Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Puerto Ordaz de Bolivar (Extensión Puerto Ordaz), de 19 de Julio de 2016

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR

COMPETENCIA CIVIL.-

VISTOS.

I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS.

PARTE ACTORA: ciudadano M.R.L.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.791.097 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogados en ejercicio V.R.C. y R.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 63.771 y 32.334 respectivamente y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: ciudadano HEITOR MARTINS E SILVA, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-421.410 y de este domicilio.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogadas en ejercicio M.T.M. y M.A.M.M., Abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nro. 8.666 y 77.483 respectivamente y de este domicilio.

SENTENCIA: DEFINITIVA

CAUSA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION COMPRAVENTA.

EXPEDIENTE: 43.497

II

SINTESIS DEL PROCEDIMIENTO

Se inició el presente juicio mediante escrito presentado en fecha 29 de junio de 2007, el ciudadano M.R.L.M. propone demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción Compra Venta en contra del ciudadano Heitor Martins E Silva antes identificado, conociendo de la señalada demanda a este Tribunal quien mediante auto de fecha 16 de julio de 2007, admitió la presente demanda, ordenando a la parte demandada comparecer a este Tribunal dentro de los veinte días de despacho una vez conste en autos su citación, a los fines de contestar la presente demanda.

En fecha 17 de septiembre de 2007, el alguacil deja constancia de recibir los emolumentos necesarios para la materialización de la citación.

En fecha 02 de octubre de 2007, el Alguacil consignó boleta de citación dirigida del señor HEITOR MARTINS E SILVA debidamente firmada.

En fecha 08 de octubre de 2007, la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda promovió las cuestiones previas relativas al defecto de forma de la demanda.

En fecha 06 de noviembre de 2007, el Tribunal ordena efectuar cómputo por secretaria de los veinte días de despacho previsto en el 344 de código de procedimiento civil.

En fecha 21 de noviembre de 2007, el Tribunal ordena efectuar cómputo por secretaria de los cinco días de despacho previsto en el 351de código de procedimiento civil.

En fecha 28 de noviembre de 2007, el Tribunal ordena efectuar cómputo por secretaria de los ocho días de despacho previsto en el 352 de código de procedimiento civil.

En fecha 24 de marzo de 2008, el Tribunal dicta sentencia interlocutoria de cuestiones previas opuestas por la parte demandada declarando con lugar el defecto de forma de la demanda (ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil) en relación a los ordinales 2º, 4º y 5º del artículo 340 eiusdem y se ordenó la notificación de las partes.

En fecha 27 de octubre de 2008, la parte actora procede a subsanar el defecto de forma de la demanda presentando escrito, en los siguientes términos:

Que en fecha 11 de diciembre de 2000 celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano H.J.M.Z. titular de la cédula de identidad No. 13.995.442 cuyo objeto fue un inmueble propiedad de su padre HEITOR MARTINS E SILVA constituido por una casa quinta ubicada en la parcela D-2, de la manzana 2, integrante del lote R3-02-A, de la primera etapa de la urbanización conjunto residencial Los Mangos de Ciudad Guayana, Municipio Caroní del estado Bolívar. (..) feneciendo dicho contrato el 11/12/2001. Expresa que posteriormente para el mes de Agosto del año 2004 celebró contrato de opción compra venta con el señor HEITOR MARTINS E SILVA (quien es padre de mi arrendador y propietario del inmueble) pactando un precio de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00) de los cuales pagó la cantidad de Bs. 13.000,00 de la siguiente manera: 1.- La cantidad de Siete Millones de Bolívares (Bs. 7.000.000,00) que actualmente representan la suma de Siete Mil Bolívares (Bs. 7.000,00) en fecha 25/08/2.004 que por instrucciones del señor HEITOR MARTINS E SILVA fueron transferidos a nombre de su hijo, ciudadano H.A.M.Z.. 2.- La cantidad de mil bolívares (después de la reconvención monetaria) mediante transferencia bancaria realizada en el Banco Caribe en fecha 24/09/2004 según se desprende de comprobante de operación expedido por el Banco del Caribe, que por instrucciones del señor HEITOR MARTINS E SILVA fueron transferidos a nombre de su hijo, ciudadano H.A.M.Z.; 3.- La cantidad de dos mil bolívares (después de la reconvención monetaria) mediante depósito bancario realizado en el Banco Caribe en fecha 15/10/2004 realizada por instrucciones del señor HEITOR MARTINS E SILVA en la cuenta de ahorros No. 0108-0221-15-0200209542 cuyo titular es su hijo, ciudadano H.A.M.Z. y 4.- la cantidad de tres mil bolívares fuertes (Bs. 3000,00) mediante depósito bancario de fecha 06/09/2005, realizado por instrucciones del señor HEITOR MARTINS E SILVA en la cuenta de ahorros No. 0221-15-0200209542, cuyo titular es su hijo, ciudadano H.A.M.Z. (…) las prenombradas cantidades fueron entregadas en calidad de arras por mi persona como optante y el monto restante sería entregado al momento de la firma definitiva del documento de venta del inmueble.

Sigue señalando que se comunicó en el mes de agosto del año 2006 con el señor HEITOR MARTINS a los fines de formalizar la venta del inmueble y es cuando deciden suscribir contrato de Opción de Compra quedando anotado bajo el No. 24, Tomo 141 de los libros de autenticaciones llevados por la notaría pública primera de Puerto Ordaz en fecha 15/08/2006 por el inmueble descrito supra (..) el cual le pertenece al señor HEITOR MARTINS según consta de documento protocolizado en la oficina de Registro Público del Municipio Caroní estado Bolívar, bajo el No. 17, Protocolo 1º, Tomo 3, Cuarto Trimestre del año 1985. Expresa que el precio de venta fue pactado en la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) tal como se demuestra del documento de fecha 15/08/2006, para lo cual señala entregó en fecha 14/08/2006 la cantidad de Bs. 13.000,00 en dinero en efectivo al ciudadano H.J.M.Z. y por instrucciones de su padre HEITOR MARTINS, quedando pendiente la cantidad (..)de Treinta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 34.000,00), dinero este que va a ser cancelado al momento del otorgamiento de la venta definitiva.

Que el ciudadano HEITOR MARTINS le manifestó que sobre el mencionado inmueble pesaba una hipoteca por la cantidad de (Bs/F 53,25) por lo que le sugiere cancelarla para poder realizar la traslación de la propiedad y en fecha 10/01/2.006 el ciudadano HEITOR MARTINS cancela el préstamo hipotecario, dinero que le entregó el ciudadano M.L.M. en efectivo al ciudadano HEITOR MARTINS.

Aduce que el 30/08/2.006 solicitó al Registro Público de esta ciudad una certificación de gravamen y en donde se sorprende cuando observa que sobre dicho inmueble pesaba una medida de prohibición de enajenar y gravar, es cuando le manifiesta al señor HEITOR MARTINS la inquietud por la situación presentada pues de esa manera no podían realizar la transacción. Que ante estos inconvenientes decide comunicarse con la ciudadana E.Z., ex concubina del señor HEITOR MARTINS y ella le otorga un poder especial al demandante para que gestione todo lo concerniente al levantamiento de la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar que recaía sobre el bien inmueble, gestiones que realizó el ciudadano M.L.M. pero que fueron infructuosas (…)

En fecha 13/05/2009 la Jueza Temporal Abg. E.F.P. se abocó al conocimiento de la presente causa.

Mediante Acta de fecha 13/05/2009 la Jueza Temporal Abg. E.F.P. se inhibió se seguir conociendo de la presente causa.

En fecha 18 de mayo de 2009, se libró oficio al Juzgado Superior Civil, Mercantil, Del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar y se ordenó remitir con oficio el original del presente expediente a este Juzgado.

En fecha 05 de junio de 2009, el juzgado segundo civil del segundo circuito del estado bolívar, recibe en original del presente expediente y en fecha 10/06/2009 se ordenó darle entrada y anotación en el libro de causas bajo el número 18.311 según nomenclatura interna de este Juzgado. Se ordenó la Notificación de las partes.

En fecha 10 de junio de 2009, el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Del Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar declaró con lugar la Inhibición planteada por la Jueza Provisoria Abg. E.F.P. (v. Folios 14 al 19 del Cuaderno de Inhibición).

En fecha 17 de junio de 2009, el Alguacil consignó boletas de Notificación dirigidas a los ciudadanos HEITOR MARTINS E SILVA y M.R.L.M. debidamente firmadas.

En fecha 20 de noviembre de 2009, se declararon subsanados los defectos u omisiones del libelo fundamentadas en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los ordinales 2º, 4º y 5º del artículo 340 eiusdem. Se ordenó la Notificación de las partes.

En fecha 02 de diciembre de 2009, el Alguacil consignó boletas de notificación dirigidas a los ciudadanos M.L.M. y HEITOR MARTINS E SILVA debidamente firmadas.

En fecha 14 de enero de 2010, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas y en fecha 20/01/2010 la parte actora promovió pruebas.

En fecha 29 de enero de 2010, admitió las pruebas promovidas por las partes. Se ordenó oficiar a los Juzgados Primero y Segundo del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. Se ordenó oficiar al Juzgado (Distribuidor) del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. Se ordenó oficiar al Banco del Caribe, Banco Provincial, Mi Casa Entidad de Ahorro y Préstamo y Del Sur Banco Universal. Se ordenó la Citación del ciudadano HEITOR MARTINS E SILVA.

En fecha 04/02/2010 se acordó oír la Apelación interpuesta por la parte demandada en un solo efecto.

En fecha 02 de marzo de 2010, el Alguacil de este Tribunal consignó boleta de Citación dirigida al ciudadano HEITOR MARTINS E SILVA sin firmar.

En fecha 16 de marzo de 2010, se negó la reposición solicitada por la parte demandada y se ordenó librar boleta de Notificación al ciudadano HEITOR MARTINS E SILVA.

Mediante acta de fecha 15 de abril de 2010, se difirió oportunidad para que se lleve a cabo acto de posiciones juradas propuesto por la parte actora.

En fechas 16 y 20 de abril de 2010, se llevó a cabo acto de posiciones juradas.

En fecha 05 de abril de 2010, se recibió comisión emanada del Juzgado comisionado sin cumplir y en fecha 05/05/2010 se ordenó agregar las resultas de la misma a los autos y dar cuenta al Juez.

En fecha 24 de mayo de 2010, se dejaron sin efecto los oficios librados en fecha 29/01/2010, ordenándose librar nuevamente dichos oficios con las correcciones solicitadas.

En fecha 01 de junio de 2010, el Alguacil de este Juzgado consignó oficios dirigidos a los Juzgados 1º y 2º del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar debidamente recibidos.

En fecha 02 de junio de 2010, se recibió comisión sin cumplir emanada del Juzgado comisionado y en fecha 04/06/2010 se ordenó agregar las resultas de la misma a los autos y dar cuenta al Juez.

En fecha 14 de mayo de 2010, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Del Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar declaró inadmisible la Apelación ejercida por la Abogada M.T.M., quedando confirmada la sentencia interlocutoria recurrida, siendo recibida dicha resulta por el juzgado segundo civil del segundo circuito del estado bolívar, en fecha 17/06/2010.

En fecha 15 de abril de 2011, la Jueza Provisoria Abg. M.O.M. se abocó al conocimiento de la presente causa.

En fecha 02 de mayo de 2011, se fijó oportunidad para que las partes presenten sus respectivos escritos de informes.

En fecha 11 de mayo de 2011, se ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Primero en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. Se ordenó expedir copias certificadas por secretaría del libelo de demanda, la diligencia de recusación y del informe del Juez y su remisión al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

En fecha 25 de mayo de 2011, el Juez Provisorio Abg. J.S.M. se abocó al conocimiento de la presente causa. Se ordenó la anotación del expediente bajo el número 39.977-07 según nomenclatura interna de ese Juzgado.

En fecha 06 de junio de 2011, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar acordó oficiar a este Tribunal a los fines de que se elabore un cómputo por secretaría de los días de despacho transcurridos desde el 02/10/2008 hasta el 11/05/2011.-

En fecha 06 de junio de 2011, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar ordenó la remisión del presente expediente a este Tribunal, librándose el respectivo Oficio.-

En fecha 15 de julio de 2011, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, ordena darle reingreso del presente expediente bajo nro. 18.311.-

En fecha 28 de septiembre de 2011, el tribunal con conocimiento de causa negó lo solicitado por la co apoderada judicial de la parte demandada, por cuanto en fecha 2 de mayo de 2011, fijo término de informe.-

En fecha 05 de octubre de 2011, la parte demandada apela de todo el contenido del auto de fecha 28/09/2011.-

III

ARGUMENTO DE LAS PARTES

III.I ARGUMENTO DE LA PARTE ACTORA.-

La parte actora en su escrito de demanda señala lo siguiente:

Que en fecha 11 de diciembre de 2000 celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano H.J.M.Z. titular de la cédula de identidad No. 13.995.442 cuyo objeto fue un inmueble propiedad de su padre HEITOR MARTINS E SILVA constituido por una casa quinta ubicada en la parcela D-2, de la manzana 2, integrante del lote R3-02-A, de la primera etapa de la urbanización conjunto residencial Los Mangos de Ciudad Guayana, Municipio Caroní del estado Bolívar. (..) feneciendo dicho contrato el 11/12/2001. Expresa que posteriormente para el mes de Agosto del año 2004 celebró contrato de opción compra venta con el señor HEITOR MARTINS E SILVA (quien es padre de mi arrendador y propietario del inmueble) pactando un precio de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00) de los cuales pagó la cantidad de Bs. 13.000,00 de la siguiente manera: 1.- La cantidad de Siete Millones de Bolívares (Bs. 7.000.000,00) que actualmente representan la suma de Siete Mil Bolívares (Bs. 7.000,00) en fecha 25/08/2.004 que por instrucciones del señor HEITOR MARTINS E SILVA fueron transferidos a nombre de su hijo, ciudadano H.A.M.Z.. 2.- La cantidad de mil bolívares (después de la reconvención monetaria) mediante transferencia bancaria realizada en el Banco Caribe en fecha 24/09/2004 según se desprende de comprobante de operación expedido por el Banco del Caribe, que por instrucciones del señor HEITOR MARTINS E SILVA fueron transferidos a nombre de su hijo, ciudadano H.A.M.Z.; 3.- La cantidad de dos mil bolívares (después de la reconvención monetaria) mediante depósito bancario realizado en el Banco Caribe en fecha 15/10/2004 realizada por instrucciones del señor HEITOR MARTINS E SILVA en la cuenta de ahorros No. 0108-0221-15-0200209542 cuyo titular es su hijo, ciudadano H.A.M.Z. y 4.- la cantidad de tres mil bolívares fuertes (Bs. 3000,00) mediante depósito bancario de fecha 06/09/2005, realizado por instrucciones del señor HEITOR MARTINS E SILVA en la cuenta de ahorros No. 0221-15-0200209542, cuyo titular es su hijo, ciudadano H.A.M.Z. (…) las prenombradas cantidades fueron entregadas en calidad de arras por mi persona como optante y el monto restante sería entregado al momento de la firma definitiva del documento de venta del inmueble.

Que se comunicó en el mes de agosto del año 2006 con el señor HEITOR MARTINS a los fines de formalizar la venta del inmueble y es cuando deciden suscribir contrato de Opción de Compra quedando anotado bajo el No. 24, Tomo 141 de los libros de autenticaciones llevados por la notaría pública primera de Puerto Ordaz en fecha 15/08/2006 por el inmueble descrito supra (..) el cual le pertenece al señor HEITOR MARTINS según consta de documento protocolizado en la oficina de Registro Público del Municipio Caroní estado Bolívar, bajo el No. 17, Protocolo 1º, Tomo 3, Cuarto Trimestre del año 1985. Expresa que el precio de venta fue pactado en la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) tal como se demuestra del documento de fecha 15/08/2006, para lo cual señala entregó en fecha 14/08/2006 la cantidad de Bs. 13.000,00 en dinero en efectivo al ciudadano H.J.M.Z. y por instrucciones de su padre HEITOR MARTINS, quedando pendiente la cantidad (..)de Treinta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 34.000,00), dinero este que va a ser cancelado al momento del otorgamiento de la venta definitiva.

Que el ciudadano HEITOR MARTINS le manifestó que sobre el mencionado inmueble pesaba una hipoteca por la cantidad de (Bs/F 53,25) por lo que le sugiere cancelarla para poder realizar la traslación de la propiedad y en fecha 10/01/2.006 el ciudadano HEITOR MARTINS cancela el préstamo hipotecario, dinero que le entregó el ciudadano M.L.M. en efectivo al ciudadano HEITOR MARTINS.

Que el 30/08/2.006 solicitó al Registro Público de esta ciudad una certificación de gravamen y en donde se sorprende cuando observa que sobre dicho inmueble pesaba una medida de prohibición de enajenar y gravar, es cuando le manifiesta al señor HEITOR MARTINS la inquietud por la situación presentada pues de esa manera no podían realizar la transacción. Que ante estos inconvenientes decide comunicarse con la ciudadana E.Z., ex concubina del señor HEITOR MARTINS y ella le otorga un poder especial al demandante para que gestione todo lo concerniente al levantamiento de la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar que recaía sobre el bien inmueble, gestiones que realizó el ciudadano M.L.M. pero que fueron infructuosas.

III.II ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA

Encontrándose en la etapa procesal para da contestación a la demanda, la represtación judicial de la parte demandada, procede a contestarla de la siguiente manera:

HECHOS QUE SE ADMITEN

Admite como cierto la identificación del inmueble.-

HECHOS QUE NIEGA

Rechaza, niega y contradice, la demanda tanto en hechos como en derecho, que se pretende reclamar, el actor no subsanó debidamente las omisiones del libelo.-

Rechaza, niega y contradice, la demanda por no ser cierta lo que dice, por ser contradictorio, por no subsanar debidamente las omisiones en el capitulo narración de los hechos, dice que mediante documento firmo opción de compra el 15-8-2006, que dicho documento fue autenticado en la notaria publica primera, según asiento Nº24, tomo 141, se fijo el precio en bs. 60.000 el cual cursa en los folios 13 y 14, luego dice que en el mes de agosto del año 2004, pacto opción a compra en forma verbal con su representado, que fijo el precio de la venta en bs. F 35.000. Rechaza, niega y contradice esas afirmaciones, por que en el documento de opción a compra autenticada que cursa en los folios 13 y 14 tenia que entregar bs. 26.000.000 Hoy bs.f 26.000 no los pago, y el resto en la firma del documento, no cancelo ninguna de las dos cantidades, dicho documento no se estableció plazo, se dijo en el momento de la firma cláusula penal en dicho documento, para aquella fecha no pago el primer pago acordado como parte del precio de la venta, luego en la indebida subsanación, dice que celebro contrato verbal de opción a comprar en el mes de agosto de 2004, pactando el precio de la venta en bs. 60.000, tan no es no es cierto que una vivienda tipo casa quinta de dos (2) platas, no tiene ese valor, ni el año 2004 ni en este año.

Rechaza, niega y contradice la demanda porque no subsano debidamente las omisiones, no es cierto el hecho, que el ciudadano M.L., le haya entregado cantidades de dinero a su representado en cantidad de arras, sin tener constancia de dicha entrega, el actor tiene condición de arrendatario sus pagos de los canones han sido eventuales, esa suma que dice haber pagado por el precio de la venta fueron canones vendió, por que el demandante conoce que el inmueble es de H.M. y H.A.M., esos depósitos son por la pensión de arrendamiento, manifiesta que el ciudadano M.L.M., celebro contrato de arrendamiento con uno de los propietarios H.J.m., generalmente no cancelaba mensual y consecutivamente las pensiones de arrendamientos, los hacia indistintamente en la cuenta de cualquiera de los propietarios.

Rechaza, niega y contradice la demanda, por las omisiones no fueron subsanadas debidamente, el escrito es violatorio del debido proceso, no es cierto que se haya comunidad con el ciudadano Heitor Martins e Silva para formalizar la venta, tan no es cierto que el demandante nunca pago lo convenido en el documento de opción de compra Bs. 26.000, ni el precio que dice haber pactado, el dice que fue agosto del 2004, va esperar tres años después para solicitar el cumplimiento del contrato.

Rechaza, niega y contradice la demanda, por que no subsano debidamente las omisiones, no es cierta la afirmación del demandante que su representado obstaculizó la negociación, el ciudadano M.L. conocía la existencia de un juicio de liquidación de comunidad concubinaria, entre su poderdante y la ciudadana M.Z., una vez liquidada la comunidad se suspendieron las medidas, también sabia que cuando se liquido la comunidad H.J. y H.A., eran menores de edad, ese inmueble se lo adjudicaron en la partición amistosa.

Rechaza, niega y contradice la demanda, por que el demandante no subsano en forma debida las omisiones, el actor firmo contrato de arrendamiento con H.J.M. uno de los propietarios del inmuebles, quien le sigue juicio por desalojo por ante el juzgado segundo del municipio Caroní de este circuito judicial, expediente 4943, una vez que fue demandado por desalojo intento este juicio.

Rechaza, niega y contradice la demanda, por que las omisiones subsanadas debidamente los hechos narrados que le sirven de fundamento no son ciertas, y de serlos quedo sin efecto ese pacto de venta, trascribe articulo 44 y 45 parágrafo único de la ley de arrendamientos inmobiliarios.

Trabada en esta forma la litis, pasa este Tribunal al examen material probatorio aportado por las partes, de acuerdo con los parámetros fijados en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, del modo que se expone a continuación:

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Documentales

Promueve y ratifica el merito favorable en autos de los siguientes documentos:

1. Contrato de opción de compra venta anotada bajo Nº 24, Tomo 141 de los libros de autenticaciones llevados por la notaria publica primera de Puerto Ordaz en fecha 15 de agosto del año 2006.-

2. Documento de propiedad del referido inmueble, protocolizado por ante la oficina subalterna de registro publico del municipio Caroní del estado bolívar, bajo el número 17, protocolo primero, tomo 3, cuarto trimestre del año 1985.

3. Certificación de gravamen medida emitida por la oficina subalterna de registro publico del municipio autónomo Caroní de fecha 30 de agosto de 2006, concatenado a la correspondencia de fecha 19 de octubre de 2007, emitida por Mi Casa, Entidad de ahorro y Préstamo, oficina de negocio San Félix, y a la constancia de afiliación fondo de ahorro obligatorio para la vivienda (FAOV) .

4. escrito de denuncia formulada en fecha 27 de noviembre de 2008, por ante la Fiscalia 1º del ministerio publico del segundo circuito, extensión territorial Puerto Ordaz.

   Informes

1. ENTIDAD BANCARIA PROVINCIAL

   Recibido en fecha 26/01/2011, respuesta de la prueba de informe en la cual señala lo siguiente:

   ... En atención al contenido del oficio nº 10-125, emitidos en fecha 29 de enero de 2010, recibido en esta institución en fecha 25 de febrero del 2010, cumplimos con informarle lo siguiente: les estamos anexando fotocopia de las dos planillas de depósitos señalados en su oficio, las cuales fueron abandonadas en la cuenta de ahorros Nº 01080221150200209542, perteneciente al ciudadano H.A.M.Z., cedula de identidad Nº v- 15.543597:

   fecha Referencia Monto bs. Oficina receptora

   15-10-2004 000000142 2000000,00 San Félix(0065)

   06-09-2005 000000180 3000000,00 San Félix(0065)

   …

2. ENTIDAD BANCARIA MI CASA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO

   Recibido en fecha 26/04/2010, respuesta de la prueba de informe en la cual señala lo siguiente:

   “... Atendiendo a oficio nº 126 de fecha 29 de enero de 2010, por medio de la presente me permito informarle que en fecha 16 de agosto de 2006, se le realizo solicitud de crédito para adquisición de vivienda al sr. M.L.M., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad nº v- 7.791.097 y resulto aprobado solo que en virtud de que en la tramitación hay un documento de carácter obligatorio para proceder a la documentación de constitución de garantía, como lo es el certificado de gravamen vigente, en cuanto el sr. M.L.M. presenta el documento se evidenciaba medida de prohibición de enajenar y gravar, sobre el inmueble objeto de garantía como la parcela D2 lote R-3 02-A conjunto residencial los mangos Puerto Ordaz Edo Bolívar, medida esta ultima que no permite la constitución de hipoteca y hace imposible la aprobación, menos aun la documentación.“

3. ENTIDAD BANCARIA DEL SUR BANCO UNIVERSAL

   Recibido en este Tribunal en fecha 18/03/2010, respuesta de la prueba de informe en la cual señala lo siguiente:

   “... El ciudadano M.L.M., se encuentra afiliado al sistema de ahorro habitacional FAOV, establecido por el decreto ley del régimen prestacional de vivienda y habitat.

   El ciudadano M.L.M., se encuentra afiliado al mismo desde e día 04 de marzo de 1996.“

   …………En cuanto a esta prueba la misma se desecha por no ser fundamental en la presente causa, ya que de las anteriores pruebas se demuestra la aprobación del crédito en el lapso de vigencia del contrato de opción.-

   DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   Merito Favorable de los autos:

   Reproduce el merito favorable en autos.

   En relación a esta prueba este Tribunal advierte que el “mérito favorable” de los autos, no constituye una verdadera promoción de pruebas que el Juez esté obligado a valorar (Sentencia Nº 3218, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16/12/2004), En consecuencia, y por cuanto dicha promoción es ineficaz quien suscribe la desecha de conformidad con la sana crítica prevista como sistema de apreciación probatoria en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTIMA.-

   Informe:

   Promueve como testigo a los ciudadanos:

1. Ciudadana Osleida Gómez, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nro. V- 10.388.341.

2. Ciudadana Sarelis Hernández, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nro. V- 9.113.851.

3. Funcionario abogado revisor, J.V., venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 14.441.559

   Con respecto al testimonio rendido por la ciudadana Osleida Gomez, antes identificada, la mismo lo realizo de la siguiente manera:

   En el día de hoy, Trece (13) de Enero del Dos Mil Catorce (2014), siendo las Nueve y treinta minutos de la mañana (9:30 a.m.), oportunidad prefijada para que tenga lugar el acto de comparecencia de la ciudadana: OSLEIDA J.G.C., promovida como testigo de la parte demandada. Se anunció el acto conforme a la ley y abierto el mismo se hace presente una persona que dijo ser y llamarse como ha quedado escrito: OSLEIDA J.G.C., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-10.388.341 y domiciliada en la Urbanización Rio Caura, Edificio 15-01, Piso 1, Apartamento B3, Puerto Ordaz del Estado Bolívar, quien impuesto del motivo de su comparecencia y de las generales de la ley referentes a los testigos y previamente juramentado, manifestó estar dispuesto a declarar. Se deja constancia que se encuentra presente en dicho acto el Abogado en ejercicio R.A.F.R. e inscrito en el IPSA bajo el Nº 144.891 y de este domicilio, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, ciudadanos: F.G. y YINIRIS MENDOZA, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-12.903.502 y 15.245.230 respectivamente. Así mismo, se deja constancia que compareció a este acto la Apoderada Judicial la parte demandante, ciudadana: ROSSMARY RONNA R.M., venezolana, mayor de edad, e inscrita en el IPSA bajo el Nro. 66.073, y de este domicilio. Seguidamente el Apoderado Judicial de la parte demandada, Abg. R.A.F.R. procede a formular las siguientes preguntas: PRIMERA: ¿Diga el testigo que relación guardó con los demandantes, para el momento de la negociación del inmueble en cuestión?. Contestó: “el ciudadano J.R., solicitó mis servicio por un anuncio en prensa por el Apartamento que estaba en venta “.- SEGUNDA: ¿Diga el testigo si fue asesora en la realización de la negociación del señor J.R.?.- Contestó: “Si”. TERCERA: ¿Diga el testigo si fue quién realizó y tramitó el documento a acción de compra venta?.- Contestó: “Si. ” CUARTA: ¿Diga el testigo si fue quién introdujo el documento de venta definitivo ante el Registro Inmobiliario¿ contestó: “Si”.- QUINTA: ¿Diga el testigo si fue quién realizó el documento de venta que tenía los errores especificados en el documento de revisión previa? contesto: “No, esos documentos los hace el banco”.- SEXTA: ¿Diga la testigo quién le suministro al banco los documentos para la respectiva realización del documento? Contesto:”Para la realización del documento los propietarios.” SEPTIMA: ¿Diga la testigo si sabe o conoce los requisitos que se tiene que llevar ante el Registro respectivo para protocolizar la venta de un inmueble? Contesto:”Si.” OCTAVA: ¿Diga la testigo si sabía que para el momento de la devolución del documento en cuestión de fecha 23/04/2013, ante el registro inmobiliario el plazo estaba vencido? Contesto:”Si.” NOVENA: ¿Diga la testigo porque se obviaron llevar todos los requisitos respectivos para la debida protocolización como lo son fotocopia de la cédula de Identidad de las partes, fotocopia del RIF, solvencia de agua, visado de banavit? Contesto:”Para el registro recibir los documentos para la protocolización ellos revisan todos los requisitos y faltando uno de ellos no lo recibi, y si es cierto que faltaba uno de ellos el de Banavit.” DECIMA: ¿Diga la testigo si para el momento de la devolución del documento en cuestión por el registro inmobiliario para la tramitación de la venta definitiva el señor J.R. le manifestó que no tenía tiempo por que estaba la fecha de su boda muy cerca? Contesto:”Si.” DECIMA PRIMERA: ¿Diga la testigo que si para el momento después de la firma del documento notariado con opción a compra venta reunidos en su oficina le comunicó a usted que la negociación se haría a través de crédito de Ley política habitacional con subsidio, porque no tenía dinero para hacerlo con recurso propio? Contesto:”Por los bajos recursos de el, se iba hacer por recurso FAOV, y una vez que el llevó su carpeta se hizo con el subsidio porque no ganaba mucho.” DECIMA SEGUNDA: ¿Diga la testigo si fue usted o el señor J.R. quién le lleva todos los recaudos para venta definitiva del inmueble en cuestión al Banco de Venezuela? Contesto:”J.R..”Cesaron. En este estado procede a repreguntar la Abogada de la parte demandante, Abg. ROSSMARY RONNA R.M.d. la siguiente manera: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si afirma que fungió como asesora en los trámites para la negociación de la venta del inmueble en cuestión, del señor J.R.? CONTESTÓ: “Si”. SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo cual es su oficio o profesión y a que se dedica? CONTESTÓ: “Asesor Inmobiliaria”. TERCERA REPREGUNTA:¿Diga la testigo si sabe y le consta que era del conocimiento de los vendedores la forma en la cual el comprador iba a efectuar la compra venta del inmueble? CONTESTÓ: “Si, mediante un crédito bancario”. CUARTA REPREGUNTA:¿Diga la testigo si sabe y le consta el motivo por el cual el Banco de Venezuela le otorgó un subsidio al señor J.R. para la compra del inmueble por el crédito habitacional que el estaba solicitando? CONTESTÓ: “Por los ingresos que tenía en ese momento, el no calificaba para recursos propios”. QUINTA REPREGUNTA:¿Diga la testigo si sabe y le consta que los vendedores conocían que el señor J.R. lo calificaban como comprador con recursos propios para la compra del inmueble en cuestión? CONTESTÓ: “Si, como inicialmente dije el no califica para recursos propios, pero si para recurso FAOV”. SEXTA REPREGUNTA:¿Diga el testigo como explica que si sabe cuales son los requisitos para ingresar un documento de compra venta ante el Registro Subalterno, como es que en la revisión previa el mismo documento de compra venta fue devuelto por faltar copia de cédula de identidad de los vendedores y RIF, solvencia de agua vencida, falta de visado de Banavit entre otros? CONTESTÓ: “No se, uno lleva los documento al Registro y no se que pasa allá adentro y a mi me lo entregaron completos, con todos”. SEPTIMA REPREGUNTA:¿Diga el testigo si sabe y le consta que era importante e imprescindible el visado de Banavit, toda vez que el inmueble en cuestión tenía una hipoteca de primer grado a favor del Banavit, sin lo cual no podía realizarse dicha venta? CONTESTÓ: “Si lo sé, el Banco Mercantil en su momento no se llevó al banavit, al momento de la revisión se le hizo la observación a las partes y ninguno lo llevo” OCTAVA REPREGUNTA:¿Diga el testigo si conoce el o los motivos por el cual no se llevó a cabo la negociación en cuestión? CONTESTÓ: “No hubo acuerdo entre las partes” NOVENA REPREGUNTA:¿Diga el testigo si el señor J.R. cumplió como comprador con todas sus obligaciones en la tramitación de la compra venta del inmueble ya mencionado? CONTESTÓ: “Si” Cesaron. Es todo Término, se leyó y conformen firman.”

   Con respecto al testimonio rendido por la ciudadana Osleida Gomez, antes identificada, el tribunal considera que de las respuestas dadas tanto a las preguntas 5, 6, 8 y 9, y las repreguntas 6, 7 y 8, se observa claramente que la parte demandante cumplió en el tiempo estipulado con la entrega de la documentación, y que es por hecho del tercero y del propio demandado que no se cumplió con la protocolización del documento definitivo y asi se estable conforme al articulo 509 del Código de Procedimiento Civil.-

   Con respecto al testimonio del funcionario abogado revisor, J.V. antes identificado, el Tribunal no tiene sobre que pronunciarse en vista de que no consta en autos declaración alguna.

   IV

   ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN

   La presente causa se refiere a la acción incoada por el ciudadano J.R.R.D., contra los ciudadanos F.J.G. Y YINIRIS YULEIDA MENDOZA, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, de un inmueble (apartamento) propiedad de los vendedores, según se evidencia en documentación de propiedad, protocolizado por ante la oficina subalterna de registro publico del municipio autónomo Caroní del estado Bolívar, inscrito bajo el Nº 33,folios 275 al 284, ubicado en el conjunto residencial Karuai, piso 11, torre B-1 Nº 11-1, Puerto Ordaz Municipio Caroní del estado Bolívar, con una superficie de setenta metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (70,88 Mts2) y el cual esta comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada norte del edificio; SUR: con ducto que lo separa del pasillo de norte-sur y apartamento Nº 11-2; ESTE: con apartamento Nº 1-8, pasillo de circulación y ducto y OESTE: con fachada oeste del edificio. Dicho contrato fue autenticado en fecha 22/10/2012, ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz municipio Autónomo Caroní del estado Bolívar, quedando inserto bajo el Nro. 44, Tomo 203, de los libros de autenticaciones llevados en esa notaria. Alega el demandante que cancelo la suma total de Bs. 150.000,00, discriminados así: en fecha 05/09/2012, bolívares 22.500,00 como reserva mediante cheque Nº 03867301 del banco Caroní, y en fecha 22/10/2012, bolívares 127.500,00 al momento de la autenticación del contrato de opción de compra venta, igualmente gestionando el crédito hipotecario a través del banco de Venezuela, cumpliendo a la cláusula tercera del mencionado contrato de opción de compra venta, por una parte, y por otra que no obstante, que fuera aprobado el crédito hipotecario por banco de Venezuela en fecha 04/12/2012, la documentación tenia un error material de trascripción (imputable a la entidad bancaria Banco de Venezuela) por lo que el registro inmobiliario lo devolvió llevándolo al Banco de Venezuela para su corrección, que en fecha 08/04/2013 los vendedores se comunicaron a los fines de manifestar que haría uso de la cláusula penal, por el retardo acontecido y luego de entregada la documentación corregida por el Banco de Venezuela los vendedores manifestaron no vender ya el inmueble, negándose así concluir la negociación por haber pasado mucho tiempo. Los vendedores demandados en su contestación de demanda que en fecha 05/09/2012, firmaron una reserva con J.R., por un monto de 22.500 como compromiso de la negociación del inmueble, para 22/10/2012 se firmó con J.r. la opción de contrato de compra venta por un monto de 127.500,00 para completar la inicial de 150.000,00, que luego de la firma del contrato de opción de compra venta leyeron claramente lo establecido en la cláusula tercera del mencionado contrato por cuanto establece que, la diferencia restante es decir 300.000,00 será mediante crédito hipotecario en un banco de su preferencia, y no como debe decir un contrato de opción de compra venta por ley de política habitacional, que en fecha 30/10/2012, fue acordada una prorroga por las partes de treinta días mas, que en febrero cuando llega el documento al señor J.r. del banco de Venezuela, lo entrega a los vendedores para llevarlo al banco mercantil, que se sorprendieron por el crédito de subsidio otorgado a J.r., por que no fue lo acordado, que se acuerda que la firma seria en el mes de abril del año 2013, que ya estaba vencido el tiempo estipulado entre las partes, ultima semana de mayo les avisan que el documento estaba listo con la debida corrección, que el 30 de mayo el señor J.r. no realiza el pago correspondiente al primer pago acordado, fue entonces que decidieron rescindir del contrato y que supuestamente el documento volvía a presentar errores y que para el 30 de junio de 2013, la haría entrega del dinero recibido como inicial (Bs. 150.000).

   DEL ANALISIS DEL CONTRATO

   Ahora bien este Tribunal procede a realizar el análisis del contrato de opción de compra venta objeto de revisión autenticado por ante la notaria publica cuarta de Puerto Ordaz, municipio autónomo Caroní del estado bolívar, en fecha 22 de octubre del año 2012, inserto bajo el numero 44, tomo 203 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria en este juicio, documento este que el Tribunal otorga pleno valor probatorio al demostrar la relación jurídica entre las partes en este proceso, y el cual se analiza en la forma siguiente:

   Las cláusulas que se analizan establecen lo siguiente:

   Al PRIMERO establece “…Que los vendedores gestionan la promoción y venta de un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por un (01) apartamento, distinguido con el Nro. 11-1, ubicado en el décimo primer (11) piso, de la torre B-1, del conjunto parque residencial Karuai, de ciudad Guayana Municipio Autónomo Caroní del estado Bolívar…”

   En relación a esta cláusula la misma claramente determina el bien inmueble objeto de la opción de compra venta y el cual esta así aceptado por las partes.-

   Al SEGUNDO establece “Que el optante, opciona ante los vendedores la adquisición del inmueble anteriormente descrito, el cual tiene una superficie de setenta metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (70,88 Mtrs2) y esta comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada norte del edificio; SUR: con ducto que lo separa del pasillo de norte-sur y apartamento Nº 11-2; ESTE: con apartamento Nº 1-8, pasillo de circulación y ducto y OESTE: con fachada oeste del edificio. Consta de las siguientes dependencias: entrada, estar comedor, dos (2) dormitorios, un (1) baño, cocina y lavandero. Al apartamento le corresponde un (1) puerto de estacionamiento distinguido con el Nº 173. el inmueble antes descrito se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, quedando inscrito bajo el Nº 33, folios 275 al 284, protocolo Primero, tomo nonagesimo segundo, primer trimestre del año 2007.”

   En relación a esta cláusula la misma claramente determina el bien inmueble objeto de la opción de compra venta y el cual esta así aceptado por las partes.-

   Al TERCERO establece “Que las partes convienen expresamente que el precio total de venta lo constituye la suma de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), de los cuales el optante se obliga a cancelar a los vendedores, una reserva mediante cheque Nº 03867301 del banco Caroní por la cantidad de veintidós mil quinientos bolívares (Bs. 22.500,00), y al momento de la firma del presente contrato se les hará entrega de la cantidad de ciento veintisiete mil quinientos bolívares exactos, (Bs. 127.000,00) mediante cheque del banco Banesco Nro. 36828653 y el saldo restante, es decir, la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), a través de un crédito hipotecario que el optante tramitara por una institución financiera de su preferencia”.

   En relación a esta cláusula la misma claramente el día en el cual comienzan a ejecutarse las obligaciones de las partes así como determina los montos a pagar por el optante, se evidencia igualmente el monto exacto de diferencia a pagar por éste la modalidad de pago asumida por el optante tratándose la posibilidad al Prominente comprador de gestionar ante una institución Bancaria un crédito hipotecario, y claramente establece dicha cláusula que el pago de la diferencia estaba condicionado al crédito hipotecario que podría gestionar el Prominente comprador, y el cual esta así aceptado por las partes.-

   Al CUARTO establece “Que los vendedores dará un plazo de noventa días continuos, prorrogables a treinta días mas, para el pago total de esta venta y el optante conviene que si en el plazo convenido no cumpliere a cabalidad sus obligaciones y no ejercieren oportunamente la opción, tendrán que pagar a los vendedores el diez por ciento del monto de la inicial pactada, como indemnización por daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento, quedando obligados a restituir el saldo restante. No obstante de haberse cumplido por el optante con todos los compromisos y obligaciones convenidos, la venta pactada no se materializare por causas imputables a los vendedores, quedaran obligados a restituir el diez por ciento del monto de la inicial como indemnización por los daños y perjuicios que ocasione al optante. Disposición valida sin previo juicio por la parte afectada y así acordado entre las partes”.

   En esta cláusula se determinan la aplicación de la cláusula penal a quien no cumpla lo convenido en este contrato y la cantidad que deberán cancelar quien incumpla con los compromisos asumidos en este contrato y así se establece.

   Al QUINTO establece “Que los vendedores se obligan a transferir la propiedad conforme a esta opción libre de gravámenes e impuestos nacionales, municipales, solvencias de derecho de frente, servicios eléctricos y aseo urbano, en perfecto estado de limpieza y libre de persona alguna”.

   En esta cláusula evidencia la obligación de transferir el bien inmueble objeto del contrato por parte de los vendedores al optante una vez cumplido ambas partes con las obligaciones asumidas y así se establece.

   Al SEXTO establece “Que expresamente conviene el optante a que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato por honorarios profesionales, redacción de documento, derecho de registro, impuestos, habilitación, serán única y exclusivamente por su cuenta”

   En esta cláusula evidencia la obligación asumida por el optante para la cancelación de las diferentes gestiones que llevare la realización de la negociación asumida para la compra del inmueble antes descrito, y así se establece.

   Al SEPTIMO establece “Que para todos los efectos jurídicos así como sus consecuencias y derivados del presente contrato, se elige a la ciudad de Puerto Ordaz Municipio Autónomo de Caroní del Estado Bolívar, como domicilio especial a la jurisdicción de cuyos tribunales declaran amabas partes someterse”.

   En esta cláusula evidencia el domicilio especial, ante el cual se regirán las condiciones del presente contrato así como los Tribunales competentes para conocer del mismo.-

   Quedando así plasmado lo establecido en el contrato corresponde a este Juzgador verificar quien efectivamente incumplió con las cláusulas contractuales y procede ha hacerlo en la forma siguiente:

   Planteado todo lo anterior este Tribunal pasa analizar, la situación procesal presentada, observa que la parte actora suscribió contrato de opción de compra venta sobre un (apartamento) propiedad de los vendedores, según se evidencia en documentación de propiedad, protocolizado por ante la oficina subalterna de registro publico del municipio autónomo Caroní del estado Bolívar, inscrito bajo el Nº 33,folios 275 al 284, ubicado en el conjunto residencial Karuai, piso 11, torre B-1 Nº 11-1, Puerto Ordaz Municipio Caroní del estado Bolívar, con una superficie de setenta metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (70,88 Mts2) y el cual esta comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada norte del edificio; SUR: con ducto que lo separa del pasillo de norte-sur y apartamento Nº 11-2; ESTE: con apartamento Nº 1-8, pasillo de circulación y ducto y OESTE: con fachada oeste del edificio, documento este presentado como prueba, el cual el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, conforme al articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la demostración de la propiedad del mismo.- Dicho contrato de Opción de compra venta fue autenticado en fecha 22/10/2012, ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz municipio Autónomo Caroní del estado Bolívar, quedando inserto bajo el Nro. 44, Tomo 203, de los libros de autenticaciones llevados en esa notaria, y ya valorado previamente. Alega el demandante que canceló la suma total de Bs. 150.000,00, discriminados así: en fecha 05/09/2012, bolívares 22.500,00 como reserva mediante cheque Nº 03867301 del banco Caroní, y en fecha 22/10/2012, bolívares 127.500,00 al momento de la autenticación del contrato de opción de compra venta,( pagos estos de los cuales se aportaron las pruebas y aceptados por la demandada, por lo que se les da pleno valor probatorio y así se establece.), que cumpliendo éste con las obligaciones contraídas y contempladas en el referido contrato, que el mismo pago la inicial, pactada como lo es 22.500 bolívares como reserva folio 9, y 127.500 bolívares al momento de autenticar el contrato de opción de compra venta, cumpliendo con la primera parte de lo suscrito en el referido contrato, pagando un total de 150.000, y así lo acepta la parte demandada expresamente en su escrito de contestación, quedando pendiente el pago de 300.000, siendo estos a cancelar por dicha parte actora mediante un crédito hipotecario que fuera tramitado por cualquiera de las instituciones bancaria de la preferencia, y así expresamente lo aceptó la parte hoy demandada, cabe destacar que el Banco de Venezuela, fue ante el cual se tramitó dicho crédito, que la parte hoy demandada le dio al momento de la firma del contrato (22/10/2012), tal y como se evidencia de la cláusula CUARTA un plazo de 90 días continuos, entendiéndose días continuos todos los días de calendario consecutivos, contados a partir del día siguiente de la firma del contrato ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz del Estado Bolívar, es decir desde el 22 de octubre de 2012, exclusive, los cuales trascurrieron de la forma siguiente:

   Octubre 2012: 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 = 09 días continuos

   Noviembre 2012: 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30 = 30 días continuos

   Diciembre 2012: 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 = 31 días continuos

   Enero: 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, = 20 días continuos

   Que los 90 días consecutivos de plazo, concedidos en el contrato, venció el día 20/01/2013 inclusive, prorrogable a 30 días más, contados a partir del vencimiento del lapso anterior, los cuales trascurrieron así:

   Enero 2013: 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 = 12 días continuos

   Febrero 2013: 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 = 18 días continuos

   Que los 30 días consecutivos de prorroga, vencieron el 18/02/2013 inclusive, lapso este debidamente pactado por las partes en el contrato de opción de compra venta.

   Ahora bien, quien aquí suscribe, evidencia documento privado, folio 16 de la presente pieza, el cual no fue impugnado ni tachado en la oportunidad procesal respectiva, otorgándole pleno valor probatorio, en vista de que los hoy demandados aumentan de forma voluntaria el lapso de duración de la opción de compra venta ya celebrada entre ellos, (22/10/2013) a un lapso para su vencimiento de treinta días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación de esa escritura, no evidenciándose tal acto, dichas partes acordaron que la vigencia era hasta el veintidós de marzo de 2013, y así expresamente lo acepta dichas partes, siguiendo el conteo anterior la fecha exacta de esos treinta días continuos de aumento del plazo, contados exactamente al vencimiento del lapso suscrito en el contrato trascurrieron así:

   Febrero 2013: 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 = 10 días continuos

   Marzo 2013: 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20= 20 días continuos

   Vencimiento de los treinta días continuos dados al comprador mediante documento privado de fecha 30/10/2012, fue el día 20/03/2013.

   Se evidencia documento de solicitud crédito acuse de recibo, emitido en fecha 31/10/2012, por el Banco de Venezuela, folio 17, del presente expediente el cual se corrobora con la prueba de informes recibida del Banco de Venezuela, por lo que quien aquí suscribe le otorga pleno valor probatorio ya que evidencia que la parte actora si tramito el crédito en el lapso correspondiente.

   Asimismo, se evidencia claramente documento de fecha 04/03/2013, denominado “autorización de cargo en cuenta y solicitud de cheque de gerencia de credihipotecario” emitido por el banco de Venezuela ( los cuales se corroboran con la prueba de informe a dicho banco por lo que se les otorga pleno valor probatorio en relación a la información suministrada), que evidencia la autorización del ciudadano J.r., para que dicho banco debitara el monto correspondiente a los gastos que genera el crédihipotecario identificado como FAOV, cuyo monto otorgado fue de Bs. 300000,00, así mismo evidencia que dicho banco libero cheques de gerencia a nombre de F.J.G., folio 19 de la presente pieza, otorgándole quien suscribe pleno valor probatorio, por demostrar el tramite y la aprobación de un crédito en el cual intervienen las partes que suscribieron el contrato de opción de compra venta que es hoy objeto de demanda. Se evidencia de autos documentos en original y copia, de compra venta del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta emitido por el banco de Venezuela, los cuales no fueron impugnados ni tachados, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio en razón de evidenciar a quien aquí suscribe que las formalidades finales del credihipotecario así como el cumplimiento por la parte hoy actora en realizar los tramites necesarios para pagar el monto restante por la compra del bien inmueble, fue materializado, en el lapso correspondiente, es decir, el banco de Venezuela le otorgo un crédito denominado FAOV en fecha 04/03/2013, dentro de los treinta días continuos de aumento del lapso de prorroga, que vencían el día 21/03/2013, como anteriormente se indico y se analizo, las siguientes formalidades no son causas imputables al hoy actor, ya que la obligación contraída era solicitar el crédito y que el mismo fuera aprobado por la institución bancaria dentro del lapso pactado, los demás hechos generadores del atraso en el pago, no pueden ser imputados a los hoy accionantes, por lo que los argumento de la parte demandada, que entre otra cosas alegaron que el crédito por el cual habían contratado no era que el comprador solicitó, cabe destacar que en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta hoy objeto de demanda, el optante se obligo al pago de la diferencia faltante mediante la solicitud de un crédito hipotecario sin evidenciarse condición alguna en caso de modificación de dicha forma de pago, el optante gestiono las diligencias necesarias para tal pago, aprobándose en fecha 04/03/2013, por el Banco de Venezuela un crédito hipotecario de tipo: FAOV, tal y como se evidencia del folio 19 del presente expediente, con el fin del pago del dinero faltante para finiquitar la obligación asumida en el contrato de opción de compra venta hoy objeto de litigio, y el mismo fue otorgado y así solicitado a nombre del ciudadano F.G., siendo aprobado exactamente el monto adeudado en fecha 04/03/2013, tal como se desprende de autos.

   De todo lo anteriormente analizado a quedado claramente evidenciado que lo establecido en el contrato por las partes era que la parte demandada debía cumplir con cancelar la suma restante del contrato de opción de compra venta entre los días del 23/10/2012 al 20/03/2013, ambos inclusive, conforme a lo establecido en el contrato de opción de compra venta, como del documento de aumento de prorroga, ahora bien de las pruebas presentadas en autos no existen elementos probatorios que evidencien que efectivamente dentro del lapso acordado la parte Actora dejara de cumplir con cancelar a los demandados con la gestiones necesarias para obtener el crédito y cancelar la cantidad restante adeudada por la obligación existente entre ellos, de Bs.300.000, así como no quedo demostrado que el atraso en el pago una vez aprobado el crédito fuere por responsabilidad del accionante, a este respecto es necesario señalar que en materia de contratos podemos hacer los siguientes señalamientos:

   (omissis) “…las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación.

   Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos de opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato.

   Como se observa, en el contrato de promesa bilateral u opción de compraventa, no se constituye ninguna hipoteca o derecho real sobre los bienes objeto del contrato; lo que se estipula es una mutua obligación de comprar y vender un bien. Si alguno de los contratantes no cumple su obligación, este incumplimiento trae como consecuencia una sanción o penalidad pecuniaria; además de que, por lo general, estas promesas bilaterales u opciones de compraventa se consignan en documentos privados, que luego pasen a ser reconocidos judicialmente por las partes contratantes o autenticados ante Notario Público; no es común que sean protocolizadas en la Oficina de Registro Inmobiliario competente, por lo que no cumplirían con el requisito previsto en el artículo 1.879 del Código Civil, ut supra transcrito…

   (Sentencia Nº RdeI-01032, de fecha 18 de diciembre de 2.006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de INVERSIONES PP001, C.A.). –

   Ahora bien, retomando lo anteriormente expuesto, es de señalar que el negocio jurídico que involucra a las partes hoy en conflicto implica considerar, tan solo, la conformación de una expectativa, en la que existe la posibilidad cierta de que se transmitiese la propiedad r.d.i. que allí se describe en beneficio del hoy demandante, negociación ésta que, tal como aprecia quien aquí decide, se pactó en forma pura y simple, sin desprenderse de la lectura del contrato accionado la existencia de alguna condición que supeditara su objeto a la ocurrencia de algún hecho futuro e incierto, tal como ya se ha señalado en el análisis del contrato.-

   En efecto, la ejecución de las obligaciones a cargo del hoy demandante quedó limitada a satisfacer el pago de la diferencia del precio estipulado por las partes al momento de inscribirse la escritura definitiva de compraventa, para lo cual disponía de un plazo perentorio de noventa (90) días consecutivos, contados desde la fecha en que se suscribió el nombrado contrato de opción de compraventa, para que se materializase el compromiso asumido por el demandante, la cual fue prorrogada posteriormente por 30 días y luego 30 días mas, todos consecutivos.

   Lo anterior, no hace más que responder a los principios de equidad y reciprocidad que informan el contrato bilateral, pues si ambos contratantes se obligaron recíprocamente, tal circunstancia se halla estrechamente vinculada a la causa del contrato, dado que la transferencia de la propiedad es causa del pago del precio, y en sentido contrario si el precio no se paga se produce un desequilibrio en la reciprocidad contractual, lo que propicia que desaparezca la causa del contrato ya que, en tales circunstancias, el contrato no tiene razón para existir.

   En ese sentido, el pago, desde el punto de vista del derecho de obligaciones, es el medio por excelencia del cumplimiento de las obligaciones y, en consecuencia, el medio normal de su extinción. De allí, que el pago de toda obligación, sea de dar, hacer o no hacer, está regido por dos principios: el de la identidad del pago y el de la integridad del pago. El principio de identidad se refiere a que el pago debe ser idéntico a la prestación debida, debe comprender dicha prestación y nada más que ella. Por consiguiente no puede obligarse al acreedor a recibir una prestación o cosa distinta de la que se debe, aunque el valor de la cosa sea igual o aun superior al de aquella, cuyo principio es admitido por nuestro legislador en el artículo 1.290 del Código Civil. El principio de la integridad del pago, alude a que el pago debe ser completo, comprender toda la obligación debida. Como consecuencia, el deudor no puede pretender cumplir en parte o de manera distinta la prestación prometida, de allí que no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de la deuda, aunque ésta fuera divisible.

   Ello, por ende, es lo que explica la razón de ser del postulado que indica el artículo 1.167 del Código Civil, pues en los contratos con prestaciones recíprocas, si una de las partes falta al cumplimiento de su prestación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución o la resolución del contrato, pudiendo exigir, en cada caso, el resarcimiento a que hubiere lugar, pero para que ello sea así se requiere que el reclamante en cumplimiento o resolución haya demostrado la satisfacción de las obligaciones a su cargo, lo cual aparece en el presente caso, pues el hoy demandante probó que, durante la vigencia del plazo indicado en el nombrado contrato de opción de compraventa, mas el aumento de la prorroga alcanzó el remanente del saldo deudor, en la misma forma que fuera convenido con su compradora, y demostró que ese pago estaba condicionado a la obtención de recursos provenientes de una fuente de financiamiento externa, trayendo a los autos todas aquellas gestiones necesarias para alcanzar tal financiamiento, es de mencionar que los hoy demandados estaban al tanto de tales gestiones, por así darles entonces tal aumento de prorroga una vez firmado el documento de opción de compra venta ante la notaria cuarta de Puerto Ordaz del Estado Bolívar, en cuyo caso contrario es de considerar que a los Jueces no le es dable suplir las deficiencias de las partes en la conformación del elemento de causa necesario para la satisfacción completa de su interés, ni tampoco desnaturalizar la esencia misma del contrato, en aras de conformar otro tipo de situaciones totalmente distintas a ese aspecto de volición, de interés exclusivo para el actor, pues a ello se opone la exégesis propia contenida en el artículo 1.264 del Código Civil.

   Aunado a lo anterior, tenemos la providencia nro.11, dictada en fecha 5-2-13, por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en la cual en su articulo 1 establece: “…En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscrito o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el sistema nacional de vivienda y hábitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basadas en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerara responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación. La presente normativa tendrá aplicación en todo el mercado inmobiliario.”, y el articulo 3 establece: “…Solo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes se podrá rescindir el contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales correspondientes”.-

   Luego, entonces, al configurarse en autos que el hoy demandante, dentro del lapso estipulado en el contrato accionado, cumplió con las obligaciones que le correspondían de acuerdo al contrato, y el retraso el la erogación del pago no dependía de el sino de un tercero como lo es el Banco de Venezuela, pudiendo exigirse así el cumplimiento de esa convención, por tal motivo la pretensión de cumplimiento de contrato es procedente en cuanto a derecho se refiere y así se determinará en la dispositiva del fallo.-

   En relación a la pretensión de pago de indexación monetaria, observa este Juzgador que en la presente acción, la accionante no solicita pago de cantidades algunas, sino del cumplimiento de la venta definitiva del inmueble, siendo que la indexación monetaria recae sobre las cantidades ordenadas a pagar, en el presente caso al no haber cantidades reclamadas es necesario establecer que es improcedente tal petición y así se establece.

   De las anteriores consideraciones podemos establecer en consecuencia que la presente acción debe ser declarada PARCIALMENTE CON LUGAR por no haber procedido todo lo peticionado por el accionante y así se establece.-

   IV

   DISPOSITIVA

   En mérito de todas las consideraciones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley DECIDE:

PRIMERO

SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCION A COMPRA VENTA incoada por el ciudadano J.R.R.D., en contra de los ciudadanos F.J.G. Y YINIRIS MENDOZA, todos plenamente identificados en el Capitulo I de este fallo.

SEGUNDO

SE ORDENA a la parte demandada ciudadanos F.J.G. Y YINIRIS MENDOZA, cumplir con el contrato de opción de compra venta del bien inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Puerto Ordaz Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, en fecha 22 de octubre de 2012, bajo el Nro. 44, Tomo 203 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria, y proceder a la venta definitiva previo el pago de la cantidad pendiente por cancelación de Bs.300.000, 00, según se ha descrito en esta sentencia. En caso de que el demandante cumpla con la consignación del monto indicado y la demandada no procediera a cumplir con el otorgamiento de la venta definitiva, esta sentencia servirá como titulo de propiedad del inmueble antes descrito a la parte Actora.-

TERCERO

Se declara improcedente la petición de indexación monetaria, ya que el petitorio de la presente acción no contempla pago de dinero alguno y así se estable.-

CUARTO

No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza del fallo.-

Y así se decide de conformidad con lo establecido en los artículos 26, 49 ordinal 1ro, 253, y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con los artículos 12, 242, 243, 254, del Código de Procedimiento Civil, los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264 del Código Civil y los artículos 1 y 3ro de la providencia nro.11, dictada en fecha 5-2-13, por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat.-

Por cuanto la presente decisión se produce fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense boletas.-

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE ESTA DECISION EN EL TRIBUNAL.

DADA FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, EN PUERTO ORDAZ, A LOS DIECINUEVE (19) DIAS DEL MES DE JULIO DEL DOS MIL DIECISEIS (2016). AÑOS: 205º DE LA INDEPENDENCIA Y 156º DE LA FEDERACION.

EL JUEZ PROVISORIO

ABG. J.S.M.

EL SECRETARIO

ABG. JHONNY JOSE CEDEÑO

LA SENTENCIA QUE ANTECEDE SE REGISTRO Y PUBLICO EN EL MISMO DIA DE SU FECHA, PREVIO ANUNCIO DE LEY, SIENDO LAS DOS HORAS y VEINTICINCO MINUTOS DE LA TARDE.

EL SECRETARIO

ABG. JHONNY JOSE CEDEÑO