Decisión nº PJ0172016000118 de Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. de Caracas, de 30 de Junio de 2016

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Años 206º y 157º

ASUNTO Nº AP31-V-2016-000111

En la presente acción reivindicatoria intentada por los ciudadanos J.P.M.G. y A.R.F.F., titulares de las cédulas de identidad números 9.123.595 y 10.780.369, respectivamente, contra los ciudadanos J.A.M.T. y N.J.I.B., titulares de las cédulas de identidad números 11.664.461 y 3.422.650, respectivamente, la cual se sustancia en el Expediente signado con el Nº AP31-V-2016-000111 de la nomenclatura de este órgano judicial, este Tribunal procede a formular las siguientes consideraciones:

Revelan estas actas que en fecha 17 de junio de 2016, comparecieron ante este Tribunal los abogados en ejercicio E.O.G.C. y J.J.G.C., actuando en su condición de apoderados judiciales de los demandados ciudadanos J.A.M.T. y N.J.I.B., ut supra identificados, y mediante escrito constante de ocho (08) folios útiles, el cual se encuentra cursante a los folios 91 al 99 en este expediente, contestaron la demanda y propusieron reconvención por retracto legal contra la parte actora.

Efectuada una revisión a estas actuaciones, se observa que este Tribunal mediante auto dictado en fecha 12 de febrero de 2016, admitió la acción reivindicatoria por los trámites del juicio ordinario previsto en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera ante este órgano judicial dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la ultima de las citaciones (f. 57 y 58).

En fecha 15 de febrero de 2016, los apoderados judiciales de la parte actora abogados G.C.H.P. y H.R.Q.R., consignaron los fotostatos para la elaboración de las compulsas, constatándose igualmente que esa representación judicial mediante diligencia fechada 23 de febrero de 2016 consignaron los emolumentos para la práctica de las citaciones; evidenciándose que la Secretaria Titular de este Despacho mediante actuación de fecha 17 de febrero de 2016, dejó constancia de haber librado las compulsas a los ciudadanos J.M. y N.I..

Se verifica que la Secretaria de este órgano judicial ciudadana Luzd.J.S., en fecha 26 de abril de 2016 dejó constancia de que se trasladó a la Urbanización La Nueva Caracas, Sector Cerro de Puerto Rico, Local identificado con el Nº 04, inmueble con fachada de concreto gris, rejas de metal color gris, Caracas, e hizo entrega de las boletas de notificación libradas a los demandados J.M. y N.I., contentivas cada una de ellas de la declaración del ciudadano C.D., Alguacil adscrito a la Coordinación de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos, quienes se negaron a firmar el recibo de citación (folios 67, 68 69 y 70), quedando así cumplidas las formalidades del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil; por lo que a partir del día 26 de abril de 2016, exclusive, comenzó a transcurrir el lapso de veinte (20) días de despacho para la contestación a la demanda.

DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA

Los representantes judiciales de los demandados en su escrito de fecha 17 de junio de 2016, proceden a contestar la demanda y proponen reconvención en los siguientes términos:

“…DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO Artículo 38… “El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia”… cosa que no se cumplió porque en ningún momento, los anteriores propietarios le informaron a nuestro representado J.A.M.T. mediante notificación escrita a través de Notaria Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia LOS CIUDADANOS DEMANDANTES J.P.M.G. y A.R.F.F., NO QUISIERON DARSE POR NOTIFICADOS, EN LA UNIDAD EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL, PARA ASISTIR A LA AUDIENCIA CONCILIATORIA, PARA LLEGAR A UN ACUERDO SATISFACTORIO, POR CONSIGUIENTE NO AGOTARON LA VÍA ADMINISTRATIVA, Y POR ENDE NO PUEDEN IRSE POR LA VÍA JUDICIAL…”.

Los accionantes en el escrito libelar de fecha 05 de febrero de 2016, alegaron como hechos constitutivos de su pretensión, que son los únicos propietarios de un terreno y el inmueble en el construido, distinguido con el Nº 93-3, situado en el plano de la Urbanización La Nueva Caracas, Sector Cerro De Puerto Rico, Catia, haciendo esquina con Calle Washington y Aguadilla, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue modificado en su parte baja a locales comerciales identificados como: Local uno (1), local (2), local tres (3) y local cuatro (04), y en su parte alta un (01) depósito y dos (02) habitaciones, sobre un área de terreno de Ciento Cuarenta y Siete Metros Cuadrados (147 mts.2) que comprende una medida de catorce metros (14 mts.) de frente por diez coma cincuenta metros (10,50 mts) de fondo, alinderada así: NORTE: Con terreno que es o fue de I.M.A.R. de Ramos; SUR: Con calle Washington, a que da unos de sus frentes; ESTE: Su otro frente, para la Calle Aguadilla; y OESTE: Con la parcela Nº 93, que es o fue de J.R., según documento protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador y Distrito Capital, en fecha 06 de febrero de 2015, registrado bajo el Nº 2015.69 asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 214.1.1.106074 correspondiente al Libro del Folio Real del año 2015 y aclaratoria inscrita en dicho Registro en fecha 06 de marzo de 2015, bajo el Nº 2015.69, asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nº 214.1.1.10.6074 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, y Título Supletorio otorgado por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, protocolizado en la antes mencionada oficina de Registro en fecha 04 de febrero de 2016, bajo el Nº 2015.69, asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el Nº 214.1.1.10.6074, correspondiente al Libro del folio real del año 2015.

Alegan los demandantes que en el local número cuatro (04) situado en la parte baja del inmueble ya identificado, está ocupado sin su consentimiento desde hace aproximadamente ocho (08) meses por los ciudadanos J.M. y N.I., lo que se evidencia de la inspección extra-litem practicada el día 08 de octubre de 2015, argumentando que dicha ocupación se hizo de manera ilegítima, sin demostrar hasta la fecha la cualidad por la cual están poseyendo; que los mencionados ciudadanos no pagan canon de arrendamiento alguno y tampoco reciben en ningún modo fruto civil alguno por parte de esas personas. Que desconocen el tipo de negocio que tienen establecido los ciudadanos J.M. y N.I. y en consecuencia su legalidad, quienes se han arrojado para sí la propiedad del local comercial cuatro (04), poseyendo de manera ilegítima ese inmueble; que la ocupación ilegítima del local cuatro (04), les ha producido daños y perjuicios al no poder disponer de su libre albedrío del referido local cuatro (04), y que la estructura de dicho local comercial se encuentra en un estado físico de peligrosidad para aquellas personas que están dentro de ese inmueble, lo que se evidencia de inspección extrajudicial practicada por la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 08 de octubre de 2015, y no se les ha permitido efectuar reparaciones mayores y/o menores necesarias para el buen estado de su estructura física, presentando múltiples filtraciones, grietas, humedad, desprendimiento del friso en gran parte del techo y las paredes, deterioro de una parte del techo debido al mal estado en que se encuentra el inmueble, y en razón de ello es necesaria la inmediata desocupación para evitar que ocurran daños en la integridad física de las personas que se encuentran dentro del mismo, y que ihabiendo resultado infructuosas las gestiones para lograr que los ciudadanos J.M. y N.I. entregaran el local cuatro (04), por ello proceden a demandarlos por acción de reivindicación de conformidad con lo establecido en el artículo 548 del Código Civil en concordancia con los artículos 545, 547 y 549 del Código Civil, artículos 28 y 338 del Código de Procedimiento Civil.

Para decidir, este Tribunal observa:

El autor A.R.-Romberg, en su obra titulada “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, página 145”, define la reconvención, contrademanda o mutua petición así:

…la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia…

.

Respecto a los requisitos para la procedencia de la reconvención, tenemos: 1. Que exista un juicio en curso y ya haya sido citado el demandado, 2. Que se proponga en el acto de la contestación de la demanda por el demandado; 3. Que la misma verse sobre cuestiones para cuyo conocimiento tenga competencia por la materia el Juez que conoce de la causa principal y, 4. Que la reconvención propuesta tenga un procedimiento compatible con el de la pretensión principal.

Observa este Tribunal que la causa principal de acción reivindicatoria se tramita conforme a las reglas del procedimiento ordinario previsto en el Artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, norma según la cual:

Las controversias que se susciten entre partes en reclamación de algún derecho, se ventilarán por el procedimiento ordinario, si no tienen pautado un procedimiento especial

.

Por otra parte, estatuye el artículo 344 del Código de Trámite que:

El emplazamiento se hará para comparecer dentro de los veinte días siguientes a la citación del demandado o del último de ellos si fueren varios.

Si debiere fijarse término de distancia a varios de los demandados, el Tribunal fijará para todos un término común, tomando en cuenta la distancia más larga. En todo caso, el término de la distancia se computará primero.

El lapso de emplazamiento se dejará correr íntegramente cuando el demandado o alguno de ellos, si fueren varios, diere su contestación antes del último día del lapso

. (Negrillas de este a quo).

Y, los artículos 365 y 366 eiusdem, establecen que:

Artículo 365.- “Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”.

Artículo 366.- “El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario”. (Énfasis de este Juzgado).

De las disposiciones contenidas en las normas parcialmente citadas ut supra puede colegirse la posibilidad que tiene la parte demandada de proponer reconvención o mutua petición en la oportunidad de contestar la demanda, y en segundo lugar, la potestad de la que está investido el operador de justicia de declarar su inadmisibilidad de no encontrarse cumplidos los supuestos de admisibilidad que deben verificarse, es decir, que el Tribunal sea competente por la materia, en relación a las cuestiones que se pretenden ventilar en la reconvención y, que el procedimiento por el cual deba tramitarse, sea compatible con el de la acción principal, ya que de no ser así, resultaría imposible seguir un solo trámite ambas acciones.

En la especie, observa el Tribunal que en el escrito de fecha 17 de junio de 2016, como antes se señaló, la representación judicial de los demandados propusieron reconvención por Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio contra la parte demandante conforme al artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, norma según la cual:

En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.

El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escritas a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.

Estatuye el Artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que a continuación se transcribe:

En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales.

El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión

.

Ahora bien, estas actuaciones revelan que la demanda principal versa sobre una acción reivindicatoria de un inmueble destinado a uso comercial, la cual debe tramitarse por las reglas del procedimiento ordinario previsto en el Artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y es el caso que la reconvención por preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio propuesta por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de fecha 17 de junio de 2016, debe tramitarse conforme a las normas del procedimiento oral previsto en el Artículo 859 y siguientes del Código Adjetivo Civil, por remisión expresa del Artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014; todo lo cual pone de relieve que la reconvención propuesta por la parte demandada es, a todas luces, inadmisible en razón de la incompatibilidad de procedimientos, dado que ambas acciones -la acción reivindicatoria y la acción de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio- deben sustanciarse, tramitarse y decidirse mediante procedimientos distintos, con lapsos y etapas procesales diferentes, quedando en libertad los demandados de proponer acción de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio contra los aquí demandantes por vía principal, mas no por reconvención.

Al respecto, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra titulada “Comentarios al Código de Procedimiento Civil, Tomo III, 3ra. Edición, Ediciones Liber, Caracas-Venezuela, 2006, página 163, señala:

…La incompatibilidad de procedimiento impide toda acumulación de autos y pretensiones, desde que el único proceso contentivo de las dos causas, no puede discurrir por carriles procedimentales distintos. Así, por ej., son inacumulables –y por tanto inadmisible la reconvención- una querella interdictal y un juicio reivindicatorio.

Pero como la ley no se refiere a la diferencia de procedimientos sino a su incompatibilidad, puede haber reconvención en todos aquellos juicios que a partir de la contestación de la demanda, discurran por el mismo procedimiento...

.

Tal y como se dijo anteriormente, la reconvención debe adecuarse al procedimiento que se ha dispuesto para tramitar el juicio principal, en virtud de la prohibición legal de acumular en un mismo proceso pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí, así, visto que la pretensión reconvencional de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio planteada por los representantes judiciales de la parte demandada en su escrito de fecha 17 de junio de 2016, debe sustanciarse por los trámites del procedimiento oral, previsto en el Artículo 859 y siguientes del Código Adjetivo Civil, por remisión expresa del Artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ley que regula la materia, a diferencia de la acción principal de reivindicación que se tramita y decide por las reglas del procedimiento ordinario previstas en el Artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal con base en lo previsto en el Artículo 366 del Código de Procedimiento Civil declara inadmisible la reconvención propuesta por los abogados en ejercicio E.O.G.C. y J.J.G.C., actuando en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada ciudadanos J.A.M.T. y N.J.I.B., titulares de las cédulas de identidad números 6.251.030 y 5.946.864, respectivamente, en la acción reivindicatoria intentada por los ciudadanos J.P.M.G. y A.R.F.F., plenamente identificados en estas actas. Así se decide.

La presente decisión se publica dentro del lapso a que alude el Artículo 10 del Código de Procedimiento Civil [ver: sentencia de fecha 14 de octubre de 2004, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, caso: R.A.A.M. contra la sociedad de comercio S.R. y Cia, C.A., expediente Nº AA20-C-2004-000368], por lo que no es necesario la notificación a las partes.

Publíquese y Regístrese

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los treinta (30) días de junio de dos mil dieciséis (2016). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.

LA JUEZ,

M.C.F.

LA SECRETARIA,

LUZDARY J.S.

En esta misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se publicó, se registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de nueve (09) folios útiles, previo el cumplimiento de las formalidades de ley, y se dejó copia certificada de la misma en el Departamento de Archivo, tal y como lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA,

LUZDARY J.S.

ASUNTO Nº AP31-V-2016-000111

MCF/ljs