Sentencia nº RC.00801 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 5 de Noviembre de 2007

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2007-000219

Ponencia de la Magistrada: Y.A. PEÑA ESPINOZA

En el juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los ciudadanos M.M. de RODRÍGUEZ, E.J.R. MORA, L.E.R. MORA, D.J.R.M. y M.D.C.R.M., representados judicialmente por el profesional del derecho Reynaldo Antonio Mayz González, contra los ciudadanos E.T.M. y J.I.N.C., patrocinados judicialmente por los abogados en el ejercicio de su profesión I.Q., J.L.Q. y Y.R.; el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, conociendo en apelación dictó sentencia definitiva el 27 de octubre de 2006, mediante la cual declaró “…PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora, así como la adhesión formulada por la parte demandada, en contra de la decisión de fecha 20 de julio de 2005, proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la perención de la instancia alegada por la parte accionada; sin lugar las cuestiones previas consagradas en los ordinales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; sin lugar la falta de cualidad; sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato(…) y sin lugar la reconvención ejercida por éstos, la cual queda confirmada. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato (…) y SIN LUGAR la reconvención propuesta…” condenando en costas a las partes conforme a lo dispuesto en los artículos 275 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Contra la precitada sentencia, la representación judicial de la parte actora anunció recurso de casación, el cual una vez formalizado, no fue impugnado.

Concluida la sustanciación del recurso de casación, pasa la Sala a dictar la correspondiente decisión bajo la ponencia de la Magistrada que con tal carácter la suscribe:

DENUNCIA POR DEFECTO DE FORMA

ÚNICA

De conformidad con el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, afirmando la incongruencia de la sentencia dictada por la alzada.

La denuncia ha sido planteada de la siguiente manera:

“…En la sentencia recurrida, el juez ad quem afirmó, específicamente en el quinto párrafo de la página 15 de la misma, lo siguiente:

En efecto el artículo 38 ut supra transcrito establece la obligatoriedad de la prórroga legal una vez vencido el término del contrato para el arrendador, lo cual es potestativo del arrendatario, sin embargo, ambas partes en el decurso de este proceso admitieron y reconocieron la existencia de sucesivos contratos, suscritos con posterioridad al vencimiento del contrato, entonces frente a esta situación es obligatorio para el arrendador producir por cualquier medio la notificación al arrendatario de la fecha cierta del vencimiento del contrato arrendaticio, para que este (sic) hiciera uso o no del derecho de la prórroga legal…

(negritas (sic) y subrayado nuestro).

RAZONES DE LA EXISTENCIA DEL VICIO: Ciudadanos Magistrados, es absolutamente FALSO que la actora en su demanda hubiese alegado, mucho menos probado, la existencia de contratos de arrendamiento “suscritos con posterioridad al vencimiento del contrato” cuyo cumplimiento fue demandado, el cual fue celebrado entre las partes en fecha 31 de agosto de 1.999 y consta en documento autenticado en esa fecha ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado (sic) Miranda, anotado bajo el No. 52, Tomo 87 de los libros de autenticaciones, el cual fuere acompañado en original a la demanda marcado con la letra “C”. Muy por el contrario, la actora lo que reconoció fue la existencia de una relación arrendaticia que se había prolongado durante mas (sic) de diez años, a través de la (sic) otros contratos anteriores al previamente identificado y cuyo cumplimiento por vencimiento del término constituye el objeto de la demanda.

Tal mención la hizo la actora en los siguientes términos:

“De acuerdo a lo convenido por las partes en la Cláusula (sic) Cuarta (sic) del contrato, la vigencia del mismo fue pactada a tiempo fijo, culminando la misma en fecha primero (01) de septiembre de dos mil (2.000), sin necesidad de desahucio, puesto que, repetimos, la duración del contrato se pactó por tiempo fijo, estableciéndose en forma precisa y textual su fecha de vencimiento.

No obstante lo anterior, en reconocimiento por parte de mis mandantes de que la relación arrendaticia se había prolongado durante más de diez años, bajo la vigencia de distintos contratos de arrendamiento pero en el entendido de una misma relación arrendaticia, fue reconocida la máxima extensión posible de la prórroga legal, establecida en el literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo ella de tres (3) años contados a partir del vencimiento natural del contrato, por lo cual habiéndose vencido éste en fecha 01 de septiembre de 2.000, la prórroga legal venció el 01 de septiembre del presente año (2.003), quedando desde este último momento los arrendatarios obligados a devolver inmediatamente a la arrendadora, el inmueble arrendado en los términos convenidos” (subrayado y negritas mías).

Quedó perfectamente claro que tal afirmación la hizo la parte actora a fin de dejar sentado que la arrendadora, a los solos efectos de calcular la prórroga legal que era de obligatorio cumplimiento para ella, tomó en cuenta la duración total de la RELACIÓN ARRENDATICIA, que al haber sido de más de diez años, lógicamente transcurridos ANTES de la terminación del último contrato, tenía que respetar a los arrendatarios el término máximo de prórroga legal, que fue de tres (3) largos años, los cuales debieron dejar transcurrir íntegramente mis representados para poder intentar la recuperación del inmueble de su propiedad. En ninguna parte se afirmó la existencia de contratos posteriores, pues de haber sido así, se hubiera intentado una acción en base a ellos, lo cual no ocurrió.

Tampoco la parte demandada alegó y mucho menos probó, la existencia de contratos con posterioridad al último celebrado el 31 de agosto de 1.999.

Ahora bien, al afirmar el sentenciador la existencia de contratos posteriores al vencimiento del contrato cuyo cumplimiento por vencimiento de término se demandó, incurrió en un error grave de apreciación que lo llevó a conclusiones igualmente erradas, tal como la supuesta existencia de alguna obligación de la parte arrendadora de notificar la terminación del contrato, obligación que no existe ni en el contrato suscrito por las partes, ni en la ley, ni en ninguna otra parte, y al afirmar que la actora incumplió con tal inexistente obligación, concluyó erradamente en que había operado la tácita reconducción y que por lo tanto la demanda no podía prosperar, tal como desacertadamente fue declarado en el dispositivo del fallo.

Al no haberse ceñido estrictamente el juez ad quem a lo afirmado por las partes, y haber dado por cierta la supuesta celebración de contratos con posterioridad al vencimiento del que fuera demandado, incurrió en el vicio de INCONGRUENCIA POSITIVA y así pido sea declarado.

De conformidad con lo previsto en el ordinal 4to. del artículo 317 del Código de Procedimiento Civil señalo al Tribunal (sic) que de haberse ajustado el sentenciador a lo afirmado por la parte actora en su libelo de demanda, tenía que haber tomado en cuenta la Cláusula (sic) Cuarta (sic) del contrato objeto del presente proceso, en la cual las partes convinieron la duración del mismo y que reza: “ La duración del presente contrato de arrendamiento es de un (1) año fijo contado a partir del 01 de septiembre de mil novecientos noventa y nueve (1999). Hasta el 01-09-2000.” Igualmente ha debido el sentenciador aplicar correctamente la norma prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por lo tanto habría tenido que reconocer que la duración natural del contrato expiró, sin necesidad de desahucio, como lo establece el artículo 1.599 del Código Civil, el 01 de septiembre de 2.000, operando desde ese momento la prórroga legal de 3 años, la cual dada la duración de la relación arrendaticia de más de 10 años, venció el 01 de septiembre de 2.003…” (Negrillas de la Sala)

El formalizante acusa a la decisión de alzada, considerando que en la misma se incurrió en un defecto de actividad, como lo es la denominada incongruencia positiva, por tergiversación de la litis.

Ha narrado quien recurre una situación que para su criterio configura dicho vicio, y por ello sostiene en la denuncia que: “…Al no haberse ceñido estrictamente el juez ad quem a lo afirmado por las partes, y haber dado por cierta la supuesta celebración de contratos con posterioridad al vencimiento del que fuera demandado, incurrió en el vicio de INCONGRUENCIA POSITIVA…” por lo que “…al afirmar el sentenciador la existencia de contratos posteriores al vencimiento del contrato cuyo cumplimiento por vencimiento del término se demandó, incurrió en un error grave de apreciación que lo llevó a conclusiones igualmente erradas, tal como la supuesta existencia de una obligación de la parte arrendadora de notificar la terminación del contrato, obligación que no existe ni en el contrato suscrito por las partes, ni en la ley, ni en ninguna otra parte, y al afirmar que la actora incumplió con tal inexistente obligación, concluyó erradamente en que había operado la tácita reconducción y que por lo tanto la demanda no podía prosperar, tal como desacertadamente fue declarado en el dispositivo del fallo…”.

En este sentido, la Sala estima oportuno referir el criterio sostenido en relación a la procedencia del vicio de incongruencia por la tergiversación de los alegatos de las partes, entre otras, en la sentencia Nº 435 de fecha 15 de noviembre de 2002, caso J.R.D.S. contra M.R.D.S., expediente Nº 99-062, en la cual se dejó establecido lo siguiente:

“...El artículo 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, prevé que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Esta norma es acorde con el artículo 12 eiusdem, el cual dispone, entre otras cosas, que el Juez debe atenerse a lo alegado en autos.

Ambas normas constituyen una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil en el ordenamiento jurídico venezolano, y sujetan la actividad decisoria del juzgador: a) Sólo sobre los hechos alegados en el proceso, sin extender su pronunciamiento sobre hechos no controvertidos por las partes, y; b) Sobre todos y cada uno de los alegatos en que quedó trabada la litis, bajo pena de cometer el vicio de incongruencia positiva o incongruencia negativa, respectivamente.

Asimismo, la Sala ha establecido de manera reiterada, que también constituye el vicio de incongruencia, cuando el juez se aparta de los hechos alegados, y tergiversa los argumentos de hecho contenidos en la demanda o en la contestación, pues en tales casos, no resuelve la controversia tal y como fue planteada por las partes y, simultáneamente resuelve algo no pedido el argumento desnaturalizado.

Así lo ha establecido la Sala entre otras, en sentencia Nº 270, de fecha 4 de julio de 1995, Exp. 94-016, en el caso de Inversiones M.P. C.A. (Mepeca) contra F.A.M.P., oportunidad en la cual precisó lo siguiente:

...Los escritos de contestación a la demanda o de oposición a la ejecución, no constituyen en principio una prueba, sino que contienen los alegatos de las partes. Por ello, cualquier distorsión o tergiversación de su contenido no constituye suposición falsa, sino el vicio de incongruencia, defecto de forma de la sentencia sólo denunciable con fundamento en el ordinal 1ro. del artículo 313 de Código de Procedimiento Civil...

(Resaltado de la Sala).

A los fines de determinar la existencia del delatado vicio, corresponde a la Sala destacar los términos fijados por las partes al entablar el debate judicial, para lo cual se hace necesario citar, tanto lo demandado en el escrito libelar consignado por la parte demandante, como los alegatos presentados por la parte demandada para rechazar lo que en su contra se afirma.

Pues bien, lo pretendido por el demandante fue expresado de la siguiente manera:

…DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA

Consta en instrumento autenticado en fecha treinta y uno (31) de agosto de mil novecientos noventa y nueve (1.999) ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado (sic) Miranda, (…) que mi representada M.M. de RODRÍGUEZ, (…) actuando en nombre propio y como apoderada de sus hijos (…) celebró un contrato de arrendamiento con los ciudadanos E.T.M. y JOSE (SIC) INES (SIC) NAVARRO CERVANTES, (…)

Hago constar que mis mandantes actúan en este proceso en su doble carácter de arrendadores y propietarios del inmueble arrendado, tal como consta en los documentos de propiedad que más adelante se identifican.

II

ESTIPULACIONES CONTRACTUALES FUNDAMENTALES

1.-OBJETO: está constituido por LA Planta (sic) Baja (sic) del Edificio (sic) (…). Dicho inmueble es propiedad de mis mandantes por haberlo heredado de su común causante E.R.S., tal como consta en Declaración (sic) Sucesoral (sic) más adelante identificada, quien a su vez lo había adquirido en documento que más adelante se identifica.

2.- DURACIÓN: De acuerdo a lo convenido en la Cláusula (sic) Cuarta (sic) la duración del contrato se pautó por el tiempo fijo de un (1) año, contado a partir del primero (01) de septiembre de mil novecientos noventa y nueve (1.999), hasta el primero (01) de septiembre de dos mil (2.000). No obstante ello, mis representados reconocen y aceptan que el inmueble ha sido ocupado por los inquilinos desde hace mas de diez (10) años, bajo la vigencia de varios contratos de arrendamiento, por lo cual en beneficio de dichos inquilinos, mis representados aceptan que la relación arrendaticia ha tenido una duración superior a los diez (10) años, ello a los fines de computar la prórroga legal arrendaticia prevista por la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

3.- CANON (SIC): Se convino en la Cláusula (sic) Tercera (sic) el canon (sic) de arrendamiento en la cantidad de (…). No obstante dicho canon (sic) fue posteriormente modificado por Resolución (sic) (…) dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (…)

4.- CLAUSULA (SIC) PENAL: En la cláusula Sexta (sic) las partes convinieron en que “…De todo retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado, obliga a los ARRRENDATARIOS a pagar a LA ARRENDADORA, una suma equivalente al canon (sic) mensual de arrendamiento por cada día de retardo, como estimación de daños y perjuicios por demora en entrega del inmueble…” (subrayado (sic) nuestro).

(…Omissis…)

III

SITUACIÓN DE HECHO. DEL VENCIMIENTO DEL CONTRATO. DE LA PRÓRROGA LEGAL Y DEL INCUMPLIMIENTO DE LOS ARRENDATARIOS.

De acuerdo a lo convenido por las partes en la Cláusula (sic) Cuarta (sic) del contrato, la vigencia del mismo fue pactada a tiempo fijo, culminando la misma en fecha primero (01) de septiembre de dos mil (2.000), sin necesidad de desahucio, puesto que, repetimos, la duración del contrato se pactó por tiempo fijo, estableciéndose en forma precisa y textual su fecha de vencimiento.

No obstante lo anterior, en reconocimiento por parte de mis mandantes de que la relación arrendaticia se había prolongado durante más de diez años, bajo la vigencia de distintos contratos de arrendamiento pero en el entendido de una misma relación arrendaticia, fue reconocida la máxima extensión posible de la prórroga legal, establecida en el literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo ella de tres (3) años contados a partir del vencimiento natural de contrato, por lo cual habiendo vencido éste en fecha 01 de septiembre de 2.000, la prórroga legal venció el día primero (01) de septiembre del presente año dos mil tres (2.003), quedando desde este último momento los arrendatarios obligados a devolver inmediatamente a la arrendadora, el inmueble arrendado en los términos convenidos.

Es el caso ciudadano Juez (sic) que los arrendatarios no han devuelto hasta la presente fecha el inmueble arrendado, incumpliendo de esta forma su obligación legal y contractual, causándoles a mis representados daños y perjuicios con tal incumplimiento…

.

Una vez en conocimiento de la demanda incoada en su contra, los demandados contestaron de la siguiente manera:

…CAPITULO I

PUNTO PREVIO

PERENCION (SIC) DE LA INSTANCIA

(…Omissis…)

CAPITULO SEGUNDO

CUESTIONES PREVIAS

(…Omissis…)

CAPITULO TERCERO

DE LA CONTESTACION (SIC) DE LA DEMANDA

Rechazamos, negamos y contradecimos en todas y cada una de sus partes, la demanda intentada por los ciudadanos (…) por las razones siguientes:

Es totalmente falso e incierto que la relación arrendaticia haya comenzado en el año 1999 a pesar que la parte actora no reconoce como inquilino desde hace más de diez (10) años, lo cierto y la realidad es que venimos ocupando el inmueble desde hace mas (sic) de treinta y ocho años (38) años como se demuestra desde el primer contrato de arrendamiento que firmamos el 1 de Junio (sic) de 1968, así mismo los contratos de arrendamientos del año 1970, 1973, 1981, 1982, 1983, 1984, 1985, 1986, 1987, 1988, 1989, 1990, 1991, 1992, 1993, 1994, 1995, 1996, 1998, 1999, 1969 según los contratos y recibos que anexamos marcados con los Nros: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, respectivamente todo esto (sic) se prueba que estamos ocupando el inmueble en nuestras condiciones de ARRENDATARIOS.

Rechazamos y negamos la demanda incoada en contra nuestra y alegamos que la sucesión de E.R.S. no probó ni demostró cuando introdujo su condición de herederos y copropietarios del mencionado inmueble, por lo cual alego en este acto que no tienen cualidad ni interés para ejercer la presente acción.

De conformidad con el artículo 35 del Decreto (sic) con rango y fuerza de arrendamiento (sic) inmobiliarios, Gaceta Oficial Nº 36845 de fecha 7 de Diciembre (sic) de 1999 y siendo la oportunidad legal para dar contestación de la demanda lo hacemos en los términos siguientes:

PRIMERO: De conformidad con lo establecido en el articulo (sic) 346 Ordinal (sic) Sexto (sic) opongo la Cuestión (sic) Previa (sic) establecida en el Ordinal (sic) Cuarto (sic) del articulo (sic) 340 del Código de Procedimiento Civil como expresamente lo dispone ese ordinal,…

(…Omissis…)

SEGUNDO: Oponemos formalmente la cuestión previa contenida en el ordinal sexto (6) del articulo (sic) 346 del Código de Procedimiento Civil,…

(…Omissis…)

TERCERO: Igualmente oponemos la cuestión previa contenida en artículo 346 en su ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil.-

(…Omissis…)

En el presente caso nos encontramos que la parte actora ha intentado una demanda de Cumplimiento (sic) de Contrato (sic) dadas las características especificas (sic), solo podía intentar la acción de desalojo o en sus efectos intentar la acción de la (sic)

Rechazamos y negamos el Incumplimiento (sic) de las Cláusulas (sic) contractuales del Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) por cuanto a pesar de haberse vencido el mismo la parte actora siguió cobrando los canos (sic) de Arrendamientos (sic) y que los mismos hasta la presente fecha se encuentran depositado (sic) en el Tribunal (sic)…

(…Omissis…)

Rechazamos y negamos que le debamos (sic) por concepto de penalidad la suma de SEIS MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS CINCO BOLIVARES (SIC) (Bs. 6.461.805) por cuanto no ha terminado la relación arrendaticia y no hemos violado ninguna cláusula hasta la presente fecha. Así mismo rechazamos la cantidad de 113.365, oo (sic) Bs. Por (sic) cada día de retrazo en la entrega del inmueble e igualmente rechazamos la indexación de las costas solicitadas por la parte actora…

Respecto a lo anteriormente expuesto, al resolver el fondo del asunto sometido a su conocimiento el ad quem dijo en su sentencia lo siguiente:

…CUARTO: Toca ahora resolver el fondo del asunto debatido, el cual está circunscrito al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao, Distrito Capital en fecha 31 de agosto de 1999, bajo el No. 52, Tomo 87, que a pesar de la fecha de celebración de dicho contrato la actora ha alegado que la parte demandada-reconviniente ha venido haciendo uso en su condición de arrendatario desde hace más de diez (10) años, por lo que les nacía de pleno derecho una prórroga legal de tres (03) años. Estos alegatos fueron rebatidos por la parte demandada, alegando que vienen ocupando el inmueble en cuestión desde hace más de treinta y ocho (38) años, lo que –a su decir-, se evidencia del contrato celebrado al 01 de junio de 1968, para lo cual esta Alzada (sic) observa la existencia del invocado contrato donde aparece como arrendatario el ciudadano DOMENICO PARADISO DI NARDO, siendo en el presente juicio demandado el ciudadano E.T., quien es uno de los fiadores de los arrendatarios, lo que no se corresponde con lo alegado por la accionada, esto (sic) es, que vienen ocupando el referido inmueble por más de treinta y ocho (38) años. También cursa a los autos recibos de pagos por concepto de cánones de arrendamiento fechados desde el año 1982 emitidos por la ciudadana M.M., lo que implica que la relación contractual existe desde hace más de diez (10) años, hecho que al no haber sido controvertido se tiene como cierto, y así se declara.

Ahora bien, la actora fundamentó su pretensión en el hecho de que para el 01 de septiembre de 2000, comenzó de pleno derecho a computarse el lapso de prorroga (sic) legal, lo que quiere decir que este (sic) venció el 01 de septiembre de 2003, lo que fue negado por la demandada-reconviniente al alegar que no tenía obligación alguna de hacer entrega del inmueble, por tratarse de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, aduciendo que ha debido demandarse el desalojo.

En este sentido, observa quien aquí decide que en la cláusula cuarta del contrato de marras las partes acordaron lo siguiente: “La duración del presente contrato de arrendamiento es de un (1) año fijo contado a partir del 01 de Septiembre (sic) de Mil Novecientos Noventa y Nueve (1999). Hasta el 01-09-2000. El no cumplimiento del término aquí señalado dará origen al cobro de intereses, conforme al Código Civil.”

Ahora bien, efectivamente el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios respecto a los contratos a tiempo determinado, establece:

…En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° inciso d) de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

d. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años…

.

En efecto el artículo 38 ut supra trascrito (sic) establece la obligatoriedad de la prórroga legal una vez vencido el término del contrato para el arrendador, lo cual es potestativo del arrendatario, sin embargo, ambas partes en el decurso de este proceso admitieron y reconocieron la existencia de sucesivos contratos, suscritos con posterioridad al vencimiento del contrato, entonces frente a esta situación es obligatorio para el arrendador producir por cualquier medio la notificación al arrendatario de la fecha cierta del vencimiento del contrato arrendaticio, para que este (sic) hiciera uso o no del derecho de la prórroga legal, es decir, debía efectivamente tener conocimiento de este derecho a los efectos de iniciar el cómputo para el vencimiento de la prorroga (sic) legal, que en el presente caso comenzaría a computarse a partir del 01 de septiembre de 2000, pero que no es el caso de autos, pues como ya se dijo, la parte actora ha alegado que la arrendataria viene ocupando el inmueble durante diez (10) años y esta (sic) a su ves (sic) sostiene que viene ocupando el mismo durante treinta y ocho (38) años, lo cierto es que de la cláusula cuarta del contrato las partes acordaron que el término del contrato seria (sic) de un (01) año fijo, a partir del 01 de septiembre de 1999 al 01 de septiembre de 2000, por lo que ha debido el actor notificar al arrendatario del vencimiento del contrato y demostrar que a parir (sic) de dicha fecha los cánones de arrendamiento correspondían a los causados en dicha prórroga, que de ser así no operaría la tacita (sic) reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, que establece que vencido el término del contrato de la cosa arrendada, si el arrendatario se mantiene ocupando el inmueble, la relación arrendaticia se indetermina por haber operado la tácita reconducción, lo que hace improcedente la pretensión de cumplimiento de contrato. Y ASÍ SE DECIDE…”

Ahora bien, una vez examinados los escritos antes citados: libelo de demanda y contestación a la misma, en los cuales las partes dejaron establecidos los términos de la controversia judicial emprendida y verificada la forma en la cual el sentenciador decidió el asunto planteado, la Sala encuentra el fundamento que le ha permitido al formalizante afirmar la existencia del vicio denunciado.

Lo que conlleva a determinar que, cuando el ad quem en su decisión estableció que: “…ambas partes en el decurso de este proceso admitieron y reconocieron la existencia de sucesivos contratos, suscritos con posterioridad al vencimiento del contrato,…”, tergiversó los hechos establecidos por las partes, pues en ningún momento ni los demandantes, ni los demandados, hicieron alusión a contrato alguno suscrito por ellos con posterioridad a aquel cuyo cumplimiento se demandó.

En efecto, la Sala ha constatado, que en los escritos aludidos (libelo y contestación), el demandante afirmó y el demandado los rechazó, respectivamente, toda una serie de alegatos relativos a la demanda de cumplimiento de un contrato (a tiempo determinado) de arrendamiento suscrito por los litigantes, respecto al cual se afirmó, además del cumplimiento del año estipulado para su duración, el vencimiento del tiempo correspondiente a su prórroga legal, en razón de lo cual, las partes expusieron los fundamentos que consideraron a bien para sus intereses, sin que se haya encontrado en los mismos reconocimiento alguno, por parte de quienes debaten, sobre contratos suscritos por ellos, con posterioridad al contrato objeto del litigio.

Afirmación ésta que generó conclusiones erradas en la recurrida, tales como la supuesta existencia de una obligación de la parte arrendadora de notificar la terminación del contrato, lo cual lo condujo a afirmar que había operado la tácita reconducción y que por lo tanto la demanda no podía prosperar. Hecho éste que jamás fue alegado.

Ello permite a la Sala aseverar que habiendo sido decidido el asunto sometido al conocimiento del ad quem, fijando éste unos hechos distintos a los alegados por las partes, el tema a decidir fue distorsionado, infringiéndose de tal manera el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, viciándose de incongruencia la decisión recurrida, tal como lo delató el formalizante.

Por lo expresado precedentemente, la denuncia examinada necesariamente debe ser declarada con lugar. Así se decide.

Por haber encontrado esta Sala procedente una infracción de las descritas en el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se abstiene de conocer y decidir las restantes denuncias, de conformidad con lo establecido en el artículo 320 eiusdem.

D E C I S I Ó N

En fuerza de los razonamientos expuestos, este Tribunal Supremo de Justicia, de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la parte demandante, contra la sentencia definitiva emanada del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de octubre de 2006. En consecuencia, se declara LA NULIDAD del fallo recurrido y SE ORDENA al tribunal superior que corresponda, dicte nueva sentencia corrigiendo los vicios detectados.

Queda de esta manera CASADA la decisión impugnada.

No hay condenatoria en costas procesales por la naturaleza del fallo.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Tribunal Superior de origen, tal como lo prevé el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en el Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los cinco (5) días del mes de noviembre de dos mil siete. Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

Presidenta de la Sala-Ponente,

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Y.A. PEÑA ESPINOZA

Vicepresidenta,

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ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrado,

_________________________

A.R.J.

Magistrado,

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C.O. VÉLEZ

Magistrado,

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L.A.O.H.

Secretario,

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ENRIQUE DURÁN FERNÁNDEZ

Exp: Nº. AA20-C-2007-000219