Decisión nº 190-15 de Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 11 de Junio de 2015

Fecha de Resolución11 de Junio de 2015
EmisorTribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
PonenteAdriana Luisa Marcano Montero
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,

MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

EXPEDIENTE: 48.166

PARTE DEMANDANTE: L.S.F.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.759.289, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES: Abogados en ejercicio ENY BERMÚDEZ VALBUENA, EVANÁN BERMÚDEZ MARÍN, E.B.d.S. y L.M.G.d.H., inscritos en el Inpreabogado bajos los Nos. 14.941, 103.259, 79.848 y 83.336 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: M.A.B.V., J.D.J.B.V. y X.N.B.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.841.024, V-1.647.741 y V-9.820.279 respectivamente, domiciliada la primera en el municipio Maracaibo del estado Zulia, el segundo en la ciudad de Valencia del estado Carabobo y el tercero en el municipio Anaco del estado Anzoátegui.

APODERADOS JUDICIALES: Abogados en ejercicio J.C.A.R., L.M.M. y ELIETT ARTEAGA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 72.724, 103.075 y 53.648 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.

FECHA DE ADMISIÓN DE LA DEMANDA: 1 de febrero de 2012.

I

ANTECEDENTES

Por auto de fecha 1 de febrero de 2012, el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta circunscripción judicial, procedió a admitir cuanto ha lugar en derecho por el procedimiento oral, la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana L.S.F.C., por intermedio de su apoderada judicial abogada L.M.G.d.H., contra los ciudadanos M.A.B.V., J.D.J.B.V. y X.N.B.C., todos identificados con anterioridad, ordenando su citación para que comparecieran por ante este Despacho, dentro de los veinte (20) días siguientes contados a partir de la constancia en actas de la última citación a los fines de dar contestación a la demanda.

En fecha 9 de febrero de 2012, la representación judicial de la parte actora a través de diligencia, consignó las copias y los emolumentos para impulsar la citación.

En fecha 4 de mayo de 2012, ocurre ante dicho Despacho la ciudadana M.A.B.V., actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos J.D.J.B.V. y X.N.B.C., a los fines de otorgar poder apud acta a los abogados J.C.A.R., L.M.M. y ELIETT ARTEAGA, todos identificados con anterioridad, y en la misma fecha se dio por citada en el presente juicio.

Seguidamente, en fecha 22 de mayo de 2012, la mencionada representación judicial presentó escrito de contestación a la demanda y a su vez interpuso reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

En fecha 5 de junio de 2012, el Juzgado de Municipio dictó resolución mediante la cual se declaró incompetente por la cuantía, declinando la competencia ante un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma circunscripción judicial.

En ese sentido, le correspondió conocer a este Tribunal, recibiendo la presente causa mediante auto de fecha 26 de junio de 2012, en el cual, se admite la reconvención propuesta por la parte demandada.

En fecha 3 de julio de 2012, la parte demandante reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta.

En fecha 9 de julio de 2012, se fijó fecha y hora para llevar a cabo la audiencia preliminar correspondiente.

En fecha 11 de junio de 2012, se efectuó la audiencia preliminar con la comparecencia únicamente de la representación judicial de la parte demandada reconviniente.

Mediante auto de fecha 19 de julio de 2012, este Tribunal realizó la fijación de los límites de la controversia, quedando abierta la articulación probatoria por el lapso de cinco (5) días de despacho.

Recibidos los escritos de pruebas de las partes, se ordenó agregarlos a las actas, siendo dictado el auto de admisión en fecha 7 de agosto de 2012.

En fecha 21 de septiembre de 2012, este Juzgado dictó resolución ordenando la reposición de la causa al estado de que el presente juicio se tramitara por el procedimiento ordinario, y en ese sentido, una vez notificadas las partes, se dio inicio al lapso de promoción de pruebas, consignando sus escritos ambas partes y siendo admitidas las mismas en fecha 10 de enero de 2013.

Una vez evacuadas las probanzas en la presente causa, la representación judicial de los demandados, solicitó mediante diligencia de fecha 12 de marzo de 2014, la fijación de la oportunidad para presentar informes.

En la oportunidad correspondiente, la parte demandada reconviniente presentó su escrito de informes.

En fecha 28 de enero de 2015, el apoderado judicial de los demandados solicitó mediante diligencia el abocamiento de esta Juzgadora, siendo proveído el mismo mediante auto de fecha 12 de febrero del mismo año.

Notificadas las partes del referido auto, procede esta Sentenciadora a dictar la decisión correspondiente en la presente causa, para lo cual, se procede a analizar los fundamentos alegados por las partes.

II

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

La abogada L.M.G.d.H., actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana L.S.F.C., arguye en su escrito libelar que consta en documento autenticado de fecha 25 de octubre de 2010 ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el No. 48, tomo 162 de los libros respectivos, que su poderdante celebró con la ciudadana M.A.B.V., quien a su vez actuaba en nombre de los ciudadanos J.D.J.B.V. y X.N.B.C., contrato de opción de compra sobre un inmueble constituido por una casa de habitación y su parcela de terreno, ubicada en la calle 74, avenida 14A, No. 13A-99, sector Tierra Negra, en jurisdicción de la parroquia O.V. del municipio Maracaibo del estado Zulia.

Indica que la opción de compra quedó sujeta a seis (6) cláusulas, acordándose que el precio de la venta sería de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00), que cualquier cantidad de dinero entregada, sería imputable al precio de la venta ya convenido; que a tales efectos, en el otorgamiento del referido contrato se hizo entrega de la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00) por concepto de arras, que el saldo restante sería entregado para el momento de realizarse la venta definitiva; que se estableció como lapso para la ejecución de las respectivas obligaciones la cantidad de noventa (90) días prorrogable por treinta (30) días más, desde la fecha cierta del documento de opción; que los promitentes vendedores se comprometieron a entregar todas las solvencias y documentación de compra venta.

Señala que conforme a lo anterior, su representada en la oportunidad correspondiente, le hizo entrega a la promitente vendedora del monto inicial de la opción, y al abonarse éste al precio total del bien inmueble objeto del contrato, nació para la vendedora la obligación de cumplir con la entrega de las solvencias y documentos de compra venta que recaen sobre el inmueble opcionado, recaudos estos sin los cuales, resulta irrealizable la protocolización del documento definitivo de compra-venta.

Aduce que su representada ha agotado todo tipo de accionar extrajudicial tendente a que la promitente vendedora dé cumplimiento voluntario a sus obligaciones legítimamente asumidas y habiendo solamente obtenido por respuesta evasivas y/o silencio, es por lo que demanda el Cumplimiento del Contrato celebrado entre las partes en fecha 25 de octubre de 2010, para que le sea ordenado a los demandados la consignación de las solvencias municipales, ficha catastral, solvencia de Hidrolago, declaración y pago de anticipo del impuesto causado por la enajenación de bienes inmuebles equivalente al 0,5% del monto de la operación y los derechos de Registro sobre el inmueble, necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta. Asimismo, se compromete que una vez la promitente vendedora presente todos los recaudos, consignará ante el Tribunal el monto restante del precio del inmueble, estableciéndose con posterioridad la oportunidad para llevar a cabo la protocolización del documento.

Estimó su demanda en la cantidad de DOSCIENTOS NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 209.000,00), equivalente a DOS MIL SETECIENTAS CINCUENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (2.750 U.T.).

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA

El abogado J.C.A.R., actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos M.A.B.V., J.D.J.B.V. y X.N.B.C., todos identificados con anterioridad, contestó la demanda reconociendo en primer término la existencia del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes en fecha 25 de octubre de 2010, así como el hecho de que el objeto del contrato es el señalado por la parte demandante en su escrito libelar.

Por otra parte, negó rechazó y contradijo los demás hechos alegados por la parte actora, así como el derecho invocado, aduciendo que el incumplimiento se produjo por parte de la promitente compradora, ya que según lo expresa, el día del acto de otorgamiento del contrato de opción de compra venta, la demandante le hizo entrega a su representada de un cheque No. 18730123, de fecha 25 de octubre de 2010, de Banfoandes, librado de la cuenta corriente No. 00070158160000002397, cuyo titular es la ciudadana L.S.F.C., por un monto de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), pero inmediatamente después y aun dentro de la misma Notaría, la compradora le pidió a la vendedora que le devolviera el cheque porque no tenía fondos suficientes, y le manifestó que en el transcurso de la semana siguiente le estaría entregando un cheque por la misma cantidad.

Manifiesta que respecto a dicho pedimento, luego de un intercambio de palabras que no pasó desapercibido por los usuarios de la Notaría, su representada le dijo que confiaría en su buena fe por el tiempo que tenía conociéndola y procedió a devolverle de inmediato el original del referido cheque a la hoy demandante. Destaca que del cheque, sólo quedó una copia en manos de su mandante, porque en el momento de la firma le pidió el favor al funcionario que tomó la firma, que sacara copia del mismo.

Afirma con base a lo anterior, que la parte demandante ha incumplido con la obligación de pagar las arras establecidas en el contrato de opción de compra venta, puesto que su representada nunca pudo hacer efectivo el referido cheque, así como tampoco, recibió algún otro que pagara la cantidad establecida.

Por otro lado señala, que la demandante no cumplió en pagar dentro del lapso el precio convenido para la venta del inmueble objeto del contrato, primeramente porque no canceló el monto estipulado por concepto de arras, así como tampoco pagó la diferencia de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00).

Aduce que es falso que la accionante le haya exigido extrajudicialmente a su representada la entrega de los documentos y las solvencias municipales, y rechaza que dicha ciudadana pretenda ahora por vía judicial exigir la referida documentación, habiendo transcurrido más de un (1) año de haber perdido vigencia el contrato de opción a compra. Manifiesta que quien no cumple con su parte no puede exigir ni aún fuera del lapso acordado, las obligaciones de la otra, cuando estas dependen del cumplimiento previo de aquel quien exige. Impugnó la estimación de la demanda efectuada por la parte demandante por ser irrisoria la misma.

Por último, reconviene en la demanda por resolución de contrato, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, tomando base en los fundamentos de su contestación, estimando la misma en la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00).

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

El abogado EVANÁN BERMÚDEZ MARÍN, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora reconvenida, alega que con respecto a la presunta falta de pago de la cantidad estipulada por concepto de arras, se puede demostrar del contenido del contrato que en su cláusula cuarta se dejó constancia de que su representada le entregó a la promitente vendedora la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00). Además manifiesta que en lo referente a la versión que ofrecen del cheque, destaca que dicho instrumento constituye una orden de pago, y que el tenedor puede endosarlo libremente sin otro requisito que el de firmar al dorso del documento.

Indica que en este caso, la demandada reconviniente endosó el cheque a su representada, no por las razones que indica en su reconvención sino para que operase la compensación de obligaciones preexistentes entre ellas.

En relación a la estimación efectuada por su contraparte, la impugna por considerar que es exagerada, ya que la resolución no implica el pago del precio del inmueble, por lo que debe estimarse, según su criterio, como lo fijó en su escrito libelar. Solicita que se declare sin lugar la resolución y con lugar la demanda por cumplimiento del contrato.

Por último refiere, que en el supuesto de que se declarada con lugar la resolución del contrato de opción de compra, se ordene a la demandada reconviniente el reintegro de la cantidad dada en arras, debidamente indexada, con sus intereses en la forma antes indicada, mediante cheque de gerencia consignado ante este Tribunal.

III

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA:

La parte demandante consignó junto a su escrito libelar las siguientes documentales:

• Original de contrato de opción de compra venta celebrado entre la ciudadana M.A.B.V., actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos J.D.J.B.V. y X.N.B.C., en su carácter de promitente vendedora, y la ciudadana L.S.F.C., en su carácter de promitente compradora. Documento este autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 25 de octubre de 2010, anotado bajo el No. 48, tomo 162 de los libros de autenticaciones.

Con respecto a dicha documental, es pertinente destacar que se trata del contrato cuyo cumplimiento y resolución solicitan la parte actora y el demandado reconviniente respectivamente, por lo que su análisis y valoración será efectuada por esta Juzgadora al momento de pronunciar las conclusiones del presente fallo. Y así se establece.

• Copia simple de instrumento poder general de administración y disposición otorgado por los ciudadanos J.D.J.B.V. y X.N.B.C. a la ciudadana M.A.B.V., mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Sexta de Valencia, en fecha 29 de abril de 2010, anotado bajo el No. 7, tomo 55 de los libros de autenticaciones, y protocolizado en fecha 12 de agosto de 2010, ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No.46, folio 218 del tomo 27 del protocolo del año 2010.

• Copia simple de cédula de identidad de la ciudadana L.S.F.C..

Al respecto, se estima que constituyen copias simples de documentos públicos autorizados por un funcionario público competente y con las solemnidades legales, por lo tanto, al no haber sido impugnadas por la contraparte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se deben tener como fidedignas mereciéndole fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Juzgadora, desprendiéndose de ellos por un lado, la facultad de la ciudadana M.A.B.V. para actuar en nombre y representación de los ciudadanos J.D.J.B.V. y X.N.B.C.; y por otro lado, la identidad de la demandante. Y así se estiman.

Durante el lapso probatorio promovió.

• Prueba de exhibición de documentos, relativos a la compra-venta del inmueble, vigentes entre el período comprendido entre el 25/10/10 al 25/02/11. Dichos documentos son: Las solvencias municipales, ficha catastral, solvencia de Hidrolago, declaración y pago de anticipo del impuesto causado por la enajenación de bienes inmuebles equivalente al 0,5% del monto de la operación, planilla de cancelación de los derechos de Registro. Aduce que todos estos instrumentos se encuentran en poder del demandado por ser la propietaria del inmueble, por cuanto se obligó expresamente a entregarlos según la cláusula quinta del contrato y porque son cargas y gastos inherentes al vendedor según mandato de la ley.

Conforme al artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, el objeto de la prueba de exhibición de documentos consiste en obligar a una de las partes o a terceros a exhibir los documentos que tiene en su poder, debiendo acompañar como requisito de procedencia copia del documento sobre el cual se solicita la exhibición, o en su defecto, la afirmación de los datos que conozca el solicitante acerca del contenido del mismo, y además un medio de prueba que constituya presunción grave que el instrumento se encuentre en poder del adversario.

Al respecto se constata que la parte demandante al promover la prenombrada prueba no llenó los extremos de ley, puesto que se limitó a indicar que dichos instrumentos se encuentran en poder de la demandada por ser la propietaria del inmueble, por haberse comprometido en el contrato de opción de compra venta a entregarlos y porque son gastos inherentes al vendedor; todo ello, sin consignar prueba alguna que haga presumir que los mismos se encuentran en poder de la demandada, consecuencialmente esta Juzgadora considera forzoso desechar la presente prueba por ilegal al contrariar los requisitos establecidos en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Y así se estima.

• Prueba testimonial de los ciudadanos E.C.C.R. y Y.C.B., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-13.236.248 y V-10.414.606 respectivamente.

Observa esta Juzgadora que una vez librado el despacho de comisión, y recibido el mismo por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 4 de marzo de 2013, se fijó la oportunidad correspondiente para oír las declaraciones de los testigos promovidos. No obstante, a pesar de haber sido fijada en varias oportunidades fecha y hora para oír dichas declaraciones, los testigos no comparecieron declarándose desiertos los actos.

En consecuencia, visto que no se llevó a cabo la evacuación de la prueba testimonial promovida, quien aquí suscribe debe desestimar tal medio probatorio por no haber alcanzado el fin probatorio para el cual fue promovido, imposibilitando su análisis en seguimiento de lo reglado por el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE

Junto a su escrito de contestación y reconvención promovió:

• Original de documento poder general de administración y disposición otorgado por los ciudadanos J.D.J.B.V. y X.N.B.C. a la ciudadana M.A.B.V..

• Copia certificada de contrato de opción de compra-venta objeto del presente juicio.

Al respecto de dichas documentales, observa esta Juzgadora que ambas fueron presentadas por la parte demandada junto a su escrito libelar, por lo cual, se le otorga pleno valor probatorio al documento poder antes mencionado y en lo atinente al contrato de opción de compra venta, como se dijo previamente, su correspondiente valoración se efectuará al momento de emitir las conclusiones del presente fallo. Y así se considera.

• Copia simple de cheque No. 18730123, librado de la cuenta No. 00070158160000002397 de la entidad bancaria BANFOANDES, correspondiente a la ciudadana L.S.F.C. y a favor de la ciudadana M.B.V., por un monto de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), de fecha 25 de octubre de 2010.

Con respecto a dicha documental, se observa que se trata de copia simple de instrumento privado, la cual no fue impugnada por la contraparte en la oportunidad correspondiente, aunado a ello, visto que el objeto de dicha prueba es demostrar que la parte demandante reconvenida presentó dicho cheque como pago de arras al momento de la firma del documento de opción de compra venta, la parte demandada reconviniente promovió prueba de informes la cual será analizada posteriormente. Y así se establece.

Durante el lapso probatorio promovió:

• Prueba de Informe para que se oficie a la entidad bancaria BANFOANDES, ubicado en la calle 72, esquina avenida 3-Y, sector San Martin, de esta ciudad de Maracaibo del estado Zulia, para que se sirva a informar al Tribunal si aparece en sus archivos y/o en su sistema digital como cobrado o hecho efectivo un cheque identificado con el No. 18730123, de fecha 25 de octubre de 2010, a nombre de M.B.V., librado contra la cuenta corriente No. 00070158160000002397, cuyo titular es la ciudadana L.S.F.C., con cédula de identidad No. 18.571.921, por la cantidad de Un Millón Trescientos Mil Bolívares (Bs. 1.300.000,00). De haber sido cobrado sírvase indicar los datos personales del beneficiario o de la persona que se presentó para el cobro del cheque antes mencionado, así como también la fecha del cobro, o si de alguna otra manera fue debitado dicha cantidad de dinero de la referida cuenta. Si dicho cheque nunca fue cobrado sirva así indicarlo expresamente. De igual forma solicita, que se sirva informar si esa entidad bancaria otorgó chequera contentiva de varios cheques entre los cuales se encuentra el cheque No. 18730123.

En fecha 17 de febrero de 2014, se recibió ante este Juzgado comunicación No. OCJ-GLE-4446/2013, proveniente de la entidad bancaria que actualmente se denomina BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL, en la cual, dio respuesta al oficio emanado de este despacho en fecha 14 de junio de 2013. En dicha comunicación manifestaron que la ciudadana L.F.C., titular de la cédula de identidad No. V-18.571.921, mantiene una cuenta corriente de persona natural con la referida entidad bancaria. Asimismo, anexan estado de cuenta del año 2010, consulta de chequeras donde se detalla la disponibilidad de cheques otorgados al cliente, y copias certificadas de los cheques No. 66590063 y 00109261.

De los anexos se desprende que respecto al estado de cuenta, sólo se señalaron los movimientos del día 25 de octubre de 2010, sin poder evidenciar dentro de ellos, alguno relativo al cheque identificado con el No. 18730123. Por el contrario, solo se relaciona el pago de un cheque cuya referencia es el No. 087060124 por un monto de UN MIL CUATROCIENTOS VEINTISIETE BOLÍVARES (Bs. 1.427,00). Se desprende además de dicho instrumento, que la demandante en la referida cuenta para el 25 de octubre de 2010, manejaba un monto de cinco (5) cifras.

Con respecto a la página impresa referente a la consulta de chequeras, se observa que se trata de la cuenta No. 1580002397 a nombre de la demandante reconvenida, desprendiéndose que el cheque No 123 posee un status disponible.

Por otro lado, es necesario señalar que se anexaron copias de dos (2) cheques en su anverso y reverso, y correos electrónicos correspondientes a terceros en el presente juicio, razón por la cual, visto que se trata de un error cometido por dicha entidad bancaria al momento de remitir la información requerida, esta Juzgadora desestima estos últimos anexos por ser impertinentes a la presente causa.

De igual forma, cabe destacarse que en fecha 24 de septiembre de 2014, se recibió nueva comunicación No. OCJ-GLE-0859/2014, proveniente del mencionado banco, en la cual reitera que la cuenta No. 0175-0158-56-0000002397, pertenece a la ciudadana L.C.F., titular de la cédula de identidad No. V-18.571.921, anexando nuevamente consulta de chequera, de la cual se desprende al igual que en la anterior, la disponibilidad del cheque identificado con el No. 123, así como también, fue remitido estado de cuenta de la totalidad del año 2010, en la cual no se verifica, el cobro del cheque No 123, ni ningún otro por el monto de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00) así como tampoco se evidencia la existencia en la referida cuenta de un monto que supere las seis (6) cifras.

En tal sentido, visto que los informes remitidos no fueron impugnados ni tachados de falso por la parte interesada, le merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a esta sentenciadora, de conformidad con lo reglado por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, extrayéndose de ellos, los elementos antes referenciados. Y así se aprecia.

• Prueba de informes para que se oficie a la Notaría Octava de Maracaibo, ubicada en la calle 74 con avenida 3F, No. 74-11, local No. 04, sector La Lago, a los fines de que informe si aparece en sus archivos consignado por la firma del documento autenticado en esa oficina en fecha 25 de octubre de 2010, anotado bajo el No. 48, tomo 162 de los libros respectivos, copia del cheque No. 18730123, de la entidad bancaria BANFOANDES a nombre de M.B.V., librado contra la cuenta corriente No. 00070158160000002397, cuyo titular es la ciudadana L.S.F.C., por la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00); de ser afirmativo, sírvase indicar todos y cada uno de los datos del cheque mencionado y anexar a la información copia certificada del mismo.

Al respecto, se observa que en fecha 3 de mayo de 2013 se recibió Oficio No. 9715/086 proveniente de la Notaría Pública Octava de Maracaibo del Estado Zulia, junto al cual remitieron copia certificada de documento contentivo de la opción de compra venta convenida por los ciudadanos M.A.B.V. quien actuó en su propio nombre y en representación de los ciudadanos J.D.J.B.V. y X.N.B.C., por una parte, y la ciudadana L.S.F.C., por la otra, suscrito en fecha 25 de octubre de 2010, quedando anotado bajo el No. 48, tomo 162 de los libros de autenticaciones.

Junto a dicho documento, anexan copia certificada de cheque No. 18730123, para ser pagado a la orden de la ciudadana M.B.V., librado de la cuenta No. 00070158160000002397 de BANFOANDES, cuyo titular es la ciudadana L.S.F.C., por un monto de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00) de fecha 25 de octubre de 2010.

En derivación de lo anterior, aprecia esta juzgadora que efectivamente fue entregado por parte de la compradora el cheque mencionado por la demandada reconviniente, en la oportunidad de la firma del contrato de opción de compra, coincidiendo el monto del mismo, con la cantidad que se menciona en la cláusula cuarta del documento como entregada por concepto de arras. Al efecto, visto que los referidos informes no fueron impugnados por la contraparte, esta sentenciadora les otorga pleno valor probatorio respecto a los hechos demostrados, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

• Prueba testimonial de las ciudadanas A.J.F., N.M.P., M.G.H. y L.D.M.D.M., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.145.618, V-13.398.241, V-9.711.186 y V-5.816.710 respectivamente, domiciliadas en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

Al respecto, se libró despacho de comisión por este Tribunal en fecha 10 de enero de 2013, siendo recibida en fecha 31 de enero de 2013 por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el cual fijó las oportunidades para oír las declaraciones de los testigos promovidos.

En ese orden de ideas, se observa de actas que únicamente rindió declaración la ciudadana M.G.H., quien manifestó que conoció a las ciudadanas M.A.B. y L.F. en la Notaría Octava de Maracaibo, porque se las presentó su colega que les estaba haciendo el documento que firmaron dichas ciudadanas, mientras ella estaba buscando unos requisitos para un contrato de arrendamiento; que no sabía exactamente la fecha en que las conoció, pero que fue a finales de octubre de 2010. Cuando se le preguntó si había presenciado algún acontecimiento o discusión entre dichas ciudadanas, luego de firmar el documento en la Notaría, respondió que si, que la señora María en voz baja tuvo un intercambio de palabras con la señora L.F., quien le pedía que le devolviera el cheque que le había entregado porque no tenía suficientes fondos, a lo que la señora María luego de tanta insistencia le dijo a la señora Lina que iba a confiar en su buena fe y le devolvió el cheque, manifestándole la señora Lina que la semana siguiente le entregaría otro cheque.

En relación a este testigo es preciso indicar que, nuestra jurisprudencia ha tomado el testigo UNICO como medio de prueba válido, siempre y cuando le ofrezca convicción al Juzgador de que está deponiendo sobre la verdad de los hechos, debiendo ser valorado con fundamento en lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y en ese sentido, considera esta sentenciadora que los dichos de la testigo se encuentran orientados a declarar sobre la discusión sostenida por las ciudadanas M.B. y L.F. en la Notaría Pública Octava a finales del mes de octubre de 2010, siendo conteste al indicar que se produjo un intercambio de palabras por motivo del cheque que le había entregado la señora L.F., ya que esta le pedía a la señora María que se lo devolviera porque no tenía suficientes fondos, y que después de tanta insistencia la señora María devolvió el referido cheque.

Con respecto a tales declaraciones, esta Juzgadora las estima a tenor de lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, debiendo adminicularse con las demás pruebas promovidas en la presente causa. Y así se declara.

IV

PUNTO PREVIO

DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

Se observa que la parte demandante estimó su demanda en la cantidad de DOSCIENTOS NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 209.000,oo) correspondiente a dos mil setecientas cincuenta unidades tributarias (2.750 U.T). Contra dicha estimación, la parte demandada en su escrito de contestación manifestó que impugnaba la misma por ser irrisoria. Por otra lado, la parte demandada presentó reconvención por resolución de contrato y procedió a estimarla en la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,oo) equivalentes a veintisiete mil setecientos setenta y siete con setenta y ocho unidades tributarias (27.777,78 U.T), la cual fue motivo de impugnación por parte de la representación judicial de la accionante reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención, por considerarla exagerada, debiendo según su criterio, mantenerse el valor estimado en su libelo.

Sobre tal particular, resulta pertinente destacar que la impugnación a la estimación de la demanda, según se ha establecido en criterios jurisprudenciales, no puede ser planteada en forma pura y simple, sino que deben especificarse las razones y circunstancias por las cuales se considera insuficiente o exagerada la estimación en aplicación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

En ese sentido, observa esta Juzgadora que frente a la estimación efectuada por la parte actora en su demanda, la parte demandada manifiesta que impugna la misma por irrisoria, ya que según su criterio, la estimación debía tener como referencia el precio del inmueble establecido en el contrato de opción a compra, y en tal sentido indicó que procedería a estimar dicha cantidad en su reconvención. En lo que a ello se refiere, evidencia quien suscribe el presente fallo, que la parte demandada se fundamentó en la insuficiencia de la estimación efectuada por la demandante, exponiendo las razones sobre las cuales sustentaba la nueva estimación, la cual sería determinada en su reconvención, y así lo hizo, fijándola en la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,oo).

Ahora bien, estimada su reconvención, como demanda autónoma, la parte actora reconvenida al dar contestación a la misma, impugnó la referida estimación por considerarla exagerada, sin embargo, se limitó a señalar que la cuantía de dicha reconvención debía ser la misma en la que se estimó su libelo de demanda, porque en el caso concreto no se pretende el pago del precio del inmueble ni se cuestiona su valor real.

Derivado de lo anterior, considera quien aquí decide que en el caso bajo estudio, a pesar de que ambas impugnaciones se encuentran fundamentadas en el hecho de ser insuficiente y exagerada respectivamente, de actas solo se desprende que se encuentra sustentada con alegatos y medios probatorios como lo es el documento de opción de compra venta fundamento de las pretensiones, la impugnación y a su vez la nueva estimación efectuada por la parte demandada reconviniente; en contraposición con la parte actora reconvenida, quien no demostró elemento alguno que probara el fundamento de su estimación.

Por lo tanto, se considera PROCEDENTE la impugnación efectuada por la parte demandada a la estimación realizada en el escrito libelar, e IMPROCEDENTE la impugnación efectuada por la accionante, a la estimación indicada en la reconvención, y consecuencialmente se fija como estimación para ambas pretensiones la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,oo). Y así se establece.

V

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Una vez analizado en su totalidad el cúmulo probatorio promovido y evacuado en la presente causa, procede esta Juzgadora a resolver el fondo de la controversia sub examine, previas las siguientes consideraciones:

Se inició la presente causa por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana L.S.F.C., en contra de los ciudadanos M.A.B.V., J.D.J.B.V. y X.N.B.C., con fundamento en que la parte demandada no ha dado cumplimiento a la entrega de las solvencias y documentación necesaria para la compra venta definitiva del inmueble, correspondiéndole tal obligación por haber efectuado primeramente la promitente compradora el pago de una inicial por la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), que entregó al momento de la celebración del referido contrato de opción de compra venta, por lo que solicita que se le imponga a los demandados a consignar en la presente causa las documentales señaladas en su libelo, tendentes a llevar a cabo la protocolización del documento de venta definitivo.

Por su parte, la representación judicial de los demandados, expone en su escrito de contestación que si bien es cierto que se llevó a cabo la celebración del mencionado contrato de opción de compra venta y que el mismo recayó sobre el inmueble descrito en actas, no es cierto que la parte demandante o promitente compradora haya pagado la cantidad que aduce como inicial o arras establecidas en el contrato, puesto que en el momento de la firma del contrato de opción de compra, le fue entregado como pago un cheque personal de la ciudadana L.S.F.C., el cual debió devolver porque según le manifestó la demandante, no había suficientes fondos en la cuenta, comprometiéndose a entregar un cheque por la cantidad señalada en la semana siguiente. Sobre tal particular, indicó la parte demandada que nunca se percibió algún pago con respecto a tal negociación, afirmando que “quien no cumple con su parte no puede exigir ni aún fuera del lapso acordado, las obligaciones de la otra, cuando estas dependen del cumplimiento previo de aquel quien exige”.

En esa misma oportunidad, la parte demandada reconvino por resolución de contrato con fundamento en la señalada falta de cumplimiento de las obligaciones de la promitente compradora.

Ahora bien, visto lo anterior resulta pertinente para esta Juzgadora esbozar las siguientes consideraciones:

La acción de cumplimiento contractual busca la ejecución judicial de los términos expuestos en el contrato (que es Ley entre las partes según el artículo 1.159 del Código Civil) para obtener su consecución definitiva con el cumplimiento de las obligaciones principales y el propósito que dio origen al nacimiento de la convención, ya que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley.

Mientras, la acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, estableciendo el ya citado Dr. E.M.L., que su efecto principal está referido en que al ser declarado resuelto el contrato se extingue, pero considerándose como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar, teniendo así un efecto retroactivo según el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese celebrado.

Estas acciones judiciales se encuentran previstas en el artículo 1.167 del Código Civil que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Resaltado de este Juzgado).

Entonces, la norma sustantiva transcrita dispone como requisito de procedencia de las acciones por cumplimiento o resolución de contrato, el hecho que exista incumplimiento de las obligaciones contractuales por alguna de las partes intervinientes en el contrato, cuestión ésta que ha de demostrarse y dilucidarse dentro de un proceso de carácter judicial para que opere la aplicación de este artículo 1.167 del Código Civil en el contrato privado de opción de compra venta fundamento de la presente causa.

En este orden de ideas, en la necesaria determinación de las obligaciones contractuales que derivan para cada parte, resulta oportuno traer a colación el contenido de las cláusulas establecidas por éstas en el mencionado contrato celebrado en fecha 25 de octubre de 2010, las cuales son del siguiente tenor:

PRIMERA: LA PROMITENTE VENDEDORA, da en opción de compra a LA PROMITENTE COMPRADORA, un inmueble constituido por una casa de habitación y su parcela de terreno, ubicada en la calle 74, avenida 14A, No. 13A-99, sector Tierra Negra, en jurisdicción de la parroquia O.V. del municipio Maracaibo del estado Zulia (…) SEGUNDA: Ambas partes convienen como precio único para la venta, la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,oo) por lo que cualquier cantidad de dinero entregada para garantizar la presente operación de opción de compra-venta, será imputada al precio de la venta ya convenido. TERCERA: El lapso de la presente opción de compra venta es de Noventa (90) días, contados a partir de la fecha cierta de este documento, más treinta (30) días de prórroga. CUARTA: LA PROMITENTE COMPRADORA entrega a LA PROMITENTE VENDEDORA, en este acto, la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,oo) por concepto de arras y el saldo restante, es decir, la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,oo), serán cancelados cuando se realice la venta definitiva. CUARTA (sic): LA PROMITENTE VENDEDORA se obliga con LA PROMITENTE COMPRADORA a entregarle, al momento de otorgarse el respectivo documento definitivo de compra-venta, el inmueble totalmente solvente con lo que respecta a los servicios públicos e impuestos Municipales y libre de todo gravamen así como todas las solvencias y documentación de compra venta.

Conforme a lo anterior, se desprende que la promitente vendedora dio en opción a compra el inmueble señalado en actas a la promitente compradora, fijándose como precio de la venta la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,oo) y estableciéndose como lapso de duración de la referida opción de compra venta la cantidad de Noventa (90) días más treinta (30) días de prorroga, hechos estos que fueron reconocidos por ambas partes, por lo que no constituyen objeto de controversia.

De igual forma, se observa que en el referido contrato, se expresó que en dicho acto la promitente compradora le hizo entrega a la promitente vendedora de la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,oo) por concepto de arras; no obstante, con respecto a este particular, la parte demandada indicó que ese pago se realizó a través de un cheque entregado durante la firma del mencionado documento pero que no fue cobrado porque la misma compradora le pidió que se lo devolviera por falta de fondos.

A tal respecto, de una revisión de los medios probatorios previamente valorados en la presente causa, se evidencia que quedó demostrado con la prueba de informes dirigida a la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el hecho de que efectivamente fue entregado por la demandante como medio de pago de la inicial o arras establecidas en el contrato, un cheque identificado con el No. 18730123, de la entidad bancaria BANFOANDES, librado de la cuenta No. 0007-0158-16-0000002397 cuyo titular es la ciudadana L.S.F.C., por el monto de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,oo), tal como lo afirma la demandada en su escrito de contestación a la demanda. En ese sentido, visto que en el contrato de opción de compra venta, no se especificó que la entrega de la mencionada cantidad de dinero se haya producido en efectivo o en cheque, esta sentenciadora toma como hecho cierto la entrega del mencionado cheque como forma de pago, máxime cuando fue consignado en copia certificada anexo al documento de opción de compra venta remitido por la indicada notaría. Y así se establece.

Ahora bien, expone la demandada que no le fue posible cobrar el mencionado cheque porque dentro de la misma Notaría, la promitente compradora le pidió que se lo devolviera en virtud de que no habían suficientes fondos en la cuenta, accediendo a dicho pedimento con el compromiso de que le sería entregado un nuevo cheque por la señalada cantidad de dinero. Sobre tal afirmación de hecho, la parte demandada promovió prueba testimonial, siendo evacuada únicamente la correspondiente a la ciudadana M.G.H., quien manifestó que estuvo presente en la Notaría a finales del mes de octubre de 2010, y que en dicha oportunidad, su colega le presentó a las ciudadanas L.F. y M.A.B., presenciando un intercambio de palabras entre ambas ciudadanas en lo referente a un cheque, refiriendo que luego de tanta insistencia por parte de la señora Lina para que se lo devolvieran, la señora María le devolvió el cheque manifestando que confiaba en su buena fe.

Adminiculado a ello, aprecia esta Jurisdicente que de las resultas de la prueba de informes dirigida a la entidad bancaria BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL, C.A., conocida anteriormente como BANFOANDES, se desprende que no se produjo el pago de ningún cheque relacionado con ese número ni tampoco con la cantidad de dinero que se pretendía cancelar, así como tampoco, se evidenció de los estados de cuenta de la ciudadana L.F., que hubiese suficiente disponibilidad de dinero que le permitiese cumplir con el pago de las presuntas “arras” o inicial estipulada en el contrato de opción de compra venta.

De este modo, concluye esta sentenciadora que si bien en el contrato de opción de compra venta quedó plasmado que en el mismo acto la promitente compradora había hecho entrega de una cantidad de dinero por concepto de arras, de los medios probatorios presentados y evacuados en el proceso, se determina que dicho pago, que derivaba de un cheque, no se hizo efectivo, quedando por tanto demostrado que la parte demandante-promitente compradora no dio cumplimiento a su obligación de cancelar la inicial o arras establecidas en el contrato. Y así se determina.

Por lo tanto, al no haber cumplido la demandante con su obligación principal contraída en el contrato celebrado en fecha 25 de octubre de 2010, como lo era, cancelar la cantidad que por concepto de inicial o “arras” se estipuló en dicho documento, no le es dable exigir el cumplimiento de las obligaciones correspondientes a la parte demandada-promitente vendedora, máxime cuando estas se debían producir con ocasión a la primera, y con la finalidad de llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de venta. En consecuencia, considera esta Juzgadora ajustado a derecho declarar IMPROCEDENTE la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, fue incoada por la ciudadana L.S.F.C. en contra de los ciudadanos M.A.B.V., J.D.J.B.V. y X.N.B.C.. Y así se declara.

Ahora bien, en lo atinente a la RESOLUCIÓN DE CONTRATO peticionada por vía de reconvención por la parte demandada, se observa que se fundamentó en los mismos argumentos efectuados en su contestación a la demanda, referidos a la falta de cumplimiento de la promitente compradora en el pago de la inicial, porque el cheque que le fue entregado como pago al momento de la celebración del contrato de opción de compra venta, fue devuelto el mismo día por petición de la demandante, afirmaciones estas que se encuentran plenamente demostradas en la presente causa.

Por otro lado, alega la representación judicial de la parte demandante reconvenida, en su contestación a la reconvención, que en lo relativo a la versión que ofrece la reconviniente con respecto al cheque, luego de una fundamentación doctrinaria del referido título valor, indica que en el presente caso, la promitente vendedora endosó el cheque a su poderdante, “no por las razones que indica en su reconvención sino para que operase la compensación de obligaciones existentes entre ellas”. Tal argumento implica una defensa o excepción de fondo como lo es la “compensación de deudas”, y por tanto un hecho nuevo que de conformidad con las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, debía ser demostrado por la parte demandante. En tal sentido, visto que de las actas no se desprende medio probatorio alguno tendente a demostrar tal argumento de hecho, esta Juzgadora debe tener como desechada dicha defensa alegada. Y así se determina.

En consecuencia, evidenciado que la parte demandante-reconvenida no logró enervar los argumentos de hecho alegados por la parte demandada reconviniente, y quedando por tanto demostrado el incumplimiento de la promitente compradora en lo atinente a sus obligaciones contractuales, resulta determinante para esta Sentenciadora declarar CON LUGAR la RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por vía de reconvención por la parte demandada, y en derivación, queda resuelto el contrato de opción de compra venta celebrado autenticado en fecha 25 de octubre de 2010 ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 48, tomo 162. Y así se declara.

Por último, cabe señalar que la parte demandante, en su escrito de contestación a la reconvención, manifestó que en el supuesto caso que este Tribunal declarara con lugar la resolución del contrato, se le ordenara a la demandada el “reintegro de la cantidad dada en arras, debidamente indexada, con sus intereses en la forma antes indicada”, cuestión que resulta a todas luces incongruente por cuanto, el fundamento para declarar la resolución de contrato es precisamente la falta de pago de cualquier cantidad de dinero durante el lapso del contrato, y específicamente el incumplimiento de la promitente compradora en el pago de las arras o inicial estipulada en el documento de opción de compra venta, por lo que dicho pedimento deviene en IMPROCEDENTE, porque no puede ser restituida una cantidad de dinero que nunca fue entregada. Y así se establece.

VI

DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta por la ciudadana L.S.F.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.759.289, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra de los ciudadanos M.A.B.V., J.D.J.B.V. y X.N.B.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.841.024, V-1.647.741 y V-9.820.279 respectivamente, domiciliada la primera en el municipio Maracaibo del estado Zulia, el segundo en la ciudad de Valencia del estado Carabobo y el tercero en el municipio Anaco del estado Anzoátegui.

SEGUNDO

CON LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoado por la parte demandada-reconviniente ciudadanos M.A.B.V., J.D.J.B.V. y X.N.B.C., en contra de la accionante-reconvenida L.S.F.C., todos identificados con anterioridad, al determinarse el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la demandante-promitente compradora.

TERCERO

Se declara resuelto el contrato de opción de compra venta celebrado autenticado en fecha 25 de octubre de 2010 ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 48, tomo 162 de los libros de autenticaciones.

Se condena en costas a la parte demandante reconvenida por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, según lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.-

Déjese copia certificada de la Sentencia por Secretaría, conforme a lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En Maracaibo a los once (11) días del mes de junio de dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia y

LA JUEZA:

Abog. A.M.M.

EL SECRETARIO ACCIDENTAL

Abog. G.V.V.

En la misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley y siendo las tres y diez minutos de la tarde (3:10 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo el No. 190-15.-

EL SECRETARIO ACCIDENTAL:

AMM/gvv/bc

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