Sentencia nº RC.000473 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 20 de Octubre de 2011

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp Nº AA20-C-2011-000125

Ponencia del Magistrado: A.R.J..

En el juicio por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, incoado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, incoado por los ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E., asistidos judicialmente por el abogado Wolfang L.N., contra L.R.M.A. asistida por la abogada E.R.B.; el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, de la mencionada Circunscripción Judicial, conociendo en apelación, dictó sentencia el 26 de octubre de 2010, mediante la cual declaró sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada contra la decisión del Juzgado Primero antes indicado, con lugar la demanda y por vía de consecuencia, confirmó la decisión apelada.

Contra el referido fallo de alzada, anunció recurso de casación la representación judicial de la parte demandada, el cual una vez admitido, fue oportunamente formalizado e impugnado, hubo réplica y contrarréplica.

Concluida la sustanciación del recurso y cumplidas las formalidades de ley, esta Sala pasa a dictar sentencia, bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo.

RECURSO POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

I

Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del ordinal 3° del artículo 243 eiusdem.

Por vía de fundamentación, el formalizante expresa lo siguiente:

…Como puede observarse, la Sentencia Definitiva de Fondo dictada el Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se extralimita en relación con una Síntesis Clara, precisa y lacónica por cuanto procedió a transcribir casi todas las actuaciones que se realizaron en el proceso en cuestión, tal y como se evidencia a continuación.

En la parte NARRATIVA, esta contiene casi todo el Escrito de Informes de la parte Demandante, del Escrito de Contestación al fondo de la demanda, de la Sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

En la parte de la EXTENSIÓN Y LIMITES DE LA CONTROVERSIA, esta contiene casi todo el Escrito contentivo del Libelo de la Demanda, del Escrito de Contestación al fondo de la demanda, del Escrito de Promoción de Pruebas de la parte Demandante y de la ratificación de documentos.

En la parte MOTIVOS PARA DECIDIR, esta contiene casi todo el Estado contentivo del Libelo de la Demanda, del Contrato de Opción a Compra venta, del Escrito de Promoción de Pruebas y de la Inspección Ocular Extra-Litem.

…Omissis…

En el anterior sentido, no sería Causal de Infracción del Ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo concerniente a que los tribunales relaten en la parte Narrativa las diligencias o actuaciones realizadas sobre un punto en concreto, pero que de permitirse continuar con la práctica viciada de proceder a la realización detallada de todo o casi todos los actos del proceso, esto en el fondo sería dejar sin efecto la sanción establecida por el Legislador y no aplicar el supuesto de hecho del referido Ordinal 3°.

Siendo entonces, que no hay dudas que en el presente caso se encuentra presente el Vicio por Defecto de Actividad, puesto que el Tribunal de Alzada, hace en su Sentencia una Relación Detallada de casi todas las actuaciones que se realizaron en el proceso, con lo cual éste se excedió en la Narrativa de dichos hechos por lo que no cumplió con su obligación de Sintetizar los términos en los cuales quedaba planteada la controversia. En consecuencia y por todo lo antes expuesto solicito se declare procedente la denuncia del Ordinal 3° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, N.d.O.P. que indica uno de los Requisitos que toda sentencia debe contener y se Declare la Nulidad del Fallo de conformidad con lo establecido en el Artículo 244 del Código de Procedimiento Civil…

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Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante que el juez de alzada incurrió en la infracción del artículo 243 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en que la sentencia recurrida carece de toda síntesis, clara, precisa y lacónica, pues transcribe íntegramente los actos que constan en autos tales como todo el contenido del libelo de demanda así como el de la contestación, el acto de informes, entre otros.

Para verificar las aseveraciones expuestas por el formalizante la Sala pasa a transcribir algunos extractos de la recurrida:

“…III

EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

El abogado en ejercicio WOLFANG L.N., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E., todos antes identificados; presentó libelo de demanda; en el cual expuso los siguientes hechos:

…SEGUNDO: En fecha veintiséis (26) de Diciembre del año dos mil seis (2006), el ciudadano L.D.S.R.,…, celebró con la ciudadana L.R.M.A., ya identificada, por ante LA OFICINA PÚBLICA NOTARIAL DÉCIMA DE MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA, contrato de opción de compra-venta de un inmueble, que mas adelante señalaré, el cual quedó anotado bajo el N° 9, Tomo 122, de los libros respectivos,…OCTAVO: Ahora bien, ciudadano Juez, el plazo para cumplirse totalmente el perfeccionamiento de la compra-venta del inmueble objeto de la pretensión es de tres (03) meses, contados a partir de la firma del contrato de opción de compra-venta, el cual se firmó en fecha veintiséis (26) de diciembre del año de dos mil seis (2006), es decir que para el veintiséis (26) de marzo de dos mil siete (2007), se debió otorgar por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el documento definitivo de venta y no debería existir sobre el inmueble gravamen alguno. NOVENO: Ahora bien, ciudadano Juez, el ciudadano L.D.S.R., ha cumplido con todas sus obligaciones contractuales establecidas en el contrato de opción de compra-venta celebrado con la ciudadana L.R.M.A., cancelando los primeros CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000,00), incluso mucho antes del 31 de Enero del año de 2007, establecido contractualmente en la cláusula cuarta de contrato de opción de compra-venta, ya referido y que en su oportunidad procesal probaremos haciendo valer los correspondientes recibos y finiquitos. DÉCIMO: Ahora bien ciudadano Juez, en fecha veintiséis (26) de marzo del año dos mil siete (2007), se presentó el ciudadano L.D.S.R., por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia; a cumplir con su obligación contractual de cancelarle a la ciudadana L.R.M.A., los restantes CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000,00), que faltaban por pagar para que se le otorgara el documento definitivo de la venta; y la ciudadana L.R.M.A., no cumplió con su obligación contractual de otorgar el documento definitivo, no se presentó para su otorgamiento y hasta la fecha de presentación de esta demanda no ha querido cumplir con su obligación contractual de recibir el dinero, de otorgar el documento definitivo para que se le perfeccione la compra-venta, siendo infructuosas todas las diligencias, extrajudiciales que con ese objetivo contractual ha realizado el ciudadano L.D.S. ROSSI…VIGÉSIMO: Es notorio, ciudadano Juez, que la ciudadana L.R.M.A., ya identificada no ha cumplido con las cláusulas contractuales del Contrato de opción de compra-venta celebrado con el ciudadano L.D.S.R., ya identificado, violando tanto las disposiciones contractuales como las normas legales establecidas en el Código Civil venezolano, arriba señaladas, causando severos y graves daños y perjuicios al ciudadano L.D.S.R.. VIGÉSIMO PRIMERO: PETITORIO: Por todos los fundamentos antes expuestos, ciudadano Juez, es por lo que acudo ante usted para demandar como en efecto demando, a la ciudadana L.R.M.A., ya identificada para que cumpla con el contrato de opción de compra-venta celebrado con el ciudadano L.D.S.R., ya identificado, y ya señalado en dicho contrato. VIGÉSIMO SEGUNDO: Estimo el valor de la presente demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 440.000.000,00)…

Posteriormente, en fecha 21 de febrero de 2008, el abogado en ejercicio C.M.P., titular de la cédula de identidad No. V-3.112.963 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 9.172, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana L.R.M.Á., antes identificada; presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual plantea los siguientes hechos:

…PRIMERO: Mi representada se encuentra en la dificultad de precisar quién es el demandante en esta causa, creándose una situación de incertidumbre que conllevaría a una indefensión si a tiempo no se aplican los debidos correctivos…

(…)

…En consecuencia, el apoderado judicial actor creó una confusión en cuanto a determinar quien en realidad es el demandante y su carácter, y la inclusión en dicho libelo de A.d.S.E. y V.E., en nombre y representación por quienes dicho profesional del derecho actúa, debe ser explicada…Es, pues, de evidente importancia determinar quien o quienes son los demandantes en esta causa y sus respectivos caracteres, puesto que la sentencia que no contenga la indicación clara y precisa de las partes, conforme al artículo 243 del Código de Procedimiento Civil sería nula de conformidad con el artículo 244 ejusdem.

Por otra parte, a la demandada se le plantearía una imposibilidad legal para reconvenir a los nombrados, al desconocer su situación en la causa. De acuerdo con lo antes expuesto y no siendo lo planteado de una cuestión previa de las previstas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se impone la INADMISIBILIDAD de la DEMANDA por los efectos de que no se señala con precisión quién tiene el carácter de demandante y de que no siendo abogado el ciudadano A.D.S. -quien actúa por sí y en representación de Savio Rossi y A.E.- aún cuando sea abogado quien instauró la demanda, ésta debe inadmitirse.

(…)

En nuestro caso, L.d.S. y A.V.E., confieren poder judicial a A.d.S. quien no es abogado y por tanto no puede ejercer poderes judiciales, aún cuando éste a su vez confirió poder al abogado actor. En consecuencia, A.d.S., de esta forma, pretendió “la sustitución” de un poder judicial en la persona de un abogado, cuando confirió la facultad de representación judicial de otro (Luigi del Savio y A.E.), la cual nunca pudo detentar, por lo cual la demanda es inadmisible en derecho.

(…)

…El contrato de autos comenzó a surtir efectos por tres meses contados a partir del 26 de diciembre de 2006, término común a ambos contratantes. A partir del 26 de diciembre la demandada debería otorgar el documento definitivo de venta del inmueble libre de gravamen. El 26 de marzo de 2007, a instancia del actor, se trasladó y constituyó el Notario Público Octavo de Maracaibo, en la Oficina Registral correspondiente, para dejar constancia de la existencia de un documento contentivo de un contrato de venta que las partes otorgarían en esa fecha y de que a partir de determinada hora la demandante no se encontraba presente en la Sala de otorgamiento de la Oficina de Registro. Tal prueba es inconducente pues la demandada no fue notificada ni recibió ninguna comunicación previa, informándosele que en esa fecha se llevaría a cabo el otorgamiento del documento, el cual puedo hacerse dentro del término de 3 meses, previa notificación de un contratante al otro, pues, repito se trataba de un término común. Al respecto debía existir la más absoluta certeza en que el otorgamiento se llevaría a cabo en determinado día y a una hora precisa. Es de destacar que en este contrato se fijaron dos fechas diferentes para la ejecución de dos obligaciones: otorgamiento del documento dentro de un lapso que venció el 26 de marzo de 2007 y la obligación del demandante de pagar el saldo del precio posterior a dicha fecha, por lo que por ministerio de la Ley quedaría constituida un hipoteca legal. Resulta curioso que el documento se consignó por el comprador opcionado el último día del plazo, a espaldas de la demandada. De otro lado el actor no precisó en qué consistió el incumplimiento de la demandada, y al parecer lo funda en la inasistencia de mi representada a la Sala de otorgamiento de la respectiva Oficina Subalterna de Registro al acto de venta del otorgamiento del documento de venta del inmueble sin previamente y dentro del término común de tres meses tuviese aquélla conocimiento de la fecha y hora exactos del otorgamiento. El término incumplimiento es muy amplio y el actor no precisó en qué consistió ese incumplimiento para los efectos legales. El incumplimiento en forma genérica se determina o produce en todos los casos en que, de alguna manera y por cualquier causa, deja insatisfecha la prestación prometida en el contrato. Se pactaron dos momentos para el cumplimiento de la obligación, es decir, no se estableció la simultaneidad del cumplimiento de las prestaciones: Así como tope límite para el otorgamiento de la escritura de venta se fijó el 26 de marzo de 2007, que en todo caso como se dijo, debió ser comunicado previamente a la demandada; y para el pago del resto del precio de Bs. 110.000.000,oo (Bolívares antiguos) se convino en un lapso de tres meses contados desde el 31 de enero de 2007, y que finalizaría el 31 de abril de 2007. Para tales efectos las partes necesariamente debían comunicarse previamente. Por otra parte, mal podía la demandada hacer entrega del inmueble libre de cualquier gravamen cuando las mismas partes difirieron el pago del saldo del precio que ope legis originaría la hipoteca legal para cual se fijaría un tope y las condiciones correspondientes.

En cuanto a la estimación de la demanda de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 400.000.000), la rechazo por cuanto tratándose de cantidades determinadas o precisadas en el documento de opción de compra, tal estimación es improcedente por carecer de base legal y además por ser exagerada en todo caso, no pudiéndose tampoco pretenderse cubrir con tal estimación supuestos daños y perjuicios que en todo caso debían ser especificados con determinación de su causa.

(…)

Por todos los argumentos expuestos niego y rechazo tanto en los hechos como en el derecho invocado, por ser inciertos, que mi representada haya incumplido el contrato de opción de compra celebrado entre L.d.S. y ella…

En fecha 16 de mayo de 2008, la abogada A.V.M., inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 34.997, actuando en carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; escrito en el cual, ratificó lo instrumentos consignados junto al escrito libelar en todo su valor probatorio, referentes a:

1. Copia Certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintitrés (23) de abril de 2007, bajo el No. 42, Tomo 39.

2. Copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, en fecha ocho (08) de Mayo de 2007, bajo el No. 49, Tomo 43.

3. Original de documento de opción de compra-venta suscrito por los cuidados L.R.M.Á. y L.D.S.R., autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, el día veintiséis (26) de Diciembre de 2006, bajo el No. 9, Tomo 122.

   Igualmente dentro del referido escrito al cual se hizo mención precedentemente, la parte actora además de ratificar los instrumentos acompañados junto al escrito libelar, promovió los siguientes medios probatorios:

1. Mérito favorable que se desprende de las actas procesales.

2. Original de cheque de gerencia del Banco Occidental de Descuento, de fecha 22 de diciembre de 2006, por la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 75.000.000,00), debitado en Código de Cuenta Cliente 0116012194212021717, por concepto de compra de apartamento, comprado por el ciudadano L.D.S., a favor de la ciudadana L.R.M..

3. Copia simple de constancia de registro de vivienda principal, emitido por la Gerencia Regional de Tributos Internos Región Zuliana, de fecha 28 de noviembre de 2006.

4. Original de comunicación emitida por los abogados M.R. UBÁN VERA y M.R. UBÁN RAMÍREZ, al ciudadano L.D.S.R., en fecha 17 de de octubre de 2007.

5. Copia simple de planillas de presupuesto para costos de registro de fecha 28 de febrero de 2007, y original de recibo signado con el número 139359, contentivo la de cancelación de planillas de presupuesto para costos de registro de fecha 28 de febrero de 2007.

6. Copia simple de documento de compra-venta, cuyas partes intervinientes fungen en los ciudadanos L.R.M.Á. y L.D.S.R..

7. Copias simples de juicio que por Ejecución de Hipoteca intentara el ciudadano J.S.A., en contra de la ciudadana L.R.M.Á., cuya sustanciación correspondió al JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

8. Copia certificada de documento de préstamo con garantía hipotecaria, suscrito por los ciudadanos L.R.M.Á. y J.S.A., registrado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo de Maracaibo del estado Zulia, bajo el No. 28, Tomo 21°, Protocolo 1°

9. Copia simple de documento suscrito por los ciudadanos L.R.M.Á. y L.D.S.R..

10. Copia simple de documento de Liberación de Hipoteca, protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, bajo el N° 44, Tomo 7°, Protocolo 1°.

11. Copia simple de comunicación dirigida al Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, suscrita por el abogado W.L.N. y el ciudadano L.D.S.R., respectivamente.

12. Original de Inspección Ocular extra-litem, efectuada por la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 26 de marzo de 2007, en virtud de la solicitud realizada por el ciudadano L.D.S.R., antes identificado.

    Por otro lado, se evidencia de la revisión de las actas que, el thema decidendum de la actual controversia, versa sobre un contrato de opción de compra venta, celebrado en fecha 26 de diciembre de 2006, y autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, bajo el número 9, Tomo 122; a partir del cual, la parte actora pretende sean cumplidas las obligaciones allí asumidas por la hoy parte demandada, referentes específicamente al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta ante la presunta incomparecencia de ésta última en el día fijado para la realización de tal acto, donde además, se realizaría la respectiva tradición legal del inmueble libre de gravamen.

    Al respecto, el demandado negó todos y cada uno de los hechos alegados por su contraparte, manifestando dentro su escrito de contestación a la demanda, la falta de precisión en cuanto al presunto incumplimiento incurrido, además que, el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta pudo realizarse en cualquier oportunidad dentro del plazo de tres (3) meses contados a partir del veintiséis (26) de diciembre de 2006, siempre y cuando, mediara notificación de las partes contratantes, por tratarse de un plazo. El inmueble bastante aludido, está constituido por un apartamento, distinguido con el No. Este-7, edificado sobre la séptima plante del edificio Vértice, situado en la avenida 15 (antes Las Delicias), esquina con calle 55, distinguido con el No. 55-14 de la actual nomenclatura municipal en el sector conocido como Monte C.B., en Jurisdicción del antiguo Municipio Coquivacoa, hoy Parroquia J.d.Á.d.M.A.M. del estado Zulia, el cual, posee una superficie de CIENTO SESENTA METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y TRES DECIMETROS CUADRADOS (160,93 MTS2), y comprende los siguientes linderos: NORTE: Con fachada principal del edificio hacia la calle 55; SUR: Con la fachada posterior del edificio hacia área del estacionamiento interno; ESTE: Con la fachada lateral derecha hacia la avenida 15, y OESTE: Hall de escaleras, escaleras, foso de los ascensores y apartamento Oeste-7.

    Ahora bien, al no evidenciarse de actas procesales la promoción de medio probatorio alguno por la parte demandada y delimitada como fue la presente controversia, pasa este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a resolver el recurso de apelación formulado por la parte demandada en fecha 09 de junio de 2009, para lo cual en el próximo capítulo de este fallo, analizará los medios de pruebas promovidos, adminiculándolos con los hechos planteados, y fundamentándose en las normas del derecho positivo vigente a fin de resolver el conflicto formulado a través de este juicio...”.

    De la precedente transcripción se desprende que el juez de alzada precisó que la controversia versaba sobre un documento de opción de compra venta, suscrito entre los ciudadanos L.d.S.R. y L.R.M.Á., el cual debía ser suscrito definitivamente ante el Registro competente en un lapso no mayor de tres (3) meses, lo cual nunca se llevó a cabo. Por otra parte el demandado alega que quien incumplió fue el actor por no llevar el documento al Registro, además que el inmueble para el momento del otorgamiento debía estar libre de gravámenes y sobre el mismo pesaba una hipoteca constituida en fecha posterior a la firma del contrato de opción de compra venta, impugnando en el escrito de contestación la cuantía de la demanda por exagerada.

    Posterior a lo antes expuesto, el juez de alzada procedió a enumerar las pruebas promovidas y evacuadas, al final de su parte narrativa hace una exposición de los términos en que quedó planteada la controversia, lo cual permite entender en que consiste la litis planteada.

    Ahora bien, en cuanto al espíritu y objetivo que lleva el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y el objetivo que persigue la Sala, en decisión de fecha 17 de febrero de 2000, en exp.Nº 99-417, reiteró:

    …Ha sido reiterada la posición asumida por esta Sala en relación al vicio acusado y en tal sentido se ha dejado sentado que la finalidad que se persigue con la implantación del extremo contenido en el ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, no es otro que la descripción del asunto planteado por las partes, por lo que en los casos en que dicha finalidad sea cumplida por el fallo, no será procedente afirmar la existencia del vicio en comentarios…

    (Subrayado por la Sala).

    En ese sentido, el criterio sustentado por esta Sala, se ha inclinado al espíritu, propósito y razón consagrado por el legislador en la norma procesal (ord. 3º art. 243 C.P.C.), el cual conlleva a facilitar el trabajo del decisor y evitar que se realicen largas transcripciones de todo lo actuado, concretando la síntesis al entendimiento del problema sometido a su consideración, estableciendo los límites de la controversia, y es de esta manera como lo ha venido recogiendo en sus reiteradas decisiones.

    Este criterio fue reiterado en decisión de la Sala Nº 108 de fecha 09 de marzo de 2009, expediente Nº 2008-000539, en el caso de Banco Caroni, Banco Universal contra Mohamad Reza Bagherzadeh Khorsandi y otros:

    …Bajo esta perspectiva, es preciso advertir, que la mencionada necesidad de verificar la finalidad útil de la reposición, en aquellas denuncias donde se plantea, el incumplimiento al requisito intrínseco de la sentencia previsto en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, cobra gran significación, ya que puede ocurrir, que no obstante a la falta de una síntesis de la controversia inicial, la motivación del fallo y su dispositivo, permitan a las partes que integran la relación subjetiva procesal y, a la comunidad en general, conocer cómo quedó establecida la controversia, cómo entendió el jurisdicente de alzada el asunto sometido a su cognición y, finalmente, cómo fue adjudicado el derecho discutido, supuesto en el cual, la declaratoria de nulidad del fallo, no cumpliría ninguna finalidad útil.

    La anterior conclusión, encuentra sustento, en la exposición de motivos del vigente Código de Procedimiento Civil, cuando se expuso, con respecto a la introducción de la exigencia de una síntesis de los términos en los cuales ha quedado planteada la controversia, lo siguiente“…La expresa mención de de que no se deben transcribir en el fallo los actos del proceso que constan de autos, libera a los jueces de aquella práctica y del temor de no ser suficientemente fieles en el cumplimiento de este requisito de forma de la sentencia, y les obliga a formular una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en los cuales ha quedado planteada la controversia, que se considera suficiente para dictar el fallo, el cual debe hacer énfasis más bien, en la motivación de hecho y de derecho que son las premisas necesarias del dispositivo del fallo…”. (Leopoldo M.A., El Nuevo Código de Procedimiento Civil, Fondo de Publicaciones UCAB-Fundación Polar, Caracas 1988, página 164). (Negritas y subrayado de la Sala).

    Es obvio, pues, luego de la lectura efectuada de la transcripción parcial de la exposición de motivos del Código de Procedimiento Civil que se ha hecho precedentemente, que el requisito intrínseco previsto en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, está destinado fundamentalmente, a privilegiar y fortalecer el desarrollo de la motivación de la sentencia, pues es en ella donde se expresa el resultado del examen que el juzgador ha efectuado del asunto sometido a su consideración. Por tanto, no puede concebirse la declaratoria de nulidad de un fallo, por haberse infringido el citado ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, si la motivación del fallo permite a las partes conocer las razones que ha tenido el juez para adjudicar los intereses comprometidos.

    En este orden de ideas, cabe señalar, que el procesalista i.S.S. sostiene que sería “…interesante observar por qué vías secretas, en la reglamentación de un proceso, la forma legítima y necesaria, degenera en formalismo. Chiovenda, en páginas admirables, ha analizado este fenómeno bajo el aspecto del vaciarse, si así se puede decir, de las formas, que continúan sobreviviendo cuando la razón histórica que las ha determinado ha desaparecido, y quizá se podría observar, más profundamente, que toda forma apenas creada tiende a perder su razón, a vivir por sí misma de p.v. formal…”. (Negritas de la Sala).

    Esta es, precisamente, la finalidad del requisito intrínseco de la síntesis de los términos en los cuales ha quedado planteada la controversia, que ha perdido el sentido original por el cual fue creado, para convertirse en una forma que se exige, sin tomar en cuenta su papel como facilitador de la motivación del fallo. En otras palabras, si se ignora la razón por la cual se creó el requisito intrínseco del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pierde su concepción legítima y se convierte en un formalismo vacío de propósito, que impide que se concrete el mandato del artículo 257 de la Constitución, que ordena, no sacrificar la búsqueda de la justicia, antes las formas…

    .

    En el sub iudice, la Sala estima, en atención a lo precedente, que la recurrida efectivamente cumplió con los extremos previstos en el ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y en igual forma ajustó su decisión al precepto legal que le impone la normativa contenida en el artículo 12 eiusdem, es decir, que la sentencia recurrida cumplió la finalidad prevista en la citada norma, pues en el fallo recurrido es posible precisar en los términos en que quedó planteada la controversia, la cual a todas luces no es otra que el incumplimiento de un contrato de opción de compra venta, en el que el comprador no llevó el documento definitivo al Registro competente, y el comprador no terminó de cancelar el saldo adeudado, quedando así establecido por el ad quem, de forma tal que la denuncia acusada debe desestimarse con la declaratoria de su improcedencia. Así se resuelve.

    II

    Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12, 243 del ordinal 4° eiusdem por incurrir en inmotivación del fallo.

    Por vía de fundamentación, el formalizante expresa lo siguiente:

    …Como puede observarse de la sentencia definitiva de fondo dictada el Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, estableció en el Folio 42 entre otros aspectos lo siguiente:

    …Omissis…

    De la anterior transcripción parcial del Contrato de Opción de Compra-Venta, se determina que el término de la opción lo era por tres (03) meses y que EL PROMITENTE COMPRADOR tenía a su cargo la redacción relacionada con el contrato de Opción, sin embargo, en la sentencia dictada por el Tribunal de ALZADA SE ESTABLECE QUE A PESAR QUE EL Opcionado tenía a su cargo toda la operación, estableció en la parte Motiva en su capítulo IV en Motivos para Decidir, que no era necesario la Notificación de mi Representada para la suscripción del referido documento.

    Conforme con Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con fecha 29 de Julio de 2004, se procedió a establecer entre otros aspectos lo siguiente:

    …Omissis…

    En el anterior sentido, no hay dudas que existe en el presente caso, una grave e inconciliable contradicción en la parte motiva de la sentencia dictada por el Tribunal de Alzada, debido a que, por una parte, se establece que el Opcionado conforme con la referido Cláusula SEPTIMA del Contrato de Opción (la cual el Tribunal no menciona) tenía a su cargo la operación de Redacción y la inscripción del instrumento definitivo de Compra-Venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario Competente, pero por otra parte, a pesar que existía un término de tres (03) meses, para la suscripción del mismo, se establece que el opcionado no estaba obligado a Notificar a mi Representada, acerca de la suscripción del documento definitivo de Compra-Venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario, con lo cual, incurrió en el Vicio de Inmotivación por Contradicción al destruirse mutuamente los motivos que soportan la decisión con la parte dispositiva del Fallo, dado que, declaro Sin Lugar la Apelación Interpuesta, infringiendo el Ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

    En consecuencia y por todo lo antes expuesto solicito se declare procedente la denuncia del ordinal 4° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, N.d.o.P., que indica uno de los Requisitos que toda sentencia debe contener y se Declare la Nulidad del Fallo de conformidad con lo establecido en el Artículo 244 del Código Procedimiento Civil…

    .

    Para decidir, la Sala Observa:

    Alega el formalizante que el juez de alzada incurrió en la infracción de los artículos 243 ordinal 4° y 244 del Código de Procedimiento Civil, por incurrir el fallo recurrido en contradicción en los motivos.

    De la precedente fundamentación no se precisa con claridad en qué sentido se incurrió en la motivación contradictoria que alega el formalizante, sin embargo, la Sala en virtud de los postulados constitucionales previstos en los artículos 26 y 257 de la Constitución Bolivariana de Venezuela, extrema facultades y pasa a analizar la denuncia en los siguientes términos:

    La Sala pasa a transcribir extractos de la sentencia recurrida, a fin de verificar si hay motivación contradictoria:

    IV MOTIVOS PARA DECIDIR

    …Para clarificar el inconveniente que se discute, a través de la presente incidencia, y con ánimos de brindar una solución efectiva al mismo, pasa esta Sentenciadora Superior a realizar las siguientes consideraciones previas:

    …Omissis…

    En atención a la excepción opuesta precedentemente transcrita, resulta jurídicamente acertado traer a colación los requisitos de validez que debe comprender el otorgamiento del poder a nombre de otra persona, puesto que, a consecuencia del referido acto surge la presente excepción de imprecisión en cuanto a la determinación del sujeto activo de la relación jurídica controvertida que, fuera opuesta por la parte demandada; ahora bien, dichos requisitos de validez se encuentran preceptuados por el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

    …Omissis…

    …Omissis…

    …Omissis…

    Por lo que en conclusión, adminiculando el análisis efectuado sobre los descritos instrumentos con los citados criterios doctrinarios, y bajo el amparo del artículo 155 ejusdem, observa esta Sentenciadora que, no existe confusión alguna en cuanto a la determinación del demandante y mucho menos incumplimiento de los requisitos de validez que debe cumplir el acto de otorgar poder en nombre de otra persona, puesto que, el poder autenticado en fecha 08 de mayo de 2007, ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, bajo el No. 49, Tomo 43, fue otorgado por el ciudadano A.D.S.E., al abogado WOLFANG L.N., en nombre y representación de los ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E., señalando dentro del mismo los datos del instrumento poder que acreditaban tal representación, consumándose de esta manera la exhibición del mismo, en virtud de lo cual el Notario Público dejó constancia mediante nota de autenticación, que estableció:

    …Omissis…

    Es así como, a través de dicha nota de autenticación, el funcionario público en autorización del acto, dejó expresa constancia del documento poder que le fue exhibido, con expresión de sus datos distintivos, evidenciándose del mismo que los ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E., ciertamente otorgaron poder general de administración y disposición, al ciudadano A.D.S.E., permitiéndole realizar en nombre y representación de éstos, actos y gestiones legales, administrativas, judiciales y extrajudiciales, dentro de las cuales se encuentra expresamente:

    …Omissis…

    Razón por la que, resulta improcedente la excepción de (sic) inadmisibilidad a la demanda propuesta por la representación judicial de la parte demandada, al constatarse que a partir del contenido del documento autenticado en fecha 23 de abril de 2007, ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo estado Zulia, dimana una facultad expresa concedida por los ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E., al ciudadano A.D.S.E., referente a la potestad y permisión dada a este último de otorgar el poder en nombre de aquellos, la cual, se materializó mediante el poder conferido por el ciudadano A.D.S.E., al abogado W.L.N., quién tal como lo adujo el Tribunal de Instancia goza de ius postulandi y según el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, podrá ejercer poderes en juicio.

    …Omissis…

    En consecuencia, visto el carácter y representación con el cual obró el ciudadano A.D.S.E., quién mediante facultad expresa concedida, otorgó poder al abogado WOLGFANG L.N., es deber de esta Sentenciadora declarar IMPROCEDENTE la excepción de inadmisibilidad opuesta por la parte demandada, debido que, dicho otorgamiento cumple con los requisitos de validez que preceptúa el artículo 155 ejusdem, resultando evidente la representación ejercida, así como los sujetos activos dentro de la presente relación jurídica, quienes fungen en los ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E.. Así se Establece.

    De la Estimación al Valor de la Demanda:

    Ahora bien, continuando el orden de prelación con que deben ser decididas las excepciones opuestas por la parte demandada en su escrito de contestación, encuentra esta Operadora de Justicia, el rechazo que efectúa la mencionada parte a la estimación del valor de la demanda, al plantear:

    …Omissis…

    Del texto transcrito, resulta necesario traer a colación el contenido del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que constituye el precepto legal que establece el deber para el demandante de estimar el valor de la cosa demandada, y la facultad para el demandado de rechazarlo cuando lo considere exagerado o insuficiente, al consagrar lo siguiente:

    …Omissis…

    Como se observa, el Legislador consagró un derecho para el demandado de impugnar la estimación de la demanda por insuficiente o exagerada, imponiéndole a su vez una carga, como lo es formular su contradicción en la oportunidad de la contestación a la demanda, debiendo necesariamente alegar un nuevo valor o cuantía, el cual está obligado a probar durante el desarrollo del juicio, en virtud del principio de la carga de la prueba, sin lo cual quedaría definitivo el valor de la demanda estimado por el actor, por no ser posible el rechazo puro y simple.

    En este sentido, una vez consumado el derecho a la impugnación al valor de la demanda, constata esta Sentenciadora que, además de resultar tempestiva dicha contradicción, por cuanto, fue efectuada en el acto de contestación a la demanda, la parte demandada cumplió con la carga que impone el artículo 38 ejusdem, referida a la invocación de una nueva cuantía, la cual, se encuentra reflejada en el instrumento fundante de la presente acción, como lo es, el contrato de opción de compra-venta celebrado entre los ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E., actuando en carácter de promitentes compradores, y L.R.M.Á., en su carácter de promitente vendedora.

    Es así, como el valor de la cosa demandada, consta fehacientemente en autos, más específicamente dentro del contrato de opción de compra venta al cual se hizo mención precedentemente que, si bien es cierto fue promovido por la parte actora y no por la demandada, quien a los fines del presente derecho a impugnación resulta el sujeto procesal detentador de esa carga de probar la nueva cuantía alegada, no resulta menos cierto indicar que en aplicación del principio de comunidad de la prueba, dicha cuantía consta en autos, debido que, las pruebas no pertenecen a la parte promovente sino al proceso.

    En conclusión, siendo que el valor de la cosa demandada se encuentra reflejado en el contrato de opción de compra-venta celebrado, resulta entonces acertado para esta Superioridad declarar CON LUGAR la impugnación realizada por la parte demandada al valor de la demanda que fuere estimado en la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 440.000,00), toda vez que, dicha estimación resulta exagerada, teniéndose en consecuencia firme, el monto reflejado en el descrito contrato a partir del cual dimana el cumplimiento reclamado por la parte actora en lo que refiere a las obligaciones contraídas por la parte demandada, que además comprende el único requerimiento exigido por la actora en su pretensión no haciendo alusión a algún concepto diferente, y el cual asciende a la cantidad de hoy en día DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 220.000,00). Así se Establece.

    De la Acción por Cumplimiento de Contrato propuesta:

    La presente acción de cumplimiento de contrato, es considerada como un medio de terminación de los contratos bilaterales, motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes; en razón de ello considera pertinente este Órgano Superior Vertical, traer a colación los requisitos de procedencia de esta acción, toda vez que el efecto del incumplimiento culposo está constituido por la responsabilidad civil, que para este caso, específicamente sería la contractual, y que en palabras del autor J.M.O., en su obra DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO, (2ª Edición, Caracas 1993, Pág. 386 y ss), considera que se está en presencia de la responsabilidad contractual cuando:

    1º Existe un contrato entre quien reclama por la ilicitud de una conducta y aquel a quien ella se le imputa;

    2º La ilicitud de la conducta imputada consiste en la contravención de una obligación emergida de ese contrato; y

    3º El daño cuyo resarcimiento se reclama consiste en la privación de una ventaja a la cual no se habría tenido derecho sin tal contrato

    En este sentido el Juzgado a quo, delimitó el contradictorio e infirió que debía circunscribirse a la interpretación y consecuente determinación del alcance de las diferentes cláusulas contenidas en el contrato de opción de compra-venta celebrado entre los litigantes, a fin de establecer con precisión cuales acciones dejan en evidencia alguna contraprestación incumplida que hubiese impedido celebrar la negociación pactada en el contrato.

    Sin embargo, las partes en el presente litigio manifestaron su desacuerdo en lo que respecta a la forma y orden de ejecutar los actos asumidos como obligaciones recíprocas en el contrato de opción de compra-venta celebrado en fecha 26 de diciembre de 2006, y autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, bajo el número 9, Tomo 122; es por ello que resulta evidente y no forma parte del thema decidendum que ambas partes efectivamente celebraron el contrato antes señalado, con las especificaciones señaladas en el mismo dentro de sus diferentes cláusulas.

    Lo que sí constituye un tema discutido en la presente causa, es que según expone la parte actora dentro de su escrito libelar, la demandada incumplió con las obligaciones asumidas por ella dentro del contrato de opción de compra-venta celebrado, en primer término, en relación al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta del bien inmueble objeto del contrato celebrado, dentro del plazo de tres (3) meses, que inició el día veintiséis (26) de diciembre de 2006, y feneció el día veintiséis (26) de marzo de 2007, es decir, tres meses después de la autenticación y suscripción del contrato de opción de compra-venta celebrado; y en segundo término, en cuanto a la efectiva tradición legal del bien inmueble libre de todo gravamen y sin ningún tipo de obligación, puesto que sobre éste, presuntamente se constituyó posteriormente a la celebración del contrato de opción de compra venta en mención, hipoteca legal de primer grado a favor de un tercero.

    Por otro lado, arguye la parte demandada que la accionante no precisó en qué consistió específicamente el presunto incumplimiento incurrido por ella, dado que, la inspección ocular realizada por la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha veintiséis (26) de marzo de 2007, mediante la cual, se pretendió demostrar su supuesto incumplimiento o falta de otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, resulta inconducente, al no ser notificada que ese día se llevaría a cabo tal actuación, debido que (sic), la misma pudo efectuarse dentro de los tres (03) meses posteriores a la autenticación y suscripción del contrato de opción de compra-venta, y no específicamente el día veintiséis (26) de marzo de 2007, como alega la actora, que además constituía el último día para perfeccionar la obligación asumida referida al otorgamiento.

    Además del alegato expuesto por la accionada referente a que debió existir certeza en cuanto al día y hora para el efectivo otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, ésta expone que, dentro del contrato de opción de compra-venta se fijaron dos fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones asumidas por las partes, la primera de ellas refiere a que el otorgamiento del documento definitivo de compra venta debió presuntamente ejecutarse dentro de un lapso que feneció el día 26 de marzo de 2007, y la segunda referente a que la cancelación del monto restante adeudado, que debió realizarse en fecha posterior del aludido otorgamiento, lo que en consecuencia generaría según sus argumentos, la constitución de hipoteca legal sobre el bien inmueble opcionado, resultando imposible la tradición del mismo libre de gravamen, tal como lo preceptúa la cláusula sexta del tantas veces aludido contrato de opción.

    En este sentido, visto los alegatos de las partes en lo que respecta a los actos asumidos como obligaciones recíprocas dentro del contrato de opción de compra-venta celebrado, y en aras de clarificar el inconveniente que se discute, con ánimos de brindar una solución efectiva al mismo, se pasa al análisis del artículo 1.159 del Código Civil Venezolano que establece:

    …Omissis…

    De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.

    El contrato celebrado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, bajo el número 9, Tomo 122, el día 26 de diciembre de 2007, bajo el número 9, Tomo 122; contempló, entre otras, las siguientes cláusulas, cuyos efectos han sido realmente debatidos por las partes:

    …Omissis…

    Ahora bien, continuando con la relación de disposiciones del Código Civil Venezolano pertinentes al caso, corresponde en este sentido citar el contenido del artículo 1.167 ejusdem, del cual se lee:

    …Omissis…

    El planteamiento de este artículo, no es más que la posibilidad que tienen las partes, de elegir cuál acción ejercer, ya sea la acción resolutoria o la de cumplimiento, pudiendo reclamar también, la indemnización de daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello, en cualquiera de las dos vías procesales que decida; a menos que hayan convenido en el contrato, una indemnización especial.

    Así también, en consideración a lo planteado en este litigio, cabe mencionar la norma legal contenida en el artículo 1.264 del Código Civil, la cual contiene el siguiente precepto:

    …Omissis…

    En las obligaciones contractuales, el incumplimiento culposo es presumido, de acuerdo a lo previsto en la norma sustantiva antes transcrita, pero específicamente para los casos en los cuales el deudor no ha cumplido con su obligación contractual; es decir, que el legislador civil presume además que, el incumplimiento es culposo, que la causa de éste es imputable al deudor; por lo que necesariamente es el deudor a quien le corresponde desvirtuar tal presunción, por ser ésta de carácter Iuris Tantum; y para ello es necesario que demuestre que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable (caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, culpa del acreedor, entre otras).

    En definitiva, esta doble presunción que opera contra el deudor, se relaciona con la carga de la prueba que contempla el artículo 1.354 del Código Civil, el cual reza:

    …Omissis…

    Bajo esta perspectiva, al acreedor contractual (actor), le basta con demostrar la existencia de la obligación a cargo del deudor (demandado), empero en el caso del deudor, si pretende que a pesar de su incumplimiento, ha sido liberado de su obligación, tendrá entonces que demostrar el hecho que ha producido la extinción de la obligación, que en concordancia con el artículo 1.271 ejusdem, significa que tendrá que probar que la inejecución o incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable

    Por lo que, bajo el amparo de las normas sustantivas precedentemente transcritas, y en interpretación de la voluntad manifiesta de las partes, plasmada a través de las obligaciones estatuidas en el contrato de opción a compra-venta reconocido y celebrado entre las partes litigantes, observa esta Sentenciadora que, las cláusulas contenidas en el descrito contrato tienden a regular aspectos del bien inmueble opcionado, en cuanto a las formas y oportunidad de pago, lapso para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta y la situación jurídica en la cual se debe encontrar el mismo, razón por la que, en apego de la presente acción de cumplimiento interpuesta por la actora, y según lo estatuye el artículo 1.354 ejusdem, corresponde a ésta demostrar fehacientemente la existencia de la obligación asumida por el demandado, mientras que por su parte el demandado tendrá que demostrar el cumplimiento de la obligación asumida o que su incumplimiento se debe a una causa no imputable a él.

    Asimismo y en sustento de lo antes expuesto, dada la naturaleza jurídica de la presente acción, observa esta Sentenciadora que, el alegato de falta de otorgamiento del documento definitivo de compra-venta del bien inmueble opcionado libre de gravamen por parte de la demandada es presumido, de acuerdo a lo previsto en las normas sustantivas antes transcritas, es decir, que el legislador civil presume que la causa de éste incumplimiento dentro del presente caso es imputable al demandado, por lo que, necesariamente es éste a quien corresponde desvirtuar tal presunción, por ser ésta de carácter iuris Tantum, y para ello es necesario que demuestre el cumplimiento o que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable (caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, culpa del acreedor, entre otras), mientras que el actor debe demostrar fehacientemente la existencia de la obligación cuyo cumplimiento es reclamado.

    Ahora bien, dicha obligación asumida por la demandada, referida al otorgamiento del documento definitivo de compra-venta del bien inmueble opcionado libre de gravamen, en el plazo de tres (3) meses, contados a partir del día 26 de diciembre de 2006, que culminaban el día 26 de marzo de 2007, es reconocida por ésta, inclusive la existencia misma del contrato de opción y en consecuencia las obligaciones contempladas en éste; sin embargo, el sujeto pasivo dentro de la presente relación jurídica controvertida, sostiene que era deber de la parte actora notificar el día y hora en que se llevaría a cabo dicho otorgamiento pues se trataba de un plazo y por tanto debía existir absoluta certeza del mismo, atribuyendo mediante tal alegato la culpa al acreedor.

    Razón por la cual, delimitados los hechos controvertidos y establecidos los aspectos doctrinarios y legales anteriores; pasa este Superior Jerárquico a analizar las pruebas promovidas por las partes, a los efectos de verificar cuales de los hechos fundamentos de su pretensión fueron demostrados; o cuales de aquellas lograron desvirtuar lo alegado por su respectiva contraparte; para lo cual se dan por reproducidos los medios de pruebas especificados en el tercer capítulo de este fallo, aun cuando se detallarán cada uno de ellos en el análisis próximo, todo a los fines de dar cumplimiento a lo previsto en artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

    En relación a la primera promoción realizada por la actora referente a, original de documento de opción de compra-venta suscrito por los cuidados L.R.M.Á. y L.D.S.R., autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, el día veintiséis (26) de Diciembre de 2006, bajo el No. 9, Tomo 122; esta Jurisdicente observa que, la misma constituye un documento privado autenticado, autorizado con las solemnidades legales, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil, el cual, no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en forma y tiempo hábil, razón por la cual hace plena prueba y así se valora.

    En la misma se evidencia, contrato de opción a compra-venta celebrado entre la ciudadana, L.R.M.A., en carácter de promitente vendedora, y el ciudadano L.D.S.R., en carácter de promitente comprador; por medio del cual, las descritas partes establecieron las condiciones y formas a seguir en cuanto a la ejecución de los actos asumidos como obligaciones recíprocas, en relación, a la compra-venta de un bien inmueble, constituido por un apartamento, distinguido con el No. Este 7, edificado sobre la séptima plante del edificio Vértice, situado en la avenida 15 (antes Las Delicias), esquina con calle 55, distinguido con el No. 55-14 de la actual nomenclatura municipal en el sector conocido como Monte C.B., en Jurisdicción del antiguo Municipio Coquivacoa, hoy Parroquia J.d.Á.d.M.A.M. del estado Zulia, poseedor de una superficie aproximada de CIENTO SESENTA METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y TRES DECIMETROS CUADRADOS (160,93 MTS2), propiedad de la promitente vendedora. Así se Observa.

    Respecto a la segunda promoción, relativa al mérito favorable que se desprende de las actas procesales; considera esta Juzgadora que, tal promoción no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas, el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido, según el cual una vez que los medios de pruebas se introducen en el proceso, no son de uso exclusivo del promovente sino que por el contrario conforman parte integral del juicio en sí, capaces o no de crear convicción o indicios de la verdad al rector del proceso; principio éste que debe adminicularse con el principio de unidad de la prueba. Así se Establece.

    Tercera promoción, referida a original de cheque de gerencia del Banco Occidental de Descuento, de fecha 22 de diciembre de 2006, por la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 75.000.000,00), debitado en Código de Cuenta Cliente 0116012194212021717, por concepto de compra de apartamento, comprado por el ciudadano L.D.S., a favor de la ciudadana L.R.M..

    De la prueba que antecede, esta Jurisdicente observa que, la misma constituye un documento privado promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el cual es valorado en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto, no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en forma y tiempo hábil, razón por la cual hace plena prueba y así se valora.

    Respecto del cual, en concordancia con el contrato de opción compra venta objeto de análisis precedente, soporta el cumplimiento de la obligación estatuida en la cláusula cuarta del mencionado contrato, que fuera asumida por el ciudadano L.D.S., en su carácter de promitente comprador, la cual, refiere específicamente a: “Para realizar la efectiva realización de la compra-venta, EL PROMITENTE COMPRADOR hará entrega a LA PROMITENTE VENDEDORA al momento de la firma de esta opción de Compra-Venta, la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 75.000.000,00)…”.

    Cuarta promoción, relativa a copia simple de constancia de registro de vivienda principal, emitido por la Gerencia Regional de Tributos Internos Región Zuliana, de fecha 28 de noviembre de 2006.

    En atención a la prueba que antecede, esta Jurisdicente observa que, la misma constituye un documento público administrativo emanado de funcionarios del Estado, en cumplimiento de las atribuciones que les ha conferido la Ley, que goza de presunción de certeza, legalidad y veracidad, el cual, es valorado de conformidad con el artículo 8 de la ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y al no haber sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en forma y tiempo hábil, esto es otro instrumento capaz de desvirtuar esa presunción, adquiere pleno valor probatorio.

    Sin embargo, la misma es desechada en razón de resultar inconducente para la demostración de los hechos controvertidos en la presente causa, referentes al cumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes en el documento de opción de compra-venta, autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, el día veintiséis (26) de Diciembre de 2006, bajo el No. 9, Tomo 122. Así se Establece.

    En cuanto, a la quinta promoción, referida a original de comunicación emitida por los abogados M.R. UBÁN VERA y M.R. UBÁN RAMÍREZ, al ciudadano L.D.S.R., en fecha 17 de octubre de 2007; esta Juzgadora observa que, la misma constituye un instrumento privado emanado de terceros que no ha sido ratificado por éstos mediante la prueba testimonial y con las garantías del contradictorio, lo cual, forzosamente acarrea bajo el amparo el del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la desestimación del mismo en todo su valor probatorio, no surtiendo efecto probatorio alguno respecto de la parte a quién le fueron opuestos. Así se Establece.

    Sexta promoción, relativa a copia simple de planillas de presupuesto para costos de registro de fecha 28 de febrero de 2007, y original de recibo signado con el número 139359, contentivo la de cancelación de planillas de presupuesto para costos de registro de fecha 28 de febrero de 2007

    Respecto de los instrumentos que anteceden, esta Jurisdicente observa que, los mismos constituyen un documentos públicos administrativos emanados de funcionarios del Estado, en cumplimiento de las atribuciones que les ha conferido la Ley, que gozan de presunción de certeza, veracidad y legalidad, los cuales, son valorados de conformidad con el artículo 8 de la ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto no fueron atacados por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en forma y tiempo hábil.

    Constituyendo los descritos instrumentos, en concordancia con el contrato de opción compra-venta objeto de análisis, indicios en cuanto al cumplimiento de la obligación estatuida en la cláusula séptima del mencionado contrato que, fuera asumida por el ciudadano L.D.S., en su carácter de promitente comprador, la cual, refiere específicamente a: “…Será de cargo de EL PROMITENTE COMPRADOR todos los gastos relacionados con la tramitación y legalización de la operación pactada, tales como aranceles, tasas, timbres fiscales, habitacionales, honorarios de abogados y cualquier otro gasto relacionado..”.

    Séptima promoción, relativa a copia simple de documento de compra-venta, cuyas partes intervinientes fungen en los ciudadanos L.R.M.Á. y L.D.S.R., la cual, riela en el folio setenta y dos (72) que conforma la pieza principal del presente expediente; esta Jurisdicente observa que, la misma constituye un documento privado el cual no ha sido suscrito por las partes identificadas en el mismo, razón por la que, es desestimado en todo su valor probatorio. Así se Establece.

    En cuanto a la octava promoción, referente copias simples de juicio que por Ejecución de Hipoteca intentara el ciudadano J.S.A., en contra de la ciudadana L.R.M.Á., cuya sustanciación correspondió al JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, esta Jurisdicente observa que, la misma constituye un documento público judicial, promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el cual es valorado por cuanto, no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en forma y tiempo hábil, razón por la cual hace plena prueba y así se valora.

    De las mismas se constata, demanda por Ejecución de Hipoteca que intentara el ciudadano J.S.A., en contra de la ciudadana L.R.M.Á., cuyo instrumento fundante constituye documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintitrés (23) de febrero de 2007, anotado bajo el No. 28, Tomo 21, Protocolo Primero, contentivo de préstamo con garantía hipotecaria, suscrito entre las partes antes mencionadas.

    Ahora bien, dicho legajo de copias soporta los hechos constitutivos de la pretensión, reflejando indicios del incumplimiento incurrido por la ciudadana L.R.M.Á., en relación a lo estatuido en la cláusula sexta del contrato de opción a compra-venta celebrado en fecha veintiséis (26) de diciembre de 2007, entre ésta actuando en su carácter de promitente vendedora, y el ciudadano L.D.S.R., actuando en su carácter de promitente comprador, que expresamente consagra: “….LA PROMITENTE VENDEDORA se obligan a entregar el inmueble objeto de este contrato completamente libre de todo gravamen y sin ningún tipo de obligación, haciéndole la tradición legal al momento de otorgarse el correspondiente documento de compra-venta definitivo..:”.

    Novena promoción, relativa a copia certificada de documento de préstamo con garantía hipotecaria, suscrito por los ciudadanos L.R.M.Á. y J.S.A., registrado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo de Maracaibo del estado Zulia, bajo el No. 28, Tomo 21°, Protocolo 1°

    De la prueba que antecede, esta Jurisdicente observa que, la misma constituye un documento público, promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, el cual, no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en forma y tiempo hábil, razón por la cual hace plena prueba y así se valora.

    Respecto de la cual, se evidencia constitución de hipoteca legal en primer grado sobre bien inmueble propiedad de la ciudadana L.R.M.Á., a favor del ciudadano J.S.A., como garantía de préstamo que otorgara éste a la primera de las mencionadas, por la cantidad de CIENTO VEINTINUEVE MILLONES TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 129.360.000,00).

    Revelando tal negocio jurídico que, la ciudadana L.R.M.Á., dentro del plazo que tenía de tres (3) meses, el cual, inició el día 26 de diciembre de 2006 y feneció el día 26 de marzo de 2007, para cumplir con su obligación asumida frente al ciudadano L.D.S.R., referente al otorgamiento del documento definitivo de propiedad del bien inmueble en mención libre de gravamen, según lo estatuye la cláusula tercera del contrato de opción a compra-venta que éstos celebraran; constituyó hipoteca a favor de un tercero, resultando gravado el bien inmueble opcionado, el cual, debía estar libre de cualquier tipo de gravamen.

    Aunado a ello, consta en el descrito documento de préstamo con garantía hipotecaria que, la ciudadana L.R.M.Á. declara que: “Sobre el referido inmueble no existen contratos de arrendamiento, usufructo, opciones de compra,…”, demostrando tal declaración, la mala fe con la cual obró la descrita ciudadana, ante el desconocimiento que ésta efectúa tanto de las obligaciones asumidas por ella frente a su promitente comprador, ciudadano L.D.S.R., como de la existencia en sí del contrato de opción a compra-venta que celebrara con éste.

    Décima promoción, referente a copia simple de documento suscrito por los ciudadanos L.R.M.Á. y L.D.S.R.; esta Jurisdicente observa que, la misma constituye un documento privado, promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual, no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en forma y tiempo hábil, razón por la cual hace plena prueba y así se valora.

    Evidenciándose de la misma que, en fecha quince (15) de enero de 2007, la ciudadana L.R.M.Á., recibió de parte del ciudadano L.D.S.R., la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), destinados a la liberación de Hipoteca Legal Habitacional en beneficio de la Sociedad Mercantil BANCO MERCANTIL, C.A., S.A.C.A; según cheque N° 17000033 del Banco Occidental de Descuento, deduciéndose en consecuencia dicha cantidad, al monto total de DOSCIENTOS VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 220.000.000,00) que, constituye el precio pactado en razón del bien inmueble objeto del contrato de opción a compra-venta autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, el día veintiséis (26) de Diciembre de 2006, bajo el No. 9, Tomo 122.

    Demostrándose en este sentido, el cumplimiento por parte del ciudadano L.D.S.R., en carácter de promitente comprador, de las obligaciones asumidas por éste dentro del descrito contrato de opción, específicamente en lo que refiere a la cláusula cuarta del mismo que establece:

    …Omissis…

    Décima primera promoción, contentiva de copia simple de documento de Liberación de Hipoteca, protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, bajo el N° 44, Tomo 7°, Protocolo 1°; esta Jurisdicente observa que, la misma constituye un documento público, promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el cual es valorado toda vez que no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en forma y tiempo hábil, razón por la cual hace plena prueba y así se valora.

    En el cual se evidencia, la extinción de hipoteca legal habitacional constituida sobre un bien inmueble propiedad de la ciudadana L.R.M.Á., objeto del contrato de opción a compra-venta celebrado entre ésta y el ciudadano L.D.S.R., autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, el día veintiséis (26) de Diciembre de 2006, bajo el No. 9, Tomo 122.

    Revelando tal extinción, adminiculadamente con el análisis de la prueba precedente, convicción para esta Operadora de Justicia, en relación al cumplimiento de las obligaciones estatuidas en la cláusula cuarta del contrato de opción en mención, por parte del ciudadano L.D.S.R., en carácter de promitente comprador, en razón que, el dinero pagado por el descrito ciudadano fue destinado a la liberación de la hipoteca legal habitacional constituida sobre el bien inmueble propiedad de la ciudadana L.R.M.Á.. Así se Observa.

    Décima segunda promoción, relativa a copia simple de comunicación dirigida al Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, suscrita por el abogado W.L.N. y el ciudadano L.D.S.R., respectivamente

    Respecto de la prueba que antecede, esta Jurisdicente observa que, a pesar constituir un documento privado, promovido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual, no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en forma y tiempo hábil; el mismo, se encuentra suscrito únicamente por la parte actora, razón por la cual es desechado, en virtud del principio que nadie puede hacerse valer de su propia prueba, no existiendo control probatorio alguno frente a la parte que le fue opuesto. Así se Establece

    Décima tercera promoción, contentiva de original de Inspección Ocular extra-litem, efectuada por la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 26 de marzo de 2007, en virtud de la solicitud realizada por el ciudadano L.D.S.R., antes identificado.

    En razón del medio probatorio que antecede, esta Sentenciadora observa que, la naturaleza jurídica de la inspección practicada por la Notaría Pública Octava de Maracaibo, connota el ejercicio de las funciones y actividades atribuidas a la Administración en cuanto a la práctica inspecciones oculares, según lo estatuye en el artículo 74 numeral 13 de la Ley de Registro Público y del Notariado, en cuya virtud, el Notario puede dar fe pública de circunstancias de cualquier hecho o acto a través de inspección extrajudicial, al establecer lo siguiente:

    …Omissis…

    En este sentido, la Administración debe necesariamente atenerse a las previsiones contenidas dentro de las leyes procesales relativas a la inspección ocular que permiten su ejecución, razón por la que, determinado el ejercicio de tal atribución en virtud de la Ley precedentemente transcrita, considera pertinente esta Sentenciadora, establecer o fundamentar el valor probatorio de indicio que merece el medio probatorio en cuestión.

    Ahora bien, en relación al valor indiciario de la prueba de inspección extrajudicial se ha pronunciado en forma reiterada el Tribunal Supremo de Justicia, exponiendo entre varias de sus decisiones al respecto, lo siguiente:

    …Omissis…

    …Omissis…

    Por lo que, vista la sujeción de la presente apreciación en cuanto a los principios antes mencionados, considera esta Sentenciadora pertinente en primer término, transcribir los hechos relevantes para esta causa que pudieron constatarse con la aludida Inspección Ocular extra-litem practicada, los cuales refieren ha:

    …Omissis…

    Ahora bien, siendo que la Inspección Ocular Extra-litem fue llevada a cabo por un funcionario público en ejercicio de las atribuciones conferidas en virtud de la ley, considera esta Sentenciadora que, los hechos sobre los cuales dejó expresa constancia el Notario Público Octavo, componen un indicio en cuanto a la falta de otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato de opción de compra, durante el plazo de tres (3) meses, el cual, iniciaba el día veintiséis (26) de diciembre de 2006 y precluía el día veintiséis (26) de marzo de 2007, por parte de la ciudadana L.R.M.Á., según se evidencia de: 1) Cédula de Identidad del ciudadano L.D.S.R.; 2) Registro de Información Fiscal (RIF) del ciudadano L.D.S.R.; 3) Solvencia Municipal del apartamento objeto de la opción de compra-venta de fecha 1° de marzo de 2007, y 4) Cheque de Gerencia No. 41001276, de fecha 26 de marzo de 2007, emanado del Banco Bolívar, a favor de la ciudadana L.R.M.Á., girado con el número de cuenta 01500110170100000001, por un monto de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000).

    Sin embargo, retomando el valor indiciario que merece la presente Inspección, considera pertinente esta Superioridad indicar que, los hechos expuestos a través de la misma pasan a crear certeza al adminicularse en la presente controversia con los hechos plenamente demostrados que a continuación se indican:

    En primer término, en cuanto a la existencia de un contrato de opción a compraventa, celebrado entre los ciudadanos L.R.M.Á., en carácter de promitente vendedora, y L.D.S.R., en carácter de promitente comprador, el día veintiséis (26) de Diciembre de 2006, en el cual, la ciudadana L.R.M.A., asume como obligación respecto de su promitente comprador, el otorgamiento del documento definitivo de venta del bien inmueble allí opcionado y especificado, dentro del plazo de tres (3) meses contados a partir de la celebración de la descrita opción libre de gravamen, es decir, que la fecha límite para consumar tal obligación era el día veintiséis (26) de marzo de 2007; según se evidencia de original de documento de opción de compra-venta suscrito por los ciudadanos L.R.M.Á. y L.D.S.R., autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, el día veintiséis (26) de Diciembre de 2006, bajo el No. 9, Tomo 122.

    Y en segundo término, certeza en cuanto a la constitución de hipoteca legal en primer grado sobre bien inmueble propiedad de la ciudadana L.R.M.Á., a favor del ciudadano J.S.A., como garantía de préstamo que otorgara éste a la primera de las mencionadas, constituyendo dicho bien inmueble el mismo que fuera objeto del contrato de opción a compra-venta que celebrara la descrita ciudadana, con el ciudadano L.D.S.R., el cual, debía encontrarse libre todo gravamen al momento del traspaso definitivo de su propiedad según lo establece la cláusula tercera del referido contrato de opción.

    Aunado a lo anterior, y en cuanto a los hechos relevantes objeto de la Inspección Ocular realizada, se dejó constancia que dentro del descrito documento de préstamo con garantía hipotecaria, la ciudadana L.R.M.Á. declara que: “Sobre el referido inmueble no existen contratos de arrendamiento, usufructo, opciones de compra,…”, evidenciándose ésta situación y la precedentemente transcrita a partir de: 1) Copia certificada de documento de préstamo con garantía hipotecaria, suscrito por los ciudadanos L.R.M.Á. y J.S.A., registrado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo de Maracaibo del estado Zulia, bajo el No. 28, Tomo 21°, Protocolo 1°.

    En consecuencia, vistos los hechos demostrados en la presente causa, determinantes en la presente apreciación, esta Juzgadora considera que, la formación de la prueba de indicios en cuestión, se encuentra en apego a los siguientes principios: a) Que el hecho considerado como indicio esté comprobado, b) Que dicha comprobación conste en autos, c) Que no debe atribuirse valor probatorio a un solo indicio; no siendo contraria a derecho o violatoria de ley expresa, razón por la cual, se estima en todo el valor probatorio creando certeza, en cuanto a los hechos comprobados en la presente controversia a través del resto de las pruebas promovidas por la parte actora. Así se establece.

    Ahora bien, al no promover la parte demandada instrumento o medio probatorio alguno dentro del estadio procesal correspondiente, y efectuado como ha sido la valoración y apreciación de las pruebas promovidas por la parte actora, pasa este Juzgado Superior a realizar las consideraciones finales, adminiculando las pruebas promovidas con los hechos controvertidos, con sujeción a las normas de derecho positivo y criterios jurisprudenciales transcritos, en aras de determinar, si las partes litigantes cumplieron con las cargas probatorias que les atribuye el artículo 1.354 del Código Civil, y así resolver el presente recurso de apelación.

    Ciertamente, en la presente controversia quedó demostrado fehacientemente la celebración de un contrato de opción a compra-venta, entre las partes litigantes, el cual, constituye un contrato bilateral donde las mencionadas asumieron obligaciones recíprocas en relación al bien inmueble tantas veces descrito, atinentes a diferentes aspectos, como lo son el precio, oportunidad de pago, situación jurídica del bien entre otras; denotando el contenido de dicho contrato, la clara intención de las partes de realizar la formal y eficaz compra-venta del bien inmueble en mención, razón por la que, considera esta Sentenciadora que la parte actora cumplió con su obligación probatoria referida a la demostración efectiva de la existencia de la obligación, además que la misma, siempre fue reconocida por la parte demandada, siendo únicamente sostenido por ésta el hecho que debió mediar notificación para el otorgamiento definitivo del documento de compraventa.

    Indudablemente bajo el amparo de tal situación, resulta necesario indicar que, la cláusula tercera del contrato de opción a compra-venta en mención, no establece obligación alguna para con la actora en cuanto a la notificación que debía realizar a su promitente vendedora respecto al día que debía llevarse a cabo el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, más dicha cláusula si establece claramente que, era de carga u obligación de la demandada, el realizar dicho otorgamiento, por lo que, dada la presunción que recae sobre el sujeto pasivo en la presente relación jurídica en relación a su incumplimiento, éste debía probar, bien que cumplió con la obligación mencionada o que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable (caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, culpa del acreedor, entre otras).

    De conformidad con lo antes expuesto, se establece que la parte demandada, no promovió instrumento o medio alguno que permitiera considerar el cumplimiento de la obligación reclamada o que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable; de igual forma, no resulta imputable el hecho que tratándose de un plazo para llevar a cabo el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, debió mediar notificación previa por la parte actora, puesto que dicha obligación nunca fue establecida por las partes, más si lo fue la realización del otorgamiento por la demandada, razón por la cual, de conformidad con las situaciones planteadas, observa esta Sentenciadora que, la demandada incumplió la carga probatoria que le atribuye el art.1354 del Código Civil, quedando firme la presunción de incumplimiento que corre en su contra.

    Asimismo, se evidencia de las pruebas promovidas por la actora que, ésta cumplió con las obligaciones asumidas dentro del descrito contrato de opción, referentes al pago de un parte del saldo total de la obligación, por cuanto, el primer pago por la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.80.000.000), que comprendía los montos de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000), y SETENTA Y CINCO MILLONES (Bs. 75.000.000), fue efectuado los días 18 de diciembre de 2006 y 26 de diciembre del 2006, respectivamente; y el monto de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000), fue igualmente cancelado, el día 15 de enero de 2007.

    Sin embargo, si bien es cierto que faltaba por efectuarse el pago final del saldo restante de la obligación asumida por la actora, que ascendía a la cantidad de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000), la cual, debía verificarse dentro de un lapso de tres (3) meses contados a partir del día 31 de enero de 2007; no resulta menos cierto indicar, tal como lo adujo el Juzgador a quo, el ciudadano L.D.S.R., estaba dispuesto a pagar el día 26 de marzo de 2007, fecha en la cual precluía el lapso para que la ciudadana L.R.M.Á., otorgara el documento definitivo de la venta.

    Igualmente, se evidencia de la cláusula tercera del contrato de opción en mención que, la parte demandada además asumir la obligación de otorgar el documento definitivo de compra-venta del bien inmueble opcionado, dentro del plazo de tres (3) meses, contados a partir del día 26 de diciembre de 2006, éste debía encontrarse al momento de realizar dicho otorgamiento, libre de gravamen alguno, por lo que, ambas partes acordaron que una porción de los montos cancelados por el ciudadano L.D.S.R., sería destinado al pago de la hipoteca que pesaba sobre el referido bien inmueble a favor del BANCO MERCANTIL, C.A., S.A.C.A., obteniéndose tal liberación el día veintitrés (23) de enero de 2007.

    Empero, tal como se desprende de los instrumentos promovidos, la accionada dentro de dicho plazo para realizar el descrito otorgamiento, constituyó hipoteca legal de primer grado a favor de un tercero sobre el mismo bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción que celebró con el ciudadano L.D.S.R., manifestando dentro del documento de préstamo contentivo la referida hipoteca que, sobre el bien inmueble no existía opción de compra alguna, lo cual denota la mala fe con la cual obró la demandada, implicando un desconocimiento tanto del contrato de opción como de las obligaciones asumidas por ésta en él, pudiendo afectar la materialización de la compra-venta definitiva del bien inmueble opcionado, y constituyendo ello un claro incumplimiento de lo estatuido en la cláusula tercera del contrato de opción a compra-venta suscrito entre las partes litigantes.

    En este sentido, continuando el presente análisis y visto como ha sido el cumplimiento ordenado y sucesivo de las obligaciones asumidas por el ciudadano L.D.S.R. en su carácter de promitente comprador, observa esta Sentenciadora que, el cumplimiento de las obligaciones contempladas en la cláusula séptima del tantas veces mencionado contrato de opción, referentes a la tramitación y legalización de la operación pactada, a cargo del descrito ciudadano quedaron igualmente demostradas, tal y como se evidencia de la inspección extra-litem practicada.

    En consecuencia, no promoviendo instrumento o medio alguno la parte demandada, capaz de desvirtuar la presunción de incumplimiento imputable a ella respecto de su obligación asumida, referida al traspaso definitivo del bien inmueble dentro del plazo correspondiente, que además debía estar libre de gravamen, sino que por el contrario se demostró su actitud pasiva, y como quiera que quedó demostrado la existencia de un contrato bilateral como lo es, el de opción a compra-venta autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, el día veintiséis (26) de Diciembre de 2006, bajo el No. 9, Tomo 122, contentivo de la obligación a cargo de la parte accionada, al igual que quedo demostrado el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la actora contenidas en el mencionado instrumento de conformidad con el artículo 1.264 del Código Civil.

    En razón a lo anterior, esta Sentenciadora declara SIN LUGAR el recurso de apelación que formalizara en fecha 09 de junio de 2009, la ciudadana L.R.M.Á., asistida por la abogada en ejercicio E.R.B., todas antes identificadas; en consecuencia, SE CONFIRMA la decisión dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 06 de abril de 2009. Así se Establece…

    .

    De la precedente transcripción se desprende los siguientes hechos: a) Se declara improcedente la cuestión previa referida a la inadmisibilidad de la demanda, pues los poderes cumplen con los requisitos previstos en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil; b) Se declara con lugar la impugnación de la cuantía por exagerada, y en virtud de ello estima la cuantía en el monto expresado en el contrato de opción de compra venta.

    Ahora bien, en relación al cumplimiento de la obligación fijó los hechos controvertidos referidos al cumplimiento de la parte demandada de lo establecido en el contrato de opción de compra venta, referido, a saber: 1) la inscripción del documento definitivo de venta ante de los 3 meses; 2) que los 3 meses se cumplieron el 26 de marzo de 2007, feneció el lapso sin inscribir el documento de venta en el respectivo registro; y 3) que el demandado había constituido una hipoteca de 1er grado sobre el inmueble con un tercero, luego de firmado el documento de opción de compra venta.

    Una vez a.l.p.e. juzgador de alzada llegó a las siguientes conclusiones: a) que el demandado no promovió ni evacuó ninguna prueba que demostrara el cumplimiento de su obligación en el contrato; b) que efectivamente el demandado no inscribió el documento definitivo en el registro pertinente; c) que el demandado creó una hipoteca de 1er grado a favor de un tercero, sobre el inmueble luego de firmada la opción de compra venta; y en virtud de ello se declara sin lugar la apelación.

    En ese mismo sentido quedó demostrado que el actor si cumplió con su obligación de pagar lo acordado salvo el monto definitivo, pues ello se cancelaría al momento del otorgamiento del documento definitivo de la venta ante el Registro pertinente, razón por la cual se declaró con lugar la demanda.

    En consecuencia, y en virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, se evidencia que el juez de alzada no incurrió en motivación contradictoria ni en la infracción de los artículos 244 y 243 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

    III

    Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 243 ordinal 5° y 244 eiusdem.

    Por vía de fundamentación, el formalizante expresa lo siguiente:

    …Como puede observarse, la Sentencia Definitiva de Fondo dictada el Tribunal Superior Primera en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, establece entre otros aspectos lo siguiente:

    …Omissis…

    Siendo entonces, que de la anterior transcripción se establece que el Dispositivo de la sentencia del Tribunal de Alzada se limita a decidir Primero: Sin lugar el Recurso de Apelación intentada y Segundo: a Confirmar en todas sus partes la sentencia emitida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripció n Judicial del Estado Zulia.

    Como puede observarse, el Dispositivo de la referida Sentencia omite la manifestación expresa, positiva y precisa que declare SIN LUGAR LA DEMANDA, tal y como lo hizo el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, cuando estableció:

    …Omissis…

    En el anterior sentido, cuando se omitió en el Dispositivo de la Sentencia dictada por el Tribunal de Alzada lo relacionado con declarar Con o Sin Lugar la Demanda, habría de tenerse entonces como sobre entendida (sic) como consecuencia del contenido de la sentencia.

    …Omissis…

    Siendo entonces que no hay dudas que en el presente caso, se encuentra presente el Vicio de Defectos de Actividades al omitir el Tribunal alzada el pronunciamiento expreso y preciso sobre el fondo de la controversia.

    En consecuencia y por todo lo antes expuestos, solicito se declare procedente la denuncia del Ordinal 5 del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, N.d.O.P. que indica uno de los Requisitos que toda sentencia debe contener y se Declara la Nulidad del Fallo de conformidad con lo establecido con lo establecido en el Artículo 244 del Código de Procedimiento Civil…

    .

    Para decidir, la Sala observa:

    Alega el formalizante que la Sala incurrió en incongruencia negativa al omitir la declaratoria con o sin lugar de la demanda en el dispositivo del fallo recurrido, con lo cual incurrió en la infracción de los artículos 243 ordinal 5° y 244 del Código de Procedimiento Civil.

    El vicio de incongruencia ha sido definido en innumerables fallos por este Supremo Tribunal, como una infracción al requisito de la sentencia de no pronunciarse sobre el problema jurídico sometido a su decisión, circunscrito a los términos de la demanda y de la contestación, por lo cual sólo puede resolverse las cuestiones que hayan sido presentados en esos actos, aplicando el derecho a los hechos alegados y probados.

    Asimismo, la jurisprudencia y la doctrina han definido la congruencia de la sentencia como la conformidad que debe existir entre ésta y la pretensión o pretensiones que constituyan el objeto del proceso, más la oposición u oposiciones en cuanto delimitan este objeto. De allí, que la congruencia supone que el fallo no contenga más de lo pedido por las partes (ultrapetita), menos de lo pedido por las partes (citrapetita), ni algo distinto de lo pedido por las partes (extrapetita).

    Ahora bien, el formalizante alega que el juez de alzada omitió pronunciarse sobre la demanda sea con o sin lugar, al respecto se evidencia que el ad quem, en la parte motiva de la sentencia recurrida expresó que el demandado no demostró nada de sus alegatos ni llevó ni evacuó pruebas, mientras que el actor logró demostrar el cumplimiento de su obligación según el contrato de opción de compra venta.

    De conformidad con ello, se verifica que la pretensión fue declarada con lugar pues confirmó la sentencia apelada dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 6 de abril de 2009, cuyo dispositivo fue transcrito en la sentencia recurrida en la parte narrativa de la misma, en consecuencia, y partiendo del principio de que la sentencia es un todo, no es causal de nulidad que no conste en el dispositivo del fallo recurrido, pues se desprende tanto de la parte narrativa como motiva, que la pretensión fue declarada con lugar, así se evidencia de la propia recurrida:

    …II

    NARRATIVA

    Se recibió y se le dio entrada al presente expediente ante esta Superioridad en fecha 06 de agosto de 2009, tomándose en consideración que la sentencia apelada es definitiva.

    …Omissis…

    En este sentido, pasa esta Superioridad a citar extractos de la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 06 de abril de 2009; y objeto del presente recurso de apelación; que estableció:

    Siendo las cosas así, observa este Órgano Jurisdiccional que en el caso que nos ocupa, la representación judicial antes mencionada señaló en su escrito de contestación a la demanda, que rechazaba la estimación por exagerada, motivándola en el hecho de que las cantidades están determinadas en el documento objeto de la demanda que por cumplimiento de opción de compra-venta fue interpuesta en contra de su defendida, en ese sentido, esta Jurisdicente observa, que tal como lo aduce la parte demandada, la cantidad objeto del negocio jurídico cuyo cumplimiento solicita la parte actora en el presente caso, se encuentra determinada en el documento de opción de compra, monto que es inferior a la estimación de la demanda realizada por el demandante, la cual asciende a la cantidad de CUATROCIENTO CUARENTA MILLONES (Bs. 440.000.000) o su equivalente actual según reconversión monetaria a CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 440.000).

    Al respecto, como quiera que en la presente causa el valor de la cosa demandada consta en autos, y está plenamente deducido del contrato de opción de compra, la estimación hecha por el apoderado judicial de la parte actora se considera exagerada, desprendiéndose del petitum de la demanda, que sólo exige el cumplimiento de las obligaciones contraídas por la ciudadana L.R.M.Á. al momento de la celebración del negocio jurídico y ningún otro concepto, por ello, este Tribunal estima que la impugnación en referencia debe ser declarada procedente, quedando, en consecuencia, estimada la presente demanda en el monto al cual asciende el precio de la obligación (sic) asumidas por las partes, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 220.000.000) o su equivalente actual que son DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000), y así se decide.

    Por otra parte, en cuanto al alegato del apoderado judicial de la parte demandada relativo a la dificultad de precisar quién es el demandante en la presente causa, tal situación le ha causado una indefensión a su representada, ya que de acuerdo a lo explanado en el escrito de contestación, la presente demanda sería inadmisible por no señalar con precisión quien tiene el carácter de demandante.

    (…)

    En razón de ello, es imperioso aclararle a la representación judicial de la parte demandada que el ciudadano A.D.S., lejos de lo interpretado por ella, no pretendió la sustitución de un poder judicial, sino que actuando en representación de la parte material que integra la relación jurídica objeto de la presente demanda, otorgó poder en nombre de ellos para lo cual estaba totalmente facultado según el instrumento poder de fecha 23 de abril de 2004, autenticado ante la Notaría Público Décima de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 42, Tomo 39, en virtud de que el aludido ciudadano quien es comerciante, no posee el ius postulando, motivo por el cual correctamente le otorgó poder judicial al abogado WOLFANG L.N., ya que de conformidad con el artículo 166 de la norma adjetiva civil, establece que sólo podrán ejercer poderes en juicio, quienes sean abogado en ejercicio conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados.

    Por consiguiente, siendo que el ciudadano A.D.S. actúa en representación del promitente comprado y de su cónyuge, debidamente representado por el abogado en ejercicio WOLFANG L.N., tal representación es conforme a derecho, y por ende, se encuentra claramente determinado en la presente causa quien es el demandante, de allí pues, que la solicitud realizada por la representación judicial de la parte demandada, en relación a la inadmisibilidad de la presente demanda por no determinarse el carácter del demandante, es improcedente en derecho, y así se decide.

    (…)

    Pues bien, de la cláusula primera y segunda se infiere la intención que tenía la parte demandada de vender el bien inmueble objeto del presente litigio, y la intención de comprárselo por parte del demandante, estableciéndose como precio definitivo del bien la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 220.000.000,00), lo que actualmente equivaldría a DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000)

    Por otra parte, de las cláusulas segunda y cuarta se sustrae la obligación asumida, por el demandante de pagar una inicial equivalente a OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000) que comprendía los CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000) pagados en fecha 18 de diciembre de 2006, y los SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000) pagados el día 26 de diciembre de 2006, es decir, al momento de la firma del contrato de opción de compra, pagos éstos que efectivamente se verificaron en el presente caso, tal como se desprende del material probatorio consignado en actas, y el monto faltante por pagar se verificaría en dos oportunidades, el primer pago por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000) debía realizarlo a más tardar el día 31 de enero de 2007, cumpliendo exactamente con está (sic) obligación el día 15 de enero de 2007, tal como se desprende del recibo emitido por la parte demandada a favor de la parte actora; el saldo restante de la obligación, es decir, la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000) debía pagarlos dentro de un lapso de tres (03) meses, contados a partir del día 31 de enero de 2007. Sobre este particular, no existe mayor duda sobre la interpretación de la voluntad de los contratantes plasmada en la letra del contrato bajo estudio, ya que como es costumbre en la mayoría de estos tipos de contratos, el comprador entrega una suma dineraria por concepto de inicial y el remanente o saldo faltante por pagar lo entrega una vez que se otorgue el documento definitivo de venta.

    De las referidas cláusulas se desprende de manera clara, como la parte demandante había cumplido con el pago de una porción el saldo total de la obligación, lo cual fue cumplido en tiempo oportuno y conforme a lo acordado en las cláusulas contractuales, salvo el último pago de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000) que el ciudadano L.D.S.R., estaba dispuesto a pagar el día 26 de marzo de 2007, fecha en la cual precluía el lapso para que la ciudadana L.R.M.Á., otorgara el documento definitivo de la venta.

    Igualmente, de la cláusula tercera se desprende la obligación de la parte demandada de traspasar el bien, teniendo como fecha tope para hacerlo hasta el día 26 de marzo de 2007, estableciéndose como condición que el bien estuviera libre de gravamen alguno. Siendo esto así, para que pudiera cumplir con esta obligación, ambas partes acordaron que una porción de las cantidades de dinero pagadas por el ciudadano L.D.S.R., sería destinada al pago de la hipoteca que pesaba sobre el bien inmueble a favor del BANCO MERCANTIL, C.A., S.A.C.A., liberación hipotecaria que ocurrió efectivamente el día veintitrés (23) de enero de 2007.

    Sin embargo, llama poderosamente la atención de quien suscribe el presente fallo, y una vez analizadas las pruebas aportadas el presente juicio, que la ciudadana L.R.M.Á., luego de liberar el bien inmueble objeto del contrato litigioso, procediera nuevamente y dentro el lapso que tenía para realizar la venta definitiva, a hipotecar el bien a favor de un tercero ajeno y extraño a la relación contractual existente, manifestando en el contrato de constitución de hipoteca que sobre el bien inmueble no existía opción de compra alguna, lo cual era totalmente falso y conocido por la hoy demandada, constituyendo tal actuación a juicio de esta Sentenciadora, un obrar mal intencionado, que pudiera incluso como sucedió en el caso bajo análisis, impedir que el derecho del ciudadano L.D.S.R.d. comprar el bien , se materializara.

    Aunado al hecho que las actuaciones ut supra descritas, se traducen en un flagrante incumplimiento de la cláusula tercera del contrato suscrito por las partes en fecha 26 de diciembre de 2006, ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo.

    Por otra parte, también es importante considerar, que el ciudadano L.D.S.R., en su condición de PROMITENTE COMPRADOR, actuó diligentemente, asumiendo y cumpliendo con las obligaciones que le correspondían de acuerdo a la cláusula séptima del contrato, referidas estás (sic) a la tramitación y legalización de la operación pactada, cuestión que quedó plenamente demostrada con la inspección extra-litem llevada a cabo.

    (…)

    III.- Por todos los fundamentos anteriormente expuestos:

    …DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA incoara el ciudadano L.D.S.R., en contra de la ciudadana L.R.M.Á., todos identificados en la parte narrativa del presente fallo.

    En consecuencia, se ordena a la demandada L.R.M.Á., realizar la tradición formal del inmueble vendido, o sea, el otorgamiento del documento definitivo, lo cual deberá hacer dentro del plazo que se les conceda para la ejecución voluntaria, previa consignación de la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00) equivalente al saldo restante de la obligación, por parte de la actora, y vencido como fuere el lapso señalado sin que la parte demandada no hubiere cumplido con su obligación, deberá tenerse como documento definitivo la presente sentencia junto con las actuaciones complementarias, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

    SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte demandada ya identificada, por haber resultado vencida totalmente en esta instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

    En consecuencia, no promoviendo instrumento o medio alguno la parte demandada, capaz de desvirtuar la presunción de incumplimiento imputable a ella respecto de su obligación asumida, referida al traspaso definitivo del bien inmueble dentro del plazo correspondiente, que además debía estar libre de gravamen, sino que por el contrario se demostró su actitud pasiva, y como quiera que quedó demostrado la existencia de un contrato bilateral como lo es, el de opción a compra-venta autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, el día veintiséis (26) de Diciembre de 2006, bajo el No. 9, Tomo 122, contentivo de la obligación a cargo de la parte accionada, al igual que quedo demostrado el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la actora contenidas en el mencionado instrumento de conformidad con el artículo 1.264 del Código Civil.

    En razón a lo anterior, esta Sentenciadora declara SIN LUGAR el recurso de apelación que formalizara en fecha 09 de junio de 2009, la ciudadana L.R.M.Á., asistida por la abogada en ejercicio E.R.B., todas antes identificadas; en consecuencia, SE CONFIRMA la decisión dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 06 de abril de 2009. Así se Establece.

    V

    DISPOSITIVA

    Este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación que formalizara en fecha 09 de junio de 2009, la ciudadana L.R.M.Á., asistida por la abogada en ejercicio E.R.B., ambos ya identificados.

SEGUNDO

SE CONFIRMA en todas sus partes la sentencia proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 06 de abril de 2009; en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, siguen los ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E.; contra la ciudadana L.R.M.Á., todos antes identificados.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil….”.

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, se declara improcedente la denuncia de infracción del artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

IV

Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12, 243 ordinal 5° y 244 eiusdem.

Por vía de fundamentación, el formalizante expone lo siguiente:

…En el escrito de informes constante de Nueve (9) Folios útiles, consignado por mi representada con fecha 16 de Octubre de 2009, por ante el Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, se planteo entre otros aspectos lo siguiente:

…Omissis…

Como puede observarse el Tribunal de alzada en su Sentencia a pesar de haberse consignado en el escrito contentivo de informes lo relacionado con el hecho que el Poder estaba concebido en términos generales y conforme con el artículo 1.688 del Código civil, que establece si el Poder está concebido en términos Generales no comprende más que los Actos de Administración y para exceder de esa Administración (sic) el poder debe ser Expreso y al no evidenciarse tal situación del Instrumento Poder, es el caso, que por tal motivo, A.D.S.E., no podía otorgar como lo hizo, Poder Especial, a W.L.N., para que, lo Representara, ni a este, ni a L.D.S.R. y A.V.E., en el proceso que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, se le siguió, pero sin embargo, en la Sentencia Definitiva de Fondo dictada por el tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, no se pronuncio ni en su parte Narrativa, Motiva o Dispositiva sobre los anteriores aspectos.

…Omissis…

En el anterior sentido, en el presente caso, el Tribunal de Alzada debió pronunciarse sobre el alegato vertido en el escrito contentivo de informes consignado por mi Representada, lo cual sin duda alguna tenía una influencia determinante en el proceso, dado que, si el Tribunal lo hubiese examinado habría llegado a la conclusión que conforme con lo establecido, en el Artículo 1.689 del Código Civil, el Apoderado, no puede excederse de los límites fijados en el Instrumento Poder y que en este tampoco se menciona expresamente a los Tribunales de la República y en tal sentido A.D.S.E., se excedió en las Facultades que le fueran conferidos, por lo cual el proceso realizado deviene Nulo y sin efecto jurídico alguno.

Sin embargo, no obstante a lo anterior el Tribunal de Alzada omitió ese pronunciamiento, con lo cual con este proceder la Sentencia dictada no es congruente con la pretensión deducida y las excepciones o defensas opuestas, por lo que, no hay duda que en el presente caso, nos encontramos con el vicio de incongruencia Negativa, infringiendo el Ordinal 5° del artículo 243 código de Procedimiento Civil y el artículo 12 eiusdem, por no atenerse el sentenciador a lo alegado y probado en los autos…

.

Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante que el juez de alzada incurrió en la infracción de los artículos 12, 243 ordinal 5° y 244 del Código de Procedimiento Civil, por omitir pronunciamiento respecto de que “…el Poder estaba concebido en términos generales y conforme con el artículo 1.688 del Código Civil, que establece si el Poder está concebido en términos Generales no comprende más que los actos de administración y para exceder de esa administración (sic) el poder debe ser expreso y al no evidenciarse tal situación del Instrumento Poder, es el caso, que por tal motivo, A.D.S.E., no podía otorgar como lo hizo, Poder Especial, a W.L.N., para que, lo Representara, ni a este, ni a L.D.S.R. y A.V.E., en el proceso que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta…”.

Para verificar las aseveraciones expuestas por el recurrente, la Sala pasa a transcribir algunos extractos de la sentencia recurrida:

…IV

MOTIVOS PARA DECIDIR

Para clarificar el inconveniente que se discute, a través de la presente incidencia, y con ánimos de brindar una solución efectiva al mismo, pasa esta Sentenciadora Superior a realizar las siguientes consideraciones previas:

En primer término, resulta pertinente analizar la conducta procesal asumida por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, dado que a partir de éste, dimana la proposición conjunta de alegatos que presuntamente acarrean la inadmisibilidad de la misma junto a defensas de fondo, a consecuencia de las cuales, surge un deber de determinación para esta Operadora de Justicia en lo referente al orden de prelación con la cual deben ser decididas dichas excepciones y defensas, en aras de asegurar la estabilidad del juicio y mantener las partes en igualdad de derechos y deberes

En este sentido, pasa esta Sentenciadora a transcribir algunos extractos del escrito de contestación a la demanda, en la cual, la parte demandada alega lo siguiente:

…PRIMERO: Mi representada se encuentra en la dificultad de precisar quién es el demandante en esta causa, creándose una situación de incertidumbre que conllevaría a una indefensión si a tiempo no se aplican los debidos correctivos…

(…)

…En consecuencia, el apoderado judicial actor creó una confusión en cuanto a determinar quien en realidad es el demandante y su carácter, y la inclusión en dicho libelo de A.d.S.E. y V.E., en nombre y representación por quienes dicho profesional del derecho actúa, debe ser explicada…Es, pues, de evidente importancia determinar quien o quienes son los demandantes en esta causa y sus respectivos caracteres, puesto que la sentencia que no contenga la indicación clara y precisa de las partes, conforme al artículo 243 del Código de Procedimiento Civil sería nula de conformidad con el artículo 244 ejusdem.

Por otra parte, a la demandada se le plantearía una imposibilidad legal para reconvenir a los nombrados, al desconocer su situación en la causa. De acuerdo con lo antes expuesto y no siendo lo planteado de una cuestión precia (sic) de las previstas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se impone la INADMISIBILIDAD de la DEMANDA por los efectos de que no se señala con precisión quién tiene el carácter de demandante y de que no siendo abogado el ciudadano A.D.S. –quien actúa por sí y en representación de Savio Rossi y A.E.- aún cuando sea abogado quien instauró la demanda, ésta debe inadmitirse…

.

En atención a la excepción opuesta precedentemente transcrita, resulta jurídicamente acertado traer a colación los requisitos de validez que debe comprender el otorgamiento del poder a nombre de otra persona, puesto que, a consecuencia del referido acto surge la presente excepción de imprecisión en cuanto a la determinación del sujeto activo de la relación jurídica controvertida que, fuera opuesta por la parte demandada; ahora bien, dichos requisitos de validez se encuentran preceptuados por el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

…Omissis…

En relación a la norma del referido texto adjetivo civil, el Dr. R.H.L.R., en su obra CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, Tomo I, 3º edición (pág. 488), expone lo siguiente:

“Art. 155…

(…)

…están en consonancia con la Teoría de Representación Orgánica de REDENTI… en lo que concierne al poder deviniente (sic) de una persona jurídica a su órgano o personero; y en general, con toda relación de representación, pues las limitaciones de un mandato, de una relación de servicio o de una atribución estatutaria atañen sólo a las partes de esa relación subyacente y no son oponibles a los terceros…, salvo que se haya incorporado al texto del poder; cuestión esta distinta al quid que plantean las formalidades de este artículo 155.

...esta nueva regla del artículo 155, el funcionario da fe de la exhibición ad effectum videndi de estos instrumentos, pero no los transcribe; debe limitarse a tomar nota en el cuerpo del poder de las fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificar esos instrumentos (…). La finalidad de esas anotaciones que hace el funcionario es la de (…).

Así mismo, el procesalista A.R.R., en su obra TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO, Volumen II, pág. 60, plantea:

La forma de otorgamiento acogida en el Artículo 155 C.P.C., no exige más la copia y certificación del instrumento que legitima la representación, sino que el funcionario haga constar en la nota los datos que exige la norma, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación acerca de los documentos que le han sido exhibidos, eliminándose así las controversias a que daba lugar la antigua disposición del Artículo 42 del código de 1916 cuando quien otorgaba el poder era una persona jurídica; pero no excluye que la persona natural que sirve de órgano a la persona jurídica deba identificarse como tal.

En este sentido, conforme a la copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintitrés (23) de abril de 2007, bajo el No. 42, Tomo 39, esta Jurisdicente observa que, la misma constituye un documento autenticado, autorizado con las solemnidades legales, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, el cual, no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en forma y tiempo hábil, razón por la cual hace plena prueba y así se valora.

En el anterior instrumento, los ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E., actuando en su propio nombre, confieren poder administrativo, judicial y extrajudicial, de administración y disposición, amplio y suficiente, al ciudadano A.D.S.E., para que en nombre de éstos, los represente en todos los actos y gestiones legales administrativas, judiciales y extrajudiciales, así como también, pueda sustituir y otorgar el poder conferido a abogados de su confianza y en general realice y ejecute todas las actividades, gestiones, actos y acciones necesarias para la protección de los derechos e intereses de los descritos otorgantes. Así se Observa.

Asimismo, en relación a la copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, en fecha ocho (08) de Mayo de 2007, bajo el No. 49, Tomo 43, esta Jurisdicente observa que, la misma constituye un documento autenticado, autorizado con las solemnidades legales, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, el cual, no ha sido atacado por la parte contraria a través de los mecanismos legalmente establecidos en forma y tiempo hábil, razón por la cual hace plena prueba y así se valora.

En el cual, el ciudadano A.D.S.E., en nombre y representación de los ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E., otorga poder al abogado W.L.N., en pleno uso de las facultades que le fueran conferidas expresamente según documento autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, en fecha veintitrés (23) de abril de 2007, bajo el No. 42, Tomo 39, el cual, fue presentado ante el Notario Público Décimo, quien dejó expresa constancia de su exhibición mediante la respectiva nota de autenticación.

Así se Observa.

Por lo que en conclusión, adminiculando el análisis efectuado sobre los descritos instrumentos con los citados criterios doctrinarios, y bajo el amparo del artículo 155 ejusdem, observa esta Sentenciadora que, no existe confusión alguna en cuanto a la determinación del demandante y mucho menos incumplimiento de los requisitos de validez que debe cumplir el acto de otorgar poder en nombre de otra persona, puesto que, el poder autenticado en fecha 08 de mayo de 2007, ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, bajo el No. 49, Tomo 43, fue otorgado por el ciudadano A.D.S.E., al abogado WOLFANG L.N., en nombre y representación de los ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E., señalando dentro del mismo los datos del instrumento poder que acreditaban tal representación, consumándose de esta manera la exhibición del mismo, en virtud de lo cual el Notario Público dejó constancia mediante nota de autenticación, que estableció:

Fue presentado documento poder Autenticado por ante este Despacho, en fecha 23/04/2.007, bajo el N° 42, Tomo 39, de los Libros respectivos

(Negrillas del Tribunal).

Es así como, a través de dicha nota de autenticación, el funcionario público en autorización del acto, dejó expresa constancia del documento poder que le fue exhibido, con expresión de sus datos distintivos, evidenciándose del mismo que los ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E., ciertamente otorgaron poder general de administración y disposición, al ciudadano A.D.S.E., permitiéndole realizar en nombre y representación de éstos, actos y gestiones legales, administrativas, judiciales y extrajudiciales, dentro de las cuales se encuentra expresamente:

podrá sustituir y otorgar este poder en abogados de su confianza y en general podrá realizar y ejecutar todas las actividades, gestiones, actos, y acciones necesarias para la defensa y protección de todos nuestros derechos e intereses, pues las facultades aquí conferidas tienen un carácter enunciativo y en ningún caso taxativo ni limitativo

.

Razón por la que, resulta improcedente la excepción de inadmisibilidad a la demanda propuesta por la representación judicial de la parte demandada, al constatarse que a partir del contenido del documento autenticado en fecha 23 de abril de 2007, ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo estado Zulia, dimana una facultad expresa concedida por los ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E., al ciudadano A.D.S.E., referente a la potestad y permisión dada a este último de otorgar el poder en nombre de aquellos, la cual, se materializó mediante el poder conferido por el ciudadano A.D.S.E., al abogado W.L.N., quién tal como lo adujo el Tribunal de Instancia goza de ius postulandi y según el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, podrá ejercer poderes en juicio.

En consecuencia, visto el carácter y representación con el cual obró el ciudadano A.D.S.E., quién mediante facultad expresa concedida, otorgó poder al abogado W.L.N., es deber de esta Sentenciadora declarar IMPROCEDENTE la excepción de inadmisibilidad opuesta por la parte demandada, debido que, dicho otorgamiento cumple con los requisitos de validez que preceptúa el artículo 155 ejusdem, resultando evidente la representación ejercida, así como los sujetos activos dentro de la presente relación jurídica, quienes fungen en los ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E.. Así se Establece…”.

De la precedente transcripción de algunos extractos de la sentencia recurrida se verifica, que el juez de alzada sí se pronunció respecto de la alegato de la parte demandada referida a la validez del poder otorgado en el sentido de “…que, no existe confusión alguna en cuanto a la determinación del demandante y mucho menos incumplimiento de los requisitos de validez que debe cumplir el acto de otorgar poder en nombre de otra persona, puesto que, el poder autenticado en fecha 08 de mayo de 2007, ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, bajo el No. 49, Tomo 43, fue otorgado por el ciudadano A.D.S.E., al abogado WOLFANG L.N., en nombre y representación de los ciudadanos L.D.S.R. y A.V.E., señalando dentro del mismo los datos del instrumento poder que acreditaban tal representación…”, y en virtud de ello concluyó que visto el carácter y representación con el cual obró el ciudadano A.D.S.E., quién mediante facultad expresa concedida, otorgó poder al abogado W.L.N., declaró improcedente la solicitud, en virtud de que dicho otorgamiento cumple con los requisitos de validez que preceptúa el artículo 155 ejusdem.

En consecuencia y de acuerdo con lo antes expuesto se declara la improcedencia de la denuncia por infracción de los artículos 243 ordinal 5° y 244 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

V

Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12, 243 ordinal 5° y 244 eiusdem.

Por vía de fundamentación, el formalizante expresa lo siguiente:

…En el escrito de Promoción de Pruebas, de fecha 18 de Mayo de 2008, la parte demandante consignó en el Acápite DÉCIMA, Inspección Ocular Extra-litem, efectuada por la Notaría Pública Octava de Maracaibo, con fecha 28 de Marzo de 2007, con el objeto de demostrar al PARTICULAR SÉPTIMO lo siguiente:

…Omissis…

Si observamos con detenimiento el Libelo de demanda, en éste no se establece en ninguna de sus partes que sobre el Apartamento dado en Opción de Compra-Venta exista una Hipoteca de Primer Grado de fecha 23 de Febrero de 2007 a favor del Ciudadano J.S.A., y que esto conste en documento protocolizado ante la Oficina de registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 23 de Febrero de 2007, bajo en N° 28, Tomo 21, Protocolo Primero.

…Omissis…

Como puede observarse, conforme con el Escrito de Promoción de Pruebas, relacionada con la Inspección Ocular Extra-Litem esta se refiere a hechos que no fueron alegados en el libelo de demanda y que aun cuando fue admitida por el Juez de la Causa la misma debió ser desechada por el Tribunal de Alzada por impertinente.

…Omissis…

En el presente caso, en el Libelo de demanda no se señalaron los hechos a que se alude en el Escrito de promoción de Pruebas, referidos a que el Apartamento dado en Opción a Compra-Venta existía una Hipoteca de Primer Grado de fecha 23 de Febrero de 2.007 a favor del Ciudadano J.S.A. y menos que esto conste en documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónoma Maracaibo del estado Zulia, en fecha 23 de Febrero de 2007, bajo el N° 28, Tomo 21, Protocolo Primero y en ese sentido la Inspección Ocular Extra-litem que lo contienen debió ser desechada por impertinente al impedírsele con su admisión a mi Representada la contra prueba de ello colocándola en estado de indefensión y haber sido quebrantado el principio de igualdad de las partes.

Como quiera que el tribunal de Alzada, procedió a resolver en forma contraria, es decir, que le dio pleno valor probatorio a la Inspección Ocular Extra-Litem, tal conducta del Juez de la recurrida comporta un Vicio de Incongruencia Positiva, Infringiendo el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento civil, el Artículo 12 eiusdem, por no atenerse el sentenciador a lo alegado y probado en los autos y el Artículo 15 eiusdem por no haberse garantizado el derecho de defensa a mi representada…

.

Para decidir, la Sala Observa:

En la fundamentación de la presente denuncia, el recurrente alega que el juez de alzada incurrió en una indebida valoración de la prueba extra-litem, que la misma debió ser desechada por impertinente al imposibilitársele, con su admisión a la parte demandada, la contra prueba de ello, colocándola en estado de indefensión y haber sido quebrantado el principio de igualdad de las partes.

Nuevamente la Sala se permite indicar que el vicio de incongruencia ha sido definido en innumerables fallos por este Supremo Tribunal, como una infracción al requisito de la sentencia de no pronunciarse sobre el problema jurídico sometido a su decisión, circunscrito a los términos de la demanda y de la contestación, por lo cual sólo puede resolverse las cuestiones que hayan sido presentados en esos actos, aplicando el derecho a los hechos alegados y probados.

Asimismo, la jurisprudencia y la doctrina han definido la congruencia de la sentencia como la conformidad que debe existir entre ésta y la pretensión o pretensiones que constituyan el objeto del proceso, más la oposición u oposiciones en cuanto delimitan este objeto. De allí, que la congruencia supone que el fallo no contenga más de lo pedido por las partes (ultrapetita), menos de lo pedido por las partes (citrapetita), ni algo distinto de lo pedido por las partes (extrapetita).

En aplicación del precedente análisis a la fundamentación de la denuncia planteada, se aprecia que la misma no va dirigida a atacar el vicio de incongruencia, sino mas bien la valoración de una prueba, como lo es la prueba extra-litem que persigue demostrar que había una hipoteca de 1er grado sobre el inmueble objeto del contrato de compra venta que se discutía en la controversia, lo cual es un vicio del tipo de infracción de ley, que debe ser encuadrado en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en alguna de las infracciones ahí previstas tales como falta o falsa de aplicación de una norma o error de interpretación, o estableciendo algunos de las excepciones de falso supuesto previstos en el artículo 320 eiusdem.

En consecuencia, y en virtud de los razonamientos precedentemente expuestos se desestima la presente denuncia por indebida fundamentación, y así se decide.

VI

Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° eiusdem.

Por vía de fundamentación, el formalizante alega lo siguiente:

…En el escrito de promoción de pruebas, de fecha 18 de Mayo de 2008, la PARTE DEMANDANTE CONSIGNÓ EN EL Acápite DÉCIMA, Inspección Ocular Extra-litem, efectuada por la Notaría Pública Octava de Maracaibo, con fecha 28 de Marzo de 2007 con el objeto de demostrar al PARTICULAR SEPTIMO lo siguiente:

…Omissis…

Si observamos el libelo de demanda en ésta(sic) no se establece en ninguna de sus partes que se hubiese alegado que sobre el Apartamento dado en Opción de Compra- venta exista una Hipoteca de Primer Grado de fecha 23 de febrero de 2.007 a favor del Ciudadano J.S.A. y que esto conste en documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo de Maracaibo del estado Zulia, en fecha 23 de febrero de 2.007, bajo el N° 28, Tomo 21, Protocolo Primero.

…Omissis…

Como puede observarse, con la inspección ocular Extra-Litem esta se refiere a hechos que no fueron alegados en el libelo de demanda y que aun cuando fue admitida por el Juez de la Causa la misma debió ser desechada por el Tribunal de alzada por impertinente de conformidad con lo establecido en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil.

En el anterior sentido, podemos establecer que la demanda en sentido procesal estricto se define como el acto procesal por el cual el actor ejercita una acción solicitando del tribunal la protección, declaración o constitución de una situación jurídica, y la demanda será también como la acción que contiene de condena, de declaración o constitutiva.

El artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, establece los requisitos que ha de cumplir todo libelo de demanda para no permitir la cuestión previa de defecto de forma de aquella y dentro de estos requisitos se encuentra la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con la pertinentes conclusiones.

La exposición de los hechos de la demanda reviste gran importancia porque sin tal exigencia no se cumple cabalmente no hay derecho a pobrar (sic) hechos fundamentales no alegados en el libelo y la prueba que contra esta regla se hiciera carecería de eficacia, pues de lo contrario se consumaría una irritante desigualdad en el proceso, no pudiendo adivinar el demandado que hechos de los silenciados en la demanda pretenderá probar el actor y no pudiendo conocer la promoción de éste sino cuándo pasado el lapso útil para promover la contra prueba de esos hechos, resultando así impedido de defenderse.

La razón jurídica que origina tal determinación se centra en la obligación del juez de no basar su fallo en hechos que el demandado no invoco en su contestación, aunque los hubiese probado porque con ello se priva al actor de hacer la contra prueba oportunamente rigiendo el mismo principio a los hechos que el actor no invoco en el libelo de demanda circunstancia que impediría al demandado hacer pruebas contra esos hechos, por no haberlos invocados en su escrito de promoción de pruebas.

…Omissis…

Como puede observarse, en el presente caso, el Tribunal de Alzada procedió a suplir a la parte demandante argumentos de hechos que no se alegaron en el libelo de demanda, dado que, no se señalan los hechos a que se alude en la Inspección Ocular Extra-Litem, referidos a que el Apartamento dado en Opción de Compra-Venta existía una Hipoteca de Primer Grado de fecha 23 de Febrero de 2.007 a favor del Ciudadano J.S.A. y menos que esto conste en documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 23 de Febrero de 2.007, bajo el N° 28, Tomo 21, Protocolo Primero y en ese sentido la Inspección Ocular Extra-Litem que lo contienen debió ser desechada por impertinente al impedírsele con su admisión a mi Representada la contra prueba de ello colocándola en estado de indefensión y haber sido quebrantado el principio de igualdad de las partes.

Como quiera, que el Tribunal de Alzada procedió a resolver en forma contraria, es decir, que en lugar de proceder a desechar la Inspección Ocular Extra-Litem le dio pleno valor probatorio a la misma y con tal conducta esto comporta un Vicio de Incongruencia positiva, infringiendo el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el Artículo 12 eiusdem, por no haberse garantizado el derecho de defensa a mi Representada…

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Para decidir, la Sala observa:

El recurrente insiste en atacar la valoración que hizo el juez de la prueba extra-litem referida a la hipoteca que fue creada en el inmueble objeto de la presente controversia, la cual se constituyó posterior a la firma de la opción de compra venta.

Al respecto alega el recurrente que el juez de alzada no debió valorarla en virtud de que la misma no fue planteada en el libelo de la demanda.

Esta denuncia coincide en su totalidad a la contenida en el capítulo quinto, en tal virtud, la Sala con la finalidad de evitar repeticiones inútiles, da por reproducidos los fundamentos allá expuestos, relativos a que este tipo de denuncia debe ser encuadrada en un recurso por infracción de ley, con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil.

En consecuencia, y en virtud de lo antes expuesto se desecha por indebida fundamentación, la denuncia bajo análisis, y así se decide.

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

I

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, se denuncia la infracción de los artículos 506 ibídem, 1.354 y 1.271 Código Civil por falsa aplicación.

Por vía de fundamentación, el formalizante textualmente expresa:

…Como puede observarse en la Sentencia Definitiva de Fondo dictada por el Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, estableció entre otros aspectos lo siguiente:

…Omissis…

De la transcripción parcial de la Sentencia, el Tribunal de Alzada procede a colocar toda la carga probatoria al deudor de la obligación invocando para tales efectos el contenido establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil y al punto que también tendría que demostrar de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.271 eiusdem que la inejecución o incumplimiento se debió a una causa extraña que no le era imputable.

En el escrito de contestación al Fondo de la Demanda, se estableció entre otros aspectos lo siguiente:

…Omissis…

En el anterior sentido es importante destacar que en el Contrato de Opción de Compra-Venta de fecha 26 de Diciembre de 2007, se establecieron entre otras cláusulas las siguientes:

…Omissis…

Con lo cual, se evidencia que el promitente comprador tenía a su cargo todos los gastos relacionados con la tramitación y realización de la operación pactada, en este sentido es necesario destacar que si éste tenía a su cargo toda esa actividad y si el lapso o término de la Opción de Compra-Venta era de tres (3) meses es decir, entre el día 26 de Diciembre de 2006 hasta el día 26 de Marzo de 2007 en este caso, era necesario aun cuando la cláusula tercera no estableciera obligación alguna, en cuanto a la notificación respecto al día y hora en que se debía de llevar a efecto la suscripción del documento definitivo de Compra–Venta, era necesario proceder a esa notificación.

Sin duda alguna, que en el presente caso, podemos considerar que si mi Representada no concurrió a suscribir el Documento Definitivo de Compra-Venta lo fue, como antes se indicó, que la parte demandante tenía a su cargo toda la operación de redacción y de inscripción del documento de Compra-Venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliaria competente y la falta de notificación para el referido acto.

…omissis…

La causa no imputable se caracteriza por una imposibilidad absoluta de poder ejecutar la obligación que además de ser sobrevenida, debe ocurrir con posterioridad al surgimiento de la obligación y además que debe probarse la ausencia de culpa.

En el presente caso, se observa que evidentemente existió una Causa Extraña sobrevenida con posterioridad a la suscripción del Contrato de Compra-Venta y que no se le puede imputar a mi Representada puesto que quedo demostrado que el obstáculo, como antes se indicó, se produce debido a que la parte Demandante tenía a su cargo toda la operación de redacción y de inscripción del documento de Compra-Venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario Competente y esta no fue Notificada para el referido acto, ni para el día y hora a que se contrae la Inspección Ocular Extra-Litem, ni dentro del lapso de tres (03) meses a que se contrae la Cláusula Tercera del Contrato de Opción de Compra-Venta.

Conforme a los anteriores parámetros, es necesario destacar que el Tribunal de Alzada al haber aplicado el Artículo 1271 del Código Civil, estableció que la inejecución o incumplimiento no se debió a una Causa Extraña Sobrevenida, sino que, procedió a declarar que mi Representada tenía que demostrar que el cumplimiento o el incumplimiento se debía a una causa extraña que no se le podía imputar, aun cuando el documento definitivo de Compra-Venta debió haberse suscrito en el plazo de tres (03) meses, sin que existiera Notificación alguna sobre el día y la hora en la que se llevaría a cabo dicho otorgamiento, pues se trataba de un plazo y por tanto debía existir absoluta certeza del mismo y por lo tanto éste incurrió en el quebrantamiento de dicha N.J..

La anterior situación resultó determinante en el dispositivo del fallo, dado que, si el Tribunal de alzada hubiese aplicado correctamente la N.J. hubiese establecido que la incomparecencia de mi representada por ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente durante el plazo de tres (03) meses, se debió a la falta de notificación de la misma.

En consecuencia y por todo lo antes expuesto solicito se declare procedente la denuncia por infracción de los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.271 del Código Civil, debido a que estaba demostrado la falta de notificación de mi Representada para el acto de suscripción del documento definitivo de compra-venta y en tal sentido se declare la Nulidad del Fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil…

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Para decidir, la Sala observa:

De la anterior trascripción se observa que la presente denuncia es confusa e imprecisa respecto a lo que se pretende con ella, pues del escrito se constata que el recurrente se limitó a expresar que el juez invirtió la responsabilidad de la parte compradora en la vendedora cuando era al contrario -según el recurrente-, arguyendo en principio la infracción de los artículos 506 Código de Procedimiento Civil, 1.354 y 1.271 Código Civil por falsa aplicación, sin precisar cómo, cuándo y en qué sentido se infringieron las citadas normas.

Así, en relación a las formalidades que debe cumplir el escrito de formalización, esta Sala ha expresado, entre otras decisiones, en sentencia de fecha 26 de noviembre de 2008, expediente N° 2008-00087, caso: Diamantino Matos De Peña, F.F.C. y Otros, ratificada en sentencia N° 043, de fecha 9 de marzo del 2010, caso: señaló lo siguiente: J.C.T.S., contra la ciudadana M.E.S.S.:

…Al respecto, resulta pertinente señalar, en primer término, que el escrito de formalización debe ser claro y preciso, debiendo el recurrente mencionar en sus denuncias, deslindadas una de otra, y enmarcadas en el recurso pertinente, bien de forma, bien por infracción de ley, las infracciones por defecto de actividad o violaciones de ley respectivas, pues el recurso extraordinario de casación equivale a una demanda de nulidad contra la sentencia recurrida. Esta carga le corresponde al recurrente, bajo pena de que el recurso extraordinario sea declarado perecido por falta de técnica.

El artículo 317 eiusdem, establece que el escrito de formalización debe ser razonado y contener en el mismo, los siguientes requisitos: 1) La decisión o decisiones contra las cuales se recurre; 2) Los quebrantamientos u omisiones a que se refiere el ordinal 1° del artículo 313; 3) La denuncia de haberse incurrido en alguno o algunos de los casos contemplados en el ordinal 2° del artículo 313, con expresión de las razones que demuestren la existencia de la infracción, falsa aplicación o aplicación errónea; y, 4) La especificación de las normas jurídicas que el Tribunal de última instancia debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia, con expresión de las razones que demuestren la aplicabilidad de dichas normas…

. (Subrayado de la Sala).

En ese mismo sentido, respecto a la denuncia por infracción de ley, la Sala ha establecido, entre otras, en sentencia Nº 400, de fecha 1 de noviembre de 2002, expediente Nº 2001-0268, en el caso de O.A.M.M. contra Mitravenca, C.A., y otra, ratificada en sentencia N° 526, de fecha 12 de julio de 2007, caso: A.M.D.B., contra BANCO DE VENEZUELA, S.A., BANCO UNIVERSAL estableció:

...El formalizante debe: a) encuadrar la denuncia en el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil; b) especificar qué normas jurídicas resultaron infringidas y cuál de las hipótesis previstas en el mentado ordinal 2º del artículo 313, es la que se pretende denunciar por errónea interpretación, falsa aplicación, falta de aplicación o violación de una máxima de experiencia; c) expresar las razones que demuestren la existencia de la infracción, esto es, explicar de forma clara y precisa cómo, cuándo y en qué sentido se produjo la infracción, la cual debe ser determinante en el dispositivo del fallo, de conformidad con lo previsto en el único aparte del artículo 313 eiusdem; y d) especificar las normas jurídicas que el tribunal de última instancia debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia, e indicar las razones que demuestren la aplicabilidad de dichas normas...

. (Subrayado y negrillas de la Sala).

En consecuencia, la presente denuncia por infracción de los artículos 506 Código de Procedimiento Civil, 1.354 y 1.271 Código Civil por falsa aplicación, no contiene los elementos mínimos de fundamentación que podrían permitir su análisis, pues, del desarrollo de la denuncia se evidencia la falta de precisión en lo que pretende delatar, si es una falta o falsa aplicación de las normas pre citadas, asimismo, se constata la falta de fundamentos de cómo, cuándo y en qué sentido se produjo tal infracción, y lo determinante en el dispositivo del fallo por dicha infracción.

En consecuencia, por todo lo anteriormente expuesto y en aplicación de la jurisprudencia ut supra transcrita, la presente denuncia debe desestimarse, por indebida fundamentación. Así se decide.

II

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 ibídem, se denuncia la infracción de los artículos 510 eiusdem, por …Mala interpretación…”, y el artículo 1.428 del Código Civil, por falta de aplicación:

Por vía de fundamentación, el formalizante textualmente alega lo siguiente:

…Conforme se evidencia del escrito de Promoción de Pruebas, consignado con fecha 16 de Mayo de 2008, por el Apoderado del Ciudadano A.D.S.E., en su Acápite DÉCIMO, se efectúo para dejar constancia entre otros aspectos de lo siguiente:

…Omissis…

Conforme al escrito de promoción de pruebas, se consigno contentivo de original Inspección Ocular Extra-Litem, para dejar constancia en el PARTICULAR TERCERO de lo siguiente:

…Omissis…

En el anterior sentido, es necesario destacar que en relación con la Inspección Ocular Extra-Litem, se ha venido estableciendo que esta solo procede de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.428 del Código Civil, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se pueda o no sea fácil de acreditar de otra manera, es decir, que se limita a lo que está a la vista en contraposición a la Inspección Judicial, la cual abarca de conformidad con lo establecido en el Artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, personas, cosas, lugares o documentos, es decir, que la misma se extiende a lo que el juez pueda apreciar a través de todos los sentidos.

Como puede observarse, de la Inspección Ocular Exta-Litem, ésta no se realizó para que se dejara expresa constancia de lo que el Notario Público percibía directamente a través del sentido de la vista en relación con la correspondiente descripción del estado en que se encontraban los lugares, o las cosas que estaban a su alrededor, sino que el mismo se extendió a otras circunstancias distintas que pertenecen como anteriormente se indico a la Inspección Judicial.

En ese sentido el Tribunal de Alzada debió desechar la Prueba de Inspección Ocular Extra-Litem, pero sin embargo, como puede observarse este le dio pleno valor probatorio, pero como la de un simple indicio.

…Omissis…

En el presente caso el juez de alzada le dio valor al medio de prueba utilizado por la parte demandante para demostrar los hechos que caracteriza como indicios, es decir, que procedió apreciar la Inspección ocular Extra-Litem, como antes se indicó como un medio de prueba de indicio.

Como puede observarse, la Sentencia Definitiva de Fondo dictada el (sic) Tribunal Superior Primero en lo Civil, mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, estableció entre otros aspectos lo siguiente:

…Omissis…

Siendo que, el Tribunal de Alzada con el objeto de establecer que la Inspección Ocular Extra-Litem constituye un verdadero valor de indicio en cuanto a la falta de otorgamiento del documento definitivo de Compra-Venta, establece en la Sentencia anteriormente mencionada al Folio 40 lo siguiente:

…Omissis…

Sin embargo, es el caso que si examinamos con detenimiento la Inspección Ocular Extra-Litem efectuada esta tiene como objeto la de dejar constancia de la Ausencia en la Sala de Otorgamiento de mi Representada en un día y a una hora determinada y que el Tribunal de Alzada la considera como el hecho base, pero que de esta de ninguna manera se desprende lo decidido por la misma en el sentido que los hechos sobre los cuales deja expresa constancia el Notario Público, componga un indicio en cuanto a la falta de otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato de opción de compra, durante el plazo de tres (3) meses, el cual, iniciada el día 26 de diciembre de 2006 y precluía el día 26 de Marzo de 2007.

Así como tampoco, se pueden considerar los elementos que el Tribunal de Alzada, toma en consideración, dado que, ni la Cédula de Identidad de L.D.S.R.; ni el Registro de Información Fiscal (RIF) de L.D.S.R.; ni la solvencia Municipal del apartamento objeto de la opción de compra-venta, ni el Cheque de gerencia N° 41001276, constituyen una prueba de indicio que pueda establecer la falta de otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato de opción de compra, durante el plazo de tres (3) meses, el cual, iniciaba el día 26 de diciembre de 2006 y precluía el día 26 de marzo de 2007.

Siendo entonces, que existe por tal Motivo el Quebrantamiento del Artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, por Mala Interpretación, dado que, el tribunal de alzada para que le diera verdadero valor de prueba a la Inspección Ocular Extra-Litem, era necesario que esta se acumulara a otros indicios o pruebas para que pudiera considerarse como totalmente verdadero su contenido, todo conforme con la Sentencia dictada por la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia con fecha 01 de Junio de 2004.

En el anterior sentido, en el presente caso, no se observa en las actas procesales que conforman el expediente ninguna otra prueba distinta que sirva de simple indicio para establecer que mi representada no concurrió a otorgar el documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente, durante el plazo de tres (3) meses, el cual, iniciaba el día 26 de diciembre de 2006 y precluía el día 26 de Marzo de 2007 y por lo tanto, el Tribunal de alzada debió de aplicar y no aplicó el artículo 1.428 del Código Civil, debido a que ésta procede para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera. Y (sic) la misma no se realizó para que dejara expresa constancia de lo que el Notario Público percibía directamente a través del sentido de la vista en relación con la correspondiente descripción del estado en que se encontraban los lugares, o las cosas que estaban a su alrededor, sino que el mismo se extendió a otras circunstancias distintas, es decir, para que dejara constancia sobre la ausencia de una persona en un día y a una hora determinada para el otorgamiento de un documento. Conforme con los anteriores parámetros, es necesario destacar que el Tribunal de alzada debió de haber aplicado y no aplicó el Artículo 1.428 del Código Civil, con el objeto de desechar la prueba de Inspección Ocular Extra-Litem, con lo cual incurrió en el quebrantamiento de dicha n.j. al darle valor probatorio, lo que resultó determinante en el dispositivo del fallo, dado que, si el Tribunal de Alzada hubiese desechado la prueba en sí misma, éste no hubiese establecido ni siquiera la incomparecencia de mi representada en un día y a una hora determinada por ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente.

En consecuencia, y por todo lo antes expuesto solicito se declare procedente la denuncia por infracción de los Artículos 510 del Código de Procedimiento Civil y 1.428 del Código Civil y se Declare la Nulidad del Fallo de conformidad con lo establecido en el Artículo 244 del Código de Procedimiento Civil…

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Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante que el juez de alzada debió desechar la Prueba de Inspección Ocular Extra-Litem, sin embargo, le dio pleno valor probatorio, pero como la de un simple indicio, incurriendo en la falta de aplicación del artículo 1.428 del Código Civil, y en la -mala interpretación- del artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.

La Sala entiende con respecto al vicio alegado por el formalizante como mala interpretación, que se refiere a errónea interpretación, que tiene que ver con el espíritu, propósito y fin que tuvo el legislador al momento en que dictó la norma y es en ese sentido que la Sala pasa hacer el respectivo análisis de la denuncia:

Respecto del análisis que hizo el juez de la inspección Ocular Extra-Litem, expresó lo siguiente:

…Décima tercera promoción, contentiva de original de Inspección Ocular extra-litem, efectuada por la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 26 de marzo de 2007, en virtud de la solicitud realizada por el ciudadano L.D.S.R., antes identificado.

En razón del medio probatorio que antecede, esta Sentenciadora observa que, la naturaleza jurídica de la inspección practicada por la Notaría Pública Octava de Maracaibo, connota el ejercicio de las funciones y actividades atribuidas a la Administración en cuanto a la práctica inspecciones oculares, según lo estatuye en el artículo 74 numeral 13 de la Ley de Registro Público y del Notariado, en cuya virtud, el Notario puede dar fe pública de circunstancias de cualquier hecho o acto a través de inspección extrajudicial, al establecer lo siguiente:

…Omissis…

En este sentido, la Administración debe necesariamente atenerse a las previsiones contenidas dentro de las leyes procesales relativas a la inspección ocular que permiten su ejecución, razón por la que, determinado el ejercicio de tal atribución en virtud de la Ley precedentemente transcrita, considera pertinente esta Sentenciadora, establecer o fundamentar el valor probatorio de indicio que merece el medio probatorio en cuestión.

Ahora bien, en relación al valor indiciario de la prueba de inspección extrajudicial se ha pronunciado en forma reiterada el Tribunal Supremo de Justicia, exponiendo entre varias de sus decisiones al respecto, lo siguiente:

…Omissis…

…Omissis…

Por lo que, vista la sujeción de la presente apreciación en cuanto a los principios antes mencionados, considera esta Sentenciadora pertinente en primer término, transcribir los hechos relevantes para esta causa que pudieron constatarse con la aludida Inspección Ocular extra-litem practicada, los cuales refieren ha:

…Omissis…

Ahora bien, siendo que la Inspección Ocular Extra-litem fue llevada a cabo por un funcionario público en ejercicio de las atribuciones conferidas en virtud de la ley, considera esta Sentenciadora que, los hechos sobre los cuales dejó expresa constancia el Notario Público Octavo, componen un indicio en cuanto a la falta de otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato de opción de compra, durante el plazo de tres (3) meses, el cual, iniciaba el día veintiséis (26) de diciembre de 2006 y precluía el día veintiséis (26) de marzo de 2007, por parte de la ciudadana L.R.M.Á., según se evidencia de: 1) Cédula de Identidad del ciudadano L.D.S.R.; 2) Registro de Información Fiscal (RIF) del ciudadano L.D.S.R.; 3) Solvencia Municipal del apartamento objeto de la opción de compra-venta de fecha 1° de marzo de 2007, y 4) Cheque de Gerencia No. 41001276, de fecha 26 de marzo de 2007, emanado del Banco Bolívar, a favor de la ciudadana L.R.M.Á., girado con el número de cuenta 01500110170100000001, por un monto de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000).

Sin embargo, retomando el valor indiciario que merece la presente Inspección, considera pertinente esta Superioridad indicar que, los hechos expuestos a través de la misma pasan a crear certeza al adminicularse en la presente controversia con los hechos plenamente demostrados que a continuación se indican:

En primer término, en cuanto a la existencia de un contrato de opción a compraventa, celebrado entre los ciudadanos L.R.M.Á., en carácter de promitente vendedora, y L.D.S.R., en carácter de promitente comprador, el día veintiséis (26) de Diciembre de 2006, en el cual, la ciudadana L.R.M.A., asume como obligación respecto de su promitente comprador, el otorgamiento del documento definitivo de venta del bien inmueble allí opcionado y especificado, dentro del plazo de tres (3) meses contados a partir de la celebración de la descrita opción libre de gravamen, es decir, que la fecha límite para consumar tal obligación era el día veintiséis (26) de marzo de 2007; según se evidencia de original de documento de opción de compra-venta suscrito por los cuidados L.R.M.Á. y L.D.S.R., autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, el día veintiséis (26) de Diciembre de 2006, bajo el No. 9, Tomo 122.

Y en segundo término, certeza en cuanto a la constitución de hipoteca legal en primer grado sobre bien inmueble propiedad de la ciudadana L.R.M.Á., a favor del ciudadano J.S.A., como garantía de préstamo que otorgara éste a la primera de las mencionadas, constituyendo dicho bien inmueble el mismo que fuera objeto del contrato de opción a compra-venta que celebrara la descrita ciudadana, con el ciudadano L.D.S.R., el cual, debía encontrarse libre todo gravamen al momento del traspaso definitivo de su propiedad según lo establece la cláusula tercera del referido contrato de opción.

Aunado a lo anterior, y en cuanto a los hechos relevantes objeto de la Inspección Ocular realizada, se dejó constancia que dentro del descrito documento de préstamo con garantía hipotecaria, la ciudadana L.R.M.Á. declara que: “Sobre el referido inmueble no existen contratos de arrendamiento, usufructo, opciones de compra,…”, evidenciándose ésta situación y la precedentemente transcrita a partir de: 1) Copia certificada de documento de préstamo con garantía hipotecaria, suscrito por los ciudadanos L.R.M.Á. y J.S.A., registrado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo de Maracaibo del estado Zulia, bajo el No. 28, Tomo 21°, Protocolo 1°.

En consecuencia, vistos los hechos demostrados en la presente causa, determinantes en la presente apreciación, esta Juzgadora considera que, la formación de la prueba de indicios en cuestión, se encuentra en apego a los siguientes principios: a) Que el hecho considerado como indicio esté comprobado, b) Que dicha comprobación conste en autos, c) Que no debe atribuirse valor probatorio a un solo indicio; no siendo contraria a derecho o violatoria de ley expresa, razón por la cual, se estima en todo el valor probatorio creando certeza, en cuanto a los hechos comprobados en la presente controversia a través del resto de las pruebas promovidas por la parte actora. Así se Establece.

De la precedente transcripción el juez de Alzada, respecto de la prueba de Inspección Ocular Exta-Litem estableció que con ella se dejó constancia “…de componen un indicio en cuanto a la falta de otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato de opción de compra, durante el plazo de tres (3) meses, el cual, iniciaba el día veintiséis (26) de diciembre de 2006 y precluía el día veintiséis (26) de marzo de 2007, por parte de la ciudadana L.R.M.Á., según se evidencia de: 1) Cédula de Identidad del ciudadano L.D.S.R.; 2) Registro de Información Fiscal (RIF) del ciudadano L.D.S.R.; 3) Solvencia Municipal del apartamento objeto de la opción de compra-venta de fecha 1° de marzo de 2007, y 4) Cheque de Gerencia No. 41001276, de fecha 26 de marzo de 2007, emanado del Banco Bolívar, a favor de la ciudadana L.R.M.Á., girado con el número de cuenta 01500110170100000001, por un monto de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000)...”.

Y que en virtud de ello el juzgador llegó a la siguiente conclusión estableciendo los siguientes hechos: 1) la existencia de un contrato de opción a compraventa, celebrado entre los ciudadanos L.R.M.Á., en carácter de promitente vendedora, y L.D.S.R., en carácter de promitente comprador, …, asume como obligación respecto de su promitente comprador, el otorgamiento del documento definitivo de venta del bien inmueble allí opcionado y especificado, dentro del plazo de tres (3) meses …, es decir, que la fecha límite para consumar tal obligación era el día veintiséis (26) de marzo de 2007; según se evidencia de original de documento de opción de compra-venta suscrito por los cuidados L.R.M.Á. y L.D.S. ROSSI…; y 2) en relación a la certeza en cuanto a la constitución de hipoteca legal en primer grado sobre bien inmueble propiedad de la ciudadana L.R.M.Á., a favor del ciudadano J.S.A., como garantía de préstamo que otorgara éste a la primera de las mencionadas, constituyendo dicho bien inmueble el mismo que fuera objeto del contrato de opción a compra-venta que celebrara la descrita ciudadana, con el ciudadano L.D.S.R., el cual, debía encontrarse libre todo gravamen al momento del traspaso definitivo de su propiedad.

Al respecto el artículo 1.428 del Código Civil establece:

…El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales…

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Respecto de la citada norma la Sala en decisión N° 467, de fecha 29 de octubre de 2010, caso: SERVICIO TÉCNICO TERAC, C.A., contra la sociedad de comercio CONSORCIO OCCIDENTAL CONSOLIDADO, C.A. (C.O.C.C.A.).

“…Al respecto observa la Sala, que el artículo 1.428 del Código Civil, denunciado como infringido por falsa aplicación, es del tenor siguiente:

Artículo 1.428.- El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba de juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos parciales.

De acuerdo con lo previsto en el contenido del artículo antes transcrito, tal como lo indica la doctrina, la inspección judicial consiste en el medio probatorio a través del cual el juez constata personalmente, a través de todos los sentidos, los hechos materiales que fundamentan la controversia y en estos casos sólo debe dejar constancia sobre lo percibido.

En efecto, el artículo 1.428 del Código Civil, denunciado como falsamente aplicado, es una norma de carácter probatorio, de lo que se infiere que el promovente de la inspección judicial en comento no hizo otra cosa que hacer uso de un derecho previsto en la ley que le permite a las partes solicitar, mediante la participación personal del juez, que éste se traslade y evacue esa prueba, con el propósito de que las resultas de la misma pasen a ser un recaudo más para la resolución del conflicto de intereses acaecido entre las partes.

Ahora bien, respecto al antes citado artículo 1.428 del Código Civil, la Sala advierte que el formalizante denuncia su falsa aplicación con base en que la prueba de inspección judicial, antes comentada, fué valorada por el sentenciador de alzada a pesar de que la misma fué irregularmente evacuada; pero es el caso que dicha norma no es una regla legal expresa de valoración de mérito de la prueba de inspección, puesto que no fija una tarifa legal al valor probatorio de la mencionada prueba, ni tampoco autoriza la aplicación de la sana crítica, de lo que se deduce que mal pudo haber sido falsamente aplicada por el juez de alzada, como indebidamente lo señala la parte recurrente en casación, todo lo cual determina la improcedencia de la infracción en comento. Así se declara…”.

De la precedente jurisprudencia se evidencia que el artículo 1.428 del Código Civil, establece cual es el objetivo para el cual está concebida la prueba de inspección ocular, mas no indica la forma en que deba ser valorada.

Por otra parte el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil establece expresamente lo siguiente:

…Los jueces apreciaran los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos…

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Al respecto la Sala en sentencia N° 0072, de fecha 5 de febrero de 2002, caso: 23-31 Oficina Técnica de Construcciones, C.A., contra Banco Unión, S.A.C.A. y otro, ratificada por decisión N° 0108, de fecha 3 de abril de 2003, caso: J.d.O. contra Ladislav Dinter Varvarigos:

…la regla tradicional en cuanto a la valoración de la prueba de indicios es que los jueces son soberanos en la apreciación de esta prueba, puesto que la Ley a dejado a la prudencia del juzgador ponderar la gravedad, precisión y concordancia de los indicios que resulten de los autos, sin que pueda Casación censurar las razones de hecho en que se funden los jueces de instancia para estimar o rechazar los indicios, salvo infracción, de regla legal de valoración, que en el caso concreto de esta denuncia no lo ha formulado el recurrente. Caben otras consideraciones adicionales. Así, Casación ha establecido que en la formación de la prueba circunstancial –como también se le llama a la de indicios- el juzgador debe guiarse por ciertos principios jurídicos, para que su apreciación no sea censurable en Casación por contrario a derecho o violatoria de ley expresa. Estos principios son: a) que el hecho considerado como indicio esté comprobado; b) que esa comprobación conste de autos; y c) un solo indicio…

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Ahora bien, en ese sentido resulta pertinente referirnos a ambas figuras, y su relación tanto a la inspección judicial como a los indicios.

La inspección judicial es la prueba directa del hecho que se pretender probar, cuando se puede inspeccionar directamente. Es indirecta, cuando solo se puede inspeccionar el hecho del cual se va a deducir la existencia de otro. En este caso, la prueba de inspección es prueba directa del hecho indicador o indicio, y prueba indirecta del hecho indicado.

El objeto de la inspección judicial lo constituyen los hechos que el juez puede reconocer, por cualquiera de los órganos de los sentidos, según la naturaleza de los propios hechos, es posible que haya cesado su ocurrencia; en este evento, solo podrán ser objeto de inspección los vestigios, huellas, rastros, residuos, pues de lo contrario el hecho debe existir, salvo que suceda en el momento de la diligencia. (Autor: J.P.Q.; Obra: Manual de Derecho Probatorio, Décima Primera Edición, 2000, Bogotá. Págs. 458 y 459).

En relación a los Indicios, se ha dicho que deben basarse en la experiencia y supone un hecho indicador, del cual el funcionario infiere lógicamente la existencia de otro. Sobre el particular ha dicho la doctrina, que para que un hecho sea considerado indicio, debe estar plenamente probado en el proceso.

Sobre el particular la doctrina ha considerado que los indicios son una prueba crítica, lógica, indirecta. Siguiendo a Carnelutti se puede decir que cuando se habla de prueba directa, el hecho lo presencia el juez; en la prueba histórica como, por ejemplo, en el testimonio o en el documento, se le representa al juez el hecho a probar; en la prueba de indicios ni el juez observa el hecho ni éste está representado, lo que tiene es un hecho que le sirve para indicarle otro. (Obra cit., pág. 497-498).

Ahora bien, en aplicación de los razonamientos precedentemente expuestos, al caso subjudice, se evidencia que el juez de alzada del análisis de la inspección ocular extra-litem, precisó: 1) que existía un contrato de opción de compra-venta, 2) que sobre el inmueble pesaba una hipoteca de primer grado constituida luego de la suscripción del contrato de opción de venta. Estos hechos fueron considerados indicios, los cuales a su vez con el resto de las pruebas fueron comprobados y condujeron al juzgador a concluir que el demandado no había cumplido con su obligación que derivaba del tan citado contrato de opción de compra-venta.

Por otro lado el ad quem una vez valorada la inspección ocular Extra-Litem pudo verificar que el demandado nada probó que demostrara lo contrario a lo alegado por el actor, es decir, nada demostró que había cumplido con lo acordado en el contrato objeto de la controversia planteada.

En consecuencia, se evidencia que el ad quem en el análisis y valoración de la prueba inspección ocular extra-litem, lo hizo con fundamento en el artículo 1.428 del Código Civil y 510 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual no incurrió en la aludida infracción alegada por el recurrente.

Razón por la cual se declara improcedente la denuncia bajo análisis, y así se decide.

III

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, denuncia el artículo 510 ibídem, por falsa aplicación y los artículos 507 y 12 ibídem por falta de aplicación, por incurrir en primer caso de suposición falsa.

Por vía de fundamentación, alega el formalizante lo siguiente:

…En el libelo de demanda, se procedió a alegar entre otros aspectos lo siguiente:

…Omissis…

Siendo, así mismo, que en el Escrito de Contestación al Fondo de la demanda, se estableció lo siguiente:

…Omissis…

Con el escrito de promoción de Pruebas, en su acápite DECIMO, se estableció lo siguiente:

…Omissis…

Con el Escrito de Promoción de Pruebas, se consignó contentivo de original de Inspección Ocular Extra-Litem, para dejar constancia en el PARTICULAR TERCERO LO siguiente:

…Omissis…

En la Sentencia Definitiva de Fondo dictada por el Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, estableció entre otros aspectos lo siguiente:

…Omissis…

Como puede observarse, el Tribunal de alzada estableció que la Inspección Ocular Extra-Litem constituía una Prueba de indicio con la cual la parte demandante procedió a demostrar la falta de otorgamiento del documento definitivo de compra-venta del apartamento objeto del Contrato de Opción de Compra-Venta, durante el plazo de tres (3) meses que iniciaba el día veintiséis (26) de diciembre de 2006 y precluía el veintiséis (26) de marzo de 2007.

Sin embargo, no obstante lo anterior, se puede establecer que la parte demandante con la Inspección Ocular Extra-Litem no demostró la falta de otorgamiento del documento definitivo de compra-venta durante el plazo de tres (3) meses, sino que a lo sumo lo único que podía demostrar fue la No Presencia de mi Representada pero en un día y en una hora determinada en la Sala de otorgamiento y en la Sala de espera de los usuarios que deben otorgar documentos.

…Omissis…

En el presente caso, sin duda alguna nos encontramos que la conclusión a la cual llegó el Tribunal de Alzada en su sentencia no es compatible con el texto a que se contrae la Inspección Ocular Extra-Litem incurriendo así en el Primero Caso de Falso Supuesto por desnaturalización o desviación ideológica por haberle atribuido a ese instrumento menciones que no contiene al establecer que con aquella se demostró que mi Representada no otorgó el Documento Definitivo de Compra-Venta en el plazo de tres (3) meses.

Siendo entonces, que efectivamente el hecho positivo y concreto que el tribunal de Alzada dio por demostrado a través del Falso Supuesto fue que le atribuyó a la Inspección Ocular Extra-Litem menciones que no contiene, puesto que en ésta solo hace referencia a la ausencia de mi Representada en la Sala de otorgamiento el día 26 de marzo de 2007, para la suscripción del documento Definitivo de Compra-Venta, pero de ninguna manera la ausencia de mi Representada en el Lapso de Tres (3) meses.

Conforme a los anteriores, es necesario destacar que el Tribunal de Alzada, debió de aplicar y no aplicó los artículos 507 y 12 del Código de Procedimiento Civil, debido que el primero contiene reglas de valoración de este tipo de pruebas, es decir, Inspección Ocular o Judicial y el segundo por no atenerse a lo alegado y probado en autos, así como el Artículo 1.428 del Código Civil, con el objeto de desechar la prueba de Inspección Ocular Extra-Litem y cuando el Tribunal de Alzada aplicó el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, incurrió en el quebrantamiento de dicha N.J., al darle valor probatorio de indicio lo que resulto determinante en el dispositivo del fallo, dado que, si el mismo hubiese desechado la prueba en sí misma, éste no hubiese establecido ni siquiera la incomparecencia de mi Representada por ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente durante el plazo de tres (3) meses el cual iniciaba el día 26 de Diciembre de 2006 y precluía el día 26 de Marzo de 2007.

En consecuencia, solicito se declare procedente la denuncia por infracción del Artículo 510 del Código de Procedimiento Civil y se Declare la Nulidad del Fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil…

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Para decidir, la Sala observa:

Alega el recurrente que el juez de alzada incurrió en el primer caso de falso supuesto previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, pues al valorar la inspección ocular Extra-Litem, el ad-quem dio por demostrado que el demandado no asistió al Registro para inscribir el documento y hacer el otorgamiento de la venta definitiva, con lo cual -según el formalizante- “…debió de aplicar y no aplicó los artículos 507 y 12 del Código de Procedimiento Civil, debido que el primero contiene reglas de valoración de este tipo de pruebas, es decir, Inspección Ocular o Judicial y el segundo por no atenerse a lo alegado y probado en autos, así como el Artículo 1.428 del Código Civil, con el objeto de desechar la prueba de Inspección Ocular Extra-Litem y cuando el Tribunal de Alzada aplicó el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, incurrió en el quebrantamiento de dicha N.J., al darle valor probatorio de indicio…”.

Para verificar las aseveraciones expuesta por el formalizante la Sala pasa a transcribir algunos extractos de la sentencia recurrida:

…Ahora bien, siendo que la Inspección Ocular Extra-litem fue llevada a cabo por un funcionario público en ejercicio de las atribuciones conferidas en virtud de la ley, considera esta Sentenciadora que, los hechos sobre los cuales dejó expresa constancia el Notario Público Octavo, componen un indicio en cuanto a la falta de otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato de opción de compra, durante el plazo de tres (3) meses, el cual, iniciaba el día veintiséis (26) de diciembre de 2006 y precluía el día veintiséis (26) de marzo de 2007, por parte de la ciudadana L.R.M.Á., según se evidencia de: 1) Cédula de Identidad del ciudadano L.D.S.R.; 2) Registro de Información Fiscal (RIF) del ciudadano L.D.S.R.; 3) Solvencia Municipal del apartamento objeto de la opción de compra-venta de fecha 1° de marzo de 2007, y 4) Cheque de Gerencia No. 41001276, de fecha 26 de marzo de 2007, emanado del Banco Bolívar, a favor de la ciudadana L.R.M.Á., girado con el número de cuenta 01500110170100000001, por un monto de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000).

Sin embargo, retomando el valor indiciario que merece la presente Inspección, considera pertinente esta Superioridad indicar que, los hechos expuestos a través de la misma pasan a crear certeza al adminicularse en la presente controversia con los hechos plenamente demostrados que a continuación se indican:

En primer término, en cuanto a la existencia de un contrato de opción a compraventa, celebrado entre los ciudadanos L.R.M.Á., en carácter de promitente vendedora, y L.D.S.R., en carácter de promitente comprador, el día veintiséis (26) de Diciembre de 2006, en el cual, la ciudadana L.R.M.A., asume como obligación respecto de su promitente comprador, el otorgamiento del documento definitivo de venta del bien inmueble allí opcionado y especificado, dentro del plazo de tres (3) meses contados a partir de la celebración de la descrita opción libre de gravamen, es decir, que la fecha límite para consumar tal obligación era el día veintiséis (26) de marzo de 2007; según se evidencia de original de documento de opción de compra-venta suscrito por los ciudadanos L.R.M.Á. y L.D.S.R., autenticado ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del estado Zulia, el día veintiséis (26) de Diciembre de 2006, bajo el No. 9, Tomo 122.

Y en segundo término, certeza en cuanto a la constitución de hipoteca legal en primer grado sobre bien inmueble propiedad de la ciudadana L.R.M.Á., a favor del ciudadano J.S.A., como garantía de préstamo que otorgara éste a la primera de las mencionadas, constituyendo dicho bien inmueble el mismo que fuera objeto del contrato de opción a compra-venta que celebrara la descrita ciudadana, con el ciudadano L.D.S.R., el cual, debía encontrarse libre todo gravamen al momento del traspaso definitivo de su propiedad según lo establece la cláusula tercera del referido contrato de opción…

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De la precedente transcripción se desprende que el juez de alzada del análisis de la Inspección ocular Extralitem, extrajo los siguientes hechos: 1) que existía un contrato de opción de compra-venta, 2) que sobre el inmueble pesaba una hipoteca de primer grado constituida luego de la suscripción del contrato de opción de venta. Estos hechos fueron considerados indicios, los cuales a su vez con el resto de las pruebas fueron comprobados y condujeron al juzgador a concluir que el demandado no había cumplido con su obligación que derivaba del tan citado contrato de opción de compra-venta.

Por otro lado el ad quem una vez valorada la inspección ocular Extra-Litem pudo verificar que el demandado nada probó que demostrara lo contrario a lo alegado por el actor, es decir, nada demostró que había cumplido con lo acordado en el contrato objeto de la controversia planteada.

Ahora bien, de la misma recurrida se desprende: que… considera esta Sentenciadora que, los hechos sobre los cuales dejó expresa constancia el Notario Público Octavo, componen un indicio en cuanto a la falta de otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato de opción de compra, durante el plazo de tres (3) meses, el cual, iniciaba el día veintiséis (26) de diciembre de 2006 y precluía el día veintiséis (26) de marzo de 2007…”.

Si recordamos la definición de indicio supra comentada, que expresa: En relación a los Indicios, se ha dicho que deben basarse en la experiencia y supone un hecho indicador, del cual el funcionario infiere lógicamente la existencia de otro. Sobre el particular ha dicho la doctrina, que para que un hecho sea considerado indicio, debe estar plenamente probado en el proceso.

Sobre el particular la doctrina ha considerado que los indicios son una prueba crítica, lógica, indirecta. Siguiendo a Carnelutti se puede decir que cuando se habla de prueba directa, el hecho lo presencia el juez; en la prueba histórica como, por ejemplo, en el testimonio o en el documento, se le representa al juez el hecho a probar; en la prueba de indicios ni el juez observa el hecho ni éste está representado, lo que tiene es un hecho que le sirve para indicarle otro. (Obra cit., pág. 497-498).

De acuerdo a ello, podemos concluir que el juez no incurrió en ningún caso de suposición falsa ni en la infracción de los citados artículos 507, 510 del Código de Procedimiento Civil, y mucho menos en la del artículo 1.428 del Código Civil, pues tomó la Inspección Ocular Extra-litem, como indicio para que conjuntamente con otras pruebas y la ausencia de material probatorio por parte del demandado, pudiera concluir que el mismo no cumplió con su obligación de llevar el documento definitivo de venta al Registro correspondiente para su efectivo otorgamiento de ley.

En consecuencia, y en virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, se declara la improcedencia de la denuncia bajo análisis, y así se decide.

D E C I S I Ó N

En mérito de las consideraciones expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por el apoderado de la parte demandada, contra la sentencia de fecha 26 de octubre de 2010, emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial estado Zulia.

Se condena al recurrente al pago de las costas procesales del recurso, de conformidad con lo establecido en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al tribunal de la cognición, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Particípese de esta remisión al Juzgado Superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veinte (20) días del mes de octubre de dos mil once. Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

Presidenta de la Sala,

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Y.A.P.E.

Vicepresidenta,

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ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrado Ponente,

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A.R.J.

Magistrado,

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C.O. VÉLEZ

Magistrado,

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L.A.O.H.

Secretario,

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CARLOS WILREDO FUENTES

Exp. Nº AA20-C-2011-000125

Nota: Publicada en su fecha a las

Secretario,