Decisión nº PJ0152007000017 de Juzgado Vigesimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 26 de Marzo de 2007

Fecha de Resolución26 de Marzo de 2007
EmisorJuzgado Vigesimo Cuarto de Municipio
PonenteVictor Martín Diaz
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL:

AP31-V-2006-000686

PARTE DEMANDANTE:

K.J.Q.C., venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° 12.055.972.-

APODERADOS JUDICIALES

DE LA PARTE DEMANDANTE:

D.F.P.G. y J.M.J. R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 37.420 y 36.357, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

J.A.L.D., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 4.381.151.-

R.P.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 2.935.-

APODERADO JUDICIAL DE LA

PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

I

NARRATIVA

La presente demanda se inicia por escrito libelar presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, en fecha 27 de Noviembre de 2006, siendo recibida por éste Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en esa misma fecha.-

Alega la demandante K.J.Q.C. que es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra y número “C” raya trece raya 6 (C-13-6), ubicado en el nivel décimo tercer piso (13) del edificio denominado Torre “C” , del Conjunto Residencial Humboldt, situado hacia el lugar denominado “Fila de Mariche”, antigua carretera Petare- S.L., en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, al cual le corresponde además un (1) puesto de estacionamiento para automóvil identificado con el número ciento veinticinco (125), ubicado en el sótano uno (1) y un maletero ubicado en el nivel sótano uno (1) distinguido con el N° tres (3). Que en fecha 20 de Abril de 2006, suscribió contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes descrito, con el ciudadano J.A.L.D. en el cual de acuerdo a su cláusula segunda se le estipuló una vigencia de un (1) año fijo, comprendido entre el 22 de abril de 2005 y el 19 de abril de 2006. Que en fecha 20 de Abril de 2005, entre “TEPUY BIENES Y SERVICIOS C. A., sociedad mercantil debidamente constituida e inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 26 de agosto de 2003, anotado bajo el N° 76, Tomo 801-A, y su persona suscribieron contrato con el objeto de delegar la administración del inmueble referido. Que en fecha 10 de Febrero de 2006, le envió comunicación a la administradora del inmueble contentiva de su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento con el arrendatario, dando así por finalizada la vigencia del mismo, en virtud de la necesidad que tenía de disponer del inmueble, cuya copia fue recibida por dicho ciudadano en fecha 13 de febrero de 2006. Que en fecha 21 de Abril de 2006, la empresa “TEPUY BIENES Y SERVICIOS, C. A”, notificó al ciudadano J.A.L.D., que el contrato de arrendamiento no sería prorrogado y en razón de ello le pidió la desocupación, comunicación ésta que fue recibida en fecha 28 de Abril de 2006 por el antes mencionado ciudadano.-

Que necesita ocupar el inmueble, por cuanto desde el mes de Enero del presente año no dispone de un lugar como residencia, sin embargo, que para esa fecha tomó en cuenta que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al arrendatario le correspondían seis (6) meses de prorroga, contados a partir del día 22 de Abril de 2006, lo cual era de obligatorio cumplimiento para su persona, pero potestativo para éste, que visto el silencio del mismo ante el requerimiento expresado, dio por sentado que dispondría de la prorroga legal, a pesar de su incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, perjudicándola tanto en lo personal como en lo económico, toda vez que debe sufragar los gastos de condominio del inmueble, que el caso, es que en fecha 21 de Octubre de 2006, se venció la prorroga legal correspondiente, quedando finalizada por consiguiente tanto la relación arrendaticia contractual como su prorroga legal, y que no obstante de ello el prenombrado arrendatario no ha dado cumplimiento a su obligación legal de honrar con el pago puntual de los cánones de arrendamiento vencidos, así como de entregar el inmueble desocupado, lo cual le acarrea el pago de la penalidad convenida en la cláusula segunda del contrato equivalente al diez por ciento (10%) del canon de arrendamiento, es decir, la cantidad de SETENTA Y TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 73.500,00) por cada día de retraso en la entrega del inmueble, a título de los daños y perjuicios causados por la demora, que por todo lo antes expuesto es por lo que demanda como en efecto lo hizo por cumplimiento de contrato al ciudadano J.A.L.D., para que convenga o sea expresamente condenado por este Tribunal en lo siguiente: Primero: Entregarle inmediatamente el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, antes identificado, así como el puesto de estacionamiento para automóvil y el maletero que le corresponde y el maletero. Segundo: En el pago de las costas y costos que se generen en el presente juicio. Fundamentó la demanda en los artículos 38, 39 y 41 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1133, 1167 y 1159 del Código Civil Venezolano.-

Señaló la dirección del demandado a los fines de la práctica de la citación del mismo; asimismo, señaló su domicilio procesal y solicitó que la demanda sea admitida, sustanciada y tramitada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.-

En fecha 27 de Noviembre de 2.006, fue admitida la presente demanda por el procedimiento breve, diligenciando el día 06 de Diciembre de 2006, la demandante K.J.Q.C., asistida por el abogado D.P.G., antes identificado, consignando los fotostatos necesarios a los fines de la citación del demandado, librándose la compulsa respectiva en fecha 07 de Diciembre de 2006.-

En fecha 17 de Enero de 2007, el ciudadano W.P., Alguacil adscrito al Circuito Judicial de Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia que en esa misma fecha se dirigió a la dirección señalada por la parte demandante como domicilio del demandado con quien se entrevistó y le hizo entrega de la compulsa librada en su contra.-

En fecha 22 de Enero de 2007, compareció el demandado de autos ciudadano J.A.L.D., asistido por el abogado R.P.S., antes identificado y procedió a dar contestación a la demanda, rechazándola, negándola y contradiciéndola, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. Alegó que la demandante en las “cuestiones de hecho” que alega, sostiene que en el contrato se estipuló una vigencia de un año fijo hasta el 19 de Abril de 2005, que dicha ciudadana también alega que la prorroga legal se venció el 21 de Octubre de 2006. Que recibió la comunicación de fecha 28 de Abril de 2006, en plena vigencia de la prorroga legal, lo que significa que como desahucio no tenía efectos, por tratarse la prorroga de una disposición de orden público. Que el 22 de Octubre de 2006, por tácita reconducción, por haberse quedado y haberlo dejado la arrendadora en el inmueble, se renovó el contrato, convirtiéndose en un contrato por tiempo indeterminado, por lo que no podía demandarlo por cumplimiento de contrato. Acompañó pruebas de la totalidad de los cánones de arrendamiento vencidos que de acuerdo a ello cumplió con las obligaciones contractuales.-

Por último y a todo evento expuso que era necesario pensar lo que siente una anciana con padecimiento de cáncer, de 80 años de edad, al ser echada a la calle sin tener donde ir y sin concedérsele plazo para mudarse, que la solución de justicia que instituyó el constituyente al crear un Estado social y de derecho es precisamente el amparo que deben brindar los jueces a los ciudadanos para lograr que se les restablezca la situación jurídica infringida, por lo que solicitó se le concediera un lapso de seis (6) meses para mudarse.-

Aperturado el lapso de pruebas, en fecha 12 de Febrero de 2007, compareció el abogado D.P.G., en su carácter de apoderado de la parte actora y consignó escrito de promoción de pruebas. Asimismo en fecha 22 de ese mismo mes y año, compareció el abogado R.P.S., en su carácter de apoderado judicial del demandado ciudadano A.L.D. y consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las pruebas de la parte demandante en fecha 12 de Febrero de 2007 y las promovidas por el demandado en fecha 28 de Febrero de 2007.-

En estos termino ha quedado planteada la controversia y así definido el “Thema decidemdum” y a la resolución del conflicto en la relación material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo.-

II

Para decidir se observa:

PRUEBAS

La parte demandante produjo junto con el libelo:

- Copia certificada del Documento de Propiedad emanado del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda del inmueble identificado en autos en el cual se evidencia que la demandante es la propietaria del mismo, al cual el Tribunal le otorga valor probatorio conforme a las reglas del artículo 1357 del Código Civil Venezolano.-

- Copia certificada del documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, contentivo del contrato de arrendamiento, al cual el Tribunal le otorga todo su valor probatorio por cuanto en el mismo se evidencia relación locativa surgida entre las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil Venezolano.-

- Original del documento privado de administración del inmueble, otorgado en fecha 20 de Abril de 2005, entre su persona y la sociedad mercantil “TEPUY BIENES Y SERVICIOS C. A.,” referido a la administración del inmueble objeto del litigio, al cual el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que el mismo no fue tachado ni impugnado por la parte contraria.-

- Originales tanto de la comunicación de fecha 10 de Febrero de 2006 dirigida a la sociedad mercantil “TEPUY BIENES Y SERVICIOS C. A.,” contentiva de la no prorroga del contrato de arrendamiento, así como de la notificación de fecha 28 de abril de 2006, que le hace la sociedad mercantil “TEPUY BIENES Y SERVICIOS C. A.,” al ciudadano J.A.L.D., solicitándole la desocupación del inmueble, a dichos documentos este Tribunal de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, les otorga valor probatorio en virtud de que no fueron tachados ni impugnados por la parte demandada.-

Durante el periodo probatorio la actora promovió:

- Reprodujo el mérito favorable de los autos.-

- Hizo valer en todas y cada una de sus partes el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes cursante en autos.-

- Hizo valer en todas y cada una de sus partes el documento marcado con la letra “E” de fecha 21 de Abril de 2006, emitido por la sociedad mercantil “TEPUY BIENES Y SERVICIOS C.A.,” en el cual consta la notificación efectuada al ciudadano J.A.L.D..-

- Hizo valer en todas y cada una de sus partes el contenido del literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

- Rechazó, negó y contradijo la pretensión del demandado al indicar en su contestación que las supuestas consignaciones realizadas por él pudieran producir la tácita reconducción del contrato, por cuanto no consta que hayan sido aceptadas ni retiradas por ella.-

Por otro lado, la parte demandada promovió las pruebas siguientes:

- En el capítulo primero reprodujo el mérito favorable de los autos.-

- En los capítulos segundo y tercero reprodujo y promovió las documentales contentivas del pago de los cánones de arrendamiento para demostrar que la demandante consintió de que siguiera ocupando el inmueble, después del vencimiento inclusive de la prórroga del contrato a término fijo, deviniendo en un contrato sin determinación de tiempo, es decir, por tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción; documentales éstas que son desechadas por éste Tribunal por cuanto no aportan algún indicio o elemento relevante para la decisión de la causa, en virtud de que el motivo de la litis no es la falta de pago sino el vencimiento del término del contrato de arrendamiento.-

- En el capítulo sexto, reprodujo y promovió el libelo de la demanda, en lo relativo al auto de su recepción por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, referido a la fecha de introducción de la demanda.-

- En el capitulo séptimo solicitó al Tribunal oficiara al Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a objeto de que enviara a éste Juzgado la constancia de consignación relativa al pago de las consignaciones de cánones de arrendamiento de los meses de Noviembre y Diciembre de 2006, efectuada en la planilla de depósito 003-0012-87-000-1037592, para abonarse a la cuenta del expediente N° 2006-1059 que lleva ese Juzgado; siendo dicha prueba requerida al Tribunal antes señalado sin haberse recibido respuesta alguna, considerando este Juzgado una vez vista la causa, que dichos informes no se reputan importantes para dictar la presente decisión, por los motivos antes expuestos.-

- Por último, solicitó al Tribunal, que en vista del precario estado de salud que aqueja a su anciana madre se les concediera un lapso prudencial de seis (6) meses para mudarse.-

De modo que en la presente causa tenemos que la arrendadora reclama la ejecución del contrato afirmando el incumplimiento del demandado del deber de restituir la cosa al término del tiempo del arrendamiento. Pretensión ésta, que es resistida por él mismo afirmando que dicho contrato se convirtió en un contrato de término indeterminado por haber operado la tácita reconducción.-

No existe controversia entre las partes respecto a la existencia de la relación locativa, tampoco en cuanto a que la misma se convino con una duración de un año que se inició el 22 de abril de 2005 y fenece el día 19 de abril de 2006. Tampoco existe controversia respecto a que desde el día siguiente a esta fecha y por el lapso de seis meses transcurrió la prorroga legal arrendaticia a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal a) la que expiro el día 20 de octubre de 2006 por lo que todos estos hechos quedan establecidos y se dan por ciertos, en los limites de esta causa.-

Así, la cuestión que nos ocupa se limita a determinar que suerte corre el contrato a partir de la fecha en la que finaliza la prorroga legal, esto es si se produce la tacita reconducción como sostiene el demandado.-

Es preciso recordar que conforme al artículo 1599 del Código Civil “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. Ahora esta norma debe interpretarse en relación a la contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone que en los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado por las partes, éstos se prorrogaran obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por lapsos que varían según la duración de la relación arrendaticia.-

Vale además significar el último aparte del citado artículo 38 en el cual se establece: “… Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original…”.-

Por otra parte el artículo 1600 del Código Civil en el que se ha incorporado la institución de la tacita reconducción dispone: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.-

El artículo 1601 “ejusdem” establece como limite lo siguiente: “Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tacita reconducción”.-

En el caso que nos ocupa la arrendadora hizo conocer su voluntad de no continuar el arrendamiento y de que se le entregara la cosa al término del mismo, mediante comunicación recibida por el arrendatario en fecha 28 de abril de 2006, es decir al inicio de la prorroga legal obligatoria. En autos no hay evidencia de la que pueda establecerse que la arrendadora recibió alguna cantidad por concepto de canon, luego de la fecha de finalización de prorroga legal. De modo que no existen circunstancia de hecho de las cuales pueda establecerse que se verifico la prorroga legal.-

Por el contrario, de los elementos aportados a la causa se deduce el arrendamiento y su prorroga han expirado y el arrendatario, demandado en esta causa, no ha cumplido con el deber de restituir el inmueble.-

En estos casos el artículo 1167 del Código Civil, faculta a la parte de un contrato bilateral, que ha cumplido sus obligaciones, a reclamar judicialmente de la otra o bien la ejecución o bien la resolución. Por lo tanto se estima que la acción es procedente en Derecho y corresponde declarar con lugar la demanda y así se decide.-

III

DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana K.J.Q.C. a través de sus Apoderados Judiciales, en contra del ciudadano J.A.L.D., ambos plenamente identificados en el cuerpo de la presente decisión.- En consecuencia, se condena a la parte perdidosa a la ejecución del contrato en los términos siguientes:

PRIMERO

La Entrega Material real y efectiva, libre de bienes y personas a la parte demandante, el inmueble constituido por un apartamento, distinguido con la letra y número “C” raya Trece raya Seis (C-13-6), ubicado en el nivel décimo tercer piso (13) del edificio denominado Torre “C”, del Conjunto Residencial A.H., situado hacia el lugar denominado “Fila de Mariche”, antigua Carretera Petare – S.L., Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, así como el puesto de estacionamiento para automóvil identificado con el número ciento veinticinco (125) y el maletero distinguido con el número tres (3) que le corresponden al mencionado apartamento.-

SEGUNDO

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada perdidosa.-

Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los veintiséis (26) días del mes de Marzo del año dos mil siete (2.007).- Años: Años: 196° de la Independencia y 148° de la Federación.-

El Juez,

Abg. V.M.D.S..-

La Secretaria Accidental,

Z.M.B.B..-

En esta misma fecha 26 de Marzo de 2007, se registró y publicó sentencia, siendo las 11:11 a.m., previa las formalidades de Ley.- Se dejó copia de la Sentencia.- Conste,

La Secretaria Accidental,

Z.M.B.B..-

VMDS/ZMBB/ntj*.-

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