Sentencia nº RC.00026 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 11 de Febrero de 2009

Fecha de Resolución11 de Febrero de 2009
EmisorSala de Casación Civil
PonenteAntonio Ramírez Jiménez
ProcedimientoRecurso de Casación

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. N° 2008-000300

Ponencia del Magistrado: A.R.J..

En el juicio por nulidad de contrato de arrendamiento, intentado ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, por los ciudadanos J.E.M., C.D.J. MERCATUDO, C.A.P.N. y C.N.D.P., representados judicialmente por la abogada Carmen. S. S.C., contra el abogado J.A.G., actuando en su propio nombre y representación en defensa de sus derechos e intereses, el CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL LAS CHIMENEAS, sin representación judicial acreditada en autos, y la sociedad de comercio SERVIPARKING, C.A., representada judicialmente por el abogado E.B.B.; el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la misma Circunscripción Judicial, conociendo en apelación, dictó sentencia el 27 de febrero de 2008, mediante la cual declaró sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, sin lugar la demanda de nulidad de contrato propuesta, confirmó la sentencia apelada, y condenó en costas a la parte actora perdidosa.

La abogada C.S.S.. C., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, anunció recurso de casación contra la decisión de alzada, el cual fue admitido por auto de fecha 29 de abril de 2008, siendo oportunamente formalizado. No hubo contestación a la formalización.

Concluida la sustanciación del recurso y cumplidas las demás formalidades legales, pasa esta Sala a dictar sentencia bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe el fallo, en los términos que siguen:

RECURSO DE CASACIÓN POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

ÚNICA

Bajo el amparo del ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia en la recurrida la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° eiusdem, por adolecer del vicio de incongruencia negativa, con apoyo en los siguientes fundamentos:

...Como pueden apreciar Ciudadanos Magistrados, en el libelo que presenté demandé la nulidad del contrato con fundamento a lo dispuesto en el artículo 1582 (sic) del Código Civil se consideró allí que el Presidente del Condominio (sic) se había excedido en sus atribuciones al celebrar un acto de disposición sobre el estacionamiento (arrendado por tres (3) años prorrogables) y por su parte el Presidente del Condominio (sic) había rechazado mi pretensión por lo que los hechos invocados por ambas partes se hicieron controvertidos y en consecuencia pasaron a ser parte del tema decidendum.

En resumen, mis representados alegaron durante todo el proceso que el contrato celebrado entre el CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL LAS CHIMENEAS C.A. y la Sociedad (sic) Mercantil (sic) SERVIPARKING, C.A., era nulo por cuanto el representante del Condominio al suscribirlo se había excedido en sus facultades al establecer como plazo de duración del contrato tres (3) años, lo cual constituía un acto de disposición expresamente prohibido por el artículo 1582 (sic) del Código Civil a quienes tienen la simple administración y los accionados rechazaron la pretensión y los alegatos de mis poderdantes al considerar que la representación ejercida era válida y legal, es decir, las partes discreparon en cuanto a la validez del contrato y sometieron dicha discrepancia a la consideración del Juzgador quien tenía como obligación impretermitible, pronunciar un fallo expreso sobre dicho tema.

El tratamiento que de una forma u otra hubiese dado el Juez al alegato planteado, considerando, por ejemplo, que efectivamente el Presidente del Condominio (sic) se había excedido, hubiese influido en forma determinante en el fallo dictado. El Juez debió decidir si el Presidente del Condominio (sic) tenía facultades o no para suscribir el Contrato de Arrendamiento que celebró y al no hacerlo de esa manera, omitió el debido pronunciamiento sobre algunos términos en que quedó planteado el problema judicial, es decir, incurrió en el vicio de incongruencia negativa (CITRAPETITA) por cuanto dejó de resolver algo pedido y excepcionado. Al proceder como lo hizo incumplió con su deber de dictar decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas por cuanto no resolvió el alegato que invocaron mis representados en cuanto a la ausencia de facultades del Presidente del Condominio (sic) para suscribir el contrato de arrendamiento, criterio que de ser acogido por el Juez de la recurrida lo hubiese llevado a declarar CON LUGAR la acción propuesta...

. (Resaltado del texto).

Para decidir, la Sala observa:

La formalizante denuncia en la recurrida la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, por considerar que la misma adolece del vicio de incongruencia negativa, pues dejó de resolver un alegato de la parte actora que fue contradicho por la parte demandada y que, por tanto, formaba parte del asunto controvertido sometido a la consideración del órgano jurisdiccional.

Corresponde a la Sala verificar la certeza de lo aseverado por la formalizante y, a tal fin, dada la naturaleza de la denuncia, pasa a revisar lo afirmado por los demandantes en su escrito libelar y por los codemandados en el escrito contentivo de la contestación a la demanda incoada contra ellos.

Sobre el alegato señalado por la parte actora, atinente al tiempo de duración del contrato de arrendamiento celebrado por el Condominio del Centro Comercial Las Chimeneas, representado por su Presidente ciudadano J.A.G., y la empresa Serviparking C.A., en el libelo de la demanda se expresó lo siguiente:

“...La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 18 establece: que la Administración (sic) de los inmuebles regidos por ella, corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador, es decir estas personas que tienen a su cargo el CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL LAS CHIMENEAS, tan sólo tienen la simple administración y en ningún caso pueden hacer en nombre del CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL LAS CHIMENEAS, ningún acto de disposición sin tener autorización expresa para ello, y dentro del Contrato (sic) de Arrendamiento (sic), que se acompaña en copia marcado “D”, se aprecia en su Cláusula Tercera que, se estableció como término de duración tres años (3), contados a partir del 15 de Octubre (sic) de 2005 y el Código Civil venezolano vigente en su artículo 1582 (sic), señala: “...Quien tiene la simple administración no pude (sic) arrendar por más de dos años...” . En nuestro derecho es bien conocido que el arrendamiento por más de dos años se tiene como acto de disposición. Tanto el Administrador como la Junta de Condominio, no son sino mandatarios de la Asamblea de Copropietario (sic) y por lo tanto no pueden salirse de los límites del mandato, en caso de contravención, sus actos estarán viciados de nulidad absoluta...”. (Resaltados del texto).

En su escrito de contestación, la empresa demandada Serviparking C.A., en cuanto a la alegada nulidad del contrato de arrendamiento, en su escrito de contestación a la demanda, expresó lo que sigue:

...Rechazo y contradigo por ser falso, que el contrato de arrendamiento que vincula a mi representada con el Condominio del Centro Comercial Las Chimeneas este (sic) viciado de nulidad, por las razones de hecho y de derecho se explanan en el escrito libelar, ya que el mismo se ha perfeccionado y cumplido íntegramente siguiendo los términos y lineamientos por los que fue celebrado...

.

Y el ciudadano J.A.G., en la oportunidad en que dio contestación a la demanda, sobre el referido alegato de la parte actora, expresó lo que de seguida se transcribe:

...Afirma falsamente la parte actora, que excediéndome de la simple administración contraté por más de dos (2) años, calificando como un acto que excedió la simple administración, para configurar según su dicho, un acto de disposición tomando como fundamento legal lo previsto en el artículo 1.582 del Código Civil, artículo que mutila la actora al obviar...

Salvo las disposiciones especiales”, en efecto la norma establece:

Artículo 1.582.- Quien tiene la simple administración no puede arrendar por más de dos años, salvo disposiciones especiales.

...omissis...

Ahora bien, a los fines de despejar toda duda, opongo a la parte demandante el mérito que emerge del contenido del Acta 107 de fecha 27 de Septiembre (sic) de 2005,..., correspondiente a la reunión de Junta Directiva del Condominio del Centro Comercial Las Chimeneas, en donde estuvieron presentes los ciudadanos... y quien suscribe, teniendo como Primer (sic) punto a tratar en su agenda, entre otros: 1) “El estudio y selección de la empresa, para la administración del estacionamiento del Centro Comercial Las Chimeneas, la cual es del tenor siguiente: “El Presidente de la Junta de Condominio notifica de la aprobación en Asamblea de la privatización del estacionamiento (sic), por lo que muestra los presupuestos de servicios de administración del mismo, en el cual la Asamblea otorgó poder para la Junta de Condominio en el cual pide que sea estudiada y seleccionada la empresa que ofrezca mayor garantía y seguridad al manejo del estacionamiento y se presentan las empresas: TÉCNICA PARKING SOURER, ADMINISTRADOR VIP HOUSE C.A.; L&G PARKING INVERSIONES; SERVIPARKING C.A., ESTACIONAMIENTO EST RAMVAL C.A.. Después de revisar dichas opciones, se seleccionó a la empresa SERVIPARKING, C.A., como la administradora del estacionamiento del Centro Comercial Las Chimeneas. EN LOS PRÓXIMOS DÍAS SE PROCEDERÁ A ESTUDIAR Y FIRMAR UN CONTRATO CON DICHA EMPRESA, POR TRES (3) AÑOS Y SE AUTORIZA AL PRESIDENTE A TAL FIN...”. (Resaltado del texto).

Sobre el particular, la Sala advierte que en la recurrida, al folio 94 de la segunda pieza de las que conforman este expediente, el sentenciador ad quem expresó lo siguiente:

...Copia certificada de las actas identificadas con los N°s 107 y 104, marcadas “D”.

Dichos instrumentos al no haber sido impugnados por la parte demandada en su escrito de contestación de demanda, se les da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar probado en primer lugar, que en fecha 27 de septiembre de 2005, en reunión de Junta Directiva, del Centro Comercial Las Chimeneas, se autorizó al Presidente para que estudie y seleccione la empresa que administraría y procederá a firmar el contrato por tres años; y en segundo lugar, que en fecha 19 de mayo de 2005, en reunión de Junta Directiva, del Centro Comercial Las Chimeneas, se comisionó a Miembro del Condominio para la solución del problema del Estacionamiento. Y ASÍ SE DECIDE...

.

Asimismo, la Sala observa que al folio 97 vlto. de la segunda pieza de las que conforman este expediente, el sentenciador ad quem, sobre el alegato señalado por la actora como omitido en la recurrida, expresó lo siguiente:

...En segundo lugar la parte actora fundamenta su pretensión de nulidad, que afectaría la validez del contrato, en el hecho de que en la Asamblea de Propietarios no se había autorizado al Presidente para celebrar el referido contrato de arrendamiento.

Del análisis de las pruebas promovidas por las partes, quedó evidenciado del Acta signada con el N° 24, que los propietarios acordaron por unanimidad la privatización diurna y nocturna del estacionamiento, pudiendo realizar la junta directiva la selección de la empresa más apropiada, se acordó hacer entrega a los propietarios solventes de una tarjeta con un valor de Bs. 20.000,00, que serían cancelados mensualmente por los propietarios; así como del acta signado con el N° 107, se evidencia que se autorizó al Presidente para estudiar y firmar el contrato con la empresa seleccionada a través del informe de las empresas que participaron en la licitación por la administración del estacionamiento; evidenciándose que, el condominio dio cumplimiento a la voluntad de la Asamblea de ceder la administración del área de estacionamiento del centro comercial, a través de un contrato de arrendamiento, por lo que el hecho denunciado de que en la Asamblea de Propietarios no se había autorizado al Presidente para celebrar el referido contrato de arrendamiento no puede prosperar. Y ASÍ SE DECIDE...

.

De las precedentes transcripciones parciales del texto de la recurrida se desprende, sin duda alguna, que el sentenciador de alzada lejos de omitir pronunciamiento sobre lo alegado por la actora, respecto a que el Presidente del Condominio del Centro Comercial Las Chimeneas, ciudadano J.A.G., se había extralimitado en sus funciones al haber suscrito sin autorización de la Asamblea de Propietarios un contrato de arrendamiento por un lapso de tres años, de manera expresa, positiva y precisa dio por demostrado que el prenombrado ciudadano sí estaba debidamente autorizado para actuar en la forma en que lo hizo, dando cumplimiento así a lo dispuesto en los artículos denunciados como infringidos.

En consecuencia, con base en los razonamientos antes expuestos, la Sala desecha por improcedente la denuncia de infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

CASACIÓN SOBRE LOS HECHOS

ÚNICA

Bajo el amparo del ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con del artículo 320 eiusdem, se denuncia en la recurrida la infracción de los artículos 12 y 244 ibídem, por haber incurrido en la primera sub-hipótesis de suposición falsa, es decir, haber atribuido menciones que no contiene a algún instrumento o acta de las que cursan en autos, con apoyo en la siguiente argumentación:

... Tal como lo hemos señalado con anterioridad, la Junta de Condominio del CENTRO COMERCIAL LAS CHIMENEAS dio en arrendamiento a la Sociedad (sic) Mercantil (sic) PARKING C.A. (sic), el estacionamiento compuesto de ciento cincuenta (150) puestos del CENTRO COMERCIAL LAS CHIMENEAS y el Presidente de la Junta, ciudadano J.A.G. afirmó al contestar la demanda que la Junta que presidía sí estaba autorizada para efectuar el negocio jurídico que celebró; para demostrar lo afirmado promovió el acta N° 24 de Asamblea de propietarios del CENTRO COMERCIAL LAS CHIMENEAS.

Para resolver sobre este punto de la controversia el Juez de la recurrida señaló:

...En segundo lugar la parte actora fundamenta su pretensión de nulidad, que afectaría la validez del contrato, en el hecho de que en la Asamblea de Propietarios no se había autorizado al Presidente para celebrar el referido contrato de arrendamiento.

Del análisis de las pruebas promovidas por las partes, quedó evidenciado del Acta signada con el N° 24, que los propietarios acordaron por unanimidad la privatización diurna y nocturna del estacionamiento, pudiendo realizar la Junta Directiva la selección de la Empresa (sic) más apropiada,... se acordó hacer entrega a los propietarios solventes de una tarjeta con un valor de Bs. 20.000,00, que serían cancelados mensualmente por los propietarios; así como del acta signado con el N° 107, se evidencia que se autorizó al Presidente para estudiar y firmar el contrato con la Empresa (sic) seleccionada a través del informe de las Empresas (sic) que participaron en la licitación por la administración del estacionamiento; evidenciándose que, el condominio dio cumplimiento a la voluntad de la Asamblea de ceder la administración del área de estacionamiento del Centro Comercial, a través de un Contrato (sic) de Arrendamiento (sic), por lo que el hecho denunciado de que en la Asamblea de Propietarios no se había autorizado al Presidente para celebrar el referido contrato de arrendamiento no puede prosperar. Y ASÍ SE DECIDE...

.

Como podemos ver, el Juez de la recurrida decidió que la Junta de Condominio había sido autorizada por la Asamblea, para celebrar un contrato por el cual se daba en arrendamiento el estacionamiento del CENTRO COMERCIAL LAS CHIMENEAS y dio por probado tal hecho, con la promoción por parte de los demandados, del Acta N° 24 de la Asamblea de Propietarios, la cual corre en los autos en copia certificada.

Al examinar la referida acta nos vamos a encontrar con que la misma en el punto referente al estacionamiento, se dejó constancia de lo siguiente:

...El señor J.A.G. encargado de la Presidencia de la Junta Directiva en el informe de las empresas participantes de la licitación por la administración del estacionamiento. Se le notifica a la Asamblea si está de acuerdo con la privatización del estacionamiento. Esta Asamblea acuerda por unanimidad la privatización diurna y nocturna del estacionamiento del Centro Comercial Las Chimeneas, dando total potestad a la Junta Directiva del mismo para realizar la debida tarea de seleccionar la empresa más apropiada y en base a una serie de factores que permitan el mayor beneficio al Centro Comercial en lo referente a esta materia, así como organizar de manera estricta el cumplimiento tanto de los propietarios e inquilinos como de los clientes de una serie de normas e instructivos para la privatización del mismo entre los que se cuentan la entrega de una tarjeta electrónica a los propietarios solventes en el pago de los recibos de condominio mensual. El valor de la tarjeta es de veinte mil bolívares exactos (bs. 20.000) que serán cancelados mensualmente por los propietarios. Se acuerda restar el monto del ingreso por concepto de administración del estacionamiento en los gastos mensuales del condominio...

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Como podrán apreciar los Ciudadanos Magistrados, de la lectura del acta N° 24 de la Asamblea de propietarios del CENTRO COMERCIAL LAS CHIMENEAS se puede verificar que no se utilizó para nada allí, los vocablos “arrendar” o “arrendamiento”, ni se especificó con claridad si lo que se quería era ceder la administración o efectuar la ´privatización del estacionamiento, pues allí se utilizan ambas palabras.

Por su parte la recurrida dio por probada la facultad de la Junta Directiva de Condominio para celebrar el Contrato (sic) de Arrendamiento (sic), atribuyendo la existencia en el instrumento que contiene el Acta de Asamblea de Propietarios del CENTRO COMERCIAL LAS CHIMENEAS de (sic) menciones que no contiene. Como hemos dicho en el acta N° 24 tantas veces mencionada no se autoriza a la Junta de Condominio para arrendar el inmueble y sin embargo el Juez de la recurrida fundamenta su decisión en esa suposición falsa violando, las disposiciones que hemos denunciado como infringidas en el presente escrito

El asunto planteado encuadra perfectamente en la primera hipótesis de suposición falsa contenida en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, es decir, cuando el juez atribuye la existencia en un instrumento o acta del expediente de (sic) menciones que no contiene.

Para concluir el desarrollo de esta denuncia debemos señalar que el Juez de la recurrida llegó a la conclusión de que la Junta de Condominio estaba autorizada para arrendar el inmueble, apoyándose en el vicio en que incurrió, porque dio por probado ese hecho atribuyendo al documento donde está plasmada el acta menciones que no contiene, asegurando que en esa acta se autorizaba a contratar un arrendamiento cuando allí ni siquiera se utilizó ese vocablo ni ningún otro que hiciere presumir siquiera la voluntad de los asambleístas era la de arrendar su estacionamiento.

De haber negado el Juez la existencia de esa autorización, la demanda debió ser necesariamente declarada CON LUGAR y al decidir como lo hizo violó las disposiciones contenidas en los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil y por tal motivo solicito que así se decida declarando CON LUGAR el presente recurso y aplicando la sanción establecida en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la NULIDAD DEL FALLO...”. (Resaltados del texto).

Para decidir, la Sala observa:

La formalizante plantea en esta denuncia que la recurrida está viciada de suposición falsa, en su primera sub-hipótesis, es decir, atribuir a instrumentos o actas del expediente menciones que no contienen, y acusa la infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que le es aplicable la sanción de nulidad que prevé el artículo 244 eiusdem.

Respecto a la manera correcta de plantear este tipo de denuncias ante esta sede, la Sala en sentencia N° 00-202 del 3 de mayo de 2005, caso: J.T.P. y otros c/ A.C.B. y otra, ratificada, entre otras, en sentencia N° RC-00577 del 1° de agosto de 2006, exp. N° 06-188, estableció la técnica correcta que deben exhibir los escritos en los que se pretenda alegar el vicio de suposición falsa, a saber:

…a) indicación del hecho positivo y concreto que el juzgador haya dado por cierto valiéndose de una falsa suposición; b) indicación específica del caso de falsa suposición a que se refiere la denuncia, puesto que el encabezamiento de artículo 320 del Código de Procedimiento Civil prevé en ese respecto tres (3) situaciones distintas; c) el señalamiento del acta o instrumento cuya lectura patentice la falsa suposición; d) Indicación y denuncia del texto o los textos aplicados falsamente, porque el Juez da por cierto un hecho valiéndose de una suposición falsa; e) la exposición de las razones que demuestren que la infracción cometida fue determinante de lo dispositivo de la sentencia. Por otra parte, conforme a reiterada jurisprudencia, la suposición falsa tiene que referirse forzosamente a un hecho positivo y concreto que el Juez establece falsa e inexactamente en su sentencia a causa de un error de percepción, entre otras razones, porque no existan las menciones que equivocadamente atribuyó a un acta del expediente. Ahora bien, como el mencionado vicio sólo puede cometerse en relación con un hecho establecido en el fallo, quedan fuera del concepto de suposición falsa las conclusiones del Juez con respecto a las consecuencias jurídicas del hecho, porque en tal hipótesis se trataría de una conclusión de orden intelectual que aunque errónea, no configuraría lo que la Ley y la doctrina entienden por suposición falsa...

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En el presente caso se observa, que la formalizante no se ajustó en la formulación de su denuncia a la manera adecuada de plantear el vicio de suposición falsa ante esta sede de casación, pues, tal como se evidencia de los argumentos que le sirven de apoyo, dejó de indicarle a la Sala cuál es el hecho positivo y concreto que el juzgador dio por cierto valiéndose de una suposición falsa y, en su lugar, señaló las conclusiones a las que arribó el juez de alzada luego de analizar las actas de asambleas de propietarios, conclusiones que nunca pueden estar incluidas dentro del concepto de suposición falsa; también dejó de señalar cuáles fueron las normas jurídicas aplicadas falsamente por el sentenciador que dio por cierto un hecho falso e inexacto; y, en adición, planteó la denuncia de infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, de manera aislada, no obstante que el presente asunto no se refiere a la violación de una máxima de experiencia, que constituye el único caso en que se permite este tipo de delación. (Sent. N° 602, fecha 12 de agosto de 2005, caso A.B.D.P. contra Benliu Hung Liu y otro, exp. N° 05-234).

Por consiguiente, con base en lo antes expuesto, resulta forzoso para la Sala declarar que la inadecuada formalización de la presente denuncia le impide efectuar el análisis pretendido por la formalizante. Así se decide.

D E C I S I Ó N

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de casación anunciado por la parte actora contra la sentencia dictada en fecha 9 de abril de 2005, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.

Se condena al pago de las costas del recurso a la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Particípese esta remisión al juzgado superior de origen, de conformidad con lo pautado en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los once (11) días del mes de febrero de dos mil nueve. Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

Presidenta de la Sala,

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Y.A. PEÑA ESPINOZA

Vicepresidenta,

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ISBELIA PÉREZ VÉLASQUEZ

Magistrado Ponente,

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A.R.J.

Magistrado,

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C.O. VÉLEZ

Magistrado,

_______________________________

L.A.O.H.

Secretario,

___________________________

ENRIQUE DURÁN FERNÁNDEZ

Exp. AA20-C-2008-000300

NOTA: Publicada en su fecha, a las

Secretario,

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