Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 22 de Febrero de 2016

La ciudadana H.C.A. interpuso demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA contra la ciudadana N.M.Y.M., ambas identificadas, y en su libelo entre otras cosas expuso que, como propietaria de un inmueble ubicado en la jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del estado Lara, en una parcela de terreno ejido, que mide aproximadamente 10 M. de frente por 20 M., de fondo, alinderada de la siguiente manera: Norte: con casa de M.d.V. y M.V.; Sur: con carrera 32-A, que es su frente; Este: Con casa de U.T.; y Oeste: con casa de M.M., celebro contrato de Opción a Compra, lo cual consta de documento autenticado por ante la Notaría Segunda de Barquisimeto, el 16-10-2009, N° 44, Tomo 147 de los Libros de Autenticaciones. Que, celebró un Contrato de Opción a Compra con la ciudadana N.M.Y.M., sobre el inmueble citado, siendo el precio de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), para cancelarlos de la siguiente manera CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), en el acto de la firma y el 16-11-2009, la optante cancelaría CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), con un saldo restante de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00), al aprobarle un crédito que gestionaba por ante el IPASME, el 16-09-2010, contados a partir del vencimiento de los diez (10) meses en días continuos a la firma del documento. Que, en el contrato se estableció que el incumplimiento de la obligación establecida para ambas partes, traería como consecuencia la resolución del contrato y en consecuencia, la parte que incumpliese debía pagarle al otro como indemnización, un monto señalado en la cláusula penal, y un plazo de diez meses para el cumplimiento del referido contrato, el cual venció el 16/08/2010, por lo que a partir del día siguiente empezó a correr el plazo de prórroga de noventa (90) días, que venció el 17/11/2010, sin que la demandada cumpliese con su obligación de cancelar la suma de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00), incumplimiento, y ello le otorgó el derecho a la demandante a exigir la resolución del contrato y a retener las garantía recibida como indemnización, es decir, la ofertante devolvería SETENTA y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 72.000,00) y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00) como cláusula penal. Que, los primeros días del mes de noviembre de 2011, la ciudadana N.M.Y.M., le notificó a la demandante, que el IPASME no le había aprobado el crédito y que realizaría otras diligencias correspondientes al crédito, por lo que no dejó que se cumpliera los tres meses de lapso para la devolución del dinero y así ella le entregase el inmueble en cuestión. Que, los primeros días del mes de marzo de 2012, la demandada se negó a recibir el dinero convenido y a entregar el inmueble, incumpliendo lo establecido en el contrato, y en vista que el crédito no le fue aprobado durante la vigencia del contrato, fue por lo que acudió a demandar a la ciudadana N.M.Y.M., por RESOLUCIÓN DE CONTRATO y solicitó que el Tribunal declarase resuelto el referido contrato de opción a compra, y que la demandada convenga o sea condenada en restituir el inmueble entregado, y en lo previsto en la cláusula cuarta del contrato, y al pago de costas del proceso, y estimó la demanda en DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) equivalentes a 2.222,22 U.T. Admitida la demanda se ordenó el emplazamiento de las partes, para contestación de la misma en término de Ley. En la oportunidad de la contestación, la demandada lo hizo en los siguientes términos. En la oportunidad de contestación, la demandada, rechazó, refutó, contradijo la demanda, y entre otras cosa declaró que, desde año el 2009, empezó a buscar una vivienda para comprarla con un crédito por la Ley de Política Habitacional, y fue cuando contactó a la demandante, quien para ese momento vendía su casa, en CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00); y le comunicó a la demandante que para ese momento solo contaba con CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), y éste le sugirió que buscase NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00), conviniendo ambas partes en dicho monto, y el depósito CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) lo realizó el 16/10/2009, a su nombre con un cheque de gerencia N° 41605320 de la entidad bancaria Banesco de Barquisimeto, y el resto de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), a través de depósito bancario la cancelaría, mediante un crédito una vez que fuere tramitado a través del IPASME, pero siempre y cuando la demandante le facilitara la documentación requerida por ese organismo, en virtud de que el crédito a solicitar era por Ley de Política Habitacional; y subsiguientemente le comenzó a cancelar a la demandante por un plazo de diez (10) meses consecutivos la suma de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) mensuales por concepto de alquiler del inmueble, mientras la demandante ordenaba la documentación con relación al crédito al IPASME y así poder cancelar el saldo adeudado, pero la demandante no cumplió con la entrega de la documentación requerida a su debido tiempo y se paralizó los trámites del crédito. El 25/09/2009, el ciudadano A.R. le solicitó le entregara la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,00) para la tramitación del título supletorio de la vivienda y la certificación de gravamen, realizando el citado ciudadano nada más lo referido al título supletorio. Que, solicitó la documentación y transcurrido diez meses, vencido el contrato, la vendedora le manifestó que debían hacer un nuevo contrato de opción a compra, y pretendió aumentar el valor de la casa y el alquiler de la misma y el precio sería DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) y el alquiler MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), y la demandada no lo aceptó por cuanto el retraso se debió a la demandante. Asimismo, solicitó se declarase Sin Lugar la demanda incoada en su contra porque el incumplimiento del contrato es imputable a la ciudadana H.C.A.. Que, la demandante consignare la documentación completa necesaria para la tramitación del crédito hipotecario y que las costas procesales sean imputadas a la ciudadana H.C.A. y que la temeraria estimación sea desestimada.

Expuesto lo anterior se determina los términos en los que queda trabada la presente litiss, correspondiendo a esta Alzada descender a las actas procesales cumpliendo con el principio procesal de la exhaustividad probatoria y poder determinar la procedencia de la acción intentada y si el fallo proferido por el juez a-quo es procedente en derecho.

Se evidencia que abierto el lapso probatorio ambas partes ejercieron su derecho, consignando y solicitando las siguientes:

PRUEBAS DE LAS PARTES

Parte actora: Con el libelo

1. Copia Certificada del Contrato de opción de compra venta celebrado por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, bajo el N° 44, Tomo 147, de los Libros de Autenticaciones, del 16/10/2009. Contrato que no fue impugnada por la parte contraria, motivo por el cual conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta alzada la aprecia y la valora como fidedigno que da fe del contenido de sus afirmaciones y del negocio jurídico de compra venta celebrado entre H.C.A. CI 4.728.302 parte actora y N.M.Y.M., parte demandada sobre el inmueble en el descrito y objeto de la presente acción. Así se decide.

2. Copia fotostática de documento otorgado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Iribarren del estado Lara, el 06/12/2000, bajo el N° 26, Tomo 136 de los Libros de Autenticaciones llevados por ese despacho, la cual al no haber sido impugnada por el adversario contiene la declaración sobre la titularidad del inmueble objeto de la pretensión actoral. Así se decide.

   En la etapa probatoria

3. Promovió el valor de los documentos consignados con el libelo. Al respecto, ésta juzgadora considera necesario señalar que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, usada corrientemente por los profesionales del derecho en sus escritos de promoción de pruebas, no es un medio de prueba, es decir, no debe ser empleado como un mecanismo para traer a las actas hechos que la parte pretende probar, ya que en todo el sistema probatorio venezolano rige el principio de comunidad de la prueba, y el juez esta en el deber de aplicarlo de oficio, sin necesidad de alegación de las partes, razón por la cual dicha solicitud no constituye un medio probatorio susceptible de valoración. Así se establece.

4. Copias simples documentales donde se lee; Boletín de Notificación Catastral, Solvencia Municipal, Registro de Vivienda Principal, Solicitud de Registro de Vivienda Principal. Copias que al no ser impugnadas por el adversario se valoran como fidedignas de gestiones administrativas ante entes públicos relacionados con el inmueble objeto de la presente acción. Así se establece.

   Parte demandada: En la contestación

1. Recibo Cheque de Gerencia del Banco Banesco signado con la numeración 41605320. Y Recibo de pago con depósito Bancario N° 505952490 del banco Banesco. Dichas documentales aun cuando no fueron ratificadas por medio de la prueba de informes, esta juzgadora cumpliendo con los postulados de el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, así como por el principio de la comunidad de la prueba, se encuentra obligada a pronunciarse sobre todas y cada una de las pruebas aportadas por las partes en el proceso, sopena de incurrir en el vicio de inmotivación es por ello que a los fines de su valoración una vez adminiculadas a la declaración dada por la parte demandada promovente en la contestación de la demanda le da pleno valor probatorio y merito a la declaración contenida en la misma, donde se reconocen los depósitos como realizados por la parte demandada a favor de la actora hasta cubrir el monto total de NOVENTA MIL BOLIVARES (BS 90. 000) mediante la caracterización de los recibos aquí valorados y que corresponden a parte de pago de la negociación pactada entre ambas. Así se determina.

2. Con la letra D se acompaña hoja titulada recibo, con la letra E documentales administrativas las cuales por no Aportar nada al tema decidendum se desechan, excepto la copia del documento del negocio jurídico celebrado entre las partes insertas a los folios 41 y 42 que ya fueron objeto de valoración.

3. Acompaño con la letra F la del folio 46 se desecha por cuanto al emanar de un tercero debe ser ratificada en juicio las demás contentivas en el mismo legajo se aprecian como diligencias administrativas realizada ante entes públicos que al no ser impugnadas se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

4. Con la letra G Copia del documento del Contrato de Opción a Compra-Venta. Documental que fue valorado up supra y se da aquí por reproducido. Así se declara.

   En el lapso probatorio: Documentales

   Acompaño marcado con la letra A Original de planilla de requisitos exigidos para la concesión de créditos hipotecarios. Con la letra B, Boucher de depósito, Con la letra C Original de C.d.T. del 28/07/2010. Con la letra D documental Constancia. Con la letra E Constancia con la letra F Constancia, dichas copias aun cuando no fueron impugnadas se desechan por no aportar nada al tema decidendum, así se señala.

   Con la letra G Original del oficio del Coordinador del Departamento de Crédito IPASME dirimido al Registrador Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, donde se desprende de ella la notificación de las gestiones de Crédito por parte de NANCY M YANEZ M CI 7.361.309 para la concesión de Crédito Hipotecarios, de fecha 20 de julio de 2011 al no haber sido impugnada se valora en todo su contenido. Así se establece.

   Con las letras H, I, J, K y L, fotostatos que no guardan relación con el tema a decidir por lo que quedan desechados. Así se señala.

   Consecuencialmente, vencidos los lapsos con sus resultas, se dictó la sentencia de Primera Instancia objeto de apelación, correspondiéndole a esta juzgadora el análisis de las actas. Siendo así, se observa.

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Establecido como ha quedado la naturaleza del negocio jurídico celebrado entre las partes, en torno al cual gira la controversia y a.y.v.l. medios de prueba incorporados al proceso, corresponde a esta juzgadora determinar cuáles son las obligaciones incumplidas entre las partes, que orientan la acción de Resolución de contrato y en el ejercicio de su función jurisdiccional resolver la controversia.

   En el negocio jurídico de compra-venta, las principales obligaciones para las partes intervinientes son pagar el precio y transferir la propiedad de la cosa objeto de la venta, obligación ésta última que tal como lo establece el artículo 1.161 del Código Civil. En el caso que nos ocupa el contrato de opción de compra–venta del inmueble contiene los tres elementos fundamentales “consentimiento, objeto y causa” lo cual determina su naturaleza de contrato de venta, y que por lo tanto tienen fuerza de ley entre las partes, se verifica con el consentimiento legítimamente manifestado, ya que como se sabe, la protocolización o registro del instrumento que contiene la venta, sólo se hace con fines de publicidad registral y para que el negocio jurídico surta efectos frente a terceros. Las demás obligaciones tales como: otorgar el documento de traspaso de la propiedad tienen carácter accesorio e incluso pueden estas obligaciones ser suplidas por otro medio como lo establece el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. En el caso bajo análisis, quedó plenamente establecido, que entre la ciudadanas, H.C.A. CI 4.728.302 parte actora y N.M.Y.M.,C.I. 7.361309 parte demandada, lo cual consta de documento autenticado por ante la Notaría Segunda de Barquisimeto, el 16-10-2009, N° 44, Tomo 147 de los Libros de Autenticaciones, que fue acompañado al libelo en los folios 9 y 10, quedó perfeccionada la existencia de un contrato de compra-venta sobre el bien inmueble, consistente en una casa, construida por paredes de bloque, piso de cerámica, techo de acerolit, cuatro dormitorios, porche, sala, cocina, comedor, baño, jardinera cercada con paredes de bloques y rejas; un anexo constituida por una habitación con sala, cocina, baño paredes de bloques, techo de zinc, ubicada en la carrea 32A entre calles 29 y 30 N° 29-63, jurisdicción de la parroquia Concepción, Municipio Iribarren del estado Lara, anclada en una parcela de terreno ejido que mide aproximadamente 10 Mts de frente por 20 Mts de fondo, cuyos linderos son: NORTE: Con casa de M.V. y M.V.; SUR: Con carrera 32-A, que es su frente; ESTE: Con casa de U.T.; y OESTE: Con casa M.M..

   También ésta probado por el referido instrumento, que el precio de la venta fue, CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), para cancelarlos de la siguiente manera CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), en el acto de la firma y el 16-11-2009, la optante cancelaría CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), con un saldo restante de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00), que se cancelarían al aprobársele un crédito que se gestionaría por ante el IPASME, como reza en el contenido material del documento de marras y cuyo pago admite la vendedora y además ésta reconocido en el instrumento que fue acompañado al libelo de la demanda precedentemente valorado, que con relación al pago pactado en el contrato se estableció que para el día 16-11-2009 se cancelaria un saldo de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), tal como fue apreciado y valorado precedentemente por quien decide y de la declaración efectuada por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda y el recibo consignado con la letra B, que el referido pago, se verifico el 20-11- 2009, Por lo tanto, la accionante- vendedora, recibió mediante dos pagos de manos de la compradora la cantidad total de noventa mil bolívares (Bs.90.000,00), quedando un saldo restante del monto del precio pactado de noventa mil bolívares (Bs.90.000,00), para completar los ciento ochenta mil bolívares (Bs.180.000,00), que fue el precio pactado por la venta del inmueble.

   El pago del monto de tal precio, tal como lo señala el contrato seria completado una vez fuese debidamente tramitado y otorgado el crédito que debía solicitar la compradora a través del IPASME, la cual contiene el negocio jurídico fundamental, la sola mención a que tal pago iba a ser realizado con el dinero proveniente de un crédito que gestionaría la compradora, no constituye un elemento de carácter condicional a la obligación de pagar de la compradora, Por lo que lo alegado por la parte demandada en cuanto a que la vendedora no cumplió la obligación con la entrega de la documentación requerida a su debido tiempo, todo lo cual no resulto probado, fue lo que paralizo los trámites para el referido crédito, situación que pierde vigencia en el presente caso, aunado a que tal como se valoro con el contenido del anexo acompañado para probar las gestiones del crédito para la cancelación del saldo restante y el cual se caracterizo marcado con la letra G, se hicieron en fecha 20 de julio de 2011. En la obligación condicional la condición debe ser expresa y no sobrentendida o tácita; más se refuerza la inexistencia de la condición alegada, si se toma en consideración, que tal como lo alega la accionante, vencido el plazo de prórroga de 90 días que venció el 17 de noviembre de 2010 no se verifico, como medio extintivo de las obligaciones, el pago efectuado por la compradora.

   Establecido como ha quedado que la demandada no cumplió con la obligación de cancelar el saldo restante de los reflejados noventa mil bolívares (Bs.90.000,00), como remanente del precio pactado para la adquisición del inmueble objeto del negocio jurídico que originó la controversia; y como en el contenido material del instrumento que lo contiene quedó convenido según la clausula cuarta que la vigencia del contrato era de Diez meses, plazo definitivo establecido para el cumplimiento de tal obligación, tal como es solicitado por la accionante, aunado a la expiración de los tres meses contados a partir de la fecha en que se participe la no obtención del crédito el Tribunal con fundamento y como quiera que el demandado se comprometió a pagar el precio a mas tardar el 17 de Noviembre de 2010, siendo hechos incontrovertibles que dicho precio no fue pagado y que como quiera que la demandado está en posesión del inmueble, parece obvio que transcurrido más de cinco un años desde que expiró la fecha límite para formalizar la venta sin que el demandado haya probado que en ese tiempo pagó la cantidad adeudada (Bs. f. 90.000,00) la posesión que ejerce se tornó ilegítima por lo que debe ser condenado a restituir la vivienda a la parte actora.

   Al hilo de todo lo expuesto y verificado el incumplimiento de las obligaciones contractuales en la presente causa debemos señalar que es así, que en la doctrina encontramos definiciones con un amplio contenido material en cuanto a la figura “del incumplimiento”, pues este representa un requisito indispensable que hace posible la resolución del Contrato, máxime que se trata de un punto complejo que no encuentra una respuesta determinante en la legislación venezolana que solo habla de “incumplimiento”. Al efecto, el artículo 1167 del Código Civil, dispone lo siguiente:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Como una contribución para el Juez de mérito a quien corresponde valorar la intensidad o gravedad del incumplimiento atribuido a la demandada, se hace preciso citar la opinión de Puig Peña, quien nos ofrece noción de lo que debemos entender por incumplimiento: “el incumplimiento es aquella situación anti-jurídica que se produce, cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta“ (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, Vol. I, p. 197, Bosch, Barcelona, 1959).

   En este mismo sentido, el autor Maduro Luyando, sostiene que: “por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas”.

   Ahora bien, queda claro para esta alzada, lo que realmente no logro probarse en el curso del proceso, como fue la cancelación del pago de la obligación total del precio convenido lo que produjo la mora y consecuente incumplimiento por parte de la accionada, así como tampoco logro probar la actora su oportuna pertinencia en la entrega de la documentación requerida por la parte demandada, pues para ello debió demostrar con los medios a su alcance que efectuó dichas diligencias. En vista de ello y de los razonamientos precedentes se evidencia que la demandada no puede ser inculpada por la frustración no probada por lo que a este respecto, la pretensión de que se le autorice a retener el diez por ciento (10%) del valor de la venta del inmueble pagada por la accionada no puede prosperar absteniéndose este Tribunal de pronunciar una condena que abarque una hipotética determinación de la responsabilidad civil de la demandante. Sin embargo, la desestimación de esta pretensión de la actora implica que debe restituir la cantidad íntegra recibida como pago inicial, esto es, la suma de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00) ya que la ausencia de mutua petición es lo que impide que se ejecute la Cláusula Cuarta en beneficio de la actora y Así se decide.

   DECISIÓN

   En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara PARCIALMETE CON LUGAR la apelación interpuesta por la ciudadana N.M.Y.M., parte demandada, asistida por el Abogado A.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 108.859, en contra de la sentencia dictada en fecha 18 de septiembre de 2015, por el JUZGADO CUARTO DEL MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA interpuesto por la ciudadana H.C.A. venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.728.302, contra la ciudadana N.M.Y.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.361.309. En consecuencia,