Decisión nº 057-M-20-3-12 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 20 de Marzo de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y

T.D.L.C.J.

DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 5115.-

DEMANDANTE: I.L.B.T., venezolana, mayor de edad, titular de cédula de identidad Nº 5.417.209.

APODERADA JUDICIAL: M.G., abogada en ejercicio legal inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 59.752.

DEMANDADA: sociedad mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO C.A., inscrita el 23 de octubre de 2003, ante el Registro Mercantil Primero del estado Falcón, bajo el Nº 35, tomo 10-A, representada por el ciudadano A.E.C.B., titular de la cédula de identidad Nº 5.306.863.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud de las apelaciones interpuestas por el ciudadano A.E.C.B., titular de la cédula de identidad Nº 5.306.863, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO C.A., antes identificada, asistido por el abogado F.R., abogado en ejercicio legal inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 55.337; y por la abogada M.G., inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 59.752, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana I.L.B.T., titular de la cédula de identidad Nº 5.417.209, contra la sentencia de fecha 22 de junio de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y del Trabajo de esta Circunscripción Judicial, con sede en Tucacas.

Cursa del folio 1 al 6, escrito presentado por la abogada M.G., inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 59.752, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana I.L.B., titular de cédula de identidad Nº 5.417.209, mediante el cual instaura formal demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA en contra de la sociedad mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO C.A., inscrita el 23 de octubre de 2003, ante el Registro Mercantil Primero del estado Falcón, bajo el Nº 35, tomo 10-A. Con anexos del f. 7 al 72).

Con motivo del precitado juicio, la demandante en su libelo alega: 1) que demanda la resolución del contrato de opción de compraventa celebrado entre ella y la sociedad mercantil demandada, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Ciudad Flamingo, Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón, signado con el Nº 17, constituido por una casa, con un área de cincuenta metros cuadrados (50 mts2) en proceso de construcción, sobre una parcela de ochenta metros cuadrados (80 mts2), que forma parte del Conjunto Vacacional Los Canales segunda etapa, cuyos linderos son: SURESTE: Con quinta Nº 18; NORESTE: con caminerías y la quinta Nº 38; NOROESTE: con caminerías y quinta Nº 13 y 15, y SUROESTE: con caminerías y quinta Nº 44, perteneciéndole a dicho inmueble un puesto de estacionamiento del “Conjunto Vacacional Los Canales” y un porcentaje de tres enteros con ochocientos cuarenta y seis milésimas por ciento (3,846%) de los derechos y obligaciones respecto del conjunto, tal como consta en el documento de condominio de dicho conjunto vacacional, inscrito el 29 de diciembre de 2006, ante el Registro Público Inmobiliario del Municipio Silva, Estado Falcón, bajo el Nº 26, Tomo 17, protocolo primero, folios 171 al 211; 2) Que la resolución por incumplimiento culposo del contrato de opción de compraventa o venta propiamente dicho, objeto de la presente demanda, fue autenticado el 15 de julio de 2009, ante el Registro Público Inmobiliario con funciones notariales de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y P.S., bajo el Nº 39, Tomo 15 de los libros de autenticaciones que lleva esa oficina; y el día 27 de julio de 2009, fue inscrito ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 2, Tomo 73, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría; 3) que el contrato de opción de compra venta fue celebrado con la sociedad mercantil demandada, mediante el régimen de propiedad horizontal, según el cual aquélla, se obligó a vender, y ella se obligó a comprar el inmueble antes identificado, y que la casa junto con el terreno, pertenecen a la opcionante vendedora así: el terreno según documento inscrito el 16 de mayo de 2006, ante el Registro Inmobiliario del Municipio Silva, Estado Falcón, bajo el Nº 24, Tomo 6, Protocolo Primero, Folios 168 al 174, segundo trimestre del año respectivo, y las bienhechurías, por estar construyéndolas al momento del contrato, a sus solas y únicas expensas; 4) Que el precio pactado en dicho contrato de venta, fue por la suma de Bs. 230.000,00, de los cuales ha pagado la cantidad de Bs. 214.000,00, según se desprende de los recibos emitidos por el ciudadano A.C.B., y que, por el temor fundado del incumplimiento por parte de la demandada, en la terminación de la construcción de la vivienda y de las áreas de acceso al conjunto vacacional, se vio en la necesidad de suspender el pago del saldo deudor que equivale a la suma de Dieciséis Mil Bolívares (Bs.16.000,00), lo que representa poco menos del 7% contra el 93% del precio que ya señala ha sido pagado; es decir, que para el mes de febrero de 2010, ella ya había pagado casi la totalidad del precio mientras que la demandada vendedora, no había ejecutado ni siquiera el 25% de la construcción de la casa, y que con relación a las caminerías y otras áreas comunes, ni siquiera se ha iniciado su construcción; 5) Que la demandada tendría un lapso de 6 meses para concluir la construcción de la casa, obtener los permisos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta y hacer la respectiva entrega del descrito inmueble; y que el mencionado lapso de 6 meses, comenzaría a contarse a partir de la autenticación del contrato de opción de compraventa, estableciéndose una prórroga de 30 días calendario, en el caso que la opcionante vendedora no hiciere la entrega del inmueble en la fecha prevista, siempre y cuando este retraso no fuere por causas imputables a la vendedora; 6) que la fecha de autenticación definitiva del contrato de opción de compra venta fue el 27 de julio de 2009, y vencido el lapso para la entrega del inmueble así como de la prórroga contractual, sin que hasta la fecha la demandada haya concluido la construcción de la casa, ni obtenido los permisos respectivos, y por cuanto establecieron en la cláusula quinta del contrato, el derecho de exigir a la demanda la resolución del contrato y una penalización única, equivalente a Bs. 20.000,00, como indemnización por su incumplimiento, es por lo que demanda la resolución de contrato por el incumplimiento imputable a la empresa demandada; fundamentando su pretensión en los artículos 1159, 1161, 1167, 1264, 1284, 1474, 1486,1487, 1488 del Código Civil, para que aquélla convenga en reconocer la existencia y validez del contrato de compra-venta ya descrito; que ha incurrido por causas imputables a aquélla, en un retraso contractual y posterior incumplimiento definitivo del contrato de opción de compraventa por lo que se debe proceder a la resolución judicial por incumplimiento del contrato; en reintegrarle la suma de Bs. 214.000, que es el monto pagado a la demandada por concepto del precio del referido inmueble; en pagar la suma de Bs. 20.000,00, por concepto de cláusula penal; en pagar la cantidad que resulte por la indexación monetaria aplicada al monto de lo pagado por concepto del precio y cláusula penal, a tales fines solicitó al tribunal ordenar la experticia complementaria del fallo definitivo y pagar las costas y costos que genere el juicio hasta la sentencia definitiva. Estimó la demanda en la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), equivalente a cuatro mil seiscientas dieciséis Unidades Tributarias (4.616 U.T.) y solicitó se decretara medida cautelar innominada, de conformidad con lo establecido en los artículos 587 y 588 del Código de Procedimiento Civil.

Cursa a los folios 73-74, auto de fecha 9 de julio de 2010, mediante el cual el Juzgado de la causa, admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada, acordando aperturar cuaderno separado de medidas.

Al folio 74, se evidencia diligencia de fecha 20 de julio de 2010, mediante la cual el Alguacil del Tribunal de la causa, consignó recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano A.E.C.B., en su condición de presidente de la sociedad mercantil HOTEL & RESORT FLAMINGO C.A (f. 75).

Cursa al folio 76, diligencia de fecha 3 de agosto de 2010, mediante la cual la abogada M.G., actuando con el carácter acreditado en autos, consignó Acta Constitutiva de la sociedad mercantil HOTEL & RESORT FLAMINGO C.A (f. 77-83).

Cursa del folio 84-85, escrito de 20 de septiembre de 2010, mediante el cual el ciudadano A.E.C.B., en representación de la parte demandada, asistido por la abogada D.C.M., abogada en ejercicio legal inscrita en el inpreabogado bajo el N° 35, presentó escrito de contestación a la demanda, mediante el cual, Reconoció: 1) Que es cierto que su representada celebró contrato de opción de compra venta con la demandante en los términos señalados en el escrito; 2) Que es cierto que el precio de la venta era la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), y que la demandante de autos sólo pagó a su representada en la fecha acordada la cantidad de DOSCIENTOS CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs. 214.000,00); 3) Que es cierto que el contrato de opción de compra se firmó entre las partes el 27 de julio de 2009 y que el lapso para realizar la venta definitiva del inmueble era de seis (6) meses continuos, con una prórroga de 30 días continuos para el caso de incumplimiento no imputable a la opcionante vendedora; sin embargo, por otro lado: 4) Negó, rechazó y contradijo que haya habido incumplimiento por parte de ella, en la entrega y venta definitiva del inmueble objeto de la negociación, alegando que la demandante le solicitó verbalmente que le realizara nuevas construcciones en el inmueble y ella aceptó de buena fe hacerlas; igualmente alegó, el incumplimiento de la demandante compradora en la forma convenida en el Contrato de Opción de Compraventa, específicamente, en la cláusula segunda, ya que en el libelo de demanda deja constancia que “frente al temor fundado del incumplimiento por parte de la opcionante vendedora en la terminación de la construcción de la vivienda y de las áreas de acceso al conjunto vacacional, su representada suspendió el pago”, incumpliendo también en las fechas acordadas para el pago tal y como se evidencia de los recibos consignados en este Tribunal; alegó que debido a las mejoras realizadas por ella, a solicitud de la demandante, el precio actual de venta oscila en DOSCIENTOS SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs.272.000,00); 5) Negó y rechazó el pedimento de la demandante de que el Tribunal acuerde la Resolución del Contrato de Opción de Compraventa por incumplimiento del contrato, ya que al realizar nuevas construcciones en el inmueble, es obvio que no podía haberse entregado en la fecha prevista en el contrato, lo que ocasionó la demora en la entrega, por lo tanto, mal podría ahora pedir la Resolución Judicial del Contrato con los daños y perjuicios que dice habérsele causado; 6) Negó, rechazó y contradijo que en la oportunidad en la que el Juzgado de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y P.S. de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, realizó una inspección judicial del inmueble no hayan estado construidas las áreas del acceso al inmueble, alegando que lo cierto es que al realizar la inspección judicial, se ingresó al inmueble por la parte de atrás, es decir, por el fondo o salida del inmueble y no por el frente donde estaban construidas las áreas de acceso al mismo; 7) Rechazó la petición de la demandante de que el Tribunal de la causa acuerde la Resolución del Contrato de opción de compraventa por incumplimiento culposo causado por ella, ya que al habérsele realizado las construcciones adicionales al inmueble se demuestra su interés en cumplir con el contrato celebrado entre las partes, lo cual señaló que demostraría en su oportunidad; 8) Negó, rechazó y contradijo que se le deba reintegrar a la demandante la cantidad de DOSCIENTOS CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs. 214.000,00), los cuales declara haber recibido para su representada, por cuanto el inmueble está completamente terminado con su permiso de habitabilidad y toda la documentación requerida por la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Silva, además de que el documento fue presentado para su revisión por el mencionado registro en fecha 25 de junio de 2010, según planilla del Saren N° 34000004873 y número de control 488-0000-0000; 9) Negó, rechazó y contradijo que deba pagársele a la demandante la suma de Bs. 20.000,00., como indemnización por cláusula penal, por cuanto no ha habido incumplimiento en el contrato, señalando que si ha existido demora, pero, por causa imputable a la demandante al solicitar la construcción de nuevas áreas en el inmueble, señalando que lo probaría en la oportunidad correspondiente; 10) Negó, rechazó y contradijo que ella, deba pagarle a la demandante indexación monetaria alguna, aplicada al monto de lo recibido por concepto del precio y cláusula penal; así mismo, negó, rechazó y contradijo que deba hacerse experticia complementaria del fallo definitivo, por cuanto la demanda debe ser declarada sin lugar por los motivos ya expresados; 11) Negó, rechazó y contradijo que ella, deba pagarle costas y costos procesales que genere el presente juicio hasta sentencia definitiva y finalmente, solicitó al Tribunal de la causa declare sin lugar la demanda incoada en su contra y a pagar el resto del precio convenido tanto en el documento de opción de compraventa antes señalado, y el aumento del precio por las construcciones adicionales.

Por auto de esa misma fecha, el Tribunal de la causa acordó agregar al expediente el escrito de contestación a la demanda (f. 86).

Llegada la oportunidad para promover pruebas, solo la parte demandante promovió las mismas, mediante escrito de fecha 11 de octubre de 2010 (f. 88-90), agregado al expediente por auto de fecha 13 de octubre de 2010 (f. 91), admitidas por auto de fecha 21 de octubre de 2010 (f. 92-93). En esa misma fecha, el Tribunal de la causa acordó librar los oficios Nº 05-359-250, 05-359-251 y 05-359-252, a la Alcaldía del Municipio Autónomo Monseñor Iturriza Chichiriviche del estado Falcón; al Registro Inmobiliario de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y Palmasola de esta Circunscripción Judicial con sede en Tucacas; y al Jefe del Cuerpo de Bomberos del Municipio M.d.e.F., respectivamente (véase f. 94-98).

Mediante diligencia de fecha 28 de octubre de 2010 (f. 99), el ciudadano A.C.B., con el carácter acreditado en autos, y asistido por el abogado Zambrano Roa inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 66.364, otorgó poder APUD ACTA al referido abogado; y el Tribunal por auto de la misma fecha, acordó tener al mencionado abogado como apoderado judicial de la sociedad mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO C.A (f. 100).

Riela del folio 101 al 102, acta de fecha 2 de noviembre de 2010, mediante la cual se deja constancia que el Tribunal se trasladó y constituyó en compañía de la promovente, hasta la sede de la Alcaldía del Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón, y practicó inspección judicial previamente acordada.

Al folio 103 se evidencia comunicación de fecha 2 de noviembre de 2010, emanada de la Alcaldía Monseñor Iturriza del estado Falcón, informando lo solicitado por el Tribunal de la causa. Anexó recaudos 104-120. Por auto de fecha 8 de noviembre de 2010, el Tribunal de la causa acordó agregar al expediente la comunicación recibida, junto con recaudos anexos (f. 121).

Cursa al folio 122, diligencia de fecha 17 de noviembre de 2010, mediante la cual el abogado L.B.Z.R., inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 66.364, renunció al poder APUD ACTA que le fuera otorgado por la sociedad mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO C.A.

Riela del folio 125-127 escrito de fecha 14 de enero de 2011, mediante el cual el ciudadano A.C.B., con el carácter acreditado en autos, y asistido por el abogado W.M., abogado en ejercicio legal inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 135.526, presentó Informes. Con recaudos anexos f. 128-130. Agregado a los autos mediante auto de esa misma fecha (f. 131).

Del folio 133-134 se evidencia escrito de informes de fecha 14 de enero de 2011, presentado por la abogada M.G., abogada en ejercicio legal inscrita en el inpreabogado Nº 59.752, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante ciudadana I.L.B.T.. Agregado al expediente por auto de esa misma fecha (f. 134).

Cursa del f. 135-137 escrito de fecha 26 de enero de 2011, mediante el cual la abogada M.G., con el carácter acreditado en autos, consignó escrito contentivo de Observación a los Informes. Agregado al expediente por auto de fecha 27 de enero de 2011 (f. 138).

Al folio 139, se evidencia oficio Nº 340-11/010 de fecha 31 de enero de 2011, emanado del Registro Público de los Municipios Monseñor Iturriza y Palmasola de esta Circunscripción Judicial, con sede en Tucacas, informando lo solicitado por el Tribunal de la causa. Agregado al expediente por auto de fecha 1 de febrero de 2011 (f. 140).

Al folio 143 se evidencia auto de fecha 21 de febrero de 2011, mediante el cual el Tribunal de la causa acordó agregar al expediente el oficio Nº 05-359-252, de fecha 21 de octubre de 2010, librado por el Juzgado de la causa y remitido al Jefe de la sede del Cuerpo de Bomberos del Municipio M.d.e.F., el cual fue devuelto por la oficina de correo MRW, de esta localidad (véase f. 141-142).

Del folio 144 al 152 se evidencia sentencia de fecha 22 de junio de 2011, mediante la cual el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Trabajo de esta Circunscripción Judicial con sede en Tucacas, dictó decisión mediante la cual declaró Con lugar la resolución de contrato de opción de compraventa intentada por la abogada M.G. antes identificada en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana I.L.B.T., acordando notificar a las parte de la decisión dictada (f. 153-155).

Por auto de fecha 6 de julio de 2011, el Tribunal de la causa acordó notificar a las partes. Cumplida la notificación de la parte demandante (véase f. 156-157). Por auto de fecha 5 de agosto de 2011, el Tribunal de la causa, con vista al alegato expuesto por el Alguacil del Tribunal de la causa, de no poder cumplir con la notificación de la demandada (f. 158); y con vista a la solicitud formulada por la parte demandante (f. 159), acordó librar cartel de notificación a la parte demandada (f. 162-163), sin embargo, mediante diligencia de fecha 21 de septiembre de 2011, compareció el ciudadano A.E.C.B. en representación de la parte demandada y ejerció recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Tribunal de la causa (f. 165). Mediante diligencia de fecha 27 de septiembre de 2011, compareció la abogada M.G., en representación de la parte demandante, y ejerció recurso de apelación contra esa misma decisión (f. 166).

Por auto de fecha 29 de septiembre de 2011, el Tribunal de la causa escucho en ambos efectos los recursos de apelaciones interpuestos y acordó remitir el expediente a esta Alzada (f. 167-168).

Por auto de fecha 17 de noviembre de 2011, esta Alzada da por recibido el presente expediente, de conformidad con lo establecido en los artículos 516 y 517 del Código de Procedimiento Civil. (f. 171).

Cursa al folio 173, auto de fecha 19 de diciembre de 2011, mediante el cual esta Alzada acordó practicar cómputo para dejar constancia del vencimiento del lapso para presentar informes. Del folio 174-177, se evidencian escrito de informes presentado por las partes.

Por auto de fecha 16 de enero de 2012 esta Alzada acordó practicar cómputo para dejar constancia del vencimiento del lapso para presentar observaciones (f. 180).

Cumplidas como han sido las formalidades de la Alzada y siendo la oportunidad para decidir, lo hace previa las siguientes consideraciones:

II

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

Pruebas promovidas por la parte demandante:

1. - Original de documento autenticado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Silva, Iturriza y Palmasola del estado Falcón, con funciones notariales en fecha 15 de julio de 2009, anotado bajo el N° 39, Tomo 15 de los libros de autenticaciones llevados por ese Despacho, y autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta en fecha 27 de julio de 2009, inserto bajo el N° 2, Tomo 73 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, contentivo de contrato de opción de compraventa, mediante el cual la sociedad mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO, C.A., se obliga a venderle a la ciudadana I.L.B.T., y ésta a comprar, un inmueble constituido por una casa de cincuenta metros cuadrados (50 M2), la cual se encuentra en proceso de construcción en una parcela de ochenta metros cuadrados (80 M2), signada con el N° 17, que forma parte del “Conjunto Vacacional Los Canales segunda etapa”, ubicado en la Urbanización Ciudad Flamingo, Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón, comprendido dentro de los sigientes linderos: Sureste: Con quinta Nº 18; Noreste: con caminerías y la quinta Nº 38; Noroeste: con caminerías y quintas Nº 13 y 15, y Suroeste: con caminerías y quinta Nº 44; fijando el precio de la venta en la cantidad de DOSCIENTOS TREINT AMIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), de los cuales la opcionante paga en ese acto la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), y el saldo restante, mediante la cancelación de seis (6) cuotas mensuales y consecutivas, a partir de los treinta (30) días a partir de la fecha de autenticación del contrato; estableciendo seis (6) meses de vigencia del contrato, a partir de su autenticación, tiempo en el cual la opcionante deberá concluir la construcción y obtener los permisos necesarios para la protocolización del documento de venta definitivo, con una prórroga de treinta (30) días calendario, siempre y cuando sea informada por escrito con por lo menos diez días de anticipación. Igualmente establecieron como cláusula penal por incumplimiento de alguna de las partes en la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00). Este documento autenticado, surte plena prueba de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, para demostrar los términos en los cuales contrataron las partes.

2. - Original de siete (7) recibos de pago, (f. 22 al 28), emitidos a favor de la ciudadana I.B., por parte del ciudadano A.C., representante de HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO, de fechas 26/2/2010, 11/2/2010, 29/1/2010, 15/1/2010, 18/9/2009, 28/8/2009 y 25/8/2009, indicándose en el primero de ellos que la mencionada ciudadana a la fecha había abonado la cantidad de DOSCIENTOS CATORCE MIL BIOLÍVARES (Bs. 214.000,00), con sal do de DIECISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 16.000,00). Estos documentos privados emanados de la parte demandada, por cuanto no fueron desconocidos, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como reconocidos, por lo que surten prueba para demostrar los pagos realizados.

3. - original del expediente Nº 160-2010 contentivo de Inspección Extrajudicial practicada por el Juzgado de los Municipios Silva, Monseñor Iturriza y P.S. de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en fecha 22 de junio de 2010, promovida con el objeto de probar el estado de ejecución después de vencido el lapso previsto para el cumplimiento de las obligaciones por parte de la demandada (f. 29-72). Al respecto se observa que por cuanto esta inspección fue evacuada extra litem, donde la parte demandada no tuvo conocimiento de la misma, hecho que le impidió ejercer el derecho al control y contradictorio de la prueba, no se le concede ningún valor probatorio, pues de hacerlo se le estaría vulnerando el derecho a la defensa a la demandada.

4. - Informes, solicitado mediante oficio a Primero: Alcaldía del Municipio Monseñor Iturriza, Estado Falcón, con sede en Chichiriviche, informe sobre: 1) Si en la Oficina de Hacienda consta información sobre el pago de los impuestos inmobiliarios y solicitud de solvencia relacionada con la casa objeto del litigio que debió haber hecho el HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO C.A., para la fecha 26 de febrero de 2010, o para cualquier otra fecha distinta; en cuanto a este particular se recibió de la mencionada Alcaldía, oficio de fecha 2 de noviembre de 2010 mediante el cual se acompaña oficio y recibos donde consta que si fue pagado el impuesto de propiedad inmobiliaria correspondiente al año 2009-2010, en fecha 26 de octubre de 2010, y el pago que realizó el solicitante para que se le emitiera la solvencia municipal pero que no se ha otorgado la solvencia municipal. 2) Si en la oficina de la Dirección de Catastro o en alguna similar adscrita a la Alcaldía, consta información de la fecha de inscripción que debió haber hecho HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO C.A., de la misma casa; en relación a este particular se recibió de la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro copia del pago de la tasa por solicitud de Inscripción N° 6.545, de fecha 2 de julio de 2010, correspondiente a la tasa de Inspección para registro de catastro y su correspondiente cédula y plano catastral de fecha 2 de julio de 2010. 3) Si en la oficina de ingeniería o en otra similar adscrita a esa Alcaldía, consta información sobre la fecha en la que fue otorgado el permiso de habitabilidad respecto a esa casa; al efecto se recibió oficio de fecha 2 de noviembre de 2010 de la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro de dicha Alcaldía mediante el cual remiten un documento de fecha 6 de julio de 2010 en el cual se lee que se trata de constancia de recepción de certificación final de obra, certificado de habitabilidad parcial casas N° 14 y 17 del referido conjunto Vacacional Los Canales, Segunda Etapa, Parcela CU-5 y CU-6 Ciudad Flamingo, la cual se refiere a Constancia de habitabilidad del Inmueble y anexaron copia del documento de condominio (f. 103 al 120). Segundo: Registro Inmobiliario del Municipio Silva, Monseñor Iturriza y P.S. de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con el objeto que informe si en esa oficina consta, y en que fecha si fuera cierto, y si para la fecha 27 de enero de 2010, y hasta la fecha del oficio, ha sido estampada o no, alguna nota marginal de enajenación en el documento de condominio debidamente registrado por ante esa oficina de registro, en fecha 29 de diciembre de 2006, bajo el Nº 26, tomo 17, protocolo primero, folios 171 al 211, o que el HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO C.A., haya presentado para su protocolización un documento de compra-venta, acompañado con todos los recaudos exigidos por la ley de la materia para su debido registro como son ficha catastral, solvencia inmobiliaria, planillas de pagos, relacionado con un inmueble constituido por el terreno y la casa N° 17 del Conjunto Vacacional Los Canales, Segunda Etapa, ubicado en la Urbanización Ciudad Flamingo, Municipio Monseñor Iturriza, estado Falcón. Recibidas la resultas, se informó que no se ha presentado ningún documento referido a la casa N° 17 y el terreno sobre el cual esta construida del Conjunto Vacacional Los Canales, Segunda Etapa, ubicado dentro de la Urbanización Ciudad Flamingo, Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón, y por ende tampoco se ha estampado nota marginal de venta alguna. (f. 139). Tercero: Cuerpo de Bomberos del Municipio M.d.E.F., para que informara: Si existe o no entre sus archivos, constancia de haber expedido ese instituto, el uso conforme y el respectivo permiso de bomberos para la habitabilidad del inmueble constituido por la casa N° 17 del Conjunto Vacacional Los Canales, Segunda Etapa, ubicado en la Urbanización Ciudad Flamingo, Municipio Monseñor Iturriza, estado Falcón, y de ser así, se sirva informar la fecha exacta de la expedición del respectivo permiso (prueba no evacuada). Estas pruebas de informes, evacuadas conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se les concede valor probatorio para demostrar que para el 2 de noviembre de 2010 no obstante haberse gestionado y pagado los impuestos municipales correspondientes al período 2009-2010, aún no había sido emitida la solvencia municipal del inmueble objeto del litigio; que se realizaron los pagos correspondientes para la inscripción en el registro de catastro y su correspondiente cédula; así como que la obra estaba terminada para el 6/7/2010. Igualmente se probó que la empresa demandada no presentó por ante la respectiva Oficina de Registro Inmobiliario documento alguno para su protocolización, relacionada con el inmueble objeto del litigio.

5. - Inspección Judicial evacuada en la sede de la Alcaldía del Municipio Monseñor Iturriza, mediante la cual se dejó constancia de lo siguiente: Primero: el notificado indicó que le corresponde el otorgamiento del permiso de habitabilidad de los inmuebles del Municipio Monseñor Iturriza a la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro; Segundo: que existe en la oficina, un expediente administrativo en relación al permiso de habitabilidad de la casa Nº 17 del Conjunto Vacacional Los Canales, Segunda Etapa, ubicado en la Urbanización Ciudad Flamingo, Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón; Tercero: que en el expediente administrativo se encontraban consignados la habitabilidad con uso conforme, el permiso de bomberos no lo tienen, ya que los tramites del permiso de construcción, se le exigen los planos de instalaciones sanitarias, aguas negras y aguas blancas y con esos planos sellados tramita ante los organismos competentes el permiso sanitario, en cuanto a los planos, si se encuentran en el expediente, en cuanto al título de propiedad si se encuentra en el expediente; en cuanto a la constancia de terminación de obra no existe en el expediente; en relación al permiso sanitario no existe en el expediente, en cuanto a la constancia de servicios públicos no existe en el expediente. Cuarto: la fecha de expedición de los recaudos que se encuentran en el expediente, el permiso de construcción inicial Expediente Nº 2443 de fecha 12 de agosto de 1998 y su renovación el 22 de junio de 2006 con el mismo número de expediente; el permiso de habitabilidad es de fecha 6 de julio de 2010. Quinto: en relación a la solvencia municipal relacionada con la casa Nº 17 del Conjunto Vacacional Los Canales, segunda etapa de la Urbanización Flamingo, Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón, que fue pagado los tributos en fecha 26 de octubre de 2010, pero que por problemas administrativos no ha sido expedida. Sexto: que el inmueble en referencia posee una cédula catastral con nomenclatura 11-15-01-02-03-06-05-02-00-05 de fecha 2 de julio de 2010. (f. 102-102). Con esta inspección judicial, y de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, se prueban los hechos antes indicados, que fueron verificados por el juez de la causa.

Pruebas promovidas por la parte demandada:

No aportó prueba alguna.

A.c.f.l. pruebas promovidas por la parte demandante en primera instancia, observa esta alzada que el tribunal a quo, mediante sentencia de fecha 22 de junio de 2011 se pronunció de la siguiente manera:

Por todo lo anteriormente expuesto, resulta suficientemente demostrado el incumplimiento del contrato por parte de la parte opcionante vendedora sociedad mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO C.A., ya que no cumplió con el plazo de entrega y otorgamiento del documento definitivo de venta, aún cuando alegó que la demora obedeció a causa imputable a la opcionada compradora, ciudadana I.L.B.T., al solicitar la construcción de nuevas áreas en el inmueble, circunstancia que no probó en el juicio. Así se declara.-

…omissis…

Debemos recordar que todas estas normas son supletorias de la voluntad de las partes, por lo que al revisar las cláusulas quinta y sexta del contrato, se puede deducir claramente que las partes acordaron que de no cumplirse el contrato en el plazo acordado, es decir, en el término de 6 meses, contados desde la fecha cierta de la firma del contrato, esto es, desde el 27 de julio de 2009, a la finalización del mismo, en fecha 27 de enero de 2010, y habiendo incumplido las dos partes con lo convenido (otorgar oportunamente el documento público) “por causa imputable al opcionante vendedor” y pagar en el precio acordado en el lapso estipulado (como expresamente lo señaló la parte actora en su escrito libelar) “por causa imputable a la opcionada compradora”, al no haberse establecido otra contraprestación, la mismas cláusulas quinta y sexta establecieron la sanción por el incumplimiento, por locuaz no tiene objeto condenar a ambas partes al cumplimiento de las descritas cláusulas penales. Así se declara.-

En relación a la pretensión de la indexación o corrección monetaria de las cantidades que fueron pagadas por la actora (BsF.214.000,00), al respecto la doctrina de la Sala de Casación Civil ha establecido que la indexación judicial permite el reajuste del valor monetario y evita el mayor perjuicio al acreedor, por efecto del retardo procesal. Siendo que el proceso se inicia con el libelo de demanda y su auto de admisión. Se acuerda la indexación sobre las cantidades cuyo pago se ordena, conforme a la variación de los Índices de Precios al Consumidor (IPC) del Área Metropolitana de Caracas fijados por el Banco Central de Venezuela, desde el 09 de julio de 2010, fecha de admisión de la demanda de resolución de contrato, hasta la fecha en que quede firme la presente decisión, todo lo cual se hará mediante experticia complementaria del fallo por un solo experto designado por el Tribunal. Así se declara.-

Decidida como fue la controversia en los términos expuestos, se observa que la actora demanda la resolución del contrato de opción de compraventa celebrado entre ella y la sociedad mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO, C.A., sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Ciudad Flamingo, Municipio Monseñor Iturriza del estado Falcón, que el precio pactado fue por la suma de Bs. 230.000,00, de los cuales ha pagado la cantidad de Bs. 214.000,00, y que por el temor fundado del incumplimiento por parte de la demandada, en la terminación de la construcción de la vivienda y de las áreas de acceso al conjunto vacacional, se vio en la necesidad de suspender el pago del saldo deudor que equivale a la suma de Dieciséis Mil Bolívares (Bs.16.000,00), que para el mes de febrero de 2010, ella ya había pagado casi la totalidad del precio mientras que la demandada vendedora, no había ejecutado ni siquiera el 25% de la construcción de la casa, indica además que la demandada tendría un lapso de 6 meses para concluir la construcción de la casa, obtener los permisos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta y hacer la respectiva entrega del descrito inmueble, cuyo lapso comenzaría a contarse a partir de la autenticación del contrato de opción de compraventa (27 de julio de 2009), estableciéndose una prórroga de 30 días calendario, y vencido el lapso para la entrega del inmueble así como de la prórroga contractual, sin que hasta la fecha la demandada haya concluido la construcción de la casa, ni obtenido los permisos respectivos, y por cuanto establecieron en la cláusula quinta del contrato, el derecho de exigir a la demanda la resolución del contrato y una penalización única, equivalente a Bs. 20.000,00, como indemnización por su incumplimiento, es por lo que demanda la resolución de contrato por el incumplimiento imputable a la empresa demandada; fundamentando su pretensión en los artículos 1159, 1161, 1167, 1264, 1284, 1474, 1486,1487, 1488 del Código Civil, para que aquélla convenga en reconocer la existencia y validez del contrato de compra-venta ya descrito; por lo que se debe proceder a la resolución judicial por incumplimiento del contrato, y reintegrarle la suma de Bs. 214.000, que es el monto pagado a la demandada por concepto del precio del referido inmueble, y pagar la suma de Bs. 20.000,00, por concepto de cláusula penal. Por su parte, la empresa accionada, en la oportunidad de la contestación, convino en la existencia del contrato en los términos señalados en la demanda, así como el precio pactado, y que la demandante solo pagó la cantidad por ella indicada; así como reconoció que el contrato se firmó el 27 de julio de 2009, y que el lapso para realizar la venta definitiva del inmueble era el indicado en el libelo; pero negó, rechazó y contradijo que haya habido incumplimiento por parte de ella, en la entrega y venta definitiva del inmueble objeto de la negociación, alegando que la demandante le solicitó verbalmente que le realizara nuevas construcciones en el inmueble y ella aceptó de buena fe hacerlas; igualmente alegó, el incumplimiento de la demandante compradora en la forma convenida en el Contrato en la cláusula segunda, ya que no terminó de pagar, ni lo hizo en las fechas acordadas; alegó que debido a las mejoras realizadas, a solicitud de la demandante, el precio actual de venta oscila en DOSCIENTOS SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 272.000,00); hecho que ocasionó la demora en la entrega, por lo tanto, mal podría ahora pedir al Resolución Judicial del Contrato con los daños y perjuicios que dice habérsele causado; igualmente negó, rechazó y contradijo que se le deba reintegrar a la demandante la cantidad de DOSCIENTOS CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs. 214.000,00), los cuales declara haber recibido para su representada, por cuanto el inmueble está completamente terminado con su permiso de habitabilidad y toda la documentación requerida por la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Silva, además de que el documento fue presentado para su revisión por el mencionado registro en fecha 25 de junio de 2010; ni que deba pagársele a la demandante la suma de Bs. 20.000,00, como indemnización por cláusula penal, por cuanto no ha habido incumplimiento en el contrato, señalando que si ha existido demora, pero, por causa imputable a la demandante al solicitar la construcción de nuevas áreas en el inmueble; así como tampoco que deba pagarle a la demandante indexación monetaria alguna, por cuanto la demanda debe ser declarada sin lugar por los motivos expresados.

Alegada por la parte actora la resolución del contrato suscrito entre ella y la demandada se observa que de acuerdo al artículo 1.167 del Código Civil, es causa de resolución o ejecución del contrato, cuando alguna de las partes no haya ejecutado las obligaciones contenidas en él, es decir, no se hayan cumplido las obligaciones pactadas; esta norma le concede al acreedor agraviado la discrecionalidad para optar entre el cumplimiento y la resolución, de tal manera que vencido el plazo concedido al deudor para la prestación prometida, nacen para el acreedor dos derechos: pedir la ejecución del contrato o demandar su resolución, con los daños y perjuicios en uno u otro de los casos elegidos. Este derecho del acreedor es absoluto, es decir, no está restringido por ninguna otra disposición legal, pero no se resuelve de pleno derecho, siendo la función del juzgador limitativa a constatar el incumplimiento, la mora del deudor, o cualquier hecho en que se basa el pedimento de resolución; y una vez comprobados éstos, se encuentra en el deber ineludible de declararla. La doctrina ha establecido una serie de requisitos o condiciones de procedencia de la acción resolutoria, a saber: a) Que se trate de un contrato bilateral; b) El incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada, y c) El actor debe proceder de buena fe, en el sentido de que debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación.

En el caso sub judice, la actora pide la resolución del contrato opción a compra de un inmueble propiedad de la empresa demandada, la cual fue ofertada por el monto de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), contenida en documento suscrito entre las partes, obligándose la empresa demandada a darle en venta a la demandante el mencionado casa, por el precio indicado, estableciéndose un lapso de seis (6) meses contados a partir del 27 de julio de 2009, con un (1) mes de prórroga, mientras que la compradora se obliga a comprar el identificado inmueble por el precio fijado; por lo que siendo así estamos en presencia de un contrato bilateral, configurándose de esta manera el primer requisito. En cuanto al segundo requisito relacionado con el incumplimiento culposo de la demandada, tenemos que para que se perfeccione un contrato deben darse sus condiciones como lo son el cumplimiento del mismo en la forma, lugar y fecha en que se suscribió por las partes, es decir, es necesario que se cumpla con lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, a saber: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, o el uso o la Ley; por otra parte, tenemos que las obligaciones deben cumplirse tal cual han sido pactadas, y su cumplimiento está regido por los principios de identidad e integridad contenidos en el artículo 1.264 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1.290 y 1.291 ejusdem. En este orden, observa esta juzgadora, que fue demostrado en autos con las pruebas traídas al proceso, y con la admisión que hizo en la contestación de la demanda al afirmar “…al realizar nuevas construcciones en el inmueble, es obvio que no podía haberse entregado en la fecha prevista en el contrato, lo que se ocasionó fue una demora en la entrega…”; que para la fecha prevista, es decir, para el 27 de enero de 2010 o concediéndole un mes de prórroga el 27 de febrero de 2010, la demandada no había concluido la casa objeto de venta, ni había obtenido la permisología requerida para hacer la entrega del inmueble y la protocolización de la venta definitiva. Sobre este particular, alega la parte accionada que tal demora no fue imputable a ella, aduciendo que la compradora demandante, le pidió realizar nuevos trabajos de ampliación a la casa, que fue lo que ocasionó la demora, pero tal es el caso que por cuanto no fue probado en autos tal alegato, se desestima; por lo que siendo así, se concluye que la demandada de autos incurrió en incumplimiento de sus obligaciones contractuales, por lo que no se configura el segundo requisito de procedencia de la acción intentada. Y por último, en cuanto a que la actora debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación, se observa, que no fue un hecho controvertido que la compradora demandante solo pagó a la demandada la cantidad de DOSCIENTOS CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs. 214.000,00) adeudando el monto de DIECISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 16.000,00), aduciendo la compradora no haber realizado el pago completo “frente al temor fundado del incumplimiento por parte de la opcionante vendedora en la terminación de la construcción de la vivienda…”; por lo que siendo así estamos en presencia de la excepción non adimpletis contractus, contemplada en el artículo 1.168 del Código Civil, la cual es perfectamente aplicable al presente caso, en virtud que las obligaciones de ambas partes debían cumplirse en el mismo lapso, es decir, de seis (6) meses; en consecuencia, por estar justificado en derecho la falta de pago del remanente del precio convenido, es por lo que se determina que, se encuentra lleno también este extremo legal; por lo que debe declararse la procedencia de la acción resolutoria intentada, y así se decide.

Por otra parte, y en relación a la cláusula penal contenida en la cláusula QUINTA del contrato suscrito entre las partes, que establece la indemnización a la opcionada compradora en caso de incumplimiento por parte de la opcionante vendedora, se observa que el juez a quo consideró que el pago de la misma era improcedente en virtud de la existencia de la cláusula SEXTA la cual establece igualmente una penalización en caso de incumplimiento de la opcionante compradora, por cuanto ésta también había incumplido su obligación al no haber pagado la totalidad del precio convenido. Al respecto se observa que tal como fue establecido supra, la falta de pago de los DIECISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 16.000,00) restantes del remanente del precio acordado, está plenamente justificado, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil, por lo que la falta de pago del referido remanente del precio, no es motivo que impida el cumplimiento de lo estipulado contractualmente por las partes, específicamente el cumplimiento de la cláusula penal; en consecuencia, habiéndose verificado el incumplimiento culposo por parte de la opcionante vendedora, se hace procedente la indemnización por daños y perjuicios estipulada en la cláusula quinta del contrato, y así se establece.

Por lo antes establecido, es por lo que la demandada de autos deberá restituir a la compradora la cantidad de dinero por ella pagada, que alcanza la suma de DOSCIENTOS CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs. 214.000,00), por concepto del precio convenido; así como la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) por concepto de daños y perjuicios derivados de su incumplimiento culposo y fijado mediante la cláusula penal. Igualmente, por tratarse de cantidades líquidas de dinero se acuerda la indexación monetaria; quedando de esta manera modificada la sentencia apelada, y así se decide.

III

DISPOSITIVA

En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y T.d.l.C.J. del Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta por el ciudadano A.E.C.B., titular de la cédula de identidad Nº 5.306.863, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO C.A., asistido por el abogado F.R., mediante diligencia de fecha 21 de septiembre de 2011; y CON LUGAR la apelación interpuesta por la abogada M.G., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana I.L.B.T., mediante diligencia de fecha 27 de septiembre de 2011.

SEGUNDO

Se MODIFICA la sentencia de fecha 22 de junio de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en Tucacas. Se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuso la abogada M.G., actuando en representación de la ciudadana I.L.B.T., contra la sociedad mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO, C.A. En consecuencia, se condena a la sociedad mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO, C.A. a pagarle a la ciudadana I.L.B.T., la cantidad de DOSCIENTOS CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs. 214.000,00) por concepto de restitución de prestaciones cumplidas y la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) por daños y perjuicios estipulados según cláusula penal. Igualmente se ordena experticia complementaria del fallo a los fines de calcular la indexación monetaria sobre la cantidad de DOSCIENTOS CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs. 214.000,00), la cual deberá hacerse tomando en cuenta el índice de precios al consumidor (I.P.C.) dictado por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha de la interposición de la presente demanda (8/7/2010) hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión. Se condena en costas a la parte demandada, de acuerdo al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

Se condena en costas recursivas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con el artículo 251 del mismo Código. Y por cuanto se observa que las partes tienen su domicilio en la población de Tucacas estado Falcón, se comisiona ampliamente al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Trabajo de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Tucacas.

Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de Coro, a los veinte (20) días del mes de marzo de dos mil doce (2012). Años: 201º de la Independencia y 153º de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL

(FDO)

Abg. A.H.Z.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 20/3/12, a la hora de dos de la tarde (2:00 p.m.), Se libraron las boletas a las partes, con Despacho y se remite con Oficio Nº ______, conforme a lo ordenado en el fallo anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA

Sentencia N° 057-M-20-3-12.-

AHZ/YTB/jessica.-

Exp. Nº 5115.-

ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.