Decisión nº S-No. de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y del Trabajo. Extensión Tucacas. de Falcon (Extensión Tucacas), de 22 de Septiembre de 2016

Que ciertamente, en fecha 24 de agosto del año 2005 se da inicio al negocio con la firma de una especie de documento de intención mediante el cual se sientan las bases de lo que seria después. En ese documento, debidamente autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio S.d.e.F., con Funciones Notariales, inserto en los libros de autenticaciones bajo el N° 14, tomo V, se estableció la obligación de la empresa Inversiones Fernández C.A., de adquirir un lote de terreno perteneciente a la municipalidad para luego integrarlos a otros de su propiedad, y dividido como lo fuera en dos parcelas, cederle una a su empresa, así mismo en su cláusula tercera se estableció que la empresa permitiría la construcción de un muelle paralelo a la parcela no cedida para permitir el paso de los futuros adquirientes para llegar al mar.

Que la empresa demandante se comprometió a prestar a favor de su representada o de las personas que esta designare, el servicio de marina.

Que con posterioridad a ello, mediante documento otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, estado Carabobo, en fecha 02 de enero de 2006 inserto en los respectivos Libros de Autenticaciones bajo el N° 02, tomo 01, se acordó que ya la cesión del terreno sería por la totalidad de los cuatro (4) lotes de terreno, una vez integrados. Ya en este documento se comienza a perfilar lo correspondiente a los beneficios que obtendría la empresa demandada cuando se plantea la cesión de un área comercial y de una marina. Ya aquí se establece o se señala por primera vez una fecha para el cumplimiento de la obligación a cargo de su representada, como lo fue el día 30 de enero de 2006, es decir, veintiocho (28) días después de la firma del documento.

Que en esa misma fecha, cinco minutos más tarde, por ante la misma Notaría Pública Segunda de Valencia, pero ahora por documento inserto en los respectivos Libros de Autenticaciones bajo el N° 01, tomo 01, documento que luego sería protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio S.d.e.F., en fecha 20 de julio de 2006, bajo el N° 22, folios 151 al 160, Protocolo Primero, tomo 3°, tercer trimestre, se concreto en líneas generales lo que sería el negocio planteado entre las empresas. En función de ello, la empresa Inversiones Fernández C.A., le cedió a su representada la propiedad del lote de terreno y a su vez su representada se obligaba a llevar a cabo la construcción de lo que se llamaría Atlántica Residencias Marina y Yacht, de lo cual recibiría como contraprestación un área comercial constituida por la estructura (riostras, columnas y placa) para una marina con sus respectivos puestos de lanchas, dos locales comerciales, así como el 10% de los metros cuadrados resultantes del área de construcción de unidades de vivienda vendibles (área residencial).

Que con el objetivo de garantizar las obligaciones asumidas por su representada se constituyó hipoteca convencional de primer grado sobre el terreno y lo que se construyera sobre el mismo, hasta por la cantidad de Bs.2.600.000,oo, por un tiempo de 4 años, prorrogable por 2 años más, a la sola consideración de la empresa Inversiones Fernández, C.A.

Que allí mismo se estableció como una posibilidad, razonable por demás, el traslado la garantía constituida, en caso de ser requerido préstamo bancario para financiar la obra.

Que ocho (8) meses después, es decir, en fecha 14 de septiembre de 2006, mediante documento debidamente autenticado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio S.d.e.F., en Funciones Notariales, inserto debidamente en los Libros de autenticaciones bajo el N°.21, tomo VII, se deja constancia que la empresa Inversiones Fernandez C.A., recibió una primera parte del área comercial, DOS MUELLES, una rampa de embarque y desembarque y se concreta el total del área residencial a que se tendría derecho y que debería de ceder su representada. Aquí se ratifica lo relacionado con que Inversiones Fernández C.A., se comprometía con su representada o con las personas que esta designare- que en todo caso debían ser compradores o futuros adquirientes de las viviendas del Atlántica Residencias Marina y Yacht- el servicio de marina de manera preferente. De igual manera se ratifica la voluntad de ambas partes de permitir y construir un muelle A FAVOR y por cuenta de su representada, el cual estaría ubicado a todo lo largo del lindero este de la parcela cedida.

Que posterior a esto, por documento autenticado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio S.d.e.F., en Funciones Notariales, inserto debidamente en los Libros de Autenticaciones bajo el N° 22, tomo 16, se deja constancia de la entrega de unos apartamentos, correspondiente a la obligación de su representada de entregar el equivalente al 10% del área residencial, quedando solo pendiente de entregar o concretar sobre que se concretaría la entrega la cantidad de 284,80 Mts², se hizo entrega de la segunda parte de la marina y se declaró expresamente que no quedaba “…obligación alguna por cumplirse con respecto a la entrega del área comercial marina, muelles y rampas.”

Que luego de esto, en la transacción realizada por ante este mismo Tribunal, en fecha 16 de enero de 2012, con ocasión de la demanda que interpusiera su representada, se acordaron ciertas y determinadas modificaciones a todo lo anteriormente pactado entre ellas la prorroga en el tiempo para que su representada cumpliera con sus obligaciones existentes, el cambio del área residencial adeudada por su representada por una adición en los puestos de la marina, cumplidos como le fueran ciertos tramites, la separación en cuanto a los servicios de la marina de los servicios del conjunto residencial y lo relacionado con la construcción del muelle a que se refiere el documento del 14 de septiembre de 2006, A FAVOR y por cuenta de su representada.

Que el adelantar una obra de la envergadura y magnitud que ha adelantado su representada, significa desde un principio la necesidad implícita, y hasta explícita, de contar con el apoyo o auxilio económico de una institución financiera. Esto precisamente lo tuvieron en cuenta las partes cuando en el documento suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, inserto en los respectivos Libros de Autenticaciones bajo el N° 01, tomo 01, documento que luego sería protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Municipio S.d.e.F., en fecha 20 de julio de 2006, bajo el N° 22, folios 151 al 160, Protocolo Primero, tomo 3°, tercer trimestre, en el cual, se concretó en líneas generales lo que sería el negocio planteado, se consagró como una posibilidad, razonable por demás, el traslado la garantía constituida, en caso de ser requerido préstamo bancario para financiar la obra.

Que con el tiempo, la situación llevó a que los representantes de la empresa Procoymaca C.A., le solicitaran e insistieran al ciudadano E.F., sobre la necesidad de sustituir la garantía constituida a favor de la empresa demandante, con una gran parte de la obra adelantada, para así poder obtener el financiamiento necesario para la rápida conclusión. La respuesta que se obtuvo fue de una irracional e infundada negativa, y fue lo que llevó a que se presentaré la demanda conocida por ante este Tribunal según expediente 3005 y que culminará en la transacción antes aludida.

Que el adelanto de la obra se ha llevado a cabo a fuerza de pura inversión de los accionistas de mi representada, quienes ante la actitud del ciudadano E.F. y la empresa que representa, lo que hicieron y han hecho durante todo el tiempo que se ha mantenido en vigencia el negocio es invertir, traer dinero obtenido de otros negocios o de préstamos personales, mientras que la demandada y su representada lo que han hecho es entorpecer y torpedear de todas las maneras posibles la definitiva culminación de la obra, eso si sin dejar de percibir beneficios gracias a eso que ahora denomina “entregas fácticas” que para él ahora no tienen ningún valor y representan un riesgo, pero que durante todo este tiempo ha explotado, llegando incluso a realizar actuaciones inexplicables para mi representado como la obtención de ciertas documentaciones, como es el caso de la “habitabilidad parcial” otorgada por la Dirección de Ingeniería del Municipio S.d.e.F., cuando la empresa Inversiones Fernández C.A., ni es propietaria ni es constructora, pues esta cualidades la tiene su representada, de lo cual por supuesto su representada se reserva el ejercer las acciones legales correspondientes por ante los organismos correspondientes a los fines de esclarecer tales situaciones.

Que el accionar de mala fe de este ciudadano y su representada ha llegado al extremo de desconocer la obligación asumida de otorgar el derecho preferencial que tiene su representada o la persona que esta designare – que en todo caso debían ser compradores o futuros adquirientes de las viviendas del Atlántica Residencias Marina y Yacht, sobre el servicio de marina, y proceder a vender los puestos a terceros.

Que a los efectos de lograr o poder llevar a cabo los definitivos traspasos de la propiedad de todos los inmuebles en que se divide la obra, incluyendo todo lo relacionado con la marina y los locales comerciales “entregados de facto” a la demandante, se debían y tenían que cumplir con una serie de pasos por ante la autoridad municipal respectiva. A los efecto de la redacción y registro del documento de condominio, se hace necesario que Ingeniería Municipal del Municipio S.d.e.F., otorgase la “Habitabilidad”, lo cual solo es posible una vez que la obra cumple con una serie de requisitos relacionados con la aducción a servicios básicos como aguas blancas, aguas servidas, electricidad y se lleven a cabo una serie de inspecciones por parte de funcionarios adscritos a dicha dependencia. Nada puede hacer el solicitante sino se cumplen con todos los extremos exigidos por el organismo referido y en ese supuesto, hay que esperar a que el organismo y sus funcionarios cumplan con su labor y lleven a cabo las labores de aducción. En el caso de su representada, en todo momento se estuvo diligenciando lo relacionado con el otorgamiento de esa habitabilidad a los fines de proceder a la protocolización del respectivo documento de condominio, lo cual no se pudo realizar debido a la falta de otorgamiento o entrega de esta habitabilidad por parte de Ingeniería Municipal del Municipio S.d.e.F., lo cual ocurrió apenas en el mes de septiembre del presente año.

Que en el caso de marras, su representada ha realizado todo lo necesario para cumplir con sus obligaciones, que hoy solo no abarcan a quien esta demandado, sino también a todo un conglomerado de personas que han adquirido lo ofertado en lo que se denomina Atlántica Residencias Marina y Yacht, el no haber podido otorgar los respectivos documentos de propiedad no se ha debido a negativa de su representada, sino a una situación extraña a ella y que tiene que ver con la falta del otorgamiento o entrega de la Habitabilidad por parte de Ingeniería Municipal del Municipio S.d.e.F., lo cual hoy ya está resuelto.

Que lo relacionado con el muelle no construido por su representada, lo cierto y concreto es que tal como ha sido alegado, su representada ya entregó “facticamente” toda el área comercial a que se obligado, incluyendo en ello el o los muelles a que se había obligado y que era y es necesario a los efectos de la explotación de la actividad de la demandante. El muelle que bien puede llegar a considerarse faltante, es uno, que como bien ha quedado referido, lo sería en beneficio de su representada, el cual estaría destinado a permitir el paso de los futuros adquirientes para llegar al mar. En todo caso, el o los muelles a que hace referencia la demandante, están debidamente autorizados y permisados por la autoridad competente (INEA), a su representada quien tiene la administración, de acuerdo a la ley, como propietaria del proyecto, hoy desarrollo Atlántica Residencias Marina y Yacht, estando incluso permisado su remodelación.

DE LA RECONVENCIÓN:

De conformidad con lo establecido en el artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, reconvino a la empresa INVERSIONES FERNANDEZ C.A., para que convenga o ello sea condenada por el Tribunal en:

1. - Reconocer y otorgar preferencia a su representada o las personas que esta designare- que en todo caso debían ser compradores o futuros adquirentes de las viviendas del Atlántica Residencias Marina y Yacht en el servicio de marina.

2. - Reconocer y otorgar preferencia a su representada o las personas que esta designare- que en todo caso debían ser compradores o futuros adquirentes de las viviendas del Atlántica Residencias Marina y Yacht- en la posible decisión de la demandante-reconvenida de vender los puestos que conforman la marina.

3. - Que se condene en costas a la empresa INVERSIONES FERNANDEZ.

Estimó la presente reconvención en la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 200.000.000,oo), equivalentes a UN MILLON TRESCIENTAS Y TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS CON TREINTA Y TRES CENTECIMAS (1.333.333,33 U.T), que representa el derecho preferente de su representada en que los adquirientes o propietarios de las unidades habitacionales de Atlántica Residencias Marina y Yatch puedan tener un derecho preferente en el uso y/o adquisición de los puestos de marina entregada a la empresa Inversiones Fernández C.A.

En fecha 13 de enero de 2016, se admitió la reconvención, y quedó emplazada la Sociedad Mercantil INVERSIONES FERNÁNDEZ, para que compareciera ante este Tribunal al quinto (5°) día de despacho siguiente, a los fines de dar contestación a la reconvención presentada.

En fecha 15 de enero de 2016, el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida contestó la reconvención, donde negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta por la demandada de autos CORPORACIÓN PROCOYMACA C.A., por no ajustarse a la verdad de los hechos y tratarse de una jugada que tiende a confundir el proceso.

En fecha 20 de enero de 2016, la abogada M.C., se aboco al conocimiento de la presente causa, como Juez Temporal.

En fechas 02 y 04 de febrero de 2016, el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, presentó escritos contentivos de la contestación a la reconvención, los cuales fueron agregados a los autos del presente expediente.

En fecha 05 de febrero de 2016, el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida desistió de la apelación en contra de la decisión mediante el cual el Tribunal se pronunció en fecha 29 de enero de 2016, el Tribunal la declaro desistida por auto de fecha 10 de febrero de 2016.

Abierto el lapso probatorio, en fecha 05 de febrero de 2016, la parte demandante reconvenida mediante su apoderado judicial, presentó escrito de promoción de pruebas, y en fecha 15 de febrero de 2016, la parte demandada reconveniente mediante su apoderado judicial, presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas en fecha 16 de febrero de 2016.

En fecha 24 de Febrero de 2016, se admitieron las pruebas, cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación o no en la definitiva.

En fecha 26 de febrero de 2016, el apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, de conformidad con los artículos 499 y 501 del Código de Procedimiento Civil, presentó escrito contentivo de Tacha de testigo, la cual se admitió por auto de fecha 02 de Marzo de 2016.

En fecha 28 de marzo de 2016, el juez que suscribe la presente decisión se aboco al conocimiento de la presente causa.

En fecha 22 de mayo de 2016, compareció el apoderado judicial de la parte demandante, y recuso al juez de esta causa.

En fecha 27 de junio de 2016, el juez recusado consideró que la recusación propuesta era inadmisible, en razón del artículo 102 del Código de Procedimiento Civil, ya que la misma fue intentada sin expresar motivos legales para ella, pues a pesar de haber señalado el recusante el numeral 15 del artículo 82 eiusdem, consideró que no se encuentra incurso en el contenido del mismo.

Vencido como se encontraba el lapso de allanamiento, de conformidad con el artículo 84 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 30 de junio de 2016, se ordenó oficiar a la Juez Rectora del estado Falcón, a los fines de gestionar la designación de un juez accidental, en virtud de la recusación planteada por el apoderado judicial de la parte demandante en fecha 30 de mayo de 2018 en la presente causa, librándose al efecto oficio N°. 05-359.185-2016.

En fecha 19 de julio de 2016, la abogada E.G.G., juez accidental designada, se abocó al conocimiento de la presente causa, a los fines de decidir la recusación planteada en contra del Juez Provisorio Abg. CRISPULO A.B.C..

El 09 de Agosto de 2016, los abogados I.V.T. y O.O.T.B., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 3.907 y 61.188, respectivamente, con el carácter de apoderados judiciales de las empresas INVERSIONES FERNANDEZ C.A., Y CORPORACIÓN PROCOYMACA C.A., ambas identificadas plenamente en autos, respectivamente, consignaron escrito contentivo de transacción judicial.

En fecha 10 de agosto de 2016, se agregó a los autos el escrito de transacción presentado por las partes, e igualmente se acordó oficiar a la Juez Rector del Estado Falcón, a los fines de que informara que Tribunal debería resolver la transacción presentada, es decir, si la decidía el Tribunal natural o el Tribunal accidental.

En fecha 20 de Septiembre de 2016, el Juzgado Accidental de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón declaró: CON LUGAR el desistimiento a la recusación formulada en contra del Juez Provisorio, Abg. CRISPULO A.B.C., efectuado por la parte recusante, y se HOMOLOGO el desistimiento, oficiando a la Juez Rector del estado Falcón, participando dicha decisión, y se pasaron inmediatamente los autos al tribunal natural, a objeto de que continúe con el conocimiento de la presente causa.

II

Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

Visto que en fecha 20 de Septiembre de 2016, fue dictado sentencia por el Tribunal Accidental, designado para conocer de la recusación planteada en la presente causa, resolviendo respecto al desistimiento de dicha recusación, declarando CON LUGAR el desistimiento a la recusación formulada en contra del Juez Provisorio, Abg. CRÍSPULO A.B., efectuado por la parte recusante, procediendo a HOMOLOGAR el mismo de conformidad con lo previsto en el artículo 98 del Código de Procedimiento Civil, dando por concluida la incidencia de recusación y ordenado se pasaran inmediatamente los autos al Juez natural a objeto de que continuara con el conocimiento de la presente causa. Ahora bien, observa quien aquí decide, que las partes intervinientes en la presente causa, presentaron en fecha 09/08/2016, escrito de Transacción, el cual corre inserto a los folios 8 al 10, de la pieza N° 3 del presente expediente, la cual textualmente señala:

…Nosotros, I.V.T. y O.O.T.B., venezolanos, mayores de edad con cédulas de identidad Nº V-1.336.728 y V-7.117.740, Abogados debidamente inscritos en el INPREABOGADO bajo el Nº 3.907 y 61.188, respectivamente y con domicilios procesales expresamente señalados en autos, actuando en nuestros caracteres de apoderados judiciales de las empresas INVERSIONES FERNANDEZ, C.A. y CORPORACION PROCOYMACA, C.A., ambas plenamente identificadas en autos, respectivamente, con el debido respeto y formalidad del caso ocurrimos ante su competente autoridad a fin de exponer:

Por expresas y precisas instrucciones de nuestras mandantes, así como debida y suficientemente facultados según consta en poderes que cursan en autos, uno de ellos debidamente autenticado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Silva, Iturriza y Palmasola del Estado Falcón, con Funciones Notariales en fecha 15-11-2.011, inserto en los respectivos Libros de Autenticaciones bajo el Nº 23, tomo 23, el cual cursa inserto a los folios 7 al 10 y el otro otorgado apud acta en fecha 21-05-2.015 y cursa inserto a los folios 69 al 70, con el objetivo de terminar el presente proceso y cualquier otro que esté en curso, con fundamento en lo establecido en los artículos 1.713 y siguientes del Código Civil (en lo sucesivo CC), en concordancia con lo establecido en los artículos 255 y 256 del Código de Procedimiento Civil(en lo sucesivo CPC) se ha acordado celebrar, como en efecto se celebra en este acto, la presente TRANSACCIÓN que se ha regir por las siguientes clausulas o condiciones:

PUNTO PREVIO

Conforme lo establecido en los artículos 263, 265 y siguientes de la ley adjetiva civil, LA DEMANDANTE desiste de la recusación presentada en contra del juez natural del tribunal del presente procedimiento y así expresa y formalmente lo acepta LA DEMANDADA, razón por la cual se entiende como terminado el procedimiento e invocando lo consagrado en el artículo de 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por el cual Venezuela desde 1.999 se constituyó en un Estado Social de Derecho y de Justicia, le pedimos que pase el conocimiento de la causa al juez natural, se proceda a su homologación a la brevedad posible, pues la solución de este conflicto comporta la solución habitacional para múltiples familias materia esta prioritaria de Estado.

PRIMERA: Ambas partes declaran expresa y formalmente que el conflicto surgido entre ambas firmas mercantiles abarca y alcanza los procesos contenidos tanto en el presente expediente como en el que cursa por ante este mismo Tribunal en signado con el Nº 3.196, lo cual implica que si bien la transacción a que se contrae este acto, solo implicaría la finalización del presente, es entendido que a todos los efectos de dar por terminado el conflicto que envuelve las relaciones entre ambas firmas mercantiles, con ocasión de la construcción del proyecto denominado Atlántica Residencias Marina & Yacht, la intención final y definitiva es también poner fin o terminar en lo inmediato dicho procedimiento de ejecución de hipoteca, bajo cualquiera de las figuras de autocomposición procesal establecidas en nuestra legislación vigente, con el mismo espíritu y propósito que aquí será declarado;

SEGUNDO: Ambas partes declaran y aceptan, expresa y formalmente, que el proyecto denominado Atlántica Residencias Marina & Yacht, se encuentra culminado en sus áreas comunes, residencial y comercial y listo para su entrega a sus respectivos propietarios y/o adquirentes, incluyendo la “LA DEMANDANTE”, como así en lo sucesivo se le denominará a la empresa INVERSIONES FERNANDEZ, C.A., salvo en los aspectos y/o áreas que más adelante se especificaran;

TERCERO: Ambas partes declaran, expresa y formalmente, que, a los efectos de poder llegar al presente acuerdo, ha jugado un importante papel como mediador y garante de fiel cumplimiento de los acuerdos alcanzados, como más adelante se establecerá, el ciudadano A.J.L.G., quien es venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº V-17.561.150y domiciliado en la Avenida B.N., Edificio Torre Estratos, piso 8, oficina 8-6 de la ciudad de Valencia, Estado Carabobo;

CUARTO: Como reciprocas concesiones que las partes se dan, en lo relacionado con el proyecto denominado Atlántica Residencias Marina & Yachty que van a modificar, en parte, los acuerdos, convenios y/o contratos suscritos con anterioridad, se establece lo siguiente:

a.- CORPORACION PROCOYMACA, C.A., en lo sucesivo “LA DEMANDADA”, conforme al documento de fecha 20 de Julio de 2006, que quedó protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio S.d.E.F. en los folios 151 al 160, N° 22, Tomo 3° el cual se da aquí por reproducido, convino en ceder a “LA DEMANDANTE” entre otras, el diez por ciento (10%) del área vendible representada en apartamentos; los cuales se le entregaría a “LA DEMANDANTE” según lo pactado y a los cuales les correspondería un puesto individual de estacionamiento para vehículo; de igual forma, fue autorizada por CORPORACION PROCOYMACA C.A. a negociar con terceros dichos inmuebles, como efectivamente negoció los identificados como A2-7, A2-8, A4-6, A5-7 B1-1, E4-9, y F5-8, F5-9; Ahora bien, dado que “LA DEMANDANTE” se comprometió a que se adicionara un puesto de vehículo para cada apartamento, con excepción del apartamento B1-1, CORPORACION PROCOYMACA C.A. conviene en ceder y/o entregar en propiedad a “LA DEMANDANTE”, a los efectos de que la misma complete y cumpla con los compromisos asumidos con los cesionarios de los inmuebles cedidos por ella la cantidad de SEIS (6) PUESTOS PARA ESTACIONAR VEHICULO, ya asignándosele otro puesto individual o reasignándole un puesto con capacidad para dos vehículos y el puesto que originalmente se le había asignado se le reasignara a otro apartamento; en todo caso “LA DEMANDANTE” y “LA DEMANDADA” convienen que este requerimiento no excederá de seis espacios para aparcar vehículo, de los que aun puedan estar disponibles en el proyecto; en este sentido, es entendido que los puestos de estacionamiento que LA DEMANDADA se obliga a ceder y/o entregar en propiedad a LA DEMANDANTE, se asignaran mediante o a través del respectivo documento de condominio a registrar próximamente, sin que exista obligación alguna de asignar los mismos en un nivel o espacio físico determinado, sino que los mismos serán aquellos que resulten de la disponibilidad existente para la presente fecha;

b.- “LA DEMANDADA” se obliga a llevar a cabo la reparación en la filtración que ha aparecido en el área de la piscina, la cual es o comprende la parte del techo del área de la Marina que ya fue entregada a LA DEMANDANTE; LA DEMANDADA se obliga a llevar a cabo la remodelación del muelle ubicado en la parte delantera con frente al m.c. tal y como fue aprobado en la transacción judicial que se celebró en el expediente 3005 por ante este mismo tribunal.

c.- LA DEMANDANTE conviene en que una vez este cumplida la obligación asumida por “LA DEMANDADA” a que se contrae el literal “b” antes enunciado, renunciara en favor de “LA DEMANDADA” y le adjudicara en plena propiedad CATORCE (14) PUESTOS PARA EMBARCACIONES (LANCHAS y/o YATES) perfectamente acondicionados y listos para ser utilizados o dispuestos, ubicados en el área disponible correspondiente para el funcionamiento de una “MARINA” que es o será operada por la misma y/o por la persona que a bien tenga designar, esta área forma parte del proyecto denominado Atlántica Residencias Marina & Yacht; a los efectos de cumplir con la renuncia de sus haberes y derechos y adjudicar en la propiedad de los catorce (14) puestos de lancha aquí establecidos, en función de haberse llevado a cabo el respectivo registro de condominio de todo el proyecto denominado Atlántica Residencias Marina & Yacht y así mismo LA DEMANDANTE haber llevado a cabo todo lo necesario y correspondiente al acondicionamiento y delimitación e individualización de cada uno de los puestos de embarcación, procederán simultáneamente a protocolizar las respectivas manifestaciones, mientras proceda LA DEMANDADA a cumplir con todas las obligaciones asumidas en esta transacción y mientras no haya dado cumplimiento a las obligaciones asumidas, LA DEMANDANTE designa depositario y garante de los CATORCE (14) puestos de embarcaciones, al ciudadano A.J.L.G., quien es venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº V-17.561.150 y domiciliado en la Avenida B.N., Edificio Torre Estratos, piso 8, oficina 8-6, de la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, quien cumplirá conforme lo establecido en el Código Civil como garante de buena fe de fiel cumplimiento de las obligaciones asumidas por LA DEMANDANTE y por LA DEMANDADA, obligándose en todo caso a hacer las respectivas entregas materiales; podrá LA DEMANDANTE otorgar poder para protocolizar el documento definitivo de la renuncia en la Oficina de Registro correspondiente, en cuyo caso se obliga a otorgar poder de forma especial único y exclusivamente otorgado a el garante ciudadano A.J.L.G. ya identificado los efectos de protocolizar la renuncia a los Catorce (14) puestos de embarcaciones en favor de LA DEMANDADA. Se establece como requisito sine qua nom que una vez todas las obligaciones asumidas por las partes hayan sido cumplidas, la protocolización de la cesión a que se contrae el citado documento protocolizado el 20 de Julio de 2016 y que aquí se da por reproducido, así como el acuerdo en transacción judicial a que se contrae el expediente 3005 que conoció este mismo tribunal y los cambios a la nueva obligación que por esta transacción se le realiza, la hará LA DEMANDADA en el mismo momento en el que se protocolice la renuncia a los haberes y derechos en los catorce puestos de embarcaciones ya enunciados.

QUINTO: Para todos los efectos y consecuencias de los acuerdos contenidos en la presente transacción, ambas partes convienen en aceptar como mediador y garante de fiel cumplimiento de todas las obligaciones asumidas por LA DEMANDANTE y por LA DEMANDADA hasta le definitiva entrega, otorgamiento y/o protocolización de toda la documentación a que se pueda contraer la definitiva culminación de todo el proyecto denominado Atlántica Residencias Marina & Yacht, alciudadano A.J.L.G., quien es venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº V-17.561.150 y domiciliado en la Avenida B.N., Edificio Torre Estratos, piso 8, oficina 8-6 de la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, razón, por la cual será la persona que velará, supervisará, podrá recibir y dar formal finiquito de cumplimiento, hasta tener bajo su guarda y custodia cualquier bien o elemento que conforme las obligaciones aquí asumidas por las partes.

SEXTA: Ambas partes ratificamos que invocando lo consagrado en el artículo de 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por el cual Venezuela desde 1.999 se constituyó en un Estado Social de Derecho y de Justicia, le pedimos que pase el conocimiento de la causa al juez natural, se proceda a su homologación a la brevedad, para lo cual JURAMOS LA URGENCIA DEL CASO Y PEDIMOS QUE SE HABILITE EL TIEMPO Y EL DESPACHO QUE SEA NECESARIO A TALES EFECTOS, procediéndose en consecuencia al levantamiento de la medida de prohibición de enajenar y gravar que fuera decretada por este Tribunal en fecha 18 de mayo de presente año 2015 y se libre el respectivo oficio a la Oficina de Registro Inmobiliario de esta jurisdicción; en cuanto a las costas y costos del presente proceso, ambas partes declaran que no hay nada que reclamar por este concepto y en todo caso cada una asumirá lo correspondiente al pago de los abogados actuantes;

SÉPTIMA: Las partes reconocen y aceptan el carácter de cosa juzgada que la presente transacción tiene a todos los efectos legales de conformidad con lo previsto en el artículo 1.718 del Código Civil.

Pedimos que la misma sea agregada a los autos que componen el expediente, surta sus efectos legales y se provea lo solicitado a la brevedad posible, en función de lo cual JURAMOS LA URGENCIA DEL CASO Y PEDIMOS QUE SE HABILITE EL TIEMPO Y EL DESPACHO QUE SEA NECESARIO A TALES EFECTOS. Es Justicia que esperamos en Tucacas, en su fecha de presentación por ante el Tribunal…

Este Tribunal pasa a pronunciarse sobre la referida transacción, en los términos que a continuación se expresan:

La transacción aparece definida en el artículo 1.713 del Código Civil, el cual dispone:

Artículo 1.713. La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual.

Asimismo, señalan los artículos 255 y 256 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 255. La transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada.

Artículo 256. Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no están prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución.

Respecto a la transacción, dejó sentado el autor patrio A.R.R., en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987”, Tomo II Teoría General del Proceso, página 327, lo siguiente:

(…) a) La transacción es un contrato bilateral, lo que es conforme con la función típica de la transacción, que es la composición de la Litis mediante las recíprocas concesiones que se hacen las partes. Para que exista la transacción es necesario que concurran dos elementos: subjetivo (animus transigendi) y otro objetivo (concesiones recíprocas).

Así no sería realmente una transacción, v. gr., el acuerdo entre las partes para terminar el litigio mediante la sola renuncia del actor a la prestación sin contraprestación alguna. Para que haya transacción en la hipótesis señalada, sería necesario que el demandado renunciase, por lo menos, al derecho a las costas, dándose así las recíprocas concesiones.… Omissis…b) En la transacción hay concesiones recíprocas, las cuales, como se ha visto antes, constituyen la combinación de dos negocios simultáneos, condicionados el uno al otro: la renuncia y el reconocimiento.

El esquema más simple de esta combinación de negocios en qué consisten las concesiones recíprocas, se tiene cuando la renuncia y el reconocimiento versan sobre el mismo objeto (consensu in edem), como cuando el actor, que pretende el pago de un crédito de Bs. 10.000 reduce su pretensión a 8.000 y el demandado la reconoce, componiéndose la Litis mediante una renuncia parcial y un reconocimiento parcial de la pretensión.

Pero las concesiones recíprocas no tienen que recaer necesariamente sobre el mismo objeto…Omissis… Si el acuerdo de las partes se limitase a la sola terminación del proceso en curso, dejando intacta la Litis o controversia, no se tendrá la figura de la transacción, sino la mera renuncia del actor a los actos del juicio, aceptada por el demandado, y ésta no es una figura autocompositiva, sino, como verá más adelante, una figura afín (desistimiento del procedimiento), que pone fin al proceso, mas no compone la controversia que constituye objeto.…Omissis… De allí que la doctrina y la práctica distingan los efectos materiales y los procesales de la transacción.

a) La transacción produce los siguientes efectos procesales:

1. Termina el litigio pendiente, lo que significa que la transacción no solamente pone fin al proceso, sino también a la Litis o controversia, subrogándose a la sentencia; o precave un litigio eventual (Art. 1.713 del Código Civil y Art. 256 C.P.C.).

2. Tiene entre las partes la misma fuerza de la cosa juzgada (Art. 1.718 C.C. y Art. 255 C.P.C) esto es: la transacción impide una nueva discusión en juicio de la relación jurídica controvertida en el proceso anterior (cosa juzgada material); pero no es inimpugnable (cosa juzgada formal), pues si bien la transacción no está sujeta al recurso de apelación, ella, en cambio, puede impugnarse de nulidad por las causas previstas en los Arts. 1.719 y siguientes del Código Civil y por los vicios del consentimiento admitidos para los contratos en general (Art. 1.146 Código Civil).

3. La transacción es título ejecutivo, en cuanto tenga un contenido capaz de ejecución.

4. Los indicados efectos procesales de la transacción no se producen sino a partir de su homologación, que es el acto del juez por el cual le da su aprobación. En ausencia de resolución homologatoria -dice Palacio- el proceso no se extingue y tampoco cabe la posibilidad de obtener el cumplimiento de la transacción mediante la vía de la ejecución de sentencia…

El código contempla expresamente la necesidad de la homologación al establecer en el Art. 256 que sin la homologación no podrá procederse a la ejecución de la transacción. La homologación, pues, no concierne a la formación del negocio, sino a su ejecutabilidad. Tampoco adquiere el auto de homologación fuerza de sentencia definitiva, como parece sostenerse en alguna jurisprudencia de nuestra casación, porque el expresado auto no constituye el equivalente o subrogado de la sentencia sino la transacción misma, que es el acto susceptible de ejecución.

Por su parte, ha dejado sentado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1294, Expediente N° 00-1268, de fecha 31 de octubre de 2000, con ponencia del Magistrado Jesús E. Cabrera R., lo siguiente:

…Realizada la transacción, ella no requiere necesariamente de la homologación para convertirse en cosa juzgada, ya que al existir adquiere tal naturaleza. La homologación lo que ordena es la ejecución de la cosa juzgada, si es que lo acordado equivaliere a la condena de una parte…

Ahora bien, la transacción judicial, también llamada “procesal”, ha sido considerada como la potestad privativa de las partes para tomar determinaciones sobre la totalidad o parte de los derechos litigiosos, finalizando así un procedimiento ventilado ante un Tribunal, el cual está pendiente de sentencia. Una vez comenzado un proceso, las partes pueden acordar dar por terminado el mismo, en cualquier estado en que se encuentre y antes que se dicte sentencia definitivamente firme, ya que si esto último ha sucedido no habrá más juicio o contradicción sobre el problema planteado que se quiere transigir.

A este respecto, el Dr. O.P.A., en su libro sobre el contrato de transacción, sostiene que la transacción es un acto de derecho privado o privativo de las partes dentro del juicio, que configura un contrato como lo estipula el Código Civil en el Capítulo referente a las transacciones. En este contrato, las partes se otorgan recíprocas concesiones, las cuales deben variar desde la eliminación de la incertidumbre que dio origen al proceso hasta la renuncia al derecho de obtener una sentencia que dilucide el punto discutido.

En el caso de marras, la llamada transacción presentada por las partes en fecha 09 de Agosto de 2016, luego de que ambas aceptan la legalidad formal y material de la sentencia homologatoria que dicte el Tribunal, efectuando reciprocas concesiones, no existe dudas para quien aquí decide que estamos en presencia de una transacción. El ordenamiento jurídico positivo confiere una doble naturaleza a la transacción: En primer término, la transacción es un contrato, la misma tiene fuerza de Ley entre las partes. En segundo término, la transacción es un mecanismo de auto composición procesal, en el que las partes mediante recíprocas concesiones, determinan los límites de las situaciones jurídicas controvertidas y de allí que sus efectos sean esencialmente declarativos, con el carácter de cosa juzgada.

Por su parte, el auto de homologación, viene a ser la resolución judicial que previa verificación de la capacidad de las partes para transigir, así como la disponibilidad de la materia para ello –dota de ejecutoriedad- al contrato en cuestión, esto es la facultad de las partes de solicitar al órgano jurisdiccional competente su cumplimiento, así lo dejó establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en una sentencia de fecha 06 de Julio de 2001, con ponencia del Magistrado Dr. J.E.C. R, juicio M.A.B.R., Exp. Nro. 00-2452, al señalar:

…Respecto del auto de homologación, viene a ser la resolución judicial que previa verificación de la capacidad de las partes para transigir, así como de la disponibilidad de la materia para ello dota de ejecutoriedad al contrato en cuestión, esto es, la facultad de las partes para solicitar al órgano jurisdiccional competente su cumplimiento. Desde esta doble perspectiva, emerge que los autos de homologación son impugnables por la vía de apelación, siendo que tal recurso debe atender únicamente a la ilegalidad propia del acto de auto composición procesal, ergo, a la incapacidad de las partes que los celebraron, y/o la indisponibilidad de la materia transigida(…). Empero, lo antedicho no desvirtúa la naturaleza de la transacción como contrato, de forma tal que confirmado el auto de homologación por el Juez de alzada, la vía para enervar los efectos de la transacción es el juicio de nulidad…

De la misma forma, nuestro M.T. en Sala Constitucional, mediante sentencia proferida en fecha 19 de diciembre de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. I.R.U., E.G.d.L. y otro en la solicitud de Amparo. Exp. Nro. 022602, dejó establecido lo siguiente:

…Los autos de homologación son impugnables por la vía de apelación (la cual debe oírse en ambos efectos ex artículo 290 del C.P.C.), siendo que tal recurso debe atender únicamente a la ilegalidad propia del acto de autocomposición procesal, ergo, a la incapacidad de las partes que lo celebraron y/o la indisponibilidad de la materia transigida (Vid. S. Nro. 124/2000 y S. Nro. 150/2001 de esta Sala Constitucional). Empero, lo antedicho no desvirtúa la naturaleza de la transacción como contrato, de forma tal que conformado el auto de homologación por el Juez de Alzada (si se ha ejercido el recurso de apelación), la vía para enervar los efectos de la transacción es el juicio de nulidad, por las causales prevenidas en los artículos 1719 al 1723 del C. Civ. (Vid SA. N 709/2000), que así expresamente lo previene…

En consecuencia, la eficacia y validez de la transacción y su homologación, depende de la capacidad de las partes que lo celebraron y la disponibilidad de la materia transigida, y en el caso de marras se aprecia que la parte actora y demandada, actúan, ambas, mediante apoderado judicial debidamente facultados para transigir, para disponer del derecho en litigio,, pudiéndose constatar entonces que se cumple el requisito de capacidad para celebrar la presente transacción, y la materia sobre la cual versa (Cumplimiento de contrato), es perfectamente disponible, por lo tanto, considera este Operador de Justicia que en el presente caso están llenos los extremos previstos en el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta forzoso para esta instancia HOMOLOGAR LA TRANSACCIÓN celebrada por las partes intervinientes en el presente litigio, de conformidad con lo establecido en el artículo 256 del Código de procedimiento Civil, y así se dictaminará en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.

III

DISPOSITIVA

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta sentencia en los términos siguientes: PRIMERO: HOMOLOGA LA TRANSACCION presentada en fecha 09 de Agosto de 2016, por los ciudadanos , I.V.T. y O.O.T.B., venezolanos, mayores de edad con cédulas de identidad Nº V-1.336.728 y V-7.117.740, Abogados debidamente inscritos en el INPREABOGADO bajo el Nº 3.907 y 61.188, respectivamente actuando en su carácter de apoderados judiciales de las empresas INVERSIONES FERNANDEZ, C.A. y CORPORACION PROCOYMACA, C.A., ambas plenamente identificadas en autos, respectivamente, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por INVERSIONES FERNANDEZ C.A. contra CORPORACIÓN PROCOYMACA C.A., todos debidamente identificados en los autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 256 del Código de procedimiento Civil, respetándose los términos y condiciones expuestos. SEGUNDO: No hay condena en costas de acuerdo al contenido del artículo 277 ejusdem.

Publíquese, regístrese, y expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al copiador de sentencias.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en Tucacas, a los Veintidós (22) días del mes de septiembre de dos mil Dieciséis (2016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.

El Juez Provisorio

Abg. CRISPULO A.B.C..

La Secretaria Temporal

Abg. NORFA I.N.R..

En esta misma fecha se cumplió lo ordenado, publicando la anterior sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva, siendo las 02:00 pm. Conste.

La Secretaria Temporal

Abg. NORFA I.N.R..

Exp. 3.155.

Asnaldo Gil

Asistente