Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 3 de Febrero de 2016

Fecha de Resolución 3 de Febrero de 2016
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores
PonenteZulay Bravo Durán
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

LOS TEQUES

205º y 156

PARTE ACCIONANTE

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACCIONANTE:

PARTE ACCIONADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACCIONADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.

Ciudadana INDRANI Y.C.H., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-17.555.188.

Abogado en ejercicio E.R.C.A., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 80.622.

Ciudadano J.I.M.B., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-14.331.469.

Abogado en ejercicio I.G.B., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 137.460.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA

15-8736

I

ANTECEDENTES

Corresponde a este Juzgado Superior decidir el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio I.G.B., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.I.M.B., contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 10 de marzo de 2015, a través del cual declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara la ciudadana INDRANI Y.C.H. contra el prenombrado.

Mediante auto dictado en fecha 11 de agosto de 2015, este Juzgado le dio entrada a la presente causa; en consecuencia de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo día de despacho siguiente a la presente fecha, a fin de que las partes consignaran los informes respectivos, constando en autos que únicamente la representación judicial de la parte demandante en fecha 08 de octubre de 2015, hizo uso de tal derecho.

Mediante auto de fecha 23 de octubre de 2015, vencidas las horas de despacho y el lapso para consignar escrito de observaciones, sin que ninguna de ellas lo hiciere este Tribunal declaró concluida la sustanciación de la presente causa, dejando expresa constancia que a partir de la presente fecha (exclusive), entró en el lapso de sesenta días calendario para dictar sentencia.

Posteriormente, en fecha 07 de enero de 2016 este tribunal mediante auto acordó diferir por un plazo de treinta días continuos la oportunidad para dictar sentencia de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Así las cosas, estando dentro de la oportunidad para decidir, este Juzgado Superior procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

PARTE DEMANDANTE:

Mediante escrito presentado en fecha 31 de octubre de 2013, por ante el Tribunal de la causa, la representación judicial de la parte accionante, alegó entre otras cosas lo siguiente:

  1. Que en fecha 29 de mayo de 2013, mediante documento debidamente autenticado por ante la Oficina del Registro Público de los Municipios Páez, A.B. y P.G., inserto bajo el No. 51, tomo 13 de los libros llevados por ese Registro, su representado firmó un contrato de opción de compra venta con el ciudadano J.I.M.B., por un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con las siglas 4-11, en el edificio 4, piso uno (1) ubicado en la parcela “A”, que forma parte del CONJUNTO RESIDENCIAL GARDENIA integrante de la Urbanización “Jardines de Pacairigua” ubicado en lo que fuera la Hacienda S.C.d.G. en el parcelamiento industrial Pacairigua, Guatire, Municipio Z.d.E.M..

  2. Que el inmueble le pertenece al ciudadano J.I.M.B., según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Z.d.E.M., en fecha 26 de julio del 2012, bajo el No. 237.13.11.17547, correspondiente al libro de Folio Real del año 2012.

  3. Que en la cláusula primera del documento de compra venta se estableció que “EL OFERENTE”, se compromete a vender a LA OPTANTE y esta a su vez se compromete a comprar un inmueble propiedad de “EL OFERENTE”, y que por tanto ambas partes se obligaban recíprocamente entre sí.

  4. Que en el presente contrato se evidencia no solo la voluntad de su poderdante de comprar el inmueble, sino que además cumplió con todas sus obligaciones al punto de que tiene ya desde hace más de mes y medio los documentos necesarios y los recursos para firmar ante el Registro Público; siendo el caso que el vendedor u oferente ya no quiere vender y se rehúsa a firmar la venta definitiva ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora.

  5. Que su representada tiene la disposición, voluntad y los recursos económicos para firmar la venta definitiva y cumplir a cabalidad sus obligaciones ya que la compradora u optante tramitó un crédito aprobado dentro del término del contrato con sujeción a los lineamientos establecidos en la Ley de Especial Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, el cual se pudo haber firmado si el vendedor no se hubiese negado a ello y no fuere evadido sus obligaciones de recibir la diferencia de dinero del precio de venta.

  6. Que a la presente fecha no existe nada que haga valer los derechos de su representada o garanticen las resultas del presente proceso, razón por la cual demanda el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO O EJECUCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA, firmado en fecha 29 de mayo de 2013, mediante documento debidamente autenticado por ante la Oficina del Registro Público de los Municipios Páez, A.B. y P.G., inserto bajo el No. 51, tomo 13 de los libros llevados por ese Registro, para que el ciudadano J.I.M.B., presente ante el Registro correspondiente el documento de venta definitivo.

  7. Que se obligue al ciudadano J.I.M.B., a que cumpla con la obligación principal del contrato antes mencionado y se venda el inmueble antes señalado en los mismos términos y condiciones en que se pacto.

  8. Que para la presente fecha, el demandado retiene para sí la totalidad de lo entregado, sin que haya cumplido con su obligación principal, razón por la cual solicitó conjuntamente con el fallo se homologue a título de propiedad a favor de la demandante y se oficie al respectivo Registro Público del Municipio Z.d.E.M., para que se tenga como documento de propiedad la sentencia que sea proferida.

  9. Que en ningún momento su representada ha incumplido con lo convenido en lo establecido en el contrato ya que posee el dinero y quiere que se cumpla con la obligación respectiva, toda vez que el ciudadano J.I.M.B., no quiere aceptar el pago que resta del precio de la venta y pretende ejecutar y hasta rescindir arbitrariamente el contrato de forma unilateral al no querer vender ni firmar ante el Registro Respectivo.

  10. Fundamentó la presente acción conforme lo establecido en el artículo 1.159, 1.160, 1.161, y 1.167 del Código Civil.

  11. Solicitó se condene al ciudadano J.I.M., a recibir la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) cantidad que resulta restante del dinero del precio de la venta del inmueble objeto de la presente demanda y que éste a su vez realice la venta definitiva por ante el Registro Público correspondiente y transmita la propiedad; que la sentencia sirva como documento de propiedad suficiente para que se protocolice por ante el Registro Público correspondiente y sean transmitido todos los derechos y obligaciones de propiedad del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con las siglas 4-11, en el edificio 4, piso uno (1) ubicado en la parcela “A”, que forma parte del Conjunto Residencial Gardenia integrante de la Urbanización “Jardines de Pacairigua” ubicado en lo que fuera la Hacienda S.C.d.G. en el parcelamiento industrial Pacairigua, Guatire, Municipio Z.d.E.M.; y en el pago de las costas y costos del presente juicio incluyendo honorarios profesionales.

  12. Estimó la presente demanda en la cantidad DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) lo que equivale a mil ochocientas sesenta y nueve coma quince unidades tributarias (1.869,15 UT)

  13. Finalmente, concluyó solicitando que la presente demanda sea admitida con todos los pronunciamiento de Ley.

    PARTE DEMANDADA:

    Por su parte la representación judicial de la parte demandada mediante escrito de fecha 16 de diciembre de 2013, presentado ante el tribunal de la causa, procedió a contestar la demanda en los siguientes términos:

  14. Solicitó previo a cualquier consideración respecto al fondo del asunto, se declare la inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación de pretensiones al haberse acumulado indebidamente la acción de cumplimiento de contrato e intimación de honorarios profesionales.

  15. Que la pretensión de la parte demandante se circunscribe a un cumplimiento de contrato conforme a las disposiciones establecidas en el Código Civil, es por ello que debió haber tramitado por ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en Materia de Vivienda y Hábitat el procedimiento especial contemplado en el decreto presidencial con rango, valor y fuerza de ley contra el desalojo y la desocupación Arbitraria de viviendas, por tal razón solicitó sea declarada sin lugar la presente demanda, en virtud de que para la procedencia de la misma se requiere el cumplimiento previo del procedimiento administrativo.

  16. Que ciertamente su representado en fecha 29 de mayo de 2013, suscribió un contrato de opción de compra venta con la ciudadana INDRANI Y.C.H., el cual fue debidamente autenticado por ante la Oficina del Registro Público de los Municipios Páez, A.B. y P.G., inserto bajo el No. 51, tomo 13 de los libros llevados por ese Registro.

  17. Que niega, rechaza y contradice que su poderdante haya incumplido con el mencionado contrato por causas imputables a su persona, más aun cuando la parte actora afirma que su poderdante no quisiera vender y mucho menos que se rehúsa a firmar cuando no existen ningún tipo de notificación y mucho menos comunicado o notificación de aprobación del crédito hipotecario.

  18. Que niega, rechaza y contradice que a su poderdante le hayan notificado del pago de la diferencia del precio del inmueble en el lapso de 120 días, estipulados en el contrato de opción de compra venta.

  19. Solicitó se declare sin lugar la demanda por inepta acumulación de pretensiones; se declare la incompetencia del tribunal para conocer de la presente demanda a consecuencia del procedimiento previo que debe agotar en vía administrativa ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en Materia de Vivienda y Hábitat; y que en caso contrario se declare sin lugar la demanda intentada por cumplimiento de contrato y se procede a la condenatoria en costas, incluidos los honorarios profesionales, a la parte actora.

    Seguidamente la representación judicial de la parte demandada en el mismo escrito reconvino a la parte demandante ciudadana INDRANI Y.C.H. alegando entre otras cosas lo siguiente:

  20. Que en fecha 29 de mayo de 2013, su representado suscribió un contrato de opción de compra venta con la ciudadana INDRANI Y.C.H. el cual fue debidamente autenticado por ante la Oficina del Registro Público de los Municipios Páez, A.B. y P.G., inserto bajo el No. 51, tomo 13 de los libros llevados por ese Registro.

  21. Que en la cláusula segunda del mencionado contrato se convino que el precio pactado entre las partes fue por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), el cual sería cancelados de la siguiente manera: a) La cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) entregados al momento de la autenticación del contrato, dinero que forma parte del precio global de la venta y que es recibido por la oferente en calidad de garantía; b) La cantidad restante de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000) al momento de la protocolización del documento definitivo de venta ante el Registro Público respectivo.

  22. Que en la cláusula tercera del contrato, de común acuerdo se estableció que la compra-venta tendría una duración de noventa (90) días, consecutivos, más treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha de firma del documento de opción de compra venta antes mencionado.

  23. Que en la cláusula sexta se estableció como causa justa de indemnización en caso de que la causa sea imputable a la oferente, el deber de reintegrarle a la optante o compradora la cantidad de dinero recibido según lo expresado en la cláusula segunda del contrato de opción de compra-venta, más la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00) por concepto de cláusula penal y si la causa de incumplimiento del contrato fuese imputable a la optante o compradora deberá indemnizar por daños y perjuicios ocasionados a la parte oferente la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00) deducidos de la cantidad entregada en calidad de garantía.

  24. Que es el caso que la opción de compra-venta, se encuentra vencida y hasta la fecha no se ha podido protocolizar la venta definitiva, por razones netamente imputables a la optante o compradora, ya que hasta la fecha no ha notificado de la aprobación del crédito hipotecario y mucho menos ha notificado poseer los recursos necesarios para cancelar la diferencia del precio estipulado en el contrato.

  25. Que a consecuencia de tal incumplimiento por la optante, su poderdante tiene la voluntad de devolverle la cantidad de dinero entregada en arras menos la cláusula penal establecida en la cláusula descrita anteriormente.

  26. Que hasta la fecha su poderdante no ha recibido el pago de la diferencia del precio, ni ha sido notificado de ninguna oferta por parte del optante para cumplimiento de su obligación, es por ello que solicita la RESOLUCIÓN DE CONTRATO firmado en fecha 29 de mayo de 2013, debidamente autenticado por ante la Oficina del Registro Público de los Municipios Páez, A.B. y P.G., inserto bajo el No. 51, tomo 13 de los libros llevados por ese Registro.

  27. Fundamentó la presente reconvención, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.

  28. Solicitó se declare resuelto el contrato de opción de compra venta suscrito por los ciudadanos J.I.M.B. e INDRANI Y.C.H., en fecha 29 de mayo de 2013, debidamente autenticado por ante la Oficina del Registro Público de los Municipios Páez, A.B. y P.G., inserto bajo el No. 51, tomo 13 de los libros llevados por ese Registro; ordenar la consignación de la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00) en cheque de gerencia como devolución de arras con el descuento de la penalización, estipulada en el contrato de opción de compra venta y el pago de las costas y costos del proceso.

  29. Estimó la presente demanda en la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) equivalentes a doscientas ochenta con treinta y siete unidades tributarias (280,37 UT).

  30. Finalmente, concluyó solicitando que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.

    Así las cosas, en fecha 27 de enero de 2014, la representación judicial de la parte demandante reconvenida, encontrándose en su oportunidad legal para contestar la reconvención incoada en su contra arguyó lo siguiente:

  31. Que se declare la inadmisibilidad de la Reconvención interpuesta por la parte demandada debido a que resulte improcedente, toda vez que se estaría violando el debido proceso de la parte actora

  32. Que la reconversión interpuesta no puede ser admitida, porque en una demanda no puede existir varias pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

  33. Que el procedimiento que se lleva a cabo es un procedimiento ordinario y no tiene lugar a esa figura procesal.

  34. Que la reconvención interpuesta tendría lugar si se tratare de un procedimiento breve, ya que el procedimiento principal que se lleva en curso es un procedimiento ordinario.

  35. Solicitó que se declare la inadmisibilidad de la presente reconvención y que se reponga la causa hasta el estado donde se admitió la reconvención.

    Mediante decisión de fecha 04 de febrero de 2014, el a quo declaró inadmisible la RECONVENCIÒN, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 366 del código de Procedimiento Civil. Así se precisa.

    III

    PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.

    PARTE DEMANDANTE:

    Junto con el libelo de la demanda consignó las siguientes probanzas:

Primero

(Folio 09 al 12, I pieza del expediente) Marcado con la letra “A”, en original INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Z.d.E.M., en fecha 16 de septiembre de 2.013, quedando inserto bajo el Nº 20, Tomo 179, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria. Ahora bien, a través de la documental en cuestión se acredita a el abogado E.C.A., como apoderado judicial de la ciudadana INDRANI Y.C., parte actora en el presente juicio; por tanto siendo que el instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- Así se establece.

Segundo

(Folio 13 al 19, I pieza del expediente) Marcado con la letra “B”, en original CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, debidamente autenticado por ante el Registro Público de los Municipios Páez, A.B. y P.G.d.E.M., en fecha 29 de mayo de 2013, quedando inserto bajo el No. 51, Tomo 13, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Oficina Registral suscrito entre los ciudadanos J.I.M.B. –aquí demandada- e INDRANI Y.C.H. –aquí demanante-, sobre un inmueble constituido por un apartamento, destinado a vivienda principal, distinguido con las siglas 4-11, en el Edificio 4, piso 1, de la parcela “A” del Conjunto Residencial Gardenia, de la Urbanización Jardines de Pacarigua en Guatire, Jurisdicción del Municipio Z.d.E.M.. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo que en fecha 29 de mayo de 2013, las partes intervinientes en el presente proceso celebraron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un bien inmueble propiedad de la parte demandada, constituido por un apartamento, destinado a vivienda principal, distinguido con las siglas 4-11, en el Edificio 4, piso 1, de la parcela “A” del Conjunto Residencial Gardenia, de la Urbanización Jardines de Pacarigua en Guatire, Jurisdicción del Municipio Z.d.E.M., ello por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) de los cuales la ciudadana INDRANI Y.C.H., -en su carácter de optante- pagaría la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) por concepto de reserva al momento de la firma del prenombrado contrato, cantidad esta que imputaría como parte del precio definitivo de venta, y comprometiéndose la optante a entregar el saldo restante al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, cuya materialización debía realizarse en el término de noventa (90) días, más treinta (30) días continuos de prórroga contados a partir de la fecha de la firma de este contrato, quedando en consecuencia establecido que el oferente se compromete a suministrar todos los documentos y solvencias que sean necesarias para la formalización de la compra venta del inmueble objeto del presente contrato.- Así se establece.

Tercero

(Folio 20 al 30, I pieza del expediente) Marcado con la letra “C”, en copia fotostática DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Z.d.E.M., en fecha 26 de julio de 2012, inserto bajo el No. 2012.2072, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 237.13.11.1.7547 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, a través del cual la ciudadana L.M.D.L. en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Inversiones BANPU, C.A., da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano J.I.M.B., un bien inmueble constituido por un apartamento, destinado a vivienda principal, distinguido con las siglas 4-11, en el Edificio 4, piso 1, de la parcela “A” del Conjunto Residencial Gardenia, de la Urbanización Jardines de Pacarigua en Guatire, Jurisdicción del Municipio Z.d.E.M., ello por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 364.000,00). Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de que la parte demandada adquirió en el año 2012 la propiedad del inmueble antes identificado, objeto de la presente acción intentada por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, y constituyó sobre el mismo hipoteca convencional de primer grado a favor del Banco Exterior, C.A., Banco Universal.- Así se establece.

Cuarto

(Folio 31 al 38, I pieza del expediente) Marcado con la letra “D”, en original DOCUMENTO DE COMPRA-VENTA y CONTRATO DE PRÉSTAMO A INTERÉS CON GARANTÍA HIPOTECARIA DE PRIMER GRADO, elaborado por el abogado A.R. y sellado en original por la Gerencia de Documentación de Créditos Hipotecarios del Banco de Venezuela, del cual se desprende que el ciudadano J.I.M.B. da en venta real, pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana INDRANI Y.C.H., un bien inmueble constituido por un apartamento, destinado a vivienda principal, distinguido con las siglas 4-11, en el Edificio 4, piso 1, de la parcela “A” del Conjunto Residencial Gardenia, de la Urbanización Jardines de Pacarigua en Guatire, Jurisdicción del Municipio Z.d.E.M., por la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), de los cuales la cuota de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), serán cancelados como inicial con recursos propios de la compradora, y el restante por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) serán cancelados mediante préstamo hipotecario otorgado por el BANCO DE VENEZUELA, S.A. Banco Universal, quien a los fines de garantizar el pago de dicho monto constituyó hipoteca de primer grado sobre el inmueble anteriormente identificado. Ahora bien, del documento bajo análisis, se observa que no fue presentado ante la oficina registral correspondiente ni se finiquitó el mismo, aunado a que no presenta firma por ninguno de los contratante; por consiguiente, quien decide la desecha del presente proceso seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta.- Así se precisa.

Ahora bien, abierta la causa a pruebas observa esta Juzgadora que la representación judicial de la parte demandante en fecha 19 de febrero de 2014, consignó escrito de promoción de prueba el cual fue admitido por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 17 de marzo de 2014; no obstante lo anterior se evidencia que la representación judicial de la parte demandada mediante diligencia de fecha 19 de marzo de 2014, APELÓ del mencionado auto de admisión de pruebas de la parte demandante aduciendo que el poder que ostentaba el abogado E.C.A., como apoderado judicial de la actora fue revocado tácitamente por la ciudadana INDRANI Y.C., en virtud del poder Apud Acta conferido a la abogada GRETTY VASQUEZ. Ante tal situación, esta Superioridad dejó sentado mediante sentencia de fecha 30 de mayo de 2014, (Ver folio 233 al 242) que efectivamente la representación que el abogado E.C.A., adujo poseer al momento de la presentación del escrito de promoción de pruebas no era legítima; por tal motivo se revocó el auto de fecha 17 de marzo de 2014, dictado por el a-quo que admitiera el escrito de promoción de pruebas de la demandante y se declararon nulas las actuaciones realizadas por el abogado E.C., consistentes en el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 19 de febrero de 2014 y oposición de pruebas presentado en fecha 11 de marzo; siendo ello así este Juzgado Superior deja determinado que no emitirá pronunciamiento alguno con respecto a las pruebas promovidas por la demandante en el lapso de promoción de pruebas.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:

Ahora bien, revisadas las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la parte demandada no hizo valer ninguna probanza junto con la contestación a la demanda ni con la reconvención propuesta, sin embargo, abierto el juicio a pruebas promovió las siguientes instrumentales:

Primero

(Folio 08 de la pieza II del presente expediente) Marcado con la letra “A”, en copia fotostática REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL No. 202013000-70-12-00276727, expedido por la Gerencia Regional de Tributos Internos Guarenas-Guatire del Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria y Aduanera (SENIAT), a favor del ciudadano J.I.M.B. -parte demandada-, con respecto a un inmueble constituido por un apartamento, destinado a vivienda principal, distinguido con las siglas 4-11, en el Edificio 4, piso 1, del Conjunto Residencial Gardenia, de la Urbanización Jardines de Pacarigua en la ciudad de Guatire, Jurisdicción del Municipio Z.d.E.M.. Ahora bien, en vista que la copia simple en cuestión no fue impugnada por la parte demandante en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original y le confiere pleno valor probatorio al documento público administrativo bajo análisis de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; teniéndolo como demostrativo de que el bien inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se pretende a través del presente juicio, le pertenece al demando y el mismo constituye su vivienda principal.- Así se establece.

.- PRUEBA DE INFORMES: Se evidencia que la parte demandada en el escrito de promoción de pruebas, promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello, solicitó que se oficiara al BANCO EXTERIOR, C.A., Banco Universal, a los fines de que dicha institución bancaria informara si existía algún Crédito Hipotecario de Vivienda Principal a favor del ciudadano J.I.M.B., si el mismo se encuentra vigente y el saldo del mismo. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 141, I pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber al tribunal de la causa que: “(…) el ciudadano J.I.M.B. (…) mantiene el producto EXTERIOR ADQUISICIÓN. VIVIENDA PRINCIPAL, el cual se encuentra vigente. El saldo de dicho crédito asignado es de Bs. 254.800,00. El Saldo actual es de Bs. 245.943.98 con una cuota vencida (…)”. Ahora bien, en virtud que tales resultas guardan relación con el presente juicio, consecuentemente, quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio y la tiene como demostrativa de que efectivamente el ciudadano J.I.M.B., mantiene un crédito con dicha institución bancaria por concepto de adquisición de vivienda principal.- Así se precisa.

Asimismo, el tribunal de la causa en fecha 27 de octubre de 2014, dictó AUTO PARA MEJOR PROVEER, ordenando oficiar al BANCO DE VENEZUELA, a los fines de que la referida entidad bancaria informara si la ciudadana INDRANI Y.C.H. “(…) tramitó por ante dicha institución un crédito hipotecario, si dicho crédito fue aprobado y fecha de dicha aprobación, monto del mismo y fecha para la posible protocolización o liquidación del crédito (…)”(folio 16-17, II pieza); a tal efecto, en fecha 28 de noviembre de 2014, se agregó oficio procedente de la institución financiera antes mencionada (cursantes al folio 22 de la II pieza) del cual se desprende textualmente que el remitente hizo saber que: “(…) Les indicamos que según información suministrada por el área de Crédito Hipotecario la ciudadana Y.I.H.C., titular de la cédula de identidad V-17.555.188, realizo (sic) solicitud de un Crédito Hipotecario Nº 3331200915, aprobado en fecha 23-08-2013, por un monto de Bs. 450.000,00, para la adquisición de una vivienda ubicada en la siguiente dirección: “Conjunto residencial Gardenia integrante de la urbanización Jardines de Pacaitigua” identificado con las siglas 4-11, en el edificio 4, piso uno (1) ubicada en la parcela “A“, que se encuentra ubicada en Guatire-Estado Miranda (…)”; evidenciándose con lo antes transcrito que el crédito hipotecario solicitado por la ciudadana INDRANI Y.C.H., fue aprobado dentro del lapso establecido en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se pretende, es decir, dentro de los ciento veinte días (120) siguientes, contados a partir del 29 de mayo de 2013, fecha en que se celebró dicha convención, cumpliendo de este modo con sus obligaciones contraídas.- Así se precisa.

IV

DE LA DECISIÓN RECURRIDA.

Mediante decisión proferida en fecha 10 de marzo de 2015, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Guatire, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

(…) Llegada como ha sido la oportunidad de decidir la presente causa, pasa esta Juzgadora a proferir su fallo, y al efecto OBSERVA:

Tal como ha quedado el presente juicio y siendo que en nuestro proceso civil se encuentra regulado por el sistema dispositivo y el Juez como operador de justicia no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino ateniéndose a lo alegado y probado en autos, conforme al contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

De allí que las partes tengan la obligación desde el punto de vista de sus intereses, no solo de afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones sino también probarlos, para no correr el riesgo de que, por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sometidas, sus hechos alegados no sean considerados como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores.

Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba y en ese sentido la Sala de Casación de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, expresó: “Al atribuir la carga de la prueba la doctrina moderna atiende a la condición Jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho denunciado, y no la cualidad del hecho que se ha de probar…”

Esa doctrina tiene su razón de ser en el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con los artículos 254 y 506 ambos del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando solo se refieren expresamente a la prueba de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias del Derecho. (…).

Cuando las partes apuntan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción que se ha de traducir en la sentencia sin que le queden dudas, no tiene ningún interés determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema se presenta cuando llegado el momento de dictar sentencia, el Juez se encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicio para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos, y ello porque en nuestro derecho el Juez en ningún caso puede absolver la instancia. Es en ésta situación donde alcanzan una relevancia extraordinaria las reglas sobre la carga de la prueba, porque ateniéndose a ellas, el Juez puede formarse en juicio afirmativo o negativo a la incertidumbre que rodea el caso sublime, en virtud de que esas reglas le señalan el modo de llegar a esa decisión.-

Por otra parte la Sala de Casación Civil, ha ampliado el concepto de distribución de la carga de la prueba, estableciendo a cuál parte corresponde la misma, según la actitud específica que el demandado adopte a las pretensiones del actor, distinguiendo los siguientes supuestos: a) Si el demandado conviene absoluta, pura y simplemente en la demanda; el actor queda exento de toda prueba; b) Si el demandado reconoce el hecho, pero le atribuye distinto significado jurídico, le corresponde al juez aportar el derecho; c) Si el demandado contradice o desconoce los hechos, y por tanto, los derechos que de ellos derivan, de manera pura y simple, sin aportar hechos nuevos, le corresponde al actor toda la carga de la prueba, y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones; y d) Si el demandado reconoce los hechos pero no con limitaciones, porque opone el derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo; le corresponde al demandado probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas (CFA. H.D.E.. Teoría General de La Prueba Judicial. Tomo I Pág. 393 a 518, Sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia de fecha 17-11-1.997 entre otras).

En consecuencia, pretende la parte actora INDRANI Y.C.H. el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta, con cláusula penal, debidamente autenticado en fecha 29 de Mayo de 2013, por ante el Registro Público de los Municipios Páez, A.B. y P.G.d.E.M., - con funciones de Notaria – anotado bajo el No. 51, Tomo 13, celebrado con el ciudadano J.I.M.B., sobre un inmueble destinado a la vivienda, el cual esta constituido por un apartamento, destinado a vivienda principal, distinguido con las siglas 4-11, en el Edificio 4, piso 1, de la parcela “A” del Conjunto Residencial Gardenia, de la Urbanización Jardines de Pacairigua en Guatire, Jurisdicción del Municipio Z.d.E.M., propiedad de la parte demandada, según consta de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Z.d.E.M., en fecha 26 de Julio de 2012, quedando anotado bajo el No. 2012.2072, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 237.13.11.1.7547 y correspondiente al Libro de Folio real del año 2012; documento este que no fue, impugnado, tachado ni desconocido por el demandado, dicho instrumento es apreciado en su pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1363 del Código Civil y con el mismo queda demostrado que el ciudadano J.I.M.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.-14.331.469 y de este domicilio, suscribió con la ciudadana INDRANI Y.C.H., Venezolana (sic) , Mayor (sic) de edad, Titular (sic)de la Cédula (sic) de Identidad (sic) Nro. V-17.555.188, un contrato de Opción (sic)de Compra (sic) sobre un inmueble constituido por un apartamento, destinado a vivienda principal, distinguido con las siglas 4-11, en el Edificio 4, piso 1, de la parcela “A” del Conjunto Residencial Gardenia, de la Urbanización Jardines de Pacairigua en Guatire, Jurisdicción del Municipio Z.d.E.M..- Que el precio convenido fue la cantidad de bolívares SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00), los cuales serian cancelados así: La optante entrega en el momento de la firma de este documento, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 250.000,00), mediante cheque y que el Oferente (sic) recibe a su plena y cabal satisfacción, en calidad de reserva y garantía del compromiso que adquieren con la firma de este contrato (…) La optante se compromete a entregar el saldo restante, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), al momento de la protocolización del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Z.d.E.M.. Que el Plazo de la presente Opción Compra Venta, es de NOVENTA (90) días consecutivos, mas Treinta (30) días de prorroga.-

Durante el iter procesal probatorio quedó demostrado la suscripción del contrato por las partes involucradas en el presente procedimiento, corresponde ahora establecer el lapso de cumplimiento por la parte compradora del lapso de 120 días contados a partir de la suscripción del documento reconocido. Siendo que el referido documento fue suscrito en fecha 29 de Mayo (sic) de 2013, (de conformidad con el artículo 12 del Código Civil) el lapso para el cumplimiento recíproco de las obligaciones se venció el 30 de septiembre de 2013. Establecieron las partes en la cláusula tercera lo siguiente: “NOVENTA (90) DÍAS, CONSECUTIVOS, MAS TREINTA (30) DÍAS DE PRORROGA”. Del texto debe entenderse que la obligación consistió en la presentación del documento definitivo y cancelación del dinero restante, dentro de los 120 días antes mencionados, lo cual fue cumplido por la parte actora, pues de autos se desprende, primero que el vendedor ya no quiere vender ya que se observa a los folios 31 al 38 de la primera pieza del presente expediente Documento Definitivo de Banco realizado por el Banco de Venezuela, el cual no se encuentra debidamente firmado por las partes, lo que hace pensar a esta Juzgadora que la parte demandada efectivamente se niega a firmar el contrato definitivo de venta; y segundo se puede observa de la información suministrada por el Banco de Venezuela lo siguiente: “… Les indicamos que según información suministrada por el área de Crédito Hipotecario la ciudadana Y.I.H.C., titular de la cédula de identidad V-17.555.188, realizó solicitud de un Crédito Hipotecario Nº 3331200915, aprobado en fecha 23-08-2013, por un monto de Bs. 450.000,00, para la adquisición de una vivienda ubicada en la siguiente dirección: “Conjunto residencial Gardenia integrante de la urbanización Jardines de Pacaitigua” identificado con las siglas 4-11, en el edificio 4, piso uno (1) ubicada en la parcela “A“, que se encuentra ubicada en Guatire-Estado Miranda. (…)., en dicho documento se puede ver a clara luces que el crédito fue aprobado en fecha 23 de agosto de 2013, por lo tanto todavía se encontraba dentro del lapso de los Ciento Veinte (120) días otorgados en la clausula (sic) Cuarta (sic) del documento de Compra-Venta, prueba esta que fue solicitada por este Tribunal mediante auto para mejor proveer de fecha 27 de Octubre (sic) de 2014 por considerarla importante y pertinente para la conclusión de la presente causa, y la misma es concatenada con el documento marcado “B”, que corre inserto a los folios 13 al 18 y Vto del presente expediente, es por ello que la presente acción debe ser declarada CON LUGAR.- Y ASÍ SE DECIDE.

V

ALEGATOS EN ALZADA.

PARTE DEMANDADA:

Mediante escrito presentado en fecha 08 de octubre de 2015, la representación judicial de la parte demandada, alegó entre otras cosas lo siguiente:

1. Que de una revisión exhaustiva del escrito libelar se puede fehacientemente observar que la parte demandante acumuló a su demanda el cumplimiento de contrato e intimación de honorarios profesionales de abogados, cuyos procedimientos son incompatibles, por lo que se infringió conforme lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia por disposición de dicha norma debe declararse la demanda inadmisible.

2. Que para acudir a la vía jurisdiccional constituye un requisito de admisibilidad sine qua non, el cumplimiento previo del procedimiento fijado en el Decreto Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; ello siempre que la demanda pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la perdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal por parte de los sujetos amparados por la ley.

3. Que del análisis realizado y la pretensión de la parte actora se circunscribe a un cumplimiento de contrato tal como lo establece el artículo 1.167 del Código Civil, el cual según lo dicho por la parte actora pretende que se le otorgue el documento definitivo de venta sobre dicho inmueble, y que en vista que las cláusulas del contrato suscritas por su representado fueron cumplidas, pretensión que se declaró con lugar mediante sentencia la cual fue recurrido, implicaría la perdida de la posesión o tenencia ejercida por el demandado sobre dicho inmueble.

4. Que en lo que se refiere a los contratos de opción de compra venta la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha reiterado que este es un contrato anterior al contrato de compra venta, por lo que para el momento de la suscripción del contrato de compra venta se deben mantener los elementos fundamentales del contrato.

5. Que para el momento del contrato de opción de compra venta, se establecieron estos elementos y a su vez perfeccionaron la opción de compra venta, sin embargo para el momento de la firma la parte actora sólo pago una inicial del precio total del inmueble, al igual que la manifestación de la voluntad fue en el momento del lapso establecido para la opción de compra venta.

6. Que en caso que no exista el cumplimiento de estos elementos, cualquiera de las dos partes que incumpla deberá cumplir con la cláusula penal establecida en el contrato de opción de compra venta.

7. Que la dispositiva segunda de la sentencia recurrida, es de imposible cumplimiento, toda vez que no es posible hacer valer un contrato de opción compra venta como venta definitiva y mucho menos solicitar el registro de la sentencia como traslado de la propiedad.

8. Que si no existe la manifestación de la voluntad por ambas partes de suscribir el contrato de compra venta, debe activarse la cláusula penal del contrato opción compra venta, ya que para efectos del precio que se estableció en el contrato opción compra venta, es ínfimo respecto a los precios que existen en la actualidad del mercado y sería imposible que su representado pueda vender su vivienda principal y luego no poder adquirir otra vivienda.

9. Concluyó solicitando que se declare con lugar el presente recurso de apelación por imposible cumplimiento en su definitiva.

VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 10 de marzo de 2015, a través del cual declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara la ciudadana INDRANI Y.C.H. contra el ciudadano J.I.M.B.; siendo ello así quien decide estima necesario realizar las siguientes consideraciones:

DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA

De la revisión efectuada a las actas procesales, este Juzgado Superior observa que la representación judicial de la parte demandada en la contestación de la demanda y en la oportunidad para presentar informes ante esta Alzada, alegó la inadmisibilidad de la demanda por cuanto a su decir, la parte actora acumuló dentro pretensiones que se excluyen entre sí, como lo son, el cumplimiento de contrato de opción de compra venta y la intimación de honorarios Profesionales, todo ello conforme al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, en cuanto a la defensa que antecede esta Superioridad considera prudente dejar sentado que en el caso de autos estamos ante la presencia de una demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, de la cual se desprende que la demandante en su escrito libelar solicitó que el demandado sea condenado a “(…) pagar las costas y costos del presente proceso incluyendo honorarios profesionales de abogado (…)”; con respecto a ello la Sala de Casación Civil de nuestro M.T. ha dejado establecido que tal afirmación no constituye una intimación de cobro de honorarios profesionales como tal, por cuanto lo expresado por el demandante se refiere a la condena en costas debido al perjuicio causado por el proceso que tendría que soportar su representada para satisfacer su pretensión (Vid. Sentencia de la Sala Civil No. 817, de fecha 08 de diciembre de 2014, expediente 14-440).

Asimismo, cursa al folio 39 de la pieza I del expediente, que el tribunal de la causa, admitió la demanda exclusivamente por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, aún más de las actas que cursan en el expediente no se evidencia que se haya sustanciado acto alguno de cobro de honorarios profesionales, lo cual pone en evidencia que el demandante no pretende hacer un cobro formal de sus honorarios profesionales, sino que simplemente hizo referencia a que la parte vencida debía pagar los honorarios del apoderado de la contraria.

Finalmente, esta Juzgadora estima necesario destacar el deber de los jueces en garantizar la debida protección jurisdiccional y para ello requiere la aplicación del principio iura novit curia, pues si los hechos narrados en el escrito libelar se ajustan cabalmente con la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, como en el caso bajo estudio, y en ello no se fundamenta la intimación de honorarios profesionales con la apreciación jurídica, más aun no se evidencia tramitación del mismo en todo el desenvolvimiento del juicio, declarar la inepta acumulación de pretensiones conculca de forma flagrante el ejercicio y toda posibilidad de invocar procesalmente el reconocimiento judicial de sus derechos e intereses de los accionantes al imposibilitar el pronunciamiento de fondo sobre el mérito de la controversia; en consecuencia, este Juzgado Superior debe declarar IMPROCEDENTE la defensa esgrimida por la representación judicial de la parte demandada, referido a la existencia de acumulación de pretensiones en la presente demanda.- Así se precisa.

Asimismo, en la oportunidad para presentar informes antes esta Superioridad, la representación judicial de la parte demandada alegó que la demandante no tramitó el procedimiento previo a las demandas al que hace alusión el Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda antes de interponer la presente demanda, lo que constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdicción y demandar como en efecto se demanda, el cumplimiento de contrato de opción de compra venta. Ante tal deposición, esta Juzgadora debe puntualizar que con vista a la Emergencia Nacional decretada por la Presidencia de la República Bolivariana de Venezuela en virtud de las calamidades y desastres naturales generados por las lluvias en todo el territorio nacional, la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia en sesión de fecha 14 de enero de 2010, ordenó instruir a todos los jueces y juezas de las respectivas Circunscripciones Judiciales sobre la limitación temporal de toda práctica de medida judicial de carácter ejecutivo o cautelar que recayera sobre inmuebles destinados a vivienda familiar o de habitación; posteriormente, el día 5 de mayo de 2011, la Presidencia de la República Bolivariana de Venezuela dictó el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, el cual entró en vigencia a partir de su publicación en la Gaceta Oficial Nº 39.668 de fecha 6 de mayo de 2011, que en su exposición de motivos expresa lo siguiente:

(…) El Estado es el garante del disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la existencia humana. Entre ellos, junto al derecho a la vida, la alimentación, la educación y la salud, coexiste el derecho a una vivencia digna, el cual implica un enorme esfuerzo de todos los órganos y entes del Estado, en función de la complejidad social y económica de la solución de los problemas habitacionales.

Ese esfuerzo ha sido empeñado por el Ejecutivo Nacional durante el último decenio, más, sin embargo, persiste un déficit en el número de soluciones habitacionales necesarias para satisfacer la enorme demanda nacional, producto principalmente de distorsiones en el mercado inmobiliario y en el sector construcción.

Aunado a lo anterior, las fuertes lluvias acaecidas durante el último trimestre del año 2010 ocasionaron severos daños a la infraestructura habitacional existente, dejando a un sinnúmero de familias damnificadas, las cuales han sido inmediatamente atendidas por la acción del Gobierno Nacional, pero que requieren en la actualidad una solución definitiva a su problema de vivienda.

Así, en el cual escenario, por uno u otro motivo, existe una enorme cantidad de familias que depende de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, bien por la vía del arrendamiento y las diversas formas de ocupación o, mediante la compra a crédito.

(…omissis…)

En fin, tiene el estado venezolano el deber de garantizarle el derecho a toda persona de tener un vivienda adecuada y a la protección del hogar y la familia, dándole prioridad a las familias, garantizando los medios para que estas, especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales, de conformidad con el espíritu, propósito y razón de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. En las anteriores líneas se inscriben las razones que fundamentan al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación de los Desalojos Forzosos de Vivienda, el cual fortalecerá el ejercicio del derecho a la vivienda por el pueblo venezolano.

Ahora bien, de lo antes expuesto se observa en primer lugar que el e.d.D. con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, es la protección del derecho que tiene toda persona a una vivienda digna, y en la protección de las familias que ocupan las viviendas disponibles en función de su capacidad económica, atendiendo a la posibilidad de los pagos de los cánones arrendaticios, lo que las hace susceptibles a perder sus viviendas o al derecho a ocuparlas, dando resguardo a las mismas, garantizándoles una protección legal contra el desalojo forzoso; elementos éstos que para quien suscribe, no se encuentran presentes en el caso de autos, ello en virtud que lo pretendido en el caso de marras es el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, celebrado en fecha 29 de mayo de 2013, entre el ciudadano J.I.M.B. –en su carácter de vendedor oferente, aquí demandado- y la ciudadana INDRINA Y.C.H. –en su carácter de optante compradora-, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con las siglas 4-11, en el edificio 4, piso uno (1) ubicado en la parcela “A”, que forma parte del Conjunto Residencial Gardenia integrante de la Urbanización Jardines de Pacairigua ubicado en lo que fuera la Hacienda S.C.d.G. en el parcelamiento industrial Pacairigua, Guatire, Municipio Z.d.E.M., fundamentando la parte actora su pretensión conforme lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, y 1.167 del Código Civil.- Así se establece.

Establecido lo anterior, se hace igualmente necesario traer a colación el principio pro actione, de cuyo alcance la Sala de Casación Civil, en sentencia No. 357 del 10 de agosto de 2010, expediente No. 2010-139, reiterada mediante fallo No. RC-182 del 03 de mayo de 2011, expediente No. 2010-515 (caso G.M.M.O. y otros, contra O.M.O.), señaló lo siguiente:

(…) En este sentido cabe señalar, lo que ha expresado la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, en torno al conocido principio pro actione: “Igualmente, debe destacarse que el alcance del principio pro actione, debe entenderse como que las condiciones y requisitos de acceso a la justicia no deben imposibilitar o frustrar injustificadamente el ejercicio de la acción a través de la cual se deduce la pretensión, toda vez que “(…) el propio derecho a la tutela judicial efectiva garantiza la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios de defensa, así como una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso a los ciudadanos a los órganos de justicia.

(...omissis...)

Esta Sala debe destacar que, el derecho a la defensa y al debido proceso, en lo particular, en lo referente a la tutela judicial efectiva y al principio pro actione, son elementos de rango constitucional que prevalecen y desplazan otros fundamentos de rango legal, como son, en este caso, el invocado por la Sala Político Administrativa con respecto a la seguridad jurídica a través de la estabilidad de los actos administrativos. No puede imponerse un principio relacionado con la efectividad de los proveimientos dictados por la Administración, si con ello se impide por vía de interpretación, el acceso de los particulares para ejercer los medios de defensa ante los tribunales de la República; valores de expresa delimitación y protección constitucionales que no pueden disminuirse, se insiste, por interpretación de preceptos legales. (Vid. Sentencia Nº 1.064 del 19 de septiembre de 2000, caso: C.A. Cervecería Regional, y fallo N° 165 del 23 de marzo de 2010, Sala Constitucional, expediente N° 2008-1347, revisión incoada por SAKURA MOTORS C.A.)

(Resaltado de esta Alzada)

De allí, puede inferirse que el principio pro actione forma parte del núcleo esencial de los derechos fundamentales a la tutela judicial eficaz y al debido proceso, lo cual impone la exigencia de la interpretación de los requisitos de admisibilidad de las demandas en el sentido que más favorezca el derecho de acceso a la jurisdicción que establece el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en aplicación de dicha norma constitucional; toda vez que “el propio derecho a la tutela judicial efectiva garantiza la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios de defensa, así como una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso a los ciudadanos a los órganos de justicia” (S.S.C. Nº 1.064 del 19.09.00); lo que hace forzoso declarar IMPROCEDENTE la defensa esgrimida por la representación judicial de la parte demandada en virtud de la falta del cumplimiento previo a las demandadas señalado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.- Así se precisa.

DEL FONDO DEL ASUNTO.

Ahora bien, resuelto lo anterior y entrando al fondo del asunto controvertido, quien aquí suscribe debe precisar que en el presente proceso la ciudadana INDRANI Y.C., procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA al ciudadano J.I.M.B., sosteniendo para ello que en fecha 29 de mayo de 2013, suscribió (en carácter de optante) con el demandado un contrato de opción de compra venta sobre un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con las siglas 4-11, en el Edificio 4, piso 1, de la parcela “A” del Conjunto Residencial Gardenia, de la Urbanización Jardines de Pacarigua en Guatire, Jurisdicción del Municipio Z.d.E.M., en el cual se fijó como precio de venta la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) de los cuales entregó DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) al momento de la firma del mencionado contrato en calidad de reserva y garantía; sin embargo, en vista de que el demandado no ha cumplido con ninguna de las obligaciones pactadas en el presente contrato, procede a demandar al ciudadano J.I.M.B., para que cumpla con lo convenido en el contrato de opción de compra venta suscrito el 29 de mayo de 2013, a los fines de que se le trasmita la propiedad del bien supra descrito, a que reciba la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) que resulta restante del precio de venta y sea condenados a pagar las costas y costos del presente proceso.

A los fines de desvirtuar tales afirmaciones, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, negó que su representado haya incumplido con el contrato de opción de compra venta celebrado el 29 de mayo de 2013, y que haya sido por causas imputables a su persona; asimismo rechazó que su poderdante se haya rehusado a firmar el contrato definitivo toda vez que no existe ningún tipo de notificación y mucho menos un comunicado de aprobación del crédito hipotecario de la parte actora; igualmente niega rechaza y contradice que a su poderdante le hayan notificado del pago de la diferencia del precio del inmueble en el lapso de 120 días estipulados en el contrato de opción de compra venta.

Así las cosas, en vista que el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, en consecuencia quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente dejarse sentado lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión; lo cual se hace a continuación:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

De las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167 se desprenden dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional pasar a verificar la concurrencia de los referidos elementos.

En relación al primer requisito, esta Superioridad partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, observa que las partes intervinientes en el presente proceso suscribieron un contrato de opción de compra venta en fecha 29 de mayo de 2013, debidamente autenticado por ante la Oficina del Registro Público de los Municipios Páez, A.B. y P.G., inserto bajo el No. 51, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina (cursante al folio 13-19), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.- Así se precisa.

Siguiendo con este orden de ideas, y en vista que del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 29 de mayo de 2013, cuyo cumplimiento se persigue en el presente proceso, al cual se hace referencia en el particular anterior, se desprende que el ciudadano J.I.M.B. –en su carácter de oferente- se comprometió a venderle a la ciudadana INDRANI Y.C. –en su carácter de opante- el inmueble identificado supra, y a su vez ésta última se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) de los cuales entregó DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) al momento de la firma del mencionado contrato en calidad de reserva y garantía, cantidad esta que se imputaría como parte del precio definitivo de venta, tal como se desprende de su cláusula segunda, siendo la cantidad restante pagadera en la oportunidad fijada para la protocolización del documento definitivo de venta, ello por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Z.d.E.B. de Miranda; teniendo el contrato en cuestión una vigencia de noventa (90) días continuos contados a partir de la autenticación del documento bajo análisis, más treinta (30) días continuos de prórroga. Todo ello en el entendido de que si la negociación no se realizaba por causa imputable a “EL OFERENTE”, éste se obliga a pagar a “LA OPTANTE”, la suma de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 25.000,00), esto es el diez por ciento (10%) de la cantidad dada en calidad de reserva y garantía y que se imputaría como parte del precio definitivo de venta; de igual forma, si por causa imputable LA OPTANTE, incumpliera con el presente contrato, tendrá que pagar a EL OFERENTE la suma de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 25.000,00), esto es el diez por ciento (10%) de la cantidad dada en calidad de reserva y garantía, todo ello por concepto de cláusula penal; en consecuencia, puede concluirse que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, razón por la cual queda fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.- Así se precisa.

Ahora bien, en atención al principio de seguridad jurídica, confianza legitima y expectativa plausible, esta juzgadora debe aplicar al presente juicio seguido por cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, el criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia vigente para el momento en que se introdujo la demanda ante el tribunal de la causa (fecha 31 de octubre de 2013), de conformidad con los criterios establecidos en la Sala Constitucional del m.t. en sus sentencias N° 3180/15.12.2004, N° 1310/16.10.2009, N° 167/26.03.2013, N° 1588/14.11.2013, N° 317/05.05.2014 y N° 805/07.07.2014; por consiguiente, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que el criterio aplicable al caso corresponde a que los contratos de opción de compra venta equivalen a un contrato de venta, siempre que en ellos se encuentren presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio (tal como ocurre en el contrato en cuestión); así lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 22 de marzo del año 2013 (Expediente Nº AA20-C-2012-000274), con ponencia de la Magistrada: YRAIMA ZAPATA LARA, el cual se trae a colación:

(…) Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano D.A., “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”.

Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció:

…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…

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El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso L.F.R. contra R.P..

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta M.J.C., estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.

Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.

Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide. (…)” (Resaltado del Tribunal)

En efecto, siendo que a los contratos de opción de compra venta debe dárseles el mismo tratamiento que a los contratos de venta definitivos, y en virtud que las partes al celebrar un compromiso de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas; en consecuencia quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones.

En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, el supuesto incumplimiento del demandado en su carácter de propietario y oferente, de cumplir con las obligaciones pactadas en el contrato de opción de compra venta suscrito el 29 de mayo de 2013; ahora bien, siendo que el Juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, se observa que la parte demandante consignó e hizo valer las siguientes instrumentales: DOCUMENTO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA celebrado en fecha 29 de mayo de 2013 (folio 13-19, I pieza), en el cual se reconoce que la actora pagó la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) por concepto reserva y garantía, siendo este el documento fundamental de la presente acción pues a través de ella se persigue su cumplimiento; DOCUMENTO DE COMPRA VENTA (folio 20-30, I pieza), debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Z.d.E.M., en fecha 26 de julio de 2012, inserto bajo el No. 2012.2072, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 237.13.11.1.7547 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, del cual se desprende la propiedad del ciudadano J.I.M.B., con respecto al inmueble objeto del presente proceso, el cual adquirió mediante la cancelación de una cuota inicial y un préstamo a interés otorgado por el Banco Exterior, C.A., Banco Universal, por la cantidad de doscientos cincuenta y cuatro mil ochocientos bolívares (Bs. 254.800,00), y a tal efecto, el prenombrado a los fines de garantizar dicho pago, constituyó hipoteca convencional de primer grado sobre el inmueble objeto de la controversia a favor de la aludida entidad financiera; PRUEBA DE INFORMES promovida por la parte demandada dirigida al BANCO EXTERIOR, C.A., Banco Universal, cuyas resultas cursan al folio 141, I pieza del expediente, desprendiéndose de la misma que el remitente hizo saber mediante oficio de 08 de abril de 2014, textualmente lo siguiente: “(…) el ciudadano J.I.M.B. (…) mantiene el producto EXTERIOR ADQUISICIÓN. VIVIENDA PRINCIPAL, el cual se encuentra vigente. El saldo de dicho crédito asignado es de Bs. 254.800,00. El Saldo actual es de Bs. 245.943.98 con una cuota vencida (…)”, en tal sentido, de las resultas en cuestión, se evidencia que el ciudadano J.I.M.B. –aquí demandado-, mantenía para el 08 de abril de 2014, un crédito vigente con dicha institución bancaria por concepto de la adquisición de su vivienda principal, la cual corresponde con el inmueble objeto de la presente controversia, que adquirió mediante el documento de compra venta anteriormente mencionado (inserto al folio 20-30, I pieza), pudiendo entonces constatarse que el demandado para el momento del vencimiento del contrato cuyo cumplimiento se pretende, no había cancelado y por consiguiente liberado la hipoteca de primer grado que pesaba sobre el inmueble que ofreció vender a la hoy demandante, requisito éste necesario para la formalización del documento definitivo de compra venta.

Aunado a ello constata quien aquí decide, que el tribunal de la causa por auto de fecha 27 de octubre de 2014, dictó auto para mejor proveer, ordenando oficiar al BANCO DE VENEZUELA, a los fines de que la referida entidad bancaria informara si la ciudadana INDRANI Y.C.H. “(…) tramitó por ante dicha institución un crédito hipotecario, si dicho crédito fue aprobado y fecha de dicha aprobación, monto del mismo y fecha para la posible protocolización o liquidación del crédito (…)”(folio 16-17, II pieza); a tal efecto, en fecha 28 de noviembre de 2014, se agregó oficio procedente de la institución financiera antes mencionada (cursantes al folio 22 de la II pieza) del cual se desprende textualmente que el remitente hizo saber que: “(…) Les indicamos que según información suministrada por el área de Crédito Hipotecario la ciudadana Y.I.H.C., titular de la cédula de identidad V-17.555.188, realizo (sic) solicitud de un Crédito Hipotecario Nº 3331200915, aprobado en fecha 23-08-2013, por un monto de Bs. 450.000,00, para la adquisición de una vivienda ubicada en la siguiente dirección: “Conjunto residencial Gardenia integrante de la urbanización Jardines de Pacaitigua” identificado con las siglas 4-11, en el edificio 4, piso uno (1) ubicada en la parcela “A“, que se encuentra ubicada en Guatire-Estado Miranda (…)” evidenciándose con lo antes transcrito que el crédito hipotecario solicitado por la ciudadana INDRANI Y.C.H., fue aprobado dentro del lapso establecido en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se pretende, es decir, dentro de los ciento veinte días (120) siguientes, contados a partir del 29 de mayo de 2013, fecha en que se celebró dicha convención; no siéndole exigible a los futuros compradores notificar sobre la fecha y hora en la cual se efectuaría la protocolización, ya que ello no fue contractualmente establecido; y en virtud que, en el caso de marras la demora en finiquitar la venta no le es imputable a los actores, pues éstos efectuaron todas las gestiones pertinentes (pagaron la cantidad establecida como inicial y tramitaron tempestivamente crédito hipotecario a los fines de pagar el precio restante de la venta) e incluso cumplieron con todas sus obligaciones contractuales, puede quien aquí suscribe concluir que fue por la conducta desplegada por el demandado al no comparecer ante la Oficina Registral para la protocolización de la venta definitiva, que el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso no alcanzó su fin.- Así se precisa.

Consecuentemente este Juzgado Superior con apego a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que le atribuye a los Jueces de instancia la interpretación de los contratos y partiendo de las circunstancias propias del presente expediente puede afirmar que en el caso de marras se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte demandada en su condición de propietario y oferente incumplió con sus obligaciones contractuales, específicamente, con su obligación de acudir ante la Oficina de Registro Respectiva para la firma definitiva del documento de venta, e incluso, con su obligación de vender, desplegando así una conducta contraria a lo contractualmente acordado.

En efecto, siendo que resulta atribuible al ciudadano J.I.M.B. -en su carácter de oferente-, que el contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 29 de mayo de 2013, haya fenecido sin haber alcanzado su objetivo, pues el prenombrado evidentemente incumplió con sus obligaciones contractuales, mientras que la demandante ejecutó todas sus obligaciones tal como fueron convenidas; por tanto, en vista de que las afirmaciones hechas por el demandante no fueron desvirtuadas de ninguna manera por el demandado conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que puede afirmarse que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato de opción de compra venta.- Así se establece.

Así las cosas, quien aquí suscribe declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio I.G.B., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.I.M.B., contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 10 de marzo de 2015; y en virtud de ello, SE CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA la referida decisión, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara la ciudadana INDRANI Y.C.H., contra el ciudadano J.I.M.B., todos ampliamente identificados en autos, y por consiguiente, se ORDENA a la parte demandada a vender a la actora el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con las siglas 4-11, en el edificio 4, piso uno (1) ubicado en la parcela “A”, que forma parte del Conjunto Residencial Gardenia integrante de la Urbanización Jardines de Pacairigua, ubicado en lo que fuera la Hacienda S.C.d.G. en el parcelamiento industrial Pacairigua, Guatire, Municipio Z.d.E.M., ello de conformidad con lo previsto en el referido contrato y así mismo, haga entrega al actor de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para su protocolización; cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte del demandado en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la actora (en caso que aquél no cumpla), deberá la demandante pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), y una vez acreditado dicho monto y de no otorgar el demandado el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro; tal y como se dejará sentando en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.

VI

DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el RECURSO DE APELACIÓN ejercido por el abogado en ejercicio I.G.B., actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.I.M.B., contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 10 de marzo de 2015; y y en virtud de ello, SE CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA la referida decisión, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara la ciudadana INDRANI Y.C.H., contra el ciudadano J.I.M.B., todos ampliamente identificados en autos, y por consiguiente, se ORDENA a la parte demandada a vender a la actora el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con las siglas 4-11, en el edificio 4, piso uno (1) ubicado en la parcela “A”, que forma parte del Conjunto Residencial Gardenia integrante de la Urbanización Jardines de Pacairigua, ubicado en lo que fuera la Hacienda S.C.d.G. en el parcelamiento industrial Pacairigua, Guatire, Municipio Z.d.E.M., ello de conformidad con lo previsto en el referido contrato y así mismo, haga entrega al actor de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para su protocolización; cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los documentos por parte del demandado en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la actora (en caso que aquél no cumpla), deberá la demandante pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), y una vez acreditado dicho monto y de no otorgar el demandado el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida.

Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda.

Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los tres (03) días del mes de febrero del año dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR,

Z.B.D..

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.).

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA

ZBD/LA/Elías*

Exp. No. 15-8736

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