Sentencia nº RC.000268 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 14 de Mayo de 2014

Fecha de Resolución14 de Mayo de 2014
EmisorSala de Casación Civil
PonenteAurides Mercedes Mora

Numero : RC.000268 N° Expediente : 13-653 Fecha: 14/05/2014 Procedimiento:

Recurso de Casación

Partes:

JIMBERTH X.M.M. contra R.A.F.H. Y OTRO

Decisión:

SIN LUGAR

Ponente:

Aurides M.M. ----VLEX----

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. N° 2013-000653

Ponencia de la Magistrada: AURIDES M.M..

En el juicio por retracto legal arrendaticio, intentado ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con sede en la ciudad de Maracay, el ciudadano JIMBERTH X.M.M., representado judicialmente por la abogada E.Z.R.d.R., contra los ciudadanos R.A.F.H. y M.D.A.D.S., representados judicialmente por el abogado C.J.R.G.; el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, también con sede en la ciudad de Maracay, conociendo en apelación, dictó sentencia en fecha 17 de septiembre de 2013, mediante la cual declaró sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte accionante contra la sentencia del a quo de fecha 12 de julio de 2011, mediante la cual éste había declarado sin lugar la demanda y con lugar la defensa perentoria de caducidad de la acción; confirmó la decisión apelada y condenó en costas a la parte actora, recurrente perdidosa.

Contra la referida decisión del juzgado superior, el ciudadano Jimberth X.M.M., debidamente asistido por la abogada Elida Z R.d.R., anunció recurso de casación en fecha 19 de febrero de 2013, el cual fue admitido mediante auto del día 7 de octubre de ese mismo año, siendo oportunamente formalizado. Hubo contestación a la formalización.

Concluida la sustanciación del recurso de casación y cumplidas las formalidades legales, se dio cuenta en Sala el 22 de marzo de 2013, correspondiendo la ponencia a la Magistrada Aurides M.M., quien con tal carácter suscribe el presente fallo.

RECURSO DE CASACIÓN POR INFRACCIÓN DE LEY

I

Bajo el amparo del ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia en la recurrida la falta de aplicación de los artículos 7°, 42 y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 4° del Código Civil, en concordancia con el 12 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en lo siguiente:

…La decisión transcrita [recurrida] implica que la recurrida no aplicó los artículos 7 y 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al concluir:

Que mi poderdante, intentó acción por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO en contra de los ciudadanos RAMON (sic) A.F. (sic) HERNANDEZ (sic) y M.D.A.D.S. como Arrendatario (sic) de uno de los Locales (sic) que conforman el Inmueble (sic) ubicado en la Calle Guaicaipuro N° 28, cruce con Calle 6, Barrio La Barraca, en la ciudad de Maracay, pero por aplicación del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si se produce la venta global de la propiedad del inmueble del cual forma parte el local arrendado, no procede el retracto legal arrendaticio, porque ese derecho de preferencia nace únicamente, cuando son vendidos en forma individual los locales, casas o apartamentos propiedad del enajenante y que los mismos se encuentren arrendados.

En razón que el inmueble fue vendido como un todo, en forma global, es evidente que los arrendatarios no ostentan el derecho que reclaman y que por ello resulta improcedente la denuncia de infracción del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La recurrida llega a esta conclusión por la falta de aplicación del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que expresa:

Artículo 42: “La preferencia Ofertiva (sic) es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo (sic) será acreedor a la preferencia Ofertiva (sic) el arrendatario que tenga más de dos años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.

La falta de aplicación de la norma transcrita, lleva a la recurrida a concluir que por tratarse de una venta global la efectuada por el Propietario-Arrendador (sic), no resulta procedente el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, CONFIRMA la decisión de la Primera (sic) Instancia (sic) y declara SIN LUGAR la pretensión de mi poderdante.

Por la falta de aplicación de la norma transcrita, la Juzgadora (sic) no advierte que el recurrente NO ES UN TERCERO, NO ES UN EXTRAÑO, condición del transcrito artículo 42, para la preferencia ofertiva, caso que no es del recurrente, porque simplemente es un CO- ARRENDATARIO con las mismas condiciones que el ADQUIRENTE.

(C)

Ahora bien, si el ciudadano Juez Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y de T.d.E. (sic) Aragua no hubiere desconocido la aplicación del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ni hubiere desconocido el contenido del artículo 7° ejudem (sic), es decir, la voluntad abstracta de esas dos normas sustantivas, hubiera decidido que no era aplicable el derecho preferente en el caso seguido por JYMBERTH X.M.M. (sic) contra los ciudadanos RAMON FERNANDEZ HERNANDEZ (sic) y el CO-ARRENDATARIO M.D.A.D.S.. Por tanto la infracción fue determinante del dispositivo de la sentencia…

. (Destacados del texto).

Para decidir, la Sala observa:

De la anterior transcripción se evidencia, lo confuso de los argumentos que sustentan la presente denuncia, a saber: De un lado, el formalizante expresa que el ad quem no aplicó los artículos 7° y 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para resolver el asunto controvertido sometido a su consideración, alegando el demandante recurrente que él tenía el derecho preferente por estar vigente por más de dos años el arrendamiento de uno de los locales que funcionan en la casa y terreno vendidos a otro de los co-arrendatarios, ciudadano M.D.A.D.S.; y, del otro, afirma que de haber aplicado esas normas el juzgador superior hubiera decidido que “… no era aplicable el derecho preferente…” en este juicio, los cuales por ser tan contradictorios son excluyentes entre sí.

La Sala aprecia, que en el fallo recurrido el ad quem dejó establecido lo que a continuación se transcribe parcialmente:

…En tal sentido, es menester traer a colación la sentencia N° 260, de fecha 20 de mayo de 2005, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C,A., y otra, Exp. N° 2004-000807, la cual estableció un nuevo criterio respecto al lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, en el caso del arrendatario que no haya sido notificado del cambio de propietario del bien inmueble que ocupa. Al respecto, en dicha sentencia se dejó establecido lo siguiente:

“…Que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto +legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quién tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente…”. (Negritas y subrayado del transcrito)

Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

Por su parte, el artículo 4 del Código Civil establece:

..A la ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador.

Cuando no hubiere disposición precisa de la ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicaran los principios generales del derecho…

.

La disposición transcrita del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta de una claridad meridiana tal que su interpretación no deja lugar a dudas sobre lo que ella establece; su redacción es tajante, no procede el retracto legal arrendaticio en los supuestos en que el inmueble enajenado constituya parte de un todo y la venta se esté produciendo en relación a ese todo.

Quien aquí juzga observa en el caso de autos quedó establecido que el inmueble objeto de litigio está constituido por locales comerciales y que los mismos integran un todo proindiviso, vale decir, permite su enajenación en forma global; ante estas circunstancias, siendo que los inmuebles arrendados por los demandantes son parte de una globalidad, no nace para ellos derecho alguno de retracto legal, así como tampoco nace para el propietario la obligación de ofrecerles en venta el inmueble constituido por la totalidad de los locales comerciales. (Negrillas de la Sala).

Así lo ha interpretado la Sala Constitucional de esta Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1.310 del 16/10/09 en la solicitud de revisión interpuesta por el ciudadano Ahmad Ali, contra la sentencia emitida por el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, que declaró con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, donde se expresó: “…De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada…”.

V. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

…omissis…

Valoradas todas las pruebas de ambas partes, conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado Superior decide y hace las siguientes consideraciones.

La interpretación del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios conlleva a entender que si se produce la venta global de la propiedad o del inmueble del cual forme parte el local arrendado, no procede el retracto legal arrendaticio; ya que este derecho de preferencia, nace únicamente, cuando son vendidos en forma individual los locales, casas o apartamentos propiedad del enajenante, y que los mismos se encuentren arrendados. En el caso que nos ocupa, y según lo estableció el A Quo de la causa en la sentencia de fecha 12 de Julio del 2013, mediante el cual declaró SIN LUGAR la demanda de Retracto Legal Arrendaticio incoada por la parte actora y SIN LUGAR la defensa Perentoria opuesta por la parte demandada

En razón de que el inmueble en controversia fue vendido como un todo, en forma global, resulta evidente que los arrendatarios no ostentan el derecho que reclaman, lo que, por vía de consecuencia, conlleva a la improcedencia de la presente denuncia de infracción del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide…”. (Resaltados del texto).

Para resolver la presente denuncia, la Sala considera pertinente transcribir el contenido de los artículos 7°, 42 y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales son del tenor siguiente:

…Artículo 7: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artículo 50: Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil…

.

La Sala estima necesario transcribir el contenido del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual aun cuando no fue denunciado como infringido en esta delación, es la norma en la cual se basó el ad quem para declarar en el fallo objeto del recurso de casación que se analiza, sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio:

…Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado…

. (Negrillas de la Sala).

Ahora bien, no obstante la confusión advertida en los fundamentos de la denuncia bajo análisis, en aras de salvaguardar el derecho a una tutela judicial efectiva, la Sala debe reiterar que, efectivamente, como se afirma en la recurrida, al tratarse de un inmueble proindiviso en el cual funcionan varios locales comerciales, no opera el derecho preferente contemplado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para ninguno de los co-arrendatarios, cuando dicho inmueble es vendido globalmente, vale decir, en su totalidad, pues al ser un bien inmueble proindiviso no pueden venderse individualmente los locales comerciales que en ella hubieren funcionado.

Distinto sería si lo vendido por el propietario al hoy codemandado, ciudadano M.D.A.D.S., hubiese sido un inmueble en el cual únicamente funcionara el local comercial arrendado por el demandante, pues allí sí le correspondía el derecho de preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio contemplado en los artículos 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Respecto a la falta de aplicación del artículo 7° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que el formalizante imputa a la recurrida, la Sala observa que precisamente esa norma prevé que los derechos que benefician o protegen a los arrendatarios son irrenunciables; amén de que será nula toda acción o acuerdo que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos, pero obviamente esos derechos tienen que estar contemplados en la ley que regula la materia para que los arrendatarios puedan ejercer las acciones legales que consideren pertinentes y que estén contemplados en la ley para hacerlos valer en su beneficio.

Lo mismo sucede con la denuncia relativa a la falta de aplicación del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues esa disposición legal no es aplicable al caso de autos por tratarse de que el local arrendado por el demandante formaba parte de una casa que fue vendida de manera global, lo que determina que el derecho de preferencia no surge para ninguno de los coarrendatarios de los locales que funcionaban en el mismo.

En cuanto a la infracción del artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la Sala aprecia que aun cuando el mismo es señalado en el encabezamiento de la denuncia, el formalizante no explica de qué manera fue infringido. No obstante ello, la Sala observa que para resolver el presente asunto el ad quem solamente aplicó disposiciones contenidas en la precitada Ley.

En consecuencia, sobre la base de los razonamientos antes expuestos, la Sala declara improcedente la denuncia por falta de aplicación de los artículos 7° y 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

II

Bajo el amparo del ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia en la recurrida la infracción del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falsa aplicación, con apoyo en la siguiente argumentación:

…En el caso que motiva este recurso, se advierte por parte de la recurrida, la aplicación falsa del artículo 49 de la citada Ley (sic) que la conlleva a declarar sin lugar la demanda por cuanto le atribuye realidad a un hecho distinto al planteado en la norma, es decir, el inquilino de una parte del Inmueble (sic) vendido no aplica para que se le ofrezca en venta cuando se trate de una globalidad, desconociendo en el caso que origina este recurso que el recurrente es simple y llanamente un co-arrendatario de un local que forma parte del inmueble vendido, a un igual, a otro co-arrendatario adquirente y dada la autonomía de las normas que comportan el derecho preferente y la venta global (arts. 42 y 49) de la ley (sic) de Arrendamientos Inmobiliarios, incurrió la recurrida en falsa aplicación del artículo 49, en atención a los artículos 7° y 42 ejusdem, por cuanto si como lo ha sostenido la doctrina patria, el artículo 49, va dirigido a proteger los derechos del arrendador al proporcionarle la venta global y por ello no procedente el Retracto Legal Arrendaticio (sic), igual celo ha debido tener en atención al artículo 7° ejusdem, por tratarse de derechos irrenunciables de un co-arrendatario y que no aplica (sic) para el caso de marras los términos del artículo 42 ejusdem, por tratarse de un adquirente NO EXTRAÑO, NI TERCERO en la relación arrendaticia, ya que se trató igualmente de otro co-arrendatario adquirente y en consecuencia hubo por parte de la recurrida falsa aplicación del artículo 49, violando el derecho del igual apelante, por cuanto no se daban las circunstancias de hecho consideradas en la norma que trata el Derecho (sic) preferente y como lo ha sostenido en forma reiterada jurisprudencia Casacional (sic): “En relación a la falsa aplicación la ha entendido la doctrina como lo erróneo de la relación entre la Ley (sic) y el hecho, como sería por ejemplo el vicio de declarar legal una relación que no existe entre los hechos demandados y los establecidos en los artículos que el juzgador cita, desnaturalizando el verdadero sentido de la norma o bien que desconozca su significación, lo cual ocurre cuando se aplica la norma de (sic) un hecho no regulado en ella, o que su aplicación se haga de tal forma que llega a consecuencias jurídicas distintas o contrarias a la que persigue la Ley” (Jurisprudencia de la C.S.J. del Dr. O.P.T.. Año 1.992 [sic], Tomo II Juicio seguido por Jo A.L.J. contra Tiziano Dalsass. Ponente Dr. L.D.V.)…”.

Para decidir, la Sala observa:

De los argumentos que apoyan esta denuncia por falsa aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se entiende, que el formalizante considera que en la recurrida se configuró la infracción porque el ad quem no tomó en cuenta que quien había comprado el inmueble vendido en su globalidad, ciudadano M.D.A.D.S., era co-arrendatario de uno de los tres locales que operaban en el terreno y la casa que fue vendida por su propietario de manera global, siendo uno de esos locales arrendado por el hoy demandante por retracto legal arrendaticio.

Ahora bien, el artículo 49 de la precitada ley es muy claro en su contenido y alcance cuando dispone que “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado”.

La situación fáctica expuesta por el demandante encuadra perfectamente dentro del supuesto abstracto contemplado en la referida norma, pues se trata de un terreno y la casa en él construida, en la cual funcionaban tres locales, uno de los cuales estaba arrendado por el ciudadano Jimberth X.M.M., quien pretende retractar legalmente la venta global efectuada por el propietario del inmueble al ciudadano M.D.A.D.S., quien también arrendaba otro de los locales que allí funcionaban.

Cuando el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estipula que no procede el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación global del inmueble donde funcionan viviendas, oficinas o locales, similar a la situación de autos, no impide al propietario de ese inmueble que lo venda globalmente a cualquiera de sus arrendatarios, como sucedió en el presente caso, o a un tercero extraño a alguna relación arrendaticia con el dueño.

De manera pues, que tratándose de que el inmueble donde funcionaba el local arrendado por el actor fue vendido por su propietario en forma global (terreno y casa sobre él construida), de acuerdo con lo previsto por el legislador en el tantas veces citado artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no nacía para ninguno de los co-arrendatarios de esos locales el derecho de preferencia a que se refiere el artículo 42 eiusdem.

No obstante ello, el propietario de ese inmueble estaba en absoluta libertad de vendérselo globalmente a cualquiera de sus arrendatarios o a un tercero, sin que ello signifique que se lo vendió al ciudadano M.D.A.D.S. por tener éste un derecho de preferencia.

Siendo así, queda claro que la situación fáctica planteada en esta denuncia encuadra perfectamente en el supuesto abstracto contemplada en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que determina que dicha norma no fue falsamente aplicada a una situación no contemplada en ella, como desacertadamente lo expresa el formalizante en los argumentos que soportan esta delación.

En consecuencia, con base en los razonamientos expuestos, la Sala declara improcedente la infracción por falsa aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

III

En esta tercer y última denuncia, el formalizante plantea lo siguiente:

…Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil , denuncio INFRACCIÓN DE LEY por MOTIVACIÓN ERRÓNEA.

(A)

Conforme al contenido del artículo 4° del Código Civil: “A” (sic) la ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador.

Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho

.

De la decisión recurrida, se advierte que la Juzgadora (sic) interpretó el artículo 42, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ASÍ (sic): 1) que el co-arrendatario recurrente JIMBERTH X.M.M. (sic), no goza del derecho preferente establecido en dicha norma, frente al “EXTRAÑO” adquirente, por cuanto la venta del Inmueble (sic) ubicado…, Sector La Barraca de la ciudad de Maracay, donde está ubicado el Local (sic) arrendado por M.M. (sic), se hizo globalmente, de la totalidad de la edificación, en atención al documento de propiedad del vendedor ciudadano RAMON (sic) FERNANDEZ (sic) HERNANDEZ (sic) que señala que el Inmueble (sic) edificado en esa dirección se trata de una Casa (sic) y el terreno donde está construida y en esos mismos términos se efectuó la venta al co-arrendatario adquirente M.D.A.D.S.:”PARCELA DE TERRENO Y LA CASA SOBRE ELLA CONSTRUIDA”. 2.- La Juzgadora (sic), aplica en forma determinante el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que impide el derecho de retracto, cuando se trate de venta global del Inmueble (sic) por ceñirse estrictamente al contenido documental, ignorando la realidad estructural de la edificación y menos urgar (sic) en la condición de CO-ARRENDATARIOS, fehacientemente demostradas en autos, tanto del recurrente como del codemandado M.D.A.D.S., lo cual igualmente contrasta con lo exigido en el artículo 42 ejusdem, que requiere que el adquirente sea un EXTRAÑO o TERCERO en la relación arrendaticia. 3.- de la misma forma la Juzgadora (sic) inapreció (sic) el contraste entre la versión documental y la realidad, por tratarse de la edificación de tres(3) (sic) LOCALES COMERCIALES, perfectamente individualizados e independientes unos de otros, ocupados en actividades comerciales diferentes: venta de alimentos, por el adquirente; papelería una segunda co-arrendataria y autolavado el recurrente; es decir, TRES (3) CO-ARRENDATARIOS, entre ellos, el co-demandado M.D.A.D.S. a quien le acredita carácter de extraño al decidir tajantemente conforme al artículo 49 en concordancia con el 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual tuvo influencia decisiva en lo dispositivo del fallo emitido, incurriendo en MOTIVACIÓN ERRÓNEA o error de juicio, referido al mérito de la causa, que la condujo a una dispositiva igualmente errónea que en esta etapa sólo (sic) puede ser corregida mediante la casación del fallo.

La correcta interpretación es la siguiente:

Se origina la MOTIVACIÓN ERRÓNEA por un mal juzgamiento, error “in iudicando”, no va referido a la forma de la sentencia sino al mérito de la causa y que conduce a un dispositivo o sentencia injusta o errónea, que sólo (sic) puede ser corregida mediante una nueva decisión de alzada, por el efecto devolutivo de la apelación o mediante la casación del fallo, por infracción de ley conforme al Art. (sic) 313, 2°, C.P.C (C.P.C. E.C.B., Tomo III, pág. 408).

La interpretación de la recurrida con relación al artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no resulta cónsona con el artículo 7° ejusdem, norma de orden público que expresa:

Artículo 7°: Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios sin irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación, que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

Y como norma de orden público y en atención a la igual condición del recurrente y del adquirente, se produjo violación al DEBIDO PROCESO y la TUTELA JUDICIAL EFECTIVA, ignorando derechos legales y constitucionales del recurrente, como lo prevee (sic) el artículo 21, N° 1, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que expresa:

…omissis…

Y por aplicación analógica como lo expresa en artículo 4° del Código Civil, la debido decidir concordante con los artículos 7°, 42 y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme al único aparte del artículo 1546 del Código Civil, el prorrateo proporcional de los derechos de cada uno de los arrendatarios, incluido el adquirente, previa nulidad de la venta de la totalidad del Inmueble (sic), efectuada a M.D.A.D.S. y con fundamento en igual carácter, asumiendo en conjunto la propiedad total del Inmueble (sic).

Para dar cumplimiento a lo establecido en el ordinal 4° del artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, expreso que las normas que el Tribunal de última instancia debió aplicar y no lo hizo para resolver la controversia son: En atención a los artículos 21 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y artículos 7° y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicar el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1546, único aparte del Código Civil, por aplicación analógica del artículo 4° ejusdem…”.

Para decidir, la Sala observa:

De los argumentos que sustentan esta denuncia, antes transcritos, se evidencia absoluto desconocimiento por parte del formalizante sobre la forma en que se deben formular ante esta sede de casación las denuncias contenidas en el escrito de formalización del recurso, bien sean relativas a defectos de actividad o a errores de juicio.

Sobre el particular, esta Sala en sentencia N° RC 00-119 de fecha 12 de marzo de 2009, caso: L.B.M. y otros contra Expresos S.d.M., C.A., exp. N° 08-523, dejó establecido lo siguiente:

…La determinación y diafanidad son necesarias en las luchas judiciales. En ese sentido, varias disposiciones regulan la conducta de los encargados de administrar justicia, así como de quienes ocurren a los Tribunales en demanda de ella. No hay fórmulas imperativas, pero sí se requiere claridad y también precisión en lo que se pide o se impugna, y en los fundamentos que apoyan las peticiones.

A esta disciplina está sujeto con especial rigor el recurso de casación, tanto por su naturaleza como por su objeto y consecuencias, pues con él, se persigue corregir ilegalidades enfrentando el fallo a la ley, con prescindencia del resto de las actas procesales, todo lo cual hace que dicho recurso sea de rígido tecnicismo, porque ocurre con frecuencia que infringida la ley no se acierta en la disposición no aplicada o aplicada mal; no es congruente la razón con la violación denunciada, o no se observa la técnica requerida para fundamentar la denuncia.

Si bien la nueva Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, como garantía de la justicia, tiende a la flexibilización de los formalismos, no puede considerarse implícito dentro del contenido y alcance de la norma contenida en el artículo 257 eiusdem, el absoluto quebrantamiento de la conducta que ha de seguirse para formular las denuncias en sede de casación, la cual se ha venido reiterando en forma didáctica a través de la jurisprudencia de este Alto Tribunal.

En relación con las formalidades que debe cumplir el escrito de formalización, el artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, precedentemente transcrito, establece que se observarán en el mismo orden que se expresan, los siguientes requisitos: 1) La decisión o las decisiones contra las cuales se recurre; 2) Los quebrantamientos u omisiones a que se refiere el ordinal 1º) del artículo 313 eiusdem; 3) La denuncia de haberse incurrido en alguno o algunos de los casos contemplados en el ordinal 2º) del artículo 313 ibídem, con expresión de las razones que demuestren la existencia de la infracción, falsa aplicación o aplicación errónea; y, 4) La especificación de las normas jurídicas que el Tribunal de última instancia debió aplicar y no aplicó, para resolver la controversia, con expresión de las razones que demuestren la aplicabilidad de dichas normas.

Como puede verse, el preindicado artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, en lo relativo al escrito de formalización, establece con carácter obligatorio un orden de prelación en las denuncias. Además de imponer al formalizante la obligación de señalar las disposiciones de la ley que realmente deben resolver la controversia planteada.

La fundamentación, como ya lo ha explicado la doctrina de la Sala, es la carga procesal más exigente impuesta al recurrente como requisito esencial de la formalización, por su amplitud, complejidad y trascendencia. Ésta requiere el desarrollo de razonamientos sometidos a una lógica clara y concreta y al mismo tiempo a los principios que, primordialmente, la jurisprudencia de este Alto Tribunal ha venido elaborando.

…omissis…

En el sub iudice, de la transcripción del escrito de formalización, precedentemente realizada, se observa que el recurrente en el planteamiento de la única denuncia que expone carece de coherencia argumentativa; incumpliendo con lo previsto en los ordinales 2°), 3°) y 4°) del preindicado artículo 317 del Código Adjetivo Civil, pues sus planteamientos equivocadamente se entremezclan de manera indistinta en el ordinal 1°) y en el ordinal 2°) del prenombrado artículo 313 ibídem, tal como se adelantó supra; luego, no explica en cuál de los casos contemplados en el ordinal 2°) del artículo 313 eiusdem, habría incurrido el ad quem, pues aduce la motivación errónea in iudicando y el abuso en la valoración de las prueba, que legalmente no se encuentran consagrados en el derecho procesal venezolano; asimismo, omite especificar las normas jurídicas que el tribunal de la última instancia debió aplicar y no aplicó, para resolver la controversia, con expresión de las razones que demuestren la aplicabilidad de dichas normas.

Aunado a lo expuesto la denuncia está plagada de imprecisiones que dificultan a la Sala saber exactamente en qué consisten las violaciones delatadas, denotándose una a.d.c. y precisión en lo que se pretende, que dejan a la denuncia sin fundamentación, por lo que, en consecuencia, la Sala estima que el recurrente no cumplió con los requisitos establecidos en el artículo 317 del Código de Procedimiento Civil.

Todo lo anteriormente expuesto, evidencia la deficiente técnica de formalización empleada, la cual es inconciliable a la evidencia de incongruencia normativa utilizada, que impide volcar la flexibilidad abanderada por la Sala para determinarlo como un error material. En síntesis, el escrito de formalización del recurso bajo análisis es un totum revolutum, al margen de las más elementales exigencias legalmente impuestas por una recta e ineludible técnica de formalización del recurso de casación.

En consecuencia, surgen para el caso particular los efectos previstos en el artículo 325 ibidem, para declararlo perecido, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa, en la dispositiva del presente fallo. Así se decide…

. (Negrillas de la Sala).

Curiosamente, en esta denuncia el formalizante califica la violación que le imputa a la recurrida como una “infracción de ley por motivación errónea” que es lo mismo que “motivación errónea in iudicando”, sin que ninguno de esos términos esté consagrado en el derecho procesal venezolano, lo que es suficiente para que la Sala no entre al análisis de la misma.

Sin embargo, en aras de salvaguardar el derecho a una tutela jurídica real y efectiva, la Sala advierte que el formalizante sostiene que el ad quem ha debido aplicar o decidir conforme a los artículos 7°, 42 y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme al único aparte del artículo 1546 del Código Civil, no obstante que en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente, en su artículo 50, se establece expresamente que: “Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil”, siendo el caso que en ese mismo Título VI, referente a “De La Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendaticio”, se encuentra el artículo 49, el cual dispone que: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”, lo que explica que el juez superior no tenía que decidir con base en el único aparte del artículo 1546 del Código Civil, como lo pretende el formalizante, sino con base en el precitado artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tratarse de que la venta del bien inmueble en el que funcionaban tres (03) locales comerciales, uno de los cuales estaba arrendado por el hoy accionante, se hizo en forma global por ser un bien inmueble proindiviso (parcela de terreno y la casa sobre él construida).

Respecto a la infracción del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la nulidad de actos procesales, el formalizante sólo se limita a señalar que no fue aplicado, sin dar las razones por las que considera que el juez, siendo rector del proceso, estaba en la obligación de decretar la nulidad de algún acto procesal.

En consecuencia, sobre la base de los razonamientos expuestos, la Sala declara improcedente la presente denuncia relativa a la falta de aplicación del único aparte del artículo 1546 del Código Civil y del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

D E C I S I Ó N

En mérito de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación anunciado por el demandante, ciudadano Jimberth X.M.M., contra la sentencia de fecha 17 de septiembre de 2013, proferida por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con sede en la ciudad de Maracay.

Se condena al pago de las costas del recurso a la parte demandante perdidosa, de conformidad con lo previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al tribunal de la cognición, Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con sede en la ciudad de Maracay.

Particípese de esta remisión al juzgado superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los catorce (14) días del mes de mayo de dos mil catorce. Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

Presidenta de la Sala,

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Y.A.P.E.

Vicepresidenta,

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ISBELIA P.V.

Magistrado,

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L.A.O.H.

Magistrada Ponente,

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AURIDES M.M.

Magistrada,

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YRAIMA ZAPATA LARA

Secretario,

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C.W. FUENTES

RC N° AA20-C-2013-000653

NOTA: Publicada en su fecha, a las

Secretario,

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