Decisión nº 12 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Julio de 2010

Según ha quedado reseñado, la accionante alega que suscribió un contrato privado con el ciudadano J.G.R. mediante el cual le cedió en arrendamiento el inmueble antes identificado, con vigencia desde el primero de junio del 2004 hasta el primero de junio del 2005, consignando como prueba de tal convención el instrumento cursante a los folios 11 y 12, cuyas estipulaciones PRIMERA y CUARTA rezan respectivamente:

PRIMERO: “LA ARRENDADORA” da en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO”, un inmueble, constituido por una Casa destinada para vivienda, ubicada en la Calle Libertad, 1Era. Transversal de los Cujicitos, distinguida con el N° 18-4, Primer nivel, de la Urbanización La Vega, Municipio Libertador, del Distrito Capital.

(…omissis…)

CUARTO: La duración de este contrato será de un (1) año fijo, a partir del día primero (01) de junio del 2004 hasta el día primero (01) de junio del 2005, prorrogable por el mismo lapso, a menos que una de las partes, notifique con 30 días de anticipación, su voluntad de no prorrogarlo. Es entendido que por cada día de mora en entregar el inmueble, “EL ARRENDATARIO”, conviene en pagar a “LA ARRENDADORA” la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (10.000,00) diarios, sin perjuicio de los demás daños y perjuicios a que hubiere lugar. Asimismo convienen las partes, que en caso de que se consigne ante un tribunal cantidad alguna de dinero imputable a cánones de arrendamiento, con posterioridad a la fecha de su vencimiento, LA ARRENDADORA” tendrá el derecho al retiro de las mismas sin que opere la tácita reconducción, puesto que, este dinero será retirado como compensación de las cantidades adeudadas en virtud de la cláusula penal aquí establecida…”.

Este documento no fue desconocido por el demandado, por ende se le tiene como reconocido a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Con base en él el sentenciador da por demostrada la relación arrendaticia en cuestión en los términos alegados por la parte actora.

También ha sostenido la demandante que el contrato fue prorrogado automáticamente, ya que conforme a lo previsto en su cláusula cuarta, “ninguna de las partes notificó dentro de los treinta (30) días de anticipación a su vencimiento, su voluntad de no prorrogar”, hasta que por el convenio de prórroga legal de fecha 2 de octubre del 2008, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el número 76, tomo 52, se otorgó al referido arrendatario la prórroga legal contemplada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pactándose en este nuevo acuerdo que el inquilino debía desocupar y entregar la cosa arrendada el primero de junio del 2009. Este instrumento autenticado fue rechazado y desconocido por el apoderado judicial del demandado al contestar la demanda; no obstante, como atinadamente lo resolvió el a quo, por tratarse de un documento de fecha cierta, el mismo no era susceptible de desconocimiento, por tanto, de acuerdo con lo pautado en el artículo 1.363 del Código Civil, este instrumento tiene entre las partes la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones, y como tal lo valora este ad quem, pues, en autos no hay la menor evidencia de que el otorgamiento de ese documento haya sido el resultado de las presiones que denunció el apoderado del querellado en el acto de litiscontestación.

Para una mejor comprensión de lo que se decide, la alzada se permite reproducir in extenso a continuación el texto de ese nuevo convenio, el cual se expresa de esta manera:

CONVENIO DE PRORROGA (SIC) LEGAL ARRENDATICIA CONVENCIONAL:

Entre, la ciudadana: J.M. (SIC) CABRILES… “LA ARRENDADORA”, por una parte, y por la otra, el ciudadano: J.G. RIVAS…“EL ARRENDATARIO”. En consecuencia, ambas partes anteriormente identificadas, hemos convenido celebrar, de mutuo y común acuerdo…el presente CONVENIO DE PRORROGA (SIC) LEGAL ARRENDATICIA CONVENCIONAL, con fundamento en las normas previstas en los artículos 1.133, 1.141, 1.159, 1.160, 1.579 y 1.600 del CÓDIGO CIVIL, en concordancia con lo previsto en los artículos 1, 2, 7, (sic) y 38 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS en los términos…que…indicamos a continuación:

PRIMERA: Del libre reconocimiento de la relación legal arrendaticia: Ambas partes, es decir, tanto “LA ARRENDADORA”, como “EL ARRENDATARIO”, reconocen y aceptan que entre ellas ha existido un vínculo jurídico, referente a una relación arrendaticia que por más de tres (03) años, la cual se inició en fecha 01 de junio de 2.004, (sic) según consta en contrato de arrendamiento privado, mediante la cual se dio en arrendamiento Una (1) casa destinada para vivienda, identificada con el número 18-4, primer nivel, ubicada en la calle libertad, 1era transversal de los cojucitos, de la Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, Contrato éste tenía una vigencia de un (1) año, prorrogable por el mismo lapso, el cual fue prorrogado en dos oportunidades, ya que en el transcurso de la tercera prorroga, (sic) le fue notificado al (sic) “EL ARRENDATARIO”, en tiempo hábil, por parte de “LA ARRENDADORA”, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, por lo que a partir del 01 de junio de 2.008, (sic) por acuerdo entre las partes, se le otorga al (sic) “EL ARRENDATARIO”, su beneficio de Prorroga (sic) Legal, por el lapso de Un (1) año.

SEGUNDA: De la libre voluntad de las partes de suscribir el presente Convenio de Prorroga (sic) Legal Arrendaticia: Ambas partes, es decir, tanto “LA ARRENDADORA”, como “EL ARRENDATARIO”, hemos convenido y expresamente así lo aceptamos, por la vía amistosa, que por una parte, “EL ARRENDATARIO”, con la firma del presente documento, acepta la prorroga (sic) Legal otorgada, que ha operado en su favor, por un lapso de Un (1) año, conforme a lo previsto en el ordinal b, del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual le permitirá ocupar el inmueble arrendado hasta el día 01 de junio de 2.009, (sic) siempre y cuando cumpla cabalmente con las obligaciones previstas en el artículo 1.592 del código (sic) civil (sic), es decir: 1) servirse de la corra (sic) arrendada como un buen padre de familia; y 2: pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. En consecuencia la presente prorroga (sic) legal expira en fecha 01 de junio de 2.009, (sic) fecha en la cual, “EL ARRENDATARIO”, deberá hacer la entrega material y formal del inmueble arrendado, a “LA ARRENDADORA”, libre de personas y bienes, y en buen estado de conservación y mantenimiento, lo cual es aceptado expresamente por ambas partes con la firma del presente convenio.

TERCERA: De la ratificación de las partes de mantener vigentes las condiciones del arrendamiento, previstas en el contrato privado suscrito: Ambas partes…hemos convenido y expresamente así lo aceptamos, por la vía amistosa, que por cuanto el único contrato de arrendamiento suscrito, fue el celebrado de manera privada en fecha 01 de junio de 2.004, (sic) contentivo de doce (12) cláusulas, y cuya vigencia era de un (1) año calendario, contados a partir del día 01 de junio de 2.004, (sic) por lo que su expiración se fijó para el día 01 de junio de 2.005. (sic) En consecuencia ambas partes, convienen de mutuo acuerdo que dicho contrato mantendrá su vigor, en cuanto a lo previsto en la mayoría de sus cláusulas, las cuales se mantienen, incluyendo la referida al canon de arrendamiento que ambas partes acuerdan mantener en la cantidad de Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs.F.400,00).

CUARTA: Ambas partes acuerdan, que si durante la vigencia del presente convenio, se decidiere vender el inmueble arrendado, se le otorgará al arrendatario, el derecho de preferencia ofertiva previsto en los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así mismo convienen que los gastos de notaría que se originen con ocasión del otorgamiento del presente convenio, serán compartidos por las mismas a partes iguales, es decir, cada una de ellas, cubrirá y pagará el cincuenta por ciento (50%) de los gastos de notaría, procesamiento y traslado de ser necesario, lo cual es aceptado expresamente por ellas. Por último, se hace (sic) dos (2) ejemplares de un mismo tenor, que ambas partes proceden a suscribir y dar su libre consentimiento, con los términos, condiciones y demás circunstancias aquí plasmadas y convenidas de común acuerdo…

(reproducción textual).

Desde la perspectiva de la demandante, el demandado comenzó a gozar del beneficio de prórroga legal de un año a partir del 1 de junio del 2008, lo que le permitiría ocupar el inmueble hasta el 1 de junio del 2009, y es precisamente partiendo de esta consideración que conceptúa que el inquilino ha incumplido el compromiso de entrega del inmueble, lo que la autoriza -estima- para accionar el cumplimiento del contrato, amparándose en la regla del artículo 1.167 del Código Civil. Tales puntos de vista fueron desechados por la recurrida, ateniéndose a la siguiente motivación:

“Es así que el contrato en mención se prorrogó convencionalmente para los períodos: (1).- 1° de Junio de 2005 al 1° de Junio de 2006; (2).- 1° de Junio de 2006 al 1° de Junio de 2007; (3).- 1° de Junio de 2007 al 1° de Junio de 2008; y (4).- 1° de Junio de 2008 al 1° de Junio de 2009, toda vez que para este último período, la voluntad de no prórroga del contrato de arrendamiento se efectuó en el propio contrato denominado convenio de prórroga legal suscrito en fecha 02 de Octubre de 2008, vale decir, después de fenecido la prorroga del 1° Junio de 2007 al 1° de Junio de 2008 y antes del vencimiento de la prorroga del período comprendido entre el 1° de Junio de 2008 al 1° de Junio de 2009; por lo que la prórroga legal que indica el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “B”, por estarse frente a una relación arrendaticia mayor al año pero menor o igual a cinco(05) años, comenzaría a correr una vez fenecido el plazo de duración de la prórroga convencional automática para el período 1° de Junio de 2008 al 1° de Junio de 2009, vale decir en consecuencia, que la prórroga legal que indica la norma arrendaticia y cuya primacía atiende el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzó a correr a la fecha del 1° de Junio de 2009 para finalizar el 1° de Junio de 2010, oportunidad en la que el arrendatario del inmueble se encontraría en la obligación impretermitible de efectuar la entrega material del inmueble en cuestión. Así se decide.

En consecuencia y visto que la pretensión que ocupa a este sentenciador se incoó en fecha 02 de Julio de 2009, es decir, durante la vigencia de la prorroga legal, debe observarse lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone textualmente:

Artículo 41: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

Por lo que en atención a la prohibición de actuación del derecho en las relaciones arrendaticias en curso de la prorroga legal, por motivo del vencimiento del término, tal y como sucede en el caso de autos, resulta evidente que la pretensión así incoada resultaba a todas luces INADMISIBLE, tal y como será determinado expresamente en el dispositivo del presente fallo

(copia textual).

Todo lo anterior obliga a esta superioridad, en consecuencia, a verificar de qué lado está la razón, si del lado de la demandante o del lado del juzgador de primer grado.

Para decidir, se observa:

El artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación

.

De acuerdo con lo estatuido en la cláusula primera del último convenio, el contrato fue prorrogado en dos oportunidades, “ya que en el transcurso de la tercera prórroga, le fue notificado al (sic) “EL ARRENDATARIO”, en tiempo hábil, por parte de “LA ARRENDADORA”, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, por lo que a partir del 01 de junio del 2.008 (sic), por acuerdo entre las partes, se le otorga al (sic) “EL ARRENDATARIO”, su beneficio de Prorroga (sic) Legal, por el lapso de Un (1) año” (cursivas de este tribunal). Ahora bien, en atención a que de conformidad con lo dispuesto en el encabezamiento del referido artículo 38, “llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará automáticamente para el arrendador”, disposición ésta que a no dudarlo es de orden público, en cuanto está manifiestamente destinada a proteger al débil de la relación negocial (arrendatario), ella es de estricta observancia, y por lo tanto no puede ser preterida, en perjuicio de los derechos del inquilino. En efecto, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone terminantemente que los derechos establecidos “para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”; por ende, el tribunal no puede hacerse eco de un pacto que redujo drásticamente el lapso de la última prórroga contractual, que vencía, como veremos a continuación, el 1 de junio del 2009, por haberse iniciado el 1 de junio del 2008, ya que en este caso no priva, contrariamente a lo que pretende el apoderado accionante, el principio de autonomía de la voluntad de las partes.

Siendo así, el tribunal procede a constatar si en verdad el contrato se había prorrogado por dos veces, en lugar de tres, que fue lo precisado por el juzgado de la causa.

Para resolver sobre el particular, se observa:

Originalmente, repetimos una vez más, el contrato fue celebrado por el plazo de un año, desde el 1 de junio del 2004 al 1 de junio del 2005, pero en razón de que no se produjo la manifestación de voluntad de no prorrogar por ninguna de las partes, se sucedieron de modo automático prórrogas anuales. La primera de ellas tuvo lugar desde el 1 de junio del 2005 al 1 de junio del 2006; la segunda, desde el 1 de junio del 2006 al 1 de junio del 2007; la tercera, desde el 1 de junio del 2007 al 1 de junio del 2008, y dado que a partir de esta última fecha y hasta el día de la celebración del convenio de prórroga no se produjo ninguna manifestación de voluntad por parte de la arrendadora de no continuar con el contrato, es obvio que tuvo lugar un cuarto año de prórroga, que venció el 1 de junio del 2009, como con justeza lo apreció el a quo, siendo a partir de esta última fecha cuando comenzó a correr la prórroga legal, que el juzgado de conocimiento la consideró de un año, pero sobre lo cual no prejuzga este sentenciador por opinar que no es un punto comprendido en el debate judicial.

Lo inmediato anterior demuestra que para el momento cuando se introdujo la demanda (2 de julio del 2009) corría el período de prórroga legal, circunstancia ésta que impedía someter a trámite la acción de cumplimiento, visto que el artículo 41 del referido Decreto-Ley terminantemente prevé que “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”. Este último supuesto no es el caso de autos, porque la imputación de incumplimiento lo es por el vencimiento del término contractual.

En mérito de lo explicado, la demanda que nos ocupa debe declararse inadmisible, como ya lo hizo la recurrida, y así se dispondrá en la sección resolutiva de este fallo.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este tribunal superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO.- INADMISIBLE la demanda que por cumplimiento de convenio de prórroga legal interpuso la ciudadana J.M.C. contra el ciudadano J.G.R., ambos plenamente identificados al inicio de este pronunciamiento. SEGUNDO.- SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 26 de mayo del 2010 por el abogado R.A.R.L. contra la sentencia proferida en fecha 25 de mayo del 2010 por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos ut supra expresados.

Queda CONFIRMADA la recurrida.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, SE CONDENA a la parte actora a pagar las costas procesales causadas en este juicio, por haber resultado completamente vencida.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintiún días del mes de julio del año 2010. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

EL JUEZ,

J.D.P.M.

LA SECRETARIA,

E.R.G..

En la misma fecha, 21/7/2010, se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 8:40 a.m.

LA SECRETARIA,

E.R.G..

EXP. N° 5.976

JDPM/ERG/jbh.-