Decisión de Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de Nueva Esparta, de 19 de Mayo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA

200° y 151°

1. Identificación de las partes

   Parte actora: Ciudadana L.B.d.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.913.853, con domicilio procesal en la avenida Bolívar cruce con avenida A.M., centro empresarial AB, Oficina PL-16; urbanización Playas del Ángel, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta..

   Apoderados judiciales de la parte actora: Abogados M.P.P.A., L.M.T., M.E.G.V., P.C.A. y C.L.M., venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nº 2.108.385, 13.425.034, 6.561.228 , 9.485.442 y 5.533.868, respectivamente e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 8.728, 106.872, 26.392, 45.621 y 21.182, respectivamente.

   Parte demandada: Sociedad Mercantil Organización G.C.V., C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 08-04-94, bajo el Nº 16, tomo 12-A representada por su presidente ciudadano A.J.M.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.427.059 y con domicilio procesal en la urbanización Dumar, parcela Nº 89, conjunto residencial La Riviera, avenida Los Almendros, Porlamar, Municipio M.d.e.N.E.

   Apoderados judiciales de la parte demandada: Abogados J.L.G., A.G.A. e I.D.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nros. 7.088.490, 12.952.379 y 3.175.122, respectivamente e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 40.124, 80.520 y 6.294, respectivamente.

2. Breve reseña de las actas del proceso.

   Mediante oficio Nº 20176-09, de fecha 30-04-09 (f. 174 de la 2ª pieza), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, remite a este Juzgado Superior expediente Nº 9241-06, constante de dos (2) piezas, la primera, constante de 340 folios útiles, la segunda constante de 174 folios útiles, y anexo cuaderno de medidas constante de (4) folios útiles contentivo del juicio que por Cumplimiento de Contrato sigue la ciudadana L.B.d.V., contra la sociedad mercantil Organización G.C.V., C.A. a los fines de tramitar la apelación interpuesta por el abogado J.G.L., apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 19-03-2009 por el a quo.

   Por auto de fecha 14-05-2009 (f. 175 de la 2ª pieza), este Tribunal le da entrada al asunto, ordena formar expediente y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, le advierte a las partes que el acto de informes tendrá lugar el vigésimo (20) día de despacho siguiente a la fecha del auto.

   Consta en los folios 176 al 192 de la 2ª pieza, escrito de informes presentado por los apoderados Judiciales de la parte demandada.

   Por auto de fecha 29-06-2009 (f. 193 de la 2ª pieza), el tribunal declara que en fecha 26-06-2009 venció el lapso de observaciones a los informes y le aclara a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir del día 27-06-09 (inclusive) de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

   Por auto de fecha 28-09-09 (f. 194 de la 2ª pieza), el tribunal de la causa difiere la oportunidad para dictar sentencia.

   Mediante diligencia de fecha 06-05-2010 (f. 195 de la 2ª pieza) el abogado D.M.H., solicita a este tribunal computo de los días calendario consecutivos transcurridos desde el día que venció el lapso para sentenciar la causa y la fecha de la diligencia y asimismo solicita se dicta sentencia en la presente causa.

   En la oportunidad legal para dictar el fallo respectivo este tribunal no lo hizo, por lo que pasa hacerlo ahora bajo las consideraciones siguientes:

3. Trámite de instancia.

   La demanda.

   1. pieza

   Comienza la demanda por cumplimiento de contrato intentada por la abogada M.P.P.A., en su condición de apoderada judicial de la ciudadana L.B.d.V. contra la sociedad mercantil Organización G.C.V., C.A; expresando en su escrito libelar lo siguiente:

   “(…) Que “A objeto de hacer mas comprensible la situación referida a la documentación que LA COMPAÑÍA en el Preliminar A, del contrato de Opción de Compra Venta, señala como demostrativos de la propiedad de las parcelas donde fue construido el Conjunto Residencial La Riviera, permitiéndose señalar la historia de dicha parcela, la cual consta actualmente con un área superficial de 43.860.604 m².”

   Que “La Parcela Nº 89 y su integración Posterior. Ubicada dentro de la “urbanización Dumar Country Club” la parcela Nº 89 de apenas 7.135,43 m² inicialmente se hallaba comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas Norte, en 75, 27 metros con terrenos del Sindicato Nueva Esparta, S.A. (SINUESA); Sur, en 35 metros con la avenida “E” ; Sureste, en 56,61 metros con la parcela 90 – A de la Urbanización; Este, en 85 metros con terrenos que son o fueron propiedad de los Doctores Á.B.V. y R.Q.M. y Oeste en 101,73 metros con la parcela Nº 88 de la Urbanización Dumar”.

   Que “Habiendo adquirido de la empresa “ Centro Comercial Propatria, C.A.” la parcela Nº 89 de la Urbanización Dumar Country Club mediante instrumento protocolizado en el Registro Subalterno (hoy Inmobiliario) del Municipio M.d.E.N.E., en fecha treinta (30) de septiembre de 1997, bajo el Nº 10, Protocolo Primero, Tomo 28, “OGCV”, representada por su Presidente A.M.C., procedió a integrar ambas extensiones (lote de 35.340 m² y parcela de 7.135,43 m²) formando otra indivisible que identificó como “Parcela Nº 89” y que llegó a tener una superficie de 42.649,92 m² según escritura registrada bajo el Nº 14 del mismo tomo 28 y en la misma fecha de adquisición de la indicada parcela. En otros términos, por una u otra razón “OGCV”, decidió integrar a dicha Parcela Nº 89 el terreno en forma de triangulo que había adquirido de E.C. de Morales y Oswaldo (sic) F.d.C., modificando, sin asomo de dudas, el Urbanismo ya registrado de Dumar Country Club, en contradicción a lo previsto en la legislación vigente sobre la materia y sin que la Urbanizadora hubiere prestado su consentimiento a semejante operación”.

   Que “La integración de ambas extensiones, produjo una nueva parcela urbanizada, signada con el Nº 89. En el mismo documento (…), la empresa “Centro Comercial Propatria, C.A.”, representada por F.Á.A., declaró su conformidad con respecto a la integración de las parcelas y dejó constancia expresa de que la hipoteca recaída únicamente sobre la superficie de terreno que su representada había vendido a “OGCV” es decir, sobre 7.135,43 m² y que dicha garantía continuaría con toda su fuerza y vigor hasta el momento de la cancelación definitiva”.

   Que “ En fecha 13 de julio de 2000, según documento inscrito bajo el Nº 39, folios 257 al 263, Protocolo Primero, Tomo 02, E.C. de Morales y O.F.d.C. representadas por A.J.M. y “OGCV”-partes en la escritura de venta in comento- suscribieron una escritura de aclaratoria sobre el terreno que fue objeto de venta en forma triangular sobre la superficie del terreno que fue integrado, según la cual, luego de realizar los últimos levantamientos topográficos, utilizando las nuevas técnicas disponibles, la extensión real de la parcela Nº 89 es de 43.860.604 m². Los otorgantes acompañaron a su documento aclaratorio, un plano debidamente sellado por la Dirección de Catastro del Municipio M.d.E. Nueva Esparta”.

   Que “La Primera Etapa del “Conjunto Residencial, Turístico, vacacional La Riviera”, fue construida sobre un área de 7.135,43 m² que forma parte de la parcela Nº 89 de la “Urbanización Dumar Country Club”.

   Que “El lote de 35.340 metros cuadrados. Los datos históricos regístrales de la extensión de terreno raíz de La Riviera”-entre otros urbanismos- demuestran que, en 1997, E.C. de Morales y O.F.d.C., vendieron a “OGCV”, mediante titulo registrado en fecha 30 de septiembre de ese año, bajo el Nº 9, folios 54 al 60, Protocolo Primero, Tomo 28, un lote en forma de triangulo ubicado en el sector B.V.d.P. con una superficie de 35.340 metros cuadrados. Esa extensión triangular, estuvo inicialmente comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas.: Norte, en 385 metros, de Este a Oeste, con terrenos propiedad del Sindicato Nueva Esparta (SINUESA), que va desde el Punto V5 de coordenadas N. 1.213.268,416 y E: 410.670,312, hasta el punto V de coordenadas N: 1.213.336, 819 y E: 410.330,631; Sur, en 310 metros de Este a Oeste, con terreno que es o fue de J.O., que va desde el Punto V4, de coordenadas N: 1.213.243,281 y E: 410.670,330, pasando por el Punto A5, de coordenadas N: 1.213.178,964 y E: 410.521, 903, hasta llegar al Punto V3 de coordenadas N: 1.213.130,136 y E: 410.426,944; Este, en cero metros con Playas de Moreno a orillas del M.C., que respetando el área afectada por los 50 metros de retiro del mar y, en sentido Norte a sur, en una distancia de 25,13 metros del Punto V5 al Punto V4, ambos de coordenadas anteriormente citadas y Oeste, en 228 metros de Norte a Sur, con terreno que es o fue de A.E.H., que va desde el Punto V, de coordenadas ya citadas, hasta el punto V1, de coordenadas N: 1.213.211,047 y E: 410.386,687 y de allí en una distancia de 1,60 metros, hasta llevar al Punto V2 de coordenadas N: 1.213.211,684 y E: 410.388,152 y de este punto en una línea recta hasta llegar al Punto V3, de coordenadas antes dichas”.

   Que “Todas las documentales y las referencia regístrales en ellas descritas fueron asentadas por LA COMPAÑÍA en el Documento de Condominio del Conjunto Residencial Vacacional y Turístico La Riviera”. (…)

   Que “debe informar que sobre el conjunto Residencial La Riviera, pesan las siguientes medidas judiciales: a) Medida de Embargo Ejecutivo, dictada con ocasión a Juicio por Resolución de Contrato de Opción de Compraventa y cobro de Bolívares, intentado por los señores P.P.L. y R.A.L.Á., en contra de OGCV, C.A., (ORGANIZACIÓN G.C.V., .C.A) en fecha 17 de Septiembre de 2001 y practicada el 20 de Septiembre del mismo año. Ese juicio cursó al expediente Nº 6536/01 del Juzgado Segundo de primera (sic) Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Nueva Esparta, y actualmente cursa en el Juzgado Superior en lo Civil y Mercantil de la misma Circunscripción Judicial con el N° 5838/02. Cabe destacar que los demandantes celebraron con Banesco, principal acreedor Hipotecario de la compañía OGCV, un convenio para que éste le cancelara el monto dinerario pedido en su demanda, lo cual la nombrada entidad bancaria hizo, exigiéndole a todos los optantes del Conjunto Residencial LA RIVIERA una cuota parte en dinero a los fines de cancelarle a los demandantes, con la promesa escrita de que las respetaría sus respectivas Opciones de Compraventa. Banesco, como se señalo antes, pago con ese dinero a los demandantes P.P.L. y R.A.L.Á., los cuales, como contraprestación, le cedieron todos los derechos litigiosos, a fin de que éstos, sumados a la inmensa acreencia por préstamos hipotecarios, formaran parte del acervo de activos que Banesco tenía y tiene contre la OGCV,C.A.”. b) Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, decretada en fecha 21 de febrero de 2005 con ocasión al juicio por Ejecución de Hipoteca intentado por Banesco, Banco Universal, C.A., en contra de Desarrollos El Camino, C.A., Organización G.C.V. C.A., A.J.M.C. y E.J.C. de Morales, por demanda intentada en fecha 03 de mayo de 2004, en el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signado el expediente con el Nº 30.320”.

   Que “Las medidas antes indicadas, causadas por el evidente incumplimiento de las obligaciones contraídas de la demandada OGCV en perjuicio de sus respectivos demandantes, han impedido, en consecuencia, la protocolización de los distintos documentos de venta de cada una de las unidades del Conjunto Residencial “LA RIVIERA”, negociadas mediante Contratos de Opción de Compraventa y específicamente, han impedido protocolizar el documento de venta de la vivienda Town House Nº 27, poseído por mi representado, cuyo cumplimiento se demanda”. (…)

   Que “La demanda tiene por objeto ejercer, en nombre de su representada L.B.d.V., la acción de cumplimiento de contrato en contra de la Empresa Organización G.C.V., C.A., (…) por cuanto dicha empresa ha incumplido el contrato de opción de compra venta suscrito entre los hoy demandante y demandada (…).”

   Que “El contrato de Opción de Compraventa, es el documento público (…), autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha veintiséis (26) de Octubre de 1998, anotado bajo el Nº 99, Tomo 77 de los Libros de Autenticaciones, que su representada L.B.d.V. (…), celebró con la empresa mercantil Organización G.C.V., C.A., también llamada OGCV, Organización G.C.V. (…), en dicho contrato, “OGCV” se comprometió a venderle a su representada hoy actora L.B.d.V., un inmueble cuyas determinaciones, características y demás especificaciones se detallaran más adelante, así como las del inmueble que posteriormente sustituyó al primero, y que es el que constituye el objeto de la opción de compra venta”.

   Que “El contrato de compraventa, contiene dos (2) preliminares, signados Preliminar “A” y Preliminar “B”. El Preliminar A: señala, “La compañía es única propiedad de una parcela de vista, Distrito M.d.E.N.E., identificada así: PARCELA Nº 89. La cual tiene una superficie de CUARENTA Y DOS MIL SEISCIENTO CUARENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y DOS CENTIMETROS CUADRADOS (42.649,92M2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos generales: NORTE: en 385 metros, de este a oeste, terrenos que son o fueron propiedad del Sindico de Nueva Esparta, hoy lindados con terrenos particulares, frete a la Calle Abancay, hotel M.B., terrenos particulares, frente a la calle los Almendrones y edificio Nueva Esparta Suite., SUR: con terrenos que son o fueron de J.O., con el Conjunto Residencial Playa Moreno y con la Avenida “E” de la Urbanización Dumar., ESTE: con Playa Moreno a orillas del M.C. y OESTE: Terrenos que pertenecen o pertenecieron a A.E.H. y con la Parcela 88 de la urbanización Dumar. La señalada parcela pertenece a LA COMPAÑÍA” por haberla adquirido según se evidencia de los siguientes documentos: A) Documentos protocolizado por ante la Oficina Subalterna de registro del Municipio Autónomo M.d.E.N.E., en fecha 30 de septiembre de 1.997, el cual quedo anotado bajo el Nº 09, Folios 54 al 59, Protocolo Primero, Tomo 28., B) Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de registro del Municipio Autónomo M.d.E.N.E., en fecha 30 de Septiembre de 1.997, el cual quedo anotado bajo el Nº 10, FOLIOS 60 AL 65, Protocolo primero, Tomo 28 y C) Documento de Integración Documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio M.d.E.N.E., en fecha 30 de Septiembre de 1.997, el cual quedo anotado bajo el Nº 14, folios 98 al 95, Protocolo Primero, Tomo 28. Señala igualmente que, en este documento se demuestra la integración de las dos parcelas anteriormente señalada en una sola parcela, que luego del levantamiento topográfico realizado, tiene un área total de cuarenta y dos mil seiscientos cuarenta y nueve metros cuadrados con noventa y dos centímetros cuadrados (42649,92 m2)”. El Preliminar “B” establece: “Sobre el terreno antes señalado, y de acuerdo a conformidad de uso Nº DDU/106, otorgada por la alcaldía del Municipio Autónomo Mariño, en fecha 02 de julio de 1.998, se construye un conjunto de viviendas destinadas a ser vendidas bajo régimen de propiedad horizontal denominado CONJUNTO RESIDENCIAL LA RIVIERA, cuyo modulo “A2 esta integrado por trece casas pareadas o town house, cada vivienda tendrá dos puestos de estacionamiento y serán construidas conforme al PROYECTO DEL Conjunto Residencial “La Riviera”, que “LA OPCIONANTE” declara conocer, salvo variaciones no esénciales que “LA COMPAÑÍA” tenga a bien introducir y que no menoscaben los aspectos fundamentales de la unidad objeto de este convenio”.

   Que “El contrato de opción de Compra Venta, tiene por objeto las obligaciones mutuas señaladas en la cláusula PRIMERA contraídas, por una parte, de vender, por la denominada en dicho contrato como la Compañía (…) y por la otra, de comprar, por su representada L.B.d.V., denominada en el contrato como la opcionante un town house originalmente distinguido con el Nº UNO (TH-1), con un área de construcción de cincuenta y seis metros cuadrados (56m²) aproximadamente, ubicado en el Modulo “A” del Conjunto Residencial La Riviera, con los linderos particulares siguientes: Norte: Fachada Norte del Modulo A., Sur: Town House Nº dos (2), Este. Fachada Este del Modulo A y Oeste: Fachada posterior del Modulo A., y con las características especificas de salón-comedor y cocina integrados en un solo ambiente, un dormitorio, dos baños, nicho para lavadora y secadora y un área de jardín de uso exclusivo con una superficie aproximada de cincuenta metros cuadrados (50m²) aproximadamente. El town house descrito, estaría equipado con ventanas importadas marca Andersen, cerámica de primera, aire acondicionado, piezas sanitarias importadas marca kholer, grifería marca price pfister, cerraduras marca kwinkset, gabinetes de cocina empotrada, equipada con nevera y cocina con el señalamiento expreso de “por razones de suministro, operativas o de fuerza mayor, La Compañía podrá sustituir los modelos y marcas señalados por otros similares, conservando el estándar de calidad.”

   Que “en la cláusula SEGUNDA del contrato (…) se establece como precio de la vivienda denominada town House, la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000), el cual sería pagado de la siguiente manera: a) a la firma del documento de Opción de Compra Venta, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000), sirviendo la propia Opción de Compra venta como acuse de recibo de la entrega de esa cantidad., b) la cantidad de ONCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 11.000.000) pagadera mediante once (11) cuotas mensuales y consecutivas de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000) cada una, con vencimiento la primera de ellas el día 15 de enero de 1.999 y la ultima el día 15 de noviembre de 1.999 y c) y la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000) pagaderos en el momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta”.

   Que “En la cláusula TERCERA del documento de Opción de compra venta, la compañía se compromete a terminar el Modulo (Modulo A) del cual forma parte el señalado Town House y obtener la respectiva habitibilidad “antes del 17 de diciembre de 1.999 y otorgar el respectivo Documento de Condominio y de Venta de la unidad señalada en el contrato, antes del 20 de Diciembre de 1.999, fecha esta en que se tramita la propiedad del inmueble a “LA OPCIONANTE”.

   Que “La Cláusula CUARTA del Documento de opción de Compraventa, establece que: Se considerara incumplimiento definitivo y podrá la compañía disponer libremente de la unidad de vivienda objeto de la negociación en la (sic) siguientes casos: a) A la falta por treinta (30) días, del pago de una (1) cuota de las señaladas en la Cláusula Segunda: b) Si notificada de la oportunidad del otorgamiento del documento de venta, la opcionante no compareciera a la hora y fecha señalada, acreditando cheques de Gerencia favor de la compañía por el saldo del precio de la unidad señalada, c) Cualquier violación a lo establecido en el presente documento. En estos casos, la compañía podrá retener diez por ciento (10%) de lo pagado, por concepto de daños y perjuicios”.

   Que “En relación a la fecha hora (sic) y sitio en que se efectuaría el traspaso de la propiedad a la COMPRADORA, y los gastos que se ocasionen derivados de la misma, las partes asumen obligaciones especificas. En efecto, la Cláusula SEXTA reza “Obtenida la habitabilidad necesaria y protocolizado el Documento de Condominio respectivo, la compañía notificará por escrito a la opcionante en la dirección que más abajo se indica, la hora y fecha del otorgamiento de documento de compraventa, con setenta y dos (72) horas de anticipación, por lo menos. Todos los gastos que ocasiones (sic) esta Opción y el otorgamiento del documento de venta, serán con cargo a la opcionante, quien se compromete a cancelar el uno y medio por ciento del precio del inmueble por concepto de gastos de honorarios de abogados, relacionados con la redacción de la Opción y el documento de venta, de igual modo cancelará la opcionante los gastos que se ocasionen por concepto de Notaría y registro (sic) de la negociación, gastos que deberán ser cancelados antes de los respectivos otorgamientos”.

   Que “la cláusula séptima, remite a la prohibición expresa de efectuar cualquier modificación de las fachadas externas de las viviendas objeto de la opción de compraventa y así restipula (…)”

   Que “en la cláusula octava, se señalan las direcciones válidas de los contratantes para cualquier notificación y la forma en que éstas deben ser efectuadas. (…)”

   Que “en la cláusula NOVENA, se estipula la forma en que deben ser realizados los abonos pactados en la Cláusula SEGUNDA del Contrato, donde debe depositado (sic) y las consecuencias para la opcionante de no cumplir con esta obligación y se establece: (…)”.

   Que “finalmente, la cláusula décima del contrato fija el domicilio especial al cual las partes deben someterse en caso de cualquier derivación del contrato de compraventa: (…)”

   Que “posteriormente e inmediatamente a la firma del contrato de compraventa, las partes deciden sustituir el objeto del mismo, el cual era el Town House Nº 1 del Conjunto Residencial La Riviera, cuyos datos y demás especificaciones han sido señalados ut- supra, por el Town House Nº 10, ubicado en el mismo Conjunto Residencial La Riviera. El Town House N°10, presenta las siguientes características y linderos particulares: TH-10 DESCRIPCION: El inmueble tiene un área de construcción aproximada de CIENTO DIECISEIS METROS CUADRADOS (116 Mts²) y esta ubicada en la Planta Baja del Modulo “1”, construido a dos niveles, esta compuesto por: PRIMER NIVEL: Puerta principal de acceso, salón comedor integrado en un solo ambiente, cocina construida a mayor altura que el salón comedor, closet ubicado debajo de la escalera de acceso al segundo nivel, baño auxiliar con ducha, portal de acceso al patio donde se encuentra el nicho para lavadora y secadora y bombona de gas. SEGUNDO NIVEL: Estar, habitación principal, baño con bañera tipo yacuzzy (sic), vestier con dos closet, terraza que da a la fachada principal, habitación auxiliar con baño y closet. LINDEROS: Sus linderos particulares son los siguientes: Norte: Town House numero nueve (TH-9), Sur: Town House numero once (TH-11), Este: fachada principal del Modulo “1”. Oeste: Fachada posterior del Modulo “1” y patio de uso exclusivo del Town House distinguido con el Nº Diez (10) TH-10. Por este inmueble, TOWN HOUSE Nº 10 (TH-10) las partes establecieron un precio de venta de SETENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (72.000.000,00). De este nuevo precio de venta, LA OPCIONANTE canceló a LA COMPAÑÍA, la cantidad de CUARENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.47.000.000,00), quedando a deber un saldo a favor de LA COMPAÑÍA, la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 25.000.000,00), que sería cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. Aparte del cambio sufrido por el town House propiamente dicho en cuanto a sus características particulares que ya se han indicado, la negociación de compraventa, se siguió rigiendo por todas las condiciones establecidas por el contrato suscrito entre las partes por el Town House Nº 1(…)”

   Que “Desde el momento, inmediatamente posterior al cambio del inmueble constituido por el Town House Nº 10, su representada L.B.d.V. tomó posesión del mismo y ha venido dicha (sic) ejerciendo posesión sobre este inmueble denominado TH-10 del Conjunto Residencial La Riviera de una forma pacífica, sin interrupciones ni perturbaciones y ha efectuado evidentes actos de posesión sobre el mismo, que no dejan lugar a dudas de dicho inmueble es el que adquirió y no el Nº 1. Por el incumplimiento de la Cláusula TERCERA del Contrato de Opción de Compraventa por parte de la hoy demandada, OGCV, hubo de efectuar fuertes erogaciones económicas para equipar convenientemente su unidad de vivienda, las cuales se reflejan en legado de facturas y recibos y las opone a la demandada, y las que sumadas, arrojan un total de diez millones ciento dieciocho mil novecientos veintidós bolívares con noventa y un céntimos (Bs. 10.118.922,91) todos cancelados por su cónyuge, O.V. (…)”.

   Que “Resulta más que obvio que la demandante señora L.B.d.V., cumplió con todas y cada una de las obligaciones que asumió en el contrato de opción de compraventa, pagó la parte del precio que se estipuló en el contrato, excepción hecha de la ultima cuota, que sería cancelada al momento de la firma del documento definitivo de venta, más sin embargo, a la fecha de introducción de la presente demanda, no ostenta el título que acredite la propiedad del inmueble denominado Town House Nº 10 del Conjunto Residencial “LA RIVIERA”, por cuanto ORGANIZACIÓN G.C.V.C.A., no se la ha traspasado, por lo que; considerando que la tradición es una de las principales obligaciones del vendedor establecida en el articulo 1.486 del Código Civil, verificada la venta, la cual se perfecciona con el mutuo consenso válidamente manifestado por las partes, como lo establece el articulo 1.161 del Código Civil, adicionalmente, en atención a lo estatuido por el articulo 1.474 del Código Civil según el cual en el contrato de venta (omissis) y, finalmente por cuanto este incumplimiento de la empresa vendedora trae como consecuencia graves daños a quien hoy demanda, ciudadana L.B.d.V., entre ellos la inseguridad jurídica que para ella representa no tener la documentación correcta del inmueble en el cual a invertido grandes sumas de dinero”.

   Que “Su mandante, justamente para adquirir esa seguridad Jurídica, no ha firmado el documento definitivo que le conferiría la propiedad TH10, por la única razón de que la compañía vendedora OGCV, no le ha cumplido, y ella ha estado siempre presta a firmar el documento definitivo de compraventa en el momento en que la compañía se lo solicitara y aun ahora, si así lo hiciere, y en efecto, en fecha 08 de julio de 2002, fue notificado por Banesco Banco Universal, por iniciativa de la compañía, al igual que otros optantes de unidades de vivienda en el Conjunto Residencial La Riviera, de que próximamente se iban a llevar a cabo las firmas de los documentos definitivos de compraventa y les solicitaban depositaran en la cuenta corriente N° 3891176804 de Banesco Banco Universal, C.A., a nombre de Desarrollos El Camino C.A.,lo cual su representado hizo, en fecha doce (12) de agosto de 2002, por la cantidad de seis millones cincuenta y siete mil ciento cuarenta y dos bolívares con ochenta y seis céntimos de bolívares (Bs. 6.057.142,87), planilla de depósito que produce marcada “J” y la opone a la demandada”.

   Que “ L.B.d.V., en fecha 15 de Septiembre de 2003, mediante deposito N° 00000192486108 en el Banco Mercantil, consigno la cantidad de un millón seiscientos noventa y nueve mil quinientos cuarenta y siete bolívares (Bs. 1.699.547) en la cuenta N° 8111000219, a nombre de C.M., cantidad solicitada por éste mediante un “Presupuesto Preliminar para Protocolización de Documento”, dirigido a su cónyuge O.V., cuyo presupuesto dice a la letra “Conjunto Residencial La Riviera”, a los fines de cancelar todos los gastos que accionaría la protocolización en el Registro correspondiente, del documento de venta del Town House N°10 del Conjunto Residencial La Riviera, lo cual nunca se efectuó, y en consecuencia, también como se ha señalado tantas veces la compañía, se aprovechó de la candidez de mi representada y habiendo incluso cobrado los gastos de Registro, tramitación y todos los rubros necesarios para el otorgamiento de la escritura definitiva de venta, tampoco esta vez le cumplió. (…)”.

   Que “La demandante, como ya se expresó, hubo de pagar las sumas indicadas, para equipar su inmueble con los equipos que le fueron prometidos y no le cumplieron; para ayudar al Banco Banesco o a la compañía, así como lo hicieron los demás optantes, a reunir el dinero para pagarle a otro optante que había demandado y que había conseguido una medida judicial para respaldar su acción; para el otorgamiento en el Registro de su documento, para coadyuvar al mantenimiento del Conjunto, en, fin para cumplir con sus compromisos y todo lo que la compañía le exigió. (…) que nunca la compañía, ni Banesco, Banco Universal, honraron su compromiso, estando aún gravados ciertos inmuebles, entre los que se encuentra el opcionado por su representada el Town House N° 10, cuyo documento de opción de compraventa es el objeto de esta demanda, habiendo sido inútiles todos (sic) las gestiones que ésta ha efectuado para obtener, por una parte, que liberen el inmueble de tal gravamen y por la otra, que le firmen el documento definitivo de la venta”.

   Que “La presente demanda se fundamenta en los artículos 1.133, 1.159, 1160, 1.161, 1.165, 1.167, 1.205, 1.211, 1.212, 1.213, 1.214, 1.215, 1.258, 1.264, 1.265, 1.266, 1.271, 1.357, 1359, 1.360, 1.361, 1362, 1.395, 1.397, 1.398, 1.399, 1.474, 1.486 y 1.488 del Código Civil, en concordancia con los artículos 338, 339, 340 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. (…)”.

   Que “por los razonamientos anteriormente expuestos, siguiendo instrucciones de L.B.d.V., formalmente, demanda a la empresa Organización G.C.V., C.A.(…), para que cumpla con el contrato de opción de compraventa que celebrara con L.B.d.V., (…), efectuando la tradición legal del inmueble protocolizando a su nombre, dentro del término que se establezca, el correspondiente documento de propiedad sobre el Town House N° 10 que forma parte del Conjunto Residencial La Riviera, ubicado en la parcela Nº 89 de la Urbanización Dumar, Porlamar, Municipio M.d.E. (sic) Nueva Esparta o en su defecto, que la sentencia que tenga a bien dictar este honorable tribunal, sirva de titulo suficiente de propiedad capaz de ser registrado, estando dispuesta la parte actora a consignar el saldo pendiente a favor de la empresa vendedora, equivalente a veinticinco millones de bolívares (25.000.000) en el momento en que tenga conocimiento de que la decisión le ha sido favorable. De igual modo la demanda para que sea condenada, de no convenir, a pagar las costas y costos del presente proceso, estimando prudencialmente los honorarios de abogados en treinta por ciento (30%) de la estimación de la presente demanda.”

   Que “ (…) Solicita de conformidad con lo establecido en el articulo 585 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 3° del articulo 588 ejusdem y 587 ibidem, decrete medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble propiedad de la demandada que de seguidas se identifica: Town House Nº 10, presenta las siguientes características y linderos particulares: (…) El inmueble tiene un área de construcción aproximada de ciento dieciséis metros cuadrados (116 Mts²) y esta (sic) ubicada en la planta baja del modulo “1”, construido a dos niveles, esta (sic) compuesto por: Primer Nivel: Puerta principal de acceso, salón comedor integrado en un solo ambiente, cocina construida a mayor altura que el salón comedor, closet, ubicado debajo de la escalera de acceso al segundo nivel, baño auxiliar con dicha, portal de acceso al patio donde se encuentra el nicho para lavadora y secadora y bombona de gas. Segundo nivel: Estar, habitación principal, baño con bañera tipo yacuzzy (sic), vestier con dos closet, terraza que da a la fachada principal, habitación auxiliar con baño y closet. Linderos: Sus linderos particulares son los siguientes: Norte: Town house número nueve (TH-9); Sur: Town house número once (TH-11); Este: Fachada principal del módulo “1” y patio de uso exclusivo del Town house distinguido con el Nº diez (10) TH-10, y está construido sobre una porción de terreno donde esta construida Primera Etapa del Conjunto Residencial La Riviera del cual forma parte la unidad sobre la cual se pide la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, igualmente propiedad de la demandada, incluida dentro de la parcela Nº 89, que presente los siguientes linderos y medidas: tiene una extensión de siete mil ciento treinta y cinco metros cuadrados con cuarenta y tres centímetros cuadrados (7.135,43 m2) y pertenece a la parcela de mayor extensión signada con el N° 89, en los Planos de la Urbanización Dumar y comprendida dentro de los linderos generales: Norte, en 75,27 metros con terrenos del Sindicato Nueva Esparta, S.A. (SINUESA); Sur: en 35 metros con la avenida “E”, Sureste, en 56,61 metros con la parcela 90-A de la urbanización; Este, en 85 metros con terrenos que son o fueron propiedad de los doctores Á.B.V. y R.Q.M. y Oeste, en 101, 73 metros con la parcela Nº 88 de la urbanización Dumar y por cuanto se ha evidenciado fehacientemente el riesgo manifiesto de que dichos actos de dispocision puedan producirse en cualquier momento, quedando, en consecuencia, ilusoria, la ejecución del fallo que se dictare en el presente caso. Por otra parte, tampoco cabe duda alguna respecto de la presunción grave del derecho reclamado por L.B.d.V., fundamentada en documento público (…), es así como evidentemente, no surgen divergencias sobre la procedencia inmediata, en este caso, de un decreto de medida cautelar que proporcione la seguridad necesaria para la ejecución eficaz de todo cuanto sea menester. En este orden, ante las graves probanzas que emergen de todos los instrumentos públicos que se acompañan a esta demanda, la cualidad de comerciante con capacidad para disponer que ostenta la empresa demandada, el manifiesto riesgo de que quede ilusoria la ejecución del fallo y la contundencia de los medios de prueba anexos, de los cuales deriva la presunción grave del derecho reclamado por L.B.d.V., específicamente el título de opción de compraventa del inmueble town House N°.10, habiendo quedado demostrado el temor fundado de que la demandada, invocando su titularidad sobre el terreno, se atreva a ejercer actos de disposición, incluyendo la disposición del Town house Nº 10, procede la medida preventiva solicitada en este acto; cuyo decreto impediría que quede ilusoria la ejecución del fallo y que la sentencia que se dicte, resultare burlada posteriormente. A tales efectos, solicita (…), se habilite el tiempo necesario para proveer sobre la medida, para lo cual jura la urgencia del caso y se oficie lo conducente al Registrador Inmobiliario del Municipio M.d.E. Nueva Esparta”.

   Que “indica como domicilio procesal, la siguiente: Avenida Bolívar cruce con Avenida A.M., Centro Empresarial AB, Oficina PL-16; Urbanización Playas del Ángel, Municipio Maneiro del Estado (sic) Nueva Esparta”.

   Que “estima la demanda en la cantidad de veinticinco millones de bolívares Bs. (25.000.000)”.

   Que “solicita que la citación de la demandada se haga en la persona de su Presidente A.J.M.C. (…), en la siguiente dirección: Urbanización Dumar, Parcela N° 89, Conjunto Residencial La Riviera, Porlamar, en jurisdicción del Municipio M.d.E.N.E., o, en la persona del representante legal de Organización G.C.V., C.A. u Organización G.C.V, abogado I.D.M.H., titular de la cédula de identidad Numero 3.175.122, Inpreabogado N°.6.294, en la misma dirección ya citada, Urbanización Dumar, Parcela N° 89, Conjunto Residencial La Riviera, Avenida Los Almendros, Porlamar, jurisdicción del Municipio Autónomo M.d.E. (sic) Nueva Esparta”.

   Que “finalmente solicita que la demanda, sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada CON LUGAR en la definitiva. (…)”

   En fecha 05-06-2006 (f. 11 de la 1ª pieza) mediante distribución y sorteo la causa es asignada al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.

   En fecha 07-06-2006 (f. 12 de la 1ª pieza) la abogada M.P.P., apoderada judicial de la parte actora, consigna los recaudos en que fundamenta la demanda, los cuales fueron agregados a los folios 13 al 149 de la 1ª pieza del presente expediente.

   Mediante auto de fecha 13-06-2006 (f. 150 y 151 de la 1ª pieza), el tribunal de la causa admite la demanda por considerar que la misma no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la ley; asimismo señala que la causa será tramitada por el procedimiento ordinario establecido en el artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. En relación a la medida solicitada, el tribunal proveerá por auto separado en cuaderno de medidas.

   Mediante diligencia de fecha 14-06-2006 (f. 152 al 156 de la 1ª pieza), la apoderada judicial de la parte actora consigna copia simple del libelo y del auto que la admite y a los fines que previa certificación por Secretaria se libre la respectiva compulsa de citación.

   Mediante diligencia de fecha 14-06-2006 (f. 157 y 158 de la 1ª pieza), el alguacil temporal del tribunal de la causa deja constancia que la apoderada judicial de la parte actora puso a su disposición el vehiculo necesario para la práctica de la citación solicitada.

   Mediante diligencia de fecha 27-06-2006 (f. 159 de la 1ª pieza) el alguacil temporal del tribunal de la causa consigna sin firmar, constante de trece (13) folios útiles copias de la compulsa entregadas para citar a la parte demandada, anexos que constan en los folios 160 al 172.

   Mediante diligencia de fecha 03-07-2006 (f. 173 de la 1ª pieza), la apoderada judicial de la parte actora pide que la parte demandada sea citada por medio de carteles debido a que no se ha podido localizar las veces que se solicito en la dirección señalada.

   Mediante auto de fecha 10-07-2006 (f.174 de la 1ª pieza), el Tribunal de la causa acuerda y ordena la citación mediante cartel conforme al articulo 223 del Código de Procedimiento Civil, cartel de citación que consta en el folio 175.

   Mediante diligencia de fecha 11-07-2006 (f.176 de la 1ª pieza), la apoderada judicial de la parte actora declara que recibe ejemplar del cartel de citación para su respectiva publicación en los diarios señalados por el tribunal.

   Mediante diligencia de fecha 10-07-2006 (f. 177 de la 1ª pieza), los apoderados judiciales de la parte demandada consignan constante de cuatro (4) folios útiles copia del poder autenticado, instrumento poder que está agregado a los folios 178 al 181.

   Contestación de la demanda.

   En fecha 26-09-2006 (f. 182 al 239 de la 1ª pieza), los apoderados judiciales de la parte demandada, consignan escrito y anexos de contestación y reconvención, esgrimiendo en su escrito lo siguiente:

   (…) Que su representada reconoce la suscripción a través de uno de sus legítimos representantes, del instrumento fundamental de la demanda por virtud del cual, en un principio, asumió el compromiso de vender a la parte actora un inmueble que forma parte del Conjunto Residencial La Riviera, siempre y cuando fuesen cumplidas las condiciones de la venta. (…)

   Que “a los largo de la demanda se hace referencia a un contrato de opción de compra por virtud del cual su representada se obligó a vender un inmueble, ello en caso de que el optante se decidiera a comprar y éste a su vez pagara el precio convenido. Es por ello que según lo plantea la representante del optante, si se toma como cierto que hubo cumplimiento de su parte en lo que respecta al pago parcial del precio dentro del plazo convenido, correspondería a su representada proceder a la tradición legal del inmueble según lo previsto en el artículo 1488 del Código Civil Venezolano, ato en el cual se recibiría el saldo restante del precio convenido.”

   Que” La simplicidad con la que se pretende obtener tutela judicial de parte del tribunal, no se compadece con la complejidad de los hechos que han imposibilitado, no solo el otorgamiento del documento de propiedad correspondiente al inmueble de marras, sino que también han imposibitado e imposibilitan actualmente el otorgamiento de los documentos de propiedad de los inmuebles que aun pertenecen a la demandada y que forman parte de la primera etapa del Conjunto Residencial la Riviera”. (…)

   Que “con respecto a a verdadera naturaleza del contrato celebrado, independientemente de la denominación a él conferida por las partes en el documento de fecha 26 de octubre de 1998 “opción de compra”, es evidente que el contrato que se suscribió fue propiamente una promesa bilateral de compraventa, pues desde un principio ambas partes estuvieron de acuerdo, una en comprar y la otra en vender.”

   Que “independientemente de la naturaleza que se reconozca al contrato (opción de compra, o bien, promesa bilateral de compraventa), lo cierto es que las partes acordaron postergar la transmisión de la propiedad del inmueble hasta el momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, fecha para la cual el comprador habría cancelado la totalidad del precio convenido. Consecuencia de lo anterior es que, tal y como lo refiere la representante de la actora en su libelo, hasta la presente fecha, la propiedad del inmueble objeto de la litis permanece acreditada a su representada Organización G.C.V., C.A. (…)”

   Que “en el caso que los ocupa, la subsistencia o extinción de la obligación por causa de fuerza mayor depende, no de la existencia física del inmueble pretendido en el patrimonio del deudor, sino de la posibilidad de que su representada pueda cumplir con la obligación asumida cuyo objeto se contrae a la transmisión de la propiedad”.

   Que “La pretensión de la parte actora se ve obstaculizada por la imposibilidad jurídica de dar cumplimiento a la petición fundamental, pues como ha sido señalado, no solo por el demandante, sino que también lo ratifica expresamente esa representación, existen medidas judiciales que, siendo cronológicamente anteriores a la fecha de interposición de la presente demanda, prohíben todo acto de enajenación o gravamen sobre el inmueble cuya propiedad la actora pretende le sea transferida”. (Cursiva y negrillas del demandado)

   Que “El comportamiento positivo que se exige a su representada en el libelo no puede ser ejecutado, ni voluntariamente, ni en forma forzosa, tal y como aspira la actora, pues constituiría la flagrante violación del mandato concreto que en dos procesos judiciales distintos, afectan de inalienabilidad el inmueble objeto del litigio”. (Cursiva y negrillas del demandado)

   Que “La posibilidad de ejecutar la prestación requerida se encuentra negada en forma absoluta y solicitar su cumplimiento es solicitar un proceder ilícito, puesto que si su representada conviniera en lo demandado, tal actuación constituiría un flagrante desacato al decreto emanado de dos tribunales de justicia. Es decir, que la actuación que se pretende de su representada es contraria a derecho, lo que la hace inejecutable, (…) que la anterior afirmación no constituye un juicio de valor sobre la legitimidad de las medidas decretadas, las cuales han sido y seguirán siendo cuestionadas e impugnadas por su representada en los procesos actualmente en curso (…)”.

   Que “ante la no desaparición física del bien pretendido, pudieran estar tentados a pensar que el cumplimiento del contrato no resulta imposible, pero ya antes habían aclarado que el objeto de la obligación se identifica con el comportamiento que el acreedor espera sea desplegado por su deudor y no con el bien mismo, la imposibilidad absoluta resulta pues de no poder verificar la transferencia de propiedad requerida. (…)”.

   Que “El objeto del contrato nació constituido por un comportamiento lícito y posible, de manera sobrevenida tal comportamiento (la libre disponibilidad del inmueble), pasó a ser contrario a derecho. Esta circunstancia los obliga a reconocer que se encuentran en presencia de un contrato que con posterioridad a su celebración y a causa de hechos imputables a terceras personas, fue privado de uno de los elementos indispensables para su existencia como lo es el objeto. La nulidad sobrevenida del contrato, producto de la pérdida de una de sus elementos esenciales, se lo abordarán en la segunda parte del escrito”. (Cursiva y negrillas del demandado)

   Que “Es necesario partir de la naturaleza de la demanda incoada; tratándose de una acción de cumplimiento de contrato, pretendiendo obtener de una de las partes vinculadas por una relación contractual, debido a que los contratos son convenciones que, salvo casos excepcionales, solo producen efectos entre las partes, siendo así, el cumplimiento de las obligaciones nacidas de un contrato no puede afectar los derechos de terceras personas ajenas al mismo. En el caso de los beneficiarios de las medidas judiciales suficientemente descritas anteriormente, por una parte, una institución Bancaria que, en su condición de acreedora hipotecaria, le fue acordada una medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble descrito en autos, el cual forma parte de la garantía real que le fuera dada por su representada para asegurar el pago del préstamo bancario acordado con anterioridad a la interposición de la presente demanda, e incluso anterior a la celebración del contrato entre las partes. Si el Tribunal dictara sentencia que modificare la propiedad atribuida a su representada sobre el inmueble en cuestión, en cumplimiento forzoso del contrato de opción de compra autenticado en fecha 13 de abril de 1999, se estaría privando de efectos el proceso de ejecución de hipoteca intentado por el Banco Banesco en contra de su representada, puesto que la ejecución de la garantía debe incoarse en contra del propietario del inmueble y consecuentemente, a dejar de ser su representada la propietaria del mismo, tendría que el acreedor iniciar nuevamente el juicio a los efectos de codemandar al nuevo propietario, la cual sería L.B.d.V.. Para evitar este tipo de situación que afectan el planteamiento de la litis, fue que el legislador previó en el artículo 661 del Código de Procedimiento Civil, la medida de prohibición de enajenar y gravar, que constituye uno de los impedimentos absolutos de sentenciar a favor del demandante. Por otra parte, estando los demandantes en el juicio de resolución de contrato incoado por la institución bancaria con ocasión del cual decreto medida de embargo ejecutivo, mutatis mutandi”.

   Que “en cuanto al desideratum de su demanda, sobre como esperar que su representada o en su defecto el Tribunal, cumpla con su pretensión de que le sea transferida la propiedad de un inmueble sobre el cual actualmente pesan medidas judiciales que prohíben expresamente tal operación de venta. Resultando claro que cualquier pronunciamiento del Tribunal que pretendiera ampliar el espectro de la pretensión deducida, resulta una incursión en el vicio de ultrapetita. Pidiendo la actora pura y simplemente que se le venda el inmueble, por lo que la declaratoria sin lugar de la acción resuelta inminente (…)”.

   Que “su representada pudiese ejercer el derecho a convenir en la acción que en su contra a intentado la parte actora y con ello no incurrir en innecesarias costas procesales, o para que la sentencia que se pide al Tribunal pueda tener un cumplimiento efectivo, tendría su representada que renunciar a su derecho de oponer defensas en los juicios que se siguen en su contra y con ocasión de los cuales se han dictado las medidas judiciales que impiden el cumplimiento voluntario del contrato de marras, ello por ende significaría el convenir en las injustas pretensiones exigidas por los demandantes en tales proceso”. (…)

   Que “consideran aun cuando no se deduce en los términos del libelo del actor, la posibilidad de que se dicte sentencia constitutiva que acredite a la demandante la propiedad del inmueble en litigio, quedando en suspenso la ejecutividad de tal decisión sujeta al acontecimiento futuro e incierto, de que su representada recupere la disponibilidad plena de sus bienes bajo prohibición”. (Cursiva y negrillas del demandado)

   Que “la pretensión del actor es concretamente la transferencia de un derecho real, transmisión ésta que se perfecciona mediante la sola manifestación de voluntad del vendedor y del comprador, que de no mediar tal expresión de voluntad, la actora reclama que la sentencia que dicte este tribuna sirva de título que acredite tal transmisión de derechos reales. De concretarse tal pronunciamiento o decisión que acoja la pretensión de la actora, inmediatamente debería tenerse como transmitida la propiedad del bien reclamado, y es precisamente en este punto donde la sentencia que se solicita resulta contraria a derecho, no pudiéndose contradecir tres decisiones judiciales igualmente válidas, dos de ellas prohibiendo cualquier acto de enajenación y una acordando la procedencia de la enajenación”. (…)

   Que “la imposibilidad palmaria de que el actor pueda obtener el cumplimiento voluntario o forzoso pero en especie de la obligación asumida por su representada y siendo que el comportamiento que se espera de la misma recae sobre la transmisión de propiedad un bien cierto y no de género, enfrentándose la alternativa prevista por el legislador concerniente al cumplimiento forzoso por equivalente” (…). (Negrillas del demandado).

   Que “en fecha 28 de julio de 1999, su representada celebró con los Señores P.P.L. y R.A.L.Á., un contrato de opción de compraventa de una vivienda a ser construida en el Conjunto Residencial La Riviera, concretamente sobre una quinta que para el momento de la negociación preliminar formaba parte de un proyecto en el cual se la denominaba tipo “A” MÓNACO, distinguida con el número M-7, la operación en comento fue autenticada en fecha 28 de julio de 1999, por ante (sic) la Notaria Pública Segunda de Porlamar Estado Nueva Esparta, bajo el número 37, Tomo 38 de los libros de autenticaciones”.

   Que “la vivienda ofrecida cuyo precio se estipuló en la cantidad de ciento cuarenta y tres millones de bolívares (Bs. 143.000.000,00), fue modificada en lo que respecta a su diseño arquitectónico, generando inconformidad por parte de los optantes, quienes prefirieron resolver la venta en lugar de recibir la casa construida según el nuevo diseño, contratando servicios profesionales”.

   Que “en fecha 10 de Agosto de 2001, P.P.L. y R.A.L.Á., representados por sus apoderados C.M.E. y J.L.M.E., interpusieron una incongruente acción por virtud de los actores acumularon, en un procedimiento sustanciado por vía ejecutiva, (…) dos pretensiones, la primera, un presunto cobro de bolívares y la segunda, la resolución del mencionado contrato de opción de compra-venta. Debiendo ser descartada in limine litis por el Tribunal de Instancia al momento de pronunciarse sobre la admisión de la misma, resultando evidente el hecho de que existía una prohibición legal expresa de admitir tal adefesio jurídico y por ende decreta inadmisibilidad según articulo 341 del Código de Procedimiento Civil. El proceso ejecutivo, nunca debió ser admitido por la Juez Accidental B.G.N., debido a que no existía un documento en el cual se evidenciara la obligación de pagar una cantidad líquida de plazo cumplido, por el contrario, la obligación que constaba en el documento fundamental de la demanda a cargo de su representada era la de construir una vivienda, y la obligación de devolver las sumas recibidas más una penalización, pasaba por la necesaria declaratoria con lugar de la acción de resolución del contrato, cuya pretensión tampoco puede ventilarse por la vía del juicio ejecutivo. No obstante, el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Transito y Agrario de esta Circunscripción Judicial consideró admisible tal demanda (…)”. (Negrillas del demandado)

   Que “después de la admisión de la demanda, el tribunal acordó medida de embargo ejecutivo sobre la parcela de SIETE MIL CIENTO TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y TRES DECIMETROS CUADRADOS (7.135,43 M.2) y las treinta y seis viviendas tipo Town House que sobre dicha parcela había construido mi representada (incluido el Town House que reclama el demandante); trayendo como consecuencia la privación de la capacidad de la demandada de disponer libremente de la totalidad de las viviendas que conforman (…)”. (Mayúsculas y negrillas del demandado)

   Que “Para la fecha en que se interpuso la demanda de resolución de contrato vía procedimiento ejecutivo (10 de agosto de 2001) y para la fecha en que se decretó la medida (17 de septiembre de 2001), su representada había otorgado el respectivo documento de condominio del Conjunto Residencial Vacacional La Riviera, lo cual se hizo en fecha 22 de diciembre del año 2000. Es decir para la fecha en que se dicta la medida de embargo ejecutivo, las treinta y seis (36) viviendas que conforman el conjunto residencial La Riviera ya estaban plenamente individualizadas y por ende podían haber sido embargadas un número de ellas cuyo justiprecio cubriera el doble de la cantidad demandada más las costas, tal y como lo ordena el articulo 519 del Código de Procedimiento Civil, ordenando embargar ejecutivamente las treinta y seis (36) viviendas y la parcela de más de siete mil metros cuadrados sobre la cual habían sido edificadas”.

   Que “tal arbitrariedad perpetrada en un momento crítico en el cual su representada necesitaba disponer de los bienes propiedad de la empresa para hacer frente a sus importantes compromisos económicos, se convirtió en un chantaje o terrorismo judicial, que la constriño a suscribir el 26 de septiembre de 2001, una transacción judicial escandalosamente desventajosa, (…)”.

   Que “La accionada concertó con la Directiva de Banesco y varios de los optantes (entre ellos el demandante), el pago de la suma reclamada en el juicio ejecutivo por los demandantes P.P. y su cónyuge, de manera que pudiera ser levantada la medida de embargo ejecutivo que obstaculizaba las venta definitivas”.

   Que “La accionada financió la obra denominada Conjunto Residencial Turístico Vacacional La Riviera con dinero de su propio peculio y a través de un préstamo hipotecario cuyo monto ascendía a la cantidad de setecientos cincuenta millones de Bolívares (Bs. 750.000.000,00), préstamo concedido por La Primera Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A., (hoy absorbida mediante fusión por BANESCO, BANCO UNIVERSAL C.A), la receptora del préstamo fue una de las empresas relacionadas con la empresa denominada DESARROLLOS EL CAMINO, C.A., lo cual consta en instrumentos públicos registrados por ante (sic) la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Autónomo M.d.E.N.E., de fecha 31 de Mayo de 1999, anotado bajo el No. 24, folios 143 al 153, Tomo 13, Protocolo Primero.

   Como garantía de dicho préstamo a la demandada. Constituyendo hipoteca convencional hasta por la cantidad de un mil quinientos sesenta millones de bolívares (Bs. 1.560.000.000,00) sobre la parcela de terreno y 31 Town Houses que forman parte del Conjunto Residencial La Riviera, todo lo cual consta en los referidos documentos de crédito (…)”.

   Que “El pago del capital e interés devengado por el préstamo antes referido, depende indisolublemente de la venta de las viviendas, la cual se vieron suspendidas u obstaculizadas por la medida de embargo ejecutivo indebidamente acordada a los demandantes en dicho juicio ejecutivo, sin tener la opción de poder esperar el desenlace de las oposiciones y excepciones que en derecho eventualmente habrían resultado procedentes, las cuales tales decisiones no se tomarían a tiempo para que la accionada pudiera reanudar oportunamente el cumplimiento de los compromisos asumidos con la Banca, la Organización G.C.V., se vio sin otra salida que aceptar la desproporcionada transacción celebrada en fecha 26 de Septiembre del 2001”.

   Que “Durante los dos meses siguientes al acto de composición procesal impugnado, la accionada desembolso a los apoderados de la parte actora una suma de treinta y seis millones de bolívares (Bs.36.000.00, 00), suma que fue imputada por dichos representantes exclusivamente al pago de los exorbitantes honorarios profesionales por ellos mismos fijados. Teniendo que ser toleradas por la accionada, a fin de que no se consignara ante la Oficina Inmobiliaria de Registro competente el oficio contentivo de la medida de embargo acordada sobre la totalidad del desarrollo compresivo de 36 casas, y con ello proceder a la venta de las viviendas construidas, y el producto de dicha venta de las viviendas construidas, concretándose solo 14 venta de esas viviendas, resultando insuficiente para cubrir la totalidad de las obligaciones vencidas, dada la magnitud de los compromisos asumidos por la accionada con la institución financiera que otorgo el crédito para el financiamiento de la obra”.

   Que “El 07 de diciembre de 2001 los abogados de los demandantes en ejecución consignaron ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño el oficio contentivo del embargo ejecutivo practicado, ello en desprecio del importante y desproporcionado daño que causaba a la demandada tan irresponsable actuación procesal y después de haber cobrado Bs. 36.000.000,00 tan solo por concepto de honorarios profesionales. Con la prohibición de enajenar inherente a la medida de embargo practicada, absolutamente insostenible para toda empresa que deba cumplir día a día con compromisos económicos de toda índole, es decir, se cumplió con ello el efecto chantaje que se perseguía al solicitar la arbitraria y desproporcionada medida de embargo ejecutivo, ello en injusto provecho para los demandantes”.

   Que “entre el acreedor del crédito hipotecario BANESCO, Banco Universal, los optantes y la accionada, se llegó a un acuerdo de interés económico mutuo, del cual cada una de las partes aportaría una suma de dinero que permitiría poner fin a ese disparatado juicio ejecutivo con un interés mutuo, por cuanto el interés de las instituciones Financieras lo constituye, no el fracaso económico y eventual ejecución de los bienes dados en garantía por los prestatarios, sino la recuperación con su justa ganancia de los capitales invertidos en operaciones de financiamiento. Centrándose el interés en que se restablecería la libre disponibilidad de las viviendas construidas para concretar las ventas definitivas de las casas por las cuales ya se habían efectuado desembolsos anticipados (…)”.

   Que “la extorsión de la cual era victima la accionada la obligo a confiar en el acreedor Hipotecario Banesco, quien recibió recursos de parte de la accionada, y los Optantes, ello conforme a precisas instrucciones emanadas de la directiva de Banesco, Banco Universal, C.A. Estos recursos serían empleados por el Banco en extinguir el proceso en curso y con ello levantar la medida de embargo ejecutivo que tantos daños habían ocasionado y continúa ocasionando. Desviando el fin para el cual estaban destinados los recursos que le fueron entregados por la demandada y los optantes, y en lugar de poner fin al juicio, compró a su único nombre los derechos litigiosos que a bien o mal se ventilaban en dicho proceso”. (Negrillas del demandado)

   Que “en fecha 16 de Septiembre del año 2003, comparecen ante el Tribunal Superior, los abogados Camilo y J.L.M.E., representantes de los demandantes, y actuando en su propio nombre lo cual resulta insólito, al igual comparece el abogado G.C.C., en representación de BANESCO Banco Universal C.A. y consignan un escrito de cesión de derecho litigioso a favor del Banco (…)”. (Negrillas del demandado)

   Que “Banesco, Banco Universal, pasa a ser el único titular de los derechos litigiosos derivados del juicio ejecutivo y en tal sentido a tener todo el poder necesario para levantar la medida de embargo que obstaculizaba las operaciones de venta, perjudicando dolosamente a los optantes y a la accionada. La mala fe de los cedentes y el cesionario y su deseo de apropiarse en forma indebida de bienes propiedad de la demandada mucho mas allá de la suma que habían reclamado en su libelo, (…)”.

   Que “su representada entregó a Banesco, Banco Universal un monto de total de CIENTO SESENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS, pero ni el Banco ni la parte actora cedente quien en total recibió la exorbitante suma de DOSCIENTOS VEINTIDOS MILLONES CIENTO SESENTA Y OCHO BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 222.000.168,50), solicitaron la correspondiente suspensión de la medida en el plazo que va desde 16 de Septiembre de 2003, fecha en que la parte actora cedió a Banesco los derechos litigiosos (…)”. (Negrillas del demandado)

   Que “los insaciables demandantes y sus abogados, cuya acreencia cedieron íntegramente al Banco y a cambio recibieron incluso mas de la suma reclamada en su petitorio, decidiendo no solo conservar el pago de lo principal, sino además ejecutar los bienes que simplemente garantizaban el cumplimiento de la obligación ya cancelada”. (Negrillas del demandado)

   Que “rechazan expresan la pretensión principal de la actora que consiste en que la demandada convenga en cumplir con la tradición legal del inmueble descrito en autos, mediante el otorgamiento del respectivo documento de compraventa, toda vez que existe prohibición judicial expresa que impide cualquier acto de enajenación o gravamen sobre los inmuebles entre los que se encuentra el pretendido por el actor, rechazando y negando la posibilidad de que se dicte sentencia en tal pedimento de la actora”.

   Que “niegan y rechazan la suma que tengan que pagar al actor con el fin de cumplir con el pago del precio convenido de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.00, 00), e impugnan todas las documentales que se acompañan en el libelo de la demanda en legajo marcado “K”.

   Que “niegan y rechazan el pago de las costas del presente juicio y mucho menos la estimación indebida que hace la parte actora al pretender un treinta por ciento del valor estimado de la demanda, por concepto de honorarios profesionales, los cuales no han sido causados”.

   Que “rechazan la afirmación del actor según la cual la demandada ha violado la normativa relativa a integración de parcelas”.

   Que “rechazan categóricamente las afirmaciones de la actora según la cual el Banco sumaria a sus activos los derechos litigiosos ventilados en el procedimiento ejecutivo, (…)”.

   Que “rechazan lo manifestado por la actora referente a que la vivienda que hoy ocupa el actor le haya sido entregada parcialmente terminada, pues tal inmueble fue entregado en perfecta condiciones de habitabilidad, prueba de ello es que en más de seis (6) años que viene poseyendo título precario tal vivienda, que la actora nunca ha formalizado ningún reclamo ante las autoridades competentes por concepto de defectos en la construcción, vicios ocultos, etc. Más aún la actora expresa haber ocupado el inmueble de forma pacífica y sin perturbaciones de ninguna naturaleza. Y en tal sentido, impugnan las declaraciones de los testigos contenidas en el justificativo que la parte actora reproduce marcado “H”, así como también impugnan y desconocemos cualquier valor de prueba, a las documentales contenidas en el legajo marcado “I”.

   Que “rechazan la compensación que pretende oponer la actora, fundada en el pago que realizo al abogado C.M., pues tal abogado no tenía ninguna autorización de la demandada para elaborar los documentos definitivos de venta de los inmuebles optados (…)”.

   Que “niegan enfáticamente la falsa afirmación del actor contenida en el último párrafo del capítulo II, titulo II de su libelo”.

   Que “niegan rechazan y contradicen todas y cada una de las partes de la demanda incoada”.

   Que “con la interposición de su demanda, la actora puso fin a la situación de tolerancia hasta ahora mantenida con respecto a la no materialización de los efectos esperados del contrato celebrado, la cual ha provocado la intervención del órgano judicial a fin de que, en ausencia de una autocomposición entre las partes, decida sobre el vínculo jurídico que entrelaza a la actora con la demandada”. (…)

   Que “el contrato que se presenta como fundamento de la acción de cumplimiento, refiriéndose concretamente al pronunciamiento sobre la perdida sobrevenida de los elementos esenciales del contrato y sus consecuencias con respecto a la subsistencia del mismo, en virtud de que se ve afectado el objeto que ha dejado de ser posible o bien de cumplimiento valido”.

   Que “otro elemento es la causa, que para el optante, ha desaparecido simultáneamente con la imposibilidad de cumplimiento de la prestación objeto de la obligación de la demandada”.

   Que “una simple declaración de certeza, que juzgue sobre la imposibilidad de cumplimiento del contrato, sin pronunciarse sobre las consecuencias y los efectos que la desaparición de los elementos esenciales del contrato acarrea sobre dicho vínculo, sería desperdiciar la oportunidad de que en un mismo procedimiento quede definitivamente esclarecido el desenlace de un vínculo obligacional. Proporcionando por vía reconvencional un pronunciamiento sobre la extinción del contrato (…)”.

   Que “es con ocasión de tales razonamientos, constatado como ha sido el contexto jurídico que impide tutelar el derecho pretendido por la Actora, vista la voluntad de la misma de proporcionar un desenlace judicial que rompa con el estancamiento involuntario de la negociación pactada, habiendo desaparecido la interdependencia entre los comportamientos recíprocamente prometidos por las partes en el contrato, y finalmente con el objetivo de poner fin a un estado de promesa precontractual devenida estéril por el hecho de un tercero, de conformidad con el articulo 365 del Código de Procedimiento Civil, por tanto la demandada ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., RECONVIENE a la ciudadana L.B.D.V., para que convenga, o en su defecto así sea declarado por el Tribunal, los siguientes particulares: PRIMERO: Convenga o en su defecto así sea declarado por el Tribunal, en la extinción o nulidad sobrevenida del contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Baruta, Estado Miranda, en fecha 26 de octubre de 1998, inserto bajo el número 99, tomo 76 de los libros de autenticaciones llevados por aquel despacho. SEGUNDO: Convenga, o en su defecto así sea declarado por el Tribunal, en que la causal de extinción del contrato obedece al hecho de terceros, no siéndole imputable responsabilidad civil contractual a la reconviniente ni al reconvenido. TERCERO: Convenga en la restitución del inmueble objeto del contrato de opción de compra, identificado como Town House Nº 10, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones han sido suficientemente reproducidas por el reconvenido en su libelo de demanda, debidamente desocupado de personas y cosas. CUARTO: Convenga en que la cantidad que su representada deberá restituir con ocasión de la extinción del contrato, es la suma pagada por el actor a su representada en cumplimiento del contrato de opción de compraventa, es decir CUARENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.47.000.000, 00)”. QUINTO: Convenga en que, en el supuesto y negado caso en que el tribunal acordase el pago del monto previsto según la cláusula penal prevista en el contrato, la suma que arroje tal concepto sea COMPENSADA con el valor que una experticia pericial atribuya al goce y disfrute del inmueble, desde el momento en que el actor declara haber recibido el inmueble, hasta la fecha en que efectivamente se verifique la entrega material del mismo a su representada. SEXTA: En caso de que la presente reconvención no sea transada satisfactoriamente entre las partes, demanda el pago de las costas del presente proceso, comprensivas por supuesto de los gastos procesales en que deba incurrir su representada para sostener el presente juicio y de los honorarios profesionales de sus abogados.” (Negrillas y mayúsculas del demandado-reconviniente)

   Que “señalan como domicilio procesal, el siguiente: Escritorio jurídico González & Asociados, oficina signada con el número y letras P1-L14 la cual forma parte de la Primera planta del Centro Comercial Costa Azul, ubicado en la Avenida Bolívar cruce con Calle Las Amapolas, Municipio M.d.E. Nueva Esparta”.

   Que “estiman la presente reconvención en la cantidad de cuarenta y siete millones de bolívares (47.000.000,00).”

   Que “solicitan que la presente reconvención sea admitida y sustanciada conforme al procedimiento ordinario y declarada con lugar”.

   Mediante auto de fecha 28-09-2006 (f. 240 de la 1ª pieza), el tribunal de la causa admite la reconvención por considerar que la misma no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la ley, y en consecuencia suspende la causa principal y ordena el emplazamiento de la parte actora-reconvenida para que sin necesidad de citación, dé contestación en el (5to) día de despacho siguiente a la reconvención presentada en su contra por la parte demandada-reconviniente.

   Contestación a la reconvención.

   Mediante diligencia de fecha 09-10-2006 (f. 241 al 264 de la 1ª pieza), la apoderada judicial de la parte actora consigna extenso escrito de contestación a la reconvención propuesta en contra de su representada por la demandada, expresando en su escrito lo siguiente:.

   (…) A todo evento y en nombre de mi representada L.B.d.V., niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta en su contra en fecha veintiséis (26) de septiembre, por la demandada OGCV. (…)

   Primero: Niego, rechazo y contradigo que mi representada acudiera a este tribunal para que este “decidiera sobre la suerte del vínculo jurídico que entrelaza a la actora con la demandada” según afirma la reconvincente. La única intención de mi representada fue y es obtener mediante el órgano judicial una tutela efectiva de su derecho. El vínculo jurídico existente entre la demandante y la reconviniente, es un hecho cierto, no controvertido, no sometido a discusión y está dado por la existencia misma del contrato, en el cual las partes recíprocamente se han obligado a cumplir. Lo que se ha demandado es el cumplimiento del contrato por parte de la demandada reconviniente, y, si el tribunal competente, en su sabio entender, considera que este cumplimiento es inviable, asuma la tutela jurídica de los derechos de mi representada y en su sentencia declare y atribuya la propiedad a mi representada, actora en el presente juicio, con título capaza de ser registrado.

   Segundo: Niego, rechazo y contradigo el petitorio de la reconviniente acerca de la inviabilidad del cumplimiento de la obligación por parte de la demandada porque el objeto del contrato ha desaparecido petición hecha al tribunal por la reconviniente, de que en su sentencia, este se pronuncie sobre la desaparición de los elementos del contrato objeto y causa, a su decir, producida simultáneamente con la imposibilidad, de su parte, de cumplir con su obligación. Los elementos del contrato, objeto y causa, cuya desaparición pide sea declarada, no pueden ser declarados por el tribunal como no existentes, porque sería negar la existencia de algo que existe, que no puede ser obviado. El objeto fue posible en el momento de la suscripción del contrato y, de haber tenido la reconviniente en ese momento la voluntad y el deseo cierto de cumplir con su prestación, lo hubiese hecho, tal como ahora pudiese hacerlo, presentando soluciones viables que conlleven a satisfacer la pretensión de mi representada.

   En cuanto a la causa, que define en los contratos bilaterales por la “contraprestación que ambas partes se obligan a cumplir recíprocamente”, según solicita declare el tribunal, en razón de que mi representada-reconvenida sí cumplió con su prestación u obligación derivada del contrato y fue la reconviniente la que dejó de cumplir con la suya, insiste en que, este incumplimiento de la demandada reconviniente, no se debió ni se debe a las causas expresadas por ella en la contestación de la demanda ni en la presente reconvención a la misma, se debió y se debe a la intención clara y precisa de la demandada reconviniente de no cumplir con su obligación, u obligaciones, ni antes, ni ahora, ni posteriormente, en relación a la que le demanda mi representada y obviamente en relación con las que le han sido pedidas mediante otras muchas demandas intentadas en su contra.

   Tercero: niego y rechazo y a todo evento contradigo la temeraria solicitud que hace la reconviniente al tribunal en su escrito de reconvención y específicamente sobre su pronunciamiento en la sentencia acerca de: a) la extinción del contrato; b) la restitución y compensación de las prestaciones cumplidas.

   Es insólito, (…) la temeridad de la reconviniente. Del incumplimiento reiterado por su parte de la obligación de cumplir con el contrato que suscribió y el cual reconoció en el presente juicio, se ha derivado la demanda incoada, ha quedado claro que el demandante reconvenido actuó en el ejercicio de su legítimo derecho de reclamar el cumplimiento de una obligación, cumplimiento que le va a proporcionar seguridad jurídica y tranquilidad espiritual del mismo modo, ha quedado claro que la demandada reconviniente no cumplió con su prestación u obligación, más sin embargo, no ofrece en ningún momento el actor efectuar de alguna manera el cumplimiento de su obligación, sino que solicita del órgano judicial en el que ha sido demandada, que la exima de dicho cumplimiento y más aún, que lo recompense por haber incumplido.

   Cuarto: Expresamente, rechazo la pretensión de la reconviniente expresada en el petitorio, particular primero de su escrito de la reconvención de la demanda: que la reconvenida convenga o en su defecto así sea declarado por el tribunal en la extinción o nulidad sobrevenida del contrato que sirve de fundamento a la presente demanda.

   No ha aportado al proceso la reconviniente ningún elemento del que se deduzca que tal situación es decir, la extinción o nulidad sobrevenida se haya operado, y así, con respeto pido al tribunal desestime tal solicitud y en caso de pronunciarse, sobre la misma, declare en justicia, la existencia y vigencia del tantas veces citado contrato. (…)

   Quinto: Rechazo y niego la pretensión de la reconviniente expresada en el petitorio, particular segundo de su escrito de reconvención, L.B.d.V., convenga o en su defecto así sea declarado por el tribunal en que la causal de extinción del contrato se debe al hecho de terceros no siéndose por tanto imputable responsabilidad civil alguna. Todos los hechos narrados por la demandada, relacionados con las medidas decretadas en juicios pendientes le son imputables a su incumplimiento, vale decir, todas las respuestas de la vendedora reportan nuevamente a ella misma como la única responsable de su incumplimiento y no a los terceros, quienes ostentan sus propios derechos como acreedores de la demandada en otros procesos. Esos hechos entre OGCV y terceros que no permiten la eficacia o la eficiencia del contrato cuyo cumplimiento ha demandado mi representado, no tienen nada que ver con mi representado (comprador), sino con la vendedora y por lo tanto es ésta última quien tiene que resolver las controversias que surgieron de su propio incumplimiento y no mi representado a quien debe darle la posesión jurídica sobre la cual se halla en mora. En todo caso, (…), al pretender la demandada reconviniente que este respetable tribunal la exima de responsabilidad civil en virtud de una causa extraña no imputable, concretamente en el hecho de un tercero, debo dejar claro que la misma no es procedente debido a que no concurren los requisitos necesarios para su aplicación. En efecto, (…) el precario sustento de esa supuesta “causa extraña no imputable”, debe conllevar en la sentencia a que, habiendo confesado la demandada que la misma era previsible, en conocimiento como estaba de su cualidad de deudor hipotecario, evitable, en cuanto a que, de haberle cumplido a sus acreedores bien hubiera podido evitar que la demandaran, pues fue negligente en la ejecución obligacional, concretamente frente a Banesco, lo cual lo coloca en situación de culpa, pues la mora en el cumplimiento es un hecho culposo o plenamente imputable al deudor (…) y justamente fue su retardo en el pago del crédito frente a Banesco lo que condujo a éste último a reclamar la ejecución de la hipoteca; amen que está equivocada la demandada reconviniente cuando invoca que es absolutamente imposible cumplir con su obligación, por las razones que ya he esbozado en cuanto al carácter provisorio de las medidas judiciales; hacen nugatorio el invocar una inexistente causa extraña que la exime de responsabilidad civil; toda vez que, conforme a sus propios argumentos, en cada uno de los casos en los que pretende excusarse de cumplimiento, demostró, a la vez, que no tomo (sic) ningún tipo de medidas capaz de resolverlos, que pudo haber evitado esos juicios de haber cumplido sus obligaciones, que no puso esfuerzo alguno en pagar sus deudas y que actuó con culpa, (….)

   (…) mi representada –reconvenida no puede convenir en esta pretensión por cuanto no existe causal de extinción. Se ha demostrado fehacientemente y así consta de autos que el incumplimiento de la obligación de la demandada reconviniente se debió única y exclusivamente a hechos que le son perfectamente imputables: derivan de la no satisfacción reiterada de sus obligaciones con otros acreedores, quienes se vieron al igual que mí representada reconvenida L.B.d.V.. La imperiosa necesidad de demandarla en la búsqueda de una solución judicial a sus respectivos problemas. Pido con el respeto debido al tribunal, que no se pronuncie sobre este particular del petitorio de la reconvención, así como solicité no se pronunciara sobre la extinción del contrato y si así lo hiciere, no exima de responsabilidad contractual civil a la demandada reconviniente, sino que, por el contrario se la atribuya con todas sus consecuencias legales.

   Sexto: Rechazo la pretensión de la reconviniente expresada en el petitorio particular tercero de su escrito de reconvención, de mi representada L.B.d.V., convenga en la restitución del inmueble objeto del contrato completamente desocupado de personas y cosas.

   La reconvenida, L.B.d.V., expresamente rechaza por absurda y elemental esta pretensión, con la cual la reconviniente intenta, además, hacerse gratuitamente con un bien que mediante documento auténtico, expresamente reconocido por ella misma, quien ha confesado judicialmente que lo firmó y no solamente prometió transmitirle la propiedad de dicho bien, sino que además, la puso en su posesión.

   Séptimo: Rechazo la pretensión de la reconviniente expresada en el petitorio particular cuarto de su escrito de reconvención de que mi representada L.B.d.V., convenga en que la cantidad que la reconviniente debe restituirle con ocasión de la extinción del contrato, es la suma de cuarenta y siete millones de bolívares (Bs. 47.000.000). A todo evento, impugno las copias consignadas por la demandada reconviniente marcadas “1” y “2” (…) a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   (…) mi representada rechaza tal pretensión de la reconviniente que no es otra que la compensación de las deudas, pues para que opere la compensación se necesita que haya deuda recíproca que compensar. En este caso no se da en absoluto este supuesto,: mi representada no tiene deuda alguna con la reconviniente y el uso y disfrute del bien inmueble que le prometió vender la reconviniente, deviene del legítimo ejercicio de su derecho, este bien inmueble le fue entregado por la reconviniente una vez se suscribió el contrato de opción de compraventa demandado de manera tal, que su uso no puede causar ninguna contraprestación dineraria o de alguna otra clase a favor de la reconviniente. Y así pido al tribunal respetuosamente lo declare en su sentencia. (…)

   Mi representada reconvenida, rechaza tal pretensión, y expresamente la rechaza y contradice, ella no está pidiendo resolución del contrato, su pretensión ha sido clara y específica: el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, es decir, que, previo el pago del saldo que ella adeuda, le sea otorgado el documento definitivo de venta en el Registro Inmobiliario correspondiente. Y así lo reitera.

   Octavo: rechazo la pretensión de la reconviniente expresada en el petitorio particular quinto de su escrito de reconvención, que señala que mi representada debe convenir en que, en el supuesto y negado caso de que el tribunal acordase el pago del monto previsto según cláusula penal prevista en el contrato, la suma que arroje tal concepto sea compensada con el valor que una experticia pericial atribuya al goce y disfrute del inmueble, desde el momento en que el actor declara haber recibido el inmueble hasta la fecha en que efectivamente se verifique la entrega material del mismo a su representada. (…)

   Noveno: Rechazo la pretensión de la reconviniente expresada en el petitorio particular sexto de su escrito de reconvención, que señala mi representada debe convenir con que, en caso que la reconvención propuesta no0 sea transada satisfactoriamente entre las partes, se le paguen las costas del presente proceso incluidos los gastos procesales en que incurra y honorarios profesionales de sus abogados. Mi representada reconvenida L.B.d.V., rechaza esta pretensión y pide con todo respecto al tribunal la desestime en su sentencia y que en saco de que sea abordada en dicha sentencia, le acuerde estas costas y costos procesales, incluyendo honorarios de abogados tal y como está solicitado en el libelo de la demanda.

   Reitero la información sobre el domicilio procesal de esta representación judicial que es también la de la reconvenida: Av. (sic) Bolívar cruce con A.M., Centro Empresarial AB, nivel PLO, oficina Nº 16, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, a los efectos de cumplir con lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.

   Por último solicito que el presente escrito contentivo del análisis de la contestación de la demanda y de la contestación a la reconvención sea admitido, sustanciado conforme a la ley y que su efecto procesal conlleve a la declaratoria sin lugar de la reconvención o mutua petición incoada por la demandada OGCV, en todas y cada una de sus partes. (…)

   Mediante diligencia de fecha 17-10-2006 (f. 265 de la 1ª pieza), el apoderado judicial de la parte demandada expresa disculpas a las apoderadas judiciales de la parte actora por haber empleado la palabra elemental al calificar la pretensión deducida en su libelo.

   Mediante diligencia de fecha 06-11-2006 (f. 266 de la 1ª pieza), la apoderada judicial de la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas y recaudos; y mediante notas secretariales de fechas 06-11-06 y 07-11-06 (f. 267 y 268 de la 1ª pieza), se deja constancia que tanto la parte actora reconvenida como la parte demandada reconviniente consignaron escrito de pruebas, los cuales fueron reservados y guardado por el tribunal para ser agregados a los autos en su oportunidad.

   En fecha 08-11-06, (f. 269 de la 1ª pieza), la secretaria del Tribunal de la causa deja constancia que fueron agregadas a los autos las pruebas promovidas por la parte actora- reconvenida (f 270 al 282 de la 1ª pieza).

   En fecha 08-11-06, (f. 283 de la 1ª pieza), la Secretaria del Tribunal de la causa deja constancia que fueron agregadas a los autos las pruebas promovidas por la parte demandada- reconviniente (f. 284 al 325 1ª pieza).

   Por auto de fecha 14-11-2006 (f. 326 al 328 de la 1ª pieza), el Juez Temporal del Tribunal de la causa se aboca al conocimiento de la presente causa, y ordena comisionar al Juzgado Distribuidor de los Municipios Mariño, García, Tubores,Villalba, y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del T.d.D.C. y oficiar a la entidad Bancaria Banesco, Banco Universal; las comisiones y oficio ordenados están agregados a los folios 329 al 339 de la 1ª pieza.

   Por auto de fecha 09-01-2007 (f. 340 de la 1ª pieza), el Tribunal de la causa ordena testar la duplicidad de las foliatura existente en el expediente y ordena cerrar la presente pieza con un total de 340 folios útiles y abrir una nueva la cual se denominará segunda.

   Segunda pieza

   Por auto de fecha 09-01-2007 (f. 1 de la 2ª pieza) el tribunal aperturó la segunda pieza del presente expediente.

   En fecha 16-01-2007 (f. 02 al 04 de la 2ª pieza) el alguacil del tribunal consigna constante recibos de MRW como constancia de haber enviado los oficios N° 16192-07 y 16193-07.

   Mediante auto de fecha 29-01-2007 (f. 5 de la 2ª pieza), la Jueza titular del tribunal de la causa se aboca al conocimiento de la presente causa y ordena oficiar nuevamente a los Juzgados comisionados, oficios que constan en los folios 07 al 11 de la 2ª pieza del presente expediente.

   Consta en los folios 12 al 33 de la 2ª pieza, resultas de la comisión, debidamente cumplida por el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.

   Mediante escrito de fecha 03-08-2007 (f. 34 y 35 de la 2ª pieza), el apoderado de la parte demandada- reconviniente renuncia a la prueba de testigos y solicita se sirva oficiar a los Tribunales de Municipio para que remitan las resultas de las comisiones pendientes.

   Mediante diligencia de fecha 03-08-2007 (f. 36 de la 2ª pieza), el apoderado de la parte demandada- reconviniente reconoce la misiva suscrita por la ciudadana L.G., y pide se sirva relevar a la parte actora de la evacuación de dicha prueba por no ser un hecho controvertido y se ordene notificar a las partes.

   Mediante auto de fecha 13-08-2007 (f. 37 de la 2ª pieza), el a quo ordena la notificación de la parte actora y oficiar al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del T.d.D.C.; notificación y oficio que constan en los folios 38 al 40 de la 2ª pieza del presente expediente.

   En fecha 18-09-2007 (f. 41 y 42 de la 2ª pieza) el alguacil temporal del Tribunal de la causa consigna boleta de notificación debidamente firmada por la ciudadana M.E.G..

   Mediante escrito de fecha 16-10-2007 (f. 43 al 65 de la 2ª pieza), los apoderados judiciales de la parte demandada presentan escritos de informes en la causa.

   Mediante diligencia de fecha 16-10-2007(f. 66 de la 2ª pieza), la apoderada judicial de la parte actora consigna escrito de informes que corren insertos a los folios 67 al 85.

   Por auto de fecha 31-10-2007 (f. 86 de la 2ª pieza), el Tribunal de la causa declara que en fecha 30-10-2007 venció el lapso de observación de informes y aclara a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir del día 30-10-2007 (exclusive) de conformidad con lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.

   Mediante auto de fecha 14 01-2008 (f. 87 de la 2ª pieza), el Juez temporal del Tribunal de la causa se aboca al conocimiento de la causa y difiere por encontrarse con exceso de trabajo, el dictamen de la misma por el lapso de treinta (30) días continuos a partir de la fecha del auto (exclusive) de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

   Mediante diligencia de fecha 26-06-2008 (f. 88 de la 2ª pieza), la apoderada judicial de la parte actora solicita se dicte sentencia en la causa.

   Mediante auto de fecha 19-03-2009 (f. 89 de la 2ª pieza), la Jueza titular del Tribunal de la causa se aboca al conocimiento de la causa.

   Consta en los folios 90 al 165 de la 2ª pieza del presente expediente, decisión de fecha 19-03-2009, dictada por el Tribunal de la causa, mediante entre otras cosas declara con lugar la demanda interpuesta.

   Mediante diligencia de fecha 14-04-2009 (f. 166 de la 2ª pieza) la apoderada judicial de la parte actora se da por notificada de la decisión de fecha 19-03-2009 y solicita se libre la boleta respectiva a los apoderados judiciales de la parte demandada.

   Mediante auto de fecha 20-04-2009 (f. 167 de la 2ª pieza), el Tribunal de la causa ordena librar boleta de notificación a los apoderados judiciales de la parte demandada, boleta que consta en el folio 168.

   En fecha 22-04-2009 (f. 169 de la 2ª pieza), el alguacil del tribunal consigna boleta de notificación debidamente firmada por el ciudadano J.L.G., apoderado judicial de la parte demandada, boleta que consta en el folio 170 de la 2ª pieza del presente expediente.

   Mediante diligencia de fecha 23-04-2009 (f. 171 de la 2ª pieza), el apoderado judicial de la parte demandada APELA de la sentencia de fecha 19-03-2009.

   Por auto de fecha 30-04-2009 (f. 172 de la 2ª pieza) el tribunal ordena efectuar por secretaría cómputo de los días transcurridos desde el día 22-04-2009 exclusive al 29-04-2009 inclusive; y mediante nota secretarial cursante al mismo folio se deja constancia que desde el 22-04-2009 exclusive al 29-04-2009 inclusive, transcurrieron cinco (5) días de despacho.

   Cuaderno de Medidas.

   Consta en el folio 01 de fecha 13-06-2006, auto mediante el cual se apertura el presente cuaderno de medidas y se decreta la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre un bien inmueble constituido por un Town House identificado con el N° 10 (TH-10), con los linderos y medidas señalados en el auto; librándose oficio a la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de esta Circunscripción Judicial (f. 2).

   Mediante diligencia de fecha 26-06-2006 el alguacil del Tribunal de la causa consigna copia del oficio Nº 15.301-06, dirigido a la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de esta Circunscripción Judicial, debidamente firmado y sellado.

   IV.-La Sentencia apelada.

   Se observa que en la sentencia recurrida se expresa:

   (…) De tal manera que es evidente que en el caso a.n.e.d. de que la parte accionante-reconvenida cumplió con la carga contractual, pago en forma fraccionada el precio de venta en los términos y condiciones pactadas que en conjunto alcanzó la suma de CUARENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 47.000.000,00) y que solo le restaba cumplir con el pago de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,00) el cual se verificaría una vez que su contraparte gestionara lo conducente para que se otorgara el documento definitivo de venta, dentro del tiempo estipulado, esto es, dentro del período de tiempo comprendido entre el 26.10.1998 fecha de autenticación del contrato premilitar (sic) de venta hasta 20.12.1999 límite máximo que fue expresamente precisado en el contrato y que asimismo, la parte accionada-reconviniente incumplió el compromiso adquirido, dado que no alegó, ni menos aún probó que el perfeccionamiento de la venta no se verificó dentro del lapso antes precisado o su prorroga por motivos que no le son imputables, conocidos como causa extraña no imputable, dentro de las que se encuentra caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, culpa de la víctima y el hecho del príncipe, o en su defecto, en la excepción de contrato no cumplido previsto en el artículo 1168 del Código Civil que no es más que la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir con su obligación cuando la contraparte haya incurrido su propia obligación de manera culposa.

   (…) Con lo anterior se quiere significar, que de haber cumplido su contraparte íntegramente con sus imposiciones contractuales, para la oportunidad en que la parte accionada – reconviniente dejó de cumplir con sus cargas contractuales contempladas en la cláusula tercera del contrato ninguno de los dos procesos antes enunciados, ni el seguido en este Tribunal contenido en el expediente Nro.6531/01, ni el llevado en el expediente 30.320 ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, T.d.Á.M.d.C. se habían iniciado, por el contrario, caso desde el día 20.12.1999 que es la fecha límite pactada para que la vendedora, quien hoy actúa como parte demandada – reconviniente, cumpliera con su compromiso de otorgar el documento definitivo de compra venta, transcurrió dos años. Cabe destacar que la parte reconviniente dedicó gran parte de su extenso escrito de contestación a la demanda a efectuar señalamientos mediante los cuales cuestiona la conducta de P.P.L., R.A.L.Á. y BANESCO Banco Universal a pesar de que estos son terceros que no fueron llamados al proceso, para que intervinieran de manera forzosa o en su defecto, voluntaria, respondieran ante el comprador por la posesión pacífica del inmueble que fue ofrecido contractualmente, en consecuencia, el Tribunal se abstiene de emitir pronunciamientos sobre aspectos que involucren a P.P.L., R.A.L.Á. y BANESCO Banco Universal, pues se le estaría juzgando, sentenciando e inclusive condenando sin haberlos oídos o garantizado el derecho a la defensa y al debido proceso. Y así se decide.

   De tal forma que resulta concluyente establecer que la resolución contractual demandada por vía reconvencional es improcedente. Y así se decide.

   (…)

   PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de compraventa incoada por la ciudadana L.B.D.V. en contra de ORGANIZACIÓN G. C. V, C.A., (OGCV), ya identificadas.

   SEGUNDO: Se condena a la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A a que en cumplimiento del contrato preliminar de opción de compra venta celebrado el 26.10.1998, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 99, Too 77 efectué la tradición legal del inmueble constituido por un Town House N°. 10, que forma parte del Conjunto Residencial La Riviera, proceda dentro del lapso que se fije como lapso para cumplir voluntariamente con el presente fallo – una vez que quede firme – a protocolizar el documento definitivo de venta y para que haga entrega formal del inmueble en cuestión.

   TERCERO: Se ordena a la ciudadana L.B.D.V. a que consigne cheque de gerencia dentro de la oportunidad que se le conceda a favor de la empresa vendedora por la suma de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.25.000.000,00) que según la Ley de Reconversión Monetaria equivale a VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.25.000,00).

   CUARTO: Se dispone que para el caso de que la demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado dentro del termino que se le concederá para que cumpla voluntariamente con la sentencia que se pronuncia –una vez que esta adquiera el carácter de cosa juzgada- se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

   QUINTO: IMPROCEDENTE la demanda de mutua petición incoada por la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A en contra de la ciudadana L.B.D.V., ya identificadas.

   SEXTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A, por haber resultado totalmente vencida tanto en la demanda principal como en la reconvención…

5. Actuaciones en la Alzada.

   Informe de la parte demandada.

   En fecha 12-06-2009 (f. 176 al 191 de la 2ª pieza) los abogados J.L.G.L. y A.G.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 40.124 y 80.520, respectivamente, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, consignan escrito de informes en la causa, alegando lo siguiente:

   (…) Que “el fallo recurrido se dicta con ocasión de la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana L.B.D.V., cuya pretensión se centro en requerir de nuestra representada el que conviniera en dar cumplimiento a la promesa de venta contenida en el contrato que cursa en autos y fuera identificado por la actora con la letra “f”.

   Que “No comparten el criterio del a quo, pues consideran que un pronunciamiento en los términos de la recurrida, lejos de poner fin a la controversia planteada, perpetúa el estado de incertidumbre sobre la suerte que han de seguir las prestaciones convenidas por las partes en el contrato preparatorio autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, en fecha 26 de octubre de 1998, anotado bajo el N° 99, Tomo 77, el cual riela marcado “f” a los folio 95 al 101 del expediente, atribuyendo al fallo por lo menos uno de los vicios contemplados en el articulo 244 del Código de procedimiento Civil (sic)”.

   Que “quedó establecido en el proceso, que sobre el inmueble cuya venta pretende la actora, pesan sendas medidas judiciales, una de prohibición de enajenar y gravar y la otra de embargo ejecutivo, lo cual ha generado un estado de imposibilidad jurídica de dar cumplimiento a la petición fundamental, pues tales medidas prohíben todo acto de enajenación o gravamen sobre el inmueble cuya propiedad la actora pretende le sea transferida”.

   (…) Que “el fallo dictado por el Tribunal Segundo de Primera Instancia resulta perfectamente ejecutable y con ello se estaría privando a un acreedor hipotecario de su garantía real, o bien como es lógico, la decisión dictada por el a quo no puede ser ejecutada voluntariamente o forzosamente en razón de existir sendas prohibiciones de enajenar y gravar”.

   (…) Que “es el primero de los referidos vicios el que haría al fallo recurrido nulo, en razón de estar sometida su ejecución a la eventualidad que sean revocadas las medidas decretadas, pero en el caso que el inmueble pretendido sea ejecutado por el acreedor hipotecario, jamás podrá verificarse la trasmisión de la propiedad exigida en la sentencia (…)”.

   Que “el argumento del carácter condicionado que tendría el fallo que ordenase transmitir la propiedad del inmueble fue esgrimido en nuestro escrito de contestación a la demanda, así como en nuestro escrito de informes en primera instancia, inexplicablemente la sentencia guarda silencio respecto a tan delicado aspecto, sin arrojar luces sobre como hacer compatible y no contradecir, los mandamientos de prohibición de enajenar y gravar pronunciados en los procedimientos de ejecución tantas veces aludidos, por Tribunales soberanos (…)”.

   Que “el fallo recurrido constriñe a su representada a realizar un comportamiento ilícito, pues se le impone la realización de una operación traslaticia de propiedad, expresamente prohibida por dos decisiones judiciales distintas (…)”.

   Que “Si no hubo trasmisión de propiedad al momento de firmarse el contrato preliminar tal y como antes fue señalado con apoyo en destacada doctrina nacional, resulta forzoso pensar que desde el instante en que se dictaron las medidas de embargo ejecutivo y prohibición de enajenar gravar, el futuro contrato de compraventa que debían otorgar las partes quedo desprovisto de por lo menos uno de sus elementos esenciales como lo es la causa del contrato para el comprador, causa que se identifica en el presente caso con la efectiva transmisión de propiedad del bien que por decisión judicial fue sacado del comercio”.

   Que “no comparten la calificación dada al instrumento otorgado por las partes, puesto que una promesa bilateral de compra venta, ha sido nuestra Sala de Casación Civil, valdrá como venta, solo si las partes no han convenido en diferir la trasmisión de la propiedad a una futura oportunidad (…)”.

   Que “en el contrato preparatorio, las partes acordaron postergar la transmisión de la propiedad del inmueble prometido hasta el momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, fecha para la cual el comprador habría cancelado la totalidad del precio convenido (…)”.

   Que “el contrato que constituye la causa petendi no admite interpretaciones respecto a cual fue la voluntad de las partes con respecto al momento en que operaria la transmisión de la propiedad, pues expresamente se pactó que la misma se verificaría en la oportunidad de otorgarse el documento definitivo de compraventa”. (…)

   Que “reiteran y reproducen íntegramente los argumentos expresados en el escrito de contestación a la demanda e informes de Primera Instancia, concernientes a invocar el hecho de un tercero como la causa que impidió que la empresa Organización G.C.V., C.A., ejecutar la prestación convenida a cabalidad, lo cual la liberaría de responder por los daños y perjuicios causados, pasando a tener aplicación al caso concreto también fuera suficientemente desarrollada en nuestro escrito precedentemente mencionados”.

   Que “disienten categóricamente del criterio del a quo en cuanto a los pronunciamientos de la recurrida sobre ese particular, según los cuales desecha las pruebas documentales producidas por la parte demandada, en las cuales se hacía constar los hechos provenientes de terceras personas que constituyeron la causa del incumplimiento, imposibilitando la ejecución del contrato de marras. (…)”.

   Que “no conciben como el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Nueva Esparta (sic), se niega a dar valor probatorio a la prueba documental referida, consistente en copia de las actas de un proceso judicial de acceso público, ventilado precisamente por ante (…) dicho Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Nueva Esparta (sic). (…). Para el tribunal a quo los hechos a los cuales se contraían las documentales promovidas no le eran ajenas y bien podía certificar la autenticidad de las actas promovidas, pues se refieren a actos evacuados en su propia sede. Por esta razón insisten en el valor probatorio que se desprende de las documentales desechadas por el tribunal de Instancia y piden sean apreciadas a los efectos de demostrar que no existe relación de causalidad entre una supuesta conducta culposa de su representada y la inejecución del contrato de promesa bilateral de compraventa”.

   Que “niegan categóricamente que su representada haya formulado en el epígrafe correspondiente a la reconvención dos pretensiones distintas, condicionando el conocimiento de la segunda a ser resueltas en forma subsidiaria en caso que la pretensión principal fuere declarada sin lugar. Que la afirmación realizada por el a quo en el encabezamiento del análisis, carece de sustento alguno y no entienden la pertinencia de invocar el fallo de la Sala de Casación Civil, contenido en la sentencia numero RC- 0037, de fecha 08 de mayo de 2007, expediente 06-804, en que la parte actora o la demandada reconviniente aleguen varias pretensiones una principal y otras en forma subsidiaria”.

   Que “el petitorio de su reconvención se limita a demandar por vía principal y no subsidiaria de otra pretensión, la nulidad sobrevenida del contrato de promesa bilateral de compraventa que fundamentó la acción, razón por la cual no entienden porque se trajo a colación los términos del fallo invocado por el a quo al iniciar su análisis sobre nuestra reconvención. Mucho menos pueden comprender como es que la decisión en referencia pueda servir para declarar sin lugar la reconvención, bajo el razonamiento expuesto en la recurrida, (…)”

   Que “sintetizan el argumento de su reconvención de la siguiente manera: El contrato cuyo cumplimiento reclama la parte actora se encuentra viciado de nulidad.1° Bien por haber dejado de tener causa, puesto que el inmueble pretendido ya no es de la libre disponibilidad de su representada, según consta en medidas de prohibición de enajenar y gravar y embargo ejecutivo, vigentes a la presente fecha. Pudiéndose decir que el bien reclamado se encuentra por mandato judicial fuera del comercio, trayendo como consecuencia que la prestación reclamada (transmisión de la propiedad) no pueda ser ejecutada. 2° Bien por ilicitud sobrevenida del objeto de la obligación, debido a que toda negociación sobre el bien a sido prohibida por los tribunales de Justicia, constituyendo un hecho punible el vender a un tercero el bien que garantiza las resultas de procesos distintos.”

   Que “aclaran que la nulidad del contrato acaecida en forma sobrevenida, con anterioridad a la ejecución del mismo por su representada, sustrato del thema decidendum concernientes a la reconvención, no se ve afectado por el carácter culposo o no culposo del comportamiento deudor que se ve imposibilitado de ejecutar su prestación. Sobrevenida la nulidad del contrato por haber quedado el mismo desprovisto de objeto y/o causa, por lo que la convención debe declararse nula indefectiblemente y la única inherencia que la conducta culposa de una de las partes tendría como respecto a la decisión que haya de tomar el Tribunal, estaría limitada a establecer si dicha nulidad, conlleva la reparación de los daños y perjuicios causados a alguna de las partes”.

   Que “solicitan (…), sea declarada SIN LUGAR la demanda incoada por la parte actora, se declare CON LUGAR la reconvención interpuesta por esa representación, conjuntamente con los pronunciamientos sobre costas procesales a que hay lugar en derecho (…)”.

   VI.- Análisis y valoración de las pruebas aportadas por las partes.

   Pruebas aportadas por la parte demandante-Reconvenida:

   1.- Copia fotostática (f. 18 al 21 de la 1ª pieza) de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.e.N.E., en fecha 30-09-1997, anotado bajo el Nº 9, folios 54 al 59, Protocolo 1°, Tomo 28, Tercer trimestre de 1997, del cual se extrae que la ciudadana E.J.C. de Morales, actuando en su propio nombre y en representación de O.F.d.C., le dio en venta a la empresa Organización G.C.V., C.A, representada por el ciudadano A.M.C., un terreno en forma de triángulo, ubicado en el sector B.V. de la ciudad de Porlamar, Distrito (hoy Municipio) M.d.e.N.E., el cual tiene una superficie de treinta y cinco mil trescientos cuarenta metros cuadrados (35.340 Mts²) comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: En 355 metros, de Este a Oeste, terrenos propiedad del Sindicato Nueva Esparta, que van desde el punto V5, de coordenadas N: 1.213.268,416 E: 410.670,312, hasta el punto V, de coordenadas N: 1.213.336,819 y E: 410.330,631; SUR: En 310 metros de Este a Oeste, terrenos que es o fue de J.O., que va desde el punto V-4, de coordenadas N: 1.213.243,281, E: 410.670,330, pasando por el punto A-5, de coordenadas N:1.213.178,964, E: 410.521,903, hasta llegar al punto V-3 de coordenadas N: 1.213.130,136 y E: 410.426,944; ESTE: en Cero (0) metros con Playas de Moreno a orillas del M.C., que respetando el área afectada por los 50 metros de retiro del mar, y en sentido Norte a Sur, en una distancia de Veinticinco metros con Trece centímetros (25,13mts) del Punto V-5 de coordenadas antes dichas, al punto V-4, cuyas coordenadas ya se citaron, y OESTE: En 228 metros, de Norte a Sur, terrenos que es o fue de A.E.H., que va desde el punto V, de coordenadas antes citadas, hasta el punto V-1 de coordenadas N: 1.213.211,047 y E: 410.386,687 y de allí en una distancia de un (1) metros con sesenta (60) centímetros hasta llegar al punto V-2 de coordenadas N:1.213.211,684 y E: 410.388,152 y de este punto en una línea recta hasta llegar al punto V-3 de coordenadas antes dicha, que le pertenecía a O.d.C., por compra que hizo según documento debidamente registrado ante la Oficina Subalterna del Municipio Mariño de este Estado, el 30-5-1969, bajo el Nº 85, folios 117 al 119, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Primer Trimestre de ese año, lo cual representaba un cincuenta por ciento (50%) por haber ingresado en la comunidad conyugal con el ciudadano G.S.C.V., así como también les pertenece a ambas por herencia del difunto G.S.C.V. en un 50% según planilla sucesoral, agregada al cuaderno de comprobantes en la mencionada Oficina de Registro bajo el Nº 149, folios 378 al 386, la cual formó parte del documento inscrito en la misma Oficina bajo el Nº 25, Protocolo Primero, Tomo 13, Cuarto trimestre de 1996, ambos del 15-11-1996. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base en el artículo 1.360 del Código Civil para demostrar dicha venta. Así se decide.

   2.- Copia fotostática (f. 22 al 26) de documento debidamente protocolizado, mediante el cual el ciudadano F.Á.A. en su carácter de presidente de la sociedad mercantil Centro Comercial Propatria, C.A, dio en venta a la sociedad mercantil Organización G.C.V., C.A., la parcela de terreno N° 89, con un área aproximada de siete mil ciento treinta y cinco metros cuadrados con cuarenta y tres centímetros cuadrados (7.135,43mts2) comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En setenta y dos metros con veintisiete centímetros (72,27mts) con terrenos del Sindicato Nueva Esparta, S.A. SINUESA; Sur: En treinta y cinco metros (35 mts) con la Avenida “E”; Sureste: En cincuenta y seis metros con sesenta y un centímetros (56,61mts) con la parcela 90-A de la Urbanización; Este: En ochenta y cinco metros (85 mts) con terrenos que son o fueron propiedad de los doctores Á.B.V. y R.Q.M.; Oeste: En ciento un metros con setenta y tres centímetros (101,73mts) con la Parcela N°.88 de la Urbanización, que para garantizar el cumplimiento del pago restante del precio de la venta se constituyó hipoteca legal y convencional de primer grado sobre el referido inmueble por la cantidad de doscientos ochenta y cinco mil dólares americanos (U S $ 285.000,00) que la tasa de cambio de ese día equivalía a la suma de ciento cuarenta y un millones setecientos ochenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 141.787.500, 00) con un interés del 9% anual calculados a partir del 15-09-1997, que le pertenece en plena propiedad a su representada por compra que ella hizo a la sociedad mercantil Desarrollos Urbanísticos Margarita, C.A. (DUMAR, C.A.) por documento autenticado ante la Notaría del Municipio autónomo Sucre del estado Miranda, el 24-09-1997, bajo el Nº 52, Tomo 109 de los Libros de Autenticaciones respectivos. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base en el artículo 1.360 del Código Civil para demostrar dicha venta. Así se decide.

   3.- Copia fotostática (f. 27 al 32 de la 1ª pieza) de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.e.N.E., el 30-09-1997, anotado bajo el Nº 14, folios 89 al 95, Protocolo 1, Tomo 28, tercer trimestre de 1997, de donde se extrae que el ciudadano A.M.C., en su condición de presidente de la sociedad mercantil Organización G.C.V., C.A., hacía constar que el documento que sería registrado previamente a esta escritura, que su representada es propietaria de un terreno en forma de triángulo, ubicado en el sector B.V. de la ciudad de Porlamar, el cual tiene una superficie de treinta y cinco mil trescientos cuarenta metros cuadrados (35.340 mts2), que asimismo hacía constar que el documento el cual también sería registrado previamente a esta escritura que su representada adquirió en compra de la empresa Centro Comercial Propatria, C.A., una parcela identificada con el Nº 89, con una superficie de siete mil ciento treinta y cinco metros cuadrados con cuarenta y tres centímetros cuadrados (7.135,43Mts2), siendo la intención de integrar tanto el lote de terreno primero identificado como la parcela Nº 89 en una sola parcela, las cuales una vez integrada formaría un todo indivisible y sus medidas y linderos generales así como su identificación serían las siguientes: parcela N° 89, con una superficie de cuarenta y dos mil seiscientos cuarenta y nueve metros cuadrados con noventa y dos centímetros cuadrados (42.649,92 Mts²) cuyos linderos y medidas son: Norte: en 385 metros, de Este a Oeste, terreno que es o fue propiedad del Sindicato Nueva Esparta, hoy lindando con terrenos particulares, frente a la calle Abancay, hotel M.B., terrenos particulares, frente a la calle Los Almendros y edificio Esparta Suites que va desde el punto de coordenadas N: 1.213.268,416, E: 410.670,312, hasta el punto V de Coordenadas N:1.213.336,819 y E: 410.330,631; SUR: En sentido Este a Oeste, desde el punto V-4 de coordenadas N: 1.213.243,281 y E: 410.670,330 en una distancia de 159,62Mts, hasta llegar al punto A-3, de coordenadas N: 1.213.171,520 y E: 410.526,611 con terrenos que son o fueron de J.O., y de este mismo punto en sentido Norte a Sur, hasta llegar al punto A-4 de coordenadas N:1.213.086,212 y E: 410.530,010 en una distancia de 85,37 Mts y de este mismo punto en sentido Este a Oeste, en una distancia de 56.01 Mts, hasta llegar al Punto A-0 de coordenadas N:1.213.040,521 y E.410.497,622 lindando con el Conjunto Residencial Playa Moreno y en una distancia de treinta y cuatro metros con noventa y cinco centímetros (34,95 mts.) con la avenida “E” de la urbanización y que en sentido Este a Oeste, va desde el Punto A-0 de coordenadas antes dicha hasta alcanzar el punto A-1 de coordenadas N:1.213.039,950 y E: 410.462,691; ESTE: en cero (0) metros, con Playa Moreno a orillas del M.C., que respetando el área afectada por los 50 metros de retiro del Mar y en sentido Norte a Sur, en una distancia de veinticinco metros con trece centímetros (25,13 Mts) del punto V-5 de coordenadas antes dicha al punto V-4, cuyas coordenadas ya se citaron y Oeste: En 228 metros de Norte a Sur, terreno que es o fue de A.E.H. que va desde el punto V de coordenadas antes citadas hasta el punto V-1 de coordenadas N:1.213.211,047 y E: 410.386,687 y de allí en una distancia de un (1) metro con Sesenta (60) centímetros hasta llegar al punto V-2 de coordenadas N: 1.213.211,684 y E: 410.388,152 y de este punto en una línea recta hasta llegar al punto V-3 de coordenadas antes dicha y de este punto en sentido Oeste a Este, en una distancia de treinta y seis metros con cincuenta centímetros (36,50 Mts) hasta llegar al punto A-2 de coordenadas N:1.213.141,652 y E:410.460,792 y de ese mismo punto en sentido Norte Sur, en una distancia de ciento un metros con Setenta y Dos centímetros (101,72mts) con la parcela 88 de la Urbanización hasta llegar al punto A-1, que el ciudadano F.Á.A. actuando como presidente del Centro Comercial Propatria, C.A., y como acreedor hipotecario declara que en nombre de su representada manifestó su conformidad con la integración de parcelas que por este documento se hacía y dejó expresamente constancia que la hipoteca únicamente recaería sobre la superficie de terreno que vendió es decir, sobre 7.135,43mts2 y la hipoteca seguiría con toda su fuerza y vigor, hasta el momento de la cancelación definitiva de la misma. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base en el artículo 1.360 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Así se decide.

   4.- Copia fotostática (f. 33 al 38 de la 1ª pieza) de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Municipio M.d.e.N.E., en fecha 13-07-2000, anotado bajo el Nro. 39, folios 257 al 263, Protocolo Primero, Tomo 2, tercer trimestre de 2000, del cual se extrae que E.J.C. de Morales, actuando en su propio nombre y en representación de la señora O.F.d.C. debidamente representada por A.J.M.C. y la sociedad mercantil Organización G.C.V., C.A., representada por el último de los nombrados, de mutuo y amistoso acuerdo realizaron la aclaratoria de medidas luego de los últimos levantamientos topográficos utilizados le había dado como resultado con la integración efectuada un área total de cuarenta y tres mil ochocientos sesenta metros cuadrados con seiscientos cuatro milímetros cuadrados (43.860,604 Mts²) comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: trescientos ochenta y nueve con ochenta y cinco centímetros (389,85 Mts), de Oeste a Este, terrenos que son o fueron propiedad del Sindicato Nueva Esparta, hoy lindando con terrenos particulares, frente a la calle Abancay, hotel M.B., terrenos particulares, frente a la calle Los Almendros y Edificio Esparta Suites, y va desde el punto P-I, de coordenadas N: 1.213.336,7831 E: 410.330,8222, hasta el punto P-Ñ, de Coordenadas N:1.213.257,9311 E: 410.712,6081; Sur: En sentido Este a Oeste, desde el punto P-Ñ de coordenadas N: 1.213.257,9311 E: 410.712,6081 en una distancia de cuarenta y cinco metros con setenta y seis centímetros (45,76 Mts) hasta el punto P-O, de coordenadas N: 1.213.238,3883 E: 410.671,2276 con el Conjunto Residencial Playa Moreno, y desde este punto en una distancia de ciento cincuenta y nueve metros con treinta y un centímetros (159,31Mts) hasta llegar al punto P-S, de coordenadas N:1.213.170,4883 E: 410.527,1214, con terrenos que son o fueron de J.O. (hoy Conjunto Residencial Playa Moreno) y desde el punto P-T de coordenadas N:1.213.085,4787 y E.410.529,1807 en sentido Este a Oeste, en una distancia de cincuenta y seis metros con cincuenta y un centímetros (56,51mts) hasta llegar al Punto P-A de coordenadas N: 1.213.039,9854 E: 410.495,6538 lindando con el Conjunto Residencial Playa Moreno en una distancia de treinta y cinco metros con cero punto cinco centímetros (35,05mts) con la avenida “E” de la Urbanización y que en sentido Este a Oeste, va desde el Punto P-A de coordenadas antes dicha hasta alcanzar el punto P-B de coordenadas N:1.213.040,0160 E: 410.460,6067. Desde el punto P-C de coordenadas N: 1.213.142,1013 E: 410.460,6379 en sentido Este a Oeste en una distancia de treinta y seis metros con cincuenta y dos centímetros (36,52Mts) hasta el punto P-D de coordenadas N: 1.213.129,5464 y E: 410.426,3413, con la parcela 88 de la Urbanización Dumar y desde el punto P-E de coordenadas N: 1.213.211,2722 E: 410.387,7881 en una distancia de un metro con cincuenta y nueve centímetros (1,59mts) hasta llegar al punto P-F de coordenadas N:1.213.210,6418 y E: 410.386,3289. ESTE: en cero (0) metros, con Playa Moreno a orillas del M.C., que respetando el área afectada por los 50 metros de retiro del Mar y en sentido Norte a Sur, en una distancia de veintiocho metros con diecisiete centímetros (28,17 Mts) del punto P-N de coordenadas N: 1.213.266,5579 y E:410.670,8387 al punto P-O, cuyas coordenadas ya se citaron y desde el punto P-S de coordenadas N: 1.213.170.4883 E:410.527,1214, en sentido Norte a Sur en una distancia de ochenta y cinco metros con cero punto cuatro centímetros (85,04Mts) hasta llegar al punto P-T de coordenadas N: 1.213.085,4787 y E: 410.529,1807 con terrenos que son o fueron de J.O., (hoy Conjunto Residencial Playa Moreno) y OESTE: en sentido Sur Norte desde el Punto P-B de coordenadas antes dicha, en una distancia de ciento dos metros con cero punto nueve centímetros (102,09 mts) con la parcela 88 de la Urbanización, hasta llegar al Punto P-C de coordenadas N: 1.213.142,1013 E: 410.460,6379 y desde el punto P-D de coordenadas N: 1.213.129,5464 y E. 410.426,3413 en doscientos veintiocho metros con diecinueve centímetros (228,19mts), terrenos que son o fueron propiedad de A.E.H. que va desde el punto P-D de coordenadas ya citadas, hasta el punto P-E de coordenadas N: 1.213.211,2722 E: 410.387,7881 y desde el punto P-E de coordenadas N: 1.213.210,6418 y E: 410.386,3239 en una distancia de cuarenta y siete metros con cincuenta y nueve centímetros (47,59 Mts) hasta el punto P-G de coordenadas N:1.213.254,1817 E: 410.367,1077 y desde este punto en una distancia de diez metros con noventa y cuatro centímetros (10,94mts) hasta el punto P-H de coordenadas N: 1.213.263,9944 y E: 410.362,2814 y desde este punto en setenta y nueve metros con treinta centímetros (79,30Mts) hasta el Punto P-I de coordenadas anteriormente señaladas. El anterior documento si bien no fue objeto de impugnación conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio por cuanto emerge del mismo que a raíz de dicha rectificación se modificaron los linderos del bien y que a pesar de esa circunstancia no intervinieron, ni autorizaron dicho acto sus colindantes. Así se decide.

   5.- Copia fotostática (f. 39 al 69 de la 1ª pieza) del documento de condominio debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.e.N.E. en fecha 22-11- 2000, anotado bajo el Nro.39, folios 278 al 315, Protocolo Primero, Tomo 17, otorgado a objeto de constituir las normas que regirían el “Conjunto Residencial, Turístico, Vacacional La Riviera”, bajo el régimen de propiedad horizontal estableciéndose las normas y exigencias que regirían la propiedad y venta de los inmuebles que forman el referido conjunto, dichas disposiciones serían de cumplimiento obligatorio para todos los propietarios y poseedores de las distintas unidades susceptibles de apropiación individual, en cuyos términos se estableció la descripción del inmueble, descripción de los bienes de apropiación privada, valor y porcentaje de cada uno de ellos, la asignación de uso exclusivo, entre otros aspectos. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base en el artículo 1.360 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Así se decide.

   6.- Copia fotostática (f. 70 al 83 de la 1ª pieza) del acta de embargo ejecutivo levantada por el Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Maneiro, Villalba, Tubores y Península de Macanao de este Estado, en el juicio que por cobro de bolívares (Vía Ejecutiva) sigue P.P.L. y R.A.L.Á. en contra de la Organización G.C.V., C.A, de la cual se extrae que a los efectos de que el ejecutor practicará el embargo ejecutivo se trasladó y constituyó en la Avenida “E” de la Urbanización Dumar Country Club, Conjunto Residencial Turístico Vacacional La Riviera, jurisdicción del Municipio Mariño de este Estado, declarando embargada la porción de terreno de la parcela Nro. 89, y las bienhechurias sobre ella construidas, la cual tiene una superficie aproximada de siete mil ciento treinta y cinco metros cuadrados con cuarenta y tres decímetros cuadrados (7.135,43 mts²) y se encuentra ubicada en el lado Sur de la citada parcela Nro. 89, situada en el sector B.V. y El Morro de la ciudad de Porlamar y da su frente en una distancia de treinta y cinco metros cuadrados con cinco decímetros cuadrados (35,05 mts²) con la avenida “E” de la Urbanización Dumar, siendo su ubicación exacta la que aparecía en el documento de ampliación de hipoteca protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E. el 3-05-2000, anotado bajo el Nro.04, folios 20 al 29, Protocolo Primero, Tomo 05. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base en el artículo 1.360 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Así se decide.

   7.- Copia fotostática (f. 84 al 88 de la 1ª pieza) del oficio Nº 241 librado por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., el 21-02-2005, dirigido al Registrador Inmobiliario del Municipio M.d.E.N.E., recibido según sello húmedo, para comunicar que en virtud de la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 21-2-2005 y por auto dictado en esa misma fecha decretó medida de prohibición de enajenar y gravar que recayeron sobre los siguientes bienes inmuebles, consistente en los town house signados como TH-1, TH-4, TH-6-A, TH-7-A, TH-8, TH-8-A, TH-9, TH-9-A, TH-10, TH-13, TH-14, TH-15, TH-17, TH-19, TH-21, TH-22, TH-23, TH-24, TH-26, TH-27, TH-31. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base en el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Así se decide.

   8.- Copia fotostática (f. 89 al 94 de la 1ª pieza) expedida por el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta en fecha 8-04-1994, relacionada con el documento constitutivo de la empresa Organización G.C.V., C.A, anotado bajo el Nro.16, Tomo 12-A-Pro, de la que se evidencia que fue constituida por los ciudadanos E.C. de Morales y A.J.M.C., que su objeto es la importación, exportación, venta, comercialización y distribución de cualquier tipo de bienes muebles de lícito comercio, compra-venta, construcción, alquiler, promoción y todo lo relacionado con el comercio de bienes inmuebles nacionales o internacionales, representar en el país a empresas transnacionales y cualquier otra actividad de lícito comercio relacionadas o no con el objetivo descrito, que su duración sería de veinte (20) años a partir de la fecha de su registro, pudiendo prorrogarse por periodos iguales o menores a juicio de la asamblea de accionistas, que el capital fue de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) representado en cien (100) acciones con un valor nominal de cinco mil bolívares (Bs.5.000,00) cada una, que suscribió y pagó la señora E.C. cincuenta (50) acciones por un valor de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs.250.000,00) y por el señor A.J.M.C., cincuenta (50) acciones por un valor de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000, 00), que la administración estaría representada por una junta directiva en un período de cinco años integrada por los ciudadanos A.M.C. y E.J.C. de Morales como presidente y vicepresidente, respectivamente. El anterior documento al no haber sido objeto de impugnación prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora con base en el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar dicha circunstancia. Así se decide.

   9.- Original (f. 95 al 101 de la 1ª pieza) de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, en fecha 26-10-1998, anotado bajo el Nº 99, Tomo 77, de donde se evidencia que entre Organización G. C. V, C.A, representada por el ciudadano A.J.M.C. en su condición de presidente (la compañía) y la ciudadana L.B.d.V. (la opcionante) da en opción de compra un Town House distinguido con el Nº Uno (1) TH-1, con un área de construcción de cincuenta y seis metros cuadrados (56 Mts2) aproximadamente ubicado en el módulo “A” del Conjunto Residencial La Riviera, cuyos linderos son: Norte: Fachada Norte del Módulo “A”. Sur: Town House Nro. Dos (2). Este: Fachada Este del Módulo “A”; y Oeste: Fachada posterior del módulo “A”, el precio objeto de la opción lo fue la cantidad de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00) pagaderos de la siguiente manera: diez millones de bolívares sin céntimos (Bs.10.000.000,00) que son cancelados en ese acto y para lo cual el documento sirvió de recibo, la cantidad de un millón de bolívares sin céntimos (Bs.1.000.000, 00), que sería cancelado el 15-01-1999, la cantidad de un millón de bolívares sin céntimos (Bs.1.000.000, 00), que sería cancelado el 15-2-1999, la cantidad de un millón de bolívares sin céntimos (Bs.1.000.000, 00), que sería cancelado el 15-3-1999, la cantidad de un millón de bolívares sin céntimos (Bs.1.000.000, 00), que sería cancelado el 15-4-1999, la cantidad de un millón de bolívares (Bs.1.000.000,00) pagadero el 15-5.-999, la cantidad de un millón de bolívares (Bs.1.000.000,00) para el 15-6-1999, la suma de un millón de bolívares (Bs.1.000.000,00) para ser cancelado el día 15-7-1999, un millón de bolívares (Bs.1.000.000,00) para el día 14-8-1999, la cantidad de un millón de bolívares (Bs.1.000.000,00) para ser pagado el día 15-9-1999, la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) para ser pagado el día 15-10-1999, la cantidad de un millón de bolívares (Bs.1.000.000,00) para ser pagado el día 15-11-1999 y la cantidad de cuatro millones de bolívares sin céntimos (Bs.4.000.000,00) que sería cancelado al momento del otorgamiento del documento de compra venta. El anterior documento se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar los hechos allí establecidos. Así se decide.

   10.- Original (f. 102 de la 1ª pieza) de factura signada con el Nº 0151 de fecha 15-10-2001 expedida por la empresa Comfort Cucine 97, C.A, a nombre de Oscar y L.V. por la suma de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,00) por concepto de realización de cocina en madera forrada en formica blanca y azul, según diseño entregado por el cliente, incluyendo transporte e instalación. La misma se encuentra firmado ilegible y sello húmedo de cancelado. El anterior documento al provenir de un tercero y éste no haberlo ratificado durante la etapa probatoria mediante su declaración y en consecuencia, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   11.- Copia al carbón (f. 103 de la 1ª pieza) de depósito bancario Nro. 12639925 efectuado por el ciudadano O.V. en la cuenta Nro. 531-2-000026 cuyo titular es el ciudadano G.C.D.C. correspondiente al Banco del Caribe, de fecha 6-11-2001, por la suma de (Bs. 700.000, 00). Al anterior documento se le niega valor probatorio por no guardar vinculación con los hechos controvertidos en la presente acción. Así se decide.

   12.- Original (f. 104 de la 1ª pieza) de factura Nº BO12322 expedida por la empresa Electrohogar en fecha 9-10-2001 a nombre del cliente O.V. por la compra de GE, blanca, Whirlpool lavaplatos 24

   y Whirlpool deshumificador por la suma de ochocientos noventa y siete mil novecientos treinta y seis con trece céntimos (Bs.897.936,13). El anterior documento proviene de un tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar el contenido del mismo durante la etapa probatoria mediante su declaración, por lo que, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   13. - Original (f. 105 de la 1ª pieza) de recibo emitido el 15-10-2001 mediante el cual se infiere que el ciudadano O.V. entregó la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000,00) por concepto de abono a cerramiento de aluminio (5 puertas de romanilla fija color blanco e instalar). Firmado ilegible con C= 3714888. El anterior documento proviene de un tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar el contenido del mismo durante la etapa probatoria mediante su declaración, por lo que, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   14. - Original (f. 106 de la 1ª pieza) de factura Nro. 128454 expedida el 30-10-2001 por la empresa de Electrodomésticos JVC, C.A, a nombre de O.V. por la compra de campana jetair, grifería buades monomando acero Inox., grifería buades c/ducha acero Inox., en la suma de Bs.189.563,91. El anterior documento proviene de un tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar el contenido del mismo durante la etapa probatoria mediante su declaración, por lo que, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   15. - Original (f. 107 de la 1ª pieza) de factura Nº BO12321 expedida por la empresa Electrohogar en fecha 9-10-2001 a nombre del cliente O.V. por la compra de fregadero bajo tope acero por la suma de Bs. 84.423,44. El anterior documento proviene de un tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar el contenido del mismo durante la etapa probatoria mediante su declaración, por lo que, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   16. - Original (f. 108 de la 1ª pieza) de recibo de fecha 10-4-2004 emitido por la empresa RATTAN DEPOT a nombre de la ciudadana L.B. por la compra de un calentador en un monto de Bs. 423.000,00. El anterior documento proviene de un tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar el contenido del mismo durante la etapa probatoria mediante su declaración, por lo que, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   17. - Original (f. 109 de la 1ª pieza) de factura Nro. 015321 con fecha 20-10-2001 expedida por la empresa Crash a nombre de la ciudadana M.d.V. por la compra de un microonda en la suma de Bs.45.000,00. El anterior documento proviene de un tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar el contenido del mismo durante la etapa probatoria mediante su declaración, por lo que, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   18. - Copia al carbón (f. 110 de la 1ª pieza) de factura Nro. BO16626 emitida el 16-7-2003 por la empresa Electrohogar a nombre de O.V. por la compra de fregadero acero redondo, webstone, grifería MM cuello de cisne, incluyendo base de 8” cromada por la suma de Bs. 355.000,00. El anterior documento al provenir de un tercero y éste no haberlo ratificado durante la etapa probatoria mediante su declaración y en consecuencia, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   19. - Original (f. 111 de la 1ª pieza) de tarjeta de presentación de la empresa Super Aire, C.A, que dirige F.M. ubicada en la avenida A.M., C.C. Garden Plaza Local 3, Urb. Playa El Ángel, Pampatar. El anterior documento proviene de un tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar el contenido del mismo durante la etapa probatoria mediante su declaración, por lo que, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   20. - Original (f. 112 de la 1ª pieza) de recibo mediante el cual el ciudadano F.M. manifiesta haber recibido de O.V. la cantidad de Bs. 600.000,00 por concepto de suministros e instalación de dos condensadores de 36.000 Btu/ne por un total de un millón cuarenta y cuatro mil bolívares con 00/100. El anterior documento proviene de un tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar el contenido del mismo durante la etapa probatoria mediante su declaración, por lo que, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   21. - Justificativo de testigos (f.113 al 115 de la 1ª pieza) evacuado ante la Notaría Pública Primera de Porlamar del estado Nueva Esparta, en fecha 10-03-2006, de donde se extrae que los ciudadanos E.L.S. y Shadi R.A.B.E.S., declararon que conocían desde hacía muchos años a la señora L.d.V., que sabían donde se encontraba ubicado el Conjunto Residencial, Turístico y Vacacional La Riviera, que les constaba que ella tenía un town house en ese conjunto residencial y que era el Nº 10; que ella ha amoblado ese town house con dinero de su propio peculio e inclusive le hizo mejoras acondicionándolo a su manera; que la señora Luisana vive allí con su grupo familiar; que hace aportes mensuales para el mantenimiento del Conjunto Residencial; que sabían y les constaba que ese conjunto estaba ejecutando una nueva edificación desde hacía cinco meses aproximadamente; que desde que se había comenzado la construcción el portón eléctrico se había dañado varias veces; que era cierto que ese portón se mantenía abierto; que la energía eléctrica y el agua la toman de las instalaciones que iban a las casitas del Conjunto Residencial; que el constructor de la obra en construcción era el señor Martínez; que se había mantenido con el aporte de los propietarios y los que tenían opciones en el conjunto residencial; que le constaba lo dicho por cuanto conocía de los hechos antes mencionados. Al anterior justificativo de testigos no se le imparte valor probatorio, por cuanto aunque se promovieron en la etapa probatoria las testimoniales de las personas que se identifican en el mismo, solo uno de ellas rindió declaración confirmando su contenido y se observa que al momento de rendir su declaración no le fue puesto a la vista el documento a ratificar. Así se decide.

   22. - Original (f. 116de la 1ª pieza) de solicitud de transferencia de fondos efectuada por el señor O.R.V.L. al Banco de Venezuela cuyo origen de transferencia lo constituye la cuenta Global Supreme N°. 01020136520001013601 siendo su destino M.M., Banesco, cuenta Nro. 01340563815631018515 por un monto de Bs. 460.010,00, tarifa Bs. 1.500,00 por concepto de Condominio La Riviera Octubre-Noviembre. El anterior documento al provenir de un tercero y éste no haberlo ratificado durante la etapa probatoria mediante su declaración y en consecuencia, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   23. - Comunicación (f.117 de la 1ª pieza) vía e-mail de F.M., administrador,dirigida a O.V. mediante la cual se informa que presentaba en su estado de cuenta comunal un saldo deudor de octubre-noviembre de 2005 por la cantidad de Bs. 460.000,00 para lo cual agradecía que se depositará en la cuenta corriente de Banesco a nombre de M.M., M.F., S.G., I.d.G. y/o L.L.. El anterior documento proviene de un tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar el contenido del mismo durante la etapa probatoria mediante su declaración, por lo que, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   24. - Original (f. 118 de la 1ª pieza) de recibo emitido el 12-2-2002 mediante el cual el ciudadano Marcano de la Junta la Riviera manifestó haber recibido la suma de Bs. 250.000,00 del ciudadano O.V., TH-10 por concepto del pago del aporte inicial único del Conjunto Residencial La Riviera, correspondiente a lo estipulado en reunión efectuada el día 10-2-2002 según cheque Nro. 31675193, Banco de Venezuela, Nº Depósito 43773222. El anterior documento al provenir de un tercero y éste no haberlo ratificado durante la etapa probatoria mediante su declaración y en consecuencia, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   25. - Originales (f.119 al 120 de la 1ª pieza) de recibos emitidos en fechas 27-3-2002, 10-5-2002, 24-6-2002, 24-6-2002 y 27-8-2002, por M.F. del cual se extrae que el ciudadano O.V. pagó las sumas de Bs.150.000,00, Bs.300.000,00, Bs.100.000,00, Bs.100.000,00 y Bs.200.000,00 por concepto de cancelación de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2002 con relación al TH-10. El anterior documento al provenir de un tercero y éste no haberlo ratificado durante la etapa probatoria mediante su declaración y en consecuencia, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   26. - Original (f. 121 al 122 de la 1ª pieza) de recibo Nº 0263 emitido en fecha 30-11-2005 mediante el cual el conjunto residencial La Riviera manifiesta haber recibido de O.V., TH-10 la cantidad de doscientos treinta mil bolívares (Bs.230.000,00) por concepto del mes de noviembre, reflejado según factura Nro.1110 por los gastos comunes del Conjunto. El anterior documento proviene de un tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar el contenido del mismo durante la etapa probatoria mediante su declaración, por lo que, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   27. - Original (f. 123 al 124 de la 1ª pieza) de factura Nº 1010 del mes de octubre emitida por el Conjunto Residencial y Turístico La Riviera por los gastos comunes del mes de septiembre de 2005 por la TH-10 que asciende a la suma de Bs. 230.000,00, la cual consta que fue cancelada según recibo Nro. 0244 a nombre de O.V.. El anterior documento proviene de un tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar el contenido del mismo durante la etapa probatoria mediante su declaración, por lo que, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   28. - Original (f. 125 al 126 de la 1ª pieza) de relación de cuota de condominio por los gastos comunes TH-10 propiedad de O.V. por un monto de Bs. 230.000,00, cancelados según recibo Nº 0243 a nombre de O.V. correspondiente al mes de septiembre. El anterior documento proviene de un tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar el contenido del mismo durante la etapa probatoria mediante su declaración, por lo que, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   29. - Originales (f. 127 al 130 de la 1ª pieza) de recibos Nros. 0021, 0055, 0059, 0080, 0106, 0121, 0145 y 0245 fechados 21-7-2004, 10-9-2004, 1-10-2004, 10-11-2004, 22-12-2004, 7-2-2005, 21-3-2005 y 30-9-2005 por medio de los cuales se extrae que el Conjunto Residencial La Riviera manifestó haber recibido del ciudadano O.V. propietario del TH-10, las cantidades de Bs. 350.000,00, los dos primero, Bs. 175.000,00, Bs.160.000,00 Bs.340.000,00, Bs.290.000,00, Bs.460.000,00y Bs.230.000,00 por concepto de cuota de mantenimiento junio y julio de 2004, cancelación de condominio agosto/sep.,condominio Oct. 2004, C. M. Noviembre 2004, C. M Dic. 2004, enero 2005, C. M parte de Enero + febrero / 2005, C. M marzo y abril 2005 y por el mes de agosto 2005. El anterior documento proviene de un tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar el contenido del mismo durante la etapa probatoria mediante su declaración, por lo que, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   30. - Original (f. 131 de la 1ª pieza) de recibo de pago efectuado el 27-12-2003 por O.V. TH-10 a La Riviera por cuota especial de mantenimiento para la ejecución de trabajos de mejoramiento al conjunto cuyo total ascendía a la suma Bs. 500.000,00 de los cuales fue abonada la suma Bs.250.000,00 y restan Bs.250.000,00. El anterior documento proviene de un tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar el contenido del mismo durante la etapa probatoria mediante su declaración, por lo que, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   31. - Factura (f. 132 de la 1ª pieza) Nro. 132 expedida por el Conjunto Residencial y Turístico La Riviera por medio de la cual se extrae que el propietario O.V.d.T.H. 10 canceló la cantidad de Bs.300.000,00 por concepto de cuota comunal del mes de octubre/noviembre de 2003 cuyo periodo de facturación iba del 1-10 al 31-11-2003. El anterior documento proviene de un tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar el contenido del mismo durante la etapa probatoria mediante su declaración, por lo que, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   32. -Factura (f.133 de la 1ª pieza) emitida el día 25-12-03 por el Conjunto Residencial La Riviera mediante la cual se infiere que el propietario del TH-10 canceló la suma de Bs.150.000,00 por concepto de los gastos comunes desde el 1-11-03 al 30-11-2003. El anterior documento proviene de un tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar el contenido del mismo durante la etapa probatoria mediante su declaración, por lo que, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   33. - Recibo (f. 134 de la 1ª pieza) Nro. 0101 emitido el 8.8.2003 por el Condominio La Riviera a nombre de O.V. por la suma de Bs.300.000,00 por concepto de cancelación del condominio del mes de agosto de 2003 a septiembre de 2003, correspondiente a los gastos comunes del condominio en los meses de agosto y septiembre de 2003 cuyo pago se efectuó por medio de cheque Nro. 20252577 del Banco Mercantil. El anterior documento proviene de un tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar el contenido del mismo durante la etapa probatoria mediante su declaración, por lo que, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   34. - Recibo (f. 135 de la 1ª pieza) emitido el 1-8-2003 según sello húmedo que se lee: “Carlos Abuchaibe”, únicamente para ser depositado en la Cuenta Cte. N°. 0138-0018-95-0180004239 del Banco La Plaza.” y en manuscrito Condominio La Riviera por la suma de Trescientos Mil bolívares (Bs. 300.000,00) por concepto de cancelación de condominio de 7/2003 y 8/2003 TH-10 cancelado por cheque Nro. 20252577 del Banco Mercantil. El anterior documento proviene de un tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar el contenido del mismo durante la etapa probatoria mediante su declaración, por lo que, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   35. - Factura (f.136 de la 1ª pieza) Nro. 0032 expedida por el Conjunto Residencial y Turístico La Riviera por medio de la cual se extrae que el propietario O.V.d.T.H. 10 canceló la cantidad de Bs. 150.000,00 por concepto de cuota comunal del mes de abril de 2003 cuyo periodo de facturación iba del 1-4-2003 al 30-4-2003. El anterior documento proviene de un tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar el contenido del mismo durante la etapa probatoria mediante su declaración, por lo que, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   36. - Recibo (f. 137 de la 1ª pieza) mediante el cual se hace constar que en fecha 21-4-2003 el ciudadano O.V. canceló la suma de Bs. 150.000 por concepto de cuota comunal mes de mayo de 2003 pendiente entrega de factura de mayo (firmado ilegible). El anterior documento proviene de un tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar el contenido del mismo durante la etapa probatoria mediante su declaración, por lo que, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   37. - Factura (f. 138 de la 1ª pieza) Nro. 0009 expedida por el Conjunto Residencial y Turístico La Riviera de la cual se extrae que O.V.d.T.H. 10 canceló la cantidad de Bs. 150.000,00 por concepto de cuota comunal del mes de marzo de 2003 cuyo periodo de facturación iba del 1-3-2003 al 31-3-2003. El anterior documento proviene de un tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar el contenido del mismo durante la etapa probatoria mediante su declaración, por lo que, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   38. - Originales de tres (3) recibos (f.139 de la 1ª pieza) expedidos los días 28-1.03, 13-1-03 y 6-11-02 mediante la cual se extrae que se había recibido el primero de manos de la ciudadana L.d.V. y los dos últimos por O.V. las cantidades de Bs. 150.000,00, Bs.300.000,00 y Bs.300.000,00 por concepto de cancelación del mes de febrero de 2003, Dic/02 y enero/03, y cancelación mes de octubre y nov/02. El anterior documento proviene de un tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar el contenido del mismo durante la etapa probatoria mediante su declaración, por lo que, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   39. -Copia al carbón (f. 141 de la 1ª pieza) de planilla de depósito Nro. 6087925 de fecha 10-5-2002 efectuado por la ciudadana L.d.V. en la cuenta Nro. 018000423-9 del Banco Plaza, C.A por la suma de Bs.300.000,00, de donde no se puede apreciar quien es el titular de la cuenta donde se efectuó ese depósito. El anterior documento al haber sido objeto de impugnación conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le niega valor probatorio por cuanto nada aporta para esclarecer los hechos que fueron controvertidos en la presente causa. Así se decide.

   40. - Facturaciones (f. 142 al 146 de la 1ª pieza) expedidas los días 8-1-2004, 8-5-2004, 8-8-2004, 8-2-2005 y 8-10-2005 por la empresa DIRECTV a nombre de O.V. por dicho servicio en la casa 10 del Conjunto Residencial La Riviera. El anterior documento proviene de un tercero, quien no fue promovido como testigo para ratificar el contenido del mismo durante la etapa probatoria mediante su declaración, por lo que, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Así se decide.

   41. - Copia al carbón (f.147) de planilla de depósito Nro. 47457160 de fecha 19-7-2002 efectuado por O.V. en la cuenta Nro. 3891176804 de Desarrollos El Camino por la suma de (Bs. 6.057.142, 86) en el Banco Unibanca, Banco Universal. El anterior documento al no haber sido impugnado de conformidad con la normativa legal se concede valor probatorio de conformidad con el artículo 1383 del Código Civil para demostrar el pago allí señalado. Así se decide.

   42. - Copia al carbón (f. 148 de la 1ª pieza) de planilla de depósito Nro. 000000192486108 de fecha 15-9-03 efectuado por Alatl Berecibar en la cuenta Nro. 8111000219 de C.M. por la suma de Bs.1.699.547 en el Banco Mercantil. El anterior documento se le niega valor probatorio toda vez que el pago fue efectuado por un tercero ajeno a este juicio. Así se decide.

   43. - Original (f. 149 de la 1ª pieza) de presupuesto preliminar para protocolización de documento elaborado por el Conjunto Residencial La Riviera a favor de O.R.V. por el apartamento TH-10, cuyo precio de venta es de Bs. 57.000.000,00, servicios autónomos (estimado): Liberación de Hipoteca 290.000, servicios autónomo (estimado) documento definitivo 769.000,99, timbres y planillas 4.800, colegio de abogados 95.500, tramitación 100.000, documento definitivo 427.500 para un monto total de 1.686.800,00 cancelado con cheque Nro. 1169060 de fecha 17-7-2003. Al anterior documento se le niega valor probatorio por cuanto no consta que haya sido elaborado por el organismo competente para la protocolización de documentos públicos, sino que emana de un tercero. Así se declara.

   44. - Prueba de Informe: Consta al folio 31 al 33 de la 2ª pieza oficio remitido por BANESCO, Banco Universal con fecha 9-2-2007 mediante el cual informa que de acuerdo a sus archivos la planilla de depósito serial 47457160 fue girada a favor de la cuenta corriente Nº 389-1-176804 por la cantidad de Bs. 6.057.142,82 en fecha 19-7-2002; que la cuenta corriente 389-1-176804, aparecía registrada en sus archivos a nombre de la persona jurídica Desarrollos El Camino, C.A; que de acuerdo al soporte operativo que reposa en sus archivos en la planilla serial 47457160 se evidencia que fue un depósito a través del cheque serial 71675224 del Banco Venezuela por la cantidad de Bs. 6.057.142,86 girado contra la cuenta N° 136-101360-1; que no era posible evidenciar los propósitos de cantidades depositadas en las cuentas. Al presente informe de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil se le confiere valor probatorio para demostrar las circunstancias allí señaladas. Así se decide.

   45. - Testimoniales:

       A.- SHADI AL BARBOUR EL SAFADI, en la oportunidad de ser interrogada por el Tribunal comisionado arriba mencionado, contestó que ratificaba la declaración dada mediante justificativo de testigo de fecha 10-03-2006 evacuado en la Notaria Pública de Porlamar. Asimismo al ser repreguntado por la parte contraria, manifestó que la ratificación que hacía era sobre un conjunto de preguntas sobre un inmueble y sus pertenencias; que no le habían mostrado en el acto el justificativo de testigo que ratificó; que no recordaba con exactitud el referido justificativo de testigo pero que se le recordaba de lo que se le había preguntado; que no se le había dado ningún tipo de información; que no es amigo de la señora L.D.V.; que sabía que el Town House donde vive la señora L.d.V. es el Nro. 10 y si había estado en el interior del mismo; que había estado allí por que acompañó a una amiga a una reunión; que no había sido la única oportunidad en la que había ido a ese Town House; que no recordaba ni la fechas ni las veces que había estado en ese Town House; que las veces que ha ido es acompañando a sus amigas; que eso fue como hacía unos cuatro o cinco años; que una de esas visitas que hizo al Town House estaban comentando sobre remodelación, arreglo de los muebles, la cocina y ciertos enseres. La anterior testimonial no se valora por cuanto a pesar de ratificar el contenido de su declaración rendida con anterioridad, al ser preguntada sobre el contenido del mismo, señala no recordar su contenido. Así se decide.

       Pruebas de la parte demandada-reconviniente:

   1. - Copia (f .236 al 237) de notificación efectuada el 8-7-2002 por Banesco, Banco Universal, dirigida al ciudadano A.O., Urbanización Rosalito, Modulo 6E San A.d.L.A., Municipio Los Salías, Estado Miranda, mediante la cual hacía de su conocimiento que con reunión efectuada el 25-6-2002 con los señores O.V., A.S., M.C. y A.O., opcionantes del Conjunto Residencial La Riviera ubicado en el sector Playa Moreno y El Morro de Porlamar, Estado Nueva Esparta, se convino en aperturar una cuenta en la que todos los opcionantes efectuaran depósitos acordes con la alícuota del inmueble opcionado a los fines de que una vez acumulado el monto de 53.000.000,00 bolívares la institución aportaría la cantidad de 53.000.000,00 bolívares y se cancelaría la suma de 106.000.000,00 bolívares, cantidad ésta que se le adeuda al acreedor demandante P.P.L. con el objeto de que una vez cancelada la acreencia se procedería al levantamiento de la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre el referido Conjunto Residencial, decretada con motivo del juicio de Cobro de Bolívares incoado, asimismo se hizo de su conocimiento que una vez cancelado lo adeudado la organización procedería a protocolizar los respectivos documentos de compra venta respetando los parámetros ya estipulados en las opciones de compra originales y dichos depósitos se realizarían en la cuenta corriente Nro. 3891176804 de Banesco Banco Universal, C.A., a nombre de Desarrollos El Camino, C.A., cuenta especial a la cual solamente tenía acceso para su manejo personal autorizado por esa institución financiera. El anterior documento fue objeto de impugnación sin que la parte promovente cumpliera con las exigencias del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por lo tanto se le niega valor probatorio. Así se decide.

   2. - Copia (f.238 al 239) de notificación efectuada el 8-7-2002 por Banesco, Banco Universal, dirigida al ciudadano A.S., calle Oropeza Castillo, Edif. Anuncia, P.B., Urbanización San Antonio, Sabana Grande, Diagonal a Cocinova, Caracas- Área Metropolitana, mediante la cual hacía de su conocimiento que con reunión efectuada el 25-6-2002 con los señores O.V., A.S., M.C. Y A.O., opcionantes del Conjunto Residencial La Riviera ubicado en el sector Playa Moreno y El Morro de Porlamar, Estado Nueva Esparta, se convino en aperturar una cuenta en la que todos los opcionantes efectuaran depósitos acordes con la alícuota del inmueble opcionado a los fines de que una vez acumulado el monto de Bs. 53.000.000,00 la institución aportaría la cantidad de 53.000.000, 00 bolívares y se cancelaría la suma de Bs.106.000.000,00, cantidad ésta que se le adeuda al acreedor demandante P.P.L. con el objeto de que una vez cancelada la acreencia se procedería al levantamiento de la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre el Conjunto Residencial decretada con motivo del juicio de Cobro de Bolívares incoado, asimismo se hizo de su conocimiento que una vez cancelado lo adeudado la organización procedería a protocolizar los respectivos documentos de compra venta respetando los parámetros ya estipulados en las opciones de compra originales y dichos depósitos se realizarían en la cuenta corriente Nro.3891176804 de Banesco Banco Universal, C.A., a nombre de Desarrollos El Camino, C.A., cuenta especial a la cual solamente tenía acceso para su manejo personal autorizado por esa institución financiera. El anterior documento fue objeto de impugnación sin que la parte promovente cumpliera con las exigencias del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto se le niega valor probatorio. Así se decide.

   3. - Copia fotostática (f. 289 al 325) de actuaciones llevadas al efecto en el expediente signado con el Nro. 6536/01 nomenclatura de este despacho, contentivo del juicio que por resolución de contrato y cobro de bolívares (vía ejecutiva) siguen los ciudadanos P.P.L. y R.L.Á. en contra de Organización G.C.V., C.A., referente al libelo de esa demanda. El anterior documento a pesar de haber sido impugnado por la parte actora reconvenida, éste no formalizó dicha impugnación de conformidad con lo establecido en la ley, se le otorga valor probatorio para demostrar que existe un procedimiento instaurado contra la parte demandada reconvenida también por no haber cumplido con obligaciones contractuales. Así se decide.

7. Motivaciones para decidir.

   Mediante oficio Nº 20176-09, de fecha 30-04-09 (f. 174 de la 2ª pieza), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, remite a este Juzgado Superior expediente Nº 9241-06, contentivo del juicio que por Cumplimiento de Contrato sigue la ciudadana L.B.d.V., contra la sociedad mercantil Organización G.C.V., C.A. a los fines de tramitar la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 19-03-2009 por el a quo.

   En su escrito libelar la demandante señaló que:

   Que “La demanda tiene por objeto ejercer, en nombre de mi representada (…), la acción de cumplimiento de contrato…”

   Que “El contrato de opción de Compra Venta, tiene por objeto las obligaciones mutuas señaladas en la cláusula PRIMERA contraídas, por una parte, de vender, por la denominada en dicho contrato (…) y por la otra, de comprar, por mi representada (…), un town house originalmente distinguido con el Nº UNO (TH-1), con un área de construcción de cincuenta y seis metros cuadrados (56m2) aproximadamente, ubicado en el Modulo “A” del CONJUNTO RESIDENCIAL LA RIVIERA, CON LOS LINDEROS PARTICULARES SIGUIENTES: Norte: Fachada Norte del Modulo A., Sur: Town House Nº dos (2), Este. Fachada Este del Modulo A y Oeste: Fachada posterior del Modulo A., y con las características especificas de salón-comedor y cocina integrados en un solo ambiente, un dormitorio, dos baños, nicho para lavadora y secadora y un área de jardín de uso exclusivo con una superficie aproximada de cincuenta metros cuadrados (50 Mts²) aproximadamente town house ya descrito, estaría equipado con ventanas importadas marca Andersen, cerámica de primera, aire acondicionado, piezas sanitarias importadas marca kholer, grifería marca price pfister, cerraduras marca kwinkset, gabinetes de cocina empotrada, equipada con nevera y cocina con el señalamiento expreso de “por razones de suministro, operativas o de fuerza mayor, La Compañía podrá sustituir los modelos y marcas señalados por otros similares, conservando el estándar de calidad.”

   Que “en la cláusula SEGUNDA del contrato (…) se establece como precio de la vivienda denominada town House, la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000), el cual sería pagado de la siguiente manera: a) a la firma del documento de Opción de Compra Venta, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000), sirviendo la propia Opción de Compra venta como acuse de recibo de la entrega de esa cantidad., b) la cantidad de ONCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 11.000.000) pagadera mediante once (11) cuotas mensuales y consecutivas de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000) cada una, con vencimiento la primera de ellas el día 15 -01-1.999 y la última el día 15 -11-1999 y c) y la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000) pagaderos en el momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta”.

   Que “En la cláusula TERCERA del documento de Opción de compra venta, (…) se compromete a terminar el Modulo (Modulo) del cual forma parte el señalado Town House y obtener la respectiva habilidad “antes del 17-12-1.999 y otorgar el respectivo Documento de Condominio y de Venta de la unidad señalada en este contrato, antes del 20-12-1.999, fecha esta en que se tramita la propiedad del inmueble a “LA OPCIONANTE”.

   Que “Inmediatamente a la firma del contrato de compraventa analizado, las partes deciden sustituir el objeto del mismo, cual era el Town House Nº 1 del Conjunto Residencial La Riviera, cuyos datos y demás especificaciones han sido señalados ut- supra, por el Town House Nº 10, ubicado en el mismo Conjunto Residencial La Riviera. El Town House Nº 10,(…) Por este inmueble, TOWNHOUSE NRO.10 (TH-10) las partes establecieron un precio de venta de SETENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (72.000.000,00). De este nuevo precio de venta, LA OPCIONANTE canceló a LA COMPAÑÍA, la cantidad de CUARENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs.47.000.000,00), quedando a deber un saldo a favor de LA COMPAÑÍA, la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 25.000.000,00), que sería cancelada al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. Aparte del cambio sufrido por el town House propiamente dicho en cuanto a sus características particulares que ya se han indicado, la negociación de compra venta, se siguió rigiendo por todas las condiciones establecidas por el contrato suscrito entre las partes por el Town House Nº 1…”

   Que “Resulta obvio que la demandante (…), cumplió con todas y cada una de las obligaciones que asumió en el contrato, paga la parte del precio que se estipuló en el contrato, excepción hecha de la última cuota, que sería cancelada al momento de la firma del documento definitivo de venta, más sin embargo, a la fecha de introducción de la presente demanda, no ostenta el título que acredite la propiedad del inmueble denominado Town House Nº 10 del Conjunto Residencial “LA RIVIERA”, por cuanto ORGANIZACIÓN G.C.V. C.A., no se la ha traspasado…”

   Que los apoderados Judiciales de la parte demandada en su escrito de contestación de demanda, alegaron:

   Que “En ocasión de la demanda incoada por la ciudadana L.B.D.V. en contra de ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., cuya pretensión principal la constituye el cumplimiento de contrato de “opción de compra” de un inmueble”.

   Que “Reconocen la suscripción a través de uno de sus legítimos representantes, del instrumento fundamental de la demanda por virtud del cual, en un principio, asumió el compromiso de vender a la parte actora un inmueble que forma parte del Conjunto Residencial La Riviera, siempre y cuando fuesen cumplidas las condiciones de la venta exponiendo más adelante las razones por las cuales resulta imposible el cumplimiento de la pretensión procesal (capitulo primero), no solo por la vía del convenimiento y consecuente cumplimiento voluntario de parte de la demandada, sino también, por la imposibilidad en que se encuentra el tribunal para sentenciar (Capitulo Segundo), constriñendo a la demandada a vender, o en su defecto, asimilar la sentencia condenatoria al instrumento definitivo de compra venta por virtud del cual se logre el efecto…”

   Que “El objeto del contrato nació constituido por un comportamiento lícito y posible, de manera sobrevenida tal comportamiento (la libre disponibilidad del inmueble), pasó a ser contrario a derecho, Esta circunstancia los obliga a reconocer que se encuentran en presencia de un contrato que con posterioridad a su celebración y a causa de hechos imputables a terceras personas, fue privado de uno de los elementos indispensable para su existencia como lo es el objeto. La nulidad sobrevenidas del contrato, producto de la perdida de una de sus elementos esenciales”.

   Observa este tribunal que la demanda interpuesta, versa sobre la solicitud de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, y la demandante toma como argumento que suscribió un contrato de opción de compra-venta, que no es más que un contrato mediante el cual el oferido tiene la promesa de comprar un determinado bien dentro de un determinado lapso de tiempo. Durante ese lapso, el oferido tiene el derecho de optar por la compra o negarse a ella. Si el oferido se niega a comprar el bien, el contrato se desvanece, se extingue con las consecuencias patrimoniales que se hayan pactado. Por el contrario, si el oferido acepta la compra, entonces al cumplir con las obligaciones referidas al pago del precio, nace para el oferente la obligación de transmitir la propiedad de manera pura y simple.

   Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

   Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

   Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

   Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

   - Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

   - Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

   - Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

   - Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

   - Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)

   De manera pues, que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato, ya que constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa.

   Ahora bien, uno de los elementos esenciales para la existencia y validez de los contratos de compraventa es el consentimiento. Ello se desprende de la norma contenida en el artículo 1.161 del Código Civil que establece: “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado…”

   En opinión del doctrinario J.L.A.G., la formación del consentimiento puede ser instantáneo o progresivo y esta última puede ocurrir de diversas maneras:

   - Mediante la celebración de negociaciones o tratos en que las partes discuten el contenido del contrato y valoran la conveniencia de celebrarlo.

   - Mediante la oferta dirigida por una persona a otra, en la cual se contengan todos los elementos del contrato futuro.

   - A través de una invitación a ofrecer.

   - Mediante subasta pública.

   - Y por último, se configura la formación del consentimiento cuando precede a la formación de la venta, un contrato preliminar, los cuales están conformados principalmente por promesas, precontratos, pactos y compromisos y cuya formación puede realizarse a su vez en cualquiera de las formas anteriormente indicadas.

   Dicho esto, es concluyente afirmar que cuando las partes celebran contratos preliminares, llámense éstos promesas unilaterales o bilaterales de compraventa, cumpliendo con los elementos esenciales que este tipo de documentos exige, están prestando su consentimiento ab initio para la celebración del contrato futuro, con la salvedad que, en las promesas unilaterales de compraventa si bien hay una manifestación bilateral de voluntad, una sola de las partes se obliga a celebrar el contrato, sin que la otra quede obligado a ello; mientras que en la promesa bilateral de compraventa, ambas partes se obligan a celebrar el contrato.

   Es por ello que se le ha venido dando el mismo tratamiento a los compromisos de compraventa que a los contratos de compraventa definitivos, a menos que de los elementos del contrato se desprenda lo contrario, es decir, que no se trata de un contrato de compraventa definitivo, por ejemplo, cuando el promitente que se ha obligado a vender, se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta el momento del otorgamiento del documento relativo a la venta, o cuando se establece que el contrato quedará sin ningún efecto una vez transcurrido determinado lapso, sin que las partes hayan otorgado el documento registrado. (Eloy Maduro Luyando y E.P.S.. Curso de Obligaciones. Tomo II. pp. 566 y 567).

   Analizado la naturaleza del contrato objeto del presente proceso es también importante destacar que el autor Patrio E.C.B., en su obra “Código de Procedimiento Civil” a la página 641, al comentar el artículo 1.159, expresa de la siguiente manera:

   … ¿Qué significa que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes? Significa que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes… …Sabemos que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad. Sin embargo, anotemos que en el Derecho contemporáneo el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la constante intervención judicial en protección de los débiles…

   …El contrato tiene fuerza de ley no sólo entre las partes, sino inclusive para el juez. El juez encargado de decidir una controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad, etc.; este es el papel del juez en el derecho liberal…

   Se hace necesario hacer una breve referencia a las normas que regulan las relaciones contractuales. En este sentido, el Código Civil establece en sus artículos:

   1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

   1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

   1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

   Igualmente el artículo 1.264 eiusdem establece lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

   Asimismo, se observa que, en el presente procedimiento de cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoado por la ciudadana L.B.d.V. contra la sociedad mercantil Organización G.C.V., C.A., y revisadas las pruebas aportadas por la accionante, quedó demostrado que las partes convinieron en celebrar el contrato de promesa bilateral de compra venta, rigiéndose por las cláusulas establecidas en ese documento y que la parte actora cumplió a cabalidad con las obligaciones impuestas ya que hasta la fecha de interposición de la presente acción había cancelado todas las cuotas que se le habían estipulado, restando sólo por cancelar la cantidad de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,000) que llevados a la actual conversión monetaria equivale a veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00), que según el acuerdo suscrito entre ellos sería cancelado en el momento de la protocolización del documento de traslativo de propiedad que pondría fin a la relación contractual, lo que hace procedente la acción de cumplimiento de contrato instaurada por la ciudadana L.B.d.V. contra la sociedad mercantil Organización G.C.V., C.A. ASI SE DECLARA.

   Que el demandado en su escrito de contestación de demanda indicó:

   Que “Rechazan la pretensión principal de la actora que consiste en que la demandada convenga en cumplir con la tradición legal del inmueble descrito en autos, mediante el otorgamiento del respectivo documento de compraventa, toda vez que existe prohibición judicial expresa que impide cualquier acto de enajenación o gravamen sobre los inmuebles entre los que se encuentra el pretendido por el actor, rechazando y negando la posibilidad de que se dicte sentencia en tal pedimento de la actora”.

   Que “La accionada pudiese ejercer el derecho a convenir en la acción que en su contra a intentado la parte actora y con ello no incurrir en innecesarias costas procesales, o para que la sentencia que se pide al Tribunal pueda tener un derecho de oponer defensas en los juicios que se siguen en su contra y con ocasión de los cuales se han dictado las medidas judiciales que impiden el cumplimiento voluntario del contrato de marras, ello por ende significaría el convenir en las injustas pretensiones exigidas por los demandantes en tales proceso”.

   Que “Es con ocasión de tales razonamientos, constatado como ha sido el contexto jurídico que impide tutelar el derecho pretendido por la actora, vista la voluntad de la misma de proporcionar un desenlace judicial que rompa con el estancamiento involuntario de la negociación pactada, habiendo desaparecido la interdependencia entre los comportamientos recíprocamente prometidos por las partes en el contrato, y finalmente con el objetivo de poner fin a un estado de promesa pre contractual devenida estéril por el hecho de un tercero, de conformidad con el articulo 365 del Código de Procedimiento Civil, por tanto la demandada ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., RECONVIENE a la ciudadana L.B.D.V., para que convenga, o en su defecto así sea declarado por el Tribunal, los siguientes particulares: “PRIMERO: Convenga o en su defecto así sea declarado por este Tribunal, en la extinción o nulidad sobrevenida del contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaria publica Primera de Baruta, Estado Miranda, en fecha 26 de octubre de 1998, inserto bajo el numero 99, tomo 76 de los libros de autenticaciones llevados por aquel despacho. SEGUNDO: Convenga, o en su defecto se declare por el Tribunal, en que la causal de extinción del contrato obedece al hecho de terceros, no siéndole imputable responsabilidad civil contractual a la reconviniente ni al reconvenido.”

   Que en los informes presentados por la parte demandada- reconviniente en esta alzada, éstos alegaron:

   Que “El petitorio en la reconvención se limita a demandar por vía principal y no subsidiaria de otra pretensión, la nulidad sobrevenida del contrato de promesa bilateral de compraventa que fundamento la acción, lo cual no entienden por se trajo a colación los términos del fallo invocado por el a quo al iniciar su análisis sobre nuestra reconvención.”

   Que “Sintetizan el argumento de la reconvención de la siguiente manera: El contrato cuyo cumplimiento reclama la parte actora se encuentra viciado de nulidad.1° Bien por haber dejado de tener causa, puesto que el inmueble pretendido ya no es de la libre disponibilidad de la demandada, según consta en medida de prohibición de enajenar y gravar y embargo ejecutivo, vigentes a la presente fecha. Pudiéndose decir que el bien reclamado se encuentra por mandato judicial fuera del comercio, trayendo como consecuencia que la prestación reclamada (transmisión de la propiedad) no pueda ser ejecutada. 2° Bien por ilicitud sobrevenida del objeto de la obligación, debido a que toda negociación sobre el bien ha sido prohibida por los tribunales de Justicia, constituyendo un hecho punible el vender a un tercero el bien que garantiza las resultas de procesos distintos…”

   Nuestro tratadista patrio A.R.R. ha definido la reconvención, mutua petición o contrademanda como “…la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia”.

   Ahora bien, al ser la reconvención una nueva pretensión instaurada por la parte demandada que debe ser tramitada a la par de la acción principal, una vez que ambas acciones quedan abiertas a pruebas hay que destacar que cada una de las partes duplica la actividad probatoria. En consecuencia, el demandante reconvenido tendrá que desarrollar actividad probatoria en relación con lo que haya alegado tanto en su libelo de demanda como en su contestación a la reconvención, mientras que el demandado reconviniente tendrá la doble actividad de demostrar lo que haya alegado en su contestación a la demanda y en su reconvención, duplicidad ésta que no debe confundirse nunca con un supuesto de inversión de carga de la prueba.

   Observa esta alzada que en el presente caso, la parte demandada reconviniente sólo se limitó a tratar de desvirtuar lo alegado por la demandante reconvenida en la demanda primigenia, esto es, se volcó a hacer señalamientos para demostrar que su supuesto incumplimiento del contrato suscrito con la demandante se debía a causas no imputables a su persona sino a terceros, pero en ningún momento basó su defensa en probar que el contrato de opción de compra venta que había suscrito con la ciudadana L.B.d.V. pudiere anularse o extinguirse, ya que los hechos alegados que se pretenden imputar a terceros, claramente se evidencia que ellos fueron consecuencia de la reiterada conducta omisiva del demandado reconviniente a cumplir con sus obligaciones, ya que como se puede desprender de autos, la demanda contenida en el expediente 6536/01, copia que cursa en autos, fue interpuesta en fecha 21-08-2001, fecha para la cual ya había vencido el plazo establecido en el contrato de opción de compra venta para la protocolización de la venta del inmueble objeto del contrato; esto es, en el contrato preliminar se estableció que la empresa constructora debía obtener el respectivo permiso de habitabilidad antes del 17-12-1999 y que la venta debía perfeccionarse a través de la protocolización del documento respectivo antes del 20-12-1999, por lo que no puede la parte demandada reconviniente tratar de imputar su incumplimiento a terceras personas o a causas extrañas no imputables a ella cuando fue ella misma, la sociedad mercantil Organización G.C.V., C.A., quien provocó la situación que hoy pretende alegar como causal de no cumplimiento y no cumplir con las obligaciones pautadas en el contrato objeto del presente procedimiento y que si el demandado reconviniente considera que el contrato fue privado de uno de sus elementos esenciales, como lo es el objeto, desde la fecha en que surgió la situación que a su parecer provocó la nulidad sobrevenida del contrato hasta la presente fecha, no ha realizado absolutamente nada en procura de garantizar al comprador de una vivienda digna, conjuntamente con la documentación necesaria propia que se oriente a la seguridad jurídica que debe brindar el vendedor de un inmueble a un comprador, conforme a lo previsto en el artículo 1486 del Código Civil, por lo que mal podría alegar un hecho que es solamente responsabilidad en este caso de la Organización G.C.V., C.A. En consecuencia, quien decide considera que la parte demandada reconviniente incumplió con lo establecido en el contrato de opción de compraventa, por lo tanto, este Tribunal Superior declara sin lugar la apelación interpuesta por el abogado J.G.L., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, sociedad mercantil Organización G.C.V., C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el día 08-04-1994, bajo el N° 16, Tomo 12-A Pro, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 19-03-2009 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. ASI SE DECIDE.

   VIII.-Dispositiva.

   En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, administrado justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara: