Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 17 de Febrero de 2011
| Fecha de Resolución | 17 de Febrero de 2011 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito |
| Ponente | Isabel Victoria Barrera Torres |
| Procedimiento | Desalojo |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Diecisiete (17) de Febrero de dos mil once (2011).
200º y 151º
ASUNTO: KP02-R-2010-000735
PARTE ACTORA: J.J.Á.D.L. Y S.J.L., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 7.989.211 y 5.439.756, respectivamente, ambos de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: USMARY ROSSANA VALENZUELA AGÜERO, abogado en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 119.638 y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: G.A.F., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 8.089.235, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MAURIMAR A.M. y J.M., abogadas en ejercicio, inscritas en el I.P.S.A bajo los Nos. 89.283 y 126.118, respectivamente y de este domicilio.
SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE DESALOJO DE INMUEBLE (POR APELACIÓN DEL JUZGADO DEL MUNICIPIO MORAN DEL ESTADO LARA).
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, como alzada la presente causa por apelación interpuesta por la parte actora en fecha 03/06/2010, contra la sentencia dictada en fecha 09/04/2010, por el Juzgado del Municipio Morán del Estado Lara, que declaró Sin Lugar la demanda de DESALOJO, interpuesta por los ciudadanos J.J.Á.D.L. Y S.J.L., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.989.211 y 5.439.756, respectivamente, ambos de este domicilio contra el ciudadano G.A.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.089.235, de este domicilio. En fecha 03/02/2011 se recibió la causa, por decisión del conflicto negativo de competencia del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 26/11/2010, y quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa (Folio 202).
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
Exponen los codemandantes que en fecha 07/10/2005 celebraron contrato de opción a compra notariado y contrato de arrendamiento privado con el demandado sobre un inmueble ubicado en la Urbanización El Bosque, El Tocuyo, Municipio Morán del Estado Lara por la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 15.000,00) quedando inserto la opción a compra bajo el Nº 47, Tomo 25; inmueble construido sobre un terreno Municipal y que mide aproximadamente 150M2. Que en las condiciones se estableció la entrega de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 5.000,00) al momento de la autenticación y el saldo restante por cuotas establecidas en fechas específicas, la última de ellas el día 30/09/2006. Que el contrato tenía vigencia de un año desde la fecha 07/10/2005 hasta el 07/10/2006, por ello el depósito que hizo el accionado ante el Juzgado del Municipio Morán del Estado Lara en el año 2.008 era extemporáneo pues la opción ya había prescrito. Que el demandado ha incumplido con las obligaciones contractuales pues se comprometió a la cancelación de los servicios públicos y dejó perder la línea telefónica. Que en la actualidad se encuentra en posesión del inmueble sin estar vigente la opción a compra. Que les asiste la necesidad de poseer el inmueble en virtud del estado de necesidad e incumplimiento del demandado que contempla el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios literales “a” y “b”. Que no entienden el por qué el demandado depositó el dinero de la opción a compra pues, ya había vencido el lapso. Negaron haberse negado a recibir dinero alguno.
Por su parte, el demandado reconoció la existencia de la relación arrendaticia y el contrato de opción a compra, así como las condiciones en torno al monto y los lapsos establecidos. Agregó que la última cuota estaba sujeta a condición pues los codemandantes debían obtener la liberación de la cláusula opcional del Instituto Nacional de la Vivienda, instrumento que los actores no han presentado al demandado, instrumento necesario para la respectiva liberación. Que depositó el saldo restante ante Tribunales para obligarle a que le den respuesta porque no han cumplido con el contrato de opción a compra. Que en conversaciones anteriores los actores manifestaban que no existía ningún problema y autorizaron mejoras al inmueble. En cuanto al contrato de arrendamiento asegura que se celebró por un año porque en esa fecha ya se habría perfeccionado la opción a compra y los actores habrían obtenido la liberación del inmueble. Rechazó y negó la demanda en todas sus partes, negó la existencia del contrato de arrendamiento pues ha cancelado la totalidad del inmueble. Igualmente, negó en todas sus partes los alegatos de incumplimiento por los actores.
Por su parte, el Tribunal Ad quo concluyó que los actores no lograron demostrar sus aseveraciones, igualmente, siendo el contrato a tiempo determinado no debió intentar la vía del Desalojo por lo que la demanda debió declararse sin lugar. Seguidamente decidió que la pretensión era improcedente.
COMPETENCIA DE ACTUACIÓN DEL JUZGADO SUPERIOR
En los casos de apelación de sentencias definitivas otorga al tribunal que conoce en alzada competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, por lo que tiene el deber de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelve la controversia planteada. Ahora es menester indicar que el Superior no puede agravar la situación del apelante único porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la resolución. Por lo que el principio “tantum apellatum quatum devolutum”, por el cual quien ejerce el derecho de apelación no puede ver deteriorada su situación. Cuando ambas partes apelan, el Superior puede reformar la providencia en cualquier sentido, cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el Superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorable a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la resolución o providencia es favorable totalmente a una de las partes, con base en alguna de las razones alegadas por esta, y el Superior encuentra que esa razón no es valedera, entonces tiene el deber de examinar las otras razones expuestas. Los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, por tanto resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma precisa, y positiva con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
ÚNICO
Luego de una revisión exhaustiva, quien suscribe observa en el presente expediente una serie de anomalías que van desde la conformación del contradictorio, la forma en que se evacuaron las pruebas y el alcance la decisión proferida por el Juzgado Ad quo. No obstante la situación se debe en gran parte a los argumentos del actor y demandado, donde involucran tanto un contrato de arrendamiento sometido a la legislación especial como una opción a compra sobre el mismo inmueble objeto del arrendamiento, por ello y en ánimos de favorecer la certeza procesal y brindar una tutela judicial efectiva, este Juzgado se encuentra en la imperiosa necesidad de hacer las siguientes declaraciones:
El único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que “En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. Tal como expresaron los actores las partes estaban unidas por un contrato de opción a compra y un contrato de arrendamiento, el primero notariado, no así el segundo, pero igualmente vinculante para la partes pues no fueron impugnados. En sus alegatos este Tribunal observa que la mayor contención se centra en las consecuencias del contrato de opción a compra, el actor en el libelo asegura que el contrato no está vigente pues venció el lapso y el demandado no pagó en el término fijado, y la consignación efectuada es extemporánea.
El demandado reconoce la existencia de tal opción, pero asegura que el demandante nunca quiso recibir el dinero y por eso lo consignó ante un Tribunal, que ha cancelado casi la totalidad del precio, asegura que no existe ningún contrato de arrendamiento pues ya canceló el precio del inmueble. De tales argumentos, se puede ver con claridad meridional que el contrato de opción a compra sigue estando bastante controvertido, de hecho es parte esencial del derecho invocado en el libelo. Tanto así lo reconoce el actor que en varias oportunidades alude a los dos contratos, asegurando que ninguno de los dos está vigente, lo que indefectiblemente lleva a concluir que las partes pretendían se decidiera el destino de la opción a compra y el arrendamiento, todo en un mismo juicio.
En decisiones anteriores este Tribunal ha establecido que en un mismo instrumento, como es la costumbre actual, puede prevalecer un contrato de arrendamiento y una opción a compra en forma conjunta, porque aunque son las mismas personas contribuye a la formación del consentimiento, permite conocer la buena fe, y permite a las partes satisfacer sus necesidades de un adelanto del precio por el vendedor y la necesidad de habitar por el comprador, con una garantía de por medio; si se puede un mismo instrumento, con mayor razón en contratos separados. No obstante, el legislador ha establecido que cuando se vayan a ventilar situaciones legales atinentes al arrendamiento deberá hacerse a través del procedimiento breve, es un mandato especialísimo que se identifica con materia de interés público, tal no es el caso de la opción a compra, mientras el legislador no establezca un procedimiento especial para determinada pretensión el que se debe aplicar es el procedimiento ordinario, por ello, cuando las partes pretenden la resolución de este tipo de contratos no ocurren invocando el procedimiento breve, salvo que la cuantía le permita recurrir al breve. En el caso de autos, el tratamiento en torno al contrato de opción a compra que las partes pretendían debía ser tramitado por el procedimiento ordinario, pues las partes nunca estimaron la demanda, residualmente debía aplicarse el procedimiento ordinario y en uso de la cuantía que establecen los artículos 28 y siguientes del Código de Procedimiento Civil la opción a compra se cuantificó en la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 15.000,00), que para la fecha 26/01/2009 eludida la oportunidad de comparecer al juicio breve en razón de la cuantía, según establece el artículo 881 ejusdem, pues todavía no estaba en vigencia la nueva resolución emanada del Tribunal Supremo de Justicia que modificó las competencias a nivel nacional.
En resumen, si bien coexisten los dos contratos, quien pretenda su resolución o cumplimiento debe intentarla por separado, el arrendamiento por el procedimiento breve y la opción a compra por el procedimiento ordinario, salvo que la cuantía le permita aspirar al procedimiento breve, lo cual no es el caso de marras según la fecha de interposición de la demanda, pues si se ventilan en una misma causa la incompatibilidad en los procedimientos producirá lo que en doctrina se ha denominado inepta acumulación de pretensiones.
Sobre la inepta acumulación de pretensiones, en un caso similar al de marras, la Sala de Casación Civil en un fallo de fecha 07 de junio de 2005, dejó sentado lo siguiente:
En el caso sub iudice, el Juez de la recurrida declara sin lugar la apelación, inadmisible la demanda y su reforma y condenó en costas a los apelantes, motivado a que ambas adolecen de distintos vicios, entre las cuales se encuentran la acumulación de pretensiones cuyos procedimientos son incompatibles entre sí, pues en la demanda inicial se persigue una extensa declaratoria de nulidades, a las cuales le es aplicable el procedimiento ordinario; y una partición de bienes hereditarios, que tiene un procedimiento especial distinto al de nulidad, aunado a ello, la reforma de la demanda también acumula esas pretensiones, incorporando una nueva pretensión con procedimiento incompatible respecto a los otros dos, como lo es la tacha de falsedad
.
“La sala observa en el caso bajo decisión que el ad quem declara la inadmisibilidad de la demanda por existir inepta acumulación de acciones, con tal pronunciamiento el juez de la recurrida no subvirtió las formas procesales preestablecidas para la sustanciación de los juicios, por cuanto su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público, el cual “representa una noción que cristaliza todas aquéllas normas de interés público que exijan observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuando se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público”.
Por otra parte, los principios relativos a la defensa de orden constitucional y el debido proceso, imponen al juzgador dar aplicación a los conceptos procesales de saneamiento, relevancia o trascendencia, de nulidad esencial y el de obligatoriedad de los procedimientos establecidos en la ley, …omissis
.
Así pues, en aplicación a los criterios jurisprudenciales y doctrinales, anteriormente transcritos al caso sub iudice se evidencia que el Juez de la recurrida al declarar la inadmisibilidad de la demanda tal como lo hace de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo, y al no haber permitido la acumulación de pretensiones que tienen procedimientos incompatibles, está garantizando lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil…….
Por las razones expuestas y a la luz del ordenamiento jurídico vigente este Tribunal debe declarar la inadmisibilidad de la demanda, de manera sobrevenida, pues se ha descubierto, al examinar el pedimento de las partes, la acumulación prohibida ya que el arrendamiento debió tramitarse por el procedimiento breve mientras que la opción a compra por el procedimiento ordinario. Así se establece.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA LA INADMISIBILIDAD SOBREVENIDA, de la acción de DESALOJO intentada por los ciudadanos J.J.Á.D.L. Y S.J.L., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 7.989.211 y 5.439.756, respectivamente, ambos de este domicilio, cuyo apoderado judicial es USMARY ROSSANA VALENZUELA AGÜERO, abogado en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº 119.638, contra la ciudadana G.A.F., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 8.089.235, de este domicilio, cuyos apoderados judiciales son los ciudadanos MAURIMAR A.M. y J.M., abogadas en ejercicio, inscritas en el I.P.S.A bajo los Nos. 89.283 y 126.118, respectivamente; todo de conformidad con el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículos 78 y 212 del Código de Procedimiento Civil. No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA.
Dada, sellada y firmada en la Sala del despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, a los diecisiete (17) días del mes de Febrero del año dos mil Once (2011). Año 200º y 151º.
La Juez Temporal
Abg. I.v.B.T.
La Secretaria
Abg. Eliana Hernández Silva
8/9
En la misma fecha se publicó siendo las 03:02pm, sentencia Nº 2011/252 y se dejó copia.
La Secretaria
Abg. Eliana Hernández Silva
KP02-R-2010-000735
9/9 17-02-2011
Sentencia Nº 2011/252
