Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Abril de 2015

Fecha de Resolución21 de Abril de 2015
EmisorJuzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteOmar Antonio Rodriguez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Opcion De Compra Venta

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

-I-

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

Parte demandante reconvenida: Ciudadanos K.G.S. y C.M.S.D.G., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros V-14.130.472 y V-5.008.694, respectivamente.

Representante judicial de la parte demandante reconvenida: Ciudadanos J.G.B. y C.G., venezolanos, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicios, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros 42.607 y 49.522, respectivamente.

Parte demandada reconviniente: Empresa PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha dieciséis (16) de octubre de mil novecientos noventa y siete (1997), bajo Nº 71, Tomo 270-A-Pro.

Representación judicial de la parte demandada reconviniente Ciudadanos E.E.L., A.S.R., A.C.E.A., E.J.E.G. Y L.I.E.G., venezolanos, mayor de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros 10.930, 31.427, 64.549, 92.662 y 124.618, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

Expediente: Nº 14.308.-

- II –

Por auto de fecha diecinueve (19) de junio de dos mil catorce (2014), este Tribunal Superior recibió las actuaciones provenientes del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relacionadas con la apelación ejercida por el abogado A.S.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el Nº 31.427, actuando en carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente empresa PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA C.A., y la apelación ejercida por la abogada C.G., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el Nº 49.522, actuando en carácter de apoderado judicial de la parte demandante reconvenida ciudadanos K.G. Y C.M.S.D.G. contra la sentencia dictada en fecha veintiocho (28) de marzo de dos mil catorce (2014), por el referido Juzgado, con motivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpusieran las ciudadanas K.G.S. Y C.M.S.D.G., en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA C.A., todos anteriormente identificados.

En dicho auto, este Tribunal le dio entrada a la causa; y se fijó el lapso de cinco (05) días de despacho para que las partes pudieran ejercer su derecho a pedir la constitución del Tribunal con asociados.

El día dos (2) de julio de dos mil catorce (2014), esta Alzada fijó oportunidad para que las partes presentaran sus informes por escrito.

En fecha primero (1º) de agosto de dos mil catorce (2014), ambas partes presentaron escrito de informes; y posteriormente el día doce (12) de agosto del mismo año la parte actora, presentó escrito de observaciones.

En fecha veinticuatro (24) de febrero de dos mil quince (2015), quien aquí decide, se abocó al conocimiento de este asunto; ordenó la notificación de las partes, para la reanudación de la causa y concedió el lapso previsto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, para que las partes pudieran recusar al Juez o al secretario, si así lo consideraban.

Cumplidas las formalidades de la ley, este Tribunal pasa ha decidir bajo las siguientes consideraciones.

-III-

En fecha diecisiete (17) de junio de dos mil nueve (2009), el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpuesta por las ciudadanas K.G.S. Y C.M.S.D.G., en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA C.A.

Expone la parte actora reconvenida en su libelo de demanda, los siguientes hechos y peticiones:

Que sus representadas para la fecha siete (7) de octubre de dos mil cinco (2005), vivían en el apartamento Nº-8-B, piso 8, residencias Tinajitas, avenida Sucre, sector Agua Salud, Municipio Libertador, conjuntamente con otras personas; y que para esa fecha había celebrado contrato de opción de compra con la demandada reconviniente, en el cual, ésta se había obligado a vender y sus mandantes a comprar un inmueble de su propiedad, denominado Town House, modelo “D”, Nº 350, parcela Y-350, manzana “y”, de la urbanización Country Club Buena Ventura.

Indicó el representante de las demandantes reconvenidas, que en la cláusula primera del contrato se había especificado que la vendedora, sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA, C.A., era la propietaria de la parcela objeto del juicio, porque formaba parte de un inmueble donde estaba construida y había sido adquirida.

Que en la cláusula cuarta del contrato se había establecido como precio de venta del inmueble la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL DE BOLÍVARES (Bs. 155.000,00), para ser pagados así: CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo), como reserva, cantidad que había sido recibida en fecha dieciséis (16) de septiembre de dos mil cinco (2005); QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), al momento de autenticar el documento señalado; monto global que sería considerado arras y sería imputado al precio de venta al momento de protocolización del documento definitivo.

Manifestó que el saldo restante, la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (bs. 135.000,00), serían pagados de la siguiente manera: La suma de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000,oo), en once (11) cuotas de CUATRO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.600,00), cada una; una cuota de CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.400,00), y la suma de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), más el ajuste por inflación a los treinta (30) días continuos de haber realizado el pago de la última de las cuotas mencionadas, el cual se haría al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta en la oficina de registro correspondiente.

Que en la cláusula quinta se había impuesto como condición que el precio de la venta estaría sujeto al ajuste por inflación en función a los Índices de Precios al Consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela; que se había dejado claro que se realizaría a partir de la firma de la opción de compra venta y que los compradores pagarían el día de la firma definitiva de la protocolización en el registro.

Alegó que en la cláusula sexta se había impuesto un plazo de doce (12) meses a la opción de compra venta, prorrogables si faltaba algún documento emitido por organismos público, sin ser imputado al vendedor; que en la cláusula séptima se había acordado que los compradores pagarían con dinero lícito o mediante crédito bancario; y que en la cláusula octava que a los compradores no se les permitía habitar el inmueble.

Que la cláusula décima marcaba la cláusula penal, la décima primera las condiciones del contrato y la décima segunda había establecido las direcciones de los contratantes; que las partes había comenzado una relación contractual de pleno derecho.

Invocó que sus representadas habían pagado correctamente tanto la reserva, las arras, las cuotas y paralelamente había solicitado crédito bancario ante el Banco Venezuela; el cual, le había sido aprobado en fecha diecinueve (19) de mayo de dos mil seis (2006).

Que las divergencias habían comenzado una vez que la demandada reconviniente había aplicado a sus representadas el Índice del Precio al Consumidor en forma violatoria, que no satisfacía a sus mandantes, obligando a éstas a consultar, contratar, averiguar con expertos profesionales; lo cual, las había llevado a denunciar a la hoy demandada reconviniente por ante el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario, siendo condenada con una multa la demandada reconviniente.

Señaló que la parte demandada reconviniente había violado la cláusulas cuarta, quinta, novena y décima, al no cumplir con su obligación de acudir a la oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M. para realizar la protocolización del documento definitivo de compra venta.

Que en fecha veinticinco (25) de agosto de dos mil ocho (2008), su representada K.C.G.S., había recibido una correspondencia de parte de la demandada reconviniente donde le informaba que el contrato había quedado resuelto de pleno derecho.

Argumentó que por las razones señaladas acudía a demandar a la empresa PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA C.A, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA para que conviniera o en su defecto, a ello, fuera condenado por el Tribunal, en lo siguiente:

…EN VENDER A MIS MADANTES EL INMUEBLE TH-350, DE LA URB. COUNTRY CLUB BUENA VENTURA SECTOR AUTARES, GUATIRE, MUNICIPIO Z.D.E.M., EN LA PERSONA DE SU REPRESENTANTE LEGAL CIUDADANA I.R.. IGUALMENTE DEMANDO LOS DAÑOS Y PERJUICIOS CAUSADOS Y QUE TODAVIA SE ESTAN CAUSANDO, DERIVADO DE ESTA RECLAMACIÓN CONTRACTUAL…

Basó su demanda en lo establecido en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil; y la estimó en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00).

Por otro lado, se observa que en fecha veintiséis (26) de febrero de dos mil diez (2010), los abogados E.E.L. y A.S.R., comparecieron ante el a-quo; y, presentaron escrito de contestación a la demanda, en el cual señalaron lo siguiente:

Como punto previo alegaron la inadmisibilidad de la demanda al no cumplir el libelo con el artículo 1º de la Resolución Nº 209-0006 emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha dieciocho (18) de marzo de dos mil nueve (2009), alegatos que serán a.m.a.e. el cuerpo de este fallo.

Al dar contestación al fondo de la demanda rechazaron, negaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes, la demanda intentada en contra de su representada, tanto en los hechos, como en el derecho invocado, por ser éstos inciertos y contrarios a derecho.

Indicó que no eran hechos controvertidos en la causa, los siguientes:

Que las demandantes reconvenidas y su representada habían celebrado un contrato de opción de compra venta en fecha siete (7) de octubre de dos mil cinco (2005), para la adquisión del bien identificado en autos; y que las demandantes reconvenidas habían abonado a su mandante durante la vigencia de la opción cuyo vencimiento había sido el ocho (8) de octubre de dos mil seis (2006), la suma de SESENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 64.700,00).

Que el precio definitivo del inmueble opcionado, de acuerdo al cálculo efectuado a solicitud de las demandante reconvenidas por el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), había sido la suma de CIENTO SETENTA MIL CIENTO NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 170.194,31); y que en ningún momento, durante la vigencia de la opción de compra venta, las demandante reconvenidas hubieran notificado a su mandante de su intención de pagar el precio pactado por el inmueble; así como que tampoco la había notificado de haber supuestamente presentado al Registro Inmobiliario el respectivo documento de compra venta.

Que su representada consciente de su responsabilidad social frente a las demandantes reconvenidas y con la intención de concederles un tiempo adicional para obtener del Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), el pronunciamiento sobre el precio definitivo del inmueble opcionado, sólo había considerado resuelto el contrato de opción de compra venta en fecha veinticinco (25) de agosto de dos mil ocho (2008), mediante carta misiva entregada en la dirección señalada por las demandante reconvenidas, era decir, casi dos (2) años después de haber vencido el plazo de doce (12) meses previsto por las partes en el documento.

Que era cierto que el INDECU, había determinado una diferencia en el cálculo del precio definitivo final del inmueble, pero que dicho hecho no justificaba en nada el que las demandantes reconvenidas efectivamente incumplieran con su obligación de pagar el precio fijado por el inmueble opcionado y calculado por el INDECU en el tiempo previsto para ellos.

Manifestaron que si eran hechos controvertidos que el precio de la venta del inmueble opcionado hubiera sido la suma de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 155.000,00); que su representada hubiera aplicado el Índice al Consumidor, de forma violatoria; y que hubiera violado las cláusulas novena y décima del contrato de opción de compra venta.

Que no era cierto que las demandantes reconvenidas hubieran cumplido con las formalidades y requisitos contractuales para adquirir el inmueble opcionado; así como tampoco era cierto que su representada pasara factura a las demandantes reconvenidas por haberlo denunciado ante el INDECU.

Alegaron que no era cierto que las demandantes reconvenidas hubieran manifestado a su representada su ánimo de cumplir con sus obligaciones contractuales; y que no era cierto que su representada hubiera incumplido con sus obligaciones contractuales, causando daños progresivos a su salud, años emocionales o de cualquier otra índole a las demandantes reconvenidas o a sus familiares.

Que no era cierto que la opción de compra venta firmada entre su representada y las demandantes reconvenidas fuese una venta ya perfeccionada; y ello, por la simple razón de que el precio establecido por el inmueble opcionado nunca había sido pagado, ni ofertado ser pagado por las demandantes reconvenidas, pese a que su representada, por su sola voluntad, había extendido el plazo para adquirir el inmueble opcionado por aproximadamente dos (2) años, esto era, hasta el veinticinco (25) de agosto de dos mil ocho (2008).

Invocaron que en el caso de autos, no se evidenciaba del propio libelo de la demanda y de los recaudos o anexos acompañados al mismo, que las demandantes reconvenidas hubieran podido cumplir con su obligación de adquirir el inmueble opcionado por el precio pactado y determinado por el INDECU, dentro del plazo previsto en la opción de gracia que en forma unilateral le había concedido su representada; pues, que lo que se evidenciaba a simple vista era que el precio total del inmueble opcionado, había sido fijado a solicitud de las demandante reconvenidas por el INDECU.

Que las demandantes reconvenidas sólo habían abonado efectivamente a su representada la suma de SESENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 64.700,00); y, que el saldo deudor del precio del inmueble, esto era, la suma de CIENTO CINCO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 105.494,31), nunca había sido pagado y ofertado a su representada por las demandantes reconvenidas dentro del plazo previsto para ello.

Señalaron que las demandantes reconvenidas nunca habían notificado a su representada que debían comparecer a la Oficina Subalterna de Registro Público para supuestamente otorgar el documento respectivo de compra venta en las condiciones y precio fijados para adquirir el inmueble opcionado.

Que las demandantes reconvenidas no habían señalado los supuestos daños alegados, ni los habían determinado, ni los habían cuantificado, lo cual ponía a su representada en un estado de indefensión frente al daño alegado y por ello, no podía declararse su procedencia pues, así lo prohibía la ley.

Por último, reconvinieron a las demandantes reconvenidas de conformidad con lo establecido en los artículos 365 y 361 del Código de Procedimiento Civil, alegatos que serán a.m.a.e. el cuerpo de este fallo.-

-IV-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO

Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, este sentenciador, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido; y a valorar las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar el siguiente punto que se indica a continuación:

-A-

DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA

Los representantes judiciales de la parte demandada reconviniente, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, alegaron la inadmisibilidad de la demanda, para lo cual señalaron lo siguiente:

…La presente demanda no debió haber sido admitida por este Tribunal por cuanto la misma no fue estimada conforme se dispone en la Resolución Nº 209-006 emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.152 de fecha 02 de abril de 2009, en cuyo Artículo 1 se establece que, a partir de la publicación de la Resolución en la Gaceta Oficial, toda demanda debe ser estimada en Bolívares Fuertes y en Unidades Tributarias.

En efecto, la Resolución Nº 209-0006 entró en vigencia a partir del 02 de abril de 2009 y la presente demanda fue admitida por este tribunal el 17 de junio de 2009, es decir, dos meses y medio después de la entrada en vigencia de la citada Resolución Nº 209-0006, lo que obligaba a las demandante reconvenidas a estimar su demanda en Bolívares Fuertes y en Unidades Tributarias (lo que no hicieron según se evidencia del folio 9 del libelo de la demanda) e impedían a este Tribunal admitir la misma.

En virtud de lo antes expuesto, solicitamos que este tribunal reponga la presente causa al estado de la admisión de la misma y se pronuncie sobre su no admisión por no cumplir el libelo de la demanda con la obligación prevista en el artículo 1 de la Resolución Nº 209-0006 emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 18 de marzo de 2009…

En lo que a la inadmisibilidad, alegada el Juzgado de la causa, en el fallo recurrido estableció lo siguiente:

“…La parte demandante reconviniente, en su escrito de contestación de la demanda, señaló que la presente acción, no debió ser admitida, por cuanto la misma fue estimada en bolívares fuertes, y no en unidades tributarias a tenor de lo dispuesto en Resolución N° 209-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Suprema de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152 de fecha 2 de abril de 2009, que establece que toda demanda debe ser estimada en bolívares fuertes y en unidades tributarias a partir de su publicación de la Gaceta Oficial, conforme al artículo1, siendo admitida el 17 de junio de 2009, cuando estaba vigente la referida resolución.

En este sentido, es pertinente citar lo dispuesto en el artículo 1 de la Resolución distinguida con el N° 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Suprema de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que establecen lo siguiente:

(…) A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto. Destacado del Tribunal.

Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos

. Destacado del Tribunal.

De la primera norma antes transcritas se colige, lo previsto con relación a la estimación de la demanda en sumas de dinero y su equivalente en unidades tributarias, a los fines de establecerse la competencia de los tribunales civiles, en razón de la cuantía, y con el objeto de permitir a los justiciables el acceso a los órganos jurisdiccionales, al momento de la interposición o presentación de la demanda.

Asimismo, se hace referencia a la norma, que permite al Juez, declarar de oficio la inadmisión de la demanda, cuando las mismas no cumplan con las exigencias y requisitos fundamentales, que ha saber son los siguientes: si no es contrario a derecho; al orden público, y alguna disposición expresa de la Ley, que en el presente caso sería a decir del demandado-reconviniente, el artículo 1 de la Resolución aludida.

Ahora bien, bajo tales premisas, en el caso específico de autos, la parte demandante reconviniente-reconviniente, solicitó la inadmisión de la demanda por cuanto la misma fue estimada en bolívares fuertes, y no en unidades tributarias, siendo que fue admitida por este Tribunal cuando estaba vigente la Resolución, y en este sentido fácilmente se puede colegir, del artículo 1 parcialmente transcrito, que el equivalente de la estimación de la demanda en Unidades Tributarias, es al momento de la interposición de la demanda, y no la admisión, siendo, que la presente demanda fue interpuesta el 5 de noviembre de 2008. Así se establece.

Aunado a lo señalado, la falta del equivalente de la estimación de la demanda en unidades tributarias, no constituye una causal de inadmisión, dado que se trata del equivalente en unidades tributarias, del monto de la estimación de la demanda en bolívares, que debe ser establecida esencialmente, siendo que su equivalente en Unidad Tributaria, tiene como efecto esencial que la norma en razón de la cuantía, no quede en desuso en el transcurso del tiempo, dado el sistema socio económico financiero que se impuso con la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en el año 1999, es de avanzada, y futurista, en materia legislativa económica financiera y fiscal, y solo representa una formalidad no esencial, que no puede ser subsumido en el artículo 341 de la N.A.d.C.d.P.C., a tenor de lo previsto en el artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que garantizan la justicia dentro de un proceso sin formalismos. Así se establece.-

Si bien es cierto que la Resolución N° 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Suprema de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, establece la estimación de la demanda en bolívares y su equivalente en unidades tributarias, a los fines de determinar la competencia de los Tribunales por la cuantía de todos los asuntos contencioso, no es menos cierto que dicha Resolución estableció en su artículo 4, que:“Las modificaciones aquí establecidas surtirán sus efectos a partir de su entrada en vigencia y no afectara el conocimiento ni el tramite de los asuntos en curso, sino tan solo en los asuntos nuevos, que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia”, asimismo, se dispuso en el artículo 5 “La presente Resolución entrará en vigencia a partir de la fecha de su publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela”. Así se establece.

La Resolución fue publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela el 2 de abril de 2009, y la presente demanda fue interpuesta el día 5 de noviembre de 2008, mal podía este Juzgado, aplicar una disposición que para la fecha de interposición de la demanda, no se encontraba vigente, y de lo contrario su aplicación quebrantaría el principio de irretroactividad de las leyes, a tenor de lo previsto en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 3 del Código Civil. Así se establece.

En consecuencia, por los razones antes expuestas, y siendo que para la fecha de interposición de la demanda, no se encontraba en vigencia la Resolución N° 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Suprema de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, en fecha 2 de abril de 2009, resulta impretermitible para este Juzgado, declarar IMPROCEDENTE, la solicitud de INADMISIÓN DE LA DEMANDA, alegada por el apoderado judicial de la parte demandante reconviniente. Así se decide.

Ante ello, tenemos:

Consta de las actas procesales, específicamente del libelo de demanda, que la parte demandante reconvenida interpuso su demanda en fecha cinco (5) de noviembre de dos mil ocho (2008).

Observa este Tribunal, que en fecha dieciocho (18) de marzo de dos mil nueve (2009), la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, dictó resolución Nº 2009-0006, la cual fue publicada en Gaceta oficia el día dos (2) de abril de dos mil nueve (2009), en la cual, estableció que entre otras cosas, que las estimaciones de la demanda debían ser en bolívares y su equivalente en unidades tributarias, a los fines de determinar la competencia de los Tribunales por la cuantía.

En el caso, de autos se evidencia de las actas procesales, que si bien es cierto, que tal como fue señalado por la parte demandada reconviniente, la parte demandante reconvenida no estableció en su libelo de demanda, el equivalente en unidades tributarias del monto estimado como su cuantía; no es menos cierto, que dicha demanda fue interpuesta antes de haberse dictado la resolución Nº 2009-0006; y antes incluso de su publicación, por lo que, considera quien aquí decide, que no estado vigente la resolución antes mencionada para la fecha en que la parte demandante reconvenida interpuso su demanda. En consecuencia, no puede aplicarse la misma al caso de autos. Así se decide.

En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar IMPROCEDENTE la defensa de inadmisibilidad de la acción, opuesta por la parte demandada reconviniente. Así se decide.

-VI-

DEL FONDO DE LO DEBATIDO

Decidido el punto previo de la forma anteriormente indicada y circunscrita como quedó la controversia en este juicio, a los hechos antes señalados, pasa éste sentenciador a decidir el fondo de lo debatido, en los siguientes términos:

Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, el Juez Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpusieran las ciudadanas K.G.S. Y C.M.S.D.G. en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA C.A.

El Juez de la recurrida, fundamentó su decisión, en lo siguiente:

…De acuerdo a los términos en que quedó la litis, es necesario precisar, el precio definitivo de la venta, forma y tiempo para su pago total, de acuerdo a las cláusulas establecidas en el contrato suscrito por las partes, para determinar el cumplimiento o no de las disposiciones, considerando la causa devenida en el curso de su perfeccionamiento, en lo relativo a la aplicación del IPC, por parte de la demandante reconviniente sobre el precio de venta y en este sentido, es pertinente citar lo previsto en las cláusulas cuarta, quinta y sexta del contrato objeto del debate o la litis. A continuación se citan:

(…)

CUARTA: El precio de venta de EL INMUEBLE (…) es en principio la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 155.000.000,00), monto que será pagado (…) Omnisis, de la siguiente forma 1- CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), por concepto de reserva ya cancelados en fecha 15 de septiembre de 2005. 2- QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), monto a cancelar en el mismo acto de autenticación del presente instrumento, estas cantidades es decir, la suma de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), serán entregadas en calidad de arras y serán imputadas al precio de venta (…) Omnisis, el saldo restante es decir la suma de CIENTO TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 135.000.000,00), será pagado (…) Omnisis, de la manera siguiente: (i) La suma de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 55.000.000,00), según el siguiente cronograma de pagó: once (11) cuotas de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.600.000,00), y una cuota de CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.400.000,00). ii) LA SUMA DE OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,00), más lo generado por ajuste por inflación será cancelada a los treinta (30) días continuos de haberse realizado el pagó de la ultima de las cuotas mencionadas, dicha cancelación se realizara al momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro correspondiente.

QUINTA: El precio de venta estará sujeto al ajuste por inflación en función a los Índices de Precios al Consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela. Tal ajuste se realizara a partir de la firma de la presente Opción a Compra, con aplicación mes por mes de los índices antes señalado, sobre el saldo no cancelado del precio de venta, y hasta la fecha de protocolización, el saldo de precio de venta debidamente ajustado por inflación, será cancelado por LOS PROMITENTES COMPRADORES, en dicho acto ante la Oficina de Registro a la firma del documento definitivo de venta.

SEXTA: El plazo de la presente opción es de doce (12) meses contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento, pudiendo prorrogarse únicamente por la falta de documentos requeridos y emitidos por organismos públicos (…) Omnisis.

Es pertinente precisar, que los montos reflejados en el contrato aludido, estaban establecidos antes de la reconvención, y a los efectos de la presente motiva, se referirán sólo en Bs.F., por ser la moneda legalmente establecida, precisado lo anterior, se colige que el precio de venta inicial fijado por las partes, con respecto al bien inmueble objeto del contrato de opción de compra y venta quedo establecido en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 155.000,00), de los cuales se imputaron al pago, y fueron cancelados las cantidades siguientes: CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), por concepto de reserva, QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00), en el acto de autenticación, es decir el 7 de octubre de 2005, VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), en calidad de arras.

Quedando un saldo deudor no cancelado de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 135.000,00), sobre el cual se aplicaría el Índice de Precios al Consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela, hasta la fecha de la protocolización, el cual sería pagado de la manera siguiente:

a) La suma de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000,00), mediante el pagó de once (11) cuotas de CUATRO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.600,00), y una (1) cuota de CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.400,00).

b) La cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), a los treinta (30) días continuos de haberse realizado el pagó de la ultima de las cuotas antes señaladas, en el acto de otorgamiento del documento definitivo de la venta.

Asimismo, quedo establecido que la vigencia de la opción de compra-venta era de de doce (12) meses, contados a partir de la fecha de autenticación, es decir, desde el día 7 de octubre de 2005, hasta el 7 de octubre de 2006, prorrogable.

En el presente caso, afirma las co-demandante reconvenidas-reconvenidas que el contrato de opción de compra-venta autenticado el 7 de octubre de 2005, es una venta perfeccionada por lo cual exige su cumplimiento, y la demandante reconviniente-reconviniente, contraviene la afirmación, por no haber cancelado la totalidad de las cuotas, y en este sentido, este Tribunal de la lectura integra del referido documento, y en particular de las cláusulas parcialmente transcritas, se colige que es un contrato bilateral, en el cual las partes contratantes asumieron obligaciones reciprocas, en las condiciones y espacio de tiempo determinadas, al cual se le confirió valor probatorio a tenor de lo previsto en el 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que en consecuencia, para que se perfeccione requería del pago de las doce cuotas, y OCHENTA MIL BOLÍVARES (80.000,00), más lo generado por el IPC, a los 30 días continuos siguientes al haber cancelado la última cuota, al momento del otorgamiento del documento definitivo de venta y su protocolización ante la oficina de Registro correspondiente. Así se precisa.

En este orden, con la referida precisión es necesario que este Tribunal, califique la naturaleza del contrato de opción de compra-venta, y en este orden cabe traer a colación lo establecido en la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 30 de abril de 2012, con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G., en el cual se declaro sin lugar el recurso de casación, formulado en el juicio que por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta de un bien inmueble, iniciado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, por el ciudadano D.V., contra los ciudadanos F.J.F.M. y M.R.G.D.F., en el cual se estableció lo siguiente: ...omissis…

De la sentencia parcialmente transcrita se puede colegir, que la distinción doctrinal con relación al contrato de opción y de venta, y se concluyó que aún cuando la apariencia de un contrato, sea de opción de compra, la naturaleza de la convención no es tal, pues se logran determinar, el acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, si se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.

Con vista a la precisión y a la sentencia citada, a los fines de determinar si se esta en presencia de una venta perfeccionada o no, es menester determinar si en el contrato de opción de compra-venta se cumplieron con el acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, si se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.

De la lectura del contrato celebrado el 7 de octubre de 2005, se colige que el demandado-reconviniente, se obligó a dar en venta el inmueble descrito en dicho instrumento, así como las co-demandante reconvenidas-reconvenidas a comprar o adquirir dicho inmueble, el cual se encuentra perfectamente determinado por su ubicación, medidas, y linderos, por un precio de Bs. 155.000,00, de los cuales la parte demandante reconviniente-reconviniente PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA, C.A; declara haber recibido, según recibos de pagos por ellas emitidos, en las fechas 9 de septiembre de 2005, 11 de enero, 10 de marzo, 24 de agosto, y 30 de agosto todos del 2006, por las cantidades de bolívares Bs. 5.000.000,00; 13.800.000,00; 13.800.000,00; 4.600.000,00 y 9.200.000, 00 respectivamente, por concepto de cancelación en el primero de los recibos por reserva de T.H. Nº 350, Manzana “Y”, y los cuatro restantes por cuotas distinguidas con los números 1/12, 2/12, 3/12 y 4/12; 5/12, y 6/12; 7/12; 8/12, y 9/12, respectivamente, y relación de precio definitivo de venta, emanado por el INDEPABIS, ambos valorados como plena prueba a tenor del artículo 429 de la N.A., en contraste con lo establecido en la cláusula cuarta, faltando el pago de dos (2) cuotas y media y la suma de Bs. 80.000,00, lo cual hace un total de Bs. 90.300,00, para el momento de la presente demanda. Así se precisa.

En el referido contrato, se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra-venta, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.141 eiusdem, y por ser la compra-venta un contrato consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo establecido en el artículo 1.161 del Código Civil, toda vez que “...el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con registro de la sentencia que declara la existencia del contrato...”, (sentencia del 25 de febrero de 1.930 (sic), M. 1.931 (sic), de la antigua Corte Federal y de Casación, Código Civil Venezolano, por E.C.B., pág. 502.), y en consecuencia, se esta en presencia de un contrato de compra venta perfeccionado. Así se declara.

Determinado que se trata de un contrato de compra venta perfeccionado, corresponde determinar de las afirmaciones y probanzas de autos, el precio definitivo de la venta, en virtud que la demandante reconviniente-reconviniente, contravino el precio de la venta y afirmó un nuevo hecho, al señalar que el precio final de la venta no e.B.. 155.000,00, sino, el que resulte de aplicar el IPC, y a lo que la demandante reconvenida-reconvenida, rechazó en su contestación, al traer a los autos un cálculo efectuado por un contador público privado, el cual quedo desechado por no haber sido ratificado mediante prueba de testigo de conformidad con el artículo 431, del Código de Procedimiento Civil, y en este sentido este Tribunal, de acuerdo con las cláusulas cuarta y quinta del contrato, colige que el precio inicial era de Bs. 155.000,00, del cual quedó un saldo deudor no cancelado de Bs. 135.000.00, sobre el cual se aplicaría el Índice de Precios al Consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela.

Sobre el referido monto la demandante reconviniente-reconviniente, mediante tres copias fotostáticas relaciono cálculo de inflación, del precio definitivo de venta, correspondiente al T H-350 E, bien inmueble objeto del presente caso, desde la fecha de la firma del contrato, es decir, desde el 9 de septiembre de 2005, hasta la primera 30 de abril de 2006, por Bs. 159.286.524,36, hasta 30 de agosto de 2006, por Bs. 166.872.307,61, y la última hasta el 6 de octubre de 2006, por Bs 171.047.485,23, que llevo a las co-demandante reconvenidas-reconvenidas, a solicitar aclaratoria (a decir de la demandante reconviniente-reconviniente), más bien denuncia por ante el INDEPABIS, que se sustancio en el expediente Nº DEN 005565-2006-0101 de fecha 13 de septiembre de 2006, que culminó en una providencia administrativa sancionatoria, de fecha 25 de febrero de 2007, en que se estableció sanción a la demandante reconviniente, Promotora Country Club Buena Ventura, C.A., por haber resultado responsable en haber emitido informe en el que reflejó el IPC, sin suscribirlo y sellarlo, como emanados de ella, y aplicó valores diferentes a los que se deben utilizar emanados por el Banco Central de Venezuela; y el cálculo del Índice Inflacionario por la Comisión de Servicios Bancarios, aplicado a la deuda pendiente, de Bs 90.300.000,00, con un IPC de Bs. 15.194.306,94, y sumados alcanzan la suma de Bs. 105.494,306,94, y sumados al monto pagado da un total de Bs. 170.194.305,94, al cual se le confirió pleno valor probatorio.

En consecuencia, siendo que la parte demandante reconvenida-reconvenida, no ratificó el informe privado en el juicio, ni tampoco desconoció o impugno, ni tachó el emanado por el INDEPABIS, no solicito como medio idóneo una experticia contable por el Banco Central de Venezuela, o peritos, y la demandante reconviniente-reconviniente resultó sancionada, este Tribunal, debe concluir que el precio definitivo de la venta del bien inmueble plenamente descrito en el contrato de compra venta, debe ser el que resultó de aplicar el Índice de Precios al Consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela IPC, es de Bs. 170.194.305,94, hoy Bs. 170.194,30. Así se decide.

La demandante reconviniente-reconviniente, señala que las co-demandante reconvenidas-reconvenidas hayan manifestado su ánimo de cumplir con las obligaciones contractuales e incumplieron con la obligación de adquirir el inmueble en las condiciones de tiempo y precio pactado, y en función de ello, reconviene en la resolución del contrato de opción a compra y venta, cuya intención fue manifestada expresamente mediante comunicación de fecha 25 de agosto de 2008, a las co-demandante reconvenidas-reconvenidas, cuando ya mediada la presente demanda, a su decir, porque consideró que había pasado el tiempo suficiente, para que las co-demandante reconvenidas adquirieran, el inmueble, sirviéndose del, principio de la comunidad de la prueba.

En este sentido, este Tribunal, constata de los autos, que las co-demandante reconvenidas, efectuaron los pagos consecutivos y por adelantados de las cuotas según los comprobantes y depósitos, a los cuales se les confirió pleno valor probatorio, admitidos por la demandante reconviniente-reconviniente. Así se establece.

Igualmente, documento definitivo en original de venta y constitución de hipoteca en primer grado, entre el Banco de Venezuela, S.A. Banco Universal, Promotora Country Club Buena Ventura, C.A; y las co-demandante reconvinientes ciudadanas K.C.G. y C.M.S. de González, y el ciudadano J.M.G. Y, cónyuge de la segunda citada, con sellos húmedos estampados en todos sus folios, por la citada institución pública de registro.

Con fundamento, en al acervo probatorio aportado por la parte demandante reconvenida, en el escrito de pruebas y en el lapso de promoción, valorados como plena prueba a tenor de lo previsto en el artículo 429 de la N.A., este Tribunal, evidencia, que las co-demandante reconvenidas, demostraron desde, el aporte de la reserva para adquirir el bien inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, en la autenticación en fecha 7 de octubre de 2005, y pagos consecutivos y adelantados, su ánimo de cumplir con las obligaciones contractuales; y con respecto al saldo deudor en la oportunidad de la protocolización, en el que les surgió incertidumbre, ante la última relación emitida por la demandante reconviniente-reconviniente, en la que aplico el IPC, sobre el saldo deudor, de las dos últimas cuotas y medio, y el monto de Bs. 80.000,00, al considerar que estaba calculado erradamente, lo cual quedo demostrado con la providencia administrativa sancionatorio del INDEPABIS, razón por la cual, lejos de incumplir con sus obligaciones contractuales, realizó las acciones que le asistían para pagar lo legalmente establecido en el contrato de compra venta, y en última instancia, recurrió a los Tribunales de la República, lo cual paso por alto el demandado-reconviniente, al pretender resolver unilateralmente, al emanar la comunicación de fecha 25 de agosto de 2008, prescindiendo del órgano competente, en consecuencia, se declara sin fundamento probatorio la pretensión de incumplimiento y subsiguiente resolución pretendida por la demandante reconviniente-reconvenida. Así se decide.

En fuerza de los razonamientos expuestos, este Tribunal, considera procedente la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta suscrito en fecha 7 de octubre de 2005, al concluirse que se trata de un contrato de compra venta, en el que las co-demandante reconvenidas y la demandante reconviniente-reconviniente, manifestaron su voluntad de comprar y vender el inmueble objeto de la pretensión, y respecto del cual debe ésta última, emitir el documento definitivo de venta, y las primeras, determinado el precio definitivo, pagos efectuados y saldo deudor con IPC, pague el saldo deudor de Bs. 105.494,30, al momento de su protolización en la Oficina de Registro correspondiente, debiendo, y en defecto de ello la presente sentencia, surtirá los efectos del contrato de compra venta, una vez que quede definitivamente firme, a tenor de lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y previamente realice el pago del precio del saldo deudor en el Tribunal, y en consecuencia, improcedente la contra demanda o reconvención, de resolución del aludido contrato, interpuesto por la sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA, C.A; contra las ciudadanas K.G.S. y C.M.S.D.G.. Así se decide.

Con respecto a los daños y perjuicios, que pretende la parte demandante reconvenida-reconvenida, no se colige de los autos prueba alguna que demuestre los referidos daños y perjuicios, no siendo suficiente con que se aleguen sino que debe ser demostrado a tenor de lo previsto en el artículo 506 de la N.A.. Así de decide.

IV

DECISION

Por las razones precedentemente expuestas, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE, la solicitud de INADMISIÓN DE LA DEMANDA, alegada por el apoderado judicial de la parte demandante reconviniente. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por las ciudadanas K.G.S. y C.M.S.D.G. en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA, C.A; en consecuencia, se ordena emitir el documento definitivo de venta, a los fines de la protocolización en la Oficina de Registro correspondiente, y en esa oportunidad las primeras de las nombradas, paguen el saldo deudor con IPC, de Bs. 105.494,30, y en defecto de ello la presente sentencia, surtirá los efectos del contrato de compra venta, una vez que quede definitivamente firme, a tenor de lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previo pago del referido precio del saldo deudor en el Tribunal. TERCERO: SIN LUGAR, la contra demanda o reconvención, de RESOLUCIÓN DE CONTRATO del contrato de opción de compra venta, presentada por las sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA, C.A., contra de las ciudadanas K.G.S. y C.M.S.D.G..

Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay condena en costas en la demanda de cumplimiento de contrato, y la contra demanda o reconvención, a tenor de lo previsto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, por no haber resultado totalmente vencida alguna de las partes…

Ante ello, esta Superioridad observa:

El contrato es definido por nuestro Código Civil en el artículo 1.133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir, entre ellas, un vínculo jurídico, constituyendo una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que podía constituir en la creación, regulación transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico; de allí, que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes; y de conformidad a los artículos 1.159 y 1.160 del mismo Código tiene fuerza de ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe, según la equidad , el uso o la ley.

En el presente caso tenemos que la parte actora reconvenida ha demandado el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, al no haber dado cumplimiento la parte demandante reconviniente con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta ante el Registro respectivo, con lo cual se había incumplido la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta. En consecuencia de ello, solicitó el cumplimiento del contrato de opción de compra venta; y, los daños y perjuicios que la demandada reconviniente le hubiera causado, por su incumplimiento.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandante reconviniente probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandante reconviniente.

Igualmente, estatuye el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual, tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado; y, evitar el daño de pederlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez; o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones, sino que constituyen cargas procesales.

A este respecto, en el presente caso, se aprecia que las demandantes reconvenidas, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañaron a su libelo, los siguientes documentos:

  1. - Copia simple de contrato de opción de compra venta, suscrito entre la sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY BUENA VENTURA C.A., y las ciudadanas K.C.G.S. Y C.S.D.G., autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Z.d.E.M., en fecha siete (7) de octubre de dos mil cinco (2005), bajo el Nº 71, Tomo 125; con el fin de demostrar la existencia de dicho acuerdo de opción de compraventa donde la demandada reconviniente se había obligado a vender el inmueble; y, ellas se habían obligado a comprarlo.

    El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez, que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, por el contrario fue reconocido por la parte demandada reconviniente en la oportunidad de dar contestación a la demanda, y además promovido en copia certificada en el lapso probatorio, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.

    De dicho medio de prueba se desprende que las hoy demandantes reconvenidas suscribieron contrato de opción de compra venta con la sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA C.A., por un tipo vivienda denominado town house, modelo “D”, Nº 359 y la parcela sobre el cual esta construido identificado con la nomenclatura “Y-350”, ubicado en la Manzana “Y” de la urbanización Country Club Buena Ventura.

    Que la demandada reconviniente se obligó a vender dicho inmueble por el precio de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 155.000.000,oo); hoy, CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 155.000,oo), el cual sería cancelado por las demandantes reconvenidas, así la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), por concepto de reserva; QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), al momento de la autenticación del documento de opción de compra venta; y el saldo restante CIENTO TRENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES 00/100 (Bs. 135.000.000,00), en once (11) cuotas de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.600.000,00), cada una y una (1) cuota de CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.400.000,00), y la suma de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,00); todas moneda vigente para la fecha, más lo generado por ajuste de inflación, al momento de la firma del documento definitivo de venta.

    Que el plazo establecido para cumplir con la opción de compra venta fue de doce (12) meses contados a partir de la fecha de autenticación del documento de opción de compra venta, pudiendo prorrogarse únicamente por la falta de documentos requeridos y emitidos por organismos públicos; que las demandantes reconvenidas se comprometieron a cancelar el precio establecido con recursos de su propiedad lícitamente obtenidos o a través de crédito; que en caso de incumplimiento de las compradoras la demandante reconviniente podría retener el dinero dado en arras; y que en caso de incumplimiento de la vendedora esta devolvería las cantidades recibidas sin intereses, más una cantidad igual a las arras, como única indemnización por el resarcimiento de daños y perjuicios. Así se decide.

  2. Copia simple de cinco (5) recibos de pagos, emitidos por la sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA, a nombre de las ciudadanas K.G.S. Y C.S.D.G.; el primero de fecha nueve (9) de septiembre de dos mil cinco (2005), por un monto de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), por concepto de reserva del T.H- 350; el segundo y el tercero del once (11) de enero y diez (10) de marzo de dos mil seis (2006), por un monto cada uno de TRECE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 13.800.000,00), por concepto de cancelación de cuotas 1/12, 2/12, 3/12 4/12; 5/12, y 6/12; el cuarto del veinticuatro (24) de agosto de dos mil seis (2006), por un monto de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.600.000,00), por concepto de cancelación de cuota 7/12; y, el quinto del treinta (30) de agosto de dos mil seis (2006), por un monto de NUEVE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 9.200.000,00), por concepto de cancelación de cuotas 8/12 y 9/12, respectivamente; adjuntos a copias simples de cheques y de depósitos bancarios, por los montos antes señalados; a los efectos de demostrar que habían cancelado la cuota inicial de la compra del inmueble identificado en autos, de acuerdo con la cláusula cuarta del contrato.

    Los mencionados recibos fueron consignados en copias simples por la parte demandada reconviniente en la oportunidad de dar contestación a la demanda y en original por la parte demandante reconvenida en la oportunidad del lapso de pruebas. Los mencionados recibos, constituyen documentos que aparecen emanados de la parte demandada reconviniente y por cuanto no fueron desconocidos, los mismos han quedado reconocidos de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se le atribuye valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, de los mismos se desprende que las ciudadanas K.G.S. Y C.S.D.G., cancelaron las cantidades señaladas en dichos recibos de pago por concepto de cuota inicial por la compra del inmueble identificado en autos. Así se decide.

  3. - Copia simple de comunicación enviada por el Banco de Venezuela, Banco Universal, Grupo Santander, en fecha veintiuno (21) de septiembre de dos mil nueve (2009), a las ciudadanas K.C.G.S. Y C.M.S.D.G., a los efectos de demostrar que les había sido aprobado el crédito por dicha entidad bancaria para el pago total del precio de venta del inmueble identificado en autos.

    Se aprecia, que la parte demandada reconviniente en la oportunidad de dar contestación a la demanda impugnó y desconoció dicho medio de prueba producido en copia fotostática.

    Consta de las actas procesales que la parte demandante reconvenida en la oportunidad del lapso probatorio, promovió dicho medio de prueba en original, y solicitó la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, habiendo sido consignado dicho medio de prueba en original por la parte demandante reconvenida, este Juzgado Superior desecha la impugnación realizada por la parte demandada reconviniente.

    Ahora bien, en relación a la prueba de informes, ha de destacar que la misma fue admitida por el Juzgado de la causa, no consta en autos sus resultas y siendo este un documento privado que no aparece emanado de la parte demandada reconviniente al no existir el resultado de la prueba de informe este sentenciador no le atribuye valor probatorio y lo desecha del proceso. Así se decide.

  4. - Copia simple de comunicación enviada en fecha ocho (8) de noviembre de dos mil cinco (2005), por la Junta de Propietarios de la Urbanización Country Club Buena Ventura, a todos los propietarios; donde se acompaña relación de gastos del mes de octubre del año dos mil cinco (2005); a los efectos de demostrar el carácter de propietarias de las demandantes reconvenidas, siendo impugnada por la demandada reconviniente la oportunidad de dar contestación a la demanda con la particularidad que la parte demandante reconvenida en la oportunidad del lapso probatorio, promovió dicho medio de prueba en original.

    En este sentido, habiendo sido consignado dicho medio de prueba en originales por la parte demandante reconvenida, se desecha la impugnación realizada por la parte demandada reconviniente. Así se decide.

    Ahora bien, observa este Tribunal que tratándose de un documento privado emanado de un tercero, para que pueda ser apreciado debe ser ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, por lo cual; y, como quiera que dicha ratificación no consta en autos, a pesar de haber sido promovida por la parte demandante reconvenida en la oportunidad del lapso de prueba y admitida por el Juzgado de la causa, este Juzgado Superior no le atribuye valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

  5. - Copia simple de tres (3) hojas de cálculos de inflación del sector 16 TH, del precio definitivo del inmueble identificado en autos, emitida por la sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA C.A., a nombre de la ciudadana K.G.S.; y, copia simple de informe de cálculo de deuda con la sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA C.A., emitido por el Licenciado MANUEL HERNÁNDEZ.

    La parte demandante reconviniente impugnó y desconoció los medios de pruebas antes mencionados al ser producidos en copias fotostáticas.

    Observa este Tribunal, que si bien, dichos medios de prueba aparecen como emanados de la parte demandada reconviniente, son la reproducción fotostáticas de documentos privados, por lo que, este Juzgado no le atribuye valor probatorio y los desecha del proceso por mandato del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

  6. - Copia simple de informe Nº MI 1255, emitido por la sociedad mercantil M. B. P & ASOCIADOS, C.A., suscrito por el Licenciado GERSON D. MENDOZA, a nombre de la ciudadana K.G.S., a los efectos de demostrar la diferencia en la aplicación del Índice de Precios del Consumidor (IPC), y el cálculo real de la deuda del inmueble objeto de la presente demanda.

    Dicho medio de prueba fue impugnado y desconocido por la parte demandada reconviniente al ser producido en copia fotostática y siendo este medio probatorio la reproducción fotostática de un documento privado, este Juzgado no le atribuye valor probatorio, quedando desechado del proceso, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

  7. - Copia simple de denuncia Nº DEN-005565-2006-0101, interpuesta por la ciudadana K.C.G.S., contra la sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENAVENTURA C.A., en fecha trece (13) de septiembre de dos mil seis (2006), ante el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario; a los efectos de demostrar que dicho organismo había condenado y multado a la demandada reconviniente por aplicación ilegal del índice de precios al consumidor.

    Observa este Juzgado Superior, que la parte demandada reconviniente promovió dicho medio de prueba en copia simple en la oportunidad de dar contestación a la demanda; y que la parte demandante reconvenida en la oportunidad del lapso de prueba promovió copia certificada del expediente llevado ante el organismo antes mencionado.

    El anterior documento, fue expedido por un órgano administrativo con competencia para ello, el cual es asimilables a documentos públicos; razón por la cual este Tribunal, les atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; y, lo considera demostrativo que la hoy codemandante reconvenida ciudadana K.C.G.S. realizó denuncia contra la sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA C.A., por mal calculo en el IPC sobre la suma de las cuotas adeudadas por la venta del inmueble identificado en autos; ante el Instituto Para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario; que dicha denuncia fue procesada y tramitada, por el ente antes mencionado; y que culminó con decisión de fecha veinticinco (25) de febrero de dos mil siete (2007), en la cual sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA C.A., fue sancionada con multa de SETENTA (70) unidades tributarias, por haber incurrido en menoscabo de los derechos e intereses y causando un perjuicio económico de la denunciante. Así se decide.

  8. - Copias simples de Planillas Nros 75858 y 76889, adjuntas a planillas de Liquidación y Derecho de Registro Nº F-04 0000021034 y F-04 0000022011, de fechas ocho (8) de septiembre y tres (3) de octubre de dos mil seis (2006), expedida por el Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M.; y, constancia de comparecencia a nombre de la codemandante reconvenida ciudadana K.C.G.S., de fecha seis (6) de octubre de dos mil seis (2006), expedida por el Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M.; a los efectos de demostrar que había efectuado los trámites correspondiente al pago de los derechos para la firma del documento definitivo de venta, y que había acudido en la fecha fijada por el registro para la firma del documento definitivo.

    Sobre los primeros medios de pruebas mencionados, la parte demandante reconvenida en la oportunidad del lapso probatorio promovió prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Observa este Tribunal, que a pesar que dicho medios de prueba fue admitido por el Juzgado de la causa, no consta en autos sus resultas por lo que, este Juzgado no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se establece.

    Por otro lado, se observa que los anteriores documentos fueron impugnados y desconocidos por la parte demandada reconviniente en la oportunidad de la contestación a la demanda al haber sido acompañados en copias simples; no obstante de tratarse de copia simple expedidas por un órgano administrativo con competencia para ello, los cuales son asimilables a documentos públicos; al ser impugnado pierden su efectividad probatoria. En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no se le atribuye ningún valor probatorio y se desecha del proceso. Así se decide.

  9. - Copia simple de comunicación enviada por la parte demandada reconviniente sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA C.A., a la ciudadana K.C.G.S., en fecha veinticinco (25) de agosto de dos mil ocho (2008); la cual fue consignada posteriormente en el lapso de prueba por dicha parte en original; a los efectos de demostrar que había sido informada por la parte demandada reconviniente de que el contrato de opción de compra venta, había quedado resuelto de pleno de derecho.

    En lo que respecta a este medio probatorio, por cuanto el mismo no fue desconocido por la parte demandada reconviniente en su oportunidad legal; por el contrario fue promovido en copia simple junto al escrito de contestación a la demanda; ha quedado reconocido; y, se le atribuye pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil; en cuanto al hecho que se refiere que la parte demandada reconviniente notificó a la codemandante reconvenida ciudadana K.C.G., de que el contrato de opción de compra venta había quedado resuelto de pleno derecho; y que había puesto a su disposición, cheque de gerencia por la suma de CUARENTA Y CUATRO MIL SETENCUENTOS BOLÍVARES (bs. 44.700,00), monto resultante de restar el monto de la cláusula penal. Así se establece.

  10. - Original de documento de compra venta constitutivo de hipoteca en primer grado, a favor del Banco de Venezuela, S.A. Banco Universal; a ser suscrito por la sociedad MERCANTIL PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA, C.A., y los ciudadanos K.C.G.S., C.M.S.D.G. y J.M.G.Y., a los efectos de demostrar que el documento definitivo de venta había sido presentado ante el Registro correspondiente.

    En dicho medio de prueba se puede observar la existencia de un sello húmero de dice: “REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Ministerio del Interior y Justicia Servicio Autónomo de Registro Subalterno Municipio Zamora Guatire Estado Miranda”; observándose igualmente dos sellos húmedos que dice cada uno: “Nº 42, pto 1no, Tomo 11”; “Nº 37, pto 3ero, Tomo 01”, respectivamente, lo cual demuestra a criterio de este Tribunal, que el mencionado documento fue presentado en el Servicio Autónomo de Registro Subalterno del Municipio Zamora, Guatire, Estado Miranda, a los efectos de suscribir la compra venta definitiva del bien inmueble identificado en autos. Así se establece.

    Por otro lado, se observa que la parte demandada reconviniente en durante el lapso de pruebas a objeto de demostrar el incumplimiento de las codemandantes reconvenidas a sus obligaciones de pago, promovió la confesión espontánea de la parte demandante reconvenida contenida en su libelo de demanda, para lo cual señaló lo siguiente: “Promuevo la prueba de confesión contenida en el libelo de demanda mediante la cual las codemandante reconvenidas-reconvenidas admiten que no pagaron el precio fijado para la adquisión del inmueble opcionado y además que no ofrecieron en su demanda de cumplimiento pagar el mismo…”

    En relación al medio probatorio que antecede, aprecia este Juzgado Superior, lo siguiente:

    La doctrina más calificada, ha sido conteste al definir a la prueba de confesión como: “…un testimonio y, por eso, una declaración de ciencia, desde luego no hay confesión sino cuando la parte declara alguna cosa como verdadera (…) no cualquier testimonio de la parte es confesión, sino solamente aquel que narra un quid contrario al interés de la misma parte…” (FRANCESCO CARNELUTTI, Sistema de Derecho Procesal Civil. Traducido por Alcalá Zamora, N. y Sentís Melendo, S., del original en italiano. Unión Tipográfica Editorial Hispano América, Buenos Aires, 1944, Pp. 482 y 483.).

    Ahora bien, con respecto a las confesiones espontáneas, la Sala de Casación Civil de nuestro M.T.d.J., en sentencia Nro. 00794, de fecha tres (3) de agosto de dos mil cuatro (2004), con Ponencia del Magistrado Dr. T.A.L., ha dejado sentado, lo que a continuación se transcribe:

    …en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de la demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden se considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de pruebas, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte.

    En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra.

    En una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversor-

    a Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una ‘confesión como medio de prueba’, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal.

    (…omissis… )

    Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con ‘animus confitendi’.

    La ausencia del ‘animus confitendi’ en los alegatos rendidos por el demandado en su escrito de contestación fue expresada en la doctrina de esta Sala de fecha 17 de noviembre de 1954, reseñada en la sentencia antes aludida, en el sentido de que no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa…

    (Subrayado y Resaltado de este Juzgado Superior).

    Así las cosas, se observa que, la parte demandada reconviniente, promovente de la prueba, alegó la confesión de la parte demandante reconvenida, al admitir que no pagaron el precio fijado y que no ofrecieron en su demanda pagar el mismo. En este sentido, a criterio de este sentenciador, tales alegatos no pueden ser considerados como confesión espontánea de la parte demandante reconvenida, pues los mismos solamente delimitan la controversia; razón por la cual, se desecha tal medio probatorio. Así se establece.-

    Analizados como han sido los medios de pruebas aportados al proceso, a juicio de quien aquí decide, han quedado demostrados los siguientes hechos:

    Que a pesar de no ser un hecho controvertido, las ciudadanas K.G.S. Y C.M.S.D.G., suscribieron contrato de opción de comprar venta con la sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA C.A., para adquirir el inmueble identificado como town house, modelo “D” número 359 y la parcela sobre la cual esta construido identificada con la nomenclatura “Y-350”, ubicado en la urbanización Country Club Buena ventura, sector Auyares, Guatire, Municipio Z.d.E.M..

    Que la parte demandada reconviniente se obligó a vender el bien inmueble identificado en los autos, y la parte demandante reconvenida se obligó a adquirirlo por el precio de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 155.000.000,oo), el cual sería cancelado por las demandante reconvenidas la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES 00/100 (Bs. 5.000.000,oo), por concepto de reserva, ya cancelados en fecha dieciséis de septiembre de dos mil cinco (2005); la suma de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), al momento de la autenticación del contrato de opción de compra venta; y el saldo restante de CIENTO TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 135.000.000,00); de la siguiente forma: la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 55.000.000,00), en once (11) cuotas de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.600.000,00) cada una; y una cuota (1) de CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.400.000,00); y la suma de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,00), más lo generado por ajuste por inflación, a los treinta (30) días continuos de haber realizado el pago de la última de las cuotas mencionadas, al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta.

    Que las demandantes reconvenidas denunciaron ante el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del usuario (INDECU) a la parte demandante reconviniente por no estar calculando el IPC sobre la suma de las 12 cuotas mensuales pautadas, sino sobre el monto total de la vivienda, por lo que requirieron aclaratoria de la deuda; que debido a esa denuncia la parte demandante reconviniente fue multada por dicho organismo, realizando el cálculo sobre la deuda pendiente, con lo cual, la deuda total de las demandantes reconvenidas ascendí a la suma de CIENTO CINCO MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 105.494.306,94), moneda vigente para esa fecha.

    Que al momento de la suscripción del contrato cuyo cumplimiento fue demandado, se estableció a tales efectos en la cláusula sexta, doce (12) meses contados a partir de la fecha de autenticación de dicho contrato, pudiendo prorrogarse únicamente por la falta de documentos requeridos y emitidos por organismo públicos.

    Que fue establecido en el contrato, una penalización en caso de incumplimiento de alguna de las partes.

    Que fue estableció en la cláusula décima segunda que cualquier aviso o notificación que debían darse las partes, de conformidad con el documento, serían validas únicamente por escrito con acuse de recibo a las siguientes direcciones: a la de la vendedora urbanización Country Club Buena Ventura, oficina de ventas, sector Auyares, Guatire, Municipio Z.d.E.M., y a los compradores avenida sucre de Catia, residencia Tinajitas, piso 8, apartamento 8-B. Caracas.

    En este sentido, se observa:

    El artículo 1.167 del Código Civil, textualmente señala: “...En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”.

    Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, ante el incumplimiento de las obligaciones por parte de una de éstas, aquella que acciona en uno u otro sentido, debe demostrar que dio cumplimiento, a su vez, a sus respectivas obligaciones.

    Por lo que, este Tribunal antes de pronunciarse sobre el resto de las defensas alegadas por la partes, pasa a a.l.n.d. contrato debido a que la parte demandada reconviniente señaló que no era cierto que la opción de compra venta firmada entre las partes fuese un contrato perfeccionado.

    La venta es un contrato mediante el cual el vendedor se obliga a entregar la cosa objeto de la venta y el comprador a pagar su precio, de lo que se infiere que en dicho contrato existe el acuerdo de voluntad de las partes contratantes sobre la cosa, y el precio de la misma.

    En el caso de autos, consta de las actas procesales contrato de opción de compra venta, el cual fue debidamente analizado y valorado por este Tribunal; hecho valer por ambas partes, y calificado como un contrato de promesa bilateral de compra-venta; que del mismo se puede determinar el convenio y el diferimiento por parte de la vendedora en lo que respecta a la obligación de hacer la tradición de la cosa, mediante el otorgamiento del documento de propiedad para el momento en que los compradores pagaran el saldo del precio convenido, esto es la protocolización del documento definitivo, como quedó establecido en la cláusula octava del citado contrato, todo lo cual se fundamenta en lo previsto en los artículos 1.488 y 1.527 del Código Civil, y en especial en lo consagrado en el artículo 1.161 del mismo texto legal, que establece que en los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado.

    Adicionalmente, se desprende del referido contrato autenticado y suscrito por las partes, al cual se le fue otorgado pleno valor probatorio, y que otorga plena prueba de la convención realizada, que en lo que respecta a que el plazo inicial de duración del contrato, fue fijado un término de doce (12) meses contados a partir de la autenticación del mismo, momento en el cual comenzó a computarse el lapso para el cumplimiento de las obligaciones pactadas entre las partes contratantes, entre las cuales se pueden mencionar que, la propietaria imputaría la suma entregada en calidad de arras, al precio de venta fijado al inmueble de conformidad con la cláusula cuarta del contrato.

    Todo lo antes expuesto, determina que las partes realizaron una verdadera venta, cuya tradición había quedado diferida hasta el momento del último pago del saldo del precio del inmueble; cuya cantidad quedó establecida en la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,00), más lo generado por ajuste por inflación, lo cual, había quedado para el otorgamiento del documento definitivo por ante la oficina de registro correspondiente, por lo que, habiendo sido suscrito por las partes un contrato de opción de compra venta, lo que en efecto, realizaron fue una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, por parte de las demandantes reconvenidas, y el cumplimiento por la demandada reconviniente vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral. Así se decide.

    En este caso concreto, lo controvertido se circunscribió a las siguientes circunstancias:

    La parte actora alegó la violación por parte de la demandante reconviniente de las cláusulas cuarta, quinta noventa y décima del contrato de opción de compra venta al no cumplir con su comparecencia a la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M. para realizar la protocolización del documento definitivo de compra venta.

    Asimismo señalaron, la demandada reconviniente, como defensa alegó que las demandantes reconvenidas no habían podido dar cumplimiento a su obligación de adquirir el inmueble opcionado por el precio pactado y determinado por el INDECU, el cual había sido fijado a solicitud de las demandantes reconvenidas en la suma de CIENTO SETENTA MIL CIENTO NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA Y UN CENTIMOS (Bs. 170.194,31), dentro del plazo previsto en la opción y la prórroga de gracia que en forma unilateral había concedido su representada.

    Asimismo señalaron que las demandantes reconvenidas nunca habían notificado a su representada que debía comparecer a la Oficina Subalterna de Registro Público, para el supuesto otorgamiento del documento de compra venta en las condiciones y precio fijados para adquirir el inmueble opcionado, tal como había sido establecido en la cláusula décima segunda del contrato.

    En relación a la primera defensa invocada, observa este Tribunal, que la parte demandada reconviniente, al momento de dar contestación a la demanda, reconvino a la parte demandante reconvenida, de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 361 del mismo texto legal, para lo cual, invocó en su reconvención la misma defensa contenida al momento de dar contestación al fondo de la demanda, referida al precio fijado por el INDECU no pagado por las demandantes reconvenidas, por lo que, pasa este Tribunal, a analizar dicha defensa, para lo cual, observa:

    La parte demandada reconviniente, al momento de reconvenir a las demandantes reconvenidas señaló lo siguiente:

    Que el Instituto de la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), había determinado mediante resolución de fecha veinticinco (25) de febrero de dos mil siete (2007), que el precio total del inmueble objeto de la opción de compra venta, incluyendo el contractual ajuste por inflación mediante la aplicación del índice del precios al Consumidor IPC, era de CIENTO SETENTA MIL CIENTO NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 170.194,31).

    Que no obstante y con la finalidad de proteger los derechos de las demandantes reconvenidas y con vista a la denuncia presentada por ésta ante el INDECU, en fecha trece (13) de septiembre de dos mil seis (2006), en la cual había solicitado una aclaratoria sobre el monto adeudado por el inmueble opcionado, su representada en forma unilateral y en beneficio de las demandantes reconvenidas, había adoptado en espera de que el INDECU se pronunciara sobre dicha denuncia.

    Alegaron que una vez determinado el precio definitivo del inmueble objeto de la opción en fecha veinticinco (25) de febrero de dos mil siete (2007), mediante la resolución del INDECU, las demandantes reconvenidas no había pagado u ofrecido pagar el precio del inmueble.

    Por otro lado, la parte demandante reconvenida en la oportunidad de dar contestación a la reconvención señaló lo siguiente:

    Que no era cierto que el precio definitivo de la venta fuese la suma de CIENTO SETENTA MIL CIENTO NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 170.194,31); y que el calculo efectuado y la reestimación del monto de la compra venta realizado por el INDECU fuese el monto definitivo de la opción de compra venta, ya que las disposiciones del decreto eran materia de orden público e irrenunciable por las partes, por lo tanto INDEPABIS no tenía competencia para fijar precios.

    Que no era cierto que el monto antes señalado, calculado por el INDECU pudiera ser aceptado como un monto definitivo, por cuanto dicho organismo carecía de las facultades para realizar dichos recálculos.

    Ante ello, el Tribunal observa:

    En este caso concreto, como ya fue apuntado, ha quedado demostrada, la existencia de la obligación; por lo que, pasa este Tribunal a examinar las cláusulas CUARTA Y QUINTA del contrato cuyo cumplimiento se demanda, las cuales son del tenor siguiente:

    …CUARTA: El precio de venta de EL INUEBLE objeto de la presente opción es en principio la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 155.000.000,00) monto que será pagado por EL PROMITENTE COMPRADOR con cheques de Gerencia a nombre de Promotora Country Club Buena Ventura C.A., de la siguiente forma: 1.- CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), por concepto de Reserva, ya cancelados en fecha 16 de Septiembre del 2005. 2.- QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (15.000.000,00) monto a cancelar en el mismo acto de autenticación del presente instrumento. Estas cantidades, es decir, la suma de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) serán entregadas en calidad de arras y serán imputadas al precio de venta al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. El saldo restante, es decir la suma de CIENTO TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 135.000.000,00) será pagado por LOS PROMITENTES COMPRADORES de la siguiente forma: --------------------------------------------------------------------------------------------

    (I) La suma e CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 55.000.000,00) según el siguiente cronograma de pago: ---------------------------------------Once (11) cuotas de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 4.600.000,00) y Una cuota (1) de CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 4.400.000,00).

    (II) La suma de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 80.000.000,00) mas lo generado por ajuste por inflación, será cancelada a los treinta (30) días continuos de haber realizado el pago de la última de las cuotas mencionadas, dicha cancelación se realizará al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro correspondiente.----------------------------------------------------------------------

    QUINTA: El precio de venta estará sujeto al ajuste por inflación en función a los índices de Precios al Consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela. Tal ajuste se realizará a partir de la firma de la presente Opción de Compra, con aplicación mes a mes de los índices antes señalados, sobre el saldo no cancelado del precio de venta y hasta la fecha de protocolización, el saldo de pecio de venta debidamente ajustado por inflación, será cancelado por LOS PROMITENTES COMPRADORES en dicho acto ante la Oficina de Registro a la firma del documento definitivo de venta.

    Ahora bien, la parte actora acompañó junto a su escrito libelar copia simple de denuncia Nº DEN-005565-2006-0101, interpuesta por la ciudadana K.C.G.S., contra la sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENAVENTURA C.A., en fecha trece (13) de septiembre de dos mil seis (2006), ante el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario; la cual fue acompañada igualmente por la parte demandada reconviniente en copia simple en la oportunidad de dar contestación a la demanda; y consignado el expediente en copia certificada por la parte demandante reconvenida en la oportunidad del lapso de pruebas; las cuales fueron ya valorados en el cuerpo de este fallo; en ellas, se puede verificar que la codemandante reconvenida K.C.G.S., como ya se dijo, interpuso denuncia ante el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), contra a la empresa PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENAVENTURA C.A., por no estar calculando el IPC sobre la suma de las doce (12) cuotas mensuales pautadas; y adquiridas por la denunciante, sino sobre el monto total de la vivienda, solicitando a dicho organismos requerir una aclaratoria de la deuda; y, la apertura del procedimiento correspondiente.

    Asimismo, puede verificar este Tribunal de la copia certificada del expediente, cálculo cursante al folio trescientos veintinueve (329) de la primera pieza, efectuado por la Comisión de Servicio Bancario del Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario, en el cual, se puede leer lo siguiente: “Precio Inmueble 155.000.000,00. Pagos Realizados 64.700.000,00. Deuda sin IPC 90.300.000,00. Total IPC 15.194.306,94. Deuda Total 105.494.306,94”.

    En este sentido observa este Tribunal, que si bien es cierto, que las partes inicialmente pactaron como precio de venta del inmueble identificado en autos la suma de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 155.000.000,00), no es menos cierto, que se puede constatar de la cláusulas anteriormente transcritas del contrato de opción de compra venta que fue establecido igualmente entre las partes contratantes en dicho documento el cobro del IPC; por lo que habiendo sido solicitada la respectiva aclaratoria por la codemandante reconvenida K.C.G.S., ante Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario, debido a su inconformidad sobre los cálculos realizados por la demandada reconviniente; y habiendo sido realizado el correspondiente cálculo por el organismo antes mencionado, donde se dejó constancia que el monto total de lo adeudado con el cálculo del IPC, era la suma de CIENTO CINCO MILLLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 105.494.306,94), moneda vigente para esa fecha; eso sumado a lo pagado por las demandantes reconvenidas, esto es, la suma de SESENTA Y CUATRO MILLONES SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 64.700.000,00), hace un monto total del CIENTO SETENTA MILLONES CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 170.194.306,94), moneda vigente para esa fecha; hoy CIENTO SETENTA MIL CIENTO NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 170.194,31); por lo que, mal puede alegar la parte demandante reconvenida que el monto antes señalado calculado por el INDECU, no puede ser aceptado como un monto definitivo, al no tener dicho organismo facultades para realizar dichos recálculos, cuando el mismo fue solicitado por la propia parte demandante reconvenida, a través de su denuncia. Así se decide.

    En consecuencia, de acuerdo con lo anteriormente señalado, el precio del bien inmueble identificado en autos, de acuerdo con el calculo realizado por la Comisión de Servicio Bancario del Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario, es de CIENTO SETENTA MILLONES CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 170.194.306,94), moneda vigente para esa fecha; hoy CIENTO SETENTA MIL CIENTO NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA Y UN CÉNTIMOS, (Bs. 170.194,31); y el monto total de lo adeudado con el respectivo calculo del IPC, es la suma de CIENTO CINCO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 105.494,30). Así se decide.

    Por otro lado, se observa igualmente, que la parte demandada reconviniente señaló que las demandantes reconvenidas dentro del plazo previsto para la opción y la prórroga de gracia que en forma unilateral que había concedido su representada, no había pagado el precio del bien; y que nunca había sido notificada de la firma del contrato definitivo de venta.

    Observa este Tribunal, que las partes pactaron en la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta, como plazo doce (12) meses, contados a partir de la fecha de autenticación del dicho documento, el cual fue autenticado el día siete (7) de octubre de dos mil cinco (2005), con lo cual, dicho plazo vencía el día siete (7) de octubre de dos mil seis (2006) de acuerdo con la cláusula sexta del contrato.

    Ahora bien, como ya se dijo, debe destacarse que también quedó demostrado en este caso, que la disconformidad de la parte demandante reconvenida en el incumplimiento de la demandada reconviniente a lo previsto en la cláusula quinta, fue lo que dio origen a que el documento definitivo no pudiera otorgarse dentro del plazo convenido; pues tal, como fue admitido por la propia parte demandada reconviniente la misma se encontraba en espera de la aclaratoria solicitada en la denuncia presentada por la parte demandante reconvenida ante el INDECU, sobre el monto adeudado por el inmueble opcionado. Así se decide.

    Tales circunstancias llevan a la convicción de quien aquí decide, de que es impensable que la demandante reconviniente no hubiera tenido conocimiento de la firma del documento definitivo de compra venta, cuando manifiesta expresamente que no obstante y con la finalidad de proteger los derechos de las demandantes reconvenidas y con vista a la denuncia presentada por ésta ante el INDECU, en fecha trece (13) de septiembre de dos mil seis (2006), en la cual había solicitado una aclaratoria sobre el monto adeudado por el inmueble opcionado, su representada en forma unilateral y en beneficio de las demandantes reconvenidas, había adoptado en espera de que el INDECU se pronunciara sobre dicha denuncia.

    De lo anterior se desprende, a criterio de quien aquí decide, que quien efectivamente incumplió los lapsos establecidos en el contrato, concretamente, en la cláusula sexta fue la demandada reconviniente, al no otorgar el documento definitivo de venta, tal y como se habían obligado. Así se decide.

    Señala igualmente la parte demandante reconviniente como defensa, que las demandantes reconvenidas en ningún momento habían ofrecido pagar el precio del inmueble identificado en autos conforme había sido fijado contractualmente y por intermedio de un Instituto del Estado INDECU, por lo que, el Juez de la causa, había tratado de enmendar la omisión que se encontraba en el libelo de la demanda al señalar que las demandante reconvenidas debían pagar el saldo deudor con el IPC, cuando en ninguna parte del libelo de la demanda, las demandantes reconvenidas habían manifestado su intención de pagar dicho precio, por lo que, el dispositivo del fallo era contrario a derecho.

    En relación a tal alegato, observa este sentenciador que lo demandado en la presente causa, por las ciudadanas K.G.S. Y C.M.S.D.G., es un acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, donde la parte demandante reconvenida expresamente solicitó a la sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA C.A., cumplir con vender el inmueble TH-350, de la urbanización Country Club Buena Ventura, sector Auyares Guatire, Municipio Z.d.E.M..

    Dispone el artículo 1.527 del Código Civil, lo siguiente: “...La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato...”.

    En este sentido se evidencia del contrato cuyo cumplimiento se demanda y de las pruebas cursantes en autos, que las partes establecieron que debían dar cumplimiento a sus respectivas obligaciones contraídas, tales como pagar la parte actora el saldo del precio, y la demandante reconviniente, otorgar el documento de propiedad.

    En ese sentido, consta de las actas procesales que si bien, la parte demandante reconvenida, cuando interpuso su demanda, sólo solicitó se condenara a la parte demandada reconviniente a vender el inmueble de autos, sin ofrecer de forma expresa pagar el precio del mismo; no es menos cierto, que consta igualmente de las actas la existencia de un saldo deudor por parte de las demandantes reconvenidas del precio total del bien inmueble identificado en autos; cuyo pago es un requisito indispensable y simultáneo al cumplimiento de lo demandado, una vez que se declara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, y se ordena al demandado vender. Esto no podría suceder, sin que las demandantes, paguen el saldo del precio de venta del inmueble, por lo que no puede considerarse contrario a derecho, el hecho de que se ordene a la parte demandante reconvenida pagar a la demandada reconviniente el saldo deudor del precio de venta del inmueble, cuando como ya se dijo, para que se pueda dar el cumplimiento del contrato de opción de compra venta; el comprador debe pagar el precio; razón por la cual, se debe declarar improcedente tal defensa alegada por la parte demandante reconviniente. Así se decide.

    DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS

    Observa este Sentenciador que la acción propuesta es una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, donde la parte actora solicita indemnización por daños y perjuicios, derivado del deterioro progresivo de la salud, de la codemandante reconvenida C.M.S.D.G., en su forma de ser actual, por la depresión consecuente, el estado de animo disminuido; y su calidad de vida, debido al incumplimiento de la parte demandante reconviniente.

    En ese sentido, se aprecia que la parte actora solicitó en el petitorio, lo siguiente: “…IGUALMENTE DEMANDO LOS DAÑOS Y PERJUICIOS CAUSADOS Y QUE TODAVIA SE ESTAN CAUSANDO, DERIVADOS DE ESTA RELACIÓN CONTRACTUAL…”

    Por su parte, la representación judicial de la parte demandada reconviniente en la oportunidad de dar contestación a la demanda en relación a este punto, señaló lo siguiente:

    Que las demandantes reconvenidas no había señalado las causas de los supuestos daños alegados, no los habían determinado, ni cuantificado, lo que ponía a su representada en un estado de indefensión frente al daño alegado; y por ello, el Tribunal no podía declarar su procedencia pues así lo prohibía la Ley y así lo solicitaba fuese declarado.

    Ante ello, tenemos:

    Ahora bien, tanto la doctrina como la jurisprudencia han sostenido que no basta el incumplimiento o la inejecución pura y simple de la obligación, sino que dicho incumplimiento sea de carácter culposo. Ello se deduce del artículo 1.271 del Código Civil, que establece que el deudor responderá de los daños y perjuicios en caso de inejecución de la obligación o de retardo en la ejecución, a menos que ambas formas de incumplimiento provengan de una causa extraña no imputable; lo que es ratificado por el artículo 1.272, el cual liberta al deudor de dicha indemnización cuando debido a un caso fortuito o fuerza mayor deja de dar o hacer la prestación prometida o ejecuta la que se estaba prohibida, tales disposiciones lo que quieren significar es que el deudor responderá de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento cuando éste se deba a causa imputables a él y quedará liberado cuando las causas que lo motivaron no le sean imputables.

    Según la relación de causalidad, nuestro legislador ordena la reparación de daños directos aquellos que consecuencia inmediata del incumplimiento, excluyendo los llamados daños indirectos, aquellos que son o se desprende de forma muy lejana o inmediata de la inejecución de la obligación. Así lo dispone el artículo 1.275 del Código Civil “aunque la falta de cumplimiento de la obligación resulte del dolo del deudor, los daños y perjuicios relativos a la pérdida sufrida por el acreedor y la utilidad de que se haya privado, no deben extenderse sino a los que son consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación.

    En el caso de autos, observa este Tribunal, que si bien es ciento, que la presente acción en principio, como ya se dijo, tiene su fundamento legal en el artículo 1.264 del Código Civil, no es menos, cierto que no se evidencia del escrito libelar que la parte demandante reconvenida, hubiese señalado los daños y perjuicios sufridos, así como tampoco, se puede evidencia de los medios probatorios aportados a los autos, analizados y valorados en el cuerpo de este fallo, medio prueba alguno que con llevaran a la convicción de que ciertamente la parte actora sufrió daños y perjuicios que pudieran ser objeto de indemnización alguna; por lo que, no habiendo quedado demostrado la ocurrencia de los daños y perjuicios que reclama la demandante reconvenida, resulta forzoso para este sentenciador declarar sin lugar la reclamación por daños y perjuicios pedidos por la parte demandante reconvenida. Así se decide.

    Por otro lado, observa este Sentenciador que la parte demandante reconvenida a los efectos de fundamentar su apelación en su escrito de informes presentado ante esta Alzada, señaló que el a-quo había aplicado falsamente el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil; y como consecuencia había errado al no condenar en costas a la parte demandada reconviniente; pues en la reconvención, había habido vencimiento total de la demandada reconviniente; y siendo una demanda que por la excepción acumulación que el legislador permitía, se resolvían ambas demandas y reconvención en un mismo procedimiento y en una sola sentencia, la mutua petición era una acción autónoma y diferente a la intentada por el actor, que estaba sujeta a la condenatoria en costas de resultar totalmente vencido el reconviniente.

    Ante ello, el Tribunal observa:

    El tratadista E.C.B., en su obra “Terminología Jurídica Venezolana”, ediciones Libra C.A., Caracas, Venezuela, define las costas como “…Los gastos que se motivan con ocasión de un proceso…”. “…Gastos legales que hacen las partes y deben satisfacer en ocasión de un procedimiento judicial. No revisten el carácter de una pena, sino el de una indemnización debida al vencedor por los gastos que le ocasiona su contrincante al obligarlo a litigar. Son en principio de origen procesal. La omisión del pronunciamiento sobre costas, autoriza la solicitud de aclaratoria, ya que se consagra la llamada “Teoría del vencimiento total”. Las costas no sólo (sic) comprenden los llamados gastos procesales, o sea, los aranceles y derechos judiciales, sino también los honorarios de abogados y emolumentos al personal auxiliar…”.

    Por otra parte, la falta de aplicación de una norma jurídica se produce, según lo tiene asentado la doctrina, en los casos en que coincidiendo el supuesto abstracto de la regla legal con el hecho que se resuelve, el juez deja de aplicarla.

    En el caso de autos, se puede evidenciar del fallo recurrido, que el Juzgado de la causa, al momento de dictar su decisión señaló en el dispositivo del fallo que dada la naturaleza de la decisión, no había condenatoria en costas en la demanda de cumplimiento de contrato y la contra demanda o reconvención a tenor de lo previsto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, por no haber resultado totalmente vencida alguna de las partes.

    La condenatoria en costas en nuestro ordenamiento jurídico se encuentra establecida en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil el cual es del tenor siguiente:

    Artículo 274. A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia, se la condenara al pago de las costas

    De dicha norma se evidencia que el Código de Procedimiento Civil, en materia de costas procesales, acoge el denominado sistema objetivo de condenatoria en costas, el cual se conecta con el vencimiento total de las partes, estando el sentenciador del proceso o incidencia en la obligación de condenar en costas a la parte totalmente vencida en el proceso judicial, de manera que la citada norma se encuentra dirigida al operador de justicia, quien primeramente debe verificar si en el proceso hubo vencimiento total, bien del actor o demandado, caso en el cual se encuentra en la obligación de hacer pronunciamiento expreso sobre las costas procesales, condenando a quien haya resultado totalmente vencido, por que no existe en nuestro sistema de derecho condenas tácitas o implícitas, incurriendo el sentenciador que omita condenar en costas a la parte totalmente vencida en un proceso o incidencia, en falta de aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

    El punto de partida de la condenación en costas establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, está evidentemente dirigida al sentenciador del proceso o de la incidencia, y encuentra su asidero en el dispositivo del fallo, pues luego del examen de la pretensión procesal ejercida mediante la presentación de la demanda correspondiente, si el juez la declara con lugar o sin lugar, habrá vencimiento total, surgiendo para él, el deber de condenar en costas al vencido.

    De acuerdo con lo antes expuesto, al haber declarado sin lugar la acción de reconvención interpuesta por la parte demandada reconviniente, tal y como sucedió en el presente caso, aquél que lo instauró debía considerarse vencido totalmente; y, en tal razón al haber conminado a la demandante reconvenida a ejercer su defensa, ocasionó que este incurriera en gastos y, en consecuencia, habrá lugar al resarcimiento de tales erogaciones y ello se consolida con el pago de las costas procesales; por haber existido un vencimiento total, lo cual deviene en la condenatoria en costas procesales a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; motivo suficiente para declarar parcialmente con lugar la apelación realizada por la parte demandante reconvenida. Así se decide.

    DISPOSITIVO

    Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la solicitud de INADMISIÓN DE LA DEMANDA, alegada por la parte demandada reconviniente.

SEGUNDO

SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha veintidós (22) de mayo de dos mil catorce (2014), por el abogado A.S.R., en representación judicial de la parte demandada reconviniente sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA C.A., contra la decisión dictada en fecha veintiocho (28) de marzo de dos mil catorce (2014), por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

TERCERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha veintiocho (28) de mayo de dos mil catorce (2014), por la abogada C.G., en representación judicial de la parte demandante reconvenida ciudadanas K.G.S. Y C.M.S.D.G., contra la decisión dictada en fecha veintiocho (28) de marzo de dos mil catorce (2014), por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

CUARTO

Queda MODIFICADO el fallo apelado con la motivación expuesta en el presente fallo.

QUINTO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpuesta por las ciudadanas K.G.S. Y C.M.S.D.G., contra la sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA C.A.

En consecuencia se ordena a la demandada reconviniente cumplir con vender el inmueble identificado TH-350, ubicado en la urbanización Country Club Buena Ventura, sector Auyares Guatire, Municipio Z.d.E.M., a las ciudadanas K.G.S. Y C.M.S.D.G., las cuales deberán cancelar el saldo deudor de CIENTO CINCO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 105.494,30).

SEXTO

SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpuesta por la sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA C.A. contra las ciudadanas K.G.S. Y C.M.S.D.G..

SEPTIMO

No hay condenatoria en costas en relación a la causa principal dada la naturaleza del presente fallo.

OCTAVO

Se condena en costas a la demandada reconviniente por haber resultado totalmente vencida, en la reconvención de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; y por el recurso de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del mismo texto legal.

Déjese copia certificada de este fallo en el copiador de sentencias de este Tribunal.

Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su oportunidad legal.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiuno (21) días del mes abril del año dos mil quince (2015). AÑOS: 204° de la Independencia y 154° de la Federación.-

EL JUEZ,

Dr. O.A.R. AGUÈRO.

LA SECRETARIA,

M.C.C.P..

En esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

M.C.C.P..

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