Decisión de Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 25 de Enero de 2013

Exp. Nº. 9561/Nva. Nomenclatura AC71-R-2008-000063/ Definitiva

Cumplimiento de Contrato/Daños y Perjuicios

Recurso/Civil/Sin Lugar/Confirma/ “D”

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

“Vistos, con sus antecedentes.

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA: F.R.M.C. y R.J.M.C., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.558.390 y V.- 6.918.757.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.G.P.B. y R.A.P.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 30.518 y 39.352, respectivamente, del ciudadano F.R.M.C.; y, J.G.P.B., I.J.P.B. y M.A.A.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 30.513, 77.328 y 56.178, en su orden, del ciudadano R.J.M.C..

PARTE DEMANDADA: M.M.M.A., R.A.R.R. y G.J.A. DE ROSALES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V.- 11.733.023, V-1.645.138 y V.- 1.659.079, en su orden.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: A.F.G.S., F.S., NAWUAL HUWUARIS DÍAZ y A.J.G.S., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 43.794, 59.634, 48.136 y 10.747, en su orden, de la ciudadana M.M.M.A.; y, J.R.A., E.E.C., A.G.S., F.S. y NAWUAL HUWUARIS DÍAZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 58.775, 49.195, 43.794, 59.634 y 48.136, en su orden, de los ciudadanos G.J.A. y R.A.R.R..

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO/DAÑOS Y PERJUICIOS. (DEFINITIVA).

II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.

Suben las presentes actuaciones a esta alzada en razón de la apelación interpuesta en fecha 26 de noviembre de 2007, por el abogado J.G.P.B., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano F.R.M.C., parte actora, contra la decisión de fecha veintitrés (23) de enero de 2007, dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la acumulación de pretensiones invocada por la parte demandada; sin lugar la falta de cualidad activa; con lugar la falta de cualidad pasiva opuesta por la parte demandada en contra de los ciudadanos R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales; sin lugar la defensa perentoria opuesta por la parte demandada con fundamento en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta; sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoada por los ciudadanos R.J. y F.R.M.C. contra los ciudadanos M.M.M.A., R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales; con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada ciudadana M.M.M.; resuelto el contrato de compraventa autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 24, Tomo 20, de fecha dos (02) de abril de 1997, el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por un lote de terreno signado con el Nº 20, con un área aproximada de cinco mil doscientos cinco metros cuadrados con ochenta y seis centímetros (5.205,86 ), el cual forma parte de un lote de mayor extensión de los terrenos de Montereal C.A., ubicado en lo que antes se denominó Hacienda Caicaguana en la jurisdicción del Municipio El Hatillo, Distrito Sucre del Estado Miranda; acordó que los Bs. 10.000.000,oo recibidos por la ciudadana M.M.M.A. fuesen reintegrados a los ciudadanos R.J. y F.R.M.C.; suspendió la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 26 de enero de 1999, sobre el inmueble objeto del juicio; y, condenó en costas a la parte actora reconvenida por haber resultado vencida en la demanda principal y en la reconvención.

Cumplida la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a esta alzada, que por auto de fecha 24 de octubre de 2008 (f. 275, pieza Nº 2), la dio por recibida, entrada y trámite de definitiva.

Mediante diligencia de fecha 08 de diciembre de 2008, el abogado A.G.S., actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos R.A.R.R., G.J.A. de R. y M.M.M.A., se adhirió a la apelación formulada por la parte actora reconvenida sólo en lo referido a la condena a la ciudadana M.M.M.A. de devolver los Bs. 10.000.000,oo, que recibió como arras.

El abogado A.G.S. en horas de despacho del día 14 de enero de 2009, actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandada consignó escrito de informes constante de doce (12) folios útiles; por su lado la representación judicial de la parte actora consignó informes en la misma fecha constante de veintitrés (23) folios útiles y diecisiete (17) anexos.

La representación judicial de las ciudadanas G.J.A. de Rosales y M.M.M.A., abogado A.G.S., en fecha 16 de febrero de 2009, observó los informes de su antagonista; por su lado el abogado de la parte actora lo hizo en la misma fecha constante de seis (06) folios útiles.

Por auto de fecha 17 de abril de 2009, el tribunal difirió la oportunidad para dictar sentencia por treinta (30) días. No habiéndose publicado la decisión en la oportunidad correspondiente, pasa este tribunal a dictar la resolución definitiva previa a las siguientes consideraciones:

III. RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.

Se inició el presente proceso por demanda de cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos R.J.M.C. y F.R.M.C., asistidos por la abogada E.L.M.M., en contra de los ciudadanos M.M.M.A., R.A.R.R. y G.J.A. de R., por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que previo sorteo legal, le asignó el conocimiento de la causa al Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 18 de noviembre de 1998, fue admitida la demanda y se ordenó el emplazamiento de los ciudadanos M.M.M.A., R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales.

Mediante diligencia de fecha 25 de noviembre de 1998, la abogada E.L.M., consignó instrumento poder que acredita su representación como apoderada judicial de la parte actora, así como los fotostátos necesarios para la elaboración de la compulsa.

Por auto de fecha 26 de noviembre de 1998, el a-quo libró las compulsas respectivas.

Mediante diligencia de fecha 18 de enero de 1999, la apoderada judicial de la parte actora consignó actuaciones relativas a la causa.

En fecha 05 de febrero de 1999, la ciudadana G.J.A., mediante diligencia otorgó poder apud-acta a los abogados J.R., E.C., A.G.S., F.S. y N.H.D..

El día 08 de febrero de 1999, el abogado A.G.S., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte co-demandada ciudadana M.M.M.A., consignó poder que acredita su representación y se dio por citado en nombre de su mandante.

El alguacil del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de febrero de 1999, dejó constancia en el expediente que no pudo practicar la citación personal de los ciudadanos R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales e igualmente dejó constancia de la práctica de la citación personal de la ciudadana M.M.A., en tal sentido consignó recibo de citación firmado.-

La abogada E.L.M., apoderada judicial de la parte actora en fecha 16 de marzo de 1999, solicitó la citación por carteles del ciudadano R.A.R.R., de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Lo cual fue acordado por el tribunal de instancia en fecha 19 de marzo de 1999. En la misma fecha se libró cartel.

Mediante diligencia de fecha 24 de marzo de 1999, el abogado A.G.S. consignó poder que le acredita la representación del co-demandado ciudadano R.A.R.R. y solicitó se le hiciera entrega de la compulsa librada a nombre de su representado.

Por escrito presentado en fecha 27 de abril de 1999, la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda y propuso reconvención en nombre de la ciudadana M.M.M.A., por resolución de contrato. Admitida la reconvención en fecha 29 de abril del mismo año, la actora-reconvenida la contestó mediante escrito presentado el día 12 de mayo de 1999.

La representación judicial de la parte demandada mediante escrito de fecha 17 de mayo de 1999, impugnó las documentales presentadas por la parte actora al momento de dar contestación a la reconvención.

Abierto el juicio a pruebas, las partes en fecha 07 de junio de 1999, presentaron escritos de promoción; la representación judicial de la parte demandada en fecha 10 de junio de 1999, se opuso a las pruebas de su contraparte y el día 17 del mismo mes y año el tribunal de la causa providenció los medios probatorios aportados.

Culminado el lapso de evacuación de pruebas el ciudadano F.R.M.C., actuando en su propio nombre y representación y el abogado A.G.S., actuando como apoderado judicial de la parte demandada, presentaron informes por ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de octubre de 1999.

El abogado A.G., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada en fecha 10 de julio de 2000, solicitó el abocamiento del Dr. C.N.H. a la causa, en su carácter de Juez Provisorio del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien en fecha 12 de julio de 2000, acordó lo peticionado.

La representación judicial de la parte actora en fecha 18 de julio de 2000, se dio por notificada del abocamiento del Dr. C.N.H. a la causa, en su carácter de Juez Provisorio del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 23 de octubre de 2000, el ciudadano F.R.M.C., parte co-demandante, otorgó poder apud acta a los abogados J.G.P.B. y R.A.P.S..

En fecha 26 de febrero de 2003, el abogado A.G.S., actuando como apoderado judicial de la parte demandada, solicitó el abocamiento del abogado, C.S.D., en su carácter de Juez Titular del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien en fecha 14 de marzo de 2003, se abocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de las partes.

En fecha 19 de marzo de 2003, la representación judicial de la parte demandada solicitó la notificación de la parte actora del abocamiento del nuevo juez.

Por auto de fecha 09 de junio de 2003, se libró cartel de notificación a la parte actora los ciudadanos R.J. y F.R.M.C. y se ordenó la apertura de una nueva pieza de conformidad con lo establecido en el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante diligencia de fecha 02 de julio de 2003, el abogado de la parte demandada consignó ejemplar del diario el Universal donde aparece la publicación del cartel librado a la parte actora.

En fecha 04 de agosto de 2005, el abogado J.G.P.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó sentencia en la presente causa. Solicitud ratificada mediante diligencia de fecha 29 de septiembre de 2005.

Mediante decisión de fecha 23 de enero de 2007, el tribunal de instancia declaró sin lugar la acumulación de pretensiones invocada por la parte demandada; sin lugar la falta de cualidad activa; con lugar la falta de cualidad pasiva opuesta por la parte demandada en contra de los ciudadanos R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales; sin lugar la defensa perentoria opuesta por la parte demandada con fundamento en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta; sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoada por los ciudadanos R.J. y F.R.M.C. contra los ciudadanos M.M.M.A., R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales; con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada ciudadana M.M.M.; resuelto el contrato de compraventa autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 24, Tomo 20, de fecha dos (2) de abril de 1997, el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por un lote de terreno signado con el Nº 20, con un área aproximada de cinco mil doscientos cinco metros cuadrados con ochenta y seis centímetros (5.205,86 ), el cual forma parte de un lote de mayor extensión de los terrenos de Montereal C.A., ubicado en lo que antes se denominó Hacienda Caicaguana en la jurisdicción del Municipio El Hatillo, Distrito Sucre del Estado Miranda; acordó que los Bs. 10.000.000,oo recibidos por la ciudadana M.M.M.A. fuesen reintegrados a los ciudadanos R.J. y F.R.M.C.; suspendió la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 26 de enero de 1999, sobre el inmueble objeto del juicio y condenó en costas a la parte actora reconvenida por haber resultado vencida en la demanda principal y en la reconvención.

Cumplidos los trámites de notificación, contra la referida decisión, en fecha 26 de noviembre de 2007, fue ejercido recurso de apelación por el abogado J.G.P.B., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, el cual fue negado en fecha 10 de octubre de 2008, por el tribunal de la causa al considerar extemporáneo por tardío el recurso ejercido.

El abogado A.G.S., apoderado judicial de la parte demandada, mediante escrito presentado en fecha 30 de enero de 2008, por ante el juzgado de la causa estimó e intimó sus honorarios profesionales; asimismo en fecha 23 de julio de 2008, se adhirió a la apelación interpuesta por la parte contraria en lo referente a la condena interpuesta a la ciudadana M.M.M.E. de reintegrar diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,oo).

Mediante diligencia de fecha 19 de septiembre de 2008, el abogado M.A.A.P., solicitó al a-quo oír la apelación interpuesta en fecha 26 de noviembre de 2007, por mandato de la sentencia emanada de este Juzgado Superior Quinto en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que resolvió el recurso de hecho interpuesto contra el auto de fecha 10 de octubre de 2008, que la negó por extemporánea.

Por auto del día 03 de octubre de 2008, fue oído en ambos efectos, por el tribunal de la causa el recurso de apelación ejercido el día 26 de noviembre de 2007, por lo cual suben las presentes actuaciones ante esta superioridad, que para decidir observa:

IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Se defiere al conocimiento de esta alzada la decisión dictada en fecha 23 de enero de 2007, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la acumulación de pretensiones invocada por la parte demandada; sin lugar la falta de cualidad activa; con lugar la falta de cualidad pasiva opuesta por la parte demandada en contra de los ciudadanos R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales; sin lugar la defensa perentoria opuesta por la parte demandada con fundamento en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta; sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoada por los ciudadanos R.J. y F.R.M.C. contra los ciudadanos M.M.M.A., R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales; con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada ciudadana M.M.M.; resuelto el contrato de compraventa autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 24, Tomo 20, de fecha dos (02) de abril de 1997, el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por un lote de terreno signado con el Nº 20, con un área aproximada de cinco mil doscientos cinco metros cuadrados con ochenta y seis centímetros (5.205,86 Mts.2), el cual forma parte de un lote de mayor extensión de los terrenos de Montereal C.A., ubicado en lo que antes se denominó Hacienda Caicaguana en la jurisdicción del Municipio El Hatillo, Distrito Sucre del Estado Miranda; acordó que los Bs. 10.000.000,oo recibidos por la ciudadana M.M.M.A. fuesen reintegrados a los ciudadanos R.J. y F.R.M.C.; suspendió la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 26 de enero de 1999, sobre el inmueble objeto del juicio y condenó en costas a la parte actora reconvenida por haber resultado vencida en la demanda principal y en la reconvención.

La litis quedó trabada en los términos que siguen:

Alegó la actora en el libelo: Que en fecha 02 de abril de 1997, adquirieron un lote de terreno signado con el Nº 20, con un área aproximada de 5.205,89 Mts.2, que forma parte de un lote de mayor extensión, propiedad de la ciudadana M.M.M.A., cuyos linderos se encuentran señalados en el documento de compraventa autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 24, Tomo 20; que en el documento de compraventa se estableció un plazo para el pago de la totalidad del precio pautado de cuarenta y cinco millones de bolívares (Bs. 45.000.000,oo); que la vendedora al momento de la firma recibió a su entera satisfacción la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,oo); que pactaron para el momento de protocolización del documento de compraventa la entrega de la misma cantidad y el monto restante en el plazo de seis (06) meses contados a partir de dicha protocolización; que contrataron los servicios de un arquitecto para la realización de un proyecto a ejecutarse en el terreno mencionado aproximadamente siete (07) meses luego de la contratación con el arquitecto; que en el mes de diciembre de 1997, los colindantes ciudadanos R.A.R. y G.J.A. de Rosales, quienes son supuestamente propietarios del lote Nº 21, comenzaron a realizar trabajos de movimientos de tierra, tumbando la cerca protectora y afectaron un área correspondiente al lote Nº 20; que instaron a los presuntos propietarios del lote Nº 21 a no proseguir con las perturbaciones y a la reparación de los daños causados a la cerca, quienes se negaron, alegando que estaban autorizados por la ciudadana M.M.M.A., con quien tenían un contrato; que le comunicaron lo acontecido a la ciudadana referida para que efectuara las diligencias pertinentes al saneamiento y garantizara el fiel cumplimiento del contrato celebrado, en particular en cuanto a la cabida o área que les fue vendida; que en fecha 17 de febrero de 1998, al no recibir respuesta de la vendedora acudieron por ante la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro de la Alcaldía del Municipio Autónomo El Hatillo del Estado Miranda, para solicitar la paralización de los movimientos de tierra efectuados por los colindantes del lote Nº 21, los cuales, según indican, contrariaban las ordenanzas municipales, causaron daños a la topografía original del lote de terreno Nº 20 y en el entorno ambiental, por lo cual solicitaron se apliquen las sanciones correspondientes a los infractores; que tanto la ciudadana M.M.M.A., como las autoridades municipales hicieron caso omiso a sus exigencias; que la mencionada ciudadana se ha negado a protocolizar el documento de compraventa, dejándolos en varias oportunidades esperando en el registro; que descubrieron que la vendedora tuvo el atrevimiento de constituir servidumbre de paso en fecha 25 de noviembre de 1997, a favor de los ciudadanos R.A.R.R. y G.J.A. de R., protocolizada ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio el Hatillo del Estado Miranda, bajo el Nº 15, Tomo 14, protocolo primero en fecha 25 de noviembre de 1997, la cual afecta el lote de terreno Nº 20 e irrespeta el contrato y la servidumbre de paso preexistentes en el terreno, que data del 19 de agosto de 1957, registrada por ante la Oficina Subalterna del Distrito Sucre del estado M., bajo el Nº 66, folio 185, protocolo primero, folio 15 y el 17 de julio de 1965, bajo el Nº 26, protocolo primero, Tomo 1º; por todo lo expuesto, demandaron a la ciudadana M.M.M.A. por ejecución de contrato celebrado en fecha 02 de abril de 1997, para que procediera a la protocolización del mismo; y conjuntamente con los ciudadanos R.A.R.R. y su cónyuge G.J.A. de Rosales los daños y perjuicios que les causaron por su ilegal proceder, discriminados de la siguiente manera: A.- Los intereses que han dejado de producir los diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,oo) recibidos por la ciudadana M.M.M.A. en fecha 02 de abril de 1997, así como los intereses que se sigan produciendo hasta la terminación del juicio; B.- El daño ocasionado al lote de terreno Nº 20, por los movimientos de tierra efectuados por los ciudadanos R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales; C.- La imposibilidad de ejecutar el proyecto arquitectónico, cuyo costo de elaboración fue de doce millones de bolívares (Bs.12.000.000,oo); D.- Gastos de comunicación con la vendedora, la alcaldía y la práctica de inspección judicial. Para un total de ciento cincuenta y dos millones seiscientos sesenta mil ochenta y tres bolívares (Bs. 152.660.083,oo); por último en el ítem E.- Las costas y costos del juicio; fundamentan su pretensión en los artículos 1133, 1137, 1140, 1141, 1159 al 1161, 1167 y 1185 del Código Civil. Solicitaron de conformidad con lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, el decreto de medida de prohibición de enajenar y gravar sobre bienes inmuebles descritos en el escrito libelar.

Excepción de la demandada: Como punto previo alegó la inepta acumulación de pretensiones de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, pues, según su dicho, las tres acciones demandadas, cumplimiento de contrato, ejecución de contrato y daños y perjuicios no pueden acumularse inicialmente y por añadidura la parte actora se fundamenta en hechos de carácter interdictal; opuso la falta de cualidad activa de los ciudadanos R.J. y F.R.M.C. a favor de los codemandados R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales, por no ser propietarios del lote de terreno Nº 20; la falta de cualidad pasiva de los ciudadanos R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales, por cuanto el objeto de la pretensión es un contrato de opción de compraventa de un terreno en el cual no aparecen como signatarios y por ende no están vinculados a ninguna relación contractual con los demandantes en este proceso; que existe una prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta de conformidad con lo establecido en el ordinal 11º del artículo 346 eiusdem, por cuanto la parte actora persigue la protocolización de un supuesto contrato de compraventa que no reúne los requisitos del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, debido a que los demandantes no cumplieron con su obligación de pagar el resto del precio pautado con la ciudadana M.M.M.A. para el perfeccionamiento del contrato y la transferencia de la propiedad; negó, rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes por considerar que no son ciertos los hechos narrados; niega que el contrato firmado entre los actores y la ciudadana M.M.M.A. sea de compraventa, pues se trata de un simple contrato de opción a compra; que en reiteradas oportunidades su representada M.M.M.A., solicitó a los promisorios los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta y lo que obtuvo fue la negativa por parte de ellos; que su representada cumplió con cada uno de los requisitos solicitados por el Registro Subalterno para la protocolización del documento definitivo de venta, incluso asumió la obligación que correspondía a los actores de pagar la planilla Nº 1001004, forma H-96 de Derechos de Registro, ya que el retardo le estaba causando graves daños y perjuicios; impugnó la inspección extrajudicial efectuada por parte de la actora, al lote de terreno Nº 20, a través del Juzgado Primero de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con fundamento en que no tuvo el control de tal prueba y por añadidura no cumplió con las dos exigencias para la práctica de inspecciones extrajudiciales; que no se le provocaron daños al lote de terreno Nº 20, a causa de la servidumbre de paso; que es un derecho de paso legal, beneficia a ambos lotes de terreno y mejora cuantitativamente el valor del lote de terreno Nº 20 que antes no tenía acceso alguno; que derivado del hecho de haber constituido servidumbre de paso nada adeudan por concepto de daños y perjuicios a la parte actora, ni por haber cometido abusos y/o atropellos que menoscaben el mencionado lote de terreno N° 20; que no pueden ser condenados al pago de unos intereses de mora usurarios sobre la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,oo), que supuestamente generaron las arras entregadas a su mandante; negó que sus poderdantes deban pagar los daños por la totalidad del lote de terreno Nº 20, así como el pago por el proyecto arquitectónico y mucho menos el pago por gastos de traslado; desconoció el contrato de diseño arquitectónico realizado entre los actores y la arquitecto A.F.M., así como la carta emanada de la mencionada arquitecto, por ser documentos emanados de terceros e impugnó todas las copias simples consignadas por la parte actora por no ser fidedignas ni inteligibles.

Asimismo, el abogado A.G.S., en su carácter de apoderado de la ciudadana M.M.M.A., reconvino a los demandantes, por la resolución del contrato de opción de compra, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el N° 24, Tomo 20, en fecha 02 de abril de 1997, por el incumplimiento por parte de los actores de suministrar los requisitos solicitados para la protocolización del documento de venta definitivo, esto es, el pago de la cantidad restante del precio convenido, el pago de los emolumentos requeridos para la protocolización del contrato, el suministro del Registro de Información Fiscal (R.I.F.) y las copias de las cédulas de identidad, lo que llevó a que no fuese posible la protocolización por causas imputables a los demandantes; que su representada cumplió con todos los requisitos solicitados por el Registro Subalterno para la protocolización del documento definitivo de venta, por ello solicita la resolución del contrato de opción a compra; que dicho incumplimiento le causó daños y perjuicios a su mandante por la imposibilidad de disponer del inmueble y lograr vender a un nuevo comprador y por cuanto no se estipuló cláusula penal solicita que la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,oo) recibida como arras, sea determinada como pago de los daños y perjuicios de conformidad con los previsto en los artículos 1263 y 1275 del Código Civil.

Estimó la reconvención en la cantidad de cuarenta y cinco millones de bolívares (Bs. 45.000.000,oo) y fundamenta la petición en los artículos 1159, 1167, 1205, 1206, 1212, 1263, 1264, 1214 y 1270 del Código Civil Venezolano y en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil.

Contestación de la actora-reconvenida: Negó, rechazó y contradijo los alegatos de la parte demandada reconviniente; indicó que la representación judicial de la parte demandada reconviniente reconoce la existencia de un contrato de opción de compraventa, el cual, según su criterio, reúne las condiciones requeridas para la existencia de los contratos de venta, como lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia en reiterada jurisprudencia, que el compromiso previo a la formalización de la venta, es propiamente un contrato de venta por contener los elementos que la Ley a tal fin exige, por tanto es perfectamente válido y como tal, tiene fuerza de Ley entre las partes y no puede ser desconocido a conveniencia de la ciudadana M.M.A., quien alega haber cumplido con su obligación y pretende apropiarse de la primera cuota del pago calificándola indebidamente como “arras”; que los derechos de registro pagados por la codemandada fueron posteriores a todos los intentos de la parte actora para el cumplimiento del contrato; que la ciudadana M.M.M.A. debió cumplir su obligación de acudir a protocolizar el documento de venta o manifestar su intención de no cumplir el contrato y devolver a la parte actora el monto de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,oo) entregados en fecha 02 de abril de 1997 y no dedicarse a realizar acciones fraudulentas hacia la parte actora-reconvenida. Fundamentó su rechazo en el artículo 1264 del Código Civil. Por último solicitó fuese declarada sin lugar la reconvención por resolución de contrato interpuesta y se condene a la ciudadana M.M.M.A. al cumplimiento de su obligación de protocolizar el documento definitivo de venta del lote de terreno Nº 20.

Llegada la oportunidad para dictar sentencia esta alzada lo hace previo las siguientes consideraciones:

Gravita el presente proceso en torno a la pretensión de cumplimiento del contrato de opción de compraventa incoada por los ciudadanos R.J. y F.R.M.C., contra la ciudadana M.M.M.A., el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Autónomo del Estado Miranda, El Cafetal, anotado bajo el N° 24, Tomo 20, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia, en fecha dos (02) de abril de 1997; que tiene por objeto un inmueble constituido por un lote de terreno signado con el N° 20, con un área aproximada de cinco mil doscientos cinco metros cuadrados con ochenta y seis centímetros cuadrados (5.205,86 Mts.2), el cual forma parte de un lote de mayor extensión de los terrenos de Montereal, C.A., ubicado en lo que antes se denominó “Hacienda Caicaguana”, en Jurisdicción del Municipio, El Hatillo, Distrito Sucre del Estado Miranda; arguyen el incumplimiento de la ciudadana M.M.M.A. en el otorgamiento del documento definitivo de venta; asimismo, demandaron a la indicada ciudadana conjuntamente con los ciudadanos R.A.R.R. y G.J.A. de R. por los daños y perjuicios ocasionados por el otorgamiento de una servidumbre de paso a los colindantes, propietarios del lote de terreno Nº 21, que deterioró el lote de terreno Nº 20, al producirle daños en la topografía original e imposibilitarlos a la ejecución de un proyecto arquitectónico, así como por intereses dejados de producir y gastos de gestión y comunicación. La demandada en su contestación negó, rechazó y contradijo los hechos y los fundamentos de derecho de la pretensión actoral, alegando haber cumplido con las obligaciones que le correspondían, pues gestionó lo conducente para el trámite de la protocolización del documento de venta definitiva, imputando a su contraparte las causas por las cuales no se materializó la protocolización y reconvino a los demandantes por la resolución del contrato de opción a compra objeto del presente juicio. Quedando con ello admitida la existencia del contrato objeto de la demanda. En relación a los daños y perjuicios la representación judicial de la parte demandada negó que sus mandantes hayan causado daño alguno pues convino en que se constituyó una servidumbre de paso sobre el lote de terreno Nº 20, bajo los parámetros de Ley, que beneficia a ambos lotes de terreno, que quienes incumplieron el contrato fueron los actores al no tramitar los requisitos necesarios para la protocolización; rechazó los supuestos daños y perjuicios causados con ocasión de los presuntos abusos y atropellos cometidos en el lote de terreno Nº 20; calificó de usurarios y exorbitantes los intereses pretendidos por la actora sobre la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,oo) recibidos por la ciudadana M.M.M.A. en fecha 02 de abril de 1997; negó genéricamente los daños a la totalidad del lote de terreno Nº 20, así como que se tenga que pagar el proyecto arquitectónico y demás gastos señalados por la actora en el libelo. Quedó controvertida la calificación del contrato, la actora aduce que se trata de una venta a plazos y la demandada indica que se trata de una simple promesa de venta.

Establecido lo anterior, corresponde determinar si la demandada incumplió el contrato al no otorgar el documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario y por la constitución de una servidumbre de paso sobre el objeto del contrato, o si por el contrario, debe prosperar la excepción de contrato no cumplido opuesta por ella, en virtud del incumplimiento que ésta le recrimina a los actores respecto del otorgamiento de los requisitos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta.

Establecido el thema decidendum, pasa este jurisdicente a pronunciarse sobre los elementos probatorios aportados por las partes al proceso:

De las pruebas producidas por la parte actora, en fecha 10 de noviembre de 1998, como instrumentos fundamentales de la demanda:

• Marcado “A”, copia certificada emanada de la Notaría Pública Séptima del Municipio Autónomo Baruta del estado M. del documento autenticado en fecha 02 de abril de 1997, anotado bajo el Nº 24, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones, de la cual se evidencia previa confrontación de su original, que entre la ciudadana M.M.M.A. y los ciudadanos R.J. y F.R.M.C. celebraron un contrato de opción de compra sobre el lote de terreno signado con el Nº 20, que forma parte de uno de mayor extensión de los terrenos Monte Real, C.A., ubicado en lo que se denominó Hacienda Caicaguana en jurisdicción del Municipio, El Hatillo, Distrito Sucre del Estado Miranda, que el precio de la negociación fue la cantidad de cuarenta y cinco millones de bolívares (Bs. 45.000.000,oo); que la ciudadana M.M.M.A. recibió por la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,oo), un vehículo marca Mitsubishi; que al momento de la protocolización del documento definitivo de venta se entregaría una cantidad igual a esta última y seis (06) meses siguientes a dicha oportunidad debía consignar la cantidad restante. Este tribunal le concede fe pública de conformidad con lo previsto con el artículo 1.357 del Código. Así se establece.

• Marcada “B”, copia simple de recibo de consignación emitido por el Instituto Postal Telegráfico del telegrama Nº 6452 con acuse de recibo de fecha 20 de enero de 1998, dirigido a la ciudadana M.M.M.A.; la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda impugnó esta probanza por no ser fidedignas ni inteligibles y siendo que la actora no solicitó su cotejo con el original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se admite la impugnación efectuada y queda desechada del presente juicio la copia simple presentada como prueba por carecer de valor probatorio. Así se establece.

• Marcado con la letra “C” copia simple de escrito dirigido a la Dirección de Control de Urbanismo y Edificaciones del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, recibido por correspondencia bajo el Nº 301, en fecha 17 de febrero de 1998; la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda impugnó esta probanza por no ser fidedignas ni inteligibles y siendo que la actora no solicitó su cotejo con el original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se admite la impugnación efectuada y queda desechada del presente juicio la copia simple presentada como prueba por carecer de valor probatorio. Así se establece.

• Marcado “D”, copia fotostática de documento protocolizado por ante el Registro Subalterno del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, bajo el Nº 15, Tomo 14, Protocolo Primero en fecha 25 de noviembre de 1997; del cual se desprende que la ciudadana M.M.M.A. constituyó servidumbre de paso a favor de los ciudadanos R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales. Documento público al que se le otorga valor Probatorio conforme lo establece el artículo 1.357 del Código Civil, por ser un documento que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario competente para darle fe pública y por cuanto no fue impugnado en ninguna forma, sino que fue reconocido su contenido. Así se establece.

• Marcada “E”, copias certificadas previa confrontación con su original, expedidas por el Juzgado Primero de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del expediente Nº 98.4292, contentivo de la solicitud de inspección judicial practicada el 28 de mayo de 1998; la cual fue impugnada por la parte demandada con fundamento en que no pudo tener el control de la prueba y que no estaban dados los 2 supuestos para la admisibilidad de la prueba de inspección judicial extrajudicial; tal elemento probatorio es desechado por este tribunal por cuanto tal como lo indicó la representación judicial de la parte demandada no se justificó en el caso de autos la práctica de una inspección extrajudicial, sin control de la parte contraria. Así se decide.

• Marcado “F”, documento contractual suscrito entre los ciudadanos F.R., R.J.M.C. y la ciudadana A.F.M.; documento desconocido por la parte demandada al momento de contestar la demanda con fundamento en lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Cabe aclarar que el supuesto contemplado en la disposición legal citada, está referido a la producción en autos de instrumentos privados emanados de las partes contendientes o de algún causante suyo, razón por la cual se desecha el desconocimiento formulado. No obstante lo anterior, este juzgado desecha la documental conforme al artículo 431 eiusdem, por no constar en autos haber sido ratificadas mediante prueba testimonial. Así se establece.

Mediante diligencia de fecha 18 de enero de 1999, la representación judicial de la parte actora consignó:

• Copias de las actuaciones que cursan ante el Juzgado Vigésimo Cuarto de Primera Instancia en lo Penal y de Salvaguarda del Patrimonio Público de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Este tribunal las aprecia, por cuanto se evidencia sello de la secretaría de ese tribunal por la cual se deja constancia que es traslado fiel y exacto de su original, a pesar que las mismas no cumplen con todos los requisitos necesarios para considerarse copias certificadas pues no contienen el decreto previo del juez insertado al pie. Las referidas copias se aprecian como documentos procesales que cursan a los autos del expediente a que hacen referencia. Así se establece.

De las pruebas producidas por la parte demandada, en fecha 27 de abril de 1999, conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda y reconvención:

• Copia fiel y exacta marcada “B” del documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, en fecha 02 de abril de 1997, anotado bajo el Nº 24, Tomo 20 del Libro de Autenticaciones. En cuanto a la valoración de este medio probatorio, este tribunal ya emitió pronunciamiento al momento de valorar los medios probatorios aportados por la parte actora, razón por la cual da por reproducido el dictamen anterior. Así se establece.

• Marcada “C” planilla de liquidación de derechos de registro emitida por el servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT), identificada H-96-1001004, de fecha 29 de mayo de 1998, del cual se desprende que en fecha 12 de junio de 1998, fueron cancelados los derechos de registro por el monto de quinientos cuarenta y dos mil quinientos noventa y seis bolívares (Bs. 542.596,oo), la cual es apreciada y valorada por este sentenciador como documento público administrativo de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos por considerarse ciertos salvo prueba en contrario. Así se establece.

• Marcada “D” certificación emanada de la sociedad mercantil Banesco Banco Comercial, C.A., de fecha 12 de junio de 1998, a través de la cual dejó constancia que la ciudadana M.M.M.A., canceló planilla de liquidación Nº 1001004, forma H-96, por un monto de 542.596,oo. Mediante escrito de fecha 07 de junio de 1999, promovió prueba de informe a la sucursal del H. de Banesco Banco Comercial, para dejar constancia de la autenticidad de la certificación de fecha 12 de junio de 1998, emitida por esa oficina; en fecha 29 de junio de 1999, se libró oficio a la entidad bancaria el cual aparece en autos como recibido el día 12 de julio de 1999; empero, no consta en auto que se haya recibido respuesta, razón por la cual queda desechada la prueba. Así se establece.

• Marcado “E” documento de compraventa redactado por el abogado J.A.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.361, sin suscribir por las partes contratantes, este tribunal lo desecha por carecer de valor probatorio. Así se establece.

• Marcados “F” certificados de solvencia Nos. 017050, 015304 y 013937, emitidos por la Alcaldía del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, Dirección de Hacienda Municipal, de lote de terreno ubicado en la zona Caicaguana, del cual se desprende que la contribuyente es la ciudadana M.M.M.A.; los cuales son apreciados y valorados por este sentenciador como documentos públicos administrativos de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos por considerarse ciertos salvo prueba en contrario. Así se establece.

• Marcada “H” planilla Nº 0495990, de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, del cual se evidencia como enajenante la ciudadana M.M.A., como adquirientes los ciudadanos R.J. y F.R.M. cabrera y como el objeto de la enajenación un lote de terreno de la Hacienda Caicaguana, ubicada en el Municipio El Hatillo del estado M., la cual aparece liquidada en fecha 02 de junio de 1998 en el Banco Unión, por un monto de doscientos veinte y cinco mil bolívares (Bs. 225.000,oo); la cual es apreciada y valorada por este sentenciador como documento público administrativo de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos por considerarse ciertos salvo prueba en contrario. Así se establece.

De las pruebas producidas por la parte actora, en fecha 12 de mayo de 1999, mediante escrito de contestación a la reconvención:

• Marcados “A”, “B” y “C”, copias simples de declaraciones rendidas por ante el Juzgado Vigésimo Cuarto de Primera Instancia en lo Penal y de Salvaguarda del Patrimonio Público de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 21 de agosto de 1998; la parte demandada en la oportunidad correspondiente impugnó esta probanza por no ser fidedignas ni inteligibles y siendo que la actora no solicitó su cotejo con el original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se admite la impugnación efectuada y queda desechada del presente juicio la copia simple presentada como prueba por carecer de valor probatorio. Así se establece.

• Marcado con la letra “D” copia simple de escrito dirigido a la Dirección de Control de Urbanismo y Edificaciones del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, recibido por correspondencia bajo el Nº 301, en fecha 17 de febrero de 1998; documental sobre la cual ya este jurisdicente emitió opinión por ello da por reproducido el dictamen anterior. Así se establece.

• Marcados “E” y “F”, telegramas enviados a la ciudadana M.M.M.A., del cual se evidencia el sello húmedo del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), así como el recibo de consignación emanado de dicho instituto; la parte demandada en fecha 17 de mayo de 1999, desconoció el contenido de los telegramas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto la actora, por tratarse de documento que hace fe de instrumento privado debió promover la prueba de cotejo para valerse de la probanza en el juicio y no lo hizo, razón por la cual quedan desechados estos medios probatorios. Así se establece.

La abogada E.L.M.M., actuando como apoderada judicial de la parte actora reconvenida, consignó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:

• Reprodujo el mérito favorable de los autos, del contrato de opción de compra-venta y de la inspección judicial practicada por el Juzgado Primero de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Con ello, debe reiterar este tribunal, el criterio que este no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, el tribunal considera que es improcedente examinar tales requerimientos. Así se decide.

• Copia certificada del escrito de cargos formulado por el Fiscal del Ministerio Público a la ciudadana M.M.M.A.. Este tribunal las aprecia, por contener sello húmedo por el cual se certifica que son traslado fiel y exacto de su original, aun cuanto no cumplen con todos los requisitos necesarios para considerarse copias certificadas pues no contienen el decreto previo del juez insertado al pie; por lo que se aprecian como documentos procesales. Así se establece.

• Hizo valer copia de la decisión penal emanada del Juzgado Vigésimo Cuarto de Primera Instancia en lo Penal y de Salvaguarda del Patrimonio Público de esta Circunscripción Judicial; esta prueba ya fue analizada en los acápites anteriores, razón por la cual se da por reproducido lo establecido anteriormente. Así se establece.

• Promovió posiciones juradas y se comprometió a absolverlas recíprocamente. En fecha 23 de julio de 1999, compareció la ciudadana M.M.M. al acto de posiciones juradas; acto que no se llevó a cabo por la inasistencia de los apoderados judiciales de la promovente de la prueba, por lo cual se declaró desierto. Consta en autos que en fecha 26 de julio de 1999, los codemandantes absolvieron posiciones, dando cumplimiento al requisito previsto en el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la reciprocidad de la prueba de posiciones juradas, donde admitieron que a esa fecha no estaban inscritos en el Registro de Información Fiscal (R.I.F.), porque era un trámite expedito, según indicaron ambos, que podían efectuar en veinticuatro (24) horas a petición de la parte demandada, pero que no lo habían hecho porque ésta no les notificó sobre la oportunidad en que se llevaría a cabo la protocolización respectiva; que en el contrato que vincula a las partes no se estipuló fecha cierta para la protocolización del documento definitivo de compraventa; que la parte demandada canceló la planilla 1001004, forma H-96, que constituía el derecho de registro por la cantidad de quinientos cuarenta y dos quinientos noventa y seis bolívares (Bs. 542.596,oo). Este tribunal valora la prueba de confesión, sobre los hechos indicados de conformidad con lo establecido en el artículo 1401 del Código Civil. Así se establece.

El abogado A.G.S., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada promovió los siguientes medios probatorios:

• Reprodujo el mérito favorable de autos. Con ello, debe reiterar este tribunal, el criterio que este no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, el tribunal considera que es improcedente examinar tales requerimientos. Así se decide.

• Testimoniales de los ciudadanos Dr. J.C., I.B., M.R., J.G., M.Q., V.S. y N.K..

En fecha 09 de julio de 1999, se evacuó la testimonial del ciudadano J.C. y en fecha 20 de julio de 1999, la del ciudadano J.D.G.O.; ambos ciudadanos estuvieron contestes en que tienen conocimiento que la ciudadana M.M. les exigió en varias oportunidades a los ciudadanos R.J. y F.R.M.C. los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta del lote de terreno Nº 20 y estos se negaron. Por cuanto no incurrieron en contradicciones y no están incursos en causales de inhabilitación este tribunal en cuanto a las dos (02) deposiciones de los testigos que se analizan, por cuanto las mismas resultaron contestes, resulta un indicio a criterio de este sentenciador del hecho que la demandada solicitó a los actores los requisitos necesarios para la protocolización del documento de venta del lote de terreno Nº 20, objeto del presente juicio y estos no cumplieron con la entrega de lo requerido. Así se establece.

En relación a las testimoniales de los ciudadanos I.B., M.R., M.Q., V.S. y N.K., fueron admitidas por el tribunal de la causa y se fijó oportunidad para su evacuación empero no comparecieron a los actos, los cuales fueron declarados desiertos.

• Inspección judicial sobre el lote de terreno Nº 20, que forma parte de un terreno de mayor extensión denominado Hacienda Caicaguana, en jurisdicción del Municipio El Hatillo Distrito Sucre del Estado Miranda. En fecha 28 de julio de 1999, fecha fijada previamente para que tuviera lugar la práctica de la inspección judicial, el tribunal de primera instancia dejó constancia de los siguientes hechos: Que el único acceso de peatones, vehículos, automotores, así como de tracción que tiene el lote de terreno Nº 20, es una rampa de cemento de 80 metros aproximadamente entre el sur-este y sur-oeste de la parcela Nº 21-(Nº 2); que el terreno está totalmente virgen, desprovisto de construcción alguna; que está totalmente desocupado de bienes y personas; prueba que este tribunal valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.430 del Código Civil, en relación a los hechos que percibió el juez de instancia sobre las entradas del terreno y las condiciones del mismo. Así se establece.

• Prueba de informes a la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda sobre los requisitos indispensables para tramitar la protocolización de un documento de compraventa de una parcela de terreno que se encuentre en su jurisdicción; en fecha 29 de junio de 1999, se libró oficio a la citada oficina, el cual consta en autos como recibido en fecha 12 de julio de 1999. Mediante oficio de fecha 12 de julio de 1999, la mencionada oficina informó que los requisitos indispensables para la protocolización de un documento de compraventa de un inmueble son:

- Solvencia Municipal del inmueble.

- RIF del comprador y vendedor.

- Pago del anticipo del 0,5% (Forma 33), para los casos en que la venta sea superior a Bs. 28.800.000,oo.

- Copias de las cédulas de identidad de los otorgantes.

- Certificación de Pago expedida por la Institución Bancaria en la cual se canceló la planilla de liquidación de Derechos de Registro.

- En casos concretos la Ley exige otros requisitos.

• Prueba de informes a la Dirección de Registro de Información Fiscal (RIF), Dirección General de Rentas del Ministerio de Hacienda, para que indique si los ciudadanos R.J. y F.R.M.C., están inscritos en el Registro de Información Fiscal y si les fue emitido el certificado de la Forma SIR RIF 07; en fecha 29 de junio de 1999, se libró oficio a la citada oficina el cual consta en autos como recibido en fecha 12 de julio de 1999.

En fecha 05 de octubre de 1999, se recibió oficio emanado de la Gerencia Regional de Tributos Internos Región Capital del Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria, mediante la cual informó que los ciudadanos R.J. y F.R.M.C., no aparecen en el archivo y sistema de esa gerencia

En relación a estos dos (02) últimos medios probatorios este juzgado los valora y aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, como documento público administrativo en concordancia con lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, considerándose ciertos salvo prueba en contrario. Así se establece.

El abogado J.G.P.B. en fecha 14 de enero de 2009, mediante escrito de informes presentado ante esta alzada promovió las siguientes pruebas:

• Copia simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 10 de junio de 1996, bajo el Nº 27, Tomo 21, Protocolo Primero; de la cual se evidencia la titularidad del lote de terreno Nº 20, objeto de la presente causa y los gravámenes que sobre el pesaban; este tribunal valora esta probanza de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, por tratarse de copia de documento público que no fue objetada por la parte contra quien fue opuesta sino que fue expresamente reconocido su contenido. Así se establece.

• Copia certificada del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 25 de noviembre de 1997, bajo el Nº 15, Tomo 14, Protocolo Primero; de donde se evidencia que en fecha 25 de noviembre de 1997, fue constituida una servidumbre de paso sobre el lote de terreno Nº 20; este hecho fue convenido expresamente por la actora al momento de contestar la demanda, razón por la cual este juzgador desestima el medio probatorio aportado. Así se establece.

Culminado el deber de examinar las probanzas aportadas por las partes al proceso, esta alzada procede a resolver el asunto sometido a su consideración, para lo que se le hace imperioso resolver previamente lo siguiente, todo ello para dar cumplimiento al principio de exhaustividad de la sentencia:

I

DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA Y ACTIVA ALEGADA POR LA DEMANDADA RECONVINIENTE AL MOMENTO DE CONTESTAR LA DEMANDA

Opuso el abogado A.G.S., actuando como apoderado judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la falta de cualidad e interés de los ciudadanos R.J. y F.R.M.C. a favor de los ciudadanos R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales, por no ser propietarios del lote de terreno Nº 20, que forma parte de un lote de mayor extensión denominado Monte Real, C.A., ubicado en lo que se denominó “Hacienda Caicaguana”, en jurisdicción del Municipio El Hatillo, Distrito Sucre del Estado Miranda y por ello no pueden demandar a terceros por daños causados sobre un bien que no es de su propiedad. En el mismo acto opuso la falta de cualidad e interés de los ciudadanos R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales, para sostener el juicio como demandados, adujo que al ser el objeto fundamental de la demanda un contrato donde sus representados no aparecen como signatarios, no están vinculados contractualmente con los actores en este juicio.

De la falta de cualidad alegada por la demandada, observa este jurisdicente que la cualidad permite a una persona determinada instaurar una pretensión judicial contra otro sujeto que se constituye en legitimado pasivo, es decir, accionado o demandado. Dicha cualidad le viene dada en virtud que surgen pretensiones jurídicas reclamables contra el legitimado pasivo, las cuales serán exigidas ante los tribunales competentes, según sea el caso. Como proposición opuesta, la falta de cualidad del actor viene dada por la imposibilidad de exigir o reclamar derechos contra el pretendido demandado, en virtud de no existir ningún tipo de interés jurídico entre uno y otro que pueda dar lugar a una reclamación válida. En el caso de autos, la actora reconvenida pretende el cobro de daños y perjuicios derivados del incumplimiento de un contrato suscrito con la ciudadana M.M.M.A., autenticado ante Notaría Pública Séptima del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, en fecha 02 de abril de 1997, anotado bajo el Nº 24, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones, apreciado por este juzgador, en el cual no aparecen como signatarios los ciudadanos R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales; pretende además los daños y perjuicios presuntamente ocasionados por éstos al lote de terreno Nº 20, el cual adquirió, según su decir, a través de la convención citada. Ahora bien, siendo que los codemandados R.A.R.R. y G.J.A. de R. no aparecen suscribiendo el contrato en cuestión, mal podrían ser demandados por los daños y perjuicios derivados de su incumplimiento, así como por los causados directamente al lote de terreno Nº 20, por cuanto la presunta titularidad que dicen ostentar los actores emana de una convención autenticada ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, en fecha 02 de abril de 1997, anotado bajo el Nº 24, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones, que no es oponible a terceros; lo que hace concluir que la parte actora carece de la cualidad activa necesaria para demandar a los ciudadanos R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales y estos a su vez no tienen la cualidad pasiva con respecto a los actores; en consecuencia, se declara con lugar la defensa previa opuesta por la parte demandada, solo en lo que respecta a los ciudadanos R.A.R.R. y G.J.A. de Rosales. Así expresamente se establece.

II

DE LA INEPTA ACUMULACIÓN INVOCADA POR LA DEMANDADA RECONVINIENTE AL MOMENTO DE CONTESTAR LA DEMANDA

El abogado A.G.S., actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos R.A.R.R., G.J.A. de R. y M.M.M.A., parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, como punto previo al fondo, denunció de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, la inepta acumulación inicial de pretensiones, por considerar que las tres (3) acciones pretendidas, esto es, cumplimiento de contrato, ejecución del contrato de compraventa y daños y perjuicios no pueden acumularse inicialmente y además la actora fundamenta su demanda en hechos netamente de carácter interdictal, según su dicho. Al respecto cabe acotar, que la representación judicial de la parte demandada, ejerce en el mismo escrito de contestación de la demanda, una defensa propia, reservada únicamente para el acto de cuestiones previas, como lo es la inepta acumulación a que se refiere el artículo 78 eiusdem, por mandato del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Trámites, esto es: “Artículo 346.-Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (…) 6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78; (…)”; por lo que en tal sentido, resulta necesario transcribir lo que al respecto ha expresado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia:

…El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil preceptúa que dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado, en vez de contestarla, promover las cuestiones previas a las que alude dicha norma.

De lo anterior, se entiende que la parte demandada puede oponer las cuestiones previas o directamente contestar el fondo de la demanda, por lo cual, si el mismo opta por contestar la demanda, quedan inhibidos los efectos de una posible decisión respecto a la cuestión previa planteada. En efecto, con la entrada en vigencia del Código de Procedimiento Civil se deja sentado con claridad la distinción entre ambas figuras jurídicas -cuestiones previas y contestación de la demanda- desarrollada la primera en el Capítulo III y la segunda en el Capítulo IV, ambas del Título I del mencionado Código. La primera tiene como principal objetivo resolver todo lo concerniente a la regularidad del procedimiento, bien para determinar si se cumplen las condiciones en las cuales los sujetos procesales deben actuar o para resolver sobre la regularidad de la demanda o cualquier otro requisito de la instancia, en tanto que la contestación de la demanda tienen como fundamental objetivo permitir el derecho a la defensa del demandado y completar de este modo los términos y límites de la controversia a decidirse. La contestación de la demanda está reservada para el supuesto de no haberse propuesto cuestiones previas o para el caso en que las mismas hayan sido desechadas por el tribunal de la causa, de tal modo que estas cuestiones no puedan ya ser consideradas, formando parte del acto de contestación de la demanda en sentido amplio. Por lo cual, debe decirse que ambas figuras son actos del procedimiento causal y temporalmente diferentes e independientes entre sí, pero ambas coordinadas al efecto que persigue la etapa de introducción de la causa, cual es depurar el procedimiento y permitir la transparencia del mismo, garantizando en todo momento la válida intervención de las partes.

En el caso de autos el demandado en un mismo escrito opuso cuestiones previas y contestó el fondo de la demanda. En efecto, riela del folio 52 al 67 del anexo 1 del expediente que el demandado opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia del tribunal para conocer de la causa; no obstante, en el segundo capítulo del mismo escrito, pasa a desvirtuar los argumentos de fondo alegados por la demandante en su libelo, por lo cual, de acuerdo a lo señalado anteriormente, el Tribunal de la causa actuó correctamente al indicar que la primera se consideraba no opuesta, en razón de ello, esta Sala considera que la actuación del referido tribunal no quebrantó, como lo denunció el accionante, los lapsos procesales a que se refiere el artículo 349 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual, la no reposición de la causa en este sentido por parte del Juzgado Superior, no configura la vulneración al derecho constitucional alegado, y así se declara

(Cursivas y negrillas del Tribunal) Sentencia Nº 553, de fecha 19 de Junio de 2.000.

Conforme al criterio sustentado por la sentencia parcialmente transcrita, las cuestiones previas y la contestación de la demanda, son dos actos procesales diferentes, que se excluyen entre sí en el procedimiento ordinario; para lo cual la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, estableció que en los casos en que se promuevan en un mismo acto, debe tenerse como válida la contestación al fondo de la demanda y tenerse como no opuestas las cuestiones previas. Aunado a lo anterior, se desprende que la intencionalidad de la representación judicial de los demandados era contestar la demanda, resultando palmario que en el presente caso, no puede válidamente alegarse la inepta acumulación de pretensiones - cuestión previa contenida en el cardinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil - y contestar la demanda conjuntamente, por lo que en tal sentido, debe tenerse como no opuesta la cuestión previa planteada por la demandada, en fecha 27 de abril de 1999. Así se establece

III

DE LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA

El abogado A.G.S., actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos R.A.R.R., G.J.A. de R. y M.M.M.A., parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, opuso como punto previo a las defensas perentorias de la contestación, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, indicando que la parte actora persigue la protocolización de un supuesto contrato de compraventa, que niega en cuanto a su calificación, al no reunir los requisitos del artículo 531 eiusdem, debido a que los actores no cumplieron con la prestación derivada del contrato de consignar treinta y cinco millones de bolívares (Bs. 35.000.000,oo) para que se perfeccionara el supuesto contrato y lograr la transferencia de la propiedad; lo que permite el primer aparte del artículo 361 eiusdem, de alegar junto con las defensas invocadas en la contestación, las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 9º, 10º y 11º del artículo 346 del Código de trámites, para lo cual el tribunal observa:

La cuestión previa undécima del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se fundamenta en la prohibición de tutelar situaciones jurídicas invocadas por la persona del actor, o bien, cuando aparezca claramente de la norma la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Ejemplo de ello, la prohibición de reclamar lo que se ha ganado en juegos de envite y azar. Conforme a ello, observa este tribunal que la demandada reconviniente fundamentó la cuestión previa en un supuesto no contenido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, pues esa no es una norma que prohíba tutelar la situación plasmada por la actora, sino que es una norma reguladora de los efectos ejecutivos de las decisiones judiciales; lo que precisa la desestimación de la cuestión previa instaurada. Aunado a ello, nuestro ordenamiento jurídico, tutela expresamente el cumplimiento de obligaciones convencionalmente asumidas; lo que se prevé en la normativa del artículo 1.167 del Código Civil, al expresar que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. En razón de lo expresado, se debe declarar sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. Así de establece.

IV

DE LA ADHESIÓN A LA APELACIÓN FORMULADA POR EL ABOGADO A.G.S. EN SU CARÁCTER DE APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE-

Mediante diligencia de fecha 08 de diciembre de 2008, de conformidad con lo establecido en el artículo 301 del Código de Procedimiento Civil, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, se adhirió a la apelación formulada por la parte actora reconvenida, solo en lo que respecta a la condena dada a la ciudadana M.M.M.A. de devolver los diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,oo), recibidos como arras, ya que debieron quedar en su beneficio y por concepto de daños y perjuicios. En este sentido observa este juzgador, que cada parte puede adherirse a la apelación interpuesta por la contraria de conformidad con lo establecido en los artículos 299 y siguientes del Código Adjetivo, es un recurso accesorio de la apelación principal, que tiende a moderar la rigidez del sistema de apelación al establecer en cierto modo la igualdad de las partes y el equilibrio del proceso en segunda instancia, provocando así un efecto devolutivo total, es decir, la reproducción íntegra de la controversia ante el juez de apelación, al excluir la prohibición de la reformatio in peius y permitir la reforma in meluis a favor del demandado, de resultar procedente. Siendo que la adhesión a la apelación debe formularse ante el juez de segunda instancia y debe expresarse en ella los puntos que tenga por objeto la adhesión y de autos se evidencia que efectivamente la demandada fijó el objeto de la adhesión planteada, se tiene por admitida y se resolverá en el cuerpo del presente fallo. Así se establece.

**

Resuelto todo lo anterior este tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto, para lo cual observa:

Quedó discutida la naturaleza jurídica del contrato instrumento fundamental de la presente controversia, al resistirse la demandada en la calificación de propiedad que se atribuyeron los actores del inmueble objeto del mencionado contrato, manifestando en su contestación, que la relación existente entre las partes, no era un contrato de compraventa, sino un simple contrato de opción de compra, tal y como lo establecieron en el documento y que se evidencia de la cláusula segunda. Por su parte, los actores expresaron en el libelo de demanda, que adquirieron el lote de terreno según documento de compraventa autenticado por ante le Notaría Pública Séptima del Municipio Autónomo Baruta del estado M., bajo el No. 24, Tomo 20 de fecha 02.04.1997.

La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, es de la soberanía de los jueces, en razón de ello, el tribunal observa:

El contrato de venta es definido por el artículo 1.474 del Código Civil, como la convención por la cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

Por tratarse este de un contrato, debe contener ciertos elementos o condiciones para la existencia del mismo, los cuales se encuentran establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil y son: a) Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar; b) Objeto, se refiere a la cosa cuya propiedad se transfiere; y, c) Causa Lícita.

El contrato de venta posee ciertas características individuales, las cuales son:

1. Es un contrato bilateral: El comprador y el vendedor asumen obligaciones recíprocas.

2. Es un contrato oneroso.

3. Es un contrato consensual: Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes.

4. Puede ser un contrato de ejecución instantánea o de tracto sucesivo.

5. Es un contrato traslativo de la propiedad u otro derecho vendido.

Por su parte la opción de compra o promesa bilateral de compraventa, ha sido definida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado C.O.V. de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).

En el mismo orden de ideas, la referida Sala en un caso similar al aquí planteado, con ponencia del Magistrado L.A.O. en fecha 9 de julio de 2009, caso: A.P. de S. y S.S.F.V. Desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:

…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (J.M.A.. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)

De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…

.

Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen.

Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. (Sent. S.C.C. de fecha 22-09-09 caso: Inversiones Alvamart, C.A. contra Edoval, C.A. y otra).

Así pues, conforme a lo anterior los contratos de promesa bilateral de compraventa no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.

Realizadas las anteriores consideraciones y visto la controversia acerca de la naturaleza jurídica de contrato instrumento fundamental de la presente demanda, es menester revisar el contenido del contrato, el cual corre inserto en el presente expediente y que expresa lo siguiente:

…M.M.M.A., (…) Propietaria (…) y R.J.M. CABRERA y F.R.M.C., (…), por medio del presente documento han acordado realizar como en efecto lo hacen, un contrato de opción a compra en los siguientes términos:

…Omissis…

SEGUNDA: “LA PROMITENTE” da en opción a compra para que adquieran con toda preferencia el ya deslindado inmueble a LOS PROMISARIOS.

…Omissis…

CUARTA: LOS PROMISARIOS quedan comprometidos a cancelar el monto restante del precio de la venta de la manera siguiente: DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) al momento de la protocolización del respectivo documento de venta por ante la correspondiente oficina subalterna de registro y la cantidad restante deberá ser cancelada en un término no mayor a seis (06) meses, contados a partir de la fecha de la protocolización del documento por ante la Oficina subalterna de registro…

. (N., mayúsculas y subrayado del texto).

De lo anterior se observa que en las cláusulas del contrato se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato, el precio del bien, la duración del mismo, la cantidad de dinero que en calidad de arras entrega, lo cual evidencia conforme a las doctrinas y jurisprudencias transcritas, que se trata de un contrato de promesa bilateral de compraventa.

Asimismo, de la cláusula segunda del contrato deriva la intención de las partes de celebrar una opción de compra venta al señalar “opción a compra para que adquieran con toda preferencia el ya deslindado inmueble a los PROMISARIOS”, lo que implica que los Opcionados, tenían la preferencia de compra, no la titularidad de la misma, ya que de acuerdo a la voluntad de las partes la intención de éstas fue celebrar un contrato de promesa bilateral de compraventa.

Así pues, al ser un contrato de promesa bilateral de compraventa, su naturaleza es la de un contrato preparatorio, en el cual hubo un acuerdo de voluntades de ambas partes contratantes quienes se comprometieron a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho, pudiendo este celebrarse o no de acuerdo a la voluntad final de los contratantes.

De modo que, “las promesas de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo a los opcionados para que manifiesten su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación”, por lo que, lo cierto es que se trata de un “contrato preliminar de promesa bilateral de compraventa”, en el cual las partes se obligaron recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, las cuales de no ocurrir hacían posible la no celebración del contrato definitivo. Así expresamente se declara.

Establecida la naturaleza jurídica del contrato instrumento fundamental de la presente demanda y objeto de la pretensión actoral, debe concluirse en base a lo alegado y probado en los presente autos, que no se comprobó el incumplimiento endilgado a la demandada reconviniente, sobre la ejecución de las obligaciones asumidas en su calidad de opcionante vendedora, puesto que al contradecir la presente demanda, quedó sin evidenciar el cumplimiento de los actores sobre los requisitos para poder dar cumplimiento a la protocolización del futuro documento de compraventa definitivo; demás se evidenció la falta de requisitos indispensables para el futuro registro del documento definitivo, tal es el caso, de la falta de inscripción de los opcionados en el Registro de Información Fiscal, a pesar de haberse comprobado la elaboración y pago de la planilla Nº 0495990, de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas por parte de la opcionante vendedora, lo que hacía plausible la materialización o consolidación de la compraventa pactada. En razón de lo anterior, debe declararse improcedente la reclamación de cumplimiento del contrato de opción de compraventa, demandado por la parte actora, en razón de haber prosperado la excepción de contrato no cumplido por parte de los accionantes. Así expresamente se decide.

De igual forma se evidencia del contrato, que no se estableció cláusula penal que determine la indemnización de daños y perjuicios, en caso que no se llegase a efectuar la protocolización del documento definitivo de compraventa; de lo que se desprende que los daños reclamados deben determinarse y establecerse con determinación exacta para que prosperen en la posibilidad de triunfo de la pretensión actoral. Del estudio del elenco probatorio, no se puede apreciar que exista un incumplimiento de las obligaciones asumidas por la demandada reconviniente; tampoco se puede evidenciar que la constitución de la Servidumbre de paso, determinada por los medios probatorios arriba valorados, haya causado daños y perjuicios a los opcionados actores, en razón de ello debe declararse la improcedencia de la indemnización reclamada, y así expresamente se decide.

Queda evidenciado del análisis y apreciación del elenco probatorio, que los actores, no ejecutaron su obligación de entrega de los recaudos necesarios para la protocolización, enumerados en el informe rendido por la Oficina Subalterna de Registro del Municipio el Hatillo del Estado Miranda, cuando es práctica forense de las oficinas de registro no fijar fecha cierta para la protocolización si no se encuentran llenos los requisitos exigidos. A mayor abundamiento, mal puede la parte demandante aducir que la constitución de una servidumbre de paso sobre el lote de terreno Nº 20, que modificó las condiciones originales de la venta, es una causal de incumplimiento del contrato por parte de la vendedora, pues lo procedente en este punto era solicitar la acción estimatoria o quanti minoris dentro del año siguiente a la tradición, si su intención era adquirir definitivamente el inmueble o solicitar la resolución del contrato por la condición rebus sic stantibus si ya no estaban interesados en adquirir el lote de terreno gravado y a su parecer físicamente deteriorado. Así se establece.

En razón de las precedentes consideraciones, debe concluirse en la inejecución de las obligaciones del contrato asumidas por los actores; cuyo cumplimiento se demandó, por la falta de entrega de los recaudos necesarios y requisitos indispensables para la protocolización del documento de compraventa, específicamente el relativo al Registro de Información Fiscal (R.I.F.), dentro del lapso comprendido desde la firma del contrato de opción de compraventa y la instauración del presente juicio; lo que determinó la imposibilidad de cumplimiento o ejecución por parte de la demandada reconviniente. Así formalmente se decide.

***

Al igual que la demanda principal, la reconvención versa sobre el alegado incumplimiento de los opcionados compradores en la consecución de los requisitos necesarios para la protocolización, siendo así, ante la entidad e importancia del incumplimiento de los compradores delatado en el acápite anterior, este tribunal estima que la demandada se liberó de la obligación de realizar la venta definitiva del inmueble mediante el otorgamiento del documento ante el Registro Subalterno competente, en base al incumplimiento de los actores en sus obligaciones en la consecución de la venta pactada, cuestión que constituye un incumplimiento de carácter principal y previo por parte de los actores reconvenidos, el cual, por aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, da lugar a la resolución del contrato de opción de compraventa, como lo establece la disposición legal comentada, pues la demandada-reconviniente no podía ejecutar su obligación hasta que la actora-reconvenida entregara los recaudos necesarios; razón por la cual la protocolización del documento de compraventa no pudo efectuarse por causas imputables a los actores reconvenidos, por lo que se hace imperioso declarar con lugar la resolución contractual demandada, lo cual se hará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.

En referente a la adhesión a la apelación, interpuesta por la representación judicial de la demandada reconviniente, en cuanto a la condena efectuada a la ciudadana M.M.M.A. de devolver la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,oo), hoy diez mil bolívares fuertes (Bs.F. 10.000,oo), considera quien juzga que ante la declaratoria de resolución contractual la situación debe retrotraerse de tal modo como si nunca hubiese existido convención entre partes y ante la ausencia de estipulación expresa, en el caso bajo examen, donde se concertase que ante el incumplimiento de los compradores las cantidades recibidas por la vendedora quedaban en su beneficio por concepto de daños y perjuicios, pues, en el contrato en el cual se demanda su cumplimiento no existe cláusula que contenga la obligación de “convenir”, el pago de daños y perjuicios en caso de incumplimiento, por lo que mal puede el demandante abrogarse un derecho que no fue concedido por cláusula penal de resarcimientos de daños y perjuicios, y que tampoco comprobó su realización y determinación, por lo que, resulta forzoso declarar sin lugar la apelación interpuesta por el abogado A.G.S. en su carácter de apoderado judicial de la demandada-reconviniente. En consecuencia, se confirma en los términos expuesto la sentencia recurrida en lo que respecta a la condena realizada a la ciudadana M.M.M.A. de devolver diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,oo) en su equivalente de bolívares fuertes, esto es, diez mil bolívares (Bs.F. 10.000,oo). Así se establece.

Por las razones expuestas, se declara sin lugar la apelación interpuesta en fecha 26 de noviembre de 2007, por el abogado J.G.P.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora reconvenida, contra la decisión dictada en fecha 23 de enero de 2007, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, incoada por los ciudadanos R.J. y F.R.M.C., en contra de la ciudadana M.M.M.A..

Consecuente con lo anterior, se debe declarar sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada, pues la obligación contractual de la demandada de otorgar el documento definitivo de compraventa ante el Registro Subalterno, quedó desvanecida por el incumplimiento previo de los compradores respecto del otorgamiento de los requisitos necesarios para ello, prosperando en consecuencia la demanda reconvencional opuesta en la contestación a la demanda. Así expresamente se decide.

V.D..

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR LA DEFENSA PREVIA DE FALTA DE CUALIDAD ACTIVA, opuesta por la parte demandada, solo en lo que respecta a los ciudadanos R.A.R.R. y G.J.A. DE ROSALES.

SEGUNDO: NO OPUESTA LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL CARDINAL 6º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, contenida en el escrito de contestación a la demanda, presentado en fecha 27 de abril de 1999, por el apoderado judicial de la parte demandada.

TERCERO: SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta

CUARTO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por el abogado J.G.P.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora reconvenida, contra la decisión dictada en fecha 23 de enero de 2007, por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

QUINTO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos R.J. y F.R.M.C., en contra de la ciudadana M.M.M.A..

SEXTO PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCIÓN formulada por la parte demandada por resolución de contrato y daños y perjuicios.

SÉPTIMO: RESUELTO el contrato autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda del en fecha 02 de abril de 1997, anotado bajo el Nº 24, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones, celebrado entre la ciudadana M.M.M.A. y los ciudadanos R.J. y F.R.M.C., sobre un lote de terreno Nº 20, que forma parte de uno de mayor extensión de los terrenos MONTE REAL, C.A., ubicado en lo que se denominó Hacienda Caicaguana en jurisdicción del Municipio El Hatillo Distrito Sucre del Estado Miranda.

OCTAVO: SIN LUGAR LA ADHESIÓN A LA APELACIÓN, interpuesta por el abogado A.G.S. en su carácter de apoderado judicial de la demandada-reconviniente ante esta alzada en fecha 08 de diciembre de 2008. En consecuencia, se confirma la sentencia recurrida en lo que respecta a la condena realizada a la ciudadana M.M.M.A. de devolver diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,oo), hoy en su equivalente en bolívares fuertes, esto es, diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo).

Se condena en costas a los recurrentes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda confirmada la decisión apelada.

L. oficio de participación al Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, A., Marítimo y Aeronáutico del año 2011, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.-

Regístrese, publíquese, déjese copia y devuélvase en su oportunidad legal al juzgado de la causa.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de enero del año dos mil trece (2013). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA Acc.,

EDER JESÚS SOLARTE MOLINA

Abg. MAYRA L. RAMIREZ S.

Exp. No. AC71-R-2008-000063

Definitiva/Cumplimiento de Contrato

Daños y Perjuicios/Recurso/Civil

Sin Lugar/Confirma/ “D”

EJSM/EJTC/mayra

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos y veinticinco minutos post meridiem (2:25 P.M.) Conste,

LA SECRETARIA Acc.,

Abg. M.L.R.S.