Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Puerto Ordaz de Bolivar (Extensión Puerto Ordaz), de 7 de Octubre de 2015

Fecha de Resolución 7 de Octubre de 2015
EmisorJuzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Puerto Ordaz
PonenteJosé Sarache Marín
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MECANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR

JURISDICCION CIVIL

I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

Con informes.

PARTE ACTORA-RECONVENIDA: Ciudadana J.R.R.D., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 5.587.168.

APODERADA DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: Abogada en ejercicio Y.S.D.J., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 15.155.

PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: Sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES Y CONTRATOS, C.A CONYCON, C.A, de este domicilio debidamente constituida e inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en la ciudad de Puerto Ordaz en fecha 11 de julio de 1990, bajo el Nro. 17, tomo A Nro. 91, folios del 188 al 167 de los Libros de registro respectivos, con modificaciones posteriores que constan en acta de asamblea extraordinaria de accionista celebradas en fecha 10 de mayo de 1996 bajo el Nro. 43, Tomo C08 y 20 de junio de 1997, bajo el Nro. 38, Tomo C Nro. 38, respectivamente.

APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: Abogados en ejercicio G.B., J.C.B., C.M.M., N.F., J.P., J.A., M.J., MAOLY MEDINA, S.R., M.G., CARMELO DE GRAZIA, LILINA CALLIGARO Y H.D.G., inscritos en el Inpreabogado bajo el Nro. 29.214, 18.255, 16.031, 4.909, 102.827, 113.747, 118.040, 112.906, 23.957, 28.836, 62.667, 125.892, 84.032, respectivamente.

JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA.-

SENTENCIA DEFINITIVA

EXPEDIENTE Nº 41.087

II

SINTESIS DE LA SUSTANCIACION DE PROCEDIMIENTO

Mediante escrito de fecha 14 de agosto de 2008, el ciudadano J.R.R.D., antes identificado, a través de su apoderada judicial, interpuso formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA Y VENTA, contra Sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES Y CONTRATOS, C.A CONYCON, C.A, antes identificado, de conformidad a la cláusula quinta y sexta del referido contrato de promesa bilateral de compra y venta, así como de los artículos 1133, 1134, 1160, 1161, 1167, 1211, 1212, 1264, 1488, 1486, 1527y 1528, del Código Civil.

Consignó con su escrito de demanda los siguientes recaudos:

 Copia Simple de documento Poder otorgado por el actor a la abogada Yhajaira Seijas de Jaen, marcada con la letra “A”.-

 Documento de promesa bilateral de compra y venta, celebrado entre Conycon, C.A y el ciudadano J.R., marcado con la letra “B”.-

 Ejemplar de documento de una opción de compra venta.-

 Documento de calculo definitiva de escalatoria.-

 Comunicado a la casa Nº 3, de fecha 20 de junio de 2007.-

 En 13 folios útiles, diferentes recibos de caja.-

 Documento de escalatoria.-

 Ejemplar de documento de hipoteca.-

 Comunicación de fecha 09 de junio de 2008, de J.R.D. a Conycon, c.a.-

 Comunicación de fecha 26 de junio de 2008, de J.R.D. a Conycon, c.a.-

 Documento autenticado en fecha 18/06/2008, por ante la Notaria Publica Segunda de Puerto Ordaz, marcado con la letra “F”.-

 En 22 folios útiles, diferentes recibos de caja.-

 Referencia personal de fecha 14 de marzo de 2008.-

 Nota de entrega de fecha 21 de febrero de 2008.-

Correspondiéndole el conocimiento de la presente causa, a este Juzgado de acuerdo a la Distribución diaria de causas de fecha 14/08/2008, por auto de fecha 17 de septiembre de 2008, se admitió la demanda en cuanto ha lugar en derecho y se ordenó emplazar a la parte demandada para que concurriera por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a su citación, para que diera contestación a la demanda en el presente juicio. Se libro compulsa por Secretaria con su auto de comparecencia.

En fecha 29 de septiembre de 2008, la parte demandada se expresamente por citado.-

En fecha 07 de octubre de 2008, el Tribunal ordenan agregar a los autos documento poder otorgado a los abogados G.B., J.C.B., C.M.M., N.F., J.P., J.A., M.J., MAOLY MEDINA, S.R., M.G., CARMELO DE GRAZIA, LILINA CALLIGARO Y H.D.G., antes identificados.-

En fecha 03 de noviembre de 2008, la parte demanda presenta escrito de contestación.-

En fecha 04 de noviembre de 2008, el Tribunal ordena efectuar computo del lapso de contestación en la presente causa, por auto separado de esa misma fecha admite la reconvención propuesta y emplaza a la parte demandante reconvenida a dar contestación a la reconvención.-

En fecha 12 de noviembre de 2008, la parte demandante reconvenida da contestación a la reconvención.-

En fecha 12 de agosto de 2009, la parte demandante reconvenida promueve pruebas en a presente causa.-

En fecha 25 de septiembre de 2009, la parte demandada reconviniente promueve pruebas en a presente causa.-

En fecha 26 de octubre de 2009, el Tribunal repone la causa al estado en que se encontraba al 09/10/2009 (inclusive), en esa misma fecha por auto separado se pronuncia este Despacho sobre las pruebas próvidas por las partes en el presente juicio.-

En fecha 10 de noviembre de 2009, se libra oficio numero 09-0970 al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción judicial del Estado Bolívar, en razón de la inhibición planteada por la Juez temporal de este Despacho.-

En fecha 18 de noviembre de 2009 el tribunal que conoce de la presente causa ordena la notificación de las partes de conformidad al artículo 93 del Código de Procedimiento Civil.-

En fecha 23 de noviembre de 2009, como complemento del auto anterior ordena oficiar a este Juzgado a los fines de que se remita los días de despacho trascurridos desde la fecha 17/09/2008 a la fecha 04/11/2009.-

En fecha 10 de diciembre de 2009, la parte demandante se da por notificada en la presente causa.-

En fecha 19 de enero de 2010, el tribunal segundo civil recibe cómputo solicitado.-

En fecha 05 de abril de 2010, la parte demandante coloca los emolumentos necesarios al alguacil para la práctica de la citación.-

En fecha 08 de abril de 2010, el alguacil consigna boleta de notificación firmada por la parte demandada.-

En fecha 23 de abril de 2008, el Tribunal por impulso de la parte demandada ratifica las pruebas de informe y de testigo.-

En fecha 17 de junio de 2010, se ordena agregar a los autos resulta de comisión de prueba testimonial sin cumplir.-

En fecha 10 de noviembre de 2010, a solicitud de parte actora, se ordena ratificar las pruebas de informes promovidas.-

En fecha 06 de diciembre de 2010, se fija oportunidad a los fines de llevar a cabo la inspección judicial, promovida por la parte actora.-

En fecha 09 de diciembre de 2010, la parte demandada solicita la revocatoria del auto de fecha 06/12/2010 y si no es revocado apela del auto.-

En fecha 09 de febrero de 2011, el Tribunal escucha apelación en un solo efecto, ejercida sobre el auto de fecha 06/12/2010.-

En fecha 03 de febrero de 2011, la parte actora solicita nueva oportunidad para la realización de la inspección.-

En fecha 11 de marzo de 2011, la parte demandada solicita que se declare improcedente la inspección por haber precluido el lapso probatorio.-

En fecha 04 de abril de 2011, previo cómputo se ordena oficiar nuevamente a las entidades bancarias, con motivo de las pruebas de informes promovidas por la demandada.-

En fecha 02 de mayo de 2011, el tribunal niega fijar oportunidad para la inspección judicial promovida por el actor.-

En fecha 18 de abril de 2012, se ordena agregar movimientos bancarios provenientes del banco bicentenario.-

En fecha 26 de febrero del 2013, la parte actora recusa al la juez segundo de primera instancia en lo civil mercantil y agrario del segundo circuito de la circunscripción judicial del estado bolívar, en esa misma fecha la juez recusada manifiesta no existir causal que amerite que deba separarse del conocimiento de la causa y así lo solicita al tribunal de alzada.-

En fecha 13 de marzo de 2013, la juez recusada ordena expedir las copias a los fines de remitir al juzgado superior en lo civil para que conozca de la reacusación interpuesta así mismo ordena oficiar a este juzgado en virtud de la reacusación.-

En fecha 20 de marzo de 2013, el juez provisorio se aboca al conocimiento de la causa, y ordena darle entrada al mismo.-

En fecha 02 de abril de 2013, el Tribunal ordena la notificación de las partes conforme al artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.-

En fecha 10 y 16 de abril de 2013, el alguacil consigna boleta de notificación de firmada de la parte demandada y actora, respectivamente.-

En fecha 10 de mayo de 2013, la parte demandada presenta escrito de informe.-

En fecha 13 de mayo de 2013, el Tribunal ordena efectuar computo por secretaria del termino de informes, evidenciando que el mismo venció el día 10/05/2013, inclusive.-

En fecha 22 de mayo de 2013, la parte actora presenta escrito de observación.-

En fecha 23 de mayo de 2013, el tribunal ordena efectuar cómputo por secretaria del lapso de observación, evidenciando que el mismo venció en fecha 22/05/2013.-

Correspondiéndole al Tribunal dictar sentencia en la presente causa, pasa a ello, con los argumentos que se establecen en el capítulo siguiente:

III

ARGUMENTOS DE LAS PARTES

III.I ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA:

La representación Judicial de la parte actora, en su escrito de la demanda alega como fundamento de su pretensión:

Que consta de contrato de promesa bilateral de compra y venta, celebra en fecha 25 de enero de 2008, entres su representado J.R.R.D., antes identificado, y la sociedad mercantil Construcciones y Contratos, C.A CONYCON, C.A, antes identificada, tal y como se evidencia de documento anexo.-

Que su representado dio estricto cumplimiento a las previsiones del contrato promesa bilateral de compra venta, ante señalado, concretamente a lo contemplado en las cláusulas que señala textualmente.-

Que se evidencia de documentación contentiva de cheques emitidos por su representado J.R.R., a favor de la vendedora CONYCON, C.A de depósitos bancarios realizados igualmente por éste en la cuenta corriente de la vendedora y de legajo de recibos que por concepto de dichos pagos emitía la vendedora a su representado, recibos estos que opone a la demandada en su contenido y firma.-

Que quedo entendido y convenido entre las partes, que los pagos previstos en la cláusula tercera del contrato promesa bilateral de compra y venta, en cuestión deberían realizarse puntualmente y que la falta de cumplimiento por parte de el comprador lo comprometía a cancelar a la vendedora, intereses corrientes calculados en base a la tasa activa de los cuatro principales bancos, a partir de la fecha de vencimiento establecida y sobre los montos adeudados, que también su representado, en los casos en que hubo algún atraso correspondiente a los pagos en referencia éste cancelo los intereses correspondientes y en la forma prevista en el contrato, pero que también resulta cierto que su representado cancelo a la presente fecha lo correspondiente a la escapatoria sobre el saldo deudor calculada desde el mes de noviembre del año 2006, como fue estipulado en dicho contrato, ya que la entrega estimada del inmueble estaba prevista para el mes de febrero de 2007, tal como lo prevé la cláusula quinta del contrato y que su representado cumplió.-

Que de conformidad a la cláusula cuarta del contrato, el precio inicial de la vivienda objeto de controversia se mantendría fijo, siempre y cuando se de cumplimiento a la cláusula tercera del mismo, que su representado cancelo a la vendedora la suma de 528.760,70, monto este que incluye el precio de venta pactada de 480.000,00 mas los intereses corrientes calculados en base a la tasa activa de los cuatro principales bancos, a partir de la fecha de vencimiento establecida y sobre los montos adeudados y lo correspondiente a la escapatoria sobre saldo deudor calculada desde el mes de enero del 2006, hasta el mes de noviembre del año 2006.-

Que el precio de la venta pactado de 480.000,00, se le resto la suma de 14.337,00, por concepto de material no instalado, tal y como se puede observar a través del cuadro demostrativo de pagos realizados que quedo explanado anteriormente. Quedando un saldo a favor de la vendedora de 285.400,00 lo cual seria cancelado a través del préstamo hipotecario que le otorgo a su representado el entonces Banco Banfoandes.-

Que para el otorgamiento de este crédito su representado contando con la debida autorización y apoyo de la vendedora realizo todas las gestiones requeridas por el banco que estuvieron a su alcance y dentro de los términos del contrato, es decir que introdujo ante la entidad financiera, la planilla de solicitud de crédito con todos los recaudos anexos, con la finalidad de que fuera otorgado dicho crédito hecho que fue aprobado.-

Que la vendedora del inmueble a que se contrae la presente controversia CONYCON, C.A se rehusó sin razones ni motivos de dar cumplimiento a sus obligaciones que como vendedor le corresponden como es el otorgamiento del documento de compra venta y a la tradición con la entrega de las llaves del inmueble en cuestión, ello de conformidad en los términos del contrato promesa bilateral de compra y venta, y a las previsiones del Código Civil, que con antelación notifico a la vendedora , en forma privada publica sobre el otorgamiento del documento por ante la oficina de registro publico correspondiente y la entrega de las llaves, tal y como se evidencia de correspondencia de fecha 09-06-2008 y 26/06/2008, enviada por su representado a J.R.R.D., a la vendedora CONUCON, C.A y recibida en las referidas fecha, las cuales explican por si solas, que la vendedora en estado de rebeldía en cuanto a su obligación de cumplir con el otorgamiento del documento de propiedad y la inmediata entrega del inmueble a su representado, en las condiciones previstas en el contrato.-

III.II ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada, en su escrito de contestación procedió en su PRIMERA PARTE a contestar la demanda de la siguiente manera:

No es cierto, que su representada haya celebrado con el demandante un contrato de promesa bilateral de compra venta en fecha 25/01/2008.-

No es cierto, que el demandante la haya entregado a su representado cantidad de dinero a cuenta de un contrato de compra venta celebrado el 25 de enero de 2008.-

No es cierto, que el demandante que el demandante le haya pagado a su representada la cantidad de 528.760,70 ni a cuenta de un contrato de fecha 25/01/2008, ni a cuenta de ningún otro tipo de contrato u obligación, ni por ningún otro concepto.-

No es cierto, que su representado haya apoyado al demandante para que obtuviera un crédito en la entidad bancaria entonces Banfoandes celebrando un contrato de fecha 25/01/2008.-

No es cierto, que su representado haya estado obligado a otorgar documento de venta alguno al demandante ante la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní, ni que se mantenga en estado de rebeldía en la obligación de otorgar un documento de propiedad sobre un inmueble.-

No es cierto, que su representada haya celebrado un contrato de venta con el demandante, ni el 25 de enero de 2008 ni en ninguna otra oportunidad.-

No es cierto, que el demandante haya cancelado por adelantado el precio de la venta, ya que el 25 de enero de 2008, no se celebro ningún contrato, ni se ha recibido la suma de 528.760,70.-

No es cierto, el contenido del estado de cuenta que presenta el actor en su demanda, ya que hace referencia a pagos realizados con motivo de otro contrato, no refleja la realidad de los hechos, incorpora depósitos que no fueron pagados a la demandada, sin recibos que los justifiquen e incluye pagos no recibidos.-

Rechaza, que el 25/01/2008, se haya celebrado un contrato con el demandante y, mucho menos que se haya celebrado un contrato de compra venta.-

Rechaza, que el ciudadano J.R.R.D. sea el legitimo propietario del inmueble constituido por una parcela de terreno propietario del inmueble constituido por una parcela de terreno y la quinta unifamiliar sobre ella construida distinguida con el numero 3, del conjunto Residencial C.d.L..-

Rechaza, en todo momento la afirmación de que el demandante le haya cancelado a su representado la cantidad de 528.760,70.-

Rechaza, la afirmación de que la entidad bancaria Banfoandes le haya entregado cantidades de dinero a su representado, ni que esta haya celebrado contrato alguno con aquella.-

De las defensas opuestas:

Que partiendo de la negación de los hechos narrados del actor, proceden a oponer al demandado cuatro defensas: la inexistencia del contrato cuyo cumplimiento se reclama, la improponibilidad manifiesta de la pretensión, la extinción del contrato y la excepción de contrato no cumplido.-

De la reconvención:

Que como ha quedado explicado con anterioridad y confesado por el actor, la demandada celebro con J.R. un contrato preliminar denominado promesa bilateral de compra venta, que se celebró el día 01 de noviembre de 2005, y en el la vendedora se comprometía a construir una vivienda en el conjunto residencial C.d.L. y una vez terminada vendérsela al futuro comprador. Las condiciones del único contrato celebrado con el actor fueron (transcribe parte del contrato cláusula primera, acabados, cláusula segunda, cláusula tercera).-

Que después de celebrar el contrato, el ciudadano J.R.R. no pago en la forma acordada sino que incurrió en repetidos atrasos tal y como puede observarse en el estado de cuenta a diciembre 2007.-

Que el futuro comprador llego a presentar un atraso de hasta en los pagos de las cuotas de la promesa de venta.-

Que una vez que su representada termina la construcción, se realiza el procedimiento de revisión de la obra por parte de la dirección de regulación urbana de la alcaldía de Caroní, ya que las ventas definitivas y la entrega de los inmuebles no pueden realizarse hasta que se obtiene el correspondiente permiso de habitabilidad. La mencionada oficina otorga el permiso el 30 de noviembre de 2007. Inmediatamente su representada llama a las personas que habían celebrado promesa de venta e inclusive facilita la obtención de créditos con la entidad bancaria Mi Casa. En estas condiciones los futuros compradores celebraron los correspondientes contratos de compra venta, cuatro en diciembre de 2007, y dos a comienzos de 2008, con las facilidades del crédito y sin problemas. Todos menos el hoy demandante J.R.R. que se negó a hacerlo. Es decir que para el mes de diciembre de 2007, fecha en que se fijo la celebración de los contratos definitivos de compra venta, que el hoy actor estaba atrasado en los pagos y además se negó a celebrar el contrato. En el mes de enero de 2008, la ciudadana A.G., quien se identifica como esposa del futuro comprador, acude ante la oficinas de Conycon, C.A solicitando un tiempo de esperara celebrar el contrato de venta. Que paso el tiempo sin que se resolviera la situación ante lo cual su representada le comunica que en virtud de lo anterior y habiéndose extinguido la promesa, pasara a retirar las cantidades abonadas para resolver el contrato.-

Que el 09 de junio de 2008, su representada recibe una comunicación del actor, para la fecha de la carta, la obra tenia ocho meses de terminada y así lo había establecido la dirección de regulación urbana de la alcaldía de Caroní mediante oficio RRUN209/2007/CA de fecha 30 de noviembre de 2007 y los demás compradores habían celebrado los contratos definitivos de compra venta y estaban viviendo en el conjunto residencial. Que la carta hace ver que no estaba en mora, señalado que la obra no estaba terminada, cosa que no es cierto, como tampoco es cierto que haya cumplido con los pagos acordados ni que haya pagado lo que dice en la carta, pues lo único que había pagado para la fecha e inclusive ha pagado para el día de hoy es la suma de 204.325 bolívares.-

Que de conformidad al articulo 1167 del Código Civil procede a reconvenir a J.R., para que convenga en que la promesa bilateral de compra venta, celebrada el día 01 de noviembre de 2005, esta resuelta por incumplimiento del ciudadano J.R. y que la única obligación de Conycon, C.A es devolver la cantidad abonada a cuenta de la futura venta. Que los motivos del incumplimiento lo constituyen las tres circunstancia antes señaladas.

Que de acuerdo a la argumentación precedente de conformidad al articulo 1185 del Código Civil, demandan a J.R. para que proceda a pagar a su representada lo siguiente: la suma de 23.652,00 por concepto de rejas de seguridad, servicios de vigilancia y honorarios profesionales, distribuidos en la siguiente forma: 1. la suma de 11.052,00 por pago de servicios de vigilancia; 2. la suma de 9.800,00 por concepto de instalación de rejas de protección, 3. la suma de 2.800,00 por concepto de honorarios y servicios de abogado y notarios; 4. igualmente demandan todos aquellos gastos que se sigan causando como consecuencia del servicio de vigilancia privada utilizado por Conycon, C.A en resguardo y conservación del inmueble objeto del presente juicio, a razón de 110,00 diarios o por los montos superiores a dicha suma en caso de incrementos que ocurran mientras dure el presente juicio contados desde la fecha de la presentación de la demanda hasta la ejecución de la sentencia que se dicte, solicitando la experticia complementaria del fallo.-

DE LA CONTESTACION A LA RECONVENCION

Niega, rechaza y contradice, en nombre de su representado la reconvención propuesta por ser infundada, por carecer de todo elemento jurídico.-

Niega, rechaza y contradice, que el contrato de promesa bilateral de compra venta, celebrado entre Conycon, C.A y J.R., tenga fecha cierta la de 01 de noviembre de 2005, ni mucho menos que la vendedora a través de dicho contrato se comprometía a construir una vivienda en el conjunto residencial C.d.L., y menos a vendérsela al futuro comprador.-

Rechaza y negativa que fundamento en primer lugar en la indeterminación de esta acción, ya que a su decir no cumple con los requisitos establecidos en el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil ordinal 4º.-

Que en la redacción de la reconvención, no hay una cadena de ideas que puedan determinar lo que se quiere expresar, no hay lógica jurídica en su redacción y peticiones.-

Que la parte reconviniente no presento prueba alguna que fundamente su pretensión.-

Niega rechaza y contradice, la afirmación de Conycon, C.A que su representado no pagó en la forma acordada sino que incurrió en repetidos atrasos.-

Niega, rechaza y contradice, que Conycon, C.A afirma cuando señala en su escrito de reconvención que su representado llego a presentar atraso de un año en los pagos de las cuotas de la promesa de venta, en los caso que hubo un atraso a los pagos en referencia, este cancelo los intereses correspondientes y en la forma prevista en el contrato. Se evidencia de las tablas demostrativas de todos y cada uno de los cálculos y pagos referidos.-

Niega, rechaza y contradice, que Conycon, C.A, afirma en su escrito de reconvención que para el mes de diciembre de 2007, fecha esta que se fijo para la celebración de los contratos definitivos de compra venta, su representado aparte de estar atrasado en los pagos, este se negó a celebrar el contrato, y todo ello por resultar cierto que al precio de venta pactado 480.000,00 se le resto la suma de 14.337,00, por concepto de material no instalado, tal y como se puede observa del cuadro demostrativo de pagos realizados, quedando un saldo a favor de la vendedora de 285.400,00, lo cual seria cancelado a través del préstamo hipotecario que le otorgo el banco bicentenario.-

Que para este crédito se contó con la autorización y apoyo de la vendedora, que realizo todas las gestiones a su alcance y dentro de los términos del contrato.-

Que Conycon, C.A fue quien se negó, afirmar que rehusó a dar cumplimiento a sus obligaciones que como vendedor le corresponden como lo son el otorgamiento del documento definitivo de compra venta y a la tradición con la entrega de las llaves del inmueble en cuestión.-

Niega, rechaza y contradice, que la única obligación de Conycon, C.A, es la de devolver la cantidad abonada en cuenta a la futura venta.-

Niega, rechaza y contradice, la reconvención por el hecho ilícito propuesto, por daños que supuestamente se le han causado.-

Niega, rechaza y contradice que su representado haya incumplido con su obligación ya que fue Cónycon, C.A no ha cumplido con su obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta y hacer la entrega del inmueble, en los términos establecidos en el contrato de promesa bilateral de compra venta.-

IV

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES

En el lapso probatorio la parte actora reconvenida promueve lo siguiente:

Prueba Documental.-

  1. Contrato de Promesa Bilateral de compra venta del inmueble, suscrito entre J.R. y Conycon, C.A, de fecha 25 de enero de 2008.-

  2. Cheques por pago y Bauches de depósitos con lo que se cancelaba parte de la deuda contraída.-

  3. nota de entrega, contentivo de entrega realizada por ARTDECO, C.A, en el inmueble objeto de la presente controversia.-

  4. documento definitivo de compra venta del inmueble emitido por la entidad financiera entonces banfoandes.-

  5. Correspondencia insertas al expediente signado con el Nº DRUN 118/2006/CA Y DRUN/2009/2007/CA, nomenclatura de la Alcaldía Socialista Bolivariana de Caroní del Estado Bolívar.-

    Prueba Informes.-

  6. Al Entidad financiera Banesco, Banco Universal.-

    No se evidencia de autos resultas de la prueba de informes.-

  7. Al Entidad financiera Banesco, Banco Universal.-

    No se evidencia de autos resultas de la prueba de informes.-

  8. Al Entidad financiera Mi Casa, entidad de ahorro y préstamo, c.a.-

    No se evidencia de autos resultas de la prueba de informes.-

  9. Al Entidad financiera Banfoandes, Banco Universal, C.A.-

    No se evidencia de autos resultas de la prueba de informes.-

  10. Al Registro Subalterno De Registro Publico De La Circunscripción Judicial Del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz.-

    No se evidencia de autos resultas de la prueba de informes.-

  11. Al Registro Subalterno De Registro Publico De La Circunscripción Judicial Del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz.-

    No se evidencia de autos resultas de la prueba de informes.-

    En el lapso probatorio la parte demandada reconviniente promueve lo siguiente:

    Pruebas Documentales:

  12. recibos de pagos presentados por la actora.-

  13. pago de fecha 06 de agosto de 2006.-

  14. copia certificada de expediente llevado por el Instituto para la defensa de las personas en el acceso a los bienes y servicios (indepabis).-

  15. factura suscrita por el ciudadano J.Z., propietario de la firma construcciones metálicas zapata.-

    Pruebas de Informe:

  16. Al Banco Banfoandes, Banco universal.-

    Comunicación recibida 16/04/2012, según oficio 11-232, de fecha 04/04/2011, folio 57 de la segunda pieza del presente expediente en el cual manifiesta a este Tribunal el banco de bicentenario lo siguiente:

    … en tal sentido se le informa una vez revisado y a.e.r., se anexan datos movimientos bancarios del 2008 e información básica de las dos cuentas. (…)

    .-

  17. Al Banco Mi Casa.-

    Comunicación recibida 10/01/2011, según oficio 976, de fecha 10/11/2010, folio 35 de la segunda pieza del presente expediente, en el cual manifiesta a este Tribunal el Banco de Venezuela lo siguiente:

    … cumplimos con informarle que el capitulo 6.2 del escrito de prueba de la parte demandada, no vino anexa al oficio antes descrito (…)

    .-

  18. Al Cuerpo de Policía Municipal “Patrulleros del Caroní”.-

    Comunicación recibida en fecha 08/07/2010, folio 450 de la primera pieza del presente expediente, en atención al oficio numero 384 de fecha 23 de abril de 2010, el cual señala lo siguiente:

    … para remitir a usted copia certificada del libro de novedades de fecha 13 de agosto de 2008,, llevados por este despacho, sobre procedimiento practicado, en el conjunto residencial c.d.l., ubicado en la urbanización villa antillana de ciudad Guayana, estado bolívar, donde se reporta la novedad de los hechos a que se refiere el punto 6.3 del escrito a que usted hace referencia.-

  19. A la Sociedad Mercantil “Seguridad y Custodia Organizada, C.A”

    No se evidencia de autos resultas de la prueba de informes.- por lo que esta prueba es desechada del proceso y así se establece.-

    Prueba Testimonial:

  20. I.P., V- 11.534.297.-

    Se evidencia de autos, que tal testimonio no fue evacuado, declarado desierto folio 437, 463 primera pieza principal.- Por lo que esta prueba es desechada del proceso y así se establece.-

  21. F.G., V- 2.757.297.-

    Se evidencia de autos, que tal testimonio no fue evacuado, declarado desierto folio 438,464 primera pieza principal., por lo que esta prueba es desechada del proceso y así se establece.-

  22. J.Z., V- 4.938.499.-

    Se evidencia de autos el reconocimiento en contenido y firma de la factura de fecha 15/08/2008, y el cual se reconoce su firma, este Tribunal desecha tal prueba por cuanto para quien suscribe no aporta nada al fondo de la presente demandada. Así se decide.-

    V

    ARGUMENTOS PARA DECIDIR

    La presente causa se refiere a la acción incoada por el ciudadano J.R.R.D., contra Construcciones y Contrato, C.A, por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta, de un inmueble (vivienda) tipo quinta-unifamiliar identificada con el Nº 3, que forma parte del Conjunto Residencial “C.d.L.” ubicado en la UD 208-13-09 en la urbanización Villa Granada, en la ciudad de Puerto Ordaz Municipio Autónomo Caroní del estado Bolívar, la vivienda tiene un área bruta de construcción de doscientos treinta metros cuadrados y se encuentra edificada sobre un área de terreno aproximada de doscientos cuarenta y dos con veintisiete cuadrados, que también forma parte de un terreno de mayor extensión propiedad de la vendedora. Dicho contrato fue firmado por ambas partes en fecha 25/01/2008, tal y como se evidencia al folio 16 de la primera pieza del presente expediente. Alega el demandante que cancelo la suma total de Bs. 528.760,70, monto que incluye el precio de venta (480.000,00) mas los intereses corrientes calculados en base a la tasa de los cuatros principales bancos, a partir de la fecha de vencimiento establecida y sobre los montos adeudados y lo correspondiente a la escapatoria sobre saldo deudor calculada desde el mes de enero del 2006 hasta el mes de noviembre del año 2006; a su decir el actor señala que del monto de la venta es decir 480.000, 00, fue restado el monto del material no instalado esto es 14.337,00 quedando un saldo a favor de la vendedora por 285.400,00, lo cual seria cancelado a través del préstamo hipotecario que fuera otorgado por el entonces banco banfoandes.-

    Señalando el demandante que se encuentra dentro de los términos del contrato por adelantado a la vendedora el precio de venta, y la vendedora hoy demandada no ha dado cumplimiento a su obligación de otorgar el documento que acredita la venta, por lo cual no puede considerar al comprador en mora del cumplimiento de pago del precio de venta en la forma estipulada, es notorio la comunicación emitida por la parte actora a la vendedora con fecha posterior a la de la firma del contrato hoy en litigio, como lo es comunicación de fecha 09/06/2008, folio 63 de la primera pieza del presente expediente, en la cual la compradora manifiesta estar a la espera de una fecha para el registro del documento de compra venta del inmueble casa nº 3 del conjunto residencial c.d.l..-

    DEL ANALISIS DEL CONTRATO Y RESOLUCION DEL ASUNTO

    Ahora bien este Tribunal procede a realizar el análisis del contrato de opción de compra venta objeto de revisión firmado por las partes, en fecha 25 de enero del año 2008, l cual cursa a los folios del 10 al 16, de la primera pieza del presente expediente, documento este que no fue tachado e impugnado quedando así plenamente reconocido el Tribunal otorga pleno valor probatorio al demostrar la relación jurídica entre las partes en este proceso, y el cual se analiza en la forma siguiente:

    Las cláusulas que se analizan establecen lo siguiente:

    Al PRIMERO establece que “Objeto del contrato – la vendedora ofrece en venta a el comprador, un inmueble constituido por una vivienda tipo quinta-unifamiliar identificada con el Nº 3, que forma parte del Conjunto Residencial “C.d.L.” ubicado en la UD 208-13-09 en la urbanización Villa Granada, en la ciudad de Puerto Ordaz Municipio Autónomo Caroní del estado Bolívar, la vivienda tiene un área bruta de construcción de doscientos treinta metros cuadrados y se encuentra edificada sobre un área de terreno aproximada de doscientos cuarenta y dos con veintisiete cuadrados, que también forma parte de esta venta el cual a su vez forma parte de un terreno de mayor extensión propiedad de la vendedora.-

    El inmueble referido a la vivienda será construido por la vendedora y tendrá las siguientes características: la construcción será de tipo tradicional: estructura de concreto armado, cerramiento exterior con tabaquería en bloque de arcilla, losa de entrepiso aliven, losa del techo de concreto. Tratamiento con caminarías exteriores.

    Dos plantas distribuidas en la forma siguiente:

    Planta baja: consta de hall de entrada, sala, comedor, cocina, área de servicio con habitación de servicio con baño y área de garaje techado, lavandero.

    Planta alta: habitación principal con vestier y baño principal, dos dormitorios con vestir y baño privado.

    Acabados

    Piso rustico en áreas exteriores.

    Cerámica de primera en áreas interiores.

    Baños con piezas sanitarias y cerámicas de primera en pared y piso.

    Puerta principal metálica.

    Closet con puertas de madera (no incluye parte interna).

    Puertas interiores de madera.

    Escalera de concreto con madera.

    Ventanas de aluminio y puerta de cocina en aluminio blanco.

    Instalación de puntos para aire acondicionado tipo split.

    Griterías en todos los baños.”.-

    En relación a esta cláusula la misma claramente determina el bien inmueble objeto de promesa de compra venta y el cual esta así aceptado por las partes.-

    Al SEGUNDO establece “Que el precio con el cual se pacta la presente venta es la suma de cuatrocientos ochenta mil bolívares fuertes (Bs. 480.000,00).”.-

    En relación a esta cláusula la misma claramente determina el valor de la futura venta en relación al bien inmueble objeto de promesa de compra venta y el cual esta así aceptado por las partes.-

    Al TERCERO establece “Que el comprador se compromete en cancelar de la siguiente manera:

    Una inicial de quince mil bolívares fuertes (Bsf. 15.000,00) a la fecha 01/11/2005

    Una cantidad de ciento cincuenta mil quinientos bolívares fuertes (Bs. 150.500,00) mediante doce (12) cuotas que se señala a continuación:

    1/12 al 01/12/2005 Bs. 15.000,00

    2/12 al 01/01/2006 Bs. 10.000,00

    3/12 al 01/02/2006 Bs. 10.000,00

    4/12 al 01/03/2006 Bs. 10.000,00

    5/12 al 01/04/2006 Bs. 10.000,00

    6/12 al 01/05/2006 Bs. 10.000,00

    7/12 al 01/06/2006 Bs. 10.000,00

    8/12 al 01/07/2006 Bs. 15.000,00

    9/12 al 01/09/2006 Bs. 15.000,00

    10/12 al 01/10/2006 Bs. 20.000,00

    11/12 al 01/11/2006 Bs. 20.000,00

    12/12 al 01/12/2006 Bs. 5.500,00

    Y la cantidad de trescientos catorce mil quinientos bolívares fuertes (Bs. 314.500,00) mas escapatoria sobre saldo deudor el cual será calculado desde el mes de enero del 2006 hasta el mes noviembre de ese año.

    Para facilitar el pago de las cuotas establecidas en este documento se libran sendas letras de cambio aceptadas por el comprador a favor de conycon, c.a queda entendido y convenido que los pagos previstos en la cláusula tercera de este contrato, deberán realizarse puntualmente y que la falta de cumplimiento por parte de el comprador, la compromete a cancelar a la vendedora, intereses corrientes calculados en (base a la tasa activa de los cuatros principales bancos) a partir de la fecha de vencimiento establecida y sobre los montos adeudados. ”.-

    En relación a esta cláusula la misma claramente el día en el cual comienzan a ejecutarse las obligaciones de las partes así como determina los montos a pagar por el comprador, se evidencia igualmente el monto exacto de diferencia a pagar en caso que exista la falta de cumplimiento por parte del comprador, y el cual esta así aceptado por las partes.-

    Al CUARTO establece “Que el precio inicial de la vivienda se mantendrá fijo, siempre y cuando se de cumplimiento a la cláusula tercera de la presente promesa bilateral de compra venta”.

    Aquí se determina la condición de estabilidad en el tiempo del monto acordado, y establece su excepción.-

    Al QUINTO establece “Que la fecha de entrega estimada de la vivienda será en el mes de febrero de 2007”.

    Se determina en esta clausula el monto o tiempo en el cual se estimaba entregar el bien.

    Al SEXTO establece “Que la falta de incumplimiento de las obligaciones asumidas por el comprador y/o vendedora en el presente contrato, dará derecho a la vendedora y/o a el comprador a demandar su cumplimiento o resolución, con los daños y perjuicios a que hubiere lugar”

    En esta cláusula se otorga la atribución por cualquiera de las partes contratante de hacer cumplir o resolver el presente contrato de acuerdo al comportamiento de estas en el cumplimiento de las obligaciones contraídas y el cual esta así aceptado por las partes.-

    Al SEPTIMO establece “Que en caso de resolución del presente contrato por parte de el comprador o la vendedora, la penalización será del 5% del valor de la vivienda. Esa penalidad constituye la compensación convenida por el pago de los daños y perjuicios. La diferencia a favor del cliente será notificada previamente y reintegrada al culminar la obra, no generara intereses.

    En esta cláusula evidencia la aplicación de la cláusula penal a quien resuelva el presente contrato y la cantidad que por diferencia será entregada al cliente la cual no generara intereses y el cual es así aceptado por las partes.-

    Al OCTAVA establece “Que los compradores declara aceptar las limitaciones a la propiedad y al uso, que se establezcan en el documento definitivo de propiedad en el documento de parcelamiento y en el reglamento de copropietarios, que hará las veces de un documento de condominio, tanto en lo que se refiere a la modificaciones de las fachadas o construcciones exteriores, al uso de las áreas comunes, así como al orden que debe mantenerse dentro del conjunto en procura que no se produzcan perturbaciones a los vecinos.”.

    En esta cláusula se establecen las condiciones en relación a la propiedad que se negocia.-

    Al NOVENA establece “Que el presente contrato estipula un tiempo de validez de 90 días, mas 30 días adicionales de prorroga, contados a partir de la fecha de su emisión.”.

    En esta cláusula evidencia el tiempo de validez y prorroga del presente contrato y el cual es así aceptado por las partes.-

    Al DECIMA establece “Que las partes convienen en que las notificaciones que se requieran efectuar durante la ejecución de este contrato por correspondencia que serán entregadas en las direcciones de oficinas o vivienda o a través de cualquier medio telemático de comunicación, en la siguiente dirección: la vendedora, carrera Upata C.C Caroní piso 7 oficina 2 Puerto Ordaz estado bolívar; el comprador (no hay dirección indicada para el comprador)”.

    En esta cláusula se determinan la forma de notificación o citación en relación a este contrato.-

    Quedando así plasmado lo establecido en el contrato corresponde a este Juzgador verificar quien efectivamente incumplió con las cláusulas contractuales y procede ha hacerlo en la forma siguiente:

    Planteado todo lo anterior este Tribunal pasa analizar, la situación procesal presentada, observa que la parte actora suscribió contrato de promesa bilateral de compra venta, de un inmueble (vivienda) tipo quinta-unifamiliar identificada con el Nº 3, que forma parte del Conjunto Residencial “C.d.L.” ubicado en la UD 208-13-09 en la urbanización Villa Granada, en la ciudad de Puerto Ordaz Municipio Autónomo Caroní del estado Bolívar, la vivienda tiene un área bruta de construcción de doscientos treinta metros cuadrados y se encuentra edificada sobre un área de terreno aproximada de doscientos cuarenta y dos con veintisiete cuadrados, que también forma parte de un terreno de mayor extensión propiedad de la vendedora. Dicho contrato fue firmado por ambas partes en fecha 25/01/2008, tal y como se evidencia al folio 16 de la primera pieza del presente expediente, dicho contrato de promesa bilateral de compra venta fue celebrado por las partes de forma privada, y ya valorado previamente. Alega el demandante que cancelo la suma total de Bs. 528.760,70, monto que incluye el precio de venta (480.000,00) mas los intereses corrientes calculados en base a la tasa de los cuatros principales bancos, a partir de la fecha de vencimiento establecida y sobre los montos adeudados y lo correspondiente a la escalatoria sobre saldo deudor calculada desde el mes de enero del 2006 hasta el mes de noviembre del año 2006; a su decir el actor señala que del monto de la venta es decir 480.000, 00, fue restado el monto del material no instalado esto es 14.337,00 quedando un saldo a favor de la vendedora por 285.400,00, lo cual seria cancelado a través del préstamo hipotecario que fuera otorgado por el entonces banco banfoandes, así mismo es alegado por el actor y aceptado por la demandada el pago inicial por la futura compra del bien inmueble descrito, para el día 01/11/2005 como lo es la cantidad de 15.000,00, monto este de pago por reserva tal como es evidente al folio 37 y 193 de la primera pieza del presente expediente, evidenciado a este juzgador que la relación contractual fue iniciada por las partes desde al año 2005 siendo entonces formalizada por un contrato de promesa bilateral celebrado en fecha 25/01/2008, no pudiendo quien juzga la presente acción exonerar tales pagos cuando son por el mismo objeto, observación de que tales montos pagados a conycon desde el 2005 a la firma del contrato no fueron reflejados en el contrato de promesa bilateral, (pagos estos de los cuales se aportaron las pruebas y aceptados por la demandada, por lo que se les da pleno valor probatorio y así se establece.).-

    Que cumpliendo con las obligaciones contraídas y contempladas en el referido contrato, que el mismo pago la inicial, pactada como lo es 15.000,00 bolívares como reserva, que los mismo no se mencionan en el contrato ,es de destacar que evidencia de autos en el estado de cuenta de la propia demandada, se reflejó que el pago de Bs.285.400,00 era con crédito hipotecario para el día 23/05/2008, folio 53 de la primera pieza, tramitado por las partes interesadas ante el entonces banco banfoandes, el cual consta en autos que fue efectivamente gestionado e incluso el banco genero el cheque de pago, mas no fue recibido por la demandada, documento este que se le da pleno valor probatorio y así se establece.-

    En relación a los demás pagos los mismos se evidencian claramente en el estado de cuenta consignado a los autos, y que al ser compaginado con los depósitos cursantes a los autos evidencia la cancelación de los mismos en este caso en concreto tenemos:

    forma banco numero fecha monto

    cheque provincial 00007674 28-10-05 15.000.000,00

    Cheque provincial 00008026 01-dic-05 15000000,00

    deposito Banesco 158373637 09-feb-06 10000000,00

    cheque provincial 00007674 06-mar-06 10000000,00

    deposito Banesco 157968290 17-abr-06 10000000,00

    deposito Banesco 159516858 04-jun-06 10000000,00

    cheque provincial 00008496 20-jun-06 10000000,00

    Cheque provincial 00008471 27-jun-06 10000000,00

    cheque provincial 00009267 19-sep-06 10000000,00

    deposito Banesco 120305659 22-nov-06 25000000,00

    cheque provincial 00009125 09-ene-07 25000000,00

    cheque provincial 00010183 20-abr-07 10000000,00

    cheque provincial 00010380 14-jun-07 10000000,00

    deposito Mi casa A-7917871 06-ago-07 10000000,00

    cheque provincial 00009922 29-ago-07 10000000,00

    deposito Banesco 313201366 26-0ct-07 10000000,00

    deposito Banesco 300880837 27-nov-07 3850000,00

    deposito Banesco 313201369 27-nov-07 10000000,00

    deposito Banesco 299681606 20-dic-07 475000,00

    deposito provincial 00006258 09-jun-08 29035001,70

    Total depositado 243360001,7

    Bsf.243600,00

    descuento Material no instalado 07-nov-07 -14337000,00

    229023001,7

    Bsf.229.023,00

    De la documentación presentada por la actora del folio 37 al folio 53, se evidencia claramente los pagos realizados por la parte actora, y que a pesar que los mismos no se realizaron en la forma establecida en el contrato, es evidente para este Juzgador, que al haber el demandado consentido el pago, al recibirlo, otorgar los recibos correspondientes, y no haber ejercido acciones por el pago hecho en la forma no prevista en el contrato, convalido los mismos y por lo tanto tienen pleno valor probatorio, y evidencian claramente la cancelación de la cuotas establecidas en el contrato por las partes y así se establece.-

    Igualmente es de hacer notar que quien aquí suscribe que no se evidencia la prueba de informe promovida por dicha parte al entonces banco banfoandes mas sin embargo de autos se evidencia que fue consignado tal y como se puede observar del folio 53, estado de cuenta conjunto residencial c.d.l. casa nº 3, cliente J.R.r.d., específicamente en la línea 26 un pago o deposito para el día 23/05/2008, por la cantidad de 285.400.000,00, actualmente 285.400,00, por concepto de crédito hipotecario banfoandes, así mismo se observa a los folios siguientes, es decir, 54 al 62, de la misma pieza, documento de solicitud de crédito hipotecario solicitado por ante la entidad bancaria banfoandes en la cual se evidencia los nombres de las partes intervinientes en el presente juicio, así como prueba la relación contractual de las partes litigantes en juicio que en ningún momento fue discutida por dichas partes, probando entonces que si existe una relación contractual entre el ciudadano J.R. y la hoy demandada, y siendo presentado ambos documentos en copia simple, y al evidenciar la tramitación del crédito hipotecario así como la aprobación de dicho crédito y expedición del pago por el banco como tercero, sin que la actora recibiera dicho monto a pesar de las gestiones hechas para ello por la demandante, así como la comunicación emitida por la parte actora a la vendedora con fecha posterior a la de la firma del contrato hoy en litigio, como lo es comunicación de fecha 09/06/2008, folio 63 de la primera pieza del presente expediente, en la cual la compradora manifiesta estar a la espera de una fecha para el registro del documento de compra venta del inmueble casa nº 3 del conjunto residencial c.d.l., aunado a la denuncia efectuado por ante indepabis, documentos que se le otorgan pleno valor probatorio, además de ello del calculo definitivo de escalatoria (folio 37), que fue cancelado por la actora, donde claramente se reconocen los pagos efectuados por esta, , cuadros resumen de pago (folio 52, 53), donde se observa la forma de pago, documento de propuesta del crédito hipotecario aprobado por Banfoandes, informaciones de parte de la actora a la demandada sobre la oportunidad para suscribir la firma del documento a protocolizar, cancelación de impuestos para protocolizar en el Registro Inmobiliario (folio 67,68 ), Notificación Judicial marcada F, presentada por la parte Actora, donde se le notificaba a la demandada sobre la situación y cancelación de la deuda proveniente del contrato de opción de compra (folios 70 al 72), es de destacar que la parte demandada manifiesta que la negociación que menciona la parte actora es distinta a las fechas de los distintos pagos efectuados y que estos no se refieren al contrato suscrito en el año 2008, sin embargo se observa claramente que los recibos emitidos por la demandada reflejan claramente que eran para cancelación de la casa nro.3, c.d.l., si vamos al contrato se refiere al mismo inmueble, como se explica entonces que la demandada recibiera y emitiera recibos de cancelación de un bien inmueble incluso antes de realizar la negociación formal, a este respecto y en aplicación del articulo 257 de la Constitución Nacional en relación a la realidad sobre la forma, se puede evidenciar claramente de las pruebas aportadas que efectivamente existía una negociación sobre la adquisición del inmueble identificado con el nro.3 en el conjunto residencial c.d.l., que el Actor fue cancelando los montos requeridos, y que fue en fecha posterior que formalizaron el contrato, sino como se explican los recibos otorgados por la demandada, quien además de ello no trae a los autos elementos probatorios que pudieran presumir la existencia de otra obligación previa con la actora y que permitiera expedición de recibos sobre el mismo bien inmueble objeto de contrato, que diera como consecuencia la emisión de los diferentes recibos de pago, de la forma de escalatoria, e incluso de los estados de cuenta,

    Ha quedado evidenciando claramente el interés de la parte compradora de adquirir el inmueble, y que gestiono y cancelo el precio acordado y este recibido por la demandada, a excepción del monto que correspondía al crédito por parte de Banfoandes, evidenciándose igualmente de las pruebas aportadas que fue la demandada quien no acudió a gestionar la suscripción del contrato de compra venta con garantía hipotecaria y recibir la diferencia pendiente, hecho este que puede tenerse como mora del acreedor, y que no es imputable al deudor, es por ello que mal puede la vendedora pretender resolver el contrato de opción de compra venta, luego de haberse realizado los requisitos planteados en el mismo, además de haberse modificado por la actividad de las partes los lapsos iniciales planteados en el contrato.-

    A este respecto es necesario señalar que en materia de contratos podemos hacer los siguientes señalamientos:

    (omissis) “…las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación.

    Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos de opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato.

    Como se observa, en el contrato de promesa bilateral u opción de compraventa, no se constituye ninguna hipoteca o derecho real sobre los bienes objeto del contrato; lo que se estipula es una mutua obligación de comprar y vender un bien. Si alguno de los contratantes no cumple su obligación, este incumplimiento trae como consecuencia una sanción o penalidad pecuniaria; además de que, por lo general, estas promesas bilaterales u opciones de compraventa se consignan en documentos privados, que luego pasen a ser reconocidos judicialmente por las partes contratantes o autenticados ante Notario Público; no es común que sean protocolizadas en la Oficina de Registro Inmobiliario competente, por lo que no cumplirían con el requisito previsto en el artículo 1.879 del Código Civil, ut supra transcrito…” (Sentencia Nº RdeI-01032, de fecha 18 de diciembre de 2.006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de INVERSIONES PP001, C.A.). Ahora bien, retomando lo anteriormente expuesto, es de señalar que el negocio jurídico que involucra a las partes hoy en conflicto implica considerar, tan solo, la conformación de una expectativa, en la que existe la posibilidad cierta de que se transmitiese la propiedad r.d.i. que allí se describe en beneficio del hoy demandante, negociación ésta que, tal como aprecia quien aquí decide, se pactó en forma pura y simple, sin desprenderse de la lectura del contrato accionado la existencia de alguna condición que supeditara su objeto a la ocurrencia de algún hecho futuro e incierto, tal como ya se ha señalado en el análisis del contrato.-

    En efecto, la ejecución de las obligaciones a cargo del hoy demandante quedó limitada a satisfacer el pago de la diferencia del precio estipulado por las partes y que de autos se evidencia que el mismo pago auque no de forma formal, pero así fue aceptado por la parte demandada de forma tacita ya que desde el pago inicial llamado por la vendedora como reserva la continuidad de las fechas era desproporcionada, es decir que el pago de dicho inmueble comienza desde una fecha anterior a la fecha del contrato mal puede la vendedora de laguna forma exigir un cumplimiento oportuno cuando al momento de suscribir dicho contrato obvio tales pagos cuando eran con el mismo objeto.-

    Lo anterior, no hace más que responder a los principios de equidad y reciprocidad que informan el contrato bilateral, pues si ambos contratantes se obligaron recíprocamente, tal circunstancia se halla estrechamente vinculada a la causa del contrato, dado que la transferencia de la propiedad es causa del pago del precio, y en sentido contrario si el precio no se paga se produce un desequilibrio en la reciprocidad contractual, lo que propicia que desaparezca la causa del contrato ya que, en tales circunstancias, el contrato no tiene razón para existir.

    En ese sentido, el pago, desde el punto de vista del derecho de obligaciones, es el medio por excelencia del cumplimiento de las obligaciones y, en consecuencia, el medio normal de su extinción. De allí, que el pago de toda obligación, sea de dar, hacer o no hacer, está regido por dos principios: el de la identidad del pago y el de la integridad del pago. El principio de identidad se refiere a que el pago debe ser idéntico a la prestación debida, debe comprender dicha prestación y nada más que ella. Por consiguiente no puede obligarse al acreedor a recibir una prestación o cosa distinta de la que se debe, aunque el valor de la cosa sea igual o aun superior al de aquella, cuyo principio es admitido por nuestro legislador en el artículo 1.290 del Código Civil. El principio de la integridad del pago, alude a que el pago debe ser completo, comprender toda la obligación debida. Como consecuencia, el deudor no puede pretender cumplir en parte o de manera distinta la prestación prometida, de allí que no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de la deuda, aunque ésta fuera divisible.

    Ello, por ende, es lo que explica la razón de ser del postulado que indica el artículo 1.167 del Código Civil, pues en los contratos con prestaciones recíprocas, si una de las partes falta al cumplimiento de su prestación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución o la resolución del contrato, pudiendo exigir, en cada caso, el resarcimiento a que hubiere lugar, pero para que ello sea así se requiere que el reclamante en cumplimiento o resolución haya demostrado la satisfacción de las obligaciones a su cargo, lo cual aparece en el presente caso, pues el hoy demandante probó que, los diferentes pagos con el fin de adquirir el bien inmueble que la vendedora discute que no fueron en la fecha pacta, mal puede este juzgador exonerar los pago que prueban y constan en autos con fecha anteriores al contrato, en cuyo caso contrario es de considerar que a los Jueces no le es dable suplir las deficiencias de las partes en la conformación del elemento de causa necesario para la satisfacción completa de su interés, ni tampoco desnaturalizar la esencia misma del contrato, en aras de conformar otro tipo de situaciones totalmente distintas a ese aspecto de volición, de interés exclusivo para el actor, pues a ello se opone la exégesis propia contenida en el artículo 1.264 del Código Civil.

    Luego, entonces, al configurarse en autos que el hoy demandante, dentro del lapso estipulado en el contrato accionado, cumplió con las obligaciones que le correspondían de acuerdo al contrato, aunado que las partes en el contrato que regula la situación de adquisición del bien inmueble solo menciona que en caso de atraso de los pagos convenido se cancelara a la vendedora intereses corrientes calculados en base a la tasa activa de los cuatro principales bancos, pudiendo exigirse así el cumplimiento de esa convención, por tal motivo la pretensión de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta es procedente en cuanto a derecho se refiere y así se determinará en la dispositiva del fallo.-

    Es importante destacar igualmente criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de revisión constitucional de fecha 20-7-15, Exp. 14-0662, en donde se señalo lo siguiente:

    “…OBITER DICTUM

    Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:

    Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.

    De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.

  23. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).

    En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).

    Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.

    Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).

    En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:

    Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.

    La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.

    Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.

    El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.

    La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada.

    El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.

    Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219).

    El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas

    En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.

    Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación:

    1. Así resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de contratos preliminares unilaterales.

    2. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa.

    3. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.

    4. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere.

  24. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).

    En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.

    El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.

    Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.

    En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.

    En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.

    El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.

  25. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.

    La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada.

    En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.

    Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral.

  26. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales).

    El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil).

    En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta.

    Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar.

    En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.

    La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.

    Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.

    En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.

    El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autorregulación de sus intereses negóciales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.

    En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.

    Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.

    En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.

    Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.

    El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).

    El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.

    En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

    Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide…”

    De lo anteriormente señalado e igualmente de todo lo expresado en este proceso, es evidente claramente que estamos en presencia de un contrato de compra venta a plazos, donde el comprador canceló mas del 50% del monto acordado, y que la diferencia fue aprobada por el Banco Banfoandes, sin que la parte demandada-vendedora recibiera el mismo, lo que evidencia claramente la procedencia parcial de la acción de cumplimiento de contrato en cuanto a la obligación del demandado de vender efectivamente al actor el inmueble en cuestión, así mismo se evidencia que en vista de que la accionada nunca recibió –por acción de ella misma- la diferencia del monto de la venta de Bsf. 285.400,00, por lo que el mismo debe ser cancelado por la parte Actora, al demandado y así se establece.-

    En relación a la pretensión de pago de indexación monetaria, observa este Juzgador que en la presente acción, la accionante no solicita pago de cantidades algunas, sino del cumplimiento de la venta definitiva del inmueble, siendo que la indexación monetaria recae sobre las cantidades ordenadas a pagar, en el presente caso al no haber cantidades reclamadas es necesario establecer que es improcedente tal petición y así se establece.

    De las anteriores consideraciones podemos establecer en consecuencia que la presente acción debe ser declarada PARCIALMENTE CON LUGAR por no haber procedido todo lo peticionado por el accionante y así se establece.-

    Igualmente al haberse demostrado el cumplimiento de la obligación por parte del accionante, así como ha quedo evidenciado que los alegatos de la demandada-reconviniente no fueron demostrados en juicio es fuerza concluir que la reconvención propuesta es improcedente en cuanto a derecho y así se establece.-

    VI

    DISPOSITIVA

    En mérito de todas las consideraciones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley DECIDE:

PRIMERO

SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA incoada por el ciudadano JAVIERRAFAEL R.D., en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCCIONES Y CONTRATOS, C.A CONYCON, C.A, todos plenamente identificados en el Capitulo I de este fallo.

SEGUNDO

SE ORDENA a la parte demandada CONYCON, C.A, cumplir con el contrato definitivo de compra venta del bien inmueble objeto del contrato de promesa bilateral de compra venta, de fecha 25 de enero de 2008, en consecuencia proceder a la venta definitiva. Previo a la cancelación de la suma restante de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL CUATROSCIENTOS BOLIVARES (BS.285.400,00), que debe hacer la parte Actora, en un lapso de diez días de despacho contados desde el momento en que quede firme la sentencia definitiva de este proceso.-

En caso de que la demandada no procediera a cumplir con el otorgamiento de la venta definitiva, y hubiere cumplido la actora con consignar la suma ordenada, esta sentencia servirá como titulo de propiedad del inmueble antes descrito a la parte Actora.-

TERCERO

Se declara SIN LUGAR LA RECONVENCION propuesta por CONYCON, C.A en contra del ciudadano J.R.R.D. y así se estable.-

CUARTO

No hay condenatoria en costas del juicio principal debido a la naturaleza del fallo.-

QUINTO

Se condena en costas de la reconvención a la parte Demandada-reconviniente.-

Y así se decide de conformidad con lo establecido en los artículos 26, 49 ordinal 1ro, 253, y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con los artículos 12, 242, 243, 254, del Código de Procedimiento Civil, los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264 del Código Civil.-

Por cuanto la presente decisión se produce fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense boletas.-

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE ESTA DECISION EN EL TRIBUNAL.

DADA FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, EN PUERTO ORDAZ, A LOS 07 DIAS DEL MES DE OCTUBRE DEL DOS MIL QUINCE (2015). AÑOS: 205º DE LA INDEPENDENCIA Y 156º DE LA FEDERACION.

EL JUEZ PROVISORIO

ABG. J.S.M.

EL SECRETARIO

ABG. JHONNY JOSE CEDEÑO

LA SENTENCIA QUE ANTECEDE SE REGISTRO Y PUBLICO EN EL MISMO DIA DE SU FECHA, PREVIO ANUNCIO DE LEY, SIENDO LAS DOS HORAS y VEINTICINCO MINUTOS DE LA TARDE.

EL SECRETARIO

ABG. JHONNY JOSE CEDEÑO

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