Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 17 de Diciembre de 2004

Fecha de Resolución17 de Diciembre de 2004
EmisorJuzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito
PonenteLuis Alberto Rivas
ProcedimientoResolución De Contrato

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui

Barcelona, diecisiete de diciembre de dos mil cuatro

194º y 145º

ASUNTO : BH04-V-2001-000011

PARTE ACTORA: INVERSIONES 140632, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 23 de junio de 1997, bajo el No. 50, tomo 327-A-Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES

DE LA ACTORA: L.J. VILLAROEL, SINA A.M., L.J.V.C. y M.G.R.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V.-3.027.338, V.-6.451.130, V.-12.151.723 y V.-13.586.221, respectivamente, abogados en ejercicio inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 63.175, 63.174, 81.031, y 80.998, también respectivamente.

PARTE DEMANDADA: CONSORCIO PARTHENÓN C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, el 26 de junio de 1996, bajo el No. 27, tomo 140-A, y los ciudadanos F.L.V., V.H.F. y R.T.D.B., venezolanos, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V.-1.727.918, V.-9.611.672 y V.-5.537.645, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES

DE LA DEMANDADA: Por Consorcio Parthenón C.A.: M.J.F., P.P.C., A.A.C., P.L.P.B., O.L.P.B., M.P.F., J.C.D., I.C.C., S.M.C. e Y.H.S., actuando también R.T.D.B. venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V.- 6.202.032, V.-5.541.151, V.-9.950.392, V.- 6.965.973, V.- 10.797.260, V.-10.941.010, V.- 8.284.173, V.-11.416.853, V.-6.225.456, y V.- 8.333.569 y V-5.537.645 respectivamente, abogados en ejercicio inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 12.927, 19.252, 39.620, 38.942, 53.514, 59.250, 64.957, 59.868, 51.141 y 41.603 y 64.915 respectivamente. Por los ciudadanos F.L.V., V.H.F. y R.T.D.B.: A.C., P.L.P.B., I.C., MILAGROS PRINCIPAL, ROSELYS CARREÑO, actuando también R.T.D.B. venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V.-9.950.392, V.- 6.965.973, V.-11.416.853, V.- 10.941.010, y V.-8.284.424 y V-5.537.645 respectivamente, abogados en ejercicio inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 39.620, 38.942, 59.868, 59.250, 74.876 y 64.915 respectivamente. En el curso de la litis renunciaron al poder los abogados A.C., P.L.P.B. e I.C.C..

MOTIVO: Resolución de Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa de Inmueble

BREVE RESEÑA DE LA CAUSA

Comenzó el presente juicio mediante libelo de demanda interpuesto en fecha 19 de Enero de 2001 por el apoderado judicial de la demandante INVERSIONES 140632, C.A., abogado L.J. VILLAROEL, demanda que una vez efectuado el sorteo por el ciudadano Juez Distribuidor recayó su conocimiento en este Tribunal y fue admitida en fecha 25 de Enero de 2001, ordenándose la citación de los demandados. En fecha 30 de enero de 2001 el abogado A.C. se dio por citado como apoderado de CONSORCIO PARTHENON, C.A., y asimismo en fecha 22 de marzo de 2001, la abogada I.C.C. se dio por citada en representación de los codemandados F.L.V., V.H.F.P. y R.T.D.B. DI FRANCESCANTONIO, como apoderada de cada uno de ellos, según poderes consignados. Dentro del lapso procesal previsto, a la fecha 24 de abril de 2001 se dio lugar a la contestación a la demanda mediante escrito consignado por los abogados apoderados R.T.D.B. y P.L.P.B. Abierta a pruebas la presente causa, en fecha 15 de mayo de 2001 la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas. A su vez, en fecha 24 de mayo de 2001 la parte actora procedió a presentar el correspondiente escrito de promoción de pruebas, donde promovió: 1.-Contrato de promesa bilateral de compra-venta, en original marcado "B"; 2.-Notificación consignada al libelo marcada “C”; 3.- Contrato de línea de crédito entre Banco Mercantil, C.A. y Consorcio Parthenon, C.A.; marcado "D"; 4.-Certificación de Gravámenes, en original, marcado como “E”, ratificó la promoción de los documentos anexos al libelo de demanda ya relacionados, marcados como anexos “B”, “C” y “D”. Adicionalmente fueron promovidas las pruebas siguientes: 1.- Fotocopia del Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la compañía CONSORCIO PARTHENON C.A., marcada como “E”; 2.- Fotocopia de Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la compañía CONSORCIO PARTHENON C.A. de fecha 31 de marzo de 2000 marcada como “F”; 3.- Acta de Asamblea de la Empresa Consorcio Partenón C.A. marcada “G”; 4.-Fotocopia marcada "H" de telegrama remitido por Consorcio Parthenon, C.A. a Inversiones 140632, C.A. de fecha 19 Dic 2000 y notificación de acuse de recibo. Por otra parte, la demandada promovió las pruebas siguientes: 1.- Telegrama del 19 de enero 2001 dirigido a Consorcio Partenón C.A.; 2.- Telegrama de fecha 19 de Diciembre 2000, de Consorcio Partenón C.A. a Inversiones 140632,C.A.; 3.- Acta Constitutiva y Estatutaria de Consorcio Parthenón C.A.; 4.- Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de de Consorcio Parthenón C.A. celebrada el 14 de Abril de 2000; 5.- Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de de Consorcio Parthenón C.A. celebrada el 14 de Octubre de 1.999; 5.- Se promovió la prueba de confesión mediante posiciones juradas del ciudadano M.B.C., reprodujo el mérito favorable de los autos; y promovió: 1.-Las testimoniales de los ciudadanos F.P., G.S. de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; 2.- Prueba de Inspección Judicial en la vivienda y muelle Nº 20 de la I.d.S., conjunto residencial P.V.; 3.- prueba documental de comunicación de fecha 19 de diciembre de 2000 remitida por CONSORCIO PARTHENON, C.A. al Departamento de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Sotillo; 4.- Comunicación de fecha 18 de abril de 2001 dirigida por CONSORCIO PARTHENON, C.A. al BANCO MERCANTIL, C.A.; 5.- Promovió la testimonial de las ciudadanas R.V.R. y L.D.; 6.- Promovió la exhibición de documentos por la parte actora; 7.- Promovió la testimonial de la ciudadana M.A.C. de GRISANTI; 8.- Promovió copia certificada de Inspección Judicial de fecha 20 de diciembre de 2000 e informe de Ingenieros; 9.- Promovió la solicitud de Informes a ser requeridos a la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo así como a las aerolíneas AVENSA, AEROPOSTAL, AVIOR, RUTACA y LASER; 10.- Promovió la testimonial de los ciudadanos E.Y.S., M.M., HIDGMIS SANTOYO, YASMILA PAREDES y ELVIRA PRADO; 11.- Consignó los estados de cuenta de CONSORCIO PARTHENON, C.A. de las cuentas que esa compañía lleva en los Bancos Mercantil, Capital y Venezuela y HSBC Republic.

Dentro de la oportunidad legal, mediante escrito presentado en fecha Primero de junio de 2001 el apoderado de la parte actora L.J.V. hizo oposición a la admisión de pruebas promovidas por la contraparte. De igual manera, En fecha 04 de Junio de 2001, la parte demandada hizo oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora referente a las fotocopias de las actas de las asambleas extraordinaria de accionistas de la compañía CONSORCIO PARTHENON, C.A. e INVERSIONES 5537645, C.A.. Mediante diligencia de fecha 05 de junio de 2001 el apoderado actor alegó la extemporaneidad de la oposición de la demandada a las pruebas promovidas por la parte demandante, alegato rechazado por el Tribunal en auto de fecha 07 de junio de 2001, del cual apeló la parte actora.

Mediante auto de fecha 08 de junio de 2001, el Tribunal resolvió sobre la admisión de las pruebas promovidas por las partes así como sobre las oposiciones mutuamente expresadas, resultando rechazadas del proceso las siguientes pruebas promovidas por las partes:

  1. - De las pruebas promovidas por la parte actora no se admitieron las fotocopias de documentos a que se refiere el Capítulo II de su escrito de promoción. De esta decisión apeló la parte actora.

  2. - De las pruebas promovidas por la parte demandada no se admitió la prueba de exhibición promovida en el capitulo II del Escrito de fecha 24 de mayo de 2001; también se rechazó la admisión del estado de cuenta bancario promovido marcado "E", así como también se rechazó la prueba de Informes a ser solicitados a la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo. De estas negativas apeló la parte demandada.

Las demás pruebas promovidas por las partes fueron admitidas y se ordenó su evacuación.- En el lapso de evacuación de pruebas, en fecha 24 de mayo de 2001 se evacuó la prueba promovida por la parte demandada en su escrito de contestación consistente en la confesión mediante posiciones juradas del ciudadano M.B.C., quien en diligencia de fecha 17 de mayo de 2001 designó a la ciudadana MARVIA CARVAJAL RAMIREZ para que las absolviera en su nombre. Asimismo, en fecha 28 de mayo de 2001, por la parte contraria, absolvieron posiciones juradas los ciudadanos F.L., R.T.D.B. y V.H.F.P..

De igual manera, en la oportunidad de evacuación de pruebas se rindieron las testimoniales de los ciudadanos G.S., L.D., M.A.C. de GRISANTI, F.P., R.V.R., ELVIRA PRADO PINEDA Y YASMILA PAREDES MEZA y la Inspección Judicial promovida por la parte demandada en el inmueble identificado con el Nº 20 de la I.d.S., Conjunto Residencial P.V., prueba que fue evacuada el 22 de Junio de 2001.

La parte demandada solicitó la constitución del Tribunal con Asociados a los fines de dictar sentencia definitiva en esta causa, solicitud a la cual se opuso la parte actora por considerarla extemporánea. El Tribunal, por decisión de fecha 07 de Febrero de 2002, declaró improcedente y negó la solicitud de reposición formulada por la parte actora y fijó el tercer día de despacho siguiente a esa fecha, a las 10 de la mañana, para que las partes concurrieran al acto de elección de los jueces asociados, acto que tuvo lugar el día 14 de Febrero de 2002, oportunidad en la cual de las ternas presentadas por cada parte, la actora eligió como asociado al abogado J.S.V. y la demandada eligió al abogado V.M.B.C.. En fecha 13 de marzo de 2002, con la presencia de los jueces asociados elegidos, se fijaron los honorarios de éstos, forma de pago y oportunidad para su juramentación. La juramentación de los jueces asociados se llevó a cabo el día 14 de marzo de 2002. Como consecuencia del sorteo correspondió la elaboración de la ponencia al juez asociado V.M.B.C.. Igualmente se fijó el décimo quinto día para la presentación de los Informes por las partes.

El día 11 de Abril de 2002, ambas partes presentaron sus respectivos escritos de Informes. La parte actora consignó además copia fotostática de Notificación Judicial a CONSORCIO PARTHENON, C.A., copia certificada fotostática de contrato celebrado entre CONSORCIO PARTHENON, C.A. y el ciudadano R.T.D.B. DI FRANCESCANTONIO, autenticado ante la Notaría Pública de Lechería, el 01 de septiembre de 2000, anotado bajo el Nº 34 del Tomo 112 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; y fotocopia de una decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

Ambas partes hicieron observaciones escritas a los Informes de la parte contraria mediante respectivos escritos, entrando el Tribunal con Asociados en el término para dictar sentencia a partir del día 30 de Abril de 2002.

Los Asociados fueron recusados por los codemandados previamente a dictar sentencia. El día 11 de junio de 2001, el Juez Asociado J.S.V. dicta un auto declarando inadmisibles las recusaciones contra los Jueces Maria del Valle Velazquez Longart y Victor Manuel Bucarito Carvajal. El Tribunal Asociado dictó sentencia en esa misma fecha, 11 de junio de 2001.

Apelada la decisión por la parte demandada CONSORCO PARHENON C.A., y luego de la inhibición del Juez Superior en lo Civil, Mercantil del Tránsito, del Trabajo y de Protección del Niño y del Adolescente, el Juez Superior en lo Civil, y Contencioso-Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nororiental a quién correspondió conocer de la apelación ejercida, mediante sentencia de fecha cinco (5) de marzo de 2003 declaró con lugar la apelación interpuesta contra el auto dictado en fecha 11 de julio de 2002 por el Juez Asociado J.S.V. declarando inadmisibles las recusaciones contra la Juez M.d.V.V.L. y contra el Juez Asociado V.B.C... De igual manera declaró con lugar las recusaciones a la Jueza M.d.V.V.L. y a los Jueces Asociados V.B.C. y J.S.V.. Declaró en dicho fallo como INEXISTENTE a la sentencia definitiva de primera instancia pronunciada por los mencionados jueces en fecha 11 de Julio de 2002; e igualmente declaró con lugar la apelación propuesta contra el auto dictado en fecha 23 de julio de 2002 por la Jueza del Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, mediante el cual se ordenó el pago de los honorarios a los Jueces Asociados. Habiendo quedado firme esta última sentencia fueron bajaron los autos nuevamente a este Tribunal quien en acatamiento, cumplidos los trámites procesales pertinentes procede a dictar sentencia, lo cual pasa a hacer en los siguientes términos:

ALEGATOS DE LAS PARTES

En el libelo de demanda la sociedad mercantil INVERSIONES 140632, C.A., alegó lo siguiente: Que mediante documento autenticado en la Notaría Pública de Lechería, el 20 de marzo de 2000, bajo el número 20, Tomo 31, que acompañó original marcado "B", INVERSIONES 140632, C.A. mediante su representante legal, ciudadano M.B.C. celebró con el CONSORCIO PARTHENON, C.A., representado en ese acto por sus representantes legales F.L.V., V.H.F. y R.T.D.B., un contrato que las partes denominaron "PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA", mediante el cual CONSORICIO PARTHENON C.A. en su condición de Promitente Vendedor se comprometió en dar en venta a la demandante, un inmueble identificado con el Nº 20, constituido por una casa-quinta de 380 metros cuadrados de construcción edificada sobre un terreno de 312,50 metros cuadrados, ubicado en la llamada “Isla Samotracia”, Urbanización P.V., Complejo Turístico El Morro, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, incluyendo un muelle privado con derecho a 250 metros cuadrados de agua, por el precio de SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL DOLARES AMERICANOS (US $ 684.000,oo); cantidad que para la fecha del contrato y a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela, fijaron en la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta y Cinco Millones Quinientos Cuarenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 455.544.000,oo). Alegó que la sociedad mercantil INVERSIONES 140632, C.A. entregó totalmente el precio fijado, puesto que, conforme se desprende de la cláusula Tercera del contrato, pagó al Promitente Vendedor la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (US $ 683.000,oo) en el acto de autenticación del documento y simultáneamente puso también en calidad de depósito en manos de los representantes del Promitente Vendedor, la cantidad de Un Mil Dolares de los Estados Unidos de América (US $ 1.000,oo), restante del precio, bajo la condición de que éste dispusiera del expresado monto a partir del momento de protocolización del documento definitivo de venta. Alegó igualmente que conforme al texto de la cláusula Segunda del contrato, el documento definitivo de compraventa “debió ejecutarse al término de los nueve (9) meses calendarios siguientes a la autenticación del documento de Promesa Bilateral de Compraventa…(Omissis)… es decir, el día Miércoles 20 de Diciembre de 2000”; y asimismo, que conforme a las cláusulas 7ª y 9ª, el Promitente Vendedor se comprometió a cubrir, a su costo, los gastos derivados del contrato, tales como los de protocolización del documento definitivo de compraventa, los derechos de registro, impuestos y honorarios de abogados, y que al momento de suscribir el contrato definitivo de compraventa, el Promitente Vendedor se obligó a entregarle a la compradora una acción que la acreditaría como miembro de la Asociación de Propietarios de P.V..- Destaca la actora que en el contrato se expresó (cláusula 5ª) que INVERSIONES 140632, C.A. cumplió satisfactoriamente todas y cada una de las obligaciones que asumió como PROMITENTE COMPRADOR, motivo por el cual en el contrato quedó negada la posibilidad de resolución del mismo en su contra; que el PROMITENTE VENDEDOR se obligó a NO DISPONER del inmueble objeto del negocio jurídico; que en el supuesto de producirse el incumplimiento del contrato por causas imputables al CONSORCIO PARTHENON, C.A. como promitente-vendedor, se daría por resuelto el contrato de pleno derecho, sin aviso especial ni sentencia judicial, obligándose el Promitente-Vendedor a reintegrarle a INVERSIONES 140632, C.A. todas las cantidades de dinero que hubiere recibido hasta la fecha y adicionalmente, un monto igual al cien por ciento (100%) de esa cantidad por concepto de cláusula penal; y que a los fines de garantizar todas y cada una de las obligaciones asumidas por el PROMITENTE VENDEDOR en el expresado contrato, los ciudadanos F.L., V.F. y R.D.B. se constituyeron en fiadores solidarios y principales pagadores del monto previsto como cláusula penal.- Refiere que al no poder comunicarse el representante de INVERSIONES 140632, C.A. con los representantes de la Promitente-Vendedora, le hizo una notificación judicial el 19 de Diciembre de 2000, estando presentes los ciudadanos F.L. y R.T. DI BATTISTA, sobre los siguientes puntos: a) Que el término estipulado para realizar el otorgamiento del documento definitivo de compraventa por ante el Registro Subalterno concluía el 20 de Diciembre de 2000; b) Que ratificaba su voluntad de realizar la negociación definitiva de compraventa dentro del término acordado; c) Que correspondía al CONSORCIO PARTHENON, C.A. ejecutar su obligación de presentar la constancia de habitabilidad del inmueble y realizar el otorgamiento del contrato, a más tardar, dentro de las horas hábiles de funcionamiento del Registro el día 20 de Diciembre de 2000; d) Que su representada pagó el precio en el acto de la firma del contrato de Promesa Bilateral de Compraventa; y e) Que en el supuesto de encontrarse esa empresa en la disposición fáctica de realizar el otorgamiento, quedaba en libertad de disponer del dinero recibido en depósito. La notificación se acompañó marcada "C".-Añade la demandante que el ciudadano R.D.B., actuando como representante del Promitente-Vendedor, expresó, que "...el Consorcio Parthenon se obligó a concluir las obras civiles del inmueble en referencia en el lapso estipulado, mas no a la protocolización del documento definitivo de compraventa...".

La parte demandante hace especial énfasis en su libelo, en el sentido de que la obligación principal que asumió el PROMITENTE VENDEDOR (CONSORCIO PARTHENON, C.A.) en el contrato, fue la de dar en venta al PROMITENTE COMPRADOR (INVERSIONES 140632, C.A.) una casa tipo quinta y otorgar el documento de compraventa en fecha 20 de Diciembre de 2000 como término fijo según alega se obtiene del texto de las cláusulas Primera y Segunda del contrato de promesa bilateral, y no la fabricación de una casa. Argumenta que se trataba de un término fijo para ejecutar el cumplimiento, vale decir, un término de caducidad para que el vendedor realizara la autenticación o protocolización del documento de compraventa, tan fatal y rígido, que contractualmente las partes convinieron en el contrato "... En caso de que ese día no fuese hábil, o por algún motivo no operasen las Notarías o el Registro Subalterno del Distrito Sotillo del Estado Anzoátegui, se tomará como fecha el día hábil siguiente al vencimiento del término; en caso de que ambas partes estén de acuerdo y se reúnan todos los requisitos pertinentes para realizar la venta en un término menor, ésta se podrá efectuar...".

Sostiene que la intención o voluntad de las partes fue la de autenticar o protocolizar el documento de compraventa exactamente a los nueve (9) meses calendarios siguientes a la fecha de otorgamiento del contrato de promesa bilateral de compraventa; y que por tanto, la posibilidad de extender el tiempo para la autenticación o protocolización del documento de compraventa quedó expresamente negada por los contratantes en la cláusula Segunda.- Refiere que el plazo venció el 20 de Diciembre de 2000 y que para esta ocasión el CONSORCIO PARTHENON, C.A. no estaba en libertad de ejecutar su obligación en los términos acordados en el contrato, en virtud de que en fecha 23 de Diciembre de 1999, gravó con hipoteca el inmueble objeto de la negociación al Banco Mercantil, tal como consta del documento que produjo marcado "D", otorgado en el Registro Subalterno del Distrito Sotillo del Estado Anzoátegui, en esa fecha, bajo el Nº 2, folios 10 al 31, Protocolo Primero, Tomo Décimo Quinto; situación jurídica ésta que alega desconocía su patrocinado, tanto para la fecha de celebración del contrato como por todo el transcurso del mismo, incluyendo la fecha en que debía autenticarse o protocolizarse el documento definitivo de compraventa, el 20 de Diciembre de 2000. Expresa que el PROMITENTE VENDEDOR realizó oscuros artificios que lograron engañar e inducir en error al representante de la compradora, puesto que alega obvio que si éste hubiese conocido la existencia de la hipoteca, jamás hubiera realizado la mencionada negociación y menos con la entrega de la totalidad del precio. Que la mala fé de la vendedora es evidente porque conforme a la cláusula 5ª del contrato se obligó a no disponer del inmueble objeto de la negociación, del cual ya había dispuesto imponiéndole el indicado gravamen hipotecario en fecha anterior al contrato de compraventa, con el agravante de que el redactor del contrato de promesa bilateral de compraventa es el abogado R.T. DI BATTISTA, a la vez Director de la empresa CONSORCIO PARTHENON, C.A. y FIADOR de las obligaciones asumidas por dicho consorcio, a quien le imputa, como redactor y visor (sic) del documento, la omisión deliberada de que el inmueble objeto del contrato estaba gravado con hipoteca de primer grado para la fecha de celebrarse y que dicho gravamen persistía a la fecha de la demanda.

Se alega que el PROMITENTE VENDEDOR (CONSORCIO PARTHENON, C.A.) incurrió en incumplimiento del Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa, toda vez que al vencimiento del término de nueve (9) meses calendarios, el 20 de Diciembre de 2000, no dio en venta el identificado inmueble en cumplimiento a la obligación pura y simple establecida en la cláusula Primera, no autenticó ni protocolizó el documento de compraventa como estaba obligado por virtud de la cláusula Segunda; que CONSORCIO PARTHENON, C.A. también incumplió el contrato de Promesa Bilateral de Compraventa, cuando habiéndose obligado a no disponer del inmueble objeto del contrato, en fecha 23 de diciembre de 1999 constituyó sobre él una hipoteca convencional de primer grado a favor del Banco Mercantil y por esta circunstancia no podía cumplir la obligación asumida de otorgar el documento definitivo de compraventa el 20 de Diciembre de 2000, de forma pura y simple, como así se contrajo en la aludida convención. Por tales motivos expuestos en el libelo, INVERSIONES 140632, C.A. demandó a CONSORCIO PARTHENON, C.A., y de forma conjunta y solidariamente a los ciudadanos F.L.V., V.H.F. y R.T.D.B., por RESOLUCION DEL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA identificado anteriormente por resolución de contrato, para que convinieran en pagarle la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL DOLARES AMERICANOS ($ 683.000,oo) que la demandante entregó a la demandada en fecha 20 de Marzo de 2000, oportunidad en la cual se suscribió el contrato llamado de Promesa Bilateral de Compraventa; más SEISCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (US $ 683.000,oo) por concepto de cláusula penal; cantidades cuyo pago reclamó a la tasa de cambio vigente para la fecha en que la sentencia quede definitivamente firme y ejecutoriada. Además demandó la devolución de MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (US $ 1.000,oo) que dejó en calidad de depósito en manos de los representantes de CONSORICO PARTHENON, C.A., condicionada su disposición a partir de la frustrada fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa. Demandó el pago de las costas procesales.-

En su escrito de contestación de la demanda, después de hacer una relación de los hechos, la parte demandada, planteó su defensa en los términos que se resumen así: Que la demanda es improcedente e inadmisible porque se demanda la Resolución del Contrato y a la vez se reclama el cumplimiento o ejecución de la cláusula penal. Que existe una acumulación incongruente e incompatible de acciones, lo que a su juicio degenera en una inadmisibilidad de la demanda, por lo que alegan como defensa de fondo la inadmisibilidad de la acción por existir la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, prohibición que dicen deviene del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. A juicio de la demandada, no puede la actora, bajo la base de que el efecto de la resolución del contrato es retrotraer la situación de los contratantes como si jamás hubiesen contratado extinguiendo los efectos del contrato, pedir el cumplimiento de la cláusula penal y mucho menos enmarcar los daños y perjuicios en el monto del quantum pautado en la penalidad, los cuales debía discriminar y pormenorizar, adjuntando los elementos de prueba de dichos daños, por lo cual, niegan, contradicen y rechazan totalmente que exista causal de resolución del contrato y menos que los demandados estén obligados a pagar el monto de la cláusula penal.

Se alegó como defensa de fondo la inadmisibilidad de la acción resolutoria propuesta, porque la incoada no cumple con las causales necesarias para que opere la resolución, conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, porque se deben cumplir y probarse de manera conjunta los siguientes requisitos: a.- Que se trate de un contrato bilateral, requisito que consideran satisfecho en el caso de autos; y b.-Que una de las partes incumpla dolosamente su obligación; en tal sentido expresaron que las obligaciones asumidas por el CONSORCIO PARTHENON, C.A. fueron la de dar en venta el inmueble constituido por una casa tipo quinta, distinguida con el Nº 20 de la I.d.S.d.C.R.P.V.; concluir las obras civiles del inmueble objeto de la venta en el término de nueve (9) meses contados a partir de la fecha de autenticación del contrato; autenticar o protocolizar el documento de compraventa del inmueble y una vez obtenida la habitabilidad del inmueble por la Alcaldía; no podría disponer del inmueble; y entregar al comprador sin costo adicional, al momento de protocolizar el documento definitivo de compraventa, una (1) acción que lo acredite como miembro de la Asociación de Propietarios de P.V..

Alegaron que la única obligación que estaba sujeta a término fijo, y cuyo incumplimiento permitiría exigir la ejecución de la cláusula penal, fue la "...CONCLUSION DE LAS OBRAS CIVILES EN UN TIEMPO MAYOR AL ESTIPULADO", lo cual alegan que fue cumplido cabalmente; y que quedó convenido de manera expresa que "LA FALTA DE PROTOCOLIZACION DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRAVENTA POR FALTA DE ALGUN PERMISO O DOCUMENTO" no sería causal de retraso y no daría lugar a exigir la ejecución de la cláusula penal, y que aquella obligación estaba sujeta a una condición suspensiva, la cual alegan que todavía no se había verificado, como lo es el otorgamiento de la habitabilidad por parte del ente Municipal. Que el supuesto incumplimiento de la compañía demandada debía ser probado al momento de introducir la demanda y que no se probó que la negativa de otorgar el documento público de venta y que esto era de imposible comprobación porque la obligación no había nacido aún porque su existencia y exigibilidad estaba supeditada al cumplimiento de la condición suspensiva. Que el incumplimiento en nuestro ordenamiento jurídico es considerado el elemento o requisito más importante para que proceda la resolución del contrato; que nuestro Código Civil "...señala al "incumplimiento" como el móvil o la causa que permite la resolución del contrato, sin hacer distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva...", y que es el Juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento ya sea parcial, defectuoso o inexacto, incumplimiento de obligaciones accesorias, etc., y si es suficiente para declarar o no la resolución solicitada por cualquiera de las partes y que esto tiene su razón de ser cuando en el contrato las partes no estipulan cuál es el tipo de incumplimiento suficiente para producir la resolución. Acotaron la concurrencia de un tercer requisito para la procedencia de la acción resolutoria , como es que la parte que intente la acción haya cumplido su obligación. Al efecto, definen el incumplimiento de obligaciones como "...la inejecución de las mismas, trátese de una inejecución total o parcial, por lo cual correspondía a éste proceder en consecuencia", y como caracteres generales del incumplimiento señalaron: el deudor viola su deber jurídico de ejecutar la obligación; la violación del derecho del acreedor a que el deudor le cumpla la obligación, tal como fue contraída; y que el incumplimiento, como efecto primario de las obligaciones, es aplicable a todo tipo o clase de obligaciones, sean de cualquier naturaleza, independientemente de su origen contractual o extracontractual. Alegan que de la redacción literal de la cláusula décima segunda se deja claramente evidenciado la inexistencia del pago por parte del Promitente Comprador, o sea, que éste no cumplió con su obligación de pagar el precio de la negociación planteada; que si bien es cierto que en el documento se prevé que se está efectuando un pago, CONSORCIO PARTHENON, C.A. no declara recibir la cantidad de dinero señalada y que se estipula que el pago del precio podrá hacerse en su equivalente en moneda nacional para la fecha de su debida cancelación. Concluyen en que el comprador no pagó la cantidad de US $ 683.000,oo y que no se cumple el único supuesto de hecho previsto para la exigibilidad de la cláusula penal, ya que las obras civiles se concluyeron tempestivamente.- Acotaron la concurrencia de un cuarto requisito como es la circunstancia de haberse vencido el término estipulado por las partes en el contrato. Reiteraron que, a excepción de la construcción de las obras civiles del inmueble objeto del contrato, las demás obligaciones de CONSORCIO PARTHENON, C.A. quedaron existencialmente supeditadas a una condición suspensiva para la protocolización del documento definitivo de compraventa, la cual consistía en la obtención de los permisos de habitabilidad y demás requisitos pertinentes por parte de la Alcaldía del Municipio Sotillo, Alegaron que esta obligación era condicional potestativa mixta sujeta a un término incierto. Luego de hacer consideraciones jurídicas sobre lo que son obligaciones condicionales y a término, concluyen en que la protocolización del documento definitivo de compraventa contenida en el contrato es una condición suspensiva, puesto que la obtención de los permisos de habitabilidad de la Alcaldía y demás requisitos para protocolizar la venta, constituyen hechos futuros de los cuales depende la producción del negocio jurídico pactado y de la soberanía del poder municipal; y que el término del contrato era un "término incierto", por consiguiente, consideran que ante tal situación el comprador debió solicitar la fijación del plazo ante el órgano jurisdiccional conforme a lo previsto en el artículo 1.212 del Código Civil. Alegaron la improcedencia de la cláusula penal.- En este sentido insistieron en el hecho de que la parte actora demandó la resolución del contrato e incorrectamente el cumplimiento de la cláusula penal, lo cual es improcedente porque son acciones que se excluyen entre sí. El objetivo primordial de la cláusula penal –dicen los demandados- "es el resarcimiento causado por el incumplimiento culposo por parte del deudor, y en materia de resolución de contrato se traduce en la satisfacción que recibe la parte actora de un interés equivalente al que habría obtenido con el cumplimiento del contrato, pero para la procedencia de tal resarcimiento es indispensable la declaratoria judicial del incumplimiento del deudor, lo que quiere decir que debe existir sentencia ejecutoriada en el juicio de resolución para proceder a demandar la ejecución de la cláusula penal". Reiteraron que el único supuesto de hecho de exigibilidad de la pena, correspondía al retraso en la ejecución de las obras civiles, y que fuera de este supuesto de hecho no es posible reclamación alguna.-

En relación con la supuesta disposición del bien objeto del contrato de compraventa, reconocen que ciertamente CONSORCIO PARTHENON, C.A. constituyó hipoteca de primer grado a favor del Banco Mercantil en fecha 23 de Diciembre de 1999, vale decir, mucho tiempo antes de la suscripción del contrato con INVERSIONES 140632, C.A., y que la constitución de esta hipoteca no es una disposición del bien, entendiendo ésta como "obrar libremente alguno en el destino o enajenación de sus bienes por donación, venta, renuncia, etc.; echar mano de una cosa, hacer uso de ella, emplearla, darle su destino"; porque el hecho de haber constituido una hipoteca no significa transferencia de la posesión y de la propiedad del bien, ya que la hipoteca no confiere al acreedor hipotecario los derechos de uso, goce y disposición de la cosa hipotecada.- Alegaron que el vendedor quedó obligado en el contrato de compraventa al saneamiento de ley, en el entendido de que éste comprende la obligación de garantizar al comprador la posesión pacífica y útil de la cosa vendida, y que la demandada en ningún momento ha pretendido incumplir con la obligación de saneamiento contraída, que actuaron de buena fe y que la verdadera intención de CONSORCIO PARTHENON, C.A. era la de liberar el inmueble del gravamen hipotecario antes del momento de efectuarse la venta definitiva, es decir, una vez obtenida la habitabilidad ante el organismo competente. Alegan que el hecho de haberse constituido la hipoteca con fines de obtener financiamiento para la construcción de las diversas obras y poder terminarlas en el tiempo estipulado, no era obstáculo para negociar dichos inmuebles con terceras personas y que tales operaciones se hicieron con anterioridad a la suscripción del contrato, el cual solo pautaba limitaciones de disposición en futuro y no en pasado.-

A manera ilustrativa, con el fin de enervar los alegatos de supuesta mala fe de los representantes de la demandada y del abogado redactor del documento, que indujeron al promitente comprador a firmar bajo engaño ese documento, consignaron definiciones sobre publicidad, publicidad registral, finalidad e importancia de ésta, alegando que el señor M.B. había estado ligado desde sus inicios al CONSORCIO PARTHENON, C.A., hasta el punto de haber formado parte del cuerpo de directivos de la empresa y que por lo tanto, ha estado siempre al tanto de los movimientos de esta empresa y conociendo la solvencia y responsabilidad de la misma, aceptó contratar para la obtención de un inmueble propiedad del CONSORCIO PARTHENON, C.A., lo que los lleva a afirmar que sí conocía la existencia del gravamen hipotecario.

Destacaron algunas consideraciones jurídicas sobre el contrato de opción de compra en nuestra legislación, lo que les permite concluir que el contrato de opción de compraventa no genera derechos reales de ningún tipo y que el optante no puede oponer el contrato de opción a ningún tercero que haya adquirido derechos sobre el inmueble; que en este tipo de contratos las partes pueden establecer un momento distinto al establecido legalmente para la transmisión de la propiedad; y que el pactar el retraso en la transmisión de la propiedad asume especial interés para el caso de la pérdida de la cosa debida, bajo el principio de que la cosa perece para su propietario, pero en el entendido de que convencionalmente son libres de derogar o modificar este principio por no ser de orden público.- Alegan que en el libelo de la demanda la parte actora no especificó la naturaleza de los daños ni el hecho generador de los mismos; que la parte actora obvió en su libelo la obligación impuesta por el artículo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela; que la doctrina ha advertido que la falta de cumplimiento del referido artículo 95 puede dar lugar a una excepción previa de defecto de forma si se ha cometido en un libelo de la demanda; que esta omisión en la cual incurrió la parte actora presenta varios efectos procesales para las partes como lo son:

  1. La indeterminación de la cuantía de la demanda a los efectos de la determinación de la competencia del Tribunal por la cuantía. La parte actora ha debido atenerse al equivalente en bolívares según la tasa de cambio vigente en el momento de introducción de la demanda;

  2. La inusual situación en que se encontraría el Juez al fallar el caso y condenar al pago, bien sea de lo solicitado en la demanda o de las costas procesales contra alguna de las partes, o en caso de una medida de embargo, ya que el Juez tendría que efectuar cálculos aritméticos que no le corresponden.

  3. Como un hecho que pone en indefensión a los demandados, se presenta dificultad para calcular el monto de una posible fianza judicial; y que los jueces no están obligados a poseer necesariamente la infinita variedad de conocimientos prácticos que exige su misión de hacer justicia, por lo que, a su juicio, constituye una falta grave la omisión de la determinación exacta de la cuantía de lo reclamado, tanto en moneda extranjera, como su equivalente en moneda nacional.

Alegan que constituye otro defecto del libelo el hecho de que la parte actora demande a CONSORCIO PARTHENON, C.A. y conjunta y solidariamente a los ciudadanos F.L.V., V.F. y R.T.D.B., por la resolución del contrato, por el pago de la cantidad de US $ 1.366.000,oo integrada por: U.S. $ 683.000,oo que dice la actora entregó en fecha 20 de marzo de 2000 a CONSORCIO PARTHENON, C.A.; y la cantidad de US $ 683.000,oo por concepto de cláusula penal; y la cantidad de US $ 1.000,oo que fue entregada en calidad de depósito al Promitente Vendedor.

Alegan que la fianza otorgada por los señores F.L., V.F. y R.D.B. se constituyó hasta por una cantidad igual a la cláusula penal, por lo que para el supuesto negado de que éstos tengan responsabilidad solidaria, la misma ha de estar limitada hasta la cantidad de US $ 683.000,oo monto de la cláusula penal. Que se demandó a todos por los expresados conceptos, pero que la fianza de las personas naturales demandadas estaba limitada en su alcance, a una cantidad igual a la cláusula penal, o sea, US $ 683.000,oo estando circunscrita la responsabilidad de éstos a la expresada suma.-

Por último, la parte demandada niega, rechaza y contradice categóricamente la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los supuestos de hechos alegados como en el presunto derecho en que se fundamenta y, pormenorizadamente: Niegan, rechazan y contradicen que CONSORCIO PARTHENON, C.A. hubiera recibido de manos del promitente comprador la cantidad de US $ 683.000,oo en el acto de autenticación del documento de opción de compra. Niegan, rechazan y contradicen que CONSORCIO PARTHENON, C.A. se haya obligado por el contrato de opción a protocolizar el documento definitivo de compraventa en un término de nueve (9) meses calendarios siguientes a la fecha de autenticación de dicho contrato. Niegan, rechazan y contradicen que INVERSIONES 140632, C.A. haya cumplido satisfactoriamente todas y cada una de las obligaciones que asumió en el contrato. Niegan, rechazan y contradicen que CONSORCION PARTHENON, C.A. haya dispuesto del inmueble objeto del negocio jurídico de forma tal que ello implique responsabilidad pecuniaria. Niegan, rechazan y contradicen que el ciudadano M.B. haya hecho lo posible para comunicarse con los representantes de la vendedora, dos semanas antes del vencimiento del plazo para recordarles la fecha de autenticación o protocolización del documento definitivo. Niegan, rechazan y contradicen que la obligación principal asumida por la vendedora en el contrato, fue dar en venta al comprador la casa-quinta y otorgar el documento de compraventa el 20 de diciembre de 2000, como término fijo, ya que existía una condición suspensiva que era el otorgamiento de la habitabilidad por parte del ente municipal. Niegan, rechazan y contradicen que la vendedora haya efectuados oscuros artificios para engañar o inducir en error al representante de la compradora. Rechazan, niegan y contradicen que los representantes de CONSORCIO PARTHENON, C.A., hayan actuado de mala fe al contratar con INVERSIONES 140632, C.A.. Negaron, rechazaron y contradijeron que el abogado redactor del contrato de opción hubiera omitido de manera deliberada que el inmueble objeto del contrato estaba gravado con hipoteca de primer grado. Negaron, rechazaron y contradijeron que los demandados estén obligados a pagar el monto de la cláusula penal y que la fianza conferida por F.L., V.F. y R.D.B. cubra la totalidad de las reclamaciones presentadas por el actor; que no hay causales de resolución del contrato ni se cumplen los supuestos de exigibilidad de la cláusula penal. La parte demandada pide que la demanda sea declarada INADMISIBLE o en su defecto SIN LUGAR en la sentencia definitiva con la imposición de costas a la parte actora.-

En los términos expuestos quedó planteada la controversia y vista la multiplicidad de los alegatos aportados por las partes, particularmente, la diversidad de defensas esgrimidas por la representación de la parte demandada, el Tribunal estima metodológicamente necesario resolver aquellos alegatos opuestos por la parte demandada destinados a atacar los presupuestos procesales, previamente a resolver acerca del petitorio de la demandante. En ese orden de ideas para primeramente el Tribunal a conocer y decidir acerca del alegato promovido por la representación de los codemandados contra el litis consorcio implementado por la actora en su libelo. La representación judicial de la demandada cuestiona del libelo que la parte actora demande a CONSORCIO PARTHENON, C.A. y conjunta y solidariamente a los ciudadanos F.L.V., V.F. y R.T.D.B., por la resolución del contrato, por el pago de la cantidad de US $ 1.366.000,oo integrada por: U.S. $ 683.000 entregado a CONSORCIO PARTHENON, C.A. por concepto del precio de compra y la cantidad de US $ 683.000 por concepto de cláusula penal. Señalan que se demandó a todos por los expresados conceptos, pero que dichas personas naturales demandadas actuaron como fiadores por una cantidad igual a la cláusula penal, o sea, US $ 683.000,oo estando circunscrita la responsabilidad de éstos a la expresada suma, por lo que para el supuesto negado de que éstos tengan responsabilidad solidaria, la misma ha de estar limitada hasta la cantidad de US $ 683.000 monto de la cláusula penal. Para resolver acerca de este asunto, el Juez aprecia que la representación de la actora ciertamente intentó su pretensión contra un litis consorcio, demandando “a la sociedad mercantil CONSORCIO PARTHENON, C.A…. (OMISSIS) …y de forma conjunta solidariamente a los ciudadanos F.L.V., V.H.F. y R.T. DI BATTISTA…. por RESOLUCIÓN del Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa suscrito entre mi representada y los mencionados demandados en fecha 20 de marzo de 2000…” (Fin de la cita) reclamando a continuación los pagos ya referidos. Asimismo, del estudio del contrato cuya resolución se demanda se aprecia que el mismo fue suscrito entre la parte demandante, INVERSIONES 140632, C.A., la cual a los efectos del contrato se identificó como “LA PROMITENTE COMPRADORA”, y la codemandada sociedad de comercio “CONSORCIO PARTHENON, C.A.”, la cual a los efectos del contrato se identificó como “LA PROMITENTE VENDEDORA”, contrato que las partes denominan de “PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA”. Asimismo, se aprecia que los referidos codemandados F.L.V., V.H.F. y R.T.D.B. intervienen suscribiendo el contrato en su carácter de “Directores Ejecutivos”. Se deduce, entonces, que quienes mutuamente se obligaron bilateralmente mediante las promesas recíprocas que constituyen las obligaciones principales, son las prenombradas sociedades de comercio INVERSIONES 140632,C.A. y CONSORCIO PARTHENON, C.A. A la luz del principio “res inter alios” previsto en el art. 1.166 y por el cual los efectos de los contratos solamente afectan a las partes –entre estos efectos, el derecho a resolución y a ejercer el cobro y pago de la indemnización pactada como cláusula penal- y no aprovechan a terceros salvo por disposición de la ley, debe acotarse que el ejercicio de la resolución contractual, ya sea en su rol activo ó en su rol pasivo, solamente puede afectar a las partes contractuales, pues entre éstas que se origina con la convención aquel efecto vinculante referido en la legislación como “Fuerza de Ley” (art. 1.159), el cual se pretende extinguir mediante el ejercicio de la resolución contractual. En consecuencia debe concluirse en que son ambas sociedades mercantiles, INVERSIONES 140632,C.A. y CONSORCIO PARTHENON, C.A., aquellos sujetos de derecho a quienes en exclusividad cabe calificar de “partes” en relación con el negocio jurídico bilateral de Promesa Bilateral de Compraventa y, por tanto, aquellas a quienes cabe conferir el derecho a resolución contractual a tenor del art. 1.167 C.C. De los razonamientos expuestos es forzoso concluir que solamente pueden ser conminados a convenir en la resolución o condenados a ello quienes son partes en el contrato, es decir, INVERSIONES 140632,C.A. y CONSORCIO PARTHENON, C.A., no pudiendo extenderse esa cualidad a otros sujetos, a pesar de que éstos tuvieran alguna intervención vinculada con el negocio jurídico a resolver. En torno a la participación de los codemandados personas naturales ha argumentado la representación judicial de los demandantes, que dichas personas únicamente se obligaron a título personal como fiadores de la sociedad demandada CONSORCIO PARTHENON, C.A. hasta por un monto equivalente a aquél fijado como cláusula penal, lo cual ambas partes señalan de la cláusula Quinta del contrato. El Tribunal corrobora que en el párrafo final de la cláusula mencionada se dispone que “Con la finalidad de garantizar todas y cada una de las obligaciones asumidas por el PROMITENTE VENDEDOR”, los codemandados F.L.V., V.H.F. y R.T.D.B. “se constituyen en fiadores solidarios y principales pagadores hasta por una cantidad igual a la cláusula penal.” Es de advertir que el contrato de Fianza es un contrato accesorio de un contrato principal y, en ese sentido, implica una relación jurídica distinta a aquella a la cual sirve de garantía, tanto en relación a los sujetos intervinientes como en relación a la estructura de la obligación y a su objeto. Asimismo es preciso referir que la parte actora no ha incoado la pretensión sobre la fianza que le fue acordada por los prenombrados ciudadanos de manera conexa y subsiguiente a la declaratoria de resolución. Por el contrario, demanda a dichos ciudadanos a título personal, para convenir ó ser condenados en relación a la resolución de un contrato, una promesa bilateral de compra venta, de la cual no son parte, pues no es con ellos a título personal con quien se obligó la demandante, ni es a ellos a título personal a quienes habría cancelado el precio convenido, ni tampoco son tales ciudadanos quienes a título personal debían efectuar la venta a su favor, ni en su defecto, obrar a título personal según la cláusula penal pactada. En consecuencia, puesto que la situación personal de los codemandados F.L.V., V.H.F. y R.T.D.B. en relación con el contrato sub lite no es aquella que según el literal “b” del artículo 146 del Código de Procedimiento Civil permitiría integrarlos en litis consorcio con la sociedad mercantil demandada CONSORCIO PARTHENON, C.A., por cuanto no tienen con ésta un derecho o se encuentran sujetas a una obligación que derive del mismo título y, asimismo, por cuanto en todo caso, lo atinente a la exigencia de la fianza acordada por éstos en el contrato sub lite debe ser resuelto en proceso separado, el Tribunal resuelve EXCLUIR de la pretensión de resolución y subsiguiente pago de indemnización pactada en cláusula penal a los ciudadanos F.L.V., V.H.F. y R.T.D.B. a título personal, en su condición de codemandados de manera conjunta y solidaria en litis consorcio con la sociedad de comercio CONSORCIO PARTHENON, C.A., sociedad sobre la cual en exclusividad se entenderá la decisión a ser adoptada por el Tribunal en el presente juicio en torno al petitorio de resolución contractual y así se decide.

De seguidas pasa el Tribunal a considerar lo relativo a la defensa de fondo opuesta por la representación judicial de la demandada acerca de que la acción propuesta es inadmisible por existir prohibición expresa de la ley de admitir la acción. Sostienen que dicha inadmisibilidad deriva de la circunstancia de haberse demandado la Resolución del Contrato y, simultáneamente, en el mismo libelo se reclama el cumplimiento o ejecución de la cláusula penal, lo cual acarrearía una acumulación incongruente e incompatible de acciones, por lo que alegan como defensa de fondo la inadmisibilidad de la acción por existir la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.- Al respecto, cabe señalar que el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil establece cuáles son las cuestiones previas que puede oponer la parte demandada previamente a la contestación al fondo de la demanda. Entre esas cuestiones previas se encuentran las previstas en los ordinales 6° - el defecto de forma de la demanda por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78- y 11° la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda. En consecuencia, es de referir que ambas defensas procesales son distintas y también son diferentes los efectos que ellas producen. El artículo 78 del Código de Procedimiento Civil - en contraposición a la acumulación de autos o procesos — hace referencia a la acumulación de pretensiones, es decir, la unión de dos o más pretensiones en un solo proceso, para que sean resueltas en una misma sentencia Por tanto, la inepta acumulación está vinculada a la Pretensión que se exige por medio de la Acción incoada, no a la Acción entendida como el derecho de acudir ante el Órgano jurisdiccional con miras a lograr la satisfacción de un derecho material. La legislación procesal establece una oportunidad preclusiva para que el demandando invoque la inepta acumulación, como lo es precisamente la oposición de tal cuestión previa. Así, pues, ante la existencia del vicio y, en el caso de inacción del actor, le corresponde al demandado - como carga procesal el invocar la correspondiente defensa con la finalidad de que ese defecto sea corregido y se pueda a entrar a conocer lo relativo al derecho material que se discute. Es más, estándose en presencia de una inepta acumulación sin que ninguna de las partes hubiese subsanado el vicio, corresponderá al juez de la causa, de acuerdo al acervo probatorio que existiere en el expediente, determinar cuál de las pretensiones es la procedente. En tal sentido, la persistencia del vicio en razón de la falta de oposición oportuna de la correspondiente excepción, no impide al juez de la causa entrar a conocer el fondo del asunto debatido, salvo que estuviere involucrado el orden público. En la presente causa los apoderados de la parte demandada alegan como defensa de fondo a “la prohibición de la ley de admitir la acción”, la cual- a diferencia de la inepta acumulación- en caso de haber sido opuesta como cuestión previa, puede también ser opuesta en la contestación al fondo de la demanda a tenor del art. 361 del Código de Procedimiento Civil Existe una clara y pacífica corriente doctrinaria y jurisprudencial que entiende a la “Prohibición Legal de Admitir la Acción” como la clara voluntad del Legislador de impedir a la persona el ejercicio del derecho de acción - esto es, de concurrir ante el Órgano jurisdiccional con miras a la tutela de una pretensión. En ese sentido, la procedencia de la excepción depende del señalamiento de una indicación directamente derivada de la Ley que se constituya en limitación del derecho de acción y que generará como consecuencia la extinción del proceso. Ahora bien, no existe en la legislación procesal civil vigente aplicable al caso, norma alguna que expresamente prohibiese admitir la acción como consecuencia de la interposición de un libelo con acumulación de pretensiones contradictorias o excluyentes, sino que, por el contrario, ello constituye un defecto cuya subsanación –si fuere posible- se efectuará según lo ha previsto la Ley y lo ha desarrollado la Jurisprudencia, sin descartar el supuesto de que tal vicio en el planteamiento de la demanda pueda acarrear su desestimación en la sentencia definitiva. Sin embargo, en todo caso, la norma alegada no constituye el supuesto de “prohibición legal de admitir la acción” y en consecuencia, debe ser desechada la defensa opuesta por la parte demandada en ese sentido y así se decide.

RAZONES DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR AL FONDO

Vistos los alegatos de la parte demandante expresados en el libelo de demanda y, particularmente, el petitorio formulado en aquél, el Tribunal advierte que se trata de una acción por resolución contractual con pretensión subsidiaria de condena al pago de una cantidad pactada como indemnización a título de cláusula penal. Por tanto, a los fines de motivar la presente decisión y valorar el mérito de las pruebas promovidas en la presente causa, es menester precisar cuál es la naturaleza del contrato sub lite y cuáles son las obligaciones y prestaciones particulares y comunes a las cuales se sometieron las partes de acuerdo con el contrato que constituye el instrumento fundamental sobre el cual se fundamenta la demanda. Tal como se desprende del libelo de demanda y de la contestación a la misma, el Tribunal aprecia que ambas partes están concordes en que celebraron un contrato mediante documento otorgado ante la Notaría Pública de Lecherías, Municipio El Morro, Licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, el 20 de marzo de 2000, anotado bajo el No 20, Tomo 31 de los libros de autenticaciones, documento autenticado que de conformidad con lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil, merece plena fe a este Tribunal, ya que no ha sido tachado de falso, ni por acción principal ni incidentalmente, ni tampoco hay constancia en autos de que se hubiera demandado la simulación de los hechos jurídicos que contiene. Respecto al mencionado instrumento autenticado debe advertirse que las partes convinieron en denominarlo como “PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA”, sin embargo, de la lectura del contrato se extrae que esa denominación no es uniforme a lo largo del mismo, puesto que en diversas cláusulas (Vgr. las cláusulas “Segunda” y “Quinta”) para referirse a la naturaleza del negocio jurídico igualmente se utiliza la denominación “contrato de opción de compra-venta”, sin dejar también de advertir que en la cláusula “tercera” se hace mención a “el precio de venta de la presente opción”, con lo cual podría asimismo darse a entender que no se estaría en presencia de algún tipo de contrato preparatorio (el cual esencialmente versa sobre prestaciones de “HACER”) sino en presencia de un efectivo contrato sinalagmático de transmisión de la propiedad contra el pago de un precio con ejecución instantánea, es decir, un genuino contrato de compra-venta, el cual b{asidamente consiste en prestaciones de “DAR”. La importancia práctica de esa determinación radica en que dependiendo de la calificación que se acuerde a la figura contractual asumida por las partes, dependerán los términos de las obligaciones asumidas y, viceversa, la apreciación del acaecimiento ó no del incumplimiento contractual que fundamentaría la resolución. Respecto a la interpretación de los contratos, preceptúa el artículo 12 CPC que en la interpretación de los mismos, los Jueces se atendrán al propósito o intención de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. Por ende, atenidos a lo expresado por ambas partes tanto en el libelo de demanda como en el escrito de contestación acerca de lo entendido por éstas en relación a la naturaleza y propósito de la negociación celebrada, el Tribunal encuentra coincidencia en la declaración de ambas partes acerca de que el negocio jurídico celebrado por ellas versó sobre un “contrato preparatorio”, contrato atípico denominado por ellas como “PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA”, cuya finalidad esencial consistió en sentar los fundamentos y elementos esenciales, así como el modo de conducta a seguir por ambas partes para la ulterior celebración de un negocio jurídico definitivo consistente en un contrato de compra-venta, negocio jurídico definitivo éste cuya celebración las partes identifican con el otorgamiento de un instrumento, reiteradamente denominado por éstas tanto en el contrato que funge de instrumento fundamental como en los escritos que rielan en el expediente de la causa, como el “Documento Definitivo de Compra-Venta”. Esa mención reiterada es de singular importancia dentro del proceso de interpretación de la voluntad contractual, puesto que viene a reflejar que -con base al principio de la autonomía de la voluntad en materia contractual- las partes introdujeron como regla de las convenciones plasmadas en dicho contrato preparatorio, un elemento objetivo que implica variantes en relación al denominado “Sistema Subjetivo” o de “Transmisión Consensual” de la propiedad y otros derechos reales anclado en el artículo 1161 del Código Civil y por el cual la propiedad y demás derechos reales se transmiten por el mero consentimiento expresado por las partes. Tales variantes las aprecia el Tribunal en torno a dos aspectos que igualmente aparecen evidenciados de las actuaciones de la presente causa: En primer lugar, que a diferencia de la inmediatez en la transmisión de la propiedad incita al principio consensualista, las partes introdujeron como elemento accidental del contrato a una convención acerca de que la transmisión de la propiedad inmobiliaria acaecería con posterioridad al otorgamiento del contrato sub lite, por medio de un negocio jurídico independiente y posterior al negocio jurídico preparatorio, negocio jurídico cuya celebración las partes identifican con el acto de otorgamiento del llamado “Documento Definitivo de Compra-Venta”. En segundo lugar, que precisamente la materialización de dicho negocio jurídico ulterior en el acto de otorgamiento del llamado “Documento Definitivo de Compra-Venta”, le da a dicho negocio jurídico ulterior un carácter objetivo del cual en principio carece el instituto del Negocio Jurídico, entendido éste como el mutuo consentimiento acerca de una oferta y su aceptación, es decir, el llamado carácter “subjetivo” de la doctrina del negocio jurídico. Considera el Tribunal plenamente probado y ajustado a los argumentos expuestos por las partes en el curso del proceso, que la reiterada mención al otorgamiento de un “Documento Definitivo de Compra-Venta” excluye que ambas partes hayan tenido al contrato suscrito por ambas como el negocio jurídico mediante el cual en definitiva debía operar la transmisión de la propiedad sobre el inmueble. La observación acerca de la remisión efectuada por las partes a un negocio jurídico ulterior es sumamente relevante para la decisión de la presente causa por motivos derivados de las diversas concepciones que han surgido en doctrina y jurisprudencia nacional acerca de la naturaleza y propósito de la llamada “PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA” y su identificación con el contrato de compra-venta tipificado en la legislación ordinaria. En torno a ese asunto, la extinta Corte Suprema de Justicia sostuvo que la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos requisitos esenciales, objeto y precio, es una venta propiamente dicha, razonamiento que se apoya esencialmente en la definición del contrato de compra-venta enunciada en el art. 1.474 Código Civil (Vid. Sentencia del 29 de marzo de 1.984 en: Bustamante, Maruja: 11 Años de Jurisprudencia de la C.S.J. 1974-1984 Vol. I p. 249.) Sin embargo, la misma decisión entreabrió la posibilidad dogmática de sostener la existencia de la llamada “Promesa de Venta” en una convención con inclusión de sus requisitos, objeto y precio, cuando lo convenido es “ una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior”. En el caso en concreto que nos ocupa, la dilucidación acerca de si se está en presencia de un contrato preliminar ó de un efectivo contrato de compra-venta se hace todavía más tenue, puesto que, dentro de los alegatos de la parte demandante -y sin que la parte demandada haya tachado o probado de alguna manera que el alegato no es cierto-, se hace expreso y pleno recurso a la cláusula Cuarta del contrato, en la cual se dejó constancia de que el promitente comprador cumplió con cada una de las obligaciones asumidas en el allí llamado “contrato de opción de compra”, motivo por el cual se declaró expresamente que “no habrá motivo alguno de resolución en su contra”. Respecto a dicha denominación del contrato como “contrato de opción de compra” debe señalarse que la naturaleza del contrato de opción de compra no es equiparable con la llamada promesa bilateral de compra venta, motivo por el cual la mención es contradictoria. Asimismo, la identificación del negocio como “opción de compra” contraría la dogmática doctrinalmente construida por la Civilística para identificar al llamado “Contrato de Opción de Compra-Venta” y determinar su finalidad, régimen y efectos, puesto que la opción conferida se supone como la predilección otorgada a favor de quien desea comprar a fin de permitirle el ejercicio de determinadas obligaciones para ejercer su voluntad de adquirir el bien, particularmente, su ejercicio mediante la obligación de pago del precio en los términos y condiciones pactados, supuesto éste que abiertamente se contradice con la declaratoria de haber cumplido el promitente comprador en aquel mismo acto con la totalidad de sus obligaciones como beneficiario de la opción conferida. Ante dicha identificación del contrato como un “Contrato de Opción de Compra-Venta”, la conclusión imperativa debería ser, entonces, la calificación del contrato (llamado ya sea de promesa de compraventa o ya sea de opción de compra-venta) como de un efectivo contrato de compra-venta con las implicaciones legales que de éste se derivan, puesto que el comprador habría cumplido enteramente con sus particulares obligaciones para adquirir y, en virtud de la opción conferida, la voluntad del propietario se encontraría vinculada a vender, actos por medio de los cuales se habrían verificado los supuestos que dan lugar al perfeccionamiento consensual del contrato de compra-venta. Sin embargo e independientemente de aquel desliz en la identificación del negocio celebrado, atenidos a la voluntad e intención de las partes –y, particularmente atenidos a la voluntad del demandante, “PROMITENTE COMPRADOR” quien es la parte denunciante del incumplimiento y solicitante de la resolución- aparece como evidente que el núcleo de su petitorio no es la vindicación de un contrato de opción de compra-venta, ni tampoco de un perfecto contrato de compra-venta, sino absolutamente al contrario, demanda contra la “PROMITENTE VENDEDORA” la resolución del contrato de “promesa bilateral de compra-venta”, puesto que según explica en el libelo, “toda vez que al vencimiento de CADUCIDAD CONTRACTUAL, nueve meses calendario siguientes al aludido contrato, vale decir, el día miércoles 20 de Diciembre de 2000, no dio en venta el identificado bien inmueble como cumplimiento de la obligación a que se contrae la cláusula primera; no autenticó ni protocolizó el documento de compraventa, como así estaba obligado por virtud de la Cláusula Segunda de la mencionada convención.” Por tanto, la mera indicación a la resolución contractual por incumplimiento de la “PROMITENTE VENDEDORA”, la cual significa el alegato de que el propietario dejó de efectuar la transmisión del derecho de propiedad a la cual estaría obligado, excluye que el demandante erija el contrato invocado como un contrato de compra-venta, y esa es una conclusión a la cual el Tribunal debe atenerse, pues, de lo contrario, no solamente quebrantaría el principio contradictorio interpretado como aquél por el cual los jueces deben atenerse a lo alegado y probado en autos teniendo como norte la verdad dentro de un Estado de Derecho y de Justicia, sino además, puesto que, concluir en la existencia de un contrato de compra-venta o en el ejercicio efectivo de una opción de compra-venta – lo cual conduciría a la misma conclusión de la perfección del contrato de compra-venta- significaría arrojar sobre la parte demandante una serie de consecuencias legales que no constan en autos como queridas o perseguidas por la parte demandante y que, precisamente, serían aquellas que habrían llevado a la demandante a pactar un contrato sui generis, con la intención de evitar aquellas consecuencias legales que el típico negocio de compra-venta habría arrojado sobre ella, sobretodo, habida cuenta que tales consecuencias inclusive tendrían efecto a la fecha actual. Así, suponer la perfección de una forma contractual que implicase per se y de manera inmediata la transmisión del derecho de propiedad, adicionalmente implicaría suponer que la demandante estaba de acuerdo con el objeto material del contrato de compraventa, es decir, la casa quinta cuya construcción no se había iniciado y acerca de la cual solamente tenía conocimiento por los planos y memorias presentados, lo cual podría desmejorar sensiblemente su ámbito de acción legal. Asimismo, ello supondría la aplicación del principio res perit domino en su contra, trasladando a la demandante todos los riesgos relativos al inmueble vendido, inclusive aquellos relativos al proceso de construcción y su situación actual. Son todos ellos argumentos que hablan de la racionalidad de la decisión de escindir en dos actos autónomos el negocio de transferencia del derecho de propiedad sobre el bien inmueble objeto del contrato sub lite. Ese argumento se corresponde con lo prometido por la propietaria. En ese sentido, el Juzgador debe atenerse a lo pactado por las partes en la cláusula que funge como definitoria del objeto del contrato, esto es, la cláusula “Primera” por la cual se declaró que el “Promitente Vendedor” se comprometió “a dar en venta” y simétricamente, el “Promitente Comprador” se comprometió “a comprar” el inmueble propiedad de aquél constituido por la parcela con las características y medidas enunciadas en la cláusula, según los planos de construcción anexos, una vez que el inmueble estuviera terminado, acerca de lo cual plena y expresamente a lo largo del contrato se menciona y existe plena coincidencia en los autos de que dicho inmueble “Casa Quinta” se encontraba en construcción. Justamente, la consistencia de la apreciación de tratarse de un contrato preliminar se deriva de la naturaleza del objeto material del contrato, es decir, el inmueble a ser vendido por el llamado “promitente vendedor” y adquirido por el llamado “promitente comprador”, del cual de ninguna manera puede afirmarse que se trate de un “proyecto de edificación”, acerca de cuya venta negociaron las partes meramente en planos, sino que la voluntad incontrovertida de ambas partes fue la de celebrar una negociación de compra-venta sobre una construcción cuya edificación estuviere plenamente acabada y con sus anexos respectivos también concluidos en su edificación, motivo éste que habría dado lugar al plazo pactado en la controvertida cláusula “Segunda” del contrato. A este respecto, es absurdo y legalmente impensable (art. 1.202 CC) sostener la existencia de un contrato de “Opción de Venta”, de manera tal que su ejercicio quede exclusivamente librado a su ejercicio a manos del Vendedor. En ese orden de ideas, si el vendedor ofrece vender es sencillamente puesto que domina el bien ofrecido y está en condiciones de ofrecerlo en venta. Por ello, si las partes pactaron un período de tiempo a fin de proceder a la transferencia de la propiedad por medio de aquello que denominan el llamado “Documento Definitivo de Compraventa” fue puesto que al momento de celebración del contrato preliminar bajo exámen no estaban en posibilidad de celebrar de inmediato la transmisión de la propiedad del objeto tal como ambas partes respectivamente querían transmitirlo y recibirlo -es decir, en estado culminado- circunstancia acerca de la cual no existe contradicción en los autos y teniéndose, entonces, como una circunstancia acerca de la cual las partes estuvieron de acuerdo en el momento de convenir lo pactado. Ello se debe tener por cierto puesto que del expediente de ninguna manera se extrae que el Demandante hubiera estado dispuesto a recibir el inmueble en proceso de construcción o en el estado en que se encontrare al vencimiento del período convenido como de duración del contrato.

En conclusión, no es el precio pagado de antemano por el llamado “promitente comprador” el elemento que pueda conducir a calificar la negociación como de un contrato de compra venta, sino que es el objeto material del contrato, deseado y elegido por ambas partes, aquél elemento que conduce a calificar la convención sub lite como un contrato preliminar, y es a partir de las cláusulas del mismo que debe ser resuelta la litis, habida cuenta que los llamados contratos preparatorios son actos de índole normativa que no están tipificados en la legislación vigente aplicable al caso; pero cuya validez es reconocida por la misma y, en consecuencia, son actos susceptibles de tutela judicial para quien los invoca. En ese contexto, la resolución contractual demandada es la resolución de un contrato preparatorio a un contrato posterior de compra venta. En consecuencia, la resolución contractual demandada no puede analizarse como un petitorio de resolución contractual de contrato de compra-venta, sino que debe ser analizada sobre el fundamento de constituir el negocio celebrado por ellas un “contrato preparatorio”, con las diferencias que ello puede acarrear en relación con los modos de terminación contractual, particularmente, los efectos de la resolución contractual según el imperativo del artículo 1167 del Código Civil.

Por tanto, por tratarse de los llamados “contratos preparatorios”, no tipificados, es forzoso escudriñar cuáles son las obligaciones asumidas por las partes a fin de determinar si, efectivamente, se trata de un contrato susceptible de resolución amén de a.b.e.t.d. contrato cuáles son los modos de terminación del mismo y los efectos que las partes previeron en relación a la terminación anormal del contrato. A ese fin, el Tribunal considera pertinente entrar a analizar, primeramente, cuáles son los modos de terminación irregular o anómalos pactados por las partes y si el mismo resulta resoluble de acuerdo al artículo 1167 del Código Civil, previamente a determinar si acaecieron los supuestos denunciados por la demandante para proceder a solicitar la resolución contractual. De la lectura del texto íntegro del contrato se aprecia que en la cláusula Quinta las partes pactaron genéricamente los efectos de resolución en caso de incumplimiento proveniente por causas imputables al “Promitente Vendedor”, caso en el cual se declaró que “se dará por resuelto el presente contrato de pleno derecho sin aviso especial ni sentencia judicial, y este se obliga a reintegrarle a EL PROMITENTE COMPRADOR todas las cantidades de dinero que hubiere recibido hasta la fecha y adicionalmente un monto igual al CIEN POR CIENTO (100%) de esta cantidad la cual quedará a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR por concepto de cláusula penal” En relación con la observación de una consagración genérica de la resolución por incumplimiento del “Promitente Vendedor” se advierte que tal apreciación acerca del carácter genérico de tal regulación se deriva de constatar la circunstancia que en el texto de la cláusula Quinta se hizo referencia expresa al supuesto de incumplimiento que proviniere de causa que le fuere imputable al “Promitente Vendedor”; pero sin que en la cláusula se especificaren supuestos concretos a ser considerados como causa de resolución imputables a éste. Por el contrario, en relación a las obligaciones a cargo del “Promitente Comprador” se advierte que en la misma cláusula Quinta se declaró que habiendo cumplido éste con todas las obligaciones asumidas en el contrato, no habría motivo alguno de resolución en su contra. Ante lo extraído de la cláusula recién comentada, el Tribunal debe comenzar por advertir y desestimar la regulación contractual que declara la resolución del contrato “de pleno derecho, sin aviso especial ni sentencia judicial”, no solamente puesto que la parte demandante ha incoado la presente acción resolutoria, sino también puesto que la llamada “resolución contractual de pleno derecho”, no existe en el derecho venezolano, salvo por aquellos casos expresamente previstos en la Ley, ninguno de los cuales tiene aplicación en la presente causa. En ese sentido, la resolución denominada por las partes como “de pleno derecho” amerita declaratoria judicial que así la imponga, sobretodo en el caso concreto que nos ocupa, en el cual no aparece como fundamento de la resolución la existencia de un motivo expreso y específico de resolución que según el texto del contrato se erija como un incumplimiento de causa imputable. Sostener lo contrario implicaría conceder a la otra parte del contrato plena discrecionalidad para calificar determinado hecho o acto como un incumplimiento y considerar resuelto un contrato, lo cual también implicaría una transgresión a la garantía constitucional del derecho a la defensa y al debido proceso (art. –CN). Por tanto, declarado que la mención contractual acerca de resolución del contrato “de pleno derecho, sin aviso especial ni sentencia judicial”, ha sido desestimada por el Tribunal y en manera alguna lo constriñe a considerar previamente resuelto el contrato sub lite, pasa de seguidas el Tribunal a decidir acerca de si, en el supuesto de efectivamente haberse comprobado el acaecimiento de los supuestos que la parte demandante señala como causa de incumplimiento imputable al demandado, el contrato bajo examen resultaría resoluble con fundamento en el art. 1.167 del Código Civil.- Respecto a la posibilidad de resolución de los llamados “Contratos Preparatorios” existe una tendencia doctrinaria en el foro venezolano que sólidamente argumenta el criterio de la posibilidad de aplicar el instituto de la resolución a los contratos preliminares (Vid. G.Q., Gilberto: La Resolución del Contrato). Pero además, existen menciones en el contrato analizado que permiten al Tribunal fundar esa apreciación. En primer lugar, se valora la propia voluntad de las partes, quienes señalaron la susceptibilidad de resolución contractual por causa imputable al llamado “Promitente Vendedor”, así como en la reiterada aceptación mutua de tratarse de un contrato bilateral. En segundo lugar, observa el Tribunal que el art. 1.167 del Código Civil al regular el instituto de la resolución contractual no lo hace en función de un tipo específico de contrato –como ejm. el contrato de compraventa o de permuta- sino que considera aplicable el instituto de la resolución a las obligaciones originadas del contrato “bilateral”. Considera este Juzgador que, independientemente de tratarse de un contrato “preparatorio” y de haber calificado ambas partes a sus compromisos como “promesas” es lo cierto que esas mutuas aseveraciones con implicaciones patrimoniales constituyen obligaciones que tienen carácter vinculante para ambas partes, de las cuales no pueden desasirse a voluntad sin generar responsabilidad, y que tales obligaciones son claramente identificables en lo atinente a cada una de las partes, especialmente, si se declaró perfectamente cumplido el ámbito de obligaciones pertinente a la parte demandante. En otras palabras, considera el tribunal que preexisten obligaciones que configuran un Sinalagma y, por tanto, fundamenta la posibilidad de resolución contractual, si fuere el caso, lo cual en manera alguna puede dar a entender que no existan deberes u obligaciones que no son de la exclusiva responsabilidad de alguna de las partes, sino que corresponden a ambas.

Establecido que el contrato sub lite consiste en un contrato bilateral sinalagmático y, por tanto que resultaría susceptible de resolución a tenor de lo dispuesto en el art. 1.167 del Código Civil, de seguidas pasa el Tribunal a determinar si están dados los supuestos para la procedencia de la Acción Resolutoria incoada. En ese sentido entra a determinar en primer lugar, si está dado el requisito inferido –mas no expreso- de la norma del art. 1.167 del Código Civil, relativo a no haberse dado lugar a la resolución contractual por quien la solicita, presupuesto que –en sentido positivo- suele identificarse con el requerimiento de cumplimiento de la obligación a su cargo por quien ejerce la resolución. A este respecto alegó la representación de la parte demandada que la demandante no podría solicitar la resolución puesto que ella misma no habría dado cumplimiento a su obligación correlativa. Alegaron que de la redacción literal de la cláusula décima segunda se deja claramente evidenciado la inexistencia del pago por parte del Promitente Comprador, o sea, que éste no cumplió con su obligación de pagar el precio de la negociación planteada; que si bien es cierto que en el documento se previó que se estaría efectuando un pago, CONSORCIO PARTHENON, C.A. no declara recibir la cantidad de dinero señalada y que se estipula que el pago del precio podrá hacerse en su equivalente en moneda nacional para la fecha de su debida cancelación. A ese respecto concluyen en que el comprador no pagó la cantidad de US $ 683.000,oo. A los fines de probar el incumplimiento de la parte demandante, la representación judicial de la demandada promovió la prueba de confesión mediante posiciones juradas, absueltas por la ciudadana M.D.L.C.R., en nombre de la parte actora INVERSIONES 140632 C.A.. Dicha ciudadana al absolver Posiciones Juradas asintió haber estado presente en el acto de otorgamiento del documento de opción y haber visto que el ciudadano M.B.C. representante de la parte actora, entregó la cantidad de Seiscientos Ochenta y Tres Mil Dollares ($683.000) a los representantes de la parte demandada. A este respecto, el Tribunal aprecia que tales afirmaciones de la absolvente, no pueden ser tomadas en cuenta ni como testimonio, ni como confesión, porque nadie puede testimoniar a su favor y ella declaró en nombre de la actora y su confesión, en tanto la favorece, no puede se apreciada, puesto que de conformidad con el art. 1.401 del Código Civil, solo se valora la confesión en contra y no a favor. Asimismo, a fin de contradecir lo aseverado por quien absolviera posiciones juradas a nombre de la parte demandada, la representación judicial de la demandada promovió la prueba testimonial, evacuándose el testimonio de los ciudadanos L.D. y R.V.R., quienes declararon que la ciudadana MARVIA L.C. no estuvo presente en el acto del otorgamiento del documentos de promesa bilateral de compra venta suscrito por los litigantes; también se evacuó la declaración de las ciudadanas E.B.P.P. y YASMILA R.R.M., quienes declararon que la ciudadana MARVIA L.C. se encontraba en la ciudad de Caracas, el 20 de marzo de 2000, entre las doce y las dos de la tarde, así como la declaración de la ciudadana M.A.I.D.G., Jefe de Servicios de la Notaría Pública de Lechería, Estado Anzoátegui, quien declaró que destacó a una sola persona para realizar el traslado al lugar donde sería otorgado el documento de promesa bilateral de compraventa y que no había ningún funcionario varón destacado en ese traslado. En cuanto a los testigos E.Y.S. y HIGNIS SANTOYO, no fueron traídos a declarar. El Tribunal con referencia a dichas pruebas testimoniales las declara irrelevantes pues, al no haber apreciación de las posiciones absueltas por mandato legal, se hace inútil valorar la pruebas testimoniales producidas para desvirtuar aquella. Se desechan por tanto los señalados testimonios y las posiciones juradas absueltas por la ciudadana MARVIA CARVAJAL RAMIREZ. En el escrito de Informes la actora solicitó que en base a criterio del Tribunal Supremo no se tuvieron como legalmente promovidas las testimoniales de los testigos de las posiciones juradas ya desechadas, porque no se dijo en la promoción el objeto de sus declaraciones. El Tribunal considera inútil este pronunciamiento puesto tales declaraciones, tal como se ha señalado, se consideran irrelevantes. Por ello, tampoco se aprecia el informe de la línea aérea AVIOR en el cual se señala que en esa línea no aparece que hubiese viajado desde Maiquetía a Barcelona la ciudadana Marvia Carvajal el día 20 de marzo de 2000. En cuanto a los Informes solicitados a las líneas Aéreas con sede en el Aeropuerto de Barcelona, (AEROPOSTAL, RUTACA y LASER), no fueron traídos a los autos. Asimismo el Tribunal aprecia que de las declaraciones rendidas en el acto de posiciones juradas por los codemandados representantes de la demandada CONSORCIO PARTEHENON C.A, R.T.D.B.T.D.B., F.L. y V.H.F., no constituyen medios probatorios idóneos para desvirtuar lo asentado en el documento en el cual sostiene su demanda la parte actora, ni tampoco en todo caso se obtiene mención que contradiga lo declarado en aquél.

Para dirimir el asunto relativo al supuesto incumplimiento de la demandante, conforme a Derecho el Tribunal reitera que considera como decisiva la prueba documental constituida por el instrumento fundamental acompañado por la demandante al libelo, es decir, el ya relacionado “Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta”, documento autenticado por ante la Notaría Pública de Lecherías, Municipio El Morro, Licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, el 20 de marzo de 2000, anotado bajo el No 20, Tomo 31 de los libros de autenticaciones, documento autenticado que, como se decidió ut supra, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil, merece plena fe a este Tribunal acerca de la realización del hecho jurídico al cual el documento se contrae, ya que no ha sido tachado de falso, ni por acción principal ni incidentalmente, ni tampoco hay constancia en autos de que se hubiera demandado la simulación de los hechos jurídicos que contiene. Además del carácter no controvertido del mencionado documento autentico, extrae el Tribunal su relevancia para la cuestión a partir de la apreciación acerca de que la representación judicial de la parte demandada opone el alegato para rechazar el acaecimiento del pago con base a la interpretación que ésta hace de la cláusula décima segunda del mismo, cláusula cuyo texto en el criterio de los apoderados de la demandada deja claramente evidenciada la inexistencia del pago por parte del llamado Promitente Comprador. Observa el Tribunal que en la cláusula Tercera del contrato se dispone expresamente que: “El precio de venta de la presente operación es la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL DOLARES AMERICANOS (US $ 684.000,oo) o su equivalente en bolívares calculados al cambio oficial para la fecha de su debida cancelación, esta suma la pagará EL PROMITENTE COMPRADOR a EL PROMITENTE VENDEDOR de la siguiente manera: en este acto paga la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL DOLARES AMERICANOS (US $ 683.000,oo) que lo paga en dinero en efectivo de curso legal y (SIC) la entera y cabal satisfacción del Promitente Vendedor, el saldo restante, es decir, la cantidad de UN MIL DÓLARES AMERICANOS (US $ 1.000,oo), los pagará al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, el Promitente Vendedor declara que ha recibido esta misma cantidad ($ 1.000 US) en calidad de depósito y se obliga ha (SIC) no disponer de esta cantidad sino hasta el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, por ello la obligación del pago del saldo deudor queda en contra del Promitente Vendedor. “ (Fin de la Cita. Los subrayados son del Tribunal). Asimismo, en la cláusula “Quinta” se estableció: “Se deja constancia que EL PROMITENTE COMPRADOR ha cumplido con cada una de las obligaciones asumidas en el presente contrato de opción de compra venta por lo que no habrá motivo alguno de resolución en su contra…” (Fin de la Cita. Los subrayados y omissis son del Tribunal). Tales declaraciones inobjetadas y expresadas literalmente en el contrato que da lugar al Debate hacen convicción forzosa en el Tribunal acerca de la veracidad, no solamente del pago efectuado por la parte demandante, sino también del pleno asentimiento y reconocimiento de dicho cumplimiento por parte de la sociedad mercantil demandante. Al analizar el texto de la cláusula Décima Segunda se extrae que en la misma se pactó la tasa de conversión de la divisa norteamericana en moneda nacional a tenor de lo previsto en el artículo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela, señalándose en el párrafo final que: “Ahora bien, como el pago total ha sido fraccionado en dos (2) cuotas, las partes en el presente documento aceptan que si EL PROMITENTE COMPRADOR decidiere cancelar alguna o todas ellas en Bolívares, éstas serán calculadas al momento oficial para el momento de su pago respectivo.” De la lectura de dicha cláusula no se extrae contradicción con lo asentado en las transcritas cláusulas Tercera y Quinta del contrato, mucho menos aparece dicha cláusula a criterio de este Juez como una convención que conduzca a rechazar la declaración de pago e, igualmente, de conformidad de la demandada con lo cancelado. A partir de la regulación asentada en la cláusula Décima Segunda solamente puede inferirse que EL PROMITENTE COMPRADOR podía optar entre cancelar su obligación en moneda nacional o en la divisa norteamericana; pero que en todo caso, por cuanto el precio de compraventa fue fijado en divisa norteamericana, el valor cambiario del pago hecho en Bolívares a los fines de calcular el monto de lo cancelado en relación a aquella divisa sería hecho aplicando la tasa de cambio vigente para el momento del pago. En manera alguna puede inferirse de dicha cláusula que la parte demandante no efectuó el pago, pago éste que por el contrario aparece evidenciado de la declaración de ambas partes y, particularmente, de la declaración de satisfacción de la Promitente Vendedora así como del relevo que ésta hace de cualquier causa de resolución frente a la Promitente Compradora. En conclusión, debe ser desechado el alegato de incumplimiento de la demandante formulado por la representación de la demandada y, en consecuencia, se declara que de autos no aparece probado incumplimiento alguno por parte de la parte demandante que le impidiera ejercer el derecho a solicitar la resolución contractual y así se decide.

En el análisis de los elementos que configuran la procedencia de la resolución contractual, a continuación el Tribunal debe pasar a apreciar si acaecieron los supuestos denunciados por la demandante para proceder a solicitar la resolución contractual y, con posterioridad, si tales supuestos denunciados configuran en realidad “incumplimiento” que de lugar a la resolución contractual a tenor del art. 1.167 del Código Civil.- Ya ha sido relacionado que conforme a la cláusula “Primera” del contrato se declaró que el “Promitente Vendedor” se comprometió “a dar en venta” y simétricamente, el “Promitente Comprador” se comprometió “a comprar” el inmueble propiedad de aquél constituido por la parcela con las características y medidas enunciadas en la cláusula y la Casa tipo Quinta a ser construida sobre la mencionada parcela según los planos anexos al contrato, más un muelle con las especificaciones allí referidas. Expresamente se fijaron reglas para resolver diferencias en materia de cabida de la construcción una vez terminada la misma. En la cláusula contractual “SEGUNDA” se dispuso un elemento accidental del contrato de naturaleza cronológica, al cual las partes literalmente denominaron en el texto de la cláusula como “El término de duración de la presente opción”, del cual se expresó que concluiría a los nueve (9) meses calendarios siguientes a la fecha de otorgamiento del contrato, comenzando este término el día de la autenticación del documento y finalizando en la misma fecha del mes correspondiente. Se estableció que al vencimiento de dicho término se debía autenticar o protocolizar el documento de compraventa referido, una vez obtenida la habitabilidad o el requisito exigido por la Alcaldía cumplidos los requisitos de la ley y cancelada la totalidad del precio estipulado para la compra-venta. Ahondando en la regulación, las partes establecieron disposiciones para el supuesto de terminación adelantada de la construcción o acaecimiento de la fecha de otorgamiento en día no hábil, etc.

Precisamente, la primera de las denuncias de la parte demandante acerca de incumplimiento de la parte demandada sobre la cual funda la demanda de resolución contractual radica en el alegato de que por dicha cláusula “SEGUNDA”, el llamado “Promitente Vendedor” asumió como obligación principal “dar en venta al Promitente Comprador una casa tipo quinta y otorgar el documento de compraventa en fecha 20 de Diciembre de 2000, como término fijo; según se observa en el texto de las Claúsulas Primera y Segunda del Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa y no, la fabricación de una casa, como así lo ha mantenido la representación del Promitente Vendedor” (Fin de la Cita). Alega la demandante que se trató de un término fijo para ejecutar el cumplimiento, “vale decir, un término de CADUCIDAD para que el PROMITENTE VENDEDOR realizara la autenticación o protocolización del documento de compraventa; fatal y tan rígido, que contractualmente las partes convinieron que: (sic) “En caso de que este día no fuese hábil, o por algún motivo no operase las Notarías o el Registro Subalterno del Distrito Sotillo del Estado Anzoátegui, se tomará como fecha el día hábil siguiente al vencimiento del término; en caso de que ambas partes estén de acuerdo y se reúnan todos los requisitos pertinentes para realizar la venta en término menor, esta se podrá efectuar”. (Fin de la cita). A ese respecto señala la parte demandante como evidente que la intención o voluntad de las partes fue que la autenticación o protocolización del documento de compraventa se llevara a efecto “exactamente” a los nueve meses seguidos a la fecha de otorgamiento del contrato de promesa bilateral de compra-venta, término que habría vencido a la fecha 20 de Diciembre de 2000, afirmando que la posibilidad de extender el tiempo para la autenticación o protocolización del documento de compraventa quedó expresamente negada por la Cláusula Segunda del contrato; reiteración que efectúa en el petitorio del libelo al señalar que los nueve meses calendario concluyeron el 20 de Diciembre de 2000, y para ese día el Promitente Vendedor se obligó a otorgar el documento definitivo de compraventa que debía ser de forma pura y simple. Por su parte, la Demandada alega que el referido término de nueve (9) meses previsto en la cláusula Segunda está exclusivamente referido a la conclusión de las obras civiles mas no al otorgamiento del documento de compraventa, para lo cual se apoya en el último párrafo de dicha cláusula en el cual se expone que “Se considerá (SIC) como retraso del Promitente Vendedor la conclusión de las obras civiles en un tiempo mayor al estipulado, pero no así la falta de protocolización del documento definitivo de compra-venta por falta de algún permiso o documento, el incumplimiento del término estipulado en la finalización de las obras civiles dará derecho al Promitente Comprador a exigir la ejecución de la cláusula penal”. A su vez alegan que la obligación de otorgamiento del documento definitivo de compraventa habría quedado supeditada a una condición suspensiva que sería la obtención de los permisos de habitabilidad y demás requisitos pertinentes por parte de la Alcaldía del Municipio Sotillo.

Es menester señalar que a los fines de demostrar la conclusión de las obras correspondientes al inmueble dado en venta dentro del término acordado, la parte demandada acompañó como prueba de esa terminación, la Inspección Ocular solicitada por R.D.B. y evacuada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, el día 20 de diciembre de 2000, último día del término para la conclusión de las obras civiles, con asistencia de práctica ingeniero y de fotógrafo, mediante la cual, entre otras cosas, en su particular PRIMERO, el Tribunal dejó constancia con la asistencia del práctico, que el inmueble donde se encuentra constituido (la casa-quinta Nº 20 de la I.d.S.d.C.R.P.V., objeto del contrato), "...se encuentra en perfecto estado y en condiciones de habitabilidad en lo que se refiere a las obras civiles, las cuales se encuentran terminadas en su totalidad...". Esta Inspección fue ratificada en la etapa probatoria del juicio a solicitud de la parte demandada, corroborando este Juzgado directamente, en fecha 22 de junio de 2001 aquella efectuada el 20 de diciembre de 2000, constituyendo la única diferencia aparente entre ambas actuaciones que para la oportunidad de la inspección judicial in litem los aires acondicionados del inmueble se encontraban instalados y en funcionamiento. Conforme al artículo 1.430 del Código Civil, este Tribunal se encuentra obligado a darle valor probatorio a la Inspección Ocular evacuada el 20 de diciembre de 2000 así como a la ejecutada el 22 de junio de 2001 para corroborar aquella. Con el mismo propósito declarado de probar la terminación de las obras, la parte demandada trajo a los autos, un informe fechado el 20 de diciembre de 2000, emitido por los ingenieros F.P. y G.S., quienes fueron promovidos como testigos, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ratificándolo, el primero de los nombrados, en declaración rendida ante este mismo Tribunal el 26 de junio de 2001, el segundo en declaración rendida el 13 de junio de 2001. Estos testigos declararon que fueron designados por el Centro de Ingenieros del Estado Anzoátegui del Colegio de Ingenieros de Venezuela, el 19 de diciembre de 2000, para la evaluación de la terminación de las obras de la casa-quinta Nº 20 de la I.d.S. de P.V. y reconocieron en su contenido y firma el Informe. No fueron repreguntados. Estos testigos, en razón de su profesión y, además, por cuanto su informe coincide casi íntegramente con el resultado de las inspecciones oculares realizadas en el mismo inmueble, merecen crédito al Tribunal y en consecuencia, el informe que ratificaron y sobre el cual prestaron su declaración conforme a las exigencias del artículo 431 mencionado, merece plena fe al Tribunal para acreditar, conforme a la conclusión de dicho informe, que las obras civiles de la casa-quinta Nº 20 de la I.d.S.d.C.R.P.V., objeto del contrato, se encontraban para la fecha de su evaluación e informe, 20 de diciembre de 2000, terminadas". Asimismo, en su descargo trajo a los autos la parte demandada, comunicación dirigida por el CONSORCIO PARTHENON, C.A. a la Alcaldía del Municipio Sotillo, fechada y recibida por el departamento de Ingeniería Municipal, el 19 de Diciembre de 2000, mediante la cual solicitó la constancia de finalización de obra a que se refiere el artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística en relación con el inmueble objeto de la venta. Esta comunicación está sellada con un sello húmedo redondo de la Ing. Municipal de la Alcaldía de Sotillo, firmada y fechada, y en criterio de este Tribunal hace prueba de la solicitud de la mencionada constancia de terminación de obra en la fecha de su recepción, que se considera como fecha cierta por tratarse de su presentación ante el organismo administrativo competente por la Ley para la emisión de la constancia, documento que no aparece de autos haya sido impugnado por la demandante. En relación con la prueba de la conclusión de las obras antes de la fecha máxima prometida, la parte demandada promovió con la contestación de la demanda, copia sellada por la oficina del Instituto Postal del telegrama urgente con acuse de recibo que envió en fecha 19 de diciembre de 2000, CONSORCIO PARTHENON, C.A. a INVERSIONES 140632, C.A., notificándole la terminación de las obras civiles y muelle de su vivienda, a los fines de su visita y verificación, así como el acuse de recibo de IPOSTEL donde informa que dicho telegrama no fue entregado a su destinatario ni había sido reclamado con recomendación de considerarlo "no entregado". El artículo 1.375 del Código Civil establece que el telegrama hace fe como documento privado cuando el original está firmado por el remitente, como es el caso de autos; pero considera éste Tribunal que no habiendo sido entregado ni recibido por el destinatario, no puede atribuírsele a dicho medio probatorio mérito alguno para considerar al destinatario notificado de su contenido. El telegrama en cuestión fue también promovido por la parte actora en el lapso probatorio, por lo tanto, hace prueba del hecho de su remisión en fecha 19 de diciembre de 2000 por el CONSORCIO PARTHENON, C.A..

Ahora bien, a los fines de valorar el mérito y congruencia de la pruebas producidas por la demandada, es preciso advertir que, si bien de acuerdo con las resultas de las pruebas se debe concluir en que la parte demandada comprobó de manera fehaciente su defensa de fondo acerca de que la construcción de la casa-quinta objeto del contrato de venta se encontraba totalmente terminada para el día 20 de diciembre de 2000, es lo cierto que el Tribunal observa que, en realidad, la conclusión de las obras civiles de construcción de la casa tipo quinta objeto del contrato, antes de la finalización del plazo de nueve meses a que se refiere la cláusula segunda, es un hecho no discutido por la parte actora y que, concretamente, no constituye el motivo alegado por ésta que configuraría el incumplimiento que daría lugar a la resolución del contrato sub lite. El motivo que fundamentaría la resolución por incumplimiento según la demandante radica en la no ejecución de un acto jurídico por causa imputable a la demandada, es decir, la no realización del otorgamiento del documento de compraventa a la fecha prevista, termino éste que la actora fija a la fecha Miércoles 20 de Diciembre de 2000 y el cual define como “fijo” y de “caducidad”.

La parte actora INVERSIONES 140632, C.A., trajo a los autos la notificación judicial que practicó en fecha 19 de Diciembre de 2000, con el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, a los ciudadanos R.D.B. y F.L.V., como representantes de CONSORCIO PARTHENON, C.A., mediante la cual hizo entrega de una comunicación notificando el acaecimiento a la fecha 20 de diciembre de 2000 del vencimiento del plazo previsto en la cláusula Segunda del contrato y ratificando su voluntad de realizar la negociación definitiva de compra-venta dentro del término acordado, por lo cual arguye que CONSORCIO PARTHENON, C.A. debía ejecutar su obligación de presentar la constancia de habitabilidad del inmueble y realizar el otorgamiento del contrato de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sotillo a la fecha 20 de Diciembre de 2000. Conforme a los términos de la solicitud de notificación hecha por INVERSIONES 140632 C.A. a CONSORCIO PARTHENON C.A., en los párrafos finales de la correspondencia la actora indica expresamente que debe cumplir con el otorgamiento “ en el supuesto de encontrase esa empresa en la disposición fáctica de realizar el otorgamiento”.

Para decidir acerca del primero de los motivos de incumplimiento aseverados por la parte demandante, el Tribunal observa que en el texto del contrato no se estableció expresamente la finalidad de dicho elemento accidental del contrato de naturaleza cronológica, al cual las partes literalmente denominaron en el texto de la cláusula como “El término de duración de la presente opción”. Es de advertir que con dicha mención no se dispuso expresamente cuáles obligaciones o prestaciones a favor de las partes contractuales debían ser ejecutadas dentro de ese período, y que de la mención tampoco puede inferirse noción distinta a la que se desprende de su propio texto, es decir, la vigencia por nueve (9) meses del contrato. Objetivamente, no resulta posible extraer del párrafo obligaciones a término expresamente puestas en cabeza de alguna de las partes. En ese contexto, que dicho lapso de vigencia del contrato pudiera tratarse de un período de tiempo concedido a favor del llamado Promitente Vendedor a fin de poder proceder a la compraventa del objeto de la negociación en el estado y las condiciones que las partes lo deseaban, se obtiene solamente de la circunstancia de haberse declarado el total cumplimiento de las obligaciones de parte de la Demandante, es decir, el llamado Promitente Comprador, motivo por el cual se infiere que necesariamente dicho término quedó librado a favor de quien para el momento de suscripción del contrato todavía no estaba en posibilidad de dar cumplimiento a su obligación, esto es el Promitente Vendedor. Aunado a esa observación, se extrae la ya transcrita mención al “retraso del Promitente Vendedor” relativo a “la conclusión de las obras civiles en un tiempo mayor al estipulado”. El resultado del análisis de la cláusula SEGUNDA fuerza al Tribunal a ser estricto en la interpretación del sentido y propósito del período de vigencia de nueve (9) meses del contrato pactado entre las partes: A ese respecto, debido a que las partes no expresaron en relación con el mismo una finalidad o aplicación distinta a aquella que se extrae de la interpretación literal del párrafo, es decir, la indicación acerca de la duración del contrato, el Tribunal está impedido de poder considerar dicho elemento cronológico accidental como un “plazo”, en el sentido de “lapso acordado para la ejecución” de las “obligaciones a término” previstas en los art. 1.211 del Código Civil.- Por tanto, de la interpretación en sentido literal de la cláusula SEGUNDA del contrato resulta forzoso negar que pudiera deducirse incumplimiento alguno de “obligaciones a término” por las partes, ya sea demandante o demandada. Ahora bien, a los f.d.a.t.c.m. exhaustividad si el motivo alegado por la demandante constituye incumplimiento por parte de la demandada que haga procedente la resolución invocada, debe el Tribunal señalar que, si acaso de una interpretación integral del contrato se considerase que la única mención contractual que cabe invocar para dar sentido a dicho lapso de tiempo acordado de vigencia para el contrato preliminar está dado precisamente por la construcción del inmueble objeto de la negociación (acerca de lo cual se reitera el significado que en criterio del Tribunal cabe darle a la mención de “el retraso del Promitente Vendedor” en torno a “la conclusión de las obras civiles en un tiempo mayor al estipulado”) y se considera que, justamente, dicho lapso de tiempo acordado constituyese un “plazo” para la ejecución íntegra de la construcción, entonces es única y exclusivamente esa obligación de ejecutar la construcción aquella obligación estrictamente imputable a éste que pudiera entenderse como influida y determinada por el plazo acordado, puesto que el texto del contrato no permite inferir ninguna otra; de manera tal que solamente la demora en la culminación de la prestación de hacer relativa a la ejecución de la construcción o su abandono podría ser considerada como incumplimiento que diera lugar a la resolución. Del petitorio de la parte demandante se extrae que su denuncia de incumplimiento no se funda sobre el retardo en concluir la construcción, -cumplimiento a tiempo que a criterio del Tribunal aparece plenamente probado de autos, además sin objeción de la parte demandante-, sino que su alegato se cierne exclusivamente sobre el vencimiento del día último de dicho período de tiempo –en su criterio la fecha 20 de Diciembre de 2000- sin haberse procedido al otorgamiento ya sea registral o notarial del documento definitivo de compra-venta. Sin embargo, reiterando que aparece como lo cierto que del texto de la cláusula no se deduce que dicho lapso de vigencia del contrato fue conferido para la ejecución de alguna prestación expresamente fijada, debe afirmarse que si acaso pudiera pensarse en alguna obligación sometida a término que recayese sobre el Promitente Vendedor, no podría serlo alguna distinta a aquellas de naturaleza constructiva. Particularmente, ello es ajustado en relación al otorgamiento ya sea registral o notarial del documento definitivo de compra-venta y del cual se infiere claramente sobre el texto de la misma cláusula Segunda que la falta de protocolización del documento definitivo de compra-venta por falta de algún permiso o documento en un tiempo mayor al estipulado, “no se considerá (SIC) como retraso del Promitente Vendedor”. Es en ese contexto que debe traerse al análisis la norma del art. 1.167 CC. relativa a la resolución del contrato y por la cual “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

De acuerdo con el sentido literal de la norma, es requisito indispensable para la procedencia de la resolución contractual la existencia de una obligación plena y claramente atribuible a una de las partes y con cuya vinculación, a su vez la contraparte contractual ejecuta la obligación que recíprocamente está a su cargo, de forma tal que el incumplimiento de la Una da lugar a pedir la resolución por parte de la Otra. A este respecto el Tribunal aprecia que dicha obligación de otorgar el mencionado documento no constituye una obligación que sea exclusivamente una obligación a cargo de la demandada, sino que por el contrario, se trata en todo caso de un deber común a ambas partes. Asimismo, observa que tampoco ese deber se impuso expresamente como obligación de la parte demandada a ser asumido dentro del plazo de nueve (9) meses pactado, ni mucho menos la obligación de otorgar o autenticar el llamado documento de compraventa está incluido dentro de dicho plazo, de forma tal que su vencimiento sin acometerse totalmente la prestación en la fecha que la parte demandante alega como “fatal” deba ser considerado como incumplimiento de la parte demandada. Por tal motivo, forzosamente debe ser desechado el alegato de incumplimiento por ese respecto. En ese sentido, el Tribunal desecha el argumento de la parte demandante que intenta vincular el acto de otorgamiento del llamado “documento definitivo de compra-venta” con el plazo de nueve meses acordado por las partes. Si acaso se estuviese frente a la existencia de una obligación a plazo en cabeza de la demandada, entonces esa obligación únicamente se refiere a la edificación del inmueble; de forma tal que si acaso hubiere existido tal plazo, entonces se debe entender que dicho plazo fue entera e íntegramente acordado para culminar la construcción (art. 1.214 del Código Civil), de manera tal que sería un contrasentido interpretar que, sin regla expresa que así lo pactare, dicho plazo deba tenerse como restringido para incluir dentro del mismo, tanto a la labor de edificación como a la certificación administrativa de terminación de la obra, a fin del otorgamiento del documento definitivo de compraventa, esto es, actos distintos a la actividad de construcción y que ameritan la participación de sujetos distintos a aquél en cuyo favor se instituyó el plazo. Que de haberse tratado de una obligación a plazo a estricto cargo de la demandada ella solamente podía versar sobre la culminación integral de la construcción, así como que, particularmente, dicho plazo no estaba destinado a obtener las conformidades administrativas a las cuales hubiera lugar a fin de proceder al otorgamiento registral de la compraventa se deduce de la propia cláusula segunda. Literalmente dispone la cláusula comentada que “Al vencimiento de este término se deberá autenticar o protocolizar el documento de compraventa referido, una vez obtenida la habitabilidad o el requisito exigido por la Alcaldía cumplidos los requisitos de la ley y cancelada la totalidad del precio estipulado para la compraventa”. Resulta claro, entonces, que el otorgamiento del documento de compraventa ya sea autenticado o registrado no constituye una obligación librada a alguna de las partes en particular y a su exclusiva carga y riesgo, de forma tal que la inejecución de acuerdo con lo convenido pueda configurar el supuesto de incumplimiento que da lugar a la resolución, sino que la indeterminación del Sujeto Destinatario de la convención debe entenderse como que la obligación queda dispuesta sobre los sujetos contractuales cuya intervención se amerita para el perfeccionamiento del otorgamiento, esto es, el comprador y el vendedor, no uno de ambos en particular. Igualmente resulta claro para este Juzgador que el párrafo “una vez obtenida la habitabilidad o el requisito exigido por la Alcaldía cumplidos los requisitos de la ley y cancelada la totalidad del precio estipulado para la compraventa” se erige refiere al iter para el otorgamiento del documento de compraventa; pero en manera alguna se permite deducir de la cláusula que la obtención de la conformidad urbanística municipal u otros requisitos de ley debieran haber sido ejecutados dentro del término para considerarlos como cumplidos de conformidad con lo pactado en el contrato. En ese sentido, el Tribunal debe expresar que no interpreta el párrafo citado como un conjunto de imposiciones de naturaleza administrativa o legal que deban ser ejecutadas dentro del plazo de nueve meses cual lo alega la demandante, ni tampoco aprecia que de las mismas pueda deducirse que las obligaciones derivadas del contrato puedan calificarse de obligaciones sometidas a condición, cual lo alega la parte demandada. En opinión del Tribunal, dicha mención se refiere a condicionamientos de Orden Público, impuestos a ambas partes, cuya imperatividad se hace vinculante con independencia de lo pactado por las partes, de manera tal que tampoco puede señalarse que su imperatividad configure el elemento incierto que caracteriza a las obligaciones condicionales. De otra parte, la cláusula expresamente refiere que el otorgamiento se deberá hacer “Al vencimiento de este término” y no “dentro del término”, ni tampoco “en el día del vencimiento del Término”. En otras palabras, la redacción imprecisa impide determinar con exactitud la fecha en la cual debía procederse al otorgamiento, para el caso que las partes hubieran efectivamente pactado una fecha concreta. Pero si, además, se añade que los deberes de índole administrativa y legal aparecen literalmente como un obstáculo entre el vencimiento del período del contrato y el efectivo otorgamiento del documento de compraventa, entonces definitivamente se desvirtúa el fundamento del alegato de incumplimiento en razón del primer motivo expuesto. A ese respecto debe advertirse que la noción de existir -ya no un plazo- sino además, una fecha fatal para el otorgamiento del contrato definitivo de compraventa, no la obtiene la parte demandante a partir de la mención expresa de un plazo fijado en el contrato para tal otorgamiento o de una fecha concreta estipulada para tal fin, sino que la deduce a partir de la mención según la cual “En caso de que este día no fuese hábil, o por algún motivo no operase las Notarías o el Registro Subalterno del Distrito Sotillo del Estado Anzoátegui, se tomará como fecha el día hábil siguiente al vencimiento del término; en caso de que ambas partes estén de acuerdo y se reúnan todos los requisitos pertinentes para realizar la venta en término menor, esta se podrá efectuar”. Ahora bien, el problema irresoluble para aceptar tal alegato se deriva, precisamente, de que tal mención constituye una convención de contenido incompleto, cuya plenitud de sentido debe ser buscada dentro del contrato en aquella otra norma o párrafo que nos señalare de manera precisa y concreta cuál es ese “día” que, en caso de no ser hábil, daría lugar a la aplicación de la regla supletoria estipulada en el plazo recién citado. Se reitera que la cláusula solamente se refiere al acaecimiento del accidente relativo al fin del término de nueve meses de duración del contrato, esto es, “Al vencimiento de este término”; pero no constituye una mención a un día en concreto –mucho menos a una fecha en particular- en la cual inexorablemente debió haberse producido el otorgamiento del llamado “Documento Definitivo de Compraventa”. A este respecto, es absolutamente incorrecto pretender deducir la regla general a partir del contenido de la norma supletoria. Por los motivos expuestos, el Tribunal prescinde de acordarle valor de puesta en mora del deudor a la Notificación Judicial realizada sobre la parte demandada en fecha 19 de Diciembre de 2000 y acerca de cuya celebración obra plena prueba en autos, pues de la interpretación del contrato no se extrae que el otorgamiento del documento requerido debiera celebrarse inexcusablemente a la fecha estimada por el representante de la Demandante La interpretación literal e integral del contrato da la conclusión que tal otorgamiento es un deber jurídico asumido por ambas partes, y que el mismo debía ser asumido, según lo previsto, a la inmediata proximidad del vencimiento del término de nueve (9) meses, una vez concluida la construcción y cumplidos los trámites administrativos urbanísticos de rigor, a los cuales equivocadamente los apoderados de la parte demandante invocan como una “condición”. En rigor, se trata de preceptos de orden público que inciden sobre las convenciones particulares; pero a los cuales no cabe confundir con elementos accidentales del contrato como son los Términos y las Condiciones que respectivamente definen a las obligaciones de esa naturaleza. Con referencia a ese asunto no puede el Tribunal dejar de advertir que la misma interpretación integral de la cláusula ofrece elementos que adicionalmente a los ya expuestos generan severas dudas acerca de que pueda considerarse que el otorgamiento del documento corriese exclusivamente a cuenta de la parte demandada, en los términos requeridos por el artículo 1.167 del Código Civil para motivar la resolución. Nos referimos concretamente a aquello que realmente podría inferirse del párrafo “Al vencimiento de este término se deberá autenticar o protocolizar el documento de compraventa referido”. En ese orden de ideas, se aprecia que la cláusula que da lugar a este punto del litigio no ubica la obligación del otorgamiento concretamente en cabeza de alguna de las partes, ni tampoco dirige su carácter imperativo a exigir que el otorgamiento se haga necesariamente en la fecha que pudiera llegar a entenderse como “Al vencimiento de este término”. Por el contrario, aparece como una norma que funge como una regulación de la conducta común de ambas partes en aras de lograr el éxito contractual implícito en el otorgamiento del documento definitivo de compraventa; pero sin indicar cuándo debe efectuarse tal otorgamiento. Nótese que en el párrafo se utiliza como auxiliar el verbo “deber” en conjugación futura y neutra, con la implícita característica imperativa propia de ese verbo. Por último, debe señalarse como corolario en respaldo de la interpretación, que la finalidad de los contratos como instrumentos del comercio jurídico está en lograr el éxito implícito en su cumplimiento y no en denunciar su incumplimiento, de manera tal que en toda interpretación debe prevalecer aquella postura que favorezca el cumplimiento contractual, ya sea total o parcial, y no el incumplimiento. No existiendo en autos elementos que lleven a la convicción de la voluntad de incumplir de la parte demandada y, no habiendo evidencia de aquellas reglas contractuales que funden el incumplimiento alegado, así como tampoco existiendo evidencia acerca de que dicho incumplimiento haya acaecido según el motivo a.d.d. la denuncia de incumplimiento con base al primero de los motivos alegados por la representación de la demandante y así se decide.

Pasa el Tribunal de seguidas a a.e.s.d.l. motivos de incumplimiento denunciado por la demandante. Dicha denuncia está constituida por el alegato de la parte demandante acerca de que el Promitente Vendedor asumió la obligación de no autenticar o protocolizar el documento en el término fijo que habría vencido el 20 de Diciembre de 2000. Según denuncia, el Promitente Vendedor no estaba en libertad de ejecutar su obligación en los términos acordados en el contrato, en virtud que en fecha 29 de Diciembre de 1999 gravó con hipoteca el inmueble objeto de la negociación a favor de una entidad bancaria, lo cual evidenció mediante documento de línea de crédito garantizado con hipoteca. La demandante alega haber desconocido esa situación en todo tiempo, señalando que la parte demandada logró su consentimiento mediante oscuros artificios que lograron engañar al representante del Promitente Comprador e inducirlo al error para que éste accediera a otorgar el contrato, señalando que resulta obvio que si su representada hubiera conocido de tal gravamen jamás hubiese realizado tal negociación y menos entregado la totalidad del precio. Al respecto señala que la mala fe de la demandada es tan evidente que en la ya referida cláusula Quinta se obligó a no disponer del inmueble; sin embargo constaría del documento producido que para la fecha del otorgamiento del contrato ya había dispuesto del bien. Por tal motivo alega que el Promitente Vendedor también incumplió el contrato sub lite cuando habiéndose obligado a no disponer del inmueble objeto del mismo, constituyó sobre él una hipoteca convencional de primer grado a favor de la entidad bancaria señalada en autos, reiterando que por esas circunstancias el Promitente Vendedor no podía cumplir la obligación asumida de otorgar el documento de compraventa en fecha 20 de Diciembre de 2000. A fin de desvirtuar el alegato, la representación judicial de la demandada promovió Acta Constitutiva de la sociedad mercantil CONSORCIO PARTHENON, C.A. en la cual aparece el ciudadano M.B.C., representante legal de INVERSIONES 140632, C.A., designado como Suplente del Director R.D.B., así como las modificaciones subsiguientes de dichos Estatutos: la Asamblea de fecha 14 de abril de 2000, marcada con el Nº 3, en la cual se aprueba la gestión de los administradores, , haciendo notar que el ciudadano M.B. ya dejaba de ser Suplente del mencionado Director. Tales actas de reuniones de asamblea demostrarían que existió un vínculo muy estrecho entre el representante legal de la empresa demandante y la empresa demandada, extendido a lo largo del período dentro del cual se celebró la contratación.

Para decidir el Tribunal observa: La cláusula contractual en la que se prevé la obligación que la actora acusa como incumplida, es la cláusula QUINTA, la cual dispone lo siguiente:

Se deja constancia que EL PROMITENTE COMPRADOR ha cumplido con cada una de las obligaciones asumidas en el presente contrato de opción de compra venta por lo que no habrá motivo alguno de resolución en su contra, y EL PROMITENTE VENDEDOR, no podrá disponer de inmueble a que se refiere este contrato (…)

.

Por tanto el Tribunal pasa a analizar si, la preexistencia del gravamen hipotecario señalado por la parte actora puede calificarse como motivo de incumplimiento de la obligación contractual contraída, lo cual considera consiste en una cuestión de mero derecho, por lo cual prescinde de a.s.e., la parte demandante tuvo ó no conocimiento de esa circunstancia previamente a la celebración del contrato, habida cuenta además de las reglas especiales aplicables a las sociedades mercantiles en relación a los vicios del consentimiento. A este respecto señala el Tribunal que la acción resolutoria no constituye un medio ni sustantiva ni procesalmente idóneo para atacar los vicios del consentimiento, los cuales de acuerdo con nuestra legislación deben ser impugnados por medio de la acción de nulidad contractual. En ese sentido, por no haber peticionado la demandante la nulidad de la convención sino su resolución, el Tribunal debe entender que la asume por válida y que tanto la inducción al error como la mala fe denunciadas son argumentos para resaltar el incumplimiento alegado; mas no para sostener su nulidad. Por tanto, el Tribunal se exime de analizar los elementos esenciales del contrato relativos a la formación del consentimiento y pasa a a.s.e. tal circunstancia de la preexistencia de un gravamen hipotecario puede ser considerada como una causa de incumplimiento del contrato en cuestión.

Partiendo de esa definición de los términos de la cuestión y teniendo en cuenta que el concepto que del instituto de la Hipoteca da el articulo 1.877 del Código Civil “es un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación”, respecto a ese asunto el Tribunal señala que de la lectura del contrato no aparece, ni la mención expresa acerca de la existencia de un gravamen hipotecario, ni tampoco la mención expresa acerca de que dicho gravamen no existiese sobre la parcela en cuyo suelo se construyó la Casa Quinta. Sin embargo, el Tribunal advierte que la hipoteca constituida data de fecha anterior a la celebración del contrato y que la misma fue debidamente registrada, motivo por el cual toma efecto la presunción con efecto erga omnes que se deriva de la publicidad registral del documento público. Por tanto, al no haber la parte demandada declarado que sobre el inmueble –en este caso sobre la parcela de terreno y sus eventuales incorporaciones- no pesaba gravamen hipotecario, el Tribunal entiende remitido el asunto a la publicidad registral y, por tanto, excluido que de tal circunstancia pueda como tal deducirse incumplimiento. En ese sentido aprecia además el Tribunal que el gravamen fue constituido con anterioridad a la celebración del contrato y, en ese sentido, considera excluido que el mismo escapa al efecto vinculante que el contrato hace entre las partes a tenor del artículo 1.264 CC., salvo por la circunstancia que el mismo afectase la disposición que contractualmente la parte demandada asumió frente a la demandante. En torno a ese asunto decide el tribunal que dentro de la facultad de disposición de los bienes de su propiedad, el propietario puede ejecutar actos de diversa naturaleza, los cuales solamente coliden entre sí cuando mutuamente contradicen el espíritu, finalidad y propósito de cada uno de ellos, pues dichos actos obran como barreras o limitaciones al ejercicio de la facultad de disposición. Así, no puede conferirse en opción un bien previamente dado en opción, o hipotecarse un bien previamente hipotecado, pues tales actos se rechazan mutuamente. Sin embargo, aparece claro al Tribunal que es posible prometer la venta de un bien hipotecado, puesto que la hipoteca y la promesa de venta no son actos que se excluyan mutuamente, sino que bien pueden complementarse, puesto que tal gravamen solemne puede cesar mediante su liberación dando paso a la venta prometida. De otra parte, el l hecho de pesar sobre el inmueble objeto de la negociación un gravamen hipotecario, no conlleva la imposibilidad de cumplimiento de la obligación de hacer la tradición del bien inmueble mediante el otorgamiento del respectivo documento público de compraventa. En efecto, aún cuando la demandada como deudora hipotecaria se hubiese comprometido a no enajenar el bien gravado con la hipoteca, tal obligación hubiese contrariado una norma de orden público como lo es el artículo 1.267 del Código Civil el cual dispone: “ No se permite ni es válida la estipulación según la cual una persona se comprometa a no enajenar ni gravar inmuebles determinados, por virtud de una negociación de préstamo con hipoteca”. En ese sentido, la existencia de un gravamen hipotecario no puede ser entendida como que el Promitente Vendedor hubiere incumplido su obligación, puesto que lo cierto es que a pesar de preexistir un gravamen hipotecario, ello limitaba su potestad de celebrar un contrato de compraventa; pero no imposibilitaba lícitamente su potestad de celebrar un contrato de promesa de compraventa. Ciertamente, el gravamen hipotecario disminuye la capacidad de disposición; pero no la excluye, particularmente, si se entiende como en el presente caso que la venta fue diferida para un momento posterior a la celebración del contrato. Por tanto, no cabe del alegato de preexistencia de gravamen hipotecario en el presente caso deducir un incumplimiento como si efectivamente habría podido acaecer en el caso extrapolado, es decir, en el caso de que la venta hubiese acaecido sin conocimiento o autorización del acreedor hipotecario. Asimismo, no puede pasar en relación con este asunto inadvertido, que de acuerdo con el sentido literal de las convenciones plasmadas por las partes en el contrato, las partes a los fines del otorgamiento del llamado “Documento Definitivo de Compraventa” previeron alternativamente celebrar dicho acto, bien fuese ante la Oficina Subalterna de Registro competente –caso referido al registro de la escritura- o bien fuese su autenticación, lo cual se refiere a una actuación ante Notario Público. Es lo cierto que este última actuación no requiere el conocimiento de los gravámenes que pudieran preexistir sobre el inmueble objeto del contrato, de lo cual deduce adicionalmente el Tribunal, que la posibilidad de otorgar el documento con preexistencia de gravamen hipotecario no solamente no fue ni puede ser considerado como causa de incumplimiento de la actora, sino que, inclusive, tal posibilidad fue prevista por las partes dentro del marco de actuación plasmado en el contrato. Por consiguiente, se desecha la segunda imputación de incumplimiento formulado por la parte demandante y así se decide.

Por cuanto han sido desechadas las denuncias de incumplimiento sobre las cuales se fundamenta el petitorio de resolución presentado por la parte demandante, el Tribunal se exime de analizar el tema relativo a la indemnización solicitada según la cláusula penal pactada por las partes pues, al haber determinado la inexistencia del incumplimiento denunciado y no haber dictaminado que no hay lugar a la resolución, se hace improcedente decidir acerca de tal asunto que constituiría consecuencia de una procedencia de la resolución solicitada.

D E C I S I Ó N

Por las consideraciones que anteceden, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR la demanda que por resolución del contrato de opción de compraventa intentó INVERSIONES 140632 C.A. contra CONSORIO PARTHENÓN C.A., y contra los ciudadanos F.L., V.H.F. y R.T.D.B., en sus caracteres de fiadores de las obligaciones de Consorcio Parthenón C.A., conforme se señaló en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia, se condena en costas, por esta demanda, a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento civil.

Regístrese, publíquese y de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona a los diecisiete (17) días del mes de Diciembre de 2004.- Años 194º de la Independencia y 145º de la Federación.-

El Juez Temporal;

Dr. L.A.R.S.. La Secretaria;

D.R.d.N..

En la misma fecha, siendo las doce (12:00) del mediodía, se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste;

La Secretaria;

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR