Decisión de Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Agosto de 2007

Ha desalojar el inmueble arrendado, por falta de pago de las cuotas de arrendamiento, desde el mes de Septiembre de 2003 hasta el mes de Octubre de 2005, ambos meses inclusive; celebrado entre la arrendataria y nuestros representados, que constituye el instrumento fundamental de esta demanda, con fundamento en el ordinal a) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En la desocupación y entrega del inmueble objeto del arrendamiento cuyo desalojo se solicita, por falta de pago y, consecuencialmente, en su entrega a nuestros patrocinados que son legítimos propietarios, libre de bienes y personas.

El pago de la cantidad de TREINTA Y CUATRO MILLONES CIENTO CUARENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TRES BOLÌVARES CON NOVENTA Y UN CENTÍMOS (Bs. 34.143.303,91), correspondiente a la diferencia entre los alquileres pagados y los que realmente le correspondían pagar y como compensación por el uso del inmueble y que detallamos a continuación: 3.1.- por el período del mes de Septiembre de 2003 al mes de Marzo de 2004, Bs. 2.465.088,36; 3.2.- Por el período del mes de Marzo de 2004 a mes de Septiembre de 2004, Bs. 5.652.850,98; 3.3.- Por el período del mes del mes de Septiembre de 2004 al mes de Marzo de 2005, Bs. 8.658.011,88; por el período del mes de Marzo de 2005 al mes de Septiembre de 2005, Bs. 11.072.272,02 y por el mes de Octubre de 2005, Bs. 6.295.080,67.

Que las cantidades indicadas en el numeral anterior sean indexadas de acuerdo al índice de precios al consumidor de la ciudad de Caracas (I.P.C.), establecido por el Banco Central de Venezuela, desde que cada una se causó, es decir, mensualmente desde que se produjo el primer incumplimiento.

En el pago de los daños y perjuicios que le ocasiona a nuestros representados, el retardo en al devolución del inmueble aludido, los cuales prudencialmente calculamos a razón de SEIS MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL OCHENTA BOLÌVARES CON SESENTA Y SIETE CENTÍMOS (Bs. 6.295.080,67) por cada mes de atraso en la entrega, desde el 10 de Octubre de 2005 hasta el 10 de Marzo de 2006 y vencido este plazo de acuerdo a lo contractualmente pactado y tomamos como referencia para ello, el canon de arrendamiento incrementado de acuerdo al índice acompañado.

Las costas y costos del presente juicio”.

Al final del libelo se sostiene, que de conformidad con lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la arrendataria esta incursa en la causal a)del artículo 34 de la citada Ley Especial, es decir, falta de pago de dos (2) o más mensualidades consecutivas, no tiene derecho a la prorroga legal.

Por último, en el libelo se sostiene que la citación de la demandada debe efectuarse en la persona natural del ciudadano Eusebe Juarez, de nacionalidad francesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. E-82.181.495, quien es único accionista y Presidente de la empresa demandada.

-SINTESIS DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA-

La parte demandada negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en hechos como en derecho la demanda que por Incumplimiento de Contrato ha sido intentada en su contra.

Alegó como punto previo cosa juzgada.

Sostiene, la demandada que el Contrato de Arrendamiento que rige las relaciones entre las partes, se convirtió a tiempo indeterminado y con fundamento en ese alegato, agrega:

…Las causales absurdas alegadas por el demandante no encuadran el los supuestos establecidos en el artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley Arrendamientos Inmobiliarios

.

Niega que la parte demanda haya dejado de cancelar cánones de arrendamiento, expresa:

…Por que después de tanto tiempo las alega cuando ha transcurrido casi un (1) año de la sentencia ut retro indicada, si éste ha recibido todos los pagos de canon en forma puntual y sin demora…

Alega que el incremento de cánones, según lo expresado en el libelo, para cada período semestral, es arbitrario, porque para la aplicación de las tablas del Índice de Precios al Consumidor emanadas del Banco Central de Venezuela, por ser un porcentaje referencial y no exacto, esos aumentos debían ser notificados previamente por escrito al arrendatario y éste aceptarlos, para que en base a dicho acuerdo se estableciera el nuevo canon de arrendamiento.

Sostiene, que el pago de los cánones de arrendamiento fueron aceptados por el arrendador en su cuenta bancaria.

En cuanto a la supuesta falta de pago de un cheque, ese ya fue cancelado, el cheque devuelto no le fue entregado a la parte demandada, lo cual configura un delito se reserva las acciones pertinentes.

Existe una confusión de acciones, no se determinó a ciencia cierta si se trata de un Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento o por el contrario se trata de un Desalojo, un Ajuste de Canon de Arrendamiento, o Rescisión de Contrato, es decir, que la acción no se encuentra definida y, en consecuencia la pretensión no es proporcional a la acción.

Se trata de un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado que amerita un procedimiento especial y prorrogas que deben respetarse.

No puede aplicarse una norma en base a algunos artículos y otras disposiciones legales, a la libre conveniencia de la parte actora.

Alega, además, la parte demandada que la acción fue intentada inoportunamente por anticipada:

El Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al cual correspondió el conocimiento de la causa en primer grado de jurisdicción, mediante fallo pronunciado en fecha 6 de octubre de 2006, declaró sin lugar la pretensión de desalojo pero declaró con lugar la pretensión de pago de incremento de los cánones de arrendamiento.

Contra esa decisión interpuso recurso de apelación la parte actora, que fue oído en ambos efectos y remitido el expediente al Tribunal Superior al cual corresponde en funciones de distribución.

Asignado el conocimiento de la causa a este Tribunal, se procede a decidir y para ello se observa:

-I-

-EFECTO DEVOLUTIVO PARCIAL DEL RECURSO DE APELACIÓN-

Contra el fallo dictado en Primera Instancia, solo la parte actora, interpuso recurso de apelación.

Por lo tanto, rige el principio tantum devolluntum cuantum appellatum, no podrá empeorarse en este fallo la condición del único apelante.

Por lo tanto, este Tribunal no tiene jurisdicción para conocer sino de los puntos apelados, la doctrina considera que la sentencia esta consentida por ambas partes, en todo lo demás.

En este caso, la parte actora presentó un escrito mediante el cual formaliza la apelación, en los siguientes términos:

(Sic) “A los fines de formalizar la apelación parcial, contra ciertos puntos de la decisión de la sentencia de fecha 06 de Octubre de 2006, emanada del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, exp. Nº 29.147; que declara parcialmente con lugar, la demanda interpuesta por mis patrocinados contra la empresa OPERADORA 36, C.A. Ciudadano juez Superior, le manifiesto en cuanto al dispositivo de la indicada sentencia, los puntos que señalo a continuación:

1. - En el punto PRIMERO que declara PARCIALMENTO CON LUGAR la demanda interpuesta pro mis representados C.H.S.d.M., M.R.M.S., Z.C.M.S., C.L.M.d.U. y A.M.S. contra OPERADORA 36, C.A., todos ampliamente identificados en autos, ya que a lo largo del proceso quedo irrefutadamente comprobado lo alegado en la demanda por mis patrocinados.

2. - En el punto SEGUNDO que declara sin lugar la pretensión de desalojo y la entrega libre de bienes y personas del inmueble constituido por la casa y el terreno donde se encuentra ubicada, identificada como quinta TANA, Parcela Nº 166, situada en la calle Madrid, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, Distrito Metropolitano de Caracas. Al respecto quiero indicarle ciudadano Juez Superior, que cuando solicite ante el tribunal de la causa la medida de secuestro, el Juez de Instancia, me abrió una articulación probatoria, para que demostrará el periculum in mora ya que el fumus bonis iuris, el derecho reclamado ya estaba demostrado en autos y al efecto le demostré el periculum in mora y por tal motivo, decretó la medida judicial de secuestro sobre el inmueble citado y la practiqué en la oportunidad que consta en autos, estando dicho inmueble en posesión de mis representados, por ser los legítimos propietario del bien.

3. - En el punto SEXTO, que libera a la demandada de cancelar las costas, por no haber sido totalmente vencida. En relación con este punto, quiero indicarle ciudadano Magistrado, que todo lo alegado en la demanda fue probado durante el debate procesal, por tanto la demanda como su apelación, tiene que ser declara con lugar en todo lo reclamado incluyendo las costas.

4. - En los puntos TERCERO, CUARTO y QUINTO, estamos en total acuerdo con lo dispuesto en la mencionada sentencia, siempre y cuando actualice los cánones de arrendamiento al momento de hacer entrega el mencionado inmueble, con sus respectivos incrementos contractuales y las sumas sean indexadas al momento del pago efectivo”.

Por lo tanto, quedó definitivamente firme el fallo dictado por Primera Instancia, en cuanto declara sin lugar la cuestión previa de cosa juzgada, y los capítulos TERCERO, CUARTO Y QUINTO.

Ahora bien, en el libelo de la demanda hay un punto concreto en el cual se expresa:

QUINTO: En el pago de los daños y perjuicios que le ocasiona a nuestro representado, el retardo en la devolución del inmueble aludido, lo cual prudencialmente calculamos a razón de SEIS MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL OCHENTA BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CENTÍMOS (Bs. 6.295.080,67) por cada mes de atraso en la entrega, desde el 10 de octubre de 2005 hasta el 10 de marzo de 2006, y vencido este plazo de acuerdo a lo contractualmente pactado y tomamos como referencia para ello el canon de arrendamiento incrementado de acuerdo al índice acompañado

.

Este punto no fue incluido en forma expresa en la apelación por el único apelante, este Tribunal declara que no quedó comprendido dentro del objeto de la apelación.

De modo tal pues, el Tribunal no procederá a emitir ningún pronunciamiento al respecto en este fallo.

Procede el Tribunal a revisar los puntos cuestionados por la actora.

-II-

La parte demandada ha sostenido al contestar la demanda que existe una confusión de acciones, que no se determinó a ciencia cierta si en este caso lo deducido es una acción por cumplimiento de contrato como consecuencia del vencimiento del término, o si por el contrario se trata de un desalojo de vivienda, de conformidad con el Decreto-Ley correspondiente, se hace referencia a un ajuste de cánones de arrendamiento, a una rescisión de contrato, es decir, que la acción no se encuentra definida.

A ese respecto el Tribunal observa:

De la síntesis de Los términos de la controversia que hemos hecho en el capítulo precedente, incluso mediante transcripción textual de los puntos del petitorio del libelo, podemos constatar que en capítulo segundo la parte actora demandó desalojo del inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento, por falta de pago de cánones de arrendamiento.

Hemos visto como la parte actora sostiene que el canon de arrendamiento está constituido por un monto líquido de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00) mensuales, que se incrementó a partir del séptimo mes del Contrato de Arrendamiento que rige las relaciones de las partes, en una cantidad indeterminada que se rige por el Índice de Precios al Consumidor, elaborado por el Banco Central de Venezuela, es decir, que el canon tiene una parte líquida y una parte íliquida que debe ser establecida de conformidad con Índice de Precios y pagada mensualmente a partir del séptimo mes.

Ha demandado además el pago de TREINTA Y CUATRO MILLONES CIENTO CUARENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TRES BOLÍVARES CON NOVENTA Y UN CENTÍMOS (Bs. 34. 143.303,91) que constituyen la indemnización por la falta de pago de la parte íliquida de los cánones de arrendamiento.

Por lo tanto, la demanda está comprendida dentro de las previsiones contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Expresa el artículo 33 de esa Ley:

Artículo 33.- “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento… y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciaran y sentenciaran con conformes a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve…”.

La única modalidad que introduce esta disposición legal que antes hemos transcrito es el procedimiento especial previsto en este Decreto, para las demandas relativas a inmuebles urbanos arrendados.

El artículo desarrolla, en ese sentido, lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, que transcribimos textualmente a continuación:

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Por interpretación concordadas de estas dos (2) disposiciones legales, cualquier demanda por resolución o por cumplimiento de un contrato de arrendamiento, se tramita ahora, mediante aplicación del procedimiento especial denominado en el Código de Procedimiento Civil, como juicio breve.

Esa es la única modalidad, es decir, en cuanto al procedimiento, que se introduce en esta legislación, pero el Contrato de Arrendamiento como todos sabemos genera obligaciones para ambas partes, y en ese sentido debemos ubicarlo en la clasificación general de los contratos bilaterales.

Por lo tanto, le es plenamente aplicable el artículo 1.167 del Código Civil.

Lo demandado en este caso por la parte actora no es otra cosa que Resolución de Contrato de Arrendamiento, por falta de pago de cánones, lo cual produce como consecuencia el desalojo del inmueble.

La norma prevé, además, que cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia se tramita también de conformidad con las normas de ese Decreto, cuando la actora demanda la indemnización de los daños y perjuicios provenientes del incumplimiento del contrato de arrendamiento, en cuanto que no se pagó el canon de arrendamiento en forma total, de conformidad con lo estipulado en el contrato, la demanda está comprendida además dentro de las disposiciones del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De modo que, a juicio de este Tribunal, la pretensión deducida en el proceso está amparada en el ordenamiento jurídico vigente. Así lo declara el Tribunal.

-III-

Las partes coinciden en afirmar que están vinculadas mediante un Contrato de Arrendamiento, que tiene por objeto un inmueble identificado del modo siguiente:

La casa y un terreno ubicada en la Calle Madrid, Parcela No. 166, Quinta Tana, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta, Estado Miranda, con una superficie de setecientos ochenta y cinco metros cuadrados (785 mts2) aproximadamente

.

Coinciden, además, en afirmar, que el Contrato de Arrendamiento data de fecha 10 de marzo de 2003, oportunidad en la cual fue autenticado por ante Notaria.

Ese instrumento ha sido acompañado al expediente de la causa e incorporado del folio 16 al folio 20.

Coinciden, también las partes en afirmar, que el contrato que rige sus relaciones se pactó a término fijo, pero posteriormente se convirtió a tiempo indeterminado.

Concretamente expresa el libelo de demanda:

…LA ARRENDATARIA no ha hecho entrega a nuestros representados del inmueble arrendado. Por tal motivo siguió ocupando el inmueble arrendado y el contrato de arrendamiento, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil se convirtió en un arrendamiento sin determinación de tiempo…

.

La demandada, al contestar la demanda sostuvo:

…Es de aquellos que corresponden a la clasificación de los contratos a tiempo indeterminado, es decir, es un contrato cuya terminación es incierta…

.

Por lo tanto, el Tribunal declara demostrados en este proceso todos esos hechos.

-IV-

Ahora bien, la parte actora alega al demandar:

…En el señalado contrato de arrendamiento se estableció en la cláusula SEGUNDA que el canon de arrendamiento sería la suma de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00), mensuales, pagaderos mediante depósito bancario a favor de A.M.S. en la cuenta corriente No. 130039017 del CITIBANK. Asimismo se estableció en dicha cláusula, que las partes convienen que el canon de arrendamiento, será ajustado cada seis (6) meses, tomando como única referencia el Índice de Precios al Consumidor elaborado por el Banco Central de Venezuela (BCV)

.

En otro punto del libelo, la parte actora sostiene:

…Tomando en cuenta el incremento del mismo cada seis (06) meses de acuerdo al Índice Inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela; hay que determinar lo siguiente:

1) Para el período de Marzo de 2003 hasta el 10 de Septiembre de 2003, el canon de arrendamiento mensual fue de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00); 2) Para el período comprendido del 10 de Septiembre de 2003 hasta el 10 de Marzo de 2004, el canon de arrendamiento mensual convenido de acuerdo al Índice Inflacionario fue de CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS DIEZ MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SEIS CENTÍMOS (Bs. 4.410.848,06); 3) Para el período comprendido del 10 de Marzo de 2004 hasta el 10 de Septiembre de 2004, el canon de arrendamiento mensual convenido de acuerdo al Índice Inflacionario fue de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA Y DOS MIL CIENTO CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON OCHENTA Y TRES CENTÍMOS (Bs. 4.942.141,83); 4) Para el período comprendido del 10 de Septiembre de 2004 hasta el 10 de Marzo de 2005, el canon de arrendamiento mensual convenido de acuerdo al Índice Inflacionario, fue la suma de CINCO MILLONES CUATROCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL UN BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CENTÍMOS (Bs. 5.443.001,98); 5) Para el período comprendido del 10 de Marzo de 2005 hasta el 10 de Septiembre de 2005, el canon de arrendamiento mensual convenido según el Índice Inflacionario fue la cantidad de CINCO MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CENTÍMOS (Bs. 5.845.378,67)y 6) Para el período del 10 de Septiembre de 2005 al 10 de Marzo de 2006, el canon de arrendamiento mensual convenido sería la suma de SEIS MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL OCHENTA BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CENTÍMOS (Bs. 6.295.080,67).- Pero es el caso, que la arrendataria ha venido cancelando el canon inicial para el primer período, es decir, la cantidad de Bs. 4.000.000,00 mensuales, violando en forma flagrante la cláusula segunda del contrato de arrendamiento…

.

Concluye el libelo con la afirmación de que la parte demandada, ha incumplido la obligación de cancelar el canon de arrendamiento desde el 10 de octubre de 2003, en forma continua, hasta el 10 octubre de 2005, ambos meses inclusive.

Al contestar la demanda, en relación a este punto la parte demandada sostuvo:

Siendo el contrato de arrendamiento objeto del presente litigio, un contrato celebrado a tiempo indeterminado, de conformidad con lo previsto en el Artículo 34 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no puede ser demandada su terminación por la vía del cumplimiento de contrato por vencimiento del plazo, sino por las causas que taxativamente consagra el referido artículo, no siendo ninguna de ellas referidas a la supuesta terminación del contrato, ya que se refiere a contratos a tiempo indeterminados, y aún así las causales deben ser taxativas, deducidas o enunciativas por ser eminentemente legales y ningún ordinal de dicho artículo expresa la diferencia de canon de arrendamiento sino la falta de dos (2) mensualidades CONSECUTIVAS, no habla de presuntas diferencias de canon de arrendamiento acumuladas, tomando en cuenta además que las tablas de Índices de Precios al Consumidor (IPC) emitidas por el Banco Central de Venezuela (BCV), son referenciales no establecen un monto exacto de cancelación, por lo que dichos supuestos ajusten (sic) tenían que ser notificados por escrito por la arrendadora y aceptados de igual forma por la arrendataria, lo que constituye clara evidencia de la falta de diligencia oportuna del arrendador y sus apoderados judiciales para la administración del bien arrendado

.

En relación con este punto del debate sostenido por las partes en el proceso, el Tribunal que conoció de la causa en Primera Instancia, emitió el pronunciamiento que transcribimos textualmente a continuación:

Considera este Juzgador que si bien la actora tiene derecho a que su arrendatario le pague el incremento del canon de arrendamiento y a que el canon se adecue a la cantidad que resulte de sumarle al monto original de Bs. 4.000.000,00, esos incrementos calculados según lo pactado en la cláusula segunda, no puede obviarse que la parte actora ha recibido mensualmente Bs. 4.000.000,00 como pago del canon de arrendamiento y esta circunstancia sumada a la referida a que el precio del arriendo en el caso concreto no está determinado, obsta a su pretensión de dar por terminada la relación arrendaticia que la vincula con su arrendataria la sociedad mercantil OPERADORA 36, C.A. por la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, por cuanto las partes no determinaron en cada oportunidad cuál sería el monto del canon de arrendamiento que de no haber sido pagado por el arrendatario habría legitimado al arrendador a solicitar el desalojo por el incumplimiento de aquél en el pago del precio del arriendo.

Importa la determinación informada del canon porque sin ésta no podría considerarse al arrendatario en estado de insolvencia al serle desconocido el monto que mediante el pago oportuno produciría su liberación, circunstancia que se puede observar en los casos en los que se pide por vía administrativa el aumento de un canon de arrendamiento, donde la resolución administrativa que lo acuerda no produce efectos mientras no haya sido notificada al obligado a pagar el aumento.

Mutatis mutandis, si en el caso de estos autos no está determinado y tampoco informado del aumento del canon al arrendatario, mal puede considerársele en estado de insolvencia si no ha cancelado las diferencias que para él le son desconocidas, ya que en ningún momento le fue notificado o exigido el pago de se incremento y la parte demandada expresamente manifestó su inconformidad con el cálculo que unilateralmente realizó la actora en el libelo de su demanda. Por ende, la pretensión de desalojo con fundamento en la insolvencia del arrendatario deviene impróspera y así se establecerá en el dispositivo de esta decisión. Así se decide

.

Este pronunciamiento, a juicio de este Tribunal, es contrario a derecho, por las razones que se examinan a continuación:

En nuestro país, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.269 del Código Civil:

Artículo 1.269.- “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención.

Si el plazo vence después de la muerte del deudor, el heredero no quedará constituido en mora, sino por un requerimiento u otro acto equivalente; y, únicamente ocho días después del requerimiento.

Si no se establece ningún plazo en la convención, el deudor no quedará constituido en mora sino por un requerimiento u otro acto equivalente”.

En el caso bajo examen, las partes, en la cláusula segunda del contrato que regula sus relaciones estipularon:

CANON: “LA ARRENDATARIA” pagará mensualmente como canon de arrendamiento la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES CON OO/CTS. (Bs. 4.000.000,00). El referido pago deberá hacerse dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, mediante depósito bancario, realizado a favor de A.M.S.. En la cuenta corriente No. 130039017, del CITIBANK. Como prueba del cumplimiento de esta obligación bastará la copia simple del boucher debidamente validado mediante firma y sellado por parte del cajero de la referida institución financiera. …”

En otro punto de esa misma cláusula contractual las partes acordaron:

…LAS PARTES convienen igualmente que el canon de arrendamiento será ajustado cada seis (6) meses, tomando como única referencia el Índice de Precios al Consumidor elaborado por el Banco Central de Venezuela (BCV)…

.

De conformidad con esa cláusula contractual, el canon de arrendamiento fue fijado en CUATRO MILLONES DE BOLÌVARES (Bs. 4.000.000,00) y regía para los primeros seis (6) meses de ejecución del Contrato de Arrendamiento, que data, según fecha de autenticación por ante Notaria, del 10 de marzo de 2003.

Por lo tanto, los primeros seis (6) meses concluyeron el 10 de septiembre de 2003.

Los cánones de arrendamiento posteriores debían recalcularse de conformidad con esa cláusula contractual, atendiendo para ello al Índice Inflacionario de conformidad con lo expresado en “ÍNDICES DE PRECIOS AL CONSUMIDOR ELABORADO POR EL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA (BCV)”.

En relación con esto debemos aplicar el aforismo romano “Dies Interpellat Pro Homine”.

Un trabajo muy conocido, comúnmente utilizado por estudiantes de Derecho durante los cursos de pregrado, titulado Curso de Obligaciones, del Dr. E.M.L., publicado por la Universidad Católica A.B., Manual de Derecho 1997, Décima Edición, en su página 118, expresa:

Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la m.r. “Dies Interpellat Pro Homine” (el día interpela por el hombre).

A.- REGLA DIES INTERPELLAT PRO HOMINE.

(281) En relación con esta máxima la doctrina y la legislación se han divido en dos tendencias: la tendencia francesa y la tendencia italiana. Para la tendencia francesa aún cuando la obligación esté sometida a término cierto, es necesario la interpelación al deudor para constituirlo en mora, porque el término en principio es establecido en beneficio del deudor y, por lo tanto, si vence dicho término sin que el deudor cumpla, habrá tardanza en el cumplimiento pero no mora. El término solo tiene por efecto no hacer exigible esa obligación antes de su vencimiento, pero cuando se cumple, la situación de la obligación es igual a la obligación contraída en forma pura simple, que no obstante ser de cumplimiento inmediato requiere la intimación para que ocurra la mora. Solo en el caso en que se hubiere estipulado expresamente el pago inmediato por el deudor al vencerse el término, sería innecesaria la intimación.

LA DOCTRINA ITALIANA, EL CÓDIGO CIVIL ALEMÁN Y EL CÓDIGO CIVIL NUESTRO SOSTIENEN EL PRINCIPIO CONTRARIO: EL DÍA INTERPELA POR EL HOMBRE, O SEA, EL DEUDOR SE CONSTITUYE EN MORA POR EL SOLO CUMPLIMIENTO DEL PLAZO FIJADO SIN QUE SE NECESITE DE LA INTERPELACIÓN

.

Hemos colocado en mayúsculas negrillas los últimos párrafos de esa transcripción, porque revelan claramente como en nuestro país se sigue la doctrina italiana y no la francesa, puesto que en el artículo 1.269 del Código Civil, que antes hemos transcrito, se establece que el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención.

Como en la convención que rige las relaciones de las partes, en la cláusula que antes hemos transcrito, claramente se establece que vencidos los seis (6) primeros meses de la relación arrendador-arrendatario, el canon de arrendamiento debía incrementarse de conformidad con los índices de inflación que reflejara el Índice de Precios al Consumidor elaborado por el Banco Central de Venezuela, vencidos los primeros seis (6) meses del contrato, a partir del séptimo mes de vigencia el arrendatario, para liberarse de su obligación de pago del canon de arrendamiento, estaba obligado a incrementar el monto de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00), en una proporción equivalente al incremento de los precios en nuestro país, de conformidad con ese índice llevado por el Banco Central de Venezuela, NO SE REQUERÍA DE UNA INTERPELACIÓN POR PARTE DEL ARRENDADOR AL ARRENDATARIO, CON EL OBJETO DE QUE EL CANON SE INCREMENTARA EN ESA MEDIDA, PORQUE EN NUESTRO PAÍS RIGE, DE CONFORMIDAD CON LA TESIS DOCTRINARIA QUE ANTES HEMOS TRANSCRITO Y QUE RESUME EL SISTEMA ADOPTADO EN LA LEGISLACIÓN VIGENTE, EL PRINCIPIO O REGLA DIES INTERPELLAT PRO HOMINE.

Obsérvese como en los párrafos del fallo dictado por Primera Instancia que hemos transcrito, se aplica la solución de la doctrina francesa, extraña a nuestro sistema, por eso se infringe, por falta de aplicación, el artículo 1.269 del Código Civil. Así se declara.

Esta disposición contenida en el artículo 1.269 del Código Civil debe ser interpretada concordadamente con otras normas vigentes en nuestro país, concretamente:

El artículo 1.270 del Código Civil establece:

Artículo 1.270.- “La diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que éste tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre la de UN BUEN PADRE DE FAMILIA, salvo el caso de depósito…”.

En otras palabras, esto según doctrina significa que el deudor debe poner en el cumplimiento de la obligación, la conducta de un hombre normalmente prudente y diligente.

¿Qué hace un hombre normalmente prudente y diligente?

Pues, simplemente ocurre al Banco Central, se informa acerca del incremento de precios que se ha producido en el país de conformidad con el Índice de Precios al Consumidor elaborado por el Banco Central de Venezuela, obtiene copia de ese instrumento y establece en que medida debe incrementarse el canon de arrendamiento.

Si no está en capacidad de hacerlo personalmente, contrata al personal calificado profesionalmente para hacerlo, un economista o un administrador comercial y establece como debe incrementar el canon cada mes, después de vencidos los seis (6) primeros meses de la relación contractual a la que estaba sujeto.

Porque así lo pactó en el contrato que rige sus relaciones con el arrendador.

No cabe duda de que, el deudor incurrió en este caso en incumplimiento de una obligación contractual, contenida en la cláusula segunda del Contrato de Arrendamiento, que estipulaba que el canon, después de los primeros seis (6) meses, debía incrementarse de conformidad con el Índice de Precios al Consumidor, elaborado por el Banco Central de Venezuela.

En consecuencia, debemos aplicar lo establecido en el artículo 1.271 del Código Civil, norma según la cual:

Artículo 1.271.- “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte haya habido mala fe”.

De modo tal pues que, correspondía al deudor desvirtuar esa presunción de inejecución culposa de la obligación, que se desprendía de esta disposición legal, lo cual no hizo en el curso de la causa.

De conformidad con lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, esto significa que su cumplimiento es obligatorio para las partes y que si no cumplen incurren en responsabilidad civil por incumplimiento.

Hay otras disposiciones del Código Civil que deben ser aplicadas en este caso:

El artículo 1.264 del Código Civil establece:

Artículo 1.264.- “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.

Solo en el supuesto que la obligación fuere de cumplimiento imposible, el Juez podría llegar a una solución de sentido contrario.

Naturalmente conseguir un Índice de Precios en el Banco Central de Venezuela, no es una obligación de cumplimiento imposible, es algo que puede hacer cualquier ciudadano fácilmente, incluso vía Internet.

Ahora bien, el arrendatario, deudor de los cánones de arrendamiento en este caso, ha demostrado PAGO PARCIAL, porque su obligación de pagar no comprendía un monto de CUATRO MILLONES DE BOLÌVARES (Bs. 4.000.000,00) mensuales, sino esa cantidad incrementada semestralmente, después de los primeros seis (6) meses de vigencia del Contrato de Arrendamiento, de conformidad con los Índices de Precios al Consumidor elaborado por el Banco Central de Venezuela.

El arrendatario, en este caso, trae a los autos comprobantes de que ha venido consignando los cánones de arrendamiento en una cuenta bancaria señalada en el contrato por ambas partes a ese fin: La parte demandada arrendataria ha producido en el expediente de la causa, copia fotostática de los voucher que demuestran los depósitos efectuados hasta un total de treinta y tres (33) fotocopias. El primero de esos voucher data del 12 de mayo de 2003 y el último data del 4 de abril de 2006.

Ahora bien, se trata de fotocopias simples, que por si solas carecen de todo valor probatorio porque el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil confiere valor a esos instrumentos cuando se trate de fotocopias de documentos públicos o de documentos privados reconocidos.

Esas fotocopias de los recibos de depósitos en la cuenta bancaria, no tienen el carácter de documento privado reconocido.

En realidad no hay una discusión de partes sobre este punto en este proceso, porque la parte actora reconoce en el libelo de la demanda que estos depósitos se han efectuado regularmente en la referida cuenta, solo que alega que todos esos depósitos se hicieron por un monto de CUATRO MILLONES DE BOLÌVARES (Bs. 4.000.000,00) y que esa cantidad era insuficiente para cubrir el canon de arrendamiento.

En el libelo la parte actora expresa textualmente:

…Pero es el caso, que la arrendataria ha venido cancelando el canon inicial para el primer período, es decir, la cantidad Bs. 4.000.000,00 mensuales, violando en forma flagrante la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, en cuanto al pago del canon de arrendamiento convenido entre las partes…

En otras palabras, la parte actora reconoce que todas esas consignaciones que la parte demandada alega haber efectuado, se efectuaron, de modo que sobre esto no hay debate de partes en el proceso, las afirmaciones coinciden.

Solo que la parte actora sostiene que el canon de arrendamiento se incrementó de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda del contrato, de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor elaborado por el Banco Central de Venezuela, reproducimos a continuación gráficamente el canon de arrendamiento según lo alegado por la parte actora para cada uno de los períodos en el contrato:

1. Del 10-03-2003 al 10-09-2003: Bs. 4.000.000,00

2. Del 10-09-2003 al 10-03-2004: Bs. 4.410.448,06

3. Del 10-03-2004 al 10-09-2004: Bs. 4.924.141,83

4. Del 10-09-2004 al 10-03-2005: Bs. 5.543.001,98

5. Del 10-03-2005 al 10-09-2005: Bs. 5.845.378,67

6. Del 10-09-2005 al 10-03-2006: Bs. 6.295.080,67

Sostiene, la parte actora que la parte demandada ha consignado el canon de arrendamiento en esa cuenta, solo parcialmente, porque del 10 de octubre de 2003 hasta el 10 de octubre de 2005, solo pago CUATRO MILLONES DE BOLÌVARES (Bs. 4.000.000,00).

En eso están de acuerdo las partes, la demandada no sostiene haber consignado en la cuenta más de ese monto.

Solo que la demandada sostiene, que para que se incrementara el canon no se requería solamente que estuviere estipulado así en la cláusula contractual, sino que además era necesario el requerimiento por la parte arrendadora a la arrendataria, de que incrementara el canon.

Ya en este fallo hemos arribado a una solución contraría, hemos llegado a la conclusión de que EL DÍA INTERPELA POR EL HOMBRE y que por tanto, vencidos los primeros seis (6) meses de la relación contractual, el canon automáticamente se incrementó, por lo que la parte demandada estaba obligada a pagar el monto original de CUATRO MILLONES DE BOLÌVARES (Bs. 4.000.000,00), más lo que apareciere reflejado, de acuerdo al Índice de Precios al Consumidor, elaborado por el Banco Central de Venezuela.

El índice inflacionario tampoco está debatido por las partes, lo alega la actora cuando sostiene que se ha producido el incremento del canon de arrendamiento para el segundo período semestral, y la demandada no rechaza esa pretensión solo que alega estaba sujeta a que la actora le reclamara ese incremento formalmente.

En relación con ese punto, es conveniente tener en cuenta el fallo pronunciado por la Sala Constitucional del más Alto Tribunal de la República, bajo ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, en fecha 15 de marzo de 2000, al decidir un A.d.G.C., interpuesto por el Coronel O.S.H., oportunidad en la cual decidió:

Desde este ángulo, las informaciones sobre sucesos y eventos que en forma unánime y en el mismo sentido hacen los medios de comunicación social de alta circulación o captación, son aprehendidos por toda la colectividad, que así sabe, por ejemplo, que se interrumpió una vía, se produjo un accidente aéreo, se dictó una decisión judicial en un caso publicitado, etc. Esta noticia tiene mucho mayor impacto que el cartel de citación, o la información que legalmente debe publicarse, que con su difusión por la prensa adquiere la ficción de ser conocida por la colectividad, sin tener el poder de captación que tiene la noticia destacada del suceso, a veces potenciada con gráficas, letras de mayor tamaño y otros elementos para su aprehensión visual (o conozca, según los casos), faltando además en los hechos puntuales (carteles, etc.), la mayoría de las veces, la publicación coetánea por varios medios.

Por la vía de la información periodística, el colectivo adquiere conocimiento, al menos en lo esencial, de determinados hechos y al todo el mundo conocer el hecho o tener acceso a tal conocimiento, no se hace necesario con respecto al proceso, mantener la prohibición del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, principio general del derecho (que no se puede sentenciar sino de acuerdo a lo probado en autos). Tal principio persigue que el juez no haga uso de su saber personal sobre el caso, ya que de hacerlo surgiría una incompatibilidad psicológica entre la función de juez y la de testigo, tal como lo decía el Maestro Calamandrei en la página 195 de la obra antes citada, además de coartarle a las partes el control de la prueba, ya que de ellas no podrán ejercer el principio de control de hechos que solo conoce el juez y los vierte al proceso, minimizando así el derecho de defensa que consagra el artículo 49 de la vigente Constitución.

Pero con los hechos publicitarios la situación es distinta, todos conocen o pueden conocer de ellos lo mismo, y mal puede hablarse que se trata de un conocimiento personal del juez incontrolable para las partes. Es por ello que la prohibición del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, con su sentido protector de las partes, no opera ante este tipo de hecho producto de los tiempos actuales y del desarrollo de la comunicación

.

Por todas las razones expuestas, este Tribunal declara demostrado en este proceso el fenómeno de la inflación, como hecho comunicacional, ampliamente registrado por todos los medios de comunicación que operan, tanto en nuestro país, como en el resto del mundo.

De manera que, el PAGO PARCIAL esta demostrado.

No está debatido por las partes en este proceso, la parte actora admite el pago parcial en el propio libelo de la demanda.

Concluye la actora en el libelo con la siguiente afirmación:

DE LO ANTERIORMENTE DESCRITO SE DESPRENDE QUE LA ARRENDATARIA, A INCUMPLIDO LA OBLIGACIÓN DE CANCELAR EL CANON DE ARREDAMIENTO DESDE EL 10 DE OCTUBRE DE 2003 EN FORMA CONTINUA HASTA EL 10 DE OCTUBRE DE 2005, AMBOS MESES INCLUSIVE…

.

En otras palabras, la actora sostiene, que la consignación parcial del canon, constituye el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento.

Mientras que la demandada sostiene, que para que se produjera el incremento previsto en la cláusula segunda del Contrato de Arrendamiento, era necesario que la parte actora le interpelara en tal sentido y le exigiera el pago de ese incremento estipulado contractualmente.

Este Tribunal ha llegado a la conclusión de que el incremento estipulado en la cláusula segunda del Contrato de Arrendamiento que además hemos transcrito en esta decisión, se produjo tan pronto como se vencieron los seis (6) primeros meses de ejecución del contrato que vincula a las partes, a partir del séptimo mes, el canon de arrendamiento quedó incrementado de conformidad con la voluntad expresada libremente por las partes en el contrato, concretamente en la cláusula segunda, este incremento se rige por el Índice de Precios al Consumidor, elaborado por el Banco Central de Venezuela.

A partir del séptimo mes la obligación de pagar el canon de arrendamiento, estaba constituida por el monto de CUATRO MILLONES DE BOLÌVARES (Bs. 4.000.000,00), más el incremento proveniente del Índice de Precios al Consumidor, elaborado por el Banco Central de Venezuela.

Como la parte demandada, ha demostrado haber venido efectuando depósitos en la cuenta bancaria de conformidad con lo estipulado en el contrato correspondiente, en una cuenta bancaria perteneciente a la parte actora, de conformidad con cláusula contractual en tal sentido, pero solo por el monto de CUATRO MILLONES DE BOLÌVARES (Bs. 4.000.000,00), ha demostrado un PAGO PARCIAL.

Por lo tanto, tenemos que examinar las disposiciones que en nuestro país regulan el pago como forma de cumplimiento de las obligaciones:

En esta materia son aplicables los artículos 1.291 y 1.292 del Código Civil, que transcribimos textualmente a continuación:

Artículo 1.291.- “El deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque ésta fuere divisible”.

Artículo 1.292.- “Si la deuda fuere en parte líquida y en parte ilíquida, podrá exigirse por el acreedor y hacerse por el deudor el pago de la parte líquida, aun antes de que pueda efectuarse el de la parte ilíquida, si no apareciere que debe procederse de otro modo”.

No cabe la menor duda, de que el canon de arrendamiento a partir del séptimo mes de ejecución de la relación jurídica que vincula a las partes, se convirtió en una deuda en parte líquida y en parte ilíquida.

La parte líquida está constituida por el monto de CUATRO MILLONES DE BOLÌVARES (Bs. 4.000.000,00) fijos mensuales, que pactaron las partes originalmente, para el primer período de seis (6) meses.

La parte ilíquida está constituida por el incremento que debía sufrir el canon de arrendamiento cada seis (6) meses, de conformidad con el Índice de Precios al Consumidor elaborado por el Banco Central de Venezuela.

Ahora bien, obsérvese como en el último aparte del artículo 1.292 del Código Civil se establece, que cuando las partes han previsto como debe procederse para el pago de la parte ilíquida, debe procederse de conformidad con el convenio celebrado por las partes.

Si regresamos a la cláusula segunda del Contrato de Arrendamiento, podemos establecer como allí se previó en que forma debía calcularse la parte ilíquida del canon de arrendamiento:

…Las partes convienen igualmente que el canon de arrendamiento será ajustado cada seis (6) meses, tomando como referencia el Índice de Precios al Consumidor elaborado por el Banco Central de Venezuela

.

De modo tal pues, que correspondía al arrendatario obtener ese Índice de Precios al Consumidor elaborado por el Banco Central de Venezuela, al vencimiento de cada período de seis (6) meses, para “AJUSTAR” el monto del canon correspondiente al período siguiente, de seis (6) meses.

En esa forma, determinaba el monto exacto a pagar por canon de arrendamiento para el siguiente período, y solo se liberaba de su obligación de pago del canon, depositando en la cuenta bancaria, según lo previsto en el contrato, el nuevo monto, de conformidad con las operaciones matemáticas correspondientes.

Ya hemos declarado en este fallo, que un buen padre de familia, se traslada al Banco Central de Venezuela, obtiene el Índices de Precios al Consumidor y hace los cálculos correspondientes y, empieza a consignar el monto indicado de conformidad con esas operaciones, y si no sabe como hacerlo, contrata al personal necesario para que le haga ese cálculo, un administrador comercial o un economista; única forma que tiene de cumplir con su obligación.

Cualquier conducta contraria, resulta inferior a la del buen padre de familia, y por tanto genera responsabilidad civil contractual.

Como el arrendatario no procedió en esa forma, se aplica la regla establecida en el artículo 1.291 del Código Civil, que antes hemos transcrito, en virtud del cual el deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda.

Por todas las razones expuestas, este Tribunal expresamente declara, que el arrendatario al depositar en la cuenta bancaria del arrendador el monto parcial del canon a cuyo pago estaba obligado por contrato, no quedó liberado de su obligación de pago de los cánones de arrendamiento, reclamados por el actor en el libelo.

No hay otra solución posible de conformidad con las normas jurídicas vigentes en nuestro ordenamiento jurídico. Así lo declara el Tribunal.

Ahora bien, el actor ha sostenido además que la parte demandada no pagó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2004, en tal sentido expresa textualmente en el libelo:

“Para mayor abundamiento acompañamos marcado “D”, cheque de la ARRENDATARIA DEMANDADA, del Banco Mercantil signado con el Nº 45112637, de fecha 02 de Agosto de 2004, a favor de A.M., el cual fue depositado en su cuenta y devuelto por insuficiencia de fondos (el cual no ha sido cancelado) y el mencionado cheque corresponde al arrendamiento del mes de Agosto de 2004; cuyo alquiler según el índice inflacionario, ha debido ser por la suma de Bs. 4.942.141,83”.

En relación con este punto, en la contestación de la demanda, la parte demandada sostuvo:

Alega la demandante la falta de cancelación de un canon de arrendamiento que fue cancelada por Cheque del Banco Mercantil, C.A., No. 45112637, de la cuenta No. 1661024106, emitido en fecha dos (2) de agosto de dos mil cuatro (2004), el cual fue depositado según planilla No. 005794350 del Banco Citibank, C.A., en el mes de agosto, y cubierto, sustituido o cancelado posteriormente por cheque del mismo Banco Mercantil, C.A., No. 88112647, de la misma cuenta en fecha cinco (5) de agosto de dos mil cuatro (2004), y el cual se demuestra la cancelación de dicho canon, constancia que consignaré en su oportunidad legal correspondiente

.

Para decidir al respecto el Tribunal observa:

Junto con el libelo de demanda la parte actora ha consignado cheque girado bajo una cuenta corriente en el Banco Mercantil distinguida como 01050661181661024106, se trata de cheque emitido a nombre de A.M..

La parte demandada como hemos visto en la transcripción anterior, ha reconocido que utilizó ese cheque para depositarlo en la cuenta corriente de la parte actora, con el objeto de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2004.

Pero ha agregado que éste fue sustituido o cancelado posteriormente con otro cheque No. 88112647, de la misma cuenta bancaria, emitido el 5 de agosto de 2004, y el cual fue cobrado y debitado en la cuenta de la parte demandada.

Entonces debemos examinar el expediente para establecer si la parte demandada demostró su alegato en tal sentido:

La parte demandada, consignó depósitos efectuados en la cuenta bancaria que las partes según contrato convinieron era la indicada para depositar el canon de arrendamiento.

El titular de esa cuenta es A.M.S..

Uno de esos comprobantes de depósitos, data de 5 de agosto de 2004, y se depósito allí cheque No. 88112647, pero lo consignado en autos fue una copia fotostática simple, porque según se expresa en el fallo recurrido, en el Tribunal de Primera Instancia fueron consignado los originales pero ad effectum videndi.

Pues bien, ese mecanismo de presentar recaudos ad effectum videndi, no está previsto en nuestra legislación.

Se pueden consignar documentos en un expediente para que sean devueltos originales previa certificación en autos, eso es lo que prevé nuestra legislación.

Caso en el cual, las copias certificadas tienen pleno valor probatorio, pero en este caso la Secretaria del Tribunal dejó constancia simplemente de que esos recaudos le habían sido producidos ad effectum videndi.

Expresó textualmente la nota de secretaría:

“Quien suscribe, J.V.C., secretaria Titular del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, HAGO CONSTAR: Que tuve a al vista los siguientes documentos Depósitos en copia carbón (26) y Recibos de Depósito (18) y Recibo Alquiler cuya (s) copia (s) fotostática (s) se anexa (n) a los autos.- en Caracas a los cinco (05) días del mes de Abril de dos mil seis (2006).-“

De modo que, de conformidad con la expresión de esa nota de secretaría, lo que en definitiva resultó consignado en autos fueron copias fotostáticas simples.

Respecto de los otros cánones de arrendamiento, las partes están de acuerdo en que fueron consignados, solo que por montos de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00), es decir, está demostrado el pago parcial, respecto de este canon de arrendamiento; sin embargo, la única prueba que existe en autos es la fotocopia del recibo de consignación. Ahora bien, como las partes en el Contrato de Arrendamiento previeron como forma idónea del pago del canon de arrendamiento, el depósito en esa cuenta bancaria, permite a este Tribunal establecer la presunción hominis de que ese depósito constituye pago parcial del canon en cuestión.

De modo que este Tribunal declara demostrado también el pago parcial de este canon de arrendamiento.

Pero en todo caso, en consecuencia de todo este razonamiento, le es aplicable todo cuanto hemos expresado en relación con pago parcial de cánones de arrendamiento en esta decisión. Así se decide.

Ahora bien, examinemos que demandó la parte actora en el libelo, como consecuencia de esa falta de pago:

PRIMERO: A DESALOJAR EL INMUEBLE ARRENDADO, POR FALTA DE PAGO DE LAS CUOTAS DE ARREDAMIENTO, DESDE EL MES DE SEPTIEMBRE DE 2003 HASTA EL MES DE SEPTIEMBRE DE 2005, AMBOS MESES INCLUSIVE; CELEBRADO ENTRE LA ARRENDATARIA Y NUESTROS REPRESENTADOS, QUE CONSTITUYE EL INSTRUMENTO FUNDAMENTAL DE ESTA DEMANDA, CON FUNDAMENTO EN EL ORDINAL A) DEL ARTÍCULO 34 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS

.

Veamos que procede de conformidad con la legislación vigente:

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Artículo 34.- “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”.

La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas produce como consecuencia, el derecho del arrendador a solicitar judicialmente el desalojo del inmueble arrendado.

En este caso, está demostrado no solo que el arrendatario dejo de pagar dos (2) mensualidades consecutivas, sino que dejó de cumplir la obligación de pagar el canon de arrendamiento durante un largo período de tiempo.

Los montos depositados en la cuenta bancaria por concepto de cánones de arrendamiento mensualmente, son insuficientes para producir el efecto liberatorio que el pago está destinado a producir, de conformidad con toda la regulación vigente en nuestro país, que antes hemos examinado.

Por todas las razones expuestas, se declara insolvente a la parte arrendataria demandada, en el cumplimiento de su obligación de pago de cánones de arrendamiento.

De conformidad con lo previsto en el aparte a) del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se le condena al desalojo inmediato del inmueble arrendado. Así se decide.

No tiene el beneficio de la prorroga, de conformidad con lo establecido en el artículo 40, del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Obsérvese que la parte actora no solo demandó el desalojo del inmueble, ha demandado además:

El pago de la cantidad de TREINTA Y CUATRO MILLONES CIENTO CUARENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TRES BOLÍVARES CON NOVENTA Y UN CENTÍMOS (Bs. 34.143.303,91), correspondiente a la diferencia entre los alquileres pagados y los que el arrendatario estaba realmente obligado a pagar, de conformidad con la tabla que reproducimos a continuación:

1) Por el período del mes de Septiembre de 2003 al mes de Marzo de 2004, Bs. 2.465.088,36.

2) Por el período del mes de Marzo de 2004 al mes de Septiembre de 2004, Bs. 5.652.850,98.

3) Por el período del mes de Septiembre de 2004 al mes de Marzo de 2005, Bs. 8.658.011,88.

4) Por el período del mes de Marzo de 2005 al mes de Septiembre de 2005, Bs. 11.072.272,02.

5) Por el mes de Octubre de 2005, Bs. 6.295.080,67.

Respecto a de esa pretensión, en el fallo recurrido se dejó establecido:

…será determinados en experticia complementaria al fallo por cuanto no existe acuerdo entre las partes en cuanto al monto de los mismos. Los incrementos y el canon de arrendamiento será calculado conforme a los índices de precios al consumidor emitidos por el Banco Central de Venezuela para el Área Metropolitana de Caracas mediante experticia complementaria al fallo que se ordenará realizar en el dispositivo de esta decisión, por un solo experto de acuerdo a lo previsto en los artículos 249 y 455 del Código de Procedimiento Civil, dado que su cálculo no presenta complejidad alguna y la información del mencionado índice de precios es de fácil acceso por el hecho conocido de la existencia de la página web del Banco Central de Venezuela. Así se decide

.

Con respecto a este punto el único apelante manifestó su conformidad con el pronunciamiento contenido en el fallo.

En el dispositivo del fallo recurrido se dejó establecido:

TERCERO: Declarar con lugar la pretensión de pago del incremento de los cánones de arrendamiento, por lo que se condena a la sociedad mercantil OPERADORA 36, C.A. a pagar el incremento del canon durante los siguientes períodos: 1) del 10/09/2003 al 10/03/2004, 2) del 10/03/2004 al 10/09/2004, 3) del 10/09/2004 al 10/03/2005, 4) del 10/03/2005 al 10/09/2005, y 5) del 10/09/2005 al 10/10/2005, en la cantidad que sea determinada en la experticia complementaria del fallo.

CUARTO: Con lugar el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que se condena a la sociedad mercantil OPERADORA 36, C.A. a pagar los cánones de arrendamiento que se sigan causando desde el 10/10/2005 al 10/03/2006, en la cantidad que sea determinada en la experticia complementaria al fallo.

QUINTO: Se ordena realizar una experticia complementaria al fallo, para calcular los incrementos y los cánones de arrendamiento estipulados en los puntos tercero y cuarto de este dispositivo, conforme a los índices de precios al consumidor para el Área Metropolitana de Caracas emanados del Banco Central de Venezuela y lo cual se manda liquidar, de acuerdo a lo previsto en los artículos 249 y 455 por un solo experto, a quien se le señalan como puntos de base los siguientes: a) debe acoger los índices de precios antes mencionados librados por el Banco Central de Venezuela; b) hacerla por períodos de seis (6) meses, los primeros comprendidos: 1) del 10/09/2003 al 10/03/2004, 2) del 10/03/2004 al 10/09/2004, 3) del 10/09/2004 al 10/03/2005, 4) del 10/03/2005 al 10/09/2005, y 5) del 10/09/2005 al 10/03/2006

.

Respecto de esos pronunciamientos, la parte actora recurrente manifestó expresa conformidad.

El libelo contiene un alegato adicional redactado en los siguientes términos:

QUINTO: En el pago de los daños y perjuicios que le ocasiona a nuestro representado, el retardo en la devolución del inmueble aludido, lo cual prudencialmente calculamos a razón de SEIS MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL OCHENTA BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CENTÍMOS (Bs. 6.295.080,67) por cada mes de atraso en la entrega, desde el 10 de octubre de 2005 hasta el 10 de marzo de 2006, y vencido este plazo de acuerdo a lo contractualmente pactado y tomamos como referencia para ello el canon de arrendamiento incrementado de acuerdo al índice acompañado

.

En el fallo recurrido se omitió pronunciamiento al respecto y la parte actora, único apelante, se conformó con esa OMISIÓN, pues no incluyó ese alegato en el objeto del recurso.

Nada tiene que decidir este Tribunal al respecto.

Por lo tanto, estos pronunciamientos no están sometidos al conocimiento de este Tribunal con ocasión del recurso de apelación examinado, en virtud del efecto devolutivo parcial, según lo ya establecido en este fallo, en otro capítulo. Así se decide.

Confirma, también, el pronunciamiento contenido en el fallo de Primera Instancia que declaró sin lugar la cuestión previa de cosa juzgada que había sido opuesta por la parte demandada en la contestación de la demanda.

Por todos los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación examinado, en virtud del efecto devolutivo parcial que se produjo en este caso, como consecuencia de la limitación del recurso por parte único apelante.

Se condena a la parte demandada al desalojo inmediato del inmueble arrendado, libre de bienes y personas.

CONFIRMA el fallo de Primera Instancia en aquellos puntos que no quedaron sometidos al conocimiento de la Alzada, como consecuencia del efecto devolutivo parcial de la apelación.

No ha lugar a condenatoria en costas del recurso de apelación, puesto que éste prosperó parcialmente.

No hay lugar a condenatoria en costas del proceso, en virtud de que la pretensión contenida en el punto quinto del libelo de demanda original, relativo a indemnización de daños y perjuicios patrimoniales ocasionados por la parte arrendataria a la parte arrendadora, por retraso en la devolución del inmueble por vencimiento del término originalmente pactado, quedó excluida de la apelación por los términos en los cuales fue limitada el conocimiento de este Tribunal por el efecto devolutivo parcial de la apelación, y por los términos en los cuales fue propuesta ésta por el único apelante, en virtud de que no le fue sometido a la Alzada el conocimiento de ese punto del libelo de la demanda con ocasión del recurso.

En consecuencia no hubo total vencimiento, y por ello no procede condenatoria en costas del proceso. Así se decide

Queda así REFORMADA la decisión apelada.

Publíquese, Regístrese, Diarícese y Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Palacio de Justicia. En Caracas, a los catorce (14) días del mes de Agosto de 2007. Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

EL JUEZ.

C.E.D.A.

LA SECRETARIA.

N.B.J.M.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 3:25 p.m.

LA SECRETARIA.

EXP. 7971

CEDA/nbj/cd.