el artículo 27 eiusdem, los intereses moratorios legales que se han originado ope legis, de manera directa e inmediata por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento; desde el 30-09-2007 al 30-08-20112, en que se cumplen cuarenta y siete (47) meses completos adeudados lo que da como resultado la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.00,oo).

   Con relación a estos pedimentos, en el cuerpo de este fallo precisó, de acuerdo a las probanzas de autos, que la parte demandada canceló a la actora la suma de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,oo), que de acuerdo al canon mensual de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,oo), demuestra que la demandante ha recibido el pago de los arrendamientos hasta el 01-11-2012, por lo que ha cumplido en demasía con sus obligaciones contractuales, y en tales razones, no puede exigírsele el pago de intereses moratorios sobre alquileres como ninguna indemnización por daños y perjuicios; en consecuencia, no ha lugar a tales reclamaciones. Así se establece.

   Expuesto lo anterior, el Tribunal pasa a pronunciarse sobre las pretensiones subsidiarias de la parte demandante que sigue:

1. Como primera pretensión subsidiaria, demanda la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones previstas contractualmente con fundamento en lo previsto en los artículos 1.167, 1.592, 1.593 y 1.594 del Código Civil, por incumplimiento de las cláusulas Primera, Segunda, Sexta, Séptima y Décima. De la pretensión de pago del canon, más los intereses moratorios, más la cláusula penal: Solicita al Tribunal se sirva ordenar a los demandados el pago de los siguientes conceptos que le han ocasionado a su representada: 1.- De conformidad con la Cláusula Segunda, el pago directo e inmediato de los cánones de arrendamiento dejados de pagar por estos a su representada y que le adeudan desde el inicio de la relación arrendaticia y que se comprometieron a pagar los días 30 de cada mes adeudando como resultado la cantidad de Treinta y Siete Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 37.600,00), a razón de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,oo) mensuales, más los cánones que se sigan generando hasta la fecha de la sentencia. 2.- Los intereses moratorios legales que se han generado por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento calculados en la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00). 3.- de conformidad con la cláusula Sexta, el pago directo e inmediato del monto fijado por concepto de cláusula penal, por incumplimiento de la obligación, estimado en la cantidad de Catorce Mil Setecientos Veinte Bolívares (Bs. 14.720,00).

   Al respecto, cabe destacas que las mencionadas Cláusulas se refieren a los siguientes aspectos contractuales:

   La Primera, en la cual la el arrendador, cede al arrendatario un terreno un terreno de treinta y cinco metros de ancho por treinta y cinco metros ( 35.oo mts x 35,oo mts) de fondo cercado a un lado de paredes de bloques y al frente con media pared de bloques y rejas de hierro con alfajol, perteneciente a la empresa mercantil PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJO GUANARE C.A., dicho terreno forma parte de el lote de terreno en donde se encuentra en la referida empresa, el Municipio Ganare del Estado Portuguesa, el cual será única y exclusivamente destinado a la construcción de un caney de madera con techo de mil tejas y una cocina de bloques, con un depósito y dos baños para la venta de carne en vara”.

   La Segunda, fija el canon de arrendamiento mensual de Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. 800,oo), pagadero por mensualidades vencidas los días treinta (30) de cada mes, en el entendido que si el arrendatario incumple con la obligación, deberá cubrir los gastos por el cobro extrajudicial que se cause; si hubiere prórroga legal, se actualizará el canon de arrendamiento según la rentabilidad semestral del valor del inmueble y el índice generadle precios al consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela.

   La Sexta, que consagra la obligación del arrendatario de que no hiciera entrega formal del inmueble dado en arrendamiento al vencimiento desplazo fijo o de la prórroga legal, a pagar la cantidad de Veinte Bolívares Fuertes (Bs.F 20,oo), diarios por cada día que demore en la entrega formal del inmueble dado en arrendamiento.

   La Séptima, que prevé la prohibición del arrendatario de hacer modificaciones en la estructura o disposición del inmueble arrendado, sin previo consentimiento por escrito por parte del arrendador.

   La Décima, cual señala, que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas de este contrato, será causa suficiente para que el arrendador lo considere rescindido y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado en dicho caso el arrendatario se compromete a pagar a El Arrendador los daños y perjuicios, gastos extrajudiciales incluyendo honorarios profesionales de abogados a los cuales hayan lugar con su incumplimiento de desocupar el inmueble sin mas demora.

   Ahora bien, estando patentizado en los autos de acuerdo al análisis de las pruebas, que la parte demandada no ha incumplido sus obligaciones contenidas en las Cláusulas Primera, Segunda, Sexta, Séptima y Décima del contrato de arrendamiento sub-examine, atinentes al pago de los cánones arrendaticios, en consecuencia, resulta improcedente el reclamo de los mismos y los intereses moratorios legales, como también no prospera la indemnización accionada por concepto de cláusula penal, que estimada por la actora en la suma de Catorce Mil Setecientos Veinte Bolívares (Bs. 14.720,00). Así se juzga.

2. En cuanto a la pretensión subsidiaria por cumplimiento de contrato (entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal) con fundamento en lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, y las cláusulas Quinta, Sexta y Novena, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para el caso que los demandados demuestren que se encontraban al día con todas las previsiones contractuales establecidas en el contrato de arrendamiento y visto que el plazo de dos (02) años para la entrega del inmueble, pactados en la cláusula quinta venció en fecha 01-09-2010, es por lo que solicita formalmente, la entrega del inmueble arrendado habida cuenta del vencimiento del plazo de la prórroga legal.

   Al respecto, se observa que acorde con la Cláusula Cuarta del referido contrato de arrendamiento, comenzaría a regir a partir del 01-09-2007 y habiendo convenido las partes que, el mismo, tendría un plazo de dos (2) años y prorrogable a voluntad de las partes, al vencerse dicho lapso el día 01-09-2009, y no habiendo las partes su voluntad de no continuar con el contrato, por una parte y por la otra, el arrendatario queda y se le deja en posesión del bien arrendado como ocurre en el caso sub-examine, por consiguiente, se convirtió a tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 1.601.

   Precisado lo anterior y no existiendo prueba en autos que alguna de las partes haya manifestado a la otra su voluntad de no prorrogar o continuar con el contrato de arrendamiento, y estando en presencia de una relación arrendaticia por tiempo indeterminado, no hay posibilidad que el arrendatario esté obligado a entregar en alguna fecha predeterminada, cuestión que si ocurre en los contratos a tiempo determinado y en cuya situación se prevé la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,.

   De manera, que ante la situación dada y no estando obligado por la ley el arrendatario a la entrega material del inmueble arrendado, no ha lugar a la pretensión subsidiaria de la actora ni por cumplimiento de contrato y por resolución el mismo, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, y las cláusulas Quinta, Sexta y Novena, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.

3. La demandante como tercera pretensión subsidiaria, reclama la indemnización por daños materiales y morales, que le han ocasionado a su representada, por la conducta de abuso de derecho, pues dolosamente al valerse del ejercicio de la posesión precaria que tienen atribuida contractualmente, de una porción del inmueble, entonces se dieron a la tarea de realizar otra actividad distinta para las que les fue arrendado, específicamente los hechos de terceros ajenos a la relación arrendaticia, la elaboración y venta de bloques, entrada y salida de gandolas cargadas y descargadas, excediendo con ello el ejercicio de su derecho a poseer precariamente el inmueble que se les arrendó. Causando daño ante la imposibilidad de supervisión del inmueble arrendado, la imposibilidad de uso, goce y disfrute de la porción trasera del inmueble, bien sea arrendándolo o disponiendo del mismo, pues los arrendatarios no pagan canon alguno por el uso de la otra parte del inmueble, ocasionando una merma en los ingresos de su representada, estima el daño moral en la cantidad de Setenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 72.000,00). Asimismo estima el daño moral en la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00).

   Sobre el particular, reza la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento, que s objeto lo constituye un terreno sito en la Avenida J.M.V. a trescientos metros (300.oo mts) del terminal de pasajeros de esta ciudad de Guanare con una superficie de treinta cinco metros (35.oo mts) de ancho por treinta y cinco metros (35.oo mts) de fondo, que hacen un total de mil doscientos veinticinco metros cuadrados (1.225,oo mts2); pero de tras de este terreno, existe otro ocupado por el arrendatario, el cual no forma parte del contrato de arrendamiento como lo establecieron las partes en acta de fecha 01-02-2012, ya apreciada en este fallo, y es propiedad de la demandante, donde se encuentra máquinas y materiales para la construcción de casa de la Misión Vivienda; todo ello también acorde, con la experticia realizada en fecha 09-05-2012 por los Ingenieros C.V.C. y C.M. y el Tipógrafo J.S.C., en cuyo dictamen concluyen que: “ De las medidas realizadas a la parcela, se puede decir que la misma es una parcela ocupada por la firma comercial “Vaquera Grill” ubicada desde el punto de vista político en la Avenida J.M.V., a trescientos metros después del Terminal de Pasajeros de la ciudad de Guanare, estado Portuguesa. B) 5.2.- Se constató con las medidas realizadas por los linderos recorridos, que el área ocupada por los demandados es de cuatro mil quinientos cincuenta metros cuadrados con setenta y nueve centímetros cuadrados (4.550,79 m2) y el área restante de las medidas de Treinta y cinco metros por treinta y cinco metros (35 m x 35m), partiendo de las cercas perimetrales del lindero con la Avenida J.M.V. fue de Mil doscientos veinticinco metros cuadrados (1.225 m2); y al cual anexan croquis de las medidas perimetrales e informe fotográfico”.

   Quedando así evidenciado, que el lote de terreno alquilado a la parte demandada, tiene una superficie de mil doscientos veinticinco metros cuadrados (1.225.oo mts), donde funciona el negocio conocido como Vaquera Grill.

   Pero, el otro terreno, que queda detrás del anterior y que no está regido por el contrato de arrendamiento, tiene una superficie de tres mil trescientos treinta y cinco metros cuadrados con setenta y nueve decímetros cuadrados (3.335,oo), el cual lo tiene ocupado la parte demandada donde ha realizado una serie de bienhechurías, como consta de la inspección Judicial practicada en fecha 25-04-2012, por el Tribunal de la causa especialmente con relación a su particular TERCERO de la inspección, en el donde se deja que en el área de terreno trasera del fondo de comercio la construcción de un galpón, el cual mide veinte metros de frente por diez metros de fondo (20 x 10 metros) aproximadamente, de estructura metálica, piso de cemento rústico, estructura del techo metálica y cubierta de zinc y la existencia de diversos materiales de construcción tales como cabillas estriadas de varios diámetros y medidas, puertas y ventanas elaboradas en hierro, tubos cuadrados metálicos de varias medidas, material granular (tipo granzón), igualmente se observa maquinaria para la elaboración de bloques, una (01) zorra para carga de dos ejes, una (01) jaula metálica tipo ganadera de color azul y blanco, tres (03) bidones plásticos, un (01) bidón metálico, un (01) tanque plástico para almacenamiento de agua con capacidad para 1.000 litros aproximadamente, y un (01) vehículo tipo montacargas.

   Precisado lo anterior, es necesario apuntar que con relación al indicado terreno que no forma parte del contrato de arrendamiento, no pueden derivarse obligaciones contractuales frente a la parte demandada; no puede penalizarse al demandado por hacer las referidas construcciones; realizar la elaboración y venta de bloques, entrada y salida de gandolas cargadas y descargadas, y tener allí materiales de construcción destinados a edificación de casas, y en suma, tales actividades, no pueden generarle a la parte actora supuestos daños y perjuicios materiales y moral al punto de mermarle sus ingresos, ya que precisamente, se le ha permitido al demandado tal ocupación, sin que ello tenga que ver con el contrato de arrendamiento del local donde funciona el negocio conocido como Vaquera Grill, y siendo ello así, el demandado pudo incurrir en abuso de derecho de conformidad con el artículo 1.185 primer aparte del Código Civil, pues no se ha excedido en los límites de la buena fe o por el objeto en vista del cual se le conferido el derecho como arrendatario sobre el terreno que específicamente le fue arrendado y que ocupa el negocio conocido como Vaquera Grill.

   En tales motivos, no ha lugar la reclamaciones formuladas por el actor por concepto de daños y perjuicios material y moral. Así se dispone.

   Con fundamento en lo expuesto, forzoso es concluir que las pretensiones de desalojo inmobiliario e indemnización de daños materiales, así como las demás acciones subsidiarias planteadas por resolución de contrato, cumplimiento de contrato por vencimiento el plazo de prórroga legal, deben ser declaradas sin lugar.

   Así se juzga.

   DECISION

   En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, Sin Lugar, las pretensiones de desalojo inmobiliario e indemnización de daños materiales y moral, así como las demás acciones subsidiarias planteadas por resolución de contrato, cobro de intereses moratorios, cumplimiento de contrato por vencimiento del plazo de prórroga legal, incoadas por la sociedad de comercio PLANTA DE HIELO, LICORERIA Y AGENCIA DE FESTEJO GUANARE S.A., contra los ciudadanos F.A.S.R. y D.R.V.S.; y por consiguiente, Con Lugar la defensa de falta de cualidad e interés opuesta por esta co-demandada; ambos identificados.

   Se declara sin lugar las apelaciones formuladas por la parte actora contra las decisiones proferidas por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial de fechas 20-04- y 26-06-, ambas de 2012, quedando confirmadas en los términos expuestos.

   Se condena en costas a la parte apelante por mandato del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

   Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase las actuaciones pertinentes al Tribunal de cognición.

   Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare, a los veinticinco días de Julio de dos mil doce. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

   El Juez Superior Civil

   Abg. R.E.D.C..

   La Secretaria,

   Abg. S.F.d.P..

   Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 10:00 a.m. Conste.

   Stria.