Decisión nº 044 de Juzgado Superior Tercero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 7 de Junio de 2013

Fecha de Resolución 7 de Junio de 2013
EmisorJuzgado Superior Tercero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen
PonenteMiguel José Belmonte Lozada
ProcedimientoCumplimiento Contrato Bilateral Opc-Comp-Vta

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

PARTE DEMANDANTE:

Ciudadana IRANELL OJEDA BALZA, titular de la cédula de identidad N° V-12.637.346.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Abogados E.J.S.R. y N.M.B.d.O., inscritos en el IPSA bajo los N° 71.487 y 9.112, en su orden.

PARTE DEMANDADA:

SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA FRANCIA C.A. (COFRANCA), representada por el Presidente J.R.G.A.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA:

Abogados J.M.M.B. y Y.M.Z.U., inscritos en el IPSA bajo los N° 24.808 y 51.301, en su orden.

MOTIVO:

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA – Apelación de la decisión dictada en fecha 18-12-2012, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

En fecha 13 de febrero de 2013, se recibió en esta Alzada, previa distribución, el expediente N° 7.452, procedente del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con motivo de la apelación ejercida mediante diligencia de fecha 30 de enero de 2013, por la ciudadana Iranell Ojeda Balza, asistida del abogado E.J.S.R., contra la sentencia dictada en fecha 18-12-2012, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

En la misma fecha en que se recibió el presente expediente, previa distribución, se le dio entrada y el curso de Ley correspondiente, fijándose oportunidad para la presentación de informes y observaciones si hubiere lugar a ello.

Al efecto, se pasan a relacionar las actas que conforman el presente expediente y que sirven para el conocimiento del asunto apelado:

Escrito de demanda presentado ante el Tribunal distribuidor en fecha 29-03-2011, por la ciudadana Iranell Ojeda Balza, asistida del abogado A.R., contra la Sociedad Mercantil Constructora Francia C.A. (COFRANCA), representada por el Presidente J.R.G.A., para que convenga o sea condenado por el Tribunal en cumplir con la obligación de constituir y registrar el documento de urbanización o parcelamiento correspondiente a la Urbanización Vasconia; en el cumplimiento del contrato de opción de compraventa suscrito el 15-12-2005 sobre la parcela N° 34, y en la condenatoria en costas y costos del proceso. Alega que a inicios del año 2005 gestionó la adquisición de una vivienda propia, interesándose en un desarrollo urbanístico ubicado en la Avenida Principal de P.N., denominado “Urbanización Vasconia”, promocionada por la Inmobiliaria Sofitasa C.A., visto su interés fue hasta la misma inmobiliaria y allí la pusieron en contacto con la mencionada Sociedad demandada, representada por el ciudadano J.R.G.A., quien le explicó los pormenores del desarrollo habitacional de la misma, por lo que convino de manera verbal la compra de la parcela y casa para habitación N° 11, como consta en recibo de abono a reserva de fecha 15-10-2005, por la cantidad de (Bs. 10.000,00), sin embargo, posteriormente le informaron que la ubicación de esa parcela aún no se iba a desarrollar, por lo que la negociación se convino sobre la parcela N° 34 y la casa de habitación sobre ella construida. El día 15-12-2005, suscribió contrato de opción de compraventa con la Sociedad Mercantil Constructora Francia C.A., donde constaba la identificación plena del bien objeto del contrato, el precio convenido y el tiempo de duración del contrato preliminar. Dice que la mencionada Sociedad Mercantil, para el momento de suscribir el contrato de opción de compraventa no era propietaria de la parcela ofrecida en venta, sin embargo, adquirió la propiedad del lote de terreno de (23.666 M2), de la parcela negociada, según documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., el 29-06-2006, bajo el N° 25, tomo 052, protocolo primero. Ya que, la mencionada Sociedad, decidió dividir la propiedad en (5) macro lotes, según documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., el día 08-12-2006, bajo el N° 25, tomo 103, protocolo primero. Parte del lote de terreno N° 1, vendido como consta en las notas marginales del documento aportado, con los linderos y medidas el cual esta debidamente identificado en este escrito. El día 24-09-2008, según documento privado suscrito con la demandada, pactó por el lindero sur, un terreno adicional de (3 mts) de ancho por (15 mts) de fondo por un monto de (Bs. 1.000). Dice que el precio convenido por la parcela y la vivienda sobre él construida fue la cantidad inicial de (Bs. 285.380,00) (posteriormente ajustó por una aplicación), ya que en el contrato de opción de compra venta, las cantidades de dinero se expresaron en el sistema monetario anterior y no en bolívares fuertes, como se hizo en el presente escrito. La cantidad de dinero fue pagada en los términos convenidos en el contrato, sin embargo, el opcionante vendedor estableció la indexación o corrección monetaria sobre los saldos deudores, el precio había variado considerablemente hasta la presente y según constancia suscrita por el representante de la Sociedad Mercantil Constructora Francia C.A., el 04-01-2011 supuestamente aplicando la indexación monetaria debía una cantidad de (Bs. 99.300,00) posterior a esa fecha realizó un abono por (Bs. 4.650,00), es todo caso, era ilegal el cobro del IPC en materia de venta de inmuebles. Ya que dio cumplimiento a la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa, y una vez realizado el pago por concepto de reserva, las (24) cuotas mensuales, las (4) cuotas especiales o extraordinarias, pagó la cantidad de (Bs. 195.380,00), quedando un saldo deudor a financiar de (Bs. 100.000,00) que serían pagados al protocolizar la venta, que debió realizarse a los (90) días de emisión de la cédula de habitabilidad y registro del documento de condominio, con la posibilidad de prorrogar por (30) días mas para que la mencionada Sociedad, procediera a protocolizar la venta. No obstante hasta la presente, no había cumplido su obligación contractual. En cuanto al tiempo para el cumplimiento, la Sociedad Mercantil Constructora Francia C.A., se obligó según la cláusula novena del contrato en concluir las obras en un plazo de 24 meses a partir del 15-12-2005 y para el 15-12-2007, debió concluir la obra, lo cual fue incumplida hasta la presente. Sin embargo a ese incumplimiento, pactó una ampliación referida a techado del estacionamiento, una habitación adicional con baño, ampliación del hall, tanque para el almacenamiento de agua para (9.000 lts), con sistema hidroneumático, por un monto de (Bs. 68.000,00), y el saldo deudor era de (Bs. 168.000,00); y el precio final convenido por el inmueble fue (Bs. 354.380,00) incluyendo el terreno adicional por el lindero sur. Siguió realizando pagos, hasta por la cantidad de (Bs. 70.350,00) como consta en los 7 soportes de pago, por cuanto el original está agregado a la demanda incoada contra Constructora Francia C.A., por el ciudadano F.M.M.G., lo cual constaba el pago ilegal del índice nacional de precios al consumidor IPC., por la cantidad de (Bs. 39.293,28), monto que debió ser imputado al saldo deudor, con estos recibos de pago se comprobaba los incumplimientos en la culminación de la vivienda y del urbanismo, ya que por sus propios medios realizó trabajos de avance de la obra, reconocidos por la Constructora Francia C.A., por consiguiente el saldo deudor a su favor, era de (Bs. 48.356,72). Dice que la demandada, se obligó a vender una parcela y vivienda en el urbanismo denominado Urbanización Vasconia, es decir, la obligación contractual asumida no es solamente vender la parcela y la vivienda convenida, por el contrario, comprende todas las obras que integran un urbanismo habitacional, como lo establece la Ley de Reforma Parcial de Venta de Parcelas, ya que para el momento de presentar la demanda, la opcionante vendedora no había cumplido entre otras obligaciones hechos que fueron constatados por medio de Inspección Judicial realizada por el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 14-03-2011, donde se apreciaba el incumplimiento de la mencionada sociedad mercantil, no sólo se limitó transferencia de la propiedad, por el contrario, abarcó todo lo relacionado con el documento de parcelamiento de los términos señalados por la mencionada Ley, pues han sido múltiples las oportunidades de emplazamiento de la misma, para que cumpliera con la venta definitiva del inmueble, sin embargo, el representante legal siempre salía con evasivas y con el argumento de ajustar el precio de unos de los lotes destinado al desarrollo del urbanismo que se encuentra hipotecado. Por lo que la Sociedad Mercantil Constructora Francia C.A., incumplió culposamente con el contrato y podía ser requerido su cumplimiento. Así mismo señaló al Tribunal su disposición de dar cumplimiento al pago del saldo restante del precio convenido, monto que asciende a la cantidad de (Bs. 48.356,72). Fundamentó la acción en los artículos 1159 y 1160 del Código Civil y 531 del Código de Procedimiento Civil y Gaceta Oficial 39.055 del 10-11-2008, bajo el N° 98, y el 10-06-2009, Resolución bajo el N° 110, Gaceta Oficial N° 39.197. Estimó la demanda en (Bs. 354.380,00) equivalente a 4.662,89 U.T. Solicitó se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre los macro lotes 2, 3, 4 y 5 propiedades de la demandada Sociedad Mercantil Constructora Francia C.A. (COFRAN, C.A.), según documento protocolizado el 08-12-2006, bajo el N° 25, tomo 103, protocolo primero. Anexo presentó recaudos.

Por auto de fecha 04-04-2011, el a quo admitió la demanda y emplazó a la demandada para que diera contestación a la demanda. En cuanto a la medida el Tribunal se pronunciaría por auto separado. (f. 140)

En fecha 15-04-2011, la ciudadana Iranell Ojeda Balza, otorgó poder apud acta a los abogados A.R., J.C.V.K. y G.A.D.. (f. 144)

A los folios 172 al 179, actuaciones relacionadas con los carteles de la parte demandada.

En fecha 27-10-2011, el ciudadano J.R.G.A., Presidente de la Sociedad Mercantil Constructora Francia, C.A., confirió poder Apud Acta a los abogados J.M.M.B. y Y.M.Z.U.. (f. 180)

Escrito de contestación a la demanda, presentado en fecha 28-11-2011, por los abogados J.M.M.B. y Y.M.Z.U., apoderados de la Sociedad Mercantil Constructora Francia, C.A., en el que negaban, rechazaban y contradecían la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. Negaron, rechazaron y no convenían en el petitorio de la demanda, conforme la accionante solicitó a su representada convenga o fuera condenada por el Tribunal. Con respecto al número que identifica la parcela opcionada, era preciso aclarar que por modificación del proyecto original tramitada ante la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, a la misma parcela N° 34 y la vivienda construida sobre la misma, ahora le correspondía un nuevo número de identificación, cual era la parcela N° 18 y la vivienda sobre ella construida de la Urbanización Vasconia, por lo que la parcela opcionada a la demandante e identificada con el N° 34 en el contrato de opción de compraventa, cambió su numeración, actualmente esa misma parcela se identificó con el N° 18. Convinieron en que el día 15-12-2005 su representada Constructora Francia, C.A. (COFRANCA), celebró con la demandante un contrato privado de opción de compra venta sobre la parcela N° 34 con un área de 204,60 M2 y la casa quinta por construirse sobre la misma, por lo que invocaron al valor probatorio de dicho instrumento privado, producido por la parte actora junto al libelo. Que en la cláusula segunda de dicho contrato, pactaron que la vivienda tendría un área de 160 M2 aproximadamente, distribuidos como lo indica en el presente escrito, por lo que las partes contratantes convinieron que las características y acabados generales de la vivienda serían como están descritas en el presente escrito. Por lo tanto, su representada cumplió con entregarle a la demandante la vivienda opcionada, en los términos contratados, la que fue recibida por la demandante sin ninguna objeción. Negaban y rechazaban que la demandante adeudara a su representada la cantidad señalada en el libelo de (Bs. 48.356,52). Por el contrario, invocaban el valor probatorio de la documental promovida por la propia parte demandante, a quien se la opusieron, ya que ella misma aceptó y aclaró que para la fecha 04-01-2011 debía la cantidad de (Bs. 99.300,00) como saldo total que debería ser pagado en su oportunidad de protocolización del documento de venta, o sea, dentro de los 90 días a partir de la fecha de emisión de la cédula de habitabilidad y registro del documento de condominio de la Urbanización Vasconia, tal como fue pactado por las partes en el último párrafo de la cláusula Quinta del mencionado contrato, por lo que invocaron los 2 últimos párrafos de la mencionada cláusula. Dicen que aún cuando no fue alegado, correspondía a la parte accionante la carga de la prueba en demostrar que ambas condiciones contractuales ya se cumplieron ya que ambas situaciones marcaron el inicio del lapso de 90 días, prorrogable por 30 días más, para que su representada Constructora Francis, C.A., procediera a otorgarle el correspondiente documento protocolizado de venta a nombre de la demandante. Negaban, rechazaban y contradecían el alegado incumplimiento de la obligación de protocolizar el documento de venta. Así mismo invocaron el mérito de la cláusula décima del referido contrato, que exime de responsabilidad a su representada en caso de demoras por hechos ajenos a su voluntad, como era la modificación del proyecto original y la subsiguiente tardanza en otorgar el permiso de habitabilidad. Rechazaban, negaban y contradecían la inapropiada Inspección Judicial, toda vez que su contenido corresponde más bien a una prueba de experticia técnica, inclusive estaba apuntada por el Ing. A.E.D.R. mediante su informe calificado como Experticia, razón por la cual pidieron se abstuviera de apreciarla y valorarla. Negaban, rechazaban y contradecían la documental acompañada al libelo, correspondiente a una demanda y transacción homologada ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con ello demostraba la cultura o conducta de incumplimiento de su representada Sociedad Mercantil Constructora Francis C.A. Rechazaban, negaban y contradecían que su representada, mediante el contrato privado de opción de compra venta que sirve de fundamento a la demanda, haya convenido que se hubiera obligado con la ciudadana demandante a construir y terminar en su totalidad las obras de urbanismo de la Urbanización Vasconia, como falsamente lo afirma el libelo. Finalmente negaban, rechazaban y contradecían que la demandante en varias oportunidades, como lo afirma en su libelo, hubiera emplazado a su representada Constructora Francia, C.A., para que diera el cumplimiento a la venta en la cláusula séptima del contrato privado de opción de compra venta que constituía el instrumento fundamental de la demanda, tampoco constaba alguna notificación dirigida a su representada por el demandante. Solicitaron declara sin lugar la demanda. (f. 196-204)

A los folios 205 y 210, corren insertas actuaciones relacionadas con la suspensión de la causa por 15 días, solicitada por las partes.

Escrito de pruebas presentado en fecha 19-03-2012, por el abogado A.R., actuando en nombre y representación de la demandante, en el que promovió la prueba de experticia para demostrar el incumplimiento de la demandada, en la culminación del urbanismo de la Urbanización Vasconia, así como también, el incumplimiento de las obras del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta. Prueba de informes, demostrando el incumplimiento de la demandada, como la inexistencia del documento de parcelamiento, condominio y la variación fraudulenta del proyecto de parcelamiento, inexistente del permiso de habitabilidad, por lo que requirió: 1.- Al Registro del Segundo Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, para que informe sobre el documento de propiedad inscrito ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., el 08-12-2006, bajo el N° 25, tomo 103, protocolo primero, correspondiente a la propiedad de la sociedad mercantil Constructora Francia, C.A., existiendo en la actualidad trámite de parcelamiento de los macro lotes señalados en la referida propiedad; 2.- Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Dirección de Desarrollo Urbanístico División de Planificación Urbana, para que informara: a) Si la sociedad mercantil demandada obtuvo o se encontraba en trámite de permiso de habitabilidad del mencionado urbanismo; b) Si la solicitud del permiso de habitabilidad de la mencionada Urbanización, en caso de encontrarse en trámite era sobre todo el urbanismo o sobre parte del mismo; c) Si la solicitud de habitabilidad es parcial, señalar el fundamento jurídico y técnico para poder solicitar el permiso de habitabilidad parcial; d) Si tenían conocimiento de las obras comunes que faltan para terminar el urbanismo; e) Remitieran copia certificada del primer proyecto y su reforma del urbanismo de la Urbanización Vasconia. 3.- A la sociedad mercantil Inmobiliaria Sofitasa, informara: a) Si fue promotora de venta de las viviendas de la Urbanización Vasconia, ubicada en la calle principal de P.N., parroquia San J.B.; b) Si tenía conocimiento del número de viviendas que conforman la Urbanización Vasconia; c) Si tenía conocimiento que las promociones de venta se realizaron ofreciendo: módulo de vigilancia, áreas sociales, parque infantil y estacionamiento para visitantes; 4.- Remitiera copia del plano del conjunto mediante el cual realizó la promoción del urbanismo. (f. 214-215)

Escrito de pruebas presentado en fecha 20-03-2012, por los abogados Y.M.Z.U. y J.M.M.B., apoderados de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA FRANCIA, C. A., en el que promovieron: I.- Documentales: el mérito del contrato privado de fecha 15-12-2005, suscrito entre las partes e invocaron el valor probatorio de las siguientes cláusulas: cláusula segunda; los dos últimos párrafos de la cláusula quinta; la cláusulas séptima y décima. Así mismo demostraban que la demandante adeudaba a su representada la cantidad de (Bs. 99.300,00) como saldo total y debería ser pagado en la oportunidad de protocolización del documento de venta, la cual la opusieron en su escrito de contestación a la demanda y no fue desconocida ni impugnada. Igualmente demostraban que el 04-10-2011, ya estaba construido el urbanismo de la mencionada urbanización, por lo que promovieron el mérito de la inspección judicial practicada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil. II.- Inspección Judicial: a fin de que se traslade y constituya en la dirección indicada y se dejara constancia de lo solicitado en el presente escrito. III.- Testimoniales de los ciudadanos A.B.R., J.L.M. y R.A.. Solicitaron que fueran admitidas las mismas y en la definitiva declaran sin lugar la demanda. (f. 216-220)

Por auto de fecha 29-03-2012, el a quo acordó agregar al expediente las pruebas promovidas por las partes.

En fecha 03-04-2012, el abogado Y.M.Z.U., co apoderado de la Constructora Francia, C.A., se opuso a la admisión de las pruebas que la contraparte presentó, ya que son manifiestamente impertinentes.

Por auto de fecha 10-04-2012, el a quo admitió las pruebas promovidas por las partes; en cuanto a la prueba de experticia, fijó día y hora para el nombramiento del experto; en relación a la prueba de informes promovida, el Tribunal acordó oficiar a las diferentes instituciones solicitando la información requerida.

Por auto de fecha 10-04-2012, el a quo admitió las pruebas promovidas por los apoderados de la parte demandada, fijó día y hora para el traslado y constitución del mismo en la dirección indicada, de igual forma fijó día y hora para oír las testimoniales.

A los folios 237 al 245, actuaciones relacionadas con el nombramiento, juramentación y aceptación como experto en la presente causa.

En fecha 23-04-2012, los apoderados de las partes ocurrieron de conformidad con el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, parágrafo segundo, a suspender la causa por un lapso de cinco (05) días de despacho.

Por auto de fecha 24-02-2012, el a quo acordó suspender la causa por el lapso de cinco (05) días de despacho a partir del 23-04-2012. (f. 247)

En fecha 18-05-2012, el abogado Y.M.Z.U., apoderado de la demandada, solicitó se fijara fecha para oír la testimonial del ciudadano A.B.R.; se fijara nuevamente fecha y hora para la Inspección Judicial en la Urbanización Vasconia, parcela N° 18.

Por auto de fecha 28-05-2012, el a quo acordó fijar día y hora para oír declaración de la testimonial; de la misma manera fijó día y hora para el traslado y constitución del Tribunal en la Urbanización Vasconia en la parcela N° 18.

En fecha 31-05-2012, la arquitecto M.E.J. y los Ingenieros F.O.M. y A.E.D.R., presentaron informe como expertos designados. (f. 254-276).

Escrito de informes presentado en fecha 26-06-2012, por los abogados J.M.M.B. y Y.M.Z.U., apoderados de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA FRANCIA, C.A., en el que hicieron un breve recuento de lo acontecido en autos, manifestando que según la cláusula quinta del contrato preliminar, todavía hasta la fecha no había comenzado a transcurrir el lapso de 90 días prorrogable por 30 días más, para que su representada procediera a otorgarle el correspondiente documento protocolizado de venta a nombre de la demandante, toda vez que aún no había sido otorgada la cédula o c.d.h. por el organismo competente. Que con el oficio N° 366 de fecha 15-05-2012, remitido a título de informe de pruebas por el Registrador Inmobiliario del Segundo Circuito, quedó demostrado que existía en proceso de pre-visión el documento de condominio de la Urbanización Vasconia, según trámite N° 440-2012-05097. Que con la declaración testimonial del ciudadano A.B. quedó demostrado, que trabajó en las casas Nos. 32 a 50 de la mencionada urbanización, donde figura la casa N° 34 de la demandante. Que con la comunicación s/n de fecha 01-06-2012, remitida a título de informe de pruebas por la Inmobiliaria Gal, C.A., quedó demostrado entre otras cosas, la promoción de las casas ofreciendo módulo de vigilancia, áreas sociales, parque infantil y estacionamiento de visitantes. Que las conclusiones de la prueba de experticia promovida por la parte actora y practicada por los expertos designados, resultan inocuas e inaplicables al caso concreto. Dice que no infringió el artículo 2 de la Ley de Reforma Parcial de la Ley de Venta de Parcelas, ya que su representada en ningún momento había procedido a la enajenación de la Urbanización Vasconia por parcelas y por oferta pública. Apenas concretó un contrato preliminar de opción de compraventa que jamás podía asimilarse al documento de enajenación del inmueble por parcelas y oferta pública. Que no era aplicable al caso sub judice el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Que la demanda se contrae dos (2) puntos: en el incumplimiento de la obligación de constituir y registrar el documento de parcelamiento de la Urbanización Vasconia y al cumplimiento de la obligación de otorgar el documento de venta de la parcela y vivienda N° 18 de la misma. Dice que la parte demandante sólo demandó el cumplimiento de la obligación de otorgar el documento de parcelamiento o urbanismo, y de la obligación de otorgar a la accionante el documento protocolizado de venta de la parcela y casa N° 18, pues no se demandó la obligación de construir las obras de urbanismo y entregarlo totalmente concluido. No se demandó saneamiento alguno por vicios ocultos en la construcción de la vivienda, como fisuras y grietas, tampoco versó sobre el eventual incumplimiento en la entrega del inmueble en las condiciones establecidas en la cláusula segunda del contrato preliminar de opción de compraventa. Tampoco demandó la legalidad o ilegalidad de algún pago por concepto de corrección monetaria, ni la nulidad o reintegro de alguna suma de dinero erogada por cláusula de inflación; solo demandó el cumplimiento de la doble obligación de otorgar el documento de parcelamiento de la Urbanización Vasconia, como el documento protocolizado de venta de la parcela y vivienda N° 18 antes N° 34 a nombre de la demandante. Invocaron el mérito de la prueba de informes por el ciudadano Registrador Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., igualmente invocaron a favor de su representada el hecho cierto que la parte demandante no demostró que la Alcaldía del Municipio San Cristóbal hubiera otorgado a su representada la Cédula de habitabilidad que hubiera permitido la redacción y otorgamiento del documento protocolizado de venta de la parcela N° 18 antes N° 34 de la mencionada urbanización, por lo que solicitaron fuera declarada sin lugar la demanda. (f. 285-298).

Escrito de alegatos presentados en fecha 03-10-2012, por los abogados Y.M.Z.U. y J.M.M.B., apoderados de la sociedad mercantil Constructora Francia, C.A., en el que hicieron un resumen detallado de lo acontecido en autos, manifestando que el lapso de 90 días, prorrogable por 30 días mas, para que su representada, procediera a otorgar el documento protocolizado de venta a nombre de la parte actora no había comenzado a transcurrir, debido a la negativa de otorgamiento de la C.d.H. para la vivienda N° 18 por parte de la Autoridad Municipal, debido a ciertas modificaciones que ella misma realizó a la construcción original. Quedando demostrado que su representada ya dio cumplimiento a su obligación de protocolizar el documento de condominio, así como también, obtuvo la c.d.h. de las viviendas Nos. 01 al 09, 11 al 17, 20, 23, 26, 28, 29 y 30 de la Urb. Vasconia, porque la Ingeniería Municipal negó el otorgamiento de constancia de la vivienda N° 18, debido a las modificaciones realizadas al proyecto original por la opcionante. Solicitaron se procediera a decidir la presente causa, declarándola sin lugar la demanda e igualmente solicitaron se redujera la medida preventiva decretada en esta causa, solo a la vivienda opcionada a la demandante, es decir, la vivienda N° 18, cuya identificación, situación y linderos constaban en el precitado documento de condominio. Por lo que insistieron en lo atinente a la construcción y entrega del inmueble opcionado, su representada dio cumplimiento al contrato de opción de compra venta, toda vez que efectivamente construyó la casa quinta sobre la parcela correspondiente en los términos y condiciones con que se comprometió según la cláusula segunda. (f. 299-304).

Por auto de fecha 20-09-2012, el a quo difirió la sentencia para el trigésimo día calendario consecutivo, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil

A los folios 2 al 14, decisión proferida en fecha 18-12-2012, en el que el a quo decidió: “PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por: IRANELL OJEDA BALZA, venezolana, mayor de edad, titular de las Cedula de Identidad Nro. V-12.627.346 de este domicilio y hábil, en contra de: CONSTRUCTORA FRANCIA C.A. (COFRANCA), sociedad mercantil Inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira de fecha 17 de mayo de 2005, bajo el numero 19, tomo 10-A, representada por su PRESIDENTE J.R.G.A. venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad nro. V-5.641.801 de este domicilio y hábil. SEGUNDO: Se ordena a la CONSTRUCTORA FRANCIA C.A. (COFRANCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira de fecha 17 de mayo de 2005, bajo el numero 19, tomo 10-A, representada por su PRESIDENTE J.R.G.A. venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad nro. V-5.641.801 de este domicilio y hábil, que una vez obtenga el Registro del documento de Parcelamiento y Condominio de la Urbanización VASCONIA y PERMISO DE HABITALIDAD de la parcela numero 34 actualmente la numero 18 de la URBANIZACIÓN VASCONIA Complejo Residencial ubicado en Avenida Principal de P.N. de esta ciudad de San C.E.T. deberá proceder al otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble citado por ante el Registro Inmobiliario que corresponda y la parte demandante deberá cumplir con la obligación asumida en el citado contrato de la cancelación total del precio del inmueble estipulado y acordado por las partes en la contrato privado de opción a compra venta celebrado el 15 de diciembre de 2005. TERCERO: No hay condenatoria en costas en costas dada la naturaleza del fallo”. (sic)

En fecha 30-01-2013, la ciudadana Iranell Ojeda Balza, asistida por el abogado E.J.S.R., apeló de la sentencia de fecha 18-12-2012.

En la misma fecha a la anterior, 30-01-2013, la ciudadana Iranell Ojeda Balza, confirió Poder Especial a los abogados E.J.S.R. y a N.M.B.d.O..

Por auto de fecha 01-02-2013, el a quo oyó dicha apelación en ambos efectos, en consecuencia, remitió el expediente al Juzgado Superior (distribuidor) Civil, para el conocimiento de la misma, siendo recibido en esta Alzada en fecha 13-02-2013, dándosele el curso de ley correspondiente.

Escrito de informes presentado ante este Alzada en fecha 22-03-2013, por el abogado E.J.S.R., apoderado de la ciudadana Iranell Ojeda Balza, en el que hizo un recuento y dijo que al firmar el contrato, la constructora estaba obligada no solamente, a construir la vivienda y a realizar el traspaso definitivo de venta a su mandante, sino que de igual manera se encontraba obligada a desarrollar en su totalidad el proyecto urbanístico denominado Urbanización Vasconia. Pues en materia urbanística, un desarrollo en conjunto comprende las unidades de vivienda, la vialidad interna, el alumbrado público del urbanismo, las áreas comunes, paredes perimetrales y áreas de vigilancia, y es el caso, que la urbanizadora no ha construido la totalidad de la vivienda adquirida y no ha edificado las demás áreas necesarias para el desarrollo urbanístico. Dicha sentencia apelada pretendía enfocar el hecho controvertido solo en la celebración de un contrato de opción de compra venta, sobre un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Vasconia, que no señalaba la sentencia, que el contrato de opción a compra, versa de manera general sobre la ejecución de la Urbanización Vasconia, que debía ser desarrollado en su totalidad por la urbanizadora, tal se desprende de la cláusula primera del citado contrato donde indica “…La Urbanizadora … a proyectado la ejecución de La Urbanización Vasconia ubicada en la calle principal de P.N., (Parte alta) Parroquia San J.B., del Municipio San Cristóbal, y a resuelto otorgarle opción de compra a La Opcionada, sobre la parcela del mencionado conjunto y la casa quinta por construirse…”, (sic) de la misma manera, la cláusula segunda de la opción de compra venta, estipuló: “… la opcionada, declara expresamente su formal voluntad y promesa de adquirir “La Urbanizadora” la parcela y la vivienda que sobre la misma se construirá la cual se identifica como sigue: “Urbanización Vasconia” …” Así mismo, la cláusula cuarta del contrato de compra venta señala: “… la opcionada se obliga a aportar en este mismo acto a La Urbanizadora” la cantidad de (Bs. 100.000.000,00) en calidad de reserva, lo cual servirá además de garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas para el financiamiento parcial de las obras de la Urbanización Vasconia…”. De las mencionadas cláusulas del contrato, se evidencia que la demandada estaba obligada no solamente a edificar la vivienda dada en venta a su representada, ya que la constructora estaba obligada en la construcción del Urbanismo en su totalidad, pero era el caso que la sentencia apelada no hizo mención alguna al incumplimiento de la demandada al no haber construido en su totalidad el desarrollo urbanístico, por lo tanto la sentencia no hizo pronunciamiento, sobre la totalidad del hecho controvertido, al pronunciarse el Juez sobre el principal petitorio en el escrito de demanda de parte de su mandante, solicitó que fuera declarada por el Tribunal y como consecuencia fuera anulada la sentencia. Dice que el informe de experticia, expresaba que las obras en la mencionada Urbanización, presentaban un avance del 49,51%, y se podía concluir que al desarrollo urbanístico le faltaba por construir un 51,49%, es decir, más de la mitad y sin embargo, el juez indicó que valoró dicha prueba, conforme a las reglas de la sana crítica, del mismo informe quedó demostrado que el Urbanismo no había sido terminado, razón por la cual la Alcaldía no podía emitir el certificado de habitabilidad total del urbanismo y en consecuencia no se podía registrar el documento de parcelamiento y el documento de condominio, trayendo como consecuencia, que su representada no se le podía realizar la transferencia legal de la propiedad de la Unidad de vivienda objeto del contrato de opción de compra venta. Igualmente el mencionado contrato no fue valorado en su totalidad por el juez de instancia en su sentencia, solo se limitó a señalar que existía un incumplimiento de contrato derivado de ambas partes (demandante no ha pagado el precio; demandado no ha efectuado la tradición de la propiedad de la vivienda), pero no señaló que existían cláusulas que indicaban expresamente que se debía construir un urbanismo, el cual no había sido construido por la demandada, por lo tanto el Juez de instancia hizo un análisis parcial del contrato, silenciando cláusulas expresas donde no hizo ningún tipo de mención, por lo que se produjo un silencio de prueba, que vulneraba el derecho a la defensa y al debido proceso de su representada y así solicitó fuera declarada por este Tribunal. Dice que la sentencia de instancia establece tres condiciones para que se ejecute el petitorio de su representada en su escrito libelar, como es el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, dichas situaciones condicionales, según la sentencia son las que el demandado obtenga: 1.- documento de parcelamiento; 2.- documento de condominio; y 3.- permiso de habitabilidad. Para estos se requiere como requisitos, la existencia del certificado de habitabilidad para un condominio se otorga, cuando se ha terminado en su totalidad el desarrollo urbanístico, incluyendo unidades de vivienda, vialidad interna, alumbrado público, áreas comunes y el desarrolló urbanístico no había sido edificado en su totalidad, en consecuencia, una habitabilidad parcial no es permitida para registrar un documento de condominio, razón por la cual la obligación del demandante de transferir la propiedad del inmueble objeto del contrato de opción de compra, quedando sujeto a la condición de que la demanda termine el desarrollo urbanístico y registre el documento de parcelamiento y habitabilidad, situación que vicia la sentencia de nulidad absoluta. Por otra parte, la sentencia de instancia no establece un lapso de tiempo (sic) para que la demandada realizara y obtuviera el registro de documento de Parcelamiento y Condominio de la Urbanización Vasconia, y es el caso que el contrato de opción de compra venta fue suscrito en el año 2005 y hasta la presente fecha, habían transcurrido 8 años, sin que la demandada, terminara el desarrollo urbanístico, por lo que solicitó se declare con lugar la apelación interpuesta contra la sentencia y declare la nulidad de la sentencia antes citada con todos los pronunciamientos de ley.

Estando en término para decidir, el Tribunal observa:

La presente causa llega a esta alzada por apelación propuesta por la representación de la parte demandante en fecha treinta (30) de enero de 2013 contra el fallo proferido por el a quo el día dieciocho (18) de diciembre de 2012 en el que declaró parcialmente con lugar la demanda interpuesta por la ciudadana Iranell Ojeda Balza contra Constructora F.C.A., (COFRANCA), sociedad mercantil representada por su Presidente, ciudadano J.R.G.A., ordenándole que una vez obtenga el registro del documento de parcelamiento y condominio de la Urbanización Vasconia así como el permiso da habitabilidad de la parcela N° 34,a actualmente N° 18 del mismo conjunto residencial, proceda al otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble citado por ante el Registro Inmobiliario que corresponda y la demandante deberá cumplir la obligación asumida mediante el contrato, de cancelar todo el precio estipulado del inmueble, acordado por las partes en el contrato de compraventa celebrado el 15 de diciembre de 2005. No fijó condenatoria en costas y ordenó notificar

Practicadas las notificaciones por el alguacil, concurrió la demandante asistida de abogado, apelando mediante diligencia que corre inserta al folio 20 de la primera pieza, recurso que fue oído por el a quo a través de auto fechado el primero (1°) de febrero del año que discurre, ordenándose su remisión al Juzgado Superior en lo Civil en funciones de distribuidor a objeto del sorteo entre los distintos tribunales de alzada y en donde correspondió a este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, donde se le dio entrada, se fijó trámite y oportunidad para presentar informes así como observaciones.

Al informar a esta alzada, la demandante y apelante expone las razones en las que apoya el recurso ejercido, indicando lo siguiente:

I

Explica la representación de la apelante que el a quo en el fallo apelado no se pronunció en cuanto a lo señalado en el libelo relativo a que la demandada, Constructora F.C.A., (COFRANCA) estaba obligada no solo a construir la vivienda y a hacerle el traspaso definitivo sino que también se encuentra obligada a desarrollar en su totalidad el proyecto urbanístico denominado Urbanización Vasconia y la recurrida - dice - enfocó el hecho controvertido solo en la celebración de un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble allí ubicado y concluyendo que el incumplimiento del contrato de marras radica en las cláusulas que fueron suscritas y que fueron aceptadas pero que no señaló que el contrato versa de manera general sobre la ejecución de la Urbanización Vasconia, a ser desarrollado en su totalidad por la demandada, de acuerdo a lo que se desprende de las cláusulas primera y cuarta, evidenciándose de ellas que la demandada no solo estaba obligada a edificar la vivienda dada en venta a la demandante sino que estaba obligada a la construcción total del urbanismo y es en cuanto a este último señalamiento que la recurrida carece de mención alguna, siendo indispensable para protocolizar el documento de parcelamiento y el de condominio, que todo el urbanismo planificado se encuentre edificado y tenga el certificado de habitabilidad expedido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, lo que constituye omisión expresa de pronunciamiento, por lo que pide se anule el fallo recurrido.

II

En el segundo punto de sus informes, la representación de la demandante y apelante refiere que el fallo recurrido incurrió omisión expresa de valoración de prueba, con lo que vulneró el derecho a la defensa y al debido proceso. Explica que el informe de experticia que corre en autos fue valorado por el juez de la causa conforme a las reglas de la sana crítica más no señaló el efecto de la valoración realizada, pues el informe demuestra que el urbanismo no ha sido terminado, razón por lo que la Alcaldía no podrá emitir el certificado de habitabilidad total del urbanismo lo que genera que no se pueda registrar el documento de parcelamiento y el documento de condominio lo que a su vez trae como consecuencia que a la demandante no se le pueda hacer la transferencia legal de la propiedad de la vivienda objeto del contrato de opción de compra venta.

En este segundo punto, la representación recurrente señala que el contrato de opción de compra venta no fue valorado en su totalidad por el juez a quo puesto que no señaló que existen cláusulas que indican que expresamente debe construir un urbanismo denominado Urbanización Vasconia, que no ha sido construido, razón por la que el a quo hizo un análisis parcial del contrato silenciando cláusulas expresas que no mencionó, agregando que al no indicar el efecto que tiene el valor probatorio del informe de experticia en la decisión y no pronunciarse sobre la totalidad de las cláusulas del contrato, se produce un silencio de pruebas que vulnera el derecho a la defensa y al debido proceso de su representada.

III

En este punto, la representación de la recurrente expone que la recurrida está inficionada con el vicio de condicionalidad pues estableció una situación condicional cuando en el dispositivo ordenó el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble para lo cual fijó tres condiciones a cargo de la demandada como sería que obtuviera el documento de parcelamiento, el documento de condominio y el permiso de habitabilidad, constituyendo hechos futuros y cuya verificación en la realidad es incierta por cuanto “… para poder realizar los trámites de Registro del documento de Parcelamiento y documento de condominio, se requiere como requisito sine qua non, la existencia del certificado de habitabilidad emitido por la Alcaldía competente, y es el caso que el certificado de habitabilidad para un condominio se otorga, cuando se ha terminado en su totalidad el desarrollo urbanístico, incluyendo unidades de vivienda, vialidad interna, alumbrado público, áreas comunes, y como se señaló en el presente caso, el desarrollo urbanístico no ha sido edificado en su totalidad, en consecuencia una habitabilidad parcial no es permitida legalmente para registrar un documento de condominio, razón por la cual la obligación del demandante de transferir la propiedad del inmueble objeto del contrato de opción de compra, quedará sujeto a la Condición de que la demanda terminé el desarrollo urbanístico y registre el documento de Parcelamiento y habitabilidad, situación esta que vicia la sentencia de NULIDAD ABSOLUTA, por haber supeditado la ejecución del fallo a un acontecimiento futuro e incierto…” (sic)

De igual forma refiere que la recurrida no fijó lapso para el cumplimiento de las obligaciones a cargo de la demandada, lo que coloca a su representada en estado de incertidumbre y lo solicitado en el libelo y lo ordenado a ejecutar por el juez de instancia quedaría de manera ilusoria pues sería inejecutable.

Concluye solicitando se declare con lugar la apelación y la nulidad de la sentencia…

OBSERVACIONES DE LA DEMANDADA

La presentar observaciones a los informes rendidos por la parte demandante, la representación de la empresa demandada argumentó en su defensa lo que a continuación se sintetiza:

Al punto primero, manifiesta que en el fallo recurrido no hubo ausencia de pronunciamiento al tener en cuenta el a quo lo señalado en el libelo de demanda, lo que se argumentó al contestar la demanda; al valorar las pruebas aportadas al proceso así como de los informes rendidos por las partes y luego, al resolver la controversia, dice que se observó de manera clara el razonamiento, con lo que se demuestra que sí hubo pronunciamiento. Añade que el a quo siempre estuvo clara que la acción ejercida corresponde al cumplimiento de contrato conforme al artículo 1134 del Código Civil venezolano, que la pretensión de la demandante está basada en el registro del documento de urbanización o parcelamiento de la Urbanización Vasconia, así como el cumplimiento del otorgamiento de la tradición definitiva del contrato de compra venta, de todo lo cual se observa que la juez de instancia extrajo la conclusión final del análisis en conjunto de los medios promovidos y de los alegatos de la demandante y las defensas expuestas en la contestación a la demanda por la demandada, por lo que no se configura el vicio denunciado.

Otro señalamiento planteado en las observaciones presentadas por la parte demandada refiere que la demandante pretende modificar el petitorio original (el cual transcribe). A la par manifiesta que la demandante se subroga derechos a su favor derechos (de otras personas) dentro del urbanismo que no le corresponden.

Respecto vicio denunciado por la demandante (silencio de pruebas) esto es, no indicar el efecto de la valoración, ello no constituye vicio pues este se configura cuando en una decisión se da una total y absoluta falta de pronunciamiento acerca de alguna prueba aportada y que al no contarse con una norma específica que establezca el modo de su valoración, debe tomarse en cuenta tal como todos los medios de prueba legalmente promovidos y admitidos, conforme lo pautan los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, indicando que en el punto 8 de la decisión el a quo se pronunció sobre el informe de la experticia, por lo que sería ajeno a la realidad considerar que no hubo pronunciamiento y que con ello se hubiese vulnerado el derecho a la defensa y al debido proceso de la demandante-

Manifiesta que tanto la demandante como su apoderado evidencian desconocimiento en relación a los documentos administrativos otorgados por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, los cuales enumera y que vendrían a demostrar que el urbanismo en su primera etapa está culminado. A la par argumenta que es infundado que la decisión recurrida no haya establecido lapso para que realice y obtenga el registro de documento de parcelamiento y de condominio de la Urbanización Vasconia, pues – dice – se demostró que la constructora posee los documentos a los que alude el dispositivo de la decisión apelada, por lo que no se configura la condición que conlleva un hecho futuro e incierto.

Finaliza solicitando se declare sin lugar la apelación ejercida y se confirme el fallo dictado por el a quo.

DE LA DECISIÓN RECURRIDA

Para alcanzar la conclusión a la que llegó, el a quo consideró que se estaba ante un contrato contentivo de obligaciones recíprocas para los suscribientes, por tanto un contrato bilateral y dado que la acción que se ejerció fue la de cumplimiento de contrato, entró a verificar las condiciones precisadas por la doctrina nacional, requeridas para la procedencia bien de la acción resolutoria como la de cumplimiento de contrato, advirtiendo que la demandada se comprometió a vender un inmueble constituido por una parcela de terreno y la unidad de vivienda sobre este último construida y, para la demandante adquiriente, pagar el precio conforme a las condiciones plasmadas en el contrato suscrito.

Precisó que la demandante compradora mantiene un saldo deudor para con la empresa constructora habida cuenta que dicho pago debería efectuarse al momento de protocolizarse el documento correspondiente por ante la Oficina de registro inmobiliario y que como tal hasta el presente ello no se ha verificado. Más adelante el tribunal de la causa precisó que la pretensión de la actora se centra en el registro del documento de urbanización o parcelamiento del complejo habitacional Urbanización Vasconia, en el otorgamiento de la tradición definitiva del documento de propiedad para lo cual en el contrato de opción de compra venta suscrito por los sujetos intervinientes se previó un lapso de noventa (90) días previo al cual debe haberse otorgado la cédula de habitabilidad, similar lapso para el caso del caso del documento de condominio de la urbanización como tal, generando con ello una condición suspensiva y obligación de hacer, concluyendo en que una vez que la constructora demandada obtenga el permiso de habitabilidad de la parcela N° 34, actualmente N° 18, debe proceder a otorgar el documento definitivo de venta del inmueble a la demandante, para lo cual esta última deberá haber cumplido con el pago del precio estipulado por el mismo.

ACERVO PROVATORIO PROMOVIDO – VALORACIÓN

PARTE DEMANDANTE:

CON EL LIBELO DE DEMANDA:

• Al folio 18 de la primera pieza, marcado “A”, recibo en original emitido y firmado por Inmobiliaria Sofitasa, fechado “11-10-2005”, por la suma de Bs. 10.000.000,00, hoy Bs. 10.000,00. En razón de ser emitido por un tercero ajeno al juicio y que no fue promovida la ratificación del mismo conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desestima sin que se le aprecie ni se valore.

• Folios 19 al 22, primera pieza, marcado “B”, anexado en original junto al libelo, documento privado contentivo de contrato de opción a compra suscrito entre la demandada, Constructora Francia, C. A. (COFRANCA) y la ciudadana Iranell Ojeda Balza, demandante, identificados plenamente, fechado “15-12-2005”, en el que se especifica, describe y ubica en linderos y medidas dentro del desarrollo denominado Urbanización Vasconia, la parcela de terreno N° 34 (hoy 18). Se valora conforme al enunciado del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil (C. P. C., en lo sucesivo) al no haber sido impugnado se le tiene como fidedigno, extrayéndose de él que ambas partes pactaron la operación en él descrita por lo que se le confiere valor probatorio conforme al artículo 1.360 del Código Civil. Se tiene que se pactó el pago por la optante adquiriente de la suma de Bs. 100.000,00 a la vendedora demandada, en calidad de reserva; que el precio definitivo asciende a la suma de Bs. 285.380,00 y que el saldo restante del precio pactado se pagaría al momento de verificarse o llevarse a cabo la protocolización del documento de venta definitivo ante la Oficina de Registro correspondiente. De igual forma se extrae que se fijó el lapso de noventa (90) días a partir de la fecha de emisión de cédula de habitabilidad a objeto de registrar y/o protocolizar tanto el documento de venta como el documento de condominio de la urbanización, prorrogable por treinta (30) días. Resalta la cláusula “décima” en la que se previó que la constructora (aquí demandada) no respondería por demoras y/o retardos que se citaron a título enunciativo más no limitativo, incluyéndose las tardanzas por parte de los organismos gubernamentales en el otorgamiento de permisos de habitabilidad, cláusula aceptada y convenida por la compradora demandante.

• Folios 23 al 37, marcados “C” y “D”, en copia fotostática simple, documentos protocolizados ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, con fecha 29-06-2006 así como documento de fecha 08-12-2006. Se valora a tenor del artículo 429 del C. P. C., al no haber sido impugnado dentro de la oportunidad legal que corresponde y a los que se le confiere valor probatorio conforme al artículo 1.359 del Código Civil producto de haber sido autorizados con las solemnidades legales por funcionario público competente para ello, haciendo plena prueba de la propiedad que de la que es titular y que detenta la demandada COFRANCA sobre un inmueble que se describe, situado en jurisdicción de la Parroquia San J.B.d.M.S.C..

• Folio 38, en copia simple, marcado “E”, documento privado suscrito entre la demandante y la demandada, de fecha “24-09-2008”, que no fuese tachado ni desconocido por lo que se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil, del que se extrae la venta por la demandada a la parte actora de un lote de terreno continuo y/o adicional al lindero “Sur”, con tres (3,00) de ancho por quince (15,00) de fondo, pactado su precio en la suma de Bs. 1.000,00.

• Folios 39 al 70, marcados “F”, recibos emitidos por Inmobiliaria Sofitasa, que se describen como abonos al pago de saldo restante correspondiente a la casa N° 34 de la Urbanización Vasconia. Al ser un tercero ajeno al juicio el emisor de los mismos y dado que no se promovió la ratificación mediante prueba testimonial conforme al artículo 431 del C. P. C., se desestiman los aludidos recibos sin que se le otorgue valor alguno.

• Folios 73 al 139, marcado “G”, en copia fotostática simple, acta de inspección judicial tramitada por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, N° 6573 y actuaciones judiciales llevadas ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, también de esta entidad, expediente N° 13.092. Se valoran conforme al artículo 429 ejusdem teniéndose como fidedignas, concediéndoles valor probatorio conforme al artículo 1.359 del Código Civil. Se extrae de la primera, que fue practicada inspección judicial para dejar constancia sobre los particulares que se detallan en la misma así como el informe de experticia presentado por el perito designado al efecto. Fue admitida en fecha “10-03-2011” y el informe rendido por el experto fue consignado el “17-03-2011”. El informe consignado por el experto designado arrojó como conclusiones que el urbanismo no se corresponde con el plano presentado del conjunto; que solo ocho (08) casas de las cincuenta (50) pautadas se encontraban hasta ese momento construidas; que no existía para ese momento sistema de alumbrado eléctrico ni postes que confirmasen la construcción de dicho sistema y en general que son muchas las obras necesarias para la culminación del urbanismo así como que la inversión requerida es bastante cuantiosa. La copia del juicio de resolución de contrato que figura con transacción homologada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, no es objeto de valoración por cuanto no corresponde a las partes intervinientes en el presente proceso.

EN FASE DE PRUEBAS:

• EXPERTICIA a ser practicada en la Urbanización Vasconia de la que señala su dirección y ubicación, a efectos - dice - de demostrar el incumplimiento de la demandada en la culminación del urbanismo así como en concreto del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta y sobre puntos y/o aspectos que enumeró. El informe rendido por los expertos, folios 254 al 264, tiene fecha 31-05-2012 se valora conforme al artículo 507 del C. P. C., al no contarse con regla expresa para su valoración y del que se extrae que para la fecha el urbanismo presenta un avance del 49,51%; que la casa N° 34, hoy N° 18, presenta algunas grietas en paredes y vanos de paredes fisuradas.

• INFORMES: para demostrar el incumplimiento de la demandada, solicita se oficie a la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, para que respondan en cuanto a los particulares que señala relativos a la inexistencia de documento de parcelamiento, de condominio; de variación del proyecto de parcelamiento; inexistencia de permiso de habitabilidad y la intención fraudulenta de tramitar este último pero de tipo parcial. No se observó respuesta.

A la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Dirección de Desarrollo Urbanístico, con los particulares que especifica. No se observó respuesta.

A la Inmobiliaria Sofitasa, con los particulares que especifica (folio 280). Se valora conforme al artículo 507 del C. P. C., al no contarse con regla expresa para su valoración, del que se extrae que dicha inmobiliaria fue promotora del urbanismo que contaría con 50 unidades de vivienda, 28 apartamentos y 14 locales comerciales, áreas sociales, parque infantil, estacionamiento para visitantes y módulo de vigilancia.

PARTE DEMANDADA:

FASE DE PRUEBAS:

• Documentales: Contrato privado de fecha “15-12-2005”, producida por la demandante junto al libelo de demanda, en particular la cláusula SEGUNDA, a objeto de demostrar la entrega del inmueble con las características señaladas; los dos últimos párrafos de la cláusula QUINTA, para demostrar lo relativo al convenimiento en cuanto al tiempo concedido para el otorgamiento del documento protocolizado. La cláusula SÉPTIMA; la cláusula DÉCIMA, que exime de responsabilidad a la demandada por demoras por hechos ajenos de provenientes de terceras personas en cuanto a la modificación del proyecto original y la demora o demora en el otorgamiento de permiso de habitabilidad.

Instrumento privado que corre al folio 71, opuesto por la demandada a la demandante en la contestación, a objeto de demostrar que la demandante adeuda el saldo de Bs. 99.300,00. Se valora a tenor del artículo 429 ejusdem al no haber sido impugnado se tiene como fidedigno, extrayéndose de él lo que refiere con su promoción la demandada.

En copia certificada, inspección judicial practicada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este Estado, folios 220 a 228, de fecha 04-10-2011, valorada a tenor del artículo 429 aunque se desestima por no corresponderse con lo principal de lo que aquí se debate.

• Inspección judicial: No se evacuó en la oportunidad fijada para llevarla a cabo, resultando que a la postre fue negada y consecuentemente desechada al transcurrir el lapso de pruebas.

• Testimoniales: por los ciudadanos A.B.R., J.L.M. y R.A.. A tenor de lo señalado por el artículo 508 ejusdem, se valora el testimonio rendido por el primero de los mencionados, extrayéndose que conoce a la demandada por cuanto trabajó en el urbanismo realizando trabajos de pintura, empastado en las casas de la 32 a la 50; que se pintaron en sus exteriores así como en su parte interna; que tienen pisos de cemento rústico, aptos y listos para instalarle cerámica y lo concerniente a aguas blancas y negras. Que trabajó en la casa de la demandante haciéndole el empastado en remates y estuco así como pintura.

MOTIVACIÓN

Expuesta de manera sucinta la controversia a resolver, se tiene que la pretensión se centra en lo perseguido por la parte demandante que es el cumplimiento del contrato de compra venta que suscribió con la demandada, sobre el inmueble que describe, especifica y ubica, lo que aún no ha conseguido señalando que, para el momento de suscribir el contrato, la vendedora demandante no era propietaria del terreno en el que se encuentra la parcela objeto de la convención, lo que vino a hacer el 29-06-2006 cuando lo adquirió y lo dividió en macro-lotes, donde se encuentra la casa N° 18, antes 34.

Señala que se pactó la transferencia y la misma no ha dado de acuerdo a lo convenido puesto que el incumplimiento no solo se ha limitado a la transmisión de la propiedad sobre la casa sino que se ha extendido a lo referente al documento de parcelamiento y culminación de todas las obras que forman parte del urbanismo y documento de condominio, razón por la que demanda a COFRANCA para que protocolice el documento de urbanización o parcelamiento de la Urbanización Vasconia con lo que ello implique así como a que de cumplimiento al contrato de opción de compraventa que suscribieron el día 15-12-2005 sobre la parcela 34, hoy 18, con la vivienda descrita en el mismo y con las ampliaciones contratadas dentro de la Urbanización Vasconia; y que se condene en costas a la demandada.

La decisión recurrida declaró parcialmente con lugar la pretensión de la demandante y ordenó que la constructora demandada le hiciera el traspaso de la propiedad a la actora, una vez obtuviese y estuviere registrado el documento de parcelamiento y tuviera el permiso de habitabilidad, otorgándole la propiedad de manera plena por ante la Oficina de Registro correspondiente y previo pago y/o cancelación del saldo que le adeudase por concepto de precio convenido. Por último precisó que no había condenatoria en costas.

I

La demandante recurre lo decidido por el a quo argumentando que el fallo contiene vicios que generan la nulidad del mismo, en concreto por no haber hecho pronunciamiento acerca de señalamientos respecto a los hechos controvertidos, indicando que lo resuelto por el a quo se centró en lo atinente a la opción de compraventa del inmueble pactado, sin que se pronunciara respecto a la culminación total del desarrollo habitacional en el que se encuentra la parcela y el inmueble sobre él construida y que constituye el objeto del contrato suscrito, de fecha 15-12-2005, urbanismo a ser desarrollado y culminado por la demandada, lo cual - conforme lo expuso en el libelo - lo precisaba la cláusula primera así como que en la cláusula cuarta del aludido contrato privado por el que convino en el pago de Bs. 100.000,00 en calidad de reserva y que serviría, además, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas para el financiamiento parcial de las obras de la Urbanización Vasconia.

Es así como la apelante señala que la decisión apelada no abordó ni hizo pronunciamiento en cuanto a culminar la totalidad del desarrollo que conforma la Urbanización Vasconia, para lo cual se requiere la protocolización del documento de parcelamiento así como el de condominio a la par del permiso de habitabilidad.

Sobre este señalamiento de la apelante, el a quo observó y tuvo en cuenta que, de acuerdo a la doctrina nacional, al demandarse por cumplimiento de contrato, se requiere que el contrato sea de índole bilateral en cuanto a que haya obligaciones a cargo de los contratantes, lo que queda evidenciado con el hecho de que la demandante mantiene frente a la demandada un saldo deudor que asciende a Bs. 99.300,00 dado que se pactó que el pago o cancelación total tendría lugar al momento de protocolizarse el documento definitivo de venta.

En segundo lugar, que haya incumplimiento culposo en cabeza de alguno de los contratantes, siendo el caso que la demandada, si bien no ha cumplido con otorgar a la demandante la propiedad de lo que adquirió, esto último obedece a que se encuentra condicionada a que terceras personas – organismos gubernamentales – le den o le entreguen la cédula de habitabilidad y que a su vez haya obtenido la protocolización del documento de parcelamiento, lo que no depende en exclusiva de la constructora puesto que ello debe cumplirse ante Oficina de registro Inmobiliario correspondiente y que lleva implícito el cumplimiento de ciertos y determinados requisitos por la aquí demandada.

Como tercer requisito exigido por la doctrina para demandar el cumplimiento de un contrato, se tiene que la parte que intenta la acción, cumpla u ofrezca cumplir con su parte de lo pactado, siendo entonces cuando al revisar el acervo probatorio se aprecia que la demandante aún mantiene el saldo deudor frente a la demandada y que ésta última tiene pendiente, a su vez, cumplir con la protocolización del documento de parcelamiento de todo el urbanismo, lo que una vez alcanzado generará la obtención del permiso de habitabilidad del inmueble en cuestión así como de los otros, lo que redundará en que la protocolización del documento de propiedad a favor de la aquí demandante sea viable y que se haga dentro del plazo estipulado en el contrato privado de fecha 15-12-2005, tiempo fijado en noventa (90) días de acuerdo a la cláusula quinta, tiempo que se contarán a partir de la emisión del permiso o cédula de habitabilidad, pronunciamiento y conclusión del a quo que esta superioridad avala, comparte y suscribe. Así se precisa.

II

Respecto a la denuncia por omisión de pronunciamiento al no haberse referido el a quo en la recurrida al informe rendido por los expertos designados para la evacuación de la prueba promovida por la demandante, (folios 254 al 276, no como erróneamente fue señalada en informes) generando vulneración al derecho a la defensa y al debido proceso, se tiene que en la sentencia apelada, (segunda pieza, folio 9) el juzgador de instancia consideró el informe rendido por los auxiliares de justicia designados y le confirió valor probatorio conforme lo preceptúa el artículo 507 del C. P. C., al observar que la actuación adelantada por ellos se hizo en sintonía con las normas previstas para la correcta y ordenada tramitación de la experticia, aún más, se aprecia de manera clara que se ciñó a la conclusión arrojada por los expertos, estimando este sentenciador que en modo alguno puede hablarse del vicio del que adolecería la recurrida endilgado por la representación de la demandante.

En cuanto al mismo vicio de omisión expresa de pronunciamiento respecto al contrato de opción de compra venta del “15-12-2005”, al no haber sido valorado en su totalidad, encuentra este juzgador que el a quo sí valoró el aludido contrato precisando las obligaciones de ambas partes e hizo hincapié en la cláusula décima que prevé que la demandada no responderá por demoras y/ acciones ajenas a su voluntad, señalando la tardanza de los organismos competentes en cuanto al otorgamiento del permiso y/o cédula de habitabilidad.

Debe tenerse en cuenta que el a quo hizo, desde el punto de vista procesal, una correcta valoración del contrato, habida cuenta que lo tasó conforme a lo que dicta la norma (artículo 429 del C. P. C.) y el valor que le confirió producto de no haber sido impugnada equiparándolo al instrumento público, destacándose en particular el hecho de haberse pronunciado en cuanto a la cláusula décima y lo previsto en la misma, acentuando que la demandada no respondería por tardanzas y/o demoras que obedezcan a los organismos competentes, lo que fue aceptado y convenido por la demandante.

El vicio denunciado en cuanto a que omitió pronunciarse sobre todo el contrato privado del “15-12-2005”, pudiera ser interpretado como cierto si se atiene a la redacción de la cláusula primera relativa a la construcción del urbanismo proyectado, frente a la que se encuentra la cláusula segunda, que identifica y explica las características del terreno o parcela que adquirió la demandante, a partir de la cual se establecieron las obligaciones a cargo de los contratantes. Ahora bien, ciertamente la constructora debe llevar adelante y culminar el proyecto urbanístico, más sin embargo, a ella escapa la responsabilidad si ello proviene de algún hecho fortuito o a que las demoras sean producto del trámite administrativo regular para esos casos.

El vicio de silencio de prueba o como lo calificó la recurrente, omisión de pronunciamiento, no encuentra asidero pues de lo apreciado en la decisión, el a quo consideró y valoró el contrato privado, más de ahí a que haya silenciado las restantes cláusulas que lo conforman sería tanto como decir que lo desnaturalizó o se salió de su contexto, pues, se reitera, las restantes cláusulas daban cuenta de las obligaciones asumidas y si ha demorado en el otorgamiento y/o protocolización del documento de propiedad a favor de la demandante, las posibles razones o imponderables fueron previstas y así asumidas y aceptadas por la demandante, de tal modo que este señalamiento debe desestimarse. Así se precisa.

III

El tercer punto de los informes de la parte apelante refiere que la decisión recurrida adolece del vicio de condicionalidad producto de haber impuesto tres condiciones para que se ejecute el petitorio, como lo son que obtenga el documento de parcelamiento, el documento de condominio y el permiso de habitabilidad, indicando que las mismas constituyen hechos futuros e inciertos pues para el registro de los documentos de parcelamiento y de condominio, es necesario tener el permiso o certificado de habitabilidad que emite la Alcaldía y la habitabilidad solo se otorga cuando se haya terminado en su totalidad el desarrollo urbanístico con todo lo que ello conlleva, de manera que la ejecución queda sujeta a que la demandada concluya el desarrollo urbanístico y registre el documento de parcelamiento para lo cual requiere el permiso de habitabilidad. Amén de lo antes referido, denuncia que la recurrida no fijó lapso para el cumplimiento en cuanto al registro del documento de parcelamiento y el de condominio.

Acerca de este señalamiento de la demandada recurrente, observa quien decide que, en principio, pareciese cierto el vicio denunciado, más sin embargo, de acuerdo a lo ya tratado en el capítulo primero, puesto que la habitabilidad se concede una vez se haya protocolizado el parcelamiento así como el condominio, circunstancia si se quiere normal ya que corresponde a la autoridad competente, en este caso la Alcaldía del Municipio otorgarlo, no obstante, escapa a la demandada vendedora vaticinar cuándo será aprobada por la autoridad, encuadrando esto último algo en las causales por las que queda eximida de responsabilidad la demandada, motivado a que la administración bien puede darle el trámite debido, no obstante, pueden surgir imponderables que complican y retardan la tramitación, generando a su vez que el proceso que ello encierra se torne lento y se demore en el otorgamiento del permiso de habitabilidad, lo que no significa que a su vez se constituya en excusa perenne.

Así, al estar contemplada la demora dentro del contrato como proveniente ú ocasionada por un tercero ajeno y que fuese aceptada expresamente por la optante compradora demandante como eximente de responsabilidad en cabeza de la constructora demandada, lo correspondiente es esperar a que la Alcaldía entregue el permiso de habitabilidad para que con ello se produzca el cumplimiento a cargo de la demandada, previa protocolización o registro tanto del documento de parcelamiento como el de condominio y así proceder efectivamente al traspaso a favor de la demandante, de acuerdo a como se pactó en el contrato privado y a como lo dispuso el juzgado de instancia en su decisión dentro del plazo estipulado en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, todo lo cual conduce a que el recurso de apelación ejercido sucumba, se declare sin lugar y se confirme el fallo del a quo. Así se decide.

IV

Dando respuesta a la solicitud presentada por la demandada, representada por su Presidente, asistida de abogada, en cuanto a que este Juzgado de alzada levante la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada sobre el inmueble conformado por varios macro lotes que se enumeran, requerida cuando demandó y a la que se opuso, resolviendo la incidencia el a quo, pronunciamiento que fuese confirmado luego por un Juzgado Superior en lo Civil resolviendo la apelación ejercida por la demandante y que fuese impugnada mediante Recurso de Casación para ante la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, siendo declarado sin lugar quedando firme lo resuelto por la alzada que confirmó lo decidido en primera instancia, todo dentro de un cuaderno de medidas, estima necesario e ineludible este juzgador de alzada hacer del conocimiento de la aquí recurrente que conforme a jurisprudencia del m.T.d.P., el cuaderno principal así como el de medidas, el trámite de cada uno debe llevarse por separado y de igual forma deben resolverse, de tal modo que en el caso concreto este juzgador de alzada no puede y, aún más, no debe emitir pronunciamiento en cuanto a lo solicitado en el escrito presentado en fecha cuatro (04) de junio de 2013, en razón de la independencia de trámite entre uno y otro cuaderno, en especial por no contarse con el cuaderno de medidas, que de acuerdo a la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia presentada en copia fotostática certificada por la demandada, quedó firme lo resuelto por el a quo en la incidencia en cuanto a la medida, tal como se dijo, de manera que este sentenciador no puede ir contra lo decidido por la Sala de Casación Civil ya que subvertiría el orden procesal e iría contra lo decidido por la máxima autoridad judicial.

Para afianzar lo antes expresado, conviene traer a colación el criterio que sobre ese particular mantiene, propugna, difunde y defiende el m.T. nacional a través de la mencionada Sala. En decisión del cuatro (04) de abril de 2013, se ratificó doctrina recogida, que ha establecido lo siguiente:

…Considera la Sala, que el juzgador ad-quem ha incurrido en una clara subversión procesal, que viola el orden público, en un caso clásico de falta de la más básica hermenéutica jurídica, pues las reglas legales concernientes a las medidas cautelares, se refieren a la facultad del juez de dictar y revocar medidas cautelares en los juicios en los cuadernos de medidas, que, como ya se dijo, son autónomos, pues su tramitación se realiza en cuaderno separado, dado que, si se le junta al juicio principal y se declara con lugar el recurso de casación contra la sentencia incidental, la definitiva que se mantenga se vendría ilógicamente abajo, por efecto del principio de la casación total.

Esta conducta condujo al juez superior a violentar disposiciones de orden público y constitucionales, como son lo estatuido en los artículos 7, 15 y 604 del Código de Procedimiento Civil, así como el artículo 49 ordinal 1° de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cercenando el derecho de defensa a la parte que se le acordó la medida cautelar e infringiendo disposiciones de orden público, al subvertir el procedimiento, como son las reglas consagradas en el Código de Procedimiento Civil. Dado que como señala la Sala, “...es doctrina inveterada, diuturna y pacífica de este Supremo Tribunal de Justicia, -la cual queda aquí ratificada- desde el 24 de diciembre de 1915: “QUE AUN CUANDO LAS PARTES LITIGANTES MANIFIESTEN SU ACUERDO, NO ES POTESTATIVO A LOS TRIBUNALES SUBVERTIR LAS REGLAS LEGALES CON QUE EL LEGISLADOR HA REVESTIDO LA TRAMITACIÓN DE LOS JUICIOS; PUES SU ESTRICTA OBSERVANCIA ES MATERIA ÍNTIMAMENTE LIGADA AL ORDEN PÚBLICO”. (Cfr. Fallos de esta Sala, del 24-12-1915, reiterado en memorias de 1916, Pág. 206; en G.F. N° 34, 2 etapa, pág. 151, del 7-12-1961; G.F. N° 84. 2 etapa, pág. 589, del 22-5-1974; G.F. N° 102, 3 etapa, pág. 416, del 15-11-1978; G.F. N° 113, V.I, 3 etapa, pág. 781, del 29-7-1981; G.F. N° 118. V. II. 3 etapa, pág. 1.422, del 14-12-1982, del 4-5-1994, del 18-12-2008, N° RC-848. Exp. N° 2007-163, caso: A.A. y otra, en representación de sus hijas Danyali Del Valle (†), Y.C. (†), y R.A.R. (†), contra Serviquim C.A., y otra, del 9-10-12, N° RC-640. Exp. N° 2011-31, caso: E.B.M. (†), contra D.C.Á., entre muchas otras). (Destacados del fallo transcrito).

De igual forma el juez de alzada violó lo estatuido en el artículo 604 del Código de Procedimiento Civil, “...al desconocer su contenido, que establece que la tramitación de todo lo relativo a la medida preventiva deberá tramitarse y decidirse en cuaderno separado...”

Esta obligación en la tramitación de los juicios, es una consecuencia directa del principio procesal contenido en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que en los actos procesales se deben cumplir las formas preestablecidas en la ley, salvo cuando no existan las mismas, casos en los que el juez podrá aplicar por analogía la forma que considere más conveniente.

En consecuencia, juzga la Sala, que al haber revocado el juez superior de la recurrida en su fallo, un medida cautelar nominada, en la oportunidad de la sentencia definitiva en el cuaderno principal, en conjunto con el fondo del asunto planteado, y no en el cuaderno separado de medidas, infringió los artículos 7, 15 y 604 del Código de Procedimiento Civil, así como el artículo 49 ordinal 1° de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

(Subrayado y resaltado de la Sala)

(www.tsj.gov.ve/decisiones/scc/RC-000142-4413-2013-12-576.html)

DISPOSITIVO

Por los razonamientos explanados en la motivación del presente fallo, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia y en nombre de la República, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta por la ciudadana IRANELL OJEDA BALZA, asistida por el abogado E.J.S.R., en fecha 30 de enero de 2013, contra la decisión dictada en fecha 18 de diciembre de 2012, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira

SEGUNDO

SE CONFIRMA el fallo de fecha 18 de diciembre de 2012 emitido por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en fecha dieciocho (18) de diciembre de 2012 que a su vez declaró: “PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por: IRANELL OJEDA BALZA, venezolana, mayor de edad, titular de las Cedula de Identidad Nro. V-12.627.346 de este domicilio y hábil, en contra de: CONSTRUCTORA FRANCIA C.A. (COFRANCA), sociedad mercantil Inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira de fecha 17 de mayo de 2005, bajo el numero 19, tomo 10-A, representada por su PRESIDENTE J.R.G.A. venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad nro. V-5.641.801 de este domicilio y hábil. SEGUNDO: Se ordena a la CONSTRUCTORA FRANCIA C.A. (COFRANCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira de fecha 17 de mayo de 2005, bajo el numero 19, tomo 10-A, representada por su PRESIDENTE J.R.G.A. venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad nro. V-5.641.801 de este domicilio y hábil, que una vez obtenga el Registro del documento de Parcelamiento y Condominio de la Urbanización VASCONIA y PERMISO DE HABITALIDAD de la parcela numero 34 actualmente la numero 18 de la URBANIZACIÓN VASCONIA Complejo Residencial ubicado en Avenida Principal de P.N. de esta ciudad de San C.E.T. deberá proceder al otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble citado por ante el Registro Inmobiliario que corresponda y la parte demandante deberá cumplir con la obligación asumida en el citado contrato de la cancelación total del precio del inmueble estipulado y acordado por las partes en la contrato privado de opción a compra venta celebrado el 15 de diciembre de 2005. TERCERO: No hay condenatoria en costas en costas dada la naturaleza del fallo”.

TERCERO

SE CONDENA en costa a la demandante por el recurso ejercido en atención al contenido del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADO la sentencia apelada.

Publíquese, regístrese, déjese copia de la misma para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en la oportunidad legal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los siete (07) día del mes de junio del año Dos Mil Trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

El Juez Titular,

Miguel José Belmonte Lozada

La Secretaria,

B.R.G.G..

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo la 3:15 de la tarde, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

MJBL/brgg

Exp. N° 13-3922

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